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LA VIABILIDAD COMERCIAL DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Lucía Pérez Duñabeitia
LA VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Miquel Gimeno Valero
DIRECTOR ACADÉMICO
Mª Carmen Llinares Millán
Un análisis de las zonas “Camins al Grau” y “Jesús”
TALLER 30. ESTUDIOS DE VIABILIDAD EN LA EDIFICACIÓN
ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN
II. OBJETIVOS
III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA
V. RESULTADOS
VI. CONCLUSIONES
ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN
II. OBJETIVOS
III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA
V. RESULTADOS
VI. CONCLUSIONES
I. INTRODUCCIÓN
Situación del sector: La crisis del sector inmobiliario.
Causas
Sobreoferta
Baja demanda de la vivienda
Problemas de financiación
Consecuencias
Reducción empresas
Subida de paro
Gráfico de Tasas de Variación en términos realesFuente: INE
PIB VAB Constr
TASAS VARIACIÓN
I. INTRODUCCIÓN
Situación del sector: La crisis del sector inmobiliario.
¿Para qué es necesaria la realización de estudios de viabilidad?
Conocer la oferta y la demanda
Conocer rentabilidades previa compra del solar
Evitar riesgos de inversión de los promotores
Estudio de viabilidad comercial Estudio de viabilidad económico-financiero
Causas
Sobreoferta
Baja demanda de la vivienda
Problemas de financiación
Consecuencias
Reducción empresas
Subida de paro
I. INTRODUCCIÓN
II. OBJETIVOS
III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA
V. RESULTADOS
VI. CONCLUSIONES
ÍNDICE
II. OBJETIVOS
Camins al Grau
Jesús
Estudio de viabilidad comercial
Definir la promoción comercialmente más idónea
Objetivo general
Demanda
Definir la metodología a emplear
Estudiar el macroentorno
Estudiar el microentorno
Zona
Oferta
II. OBJETIVOS
Estudio de viabilidad comercial
Definir la promoción comercialmente más idónea
Objetivo general
Definir la promoción inmobiliaria comercialmente
más idónea
II. OBJETIVOS
Definir la metodología a emplear
Estudiar el macroentorno
Estudiar el microentorno
Objetivo general
Analizar la rentabilidad de una promoción
inmobiliaria para evitar riesgos en las inversiones
Estudio de viabilidad económico - financiero
Definir la promoción económicamente más idónea
Obtener los cobros y pagos de una promoción
Calcular las rentabilidades
Negociar la financiación
Obtener la rentabilidad de la inversión y sus
posibles mejoras
II. OBJETIVOS
ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN
II. OBJETIVOS
III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA
V. RESULTADOS
VI. CONCLUSIONES
Manualesconsultados
Bueno (2009): Estrategias en el mundo inmobiliario: dónde y cuándo comprar, qué construir y cómo vender, incluso en época de crisis.
Escudero (1998): Marketing inmobiliario: métodos y técnicas de comercialización
Escudero (1998): Manual para la venta de promociones de viviendas
Muñoz (2005): Manual del marketing inmobiliario.
Sabater (2009): Resumen sistematización de la actualización del Project Manager en las promociones inmobiliarias
III. REVISIÓN TEÓRICA
Llinares (2000): Viabilidad Económica de Promociones Inmobiliarias
Montoya (2007): Gestión de Promociones Inmobiliarias
Caparrós, Fernández y Alvarellos (2006): Manual de Gestión Inmobiliaria
García (2000): El Estudio de Viabilidad de la Promoción Inmobiliaria
Fase 1:Estudios previos a la adquisición del solar
Fase 2:Gestión para la
construcción
Fase 3:Construcción
Fase 4:Comercialización
III. REVISIÓN TEÓRICA
Desarrollo de las promociones inmobiliarias
Estudio de la zona de actuación
Grandes números
Estudio comercial Estudio urbanístico
Promoción
Estudio de viabilidad económico - financiera
¿Viable?
Nuevo solar
Redefinir la promoción
NO
NO
III. REVISIÓN TEÓRICA
Desarrollo de las promociones inmobiliarias
Fase 1:Estudios previos a la adquisición del solar
III. REVISIÓN TEÓRICA
¿Qué es un estudio de viabilidad económico-financiero?
¿Qué es un estudio de viabilidad comercial?
Estudiar la secuencia de cobros y pagos
Analizar la rentabilidad
Analizar la financiación más adecuada
Analizar los diferentes escenarios en la promoción
Interna
Externa
Estudiar la zona
Estudiar la oferta
Estudiar la demanda
ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN
II. OBJETIVOS
III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA
V. RESULTADOS
VI. CONCLUSIONES
IV. METODOLOGÍA
Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información
Fase 2: Reconocimiento de la zona
Fase 3: Estudio de los barrios Recopilación de la información
Ficha características zona
Visita in situ
Fotografías
IV. METODOLOGÍA
Ficha características zonaElaboración taller 30
IV. METODOLOGÍA
Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información
Fase 2: Reconocimiento de la zona
Fase 3: Estudio de los barrios
Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias
Recopilación de la información
Páginas web
www.idealista.comwww.habitaclia.comwww.globaliza.comwww.suvivienda.eswww.yaencontre.com
IV. METODOLOGÍA
Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información
Fase 2: Reconocimiento de la zona
Fase 3: Estudio de los barrios
Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias
Ficha obra nueva
Recopilación de la información
Páginas web
IV. METODOLOGÍA
Ficha características ofertaElaboración taller 30
IV. METODOLOGÍA
Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información
Fase 2: Reconocimiento de la zona
Fase 3: Estudio de los barrios
Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias
Fase 5: Análisis de la demanda Encuesta demanda
IV. METODOLOGÍA
Encuesta demandaElaboración taller 30
IV. METODOLOGÍA
Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información
Fase 2: Reconocimiento de la zona
Fase 3: Estudio de los barrios
Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias
Fase 5: Análisis de la demanda
Análisis estadístico
Encuesta demanda
SPSS
N MediaMULTICULTURAL 45 2,80BIEN COMUNICADO 45 3,16EN EXPANSIÓN 45 3,22DE NEGOCIOS 45 3,22EMBLEMÁTICO 45 3,27BUENOS EQUIPAMIENTOS 45 3,27TRAFICO RUIDO 45 3,38DINÁMICO 45 3,38ORDENADO 45 3,38CON VIDA BARRIO 45 3,38
IV. METODOLOGÍA
N Mínimo Máximo Media Desv. típ.PRECIO INSTALACIONES COMUNES 45 0 30000 8166,67 8843,333PRECIO TRASTERO 45 0 20000 9411,11 4775,992PRECIO GARAJE 45 0 36000 22022,22 7811,672PRECIO ATICO 45 220000 400000 294222,22 49151,384
Frecuencia PorcentajePorcentaje
válidoPorcentaje acumulado
MENOS DE 180.000 13 28,9 28,9 28,9
180.000-210.000 25 55,6 55,6 84,4
210.000-240.000 5 11,1 11,1 95,6
240.000-270.000 1 2,2 2,2 97,8
330.000-360.000 1 2,2 2,2 100,0
Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones deportivas-áticoElaboración taller 30
Estadísticos descriptivos de las percepcionesElaboración taller 30
Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitacionesElaboración taller 30
IV. METODOLOGÍA
Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información
Fase 2: Reconocimiento de la zona
Fase 3: Estudio de los barrios
Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias
Fase 5: Análisis de la demanda
Fase 6: Resultados
IV. METODOLOGÍA
Estudio de viabilidad económico - financiero
Fase 1: Información general
Fase 2: Descripción del solarVisita in situ
Fotografías
Características urbanísticas
Información detallada del barrio
IV. METODOLOGÍA
Página web: información urbanísticaFuente: Página web de urbanismo del Ayuntamiento de Valencia.
