2016-03-19 Redovisning av driftnetto ger inte raumltt information | Fastighetsnytt ndash Marknad och Samhaumlllsbyggnad

httpfastighetsnyttse201603redovisning-av-driftnetto-ger-inte-ratt-information 14

Tipsa Kontakt Tidningen Prenumerera Annonsera Nyhetsbrev Om oss

Vad letar du efter In english

Business Arena Fastighetsjobb Fastighetslitteratur

PUBLICERAD 2016-03-18 AV MATTIAS FROumlJD UPPDATERAD 2016-03-18 1759

Textstorlek

Tweeta

MAILA PRINTA PDF

BO NORDLUND

STELLAN LUNDSTROumlM

DELA MED ANDRA

LAumlS MER

Bubbla underuppsegling paringkommersiellafastighetsmarknaden

TAGGAR

Nyheter Fastighetsmarknad Redovisning av driftnetto ger inte raumltt information

Redovisning av driftnettoger inte raumltt information

Svenska fastighetsfoumlretag har en maringngaringrigtradition att tillaumlmpa en funktionsindeladresultatraumlkning Ur denna resultatraumlkning haumlrledssedan ett resultatbegrepp benaumlmnt driftnetto ellerdriftoumlverskott Problemet aumlr att det driftnetto somhaumlrleds fraringn resultatraumlkningen ofta saknarsammanhang stringens och relevans

Begreppet driftnetto aumlr centralt naumlr det gaumlllerfastighetsfoumlrvaltande bolag eftersom rdquodriftnettotaumlr marknadsvaumlrdets moderrdquo Dividerat med ettadekvat direktavkastningskrav ger driftnettot enuppfattning om en fastighets marknadsvaumlrdeProblemet aumlr att det driftnetto som aumlr relevant foumlrmarknadsvaumlrdebedoumlmningen aumlr ettkassafloumldesmaringtt inte ett resultatmaringtt

Fastighetsfoumlretagen borde med haumlnsyn tilltransparensen noumlja sig med att redovisa begreppetrdquoBruttoresultatrdquo Detta resultatbegrepp inrymmeratt hyresintaumlkter minskas medrdquoFastighetskostnaderrdquo I fastighetskostnadernaingaringr byggnadsavskrivningarna I en not laumlmnassedan information om ett kassafloumldesbaserat driftnetto Bland dagensfastighetsfoumlretag torde det kassafloumldesbaserade driftnettot i maringnga fall varavaumlsentligt laumlgre en det driftnetto som redovisats i resultatraumlkningenKonsekvensen aumlr att den faktiska foumlrraumlntningen aumlr laumlgre aumln den redovisade och detfoumlr naumlrvarande positiva rdquoyield-gaprdquo som redovisas aumlr mindre aumln i verkligheten Seaumlven inlaumlgg i Fastighetsnytt nr 5-2015 av Bo Nordlund och Sverrir Thor ndash rdquoBubblaunder uppsegling paring kommersiella fastighetsmarknadenrdquo

Motivet att redovisa ett driftnetto oumlppet i resultatraumlkningen handlar omtransparens Det motiveras med att det skulle ge baumlttre information aumln vad somblir fallet med ett uppstaumlllningsschema som anges i aringrsredovisningslagen Detstora problemet aumlr att det finns vaumlsentlig risk foumlr att den operativa

SENASTE NYTT

Redovisning av driftnettoger inte raumltt information

Ny ordfoumlrande i Kloumlvernsstyrelse

Per Johansson blir vd paringBrinova

Platser foumlr 4 000modulbostaumlder klara

Slaumlttouml rekryterar JensLackmann

Katscha i Norrkoumlping prisati Cannes

Per Berggren laumlmnar Hemsouml

Laumlgsta hyreshoumljningarna paringtio aringr

Varnar foumlr houmljdaraumlntekostnader

Delar ut Housing tillaktieaumlgarna

Arnhult oumlkar i Kloumlvern

Ny vd foumlr FasticonKompetens

Utan strategi tapparbostaumlderna vaumlrdet

Volymen i regionsstaumldernavaumlxer ndash paring storstaumldernasbekostnad

Regeringen ser oumlverhyressaumlttningssystemet

Utan strategi tapparbostaumlderna vaumlrdet

Sverige har inte raringd attproducera 700 000 bostaumlderparing tio aringr utan att ha en vettigstrategi foumlr det I vaumlrsta fallblir resultatet baringde

kapitalfoumlrstoumlring och usla livsmiljoumler Dennya arkitekturpolitiken som mejslas framutifraringn utredningen Gestaltad Livsmiljouml servi som en god chans att bli just en nationellstrategi foumlr byggd miljouml som byggherrararkitekter och oumlvriga i branschen kan samlaskring

