KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W … · 2014. 12. 31. · KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE 5 rocznej opłaty z tytułu użytkowania

ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI

2011 - 2013

KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE

2

Analiza kosztów eksploatacyjnych biurowców w Polsce została przygotowana w oparciu o 26 nieruchomości biurowych klasy A+/A i B+/B zlokalizowanych w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku o powierzchni w przedziale 3.000 –31.000 m2. Nieruchomości wyselekcjonowane do analizy zostały wybudowane w latach 1998-2013.

Badanie obejmuje koszty eksploatacyjne w latach 2011, 2012 i 2013. Wszystkie kwoty podane zostały w PLN.

DEFINICJA KOSZTÓW EKSPLOATACYJNYCH

SKŁADOWE KOSZTÓW EKSPLOATACYJNYCH

Koszty eksploatacyjne obejmują wszystkie koszty ponoszone przez właściciela nieruchomości w celu bieżącego utrzymania nieruchomości z wyłączeniem:

¿ kosztów początkowych poniesionych na realizację projektu – projekt, budowa i wyposażenie oraz finansowanie,

¿ kosztów aranżacji oraz wyposażenia biur dla najemców, które są uznawane za część kosztów budowy nieruchomości,

¿ kosztów ulepszeń i modernizacji, których celem jest podniesienie standardu nieruchomości – jednakże zarządcy w ramach usług zarządzania są zobowiązani do prowadzenia stałego monitorowania stanu technicznego i zużycia ekonomicznego nieruchomości,

¿ rezerw na przyszłe koszty modernizacji i przebudowy,

¿ kosztów związanych z zadaniami wykonywanymi przez zarządców lub inne podmioty na rzecz właścicieli, takimi jak: egzekwowanie czynszów, koszty wynajmu, obsługa prawna najmu, dokonywanie zmian w aranżacjach powierzchni,

¿ kosztów ponoszonych na rzecz i prośbę indywidualnych najemców,

Lista kosztów eksploatacyjnych zazwyczaj jest elementem umowy najmu i nie ma charakteru zamkniętego.

KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE W LATACH 2011 - 2013PROGNOZA NA NADCHODZĄCE LATA

Dla potrzeb niniejszego opracowania koszty eksploatacyjne podzielone zostały na następujące segmenty:

¿ zużycie mediów ¿ zarządzanie nieruchomością

¿ obsługa techniczna ¿ sprzątanie powierzchni wspólnych

¿ ubezpieczenie ¿ podatki i wieczyste użytkowanie

¿ ochrona ¿ pozostałe


3

WYKRES 1 Koszty eksploatacyjne – uśredniony udział poszczególnych rodzajów kosztów (2013)

MEDIA

OBSŁUGA TECHNICZNA

ZARZĄDZANIE

SPRZĄTANIE

OCHRONA

UBEZPIECZENIE

PODATEK ODNIERUCHOMOSCI

INNE UŻYTKOWANIEWIECZYSTE

Koszty eksploatacyjne w budynkach biurowychWysokość poszczególnych kosztów jest zróżnicowana ze względu na położenie nieruchomości jak i wyposażenie techniczne nieruchomości, wielkość nieruchomości oraz konstrukcję umowy najmu.

Do porównania przyjęte zostały nieruchomości położone w Warszawie w Centralnym Obszarze Biznesu (COB) i w pozostałych dzielnicach poza COB oraz w innych miastach regionalnych (Kraków, Poznań, Wrocław i Gdańsk).

Poniższa tabela przedstawia udział poszczególnych segmentów kosztów eksploatacyjnych w latach 2011-2013 dla Warszawy oraz miast regionalnych. Z analizy poniższych danych wynika, że w każdym przypadku, niezależnie od położenia nieruchomości, koszty zużycia mediów stanowią największą pozycję kosztów eksploatacyjnych.

