MALI KAMPOVI U ISTRIvodič za investitore i jedinice

lokalne samouprave

Što je potrebno za otvaranje malog kampa

Na kojem zemljištu možete otvoriti mali kamp

Može li kamp otvoriti fizička osoba

Kolika je investicija i kada se očekuje povrat

Koje su mogućnosti kreditiranja

Istra je već niz godina regija poznata po vrhunskim smještajnim objektima, izvrsnoj gastro i eno

ponudi te brojnim sportskim i zabavnim sadržajima. Naš turizam i dalje pruža nebrojene mogućnosti,

stoga vjerujemo da ćemo ovim projektom, razvojem malih kampova u Istri, napraviti dodatni iskorak

u povećanju naše konkurentnosti. Naša je želja potaknuti brojne sadašnje i buduće poduzetnike,

kao i obiteljska gospodarstva da svoj kapital, trud i znanje, ulože u željeni poslovni poduhvat koji će

učvrstiti istarsko gospodarstvo, povećati zaposlenost te učiniti Istru još poželjnijom kao destinacijom.

Nove investicije u posebne oblike turističke ponude kao što su mali kampovi, prvenstveno mogu

dati zamah onim dijelovima Istre koji su u turističkom pogledu još uvijek neistraženi, a koji raspolažu

brojnim mogućnostima i prednostima.

Taj iznimno vrijedan turistički potencijal u unutrašnjosti Istre, počevši od prirodnih do kulturnih ljepota

i vrijednosti, još uvijek leži neiskorišten u smislu kamping turizma. Naime, trendovi u turizmu sve nam

više ukazuju da današnji gosti od nas traže da ih zaintrigiramo i impresioniramo nečim posebnim i

drugačijim, a upravo mali kampovi u Istri imaju tu moć da stvore prepoznatljivu priču u kojoj glavne

uloge imaju svi sudionici podjednako – i poduzetnici i gosti i cjelokupna regija, sa svim svojim

prirodnim ljepotama i kulturno-povijesnom baštinom.

Nezaboravan odmor cilj je svakog gosta, a u destinaciju i njene smještajne objekte vratit će se jedino

ako mu oni pruže više od očekivanog. Upravo je to konkurentska prednost malih kampova koju treba

iskoristiti.

Nudeći istinsku obiteljsku atmosferu u kontaktu s domaćinom, oni postaju mjesta savršenog opuštanja,

mira i odmora od svakodnevnog stresa, a uz tradicionalni istarski doživljaj pružaju specifičnu ponudu

koju nije moguće doživjeti u drugim krajevima.

Budući da se danas uz kvalitetu i autohtonost traži i različitost, razvidno je kako Istra, kao najjača

turistička regija Hrvatske, ima sve preduvjete za razvoj malih kampova.

Stoga, Istarska županija je pokrenula strateški važan projekt kojim želi potaknuti razvoj malih

obiteljskih kampova u Istri, kao i cjelokupnog područja u kojima se ti kampovi razvijaju.

Posljednjih godina neumorno smo radili na jačanju prepoznatljivosti regije i turističkog proizvoda

destinacije. Priznanja i rezultati nas svakako vesele, te nam daju zamah za nove projekte i poduhvate.

Prostora za nove ideje ima još mnogo, stoga smatramo da će i projekt izgradnje malih kampova

doprinijeti jačanju brenda Istre.

Vjerujemo u budućnost koja je u rukama hrabrih i ustrajnih istarskih poduzetnika kojima želimo puno

uspjeha i sreće u ostvarenju svih svojih vizija i snova.

mr. sc. Valter Flego,

župan Istarske županije

Intrigira vas ideja o pokretanju obiteljskog biznisa kroz pružanje ugostiteljskih usluga

u vlastitom malom kampu a ne znate od kuda biste počeli, kako registrirati kamp, na kojem

zemljištu podići vaše malo carstvo, kako financirati ulaganje i kakvu uopće vrstu kampa

otvoriti? Ili pak radite u jedinici lokalne samouprave i svakodnevno se susrećete s upitima

investitora a ne snalazite se baš najbolje u nepreglednoj šumi zakona, pravilnika i drugih

akata? U rukama upravo držite odgovore na, nadamo se, sva vaša pitanja.

U ovom praktičnom vodiču, naime, pokušali smo na svima razumljiv način

pojasniti osnovne pojmove vezane za razvoj i otvaranje malih kampova u Istri, razložiti

proceduru otvaranja kampa i dati odgovore na najvažnija pitanja s kojima ćete se kao

investitor susresti prilikom pokretanja procesa otvaranja kampa. Isto tako, zaposlenicima

jedinica lokalne samouprave željeli smo olakšati tumačenje zakona te im ukazati na veliki

potencijal ovakvih investicija. Uz osnovne pojmove i proceduru, prošli smo i neke „nezgodne“

teme („Hm, koliko će koštati investicija u kamp te kako uopće doći do tolikog novca?“), koje to

na koncu i nisu: ulaganje u mali kamp znatno je niže od ulaganja u ostale tipove smještajnih

objekata, povrat investicije je u pravilu brži, a često se mogu pronaći i mogućnosti povoljnog

kreditiranja ili dobivanja bespovratnih sredstava pomoći. Ukratko, nastojali smo odgovoriti na

većinu pitanja koja se potencijalnom investitoru mogu nametnuti dok razmišlja o pokretanju

vlastitog malog kampa, kao i na ona koja se svakodnevno postavljaju jedincima lokalne

samouprave.

