Analisa Anggaran Biaya Proyek Gedung    

Biaya proyek terdiri atas beberapa komponen biaya, yaitu biaya material, peralatan, upah tenaga kerja, overhead, dan keuntungan. Biaya material. meliputi harga material dan biaya pemindahannya ke lokasi pekerjaan. Harga material tersebut dipengaruhi oleh jenis bahan dan fluktuasi harga pembelian. Biaya peralatan meliputi biaya pemilikan dan biaya operasional. Biaya pemilikan dibedakan atas tiga hal, yaitu akibat membeli, menyewa, dan leasing. Biaya pemitikan akibat membeli terdiri atas biaya bunga modal, pajak, asuransi, biaya penyimpanan, biaya perbaikan alat, dan depresiasi.  

Sedangkan dalam biaya konstruksi bangunan yaitu biaya operasional terdiri atas biaya operator, bahan bakar, pelumas dan fitter, perbaikan ringan, penyetelan ringan, dan pemeliharaan, serta biaya perbaikan dan penggantian ban. Biaya upah tenaga kerja dapat tergantung pada beberapa faktor, yaitu jenis tenaga kerja, waktu kerja, lokasi pekerjaan, persaingan tenaga kerja, kepadatan penduduk, tenaga kerja pinjaman dan pendatang, dan fluktuasi upah tenaga kerja. 

Metoda-metoda analisa anggaran biaya yang dibahas adalah metoda B. O. W. , cara Ir. A. Soedradjat S., metoda yang diterapkan pada proyek-proyek Direktorat Jenderat Cipta Karya, metoda yang diterapkan pada proyek B.R.I. TOWER Bandung, dan metoda yang diterapkan pada proyek Citraland Centre Grogol Jakarta Barat. Pada dasarnya, metoda yang diterapkan oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya, kontraktor proyek B.R.I. TOWER, dan kontraktor proyek Citraland Centre berdasarkan metoda B.O.W. yang telah dimodifikasi oleh masing-masing perusahaan, sehingga secara umum terdapat 2 kelompok jenis metoda, yaitu : metoda B.O.W. dan metoda Ir. A. Soedradjat S.. Dari analisa yang dilakukan terhadap pekerjaan tanah, pondasi, dan balok beton, dapat diketahui perbedaan-perbedaan yang terdapat di antara metoda-metoda tersebut, yaitu cara perhitungan harga total setiap jenis pekerjaan dan koefisien yang digunakan dalam perhitungan tersebut. 

Sistem informasi manajemen sangat diperlukan dalam suatu organisasi untuk menyajikan informasi guna mendukung fungsi operasi, manajemen, dan pengarnbilan keputusan. Penerapan sistem informasi manajemen dalam analisa anggaran biaya proyek secara umum dibagi menjadi 3 bagian, yaitu aliran informasi dalam organisasi, aliran informasi yang menghubungkan organisasi dengan Sistem Informasi Biaya Proyek, dan subsistem analisa anggaran biaya proyek dalam suatu Sistem Informasi Biaya Proyek. 

Tabel 5.2. Komponen dan Struktur Biaya Proyek

NO.Komponen Biaya

ProyekModel 1

(Batik Tulis)Model 2

(Batik Cap)

1. BIAYA INVESTASI - Bersumber dari Kredit Investasi- Bersumber dari Dana Sendiri

1,999,4001,076,600

12,405,250 6,679,750

2. BIAYA MODAL KERJA - Bersumber dari Kredit- Bersumber dari Dana Sendiri

5,464,6152,942,485

11,394,2406,135,360

3. TOTAL, KOMPONEN DAN STRUKTUR BIAYA PROYEK- Total biaya proyek- Komponen    1. Investasi     2. Modal Kerja- Struktur    1. Kredit    2. Dana Sendiri

11,483,100

3,076,0008,407,100

7,464,0154,019,085

36,614,600

19,085,00017,529,600

23,799,49012,815,110

ESTIMASI BIAYA

 

Estimasi biaya adalah penghitungan kebutuhan biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu kegiatan atau pekerjaan sesuai dengan persyaratan atau kontrak.

Dalam melakukan estimasi (perhitungan) biaya diperlukan:- Pengetahuan dan keterampilan teknis estimator, seperti membaca gambar, melakukan estimasi (perhitungan), dll.- Personal judgement berdasarkan pengalaman estimator.