IV. METODOLOGÍA
Estudio de viabilidad económico - financiero
Fase 1: Información general
Fase 2: Descripción del solar
Fase 3: Diseño de la promoción
Fase 4: Estudio económicoPérdidas y ganancias
Previsión de tesorería
Estudio del barrio
Estudio urbanístico
Estudio comercial
Compramos Solar
Escritura Pública
Solicitamos Licencia
Licencia de Obras
Comienzo Obras Fin de Obras
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30 MES 31 MES 32 MES 33 MES 34 MES 35 TOTALES
EUROS JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL1. COSTE DEL SOLAR
1. PRECIO SOLAR 1.520.000,00 228.000,00 1.292.000,00 1.520.000,00
2. GASTOS DOCUMENTALES 1.258,70 0,00 0,00 0,00 1.069,90 188,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.258,70
3. IMPUESTOS 15.200,00 0,00 0,00 0,00 15.200,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 15.200,00
4. PLUSVALÍA 0,00 0,00
5. OTROS GASTOS 3.631,23 0,00 3.631,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.631,23
TOTAL COSTE DEL SOLAR 1.540.089,93 228.000,00 3.631,23 0,00 1.308.269,90 188,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.540.089,93
2. COSTES DE CONSTRUCCIÓN
1. OBRA 1.192.386,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.539,09 23.847,73 44.118,30 71.543,19 95.390,91 113.276,71 125.200,57 131.162,51 131.162,51 131.162,51 116.853,87 85.851,82 59.619,32 35.771,59 17.885,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.192.386,42
2. URBANIZACIÓN INTERIOR 0,00 0,00
TOTAL COSTES DE CONSTRUCCIÓN 1.192.386,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.585,18 21.462,96 39.706,47 64.388,87 85.851,82 101.949,04 112.680,52 118.046,26 118.046,26 118.046,26 105.168,48 77.266,64 53.657,39 32.194,43 16.097,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 119.238,64 0,00 0,00 1.192.386,42
3. HONORARIOS FACULTATIVOS
1.ARQUITECTO 63.050,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24.116,63 0,00 17.654,00 0,00 107,19 2.651,25 495,73 803,89 1.348,48 1.272,82 1.406,80 2.135,82 1.473,79 1.473,79 2.093,26 964,67 669,91 922,11 200,97 2.679,63 579,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 63.050,00
2.INGENIERO DE TELECOMUNICACIONES 1.165,96 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 526,18 0,00 3,72 102,81 17,20 27,89 46,79 44,16 48,81 74,11 51,14 51,14 72,63 33,47 23,24 31,99 6,97 0,00 3,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.165,96
3.INGENIERO DE LA EDIFICAICÓN 31.841,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.547,16 1.554,41 138,27 1.623,30 639,51 1.037,05 1.739,60 1.641,99 1.814,83 2.755,30 1.901,26 1.901,26 2.700,39 1.244,46 864,21 1.189,56 259,26 2.679,63 610,13 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.841,57
TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS 96.057,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24.116,63 0,00 23.727,34 1.554,41 249,18 4.377,36 1.152,44 1.868,83 3.134,87 2.958,98 3.270,45 4.965,22 3.426,19 3.426,19 4.866,28 2.242,59 1.557,36 2.143,66 467,21 5.359,25 1.193,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 96.057,53
4.GASTOS LEGALES
1.LICENCIAS 50.686,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.945,70 0,00 39.746,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 994,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50.686,48
2.DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 13.026,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.861,49 0,00 0,00 165,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13.026,95
3.DECLARACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL 31.168,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 30.561,52 0,00 0,00 606,65 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.168,17
4. CONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO 67.305,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00 34.052,36 26.235,00 748,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67.305,57
FASE 1: Solicitud y tramitación préstamo 6.270,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00
FASE 2: Aprobación y constitución 34.800,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34.052,36 0,00 748,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34.800,57
FASE 3: Disposición del préstamo 26.235,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26.235,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26.235,00
5.SEGURO DE RESPONSABILIDAD DECENAL 16.892,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.284,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.607,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.892,14
6.TASAS DE VPO 0,00 0,00
7. IAE 5.711,51 315,35 315,35 2.095,15 315,35 2.670,30 5.711,51
8. IBI 1.761,24 880,62 880,62 1.761,24
9.CÉDULA DE HABITABILIDAD 137,53 137,53 137,53
TOTAL GASTOS LEGALES 119.384,02 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 9.945,70 0,00 83.169,22 10.284,33 0,00 1.652,73 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 2.095,15 0,00 0,00 880,62 6.607,81 1.132,10 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 2.670,30 0,00 0,00 0,00 119.384,02
5. COSTES DE GESTIÓN 1, GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 29.479,18 2.280,00 36,31 0,00 13.082,70 5,04 340,62 0,00 1.068,97 118,39 88,34 274,93 408,59 662,58 889,87 1.049,08 1.159,51 1.233,27 1.214,72 1.214,72 1.121,30 795,09 552,15 352,19 231,72 64,91 11,93 0,00 0,00 3,15 0,00 0,00 26,70 1.192,39 0,00 0,00 29.479,182,GASTOS GERENCIALES 58.958,36 4.560,00 72,62 0,00 26.165,40 10,08 681,25 0,00 2.137,93 236,77 176,69 549,86 817,18 1.325,15 1.779,73 2.098,16 2.319,02 2.466,54 2.429,45 2.429,45 2.242,60 1.590,18 1.104,29 704,37 463,44 129,83 23,86 0,00 0,00 6,31 0,00 0,00 53,41 2.384,77 0,00 0,00 58.958,36
TOTAL COSTES DE GESTIÓN 88.437,54 6.840,00 108,94 0,00 39.248,10 15,12 1.021,87 0,00 3.206,90 355,16 265,03 824,79 1.225,77 1.987,73 2.669,60 3.147,24 3.478,53 3.699,80 3.644,17 3.644,17 3.363,90 2.385,28 1.656,44 1.056,56 695,17 194,74 35,79 0,00 0,00 9,46 0,00 0,00 80,11 3.577,16 0,00 0,00 88.437,54
6. COSTES DE COMERCIALIZACIÓN1, GASTOS DE VENTAS 78.520,00 6.060,00 0,00 6.060,00 6.060,00 15.120,00 18.180,00 5.460,00 12.120,00 9.460,00 78.520,002, GASTOS DE PUBLICIDAD 39.260,00 3.030,00 0,00 3.030,00 3.030,00 7.560,00 9.090,00 2.730,00 6.060,00 4.730,00 39.260,00
TOTAL COSTES DE COMERCIALIZACIÓN 117.780,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.090,00 0,00 9.090,00 9.090,00 22.680,00 27.270,00 8.190,00 18.180,00 14.190,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 117.780,00
7. COSTES FINANCIEROSCONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO 67.305,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00 34.052,36 26.235,00 748,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67.305,57INTERESES 64.948,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 853,13 0,00 0,00 5.321,53 0,00 0,00 13.050,42 0,00 0,00 20.889,12 0,00 0,00 24.833,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 64.948,02AVAL ENTREGA A CUENTA 4.488,45 0,00 0,00 158,29 0,00 0,00 717,46 0,00 0,00 1.615,26 0,00 0,00 1.997,44 4.488,45TOTAL COSTES FINANCIEROS 136.742,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.270,00 34.052,36 26.235,00 748,21 853,13 0,00 0,00 5.321,53 0,00 158,29 13.050,42 0,00 717,46 20.889,12 0,00 1.615,26 24.833,81 0,00 1.997,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 136.742,04
