Upload
publicon-sp-z-oo
View
222
Download
0
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Kongres Mieszkaniowy – Dni Dewelopera 2014
Citation preview
Organizatorzy:
Patroni merytoryczni:
Sponsorzy:
Partner merytoryczny:
Organizatorzy:
® ®
3
Szanowni Państwo,
Witam Państwa serdecznie na V edycji Kongresu Mieszkaniowego – Dni
Dewelopera2014.NaszKongresjestnajważniejszymwydarzeniemwsektorzebudow-
nictwamieszkaniowegow Polsce, którego organizatorem jest Polski Związek Firm
Deweloperskich,awspółorganizatoramisąnasipartnerzy–NarodowyBankPolski,
ZachodniaIzbaGospodarczaorazwrocławskaHalaStulecia.
Dziękując Państwu serdecznie za udział w tym szczególnym wydarzeniu,
chciałbym podkreślić rolę i merytoryczną wartość tegorocznej edycji Kongresu,
któregomotywemprzewodnimjest„rozwójpolskichmiastwXXIwieku”.Będziemy
równieżrozmawiaćoaspektachfinansowychrynkumieszkaniowegoorazregulacjach
prawnychdotyczącychprocesuinwestycyjnego.
Mamyokazjężyćwdynamiczniezmieniającejsięrzeczywistości.Otaczająca
nasprzestrzeńrozwijasięzkażdymdniem,a jednymzfundamentówtegorozwoju
jest działalność firm sektora nieruchomości. Na naszych oczach polskie miasta
przeobrażają się w prężnie funkcjonujące aglomeracje, coraz częściej konkurujące
zeuropejskimimetropoliami.
Kongres Mieszkaniowy - Dni Dewelopera 2014 jest doskonałą okazją
dodyskusji na tematprzyszłości sektoranieruchomości.Wspólnymi siłami, dzieląc
sięzdobytąwiedzą,doświadczeniemispostrzeżeniami,chcemyzdefiniowaćstojące
przed namiwyzwania i zaproponować zmiany,które uczynią rynek nieruchomości
jeszczebardziejprzyjaznyjegouczestnikom.
Głównymwydarzeniemwtrakcie tegorocznegoKongresusąpaneledysku-
syjne, w trakcie których znamienici goście dyskutować będą o kierunkach zmian,
jakiezachodząwpolskichmiastachwXXIwieku,kluczowychaspektachfinansowych
dla funkcjonowania i rozwoju rynku mieszkaniowego oraz niezwykle istotnej roli
dobregoprawodawstwawtymzakresie.
Po raz pierwszy w trakcie Kongresu Mieszkaniowego, odbędą się debaty
tematyczne,któreprzyjmując formęspotkańwarsztatowychposłużą jakoplatforma
dyskusyjnadlaprzedstawicieliróżnychśrodowiskzwiązanychzsektoremnierucho-
mości.Opracowanewtrakciedebatrekomendacjeprzekazanezostanąuczestnikom
panelidyskusyjnych.
Podczasdebattematycznychwpierwszymdniuorazbezpośredniopokażdym
panelu dyskusyjnym w drugim dniu Kongresu, przewidziano udział publiczności
wdyskusji.
WtrakcjeKongresubędzieciePaństwomogli skonfrontowaćwłasnezdanie
iopiniezdoświadczeniemnajważniejszychosóbodpowiedzialnychzarozwójrynku
mieszkaniowego.
ZachęcamdozapoznaniasięzprogramemKongresu,wktórymznajdziecie
Państwolistęuczestnikówdebattematycznychipanelidyskusyjnychorazbędziecie
PaństwomogliwybraćnajbardziejinteresująceWastematy.
Grzegorz Kiełpsz
PrezesPolskiegoZwiązkuFirmDeweloperskich
4
KomitetOrganizacyjny
Dorota Jarodzka-Śródka
PrzewodniczącaRadyPZFD, PrezesOddziałuPZFDweWrocławiu
Jan Szuba
DyrektorOddziałuNBPweWrocławiu
Grzegorz Kiełpsz
PrezesPZFD
Wojciech Okoński
PrezesHonorowyPZFD
Marek Pasztetnik
PrezesZachodniejIzbyGospodarczej
CzłonkowieKomitetuOrganizacyjnegowspólnymisiłamistworzyliprogramkonferencjiorazpozyskalimerytorycznych ihonorowychpartnerówwydarzenia.
5
Rekomendacje
NarodowyBankPolskidostrzeganiezwykleistotnąrolę,jakąodgrywasektorbudownictwamieszkaniowegowkształ-towaniupolskiegowzrostugospodarczegoorazwnikliwieanalizujezachodzącewtymobszarzeprocesy.Jesttoszczególnieistotne,wodniesieniudodynamiczniezmieniającegosięotoczeniamakroekonomicznego,któredeterminujezmianychoćby wkwestiiwarunkówfinansowaniazakupunieruchomościprzezklientówindywidualnych.KongresMieszkaniowy–DniDewe-loperajestzatemdoskonałąokazją,równieżdlaprzedstawicieliNarodowegoBankuPolskiego,doprzeanalizowaniawspólnie z zaproszonymi gośćmi wszystkich aspektów dotyczących funkcjonowania sektora nieruchomości, a przede wszystkim dozdiagnozowaniawyzwań,przedktórymistanierynekwnajbliższejprzyszłości.Kolejnajużedycjaibardzodużezaintere-sowaniezestronypodmiotówfunkcjonującychwtymobszarzeświadczyotym,żetakiewydarzeniasąniezwyklepotrzebne,niosączasobąbardzodużąwartośćmerytoryczną.
Jan SzubaNarodowyBankPolski
OrganizacjaKongresuMieszkaniowego–DniDeweloperatorównieżniezwykleistotnewydarzeniedlaZachodniej
IzbyGospodarczej.Każda inicjatywa,któradajemożliwośćmerytorycznej dyskusji, dzielenia się spostrzeżeniami iwspól-
negoopracowywaniarozwiązańjestniezwykleistotna-szczególniedlatakdynamicznierozwijającegosięsektora.Tegoroczna
edycjaKongresu zostaławzbogaconaodebaty tematyczne,które odbędą siępierwszegodniawydarzenia i przyjmą formę
warsztatowychspotkańprzedstawicielibranżynieruchomościorazśrodowiskzniąwspółpracujących.Towłaśniewtrakcie
debatbędziemymieliokazjępoznaćswojeopinie,przeanalizowaćtrendy,najważniejszezmianyiwyzwaniaprzedjakimistaje
szeroko rozumiany sektornieruchomości.Mamnadzieję, żeogólnopolskiwymiarKongresu iwypracowanew jego trakcie
rekomendacjepozwoląnatakirozwójrynku,abystałsięonjeszczebardziejprzyjaznydlawszystkichjegouczestników.
Marek Pasztetnik
ZachodniaIzbaGospodarcza
KongresMieszkaniowy-DniDeweloperatonajważniejszewydarzenienarynkunieruchomości.Jegogłównymcelem
jestanalizawszystkichzwiązanychztymobszaremzagadnieńorazkonstruktywnewypracowaniemożliwychdowprowadzenia
zmian.Znamienicigoście,uczestnicyKongresu, jegopartnerzyorazpatronimerytorycznibędąprzezdwadnidyskutować
o systemach finansowania uczestników rynku nieruchomości oraz o zagadnieniach prawnych wpływających na kształt
ifunkcjonowanietegosektora.PrzedewszystkimjednakskupimysięnamotywieprzewodnimtegorocznejedycjiKongresu,
czylikierunkachzmian,jakiezachodząwpolskichmiastachwXXIwieku.
Momentwhistoriidlapolskiejgospodarki,naszegorozwoju,przedewszystkimjednakdlapolskiegospołeczeństwa,
jestwyjątkowy-mamyzdrowądemokrację,prężniedziałającągospodarkę,rozwijającesięprzedsiębiorstwairosnącePKB.
Nie jesteśmyoczywiściewolniodproblemów.Ale, abyskutecznie jediagnozować i efektywnierozwiązywać,organizujemy
właśniewydarzenietakie jakKongresMieszkaniowy,którychoćwszystkichproblemównarazrozwiązaćnie jestwstanie,
napewnowpłynienapoprawęwarunkówfunkcjonowaniawszystkichuczestnikówsektoranieruchomości.
Wojciech Okoński
PrezesHonorowyPZFD
6
Organizatorzy
Polski Związek Firm Deweloperskich jestogólnopolskąorganizacjązrzeszającągronoponadstudeweloperów.MisjąPZFD
jestdziałanienarzeczrozwojupolskiegorynkumieszkaniowegoiupowszechnianieprawakażdejrodzinydowłasnegomiesz-
kania, jako podstawowego dobra społecznego. Dlatego PZFD czynnie stara się budować partnerskie relacje deweloperów
z rynkiem.Organizacja czuwanadbezpieczeństwem iprofesjonalnymprzebiegiemprocesuzakupumieszkania, jest także
autoremzasadKodeksuDobrychPraktykwrelacjachklient-deweloper.Jednymzprzejawówrealizowaniamisjijestnawiązanie
dialoguznabywcąmieszkania-poprzezedukowaniepotencjalnychklientównatematprocesuzakupumieszkania.PZFDdąży
takżedonawiązywaniapartnerskichrelacjizwładzamipolskichmiast,bywspólnietworzyćprzyjazneludziomnoweobszary
miejskie.Dynamiczniezmieniającesięrealiaspołeczno-ekonomicznestawiająbranżędeweloperskąprzedszeregiemwyzwań,
którymsprostaćmożetylkopartnerskawspółpracawszystkichuczestnikówpolskiegorynkumieszkaniowego–deweloperów,
firmbudowlanychorazurzędników,legislatówiprzedstawicieliświatafinansów.PZFDdziałającwspólniewramachdobrze
rozumianegopartnerstwa,tworzyorganizacjęsłużącąrozwojowicałejbranżydeweloperskiejisektorabudowlanego.
Narodowy Bank Polski jest bankiem centralnymRzeczypospolitej Polskiej.Wypełnia zadania określonewKonstytucji RP,
wustawieoNarodowymBankuPolskimiwustawiePrawobankowe.WymienioneaktyprawnegwarantująniezależnośćNBP
odinnychorganówpaństwa.NBPpełnitrzypodstawowefunkcje:bankuemisyjnego,bankubankóworazcentralnegobanku
państwa.OrganamiNarodowegoBankuPolskiego są: prezesNBP,RadaPolityki Pieniężnej oraz zarządNBP.Do głównych
obszarówdziałalnościNBPnależą:prowadzeniepolitykipieniężnej,działalnośćemisyjna,rozwójsystemupłatniczego,zarzą-
dzanierezerwamidewizowymiPolski,obsługaSkarbuPaństwa,działalnośćedukacyjnaiinformacyjna.NarodowyBankPolski
odpowiadazastabilnośćnarodowegopieniądza.WypełniająctenkonstytucyjnyobowiązekNBPopracowujeirealizujestrategię
politykipieniężnejoraz–uchwalanecorocznie–założeniapolitykipieniężnej.Poprzezzarządzanierezerwamidewizowymi
zapewnia odpowiedni poziom bezpieczeństwa finansowego państwa.Dzięki emisji znaków pieniężnych zabezpiecza płyn-
nośćobrotugotówkowego.WażnymcelemNBPjestdbałośćostabilnośćsystemufinansowego.Wramachpełnionychfunkcji
nadzorczychiregulacyjnychNBPdbaopłynność,sprawnośćibezpieczeństwosystemupłatniczego.Przyczyniasięrównieżdo
rozwojubezpiecznejinfrastrukturyrynkufinansowego.
Zachodnia Izba Gospodarcza to organizacja samorządugospodarczego,która zostałapowołanadla ochrony i reprezento-
wania interesówgospodarczychzrzeszonychwniejpodmiotów,upowszechniania zasadetykiwdziałalności gospodarczej,
a takżedlawspierania rozwojuprzedsiębiorczości oraz rozwijaniawspółpracy z samorządami oraz innymi organizacjami.
Działanieprzerwanieodroku1995,a jejPrezesemod1998rokudo2012rokubyłGrzegorzDzik,aktualnie funkcjęPrezesa
pełni Marek Pasztetnik. Obecnie Izba zrzesza ponad 200 członków - przedsiębiorców, którzy reprezentują różnorodne
branżeodzwierciedlającestrukturęgospodarcząregionu.ZachodniaIzbaGospodarczaorganizujespecjalistyczneszkolenia
dlaprzedsiębiorców,spotkaniazekspertamiipraktykami,pomagawnawiązywaniukontaktówgospodarczychispołecznych–
wkrajuorazzagranicą.Jestwspółtwórcąkonferencji„PPP–projektowanie,finansowanie,realizacja.Rozwiązaniadlaszpitali
iplacówekmedycznych”,od9latorganizujeprestiżowykonkurs„DolnośląskiGryf–NagrodaGospodarcza”,wmaju2012r.
otworzyłaCentrumBiznesowo–Konferencyjne.
