Strona 1 z 135

Strona 2 z 135

Strona 3 z 135

Zamawiający:

Gmina Bytom

ul. Parkowa 2

41-902 Bytom

Wykonawca:

EU-CONSULT Sp. z o.o.

ul. Toruńska 18C, lokal D

80-747 Gdańsk

Utila sp. z o.o.

ul. Targowa 42/20

03-733 Warszawa

Strona 4 z 135

Spis treści

Wstęp ...................................................................................................................................................... 5

1. Prawne możliwości oraz narzędzia oddziaływania gminy na postawy mieszkaniowe obecnych i

potencjalnych klientów mieszkań komunalnych w kontekście rewitalizacji .......................................... 6

2. Zakres i poziom szczegółowości wiedzy, jaką zgromadzić powinna gmina w zakresie postaw

mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów mieszkań komunalnych, aby w sposób skuteczny

i efektywny oddziaływać na te postawy poprzez dostępne narzędzia ................................................. 39

3. Metody oraz techniki badawcze, które należy zastosować w celu diagnozy postaw

mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów mieszkań komunalnych ..................................... 59

4. Wyniki badań diagnozujących postawy mieszkaniowe obecnych i potencjalnych klientów

mieszkań komunalnych w Bytomiu ....................................................................................................... 72

5. Rekomendacje na podstawie badań w kontekście planowanej rewitalizacji i wypracowania

„Bytomskiego Modelu Dostępnego Mieszkalnictwa" ........................................................................... 95

Spis tabel ............................................................................................................................................. 101

Załącznik 1. Wskaźniki i metody badawcze diagnozujące postawy mieszkaniowe ............................ 102

Strona 5 z 135

Wstęp

Zadanie 7 obejmuje opracowanie Poradnika metodologicznego dla zespołów badawczych

planujących i wykonujących badania postaw mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów

mieszkań komunalnych w miastach kurczących się w województwie śląskim o liczbie mieszkańców

nie mniejszej niż 100 tys. Zakres tematyczny poradnika obejmuje:

prawne możliwości oraz narzędzia oddziaływania gminy na postawy mieszkaniowe obecnych

i potencjalnych klientów mieszkań komunalnych;

zakres i poziom szczegółowości wiedzy, jaką zgromadzić powinna gmina w zakresie postaw

mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów mieszkań komunalnych, aby w sposób

skuteczny i efektywny oddziaływać na te postawy poprzez dostępne narzędzia;

metody oraz techniki badawcze, które należy zastosować w celu diagnozy postaw

mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów mieszkań komunalnych;

wyniki badań diagnozujących postawy mieszkaniowe obecnych i potencjalnych klientów

mieszkań komunalnych w Bytomiu;

rekomendacje na podstawie badań w kontekście planowanej rewitalizacji i wypracowania

„Bytomskiego Modelu Dostępnego Mieszkalnictwa".

Strona 6 z 135

1. Prawne możliwości oraz narzędzia oddziaływania gminy

na postawy mieszkaniowe obecnych i potencjalnych klientów

mieszkań komunalnych w kontekście rewitalizacji

Z rezolucji Zgromadzenia Ogólnego ONZ wynika, że „(...) każdy człowiek ma prawo do poziomu

życia zapewniającego (...) mieszkanie (...)”1. Zgodnie z polską Konstytucją „władze publiczne

prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, a w szczególności

przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania

obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”2.

Na mocy ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

gminy i zmianie Kodeksu cywilnego tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych

wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina zapewnia lokale socjalne,

zamienne oraz zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstwom domowym o niskich dochodach.

Organ uchwałodawczy gminy obligatoryjnie uchwala dwa dokumenty związane z procesem

gospodarowania mieszkaniowym zasobem, tj.: Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym

zasobem gminy i Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu. Ponadto, zgodnie

z Kodeksem postępowania cywilnego (art. 1046) gmina zobowiązana jest wskazywać tymczasowe

pomieszczenia dłużnikom, jeżeli z tytułu wykonawczego opróżnienia lokalu wynika, że dłużnik nie ma

prawa do lokalu socjalnego, zamiennego lub do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może

zamieszkać.

