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Poder Judicial de la Nación
JUZGADO CIVIL 90
Expte. N° 39.351/2015, “Tattersall de Palermo S.A. c/ Bistró
S.A. y otro s/ Desalojo por Vencimiento de Contrato - Sumarísimo”
Buenos Aires, febrero 28 de 2018.-
Y VISTOS:
Estos autos caratulados: “Tattersall de Palermo S.A.
c/ Bistró S.A. y otro s/ Desalojo por Vencimiento de Contrato
Sumarísimo”, expediente nro. 39.351/2015, en trámite por ante la
Secretaría Actuaria de este Tribunal de mi subrogancia, para dictar
sentencia definitiva, de los que
RESULTA:
a) A fs. 118/133 y el escrito ampliatorio de fs. 190/193,
comparece a través de su representante legal Tattersall de Palermo
S.A., quien inicia demanda de desalojo por vencimiento de contrato
contra Bistró S.A. y/o contra tenedores precarios, intrusos o cualquier
otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible respecto del área de
boxes o área de boxes de tránsito o sector de estacionamiento del
restaurant “Kansas”, con ingreso por la Avda. del Libertador 4625 de
esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires.-
Formula una serie de descripciones en torno a la
situación jurídica del predio con frente a la Avda. del Libertador 4595
de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuyos derechos fueron
adquiridos, según sostiene, por Tattersall de Palermo S.A.. Aduce que
ello obedeció al estado de abandono de amplios sectores que
componen, en los años 90 del Siglo pasado, el Poder Ejecutivo
Nacional ordenó que se realizaran las contrataciones necesarias a fin
de recuperar y poner en valor dichos espacios públicos. Expresa que
Lotería Nacional Sociedad del Estado, en tanto propietaria del predio,
el 28 de marzo de 1994 celebró un contrato de locación con la
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Asociación Argentina de Fomento Equino sobre los sectores
conocidos como Tattersall y el Museo de Hipología. Uno de los
objetivos por entonces perseguidos era poner nuevamente el
funcionamiento el Tattersall como sede tradicional de remates de
equinos de pura sangre y que luego de contratar, sin éxito, a varias
empresas para la ejecución de las obras de construcción necesarias
para la recuperación del predio, la mentada Asociación Argentina de
Fomento Equino convocó en 1997 a Jorge Héctor Bernstein,
proponiéndole que se hiciera cargo de la recuperación integral del
predio, que implicaba la realización de millonarias obras de
reconstrucción, la expulsión de intrusos y la celebración de acuerdos
extrajudiciales para poner fin a los pleitos existentes, punto en el cual,
según afirma, como contraprestación, la Asociación Argentina de
Fomento Equino le otorgó al arquitecto Bernstein el uso y goce de la
locación para toda explotación complementaria. De ese modo, dice, el
18 de diciembre de 1997, el arquitecto Bernstein tomó a su cargo las
obras en cuestión a través de la Fundación Equus Fidei, tras lo cual, el
4 de marzo de 1999, la Fundación Equus Fidei transmitió los derechos
de explotación a Tattersall de Palermo S.A., lo cual fue aprobado por
Lotería Nacional Sociedad del Estado en la reunión número
doscientos veintitrés del día 11 de marzo de 1999, expresando que así
fue como la mentada firma se encargó de devolverle al predio el
esplendor de antaño y transformarlo en el prestigioso lugar que hoy
conocemos y forma parte del patrimonio del Estado Nacional, todo
ello a través de la inversión de una suma superior a los ocho millones
de dólares estadounidenses (U$S 8.000.000.-), la cual fue reconocida
en peritajes oficiales en diversos expedientes judiciales. Manifiesta
que el destino original del área de boxes. Indica que el destino original
de dicha área fue la instalación de la carpa del Circo Sarrasani, de
larga trayectoria y doble “ciudadanía” germano-argentina, para lo cual
el arquitecto Bernstein compró los derechos para usar elnombre del
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circo a la señora Trude Stosch-Sarrasani y fundó la sociedad Sarrasani
Circus International S.A., registrando las marcas respectivas, todo lo
cual fue declarado de interés nacional por la Secretaría General de la
Presidencia de la Nación el 9 de diciembre de 1999 (Resolución N°
1422/1999), lo cual fue declarado de interés cultural por la Secretaría
de Cultura de la Nación el mismo día, a través de la Resolución N°
4373/1999. Alega que el derecho de uso exclusivo del área de boxes
objeto del presente pleito nació por el contrato firmado el día 21 de
septiembre de 1999 entre Tattersall de Palermo S.A. e Hipódromo
Argentino de Palermo S.A., área que originariamente se utilizaba para
alojar equinos no estabulados en el stud del Hipódromo. En función
del contrato de marras, Tattersall de Palermo S.A. construyó más de
ciento cincuenta boxes nuevos, un garaje para gateras, una nueva
Escuela de Herrería y la reparación de los techos de la Villa Hípica en
el sector Bon Vin. Transcribe parcialmente el contrato respectivo, a
través del cual Hipódromo Argentino de Palermo S.A. se
comprometió a entregar el uso del área de boxes Tattersall de
Palermo S.A., lo que se encontraba subordinado a la aceptación por
parte de Lotería nacional Sociedad del Estado de todas las cláusulas
del referido contrato, cosa que ocurrió el primero de diciembre de
1999 por medio de la Providencia N° 5743. En concreto, el área de
boxes fue entregada a Tattersall de Palermo S.A. el día 28 de febrero
de 2000, labrándose el acta correspondiente, todo cual concedió
amplias facultades a Tattersall de Palermo S.A. para utilizar el área de
la forma que considerase más conveniente, sin necesidad de requerir
para ello la conformidad de la prestadora (Hipódromo Argentino de
Palermo S.A.), siempre y cuando no alterase el normal y habitual
funcionamiento del Hipódromo, pudiendo realizar en dicho espacio
cualesquiera de las obras que estime necesaria para su mejor
utilización, incluso excavaciones, construcciones y demoliciones.
Destaca que Tattersall de Palermo S.A. tiene derecho a usar el área de
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boxes mientras dure la concesión, que se extiende hasta el año 2032,
motivo por el cual concluye que Tatersall de Palermo S.A. tiene
derechos sobre el predio de Avda. del Libertador 4595 en virtud del
contrato formado con la Asociación Argentina de Fomento Equino, a
la par que también los tiene sobre el área de boxes, en función del
contrato firmado con Hipódromo Argentino de Palermo S.A.. Así las
cosas, el 24 de junio de 2000, suscribió con Bistró S.A. un contrato
denominado “cesión parcial de derecho y sublocación”, a partir del
cual ésta última desarrolló el emprendimiento gastronómico conocido
como “Kansas”, identificándose el espacio físico dentro del inmueble
para el cumplimiento del objeto pactado, cediendo en sublocación los
espacios “A” y “B” del plano que adjunta, instrumento jurídico a
través del cual Tattersall de Palermo S.A. le entregó a Bistró S.A. el
área de boxes en tránsito, perfectamente identificada y delimitada,
lugar en el cual la demandada emplazó el estacionamiento de su
explotación gastronómica. Establecido, según sus dichos, ese contexto
singular, expone que, a raíz del cúmulo de controversias suscitado en
torno a los sectores del Hipódromo Argentino de Palermo conocidos
como Tattersall y Museo de Hipología (el cual fue demolido por
Bistró S.A. para la construcción e Kansas, la Asociación Argentina de
Fomento Equino, Lotería Nacional Sociedad del Estado, Tattersal de
Palermo S.A. y Bistró S.A. celebraron un acuerdo de mediación el día
15 de mayo de 2003 en los autos caratulados: “Asociación Argentina
de Fomento Equino c/ Lotería Nacional Sociedad del Estado s/
Cumplimiento de Contrato - Daños y Perjuicios” asignado al Juzgado
del Fuero Nro. 34. Y si bien en dicho acuerdo se puso fin por un
tiempo a los diversos litigios que involucraban a las partes, solo alude
al acuerdo concertado entre Tattersall de Palermo S.A. y Bistró S.A.
respecto del uso del área de boxes, aunque señala que en el citado
acuerdo de mediación, la Asociación Argentina de Fomento Equino
convino con Lotería Nacional Sociedad del Estado que el plazo de
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locación sería de diez años, razón por la cual sostiene que ésta finalizó
el día 15 de mayo de 2013, tal como lo explicita la cláusula tercera de
dicho sinalagma, a la par que, de manera concomitante, la Asociación
Argentina de Fomento Equino contrató la sublocación con Bistró S.A.
sobre el predio donde otrora funcionaba el museo de Hipología por un
mismo plazo, de todo lo cual colige que inexorablemente desde el 15
de mayo de 2013 Bistro S.A. se encuentra obligada a restituir el área
de boxes a Tattersall de Palermo S.A. en virtud del vencimiento de los
plazos acordados en el mentado acuerdo de mediación, fecha a partir
de la cual considera que Bistró S.A. se encuentra detentando el predio
de manera ilegítima, puesto que el plazo se encuentra vencido, ya que
el contrato no fue prorrogado. Explicita que hubo negociaciones
dirigidas a la prórroga del contrato, las cuales concluyeron en la
presentación de un proyecto de acuerdo conciliatorio en los autos ya
mencionados, que se hallaba supeditado a dos condiciones
suspensivas: 1) su aprobación por parte del directorio de Lotería
Nacional Sociedad del Estado y 2) su homologación por parte del
Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 34. Empero, por
un lado, Lotería Nacional Sociedad del Estado fulminó el acuerdo,
constituyendo, entonces, letra muerta el proyecto en cuestión, a la par
que el Juzgado de trámite convocó para el once de junio de 2015 a la
audiencia prevista por el artículo 360 del Código Procesal o, lo que es
lo mismo, lejos estuvo de homologar dicho acuerdo, el cual, por lo
tanto, no tiene idoneidad para prorrogar el contrato de locación entre
ésta y la Asociación Argentina de Fomento Equino, encontrándose
Bistró S.A. obligada a restituir el área de boxes a la aquí accionante,
cuya detentación ilegítima le causa cuantiosas pérdidas económicas a
Tattersall de Palermo S.A., quien intimó a la restitución el día 29 de
agosto de 2014, pero que, sorpresivamente, el 5 de septiembre de
2014 (rectius), Bistró S.A. respondió tal comunicación en términos
temerarios, deteniéndose en los términos del intercambio postal que
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mantuvieran. En ese marco, el 10 de septiembre de 2014 la Escribana
Alonso constató que en el área de boxes funciona una playa de
estacionamiento del restaurant Kansas, llevándose a cabo ese mismo
día una exposición bajo el número 3285/2014 ante la Comisaría N° 31
de la Policía Federal. Aduce que la imposibilidad de disponer del área
de boxes le causa pérdidas inconmensurables, destacando a modo de
ejemplo que el Circo Sarrasani exhibió en la segunda mitad del año
2013 un espectáculo llamado “Graf Story”, pero, al no contar con el
espacio físico del área de Boxes, Tattersall de Palermo S.A. tuvo que
montarlo en su salón principal, para lo cual tuvo que resignar su uso
durante varios meses, con un claro perjuicio económico, sin que sea
posible disponer del montaje del espectáculo al momento de
promoción de la demanda al no contar con el espacio físico
correspondiente. Discurre en torno a la legitimación, tanto activa
como pasiva y hace foco sobre la causal invocada, esto es, el
vencimiento del plazo contractual. A su vez, introduce el contenido
del acuerdo transaccional celebrado el primero de julio de 2014 en el
expediente n° 98.784/2006, caratulado: “Lotería Nacional Sociedad
del Estado c/ Asociación Argentina de Fomento Equino y otros s/
Desalojo”, en trámite por ante el Juzgado Nacional de Primera
Instancia en lo Civil N° 34, Bistró S.A. se encuentra obligada a la
restitución del área de boxes el día 15 de mayo del año en curso, no
obstante todo lo cual la accionada ha rechazado de manera enfática su
obligación de restituir el inmueble, por lo que reclama la condena de
futuro. Se extiende en consideraciones en torno al acuerdo originario,
de plazo largamente vencido, y al actual, de plazo pendiente.-
Funda en derecho, ofrece pruebas, formula reserva en
los términos del artículo 14 de la ley 48 y postula que, al sentenciar, se
admita la pretensión, con costas.-
b) A fs. 273/293, por medio de apoderado, comparece
Bistró S.A. y contesta la demanda.-
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Niega minuciosamente la totalidad de la plataforma
fáctica invocada por su contraria en la presentación liminar,
temperamento que hace extensivo a la documentación aneja. A la hora
de dar su versión de los sucesos, expresa ser una sociedad comercial
que desarrolla su actividad en el rubro gastronómico, propietaria del
restaurante que, desde julio de 1999, opera en la localidad de
Acassuso, Partido de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, bajo el
nombre “Kansas”, sosteniendo desde el año 2000 un proyecto de
expansión, por lo que emprendió la búsqueda de un lugar en el que
realizar una explotación comercial análoga, contexto en el cual tomó
contacto con Jorge H. Bernstein quien se presentó como titular del
derecho de explotación de un predio ubicado en el Hipódromo
Argentino (Hipología), ofreciéndole la instalación en dicho espacio de
un restaurante similar al que ya funcionaba en Acassuso. En ese iter,
el 24 de julio de 2000, suscribió con Tattersall de Palermo S.A.,
representada por el susodicho, un contrato de sublocación por el
sector de marras, a los fines de construir una nueva sucursal del
mentado restaurante, para lo cual su contraria le hizo entrega de esa
parte de los planos y autorizaciones que permitían la demolición de lo
construido y un permiso para realizar la obra, todo ello debidamente
autorizado por los funcionarios responsables de Lotería Nacional
Empresa del Estado, pactándose asimismo un valor llave de un millón
doscientos cincuenta mil dólares estadounidenses ((U$S 1.250.000.-).