Patroni merytoryczni:
Sponsorzy:
Partner merytoryczny:
Organizatorzy:
® ®
8
Miasto, które przystępuje do przygotowania planu,
powinno pamiętać o kilku kluczowych kwestiach.
Jakie powinny być cele na starcie do przygotowania
planuzagospodarowania?
1. Przeprowadzenie inwestycji, zgodnej z zamie-
rzeniami miasta. Żeby jednak realizacja doszła
do skutku, musi być to zintegrowane z celami
biznesowymiidobrzezaprojektowanymmodelem
biznesowym dla danego obszaru. Inwestycja
opartaodobrzezdefiniowaneirealneparametry
rynkowe będzie atrakcyjna do realizacji przez
wielepodmiotówzdanejbranży.Couczynifinalny
produktlepszym.
2. Ochrona/zabezpieczenieprzestrzenipublicznych
ikomunikacyjnychnarzeczprawidłowofunkcjo-
nującejtkankimiejskiej(wskalimiasta,dzielnicy,
zespołuosiedlowego)
3. Ochrona wartości kulturowych, krajobrazowych
lubinnych,któremogąbyćutraconewprzypadku
brakuplanu
Często w miastach zaobserwować możemy tzw.
„martwe plany”, czyli plany,które nie zostały zreali-
zowane. Najczęstszą przyczyną ich powstawania jest
brakkonsultacjizinwestoraminaetapiekreacji.Może
wartorozważyćlepsząpraktykę,amianowicieforum,
gdzie MPZP konsultowany byłby z różnymi grupami
interesariuszy? Funkcjonujący dziś tryb zgłaszania
uwag do planu i dyskusja nad nimi są prowadzone
nazbytpóźnymetapie.Samorządypowinnypracować
z deweloperami tak, aby inwestycje miejskie
w infrastrukturę społeczną były zbieżne z kierun-
kami rozwoju, ale i rynkowymi uwarunkowaniami
i możliwościami nabywców. Deweloperzy miesz-
kaniowi rocznie kupują potężne areały gruntów,
Miasta są siłą napędową gospodarki. Europa bardzo
szybko się urbanizuje -wUnii Europejskiej przeszło
2/3mieszkańcówmieszkawmiastach.Strategieiplany
zagospodarowania determinują kierunek, w którym
rozwijają sięmetropolie.Niezwykle istotnymczynni-
kiem rozwoju jest polityka mieszkaniowa. Ta jednak
rzadko rozwijana jest w interakcji z inwestorami,
którzyplanyprzekształcająwrzeczywistość.
W pierwszej kolejności warto sobie odpowiedzieć
na pytanie, czy władze miast tworzą plan z myślą
o teraźniejszości, czy z myślą o przyszłości? Jeżeli
patrzą przed siebie – to w jakiej perspektywie?
Studium jest przecież nadrzędnym dokumentem
dla rzeczywistego rozwoju miasta. Kolejne pytanie,
które przychodzi na myśl związane jest z ekono-
micznym studium wykonalności planu – znane są
przecieżprzypadkiplanówiprojektów,któreniedoszły
iniedojdądoskutku,ponieważbyłyalbozbytambitne,
albo nierynkowe – najprościej rzecz ujmując,
nie spełniały kryteriów ekonomicznych. Każdy nowy
plan powinien być poddany analizie biznesowej,
gdyż MPZP wpływa na wartość nieruchomości,
ale także na wartość inwestycji w okolicy. Wskutek
uchwalenia MPZP może więc nastąpić wzrost,
ale i spadek wartości nieruchomości. Warto wspo-
mnieć przy okazji, że miasto czerpie zyski nie tylko
ze sprzedanych gruntów, ale także z podatków
od nowo wybudowanych nieruchomości. Lecz aby
mówić o przychodach czy też stratach i zmianie
„cenności” danego obszaru, musi wpierw dojść do
realizacjiuchwalonegoplanu.
Rola planowania przestrzennego i planowania miejskiego w rozwoju mieszkalnictwa w Polsce
Dorota Jarodzka-ŚródkaPrzewodniczącaRadyPZFD, PrezesOddziałuPZFDweWrocławiu
9
wartowięcwspólnieprzeanalizowaćprzyszłepoten-
cjalne lokalizacje mieszkaniowe. Są w Polsce dobre
przykładytakiejwspółpracyiciekawemodelekoope-
racji.WtakisposóbpowstawałomiasteczkoWilanów,
w taki sposób powstawał plan zagospodarowania
Chrzanowa.Ciekawądrogą realizowany jestkoronny
projektWrocławia,czyliWUWA2.
Koordynacja wielkoobszarowych nieuzbrojonych
terenówtypugreenfieldlubbrownfieldzawszebędzie
leżeć po stronie samorządu. Deweloperzy nie mają
narzędzi, żeby sięmiedzy sobą porozumieć i pokryć
wydatki na infrastrukturę w całości jeszcze przed
zakupem gruntu (kwestia kredytów i zobowiązań
wszystkichstrondorealizacji).Wefekcie,bezwsparcia
samorządu, pierwszy kupujący traci, ponosząc lwią
cześćkosztównarzeczwszystkichwłaścicielidziałek
wokół. A koszty te przenoszone są na mieszkańców.
Totak,jakbyniektórzyzapłacilipodwójnypodatekdo
miasta.
Wymienionekwestie to tylkokroplawmorzuzagad-
nień związanych z planowaniem przestrzennym.
Więcej usłyszeć będziemożna podczas debaty o roli
planowaniaprzestrzennegopodczasKongresuMiesz-
kaniowego.
Częstowmiastachzaobserwowaćmożemytzw.„martweplany”,czyliplany,które niezostałyzrealizo-wane.Najczęstsząprzyczynąichpowsta-waniajestbrakkonsultacjizinwesto-raminaetapiekreacji.
10
Kto poniesie koszty urbanizacji polskich miast?
Marek PoddanyWiceprezesPZFD
Polskiemiastarozwijająsiedynamicznie,leczwkrótce
naprzeszkodziestanieniebotycznezadłużenie(dzisiaj
130 miliardów) powstałe w skutek niewykonywania
zobowiązańwynikajacychzuchwalanychplanówmiej-
scowych. Kto ponosi, a kto powinien ponosić koszty
urbanizacji i czy cośw tej sprawiemoże zmienić się
wnajbliższejprzyszłości?
Zapewne wszyscy mieszkańcy polskich miast,
marząo tym,bybyłyonenowoczesne, funkcjonalne,
zbogatą iużyteczną infrastrukturąorazpełnezielo-
nych skwerów, parków i ścieżek rowerowych, szkół
i żłobków. Taką potrzebę dostrzegają także dewelo-
perzy projektując osiedla uzupełnione o atrakcyjne
przestrzeniepubliczne.
Często jednak potrzeby zapewnienia infrastruktury
technicznej (dróg, placów, kanalizacji wodociągów)
orazspołecznej (szkoły,przedszkola,żłobki)znacznie
wykraczaja ponad obowiązki i możliwości dewe-
loperów. Nie sposób przenosić na inwestorów
całego ciężaru tych kosztów, gdyż spowodowałoby
todrastycznepodniesieniecenmieszkań.
Zgodnie z obowiązującym prawem obowiązek
zapewnienia infrastruktury technicznej i społecznej
spoczywanasamorzadach,którejednaknieposiadają
dostatecznych środków na zrealizowanie tych zobo-
wiązań,stądtakwysokiezadłużenie.
Sytuacjawydajesiępatowaizagrażadalszejurbanizacji.
Jedynym właściwym rozwiązaniem jest połączeniem
korzyści z urbanizacji z finansowaniem jej rozwoju,
cooznacza,że„ktozyskujetenpłaci”.Bezspornejest,
że na urbanizacji zyskują samorządy czyli wszyscy
mieszkańcy gmin, lecz przede wszystkim, właści-
ciele gruntów, których wartość wzosła wielokrotnie
w skutek uchwalenia planu dopuszczającego zabu-
dowę.Ta grupa stała się najwiekszymbeneficjentem
urbanizacji nie partycypującw jej kosztach, bowiem
narzedzia partycypacji zaprojektowane w obecnej
ustawieniedziałają,cowynikazwieluprzyczyn.
Szansąnazmianętegostanurzeczyjestzapowiadane
od dłuższego czasu wprowadzenie w życie założeń
Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego, który wśród
wielu niezbędnych do uregulowania problemów,
ustalićpowinienstabilnysystemfinansowaniaprocesu
urbanizacji.
Autorzy Kodeksu proponują rozłożenie kosztów
finansowania rozbudowy polskich miast na wszyst-
kich beneficjentów tego procesu. Przede wszystkim
dla pozyskania środków na sfinansowanie skutków
uchwalaniaplanów,należyupowszechnić stosowanie
rentyplanistycznejominimalnejstopie10%orazopłat
adiacenckich w taki sposób, aby były obligatoryjne
i dzielące koszty uzbrojenia terenu w równych
częściachpomiędzywłaścicielinieruchomościisamo-
rząd.
Projektującnowerozwiązanianależymiećnauwadze
mankamenty dotychczasowych, a w szczególności
powszechne uchylanie sie od renty planistycznej
w skutek zbyt krótkiego okresu przedawnienia tych
roszczeń.Natomiastpodwyższeniepodatkuodnieru-
11
chomości w obszarach zabudowy do 500 % stawki
podstawowejkłócisięzzasadą,żektozyskujetenpłaci.
Rozwiązaniem zastępującym obecnie funkcjonującą
rentęplanistycznąmógłbybyćpowszechnypodatekod
wartości nieruchomości gruntowych (bez naniesień),
który byłby łagodną formą podatku katastralnego,
przezcomiałbywiększeszansenauchwalenie.Istotne
jestwtymprzypadku,byłączneobciążeniapodatkowe
obywateli niewzrosły, by zmieniła się tylko alokacja
podatku oraz, by środki z tego tytułu były przezna-
czonenacelezwiązanezurbanizacją.
Nowo powołana Pani Premier Ewa Kopacz zaapelo-
waładoministerinfrastrukturyoprzyspieszenieprac
nadKodeksem.Tak,abytrafiłondoSejmunapoczątku
przyszłego roku. Harmonogram prac Komisji Kody-
fikacyjnej Prawa Budowlanego zakłada, że prace
nad dokumentem powinny zakończyć się właśnie
napoczątku2015roku.
Pozostaje mieć nadzieję, że tak istotna dla rozwoju
polskichmiastkwestia,niepozostaniejedyniepostu-
latemzexposePaniPremier.
Rozwiązaniemzastę-pującymobecniefunkcjonującąrentęplanistycznąmógłbybyćpowszechnypodatekodwartościnierucho-mościgruntowych(beznaniesień),którybyłbyłagodnąformąpodatkukatastralnego,przezcomiałbywiększeszansenauchwalenie.
12
stosowany do otoczenia i potencjalnie grozi
degradacją wartościowego środowiska architek-
tonicznegoczyprzyrodniczego.Międzysiłąwładzy
konserwatora zabytków a architekta miejskiego
jest prawdziwa przepaść. Warto w tym miejscu
przypomnieć, że w wielu krajach – zwłaszcza
w tradycji anglosaskiej – istnieją specjalne
komitety(komisje)–społeczneisąsiedzkie–powo-
ływane przez władze lokalne, których zadaniem
jest wydawanie wiążących opinii na temat
projektów architektonicznych. W świetle fatal-
nych polskich doświadczeń z jakością projektów
architektonicznych konieczne jest poszukiwanie
wzorców i nowych rozwiązań w tym zakresie.
Proponujesię,abynaobszarachwybranychprzez
radęgminyorazwodniesieniudopewnejkategorii
obiektówwskazanychprzezradęgminy,inwestor
był zobowiązany przedstawić projekt wstępny
(koncepcyjny) podlegający ocenie architekta
gminnego i/lub lokalnej komisji urbanistyczno-
-architektonicznej powołanej zgodnie z ustawą.
Komisje takie powinny mieć charakter fachowy,
ale należy do nich powoływać także przedstawi-
cieliorganizacjipozarządowychzarejestrowanych
na terenie gminy, aktywnychw obszarze gospo-
darki przestrzennej. Ustalenia komisji, zwłaszcza
jej rekomendacje lub opinie negatywne, winny
stawać się przedmiotem publicznej debaty.
Bez uzyskania pozytywnej opinii niemożliwe
byłobyzłożeniewnioskuopozwolenienabudowę.