TOTAL PAGOS 3.290.877,48 234.840,00 3.740,17 0,00 1.347.517,99 519,28 35.084,19 0,00 116.373,46 46.246,26 35.334,39 29.066,05 42.937,81 68.245,43 91.656,29 122.466,79 119.429,50 136.274,92 147.257,04 147.796,62 143.481,28 110.973,63 75.051,19 52.080,53 48.701,21 6.686,09 3.226,33 0,00 0,00 324,81 0,00 0,00 2.750,40 122.815,80 0,00 0,00 3.290.877,48
1.VENTAS
1.VIVIENDAS 3.180.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.218,00 40.545,00 75.008,25 121.635,00 162.180,00 219.588,75 217.361,25 254.497,50 260.283,21 294.033,21 312.906,21 233.572,71 230.973,21 200.928,21 182.519,46 357.750,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.180.000,00
ENTRADAS+APLAZADO 795.000,00 27.000,00 4.500,00 31.500,00 37.285,71 71.035,71 114.235,71 87.610,71 129.610,71 140.110,71 152.110,71 795.000,00
HIPOTECA 2.385.000,00 16.218,00 40.545,00 75.008,25 121.635,00 162.180,00 192.588,75 212.861,25 222.997,50 222.997,50 222.997,50 198.670,50 145.962,00 101.362,50 60.817,50 30.408,75 357.750,00 2.385.000,00
2.LOCALES 300.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90.000,00 12.000,00 12.000,00 12.000,00 102.000,00 72.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 300.000,00
ENTRADAS+APLAZADO 300.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90.000,00 12.000,00 12.000,00 12.000,00 102.000,00 72.000,00 300.000,00
HIPOTECA 0,00
3.GARAJES 350.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.000,00 1.666,67 11.666,67 13.809,52 26.309,52 42.309,52 33.559,52 48.559,52 73.559,52 88.559,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 350.000,00
ENTRADAS+APLAZADO 350.000,00 10.000,00 1.666,67 11.666,67 13.809,52 26.309,52 42.309,52 33.559,52 48.559,52 73.559,52 88.559,52 350.000,00
HIPOTECA 0,00
4.TRASTEROS 96.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.200,00 533,33 3.733,33 4.419,05 8.419,05 13.539,05 10.739,05 15.539,05 17.139,05 18.739,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 96.000,00
ENTRADAS+APLAZADO 96.000,00 3.200,00 533,33 3.733,33 4.419,05 8.419,05 13.539,05 10.739,05 15.539,05 17.139,05 18.739,05 96.000,00
HIPOTECA 0,00
TOTAL INGRESOS 3.926.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.218,00 40.545,00 75.008,25 121.635,00 162.180,00 232.788,75 219.561,25 269.897,50 278.511,79 418.761,79 380.754,79 289.871,29 307.071,79 393.626,79 361.818,04 357.750,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.926.000,00
TOTAL COBROS 3.926.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.218,00 40.545,00 75.008,25 121.635,00 162.180,00 232.788,75 219.561,25 269.897,50 278.511,79 418.761,79 380.754,79 289.871,29 307.071,79 393.626,79 361.818,04 357.750,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.926.000,00
COBROS -PAGOS 635.122,52 -234.840,00 -3.740,17 0,00 -1.347.517,99 -519,28 -35.084,19 0,00 -116.373,46 -46.246,26 -19.116,39 11.478,95 32.070,44 53.389,57 70.523,71 110.321,96 100.131,75 133.622,58 131.254,75 270.965,17 237.273,50 178.897,65 232.020,60 341.546,25 313.116,82 351.063,91 -3.226,33 0,00 0,00 -324,81 0,00 0,00 -2.750,40 -122.815,80 0,00 0,00 635.122,52
LIQUIDACIÓN IVATOTAL IVA REPERCUTIDO 349.080,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.297,44 3.243,60 6.000,66 9.730,80 12.974,40 18.623,10 17.564,90 21.591,80 22.280,94 45.000,94 34.160,38 24.389,70 25.765,74 41.690,14 36.145,44 28.620,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 349.080,00
TOTAL IVA SOPORTADO 426.524,96 1.231,20 649,61 0,00 280.891,22 2,72 5.290,99 0,00 5.627,14 1.734,53 787,29 1.997,42 3.641,20 5.904,65 7.876,34 10.985,23 10.333,14 12.471,41 12.461,40 14.907,60 14.573,98 8.559,78 8.192,94 5.517,81 1.511,85 1.169,95 6,44 0,00 0,00 1,70 0,00 0,00 14,42 10.182,98 0,00 0,00 426.524,96
DIFERENCIA: REPERCUTIDO - SOPORTADO -77.444,96 -1.231,20 -649,61 0,00 -280.891,22 -2,72 -5.290,99 0,00 -5.627,14 -1.734,53 510,15 1.246,18 2.359,46 3.826,15 5.098,06 7.637,87 7.231,76 9.120,39 9.819,55 30.093,35 19.586,41 15.829,92 17.572,80 36.172,33 34.633,60 27.450,05 -6,44 0,00 0,00 -1,70 0,00 0,00 -14,42 -10.182,98 0,00 0,00 -77.444,96
LIQUIDACIÓN TRIMESTRAL -77.444,96 -1.231,20 -281.540,83 -5.293,71 -6.851,52 7.431,79 19.967,68 49.033,28 52.989,13 98.255,98 -6,44 -1,70 -10.197,40 -77.444,96
ACUMULADOS -1.231,20 -282.772,03 -288.065,74 -1,70 -10.199,10 -582.269,78
PAGAMOS A HP -220.819,89 6.851,52 -7.431,79 -19.967,68 -49.033,28 -52.989,13 -98.255,98 6,44 -220.819,89
HP NOS PAGA 298.264,84 288.065,74 10.199,10 298.264,84SALDO IVA 0,00 -1.231,20 -649,61 0,00 -280.891,22 -2,72 -5.290,99 0,00 -5.627,14 -1.734,53 510,15 8.097,70 2.359,46 3.826,15 285.732,01 7.637,87 7.231,76 -10.847,29 9.819,55 30.093,35 -29.446,87 15.829,92 17.572,80 -16.816,79 34.633,60 27.450,05 -98.262,42 0,00 0,00 4,74 0,00 0,00 -14,42 -10.182,98 0,00 10.199,10 0,00
COBROS - PAGOS + IVA 635.122,52 -236.071,20 -4.389,78 0,00 -1.628.409,22 -522,00 -40.375,18 0,00 -122.000,60 -47.980,79 -18.606,24 19.576,65 34.429,89 57.215,72 356.255,72 117.959,83 107.363,51 122.775,29 141.074,29 301.058,52 207.826,63 194.727,57 249.593,40 324.729,46 347.750,42 378.513,95 -101.488,74 0,00 0,00 -320,07 0,00 0,00 -2.764,82 -132.998,78 0,00 10.199,10 635.122,52
Flujos de caja sin financiación 767.376,11 -234.840,00 -3.740,17 0,00 -1.347.517,99 -519,28 -35.084,19 0,00 -110.103,46 -12.193,90 -9.099,39 -28.317,84 -42.084,68 -68.245,43 -91.656,29 -76.945,26 -112.729,50 -89.374,92 -78.692,33 47.967,67 38.603,00 53.824,77 130.658,10 280.728,75 307.541,89 2.378.313,91 -3.226,33 0,00 0,00 -324,81 0,00 0,00 -2.750,40 -122.815,80 0,00 0,00 767.376,11
gastos sin financiacion 3.158.623,89 234.840,00 3.740,17 0,00 1.347.517,99 519,28 35.084,19 0,00 110.103,46 12.193,90 9.099,39 28.317,84 42.084,68 68.245,43 91.656,29 117.145,26 119.429,50 136.274,92 134.206,62 147.796,62 143.481,28 90.084,51 75.051,19 52.080,53 23.867,40 6.686,09 3.226,33 0,00 0,00 324,81 0,00 0,00 2.750,40 122.815,80 0,00 0,00 3.158.623,89
Ingresios sin financiación 3.926.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 40.200,00 6.700,00 46.900,00 55.514,29 195.764,29 182.084,29 143.909,29 205.709,29 332.809,29 331.409,29 2.385.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.926.000,00
Locales, garajes y trasteros 746.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13.200,00 2.200,00 15.400,00 18.228,57 124.728,57 67.848,57 56.298,57 76.098,57 192.698,57 179.298,57 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 746.000,00
Viviendas 3.180.000,00 27.000,00 4.500,00 31.500,00 37.285,71 71.035,71 114.235,71 87.610,71 129.610,71 140.110,71 152.110,71 2.385.000,00 3.180.000,00
Hoja de cálculoFuente: Elaboración propia.
IV. METODOLOGÍA
IV. METODOLOGÍA
Estudio de viabilidad económico - financiero
Fase 1: Información general
Fase 2: Descripción del solar
Fase 3: Diseño de la promoción
Fase 4: Estudio económico
Fase 5: Rentabilidad de la inversiónMedidas estáticas
Medidas dinámicas
IV. METODOLOGÍA
Estudio de viabilidad económico - financiero
Fase 1: Información general
Fase 2: Descripción del solar
Fase 3: Diseño de la promoción
Fase 4: Estudio económico
Fase 5: Rentabilidad de la inversión
Fase 6: Estudio financieroFinanciación Interna
Financiación externa
Accionescorrectoras
IV. METODOLOGÍA
Préstamo HipotecarioFuente: Elaboración propia.