Przedsięwzięcia realizowane w ramach lokalnej gospodarki mieszkaniowej powinny uwzględniać

główne cele oraz kierunki działań określone przez najważniejsze dokumenty strategiczne przyjęte na

szczeblu państwa, tj.:

Strategię Rozwoju Kapitału Ludzkiego 2020,

1 Rezolucja Zgromadzenia Ogólnego ONZ nr 217 A z 1948 roku, Powszechna Deklaracja Praw Człowieka. 2 Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej, art. 75.

Strona 7 z 135

Strategię Rozwoju Kraju 2020,

Krajową Politykę Miejską 2023,

Narodowy Program Mieszkaniowy.

W Strategii Rozwoju Kapitału Ludzkiego 2020 głównym celem działań jest rozwijanie kapitału

ludzkiego poprzez wydobywanie potencjałów osób, tak aby mogły one w pełni uczestniczyć w życiu

społecznym, politycznym i ekonomicznym na wszystkich etapach życia3. W celu szczegółowym 1:

Wzrost zatrudnienia wskazano niezbędny kierunek interwencji: zwiększanie mobilności przestrzennej

pracowników i osób poszukujących pracy. W celu szczegółowym 2: Wydłużenie okresu aktywności

zawodowej i zapewnienie lepszej jakości funkcjonowania osób starszych wskazano niezbędny

kierunek interwencji: zwiększenie dostępności mieszkań, w tym w ramach wynajmu. W celu

szczegółowym 3: Poprawa sytuacji osób i grup zagrożonych wykluczeniem społecznym wskazano

niezbędny kierunek interwencji: zwiększenie dostępności mieszkań, w tym poprzez rozbudowę

systemu najmu oraz rozwój mieszkalnictwa społecznego, przy założeniu, że będzie ono formą

doraźnego i ograniczonego czasowo wsparcia osób w trudnej sytuacji materialnej. W celu

przeciwdziałaniu wykluczeniu społecznemu w aspekcie mieszkaniowym osób najuboższych, a także

osób znajdujących się w szczególnej sytuacji życiowej (ze względu np. na wiek, niepełnosprawność,

sytuację rodzinną) gmina powinna zapewnić wsparcie tym osobom w zaspokojeniu podstawowych

potrzeb mieszkaniowych. Założono także wprowadzenie mechanizmu promującego wynajmowanie

mieszkań, a nie tylko ich zakup.

Strategia Rozwoju Kraju 2020 wskazuje, że polityka mieszkaniowa będzie się koncentrować na

likwidacji deficytów ilościowych w segmencie lokali socjalnych i mieszkań przeznaczonych dla osób

wymagających innej społecznej pomocy mieszkaniowej4. Akcentuje również konieczność

wprowadzenia innych form podaży mieszkań dostępnych cenowo w segmencie mieszkań na

3 Uchwała Nr 104 Rady Ministrów z dnia 18 czerwca 2013 r. w sprawie przyjęcia Strategii Rozwoju Kapitału Ludzkiego 2020 Dz.U z 2013, poz. 640. 4 Dokument przyjęty Uchwałą Nr 157 Rady Ministrów z dnia 25 września 2012 r. w sprawie przyjęcia Strategii Rozwoju Kraju 2020, M.P. 2012 poz. 882, s.149.

Strona 8 z 135

wynajem. Za ważne uznano prowadzenie działań mających na celu likwidację luki remontowej

i ograniczenie zapotrzebowania na energię w zasobie mieszkaniowym. Za istotne uznano obniżenie

kosztów budowy mieszkań i racjonalizację przestrzenno-funkcjonalną nowych zasobów mieszkalnych

przez stworzenie zasobu uzbrojonych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Przyjęto, że celem

polityki mieszkaniowej będzie także racjonalizacja zasad gospodarowania publicznym zasobem

mieszkaniowym oraz zasobami towarzystw budownictwa społecznego.