TABELA 1 Udział segmentów kosztowych w kosztach eksploatacyjnych

MediaObsługa

techniczna Zarządzanie Sprzątanie Ochrona Ubezpieczenie

Podatek od nieruchomosci

Użytkowanie wieczyste

Inne

Warszawa COB

2011 39% 10% 8% 5% 10% 2% 10% 7% 10%

2012 39% 10% 8% 4% 9% 2% 10% 6% 11%

2013 38% 10% 8% 4% 9% 2% 11% 6% 11%

Warszawa inne dzielnice

2011 41% 9% 5% 5% 12% 2% 13% 3% 10%

2012 42% 9% 6% 5% 11% 2% 13% 3% 9%

2013 40% 9% 5% 5% 11% 2% 14% 3% 10%

Miastaregionalne

2011 40% 11% 7% 4% 8% 2% 13% 1% 12%

2012 43% 12% 7% 4% 7% 2% 13% 1% 12%

2013 39% 12% 7% 4% 8% 2% 14% 1% 12%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

2011 2012 2013

WARSZAWA COB

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

2011 2012 2013

WARSZAWA INNE DZIELNICE

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

2011 2012 2013

MIASTA REGIONALNE

WYKRES 2 Udział poszczególnych segmentów kosztowych według rodzajów w podziale na lata i położenie

MEDIA

PODATEK OD NIERUCHOMOSCIINNE

OBSŁUGA TECHNICZNA OCHRONA

ZARZĄDZANIE SPRZĄTANIE

UBEZPIECZENIE

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE


4

WYKRES 3 Uśredniona wysokość kosztów eksploatacyjnych (PLN/m2/miesiąc)

WARSZAWA COB


MIASTA REGIONALNE

2011 2012 20130

5

10

15

20

25

Koszty eksploatacyjne a opłaty eksploatacyjne Umowy najmu przewidują możliwość odzyskania przez właściciela kosztów obsługi

nieruchomości od jej najemców poprzez zobowiązanie najemcy zawarte w umowach

najmu do ponoszenia opłat eksploatacyjnych. Zazwyczaj lista pozycji, jakie są

pokrywane w ramach opłat eksploatacyjnych, nie jest zamknięta. Różnice pomiędzy

obiema wielkościami wynikają z:

¿ Zapisania w umowie najmu bezpośredniego rozliczania mediów na najemców, na podstawie bezpośredniego zużycia mierzonego indywidualnymi licznikami lub w oparciu o algorytmy stworzone w relacji do wielkości zajmowanej powierzchni, kubaturę pomieszczeń i zainstalowane w pomieszczeniach urządzenia. Koszty mediów są wówczas eliminowane z opłat eksploatacyjnych częściowo lub w niektórych wypadkach nawet do 100%, co może obniżyć wysokość opłat nawet o 40%.

¿ Wzrastającej świadomości najemców co do wpływu opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na wysokość kosztów eksploatacyjnych i potencjalny nacisk na właścicieli nieruchomości na wyłączenie tej pozycji z opłat eksploatacyjnych.

TABELA 2 Poziom opłat eksploatacyjnych (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013

Warszawa COB 17,2-25,4 18,6-23,1 18,3-23,4

Warszawa inne dzielnice 14,9-21,6 15,6-22,7 15,8-22,7

Miasta regionalne 12,2-20,7 13,5-21,5 12,8-21,4

Należy zwrócić uwagę na znaczne zróżnicowanie wysokości opłat eksploatacyjnych w poszczególnych lokalizacjach i latach.

Analiza kosztów eksploatacyjnych w zależności od położenia budynku Istotnym czynnikiem wpływającym na wysokość kosztów eksploatacyjnych i opłat

eksploatacyjnych jest położenie nieruchomości. Dane przedstawione na Wykresie

numer 3 wskazują wyraźne różnice pomiędzy stawkami w Warszawie i miastach

regionalnych. Niższe koszty eksploatacyjne w miastach regionalnych wynikają między

innymi z wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, gdzie jedynie 30%

właścicieli nieruchomości posiada prawo użytkowania wieczystego gruntu, a większość

dysponuje prawem własności.

