JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N*" 12

ALICANTEAvenida CATEDRATICO SOLER ESQUINA CON C/ DE LOS DOSCIENTOS.TELÉFONO:

N.I.G.: 03014-42-1-2017-0020371

Procedimiento: Asunto Civil 0014B/2017 -

SENTENCIA N° nnn»/7n?o

En la ciudad de Alicante, a catorcede julio de dos milveinte.

D. CARLOS SAN MARTÍN GÓMiz, Magistrado-Juez del Juzgadode Primera Instancia n° 12 de Alicante y su partido judicial,habiendo visto los presentes autos de Juicio Ordinario n°1455/2017, seguido a instancia de .flft WMtm flflBürrepresentado por la Procuradora Sra. Caballero Caballero,contra la mercantil SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.,representada por la Procuradora Sra. Caro Rodríguez, de losque se deducen los siguientes:

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.A este Juzgado por turno de repartocorrespondió demanda de Juicio Ordinario que se registró, enfecha 15-09-2017 a instancia de la Procuradora Sra. Caballero

Caballero en la mencionada representación.

En la citada demanda se ejercitaba acción de nulidadcontractual, y para ello, tras exponer los hechos base de supretensión y alegar los fundamentos de derecho que estimó deaplicación, interesó que se dictara sentencia por la que sedeclare la nulidad por vicio del consentimiento del documentode 17 de julio de 2017 y condene a la demandada a restituir lasuma de 11.500 euros más intereses legales desde lainterposición de la demanda. Subsidiariamente, la nulidad depleno derecho de dicho documento por ser abusivo y contrario ala normativa e consumidores, con la misma consecuenciacondenatoria. Y, finalmente, de forma subsidiaria a lasanteriores, se declare el cumplimiento de la condiciónresolutoria y se condene a la demandada a restituir la sumaentregada en concepto de reserva. En ambos casos conimposición de costas incluso si se allanare.

SEGUNDO. Dicho lo anterior, se acordó, en virtud de

decreto de fecha 28-09-2017, admitir a trámite la demanda yemplazar a la demandada para contestar.

La Procuradora Sra. Caro Rodríguez, en fecha 08-11-2017,presentó escrito de contestación interesando la desestimaciónde la pretensión formulada por la actora.

Por diligencia de ordenación de 14-11-2017 se acordócitar a las partes al acto de la audiencia previa, que tuvolugar el ̂ |^06-2018.

Recibido el pleito a prueba, la actora interesó comomedios de prueba la documental, mas documenta, interrogatoriode parte y testifical, mientras que por la demandada sepropuso la documental, mas documental interrogatorio de partey testifical, siendo admitida.

El acto del juicio se celebró el 13-02-2019, endonde fue practicada la prueba que fue declarada pertinente,tras lo cual y una vez formuladas las conclusiones quedaronlos autos conclusos para«sentenciaP.

TERCERO. Que en el presente proceso se han observadolos términos y prescripciones legalmente previstos, salvoalgunos plazos procesales debido a la carga de trabajosoportada por el órgano judicial y la imposibilidad porenfermedad del Jugador unida a la suspensión de los plazosprocesales tras la declaración del estado de alarma por RD463/2020 de 14 de marzo.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. Planteamiento inicial.

Mediante el presente proceso de carácter civil la parteactora del mismo ejercita acción declarativa de nulidad decontractual, acción y procedimiento para cuyo conocimiento escompetente este juzgado, sin que se haya cuestionado porninguna de las partes la competencia del mismo.

Frente a dicha pretensión, la parte demandada se haopuesto en la forma que consta en autos, sin discutir lacompetencia del Juzgado.

SEGUNDO. Síntesis de las pretensiones de las partes.

(1).- La demanda

El actor y su esposa, viven en régimen de alquiler yen el mes de mayo de 2G17 deciden buscar vivienda enpropiedad, localizando una de su interés en el portalwww ■ idealista ■ com. sita en la C/ íhbM, • de Alicante,anunciado por la demandada y por un precio de venta de 115.000euros. Contactaron con la demandada, quien le ofreció otrasviviendas más, si bien solo quisieron ver la anterior.

Contaban con unos ahorros de ̂ .300 euros, por loque el resto hasta alcanzar el precio y los gastos debian serfinanciados. La demandada les dijo que no tendrían problemapara encontrar financiación y, ante sus reticencias a firmarcontrato de arras penitenciales sin seguridad sobre tenerla,se les propuso la entrega de una reserva durante un mesgarantizando su devolución en caso de no obtenerla. El importeascendía al 10% del precio, 11.500 euros, acuciándoles a hacerla transferencia cuanto antes bajo el pretexto de haber otrapersona interesada. Tres días después de la transferencia sele entregó un documento denominado "justificante de entrega deseñal para compraventa", con términos ambiguos, confusos yabusivos que no pudo conocer antes de realizar el envío deldinero. Tuvo que firmarlo porque según la demandada seconsideraría como arras penitenciales o anticipo de lacompraventa.

