LEGALE Cursos Jurídicos MBA 07 · Professor do curso preparatório para os concursos de cartório da Damásio E. de Jesus ... Registros Públicos da OAB/SP. ... ação de execução

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MBA 07MBA 07

Incorporação ImobiliáriaIncorporação ImobiliáriaIncorporação ImobiliáriaIncorporação Imobiliária

2015

Prof. Kikunaga

DIREITO IMOBILIÁRIOIncorporação Imobiliária

� P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a� Advogado (www.kikunaga.adv.br) � Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela

Universidade Metropolitana de Santos – UNIMES� Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola

Paulista de Direito - EPD. �

Paulista de Direito - EPD. � Professor do SINDIMÓVEIS/PR� Professor do Instituto Conde Matarazzo/SC� Professor do MBA em Direito Imobiliário no Legale

Cursos Jurídicos� Professor do curso preparatório para os concursos de

cartório da Damásio E. de Jesus � Coordenador e Autor do Manual Lex Magister de “Prática

Imobiliária” – Notarial e Registral 2010-2013.� Vice-Presidente da Comissão de Direito Notarial e

Registros Públicos da OAB/SP


� Sumário

1. Visão constitucional

2. Negócios pretéritos da Incorporação Imobiliária

3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento

4. Fluxograma da Incorporação Imobiliária

5. Teoria Geral da incorporação imobiliária

6. Formalização da incorporação no RI

7. Do Patrimônio de Afetação


1. Visão Constitucional1. Visão Constitucional1.1. IntroduçãoCOMPARATIVO LEI 6.766/79 LEI 4.591/64

Conceito Divisão de uma gleba em lotes Aglutinação de imóveis para construção

Bem jurídico - Desenvolvimento urbano - Proteção dos adquirentesBem jurídico - Desenvolvimento urbano

- Dignidade da PH

- Tutela do adquirente

- Tutela ambiental

- Proteção dos adquirentes

- Constituição de condomínio

- Alienação antecipada

- Captação do $ necessário para a

construção do empreendimento.

Princípios 1º) Legalidade (art. 3º)2º) Proteção do adquirente(“considerandos do DL 58/37)- Pagamento em prestações- Constituição de direito real- Desamparo perante o empreendedor (boa fé e solvencia)- Segurança jurídica

1º)Presunção da incorporação (art. 29,p. único)

2º) Extensão da responsabilidade pelaincorporação (art. 30)

Sujeito Ativo Loteador = proprietário (CGJSP – PROCESSO 1.817/94 – J.

24.03.1995

Exceção: L. 9785/99 – entes públicos com título de imissão

provisória na posse em processo de desapropriação em

andamento.

Fundamento: art. 18

1º) proprietário2º) condômino3º) titular de direito real à aquisição4º) ente da federação5º) construtor6º) corretorObs: Proc. com redação do art. 35§4º

Fundamento: Art. 29 e 31


1. Visão Constitucional1. Visão Constitucional1.2. Direitos fundamentais sociaisa) CF/88 – promoção do bem-estar do indivíduo;b) Ampliação significativa dos direitos sociais c) Normas programáticasc) Normas programáticasd) Vedação ao retrocesso social + dignidade PH.

“Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, aalimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, asegurança, a previdência social, a proteção àmaternidade e à infância, a assistência aosdesamparados, na forma desta Constituição.”


1. Visão Constitucional1. Visão Constitucional1.3. Efetivação dos direitos sociais - Escolas (qualificação técnica)- Hospitais e postos de saúde- Diminuição dos encargos na alimentação - Diminuição dos encargos na alimentação

básica- Crédito- Programas sociais de habitação = déficit

habitacional


2. Negócios pretéritos da incorporação 2. Negócios pretéritos da incorporação imobimob..2.1. Viabilidade econômica e comercial- É a análise da situação do mercado imobiliário.- Target marketing (inteligência de mercado)- Virtual target = e-mail marketing- Endomarketing = comprometimento interno


2. Negócios pretéritos da incorporação 2. Negócios pretéritos da incorporação imobimob..2.2. Viabilidade Técnica e Legal- É a análise detalhada do terreno, da região, dos

projetos da cidade e do bairro, da segurançalocal, do transporte e de todos os outroslocal, do transporte e de todos os outrosfatores que são determinantes na escolha doimóvel pelo seu futuro cliente.