Manifiesta que, una vez iniciadas las obras y cancelado el noventa por
ciento (90%) del derecho de ingreso, el 15 de febrero de 2001, la
Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro del Gobierno
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dispuso la clausura de las
obras del restaurante, lo que se hizo efectivo el día 14 de marzo de ese
mismo año con el auxilio de la fuerza pública, a raíz de una
notificación notarial realizada por Tattersall, las nuevas autoridades de
Lotería Nacional Sociedad del Estado, habrían tomado conocimiento
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de la existencia de las notas suscriptas por un anterior presidente que,
supuestamente, habrían sido enviadas sin la intervención del
directorio de dicha sociedad del Estado, sin la intervención de la
Secretaría General y sin el dictamen de asuntos jurídicos del
organismo, las cuales fueron suscriptas por el Presidente, entregadas a
Bernstein y luego comunicadas a Bistró S.A. Aduce que fue por tal
motivo que, durante todo el año 2001, se mantuvo la clausura del
inmueble. Tattersall de Palermo S.A., conocedor de su
incumplimiento, intentó crear un incumplimiento por parte de Bistró
S.A., con el objeto de resolver el contrato, a la par que Lotería
Nacional Sociedad del Estado negaba cualquier vinculación con
Bistró S.A. y con Tattersall de Palermo S.A., faltando así
ostensiblemente a la verdad. En esa secuencia de sucesos se encontró
con el siguiente panorama: Bistró S.A. y Tattersall de Palermo S.A.
habían rescindido el contrato que los unía, imputándose
recíprocamente la culpabilidad, todo ello mientras las obras en el
inmueble registraban un importante grado de avance, mientras que
Lotería había rescindido el contrato de locación contra la Asociación
Argentina de Fomento Equino, Bistró S.A. y Tattersall de Palermo
S.A., por las causales de falta de pago de alquileres, cambio de
destino del bien locado y realización de obras sin autorización, a la
par que la Asociación Argentina de Fomento Equino había promovido
demanda de daños y perjuicios y cumplimiento de contrato contra
Lotería Nacional Sociedad del Estado. Arribada a ese punto, inició
una querella criminal por el delito de estafa contra Jorge H. Bernstein
y los representantes de Lotería Nacional Sociedad del Estado, en la
que el presidente de Tattersall de Palermo había sido procesado y se
encontraba cerca de una condena penal, al mismo tiempo que
promovió el juicio de daños y perjuicios contra los nombrados por
“(…) equivalente a millones de dólares (…)”. En ese contexto,
expresa que la Asociación Argentina de Fomento Equino promovió un
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proceso de mediación con el fin de finiquitar todos esos conflictos, lo
que arrojó resultado positivo, arribándose a un acuerdo el día 15 de
mayo de 2003, por medio del cual se obligaron a desistir de la acción
y del derecho de todos los pleitos existentes entre las partes (lo que
implicó que Bistró S.A. desistiera del juicio de daños y perjuicios en
el cual reclamaba una importante suma de dinero y de la querella
penal en la cual estaban procesados el Presidente de Lotería Nacional
Sociedad del Estado y el arquitecto Bernstein; dejar sin efecto la
rescisión del contrato de locación suscripto entre la Asociación
Argentina de Fomento Equino y Lotería Nacional Sociedad del
Estado, modificándolo en cuanto al plazo de duración y el precio del
alquiler y, por último, suscribir con la Asociación Argentina de
Fomento Equino nuevos contratos de sublocación con Bistró S.A. y
explotación y concesión comercial con Tattersall de Palermo S.A. , en
ambos casos con el mismo plazo y condiciones de ajuste de precio,
previamente establecidos para el contrato de locación entre la
Asociación Argentina de Fomento Equino y Lotería Nacional
Sociedad del Estado, todo ello en los siguientes términos: un plazo de
diez años, con opción a cinco años más a favor del locatario y, en
compensación de los daños y perjuicios ocasionados por el arquitecto
Bernstein, el espacio del estacionamiento seria de uso exclusivo de
Bistró Sociedad Anónima serían de su uso exclusivo en los términos
allí pactados, libres de todo pago solo durante el plazo de duración de
la sublocación con la Asociación Argentina de Fomento Equino y su
eventual prórroga por un período no mayor de quince años. Por su
parte, tras la firma del acuerdo de mediación, Bistró S.A. suscribió
con la Asociación Argentina de Fomento Equino un contrato de
sublocación, cuya cláusula tercera estableció el ya referido plazo de
duración de diez años, con una opción a favor de Bistró S.A. de ser
prorrogado, de la cual asevera haber hecho uso, cursando la
comunicación fehaciente respectiva. Tocante al conflicto con Lotería
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Nacional Sociedad del Estado y a la postura de las partes, explicita
que éste fue iniciado por la primera a dos años de firmado el acuerdo
de mediación, puesto que la entidad, luego de hacer una interpretación
errada de la cláusula tercera de dicho acuerdo, decidió en forma
unilateral aumentar el canon locativo en un seiscientos por ciento (600
%), posicionamiento que fue resistido en forma coherente por los
restantes partícipes, esto es, Bistró S.A., Tattersall de Palermo S.A. y
la Asociación Argentina de Fomento Equino, sosteniendo a tal fin que
Lotería Nacional Sociedad del Estado no estaba facultada para
aumentar de manera unilateral el precio del canon locativo. Así las
cosas y sin perjuicio de tales planteos defensivos en el marco del
mentado pleito de desalojo, vieron sin sorprenderse que, al mismo
tiempo que Tattersall de Palermo S.A. decía ante el Titular del
Juzgado del Fuero N° 34 que el contrato de sublocación no estaba
resuelto y había sido prorrogado, se presentaba ante este Tribunal
señalando que, como el contrato de sublocación había fenecido,
correspondía desalojar a Bistró S.A. del bien objeto de autos
(achacándole asimismo haber introducido la cuestión relativa al Circo
Sarrasani, que en quince años nunca estuvo en Palermo ni abrió sus
puertas en la Argentina, llegando a concluir que la postura de Bistró
S.A. atentaba contra el patrimonio Cultural de la Nación. Asevera que
todo lo que ocurrió es que en el año 2013 Buenos Aires fue uno de los
puntos de una gira mundial de dicho circo (Graf Story), que se
presentó en el Tattersall, al igual que muchas personas lo ocupan para
celebrar su matrimonio, a lo que suma lo que sindica como un
tergiversado relato de los hechos, carente, según sostiene, de toda
seriedad en torno a los términos y condiciones de los acuerdos
suscriptos por las partes. Pasa a referirse al acuerdo con Lotería
Nacional Sociedad del Estado, al que se arribara en julio de 2015,
respecto del cual expone que, luego de un arduo trabajo y, a pesar de
todo lo que entorpeció la actitud de Tattersall, locador (Lotería
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Nacional Sociedad del Estado), locatario (Asociación Argentina de
Fomento Equino, sublocatario (la accionada Bistró S.A.) y
concesionario (la razón social actora, Tattersall de Palermo S.A.)
arribaron a un acuerdo transaccional mediante el cual se puso fin a un
conflicto de diez años desarrollado en cuatro pleitos judiciales. En
dicho acuerdo, las partes prorrogaron los plazos contractuales,
desistieron de los pleitos existentes y fijaron un nuevo canon locativo
por los próximos cinco años. Alude al proceso negocial que se
desarrolló en la audiencia celebrada el día 1° de julio de 2015 en la
sede del Juzgado del Fuero N° 34, puesto que las partes, además de la
homologación del acuerdo, se comprometieron a que Lotería Nacional
Sociedad del Estado (propietaria de todo el Hipódromo) resolvería la
delimitación del área antes denominada “boxes de tránsito”, ya que
esta era una cuestión controvertida. Dice que el acuerdo, finalmente,
se homologó el día 13 de julio de 2015, pero que el expediente aún no
fue archivado, toda vez que resta que Tattersall de Palermo S.A. abone
los honorarios a sus anteriores letrados. En ese contexto, entonces,
indica que la accionante promovió la demanda bajo examen el día 24
de junio de 2015, lapso en el cual estaba reconociendo en el acuerdo
de marras que Bistró S.A. estaba ocupando en forma legítima el área
de boxes, de suerte tal de, en apenas una semana, las pérdidas
invocadas ya no eran tales. Entiende que las presuntas pérdidas
invocadas por Tattersall de Palermo S.A. con motivo de cumplir un
contrato obedecen, en todo caso, a una mala administración ajena al
thema decidendum, que la mitad de la obra pretendidamente valuada
en ocho millones de dólares estadounidenses (U$S 8.000.000.-) fue
emprendida por Bistró S.A., quien, para colmo de males, le entregó un
millón de unidades de esa moneda (U$S 1.000.000.-) por una
concesión fraudulenta. Muy por el contrario, quien realmente hizo una
inversión fue la accionada y no la actora, que solo hizo una simple
remodelación. Adjunta una nota periodística de acuerdo a la cual en el
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área de boxes debería realizarse una pista ecuestre que muy poco tiene
que ver con el circo Sarrasani, que hace años que no abre sus puertas
como tal, punto en el cual entiende insostenible que, quince años
después, la razón social actora continúe sosteniendo como argumento
supuestamente válido que su intención era instalar un circo, al mismo
tiempo que ofrecía el predio para una explotación gastronómica. En
ese marco, entonces, arguye que fue su parte quien realmente hizo una
inversión millonaria, remodelando todo el sector, el cual explota
actualmente, dando trabajo a ciento cincuenta familias, sin haber
acudido a conductas contradictorias del tenor de las descriptas. Tras
todo ello, opone una defensa de falta de personería, con un
fundamento de índole formal vinculado a la facultad postulatoria de
un apoderado que no reviste condición letrada en los términos de la
ley 10.996, planteo que, a posteriori, fue diferida para la oportunidad
de este pronunciamiento en orden a las limitaciones procesales de
trámite impreso al pleito. Así las cosas, introduce las cuestiones
sustanciales a cuya luz entiende que la demanda planteada no puede
prosperar. Se introduce de lleno a tal fin en la naturaleza de la
condena de futuro, contexto en el cual sostiene que su contraria parte
de un error de interpretación del plazo otorgado o, lo que es lo mismo,
pretende obtener un desalojo en una fecha anterior a la pactada.