2. Konieczne jest wprowadzenie skutecznych
rozwiązań ochrony dziedzictwa kulturowego
ikrajobrazu,takichjak:
» Zmiana ustawy o ochronie zabytków i opiece
nadzabytkami:
Pracenadraportem„PrzestrzeńżyciaPolaków”zostały
podjętezinicjatywyPrezydentaBronisławaKomorow-
skiegowzwiązkuzdostrzeżeniempotrzebydiagnozy
istworzeniakoncepcjiwcelupoprawypolskiejprze-
strzeni,krajobrazu i architektury, a takżewarunków
mieszkaniowychPolaków.Celemopracowaniaraportu
byłozainicjowanieiukierunkowanieszerokiejdebaty
na temat zmian w procesach rozwojowych polskich
miast, zezwróceniemszczególnejuwaginakształto-
waniekrajobrazukulturowego, ekonomicznywymiar
racjonalnejgospodarkiprzestrzennejorazjakośćpoli-
tykimieszkaniowej.
Poniżej przedstawiamy płynące z raportu rekomen-
dacjedotyczące„poprawyjakościarchitekturyijakości
kształtowaniaprzestrzenipublicznej”.
1. Działanianarzeczjakościarchitekturyrozumiane
jako pewien rodzaj czynności administracyjnych
budzą zrozumiałe kontrowersje. Ukształtowało
sięprzekonanie,żeocenyestetyczneznajdująsię
poza sferą administracyjną i niemożna ich brać
pod uwagę przy wydawaniu decyzji. W szcze-
gólności nie można uzależniać rozstrzygnięcia
administracyjnego (a tym jest pozwolenie na
budowę) od jednostkowej, subiektywnej oceny
jakościowej.Od tej zasady istnieje jednak istotny
wyjątek.Konserwatorzabytków,atakżedyrektor
parku krajobrazowego mogą na podstawie
swojej oceny estetycznej odmówić pozwolenia
na budowę, jeśli ich zdaniemprojekt jest niedo-
Raport: Przestrzeń do życia Polaków
Janusz SepiołSenatorRP
13
» byłaby obligatoryjnym opracowaniem,
które w przypadku braku terminowego
wykonania przez gminę sporządzałyby
lubaktualizowałynajejkosztorganyochrony
środowiska lub organy ochrony zabytków
(ewentualniewojewodów).
» Wzmocnienie kadrowe służb konserwatorskich
iwyposażenieich–adekwatniedozakresuzadań
– w środki na ochronę zabytków, bądź urucho-
mieniedziałańdedykowanychobszaromwiejskim
w ramach programów Ministra Kultury i Dzie-
dzictwaNarodowego.
» Ustanowieniedlaprzedsięwzięćiplanówmiejsco-
wych obowiązku przedstawiania w procedurach
OOŚ wizualizacji projektowanych lub planowa-
nych rozwiązań, co stworzy skuteczną formę
ochronykrajobrazu.
» Tworzenie sieci ukierunkowanych na wykorzy-
staniedziedzictwakulturowegoi innychwalorów
wiejskich,np.SiećNajciekawszychWsi.
3. Każda, zwłaszcza wielka inwestycja, a szcze-
gólnie inwestycja publiczna dotyczy wszystkich
mieszkańców, dlatego też powinni oni mieć
możliwość wypowiedzenia się na jej temat
osobiście lub przez swoich przedstawicieli,
w ramach szeroko pojętego „prawa do miasta”.
Jako rozwiązanie minimum należy wprowa-
dzić wymóg, by każdy obiekt architektoniczny
realizowany z udziałem środków publicznych
był projektowany z wykorzystaniem procedury
konkursowej. To absolutny standard działania
demokracji jako świadomego inwestora i mece-
nasa. Wymaga to odpowiedniej zmiany zapisów
w ustawie o zamówieniach publicznych. Zasady
» uregulowaniestatusuewidencjizabytków,
» rozszerzenie zapisów art. 81 umożli-
wiające samorządom udzielanie dotacji
napraceremontowewobiektachwłączonych
dogminnejewidencjizabytków,
» wprowadzenie prawnej możliwości ochrony
otoczeniazabytku,
» rezygnacja ze skomplikowanej procedury
uzyskiwania pozwoleń konserwatorskich
na wszelkie prace przy zabytkach, poprzez
wprowadzenietrybuzgłoszeniawprzypadku
prac polegających na bieżącej konserwacji
zabytku (wzorem prawa budowlanegowinny
podlegać zgłoszeniu do wojewódzkiego
konserwatora zabytków przed rozpoczęciem
tychprac).
» Wprowadzenie obowiązku sporządzania studiów
krajobrazowych i wartości kulturowych, których
weryfikacja winna polegać na uzgodnieniach
zwojewódzkimkonserwatoremzabytkówiregio-
nalnymdyrektoremochronyśrodowiska;lub
» Zastąpienie dotychczasowego opracowania
ekofizjograficznego analiząuwarunkowań środo-
wiskowych,która:
» wzakresiemerytorycznymstanowiłabydoku-
ment, w którym problematyka zabytków,
walorów kulturowych i krajobrazu byłaby
traktowanarówniewnikliwie jakzagadnienia
środowiskaprzyrodniczegowopracowaniach
ekofizjograficznych,
» obejmowałabycałyobszargminy,
» byłabyaktualizowanaco4lata (razwokresie
kadencjiwładzgminy),
» podlegałyby (także jej aktualizacje) uzgod-
nieniom z organami ochrony środowiska
orazorganamiochronyzabytków,
14
przestrzenie publiczne. Zbywanie nieruchomości
traktowane jest jakopoprawadochodówbudżetu
i pozbywanie się mogących w przyszłości wzra-
stać kosztów remontów i utrzymania budynków.
Siłąsprawcząrozwojupolskichmiastsąwzwiązku
ztymdeweloperzy,którzyznaturyrzeczynakiero-
wanisąnarealizowanieinnychcelówniżpoprawa
jakości przestrzeni całego miasta, ale często
nie znajdująw samorządzie partnera do działań
na rzecz lepszej przestrzeni – w tym zwłaszcza
przestrzenipubliczniedostępnej.
5. Szczególnyrodzajprzedsięwzięć,wktórychjakość
rozwiązań architektonicznych jest absolutnie
kluczowa, to kształtowanie przestrzeni publicz-
nych. To właśnie one rozstrzygają o opiniach
na temat urbanistycznej i architektonicznej
atrakcyjnościmiastw stopniuniemniejszymniż
sam kształt budynków. Raport diagnostyczny
pokazał,jakzłożonyiwielowymiarowyjestproces
ichpowstawania i jak różne funkcje sąprzeznie
wypełniane. Dotychczas ustawodawca posłu-
gujesiępojęciem„obszarprzestrzenipublicznej”.
Wydaje się ono niewystarczające. Warto byłoby
zdefiniować także pojęcie „miejsc wspólnych”
oraz„przestrzenipubliczniedostępnej”.Zarówno
studia uwarunkowań i kierunków zagospo-
darowania przestrzennego gmin, jak i plany
miejscowe winny wskazywać lokalizację takich
„miejsc wspólnych”. Chodzi o to, by przestrzeń
publiczna nie pozostała jedynie amorficznym,
pozbawionym koncepcji obszarem komunikacji
(takim jaknaprzykładulicaczyplac) lub jedynie
otwartymterenemrekreacji.Wydajesięzasadne,
bykształtowanieprzestrzenipublicznychokreślo-
nychtypówuznaćzarealizacjęcelupublicznego.
przeprowadzaniakonkursów,takiejakkwalifikacja
uczestników(czylidostępność),procedurytajności
prac, warunki zachowania fachowości jury,
pokonkursowe postępowanie w celu udzielenia
zamówienia, gwarancje dla nadzoru autorskiego
sprawowanegoprzezlaureatakonkursuitd.winny
uzyskać uregulowanie, co najmniej w formie
rozporządzenia ministra infrastruktury. Wielkim
ułatwieniem w powszechnym wprowadzaniu
procedur konkursowych byłobyw tych przypad-
kachstosowaniecencennikowychprzyzawieraniu
umów.
4. Realizacje publiczne muszą budować wzorce
dobrej architektury, oddziaływać przykładem
i podnosić średnie standardy. Szczególna odpo-
wiedzialność spada tu na gminy, które realizują
zadaniawłasnezzakresubudownictwamieszka-
niowego(budownictwokomunalne,budownictwo
socjalne, ewentualnie budownictwo czynszowe).
Realizacje gminne winny stanowić konkuren-
cyjne wyzwanie dla deweloperów, zwłaszcza
jeśli idzie o jakość architektoniczną projektów,
urządzenie terenuwokół budynków, strefy usług
czy przestrzeni publicznych. Polskie samorządy
wograniczonymzakresiewystępująjakoaktywny
uczestnik procesów urbanistycznych. W swej
przeważającej większości nie tworzą świadomie
kształtowanych rezerw terenów pod przyszły
rozwój;niesąinwestoramiwiększychkompleksów
zabudowy,a tymsamymnie stają siękreatorami
nowych przestrzeni publicznych. Wręcz prze-
ciwnie – raczej pozbywają się nieruchomości,
sprzedają mieszkania z zasobu komunalnego
i bronią się przed przejmowaniem od dewelo-
perówterenów,którezostałyzaprojektowanejako
Raport: Przestrzeń do życia Polaków
15
» KosztyfunkcjonowaniaKIponosząkoalicjanci.
» KI wraz z samorządem opracowuje warunki
konkursu na projekt urbanistyczny (projekt
rewitalizacji)PPlubzałożeniaprzetargupublicz-
nego, ewentualnie innej procedury prowadzącej
douzyskaniadokumentacjiprojektowejwformie
projektuurbanistycznego.
» Przedstawiciele KI uczestniczą w pracach sądu
konkursowegolubkomisjiprzetargowej.
» KIwspółsprawuje nadzór nad pracami projekto-
wymi.
» KIwspółsprawujenadzórnadrealizacjąprojektu.
» KIuczestniczywradzieprogramowejnadzorującej
eksploatacjęPP.
» KImożeuczestniczyćwzarządzieeksploatacjiPP.
» ProgrameksploatacjiPPniemożezaburzaćfunk-
cjonowaniaorganizmumiejskiego.
» Koszty konserwacji PP ponosi samorząd,
ale członkowie KI mogą współtworzyć budżety
celowe realizowane samodzielnieprzezposzcze-
gólnychczłonkówKIlubwramachKoalicji.
PostworzeniuodpowiednichuregulowańprawnychKI
może być stałą formą lokalnej reprezentacji interesu
publicznego, a także zapewniać kompetencje, które
uzupełnią wiedzę i umiejętności władz samorządo-
wych–reprezentacjizinstytucjonalizowanej,amimo
to niewymagającej tworzenia odrębnych budżetów.
Nie byłby to zatem akt sprzyjający biurokratyzacji
i etatyzacji życia społecznego, czego należałoby się
najbardziejobawiać.
Dotyczyłoby to: parków, placówmiejskich, zago-
spodarowanych brzegów rzek, czy alei pieszych.
Tworzenie dobrych przestrzeni publicznych –
miejsc wspólnych, polegałoby na szczególnym
trybiepartycypacjispołecznejwtrakcieichprojek-
towania oraz szczególnego trybu projektowania
(planowanie nieformalne, studia, analizy projek-
towe). Chodzi także o specjalnie zorganizowaną
partycypację instytucji i środowisk, które mają
cośtwórczegoiszczególnegodozaproponowania
w konkretnej przestrzeni miejsca wspólnego.
Taką formęwspółpracy autorzy tej idei, Elżbieta
iAdamCzyżewscy,nazywają„koalicjąinstytucji”.
Zasady funkcjonowania koalicji instytucji można
sformułowaćnastępująco:
» Koalicja instytucji (KI) funkcjonuje niezależnie
odtrybukonsultacjispołecznych.
» Tworzą ją operatorzy instytucjonalni nierucho-
mości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie
przestrzenipublicznej(PP).
» Powstaje z inicjatywy operatorów, przygotowuje
samodzielnieprogramfunkcjonalnyPP.
» DowspółpracynadprogramemfunkcjonalnymPP
koalicjainstytucjizapraszawładzesamorządowe.
» Gotowy (uzgodniony i zaakceptowany przez
wszystkie podmioty należące do KI) program
funkcjonalnyjestpodstawądowystąpieniazwnio-
skiem do władz samorządowych o rozpoczęcie
procesuinwestycyjnego.
» Samorządwpisuje(lubnie)wniosekwplanyinwe-
stycyjne.
» Członkowie KI mogą partycypować w kosztach
inwestycji.
» Działalność KI nie ogranicza praw własnościo-
wych.
16
na każdym etapie realizacyjnym można wnosić
protesty, praktycznie bez żadnych konsekwencji,
coteżwpływanaczastrwaniaprojektu.
Problem stwarzają także plany zagospodarowania,
które rzadkokiedykonsultowane są z potencjalnymi
inwestorami,przezcopozbawionesąkonsumenckiej
optyki. Często plany opracowywane są przez osoby
bezodpowiedniegoprzygotowaniaizawierająabsur-
dalne - z inwestorskiego punktu widzenia - zapisy.