Exemplo: Acidente durante a construção da estaçãoPinheiros da expansão da linha 4, em 12 de janeiro de2007?


2. Negócios pretéritos da incorporação 2. Negócios pretéritos da incorporação imobimob..2.3. Projeto do empreendimento- Concepção arquitetônica do empreendimento.


2. Negócios pretéritos da incorporação 2. Negócios pretéritos da incorporação imobimob..2.4. Estudo do VGVÉ um valor calculado pela soma do valor potencial

de venda de todas as unidades de umempreendimento a ser lançado.empreendimento a ser lançado.

Exemplo: Pirata e target marketing


2. Negócios pretéritos da incorporação 2. Negócios pretéritos da incorporação imobimob..2.5. Contratação dos fornecedores a) Corretores de imóveis (imobiliária)b) Advogados c) Arquiteto – autor do projeto imobiliáriod) Engenheiros – laudos de solo, estrutura e

planejamentoe) Agência de Publicidade e de propagandaf) Ateliê de Maquetes Físicas e Eletrônicas (Painéis

de perspectiva)


2. Negócios pretéritos da incorporação 2. Negócios pretéritos da incorporação imobimob..2.6. Recursos de financiamentoa) Financiamento bancário- SFH (baixo risco) (L. 4380/64)- SFI (baixo risco) (L. 9514/97)b) Recursos próprios do incorporador (baixo risco)d) Recursos dos adquirentes - durante o

lançamento (alto risco)


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.1. Due diligencea) Critério pessoal (art. 94, CPC)- Estado civil- Estado profissional- Estado profissional- Estado domiciliarb) Critério circunscrição imobiliária (art. 95, CPC)c) Critério cronológico


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.1. Due diligence3.1.1. Em relação aos alienantes1º) Tabelionatos Protestos2º) Certidões de Dívidas Ativas2º) Certidões de Dívidas Ativas

a) Municípiob) Estadosc) União*


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.1. Due diligence3.1.1. Em relação aos alienantes3º) Certidões Conjuntas Negativas de Tributos

Federais e da Dívida Ativa da União –Federais e da Dívida Ativa da União –SRFB/PGFN*

4º) Certidões Negativas de Débitos relativos àscontribuições previdenciárias (antiga CNDINSS)*

*ADIs nºs 173-6 e 394-1


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.1. Due diligence3.1.1. Em relação aos alienantes5º) Certidões de feitos ajuizados estaduais6º) Certidões de feitos ajuizados federais6º) Certidões de feitos ajuizados federais7º) Certidões de feitos trabalhistas8º) Certidões Negativas de Débitos Trabalhistas9º) Certidões Negativas de Interdição10º) Certidão de Indisponibilidades


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.1. Due diligence3.1.1. Em relação aos alienantesSistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir,Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir,

transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis sãoeficazes em relação a atos jurídicos precedentes,nas hipóteses em que não tenham sido registradasou averbadas na matrícula do imóvel as seguintesinformações:


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.1. Due diligence3.1.1. Em relação aos alienantesSistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias (167, I,I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias (167, I,

“21”, LNR);II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do

ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento desentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A CPC;

Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter certidãocomprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes evalor da causa, para fins de averbação no RI, registro de veículos ou registro deoutros bens sujeitos à penhora ou arresto. (Incluído pela Lei nº 11.382, de2006).


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.1. Due diligence3.1.1. Em relação aos alienantesSistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo deIII - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de

direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quandoprevistos em lei; e

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo deação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possamreduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II doart. 593 do Código de Processo Civil (Fraude à execução).

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes damatrícula no RI, inclusive para fins de evicção, ao 3º de boa-fé que adquirir oureceber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nosarts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9.2.2005 (Falência), e as hipóteses deaquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título deimóvel.


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.1. Due diligence3.1.1. Em relação aos alienantesSistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomasArt. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas

integrantes de incorporação imobiliária, parcelamentodo solo ou condomínio edilício, devidamente registrada,não poderá ser objeto de evicção ou de decretação deineficácia, mas eventuais credores do alienante ficamsub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário,sem prejuízo das perdas e danos imputáveis aoincorporador ou empreendedor, decorrentes de seu doloou culpa, bem como da aplicação das disposiçõesconstantes da Lei no 8.078, de 11.9.1990.