En su condición de consumidores e inexistente

experiencia en la compra de vivienda, confiaron en la empleadade la demandada y se les puso a la firma un documentoredactado unilateralmente y sin posibilidad de negociación. Elactor solo pretendía tener un justificante del pago de lareserva y no fue consciente de haber firmado contrato alguno.El documento condiciona la devolución del importe a laconcesión de la hipoteca por una entidad bancaria en el plazode 30 días, pero no especifica qué condiciones tendría dichahipoteca y emplea el término "solución hipotecaria"sin sabersi se ajustaría a sus necesidades de financiación. Entiendeque es nulo el documento por oscuridad, favorecer losintereses del empresario, limitar su libertad de contrataciónel equilibrio entre las partes, y por contener una cláusula enla que la demandada se asegura quedarse con la suma ingresadapor ser parte del pago de sus honorarios, consiguiendo o no lahipoteca, en el plazo de 30 días.

Afirma que por indicación de la demandada concertóla tasación de la vivienda, pagando por ésta la suma de 310'97euros. Acudió a la entidad ING DIRECT, con la que trabajahabitualmente, y le ofreció financiar el 80% de la tasación.

por lo que les hacia falta otra cantidad que no podíanafrontar con un préstamo personal al estar pagando otro por lacompra de un coche. En la entidad BMN no lograban lafinanciación por cuanto la tasación no alcanzaba el importedeseado por la financiera. La entidad BANKIA solo podíaconceder un préstamo por 92.000 euros. En el BANCO DE SABADELLles ofrecían el 80% del precio, a un interés fijo del 3'75%,debiendo aportar la cantidad de 39.000 euros, según lemanifestaron verbalmente al no querer darles las condicionespor escrito.^or último, en la entidad BBVA les dijeron quenecesitarían de unos 39.735 euros para la operación. Entiendenque no se ha encontrado una solución hipotecaria, por lo queprocede la devolución de la suma entregada.

Se reclamó la devolución del dinero, sin respuesta yhaciéndolo suyo la demandada como gastos de gestión por unprecio superior al habitualmente percibido por comisión porcompraventa de la parte vendedora. Incluso la demandada volvióa poner el anuncio de la vivienda subiendo el precio de ventay permitiendo el cobro de una segunda y ulterior comisión.

La pretensión principal de su suplico es ladeclaración de nulidad por vicio del consentimiento deldocumento suscrito el 17 de julio de 2017. Subsidiariamente alanterior, la declaración de nulidad por abusividad ycontravenir la normativa de consumidores. Y, por último, encaso de no ser estimadas las dos primeras, la declaración decumplimiento de la condición resolutoria, con restitución, enambos supuestos, de la suma de 11.500 euros.

(2).- La contestación

La mercantil demandada se opone a las pretensiones delactor, aclarando que no se dedica exclusivamente a laintermediación en el mercado inmobliario sino también prestaservicios financieros, como su propio nombre indica. El actoracudió interesado en la adquisición de una vivienda y obtenerfinanciación para su compra.

El documento firmado por el demandante fue expresamentedictado por éste a su empleada ^iinWíPr Pues por suparte se prefería la firma de un contrato de arras por laentrega del dinero mientras que el Sr. imp insistió enfirmar lo que pretendía en ese documento.

Entiende que si no estaba de acuerdo con el documentopodía no haberlo firmado y obtenido la devolución del dinero.No se denunció el contenido del documento, que fue

cumpliéndose por ambas partes. Destaca que el plazo de 30 díasfue impuesto por el actor quien, al no conseguir el préstamohipotecario con su entidad ING DIRECT consintió que fuera lademandada la que gestionara la concesión de financiaciónhipotecaria ante las entidades BANCO DE SABADELL y BMN.

Considera que las gestiones fueron exitosas. Al Banco deSabadell se le aportó la documentación económica y fueaprobada inicialmente en el 80% del prepio de la compra máslos gastos, a falta de otra documentación bancaria y tasación,que finalmente no se logró por querer conseguir una mayorfinanciación. En el BMN se firmó la documentación necesaria

para la aprobación del préstamo, autorizando incluso lareclamación de datos del CIRVE y haciéndose una pretasacióndel inmueble que le daba un valor que permitía unafinanciación del 1000% del precio, gastos e impuestos. Elactor retrasaba la entrega de documentación y luego dejó depresentarla.