Swojądrogą,wartozauważyć,żebardzoczęstonowe
przepisy dotyczące rynku deweloperskiego powstają
bez jego udziału - tu przykładem może być choćby
Ustawa o Prawach Konsumenta, gdzie firmy dewe-
loperskie „wrzucone zostały” do jednego worka
z firmami e-commerce. Firmy deweloperskie obar-
czane są także kosztami budowania infrastruktury
miejskiej.Wydatkiteponoszonesąztytułuprzebudowyi
rozbudowyinfrastrukturykoniecznejdowybudowania
inwestycji.Toprzykładowo:obowiązekbudowyprzez
deweloperów sieci szerokopasmowych orazkoniecz-
nośćwybudowaniaprzezdeweloperakonkretnejliczby
miejscpostojowychwedługodpowiedniegowskaźnika
dladanejlokalizacji.Jeżelidodamydotegoniezwykle
wysokie koszty wycinki drzew - gdzie w praktyce
nie ma możliwości realizacji nasadzeń zastępczych
- widzimy, jak wiele czynników zależnych nie tylko
odinwestorawpływanaznaczniepodrożenieprocesu
budowaniaosiedlimieszkaniowych.
Wszystkie powyższe czynniki wiążą się z procesem
inwestycyjnym. Zupełnie osobno potraktować
można kwestie techniczne i wyśrubowane normy
obowiązujące w budownictwie. Często polskie
normy przewyższają środowiskowe normy unijne.
W mediach ekonomicznych co rusz pojawiają się
rewelacje związane z wysokością marży na rynku
nieruchomości mieszkaniowych. Ludzie pytają
„dlaczego mieszkania tyle kosztują” i odpowiedzial-
nością za wysokie ceny nieruchomości obarczają
deweloperów.Nacenęmetrakwadratowegoskładasię
szeregczynników,wtym–międzyinnymi–rozbudo-
wanabiurokracjaiproceduryoraznierynkowenormy.
W powszechnym przekonaniu cena za mieszkanie
to grunt oraz proces budowlany. Masowe media
rzadkozwracająuwagęnakosztprowadzeniaprojektu
czy budżety marketingowe. Sporadycznie mówi się
o tym, że czas przygotowania i realizacji przed-
sięwzięcia deweloperskiego jest bardzo długi,
a świadomość presji prawidłowego wywiązania się
z zobowiązań tak duża, że budżet inwestycji musi
zawieraćrezerwęzwiązanązryzykiempojawieniasię
nowychkosztóworazpotencjalnychnowychregulacji
prawnych.TaksięstałowprzypadkuUstawyoPrawach
Konsumenta,któram.in.wydłużyłarękojmiędo5lat.
Mieszkaniapodrożyłateżustawadeweloperska,która
generuje koszty związane choćby z utrzymaniem
rachunku powierniczego, ale także przez koniecz-
ność przygotowywania prospektu informacyjnego.
W międzyczasie pojawia się także szereg kosztów
administracyjnych, które nie tylko bezpośrednio
podnoszą koszty realizacji inwestycji, ale wydłużają
proces,cotakżewpływanacałościowybudżetprojektu.
Na dokładkę warto wspomnieć o nadmiernie zlibe-
ralizowanym procesie odwoławczym, gdzie niemal
Czy metr kwadratowy mieszkania musi tyle kosztować?
Krzysztof ZiajkaWiceprezesPZFDWrocław
17
Wśród tych, na którewarto zwrócić uwagę, sąm.in.
normy akustyczne, normy przeciwpożarowe, normy
ochronycieplnej,obowiązkowedecyzjeśrodowiskowe.
Podczas debaty poświęconej cenie metra kwadrato-
wego podczas KongresuMieszkaniowego rozmawiać
będziemy o wymienionych powyżej, ale także wielu
innych problemach wpływających na cenę metra
kwadratowego.Postaramysięzdefiniowaćnajbardziej
palącekwestie,aletakżezastanowimysięnadsposo-
baminaobniżenietychżekosztów.
Problemstwarzajątakżeplanyzagospoda-rowania,którerzadkokiedykonsultowanesązpotencjalnymiinwestorami,przezcopozbawionesąkonsu-menckiejoptyki.Częstoplanyopracowywanesąprzezosobybezodpowiedniegoprzy-gotowaniaizawierająabsurdalne-zinwe-storskiegopunktuwidzenia-zapisy.
18
Edward LauferCzłonekzarząduPZFD
Napierwszyrzutokasektorbudownictwamieszkanio-
wegowPolscemasięświetnie-powstajebardzowiele
nowych inwestycji w większości Polskich miast i to
zarównomieszkaniowych,jakikomercyjnych.Klienci
mogąwybieraćspośródwieluatrakcyjnychprojektów
- nowoczesnych, zlokalizowanychw centrachmiast,
aleteżmniejszych,kameralnychnaichobrzeżach.
Jednak to tylko jedna, widoczna szerszej publicz-
nościstronamedalu.Druga,bardziejskomplikowana,
dotyczy już konkretnych szczegółów i problemów,
którychskutecznerozwiązaniezdecydujeokoniunk-
turzenarynkuwkolejnychlatach.
Podstawowym wyzwaniem przed jakim stoi rynek
nieruchomości mieszkaniowych jest zrównoważenie
relacji liczby dostępnych w ofercie deweloperów
mieszkańzdostępnościąikosztamifinansowaniajakie
muszą ponosić starający się o kredyt klienci. Choć
otoczenie ekonomiczne daje szansę na coraz niższe
stopy procentowe, to koszty kredytowania zakupu
nieruchomości po stronie klientów wciąż są bardzo
wysokie.Wynikatoprzedewszystkimzpolitykiprowa-
dzonejobecnieprzezbanki,któreutrzymująwysokie
marżeorazwprowadzająszeregdodatkowychpozycji
kosztowychprzyichudzielaniu.
Cogorsze,sytuacjawnajbliższymczasieskomplikuje
się jeszcze bardziej. Stanie się tak w skutek wejścia
w życie założeń tzw. Rekomendacji S, która nakłada
naklientówzaciągającychkredytwbankuobowiązek
Rynek mieszkaniowy w Polsce rośnie, ale na horyzoncie czyhają zmiany, które mogą tym wzrostem zachwiać
Podstawowymwyzwa-niemprzedjakimstoiryneknieruchomościmieszkaniowychjestzrównoważenierelacjiliczbydostępnych woferciedeweloperówmieszkańzdostępnościąikosztamifinansowaniajakiemusząponosićstarającysięokredytklienci.
19
posiadania corazwiększegowkładuwłasnego. Doce-
lowowkładwłasnybędzieodstycznia2017rokumusiał
wynosićprzynajmniej 20proc.wartościkupowanego
mieszkania, cowbardzodużymstopniuosłabi zdol-
ność kredytową wielu młodych Polaków. A przecież
wkład własny to nie wszystko - trzeba mieć jeszcze
środkinawykończenieiurządzeniemieszkania.
Biorąc pod uwagę obecną inflację a nawet deflację,
utrzymywanie obecnych stóp procentowych przez
RadęPolitykiPieniężnejtakżeznaczącopodnosikoszt
kredytu.
Drugimniezwykle istotnymaspektemrozwojurynku
mieszkaniowego w Polsce jest rozwój budownictwa
mieszkańprzeznaczonychnawynajem.Zbardzodyna-
micznym rozwojem tego rynku mamy do czynienia
w wielu zachodnich krajach, gdzie koszty najmu są
istotnieniższeodkosztówzakupunieruchomości.
W Polscewciąż pozostajew tej kwestii bardzowiele
dozrobienia,awynikatoprzedewszystkimzpowodu
niewielkiejróżnicyopłatztytułynajmumieszkania,w
porównaniu z ratąkredytuhipotecznego. Jeśli zatem
młodziludzieposiadajązdolnośćkredytową,wwięk-
szości przypadków zdecydują się na zakup nowego
mieszkania,nawetjeślimielibyspłacaćjeprzezkolejne
25 lat. Jest to ciągle rozwiązanie bardziej racjonalne,
niżoddawaniepodobnejkwotycomiesiącwłaścicie-
lowimieszkania.
Problem rozwoju budownictwa mieszkaniowego być
może będzie o wiele bardziej aktualnym tematem
właśnie w 2017 roku, kiedy to wobec braku zmian
wzałożeniachRekomendacji S, i słabościąprogramu
MdM, rynek nieruchomości będzie musiał zmierzyć
się ze znacznym spadkiem popytu na mieszkania
na rynku pierwotnym. Czy spowoduje to ożywienie
na rynku najmu? Z pewnością tak. Tutaj jednak
zpomocąmusiałybyprzyjśćrządzpropozycjąnowych
rozwiązańprawnychwspierającychprzedewszystkim
inwestorów,którzy chcieliby zainwestowaćwmiesz-
kania nawynajem by osoby, których nie będzie stać
nazakup,mogłyzrealizowaćswojąpotrzebęmieszka-
niową.
20
za zapisy umowne, które mogłyby zostać uznane
zaabuzywne.Wrazzinformacjąotakimpozwie,przed-
siębiorca dostaje „łaskawą” ofertę cofnięcia pozwu,
wzamianzasowitąopłatę.Oskalitejpatologiiświadczy
to, żewiększośćwpisóww rejestrzeklauzul znalazła
siętamniewwynikudziałalnościUOKiK-u,alewłaśnie
takichorganizacji.Czyprojektowanareformarejestru
klauzul abyzwnych oraz postępowania przed sądem
ochrony konkurencji i konsumenta może poprawić
sytuację?Może,alemusimybyćwtejreformieodważni.
Ustawadeweloperska–wielkieksperyment,wktórym
biorą udział deweloperzy i klienci – to przedew-
szystkim ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego
na właściwym poziomie, która jest koniecznością
w Państwie z wysoko rozwiniętym systemie prawa.
Winteresiewszystkichjeststworzeniemechanizmów
pozwalających na bezpieczny zakup nieruchomości,
która ma dopiero powstać. Z drugiej strony tempo
wjakimpisanoustawędeweloperskąmusiałozaowo-
cować wieloma niedociągnięciami i problemami
w praktyce. Kiedy w końcu doczekamy się noweli-
zacjiustawy,uprościsiętymsamymfunkcjonowanie
przedsiębiorców, bez obniżenia poziomu ochrony
nabywcy. Potrzebujemy prospektu informacyjnego,
który dla przedsiębiorców będzie łatwy i tani do
przygotowania, a przede wszystkim będzie krótki
izrozumiałydlanabywcy.Koniecznejestteżdopusz-
czenie alternatywy dla rachunku powierniczego
i doszlifowanie przepisów ustawy, aby obniżać
pośrednie koszty składające się na i tak jużwysokie
cenymieszkań.
Gdy w 1990 roku powstawał Urząd Antymonopo-
lowy, który później przekształcił się w UOKiK, jego
pracownicy mieli przed sobą niesłychanewyzwania.
Państwowe molochy niepodzielnie dominowały
na rynku, a pozycja negocjacyjna konsumenta była
wielokrotnie słabsza niż dzisiaj. Po latach, zwłaszcza
w obszarze ochrony konsumenta, wiele osób wska-
zuje jednak, żewykonano ogromną pracę,której nie
sposób przecenić, ale rozpędzony system kontroli
zacząłkreowaćproblemy,tamgdzietaknaprawdęich
nie ma. Przedsiębiorcy nie wiedzą już czy stoso-
wane przez nich zapisywkrótce nie zostaną uznane
zaabuzywne,aonisaminiestracąmajątkunanega-
tywnym wizerunku, który chętnie wykreują media
po znalezieniu w stosowanych przez nich umowach
klauzul,któreprzedchwilązostałyuznanezaniedo-
zwolone. Pojawiają się pomysły, abyUOKiK najpierw
wskazywał jakiego rodzaju elementy powinny zostać
wyeliminowane z umów, a dopiero w razie braku
dostosowania, karał za nie. Wielu przedsiębiorców
chętnie dobrowolnie zmieniłaby swoje umowy,
gdybydostaławytyczne.Czytomożliwykierunek?
Rejestr klauzul abuzywnych uruchomiony w 2002
roku ma już ok. 6000 wpisów. Przy takiej liczbie
wpisówprawiewszyscyutracili jużmożliwośćracjo-
nalnego korzystania z rejestru, a obecnie służy on
głównie organizacjom, które zajmują się pseudo-
ochroną konsumentów. Ta pseudoochrona jest tak
naprawdę mechanizmem wyłudzania pieniędzy
od przedsiębiorców poprzez system pozywania
Szukając balansu pomiędzy rozwojem gospo-darczym a ochroną konkurencji i konsumen-ta czyli UOKiK na rynku nieruchomości
Konrad PłochockiDyrektorGeneralnyPZFD
22
mieszkańorazliczbarozpoczętychinwestycjibyły
najniższe od 2006 r.W II półroczu 2013 r. liczba
rozpoczętych inwestycji przewyższyła poziom
odnotowanywtymsamymokresie2012r.Jedno-
cześnie deweloperzy dostosowali mieszkania
z nowej oferty do prefe-rencji oraz możliwości
finansowych klientów, oferując więcej mieszkań
małychiśrednich.