IV. METODOLOGÍA
Acciones CorrectorasFuente: Elaboración propia.
IV. METODOLOGÍA
Estudio de viabilidad económico - financiero
Fase 1: Información general
Fase 2: Descripción del solar
Fase 3: Diseño de la promoción
Fase 4: Estudio económico
Fase 5: Rentabilidad de la inversión
Fase 6: Estudio financiero
Fase 7: Conclusiones y medidas
ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN
II. OBJETIVOS
III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA
V. RESULTADOS
VI. CONCLUSIONES
V. RESULTADOS
Distrito 12 “Camins al Grau” Distrito 9 “Jesús”
ZONA
OFERTA
DEMANDA
Viabilidad comercial
V. RESULTADOS
Análisis de la zona
- Mediana edad.- Zonas verdes.- Vida de barrio.
“Camins al Grau”Viabilidad comercial
V. RESULTADOS
Análisis de la zona
- Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria.- Vida de barrio intensa.
- Gente joven, con un status social medio.- Escasa vida de barrio.
“Camins al Grau”Viabilidad comercial
Palacete de Ayora
V. RESULTADOS
Análisis de la zona
- Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria.- Vida de barrio intensa.
“Camins al Grau”Viabilidad comercial
Palacete de Ayora
Avenida Baleares
Casa de la Salud
V. RESULTADOS
Análisis de la zona
- Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria.- Vida de barrio intensa.
“Camins al Grau”Viabilidad comercial
Palacete de Ayora
Avenida Baleares
Casa de la Salud
- Más pequeño.- Mediana edad.- Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y de inmigración.
V. RESULTADOS
Análisis de la zona
- Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria.- Vida de barrio intensa.
“Camins al Grau”Viabilidad comercial
- Gente más joven.- En expansión, status social alto.- Importante actividad comercial, empresarial e inmobiliaria.- Escasa vida de barrio.
Palacete de Ayora
Avenida Baleares
- Más pequeño.- Mediana edad.- Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y de inmigración.
V. RESULTADOS
Análisis de la oferta
Edificio Baleares III
Bautista PeralesEdificio BerlangaResidencial el Teide
“Camins al Grau”Viabilidad comercial
Edificio Marino Albesa
V. RESULTADOS
Análisis de la oferta
Edificio Baleares III
Bautista PeralesEdificio BerlangaResidencial el Teide
- Residenciales en edificación abierta- 70 - 90 m2
- 2 - 3 habitaciones- Precio vivienda: 2.641,55€/m2
“Camins al Grau”Viabilidad comercial
Edificio Marino Albesa
V. RESULTADOS
N Mínimo Máximo MediaPRECIO INSTALACIONES COMUNES 45 0 30000 8166,67
PRECIO TRASTERO 45 0 20000 9411,11
PRECIO GARAJE 45 0 36000 22022,22
PRECIO ATICO 45 220000 400000 294222,22
Frecuencia PorcentajePorcentaje
válidoPorcentaje acumulado
MENOS DE 180.00013 28,9 28,9 28,9
180.000-210.000 25 55,6 55,6 84,4210.000-240.000 5 11,1 11,1 95,6240.000-270.000 1 2,2 2,2 97,8330.000-360.000 1 2,2 2,2 100,0
N MediaMULTICULTURAL 45 2,80
BIEN COMUNICADO 45 3,16
EN EXPANSIÓN 45 3,22
DE NEGOCIOS 45 3,22
EMBLEMÁTICO 45 3,27
BUENOS EQUIPAMIENTOS 45 3,27
TRAFICO RUIDO 45 3,38
DINÁMICO 45 3,38
ORDENADO 45 3,38
CON VIDA BARRIO 45 3,38
Análisis de la demanda
Estadísticos descriptivos de las percepcionesElaboración taller 30
Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones comunes-áticoElaboración taller 30
“Camins al Grau”
Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitacionesElaboración taller 30
Viabilidad comercial
PRECIO INSTALACIONES COMUNES 8.000 €
9.000 €
22.000 €
290.000 €
PRECIO TRASTERO
PRECIO GARAJE
PRECIO ÁTICO
180.000-210.000
240.000-270.000
330.000-360.000
56 %
2 %
2 %
TRÁFICO RUIDO 3,38
3,38
3,38
3,38
DINÁMICO
ORDENADO
CON VIDA BARRIO
ESCALA1 al 5
Análisis de la demanda
Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Camins al Grau”
Diagrama de frecuencias importancia vivienda en la decisión de compraElaboración taller 30
Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compra. Elaboración taller 30
76 %
ZONA
24 %
VIVIENDA
Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Camins al Grau”
- Perfil consumidor: parejas jóvenes en proyección de futuro.- Precio: 2.700 - 3.000 €/m2
- Viviendas plurifamiliares en edificación abierta.- 1 - 4 habitaciones.- Superficies 45-155 m2
- Total gastos publicidad 72.000 €.
Promoción más adecuada
V. RESULTADOS “Camins al Grau”
A) Descripción del solar
Distrito “Camins al grau” Barrio de AioraC/ Maderas nº5046022 VALENCIA (VALENCIA)
Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS “Camins al Grau”
620m2
Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS “Camins al Grau”
Elementos Unidades m2
Construidos
m2 Útiles
Viviendas
Tipo 1 10 94 80
Tipo 2 10 74 63
Tipo 3 (Áticos) 3 91 77,4
Locales 3 157 133
Garajes 32 12,5 12,5
Trasteros 36 8 6,5
B) Descripción de la promoción
Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS “Camins al Grau”
Estructura de Gastos
Coste del Solar 3.471.097,18
Coste de Construcción 2.138.241,29
Honorarios Facultativos 167.909,69
Gastos Legales 215.818,99
Costes de Gestión 179.792,01
Costes de Comercialización 231.840,00
Costes Financieros 255.471,39
C) Estudio de Costes
D) Estudio de IngresosElementos Unidades Precio de Venta Unitario
Viviendas
Tipo 1 10 260.000€
Tipo 2 10 220.000€
Tipo 3 (Áticos) 3 350.000€
Locales 3 250.000€
Garajes 32 24.000€
Trasteros 36 10.000€
Viabilidad económico-financiera
TOTAL COSTES: 6.660.170 €
TOTAL INGRESOS: 7.728.000 €
V. RESULTADOS
E) Análisis de la Cuenta de Resultados
“Camins al Grau”
Cuenta de Resultados
Total Ingresos 7.728.000,00€
Gastos de Explotación 6.172.859,17€
Margen bruto de explotación 1.555.140,83€
Gastos de comercialización 231.840,00€
BAII 1.323.300,83€
Gastos financieros 255.471,39€
BAI 1.067.829,44€
Impuesto de sociedades 320.348,83€
Beneficio neto 747.480,61€
Cuenta de Resultados Criterios de Rentabilidad Estática
Rentabilidades Estáticas
REI (BAII/Coste Total) 19,87%
Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 13,82%
RF (BN/Recursos Propios) 16,14%
Repercusión del suelo sobre Ventas 44,38%
Repercusión del suelo sobre Rasante 1.102,54 €/m2
LA PROMOCIÓN PARECE RENTABLE
Viabilidad económico-financiera
19,87%
1.102,54 €/m2
747.480,61€
V. RESULTADOS
F) Análisis del “Cash-Flow”
“Camins al Grau”
Obtención del “Cash-flow”
Planificación de la actividad inmobiliaria
Planificación de la adquisición del solar
Planificación de la fase de gestión
Planificación de la construcción
Hipótesis de venta
Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS “Camins al Grau”
Compramos Solar
Escritura Pública
Solicitamos Licencia
Licencia de Obras
Comienzo Obras
Fin de Obras
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30 MES 31 MES 32 MES 33 MES 34 MES 35 MES 36 MES 37 MES 38 TOTALES
EUROS JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO1. COSTES DEL SOLAR
1. PRECIO SOLAR 3.430.000,00 343.000,00 3.087.000,00 3.430.000,00
2. GASTOS DOCUMENTALES 2.165,95 0,00 0,00 1.841,06 0,00 324,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.165,95
3. IMPUESTOS 34.300,00 0,00 0,00 34.300,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34.300,00
4. PLUSVALÍA 0,00 0,00
5. OTROS GASTOS 4.631,23 4.631,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.631,23TOTAL COMPRA SOLAR 3.471.097,18 347.631,23 0,00 3.123.141,06 0,00 324,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.471.097,18