Međutim, sama odluka o otvaranju kampa i bavljenju ovim poslom na koncu je isključivo

investitorova. Prije donošenja odluke vrlo je bitno shvatiti da ulazak u biznis s malim kampom

iziskuje i stanovit napor te stalnu prisutnost: potencijalni investitor mora dobro procijeniti

tržište, osobne kompetencije i stručna znanja, ali i svoju energiju i vrijeme koje planira uložiti

u vođenje kampa, prije nego što se odluči na taj, ipak, značajan korak. Stoga investitorima

toplo preporučujemo da, kada prikupe sve potrebne informacije, svakako naprave poslovni

plan, i to isključivo radi sebe. Pokretanje ovog biznisa, dakle, treba ozbiljno shvatiti.

Ipak, vjerujemo da ćemo vam ovim vodičem pomoći da se odlučite na otvaranje

malog kampa, jer oni u Istri zacijelo imaju svijetlu budućnost: trendovi u svjetskom turizmu

i predispozicije Istre kao prirodno očuvane, povijesno bogate i sadržajno atraktivne

destinacije tome idu u prilog.

Zato, uz vjeru u to da Istru narednih godina očekuje ekspanzija upravo ovog segmenta

turizma, želimo vam skoro pokretanje biznisa i uspješno vođenje vašeg malog kampa!

Kako su mali kampovi zakonski prepoznati i koje vrste malih kampova postoje?

Pojam mali kampovi prepoznat je od gostiju i tržišta kada se govori o kampovima manjeg kapaciteta,

a u svakoj državi je različito zakonski definiran. Tako su primjerice u Hrvatskoj mali kampovi, pravne

mogućnosti njihovog rada i vrste malih kampova prepoznati i definirani Pravilnikom o razvrstavanju,

minimalnim uvjetima i kategorizaciji ugostiteljskih objekata kampova iz skupine „Kampovi i druge

vrste ugostiteljskih objekata za smještaj“, Pravilnikom o razvrstavanju i kategorizaciji objekata

u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu, Pravilnikom o pružanju ugostiteljskih

usluga u seljačkom domaćinstvu te Zakonom u ugostiteljskoj djelatnosti.

Vrste malih kampova su sljedeće:

kamp

kampiralište

kamp-odmorište

kamp u domaćinstvu

kamp u seljačkom domaćinstvu

Što su to mali kampovi i što ih razlikuje od velikih?

Pod malim kampovima podrazumijevamo smještajne objekte različitih tipologija kampova kapaciteta

do najviše cca 200 osoba, tj. 70-ak osnovnih smještajnih jedinica (kamp-mjesta ili parcela). Taj broj

nije zakonski određen, već predstavlja najčešći maksimalni kapacitet takvih objekata koji je od

gostiju uobičajeno prihvaćen – kako kod nas, tako i na stranim tržištima.

U pravilu su sadržajno jednostavniji i često cjenovno povoljniji od velikih kampova.

Često su profilirani kao: agroturizmi / kušaonice, sportski, wellness, ekološki, robinzonski, luksuzni

(glamping), dječji i ostali tipovi malih kampova.

Privlače ciljane skupine gostiju: bicikliste, avanturiste, planinare, speleologe, berače gljiva, ronioce,

surfere, kajakaše, osobe koje vole putovati i otkrivati različite destinacije itd.

Često su istinski povezani s prirodom, svojevrsne su oaze mira.

Najčešće se radi o obiteljskim biznisima koji obično pružaju obiteljsku,

intimniju atmosferu.

Zašto su mali kampovi potrebni Istri?

• stvaranje nove turističke ponude

• produženje turističke sezone

• aktiviranje potencijala turistički nerazvijenih zona, posebno u unutrašnjosti

• pokretanje razvoja obiteljskih gospodarstava i poticanje zapošljavanja

• poticanje lokalnog razvoja, poljoprivrede i obrtništva (prodaja domaćih

proizvoda gostima)

KAMPŠto je to kamp i koliko osnovnih smještajnih jedinica može imati?

Kamp je ugostiteljski objekt za smještaj u kojem se pružaju usluge smještaja na najmanje 10 osnovnih

smještajnih jedinica (kamp-mjesta ili kamp-parcela), a koji može primiti najmanje 30 osoba. Osim

ugostiteljskih usluga za smještaj, u kampu se pružaju i druge ugostiteljske usluge, ostale usluge

u funkciji turističke potrošnje te mogućnost bavljenja sportom i/ili drugim oblicima rekreacije na

otvorenom. Gornjeg ograničenja broja osnovnih smještajnih jedinica i osoba nema, a na najviše 30

% osnovnih smještajnih jedinica u kampu mogu biti postavljene mobilne kućice (mobile home).

Mogu li otvoriti mali kamp kao fizička osoba ili moram registrirati poduzeće?

Da biste mogli otvoriti mali kamp, nužno je registrirati obrt, d.o.o. ili j.d.o.o.

Koji je prvi korak u procesu otvaranja malog kampa?

Proces od planiranja do otvaranja kampa sastoji se od nekoliko faza. Najprije valja provjeriti u lokalnom

(gradskom ili općinskom) uredu za prostorno planiranje koja je namjena zemljišta na kojem planirate

otvoriti kamp. Ured će vam dati informaciju što je i što nije moguće izgraditi na željenom zemljištu.

Ako je u prostornim planovima predviđeno otvaranje kampa i namjena zemljišta omogućuje njegovu

izgradnju, potrebno je detaljno proučiti zakone i pravilnike. Nakon dobivanja uporabne dozvole za

tip objekta kamp koji se kategorizira brojem zvjezdica (od 2* do 5*), kategorizaciju daje Ministarstvo

turizma, Sektor za upravljanje kvalitetom – Odjel za kategorizaciju.

Gdje mogu otvoriti mali kamp?

Otvaranje kampova moguće je unutar građevinskog područja oznake T3, određenog prostorno-

planskom dokumentacijom.