» W okresie kilku ostatnich lat następowało dopa-
sowanie liczby i wielkości mieszkań na rynku
pierwotnym, w wyniku czego stopniowo obni-
żała sięnadwyżkazakumulowanawpoprzednich
okresach. W 2013 r. liczba gotowych mieszkań
deweloperskichoczekującychnasprzedażzmniej-
szyła się osiągając poziom, który może zostać
sprzedanywokresieok.4kw.Takipoziomprzyj-
mowanyjestnarynkupierwotnymzawyznacznik
równowagi.
» Do redukcji zakumulowanej nadwyżki podaży
mieszkań przyczynił się także stopniowy wzrost
popytu. Mimo, iż wygasł popyt wywołany czyn-
nikiem demograficznym, jakim byłwzrost liczby
małżeństw i nowych gospodarstw domowych,
nadal istotnym czynnikiem wzrostu popytu
były rosnące dochody gospodarstw domowych.
Czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym
wwybranychmiastachwojewódzkichuległskró-
ceniu.
» Jednymznajważniejszychczynnikówdeterminują-
cychpopytnamieszkaniajestkredytmieszkaniowy
ijegodostępność.W2013r.wzrosłaliczbaiwartość
złotowych kredytów mieszkaniowych, w wyniku
czegozwiększyłsiętakżestankredytówmieszka-
niowychogółem.Począwszyod2011r.ograniczona
zostałakumulacjaryzykazwiązanegozkredytami
walutowymi.Wlistopadzie2013r.,porazpierwszy
Synteza
WniniejszymRaporcieprzedstawionezostaływyniki
analiz i badań dotyczących rynku nieruchomości
wPolsce,któreprowadządonastępującychwniosków:
» Możnaoceniać, iżw 2013 r. sytuacjanapierwot-
nych rynkach nieruchomości mieszkaniowych
była zbliżona do poziomu równowagi. Sytuacja
na rynkach istniejącego zasobu (rynki wtórne)
nieco pogorszyła się dla sprzedających, na
co wskazuje wydłużający się czas sprzedaży.
Rynek mieszkań znajduje się obecnie w fazie
ożywienia i jego dalszy rozwój związany będzie
zsytuacjąmakroekonomicznągospodarki.
» Średnie ceny ofertowe m kw. przeciętnego
mieszkania na rynkach pierwotnych i wtórnych
we wszystkich badanych miastach utrzymywały
sięnastabilnympoziomie.
» Ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynkach
pierwotnych i wtórnych 7 miast oraz 9 miast
również zachowywały się stabilnie.WWarszawie
średnie ceny transakcyjne m kw. miesz-kań
na rynku pierwotnym i wtórnym wykazywały
w2013r.niewielkiewzrosty.WIkwartale2014r.
obserwowanonatomiastniewielkieobniżeniecen
mkw.wWarszawieorazdalsząstabilizacjęcenna
pozostałychrynkachanalizowanychmiast.
» Wewszystkichmiastachpoddanychanalizieceny
mkw.mieszkańna rynkupierwotnymprzewyż-
szają ceny na rynku wtórnym. Różnice w tych
cenachniesąznaczące,chociażrynekpierwotny
zazwyczajoferujemieszkanialepszejakościowood
jużistniejących.
» W 2013 r. oddano do użytku o 6,8 tys. mieszkań
mniej niż w poprzednim roku, niemniej jednak
liczba mieszkań oddanych jest nadal wysoka.
Liczba nowo wydanych pozwoleń na budowę
Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 roku
23
nierównowag. Rok 2013 był kolejnym rokiem
szybkiego wzrostu podaży nowych powierzchni
biurowych i handlowych. Wzrostowi wartości
zawieranychnatymrynkutransakcjitowarzyszył
wzrost stopy pustostanów. W przypadku nieru-
chomości finansowanych kredytami bankowymi
może to oznaczać wzrost ryzyka kredytowego
przyjednoczesnympogorszeniujakościzabezpie-
czenia.
» Wyniki analiz cząstkowych prowadzonych
odrębnie dla 16 miast wojewódzkich wspie-
rająwnioski z analiz prowadzonychna poziomie
krajowym. W 2013 r. we wszystkich 16 analizo-
wanychmiastachwPolsceodnotowanopoprawę
wskaźników sytuacji mieszkaniowej, tj. wzrost
zasobumieszkaniowegona1000ludności,wzrost
przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania
wzasobienaosobęorazspadekprzeciętnejliczby
osób w lokalu. Poprawa sytuacji mieszkaniowej
była zróżnicowana na poszczególnych rynkach
lokalnych, nastąpiła jednak w znacznej mierze
naskutekniekorzystnychzmiandemograficznych,
tj.spadkuliczbymałżeństworazmigracjiludności.
Wanalizowanychmiastachcenymieszkańustabi-
lizowałysię,aefektyszokówekonomicznychzlat
ubiegłychwygasły.
Wprowadzenie
Rynek nieruchomości związany jest silnymi zależ-
nościami z pozostałymi sektorami gospodarki
(szczególniezsektorami:finansowym,deweloperskim
orazbudowlanym).Zależnościtesąkluczowedlautrzy-
mania stabilności makroekonomicznej i finansowej.
Dlatego też, obserwacja i analiza zjawiskwystępują-
cych na rynku nieruchomości ma istotne znaczenie
dla prowadzonych w NBP analiz stabilności finan-
od2002r.,udziałkredytówzłotowychprzekroczył
50%całegoportfelakredytówmieszkaniowych.
» W analizowanym okresie nastąpiła poprawa
wskaźników kredytowej dostępności mieszkania,
nacowpływmiałwzrostwynagrodzeńorazistotne
zmniejszenie oprocentowania nowych złotowych
kredytówmieszkaniowych.
» W2013r.niebyłorządowychprogramówwsparcia
nabywania mieszkań. Program Mieszkanie
dlamłodych,który zastąpiłwielokrotniemodyfi-
kowanyikrytykowanyprogramRodzinanaswoim
wszedłwżyciew2014 r. i generowałdodatkowy,
kilkuprocentowypopytnamieszkania.
» Czynsze najmu w 2013 r. w badanych miastach
wojewódzkich kształtowały się na podobnym
poziomie jakw 2012 r., z niewielkimiwahaniami
w poszczególnychkwartałach.W I kwartale 2014
r. odnotowano niewielkie wzrosty przeciętnych
czynszów,największewŁodziiWrocławiu.
» Historycznie niskie oprocentowanie złoto-
wych kredytów mieszkaniowych powodowało,
że w 2013 r. w dużych miastach bardziej opła-
calnebyłonabyciemieszkanianakredytniż jego
wynajęcie,nacowskazuje relacjakosztuodsetek
kredytunazakupmieszkaniadoczynszunajmu.
» Jakość kredytów dla deweloperów jest niska
(ok. 28% wartości udzielonych kredytów było
uznaneprzezbankizazagrożone),jednakkredyty
testanowiąmniejniż4%aktywówbanków,które
jeudzielają.Kapitalizacjasektoradeweloperskiego
jest natomiast wysoka (kapitały własne stanowią
ok. 40% sumy bilansowej firm), a bankructwa
zdarzająsięrzadziejniżwlatachpoprzednich.
» W sektorze nieruchomości komercyjnych,
tj. powierzchni handlowych, biurowych oraz
magazynowych obserwowanoprocesynarastania
24
informacji.Wanalizachwykorzystanotakżebazyfirmy
PONT Info Nieruchomości (PONT) zawierającej dane
o cenach ofertowych mieszkań oraz należące
do Związku Banków Polskich (ZBP), bazy danych
SARFIN (dane o finansowaniu rynku mieszkanio-
wego)iAMRON(wycenyicenytransakcyjnemieszkań
finansowanych kredytami mieszkaniowymi). Korzy-
stano również z analiz i raportów Komisji Nadzoru
Finansowego(KNF)orazzezbiorczychdanychkredy-
towychBiuraInformacjiKredytowej(BIK).Doanalizy
strukturalnejrynkówwykorzystanodanestatystyczne
Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) oraz wiele
opracowań zawierających dane sektorowe. Wyko-
rzystano też wyniki badań CBOS oraz TNS Polska,
jak również wyniki badań gospodarstw domowych
„Diagnoza społeczna” prowadzonych przez Radę
Monitoringu Społecznego. Dane o transakcjach
na rynku nieruchomości komercyjnych pochodzą
z bazy Comparables.pl. Informacja o rynku nieru-
chomości komercyjnych powstawała też dzięki
dobrowolnemuprzekazywaniudanychprzezpośred-
ników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi,
firmy zarządzające tymi nieruchomościami oraz
prowadzącedoradztwowtymzakresie.Analizazostała
wspartawiedząekspertówposzczególnychagencji.
Pomimo wykorzystywania wielu źródeł informacji,
brakdanychlubniedostateczna ich jakośćokazywały
się istotną barierą analityczną. W takich sytuacjach
stosowano szacunki, które weryfikowano w oparciu
oopinieekspertów.
Pojęciafachoweoznaczonosymbolem#izostałyone
wytłumaczone w słowniku pojęć i skrótów znajdu-
jącymsięnakońcuRaportu.
sowej i nierównowag makroekonomicznych. Celem
Raportu jest przedstawienie wyników tych analiz,
a także dostarczenie zainteresowanym podmiotom,
w tym uczestnikom rynku nieruchomości, możliwie
kompletnej, rzetelnej i obiektywnej informacji
na temat sytuacji na rynku nieruchomościmieszka-
niowychikomercyjnychwPolsce.
Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawi-
skach,któremiałymiejscew2013r.,wykraczająjednak
wwybranychaspektachtakżepozatenokres,wszcze-
gólności,gdymająoneistotneimplikacjedlaprocesów
bieżących.
Ze względu na lokalny z natury charakter rynków
mieszkaniowych, przedmiotem pogłębionej analizy
w niniejszym raporcie, tak jak w poprzednich jego
edycjach,jestszesnaściemiaststolicwojewództworaz
Gdynia, w podziale na: Warszawę, 7 miast (Gdańsk,
Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Szczecin, Wrocław)
oraz 9miast (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce,
Lublin,Olsztyn,Opole,Rzeszów,ZielonaGóra).
Analizy cen m kw. przeciętnych mieszkań na rynku
pierwotnym i wtórnym, ofertowych, transakcyjnych
i hedonicznych oraz analiza rynku nieruchomości
komercyjnych bazują na danych pozyskiwanych
przez analityków z oddziałów okręgowych Narodo-
wego Banku Polskiego (OO NBP) w ramach badań
ankietowych rynku mieszkaniowego (Baza Rynku
Nieruchomości BaRN) oraz nieruchomości komer-
cyjnych (Bazy Nieruchomości Komercyjnych BaNK).
Udział w badaniu różnorodnych podmiotów operu-
jących na rynku (tj. pośredników, deweloperów,
spółdzielni mieszkaniowych, urzędów miast,
firmdoradczych)pozwalapozyskiwać szeroki zakres
Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 roku
25
1. Rynek nieruchomości w Polsce w 2013 r.
1.1. Kształtowanie się sytuacji na rynku
nieruchomości
W2013roku,podobniejakwkilkupoprzednichlatach,
następowałastopniowastabilizacjasytuacjinarynkach
nieruchomości mieszkaniowych po okresie napięć
zlat2006–2008.Stabilizacjitejsprzyjałoprzejściowe
ograniczenie aktywności gospodarczej, zaprzestanie
udzielania kredytów walutowych oraz brak rządo-
wych programów wsparcia nabywania mieszkań.
Sytuacja na pierwotnych rynkach nieruchomości
mieszkaniowychw2013r.byłazbliżonadorównowagi,
na co wskazuje stabilna cena m kw. przeciętnego
mieszkania, zmniejszająca się liczba mieszkań
woferciesprzedażyorazkrótszyczasichwyprzedaży.
Równieżsytuacjanarynkachistniejącegozasobu(rynki
wtórne) była stabilna. Nabywający mieszkania mieli
szersząofertęmieszkańdowyboru.Sytuacjasprzeda-
jącychlokalenarynkuwtórnympogorszyłasięnieco,
na co wskazuje wydłużający się czas sprzedaży
mieszkań z istniejącego zasobu. Można oceniać,
żewwynikutychprocesówrynekmieszkańwbadanych
największychmiastachwIkw.2014r.6znajdowałsię
wsytuacjizbliżonejdorównowagiiprawdopodobień-
stwoznacznychspadkówcenmieszkańjestniewielkie.
Dane z bazy NBPwskazują, żew 2013 r. rosła liczba
sprzedanychmieszkańzarównonarynkupierwotnym,
jak i wtórnym. Można ocenić, że obecnie rynek
mieszkańznajdujesięwfazieożywienia i jegodalszy
rozwójzwiązanybędziezsytuacjąmakroekonomiczną
gospodarki.