También se retrotrae al acuerdo previo, suscripto en el año 2003,
discurriendo en torno a su condición suspensiva, a la par que, por
último, dice que se persigue una condena de futuro con relación a un
bien cuya determinación física se encuentra sujeta a un proceso
administrativo de revisión que promoviera su propietario, en el cual,
además, Tattersall de Palermo S.A. se comprometió a participar. Al
respecto, formula una serie de apreciaciones acerca de la
determinación del plazo pendiente, puesto que no coincide con su
contraria acerca de que el vínculo que une a las partes de este pleito
con los demás co-contratantes finiquite el día 15 de mayo de 2018,
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dado que considera que las reglas son otras. En efecto, afirma que la
cláusula tercera del contrato de sublocación las partes acordaron que
el plazo de duración de tal vínculo será de diez años a contar desde el
quince de mayo de dos mil tres, con una opción a favor del
sublocatario a ser prorrogado por cinco años más, esto es, con
vencimiento el día quince de mayo del año en curso. Empero, en el
acuerdo transaccional arribado durante el mes de julio de 2015, se
estableció que “(…) el locatario manifiesta expresamente que
comunicó en tiempo y forma a Lotería Nacional Sociedad del Estado
su voluntad de hacer uso de la prórroga contemplada en el contrato de
locación y en el acuerdo de mediación del 15 de mayo de 2003 y el
locador, al sólo efecto conciliatorio y transaccional, acepta la misma
por un plazo de cinco años a partir del día en que se homologue
judicialmente el presente (…)”, de donde, al haberse homologado el
acuerdo el día 13 de julio de 2015, forzoso resulta concluir, de
acuerdo a su modo de ver, que el contrato concluye el día 12 de julio
de 2020. Sobre la base de dicha conclusión, pasa al análisis de la
cláusula sexta del convenio del año 2003, de acuerdo a la cual Bistró
S.A. podrá utilizar el estacionamiento y determinados espacios en
forma exclusiva durante el plazo de duración de la sublocación con
Asociación Argentina de Fomento Equino y su eventual prórroga por
un período no mayor de quince años, pero especifica que las partes a
través del acuerdo aludido precedentemente, habrían fijado en los
hechos una prórroga de siete años, cosa que ocurrió de común acuerdo
en el marco de su autonomía de la voluntad y libertad contractual.
Con relación a este punto, dice que, entonces, el contrato originario
tenía un plazo doble, el original pactado, y la eventual prórroga que
no podría ser mayor de quince años, de lo cual concluye que, sin más,
hasta 2028 podría prorrogarse la sublocación con derecho de Bistró
S.A. a ocupar el predio en forma exclusiva. En apoyatura de lo
expuesto afirma que si las partes hubieran querido un límite de
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quince años de ocupación como máximo, lo deberían haber
convenido, agregando el vocablo “total”, lo que habría despejado toda
duda sobre tal cuestión, lo que lejos estuvo de ser un olvido o
distracción, en orden a la índole de las personas jurídicas
involucradas. A ello agrega que el pacto de marras se hizo a cambio
de que Bistró S.A. desista de un juicio millonario y de una causa penal
en la que Bernstein estaba procesado y cerca del juicio oral, por lo que
la extensión de la cesión del uso por un plazo extenso es claramente
justificable, “(…) es más, hasta podríamos decir que fue barato para el
actor (…)”. A continuación dice que los dichos vertidos en el acta
judicial no implican ningún tipo de posición o reconocimiento en lo
que concierne al alcance de la cláusula, tal como pretende indicar la
razón social actora, puesto que se trata de terceras personas ajenas al
convenio y que desconocen las motivaciones existentes al momento
de su firma, de donde mal pueden tomarse como indicio
interpretativo, ya que no son parte del acuerdo, puesto que en una
audiencia conciliatoria no se discuten posicionamientos de derecho ni
se asientan todas las posturas de los litigantes de modo cabal y
concreto, sino lo que el audiencista haya entendido como relevantes
para agregar al acta. Afirma: “(…) En esa entelequia, los dichos
agregados al acta carecen de toda virtualidad para fijar una posición o
postura contractual (aunque, como bien puede verse, el apoderado de
Bistró manifestó en la audiencia que disentía de la opinión volcada
por la contraparte, por lo que su conducta en nada se contradice con el
argumento de derecho volcado en este conteste, por el contrario, lo
avala). En suma y más allá de las pretensiones de la parte actora, S.S.,
tenemos un contrato que vence el (… 12 de julio de 2020…) y un
derecho de uso exclusivo hasta el 2028. Siendo así, un desalojo
anticipado en el 2018 es claramente improcedente y debe ser
rechazado (…)”. A todo evento, considera que no puede dictarse una
condena de futuro cuando la obligación de restituir a favor de
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Tattersall de Palermo S.A. está sujeta a condición suspensiva, puesto
que en la cláusula sexta del acuerdo surge que las partes expresamente
pactaron que “(…) pasando a Tattersall de Palermo S.A., si dicha
firma continuara siendo titular del derecho de uso cedido por el
concesionario del Hipódromo Argentino de Palermo o se restituirá a
quien por derecho corresponda (…)”, lo que no merece mayor
interpretación, ya que surge con meridiana claridad que la actora
tendrá derecho a recibir el inmueble en la medida de que siga siendo
la titular de su uso, lo que podrá ocurrir, o no, al momento en que se
deba hacer efectiva la restitución, por lo que afirma que la condición
es incierta y futura, de suerte tal que si anticipadamente no es posible
establecer con exactitud el contenido de la ejecución, no hay
posibilidad de condena de futuro, por lo que, al resultar imposible
saber si Tattersall de Palermo S.A. tendrá el uso del bien al día de la
restitución, no puede dictarse una condena de futuro cuando la
obligación de restituir está condicionada a un hecho futuro e incierto.
Arribada a ese punto, cuestiona lo concluido por su contraria en
cuanto a que su derecho de usar el área de boxes se extiende hasta el
año 2032, puesto que asevera que el decreto 1851/2007 solo prorroga
por diez años, con opción a cinco años más, a favor de Lotería
Nacional Sociedad del Estado la concesión de la explotación del
predio genérico, máxime cuando Tattersall de Palermo S.A. renunció
a cualquier reclamo a Lotería Nacional Sociedad del Estado por
cualquier indemnización para el caso de rescindirse o resolverse el
contrato celebrado con el concesionario Hipódromo Argentino de
Palermo Sociedad Anónima. Desde otra perspectiva, especifica que el
inmueble a desalojar es propiedad de Lotería Nacional Sociedad del
Estado, quien todavía tiene que resolver administrativamente los
límites del espacio cuyo uso había sido otorgado al Hipódromo
Argentino de Palermo S.A., por lo que mal podría ordenarse un
desalojo respecto de un bien que no se encuentra delimitado; luego,
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tampoco se encontraba el área perfectamente individualizada en el
contrato del año 2000, puesto que, en los hechos, la accionante
terminó aceptando que se debía delimitar el área de la cesión de uso.
Concluye: “(…) De lo expuesto, queda claro que existe una cuestión
pendiente entre las partes respecto del área que ocupa Bistró (S.A.) de
conformidad con la cesión de uso y que la misma será resuelta entre el
propietario del inmueble y las partes de este pleito. Sin la resolución
de esta cuestión, resulta jurídicamente imposible que V.S. dicte una
condena de futuro obligando a la restitución de un inmueble (sector
estacionamiento) que podría no formar parte del acuerdo base de este
pleito. Es que mal puede V.S., ordenar el desalojo de un sector, como
aviesamente lo pretende la parte actora, que en gran medida podría
estar incluido en el contrato de locación entre Lotería y la Asociación
Argentina de Fomento Equino y en el contrato de sublocación entre la
Asociación Argentina de Fomento Equino y esta parte, que son
completamente ajenos a este pleito. Evidentemente estamos
nuevamente ante una pretensión improponible en este tipo de
demandas de condena de futuro que tiene que ser rechazada (…)”.-
Ofrece pruebas, plantea el caso federal y peticiona que,
en definitiva, se rechace la acción, con costas.-
c) A fs. 305 vta. se fijó la audiencia prevista por el
artículo 360 del Código Procesal.-
Fracasada a fs. 348 dicha instancia conciliatoria, a fs.
349 se proveyeron las probanzas que ofrecieran los litigantes.-
d) A fs. 443 se llamó “Autos para sentencia”,
providencia que se encuentra firme; y
CONSIDERANDO:
I.- Procura la accionante la condena de futuro para el
desalojo de determinado sector de un predio.-
A su turno, la contraria resiste la pretensión.-
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II.- Previo a adentrarme en las distintas cuestiones
litigiosas, es dable formular una serie de precisiones en torno al
derecho transitorio.-
II.I.- En principio, en nada modifica la cuestión de
fondo la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, puesto que
es de toda evidencia que su artículo 7 reproduce en forma textual el
texto que el maestro Borda pergeñó para el artículo 3 del Código
derogado en la misma temática, con el agregado relativo al derecho
del consumidor.-
Sobre el punto, muy lejos estoy de desconocer que el
nuevo ordenamiento refleja el paradigma de Estado Constitucional y
Convencional del derecho imperante desde 1994.-
Al respecto, sostiene Gil Domínguez que, en general y
en particular, respecto del mentado art. 7 aplicado a los procesos
judiciales, pendientes, a los abogados, como principales operadores
del nuevo Código, les espera la ardua tarea de proponer las mejores
opciones constitucionales y convencionales posibles frente al caso que
tengan que atender, sin esperar que todas las respuestas a sus planteos
surjan de leyes perfectas, fórmulas doctrinarias mágicas o jueces
subsumidores que no miran más allá del Código cuando fundan las
decisiones que adoptan (conf. Gil Domínguez, Andrés, “El artículo 7
del Código Civil y Comercial y los procesos judiciales en trámite”,
Revista Código Civil y Comercial”, Año 1, Número 1, julio 2015,
Buenos Aires, La Ley, 2015, página 18). La constitucionalización del
derecho privado impone, pues, una hermenéutica renovada, en tanto el
plexo convencional incorporado a nuestra Carta Magna contempla un
cúmulo de derechos que ya no pueden considerarse implícitos desde
punto de vista alguno, puesto que la mayoría de los códigos se basaba
en una división tajante entre el derecho público y el derecho privado,
mientras que en el ordenamiento vigente, se toma muy en cuenta a los
tratados en general, en particular los de derechos humanos, y los
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derechos reconocidos en todo el bloque de constitucionalidad, porque
los tratados ya no son derecho internacional, sino derecho interno, a la
par que, verdad de Perogrullo, esa ponderación y análisis es
imperativa para la totalidad de los litigantes, lo que resalto de manera
enfática.-
En este punto, entiendo preciso abrir un breve
paréntesis en torno de la temática de la aplicación inmediata de la
nueva ley, en tanto la cuestión relativa a la constitucionalización del
derecho privado bien pronto podría llevarnos a lugares erróneos,
además de no queridos, puesto que al afirmar que el Derecho Público
y el Privado tengan una evidente diferencia de enfoque en torno a un
tópico, no significa que cada una de las ramas deba desinteresarse de
la otra perspectiva. Por el contrario, el Derecho Público debe
esforzarse por comprender los intereses particulares y debe intentar
compatibilizarlos hasta donde le sea posible, sin poner en riesgo el
interés general, y el Derecho Privado debe desplegar un
temperamento análogo por resolver los conflictos particulares con la
mayor equidad posible, de modo de evitar que una solución
intersubjetiva bascule sobre el yerro de repercutir negativamente en el
mantenimiento de la paz social, punto éste de relevancia extrema, por
lo que solo cabe concluir que la mentada noción de alineamiento con
la Constitución Nacional y el llamado “Bloque de Constitucionalidad”
importa una vinculación de un modo más estrecho con la normativa
de jerarquía superior, evitando cierto solipsismo reinante en otras
épocas, en las que el Código Civil parecía girar sobre sí mismo,
ignorando (o desafiando) al texto constitucional, en tanto es claro que
el nuevo ordenamiento se encuentra instalado en el bloque
infraconstitucional con jerarquía de ley común (ello, de conformidad
con lo dispuesto por el artículo 75, inciso 12 de la Carta Magna, por
cuanto el rol del Derecho es contribuir a lograr la convivencia sobre la
base del respeto y la tolerancia, punto sobre el cual la Corte Suprema
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de Justicia de la nación ha propugnado reiteradamente una
interpretación armónica y no confrontatitva de los componentes del
orden jurídico (conf. C.S.J.N., Fallos 167:121; 171:349; 181:343;
199:483; 236:103; 240:311; 242:353; 246:345; 277:213; 281:179 y
312:496, entre muchísimos otros), asumiendo que dichos
componentes se dictan en distinto tiempo y que no todos tienen la
misma jerarquía. En esos casos, la constitución nacional es la norma
que se erige como ordenadora del resto de la normativa, permitiendo
convalidarla o descalificarla (conf. Rosatti, Horacio, “El Código Civil
y Comercial desde el Derecho Constitucional”, Santa Fe, Rubinzal-
Culzoni, 2016, páginas 50/51, 41 y 99).-
Constitucionalizar el derecho privado no es más que
volver a ponerlo donde siempre debió haber estado, debajo de la
Constitución, honrando los derechos reconocidos en ella (conf. Saba,
Roberto, “Supremacía Constitucional y Derecho Privado”, en Trigo
Represas, Félix A., y Benavente, María I., Directores, Fognini, Ariel
I., Coordinador, “Reparación de daños a la persona”, Buenos Aires, La
Ley, 2014, Tomo I, página 44).-
Tras esta digresión y retomando el hilo conductor
vinculado a los efectos temporales de la nueva ley, a través de esa
norma formal, aludo, obviamente, al mentado artículo 7, el juez aplica
la nueva o a vieja ley, la que corresponda, aunque nadie se lo solicite,
y aunque la nueva ley sea supletoria, pues se trata de una cuestión de
derecho (conf. Kemelmajer de Carlucci, Aída, “La aplicación del
Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas en
curso de ejecución”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario,
número extraordinario, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 2015, páginas
137 y subsiguientes).-
La cuestión relativa a la aplicación inmediata de la
nueva ley pasa por determinar si la relación o situación jurídica está, o
no, consumada. Aída Kemelmajer de Carlucci ha sido por demás clara
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al expresar que la noción de consumo que subyace en el art. 7 fue
tomada por Borda de la obra de Roubier, quien distingue entre leyes
que gobiernan la constitución y la extinción de una situación jurídica,
y leyes que gobiernan el contenido y las consecuencias. Cada fase se
rige por la ley vigente al momento de esa etapa; el consumo o el
agotamiento debe analizarse según cada una de esas etapas (conf.