2. COSTES DE CONSTRUCCIÓN
1. OBRA 2.138.241,29 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.276,48 42.764,83 42.764,83 68.423,72 85.529,65 134.709,20 149.676,89 156.091,61 179.612,27 205.271,16 205.271,16 209.547,65 205.271,16 192.441,72 128.294,48 85.529,65 21.382,41 21.382,41 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.138.241,29
2. URBANIZACIÓN INTERIOR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00TOTAL COSTES DE CONSTRUCCIÓN 2.138.241,29 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.848,83 38.488,34 38.488,34 61.581,35 76.976,69 121.238,28 134.709,20 140.482,45 161.651,04 184.744,05 184.744,05 188.592,88 184.744,05 173.197,54 115.465,03 76.976,69 19.244,17 19.244,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 213.824,13 0,00 2.138.241,29
3. HONORARIOS FACULTATIVOS
1.ARQUITECTO 110.974,50 0,00 0,00 0,00 42.447,75 7.490,78 23.582,08 0,00 4.208,71 471,64 471,64 929,41 943,28 1.485,67 2.212,55 1.721,49 1.980,89 3.208,55 2.263,88 2.311,04 3.470,73 2.122,39 1.414,92 1.967,02 235,82 235,82 4.966,11 0,00 0,00 832,31 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 110.974,50
2.INGENIERO DE TELECOMUNICACIONES 1.496,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 694,76 0,00 123,76 11,55 11,55 22,75 23,09 36,37 54,16 42,14 48,49 78,54 55,42 56,57 84,96 51,95 34,64 48,15 5,77 5,77 6,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.496,51
3.INGENIERO DE LA EDIFICAICÓN 55.438,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.609,10 2.764,58 2.243,66 600,66 600,66 1.183,64 1.201,31 1.892,06 2.817,78 2.192,39 2.522,75 4.086,22 2.883,15 2.943,21 4.420,12 2.702,95 1.801,97 2.505,09 300,33 300,33 5.034,41 0,00 0,00 832,31 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 55.438,68TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS 167.909,69 0,00 0,00 0,00 42.447,75 7.490,78 33.885,95 2.764,58 6.576,13 1.083,84 1.083,84 2.135,81 2.167,69 3.414,10 5.084,50 3.956,03 4.552,14 7.373,32 5.202,44 5.310,83 7.975,81 4.877,29 3.251,53 4.520,26 541,92 541,92 10.006,63 0,00 0,00 1.664,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 167.909,69
4.GASTOS LEGALES
1.LICENCIAS 83.511,90 0,00 0,00 0,00 11.124,72 0,00 71.274,71 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.112,47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 83.511,90
2.DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 22.934,78 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22.701,92 0,00 232,86 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22.934,78
3.DECLARACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL 64.069,32 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62.811,28 0,00 1.258,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 64.069,32
4. CONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO 115.143,64 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.690,00 59.025,47 46.428,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 115.143,64
FASE 1: Solicitud y tramitación préstamo 9.690,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.690,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.690,00
FASE 2: Aprobación y constitución 60.408,64 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59.025,47 1.383,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 60.408,64
FASE 3: Disposición del préstamo 45.045,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 45.045,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 45.045,00
5.SEGURO DE RESPONSABILIDAD DECENAL 30.291,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 18.442,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.849,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 30.291,75
6.TASAS DE VPO 0,00 0,00
7. IAE 11.146,90 315,35 315,35 8.399,58 315,35 1.801,26 11.146,90
8. IBI 3.615,64 1.807,82 1.807,82 3.615,64
9.CÉDULA DE HABITABILIDAD 248,70 248,70 248,70TOTAL GASTOS LEGALES 215.818,99 0,00 0,00 0,00 11.124,72 315,35 156.787,91 18.442,33 1.490,89 0,00 0,00 1.807,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 8.399,58 0,00 0,00 1.807,82 0,00 11.849,42 1.361,17 0,00 0,00 315,35 0,00 0,00 1.801,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 215.818,99
5. COSTES DE GESTIÓN 1, GASTOS DE ADMINISTRACIÓN 59.930,67 3.476,31 0,00 31.231,41 535,72 81,31 1.906,74 212,07 80,67 10,84 49,33 424,32 406,56 649,95 820,61 1.251,94 1.392,61 1.481,71 1.668,53 1.900,55 2.011,19 1.934,70 1.879,96 1.795,26 1.160,07 893,68 306,12 192,44 0,00 19,80 0,00 0,00 18,01 0,00 0,00 0,00 0,00 2.138,24 0,00 59.930,672,GASTOS GERENCIALES 119.861,34 6.952,62 0,00 62.462,82 1.071,45 162,62 3.813,48 424,14 161,34 21,68 98,65 848,64 813,12 1.299,91 1.641,22 2.503,89 2.785,23 2.963,42 3.337,07 3.801,10 4.022,39 3.869,40 3.759,91 3.590,51 2.320,14 1.787,36 612,24 384,88 0,00 39,60 0,00 0,00 36,03 0,00 0,00 0,00 0,00 4.276,48 0,00 119.861,34TOTAL COSTES DE GESTIÓN 179.792,01 10.428,94 0,00 93.694,23 1.607,17 243,93 5.720,22 636,21 242,01 32,52 147,98 1.272,96 1.219,68 1.949,86 2.461,84 3.755,83 4.177,84 4.445,13 5.005,60 5.701,65 6.033,58 5.804,11 5.639,87 5.385,77 3.480,21 2.681,04 918,36 577,33 0,00 59,40 0,00 0,00 54,04 0,00 0,00 0,00 0,00 6.414,72 0,00 179.792,01
6. COSTES DE COMERCIALIZACIÓN1, GASTOS DE VENTAS 154.560,00 23.040,00 23.520,00 23.520,00 11.760,00 15.240,00 10.160,00 5.080,00 10.160,00 10.080,00 5.080,00 5.800,00 3.400,00 7.720,00 154.560,002, GASTOS DE PUBLICIDAD 77.280,00 11.520,00 11.760,00 11.760,00 5.880,00 7.620,00 5.080,00 2.540,00 5.080,00 5.040,00 2.540,00 2.900,00 1.700,00 3.860,00 77.280,00TOTAL COSTES DE COMERCIALIZACIÓN 231.840,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34.560,00 35.280,00 35.280,00 17.640,00 22.860,00 15.240,00 7.620,00 15.240,00 15.120,00 7.620,00 8.700,00 5.100,00 11.580,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 231.840,00
7. COSTES FINANCIEROSCONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO 115.143,64 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.690,00 59.025,47 46.428,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 115.143,64INTERESES 127.076,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 957,21 0,00 0,00 5.293,64 0,00 0,00 14.082,53 0,00 0,00 25.960,59 0,00 0,00 37.853,16 0,00 0,00 42.929,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 127.076,38AVAL ENTREGA A CUENTA 13.251,37 0,00 0,00 901,99 0,00 0,00 1.754,00 0,00 0,00 2.643,09 0,00 0,00 3.542,85 0,00 0,00 4.409,44 13.251,37TOTAL COSTES FINANCIEROS 255.471,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.690,00 59.025,47 46.428,17 0,00 957,21 0,00 0,00 6.195,63 0,00 0,00 15.836,53 0,00 0,00 28.603,69 0,00 0,00 41.396,00 0,00 0,00 47.338,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 255.471,39
TOTAL PAGOS 6.660.170,56 358.060,17 0,00 3.216.835,29 55.179,64 8.374,95 206.084,08 80.868,59 54.737,20 1.116,36 6.037,86 78.264,93 77.155,71 108.420,94 102.163,02 151.810,14 174.515,71 160.236,26 187.099,09 239.480,21 214.773,02 207.974,28 240.131,45 196.491,40 119.487,16 139.387,76 31.530,34 19.821,50 0,00 2.039,37 0,00 0,00 1.855,30 0,00 0,00 0,00 0,00 220.238,85 0,00 6.660.170,56
1.VENTAS