Por su parte se ha cumplido con las obligaciones, elactor desistió de la firma del préstamo hipotecario yposterior compra de la vivienda, por lo que se procedió aminutar el trabajo efectivamente realizado acompañando lafactura por 6.919 euros mas IVA, cantidades que entiende sonhabituales por entidades tales como el Banco de Sabadell yBMN, asi como por empresas dedicadas a la financiacióninmobiliaria como FINANCIALPAR, S.L.U. Los restantes 3.128'01euros han sido reintegrados al actor, mediante transferenciabancaria.

TERCERO. La nulidad del contrato basada en vicios del

consentimiento: el error como causa invalidante.

Nuestra jurisprudencia es contundente a la hora de exigiruna serie de circunstancias en el caso concreto para abocar enla consecuencia prevista por nuestro ordenamiento jurídico,artículo 1266 del Código Civil, por error como vicio en elconsentimiento.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2000ha declarado que "...Jos requisitos que el art. 1266 y laJurisprudencia (entre otras Sentencias 18 febrero 1994, 14julio 1995, 28 septiembre 1996 y 6 febrero 1998) exigen alrespecto: recaer sobre la cosa que constituye su objeto osobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dadolugar a su celebración, de modo que se revele paladinamente suesencialidad; que no sea imputable a quién lo padece; un nexocausal entre el mismo y la finalidad que se pretendia en el

negocio jurídico concertado, y que sea excusable, en elsentido de que sea inevitable, no habiendo podido ser evitadopor el que lo padeció empleando una diligencia media oregular(Sentencias 14 y 18 febrero 1994, y 11 mayo 1998).Según la doctrina de esta Sala la excusabilidad ha deapreciarse valorando las circunstancias de toda índole queconcurran en el caso, incluso las personales, tanto del que hapadecido el error, como las del otro contratante, pues lafunción básica del requisito es impedir que el ordenamientoproteja a quien ha padecido el error, cuando éste no mereceesa protección por su conducta negligente (SS. 4 enero 1982 y28 septiembre 1996)".

O la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de septiembrede 1996, según la cual "...en cuanto al error como vicio delconsentimiento, dice la Sentencia de esta Sala de 18 abril1978 que «para que el error en el consentimiento invalide elcontrato, conforme a lo dispuesto en el art. 1266 del CódigoCivil es indispensable que recaiga sobre la sustancia de lacosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones dela misma que principalmente hubieran dado lugar a sucelebración -art. 1261.1.° y Sentencias de 16 diciembre 1923 y27 octubre 1964- que derive de hechos desconocidos por elobligado voluntariamente a contratar -Sentencia de 1 julio1915 y 26 diciembre 1944- que no sea imputable a quien lapadece-Sentencias de 21 octubre 1932 y 16 diciembre 1957- yque exista un nexo causal entre el mismo y la finalidad que sepretendía en el negociojuridico concertado -Sentencias de 14junio 1943 y 21 mayo 1963-». De otra parte, como recoge laSentencia de 18 febrero 1994, según nuestra jurisprudenciapara ser invalidante, el error padecidoen la formación delcontrato, además de ser esencial, ha de ser excusable,requisito que el Código no menciona expresamente y que sededuce de los principios de auto responsabilidad y de buenafe, este último consagrado hoy en el art. 7 del Código Civil;es inexcusable el error (Sentencia de 4 enero 1982), cuandopudo ser evitado empleando una diligencia media o regular; deacuerdo con los postulados del principio de la buena fe, ladiligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias detoda índole que concurran en el caso, incluso las personales,y no solo las de quien ha padecido el error, sino también lasdel otro contratante pues la función básica del requisito dela excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja aquien ha padecido el error, cuando éste no merece esaprotección por su conducta negligente, trasladando entonces laprotección a la otra parte contratante, que la merece por laconfianza infundida por la declaración".

En Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002se ha reiterado que los requisitos sine qua non son, y debenser los siguientes: "aj ser esencial porque la cosa carezca dealguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamentede la que de manera primordial y básica motivó la celebracióndel negocio, atendida la finalidad de éste; y b) que no seaimputable al que lo padece y no haya podido ser evitadomediante el empleo, por parte de quien lo ha sufrido, de unadiligencia media o regular teniendo en cuenta la condición delas personas, pues de acuerdo con los postulados de la buenafe el requisito de la excusabilidad tiene por función básicaimpedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido elerror cuando éste no merece esa protección por su conductanegligente ya que en tal caso ha de trasladarse la proteccióna la otra parte contratante, que la merece por la confianzainfundida por la declaración (sentencias de 18 de febrero y 3de marzo de 1994)".

Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 denoviembre de 2004 ha añadido lo siguiente: "dice la sentenciade 24 de enero de 2003 que de acuerdo con la doctrina de estaSala, para que el error invalide el consentimiento, se ha detratar de error excusable, es decir, aquel que no se puedaatribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que elerror inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidadsolicitada por no afectar el consentimiento, asi lo entiendenlas sentencias de 14 y 18 de febrero de 1994, 6 de noviembrede 1996 y 30 de septiembre de 1999, señalándose en lapenúltima de las citadas que «la doctrina y la jurisprudenciaviene reiteradamente exigiendo que el error alegado no seainexcusable, habiéndose pronunciamiento por su inadmisión, sieste recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa y en elcontrato intervino un letrado, o se hubiera podido evitar elerror con una normal diligencia»...".

La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 1982ha recordado que "...el error podido evitar con una normaldiligencia no puede ser invocado por el que alegue haberincurrido en él-SS. de 14 junio 1943, 16 diciembre 1953 y 5marzo 1962-".

Y, por último, la más reciente Sentencia delTribunal Supremo de 21 de noviembre de 2012 (ROJ: STS7843/2012),estudiando un supuesto de Swap, hizo las siguientesconsideraciones acerca del error vicio:

"Way error vicio cuando la voluntad del contratante seforma a partir de una creencia inexacta - sentencias 114/1985,de 18 de febrero, 295/1994, de 29 de marzo, 756/1996, de 28 deseptiembre, 434/1997, de 21 de mayo, 695/2018, de 12 denoviembre, entre muchas Es decir, cuando la representaciónmental que sirve de presupuesto para la realización delcontrato es equivocada o errónea.

Es lógico que un elemental respeto a la palabra dada -"pacta sunt servanda" - imponga la concurrencia de ciertosrequisitos para que el error invalide el contrato y puedaquien lo sufrió quedar desvinculado. Al fin, el contratoconstituye el instrumento jurídico por el que quienes locelebran, en ejercicio de su libertad - autonomía de lavoluntad -, deciden crear una relación jurídica entre ellos ysometerla a una "lex privata" (ley privada) cuyo contenidodeterminan. La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lopactado, impone en esta materia unos criterios razonablementerigurosos - sentencia de 15 de febrero de 1977 -.

I. En primer término, para que quepa hablar de errorvicio es necesario que la representación equivocada merezcaesa consideración. Lo que exige que se muestre, para quienafirma haber errado, como suficientemente segura y no como unamera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertascircunstancias.

II. Dispone el articulo 1266 del Código Civil que, parainvalidar el consentimiento, el error ha de recaer- además desobre la persona, en determinados casos - sobre la sustanciade la cosa que constituye el objeto del contrato o sobreaquellas condiciones de la cosa que principalmente hubierendado motivo a celebrarlo- sentencias de, 4 de enero de 1982,295/1994, de 29 de marzo, entre otras muchas -, esto es, sobreel objeto o materia propia del contrato - articulo 1261,ordinal segundo, del Código Civil -. Además el error ha de seresencial, en el sentido de proyectarse, precisamente, sobreaquellas presuposiciones - respecto de la sustancia,cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato -que hubieran sido la causa principal de su celebración, en elsentido de causa concreta o de motivos incorporados a lacausa.

III. Es cierto que se contrata por razón de determinadaspercepciones o representaciones que cada contratante se hacesobre las circunstancias - pasadas, concurrentes o esperadas -y que es en consideración a ellas que el contrato se lepresenta como merecedor de ser celebrado. Sin embargo, si

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dichos motivos o móviles no pasaron^ en la génesis delcontrato, de meramente individuales, en el sentido de propiosde uno solo de los contratantes, o, dicho con otras palabras,no se objetivaron y elevaron a la categoría de causa concretade aquel, el error sobre ellos resulta irrelevante como vicio

^del cbnsentimi^to? Se entiende que quien contrata soporta unriesgo de que seank^acertadás o no, al consentir, susrepresentaciones sobre las circunstancias en consideración alas cuales hacerlo le habla parecido adecuado a sus intereses.

IV. Como se indicó, las circunstancias erróneamenterepresentadas pueden ser pasadas, presentes o futuras, pero,en todo caso, han de haber sido tomadas en consideración, enlos términos dichos, en el momento de la perfección o génesisde los contratos- sentencias de 8 de enero de 1962, 29 de

^ diciembre de 1978 y 21 de mayo de 1997, entre otras Lodeterminante es que los nuevos acontecimientos producidos conla ejecución del contrato resulten contradictorios con laregla contractual. Si no es asi, se tratará de meros eventosposteriores a la generación de aquellas, explicables por elriesgo que afecta a todo lo humano.