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.1. Due diligence3.1.1. Em relação aos alienantesSistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015Lei 7.433/85 - Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive osLei 7.433/85 - Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive osrelativos a imóveis, além dos documentos de identificação daspartes, somente serão apresentados os documentosexpressamente determinados nesta Lei.§ 2o O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação dodocumento comprobatório do pagamento do ITBI, as certidõesfiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficandodispensada sua transcrição. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de2015)


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.1. Due diligence3.1.2. Em relação aos imóveis1º) Título aquisitivo 2º) Certidão de propriedade2º) Certidão de propriedadea) Transcriçãob) Matrícula

3º) Certidão negativa de tombamentos e desapropriações

4º) Certidões “Negativas” de Multas5º) Certidões “Negativas” de Tributos


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.1. Due diligence3.1.2. Em relação aos imóveis6º) Declaração de inutilidade pública(Restrições do Estatuto da Cidade – Lei nº 10.257/01 – arts. 25 a 27)(Restrições do Estatuto da Cidade – Lei nº 10.257/01 – arts. 25 a 27)

A preempção será exercida sempre que o Poder Público necessitar de áreas

para:

I – regularização fundiária;

IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de

interesse ambiental;

VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.2. Aquisição imobiliária3.2.1. Análise da capacidadea) Pessoas físicas = estado civilb) Pessoas jurídicas = representaçãob) Pessoas jurídicas = representaçãoc) Entes despersonalizados = representação

3.2.2. Análise da licitude do objeto3.2.3. Análise da formaa) Forma prescrita = forma única ou plúrimab) Forma não defesa = liberdade de forma


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.2. Aquisição imobiliária3.2.4. Negócios mais comuns1º) CV com pagamento integral do preço2º) CV + NP (CD e promessa de dação)2º) CV + NP (CD e promessa de dação)2º) CV + NP (CD e promessa de dação)2º) CV + NP (CD e promessa de dação)3º) CCV (ou promessa de cessão);4º) Promessas de permuta no local;5º) Permuta por outros imóveis.


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.3. Fusão de imóveis- Verdadeiro sentido de incorporação- Matrícula 01 + Matrícula 02 = Matrícula “X”- Procedimento registral:- Procedimento registral:a) Memorial descritivo atualb) Único proprietário (art. 234, L. 6.015/73)c) Ônus anteriores acompanham


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.4. Outorga onerosaArt. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o

direito de construir poderá ser exercido acima docoeficiente de aproveitamento básico adotado, mediantecoeficiente de aproveitamento básico adotado, mediantecontrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relaçãoentre a área edificável e a área do terreno.

§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico únicopara toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentroda zona urbana.

§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos peloscoeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidadeentre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperadoem cada área.


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.5. CEPAC e operações urbanasArt. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana

consorciada poderá prever a emissão pelo Município dequantidade determinada de certificados de potencialquantidade determinada de certificados de potencialadicional de construção, que serão alienados em leilãoou utilizados diretamente no pagamento das obrasnecessárias à própria operação.

§ 1o Os certificados de potencial adicional de construção serão livrementenegociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente naárea objeto da operação.

§ 2o Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencialadicional será utilizado no pagamento da área de construção quesupere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação dosolo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operaçãourbana consorciada.


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.6. Empresa incorporadora3.6.1. Modelosa) Incorporação por pessoa física- Corretor- Construtor

Obs: Procuração (art. 31§1º cc 35, §4º, L. 4591/64)

b) Incorporação por pessoa jurídica- Sociedade em Conta de Participação (SCP)- Sociedade de Propósito Específico (SPE)


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.6. Empresa incorporadora3.6.2. Constituição da SCP (991 a 996, CC)Sócios: Ostensivo e participantes (ocultos)Objeto: construção do empreendimento


3. Formação do empreendimento3. Formação do empreendimento3.6. Empresa incorporadora3.6.3. Constituição da SPE (L. 11.079/2004)Atividade de compra e venda de imóveis, locação,desmembramento ou loteamento de terrenos,desmembramento ou loteamento de terrenos,incorporação imobiliária ou construção de imóveisdestinados à venda, desde que o imóvel objeto datransação esteja contabilmente lançado no ativocirculante e não conste, nem tenha constado, doativo permanente da empresa.