Analiza kosztów eksploatacyjnych w zależności od wielkości budynku

TABELA 3 Uśredniony poziom kosztów eksploatacyjnych w korelacji z wielkością budynku (PLN/m2/miesiąc)

< 7.000 m2 < 15.000 m2 > 15.000 m2

Warszawa COB 23,95 19,16 18,72

Warszawa inne dzielnice 18,37 21,12 18,89

Miasta regionalne 21,17 15,63 15,79

Wielkość nieruchomości i powierzchni wynajmowalnej, na którą rozliczane są koszty eksploatacyjne, ma znaczący wpływ na ich wysokość. W szczególności dotyczy to

WYKRES 4 Uśredniony poziom kosztów eksploatacyjnych w korelacji z wielkością budynku (PLN/m2/miesiąc)

<7.000 m2 <15.000 m2 >15.000 m2

WARSZAWA COB


MIASTA REGIONALNE

0

5

10

15

20

25


5

rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz kosztów ochrony.

Najwyższe koszty eksploatacyjne występują w COB w Warszawie w budynkach klasy A+/A o powierzchni do 7.000 m2, przy wysokim standardzie utrzymania nieruchomości oraz wysokich kosztach posiadania nieruchomości, to jest podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu. Dla budynków powyżej 15.000 m² różnice w kosztach są niewielkie.

Analiza kosztów eksploatacyjnych w podziale na segmenty kosztoweMedia

TABELA 4 Uśrednione koszty zużycia mediów (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013

Warszawa COB 8,93 9,54 9,05



Na koszt zużycia mediów składają się zużycie energii elektrycznej, energii cieplnej, gazu oraz koszty zużycia wody i odprowadzenia ścieków. Niniejsza analiza pomija wpływ wyposażenia nieruchomości w system klimatyzacji z nawilżaniem. Wszystkie analizowane budynki są w takie systemy wyposażone.

W kosztach zużycia mediów koszty zużycia energii elektrycznej stanowią od 60% do ok. 70% całości kosztów eksploatacyjnych. Od 2012 roku, tj. od momentu uwolnienia rynku obrotu energią elektryczną, powstała możliwość wyboru dostawcy energii i negocjowania jej cen. Korzystają z tej możliwości właściciele i zarządcy nieruchomości, przy czym większy portfel nieruchomości pozwala na skuteczniejsze negocjowanie ceny zakupu i co za tym idzie, obniżenie kosztów eksploatacyjnych.

Obsługa techniczna nieruchomości

TABELA 5 Uśrednione koszty obsługi technicznej (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013




Na koszt obsługi technicznej składają się koszty serwisu technicznego (stały skład obsługi technicznej lub serwis mobilny), serwisy instalacji technicznych oraz serwisy wind. W budynkach wyposażonych w System Technicznego Zarządzania Budynkiem (Building Management System - BMS) fizyczna obecności obsługi jest ograniczona w czasie, co pozwala na znaczne obniżenie kosztów obsługi technicznej.

W regionach dostępność wykwalifikowanych pracowników technicznych, jak również wielkość samego rynku tych usług jest mniejsza, co powoduje wyższe ceny kontraktowania obsługi technicznej.

Zarządzanie nieruchomością

Zakres usług zarządzania w Polsce w porównaniu z innymi krajami jest bardzo szeroki. Obejmuje bezpośrednie zarządzanie nieruchomością, organizowanie przetargów na obsługę nieruchomości, wystawianie faktur sprzedażowych, nadzór nad terminowością

WYKRES 5 Uśrednione koszty zużycia mediów (PLN/m2/miesiąc)

WYKRES 6 Uśrednione koszty obsługi technicznej (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013

WARSZAWA COB


MIASTA REGIONALNE

0

2

4

6

8

10

12

02011 2012 2013

WARSZAWA COB


MIASTA REGIONALNE

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0


6

WYKRES 7 Uśrednione koszty zarządzania (PLN/m2/miesiąc)

WYKRES 8 Uśrednione koszty sprzątania powierzchni wspólnych (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013

