Mediação Imobiliária

8/7/2019 Mediao Imobiliria

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MEDIAO IMOBILIRIAMEDIAO IMOBILIRIA Conceitos Bsicos de Valor ImobilirioConceitos Bsicos de Valor Imobilirio

I) Mediao Imobiliria e opinio de valorI) Mediao Imobiliria e opinio de valor

II) Valor e ValoresII) Valor e Valores

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IV) Mtodo Comparativo de MercadoIV) Mtodo Comparativo de Mercado

V) Mtodo do RendimentoV) Mtodo do Rendimento

VI) Mtodo do CustoVI) Mtodo do Custo

VII) A colheita de dadosVII) A colheita de dados VIII) O relatrio de avaliaoVIII) O relatrio de avaliao


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II -- Mediao Imobiliria e Opinio de ValorMediao Imobiliria e Opinio de Valor O mediador imobilirio, no exerccio da actividade de mediao, O mediador imobilirio, no exerccio da actividade de mediao,

frequentemente solicitado para desenvolver trabalhos de avaliaofrequentemente solicitado para desenvolver trabalhos de avaliaoimobiliria.imobiliria.

O que uma avaliao???O que uma avaliao???

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AvaliaoAvaliao aa arte/cinciaarte/cincia dede estimarestimar oo aloralor dede umauma propriedadepropriedade..

AvaliarAvaliar estimarestimar oo valorvalor dede umum bem,bem, expressoexpresso emem monetriomonetrio baseadobaseadoemem critrioscritrios objectivosobjectivos ee reportadoreportado aa umauma determinadadeterminada datadata..

Preciso,Preciso, consistnciaconsistncia ee transparnciatransparncia soso osos trstrs pilarespilares dede umaumaavaliaoavaliao confivelconfivel..


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InformaoInformao GeralGeral:: consisteconsiste nana informaoinformao relacionadarelacionada comcom aapoltica,poltica, economia,economia, legislaolegislao ee movimentosmovimentos sociaissociais queque possampossaminfluenciarinfluenciar oo valorvalor dodo imobilirioimobilirio;;

II -- Mediao Imobiliria e Opinio de ValorMediao Imobiliria e Opinio de Valor

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InformaoInformao EspecficaEspecfica:: informaoinformao sobresobre oo imvelimvel emem avaliaoavaliaoee sobresobre aa zonazona ondeonde eleele sese encontra,encontra, ouou dede outrasoutras zonas,zonas, quequepossampossam condicionarcondicionar oo seuseu valorvalor..


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OO tipotipo ee quantidadequantidade dede informaoinformao necessrianecessria estoesto directamentedirectamenterelacionadasrelacionadas comcom oo tipotipo dede imvelimvel emem avaliao,avaliao, oo propsitopropsito dadaavaliaoavaliao ee oo mtodomtodo seleccionadoseleccionado parapara aa obtenoobteno dodo valorvalor..

AA anliseanlise dede mercadomercado visavisa recolherrecolher informaesinformaes sobresobre imveisimveis comcomcaractersticascaractersticas similaressimilares ee comparveiscomparveis ss dodo imvelimvel emem anlise,anlise,


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porpor ormaorma aa po ermospo ermos conc u rconc u r acercaacerca asas suassuas vantagens vantagens eedesvantagensdesvantagens competitivascompetitivas..

OO primeiroprimeiro passopasso dada anliseanlise serser identificaridentificar osos imveisimveis concorrentesconcorrentes

dentrodentro dodo mesmomesmo segmentosegmento dede mercadomercado.. UmaUma vezvez identificadosidentificadosessesesses imveisimveis poderpoder--sese-- compararcomparar asas caractersticascaractersticas intrnsecasintrnsecasdede cadacada imvelimvel ee asas caractersticascaractersticas dada suasua localizaolocalizao..


