Jan Willy Føreland

27.09.2018

Hvordan få det til?

2

Kristin Gustavsen

3

Transformasjonsprosjekter – særlige

utfordringer

• Komplisert eiendomsstruktur – stor forskjell

i kompetanse og motivasjon

• Avhengig av helhetlige løsninger – på tvers

av eksisterende eiendomsgrenser

• Det er etablert aktivitet (bolig eller næring

med kontantstrøm) – må skape merverdi

• Mange ulike og sterke interesser (naboer,

velforeninger mv)

• Media

Hvordan få det til?

Kaffemetoden

Alternative strategier i kvartalsutvikling

1. Oppkjøpsstrategi

Stor aktør som evner å kjøpe opp områder

Spillsituasjon – den siste eiendommen kan bli kostbar

2. Samarbeidsstrategi

Samarbeid mellom gårdeiere hvor det er

utviklingspotensiale

Naturlig avgrensning for å sikre gjennomførbarhet

Kommunen ta initiativ – pådriver?

Samarbeidsmodeller

• Samarbeidsavtale

- Særlig dersom det er en stor/dominerende aktør

• Utviklingsselskap- Forpliktende samarbeid organisert som AS

- Ikke overføre eiendom før utbygging

- Forpliktelse til salg basert på inngangsverdi – merverdi

fordeles etter eiersits

• Kan gjøres om til et utbyggingsselskap- Aksjene kan omsettes – få inn andre aktører

- Kjøpesentertenking

Viktige prinsipper i samarbeidet

• Avtale samarbeidet før planprosessen starter

• Alle m2 bør være like viktige - uavhengig av

framtidig formål

• Planen må skape merverdi – dagens verdi er basis

• Tomtestørrelse eller takst som basis

• Avtale bla hvordan en skal fordele merverdi og

fordele kostnader

8

• Organisatoriske virkemidler

• Plan, spesielt utforming av

rekkefølgebestemmelser

• Grunnerverv/ekspropriasjon

• Utbyggingsavtaler

• Økonomiske virkemidler

Analysere situasjonen før en velger

virkemidler

Virkemidler oversikt

Utbyggingsavtaler

Utbyggingsavtalen et praktisk hjelpemiddel for å sikre gjennomføring av planen:

Avklare ansvarsdeling for å finansiere og gjennomføre

Hjemlet i rekkefølgekravene i godkjent reguleringsplan

Frivillig

Viktige problemstillinger:

Nødvendighetsprinsippet

Forholdsmessighet – kostnadsdeling kommune og utbygger

Kostnader utbyggerne har mulighet til å bære

Rollefordeling i gjennomføringen - organisering

Håndtering i nye utbyggingsområder og i eksisterende områder

Unngå gratispassasjerer

Rollefordeling

Kommunen ta ansvaret for utbygging av

infrastruktur?

Utbyggingsavtale med alle utbyggerne. LOA

Gunstig i fht mva

Kommunen tar finansiell risiko og er byggherre

Kommunen inngå avtale med et

infrastrukturselskap som utfører på vegne av

kommunen – anleggsbidragsmodellen?

Kommunen byggherre. Krav til kommunal oppfølging.

LOA

Det økonomiske ansvaret legges på selskapet?

Mva refusjon

Rollefordeling

Justeringsmodellen

Privat bygger ut i samsvar med kommunale krav og

betaler mva

Anlegget overtas av kommunen når kommunale krav

er ivaretatt

Får mva refusjon med 1/10 pr år

Ingen risiko for kommunen

Mindre økonomisk gunstig for utbygger (unntatt at en

unngå LOA)

Eksempel Tangen

Tangen i Kristiansand

Mine roller på Tangen:

Styremedlem i Tangen Utviklingsselskap AS

Prosjektleder for Tangen VGS.

Prosjektleder for regulering og utvikling av Aquarama badeland, hotell

og idrettsanlegg

14

Tangen i Kristiansand

• Søppelfyllplass og gassverktomt frem til ca.

1950

• Småindustri 1950-1990-tallet

• Nedslitt område – «uslipt juvel» - område med

stort potensiale

• 140 da

• Ca 20 grunneiere og festere

15

1947

Kilde: Fædrelandsvennen

16

Ca. 1990

Kilde: Grønn strek AS

17

Nå snart ferdig utbygget

• 800 boliger

• Stor ny videregående skole

• 40.000 m2 næring

• Aquarama – offentlig privat samarbeid om bad og

idrettshall. I tillegg kontor og byens største hotell

• Byens mest attraktive boområde

• Bystranda og store friområder

18

Reguleringsplanen

Totalt 130.000 m2 BRA

70.000 m2 bolig

40.000 m2 næring

20.000 m2 skole

115 mill. infrastruktur; 1.000/m2

BRA

19

Organisering

• Kommunen tok initiativet til at private grunneiere og festere skulle organisere seg.