1.VIVIENDAS 5.850.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.961,50 69.615,00 69.615,00 216.384,00 258.230,00 354.287,25 343.985,83 377.882,63 407.370,88 436.917,66 464.417,66 461.950,59 462.322,42 428.237,92 323.815,42 254.200,42 149.777,92 149.777,92 614.250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.850.000,00
ENTRADAS+APLAZADO 1.755.000,00 105.000,00 119.000,00 135.000,00 100.333,33 123.787,88 114.987,88 102.765,66 130.265,66 120.837,09 128.170,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 1.755.000,00
HIPOTECA 4.095.000,00 6.961,50 69.615,00 69.615,00 111.384,00 139.230,00 219.287,25 243.652,50 254.094,75 292.383,00 334.152,00 334.152,00 341.113,50 334.152,00 313.267,50 208.845,00 139.230,00 34.807,50 34.807,50 614.250,00 4.095.000,00
2.LOCALES 750.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 125.000,00 20.833,33 145.833,33 52.083,33 177.083,33 114.583,33 114.583,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 750.000,00
ENTRADAS+APLAZADO 750.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 125.000,00 20.833,33 145.833,33 52.083,33 177.083,33 114.583,33 114.583,33 750.000,00
HIPOTECA 0,00
3.GARAJES 768.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21.600,00 32.400,00 37.569,23 28.769,23 39.023,78 36.863,78 33.397,11 42.697,11 40.297,11 43.097,11 39.257,11 75.257,11 96.057,11 100.857,11 100.857,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 768.000,00
ENTRADAS+APLAZADO 768.000,00 21.600,00 32.400,00 37.569,23 28.769,23 39.023,78 36.863,78 33.397,11 42.697,11 40.297,11 43.097,11 39.257,11 75.257,11 96.057,11 100.857,11 100.857,11 768.000,00
HIPOTECA 0,00
4.TRASTEROS 360.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.000,00 13.500,00 15.653,85 11.987,18 16.259,91 15.359,91 13.915,46 17.790,46 16.790,46 17.957,13 28.357,13 38.357,13 47.023,80 49.023,80 49.023,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 360.000,00
ENTRADAS+APLAZADO 360.000,00 9.000,00 13.500,00 15.653,85 11.987,18 16.259,91 15.359,91 13.915,46 17.790,46 16.790,46 17.957,13 28.357,13 38.357,13 47.023,80 49.023,80 49.023,80 360.000,00
HIPOTECA 0,00
TOTAL INGRESOS 7.728.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.961,50 69.615,00 69.615,00 246.984,00 304.130,00 407.510,33 384.742,24 433.166,31 459.594,56 484.230,23 524.905,23 644.038,16 544.209,99 641.685,49 489.512,99 574.364,66 414.242,16 414.242,16 614.250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.728.000,00
TOTAL COBROS 7.728.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.961,50 69.615,00 69.615,00 246.984,00 304.130,00 407.510,33 384.742,24 433.166,31 459.594,56 484.230,23 524.905,23 644.038,16 544.209,99 641.685,49 489.512,99 574.364,66 414.242,16 414.242,16 614.250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.728.000,00
COBROS -PAGOS 1.067.829,44 -358.060,17 0,00 -3.216.835,29 -55.179,64 -8.374,95 -206.084,08 -80.868,59 -47.775,70 68.498,64 63.577,14 168.719,07 226.974,29 299.089,38 282.579,23 281.356,18 285.078,85 323.993,97 337.806,14 404.557,95 329.436,97 433.711,21 249.381,54 377.873,26 294.755,00 274.854,40 582.719,66 -19.821,50 0,00 -2.039,37 0,00 0,00 -1.855,30 0,00 0,00 0,00 0,00 -220.238,85 0,00 1.067.829,44
LIQUIDACIÓN IVATOTAL IVA REPERCUTIDO 727.840,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 556,92 5.569,20 5.569,20 19.758,72 24.330,40 32.600,83 30.779,38 34.653,30 36.767,56 38.738,42 41.992,42 64.023,05 45.620,13 67.118,17 50.169,37 72.404,17 54.024,37 54.024,37 49.140,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 727.840,00
TOTAL IVA SOPORTADO 898.171,27 2.687,21 0,00 634.654,83 9.278,23 43,91 9.994,56 3.105,48 66,51 235,37 564,06 9.896,23 10.108,05 12.350,87 10.579,78 15.327,66 15.235,93 14.512,01 17.677,99 19.652,07 18.338,86 18.731,01 17.401,26 17.368,68 9.978,40 6.755,48 3.702,38 1.643,45 0,00 10,69 0,00 0,00 9,73 0,00 0,00 0,00 0,00 18.260,58 0,00 898.171,27
DIFERENCIA: REPERCUTIDO - SOPORTADO -170.331,27 -2.687,21 0,00 -634.654,83 -9.278,23 -43,91 -9.994,56 -3.105,48 490,41 5.333,83 5.005,14 9.862,49 14.222,35 20.249,96 20.199,60 19.325,65 21.531,64 24.226,40 24.314,43 44.370,99 27.281,27 48.387,16 32.768,11 55.035,49 44.045,97 47.268,89 45.437,62 -1.643,45 0,00 -10,69 0,00 0,00 -9,73 0,00 0,00 0,00 0,00 -18.260,58 0,00 -170.331,27
LIQUIDACIÓN TRIMESTRAL -170.331,27 -2.687,21 -643.933,06 -13.143,94 10.829,37 44.334,80 61.056,88 92.911,82 108.436,55 146.350,35 43.794,17 -10,69 -9,73 -18.260,58 -170.331,27
ACUMULADOS -2.687,21 -646.620,27 -659.764,21 -10,69 -20,42 -18.281,00 -1.327.383,80
PAGAMOS A HP -507.713,94 -10.829,37 -44.334,80 -61.056,88 -92.911,82 -108.436,55 -146.350,35 -43.794,17 -507.713,94
HP NOS PAGA 678.045,21 659.764,21 18.281,00 678.045,21SALDO IVA 0,00 -2.687,21 0,00 -634.654,83 -9.278,23 -43,91 -9.994,56 -3.105,48 490,41 5.333,83 5.005,14 -966,88 14.222,35 20.249,96 635.629,01 19.325,65 21.531,64 -36.830,47 24.314,43 44.370,99 -65.630,55 48.387,16 32.768,11 -53.401,06 44.045,97 47.268,89 -100.912,73 -1.643,45 0,00 -43.804,86 0,00 0,00 -9,73 0,00 0,00 0,00 0,00 -18.260,58 18.281,00 0,00
0,00
COBROS - PAGOS + IVA 1.067.829,44 -360.747,38 0,00 -3.851.490,12 -64.457,86 -8.418,86 -216.078,64 -83.974,07 -47.285,29 73.832,47 68.582,27 167.752,19 241.196,64 319.339,34 918.208,24 300.681,82 306.610,48 287.163,50 362.120,57 448.928,93 263.806,42 482.098,38 282.149,66 324.472,20 338.800,97 322.123,29 481.806,93 -21.464,95 0,00 -45.844,23 0,00 0,00 -1.865,03 0,00 0,00 0,00 0,00 -238.499,43 18.281,00 1.067.829,44
0,00
Flujos de caja sin financiación 1.310.049,47 -358.060,17 0,00 -3.216.835,29 -55.179,64 -8.374,95 -196.394,08 -21.843,12 -8.309,03 -1.116,36 -5.080,66 57.335,07 87.744,29 85.095,77 38.926,73 27.261,43 6.778,38 -10.158,03 3.654,14 89.405,04 -4.715,03 120.443,71 78.389,70 238.643,26 259.947,50 282.976,15 4.063.469,66 -19.821,50 0,00 -2.039,37 0,00 0,00 -1.855,30 0,00 0,00 0,00 0,00 -220.238,85 0,00 1.310.049,47
Gastos sin financiacion 6.417.950,53 358.060,17 0,00 3.216.835,29 55.179,64 8.374,95 196.394,08 21.843,12 8.309,03 1.116,36 5.080,66 78.264,93 77.155,71 103.127,30 102.163,02 151.810,14 160.433,18 160.236,26 187.099,09 213.519,62 214.773,02 207.974,28 202.278,29 196.491,40 119.487,16 96.458,51 31.530,34 19.821,50 0,00 2.039,37 0,00 0,00 1.855,30 0,00 0,00 0,00 0,00 220.238,85 0,00 6.417.950,53
Ingresios sin financiación 7.728.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 135.600,00 164.900,00 188.223,08 141.089,74 179.071,56 167.211,56 150.078,23 190.753,23 302.924,66 210.057,99 328.417,99 280.667,99 435.134,66 379.434,66 379.434,66 4.095.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.728.000,00
Locales, garajes y trasteros 1.878.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 30.600,00 45.900,00 53.223,08 40.756,41 55.283,68 52.223,68 47.312,57 60.487,57 182.087,57 81.887,57 213.447,57 165.697,57 320.164,24 264.464,24 264.464,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.878.000,00
Viviendas 5.850.000,00 105.000,00 119.000,00 135.000,00 100.333,33 123.787,88 114.987,88 102.765,66 130.265,66 120.837,09 128.170,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 114.970,42 4.095.000,00 5.850.000,00
Viabilidad económico-financiera
Hoja de cálculoFuente: Elaboración propia.