 

Estimasi dibedakan menjadi:- Estimasi biaya konseptual- Estimasi biaya detail

 

Estimasi biaya konseptual adalah estimasi biaya berdasarkan konsep bangunan yang akan dibangun.

Contoh:Untuk rumah SEDERHANA seluas 70m2 (belum ada gambar rencana dan spesifikasi).Biaya satuan rumah sederhana adalah Rp. 750.000 per meter persegi.Maka biaya total (biaya konseptual) adalah 70m2 x Rp. 750.000/m2 = Rp. 52.500.000,- (akurasinya -30% hingga +50%)

 

Untuk rumah MEWAH seluas 500m2 (belum ada gambar rencana dan spesifikasi).Biaya satuan rumah mewah adalah Rp. 3.750.000 per meter persegi.Maka biaya total (biaya konseptual) adalah 500m2 x Rp. 3.750.000/m2 = Rp. 1.875.000.000,- (akurasinya -30% hingga +50%)Bila rencana rumah di atas telah memiliki dokumen rencana yang lengkap (rumah sederhana dengan luas 68 m2, rumah mewah menjadi 479 m2), maka estimasi biayanya dapat dilakukan secara detail dengan menghitung volume dan biaya satuan tiap komponen bangunan sehingga diperoleh biaya total yang lebih akurat (-5% hingga +15%).

 

Tahapan Proyek Konstruksi

 

Tahapan Proyek

 

Estimasi biaya konseptual juga dapat dilakukan dengan menggunakan data masa lalu yang diperbaharui dengan menggunakan indeks biaya (harga).

 

Berikut ini adalah contoh indeks biaya (harga) konstruksi di Amerika sejak tahun 1913 hingga 1978:

 

Contoh estimasi biaya konseptual dengan menggunakan indeks biaya (harga):Untuk membangun jalan antar kota di Amerika pada tahun 1970 dibutuhkan biaya USD 75 per m2.Maka jika pada tahun 1978 akan dibangun jalan antar kota di Amerika, biaya yang dibutuhkan adalah:1790= ———- x USD 75 per m2800

= 2.24 x USD 75 per m2= USD 167.81 per m2

 

Metode Faktor Kapasitas

Antara beberapa proyek bangunan sejenis namun besar dan luasnya berbeda terdapat suatu korelasi yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi biaya konseptual.

Korelasi tersebut dapat dihitung dengan persamaan berikut ini:

K2B2 = B1 {—-}^xK1

dimana:B2 = Estimasi biaya bangunan sejenis yang baru dengan kapasitas K2B1 = Biaya bangunan lama dengan kapasitas K1K2 = Kapasitas bangunan baruK1 = Kapasitas bangunan lamax = Faktor kapasitas sesuai jenis bangunan

 

Berikut adalah faktor kapasitas untuk berbagai jenis bangunan:

 

Metode Rasio Biaya Komponen Bangunan

Tiap-tiap komponen bangunan memiliki rasio tertentu terhadap biaya total bangunan yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi biaya konseptual.

Berikut ini adalah contoh rasio biaya tiap komponen pada bangunan laboratorium:

 

Biaya investasi untuk suatu bangunan (konstruksi) dibedakan atas biaya konstruksi (construction), biaya non-konstruksi (non-construction), dan biaya daur hidup (life-cycle).

 

Estimasi (perhitungan) biaya konstruksi secara detail didasarkan atas:–  Gambar rencana yang detail–  Spesifikasi kegiatan atau pekerjaan yang detail.

 

Biaya tiap kegiatan atau pekerjaan disebut biaya satuan kegiatan atau pekerjaan (harga satuan pekerjaan).

 

Biaya satuan pekerjaan dirinci berdasarkan:–  Bahan yang digunakan,–  Alat yang digunakan,–  Pekerja yang terlibat untuk pekerjaan tersebut.

 

Biaya-biaya di atas adalah biaya yang langsung (direct) berkaitan dengan kegiatan/pekerjaan tersebut dan disebut biaya langsung (direct cost).

Komponen biaya langsung (direct cost) antara lain dipengaruhi oleh:1. Lokasi pekerjaan.Contoh, harga di Bandung berbeda dengan Jakarta2. Ketersediaan bahan, peralatan, atau pekerja.Contoh, ketika semen langka di pasaran, harga yang normalnya Rp. 31.000/zak menjadi Rp. 40.000/zak3. Waktu.

Contoh, pekerjaan galian yang normalnya dilaksanakan dalam 2 hari biayanya Rp. 25.000,- per m3, bila harus dipercepat menjadi 1 hari, biayanya meningkat menjadi Rp. 45.000,-.