44.. FluxogramaFluxogramaaquisição do terreno

↓↓↓↓

aprovação do projeto de construção↓↓↓↓

registro do memorial de incorporaçãoregistro do memorial de incorporação↓↓↓↓

alienação das futuras unidades autônomas↓↓↓↓

"habite-se"↓↓↓↓

averbação da construção, registro da instituição e da convenção condominiais

↓↓↓↓

escritura de venda e compra das unidades autônomas


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.1. ConceitoÉ a atividade EMPRESARIAL que visa a PROMOVER

OU REALIZAR A CONSTRUÇÃO, paraALIENAÇÃO total ou parcial de edificações oude conjunto de edificações compostas dede conjunto de edificações compostas deunidades autônomas.


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.2. Bem jurídicoProteção dos adquirentes e a constituição de

condomínio por andares ou por planos,vendendo antecipadamente as unidadesautônomas, cujo capital far-se-á necessárioautônomas, cujo capital far-se-á necessáriopara a construção do empreendimento.


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.3. Natureza jurídicaAtividade empresarial complexa.1º) O incorporador convenciona com os interessados a

venda e a construção da unidade autônoma.venda e a construção da unidade autônoma.2º) Celebra os compromissos de compra e venda de cada

unidade.3º) Firma-se os contratos de prestação de serviço de

construção.4º) Realiza-se a convenção, instituição e especificação do

condomínio.


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.4. Princípios1º) P. presunção da incorporação (art. 29, p. único)“Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o

negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa devenda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado evenda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado eestiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridadeadministrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo oalienante como incorporador.”

2º) P. extensão da responsabilidade-incorporação (art. 30)“Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de

direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que sedestinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem asalienações antes da conclusão das obras.”


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.4. Princípios3º) P. responsabilidade integral (art. 31, §3º)“Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja

constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamenteresponsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência,responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência,referido no art. 34.”

4º) P. eficácia da incorporação (art. 32)“O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após

ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, osseguintes documentos:...”


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.5. Estrutura jurídica5.5.1. Sujeito ativo (art. 29)R = é a pessoa física ou jurídica, empresária ou

não, que, embora:não, que, embora:- não efetue a construção,- compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno- objetivando a vinculação de tais frações a unidades

autônomas, em edificações a serem construídas ou emconstrução sob regime condominial, ou quemeramente aceite propostas para efetivação de taistransações, - coordenando e levando a termo aincorporação

- e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, acerto prazo, preço e determinadas condições, das obrasconcluídas.


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.5. Estrutura jurídica5.5.1. Sujeito ativo (art. 29)Quem pode ser incorporador? (Rol do artigo 31)

1º) proprietário2º) co-proprietário (condômino)3º) titular de direito real à aquisição4º) ente da federação – proc. de desapropriação5º) construtor (mandato com poderes especiais)6º) corretor (mandato com poderes especiais)Obs: Proc. com redação do art. 35§4º


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.5. Estrutura jurídica5.5.2. Sujeito passivoPode ser pessoa física ou jurídica;- A aquisição deve ocorrer antes ou durante a- A aquisição deve ocorrer antes ou durante a

construção do edifício.- A eficácia “erga omnes” depende do registro.


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.5. Estrutura jurídica5.5.3. Objeto1º) Em planos horizontais - torres isoladas ou

conjunto de edificações (art. 1º).conjunto de edificações (art. 1º).2º) Condomínio vertical – casas (art. 8.º).3º) Habitações isoladas (art. 68).


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.5. Estrutura jurídica5.5.3. ObjetoO contrato tem por objeto a operação jurídica de

venda de unidade autônoma de edifício emconstrução.venda de unidade autônoma de edifício emconstrução.

O contrato necessita dos seguintes ajustes:1º) admitir a alienação de fração ideal de terreno.2º) necessidade de constituição do condomínio edilício.3º) especialização do imóvel (fração ideal ou unidade auton)4º) cláusulas obrigatórias (preço, efeitos da mora, da

rescisão e obrigação de informar o estado da construção,conforme art. 41, §§1º e 2º, e inciso I).