Važno za jedinice lokalne samouprave

Prijedlog je da se na razini Istarske županije dogovorno definira da ono što se naziva malim kampom može imati

maksimalno 70 osnovnih smještajnih jedinica. Bitno je naznačiti da se kod ove tipologije objekta kapaciteti

zbrajaju i moraju se uklopiti u ukupne dozvoljene smještajne kapacitete – broj kreveta – za pojedinu jedinicu

lokalne samouprave određene Prostornim planom Istarske županije, kao i prostornim planom uređenja grada ili

općine.

Kamp se može graditi na izdvojenom građevinskom području izvan naselja koje mora biti određeno Prostornim

planom Istarske županije (oznaka T3) i prostornim planom uređenja grada ili općine, ako je ovo područje površine

veće od dva hektara.

Kamp se može graditi na izdvojenom građevinskom području izvan naselja unutar prostora ograničenja zaštićenog

obalnog područja mora*, ako je ovo građevinsko područje određeno Prostornim planom Istarske županije i

prostornim planom uređenja grada ili općine (oznaka Tp-T3) te ako je površine dva hektara ili manje.

Kamp se može graditi na izdvojenom građevinskom području izvan naselja, izvan prostora ograničenja zaštićenog

obalnog područja mora, ako je ovo građevinsko područje određeno prostornim planom uređenja grada ili općine

(oznaka Tp-T3) te ako je površine dva hektara ili manje.

Kamp se može graditi i unutar granica građevinskog područja naselja u turističkoj zoni (najviše 20 % površine

građevinskog područja naselja, ako se građevinsko područje naselja nalazi unutar prostora ograničenja zaštićenog

obalnog područja mora) kada mora biti određena prostornim planom uređenja grada ili općine (oznaka Tz-T3).

* Prostor ograničenja zaštićenog obalnog područja mora je pojas kopna i otoka u širini 1.000 m od obalne crte i

pojas mora u širini od 300 m od obalne crte (Zakon o prostornom uređenju).

KAMPIRALIŠTE

Što je to kampiralište i koliko osnovnih smještajnih jedinica može imati?

Kampiralište je ugostiteljski objekt za smještaj u kojem se pružaju usluge smještaja na najviše 30

osnovnih smještajnih jedinica (kamp-mjesta ili kamp-parcela), a koji može primiti do maksimalno 90

osoba. Osim ugostiteljskih usluga za smještaj u kampiralištu se pružaju i druge ugostiteljske usluge.

U kampiralištu nije dozvoljeno postavljanje mobilnih kućica.

Mogu li otvoriti kampiralište kao fizička osoba ili moram registrirati poduzeće?

Pravni status investitora u kampiralište mora biti obrt, d.o.o. ili j.d.o.o.

Koji je prvi korak u procesu otvaranja kampirališta?

Svakako najprije provjerite u lokalnom (gradskom ili općinskom) uredu za prostorno planiranje koja

je namjena zemljišta na kojem planirate otvoriti kampiralište. Ured će vam dati informaciju što je i što

nije moguće izgraditi na željenom zemljištu. Ako je u prostornim planovima predviđeno otvaranje

kampirališta i namjena zemljišta omogućuje njegovu izgradnju, potrebno je detaljno proučiti zakone

i pravilnike. Nakon dobivanja uporabne dozvole za tip objekta kampiralište dozvolu za rad daje Ured

državne uprave u Istarskoj županiji, Služba za gospodarstvo.

Gdje mogu otvoriti kampiralište?

Otvaranje kampirališta moguće je unutar građevinskog područja oznake T3 određenog prostorno-

planskom dokumentacijom.

Važno za jedinice lokalne samouprave

Kampiralište može imati maksimalno 30 osnovnih smještajnih jedinica (kapaciteti se zbrajaju i moraju se uklopiti

u ukupne dozvoljene smještajne kapacitete – broj kreveta – za pojedinu jedinicu lokalne samouprave koji su joj

dodijeljeni županijskim prostornim planom).

Za kampirališta vrijede gotovo ista pravila kao i za kampove, razlika je samo u tome da su kampirališta jednostavniji

objekti, dok su u pravilu kampovi kvalitetniji i sa širom ponudom.

KAMP-ODMORIŠTE

Što je to kamp-odmorište i koliko osnovnih smještajnih jedinica može imati?

Pod pojmom kamp-odmorište podrazumijevamo ugostiteljski objekt za smještaj namijenjen kraćem

zadržavanju gostiju (iako u Hrvatskoj zakonom nije definiran maksimalni broj dana boravka), a osim

ugostiteljske usluge smještaja nudi i uslugu opskrbe pitkom vodom, priključak za struju, mjesta za

pražnjenje kemijskih WC-a (kemijski WC ili stanica za pražnjenje) i odvod sivih voda te usluge recepcije

na poziv. Ugostiteljske usluge u kamp-odmorištu pružaju se uz nedefiniran maksimalan broj osnovnih

smještajnih jedinica. U kamp-odmorištu nije dozvoljeno postavljanje mobilnih kućica.

Mogu li otvoriti kamp-odmorište kao fizička osoba ili moram registrirati poduzeće?

Za otvaranje kamp-odmorišta morate imati registriran obrt, d.o.o. ili j.d.o.o. Prijedlog promjene Zakona

o ugostiteljskoj djelatnosti, iz proljeća 2015., predviđa otvaranje kamp-odmorišta i fizičkim osobama, s

time da se tada ograničava kapacitet na 10 parcela, tj. na 30 osoba, isto kao kod kampa u domaćinstvu.

Koji je prvi korak u procesu otvaranja kamp-odmorišta?

Obratite se lokalnom (gradskom ili općinskom) uredu za prostorno planiranje i provjerite koja je

namjena zemljišta na kojem planirate otvoriti kamp-odmorište. Ured će vam dati informaciju što je i što

nije moguće izgraditi na željenom zemljištu. Nakon dobivanja uporabne dozvole za tip objekta kamp-

odmorište dozvolu za rad daje Ured državne uprave u Istarskoj županiji, Služba za gospodarstvo.