V. Se expuso antes que el error vicio exige que larepr^entación equivocada se muestre razonablemente segura, demodo que difícilmente cabrá admitirlo cuando el funcionamientodel contrato se proyecta sobre un futuro más o menos próximocon un acusado componente de aleatoriedad, ya que laconsiguiente incertidumbre implica la asunción por loscontratantes de un riesgo de pérdida, correlativo a laesperanza de una ganancia.

VI. Por otro lado, el error ha de ser, además derelevante, excusable. La %urispru4enciá''- sentencias de 4 deenero de 1982, 756/1996, de 28 de septiembre, 726/2000, de 17de julio, 315/2009, de 13 de mayo - exige tal cualidad, nomencionada en el artículo'^1266^ porque valórala conducta delignorante o equivocado, negando protección a quien, con elempleo de la diligencia que era exigible en las circunstanciasconcurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y,en la situación de conflicto, protege a la otra partecontratante, confiada en la apariencia que genera todadeclaración negocial seriamente emitida''.

CUARTO. Sustanciación del litigio.

(1).- La parte demandada planteó como cuestióncontrovertida en el acto de la audiencia precia ladeterminación de la naturaleza jurídica del documento 2 de la

demanda, cuya nulidad insta el demandante por vicio delconsentimiento.

Sobre esta cuestión hemos de acudir, no solo alpropio documento, sino también a las manifestaciones de laspartes en el acto de la vista, Sr. HpV y Sra. (éstaúltima representando a Previo a la suscripción dedicho documento, se efectuó por el actor una transferencia ala cuenta designada por la parte demandada el día 14 de julio,por importe de 11.500 euros. Careciendo de otra pruebadocumental sobre los actos anteriores a la firma del documento

2, con la salvedad del extracto de conversación mantenida porambos a través de la aplicación de mensajería WhatsApp(documento 12 de la demanda y el aportado por la demandada enla audiencia previa). En este documento se proporciona por laSra. Vázquez al Sr. Fayos el número de cuenta de FOTMMiiÜpara el ingreso que en esa misma fecha hizo el demandante.

Ambos han sido interrogados sobre las cuestionescontrovertidas, destacando de la intervención de la Sra.

que no se había informado al demandante previamentedel cobro de 300 euros por visitar el inmueble cuyo interéshabía surgido a través de un anuncio en el portalIdealista.com, asi como que en la página web de HMIlilMi nose informa de forma explícita sobre los precios u honorariosque cobran a sus clientes. Esto resulta de especialimportancia de cara a valorar la expedición de la factura dehonorarios por visitas y gestiones con entidaddes, sobre laque luego se dirá.

En cualquier caso, y como bien se ha afirmado por elactor en el acto de la vista, no recibieron tanto él como sumujer, Sra. flHHV información alguna ni fueronadvertidos de los costes de los servicios profesionales quepudiera prestar la demandada por las gestiones de la venta delinmueble de la Calle que habían visto el actor y suesposa. En ningún momento consta que la transferenciaefectuada fuera a modo de provisión de fondos para atenderotros gastos que no fuera la simple y mera reserva de cara aformalizar una futura escritura de compraventa del piso. Dicha"señal", término empleado en el encabezamiento del documento 2de la demanda, no puede tener la consideración jurídica dearras, penitenciales o confirmatorias, ya que no reúne losrequisitos esenciales para tener dicha consideración, pues nose deja constancia del precio convenido.

Por otra parte, la demandada no ha aportadodocumentación contractual alguna, más allá del que se ha

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presentado por el actor con su escrito de demanda. No existehojal de éAcargo profesional, contrato o partes de visita alinmueble. La Sra. IMVHi ha atribuido al Sr. <■■■1 elcontenido del documento, alegando que no se trata deldocumento empleado habitualmente por PMPMRMiVié, pero lademandada no ha aportado a las actuaciones algún ejemplo de loque considera como modelo para comparar los aspectosintroducidos en el caso examinado. Contrariamente, yobservando que el documento 2 de la demanda cuenta con elanagrama de la demandada e incluso al pie del mismo, y enletra minúscula, la correspondiente advertencia en materia deprotección de datos personales.

Recordando lo (dispuesto por el ̂ articulo 1281 del CC,el principio general es el de atender a la literalidad de lascláusulas de los contratos cuando no dejen duda sobre laintención de los contratantes. Intención que, conforme a lodispuesto por el articulo 1282 del CC, se acreditará a travésde los actos coetáneos y posteriores. Por tanto, debedescartarse a todas luces que estemos ante un contrato dearras, ya que incluso en el propio documento se hacereferencia a que la compraventa "surtirá efecto mediantecontrato de Arras y posterior firma ánte NOTARIO".