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.5. Estrutura jurídica5.5.4. FormaPlúrima:a) Instrumento particulara) Instrumento particularb) Instrumento público


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.6. Formas contratuais

1º) construção por conta e risco do incorporador,caso em que ele promete vender as unidadesautônomas a prazo e preço certos, oucaso em que ele promete vender as unidadesautônomas a prazo e preço certos, oureajustáveis na forma do contrato (art. 41 eart. 43, da Lei nº 4.591/64);

2º) construção por empreitada (arts. 55 a 57);

3º) construção por administração (arts. 58 a 62).


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.7. Efeitos5.7.1. Obrigações do incorporador1º) Registrar o memorial de incorporação (art. 32)2º) Informação ao adquirente da NJ dos contratos(§ 2º art.2º) Informação ao adquirente da NJ dos contratos(§ 2º art.

32).3º) Informação dos dados registrais da incorporação

imobiliária, nos anúncios..., salvo nos "classificados“ (§

3º do art. 32).4º) Informação de ônus fiscais ou reais (§ 5º do art. 32).5º) Revalidar o registro de incorporação após 180 dias (Lei

4864/65), salvo concretização (art. 33)


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.7. Efeitos5.7.1. Obrigações do incorporador6º) Informação sobre o prazo de carência (§ 3º do art. 34)7º) Denunciar de forma inequívoca, a cada um dos7º) Denunciar de forma inequívoca, a cada um dos

adquirentes a opção pela desistência da incorporação (§

4º do art. 34)8º) Celebrar em até 60 dias (Lei 4864/65), a contar do

termo final do prazo de carência, se houver, os contratosdefinitivos (art. 35)

9º) Informação da obrigação em celebrar os contratosdefinitivos (§ 4º e 5º do art. 35)


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.7. Efeitos5.7.1. Obrigações do incorporador10º) Informação no contrato de construção dos

responsáveis pelo pagamento da construção de cadaresponsáveis pelo pagamento da construção de cadauma das unidades(§ 6º do art. 35)

11º) Restituição, no caso de denúncia de incorporação, ematé 30 dias aos adquirentes as importâncias pagas (art.36)

12º) Informação de eventuais ações reais ou pessoaisreipersecutórias (art. 37)

13º) Informação sobre eventual ocupação (art. 38)


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.7. Efeitos5.7.1. Obrigações do incorporador14º) Informação sobre permuta no local (promessa de

permuta) (art. 39)permuta) (art. 39)15º) Nos casos de incorporação a prazo e preços certos

do art. 43:I - informar o estado da obra semestralmente;II - responder civilmente pela execução da incorporação;III – responder com seus bens pessoais em caso de falência;IV – não alterar o projeto, salvo autorização unânime dos

interessados ou exigência legal;


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.7. Efeitos5.7.1. Obrigações do incorporador15º) Nos casos de incorporação a prazo e preços certos

do art. 43:do art. 43:V – não modificar as condições de pagamento;VI – construir no prazo.VII – responder subsidiariamente com seus bens pessoais

em caso de insolvência (P. Afetação)16º) Averbar a construção (art. 44)17º) Agendar as visitas da Comissão de Representantes, nos

casos de construção por empreitada (art. 55, §3º).


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.7. Efeitos5.7.2. Obrigações do adquirente1º) Pagar as prestações2º) Registrar o contrato2º) Registrar o contrato3º) Não interferir no andamento da obra


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.7. Efeitos5.7.3. Direitos do incorporador1º) Reclamar a não observância pelo RI o prazo de 15d.

(§8º, do art. 32)(§8º, do art. 32)2º) Apresentar as plantas do projeto aprovado em cópia

autenticada (§10, do art. 32)3º) Denunciar a desistência da incorporação (art. 34)4º) Exercer direito de retenção (art. 52)5º) Alienar após o registro do M. I.