Roubier, Paul, “Le droit transitoire (Conflits des lois dans le temps)”
2º ed., Paris, ed. Dalloz et Sirey, 1960, nº 42 página 198 y nº 68
página 334), en concreto, para cada tipo de situaciones, siendo
imposible una formulación en abstracto, para todo tipo de cuestiones.-
Es que, las normas jurídicas tienen una eficacia
limitada en el espacio y en el tiempo. Como sucede con cualquier otra
realidad humana, surgen en un determinado momento y se extinguen
en otro (conf. Héron, Jacques, “Principes du droit transitoire”, París,
Dalloz, 1996, página 5. Ver Claria, Enrique L. y Claria, José O.,
“Ámbito de aplicación temporal de la ley”, El Derecho, Tomo 56,
página 785). Esas normas rigen hechos, relaciones y situaciones
jurídicas. En muchos casos, tales hechos, relaciones y situaciones no
son instantáneos, sino que configuran sucesiones de hechos,
conductas, actos y consecuencias que se producen a lo largo del
tiempo. La dificultad se plantea cuando se trata de hechos, relaciones
o situaciones in fieri, o que no se agotan instantáneamente, sino que
duran en el tiempo, o cuya realización, ejecución, liquidación o
consumación demandan tiempo, por lo que, en parte -al inicio, al
concertase o al nacer- caen bajo el imperio de una norma, y en parte o
partes -al realizarse las prestaciones o agotarse las consecuencias o los
efectos de aquellas relaciones o situaciones jurídicas, de la o las
siguientes o sucesivas-, caen en otras. Efectivamente, Roubier
sostuvo que toda situación jurídica pasa por dos fases: una fase
dinámica, que corresponde al momento de su constitución y de su
extinción, y una fase estática, que se abre cuando esa situación
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produce sus efectos. Qué son las consecuencias? Las consecuencias
son las derivaciones o efectos que reconocen su causa eficiente en las
relaciones o situaciones jurídicas. En definitiva, los hechos que no
han podido determinar la constitución o extinción de una situación
jurídica, de acuerdo a la ley vigente en el día en que se produjeron, no
pueden, en virtud de una ley posterior, ser considerados como
generadores o extintivos, excepto que la ley sea retroactiva. Las leyes
que gobiernan la extinción de una situación jurídica no pueden afectar,
sin retroactividad, las situaciones anteriormente extinguidas. Por
ejemplo, sería retroactiva si declarase nulas todas las renuncias de
deudas hechas antes de su entrada en vigencia. En cambio, podrían
afectar una situación jurídica no extinguida -por ejemplo, si la nueva
ley establece que el uso abusivo del usufructuario es causal de
extinción del usufructo, puede aplicarse a los hechos constitutivos del
abuso posteriores a la entrada en vigencia, aunque el usufructo se
haya constituido bajo la vieja ley-, pero no a los hechos anteriores,
pues cuando ellos acaecieron, no eran causal de extinción (conf.
Roubier, op. y loc. cit.). Las consecuencias producidas están
consumadas, no se encuentran afectadas por las nuevas leyes, excepto
retroactividad, pues respecto de ellas existe el llamado consumo
jurídico (conf. Llambías, Jorge J., “Tratado de Derecho civil. Parte
General”, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 4ta. Edición, 1970, Tomo I,
página 147). En cambio, los efectos o consecuencias aún no
producidos caen bajo la nueva ley por aplicación inmediata, sin
retroactividad. Hay aplicación inmediata, sin retroactividad, cuando la
nueva ley anula o modifica, acrece o disminuye los efectos en curso o
in fieri de las relaciones o situaciones jurídicas; es decir, los que se
producen después de su entrada en vigor. Todos los países que
establecen la regla de la irretroactividad invocan la seguridad jurídica
como valor protegible (haré la cita en el párrafo siguiente, junto con el
corolario de estas reflexiones).-
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En síntesis, las reglas que emanan de la norma general,
el art. 7° del Código Civil y Comercial, son las siguientes: 1.
Relaciones y situaciones de origen legal, a. Constitución, extinción y
efectos ya producidos al momento de la entrada en vigencia de la
nueva ley: regidos por la vieja ley. b. Constitución en curso, extinción
aún no operada, efectos aún no producidos, aplicación inmediata de la
nueva ley. 2. Situaciones y relaciones regidas por leyes imperativas
nacidas de actos entre particulares a. Constitución, extinción y efectos
ya producidos al momento de la entrada en vigencia de la nueva ley:
regidos por la vieja ley. b. Constitución en curso, extinción aún no
operada, efectos aún no producidos, aplicación inmediata de la nueva
ley. 3. Situaciones y relaciones regidas por leyes supletorias de la
voluntad de los particulares a. Constitución, extinción, efectos ya
producidos al momento de la nueva ley: regidos por la vieja ley. b.
Constitución, efectos aún no producidos, extinción aún no operada,
regidos por la vieja ley. c. Constitución in fieri, aplicación inmediata
de la nueva ley, desde que no se trata de una situación existente de la
que pueda predicarse una voluntad supletoria. d. En la relación de
consumo, efectos aún no producidos, extinción aún no operada,
regidos por la nueva ley, si es más favorable para el consumidor (conf.
Caramelo, Gustavo y Herrera, Marisa, en Caramelo, Gustavo,
Herrera, Marisa y Picasso, Sebastián, “Código Civil y Comercial de la
Nación Comentado”, Buenos Aires, Infojus, 2015, Tomo I, páginas
63/73, http://www.infojus.gob.ar/docs-f/codigo-comentado).-
La noción de consumo jurídico aquí se perfila con
especial singularidad, puesto que no puede desconocerse tanto el
imperio de la regla consagrada en el artículo 1197 del Código Civil,
como así también la cuestión imperativa que dimana de las sucesivas
leyes de locaciones urbanas.-
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La armonización de ambos sistemas es, por ende,
insoslayable, aunque desde ya anticipo que ambos cuerpos normativos
han previsto soluciones análogas para la cuestión bajo examen.-
En efecto, lo concreto es que en ninguno de los
artículos que regulan la extinción (y sus efectos) del contrato en el
Código Civil y Comercial (artículos 1217 a 1226 de dicho cuerpo
legal), no contemplan específicamente la cuestión aquí peticionada,
que se encuentra claramente inserta en el marco del derecho de forma,
por lo que en nada modifica el fondo del presente pleito esta
disquisición acerca del derecho transitorio.-
II.II.- Asimismo, y toda vez que en este decisorio habré
de aplicar más de un fallo plenario, destaco de manera enfática que no
escapa de mi conocimiento la entrada en vigencia de la ley 26.853,
empero, es claro que la sustitución de los fallos plenarios por el
sistema de casación obedece a idéntica finalidad, que no es otra que
unificar la jurisprudencia, de donde nos hallamos claramente ante un
supuesto de ultraactividad de la norma derogada, puesto que hasta la
constitución de las Cámaras de Casación se debe mantener la vigencia
de las normas procesales que regulan el recurso de inaplicabilidad de
la ley. Y si su admisibilidad es procedente, la doctrina fijada por la
Cámara en pleno conserva su obligatoriedad a tenor de los efectos
fijados por el art 303 del Código Procesal Civil y Comercial. La ley
26.853 será de aplicación -como dice su texto- a todos los juicios, aun
los que se encuentran en trámite, una vez que se constituyan las
Cámaras y Salas que crea. Hoy la ley no es operativa porque los
tribunales que constituye no están conformados para intervenir en los
asuntos cuya competencia establece. Frente a esta situación necesaria
para la vigencia de la ley, sus normas no resultan aplicables respecto
del recurso de inaplicabilidad de la ley. La ley de casación sustituyó el
recurso de inaplicabilidad de la ley aunque su objetivo fue
contemplado en el punto 3 del art. 289 (conforme art. 11 de la ley
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26.853). Al indicarse que el recurso de casación podrá plantearse para
solicitar la unificación de la doctrina cuando en razón de los hechos,
fundamentos y pretensiones sustancialmente iguales se hubiere
llegado a pronunciamientos diferentes.-
Luego, la obligatoriedad establecida en el artículo 303
del Código Procesal, es ineludible, puesto que el artículo 15 de la
norma citada recién resultará operativa a partir de la efectiva
integración y puesta en funcionamiento de los tribunales que allí se
crean (conf. C.N.Civil, Sala “D”, R. Nº 5.588, junio 10-2013). En
efecto, la obligatoriedad para la Cámara y los jueces de primera
instancia de la interpretación de la ley establecida en una sentencia
plenaria se mantiene vigente (conf. C.N.Civil, Sala “B”, R. Nº
59.641, marzo 18-2014).-
III.- En relación a la falta de personería, más allá de
las excepciones contempladas en la ley 10.996 con relación a quienes
son mandatarios generales con facultades suficientes y respecto de
actos de administración, como así también prescindiendo de lo
actuado por Mariano Demian Bernstein en otros pleitos, lo específico
es que, agrupada dentro de las excepciones de índole dilatoria, la
defensa bajo examen es, por ende, esencialmente saneable, que es lo
que aconteció en la especie con la presentación de fs. 304, en la que el
referido apoderado de la razón social actora otorgó poder a su otrora
patrocinante, lo que ha tornado abstracto el planteo, no siendo
menester que me extienda en consideraciones sobre el punto, sin
perjuicio de la imposición de las costas causídicas, con arreglo a lo
expresamente dispuesto por el artículo 69 del Código Procesal.-
IV.- En lo que concierne a la cuestión de fondo, en
forma propedéutica es dable señalar someramente que con el rótulo
“condena de futuro”, se han agrupado algunas categorías procesales
no siempre totalmente idénticas, punto sobre el cual la doctrina ha
discurrido en torno a su naturaleza, con profusos análisis de los
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sistemas existentes en el derecho comparado (conf. Colombo, Carlos
J. y Kiper, Claudio M., “Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación - Anotado y Comentado”, Buenos Aires, La Ley, 2006, Tomo
VI, páginas 393/403).-
También llamado desalojo anticipado, tiene por
finalidad permitir que el locador recupere la tenencia del inmueble en
la fecha convenida en el contrato, evitando la demora que implica la
tramitación del proceso, sobre todo cuando el demandado adopta una
actitud tendiente a prolongar el mayor tiempo posible su permanencia
en la ocupación. Se ha dicho que bajo la denominación condena de
futuro, se regula una especial institución cuyo objeto consiste en
obtener una declaración de certeza positiva respecto del cumplimiento
de una prestación futura y cierta, para acompañar a dicha declaración
al momento en que la obligación futura se haga exigible, la condena y
la ejecución judicial en caso de incumplimiento. Tiene como fin evitar
que el actor se vea privado del bien por más tiempo que el del
contrato frente a un demandado hostil y sin causa (conf. Areán,
Beatriz A., en Highton, Elena I. y Areán, Beatriz A., Dirección,
“Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Concordado con los
códigos provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, Buenos
Aires, Hammurabi, 2010, Tomo13, páginas 291/292).-
En síntesis, la pendencia del plazo pone de manifiesto
el carácter preventivo de la pretensión de la condena de futuro y su
carácter cautelar preserva al locador de una eventual prolongación
injustificada del proceso una vez vencido el plazo pactado. Este
periculum morae aparece acompañado de la presunción legal de
verosimilitud del derecho que el artículo 688 del Código Procesal
concede a quien exhibe un contrato de locación de plazo vigente, lo
que comporta un requisito esencial de este instituto.-
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Es capital, por lo tanto, determinar la certeza del plazo,
aspecto éste que, con lo hasta aquí expuesto, es suficiente para
adentrarme en el análisis del material probatorio rendido.-
V.- Sabido es que no es obligación quienes ejercen la
magistratura judicial hacerse cargo de la totalidad de las alegaciones
formuladas, pudiendo desechar aquéllas que considere innecesarias o
inconducentes en relación con el objeto del proceso (conf. C.S.J.N.,
fallos 250:36; 302:253; 304:819, entre muchos otros; Palacio-
Alvarado Velloso, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente”, Rubinzal-
Culzoni, Santa Fe, 1996, tomo 4, página 406 y sus citas; Fenochietto-
Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado
y concordado con el Código Procesal Civil y Comercial de la
Provincia de Buenos Aires”, Astrea, Buenos Aires, 1993, tomo 1,
página 620), centrándose solo en los que sean decisivos (conf.