No parece verosímil la tesis de la demandada, ya quela intención del Sr. no era otra que realizar ,una"reserva" (término empleado en el segundo párrafo deldocumento), sin que ello implicara la suscripción de uncontrato de arras por las consecuencias legales que implica.Ello por un motivo que dejó claro en su demanda, que no eraotro que la limitación de fondos para hacer frente al preciode la vivienda, más los gastos e impuestos, y la necesidad deacudir a la financiación ajena.

(2).-El actor ha acudido a MMlHiiMe movido por elinterés despertado por un anuncio en un portal inmobiliario deuna Vivienda que se encuentra en cartera de la demandada. Noconsta documentado en autos si mediante pacto de exclusividadu hoja de encargo profesional. Pero lo realmente relevante esque el contacto se hace con la demandada en su condición demediador inmobiliario, pese a que en la contestación se hayapretendido incidir en el ámbito de la intermediaciónfinanciera y el propio nombre de la sociedad. En el poder derepresentación procesal, sin embargo, solamente se indica quesu actividad principal es genérica ("intermediarios delcomercio de productos diversos"), y no nos consta debidamentedocumentado en autos cuál es el contenido e información quepuede obtenerse a través de la web figura

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en diversos documentos (el justificante suscrito por el actor,correos electrónicos, etc.)- La propia Sra. admitió enei^í acto de la vista que qn la^ípágina web no aparecen losprecios por sus servicios profesionales y no queda acreditadoque Rubiera informado de forma precisa de su existencia eimporte.

Esta ausencia de información, además, resultacontradictoria con lo manifestado por la demandada en el hechoquinto de su contestación al referirse a los importes de lafactura (documento 3) en comparación con las comisiones deestudio o apertura que aparecen en las web de las entidadesBanco de Sabadell y Banco Mare Nostrum y en la de otra empresadel sector, PMHMMiPPnBVA, de la que se propuso sutestifical mediante respuestas por escrito.

(3).-Se aduce en la audiencia previa por la parteactora, como uno de los hechos controvertidos, que advirtió dela disponibilidad de 19.300 euros ahorrados y que no quiso porello firmar un contrato de arras al no contar con

financiación.

La Sra. fHpWl declaró en el acto del juicio que noera cierto que le advirtiera el Sr. Hipn de la suma concretaque tenia ahorrada o disponible (suma que, por otra parte,resulta verosímil a la vi^a de los saldos de las cuentas delactor y su mujer en la entidad ING, aportados como documento13 de la demanda). Pese a que esta cuestión no pareceexcesivamente relevante, resulta razonable considerar, encontra de lo argumentado, que en el supuesto de haberseconcertado sus servicios profesionales para la gestión definanciación del precio, una de las primeras preguntas quedeberla hacerse es conocer de cuánto dinero dispondrían loscompradores y de cuánto necesitarían financiar.

« $Esta información no se trata de obtener hasta un

tiempo después, por que precisamente el Sr. PupVE hablaconcertado personalmente la tasación de la vivienda (documento4 de la demanda) e, incluso, gestionó con su entidad bancaria,ING DIRECT, la posibilidad de concesión de préstamohipotecario (documento 5 de la demanda). Los correoselectrónicos que se aportan con la demanda, son por un lado,el remitido por el actor el 27 de julio con sus respectivasvidas laborales (documento 11) y un intercambio decomunicaciones a partir del dia 10 de agosto en los que setrata una cita con la oficina del Banco de Sabadell (documento9).

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Esto nos conduce a constatar que estas actuacionesson todas ellas posteriores al ingreso del demandante y lasuscripción del documento 2 de la demanda, sin que previamentese haya suscrito hoja de encargo profesional para la gestiónen su nombre de la financiación del préstamo hipotecario. Y enla que se hata advertido del importe de estos servicios.

(4).-Hemos de concluir, conforme a la doctrinajurisprudencial, que la representación del actor sobre elnegocio jurídico subyacente en el documento 2 de la demanda noiba a ser otro que el previsto por él al realizar latransferencia, según se comprueba en el documento ,3, correoelectrónico remitido el 14 de julio a las 18:58 horas, unareserva sin más sujeta a una condición resolutoria de 30 dias.Plazo dentro del cual se debería obtener financiación para laoperación.

No se trata de un contrato de arras, pues el propiodocumento 2 hace una salvedad en el inciso final del párrafoprimero, donde fija la eficacia de la compraventa a la firmade un contrato de arras y firma posterior ante notario.

En el documento se añade que en caso de no encontrar'Una "soluci'Óh hipotecaria"'se devolverla la cantidad al Sr.wpw. lógicamente,' tlicha solución no puede ser' cualquiera,sino aquella que lleve a buen fin la operación y se ajuste ala disponibilidad y necesidades del comprador.