Na jakość życia w mieście, składa się wiele czynników – bezpieczeństwo, dobry dostęp do

wysokiej jakości usług publicznych, rynku pracy, oferty mieszkaniowej, oferty spędzania czasu

wolnego, oferty kulturalnej, środowiska i transportu publicznego, atrakcyjnych przestrzeni

publicznych5. Według założeń Krajowej Polityki Miejskiej 2023 stabilna sytuacja mieszkaniowa

przyczynia się do wzrostu poczucia bezpieczeństwa i umożliwia mieszkańcom realizację aspiracji

życiowych (m.in. posiadanie dzieci). Mieszkalnictwo stanowi jeden z głównych obszarów działań

zmierzających do odwrócenia negatywnych trendów demograficznych. Zaznaczono, że w decyzjach

inwestycyjnych dotyczących mieszkalnictwa należy uwzględniać prognozy demograficzne. Za istotny

kierunek działań uznano zwiększanie dostępności mieszkań, szczególnie dla tych grup społecznych,

które nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku (osób i rodzin

o niskich dochodach oraz zagrożonych wykluczeniem społecznym). Obok przyrostu liczbowego

zasobów mieszkaniowych będących własnością gminy za istotne uznano również racjonalne

zarządzanie istniejącym zasobem. Samorząd powinien korzystać z możliwości, które daje sektor

budownictwa czynszowego (społecznego i prywatnego). W jego ramach powinny być szczególnie

wspierane wybrane grupy docelowe, np. osoby młode oraz rodziny z dziećmi. Zaznaczono,

że konieczne jest prowadzenie działań regulacyjnych i finansowych na rzecz tworzenia efektywnego

systemu wynajmu mieszkań i upowszechnienia tej formuły realizacji potrzeb mieszkaniowych.

Dokumentem definiującym politykę mieszkaniową państwa oraz wskazującym strategiczne

kierunki działań dla realizacji założeń na najbliższe lata jest przyjęty we wrześniu 2016 roku przez

5 Uchwała Nr 198 Rady Ministrów z dnia 20 października 2015 r. w sprawie przyjęcia Krajowej Polityki Miejskiej, Dz.U z 2015, poz.1235.

Strona 9 z 135

Rząd Narodowy Program Mieszkaniowy. Narodowy Program Mieszkaniowy jest dokumentem

o charakterze strategiczno-programowym, kompleksowo ujmującym zagadnienia składające się na

politykę mieszkaniową państwa w horyzoncie średniookresowym. Program jest jednym z narzędzi

służących realizacji „Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju". Polityka mieszkaniowa

rozumiana jest w Programie jako wprowadzanie rozwiązań zwiększających dostępność mieszkań,

zwłaszcza dla rodzin o przeciętnych i niskich dochodach. Problem dostępności mieszkań, definiowany

jako brak możliwości nabycia lub wynajęcia mieszkania na zasadach rynkowych, wiąże się przy tym

ściśle z problemem demograficznym. Podstawowymi celami Programu są:

1. Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających ich nabycie lub

wynajęcie po cenach komercyjnych poprzez:

zwiększenie podaży mieszkań o niskim czynszu,

obniżenie kosztów budowy mieszkań, w szczególności przez wykorzystanie gruntów

publicznych pod budownictwo mieszkaniowe oraz optymalnych technologii i projektów

architektonicznych,

zachęcanie do systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe,

ułatwienie podmiotom instytucjonalnym inwestowania na rynku mieszkań na wynajem.

Efektem tego działania ma być zwiększenie do 2030 roku liczby mieszkań przypadających na

1000 mieszkańców, tak, aby osiągnąć średnią Unii Europejskiej, co oznacza wzrost z 363 do 435

mieszkań na 1000 osób.

2. Zwiększenie możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem

społecznym (ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową) poprzez:

zwiększenie możliwości gmin w zakresie dostarczania mieszkań dla najuboższych,

rozwój mieszkalnictwa wspomaganego (np. chronionego),

zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc w noclegowniach i schroniskach dla bezdomnych,

uwzględnienie w polityce mieszkaniowej grup o specjalnych potrzebach mieszkaniowych,

w szczególności osób starszych i niepełnosprawnych,

Strona 10 z 135

pomoc osobom znajdującym się przejściowo w trudnej sytuacji (np. w przypadku braku

możliwości płacenia czynszu lub spłaty rat kredytu hipotecznego).

To działanie ma na celu zmniejszenie do 2030 roku liczby oczekujących na najem mieszkania

gminnego i stworzenie takich możliwości prawnych dla gmin, aby miały możliwość zaspokojenia

potrzeb mieszkaniowych wszystkich mieszkańców oczekujących na najem mieszkania od gminy.