Colombo, Carlos J. y Kiper, Claudio Marcelo, “Código Procesal Civil
y Comercial de la Nación. Anotado y Comentado”, Buenos Aires, La
Ley, 2006, tomo II, página 167; C.S.J.N. abril 29-1970, La Ley, tomo
139, página 617; ídem, agosto 27-1971, La Ley, tomo1 44, página
611; Fallos 296:445; 297:333; 304:451; 304:819, entre muchísimos
otros).-
El artículo 386, segunda parte, del Código Procesal
establece: “No tendrán (los jueces) el deber de expresar en la
sentencia la valoración de todas las pruebas producidas, sino
únicamente de las que fueren esenciales y decisorias para el fallo de la
causa”. Mediante una interpretación conceptual, se denota que existe
la facultad de valorar únicamente las pruebas que fueren esenciales y
decisivas. Ello también significa que puede hacerse una comparación
y un cotejo de los elementos para arribar a una fuerza convictiva. Es
decir hay dos caminos: 1) expresar únicamente las pruebas que fueren
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esenciales y decisivas; 2) expresar las mismas y, además, formular una
compulsa con las otras.-
Cuando se realiza una confrontación de las piezas
probatorias, es posible advertir cuál o cuáles ofrecen mayor grado de
verosimilitud, cuál o cuáles exhiben mayor fuerza de credibilidad.
Todo ello, por supuesto, es el resultado de un análisis en el cual se
aprecian las piezas probatorias en sí mismas y en su relación con los
demás. Emerge así un saldo. Este saldo precisamente es el que
determina la selección de las pruebas y que, a la vez, lleva a su
apreciación, entendida como la actividad intelectual que realiza el
juzgador para determinar la fuerza probatoria relativa que tiene cada
uno de los medios de prueba en su comparación con los demás, para
llegar al resultado de la correspondencia que en su conjunto debe
atribuirles respecto de la versión fáctica suministrada por las partes.
La sana crítica se sintetiza en el examen lógico de los distintos
medios, la naturaleza de la causa y las máximas de experiencia (conf.
Fenochietto-Arazi, “Código Procesal (...)”, ya citado, Tomo II, página
356). El examen lógico conduce a ciertos principios de su ámbito.-
Así, a los fines del acto de juzgar, que es un acto
complejo, existe una cuestión presente determinada por hechos
pasados. Estos son condicionantes, ya que, según lo sucedido, las
soluciones puede ser distintas. “Para llegar al conocimiento de los
hechos, se entremezclan, se combinan, la búsqueda de la verdad, el
convencimiento, la fijación de los hechos, los pasos de la crítica, el
encuentro de la certeza (si es que resulta posible arribar a ella, acoto).
No existen tajantes líneas separatorias. Cada uno de esos conceptos
lleva cuotas integrantes de los otros cuando se trata del acto de juzgar.
Esa integración conduce a la finalidad de la prueba judicial: Un estado
de espíritu del juzgador para advertir que los hechos son de una
manera determinada” (conf. Cipriano, Néstor Amílcar, “Prueba
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pericial en los juicios de responsabilidad médica (Finalidad de la
prueba pericial)”, La Ley, tomo 1995-C, página 623).-
Además, los diversos medios de prueba no constituyen
compartimientos estancos. No puede examinarse ninguno de ellos sin
haber incursiones en el terreno de los demás y, a su vez, cada uno
reposa en mayor o menor medida sobre los otros. Es necesario
examinar si las pruebas producidas concuerdan verdaderamente entre
sí. En caso de discrepancia, debe buscarse la razón de la misma,
resolver la contradicción, si es posible, y si no lo es, elegir entre los
datos contrarios. Todos aparecen finalmente como los elementos de un
conjunto, que será el que dará la prueba sintética y definitiva sobre la
que se podrá levantar la reconstrucción de los hechos (conf. Gorphe,
François, “De la apreciación de las pruebas”, traducción de Alcalá
Zamora y Castillo, Buenos Aires, Hammurabi, 2007, página 456).-
Resulta necesario, luego de un exhaustivo examen del
plexo probatorio desplegado por las partes en conflicto (carga de la
prueba art. 377 del Código Procesal), verificar cuál de ellas ha
justificado con certeza su verdad en cuanto al hecho objeto de esta
litis. Así, aportadas las pruebas necesarias que respalden las
argumentaciones expuestas respecto de la mecánica del evento dañoso
en el que hubieran intervenido, el juzgador, a través de la sana crítica,
podrá reconstruir en forma casi fidedigna lo acontecido.-
Las reglas de la prueba se dan para descartar un non
liquet (no fallo) con respecto a la cuestión de derecho a causa de lo
dudoso de los hechos; ayudan a aquél a formarse un juicio, afirmativo
o negativo, sobre la pretensión que se hace valer, no obstante la
incertidumbre con respecto a las circunstancias del hecho, porque le
indican el modo de llegar a una decisión en semejante caso
(Rosenberg, “La carga de la prueba”, Buenos Aires, Ejea, 1956,
página 2 y subsiguientes).-
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V.I.- Por lo pronto, tengo en cuenta que, al celebrarse
el comparendo previsto por el artículo 360 del Código Procesal, los
litigantes desistieron de la prueba confesional oportunamente ofrecida
(ver fs. 348).-
Luego, dentro de la amplitud del principio dispositivo
que campea en las relaciones procesales iusprivatistas, es claro que
asiste a las partes en litigio la facultad de hacerlo, por más que resulte
indiscutible la índole pública del derecho procesal y la naturaleza
imperativa, es más, de orden público, del derecho aplicable al régimen
de las locaciones urbanas, mucho menos puede cuestionarse que los
contrincantes resignen el medio probatorio por excelencia, aunque no
puedo soslayar que con eso se evite confrontarse a aquello de lo que,
paradojalmente, tienen que hacerse indefectiblemente cargo.-
V.II.- Luego, en orden a que es requisito primordial de
procedencia de la acción la determinación del eventual plazo
pendiente, habré de analizar cuatro piezas documentales, a saber: El
contrato original, el convenio de mediación del año 2003, el convenio
del año 2015 y, finalmente, el acta judicial respectiva.-
V.II.I.- A tal fin tengo en cuenta que la ley define el
contrato (artículo 1137, Código Civil) y determina la fuerza de su
significación: “una regla a la cual deben someterse como a la ley
misma” (artículo 1197, Código Civil). Es decir, la ley otorga la
posibilidad (figura del contrato) y consagra la consecuencia. Hay una
gradación: constitución, ley, voluntad dirigida a reglar derecho. Pero,
a su vez, el contrato vale como ley para las partes. En otros términos:
cada grado lleva la fuerza que le concede el grado anterior. El contrato
es tal porque su sentido y trascendencia emana de la ley. ¿Y qué
sucede con la voluntad? Se supone que, antes de concertar un
contrato, existe el debate previo. En él, las partes confrontan sus
posiciones para llegar a un acuerdo. Adviértase que la pluralidad
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inicial de voluntades, se transforma en lo que el Código Civil llama
“voluntad común” (artículo 1137).-
De la pluralidad se pasa a la unidad. La voluntad
común produce el contrato. Mediante la coordinación, el acuerdo,
surge el resultado con efectos determinados: derechos y obligaciones
de las partes.-
Vélez Sársfield, en la nota del artículo 1137, cita estas
palabras de Savigny: “Es preciso tener en cuenta el objeto de la
voluntad”. Si bien este autor se refiere a los efectos del acuerdo, parte
de la noción de voluntad. Esta no es oportunidad para definir la
voluntad, pero se pueden recordar pasos del proceso volitivo con
referencia al contrato: el conocimiento del objeto (problema a
contratar), deseo del objeto (querer que se logre la contratación),
deliberación (discusión de las bases del contrato), decisión
(concertación del contrato). El contrato constituye una sola voluntad
como resultado.-
El principio, rige: devorum in caden placitun
consensus (libre acuerdo de voluntades). La teoría de los contratos, tal
cual ha sido heredada del derecho romano por las legislaciones
modernas, estaba dominada por el principio fundamental de la libertad
de las convenciones o autonomía de la voluntad, que nuestro Código
Civil ha consagrado expresamente (artículo 1197) (conf. Salvat,
Raymundo M., “Tratado de Derecho Civil Argentino - Fuente de las
Obligaciones” - Actualización de Arturo Acuña Anzorena, Buenos
Aires, tomo I, página 16, 1957). El contrato llegó a constituir en el
siglo XIX la figura central para aplicar o construir todo género de
instituciones jurídicas. La libertad contractual debe considerarse la
regla, y el límite, la excepción (conf. Messineo, Francisco, “Doctrina
general del contrato”, Buenos Aires, 1952, tomo I, página 15).
Manifiesta Guillermo A. Borda con referencia al artículo 1197 del
Código Civil: “Es el reconocimiento pleno del principio de autonomía
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de la voluntad: el contrato es obligatorio porque es querido; la
voluntad es la fuente de las obligaciones contractuales” (“Contratos”,
Buenos Aires, 1976, página 11). Todo ello no significa, naturalmente,
la plenitud o el carácter absoluto de la autonomía de la voluntad,
como es lógico. El mismo Código Civil establece limitaciones. Dice
el artículo 21: “Las convenciones particulares no pueden dejar sin
efecto las leyes en cuya observancia estén interesados el orden
público y las buenas costumbres”. Dispone el artículo 953: “El objeto
de los actos jurídicos deben ser las cosas que estén en el comercio, o
que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto
de algún acto jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos,
contrarios a las buenas costumbres o prohibido por las leyes o que se
opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que
perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos, que no
sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen
objeto”. Son concordantes los artículos 502, 530, 872.-
Por su parte, el artículo 1198, primer párrafo, Código
Civil establece: “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y
ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las
partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y
previsión”. Un texto claro no se interpreta, se aplica (conf. Mazeaud,
“Lecciones de derecho civil”, vol. I, página 378, parte segunda,
Buenos Aires, 1960). Tal vez -me permito opinar- a mayor claridad, se
disminuye la interpretación como búsqueda de sentido, pero en
ningún caso está ausente porque se procura la adecuación del sentido
(hay, necesariamente, interpretación) al caso particular.-
Existen, entre otras clasificaciones, la interpretación
autónoma (de las mismas partes) y la interpretación heterónoma (de
un tercero). Acontece que, en una causa judicial, cuando las partes no
están de acuerdo con el sentido de las cláusulas contractuales, la
interpretación autónoma se traslada hacia una heteronomía.-
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Interpretar el contrato es ejecutar la investigación
definitiva para reconstruir en sus términos efectivos el contenido del
contrato. Se trata de una actividad lógica encaminada a buscar y fijar
con el fin de establecer su contenido. Más que los vocablos, ha de
considerarse el propósito de las partes contratantes.- Para advertir el
sentido, a veces se debe acudir al análisis de las voluntades
integrantes que condujeron a “la voluntad del contrato”.-
Las palabras del contrato -con su significante y
significado- constituyen los carriles del sentido concertado por las
partes. Pero esas palabras contenedoras de hecho, de acciones, de
circunstancias no se detienen en la interioridad de los vocablos sino
que conllevan todo un traslado a una realidad exterior.-
Sin acudir a una rigidez de significado, corresponde
advertir el sentido del adverbio “verosímilmente” (contenido en el
artículo 1198, Código Civil). Significa según el lexicón oficial: “De
modo verosímil”. Y la voz “verosímil” está definida así: “ Que tiene
apariencia de verdadero. Creíble por no ofrecer carácter alguno de
falsedad”. Entre los sinónimos de “verosímil entendieron o pudieron
entender” (artículo 1198, Código Civil), es lo posible, probable,
creíble, aceptable, admisible. Es decir, desde la interioridad de las
palabras, se tiene que salir a una realidad exterior como medio de
cumplimiento del contrato.-”, se cuentan: “posible”, “probable”,
“creíble”, “aceptable”, “admisible” (conf. Federico Sainz de Robles,
“Ensayo de un diccionario español de sinónimos y antónimos”,
Madrid, 1971).-
“Lo que verosímilmente las partes entendieron o
pudieron entender” (artículo 1198, Código Civil), es lo posible,
probable, creíble, aceptable, admisible. Es decir, desde la interioridad
de las palabras, se tiene que salir a una realidad exterior como medio
de cumplimiento del contrato.-
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V.II.II.- El contrato original es un acto complejo,
puesto que se encuentra integrado por el contrato de uso precario y
construcción de obra que suscribieran oportunamente Hipódromo
Argentino de Palermo S.A. y Tattersall de Palermo S.A. para la
demolición y construcción en el área de boxes, para lo cual se
otorgara un plazo de noventa días, todo ello ad referendum de la
aprobación por parte de Lotería Sociedad del Estado de todas las
estipulaciones concertadas en septiembre de 1999 (ver fs. 3/8).-
Así, concluidas las obras, Tattersall de Palermo S.A.