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.7. Efeitos5.7.4. Direitos do adquirente1º) Receber o imóvel no prazo2º) Ter acesso a toda documentação3º) Direito a adjudicação compulsória (32 2º)2º) Ter acesso a toda documentação3º) Direito a adjudicação compulsória (32§2º)4º) Ter conhecimento da forma de aquisição do imóvel (39)5º) Saber o andamento da obra (43, I)6º) Ao contrato definitivo (35)7º) Averbação da carta-proposta ou documento de ajuste

preliminar (43, §4º)8º) Pedir a averbação da obra (44, §2º)9º) Reunir-se em Assembléia (49 e 50)10º) Cobrar a devolução das parcelas pagas (36)


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.7. Efeitos5.7.5. Efeitos civis1º) Direito real à aquisição2º) Exceção ao p. da unitariedade matricial2º) Exceção ao p. da unitariedade matricial3º) Não sana vícios (aquisição derivada)


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.7. Efeitos5.7.6. Efeitos penais1ª) Crime contra a economia popular (art. 65)- Promover a incorporação fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou- Promover a incorporação fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou

comunicação ao público, afirmação falsa sobre a constituição docondomínio, alienação das frações ou construção das edificações.

(Reclusão de 1 a 4 anos e multa.)

2ª) Contravenções penais relativas à economia popular (66)- Negociar frações ideais sem previamente satisfazer as exigências legais.- Omitir a existência de ônus reais, eventual ocupação e orçamento.- Não celebrar os contratos definitivos, de construção ou a convenção.- Paralisara obra por mais de 30 dias ou retardar-lhe excessivamente.(Multa de 5 a 25 vezes o salário mínimo)


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.7. Efeitos5.7.7. Deveres do registrador imobiliário1ª) Qualificar com zelo em 15 dias (art. 32, §6º)2ª) Responsabilidade civil e penal, se não cumprir a lei (§7º)2ª) Responsabilidade civil e penal, se não cumprir a lei (§7º)3º) Se não cumprir o prazo de 15 dias, a multa será no

mesmo valor dos emolumentos. (§8º)4º) Não responde pela exatidão dos projetos desde que

assinado por RT (§9º)


55.. TeoriaTeoria GeralGeral dada IncorporaçãoIncorporação ImobiliáriaImobiliária5.8. Extinção5.8.1. Cumprimento do contrato (adimplemento)5.8.2. Distrato (resilição bilateral)5.8.3. Caso fortuito ou força maior (resolução)5.8.3. Caso fortuito ou força maior (resolução)5.8.4. Denúncia do prazo de carência (34, §4º -

resilição unilateral)5.8.5. Atraso no pagamento do preço (63 -

resolução)


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.1. Memorial de incorporaçãoÉ a especialização do projeto de construção, com

suas minúcias:a) Histórico da propriedadea) Histórico da propriedadeb) Existência ou não de ônusc) Estrutura condominial

Obs: Feito em 2 vias


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.2. Documentos integrantes do M. I.I) Título de propriedade, ou de promessa (art. 32,

letras “a” e “c”).- Título aquisitivo (221, LRP) -- Histórico vintenário da propriedade- Histórico vintenário da propriedade


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.2. Documentos integrantes do M. I.II) Inexistência de dívidas tributárias (art. 32, letras

"b", "f", e "o").- CND Tributos Estaduais e Municipais- CND SRFB/PGFN- CND SRFB/PGFN- CND INSS


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.2. Documentos integrantes do M. I.III) Inexistência de ações reais e pessoais

reipersecutórias (art. 32, letras "b").- Certidões dos Tabelionatos de Protestos (5 anos)- Certidão dos feitos ajuizados estaduais- Certidão dos feitos ajuizados estaduais- Certidão dos feitos ajuizados federais- Certidão de feitos criminais

PRAZO: 6 meses (item 202.4)

“Item 202. As certidões dos distribuidores cíveis e criminais, inclusive daJustiça Federal, as negativas de impostos e as de protestos devemreferir-se aos alienantes do terreno (atuais proprietários ecompromissários compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) eao incorporador.”


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.2. Documentos integrantes do M. I.IV) Especialidade objetiva (art. 32, letras "d", "e", "i"

e "p").- projeto de construção, devidamente aprovado.- projeto de construção, devidamente aprovado.- cálculo das áreas das edificações- área real de construção.- área equivalente de construção.- discriminação das frações ideais de terreno com as

unidades autônomas vinculadas.- planta elucidativa da garagem- planta elucidativa dos depósitos


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.2. Documentos integrantes do M. I.V) Autorização especial GRAPROHAB (art. 32, “d”)Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de SP(Decreto Estadual nº 52.053/2007 – art. 5º, inciso IV): a) condomínios horizontais e mistos (horizontais e verticais), com mais de

200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m²;b) condomínios verticais, com mais de 200 unidades ou com área de

terreno superior a 50.000,00m², que não sejam servidos por redes deágua e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminaçãopública;

c) condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais)localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambientalcom área de terreno igual ou superior a 10.000,00m².