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Os factos normalmente considerados mais relevantesOs factos normalmente considerados mais relevantesna anlise, so:na anlise, so:

OO nn.. dede unidadesunidades existentesexistentes nono mercadomercado;;


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a ea e m am a ee carac er s cascarac er s cas osos e c ose c os ex s en esex s en es;;

CaractersticasCaractersticas maismais comunscomuns nosnos imveisimveis seleccionadosseleccionados(equipamentos,(equipamentos, rea,rea, servios,servios, etcetc));;

OO valorvalor praticadopraticado porpor mm22;;

AsAs taxastaxas dede ocupaoocupao (nos(nos casoscasos dede edifciosedifcios arrendados)arrendados) ououoo tempotempo mdiomdio dede absoroabsoro pelopelo mercadomercado dasdas diferentesdiferentes

tipologiastipologias..


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AA principalprincipal tarefatarefa dodo avaliadoravaliador estabelecerestabelecer umauma estimativaestimativa dedevalorvalor credvelcredvel ee sustentada,sustentada, aa partirpartir dada qualqual asas partespartes envolvidasenvolvidasnumnum negcionegcio oo possampossam efectuarefectuar comcom umum elevadoelevado graugrau dede

confianaconfiana..

AsAs avaliaesavaliaes imobiliriasimobilirias soso necessriasnecessrias emem vrios vrios tipostipos dedene ocia esne ocia es sendosendo asas maismais comunscomuns asas avalia esavalia es emem o era eso era es


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dede compra/venda,compra/venda, partilhas,partilhas, seguros,seguros, fiscais,fiscais, expropriaesexpropriaes eejurdicasjurdicas..

AoAo avaliadoravaliador nono pedidopedido queque determinedetermine oo valorvalor exactoexacto dede umum

imvelimvel numanuma determinadadeterminada data,data, visto visto estaesta serser umauma tarefatarefaimpossvelimpossvel.. A A estimativaestimativa dodo valor valor deve,deve, nono entanto,entanto, serserconsistenteconsistente comcom oo valorvalor dede mercadomercado dada propriedade,propriedade, suportadasuportadaporpor factosfactos ee pelapela anliseanlise detalhadadetalhada dede todatoda aa informaoinformaorelevanterelevante parapara aa avaliaoavaliao..


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VALORVALOR INTRNSECOINTRNSECO:: traduztraduz osos custoscustos necessriosnecessrios parapara aaconstruoconstruo dede umum imvelimvel semelhantesemelhante aoao emem avaliao,avaliao, deduzidodeduzido dede umum

factorfactor queque traduzatraduza aa depreciaodepreciao fsicafsica ouou obsolescnciaobsolescncia funcionalfuncional

ocorrida,ocorrida, acrescidoacrescido dodo valorvalor dodo terrenoterreno ondeonde oo imvelimvel sese encontraencontraimplantadoimplantado..

IIII Valor e ValoresValor e Valores

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ALORALOR POTENCIAL,POTENCIAL, LOCATIVOLOCATIVO ouou dede RENDIMENTORENDIMENTO::traduztraduz oo valorvalor actualactual dodo imvelimvel considerandoconsiderando osos seusseus rendimentosrendimentosfuturos,futuros, capitalizadoscapitalizados aa umauma determinadadeterminada taxataxa dede rentabilidaderentabilidade

esperadaesperada..

VALORVALOR FINANCEIROFINANCEIRO:: traduztraduz oo valorvalor dodo imvelimvel considerandoconsiderando ososseusseus rendimentosrendimentos actuais,actuais, capitalizadoscapitalizados aa umauma determinadadeterminada taxataxa dede

rentabilidaderentabilidade esperadaesperada..


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VALORVALOR RESIDUALRESIDUAL:: valor valor habitualmentehabitualmente utilizadoutilizado nanaavaliaoavaliao dede terrenosterrenos ouou imveisimveis aa reabilitar,reabilitar, obtidoobtido deduzindodeduzindo

aoao valor valor potencialpotencial dodo imvelimvel todostodos osos custoscustos directosdirectos eeindirectosindirectos associadosassociados aoao desenvolvimentodesenvolvimento dodo processoprocessoimobilirioimobilirio consideradoconsiderado..