recibió el uso del área de boxes el día 28 de febrero de 2000 (ver fs.
18).-
En ese contexto, pues, es que Tattersall de Palermo
S.A. pacta con Bistró S.A. la cesión parcial de derechos y
sublocación, estableciéndose que la primera revestía la calidad de
titular de los derechos de explotación del inmueble, mientras que la
segunda ofertó obtener de aquella “(…) el otorgamiento de un
derecho, no exclusivo, para llevar a cabo una determinada explotación
dentro del inmueble, a su nombre y por cuenta y riesgo propios, con
asignación por parte de Tattersall de un determinado espacio físico
adecuado a tal fin (…) Que, a tal efecto, Bistro declara conocer
acabadamente la finalidad global y específica así como el
funcionamiento del inmueble por haber realizado un cuidadoso
estudio al respecto, así como en lo que hace a la conveniencia
particular de explotar comercialmente su negocio en el ámbito del
Inmueble, por lo que más allá de la firma de los instrumentos
correspondientes a esta contratación y a las consiguientes
obligaciones que ello le genera, acuerda libre y voluntariamente con
Tattersall en adecuar su conducta y actividad a desarrollar en el
espacio físico asignado (…)”. Tocante al plazo, en la cláusula tercera,
se lo estableció en diez años, otorgando Tattersall de Palermo S.A. un
derecho de preferencia a favor de Bistró S.A. para suscribir un nuevo
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contrato con similares derechos y obligaciones, todo ello para el
supuesto en que el titular del predio autorice a Tattersall a permanecer
por otros diez años. El comienzo del plazo primigenio correría a la
previa visación por parte de Lotería nacional Sociedad del Estado y a
la registración de los planos sin observaciones por parte del Gobierno
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a obtener por parte de
Tattersall de Palermo S.A., de conformidad con lo pactado en la
cláusula décimo sexta. El precio se concertó en la cantidad fija y
uniforme a lo largo de todo el contrato de dieciséis mil quinientos
dólares estadounidenses (U$S 16.500.-), a excepción de los primeros
cinco meses, que no devengarían suma alguna. Se estableció que en el
predio asignado, única y exclusivamente, en forma continua e
ininterrumpida, Bistró S.A. operaría bajo el nombre comercial
“Kansas o Kansas Grill o Kansas Grill & Bar, sin que el destino
específico y el nombre pudiera ser modificado, salvo la conformidad
expresa por escrito de Tattersall de Palermo S.A.. Uno de los puntos
de la cláusula sexta reviste especial importancia, allí se dispuso: “(…)
Bistró deberá llevar a cabo la construcción (incluidas las
demoliciones), la instalación y decoración (…) así como un
estacionamiento a nivel de aproximadamente 1.700 metros cuadrados
a ser construido (…). Dicha construcción, instalación y decoración
será a exclusiva cuenta, riesgo y cargo de Bistró y con estricta
sujeción a las disposiciones reglamentarias vigentes y a las
especificaciones técnicas generales y particulares contenidas en el
presente contrato (…) Bistró se compromete a iniciar plenamente sus
actividades comerciales en el inmueble inaugurando (…) dentro de los
300 (trescientos) días corridos contados a partir de la fecha indicada
en la cláusula tercera (…) Bistró asume la obligación de realizar las
gestiones necesarias para obtener las habilitaciones, licencias,
permisos y/o autorizaciones de cualquier índole que resulten
indispensables para el cumplimiento de las actividades a desarrollar
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(…) según el destino previsto (…) y para los trabajos de instalación y
decoración en el mismo, para lo cual deberá tomar conocimiento
Lotería Nacional S.S.. En este sentido las partes acuerdan que la
totalidad de las gestiones y trámites para la obtención y vigencia de
las habilitaciones, licencias, permisos y/o autorizaciones pertinentes
correrá por exclusiva cuenta, riesgo y cargo de Bistró quien libera
expresamente a Tattersall de toda responsabilidad para el caso de que
la misma se cancelara por culpa exclusiva de Bistró. Finalizado el
plazo de vigencia del presente Contrato o resuelto el mismo
cualquiera sea la causa, Tattersall recibirá a su favor las mejoras
incorporadas (…) sin derecho a resarcimiento de ninguna especie para
Bistró (…)”. En la cláusula séptima, Bistró S.A. renuncia
expresamente a alegar y/o ejercer el derecho de retención y a dar por
concluido el contrato por vicios redhibitorios (ver fs. 20/36).-
El visado por parte de Lotería Nacional Sociedad del
Estado consta a fs. 36, al día siguiente de la suscripción del contrato,
esto es, el 9 de agosto de 2000.-
En síntesis, el contrato tiene cláusulas claras, a
excepción de aquella en la que las gestiones estarían a cargo de Bistró
S.A., pero también de Tattersall de Palermo (solo la aprobación de los
planos), destacando con énfasis que la aquí accionada declaró de
manera expresa haber estudiado cuidadosamente todos los aspectos
relativos al negocio jurídico en cuestión, lo que incluye los vinculados
a lo que a su giro comercial específico concierne, asumiendo
plenamente cada responsabilidad correlativa. Me es imposible
soslayar, entonces y desde ya lo adelanto, el efecto jurígeno de tales
declaraciones de libre voluntad, ponderadas a la luz de la regla
consagrada en el artículo 902 del Código Civil.-
Volveré sobre el punto al analizar en su conjunto todos
los actos jurídicos concatenados entre sí.-
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V.II.III.- A fs. 39/45 obra el acuerdo de mediación
celebrado el día 14 de mayo de 2003, siendo requirente la Asociación
Argentina de Fomento Equino, requerida Lotería Nacional Sociedad
del Estado, mientras que terceros interesados Tattersall de Palermo
S.A. y Bistró S.A. Las partes desistieron recíprocamente de los
reclamos judiciales que se habían cursado, en tanto Lotería Nacional
Sociedad del Estado y la Asociación Argentina de Comercio Equino,
titular la primera y locadora la segunda, de un predio, en su conflicto
generaron consecuencias de toda índole a los terceros interesados. Se
estableció que “(…) el contrato de locación es modificado de común
acuerdo como sigue: el plazo será de diez años a partir de la fecha de
la firma del presente con opción a cinco años más a favor del
locatario, la que deberá serle notificada fehacientemente al locador
con una anticipación no menor a tres meses de la finalización del
contrato (…)”.
Por lo pronto, el contrato de locación entre las partes
en esta mediación celebrada en 2003, fue aportado por Bistró S.A. a
fs. 131/146 de este proceso y, de acuerdo a lo que allí consta, el
vínculo entre requirente y requerida comenzó en marzo de 1994, esto
es, a más de nueve años antes de celebrada la mediación bajo análisis,
el cual contaba con un plazo de diez años, en el que se pactó derecho
de preferencia ni posible prórroga (cláusula adicional, fs. 145).-
En ese contexto, el plazo de diez años es terminante,
debiendo producirse prueba en torno al uso de la opción de prórroga
por parte de la Asociación Argentina de Fomento Equino.-
Tan simple como eso y toda construcción analítica de
palabras tan claras como las de la cláusula tercera transcripta es, a mi
modo de ver, improponible, máxime cuando, como se verá
seguidamente, ello lleva a un cúmulo de autocontradicciones de toda
índole.-
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Bistró desistió de la acción y del derecho respecto de
un pleito entablado contra Lotería Nacional Sociedad del Estado,
Tattersall de Palermo S.A. y Jorge Héctor Bernstein, del cual tampoco
se ha producido probanza alguna.-
Qué es lo que concertaron la Asociación Argentina de
Fomento Equino y Bistró S.A., tampoco se ha producido prueba, pero
sí en convenio de marras se obligaron a suscribir un contrato de
sublocación por el mismo plazo y condiciones de ajuste de precios
previamente establecidos para Lotería Nacional Sociedad del Estado.
Se establece el canon de doce mil pesos mensuales ($ 12.000.-),
momento a partir del cual “(…) quedará rescindido el contrato de
sublocación vigente exclusivamente, sobre el predio denominado
Hipología, y la primera (Asociación Argentina de Fomento Equino)
celebrará con Tattersall de Palermo S.A. un nuevo contrato de
explotación con el mismo plazo, opción y condiciones del anterior
vigente y con exclusión del referido predio denominado Hipología
(…)”. Esto es, entonces, que en relación al espacio físico donde
funciona el restaurante, su vínculo es directo con la Asociación
Argentina de Fomento Equino. En la cláusula sexta se estipuló: “(…)
Tattersall de Palermo S.A. acepta lo expuesto precedentemente por
Bistró S.A. en cuanto al desistimiento del juicio indicado en la
cláusula cuarta, con declaración que las costas se pagarán en el orden
causado. Asimismo aclara que el sector destinado a estacionamiento
previsto en el anexo del contrato entre Tattersall de Palermo S.A. y
Bistró S.A. que se rescinde, así como los espacios acordados por las
partes en convenios firmados precedentemente, serán de uso exclusivo
para Bistró S.A. en los mismos términos y condiciones allí
establecidos, libres de todo pago solo durante el plazo de duración de
la sublocación con Asociación Argentino de Fomento Equino y su
eventual prórroga por un período no mayor de quince años, pasando a
Tattersall de Palermo S.A., si dicha firma continuara siendo titular del
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derecho de uso cedido por el Concesionario del Hipódromo Argentino
de Palermo o se restituirá a quien por derecho corresponda (…)”.
Bistró S.A. desistió que su rol de querellante en la causa 6332/02 y la
totalidad de los intervinientes acordaron que nada más tendrían que
reclamarse en el futuro por los hechos y contratos celebrados hasta ese
momento. También saldaron sus cuentas Asociación Argentina de
Fomento Equino y Tattersall de Palermo S.A. con relación a, valga la
redundancia, Tattersall. Acordaron asimismo mutua colaboración en lo
que concierne a los trámites de habilitación de las obras realizadas por
Bistró S.A.