Narynkunieruchomościkomercyjnych,tj.powierzchni
handlowo-usługowych, biurowych oraz magazyno-
wych można natomiast zaobserwować narastające
W Raporcie przedstawiono procesy które wystąpiły
wPolscew2013 r.w sektorzenieruchomościmiesz-
kaniowych i komercyjnych. Zaprezentowano główne
kierunki zmian sytuacji na rynkach nieruchomości
orazwskazanoczynniki,któremiaływpływnatezmiany.
Poddano analizie proces dochodzenia do równowagi
narynkumieszkaniowym.Zwróconouwagęnamożli-
wości finansowe podmiotów kupujących mieszkania
orazomówionowpływnapopytmieszkaniowybraku
rządowychprogramówwsparcianabywaniamieszkań
w2013r.Opisanozjawiskostabilizacjicenofertowych
i transakcyjnychna rynkachpierwotnych iwtórnych
analizowanychmiast. Zaprezentowanowyniki badań
czynszównajmu,stanowiącychalternatywędoposia-
dania mieszkania. Przedstawiono szacunki podaży
orazpopytunamieszkania,wykorzystującm.in.liczbę
transakcjinotowanychwbazieNBP.Omówionetakże
zostałynajważniejszewydarzenianarynkunierucho-
mości komercyjnych. Zwrócono uwagę na znaczny
wzrost podaży nieruchomości, która nie spotyka
się z adekwatnym wzrostem popytu, co prowadzi
do rosnącego udziału powierzchni niewynajętych.
Przeanalizowanoczynnikiwpływającenacenętrans-
akcyjnąmkw.powierzchnikomercyjnejdowynajęcia.
OstatnimpunktemomawianymwRaporciesąprocesy
konwergencjiiróżnicowaniaorazzmianystrukturalne
dla16lokalnychrynkównieruchomościwPolsce.
WzałącznikudoRaportuprzedstawionoszczegółowe
informacjeorynkachnieruchomościmieszkaniowych
ikomercyjnychwkażdym z 16 analizowanychmiast,
stolicwojewództwwPolsce.
26
Dostępność mieszkania liczona w metrach kwadra-
towych do nabycia za przeciętne miesięczne
wynagrodzeniewsektorzeprzedsiębiorstwrośnieod
2007r. (por.wykres6),co jestzwiązanezewzrostem
nierównowagi.W segmencie tym następował bardzo
szybkiprzyrostmajątkutrwałegofinansowanygłównie
przeznapływkapitałuzagranicznego.Rosnącapodaż
może wywołać dostosowania cenowe, które mogą
zkoleinegatywnieoddziaływaćnakondycjękredyto-
dawcówiinwestorównatymrynku.
1.2. Rynek nieruchomości mieszkaniowych
Ogólna ocena równowagi na rynku mieszkaniowym
Rynki mieszkaniowe, podobnie jak rynki nierucho-
mościkomercyjnych,mająznaturycharakterlokalny.
Oznaczato,żewpływczynnikówlokalnychkształtują-
cychpopytipodażmożebyćnatyleznaczący,żezaburza
istotnie oddziaływanie czynników makroekonomicz-
nych. Strukturalną cechą rynkównieruchomości jest
ich cykliczność. Cykle mieszkaniowe często nie są
zsynchroni-zowanezcyklemkoniunkturalnym,pozo-
stająjednakpodwpływemczynnikówekonomicznych,
w tym także dłuższych cyklów finansowych7 oraz
majątakżezregułycharakterlokalny.Możnaoceniać,
żew2013 r.na rynkachnajwiększychmiast czynniki
lokalneodgrywaływażna rolęwwynikuczegodyna-
mikazjawiskbyłazróżnicowana,przeważałojednakże
oddziaływanieczynnikówekonomicznych.
Jednymzistotnychczynnikówekonomicznych,wspól-
nych dla wszystkich rynków mieszkaniowych było
oddziaływaniekrajowej polityki pieniężnej.W 2013 r.
RadaPolitykiPieniężnejsześciokrotnieobniżałastopy
procentoweNBP.Wpłynęłotozarównonaoprocento-
wanie depozytów, jak też kredytów bankowych (por.
wykres 1 i 2). Jednocześnie bankikomercyjne zwięk-
szyłyniecostopieńrestrykcyjnościpolitykikredytowej
wobeckredytówmieszkaniowych8,coniewstrzymało
jednak wzrostu liczby i wartości nowych kredytów
mieszkaniowych.
Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 roku
27
płac w omawianym okresie oraz stabilizacją nomi-
nalnych cenmkw.mieszkań.Wskaźniki dostępności
mieszkania na poziomie 0,7–1 m kw. za płacę prze-
ciętnąniesygnalizująznaczącejnierównowaginatym
rynku.
Relacjakosztuwłasnościdokosztównajmu(P/Rratio)
również nie wskazuje na nadmierny po-ziom cen
mieszkań(por.wykres4).Mimo,iżniskiwskaźnikP/R
jestwznacznejmierzeefektemniskichstópprocento-
wych,tonawetprzywcześniejszymwyższympoziomie
stópniewykazy-wałonnapięćcenowych.
W 2013 r. obniżyły się koszty kredytu mieszkanio-
wegodlakonsumentaurealnioneCPIi–wwiększym
stopniu– rocznądynamikąwynagrodzeńw sektorze
przedsiębiorstw, zwłaszcza w przypadku kredytów
subsydiowanych(por.wykres5).
28
Praktycznewycofaniezofertybankówkredytównomi-
nowanych w walucie zwiększyło siłę oddziaływania
krajowej polityki pieniężnej na sektormieszkaniowy
orazwstrzymałokumulacjęryzykakredytowegozwią-
zanego z otwartą pozycją walutową kredytobiorców.
Obniżkistópprocentowychprzekładałysięnawzrost
dostępności kredytów mieszkaniowych i wzrost
popytu.Analizarealnychwypłatkredytówmieszkanio-
wychprzeprowadzonanapodstawieprzyrostówsalda
zadłużenia oraz zapadalności kredytówwskazuje, że
zarównowokresie ostatnich 3 lat, jak też ostatniego
półrocza 2013 r., miał miejsce systematyczny wzrost
wypłat, co przyczyniło się do trwałych wzrostów
sprzedaży deweloperskich kontraktów na budowę
mieszkań.
W latach 2008-2013 obserwowano spadki wskaź-
nika wartości przeciętnego mieszkania do rocznych
dochodównabywcy (P/I)nacozłożyłysięspadkicen
przeciętnychmieszkańorazwzrostyśredniorocznych
dochodów.Wskaźnikten,którymożnatraktowaćjaką
pewnąmiaręnapięćna rynku, powrócił dopoziomu
zbliżonego do wartości notowanych przed jego
dynamicznym wzrostem w latach 2006-2008 (por.
wykres3).
Początek 2013 r. można określić jako zakończenie
procesudostosowańfirmdeweloperskichposzokach
popytowych z lat 2006 – 2008. Dostosowanie to
zostałoprzedłużoneprzezpodniesionelimitycenowe
programuRNS,którepodtrzymały zwiększonypopyt
nanieruchomościmieszkaniowewlatach2009-2012.
Natomiastnakoniec2013r.możnajużbyłoodnotować
początkifazyożywienia.Liczbaofertmieszkańwpro-
wadzanych na rynekwykazywaław 2013 r. niewielki
wzrost, jednak zwiększenie wolumenu sprzedaży,
Korelacjapopytumieszkaniowegoorazzmianydostęp-
ności kredytu i kredytowej dostępności mieszkania
jestznaczna,aleopóźnionawczasieiozmiennejsile.
Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 roku
29
finansowanego zarówno gotówką, jak też kredytami,
byłoszybsze.Cenymieszkańzapewniałydeweloperom
wystarczające stopy zwrotu z projektów mieszka-
niowych10 aby zapewnić ich produkcję, co oznacza
względne zrównoważenie pierwotnego rynkumiesz-
kaniowego.
Zanajważniejszywskaźnik,określającyzmianysytuacji
na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkanio-
wych,można uznać spadek zapasów u deweloperów
gotowych, niesprzedanych mieszkań do poziomu
1rocznejprodukcji,tj.poziomuprzyjmowanegonatym
rynku jako po-ziom równowagi.Do spadku zapasów
przyczyniałsięm.in.stopniowywzrostpopytuisprze-
dażymieszkań,głównietańszych(por.wykres8,9i29).
Pełna treść raportu dostępna jest na stronie interne-
towej Narodowego Banku Polskiego (www.nbp.pl)
30
Długość wydawania decyzji WZ, średnia krajowa
w 2012:
do60dni–8%
61-180dni–37%
Długość wydawania decyzji WZ, średnia krajowa
w 2013:
do60dni–4%
61-180dni–12%
180-365–50%
Powyżej365–5%
180-365dni–15%
powyżej365–69%
Relacje deweloperów z władzami miast mają duże
znaczenie w kontekście komfortu przygotowania
inwestycjimieszkaniowej do realizacji. Rynek nieru-
chomości ulega ciągłym przeobrażeniom i obsługa
administracyjna powinna dotrzymywać mu kroku.
CelemRankinguMiastPZFDjestrozpoznanierzeczy-
wistego stanu polskiego prawa w zakresie decyzji
administracyjnych i sprawności działania organów
administracjisamorządowej.Przyjaznośćmiastwobec
inwestorów można oceniać biorąc pod uwagę wiele
czynników, jednak z punktuwidzenia PZFD najważ-
niejsze było pozyskanie informacji odnośnie czasu
trwania postępowań administracyjnych w sprawach
owydaniewarunkówzabudowyipozwoleńnabudowę
obiektów budownictwa wielorodzinnego, procedo-
wanych w latach 2012 i 2013. W rankingu oceniono
14miastwojewódzkich,awynikipowstałynapodstawie
ankiet dostarczonych przez UrzędyMiast.W danych
uśrednionych dla kraju nie uwzględniono Krakowa,
który nie mógł udostępnić potrzebnych informacji
ze względu na to, że nie wyodrębnił dokumentów
dotyczących jedynie wielorodzinnego budownictwa
mieszkaniowego.
KtóremiastozwyciężyłowklasyfikacjiRankingMiast
PZFD? Odpowiedź na to pytanie padnie podczas
uroczystej gali wieńczącej pierwszy dzień Kongresu
Mieszkaniowego–DniDewelopera2014.
Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia klimat inwestycyjny polskich miast
31
Długość wydawania pozwoleń na budowę 2012:
do65dni–68%
65-180dni–22%
Długość wydawania pozwolenia na budowę 2013:
do65dni–46%
65-180dni–26%
Dla obliczenia punktacji poszcze-
gólnych miast mnożono procentowy
udział poszczególnych okresów trwania
procedur WZ i pozwoleń na budowę
przez współczynniki:
+ 0.2 dla okresu do 2 miesięcy,
- 0.1 dla okresu 2-6 miesięcy,
- 0.2 dla okresu 6-12 miesięcy,
- 0.4 dla okresu powyżej 12 miesięcy
W danych uśrednionych dla kraju uwzględniono
dane dotyczące wielorodzinnego budownictwa
mieszkaniowego przekazane przez urzędy miast
Białegostoku, Bydgoszczy, Gdańska, Gdyni,
Katowic,Kielc,Krakowa,Lublina,Łodzi,Olsztyna,
Poznania,Rzeszowa,Warszawy,Wrocławia.
180-365–10%
180-365–28%
fot.Klimek
34
NIEWYKORZYSTANE ŚRODKI PRZEPADNĄ
DopłatywprogramieMdMsąrealizowanezespecjalnie
tworzonej w tym celu rezerwy budżetowej. Zgodnie
z ustawą o finansach publicznych niewykorzystana
rezerwa budżetowa podlega rozwiązaniu z dniem
31 grudnia. Środki niewykorzystane nie przechodzą
nakolejnyrok.
TYMCZASOWE PODWYŻSZENIE MNOŻNIKA DLA
USTALENIA MAKSYMALNEJ CENY M2 MIESZKANIA
KWALIFIKUJĄCEGO SIĘ DO PROGRAMU MOŻE
ZWIĘKSZYĆ WYKORZYSTANIE ŚRODKÓW W 2014
ROKU
Dla celów ustalenia maksymalnej ceny m2 miesz-
kaniakwalifikującegosiędoprogramuprzemnażasię
(1)średniąwartośćwspółczynnikakosztuodtworzenio-
wego1m2dlawłaściwejgminyoraz(2)współczynnik1,1.
Współczynniktenznany jest jużzprogramuRodzina
na Swoim (dalej „RnS”), gdzie w różnych okresach
wynosił do 1,5. W odróżnieniu jednak od programu
RnS,wprogramieMdM,współczynnikniemawpływu
nawartośćwypłacanejdopłaty.Podwyższeniewspół-
czynnika do 1,3-1,4 umożliwiłoby wykorzystanie
tegorocznejpuliśrodkówwok.80%.