NaNa obtenoobteno dodo ValorValor dodo imvel,imvel, hh queque atenderatender aoao tipotipo dede

IIII Valor e ValoresValor e Valores

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utilizaoutilizao consideradaconsiderada.. AA avaliaoavaliao emem USOUSO CONTINUADOCONTINUADO,,pressupepressupe queque aa avaliaoavaliao serser efectuadaefectuada considerandoconsiderando oo usousoactualactual dodo imvel,imvel, mesmomesmo queque nono sejaseja estaesta aquelaaquela queque possibilitapossibilitaaa maiormaior valorizaovalorizao dodo imvelimvel..

AA avaliaoavaliao emem USOUSO ALTERNATIVO,ALTERNATIVO, pressupepressupe queque ooimvelimvel serser avaliadoavaliado dede acordoacordo comcom osos vrios vrios usosusos fsicafsica eelegalmentelegalmente possveis,possveis, queque traduzamtraduzam aa suasua maiormaior valorizaovalorizao

(mxima(mxima ee melhormelhor utilizao)utilizao)..


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IIIIII Metodologia da Avaliao ImobiliriaMetodologia da Avaliao Imobiliria

SegundoSegundo oo RegReg..0808//20022002,, oo peritoperito avaliadoravaliador

devemdevem utilizarutilizar pelopelo menosmenos doisdois dosdos seguintesseguintesmtodosmtodos dede avaliaoavaliao::

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Mtodo Comparativo;Mtodo Comparativo;

Mtodo do Rendimento;Mtodo do Rendimento;

Mtodo do Custo.Mtodo do Custo.


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VIVI Mtodo Comparativo de MercadoMtodo Comparativo de Mercado OO mtodomtodo comparativocomparativo tambmtambm designadodesignado porpor mtodomtodo directodirecto

ouou sinttico,sinttico, fundamentafundamenta--sese sobretudosobretudo nono conhecimentoconhecimento dodomercadomercado locallocal ee dosdos valores valores pelospelos quaisquais sese tmtm vindo vindo aatransaccionartransaccionar asas propriedadespropriedades anlogasanlogas queque sese pretendepretende avaliaravaliar..

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NesteNeste mtodo,mtodo, oo valorvalor dodo imvelimvel determinadodeterminado porpor comparaocomparaocomcom outrosoutros semelhantessemelhantes dede queque soso conhecidosconhecidos osos preospreos nonomercadomercado..

EsteEste mtodomtodo pressupepressupe aa existnciaexistncia dede umum mercadomercado imobilirioimobilirioactivo,activo, informaoinformao disponveldisponvel ee existnciaexistncia dede transacestransaces dedeimveisimveis semelhantessemelhantes..


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ParaPara queque sejaseja possvelpossvel compararcomparar serser necessrionecessrio queque oo avaliadoravaliador efectueefectue

osos ajustamentosajustamentos queque decorremdecorrem dasdas diferenasdiferenas entreentre asas propriedadespropriedades dede

refernciareferncia ee aa propriedadepropriedade emem apreoapreo..

EsteEste trabalhotrabalho dede HomogeneizaoHomogeneizao,, consisteconsiste numnum tratamentotratamento aa quequeosos elementoselementos dede refernciareferncia devemdevem serser submetidossubmetidos dede modomodo aa torntorn--loslos

VIVI Mtodo Comparativo de MercadoMtodo Comparativo de Mercado

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homogneos,homogneos, istoisto ,, aa tornatorna--loslos comparveiscomparveis aoao imvelimvel emem apreoapreo..

A A homogeneizaohomogeneizao permitepermite compararcomparar propriedadespropriedades queque entreentre sisi

apresentamapresentam caractersticascaractersticas diversas,diversas, emem relaorelao formaforma (plano)(plano) dede

pagamentopagamento (a(a prontopronto ouou deferido),deferido), idade,idade, estadoestado dede conservao,conservao, rearea

(tipologia),(tipologia), reasreas acessrias,acessrias, tipotipo dede uso,uso, localizaolocalizao geogrfica,geogrfica, datadata dede

transaco,transaco, nvelnvel dede acabamentos,acabamentos, nvelnvel dede benfeitorias,benfeitorias, nvelnvel dede

equipamentos,equipamentos, exposioexposio solar,solar, piso,piso, vistas,vistas, etcetc..