WARSZAWA COB


MIASTA REGIONALNE

0

0,4

0,8

1,2

1,6

2,0

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

2011 2012 2013

WARSZAWA COB


MIASTA REGIONALNE

wszelkich płatności, przygotowywanie budżetów i raportowanie do właściciela, optymalizację kosztów eksploatacyjnych, reprezentowanie właściciela przed organami administracji, dostawcami usług i najemcami, monitorowanie stanu technicznego nieruchomości oraz przygotowywanie analiz i planów modernizacyjnych. Na życzenie właściciela zarządzanie może obejmować również inne usługi, takie jak organizowanie przetargów na inwestycje, modernizacje i ubezpieczanie nieruchomości.

TABELA 6 Uśrednione koszty zarządzania (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013




Usługa zarządzania nieruchomością nie obejmuje obsługi księgowej spółek celowych jak i obsługi technicznej nieruchomości, które są kontraktowane oddzielnie.

Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami oraz umowami na zarządzanie nieruchomością, odpowiedzialność polskiego zarządcy jest pochodną zakresu obowiązków. Dla porównania w Wielkiej Brytanii zakres świadczonych usług w ramach zarządzania często sprowadza się jedynie do obsługi księgowo-windykacyjnej (umowy „FRI” - fully reparing and insuring). Również w Niemczech zarządzanie ogranicza się w zasadzie do administrowania.

Wyższy koszt zarządzania w przeliczeniu na m2 powierzchni w nieruchomościach położonych w Warszawie w Centralnym Obszarze Biznesu wynika z wyższych czynszów w biurowcach położonych w centrum Warszawy, z którymi koszt ten jest bezpośrednio powiązany.

Sprzątnie powierzchni wspólnych

TABELA 7 Uśrednione koszty sprzątania powierzchni wspólnych (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013




Zakres usługi sprzątania powierzchni wspólnych obejmuje sprzątanie powierzchni wewnętrznych nieruchomości dostępnych dla najemców, w tym garaży, sprzątanie i odśnieżanie terenu zewnętrznego i zużycie niezbędnych do tego materiałów oraz uzupełnianie materiałów higienicznych w toaletach i kuchniach ogólnodostępnych.

Zakres usługi sprzątania powierzchni wspólnych obejmuje sprzątanie powierzchni wewnętrznych nieruchomości dostępnych dla najemców, w tym garaży, sprzątanie i odśnieżanie terenu zewnętrznego i zużycie niezbędnych do tego materiałów oraz uzupełnianie materiałów higienicznych w toaletach i kuchniach ogólnodostępnych.

W nowoczesnych biurowcach powierzchnie wspólne (bez powierzchni garaży) stanowią od 3% do 7% całości powierzchni budynku, co w istotny sposób wpływa na wysokość kosztów sprzątania.

Dla nieruchomości położonych poza centrum miasta na koszty sprzątania istotny wpływ ma wielkość działki, parkingów zewnętrznych oraz dodatkowych terenów przylegających typu wspólna droga, itp.


7

Ochrona

TABELA 8 Uśrednione koszty ochrony (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013




Koszty ochrony obejmują koszty obsługi recepcji; czynnej zazwyczaj w godzinach pracy biur; oraz ochrony fizycznej, której skład liczbowy zależny jest od wielkości nieruchomości i struktury architektonicznej. Aktualny poziom to minimum 2 pracowników w trybie 24/7. Do dodatkowych obowiązków pracowników ochrony (poza fizyczną ochroną) należy również nadzór nad prawidłowością działania systemów budynkowych oraz zgłaszanie sygnalizowanych przez System Technicznego Zarządzania Budynkiem (BMS) nieprawidłowości do serwisu technicznego i zarządcy nieruchomości.

Od pracowników ochrony i recepcji w budynkach klasy A+/A oczekuje się wyższych kwalifikacji, co zwiększa stawkę godzinową nawet o 15%. Z kolei nieruchomości położone poza centrum miasta posiadają często zewnętrzne parkingi wymagające dodatkowych patroli zewnętrznych, co zwiększa całkowite koszty ochrony.