Entiendo que la redacción no ofrece duda alguna,
puesto que la cláusula sexta se atuvo a los plazos convenidos respecto
a lo que en su momento fue Hipología, esto es, la actual sede del
restaurante, sin que entienda que corresponda hacer distingo alguno
entre uno u otro supuesto, máxime si se considera la unidad de la
explotación comercial, en orden a lo indispensable del espacio de
estacionamiento para la clientela de la empresa gastronómica.-
Tattersall de Palermo S.A. acompaña a fs. 151/154
copia del contrato celebrado en el año 2003 (no consta otra precisión
cronológica en dicha pieza) entre la Asociación Argentina de Fomento
Equino y Tattersall de Palermo S.A., por el plazo de diez años
contados partir de la mediación a la que se refiere este punto del
presente decisorio, con una opción de prórroga de cinco años más.-
Asimismo, a fs. 155/157, obra la copia del contrato de
sublocación celebrado entre la Asociación Argentina de Fomento
Equino y Bistró S.A. con relación al inmueble identificado como
Departamento de Hipología, con idénticos plazos.-
V.II.IV.- Ambas litigantes aportaron copias simples
idénticas del acuerdo transaccional celebrado el día primero de julio
de 2015 entre Lotería Nacional Sociedad del Estado (fs. 180/187 y fs.
238/245, punto sobre el cual están claramente contestes.-
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Fueron parte en dicho sinalagma Lotería Nacional
Sociedad del Estado, Asociación Argentina de Fomento Equino,
Tattersall de Palermo S.A., Jorge Héctor Bernstein, Bistró S.A. y
Carlos Demirjian, acuerdo en el cual intentaron zanjar los diferendos
ventilados en los expedientes 98.784/2006, 96.307/2005, 98.767/2006
y 21.114/2012, todos en trámite por ante el Juzgado del Fuero N° 34,
estableciendo de manera expresa que ello no implicó reconocimiento
de hechos ni derechos entre las partes, sino que tuvo por finalidad y
efecto la terminación de todos los reclamos incoados en dichos
pleitos.-
Ahora bien, el acuerdo fue homologado o, lo que es lo
mismo, la materia litigiosa ya no lo es tal y de allí que, más allá de las
decisiones pasibles de haber sido tomadas al inicio del subexamen en
términos de conexidad relevante, lo concreto es que el thema
decidendum de autos guardaría entonces, en principio, autonomía
respecto de las cuestiones otrora debatidas.-
Establecido ello, Lotería Nacional Sociedad del Estado
asumió el rol de locador, Asociación Argentina de Fomento Equino el
de locatario, Tattersall de Palermo S.A. el de concesionario y Bistró
S.A. el de sublocatario.-
En la cláusula segunda se estableció que para extinguir
las obligaciones litigiosas, locatario, concesionario y sublocatario
aceptan pagar, en las proporciones respectivas, en concepto de
alquileres devengados a Lotería Nacional Sociedad del Estado
respecto del uso y goce de los espacios que denominan Tattersall de
Palermo y Restaurante Kansas Grill entre Junio de 2005 y julio de
2015, todo ello por parte del concesionario de la explotación
comercial del Edificio Tattersall y el sublocatario del predio
denominado Museo de Hipología, afrontándose en forma autónoma e
independiente, el treinta y cinco por ciento (35%) de lo adeudado
Tattersall de Palermo S.A. y el sesenta y cinco por ciento (65%)
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restante Bistró S.A., pactándose vencimientos hasta el mes de
noviembre del año próximo pasado.-
Asimismo, se establecieron nuevos cánones locativos
hasta el mes de junio de 2020 y, en coherencia con la fijación de
dichos alquileres, en la cláusula novena, la Asociación Argentina de
Fomento Equino manifestó su voluntad, aceptada por Lotería
Nacional Sociedad del Estado, de prorrogar el contrato por cinco
años, a contarse a partir del día en que se homologara el acuerdo.-
Como pauta de interpretación auténtica (utilizo la
clasificación propia de Parte General con relación a la ley, en orden al
incuestionable reenvío que contiene el artículo 1198 del Código Civil,
por entonces en plena vigencia al arribarse al acuerdo de voluntades
bajo análisis), reviste importancia decisoria el contenido de la cláusula
décima: “(…) En todo aquello que no haya sido objeto de
modificación por el presente acuerdo se considerará vigente lo
establecido en el contrato de locación, en el Acuerdo de Mediación
celebrado entre las partes con fecha 15/2/2003, en el contrato de
sublocación y en el contrato de explotación y concesión de derechos
exclusivos de fecha 18 de junio de 2003 (…), pudiendo el locador, el
sublocador y el concesionario explotar por sí o a través de terceros el
predio en cuestión, con los alcances de los respectivos contratos
suscriptos en su oportunidad. Por su parte, dado que LOTERÍA
NACIONAL S.E. solo tiene relación directa con la ASOCIACIÓN
ARGENTINA DE FOMENTO EQUINO en su carácter de locataria y
que ésta es quien subalquiló y concesionó el predio, se deja expresa
constancia que cada una de las obligaciones que asumen en este
acuerdo el LOCATARIO, el CONCESIONARIOD E USO
EXCLUSIVO y el SUBLOCATARIO son independientes y
completamente autónomas entre sí, no existiendo a su respecto
solidaridad, ni mancomunión, ni garantía recíproca de ningún tipo
entre el concesionario y el sublocatario (…)”.-
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Por lo pronto, el acuerdo transaccional homologado en
momento alguno se hace referencia al sector de boxes en tránsito, sino
que todo lo allí establecido alude exclusiva y excluyentemente a lo
que fuera el Museo de Hipología.-
Ello es coherente con el contrato firmado entre la
Asociación Argentina de Fomento Equino y Bistró S.A. respecto del
predio que, lo repito, fuera el Museo de Hipología, pero que no
incluyó el sector de estacionamiento. Luego, todo plazo, todo precio y
lo que fuere aquí pactado, no puede hacerse extensivo al sector de
boxes en tránsito, lisa y llanamente porque ni siquiera se lo
menciona.-
No solo eso, sino que el párrafo final de la cláusula
séptima dice de manera expresa: “(…) La playa de estacionamiento
-EN FORMA PARCIAL- resulta excluída del valor de tasación en
virtud de lo acordado en su oportunidad entre Tattersall de Palermo
S.A. y HAPSA y aceptado por LOTERÍA NACIONAL S.E. conforme
fuera reconocido en el proceso de mediación que concluyera con el
acuerdo de fecha 15/5/2003 (…)”.-
Así de sencillo.-
Luego, nada de lo aquí pactado en lo que a la prórroga
de plazos se refiere, puede considerarse aplicable al sector del
estacionamiento.-
V.II.V.- A contrario de lo expuesto al trabar la litis por
Bistró S.A., la propia accionante acompaña elementos de juicio que
permiten establecer con una precisión notabilísima la delimitación del
espacio de estacionamiento, a poco que se repare en la copia de fs.
159, que determina que éste cuenta con una superficie de un mil
setecientos sesenta y tres metros con ocho centímetros cuadrados
(1.763,08 m2).-
En todo caso, en orden a todo lo elucubrado más allá
de lo que surge expresamente de los respectivos acuerdos de
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voluntades, es claro que, en lo que a cada uno concierna, deberán los
litigantes hacerse cargo, lisa y llanamente, de los equívocos
documentales, como también es que cabe a la totalidad de los
contrincantes soportar las consecuencias de las imprecisiones
utilizadas en los distintos actos jurídicos que concertaran, pero lo
concreto es que el expediente está en condiciones de dictar sentencia,
tratándose de un deber ineludible de este Tribunal, sin que
corresponda hacer eco en este pronunciamiento de tales elementos
distorsivos que prolongarían ad libitum toda discusión.-
También volveré sobre el punto.-
V.II.VI.- A fs. 163/164 obra copia del acta labrada el
primero de julio de 2015 en el expediente n° 98.784/2006, “Lotería
Nacional Soc. del Est. c/ Asoc. Arg. de Fomento Equino y otros s/
Desalojo por Falta de Pago”, a la que comparecieron la actora,
Tattersall de Palermo S.A., Bistró S.A. y Asociación Argentina de
Fomento Equino. Allí se expuso: “(…) Abierto el acto por S.S. y
llamadas las partes a un avenimiento, manifiestan que arribaron a un
acuerdo que acompañan en este acto y se agrega precediendo,
respecto del cual solicitan su homologación judicial. Sin perjuicio de
la homologación solicitada, los representantes de L.N.S.E.
manifiestan que a los fines de delimitar con toda precisión el sector
antes denominado “Boxes de Tránsito” y que le cediera HAPSA a
Tattersal de Palermo S.A. a cambio de una construcción que se
realizara en otra zona del Hipódromo Argentino, y que en la
actualidad explota comercialmente Bistro S.A. de conformidad con el
acuerdo de mediación de fecha 15/5/03 como parte de la playa de
estacionamiento del restaurante “Kansas”, L.N.S.E. iniciará y
resolverá un expediente administrativo a los fines indicados
anteriormente, solicitando a las partes que acompañen, dentro del
plazo de 30 días la totalidad de la documentación (planos, informes,
contratos, etc.) que pudieran aportar para tener absoluta precisión
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sobre la superficie y el área en cuestión. Las demás partes prestan
expresa conformidad con lo indicado, solicitando que previo a la
resolución de esta cuestión por L.N.S.E., se cite a los representantes
de las partes y de los demás involucrados a los efectos de prestar su
conformidad y ejercer adecuadamente la defensa de los intereses en
juego. Tattersal de Palermo S.A., manifiesta que de acuerdo al acta de
mediación del 15/05/03, la fecha en la cual Bistro S.A. se encuentra
obligada a la restitución de la otrora “Área de Boxes” es el 15 de
mayo de 2018. En este acto, toma la palabra Bistro S.A. manifestando
que rechaza las afirmaciones anteriores de Tattersal por
improcedentes. Por su parte, L.N.S.E. y la Asociación Argentina de
Fomento Equino no manifiestan oposición a lo postulado en último
término por Tattersal de Palermo S.A., por entender que eso surge
expresamente del convenio de mediación de fecha 15/05/03. Por su
parte, Tattersal de Palermo S.A. y Bistro S.A. solicitan que una vez
acompañadas las garantías establecidas en la cláusula 2° del convenio
que se adjunta, que las garantías personales otorgadas en dicho
convenio queden sin efecto y que la eventual ejecución recaiga sobre
las mismas. Las demás partes manifiestan que prestan conformidad
con lo manifestado no existiendo inconvenientes para acceder a lo
solicitado tanto para las obligaciones garantizadas por Tattersal de
Palermo S.A. como por Bistro S.A., siempre y cuando LNSE obtenga
garantías íntegras y a su entera conformidad, valorando positivamente
a las compañías de seguros de reconocida trayectoria en plaza. Por su
parte, el Dr. Schweitzer manifiesta que con relación a la cláusula 6°
del acuerdo transaccional que se acompaña, las empresas Bistro S.A.