1. PODSTAWOWE ZASADY PROGRAMU MDM
Ustawa o pomocy Państwa w nabyciu pierwszego
mieszkaniaprzezludzimłodych(dalej„ustawaoMdM”)
wprowadziłamechanizm,wktórymosobamłodamoże
wnioskowaćodofinansowaniewkładuwłasnego.Dofi-
nansowaniemożeotrzymaćnabywca,który:
a)nieukończył35rokużycia;oraz
b)nigdywprzeszłościniebyłwłaścicielemnieru-
chomościmieszkalnej1;oraz
c)zaciągniekredytnaconajmniej50%kwoty
zakupu,namin.15lat.
Wobec nisko ustawionych limitów cenowych,w 2014
roku zabraknie gotowych mieszkań spełniających
kryteria programu. Spowoduje to niewykorzystanie
i przepadek ponad połowy środków przeznaczonych
na MdM w 2014 roku. Spółdzielnie mieszkaniowe
oraz deweloperzy sąw stanie dostarczyćmieszkania
mieszczącesięwkryteriachprogramuwodpowiedniej
liczbiedopierow2015-2016roku.
BRAK WYSTARCZAJĄCEJ LICZBY GOTOWYCH
MIESZKAŃ W 2014 ROKU
Liczba gotowychmieszkań na rynku, które mogłyby
zostać nabyte przez potencjalnych beneficjentów
programu MdMw 2014 roku, nie przekracza 14 tys.
mieszkań (wersja optymistyczna). Przy uwzględ-
nieniu średniej kwoty dopłat jaka jest przyznawana
wprogramiezapośrednictwemBankuGospodarstwa
Krajowego(dalej„BGK”) (ok.22tys.zł)dajetomożli-
wość wykorzystania do 308 mln z 600 mln złotych
przeznaczonychnaprogramMdMnatenrok.
PONAD POŁOWA ŚRODKÓW
PRZEPADNIE
Nawetprzyoptymistycznymzałożeniu,
żecodrugiedostępnedokupienia
mieszkanienarynkupierwotnym
spełniakryteriaprogramuMdM
iwszystkietakiemieszkaniazostaną
wykupioneprzezosobyspełniające
kryteriaMdM,wykorzystanieśrodków
nieprzekroczyłobyok.300z600mln,
któreprzeznaczononarok2014.
Raport o prognozowanym niewykorzystaniu środków przeznaczonych na program MDM w 2014 roku
35
użytkowej budynkówmieszkalnych. Tym samym
jakiekolwiekzmianymaksymalnejcenymieszkań,
które mogą kwalifikować się do programu,
niewpływająnawysokośćwypłacanegodofinan-
sowania.
W przypadku gdy nabywca znajdzie miesz-
kanie, którego koszt zakupu 1m2 będzie niższy
od średniego wskaźnika przeliczeniowego
kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej,
jego dofinasowanie nadal będzie liczone
odpodstawowejwartościwskaźnika.Nabywcama
zatem motywacje do poszukiwania najbardziej
racjonalnegozakupu,ponieważwrazzespadającą
ceną,realnewsparciezestronyPaństwabędziesię
zwiększałoimożeprzekroczyć10%.
2. OSZACOWANIE LICZBY MIESZKAŃ
SPEŁNIAJĄCYCH KRYTERIA MDM
W programie MdM, dofinansowanie nabywcy jest
wypłacane, w uproszczeniu, z chwilą wydania mu
lokalu.Oznaczato,żezkwoty600mlnzłotych,która
zostałazarezerwowananaprogramMdMw2014roku
mogą skorzystać tylko lokale, które są lub zostaną
ukończonew2014rokuinadzień1stycznia2014roku
niebyłysprzedane.
WPolsce,zgodniezdanymiGłównegoUrzęduStaty-
stycznego,rokroczniebudujesięok.120tys.jednostek
mieszkalnych (mieszkania + domy jednorodzinne)
(dalejw uproszczeniu jako „mieszkania”) z czego ok.
70tys.zprzeznaczeniemnasprzedaż.Ok.60–70%
mieszkań zostaje sprzedanych we wcześniejszych
latach niż zostają ukończone3. Przy ostrożnym zało-
żeniu, że jedynie 60%mieszkań,którychukończenie
przypada na 2014 r. została sprzedana przed 2014 r.,
» MIESZKANIA KWALIFIKUJĄCE SIĘ DO
PROGRAMU MDM
Wprogramiemogązostaćnabytenowemieszkania,
których powierzchnia użytkowa nie przekracza
75m2lub100m2wprzypadkudomówjednorodzin-
nych2 oraz cena nabycia nie przekracza limitów
określonychwustawie.
» OKREŚLENIE MAKSYMALNEJ CENY MIESZ-
KANIA KWALIFIKUJĄCEGO SIĘ DO PROGRAMU
Doprogramumogązostaćzakwalifikowanemiesz-
kania,którychcenazakupunieprzekraczakwoty
stanowiącejiloczyn:
a)współczynnika1,1;oraz
b)powierzchniużytkowejmieszkania;oraz
c)średniegowskaźnikaprzeliczenio-
wegokosztuodtworzenia1m2powierzchni
użytkowejbudynkówmieszkalnych,obowią-
zującychwdanejgminie.
» ZASADY WYLICZANIA KWOTY
DOFINANSOWANIA
Dofinansowanie wkładu własnego wynosi 10%
kwotyokreślonejjakoiloczyn:
a) średniego wskaźnika przeliczeniowego
kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użyt-
kowejbudynkówmieszkalnych;oraz
b)powierzchniużytkowejmieszkaniawprzy-
padkumieszkańniewiększychniż50m2;lub
c)50m2wprzypadkumieszkańwiększych.
Oznacza to, że dofinansowaniewkładuwłasnego
jest liczone zawsze dla co najwyżej 50m2 oraz
niezależnie odmaksymalnej ceny zakupu lokalu,
od podstawowego średniego wskaźnika przeli-
czeniowegokosztuodtworzenia1m2powierzchni
36
3. PRZYCZYNY PROGNOZOWANEGO NIEWYKO-
RZYSTANIA ŚRODKÓW PRZEZNACZONYCH NA
MDM W 2014 ROKU
Główną przyczyną braku możliwości wykorzystania
więcej niż połowy środkówprzeznaczonych naMdM
jest brak gotowych lokali mieszczących sięw kryte-
riachmaksymalnejcenym2dlapotrzebprogramu.
» POWÓD ROZBIEŻNOŚCI POMIĘDZY ŚRED-
NIMI CENAMI RYNKOWYMI M2 LOKALU
MIESZKALNEGO A ŚREDNIM WSKAŹNIKIEM
PRZELICZENIOWEGO KOSZTU ODTWO-
RZENIA 1m2 POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ
Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtwo-
rzenia 1m2 powierzchni użytkowej dla potrzeb
MdMpowstaje jakośredniaarytmetycznawskaź-
nika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2
powierzchniużytkowejwbudynkachmieszkalnych
ogłaszanego przez Wojewodę z dwóch ostatnich
okresów. Wojewoda ogłasza zaś wskaźnik prze-
liczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni
użytkowejnapodstawiedwóchelementów:
a)danychstatystycznychzGłównegoUrzędu
Statystycznego o średnich kosztach budowy
m2 budynku mieszkalnego, które powstają
na bazie sprawozdania B-09 wypełnianego
łączna liczbamieszkań, które będą gotowew 2014 r.
wynosiok.28tys.mieszkań.
Średnia kwota dofinansowania w MDM wypła-
cana przez BGK w pierwszych miesiącach działania
programu to ok. 22 tys. złotych (dane BGK). Przyj-
mując nierealistyczne założenie, że co drugie
wybudowanemieszkaniespełniaparametryMdM,dajeto
co najwyżej łączną liczbę 14 tys. lokali. Oznacza to,
że nie jest możliwewykorzystanie środków powyżej
308mlnzłotych.
Wrzeczywistościpowyższezałożeniejestmałorealne
doosiągnięciawrzeczywistości.WWarszawie,stano-
wiącej największy rynek mieszkaniowy w kraju,
jedynie ok. 11 % ofertymoże zostać zakwalifikowane
doprogramuMdM5.WKrakowie,stanowiącymdrugi
co do wielkości rynek w kraju, odsetek ten wynosi
jedynie3%!Szacunkiwskazują,żewskalikrajujedynie
ok.10-15%łącznejrocznejprodukcjimieszkańmoże
zakwalifikować się na programMdM.Oznacza to, że
łączniew2014rokuzdofinansowaniamożeskorzystać
między7a10,5tys.mieszkań.Tym samym łączna kwota z programu MdM, która jest możliwa do wykorzystania w 2014 roku powinna się wahać pomiędzy 154 a 231 mln złotych, z dostępnych 600 mln zł. Oznaczać to będzie niewykonanie założeń przyjętych w programie rządowym, co do liczby Polaków, którzy skorzystają z rządowego wsparcia.
„Przyjmując nierealistyczne założenie,
że co drugie wybudowane mieszkanie
spełniaparametryMdM,dajetoconajwyżej
łączną liczbę 14 tys. lokali. Oznacza to,
żenie jestmożliwewykorzystanieśrodków
powyżej308mlnzłotych”
Raport o prognozowanym niewykorzystaniu środków przeznaczonych na program MDM w 2014 roku
37
odpowiadających za ok 10-12 % wszystkich kosztów inwestycji. Są to głownie koszty końcowych wykończeń, nasadzeń zieleni, poprawek, serwisu technicznego
(standardowo występującego przy rozpoczynaniu
użytkowania budynku przez mieszkańców), kosztów
podatków czy użytkowania wieczystego ponoszo-
negoprzezinwestoradodniaprzeniesieniawłasności
lokalu na nabywcę (co zazwyczaj zajmuje od 3 do 6
miesięcy od dnia uzyskania pozwolenia na użytko-
wanie),kosztyaktównotarialnych,ekiptechnicznych
wydającychmieszkanianabywcom,pracownikówobsłu-
gującychproces zakończeniaprzeniesieniawłasności
nanabywcę,kosztówodsetekbankowychodczynnych
kredytów,utrzymaniabiurobsługiklientaitp.
Po trzecie sprawozdanie B-09 nie pozwala na ujęcie
żadnej,choćbynajmniejszejmarżyinwestora.
Łącznie daje to zafałszowanie danych na poziomie ok. 20% kosztów samej budowy i 30% przy założeniu 10% marży inwestora.
4. KONKLUZJE
Aby przeciwdziałać niewykorzystaniu środków prze-
znaczonychnaMdMw2014rokunależytymczasowo
podwyższyćwspółczynnikmnożnikowyz1,1na1,3–1,4
przyzachowaniumonitoringuwykorzystaniaśrodków.
W razie zbyt szybkiego wykorzystywania środków
ipozostającejnarynkudużejliczbymieszkańgotowych
zasadnymbędziezmniejszaniewskaźnikamnożniko-
wego.
Dodatkowo należy rozważyć zmianę ustawy o MDM
poprzezwyeliminowaniebłędupolegającegonabraku
ujęcia podatku VAT, który nabywca mieszkania jest
należnyzapłacićprzyzakupielokalu.
przez inwestorów w ciągu 3 dni roboczych
od dnia otrzymania wezwania, które to jest
otrzymywanewciągu2tygodnioduzyskania
pozwolenianaużytkowanie;oraz
b)własnychanalizWojewody.
Głębsza analiza sprawozdania B-09 pozwala
naznalezienieprzyczynydużejrozbieżnościpomiędzy
średnimi cenami mieszkańw konkretnych gminach,
a wskaźnikiem przeliczeniowym kosztu odtworzenia
1m2powierzchniużytkowej.
Sprawozdanie B-09 jest wypełniane przez samych
inwestorów– spółdzielnie,deweloperów, samorządy.
Wsamejmetodologiisprawozdaniapojawiasięjednak
kilka błędówwpływających później na brak realnego
ujęciakosztówbudowymieszkań.
Popierwszewszelkiekosztydlapotrzebsprawozdania
B-09sąpodawanewkwotachnetto.GUS nie podwyższa kosztów budowy o należny podatek VAT, pomimo iż nowe mieszkanie są objęte podatkiem VAT w wysokości 8%.
Podrugie,sprawozdanieB-09jestwypełnianewchwili
uzyskaniapozwolenianaużytkowanie,niezaśzdniem
zakończeniainwestycji.W chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie inwestor nie poniósł jeszcze kosztów
38
50-60 MW. Bardzo prawdopodobne jest, że trend ten będzie w najbliższych latach rósł ponieważ nowa perspek-tywa finansowa Unii Europejskiej zakłada zwiększone wydatki na redukcję emisji w miastach –mówiMikaelLemström, Prezes Zarządu Fortum Power and Heat
Polska.
Podstawowympaliwemwykorzystywanymwpolskim
ciepłownictwiejestwęgiel-w2013r.paliwawęglowe
stanowiły w dalszym ciągu ponad 75 proc. miksu
używanegow produkcji ciepła. Należy jednak odno-
towaćpozytywnetrendywdywersyfikacjipaliw,takie
jak dwukrotny wzrost udziału biomasy w produkcji
ciepła od 2002 r. Przyczyniły się do tego między
innymiprzedsiębiorstwawykorzystującekogenerację,
ponieważ jak wskazują dane prawie 30 proc. ciepła
wytwarzajązpaliwinnychniżwęgiel.