V. RESULTADOS
F) Análisis del “Cash-Flow”
“Camins al Grau”
Obtención del “Cash-flow” Criterios de Rentabilidad Dinámicos
Rentabilidades Dinámicas
TIR 1,35% 17% anual
VAN (6%) 682.256,97€
LA PROMOCIÓN PARECE RENTABLE
Planificación de la actividad inmobiliaria
Planificación de la adquisición del solar
Planificación de la fase de gestión
Planificación de la construcción
Hipótesis de venta
-2.500.000,00
-2.000.000,00
-1.500.000,00
-1.000.000,00
-500.000,00
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00%
VAN - TIR
Viabilidad económico-financiera
682.256,97 €
17 % anual
V. RESULTADOS
G) Acciones Correctoras
“Camins al Grau”
-5.000.000,00
-4.000.000,00
-3.000.000,00
-2.000.000,00
-1.000.000,00
0,00
1.000.000,00
2.000.000,00
MES 1
MES 3
MES 5
MES 7
MES 9
MES 11
MES 13
MES 15
MES 17
MES 19
MES 21
MES 23
MES 25
MES 27
MES 29
MES 31
MES 33
MES 35
MES 37
Flujo de Caja de la Promoción
Payback: 22 meses
Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS
G) Acciones Correctoras
“Camins al Grau”
FLUJO DE CAJA CON ACCION CORRECTORA: LÍNEA DE CRÉDITO
EUROS
COBROS- PAGOS + IVA 1.067.829,44ACUMULADO (GRAFICA) 1.067.829,44ACCION CORRECTORA: CAPITAL SOCIAL (90%) 4.169.207,00FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA 5.237.036,45FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ACUMULADOS 5.237.036,45DISPOSICIÓN CRÉDITO 470.912,84INTERESES 17.990,28AMORTIZACIÓN 470.912,84
LÍMITE CRÉDITO 470.912,84TIPO INTERÉS ANUAL 0,09TIPO INTERÉS MENSUAL 0,01
-1.000.000,00
0,00
1.000.000,00
2.000.000,00
3.000.000,00
4.000.000,00
5.000.000,00
6.000.000,00
MES 1
MES 3
MES 5
MES 7
MES 9
MES 11
MES 13
MES 15
MES 17
MES 19
MES 21
MES 23
MES 25
MES 27
MES 29
MES 31
MES 33
MES 35
MES 37
PRINCIPAL DEL PRÉSTAMO 475.289,60TIPO INTERÉS ANUAL 0,05TIPO INTERÉS MENSUAL 0,00NÚMERO PERIODOS 22,00
FLUJO DE CAJA CON ACCION CORRECTORA 4: PRÉSTAMO AMERICANO (CP. 90%)
EUROS
COBROS- PAGOS + IVA 1.067.829,44ACUMULADO (GRAFICA) 1.067.829,44ACCION CORRECTORA: CAPITAL SOCIAL (90%) 4.169.207,00FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA 5.237.036,45FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ACUMULADOS 5.237.036,45DISPOSICIÓN PRÉSTAMO AMERICANO 475.289,60INTERESES 43.568,21AMORTIZACIÓN 475.289,60
0,00
1.000.000,00
2.000.000,00
3.000.000,00
4.000.000,00
5.000.000,00
6.000.000,00
MES 1
MES 3
MES 5
MES 7
MES 9
MES 11
MES 13
MES 15
MES 17
MES 19
MES 21
MES 23
MES 25
MES 27
MES 29
MES 31
MES 33
MES 35
MES 37
Línea de crédito Préstamo Americano
Viabilidad económico-financiera
470.912,8 € 475.289,6 €
V. RESULTADOS
H) Análisis de Sensibilidad
“Camins al Grau”
Variación del precio del solar Variación del PEM Variación del precio de la
vivienda
Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS
H) Análisis de Sensibilidad
“Camins al Grau”
Variación del precio del solar
Reducción del Precio del solar un 10%
Rentabilidades Estáticas Inicial
REI (BAII/Coste Total) 26,74% 19,87%
Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 18,49% 13,82%
RF (BN/Recursos Propios) 23,77% 16,14%
Repercusión del suelo sobre Ventas 39,95% 44,38%
Repercusión del suelo sobre Rasante 992,29 €/m2 1.102,54 €/m2
Rentabilidades Dinámicas
TIR 1,85% 1,35%
VAN (6%) 1.037.197,91€ 682.256,97€
3.087.000€
Precio máximo por compra del solar
3.640.945€
Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS
Análisis de la zona
- Gente de mediana edad, status social y económico medio.- Carece zonas verdes.
“Jesús” Viabilidad comercial
- Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios.- Vida de barrio intensa.
V. RESULTADOS
Análisis de la zona
- Gente de mediana edad, status social y económico medio.- Carece zonas verdes.
“Jesús” Viabilidad comercial
- Gente de mediana edad.- No es un barrio de negocios.- Escasez comercio de lujo pero abundante comercio de inmigración.
- Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios.- Vida de barrio intensa.
V. RESULTADOS
Análisis de la zona
- Más pequeño. - Mediana edad con vida barrio.- Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y medio de inmigración.
- Gente de mediana edad, status social y económico medio.- Carece zonas verdes.
“Jesús” Viabilidad comercial
Jardín abierto en el barrio
Plaza de la Cruz Cubierta
- Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios.- Vida de barrio intensa.
V. RESULTADOS
Análisis de la zona
- Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios.- Vida de barrio intensa.
- Más pequeño. - Mediana edad con vida barrio.- Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y medio de inmigración.
- Gente de mediana edad, status social y económico medio.- Carece zonas verdes.
“Jesús” Viabilidad comercial
- Más grande.- Media de edad de gente más joven.- Alta vida de barrio.- No es un barrio de negocios.
Jardín abierto en el barrio
Plaza de la Cruz Cubierta
V. RESULTADOS
Análisis de la zona
- Más pequeño. - Mediana edad con vida barrio.- Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y medio de inmigración.
- Gente de mediana edad, status social y económico medio- Carece zonas verdes.
“Jesús” Viabilidad comercial
Jardín abierto en el barrio
Plaza de la Cruz Cubierta
Parque de la Rambleta
Polideportivo de la Rambleta
- Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios.- Vida de barrio intensa.