 

Disamping biaya langsung, terdapat pula biaya tambahan (mark up) atau biaya tidak langsung. Komponen biaya tambahan terdiri dari:

 

1. Biaya Over head

Biaya Over head adalah biaya tambahan yang harus dikeluarkan dalam pelaksanaan kegiatan atau pekerjaan namun tidak berhubungan langsung dengan biaya bahan, peralatan dan tenaga kerja.

Contoh, ketika bagian logistik memesan semen dilakukan dengan menggunakan telepon genggam (HP). Biaya pulsa telepon tersebut tidak dapat ditambahkan pada harga semen yang dipesan.Contoh lain biaya operasional kantor proyek di lapangan (site office) seperti listrik, air,

telepon, gaji tenaga administrasi, dst. tidak dapat dimasukkan ke biaya pekerjaan pondasi beton.

 

2. Biaya tak terduga (contingency cost)

Biaya tak terduga (contingency cost) adalah biaya tambahan yang dialokasikan untuk pekerjaan tambahan yang mungkin terjadi (meskipun belum pasti terjadi).Contoh: untuk pekerjaan pondasi beton diperlukan pemompaan lubang galian yang sebelumnya tidak diduga akan tergenang air hujan.

 

3. Keuntungan (profit)

Keuntungan (profit) adalah jasa bagi kontraktor untuk pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan kontrak.

 

4. Pajak (tax),

berupa antara lain Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10%, Pajak Penghasilan (PPh), dll.

 

Biaya (Harga) Satuan Pekerjaan

Biaya (harga) satuan pekerjaan adalah jumlah:– Total biaya bahan yang digunakan,– Total biaya peralatan yang digunakan,– Total upah seluruh pekerja yang melaksanakan pekerjaan tersebut.

 

Contoh:Biaya satuan (1m3) beton K-250 untuk pondasi pelat adalah sebesar Rp. 453.000,-. Artinya biaya satuan tersebut meliputi total biaya bahan yang digunakan, total biaya peralatan yang digunakan, dan total upah seluruh pekerja yang terlibat dalam pembuatan 1 m3 beton K-250.Biaya satuan (buah) pondasi pelat beton adalah sebesar Rp. 675.000,- Artinya biaya satuan tersebut meliputi biaya bahan (beton, tulangan, cetakan) yang digunakan, biaya peralatan (cangkul, sekop, pengaduk beton, pemadat beton, dll.) yang digunakan, serta

upah seluruh pekerja (menggali & menimbun, pasang cetakan, mengecor, memadatkan beton, dsb.)

 

Contoh Biaya (Harga) Satuan Bahan

 

Contoh Biaya (Harga) Satuan Peralatan

 

Contoh Biaya (Harga) Satuan Upah

 

Contoh Biaya (Harga) Satuan Pekerjaan

 

Biaya (Harga) Satuan dan Indeks Harga (Price Index)

Biaya satuan bahan, biaya satuan alat,dan biaya satuan upah dapat berbeda dari waktu ke waktu dan satu lokasi ke lokasi lain.Dengan menggunakan Indeks biaya (harga) maka estimator tidak perlu melakukan survei harga ulang untuk seluruh jenis bahan, peralatan maupun upah.

 

Survei hanya dilakukan untuk beberapa jenis bahan dan upah tenaga kerja yang paling banyak dipakai dalam proyek tersebut. Contoh: pada pekerjaan gedung, maka bahan utamanya adalah semen, pasir, baja tulangan, bata merah atau batako.

dimana,

PI : Indeks Harga untuk faktor pengali harga baruPi : Harga baru untuk bahan/peralatan/upah yang disurvei ulangP0 : Harga lama bahan/peralatan/upah yang disurvei ulangn : Jumlah bahan/peralatan/upah yang disurvei ulang

 

Contoh Penghitungan Indeks Harga (Price Index)

Kasus: Penentuan Indeks Harga untuk mengubah biaya (harga) satuan Kota Bandung menjadi harga satuan Kota Pekanbaru untuk kurun waktu yang sama. Dalam contoh pada tahun 2001.

 

Untuk menentukan biaya (harga) satuan tahun 2005, maka perlu dihitung Indeks Harga akibat perubahan waktu (2001-2005).

 

Contoh Penggunaan Indeks Harga (Price Index)

 

Struktur Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek Konstruksi