Esto hós ^leva a valorar el contenido de lasrespuestas escritas recabadas de la mercantil MIMWnMMfSLU, donde se precisa que no cobra por estudio de la operaciónhipotecaria, sino a éxito o buen fin, en una cuantía quepreviamente conoce el cliente y que oscila entre el 1-5%, conun mínimo de 4.500 euros, que suelen beneficiarse con undescuento que lo reduce a 2.500 euros. Se explica que notrabajan sin previamente haber suscrito hoja de encargoprofesional, asi como explicado al cliente el trabajo que vana desarrollar, por lo que sus servicios facturados sonexclusivamente los encargados por el cliente. Y es contundentea la hora de manifestar que no se aceptan provisiones defondos, sino que sus honorarios se perciben una vez culminadala operación.

Es decir, la demandada actúa en un sentidocompletamente diferente a la mercantil raiMMMIMHl SLU, puesno acredita haber informado al actor del coste de las

gestiones que fuera a realizar en su nombre ante las entidadesfinancieras y en el documento 2 se llega a establecer una

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cláusula al pie del mismo que no viene sino a dejar sincontenido lo expuesto con anterioridad. Pues en el caso de nohaber encontrado una financiación adecuada a las

circunstancias del actor y su esposa, la devolución de la sumaentregada en concepto de "reserva" -que no de provisión defondos para otros fines- pasa a considerarse como "parte delpago de los honorarios por los servicios prestados" en elsupuesto de renuncia del comprador a la firma del contrato decompraventa.

Como bien dice el articulo 1288 del 00, lainterpretación de las cláusulas oscuras no debe favorecer a laparte que la hubiese ocasionado que, en este caso, resulta serla demandada. Por tanto, y pese a que concurriera lafinalización del tiempo estipulado para proceder a sudevolución, la demandada deja unilateralmente sin efecto estaprevisión al manifestar que no se devolveria cantidad algunapor considerar que es parte del pago de los honorarios por losservicios prestados. Incluso puede llegar a pensarse que lasuma entregada, 11.500 euros, es insuficiente para alcanzaresa cifra.

(5). -Los testimonios de los empleados de lasentidades bancarias, Sr. «aiiiinNIHPHHnMt y Sra. MHBMIRflMM (Banco de Sabadell) y Sr. IMWnipMMb, unidps a loscorreos electrónicos aportados como documentos 6 y 9 de lademanda, asi como la conversación via WhatsApp (documento 12)acreditan la realización de gestiones tanto por la Sra.Vázquez como por el propio Sr. IWpnv en las que se aportadocumentación económica y se abordan cuestiones tales como eltipo -fijo o variable- y el porcentaje a financiar.

Sin embargo, ninguna prueba se ha aportado acerca dela aprobación en firme por cualquiera de las entidades de lafinanciación en términos que resulten viables. La demandada,como se ha dicho antes, no acredita haber efectuado un estudioeconómico del actor y su esposa, del importe a financiar y lasposibles soluciones admisibles. Elementos que necesariamentedeben ser el punto de partida de cualquier negociación con lasentidades bancarias, a las cuales remite al Sr. Payos paraentrevistarse y facilitar, en gran medida, la información ydocumentación, cuando de todas estas actuaciones debia ser lapropia demandada las que las hiciera en calidad deintermediaria financiera.

(6).-Ninguna representación se hizo el Sr. Payosacerca de estar contratando, mediante precio, los servicios deintermediación financiera de la demandada con la suscripción

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del documento 2 de la demanda. Viéndose impulsado a firmarlopara tener un justificante del ingreso de una cantidadsignificativa de dinero, pues el fin que preside su actuaciónes, no solo garantizarse una posición privilegiada de cara apoder formalizar una futura compra del inmueble (eso si, conuna duración temporal muy breve de 30 dias), sino tener undocumento que pudiera asegurar su devolución.

Se estima, por tanto, que incurrió en un vicio delconsentimiento que implica la nulidad del documento. Auncuando las pretensiones formuladas de manera subsidiaria, porsus propios argumentos, incluso nos llevarían a su integraestimación.

No resulta en modo alguno justificada la retenciónde esta suma por parte de la demandada, ya que una vezcumplido el plazo de 30 días sin haber obtenido financiaciónno se devolvió pese a los requerimientos efectuados de maneraextrajudicial (documentos 14 y 15 de la demanda).