y Tattersal de Palermo S.A., se han comprometido a abonar sus
honorarios profesionales en las proporciones allí indicadas. Asimismo,
que de acuerdo con esa obligación, este pago debe realizarse en forma
simultánea con la firma del acuerdo mencionado. Se deja constancia
que la empresa Bistro S.A. se ha hecho cargo de la proporción que le
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corresponde según instrumento firmado por separado que obra en
poder de ambas partes. La empresa Tattersal de Palermo S.A.,
manifiesta que el pago de dichos honorarios se efectuará con cheques,
de acuerdo con un instrumento que se firma por separado prestando su
conformidad el Dr. Schweitzer para la liberación de los fondos
consignados. Con respecto a los pagos que corresponde efectuar a
LNSE por la deuda devengada a su favor, se acompaña planilla con el
monto de cada una de las cuotas suscriptas por todas las partes, en
donde se indica el valor de las cuotas a cargo de Bistro S.A y Tattersal
de Palermo S.A. sin perjuicio de la obligación principal y total de la
Asociación Argentina de Fomento Equino. Por último, los
representantes de LNSE hacen constar con relación al anexo 4 que
para la tasación y valoración del canon locativo respecto al
Restaurante Kansas Grill (con estacionamiento), no se tomó en cuenta
el sector antes denominado “Boxes de Tránsito”, y cuya superficie y
área se determinará en forma específica conforme se indicara con
anterioridad. Pasan los autos a despacho. Con ello terminó el acto,
firmando los comparecientes para constancia por ante mí, de lo que
doy fe.-
De dicho instrumento extraigo como relevante el
consenso entre tres de las cuatro partes de dicho comparendo en lo
que concierne a la fecha de expiración del derecho de ocupación por
parte de Bistró S.A. del espacio objeto del presente pleito. En efecto,
allí se asentó que “(…) la fecha en la cual Bistro S.A. se encuentra
obligada a la restitución de la otrora “Área de Boxes” es el 15 de
mayo de 2018. En este acto, toma la palabra Bistro S.A. manifestando
que rechaza las afirmaciones anteriores de Tattersal por
improcedentes. Por su parte, L.N.S.E. y la Asociación Argentina de
Fomento Equino no manifiestan oposición a lo postulado en último
término por Tattersal de Palermo S.A., por entender que eso surge
expresamente del convenio de mediación de fecha 15/05/03 (…)”.-
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Esto es, los involucrados concuerdan en lo a la pauta
intepretativa concierne, en concordancia con el convenio de
mediación del año 2003, a excepción de la aquí accionada, quien
manifiesta oponerse a tales términos por considerarlos improcedentes,
sin dar razón alguna en dicho acto.-
Ello, por otra parte, encuentra una continuidad
documental con la referida cláusula décima del acuerdo transaccional
a la que se refiere el acta textualmente transcripta, de donde la
ausencia de razones solo me lleva a concluir en cuanto a que se trata
de un mero voluntarismo que, en todo caso, se perfila como una
grosera autocontradicción con los expresos términos que la misma
oponente en la audiencia suscribiera con pleno y cabal conocimiento
de hechos, causa y derecho.-
Parece oportuno a estos efectos recordar que nadie
puede ponerse en contradicción con sus propios actos (venire contra
factum proprium non valet), ejerciendo una conducta incompatible
con otra anterior deliberada, jurídicamente relevante y plenamente
eficaz (conf. C.N.Civil, Sala “A”, marzo 8-1983, La Ley, tomo
1983-C, página 440; ídem, Sala “D”, abril 14-1983, La Ley, tomo
1984-A, página 295; ídem, Sala “F”, junio 22- 1983, La Ley, tomo
1983-D, página 146) habiéndose añadido que el venir contra o
contravenir el hecho propio comprende también no ya destruir lo
hecho, sino a desconocerlo, o evitar sus consecuencias o eludirlas
(conf. C.N.Civil, Sala “D”, febrero 20-1984, La Ley, tomo 1984-B,
página 260, citados en Morello-Sosa-Berizonce, “Código Procesal
(...)”, tomo II-B, comentario al artículo 117, página 547/548 y demás
jurisprudencia allí citada). Expresan Enneccerus-Nipperdey: “A nadie
le es lícito hacer valer un derecho en contradicción con su anterior
conducta” (“Tratado - Parte General”, Barcelona, 1950, vol. II, página
495). También pienso que ello se relaciona con uno de los principios
lógicos, que son “el sitial de partida de todas las ciencias, porque son
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principios del pensamiento mismo, al que toda ciencia recurre” (conf.
Fatone, “Lógica e introducción a la filosofía”, Buenos Aires, 1969,
página 39). Este autor recuerda la siguiente definición del principio de
contradicción: “Es imposible que algo sea y no sea al mismo tiempo y
en el mismo sentido” (página 42). Al coordinar todo esto, se puede
decir que la doctrina del acto propio tiene una gran base en la ley de la
coherencia, principio sustentador de los cauces científicos.-
V.III.-Con lo hasta aquí expuesto, en el escueto marco
sustancial que brinda la delimitación al thema decidendum que
dimana de la ampliación de demanda de fs. 190/193, es suficiente para
pronunciarme en torno a la postulación bajo examen.-
VI.- Claramente la promoción del presente pleito, en lo
que a su escrito de inicio concierne, emerge como una glauca acción
estratégica en un tracto negocial azas espinoso y controvertido, dado
que a menos de un mes de su inicio, la aquí accionante arribó a un
acuerdo que modificó sustancialmente los términos planteados en la
presentación liminar, pero, en concreto, no puede desconocerse el
contenido de la presentación de fs. 190/193, ampliatoria de la
demanda originaria, en el cual se encuentran reflejados de manera
precisa los contenidos del acuerdo que se homologara el 13 de julio de
2015, modificando de manera franca los términos de aquello que se
postulara al demandar, ello al punto de adquirir el subexamen un
nuevo objeto, que no es otro que la condena de futuro con relación al
plazo que pone término a la sublocación concertada por Bistró S.A.,
de donde, si bien es cierto que Tattersall de Palermo S.A. no ha
desplegado en el tracto de su relación con la totalidad de los
interesados en este intrincado plexo de severos conflictos una política
de gestión de sus intereses precisamente glauca, , no lo es menos que
su contraparte, Bistró S.A., pretende que los contratos digan lo que no
dicen y, es más, intenta que digan algo expresamente opuesto a lo que
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dicen de manera concreta, lo que se contrasta de manera irreversible
con toda noción de transparencia.-
Desde otra perspectiva, en lo que hace al contexto de
las defensas opuestas, el acto administrativo de declaración de Interés
Cultural para la Nación existe, de donde le caben las presunciones de
legitimidad propias de tales actos, haya abierto o no sus puertas el
circo Sarrasani como tal o no, a lo que agrego lo que claramente surge
del ejemplar de la revista “Caras” agregado como prueba documental.
Luego, nada agrega ese contexto a la meridiana claridad del texto a la
hora de zanjar la controversia.-
Es insostenible argumentar acerca de un plazo no
mayor de quince años para la totalidad del contrato, en virtud de una
interpretación que no dudo en calificar como abtrusa y tan
intencionada como lo que se achaca a la actora, puesto que, de
acuerdo a lo argüído, ello pasaría a ser una prórroga no mayor a
quince años, y en la misma hoja de la contestación de la demanda (fs.
285/285vta.), se habla sin aspavientos de una prórroga que de cinco
años pasó a siete, para, de inmediato, llegar “(…) sin más (…)” a que
la prórroga sería de quince años, con lo que, de un contrato que vencía
en el 2015, pasamos a un vencimiento en 2018, luego en 2020 y,
finalmente, como quien dice agua va, en 2028….
Lo repito, la cláusula décima del acuerdo transaccional
no ofrece muchas alternativas en lo que al material litigioso se refiere
y, por ende, me remito a lo ya analizado.-
Exactamente lo mismo acontece, como resultado de
juzgamiento, con el argumento de que lo que se dijo en el juzgado es
disparatado, porque lo específico es que las partes y no terceras
personas, firmaron lo que allí consta, no introdujeron planteos en
tiempo hábil, a la par que no puedo pasar por alto que la audiencia de
presentación de un acuerdo transaccional es una instancia crucial de la
negociación de que se trate, en la que participan las partes en dicho
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acuerdo, no terceros como se arguye, ni nada que se le parezca, a
menos que se entienda como una entelequia inasible todo proceso
judicial, lo que también es contradictorio con el afán opuesto al
progreso de la demanda. Luego, los dichos agregados al acta en nada
modifican los clarísimos términos de la cláusula décima ya
referenciada.-
Resulta atendible en el marco de una argumentación
defensiva el que pueda considerarse como apoyatura del razonamiento
el hecho de considerar que la situación de Tattersall de Palermo penda
de un hilo, pero, en lo específico, esa condición jurídica no ha sufrido
modificaciones al tiempo de esta sentencia definitiva y, entonces, por
más precaria que pueda considerarla la razón social accionada, esta
permanece incólume al día de la fecha, de donde resulta carecer de
toda relevancia decisoria, porque, al mismo tiempo que la accionada
contrató con la totalidad de las partes, hace tanto como afirmar que no
son esas mismas partes quienes pueden exigirle cosa alguna. A lo ya
expuesto en torno a la doctrina de los actos propios me remito, puesto
que encuentro que la contradicción es flagrante de toda flagrancia.-
Así las cosas, las normas genéricas abstractas del
ordenamiento sustantivo tocantes a las condiciones suspensivas y
resolutorias, lejos están de adecuarse al contexto de los hechos y de
las normas jurídicas generadas por los propios contendendientes, por
más encomiable esfuerzo argumental desplegado, en tanto se
construye una dinámica racional rocambolezca que contrasta con la
claridad de lo pactado.-
En efecto, la ley trae aquí un ingrediente puramente
subjetivo, que difiere de los factores físicos y materiales del concepto
de causalidad, o nexo causal, entre el hecho y el daño y resultado,
puesto que repara de manera específica sobre la posición y condición
de quien obra, propias del sujeto mismo como individuo de conducta
y para establecer la existencia o ausencia de reprochabilidad de su
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acto. Se trata de una regla general de muy extendidas aplicaciones que
marca acabadamente la orientación intermedia del ordenamiento
sustancial, al proyectar el enjuiciamiento de las personas y determinar
la extensión que les corresponde. Uno de los aspectos comprendidos
en la regla, es el de los conocimientos especiales de la persona. La
superior aptitud, el mayor alcance de ese conocimiento por la
preparación, o por el título, califican la actitud por prudencia y
previsión. En este caso, la previsibilidad del agente es superior a la
que corrientemente es dable juzgar (conf. Cifuentes, Santos, en
Belluscio y Zannoni, op. cit., Buenos Aires, Astrea, 1994, Tomo 4,
páginas 65/68).-
Lo repito, es destacable el esfuerzo argumental, pero
no alcanza torcer el resultado del pleito, porque se trata de un
sinnúmero de óbices opuestos que, de resultar todos ellos válidos,
entran en insalvable contradicción con los expresos términos pactados
en el acuerdo transaccional de julio de 2015, a la par que conducirían
a algo así como el más puro ejercicio de una potestad jurídica de una
autonomía tal que no puede merecer el amparo jurisdiccional en un
marco sinalgmático perfecto, a poco que se repare en que no estamos
ante voluntades jurígenas excluyentemente unilaterales, sino que se
trata de un esquema conmutativo y bilateral (cualquiera sea la
perspectiva que se utilice para su análisis), en el que expresamente
quedó excluido del acuerdo de marras el sector que es objeto del
presente pleito.-
Vuelvo a insistir, a repetir, a iterar, la cláusula décima
es por completo terminante.-
Lo mismo ocurre con la cuestión vinculada a la
determinación del lugar, ni más ni menos porque, aceptado y
concertado un plazo determinado, excluido del último acuerdo el
sector objeto del presente pleito, como así también todo pacto en
relación al tiempo de ocupación, la oposición lisa y llana al progreso
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de la demanda en su totalidad, es, nuevamente, autocontradictoria con
los actos jurídicos previos, libres, deliberados y jurídicamente
relevantes, de donde solo es dable concluir que se trata de un ejercicio
antifuncional de las prerrogativas jurídicas. Sobre el punto destaco
con énfasis que ut supra ya quedó establecida el área del espacio de
estacionamiento, a la par que a fs. 21, en el punto e) de la cláusula
primera, el área total de ambos espacios (esto es, Museo de Hipología
y boxes en tránsito) es de tres mil cuatrocientos treinta y siete metros
cuadrados (3.438m2), con lo que basta una mera operación
matemática, en un contexto funcional y ético del ejercicio de los
derechos, para conocer en forma cabal y más allá de los tecnicismos
defensivos inanes, el área de estacionamiento a desalojar.-
Para concluir, entonces, es claro que el plazo
establecido en el acuerdo del año 2003 es el que corresponde aplicar a
la actual ocupación del sector de estacionamiento, el cual vence el día
15 de mayo de 2018, lo que torna procedente la condena de futuro
postulada.-
VII.- Tocante a la temática de las costas, ha decidido la
Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en pleno que en
supuestos como el de autos, en el cual no ha existido allanamiento del
demandado, no corresponde en todos los casos la aplicación de las
costas en la sentencia definitiva (conf. C.N.Civil, en pleno, febrero
20-1979, in re “Delgado de Thomas, Josefina c/ Russo, Julio”,
Publicado en El Derecho, tomo 82, página 146), por lo que entiendo
que tal cuestión debe diferirse para el tiempo del cumplimiento de la
sentencia, de donde resultará si el inmueble se ha restituido en tiempo
oportuno.-
Por estas consideraciones y normas legales citadas,
juzgando en definitiva, FALLO: Haciendo lugar a la demanda. En
consecuencia, condeno a Bistró S.A., subinquilinos y ocupantes, a
desalojar el día 15 de mayo de 2018, bajo apercibimiento de
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lanzamiento, el inmueble en la Avda. del Libertador 4625, sector de
estacionamiento, de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Difiero
para su oportunidad la imposición de las costas causídicas (ver
considerando VII). Cópiese, regístrese, notifíquese a las partes
mediante cédula a confeccionarse por Secretaría y, oportunamente,
archívese.-
CARLOS GOGGI
JUEZ NACIONAL EN LO CIVIL
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