PRAZO DE VALIDADE DO ALVARÁ: 2 anos.


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.2. Documentos integrantes do M. I.V-A) Dispensa de análise - GRAPROHAB (art. 32, “d”)Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de SP(Decreto Estadual nº 52.053/2007 – art. 5º): - Condomínios horizontais com menos de 200 unidades habitacionais.- Condomínios verticais com até 200 unidades.- Desmembramentos em até 10 lotes.- Desmembramentos acima de 10 lotes deverão comprovar existência de

redes de água e esgoto e infraestrutura tais como guias, sarjetas e iluminação publica na testada dos lotes.

- Prazo de análise de 15 dias úteis a contar da data do protocolo ou da complementação dos documentos solicitados.


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.2. Documentos integrantes do M. I.VI) Encargo financeiro da obra (art. 32, “h”)- avaliação do custo global da obra (atualização do cálculo).- declaração da área sub-rogada, que será entregue ao- declaração da área sub-rogada, que será entregue ao

alienante do terreno ao incorporador ou ao próprioincorporador (art. 39).


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.2. Documentos integrantes do M. I.VII) Regras de convivência (art. 32, “j”)- Convenção condominial.


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.3. Qualificação registral- Prazo de 15 dias para examinar os documentos (32, §6º)- Registro da Incorporação (condição de eficácia das

promessas de compra e venda das unidades – TJDF –promessas de compra e venda das unidades – TJDF –12/99)


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.4. Providências do incorporador- Prazo de 180 dias de validade da documentação- Nesse lapso devem ser vendidas as unidades (art. 33)- O prazo máximo para a realização dos contratos é de 60- O prazo máximo para a realização dos contratos é de 60

dias (art. 35)“Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 60 dias, a contar

do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promovera celebração do competente contrato relativo à fração ideal deterreno, e, bem assim, do contrato de construção e daConvenção do condomínio, de acôrdo com discriminaçãoconstante da alínea "i", do art. 32.”


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.5. Matrícula-mãeTodos os atos praticados serão nela.

“Item 213. Antes de averbada a construção e“Item 213. Antes de averbada a construção eregistrada a instituição do condomínio, seráirregular a abertura de matrículas para oregistro de atos relativos a futuras unidadesautônomas.”


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.6. Das matrículas-filhas e fichas auxiliares212. Recomenda-se a elaboração de uma ficha auxiliar de controle de

disponibilidade, na qual constarão, em ordem numérica everticalmente, as unidades autônomas.

213.2. Nessas fichas, que receberão numeração idêntica à da matrícula queintegram, seguida de dígito correspondente ao número da unidaderespectiva (Ex.: Apartamento: M.17.032/A.1; Conjunto: M.17.032/C.3;Sala: M.17.032/S.5; Loja: M.17.032/L.7; Box: M.17.032/B.11;Garagem: M.17.032/G.15, etc.), serão descritas as unidades, com notaexpressa de estarem em construção, lançando-se, em seguida, os atosde registro pertinentes (modelo padronizado). 7


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.7. Diferenças entre incorporação e

condomínio edilício

INCORPORAÇÃO CONDOMÍNIO EDILÍCIODurante a construção Após a construçãoDurante a construção Após a construçãoAtos na matrícula-mãe Atos nas matrículas-filhas


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.8. Da conclusão das obras- Não há exigência de um novo registro (de instituição).

- Compreendem-se no custo de conclusão da incorporação:a) todo o custeio da construção do edifício;a) todo o custeio da construção do edifício;b) a averbação da construção das edificações para efeito de

individualização e discriminação das unidades, nostermos do art. 44. (31-F, inciso IV)

*Não havendo modificação do plano inicialDispensa da anuência dos adquirentes, ainda que seus

contratos estejam registrados.


66.. DoDo processoprocesso registralregistral6.9. Da atribuição de unidades- É a forma de extinção de condomínio voluntário.- Requisitos:a) dois ou mais incorporadores (ou proprietários)b) concentração da vontade empresarial na “sociedade” oub) concentração da vontade empresarial na “sociedade” ou

no negócio.