Nula importancia debe tener el hecho que, segúnconsta en el documento 6 de la demanda, el actor remitiera ala Letrada que lo asiste en este litigio una documentación dela entidad BMN (correo electrónico de 7 de agosto), pues hemosde tener presente que no se ha demostrado que estuvieraasesorado por ella con anterioridad a la firma del documento 2de la demanda. Tampoco se ha llegado a preguntar si tuvoconocimiento del mismo y le diera visto bueno al actor. Sedebe concluir que la contratación de sus serviciosprofesionales tuvo lugar a resultas de la firma del documento2 y de la difícil comprensión de su contenido. Motivo por elque el día 9 de agosto la Letrada remite el burofax aportadocomo documento 15 de la demanda que, pese a no constarrecepción por destinatario, es una cuestión que no se ha

Qtt discutido eg la audiencia previa.^ u# > -.i J

Por último, la emisión de la factura y devolución departe del dinero, concretamente 3.128'01 euros mediantetran%ferenci%, el 6 de octubre de ̂ 017^. ̂ iene jSH„orig^ en unacomunicación efectuada por el actor a la Sra. Vázquez mediantecorreo electrónico del 3 de octubre (aportado por la propiademandada en su contestación, documento 4) en la que informade la interposición de la demanda. La cual consta haber sidonotificada y emplazada el día 5 de octubre, tras dejarse avisopor el SCNE el día 4 de octubre. Por lo que debe vpilorarse suescasa intención de devolver cantidad alguna hasta el mismomomento de conocer que efectivamente había sido demandada porel Sr. Payos, procediendo desde ese instante a confeccionar la

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factura aportada como documento 3 de su contestación y arestituir parte de la suma que le fue transferida.

QUINTO. Sobre las consecuencias procedimentales.

La demanda ha de ser estimada, declarando la nulidad deldocumento suscrito el 17 de julio de 2017, con el efectoprevisto por el artículo 1303 del Código Civil, esto es, larestitución a la parte actora, de la suma de ll.500euros,devengando esta cantidad los intereses legales previstos porlos artículos 1100 y 1108 del Código Civil desde la fecha dela transferencia y que serán a partir de la presente sentencialos del artículo 576 de la LEC en el caso de ser instada la

ejecución de la misma por no haberse efectuado su pagovoluntario o consignación.

A los efectos del cálculo de intereses, deberá tenerse encuenta la restitución parcial de 3.128'01 euros ordenadamediante transferencia bancaria de 6 de octubre de 2017, porlo que desde esa fecha los intereses deberán ser calculadospor el resto pendiente.

SEXTO. Sobre las costas del proceso.

Con arreglo al articulo 394.1 de la Ley de EnjuiciamientoCivil, al ser estimada la demanda, se imponen las costas a lademandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de legal ypertinente aplicación,

FALLO

ESTIMO la demanda interpuesta porfrente a la mercantil ilMMMiVAI* SERVICIOS

INMOBILIARIOS, S.L.,yen consecuencia, DECLARO LA NULIDAD deldocumento^^^e^fecha 17 de julio de 2017suscrita por JOSÉINMOBILIARIOS, S.L.,quedando sin efecto en todos sus extremosdebiendo la demandada reintegrar a la parte actora la suma deonce mil quinientos euros ( ll.500euros), más los intereseslegales en la forma descrita por el fundamento jurídico quintode la presente resolución, que se da por reproducido.

Se imponen las costas a la parte demandada.

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factura aportada como documento 3 de su contestación y arestituir parte de la suma que le fue transferida.

QUINTO. Sobre las consecuencias procedimentales.

La demanda ha de ser estimada, declarando la nulidad deldocumento suscrito el 17 de julio de 2017, con el efectoprevisto por el articulo 1303 del Código Civil, esto es, larestitución a la parte actora, de la suma de ll.BOOeuros,devengando esta cantidad los intereses legales previstos porlos artículos 1100 y 1108 del Código Civil desde la fecha dela transferencia y que serán a partir de la presente sentencialos del articulo 576 de la LEC en el caso de ser instada laejecución de la misma por no haberse efectuado su pagovoluntario o consignación.

A los efectos del cálculo de intereses, deberá tenerse encuenta la restitución parcial de 3.128'01 euros ordenadamediante transferencia bancaria de 6 de octubre de 2017, porlo que desde esa fecha los intereses deberán ser calculadospor el resto pendiente.

SEXTO. Sobre las costas del proceso.

Con arreglo al articulo 394.1 de la Ley de EnjuiciamientoCivil, al ser estimada la demanda, se imponen las costas a lademandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de legal ypertinente aplicación.

La presente resolución no es firme y contra la mismacabe interponer recurso de apelación ante la Iltma. AudienciaProvincial de Alicante en el plazo de veinte dias desde sunotificación, de conformidad con lo previsto por los artículos455 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Llévese el original al Libro de sentencias, dejando enlos autos testimonio de la presente resolución.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando yfirmo

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