1 biljon dollar letarfastighetsinvesteringar

1 biljon dollar letarfastighetsinvesteringarunder 2016 Den slutsatsendrar CBRE i sinundersoumlkning av

investerarnas intentioner foumlr 2016 sompresenterades under onsdagen paring MipimDen globala ekonomin oroar investerarnamest trots detta avser de flesta att oumlka sinainvesteringar

Nyheter Boumlrs Norr Podcast Studenter Branschnytta Jobb

Bo Nordlund och Stellan Lundstroumlm

Share 17

0Like Share

2016-03-19 Redovisning av driftnetto ger inte raumltt information | Fastighetsnytt ndash Marknad och Samhaumlllsbyggnad

httpfastighetsnyttse201603redovisning-av-driftnetto-ger-inte-ratt-information 24

kassafloumldeskapaciteten oumlverskattas naumlr investeringsutbetalningar exkluderas fraringnanalysen Foumlr att kunna analysera olika typer av investeringsutbetalningar kraumlvsinformation fraringn noterna i aringrsredovisningen Tyvaumlrr lyser i praktiken saringdaninformation som aumlr strukturerad paring raumltt saumltt ofta med sin fraringnvaro

Hur graumlnserna mellan underharingllskostnad och investering dras ur ettredovisningsperspektiv aumlr av underordnat intresse vid fastighetsvaumlrdering ochfinansiell analys Av intresse aumlr pengar oumlver tiden foumlrknippat med risk Detsammantagna regelverket foumlr redovisning aumlr dock foumlrvillande foumlr saringvaumll analytikerinvesterare som lekmaumln Saumlrskilt utlaumlndska investerare kan via detfunktionsbaserade driftnettot faring en felaktig bild av foumlrraumlntningskapaciteten hossvenska fastigheter som normalt har en houmlg drift- och underharingllsutgiftsgrad ijaumlmfoumlrelse med utlaumlndska hyreskontrakt

I sammanhanget aumlr underharingllskostnad som bokas mot resultatraumlkning respektiveinvestering som bokas mot balansraumlkning olika beroende paring vilket regelverk somtillaumlmpas Antingen tillaumlmpas Bokfoumlringsnaumlmndens K2-regler foumlr mindre foumlretageller K3-regler foumlr stoumlrre foumlretag Dessutom kan tillaumlmpning avredovisningsrekommendationen RFR2 aktualiseras i juridisk person som ingaringr ikoncerner vars redovisning uppraumlttas enligt IFRS-reglerna Samma typ av utgiftkan bli underharingllskostnad enligt K2 investering enligt K3IFRS och slutligenendera underharingllskostnad eller investering beroende paring tillaumlmpningen av RFR2Att det finns saring maringnga olika varianter att klassificera tillkommande utgifter foumlr enfastighet aumlr inte tillfredsstaumlllande och det kraumlvs en regeljustering foumlr att skyddaoch utveckla transparensen RFR2-varianten borde fasas ut ur regelsystemet

Med ett kassafloumldesperspektiv saknas information i resultatraumlkningen om deutbetalningar som bokats mot balansraumlkningen men som aumlndaring aumlr av karaktaumlrenatt utgifterna bibeharingller tillgaringngens produktions-avkastningsfoumlrmaringgaKassafloumldesinformationen i en not kan se ut som nedan

+ Hyresintaumlkter

ndash Driftkostnader inklusive fastighetsadministration

ndash Fastighetsskatt och i foumlrekommande fall tomtraumlttsavgaumlld

ndash Reparations- och loumlpande underharingllskostnader

ndash Aktiverade utgifter i befintligt fastighetsbestaringnd (komponentbyten) det vill saumlgautbetalningar som aumlr noumldvaumlndiga foumlr att bibeharinglla fastighetensproduktionsfoumlrmaringgaavkastningskapacitet