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AA aplicaoaplicao dodo mtodomtodo dede comparaocomparao dede mercadomercadodevedeve obedecerobedecer ss seguintesseguintes exignciasexigncias::

QueQue umum elevadoelevado nn.. dede vendasvendas tenhamtenham ocorridoocorrido nono mercadomercadoemem anliseanlise;;

VIVI Mtodo Comparativo de MercadoMtodo Comparativo de Mercado

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QueQue osos imveisimveis transaccionadostransaccionados sejamsejam comparveiscomparveis aoao ememanliseanlise;;

QueQue asas condiescondies dede vendavenda sejamsejam idnticasidnticas;;

QueQue aa informaoinformao sobresobre asas transacestransaces ocorridasocorridas sejamsejam oo

maismais recentesrecentes possvelpossvel;; QueQue nono tenhamtenham havidohavido factoresfactores externosexternos aa influenciarinfluenciar asas

transacestransaces ocorridasocorridas..


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Mtodo do RendimentoMtodo do Rendimento Discounted Cash FlowDiscounted Cash Flow

AplicaAplica--sese aa imveisimveis queque geremgerem rendimentos,rendimentos, ouou nana avaliaoavaliao dedeimveisimveis queque iroiro gerargerar rendimentosrendimentos diferenciadosdiferenciados emem perodosperodosdiferenciadosdiferenciados..

OO valor valor dada propriedadepropriedade assimassim determinadodeterminado baseadobaseado numanuma

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anliseanlise dada rentabilidaderentabilidade geradagerada pelopelo projectoprojecto dede desenvolvimentodesenvolvimentoconsiderado,considerado, sendosendo traduzidotraduzido pelopelo Valor Valor Actual Actual LquidoLquido dosdosbenefciosbenefcios futurosfuturos inerentesinerentes.. (VAL)(VAL)

GrandeGrande aplicabilidadeaplicabilidade emem casoscasos dede terrenosterrenos parapara construo,construo,parapara aa obtenoobteno dodovalorvalor residualresidual dodo terrenoterreno


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VIVI Mtodo do CustoMtodo do Custo OO mtodomtodo dodo custo,custo, tambmtambm designadodesignado porpor mtodomtodo dodo custocusto dede

substituio,substituio, fundamentafundamenta--sese sobretudosobretudo nana estimaoestimao dodo custocusto dedereproduoreproduo ouou dede substituiosubstituio dada propriedadepropriedade emem apreoapreo..

AA estimativaestimativa dodo ValorValor correspondecorresponde aoao custocusto dede construoconstruo dede

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umum imvelimvel queque cumpracumpra asas mesmasmesmas funesfunes dodo imvelimvel objectoobjecto dedeavaliaoavaliao..

OO ValorValor dodo imvelimvel obtmobtm--sese adicionandoadicionando aoao valorvalor dede mercadomercado

dodo terrenoterreno (mtodo(mtodo comparativo)comparativo) oo custocusto dede construoconstruo dodoimvelimvel (depreciado(depreciado ouou apreciado)apreciado)..


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V = T + % (C +V = T + % (C + CiCi ) para imveis em construo. Neste caso) para imveis em construo. Neste casono se entra em conta com os lucros. Estes s so consideradosno se entra em conta com os lucros. Estes s so consideradosno final.no final.