Na kojem zemljištu mogu otvoriti kamp-odmorište?

Za razliku od kampa i kampirališta, kamp-odmorište ne mora prostornim planovima biti planirano u T3

zonama, već se s obzirom na svoju namjenu i druge značajke može prostornim planovima planirati i u

zonama druge odgovarajuće namjene, u građevinskom području kao i izvan građevinskog područja

uz javne ceste ili kao dio tih cesta, tj. kao prateća i uslužna infrastruktura uz ceste.

Važno za jedinice lokalne samouprave

Kamp-odmorište nema ograničen maksimalni broj smještajnih jedinica, ali se smještajni kapaciteti zbrajaju i

moraju se uklopiti u ukupne dozvoljene smještajne kapacitete za pojedini grad ili općinu.

Kamp-odmorište može se graditi unutar građevinskog područja naselja i izdvojenih građevinskih područja izvan

naselja: poslovno-proizvodne, sportske i turističke namjene te unutar koridora javnih cesta izvan građevinskog

područja, ako je takva mogućnost određena prostornim planom uređenja grada ili općine.

Važno za jedinice lokalne samouprave

Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti propisano je da kamp u domaćinstvu može imati maksimalno 10 smještajnih

jedinica, ali smještajni kapaciteti se ne zbrajaju u ukupne dozvoljene kapacitete za pojedinu jedinicu lokalne

samouprave.

Kamp u domaćinstvu se može graditi unutar granica građevinskog područja naselja i mora biti određen (u

tekstualnom dijelu) u prostornom planu uređenja grada ili općine.

Za kamp u domaćinstvu nije potrebna markica u grafičkom dijelu prostornog plana.

Mogući primjer teksta u prostornom planu grada ili općine kojim se omogućava otvaranje takvih objekata može

varirati od najjednostavnije rečenice tipa: „Unutar granica građevinskog područja naselja mogu se planirati

građevine ugostiteljsko-turističke namjene“, pa sve do složenih definicija kojima općina ili grad mogu odrediti i

veoma detaljne uvjete za otvaranje takvih vrsta objekata.

KAMP U DOMAĆINSTVU

Što je to kamp u domaćinstvu i koliko osnovnih smještajnih jedinica može imati?

Kamp u domaćinstvu je vrsta ugostiteljskog objekta za smještaj u neposrednoj blizini stambene

kuće vlasnika kampa (u dvorištu obiteljske kuće). Ugostiteljske usluge smještaja u ovom tipu malog

kampa pružaju se na najviše 10 osnovnih smještajnih jedinica, a može primiti najviše 30 gostiju (ne

uključujuću djecu do 12 godina).

Mogu li otvoriti kamp u domaćinstvu kao fizička osoba ili moram registrirati poduzeće?

Kamp u domaćinstvu možete otvoriti kao fizička osoba.

Koji je prvi korak u procesu otvaranja kampa u domaćinstvu?

Obratite se lokalnom (gradskom ili općinskom) uredu za prostorno planiranje i provjerite koja

je namjena zemljišta na kojem planirate otvoriti kamp. Nakon dobivanja uporabne dozvole za tip

objekta kamp u domaćinstvu dozvolu za rad daje Ured državne uprave u Istarskoj županiji, Služba

za gospodarstvo.

Na kojem zemljištu mogu otvoriti kamp u domaćinstvu?

Kamp u domaćinstvu se može graditi unutar građevinskog područja naselja, ako je takva mogućnost

određena tekstualnim dijelom prostornog plana uređenja grada ili općine (odredbe za provođenje).

Važno za jedinice lokalne samouprave

Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti propisano je da kamp u seljačkom domaćinstvu može imati maksimalno 20

smještajnih jedinica, ali smještajni kapaciteti se ne zbrajaju u ukupne dozvoljene za pojedinu jedinicu lokalne

samouprave.

Kamp u seljačkom domaćinstvu može se graditi izvan granica građevinskog područja, izvan prostora ograničenja

zaštićenog obalnog područja mora, u sklopu stambeno-gospodarskih građevina za vlastite potrebe i za turizam na

seljačkom gospodarstvu, ako je takva mogućnost određena tekstualnim dijelom prostornog plana uređenja grada

ili općine (odredbe za provođenje), a u skladu s odredbama za provođenje Prostornog plana Istarske županije.

Mogući primjer teksta u prostornom planu grada ili općine kojim se omogućava otvaranje takvih objekata može

varirati od najjednostavnije rečenice tipa: „Građevine ugostiteljsko-turističke namjene mogu se planirati i izvan

granica građevinskog područja naselja“, pa sve do složenih definicija kojima općina ili grad mogu odrediti i veoma

detaljne uvjete za otvaranje takvih vrsta objekata.*

* Uvjeti planiranja izgradnje stambeno-gospodarskih građevina za vlastite potrebe i za turizam na seoskom

gospodarstvu izvan građevinskih područja određeni su Zakonom o prostornom uređenju (veličina građevnih

čestica), Prostornim planom Istarske županije (veličina poljoprivrednih kompleksa, kategorija poljoprivrednog

zemljišta, vrsta poljoprivredne djelatnosti) i vrlo su zahtjevni, a jednaki ili stroži uvjeti moraju se odrediti i u

tekstualnom dijelu prostornog plana uređenja grada ili općine (odredbe za provođenje).

KAMP U SELJAČKOM DOMAĆINSTVUŠto je to kamp u seljačkom domaćinstvu i koliko osnovnih smještajnih jedinica može imati?