Ubezpieczenie

TABELA 9 Uśrednione koszty ubezpieczenia (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013




Koszty ubezpieczenia obejmują polisy ubezpieczenia majątkowego nieruchomości w pełnym zakresie oraz ubezpieczenie OC dla nieruchomości. Standardem jest ubezpieczenie nieruchomości również w zakresie utraty zysków i od terroryzmu.

Wysokość kosztów ubezpieczenia jest w dużej mierze zależna w szczególności od wielkości portfela nieruchomości i możliwości negocjowania stawek ubezpieczeniowych.

Istotnym elementem optymalizacji kosztów ubezpieczenia nieruchomości jest określenie poziomu franszyzy na poszczególne zdarzenia w sposób indywidualny dla każdej nieruchomości.

WYKRES 9 Uśrednione koszty ochrony (PLN/m2/miesiąc)

WYKRES 10 Uśrednione koszty ubezpieczenia (PLN/m2/miesiąc)

0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

2011 2012 2013

WARSZAWA COB


MIASTA REGIONALNE

2011 2012 2013

WARSZAWA COB


MIASTA REGIONALNE

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6


8

WYKRES 11 Wysokość stawek podatku od nieruchomości (stawki w PLN za m2 od powierzchni gruntu na rok)

WYKRES 12 Wysokość stawek podatku od nieruchomości (stawki w PLN za m2 od budynków lub ich części na rok)

WARSZAWA / POZNAŃ / GDYNIA

WROCŁAW

KRAKÓW

MAKSYMALNY POZIOM STAWEKOGŁOSZONY PRZEZ MINISTRA FINANSÓW

0,6

0,7

0,8

0,9

2011 2012 2013

WARSZAWA / POZNAŃ / GDYNIA

WROCŁAW

KRAKÓW

MAKSYMALNY POZIOM STAWEKOGŁOSZONY PRZEZ MINISTRA FINANSÓW

16

18

20

22

24

2011 2012 2013

Opłaty i podatki

Na koszty podatków i opłat składają się podatek od nieruchomości oraz opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Obie te pozycje należy rozpatrywać oddzielnie, ponieważ w przypadku nieruchomości, gdzie wynajmujący jest właścicielem gruntu opłata z tytułu użytkowania wieczystego nie występuje jako koszt.

Podatek od nieruchomości

Opodatkowaniu podlegają grunty, budynki lub ich części i budowle oraz ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wysokość podatku od nieruchomości obliczana jest w oparciu o stawki za m2 powierzchni gruntu i powierzchni budynku (w zależności od rodzaju prowadzonej działalności) oraz w przypadku budowli 2% od wartości początkowej. W Polsce podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, pobieranym przez jednostki samorządowe. W każdym kolejnym roku wydawane jest obwieszczenie w sprawie wysokości maksymalnych stawek w podatkach i opłatach lokalnych, a gminy określają obowiązujące lokalnie stawki podatku.

TABELA 10 Wysokość stawek podatków od nieruchomości (PLN/m2/rok)

2011 2012 2013

Warszawa / Poznań / Gdynia

stawki za m2 od powierzchni gruntu 0,80 0,84 0,88

stawki za m2 od budynków lub ich części 21,05 21,94 21,82

Wrocław



Kraków



Maksymalny poziom stawek ogłoszony przez Ministra Finansów



Większość gmin (ponad 90%) wyznacza stawki na najwyższym lub zbliżonym do najwyższego poziomie dopuszczalnym przez Ministra Finansów, tak więc wysokość podatku od nieruchomości cechuje trend rosnący. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie na przestrzeni ostatnich 3 lat wysokość stawki podatku jest nieznacznie obniżana w stosunku do opublikowanej.

TABELA 11 Uśrednione koszty podatku od nieruchomości (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013




Wyraźnie wyższa wartość podatku od nieruchomości dla obiektów położonych poza centrum miasta wynika zarówno z większej powierzchni gruntu, jak również usytuowania na działce budowli – parkingów zewnętrznych, chodników, ramp wjazdowych, latarni, stacji trafo, itp.