V = T + C + E+ LV = T + C + E+ L D para imveis concludos ou usados(D)D para imveis concludos ou usados(D)

VIVI Mtodo do CustoMtodo do Custo

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Com T = valor do terreno sempre 100 %Com T = valor do terreno sempre 100 %

C = custo da construoC = custo da construo

E = encargosE = encargosL = LucroL = Lucro

D = depreciaoD = depreciao


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VIIVII A colheita de DadosA colheita de Dados AA colheitacolheita dede dados,dados, nono mbitombito dada avaliaoavaliao devedeve serser sustentadasustentada

emem basesbases credveis,credveis, entreentre mediadoresmediadores imobilirios,imobilirios, jornais,jornais,revistas,revistas, classificados,classificados, internet,internet, comcom vista vista aa umum profundoprofundo

conhecimentoconhecimento dodo mercadomercado ondeonde sese insereinsere oo imvelimvel emem anliseanlise..

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HH queque atenderatender sempresempre aa trstrs factoresfactores::

CaractersticasCaractersticas dodo mercadomercado emem queque sese insereinsere oo imvelimvel;;

TipoTipo dede imvelimvel emem avaliaoavaliao;;

ObjectivoObjectivo dada avaliaoavaliao..


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VIIIVIII O Relatrio de AvaliaoO Relatrio de Avaliao OsOs relatriosrelatrios dede avaliaoavaliao deverodevero serser elaboradoselaborados emem

conformidadeconformidade comcom oo modelomodelo referidoreferido nono AnexoAnexo IIIIII dodo RegReg..0808//20022002 e,e, quantoquanto aosaos avaliadores,avaliadores, eleseles ficamficam sujeitossujeitos aa registoregisto

individualindividual nana CMVM,CMVM, sendosendo asas condiescondies parapara aa obtenoobteno dodomesmomesmo ob ectoob ecto dede umum re imere ime transitriotransitrio atat aoao finalfinal dede 20042004

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apsaps oo queque passarpassar aa serser exigidaexigida aa prviaprvia certificaocertificao dosdos peritosperitosavaliadoresavaliadores..


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OO relatriorelatrio constituiconstitui aa parteparte finalfinal ee visvelvisvel dodo processoprocesso dedeavaliao,avaliao, parapara tal,tal, devedeve conterconter osos seguintesseguintes elementoselementos::

PropsitoPropsito dada avaliaoavaliao identificaoidentificao dada razorazo dada avaliaoavaliao.. OOro sitoro sito essencialessencial araara oo avaliador,avaliador, dadodado ueue serser aa artirartir deledele ueue

VIIIVIII O Relatrio de AvaliaoO Relatrio de Avaliao

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sese desenvolverdesenvolver todotodo oo processoprocesso dede avaliaoavaliao.. TipoTipo dede valorvalor estimado,estimado, comcom aa definiodefinio dessedesse valorvalor..

DataData dada avaliaoavaliao..

DescrioDescrio dodo ImvelImvel oo relatriorelatrio devedeve conterconter umauma identificaoidentificao

completacompleta dodo imvelimvel aa avaliaravaliar.. Tal Tal descriodescrio incluiinclui nono ss aa suasualocalizaolocalizao masmas tambmtambm asas caractersticascaractersticas fsicasfsicas dodo imvel,imvel, situaosituaolegal,legal, tipotipo dede ocupaoocupao previstaprevista ouou actual,actual, condicionantescondicionantes legaislegais aoao usousodada propriedadepropriedade ee outrosoutros dadosdados consideradosconsiderados relevantesrelevantes..


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ConsideraesConsideraes GeraisGerais dada AvaliaoAvaliao::

QuaisQuais osos factoresfactores queque influenciaminfluenciam aa avaliaoavaliao (localizao,(localizao,reas,reas, acessos,acessos, dimenses,dimenses, funcionalidade,funcionalidade, etcetc..))

VIIIVIII O Relatrio de AvaliaoO Relatrio de Avaliao

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EmEm queque elementoselementos nosnos baseamosbaseamos parapara determinardeterminar asas reasreas(plantas,(plantas, cadernetascadernetas prediais,prediais, etcetc..))

PressupostosPressupostos dede avaliaoavaliao casocaso existamexistam condicionantescondicionantesespecficasespecficas relativamenterelativamente aoao imvel,imvel, quaisquais osos pressupostospressupostosqueque presidirampresidiram avaliaoavaliao..


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