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.1. ConceitoÉ um sistema de restrição de bens ou de limitaçãoda aderência em relação ao seu titular, tendocomo finalidade a proteção de determinadocomo finalidade a proteção de determinadopatrimônio.


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.2. Natureza jurídicaDireito real “sui generis”.

Ademais, nasce no momento em que é averbadoAdemais, nasce no momento em que é averbadono registro de imóveis do termo firmado peloincorporador, sendo obstada a referida averbaçãose houver ônus reais previamente constituídossobre o imóvel.


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.3. Bem jurídicoÉ a segurança social da:a) destinação especifica dos recursos da

incorporação;incorporação;b) separação de patrimônio do incorporador;c) os bens vinculados à incorporação imobiliária.


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.4. Princípios1º) Princípio da Incomunicabilidade (art. 31-

A, caput e §1º da Lei nº 4.591/64)Por este princípio o terreno, as suas acessões,Por este princípio o terreno, as suas acessões,

demais bens e direitos vinculados aoempreendimento imobiliário estarão separadosdo patrimônio do incorporador, respondendopor dívidas e obrigações vinculadas àincorporação respectiva.


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.4. Princípios2º) Princípio da Responsabilidade Objetiva

(§2º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64)A responsabilidade pelos prejuízos que causar aoA responsabilidade pelos prejuízos que causar ao

patrimônio de afetação são deresponsabilidade exclusiva do incorporador,como por exemplo, desviar os recursosadvindos dos adquirentes para outraincorporação.


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.4. Princípios3º) Princípio da Livre Oneração Vinculada

(§§3º e 4º do art. 31-A, Lei nº 4.591/64)Liberdade para o incorporador buscar recursosLiberdade para o incorporador buscar recursos

financeiros para concretizar a construção doempreendimento, podendo inclusive onerarcom garantia real esta operação de crédito,porém a finalidade deve ser restrita àconstrução, inclusive se houver cessão dedireitos creditórios, o produto da cessão ficarávinculado ao patrimônio de afetação.


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.4. Princípios4º) Princípio da Vinculação ou Atração da

Afetação (§§5º e 6º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64)4.591/64)

Todo produto da alienação das frações ideais equotas da construção serão pagas peloincorporador até que a responsabilidade pelasua construção seja assumida por terceiro, ouseja, o incorporador responderá peladestinação prioritária dos recursos financeirospara a construção.


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.5. Efeitos jurídicos7.5.1. Deveres do incorporador (31-D)1º) Probidade e boa-fé na administração (I)2º) Manter desvinculados os patrimônios de cada 2º) Manter desvinculados os patrimônios de cada

incorporação (II)3º) Captação de recursos (III)4º) Transparência documental (IV, VI e VIII)5º) Manter conta de depósito específica (V)6º) Liberdade de acesso à obra (VII)7º) Faculdade do RET (Lei 10.931/04)


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.5. Efeitos jurídicos7.5.2. Deveres dos adquirentes (31-C)1º) Constituir comissão de representantes (art. 50)2º) Fiscalizar o andamento das construções2º) Fiscalizar o andamento das construções3º) Fiscalizar as contas do empreendimento


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.6. Extinção (art. 31-E)1º) Averbação da construção + registro dos títulos

de domínio ou de direito de aquisição em nomedos respectivos adquirentesdos respectivos adquirentes

2º) Na extinção das obrigações do incorporadorperante a instituição financiadora doempreendimento;


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.6. Extinção (art. 31-E)3º) Com a denúncia da incorporação, depois de

restituídas aos adquirentes as quantias por elespagas, nos termos do art. 36 da Lei nºpagas, nos termos do art. 36 da Lei nº4.591/64;


77.. DoDo patrimôniopatrimônio dede afetaçãoafetação7.6. Extinção (art. 31-E)4º) com a liquidação, deliberada pela assembléia

geral, em decorrência da decretação dafalência ou da insolvência civil do incorporador,falência ou da insolvência civil do incorporador,de acordo com o art. 31-F, § 1º, da Lei4.591/64;

ATENÇÃO: A decretação da falência ou da insolvência civildo incorporador não atingem os patrimônios de afetaçãoconstituídos, não integrando a massa concursal oterreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios,obrigações e encargos objeto da incorporação.


OBRIGADO!!!

Contato: [email protected]

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