WYKRES 13 Uśrednione koszty podatku od nieruchomości (PLN/m2/miesiąc)

WARSZAWA COB


MIASTA REGIONALNE

0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

2011 2012 2013


9

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu

Istota prawa użytkowania wieczystego nieruchomości polega na tym, że choć właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo), użytkownik wieczysty może z niego korzystać w zakresie zbliżonym do zakresu uprawnień właściciela nieruchomości przez okres od 40 do 99 lat. Dotyczy to głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Opłaty roczne wnosi się do 31 marca każdego roku z góry za dany rok. Dla użytkowania wieczystego na okres 99 lat jest to 3% zaktualizowanej wartości gruntu dla gruntów wykorzystywanych na cele komercyjne i 1% od wartości gruntów wykorzystywanych na cele niekomercyjne.

TABELA 12 Uśrednione koszty rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu (PLN/m2/miesiąc):

2011 2012 2013




Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie. W ostatnich kilku latach obserwuje się zwiększenie ilości odwołań od decyzji administracyjnych, dotyczących wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, której podstawą jest wycena gruntu zlecona przez jednostki administracji państwowej.

Do kosztów eksploatacyjnych zaliczana jest przez właścicieli roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, bez tzw. pierwszej opłaty.

Powszechną praktyką w Polsce jest zaliczanie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu do kosztów eksploatacyjnych pokrywanych przez najemców w ramach opłat eksploatacyjnych.

Pozostałe koszty

TABELA 13 Uśrednione pozostałe koszty (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013




Termin ten obejmuje bardzo zróżnicowane dla każdej nieruchomości koszty, m.in. naprawy i bieżące remonty, materiały eksploatacyjne, serwisy niektórych systemów, kontrole urzędu nadzoru technicznego, przeglądy budowlane roczne i pięcioletnie, wynajem mat, DDD, dekoracje sezonowe w recepcjach, odśnieżanie i inne. Rozkład w czasie tych kosztów bywa nierówny, dlatego zdarza się, że niektóre większe koszty naprawy czy np. przeglądy 5-letnie w rozliczeniu opłat eksploatacyjnych są rozkładane na kilka lat. Takie rozwiązania są możliwe w przypadku ich wcześniejszego zapisania w umowach najmu.

WYKRES 14 Uśrednione koszty opłaty rocznej za prawo wieczystego użytkowanie gruntu (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013

WARSZAWA COB


MIASTA REGIONALNE

0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

WYKRES 15 Pozostałe koszty (PLN/m2/miesiąc)

2011 2012 2013

WARSZAWA COB


MIASTA REGIONALNE

0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0


10

Trendy Kolejne lata przyniosą zmiany zarówno w wysokości kosztów eksploatacyjnych

w poszczególnych latach jak i w relacjach pomiędzy udziałem poszczególnych kategorii

w całości kosztów eksploatacyjnych.

Media

Zmiany własnościowe, jakie zaszły po uwolnieniu rynku dostawców energii elektrycznej

zaowocowały możliwością kontraktowania energii od wszystkich graczy rynkowych,

umożliwiając osiąganie znacznych oszczędności. Wynegocjowane dla portfela

nieruchomości zarządzanych przez Knight Frank ceny zakupu energii elektrycznej były

w roku 2013 znacząco niższe niż w latach poprzednich. W przypadku pozostałych

mediów, czyli energii cieplnej i dostaw wody oraz odprowadzenia ścieków oczekiwane

są podobne zmiany, jakie zaszły wśród operatorów telekomunikacyjnych i dostawców

energii elektrycznej.

Zarządzanie nieruchomością

W ostatnich trzech latach zauważalne jest na rynku polskim zmniejszenie się udziału

kosztów zarządzania w opłatach eksploatacyjnych. Koszt ten w przeliczeniu na metr

kwadratowy powierzchni zmniejszył się nawet o 20% z tytułu zwiększającej się konkurencji

i deregulacji rynku usług zarządców nieruchomości. To oznacza, że w najbliższych latach

koszt ten powinien ustabilizować się na obecnym poziomie.