– Od lat konsekwentnie powtarzamy, że optymalnym rozwiązaniem dla polskiego ciepłownictwa jest rozwój wysokosprawnej kogeneracji. Zapewnia ona wysoką efek-tywność produkcji i przyczynia się do obniżania emisji, a nowoczesne technologie kogeneracyjne pozwalają ponadto na elastyczne kształtowanie miksu paliwowego–dodajeMikaelLemström.
Dane URE pokazują, że ciepłownictwo w Polsce ma
potencjał i rozwija się w sposób zrównoważony,
co objawia się między innymi istotnym wzrostem
sprawnościwytwarzaniaprzyrównoczesnymspadku
emisji. Bez wątpienia przyczynia się do tego wyko-
rzystanie wysokosprawnej kogeneracji, która może
stanowić jedno zkluczowych rozwiązańdladalszego
rozwojutegosektora.
DanezaprezentowaneprzezUrządRegulacjiEnerge-
tykiwraporcie„Energetykacieplnawliczbach–2013”
pokazują, że polskie ciepłownictwo na przestrzeni
ostatnich kilkunastu lat zanotowało istotny wzrost
sprawności wytwarzania, a długość sieci ciepłowni-
czychstalerośnie.Polacydecydująsięnawybórciepła
sieciowego ze względu na związane z tym korzyści
ekonomiczne i ekologiczne, a także zwiększone
bezpieczeństwoorazkomfort.
Analiza Urzędu Regulacji Energetyki potwierdza,
żefirmynarynkuciepłowniczympowinnyposzukiwać
źródełbudowywartościwciągłejmodernizacjiirozbu-
dowieinfrastruktury,atakżezwiększaniusprawności
wytwarzania. Przedsiębiorstwa, które decydują się
nainwestycjewrozwójmogąliczyćzarównonawzrost
mocy zamówionej, jak i sprzedaży ciepła. Kolejnym
pozytywnym zjawiskiem jest przyrost długości sieci
ciepłowniczych,którew tymmomenciemają łącznie
ponad20tysięcykilometrów,czylisąookoło16proc.
dłuższeniżw2002roku.
Na rozwoju ciepłownictwa w Polsce korzystają
nie tylko firmy, ale również środowisko. Znajduje
to odzwierciedlenie w wynikach analizy URE, które
pokazują, żew tym sektorze znacząco spadła inten-
sywnośćemisjipyłów,dwutlenkusiarkioraztlenków
azotu, jak również dwutlenkuwęgla. Ponadtowyko-
rzystanie ciepła sieciowego, zamiast na przykład
tradycyjnych kotłowni czy pieców węglowych, przy-
czynia się do poprawy stanu powietrza w polskich
miastach.
–Sieć ciepłownicza najbardziej dynamicznie rozwija się w dużych miastach, takich jak na przykład Wrocław gdzie co roku przyłączani są odbiorcy o łącznej mocy około
Branża ciepłownicza w Polsce ma potencjał
39
40
» EUROSTYLSp.zo.o.Sp.K. » FadesaPolnordPolskaSp.zo.o. » FirmaBudowlanaMarekAntczak » Geo,MieszkanieiDomSp.zo.o. » GhelamcoPolandSp.zo.o. » GrupaInwestycycjnaHossaS.A. » GrupaInwestycyjnaHetmanSp.zo.o. » GSInwestycjeSp.zo.o. » HANZAGrupaInwestycyjnaSp.zo.o. » HMInwestS.A. » IconRealEstateSp.zo.o. » InkomS.A. » INPROS.A. » Interbud-LublinS.A. » InvestKomfortS.A.-S.K.A. » K&LInwestycjesp.zo.o.sp.k » Konimpex-InvestSp.zo.o. » LayetanaDevelopmentsPolskaSp.zo.o. » MakDomSp.zo.o. » MarvipolS.A. » MatexiPolskaSp.zo.o. » Mill-YonSp.zo.o. » mLocumS.A. » NapolloManagementsp.zo.o. » NaszeMiasteczkoDevelopment Sp.zo.o.Sp.J.
» NeocityPolskaSp.zo.o. » NeptunDeveloperSp.zo.o. » NexityPolskasp.zo.o.
» AccionaNieruchomościSp.zo.o » AEPSp.zo.o.(AtlasEstates) » AgencjaInwestycyjnaSp.zo.o. » Agro-ManSp.zo.o. » Agrobex » AllconOsiedlaSp.zo.o. » Ama-BudSp.zo.o. » APMDevelopmentSp.zo.o.SKA » ApricotCapitalGroupSp.zo.o. » ArcheSp.zo.o. » ArchicomHoldingSp.zo.o. » ArkadaHoldingSp.zo.o. » AtalS.A. » BatipontImmobilierS.A.OddziałwPolsce » Blockpol-DeveloperSp.zo.o. » BouyguesImmobilierPolskaSp.zo.o. » BudimexNieruchomościSp.zo.o. » BudlexS.A. » BudnerDevelopmentsp.o.o. » CentrumZanaS.A. » CGLSSp.zo.o.Sp.K.(GrupoLar) » DomDevelopmentS.A. » Dom-EkoSp.zo.o. » Dom.DeveloperWrocławSp.zo.o. » DworekPolskiSp.j. » EchoInvestmentS.A. » Eko-ParkS.A. » EkolanS.A.
ListaczłonkówPolskiegoZwiązkuFirmDeweloperskich
40
» NickelDevelopmentSp.zo.o. » NordicDevelopmentS.A. » OKREDevelopmentSp.zo.o. » OsiedleMalowniczeSp.zo.o. » P.I.B.EbejotSp.zo.o.S.K.A. » P.P.UiH.AgrobexSp.zo.o. » PARTNERCAPITALGROUP » PDS.A.InvestmentSp.K. » PolnordS.A. » PolserviceSp.zo.o. » PreliosPolskaSp.zo.o. » ProUrba » PrzedsiębiorstwoA.Grzegorczyk Sp.zo.o.
» PrzedsiębiorstwoBudowlane„DOMBUD”Sp.zo.o.Sp.K.
» PrzedsiębiorstwoBudownictwaOgólnegoDACHBUDSp.zo.o.Sp.K.
» PrzedsiębiorstwoProdukcyjno-HandloweORION
» PrzedsiębiorstwoTynkbud-1sp.zo.o. » QualiaDevelopmentSp.zo.o. » RafinSp.zo.o.-Sp.K. » RealEstateDevelopmentCompany » RED-RealEstateDevelopmentSp.zo.o. » RobygS.A. » RonsonDevelopmentGroup » SabeInvestmentsSp.zo.o. » SalwirakSp.zo.o.
» SAPPropertySp.zo.o. » SawaApartmentsSp.zo.o. » SednoDomSp.zo.o. » SGIS.A. » SohoFactorySp.zo.o. » SPInvestSp.zo.o. » SpiritPolskaSp.zo.o. » TacitDevelopmentPolskaJS Sp.zo.o.Sp.K.
» TemarSpółkaAkcyjnaDeweloperSp.K. » TreeDevelopmentGroupSp.zo.o. » TrustS.A. » Tryboń-ProjektowaniePowiernictwoInwestycyjneSp.zo.o.
» TurretDevelopmentSp.zo.o. » UnidevelopmentS.A. » UWIInwestycjeS.A. » VantageDevelopmentS.A. » VictoriaDomS.A. » VolumetricPolskaSp.zo.o. » WaryńskiS.A.GrupaHoldingowa » WikanaS.A. » WrocławskiePrzedsiębiorstwoBudownictwaMieszkaniowegoMójDomS.A.•YarealPolskaSp.zo.o.
41
42
programu Mieszkanie dla Młodych oraz rządowego
programu wspierania budownictwa czynszowego.
Ponadto,PZFDkontynuujepracęnadkształtemustawy
deweloperskiej, przedkładając rządzącym projekt
nowelizacji ustawy, która czeka na swoją rewizję
po dwóch latach obowiązywania. Wszystkie w/w
działania toczą się przy udziale naszych Członków,
ponieważ to ich interes oraz najlepsze imię mamy
zaszczytreprezentować.
Próba stworzenia najbardziej reprezentatywnego
stanowiska środowiska deweloperskiego w kluczo-
wych dla Nas sprawach to doskonały przyczynek do
zaangażowania całego rynku deweloperskiego do
współdziałania.Tak,byśmyrazem-wspólnymisiłami
- jako jeden głos branży, mieli bezpośredni wpływ
nakształtirozwójpolskiegorynkunieruchomości.
Mając na uwadze powyższe zapraszamy wszystkie
zainteresowane Firmy, którym nie jest obojętne
otoczenie prawne środowiska biznesowego zwią-
zanego z rynkiem nieruchomości, do wypełnienia
krótkiejankietynatemattzw.ustawydeweloperskiej.
ZależynamnapoznaniuPaństwaopiniiidoświadczeń
wtymzakresie.
Kiedydekadętemuzebrałosiękilkuprzedsiębiorców
zainteresowanychprzyszłościąpolskiegorynkumiesz-
kaniowego, nie przypuszczano jeszcze, że owocem
tego będzie powstanie tak potężnej organizacji jak
Polski Związek Firm Deweloperskich. Dziś PZFD
to instytucjazrzeszająca100wybitnychfirmdewelo-
perskich.PrzedewszystkimPZFDjestgłosembranży
i liczącym się partneremdlawładzpublicznychoraz
świata biznesu. Środowisko deweloperskie w Polsce
nadal potrzebuje integracji, gdyż jako ludzie zajmu-
jący się branżą budowlanąmamypodobne problemy
i bolączki, a naszawspółpraca i kooperacja przynosi
korzyści, tak całemu rynkowi deweloperskiemu, jak
inamsamym.
MisjąPZFDjestdziałanienarzeczrozwojupolskiego
rynku mieszkaniowego, budowa partnerskich relacji
deweloperów z rynkiem oraz klientami, upowszech-
nianieprawakażdejrodzinydowłasnegomieszkania,
jakopodstawowegodobraspołecznego.Działamym.in.
napolulegislacyjnym,skuteczniewpływającnakształt
kluczowychprzepisówprawnychdotyczącychbranży
budowlanej.ZanamijużProgramRodzinanaSwoim,
aobecnieuczestniczymywustalaniukształtunowego
Dołącz do PZFD:
103 40%
Dołącz do PZFD
Podziękowania
Serdecznie dziękujemy Państwu za udział w Kongresie Mieszkaniowym
- Dni Dewelopera. Mamy nadzieję, że wydarzenie to pozwoli Państwu
zbudować nowe, wyjątkowe relacje biznesowe, a także jeszcze lepiej
poznaćnajistotniejszeobszaryizachodzącewbranżybudownictwamiesz-
kaniowegoprocesy.
Celem tegorocznej edycji Kongresu jest przede wszystkim odpowiedź
na wiele pytań dotyczących sektora nieruchomości, wśród których
najważniejszydotyczykierunkówzmianwpolskichmiastachXXIwieku.
Dlatego też Państwa udział - przedstawicieli wielu związanych
z całym sektorem branż z różnych polskichmetropolii - jest dla orga-
nizatorów Kongresu tak istotny. Choć funkcjonujemy w ramach tego
samego środowiska społeczno-ekonomicznego, to pojawiające się
wnaszejcodziennejpracydrobneniuanse,wynikającezarównozróżnych
warunkówprowadzonejdziałalności,jakizróżnicowaniamiejskiejtkanki,
z którą na co dzień mamy do czynienia, stanowią największą wartość
dodaną organizowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich
wydarzenia.
TowłaśniePaństwazdanie,punktwidzeniaispojrzenienakwestiezwią-
zane choćby z założeniami Kodeksu Budowlanego, procesu tworzenia
wskaźnikówMdM, czywarunków finansowania działalności deweloper-
skiej jest dlanasnajcenniejsze. Zestawieniewszystkichopinii, poznania
Państwa odczuć i sposobów rozwiązywania w dzisiejszych czasach
problemówpozwoliwypracowaćwspólnestanowisko,którebędziemogło
przełożyćsięnarealnezmianywstanowionymwPolsceprawie,czyzacho-
dzącychwsektorzedeweloperskimprocesach.
Mamy nadzieję, że będzie to dla Państwa twórczy, kreatywny,
aleiwyjątkowomiłospędzonyczas,doczegodołożymywszelkichstarań.
Zapraszamy do wzięcia udziału w debatach, dyskusjach panelowych,
aleidoaktywnychrozmówkuluarowych-dzieleniasięswoimdoświad-
czeniem, wiedzą i spostrzeżeniami, dzięki czemu będziemy w stanie
wypracowaćwspólniewielekorzystnychdlacałegosektorarozwiązań.
Konrad PłochockiDyrektorGeneralnyPZFD
www.kongres.pzfd.pl