3. Poprawa warunków mieszkaniowych, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz

zwiększenie efektywności energetycznej poprzez:

racjonalizację zasad zarządzania budynkami i lokalami mieszkalnymi zasobu publicznego,

wspieranie inwestycji termomodernizacyjnych i remontowych, w tym podejmowanych

w ramach rewitalizacji obszarów zdegradowanych,

zapewnienie infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu,

aby zmniejszyć do 2030 roku liczbę osób mieszkających w warunkach substandardowych, czyli

w lokalach o bardzo niskim stanie technicznym budynku, bez podstawowych instalacji technicznych

lub w lokalach przeludnionych.

Reasumując, gminy powinny prowadzić aktywną lokalną politykę mieszkaniową, wykorzystując

zarówno możliwości programów rządowych, funduszy europejskich, środki podmiotów prywatnych,

ale także inwestując własne środki budżetowe, uwzględniając lokalne uwarunkowania demograficzne

i społeczne. Zakres działań gminy oraz ich kierunek powinien zależeć od dokonanej analizy potencjału

demograficznego, gospodarczego, przestrzennego oraz diagnozy sytuacji mieszkaniowej.

Prawne możliwości oddziaływania gminy na postawy mieszkaniowe są wielorakie. Gmina winna

kreować różne możliwości realizacji potrzeb mieszkaniowych, uwzględniając: siłę nabywczą

poszczególnych mieszkańców, liczbę osób tworzących gospodarstwa domowe, preferencje

mieszkaniowe. W zależności od poziomu dochodów rozporządzalnych (kwintyle I, II, III, IV, V)

działania gminy mogą przyjąć postać:

tworzenia warunków do realizacji budownictwa mieszkaniowego przez gospodarstwa

domowe z IV i V kwintyla dochodów rozporządzalnych,

Strona 11 z 135

tworzenie warunków do podaży mieszkań na wynajem i na wynajem z dojściem do

własności dla gospodarstw domowych z III kwintyla dochodów rozporządzalnych (spółka

Towarzystwo Budownictwa Społecznego, w ramach Programu „Mieszkanie plus”),

bezpośrednia podaż lokali socjalnych, lokali mieszkalnych, tymczasowych pomieszczeń dla

gospodarstw domowych o najniższych dochodach i eksmitowanych (odpowiednio z kwintyla

I i II).

W celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe z różnych grup

społeczno-ekonomicznych na terenie gminy powyżej 100 tys. ludności realizowane powinny być

następujące formy budownictwa mieszkaniowego:

budownictwo deweloperskie w formie mieszkań na sprzedaż i na wynajem,

budownictwo spółdzielcze w formie ustanawiania prawa odrębnej własności lokalu lub

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,

budownictwo inwestorów indywidualnych w formie jednorodzinnej na własne cele

mieszkaniowe oraz na sprzedaż lub wynajem,

budownictwo na wynajem w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego „Mieszkanie

plus”,

budownictwo społeczne na wynajem realizowane przez Towarzystwo Budownictwa

Społecznego, a także z możliwością dochodzenia do własności oraz na sprzedaż,

budownictwo komunalne realizowane bezpośrednio przez gminę w oparciu m.in. o przepisy

ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych,

noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o niektórych formach popierania

budownictwa mieszkaniowego, ustawy o partnerstwie publiczno - prywatnym oraz koncesji

na roboty budowlane.

Gmina powinna dążyć do zagwarantowania optymalnej efektywności lokalnemu rynkowi

mieszkaniowemu i budowlanemu. Pozwoli to stworzyć warunki do realizacji potrzeb mieszkaniowych

zarówno w formie własności, jak i najmu. Prowadzona polityka mieszkaniowa nie powinna

konkurować z mechanizmami rynkowymi, przede wszystkim z komercyjnymi możliwościami

Strona 12 z 135

finansowania inwestycji mieszkaniowych, a winna w stosunku do nich być komplementarna

i aktywizująca działania rynkowe. Dlatego też gmina powinna stosować takie rozwiązania, które

pozwolą na optymalne wykorzystanie środków gospodarstw domowych i sektora prywatnego

w realizacji potrzeb mieszkaniowych. Dopełnieniem działań rynkowych powinny być przedsięwzięcia

spółki gminnej TBS oraz gminy poprzez racjonalne i zintegrowane gospodarowanie mieszkaniowym

zasobem gminy wraz z kreowaniem nowych form budownictwa na wynajem.