Sprzątanie i ochrona

Na koszt usług sprzątania i ochrony ze strony dostawców usługi w dużej mierze ma

wpływ czynnik ludzki. Planowany na 2015 rok wzrost minimalnego wynagrodzenia oraz

oczekiwania zarządców nieruchomości dotyczące ograniczenia fluktuacji pracowników

tych służb, przekładający się na konieczność zatrudniania pracowników na etat, może

spowodować znaczny wzrost udziału obu tych segmentów w ogólnych kosztach

eksploatacyjnych. Znajduje to odzwierciedlenie w wyraźnie widocznej tendencji

ograniczania ochrony fizycznej na korzyść wyposażania nieruchomości w systemy

ochrony zdalnej.

W najbliższych latach budynki wybudowane przed rokiem 2000, ale wyposażone

w system BMS będą mogły ograniczyć ilość pracowników ochrony fizycznej.

Rozwiązaniem będzie zwiększenie automatyzacji i bezpośredniego powiadamiania służb

technicznych o powstałych na terenie nieruchomości usterkach i zagrożeniach oraz

tworzenie całodobowych mobilnych załóg interwencyjnych. Pozwoli to na ograniczenie

kosztów fizycznej obecności pracowników ochrony poza godzinami pracy najemców.

Opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu

Należy się spodziewać, że jednostki administracji państwowej coraz częściej będą

korzystały z przywileju aktualizacji wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu, i co

za tym idzie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Może to skutkować

zwiększaniem się tej znaczącej składowej kosztów eksploatacyjnych. Z drugiej strony

najemcy mają coraz większą wiedzę i świadomość rzeczywistego znaczenia opłaty

z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, jako opłaty za prawo do dysponowania

nieruchomością w określonym czasie. Może to w przyszłości powodować presję na

wyeliminowanie rocznej opłaty za wieczyste użytkowanie z kosztów eksploatacyjnych

rozliczanych i pokrywanych przez najemcę w ramach opłat eksploatacyjnych.

Equator, Warszawa


11

Koszty eksploatacyjne a certyfikaty „zielony budynek”

Coraz więcej nowych obiektów biurowych na rynku polskim już na etapie projektowania

i budowy jest przygotowywana do uzyskania zielonego certyfikatu, BREEAM lub LEED.

Są to budynki wyposażone w systemy odzysku wody z deszczówki, energooszczędne

urządzenia elektryczne, optymalną izolację cieplną i akustyczną oraz inne rozwiązania

techniczne. Pozwala to ograniczyć koszty zużycia mediów i w konsekwencji koszty

eksploatacyjne obiektów. Szczegółowa analiza wpływu zielonych rozwiązań na

wysokość kosztów eksploatacyjnych w budynkach biurowych będzie możliwa

w kolejnych latach.

Koszty eksploatacyjne a zaangażowanie zarządcy na etapie projektowania nieruchomości

Udział profesjonalnego zarządcy na etapie projektowania budynku pozwala

wyeliminować mało funkcjonalne i generujące wysokie koszty rozwiązania. Zauważalny

jest powolny trend angażowania zarządców na tym etapie w celu zastosowania

optymalnych rozwiązań i wygenerowania maksymalnych oszczędności w trakcie

eksploatacji budynków biurowych.

Prognoza

Analiza poszczególnych elementów kosztów eksploatacyjnych w budynkach biurowych

pokazuje, że część z nich w ostatnich latach wzrosła, podczas gdy pozostałe zmalały.

Może to przełożyć się na powolny wzrost średniego poziomu kosztów eksploatacyjnych,

ponieważ wzrost rosnących elementów kosztów w znacznym stopniu będzie

kompensowany przez obniżający się koszt pozostałych składowych.

Niektóre koszty, takie jak obsługa techniczna, ochrona czy sprzątanie powierzchni

wspólnych, świadczone przez firmy zewnętrzne, mają często zagwarantowany

w umowach serwisowych wzrost cen w powiązaniu z inflacją roczną. Jednak rynek

wymusza coraz częściej rezygnację z prawa do indeksacji w przypadku, gdy koszty

usług nie rosną w sposób znaczący.