= Driftnetto (kassafloumldesbaserat) ur fastighetsperspektiv

ndash Central administration

= Fritt Operativt Kassafloumlde ur fastighetsfoumlretagsperspektiv

Aumlven begreppet rdquofoumlrvaltningsresultatrdquo som foumlrs fram av vissa fastighetsbolag somett maringtt paring foumlrmaringga att generera kassafloumlden rdquoliderrdquo av samma problem som ovanbeskrivet avseende begreppet rdquodriftnettordquo dvs aringterinvesteringsutbetalningarnaspeglas inte i detta resultatbegrepp dvs rdquofoumlrvaltningsresultatetrdquo

Mycket av det som sagts ovan om de grundlaumlggande principerna aumlr vaumllbekant foumlrde flesta Problem uppstaringr naumlr man ska haumlmta information till vaumlrdering ochanalyser Ett omfattande regelverk foumlr redovisning ger informationen en struktursom dock medvetetomedvetet kan foumlrvraumlngas Den stoumlrsta systemrisken aumlr ommarknadsparingverkande begrepp som yield-gap systematiskt ger aktoumlrerna felinformation

Stellan Lundstroumlm Professor emeritus fastighetsekonomi KTHBo Nordlund Tekn dr verksam paring KTH och i egna bolaget BREC

Kommentera artikeln

E-postadressen publiceras inte Obligatoriska faumllt aumlr maumlrkta

Ditt namn

Din e-postadress

Blogg eller webbplats

http

Laumlmna denna tom

Din kommentar

SENASTEKOMMENTARER

Ny vd foumlr FasticonKompetens

Ny vd foumlr FasticonKompetens

Ny vd foumlr FasticonKompetens

rdquoHyresregleringen finnsinterdquo

Fem av nio saumlger nej tillNobelcenter

Vacses vd laumlmnar bolaget

Avbryter samtalen i juni

VECKANS MEST LAumlSTA

rdquoHyresregleringen finnsinterdquo

Stora foumlrvaumlntningar infoumlrMipim

rdquoVaringga goumlra lite experimentrdquo

Akelius bestaringnd iVaumlstsverige till salu

Utan strategi tapparbostaumlderna vaumlrdet

Houmljvalls ersaumlttare klar

Markanvisar i centralaGoumlteborg

Regeringen ser oumlverhyressaumlttningssystemet

1 000 Kungsholms-bostaumlderblir 100

rdquoAumlmbetshusetrdquo blir bostaumlder

Platser foumlr 4 000 modulbostaumlderklara

Regeringen ser oumlverhyressaumlttningssystemet

38 000 bostaumlder om Bromma laumlggsned

V startar kampanj motmarknadshyror

Avbryter samtalen i juni

rdquoVaringga goumlra lite experimentrdquo

Murar mellan profession ochallmaumlnhet haumlmmar byggande

115 000 obebyggda tomter i Sverige

rdquoMaringste jobba med slow-fixrdquo

Ny bosaumlttningslag traumlder i kraft

rdquoHyresregleringen finnsinterdquo

Hyresgaumlstfoumlreningensberoende av sin motpart hargjort att man garingtt med paringalldeles foumlr houmlgahyreshoumljningar I genomsnitt

har hyrorna under 2000-talet stigit med oumlver1 procentenhet varje aringr

Stora foumlrvaumlntningar infoumlrMipim

Den aringrliga fastighetsmaumlssanMipim garingr av stapeln iCannes under innevarandevecka och i vanlig ordningkommer det att finnas stor

svensk naumlrvaro Fastighetsnytt har talat medStockholms- och Goumlteborgsregionensrepresentanter foumlr att faring veta mer om derasfoumlrvaumlntningar paring aringrets Mipim

rdquoVaringga goumlra lite experimentrdquoNaumlr det gaumlller bostadsfraringgansaring aumlr det kanske framfoumlrallttvaring personer fraringn KTH somsynts och houmlrts i debattenunder vaumlldigt maringnga aringr

Baringde Hans Lind och Stellan Lundstroumlm harvid sidan av forskningen haft en vilja att foumlljaoch paringverka den verkliga utvecklingen

BOSTADSFRAringGAN 2016