Kamp u seljačkom domaćinstvu je vrsta ugostiteljskog objekta za smještaj koji djeluje u sklopu OPG-a,

odnosno seljačkog domaćinstva i mora pružati usluge hrane i pića iz pretežito vlastite proizvodnje.

Ugostiteljske usluge se pružaju na najviše 20 osnovnih smještajnih jedinica, koje primaju najviše 60

gostiju.

Mogu li otvoriti kamp u seljačkom domaćinstvu kao fizička osoba ili moram registrirati poduzeće?

Da biste otvorili kamp u seljačkom domaćinstvu, potrebno je imati registriran OPG, odnosno djelatnost

proizvodnje i pripreme hrane.

Koji je prvi korak u procesu otvaranja kampa u seljačkom domaćinstvu?

Obratite se lokalnom (gradskom ili općinskom) uredu za prostorno planiranje, koji vam mora provjeriti

omogućava li prostorni plan otvaranje kampa. Nakon dobivanja uporabne dozvole za tip objekta

kamp u seljačkom domaćinstvu dozvolu za rad daje Ured državne uprave u Istarskoj županiji, Služba

za gospodarstvo.

Na kojem zemljištu mogu otvoriti kamp u seljačkom domaćinstvu?

Za registrirane OPG-ove omogućena je gradnja kampa u seljačkom domaćinstvu i izvan granica

građevinskog područja naselja. Takav vid kampa može se otvoriti izvan granica građevinskog područja,

izvan prostora ograničenja zaštićenog obalnog područja mora, na manje vrijednom poljoprivrednom

zemljištu, ali mora biti određeno (u tekstualnom dijelu) u prostornom planu uređenja općine ili grada,

a u skladu s odredbama za provođenje Prostornog plana Istarske županije.

DOZVOLE POTREBNE ZA OTVARANJE MALOG KAMPA

Za sve vrste malih kampova potrebno je ishoditi građevinsku i uporabnu dozvolu (za cjeloviti objekt

kampa), a u slučaju etapne/fazne izgradnje i/ili potrebe prethodnog rješavanja imovinskopravnih

odnosa treba ishoditi i lokacijsku dozvolu.

Neovisno o vrsti kampa (kamp, kampiralište, kamp-odmorište, kamp u domaćinstvu, kamp u seljačkom

domaćinstvu) jednak je postupak za ishođenje građevinske i uporabne dozvole, a sve primjenom

Zakona o gradnji (NN 153/13), odnosno za ishođenje lokacijske dozvole primjenom Zakona o

prostornom uređenju (NN 153/13).

Prije toga važno je i provjeriti je li, sukladno Zakonu o prostornom uređenju i prostornom planu

uređenja grada ili općine, za područje planirano kao mali kamp obvezna izrada urbanističkog plana

uređenja (donosi se obvezno za neuređene dijelove građevinskog područja i za izgrađene dijelove

tih područja planirane za urbanu preobrazbu ili urbanu sanaciju).

Koji su koraci u procesu ishođenja lokacijske, građevinske i uporabne dozvole za mali kamp?

projektant treba izraditi idejni projekt (samo za zahvate za koje se izdaje lokacijska dozvola)

predati zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole

projektant treba izraditi glavni projekt (za zahvate u prostoru za koje se ne izdaje lokacijska dozvola

to je prvi korak, a za one za koje se izdaje lokacijska dozvola to je drugi korak koji se poduzima

nakon izvršnosti lokacijske dozvole)

predati zahtjev za izdavanje građevinske dozvole

nakon izgradnje predati zahtjev za izdavanje uporabne dozvole (u postupku izdavanja uporabne

dozvole obavlja se tehnički pregled kampa)

Što je potrebno za pokretanje postupka kategorizacije i početak rada kampa?

prilikom predaje zahtjeva nadležnim tijelima morate dostaviti:

dokaz o pravu raspolaganja

uporabnu dozvolu za objekt kampa

objekt za koji tražite dozvolu za početak rada mora zadovoljiti sve uvjete i standarde predviđene

pravilnikom te minimalnim i pojedinim uvjetima za tu vrstu objekata (više o tome u ovoj brošuri pod

naslovom Korisni linkovi)

za kategorizaciju objekata:

za skupinu kampovi, koji se kategoriziraju brojem zvjezdica (od 2* do 5*), kategorizaciju obavlja

Ministarstvo turizma (Sektor za upravljanje kvalitetom – Odjel za kategorizaciju)

za kampirališta, kamp-odmorišta, kampove u domaćinstvu i kampove u seljačkom domaćinstvu

potrebne dozvole za početak rada daje Ured državne uprave u Istarskoj županiji, Služba za

gospodarstvo

VISINA I POVRAT INVESTICIJE Ako ozbiljno razmišljate o otvaranju malog kampa, zacijelo ste se zapitali i počeli kalkulirati koliko

bi mogla stajati jedna takva investicija, kako će vam izgledati (i tko će vam izraditi) financijski plan

te, na koncu, u kojem vremenskom roku možete realno očekivati povrat investicije. Ovo nisu tabu

teme. Investicija u mali kamp znatno je manja nego u bilo koji drugi tip smještajnog objekta, a i povrat

ulaganja moguć je u znatno kraćem roku od povrata ulaganja u ostale tipove smještajnih objekata.

U nastavku donosimo jedan primjer financijskog plana za kamp-odmorište kapaciteta 20 osnovnih

smještajnih jedinica, uz pretpostavku da zemljište (u konkretnom slučaju površine 2.000 četvornih

metara) već posjedujete. Za pomoć u izradi financijskog plana za vaš mali kamp slobodno se možete

obratiti nadležnom županijskom tijelu koje će vam preporučiti osobe i institucije koje vam mogu

pomoći.