• De private aktørene etablerte Tangen Utviklingsselskap AS (TUAS)• Samarbeidet med kommunen om å lage reguleringsplan. Vedtatt

i 2002

• Engasjerte felles prosjektkoordinator til å lede prosessen

• Delte kostnadene 50/50

• Alle private aktører var koordinert i planprosessen

• TUAS avtalte rett til å kjøpe kommunal eiendom til takst – basert på godkjent reguleringsplan

20

Organisering

• TUAS kjøpte kommunal eiendom etter at

reguleringsplanen var godkjent

• TUAS omgjort til utbyggingsselskap - inngikk

avtale om å bygge ut infrastrukturen pva

kommunen• Anleggsbidragsmodell – mva refusjon

• Basert på m2 pris på ca kr. 1.000 i 2004

• Avtale med alle aktørene på Tangen

• Infrastrukturen er bygget ut innenfor de gitte rammene

• Felles infrastruktur ble etablert tidlig – økonomisk og

markedsmessig fordelaktig

21

Viktig infrastruktur ble opparbeidet først

Foto: Grønn Strek AS

Slik er det blitt

Foto: Øverste tre bilder: Grønn Strek AS, Nederste bilde: Kruse Smith AS

Slik er det blitt

Foto: Carolyn Ahmer

24

Slik er det blitt

Eksempel Kvartal 2

26

Kvartal 2

27

Kvartal 2 i Kristiansand

Bakgrunn:• Initiativtaker Gårdeierne

• Krav fra kommunen om felles plan for hele kvartalet

• Ønsker å utvikle Kvadraturen med bolig og næring

• Bevaringsverdig bebyggelse i deler av kvartalet

• Vedtatt kommunedelplan ga stramme begrensninger på høyde, formål mv

28

Prosess

Samtaler med alle gårdeierne i kvartalet og

andre viktige interessenter Hvor er det interesse – og mulighet – for utvikling

Etablerte et utviklingsselskap AS av eierne

med utviklingseiendommer Takserte ut fra dagens plan – grunnlag aksjesits

Ekstern profesjonell styreleder

Selskapet utarbeidet plan Planlegge uavhengig av eiendomsgrensene

En aktør mot naboer og andre interessenter

29

Utfordringer i reguleringsprosessen

Vurdering av verdi i dag – må

sannsynliggjøre merverdi for å sette i gang

Krever økt volum – utnytte rammene i

kommunedelplanen maksimalt

Forholdet til verneverdig bebyggelse

30

Illustrasjon av vedtatt løsning

31

1. etasje

32

Gode overganger

33

Felles uteareal

34

By-haven AS - byggingen starter nå

35

Erfaringer

Selskapsmodellen fungerte godt

Skape større verdier gjennom plan Krever høy utnyttelse for å lykkes

Utnytte høydene

Bruk av taket

Parkering for butikk

God overgang mot verneverdig bebyggelse

Mulighet for etappevis utbygging

Områdereguleringsplan Sande

Områdemodell Sande

Kommunen tok initiativet

Samarbeid med alle grunneierne som har

utbyggingsmuligheter etter vedtatt

områdereguleringsplan

Kommunen villig til å være byggherre

Kommunen koordinerer

Utbyggerne unngår kostnad til moms

Kommunen tar økonomisk risiko ifht både kostnader

og inntekter

Egen avtale omlegging fylkesveg – spleis

Sikre forutsigbarhet

Betaling felles infrastruktur

kjent på forhånd

Unngå gratispassasjerer

Alle som har nytte skal

betale

Betale ut fra nytte

(relevans) av tiltak

Kalkulere tiltakene

Differensiere

bolig/næring

Vurdering av nytte

Felles utbyggingsavtale

OMRÅDEMODELLfor finansiering av felles infrastruktur

UTBYGGINGSAVTALE 4Detaljregulering

eller rammesøknad

UTBYGGINGSAVTALE 1Detaljregulering

eller rammesøknad

UTBYGGINGSAVTALE 2Detaljregulering

eller rammesøknad

UTBYGGINGSAVTALE 3Detaljregulering

eller rammesøknad

Vurdering av nytte

Forventet utbyggingsvolum

Kostnad eks parkeringshus

Delområde Boligformål

Næring /

Offentlig

formål

Sande nord 700 600

Handelssentrum 900 800

Sande sør 700 600

Sande øst 1 050 900

Infrastrukturbidrag

Betales pr m2 BRA som tillates bygget

Betales når det gis igangsettingstillatelse

Bidraget beregnet ut fra relevans og kostnad ved

tiltaket

Bidraget justeres etter byggekostnadsindeks fram

til betalingstidspunktet

Felles utbyggingsavtale

Felles utbyggingsavtale

Forplikte alle utbyggere med utbyggingsmuligheter

Tinglyse forpliktelsen

Konklusjon

Kommunen har tatt en viktig tilretteleggerrolle

En forutsetning for å få til god utvikling i Sande

Gir forutsigbarhet for investorene

Bidrar til attraktivitet i sentrum

Spleis ut fra nytte

Kommunen har nå et viktig ansvar for å sikre gjennomføring

Utfordring:

Detaljreguleringsplan gir mindre volum med kvalitet enn områdereguleringsplanen

Kommunen presser volum mer enn utbyggerne ønsker

45

Bytransformasjon - konsekvenser for

planleggingen

Kommunen må ta en mer aktiv tilretteleggerrolle

- Kommunen ta initiativ til samarbeidet?

- God dialog mellom kommune og utvikler i hele

planprosessen

- Kommunen ansvar infrastruktur?

Balanse mellom kvalitet og gjennomførbarhet

- Kommunen er opptatt av at intensjonene i

planene kan og vil bli gjennomført

- Investor er opptatt av at planen skaper merverdi

- Sikre kvalitet fra plan til gjennomføring