Istnieją prawne możliwości oddziaływania gminy na poziom rozwoju budownictwa

deweloperskiego oraz budownictwa inwestorów indywidualnych. Dla rozwoju prywatnego

budownictwa mieszkaniowego w gminie niezbędna jest podaż terenów pod ten typ zabudowy. Podaż

terenów może odbywać się poprzez ofertę prywatnych właścicieli nieruchomości gruntowych oraz

podaż komunalną realizowaną w formie przetargów.

W celu zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości niezabudowanych gmina powinna

utworzyć i prowadzić na stronie internetowej Urzędu Miejskiego Bank informacji o wolnych

terenach mieszkaniowych, będących zarówno własnością prywatną, jak i publiczną. Zebrane

w formie zbiorczej informacje o aktualnej lokalnej podaży gruntów pozwolą szybciej i efektywniej

skojarzyć stronę sprzedającą ze stroną zamierzającą zrealizować proces inwestycyjny. Ponadto

ilustrują bieżący poziom pojemności rynku nieruchomości niezabudowanych z możliwym

przeznaczeniem pod budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne.

Gmina może zwiększyć pojemność rynku gruntów poprzez podaż gruntów komunalnych,

zarówno przeznaczonych pod inwestycje wielorodzinne realizowane przez deweloperów lub

spółdzielnie mieszkaniowe, jak i przeznaczonych pod inwestycje inwestorów indywidualnych.

W szczególności gmina może organizować przetargi na realizację budownictwa mieszkaniowego

w formie Kooperatyw mieszkaniowych, czyli przez grupę osób współdziałających ze sobą w celu

nabycia nieruchomości gruntowej i wybudowania na niej budynku wielorodzinnego z zamiarem

zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (współpraca musi przybrać formę umowy spółki

cywilnej lub porozumienia o wspólnej realizacji przedsięwzięcia budowlanego). Kooperanci wspólnie

ustalają koncepcję zagospodarowania nieruchomości, w szczególności dokonują przydziału lokali

Strona 13 z 135

mieszkalnych oraz wyodrębnienia części wspólnych. Grupa ta zapewnia sobie prawo do decydowania

o kształcie przyszłego budynku zgodnie z własnymi oczekiwaniami, przy uwzględnieniu zapisów planu

zagospodarowania przestrzennego.

Inną formą publicznego wsparcia realizacji potrzeb mieszkaniowych w formie budownictwa

indywidualnego na terenie danej gminy będzie w najbliższym czasie, na mocy ustawy z dnia 20 lipca

2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, oferta podaży gruntów w ramach Krajowego Zasobu

Nieruchomości. Krajowy Zasób Nieruchomości jako podmiot gospodarujący nieruchomościami

wchodzącymi w skład Zasobu będzie ogłaszał przetargi na zawarcie umowy o oddanie w użytkowanie

wieczyste nieruchomości gruntowej albo na sprzedaż nieruchomości gruntowej, wchodzącej w skład

Zasobu, której powierzchnia nie przekracza 1500 m2 i jest przeznaczona pod zabudowę

jednorodzinną. W przetargu będzie mogła wziąć udział wyłącznie osoba fizyczna:

która nie posiada lub w przeszłości nie posiadała prawa własności do domu jednorodzinnego,

innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub nie jest

właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jej udział w przypadku zniesienia

współwłasności obejmowałby co najmniej jeden samodzielny lokal mieszkalny;

której członek gospodarstwa domowego nie posiada lub w przeszłości nie posiadał prawa

własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu lub nie jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jej udział

w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden samodzielny lokal

mieszkalny.

Obostrzenia te nie dotyczą osób, które posiadały w przeszłości wymienione prawa, lecz wskutek

działania żywiołu lub katastrofy budowlanej utraciły dom lub mieszkanie oraz osób, które

z nieruchomości zostały wywłaszczone.

Gmina może również aktywnie oddziaływać na rozwój lokalnego rynku mieszkaniowego na

wynajem w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego „Mieszkanie plus”. „Mieszkanie plus” to

rządowy program m.in. budowy dostępnych cenowo mieszkań na wynajem lub na wynajem z opcją

dojścia do własności. Program umożliwia, nawet w przypadku braku środków w budżecie gminy,

Strona 14 z 135

przystąpienie do inwestycji mieszkaniowych, gdyż ciężar jej finansowania przejmuje jako partner BGK

Nieruchomości S.A., a gmina może wnieść aport rzeczowy w postaci nieruchomości gruntowej.