Informativni izračun: napominjemo da je u nastavku prikazan samo mogući primjer investicije i povrata,

dok će konkretne brojke za svaki projekt u praksi varirati zbog različitih konstitucija terena, blizine

infrastrukture, željene kvalitete i ponude sadržaja te se točna projekcija mora napraviti zasebno za

svaki planirani projekt nakon analize situacije i definiranja željenog koncepta.

MOGUĆI PRIMJER: INFORMATIVNI IZRAČUN INVESTICIJE U

KAMP-ODMORIŠTE S 20 SMJEŠTAJNIH JEDINICA

projektna dokumentacija 18.000 kn

građevinski radovi i materijal 180.000 kn

infrastruktura (voda, struja, odvod) 30.000 kn

hortikultura 17.000 kn

signalizacija (tabele i putokazi) 10.000 kn

marketing i promocija 15.000 kn

UKUPNO 270.000 kn

godina 1 2 3 4 5

prodane smještajne jedinice 1460 2190 2555 2920 3285

broj noćenja 2.920 4.380 5.110 5.840 6.570

prosječna cijena smještajnih jedinica po danu (u kunama) 120 130 140 150 160

popunjenost smještajnih jedinica 20% 30% 35% 40% 45%

prihod od prodaje smještaja (u kunama) 175.200 284.700 357.700 438.000 525.600

prihod od prodaje usluga hrane i pića

(20 kn po smještajnoj jedinici) 29.200 43.800 51.100 58.400 65.700

prihod od prodaje autohtonih proizvoda na prodajnom mjestu

(50 kn po prodanoj parceli) 73.000 109.500 127.750 146.000 164.250

prihod od boravišne pristojbe (u kunama) 20.440 30.660 35.770 40.880 45.990

UKUPAN PRIHOD (u kunama) 297.840 468.660 572.320 683.280 801.540

godišnji prihod od smještaja po smještajnoj jedinici (u kunama) 8.760 14.235 17.885 21.900 26.280

ukupan godišnji prihod po smještajnoj jedinici (u kunama) 14.892 23.433 28.616 34.164 40.077

MOGUĆI PRIMJER: INFORMATIVNI IZRAČUN ZA KAMP-ODMORIŠTE S 20 OSNOVNIH SMJEŠTAJNIH JEDINICA

Plan prihoda od smještaja i ostalih usluga za period od 5 godina

FINANCIJSKO ULAGANJE I POVRAT KAPITALA – NA PRIMJERU NAVEDENOG INFORMATIVNOG IZRAČUNA*

trošak ulaganja po smještajnoj jedinici = 13.500 kn

ukupan prihod po smještajnoj jedinici = 14.892 kn

povrat investicije u četvrtoj godini poslovanja

* Navedeno predstavlja samo informativni izračun; poslovni plan i povrat investicije razlikovat će se

od slučaja do slučaja, ovisno o specifičnim uvjetima poslovanja, vrsti objekta, visini investicije vezanoj

uz zahtjeve terena i sl.

MOGUĆNOSTI KREDITIRANJAI SUFINANCIRANJA PROJEKATA

Ministarstvo turizma i Hrvatska turistička zajednicaMinistarstvo turizma i Hrvatska turistička zajednica u pravilu redovito objavljuju razne natječaje

i programe potpore koji su često namijenjeni i vlasnicima malih kampova, bilo za pripremu

dokumentacije, samu investiciju i sl. Tako je npr. jedan od zadnjih natječaja Ministarstva turizma,

Konkurentnost turističkog gospodarstva, u 2015. predviđao bespovratna sredstva kako za uređenje

postojećeg kampa, tako i za izgradnju novih kampova, posebice kampirališta i kamp-odmorišta, na

područjima gdje takvih sadržaja nema (uz prometnice, jadransko zaleđe i kontinent). Sličan program

je početkom 2015. imala i Hrvatska turistička zajednica, koja je bespovratnim iznosima od 50.000 do

200.000 kuna, između ostaloga, pomagala i izgradnju, obnovu i opremanje kampova, kamp-naselja,

kampirališta i kamp-odmorišta. Nažalost, uvjeti ovakvih natječaja i kalendar objave nisu unaprijed

poznati te se točne informacije mogu dobiti jedino kada budu objavljeni – stoga je jako bitno ažurno

pratiti njihove web-stranice www.mint.hr i www.htz.hr.

Hrvatska banka za obnovu i razvoj (HBOR)HBOR u suradnji s poslovnim bankama provodi program kreditiranja turističkog sektora uz

vrlo povoljne uvjete, s kamatom već od dva posto i rokom otplate do 17 godina. Cilj programa je

realizacija investicijskih projekata malih, srednjih i velikih poduzetnika u turističkoj djelatnosti,

a uključuje i ulaganja za potrebe unaprjeđenja smještajne ponude kampova u smislu: povećanja

smještajnih kapaciteta, izgradnje novih i obnovu postojećih malih i tematiziranih kampova, povećanja

kategorizacije smještajnih kapaciteta i podizanja razine i raznovrsnosti usluge kroz dodatne sadržaje

koji proširuju ponudu smještajnih objekata. Više o uvjetima i otvorenim linijama pogledajte na www.

hbor.hr.

Fondovi Europske unijeZa sufinanciranje projekata malih kampova iz EU-fondova na raspolaganju su tri operativna

programa: Konkurentnost i kohezija, Učinkoviti ljudski potencijali te Program ruralnog razvoja. Sve

najave i natječaje potrebno je pratiti na web-stranicama ministarstava turizma, regionalnog razvoja i

poljoprivrede. Ako nam dostavite vaše kontakte za unos u mailing listu Mali kampovi u Istri, redovito

ćemo vas informirati o otvorenim natječajima.