V. RESULTADOS
Análisis de la oferta
“Jesús” Viabilidad comercial
Promoción Matheu i Sanz
Edificio Juan de AguilóResidencial Patraix
Edificio Pintor Cortina
Residencial Rabasa
V. RESULTADOS
Análisis de la oferta
“Jesús” Viabilidad comercial
- Residenciales en edificación abierta- 90 - 110 m2
- 2 - 3 habitaciones- Precio vivienda: 1.724,35€/m2Promoción Matheu i Sanz
Residencial Rabasa
Edificio Juan de AguilóResidencial Patraix
Edificio Pintor Cortina
V. RESULTADOS
Análisis de la demanda
“Jesús”
N Mínimo Máximo MediaMULTICULTURAL 49 1 5 3,04CON VIDA BARRIO 49 1 5 3,08TRÁFICO RUIDO 49 2 5 3,27BIEN COMUNICADO 49 2 5 3,04DE NEGOCIOS 49 1 4 2,63BUENOS EQUIPAMIENTOS 49 1 4 2,82
ELECCIÓN RESIDIR 49 1 4 2,12
ELECCIÓN INVERTIR 49 1 4 2,27
Estadísticos descriptivos de las percepcionesElaboración taller 30
Disposición a pagar. Vivienda de 2 habitacionesElaboración taller 30
Viabilidad comercial
N Mínimo Máximo MediaPRECIO TRASTERO 48 0 25000 8531,25
PRECIO GARAJE 48 0 35000 19333,33
PRECIO INSTALACIONES COMUNES 47 0 40000 8391,94
PRECIO ÁTICO 47 220 370000 237606,81
Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones comunes-áticoElaboración taller 30
Frecuencia PorcentajePorcentaje
válidoPorcentaje acumulado
MENOS DE 150.000 28 57,1 57,1 57,1
150.000-180.000 14 28,6 28,6 85,7
180.000-210.000 5 10,2 10,2 95,9
210.000-240.000 1 2,0 2,0 98,0
240.000-270.000 1 2,0 2,0 100,0ELECCIÓN RESIDIR
ELECCIÓN INVERTIR
2,12
2,27
MENOS DE 150.000 57,1 %
PRECIO INSTALACIONES COMUNES
9.000 €
19.000 €
8.000 €
240.000 €
PRECIO TRASTERO
PRECIO GARAJE
PRECIO ÁTICO
3,27TRÁFICO RUIDO
3,08CON VIDA BARRIO
Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compraElaboración taller 30
“Jesús” Viabilidad comercial V. RESULTADOS
Análisis de la demanda
63 %
ZONA
Diagrama de frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra. Elaboración taller 30
VIVIENDA
37 %
“Jesús” Viabilidad comercial V. RESULTADOS
- Enfocarla a gente entre 40-50 años.- Precio: 2.800 - 3.400 €/m2
- Viviendas plurifamiliares en edificación abierta.- 1 - 4 habitaciones.- Superficies 90 - 110 m2
- Total gastos publicidad: 38.000 - 40.000 €
Promoción más adecuada
“Jesús” V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera
A) Descripción del solar
Distrito “Jesús” Barrio de “La Raïosa”C/ Micer Rabasa nº1246007 VALENCIA (VALENCIA)
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera
216,06 m2
“Jesús”
V. RESULTADOS
Elementos Unidades m2 Construidos m2 Útiles
Viviendas
Tipo 1 10 96 82
Tipo 2 (Áticos) 2 60 51
Locales 2 88 75
Garajes 14 12 12
Trasteros 12 7 6
B) Descripción de la promoción
Viabilidad económico-financiera
“Jesús”
V. RESULTADOS
Estructura de Gastos
Coste del Solar 1.540.089,93€
Coste de Construcción 1.192.386,42€
Honorarios Facultativos 96.057,53€
Gastos Legales 119.384,02€
Costes de Gestión 88.437,54€
Costes de Comercialización 117.780,00€
Costes Financieros 136.742,04€
C) Estudio de Costes
D) Estudio de Ingresos
Viabilidad económico-financiera
47%
36%
3%4%
3% 3% 4%
Coste del solar
Coste de construcción
Honorarios facultativos
Gastos legales
Costes de gestión
Costes de comercialización
Costes financieros
Elementos Unidades Precio de venta unitario
Viviendas
Tipo 1 10 270.000€
Tipo 2 (Áticos) 2 240.000€
Locales 2 150.000€
Garajes 14 25.000€
Trasteros 12 8.000€
TOTAL COSTES: 3.290.877 €
TOTAL INGRESOS: 3.926.000 €
“Jesús”
V. RESULTADOS
E) Análisis de la Cuenta de Resultados
Cuenta de Resultados
Total Ingresos 3.926.000,00€
Gastos de Explotación 3.036.355,44€
Margen bruto de explotación 889.644,56€
Gastos de comercialización 117.780,00€
BAII 771.864,56€
Gastos financieros 136.742,04€
BAI 635.122,52€
Impuesto de sociedades 190.536,76€
Beneficio neto 444.585,76€
Cuenta de Resultados Criterios de Rentabilidad Estática
Rentabilidades Estáticas
REI (BAII/Coste Total) 23,45%
Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 16,18%
RF (BN/Recursos Propios) 21,19%
Repercusión del suelo sobre Ventas 38,72%
Repercusión del suelo sobre Rasante 1.111,11 €/m2
LA PROMOCIÓN PARECE RENTABLE
Viabilidad económico-financiera
F) Análisis del “Cash-Flow”
Rentabilidades Dinámicas
TIR 1,60% 21% anual
VAN (6%) 442.450,10€
Criterios de Rentabilidad Dinámicos
23,45%
1.111,11 €/m2
444.585,76€
21 % anual
442.450,10 €
“Jesús”
V. RESULTADOS
G) Acciones Correctoras
Flujo de Caja de la Promoción
Payback: 22 meses
Viabilidad económico-financiera
FLUJO DE CAJA CON ACCION CORRECTORA: LÍNEA DE CRÉDITO
EUROS
COBROS- PAGOS + IVA 635.122,52ACUMULADO (GRAFICA) 0,00ACCION CORRECTORA: CAPITAL SOCIAL (90%) 1.888.519,51FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA 2.523.642,03FLUJOS DE CAJA CON ACCION CORRECTORA ACUMULADOS 2.523.642,03DISPOSICIÓN CRÉDITO 143.568,38INTERESES 6.335,89AMORTIZACIÓN 143.568,38LÍMITE CRÉDITO 143.568,38TIPO INTERÉS ANUAL 0,09TIPO INTERÉS MENSUAL 0,01
0,00
500.000,00
1.000.000,00
1.500.000,00
2.000.000,00
2.500.000,00
3.000.000,00
MES 1
MES 3
MES 5
MES 7
MES 9
MES 11
MES 13
MES 15
MES 17
MES 19
MES 21
MES 23
MES 25
MES 27
MES 29
MES 31
MES 33
MES 35
Línea de Crédito
143.568,38€
“Jesús”
V. RESULTADOS
H) Análisis de Sensibilidad
Variación del precio del solar Variación del PEM Variación del precio de la
vivienda
Viabilidad económico-financiera
“Jesús”
V. RESULTADOS
H) Análisis de Sensibilidad
Variación del precio de la vivienda
Viabilidad económico-financiera
Aumento del Precio de las Viviendas un 10%
Tipo 1: 297.000€
Tipo 2: 264.000€
Rentabilidades Estáticas Inicial
REI (BAII/Coste Total) 32,60% 23,45%
Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 21,92% 16,18%
RF (BN/Recursos Propios) 30,97% 21,19%
Repercusión del suelo sobre Ventas 35,82% 38,72%
Repercusión del suelo sobre Rasante 1.111,11 €/m2 1.111,11 €/m2
Rentabilidades Dinámicas
TIR 2,20% 1,60%
VAN (6%) 708.969,97€ 442.450,10€
Precio mínimo de venta de viviendas:
Reducción del 8,10%
Tipo 1: 248.130€
Tipo 2: 220.560€
“Jesús”
ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN
II. OBJETIVOS
III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA
V. RESULTADOS
VI. CONCLUSIONES
VI. CONCLUSIONES
1.- Situación de riesgo en cuanto a una promoción o inversión inmobiliaria.
Camins al Grau- Precio solar: 3.430.000 €- Rentabilidad: 19,87 %
Jesús- Precio solar: 1.520.000 €- Rentabilidad: 23,45 %
2.- Estudiando la demanda de los barrios, se llega a la conclusión que la gente no está dispuesta a pagar lo que se está ofertando en el mercado, a la espera de que sigan bajando los precios.
3.-
LA VIABILIDAD COMERCIAL DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Lucía Pérez Duñabeitia
LA VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Miquel Gimeno Valero