Domaniewska Office Park Alfa, Warszawa


12

Dział Zarządzania Nieruchomościami

Knight Frank zarządza nieruchomościami komercyjnymi od 1998 roku, kiedy to przejął w zarządzanie pierwszy budynek biurowy klasy A, będący jednocześnie siedzibą Price Waterhouse w Polsce.

Knight Frank oferuje pełen zakres usług w zakresie zarządzania nieruchomościami zgodnie z lokalnymi przepisami oraz standardami obowiązującymi na rynku międzynarodowym. Zespół Knight Frank przygotowuje i wdraża strategie dostosowane do indywidualnych wymagań i profilu klientów firmy, których celem jest zwiększanie wartości nieruchomości i maksymalizacja zwrotów i rentowności nieruchomości.

Zakres zarządzania operacyjnego:

¿ opracowanie procedur, systemu raportowania i sprawozdawczości finansowej;

¿ bieżące monitorowanie funkcjonowania obiektu;

¿ koordynacja i monitoring usług świadczonych przez podwykonawców;

¿ opracowanie budżetu oraz struktury i wysokości kosztów operacyjnych;

¿ przygotowywanie faktur dla najemców dotyczących najmu oraz kosztów obsługi;

¿ zbieranie opłat od najemców;

¿ rozliczanie kosztów eksploatacyjnych;

¿ bieżąca obsługa najemców.

COMMERCIALMARKET

NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:

© 2014, Knight Frank Sp. z o.o.

Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.

Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie: KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/

Rynek Biurowy w Warszawie: III kw. 2014

RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE

PRIME YIELDS REMAIN UNDER DOWNWARD PRESSURE

REPORT Q3 2014 / RAPORT III KW. 2014

OFFICEMARKET IN WARSAW

REPORT Q2 2014 / RAPORT II KW. 2014

OFFICEMARKETIN WROCŁAWRYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU

POLSKA NA TLE EUROPYRYNEK BIUROWY W UJĘCIU 10-LETNIM

RAPORT 2014

Rynek Komercyjny w Polsce: II kw. 2014

RAPORT

BIURAZnaczny wolumen nowej podaży i projektów w budowie Stawki czynszu na stabilnym poziomie

HANDELPrzewaga nowej podaży na małych i średnich rynkach

Rosnący udział podaży w budowie w największych miastach

INWESTYCJEWzmożona aktywność inwestorów zagranicznych

Rosnące zainteresowanie inwestorów rynkami regionalnymi

III KW. 2014RYNEK KOMERCYJNYPOLSKA

Rynek biurowy we Wrocławiu: II kw. 2014

2014 Polska na tle Europy

Kontakty w Polsce:

+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl

RESEARCH

Elżbieta Czerpak [email protected]

ASSET MANAGEMENT

Monika A. Dębska - Pastakia [email protected]

ASSET MANAGEMENT - OFFICES AND LOGISTICS

Bartłomiej Łepkowski [email protected]

ASSET MANAGEMENT - RETAIL

Agnieszka Mielcarz [email protected]

CAPITAL MARKETS

Jakub Jonkisz [email protected]

COMMERCIAL AGENCY - LANDLORD REPRESENTATION

Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]

COMMERCIAL AGENCY - TENANT REPRESENTATION

Marek Ciunowicz [email protected]

COMMERCIAL AGENCY - RETAIL

Paweł Materny [email protected]

PROPERTY MANAGEMENT

Magdalena Oksańska [email protected]

VALUATIONS

Grzegorz Chmielak [email protected]

Kontakt w Londynie:

INTERNATIONAL RESEARCH

Matthew Colbourne [email protected]

www.knightfrank.com.pl/en/research/

http://www.KnightFrank.com.plen/research/

Documents

KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W … · 2014. 12. 31. · KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE 5 rocznej opłaty z tytułu użytkowania