Poslovne bankeTrenutno poslovne banke nemaju otvorene posebne kreditne linije koje bi bile namijenjene fizičkim

osobama za otvaranje, opremanje ili poboljšanje ponude malog kampa. Međutim, budući da su neke

poslovne banke iskazale interes i za ovim vidom financiranja, nije isključeno da će s vremenom

neke od njih definirati poseban kreditni proizvod za investitore u male kampove. U međuvremenu,

pozivamo vas da izravno sa zainteresiranom poslovnom bankom provjerite uvjete i odaberete liniju

koja vam je najpovoljnija.

MARKETINŠKI PLAN

Više nego ikada ranije kampovi moraju svoju ponudu

predstaviti širokom tržištu, a posebno niši za koju su

se specijalizirali. Marketinški plan mora na prikladan

način, u pravo vrijeme i u najboljem obliku povezati

proizvode i usluge koje se nude s ciljanom skupinom.

Da bi se to postiglo, mora se angažirati više raznih

sredstava informiranja – najčešće su to kamping

vodiči, web-stranice, sajmovi, društvene mreže i dr.

Gosti međusobno također putem preporuka prijatelja

i poznanika doznaju za određeni kamp, tako da svaka

uspješno plasirana reklama ima multiplicirajući učinak.

Prema istraživanjima koja su proveli neki kampovi,

veliki broj gostiju kamp odabire iz kamping vodiča

poput ADAC-ovog Campingführera (vodiča za

kampove) i Stellplatzführera (vodiča za kamp-

odmorišta), ANWB-ovog Campinggidsa, vodiča

britanskog Alana Rogersa ili pak nizozemskog ACSI-

ja. U Hrvatskoj se izdaje nekoliko vodiča i brošura

koji se distribuiraju na najvećim europskim kamping

i turističkim sajmovima te u predstavništvima HTZ-a.

Među njima valja spomenuti vodič Camping Croatia u

izdanju HTZ-a, koji obuhvaća sve hrvatske kampove, te

OK mini camps u izdanju Kamping udruženja Hrvatske,

koji je specijaliziran za male kampove. U Sloveniji se tiska vodič Camping&Caravaning u izdanju

magazina Avtofokus, dok se veći broj vodiča može pronaći i za talijansko, austrijsko i istočnoeuropska

tržišta.

Kamping klubovi koji okupljaju veliki broj kampista aktivno djeluju na glavnim kamping tržištima i

često uz nacionalne udruge postoje i one regionalne pa čak i lokalne. Novi mali kamp svakako će biti

interesantna informacija koju će većina klubova prenijeti svojim članovima – potencijalnim gostima.

Online marketing je drugi aspekt koji je ključan u današnje vrijeme kada sve veći broj gostiju informacije

nalazi na internetu. Svaki bi kamp, bez obzira na veličinu, trebao imati vlastitu web-stranicu s osnovnim

informacijama, sadržajima, kontaktima i podacima o lokaciji. S obzirom na to da je za pozicioniranje

web-stranice malog kampa na prvim stranicama internetskih pretraživača potrebno uložiti poveća

sredstva, za vidljivu reklamu dobro su rješenje specijalizirani kamping portali poput najvećeg hrvatskog

kamping portala www.camping.hr, kojim upravlja KUH, zatim www.avtokampi.si za slovensko tržište

te www.camping.info iz Njemačke koji se smatra jednim od najrelevantnijih kamping portala zbog

omogućavanja gostima da ocijene kvalitetu kampova. Isto kao i kod vodiča, popis kamping portala

je poprilično dugačak te će broj oglasa ovisiti o njihovoj cijeni i podacima, poput onih o popularnosti

navedenih portala i godišnjih posjeta stranici.

Vlasnik kampa mora pažljivo razmotriti kojim će se kanalima reklamirati radi postizanja što je moguće

većeg učinka uz što manje uloženih sredstava.

ZAKONI, PRAVILNICI I KORISNI LINKOVI

Službena web-stranica o projektu razvoja malih kampova u Istri: www.istra-istria.hr/malikampovi

Temeljni zakon koji definira što je to kampiranje, kamp i koje uvjete oni moraju

ispunjavati je Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti.

Definicija kampa, kampirališta i kamp-odmorišta te njihovi opći minimalni

uvjeti propisani su Pravilnikom o razvrstavanju, minimalnim uvjetima i kategorizaciji

ugostiteljskih objekata iz skupine Kampovi i druge vrste ugostiteljskih objekata za

smještaj.

Kamp u domaćinstvu mora udovoljiti minimalnim tehničkim uvjetima odnosno

kategorizaciji temeljem Pravilnika o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima

se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu.

Kamp u seljačkom domaćinstvu mora udovoljiti minimalnim tehničkim uvjetima

odnosno kategorizaciji temeljem Pravilnika o pružanju ugostiteljskih usluga u seljačkom

domaćinstvu.

Svi elementi koje kamp mora zadovoljavati detaljno su opisani u dokumentu Uvjeti za

kategorizaciju vrste kamp i pojedini uvjeti za vrstu kamp-naselje.

Svi elementi koje kampiralište mora zadovoljavati detaljno su opisani u dokumentu

Minimalni uvjeti za vrstu kampiralište.

Svi elementi koje kamp-odmorište mora zadovoljavati detaljno su opisani u

dokumentu Minimalni uvjeti za vrstu kamp-odmorište.

Svi elementi koje kamp u domaćinstvu mora zadovoljavati detaljno su opisani u

dokumentu Uvjeti za kategorizaciju kampa u domaćinstvu.

Svi elementi koje kamp u seljačkom domaćinstvu mora zadovoljavati detaljno

su opisani u dokumentu Uvjeti za kategorizaciju kampa u seljačkom domaćinstvu.

Sve ove dokumente možete preuzeti na stranici projekta www.istra-istria.hr/malikampovi pod

sekcijom Zakonodavstvo.

Svi zakoni i pravilnici ujedno se mogu pronaći i na službenoj web-stranici Ministarstva turizma www.

mint.hr pod sekcijom Pravni okvir – Propisi iz turizma.

ČESTO POSTAVLJANA PITANJA

Mora li mali kamp biti na građevinskom zemljištu? 

Izuzev kampa u seljačkom domaćinstvu koji se može graditi i izvan građevinskog područja, mali kamp mora

biti na građevinskom zemljištu.

Može li se mali kamp graditi u zoni T4p (turistički punkt)? 

Može, ali mora biti ucrtan u prostornoplanskoj dokumentaciji.

Mogu li otvoriti mali kamp na poljoprivrednom zemljištu? Na poljoprivrednom zemljištu visoke I. kategorije nikako nije moguće otvoriti mali kamp, dok je na drugim zemljištima

to moguće, a uvjete za otvaranje kampova u seljačkom domaćinstvu, izvan granica građevinskog područja naselja

i na poljoprivrednom zemljištu, definiraju općine i gradovi u prostornim planovima. Takvi su kampovi vezani uz OPG

i obavezno s proizvodnjom i uslugom hrane i pića.

Moraju li mali kampovi biti ograđeni? 

Moraju.

Koliko je bruto zemljišta potrebno za mali kamp s 10 parcela?Ovdje nema pravila te ovisi o željenoj kvaliteti i sadržajima koji se žele pružati, može varirati od manje od 100 pa

sve do više od 300 četvornih metara bruto površine po parceli ili kamp-mjestu. Međutim, ipak se najčešće uzima

bruto površina od 200 četvornih metara za svaku parcelu, što znači da je za kamp s 10 osnovnih smještajnih jedinica

potrebno cca 2.000 četvornih metara bruto zemljišta. Bruto površina se ne odnosi na samu površinu parcele, već na

uprosječenu površinu jedne parcele s pripadajućom površinom svih popratnih sadržaja kampa, od recepcije do ceste,

te služi samo u orijentacijske svrhe, dok detaljnu informaciju može dati samo arhitektonski projekt kampa prilagođen

specifičnom terenu na kojem se kamp planira.

Koji su preduvjeti za kategorizaciju malog kampa?Preduvjet kategorizacije je uporabna dozvola za objekt kampa i dokaz o pravu raspolaganja. Uz navedeno, kamp

mora zadovoljiti i sve uvjete i standarde predviđene pravilnikom te minimalnim i pojedinim uvjetima za tu vrstu

objekata.

Voljela bih otvoriti robinzonski kamp. Što se pod tim podrazumijeva?Pravilnici ne prepoznaju robinzonske kampove, već su to “objekti za robinzonski smještaj“. Pod njima se podrazumijeva

smještaj u potpuno prirodnom okruženju, bez pružanja usluge hrane, struje i ostalih elemenata ponude gostima.

Najčešće su takvi objekti vezani uz neki sportski sadržaj u blizini (paragliding, rafting, planinarenje i dr.) ili se vežu uz

razne edukacije u prirodi. Budući da su to jednostavni objekti, koji imaju svoju specifičnu klijentelu i ne funkcioniraju

logikom standardnog kampa, nisu predmet projekta razvoja malih kampova. Ujedno, važno je naglasiti da takav

tip objekta nije prečac za zaobilaženje mogućih problema u prostornoplanskoj regulativi, potrebnim dozvolama,

kategorizacijama i sl. jer predstavljaju drugačiji koncept koji samom formom nije mali kamp kakvog prepoznaju gosti

malih kampova diljem Europe.

U medijima sve češće čitam o glampingu. O kakvim je kampovima tu točno riječ?Riječ glamping je kombinacija dviju riječi - glamur i kamping. Kao takav, predstavlja sve vidove „drugačijeg“ kampiranja

i boravka u kampovima, počevši od luksuznih šatora preko spavanja u prilagođenim betonskim cijevima, drvenim

bačvama, indijanskim šatorima, kaubojskim kočijama i sl. sve do pravih kućica na drveću. Može se odlučiti hoće

li se cijeli kamp posvetiti isključivo glampingu, ili će biti standardni kamp koji će u manjem dijelu ponuditi jedan ili

više glamping sadržaja. To ovisi isključivo o poslovnom modelu koji odabere investitor, vlasnik kampa te o procjeni

lokacije i mogućih rezultata. Bitno je naznačiti da tu ne postoje posebni pravilnici i zakoni za glamping, već se radi o

objektu registriranom kao jedan od oblika kampa, koji onda samo proširuje ponudu raznim glamping elementima.

IMAM JOŠ PITANJA. KOME DA SE OBRATIM?

Projekt Mali kampovi Istre pokrenula je Istarska županija, odnosno Upravni odjel za turizam, uz pomoć

Ministarstva turizma. Projekt se provodi u suradnji s Kamping udruženjem Hrvatske (KUH), tvrtkom

Communico d.o.o. Pula (usluge poslovnog savjetovanja) i Udrugom ruralnih kamper-odmorišta (URKO),

a u cilju kreiranja sustava i otvaranja malih (obiteljskih) kampova i kamp-odmorišta.

Za sva pitanja možete se obratiti na sljedeće kontakte:

Istarska županija – Upravni odjel za turizam

Partizanska 5a, 52440 Poreč

telefon: 052/351-603

e-mail: turizam@istra-istria.hr

faks: 052/452-811

Nakladnik: Istarska županija - Upravni odjel za turizam,

Konzultant: Communico d.o.o., Oblikovanje: StudioLAB, Fotografije: Arhiva KUH-a, Tekst: Dražen Dobrila,

Tisak: Stega-tisak d.o.o., Naklada: 3.000

U Poreču, svibanj 2015.

SUFINANCIRANO UZ POMOĆ MINISTARSTVA TURIZMA