W celu zwiększenia możliwości realizacji potrzeb mieszkaniowych gminy powinny podjąć współpracę

z BGK Nieruchomości S.A. w ramach tego Programu poprzez stworzenie spółki celowej dla realizacji

konkretnej inwestycji mieszkaniowej. W tym celu należy dokonać wyboru lokalizacji i przygotować

koncepcję inwestycji. BGK Nieruchomości S.A. dokonuje szczegółowej analizy nieruchomości

i projektu, biorąc pod uwagę:

czy nieruchomość jest położona na terenie gminy miejskiej czy gminy miejsko-wiejskiej,

zakładając, że teren posiada plan miejscowy, w którym wskazana działka jest przeznaczona

na budownictwo wielorodzinne, lub decyzję o warunkach zabudowy,

znajduje się w lokalizacji z dobrym dostępem do infrastruktury społecznej,

jest odpowiednio duża, co oznacza, że może na niej powstać około stu lokali (takie inwestycje

są preferowane, gdyż oznaczają niższe koszty jednostkowe),

posiada dostęp do drogi utwardzonej (lub gmina zobowiąże się do jej doprowadzenia),

jest uzbrojona.

Pozytywna ocena przez BGK Nieruchomości S.A. jest równoznaczna z decyzją inwestycyjną

i zawarciem warunkowej umowy inwestycyjnej. BGK Nieruchomości S.A. dopuszcza dwa modele

współpracy: jeden model - aktywny Funduszu, drugi model - aktywny Gminy. W każdym z nich

Fundusz w 100% finansuje inwestycję, natomiast od szczegółowych zapisów umowy inwestycyjnej

zależy wpływ na wybór najemców i wysokość czynszu.

Potencjalni najemcy mieszkań w programie „Mieszkanie plus” będą mieli do wyboru:

najem z opcją, czyli umowę najmu z czynszem normowanym z prawem do nabycia własności

mieszkania;

najem bez opcji, czyli umowę najmu z czynszem normowanych niezwiązaną z prawem do

nabycia prawa własności mieszkania.

Na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości najemcą może być

wyłącznie osoba fizyczna. Wybudowane mieszkania na wynajem:

Strona 15 z 135

będą przedmiotem najmu bez opcji przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu

dla danej inwestycji mieszkaniowej,

będą przedmiotem najmu z opcją przez 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla

danej inwestycji mieszkaniowej,

mogą być przedmiotem sprzedaży nie wcześniej niż po upływie 15 lat od dnia zawarcia

pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

Umowa najmu bez opcji zawierana będzie na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 15 lat.

W przypadku umowy najmu z opcją, po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy z opcją najemca

może złożyć do operatora mieszkaniowego, za pośrednictwem Krajowego Zasobu Nieruchomości,

wniosek o przeniesienie własności mieszkania.

Gminy mają duże możliwości prawne oddziaływania na poziom budownictwa społecznego

realizowanego przez spółkę Towarzystwo Budownictwa Społecznego, gdyż jest ona najczęściej

własnością gminy lub gmina jest większościowym udziałowcem. Na mocy ustawy z dnia

26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

Towarzystwo może prowadzić działalność na obszarze określonym w umowie lub statucie

towarzystwa. Podstawowym przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów

mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Towarzystwo może również:

nabywać lokale mieszkalne i budynki mieszkalne oraz niemieszkalne w celu rozbudowy,

nadbudowy i przebudowy, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne,

przeprowadzać remonty i modernizacje obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb

mieszkaniowych na zasadach najmu,

wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,

sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd nieruchomościami mieszkalnymi

i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności,

sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi w ułamkowej części jego

współwłasność,

Strona 16 z 135

prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą

towarzyszącą, w tym budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych

budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Poprzez aktywność należącej do gminy spółki TBS (lub gdy gmina jest większościowym

udziałowcem), gmina może zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem o umiarkowanych

czynszach, tworząc jednocześnie alternatywę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w formie najmu,

a nie tylko własności, szczególnie dla grup ekonomiczno-społecznych, które nie są w stanie

samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na prywatnym rynku mieszkaniowym,

zarówno w formie najmu rynkowego, jak i zakupu mieszkania na własność.

Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wybudowany przy wykorzystaniu kredytu

udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego

wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu,

nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości,

średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest

zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu

finansowania zwrotnego, w przypadku gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy,

przewidującej udział partycypanta w kosztach przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego nie

niższy niż 10%, nie przekracza:

o 110% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

o 165% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

o 205% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,

o 240% w czteroosobowym gospodarstwie domowym,

o 240% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 40% na

każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym

Strona 17 z 135

– iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto

w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny,

oraz współczynnika 1,2,

średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok,

w którym jest zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego wybudowanego przy

wykorzystaniu finansowania zwrotnego, w przypadku braku partycypacji nie przekracza:

o 80% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

o 120% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

o 165% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,

o 200% w czteroosobowym gospodarstwie domowym,

o 200% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 40% na

każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym

– iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto

w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny

oraz współczynnika 1,2.

Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł

prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego,

którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca

zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu

miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega.

Gmina może również wykorzystać spółkę Towarzystwo Budownictwa Społecznego, do realizacji

budownictwa komunalnego w ramach ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu

tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych. Ponadto

gmina może rozszerzyć przedmiot działalności spółki, do realizacji zadań własnych gminy

w zakresie gospodarki mieszkaniowej. Umożliwi to realizowanie przez spółkę TBS na rzecz gminy

budowy lokali na wynajem dla osób o wyższych dochodach zgodnie z kryteriami określonymi przez

gminę w stosownej uchwale Rady Miejskiej. Dodatkowo gmina będąc właścicielem spółki (lub gdy

Strona 18 z 135

gmina jest większościowym udziałowcem), może określić zakres współpracy z TBS, zapisując

w umowie spółki zasady wynajmowania lokali stanowiących jego własność, określając jako zadanie

priorytetowe poprawę warunków mieszkaniowych obecnych najemców mieszkaniowego zasobu

gminy. Dodatkowo TBS może wynajmować lokale mieszkalne gminie w celu:

podnajmowania tego lokalu osobie fizycznej,

prowadzenia w nim mieszkania chronionego,

ulokowania w nim placówki opiekuńczo- wychowawczej.

Spółka TBS przedsięwzięcia budowalne na wynajem może sfinansować następującymi

instrumentami finansowymi:

1. Finansowaniem zwrotnym udzielanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego na wszelkie

działania inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem.

Finansowanie zwrotne może wynosić do 75% kosztów przedsięwzięcia i być udzielane na okres

nie dłuższy niż 30 lat. Wysokość oprocentowania jest zmienna i równa stopie WIBOR 3M bez

marży Banku. Warunkiem uzyskania takiego finansowania jest:

zawarcie przez wnioskodawcę umowy z gminą właściwą miejscowo dla planowanego

przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego,

minimalny udział lokali mieszkalnych, których najemcami będą osoby wychowujące

przynajmniej jedno własne lub przysposobione dziecko w przedsięwzięciu inwestycyjno-

budowlanym – 50%,

posiadanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie właściwemu

organowi informacji o wykonywaniu robót budowlanych, przy czym do organu tego nie

wniesiono sprzeciwu,

pozytywna ocena wiarygodności kredytowej oraz przedsięwzięcia przez Bank. Lokale

mieszkalne oraz inne części przedsięwzięcia inwestycyjno – budowlanego, wybudowane przy

wykorzystaniu finansowania zwrotnego, nie mogą być wyodrębnione na własność, ani

zbywane jako udziały we współwłasności nieruchomości, na której zrealizowano

przedsięwzięcie inwestycyjno- budowlane.

Strona 19 z 135

2. Kredytem budowlanym dla TBS oraz spółek komunalnych w ramach kredytów udzielanych

przez Bank Gospodarstwa Krajowego, który przeznaczony będzie na:

realizację inwestycji mieszkaniowych na wynajem, w tym także lokali użytkowych

na wynajem, miejsc postojowych i garaży, ale tylko w ramach kredytowanej przez BGK

inwestycji mieszkaniowej;

zakup budynku z lokalami mieszkalnymi i/lub użytkowymi w celu dokończenia budowy, ich

remontu, przebudowy lub rozbudowy, adaptacji na cele mieszkalne z przeznaczeniem na

wynajem;

refinansowanie kosztów inwestycji mieszkaniowej, stanowiącej maksymalnie

30% całkowitych kosztów inwestycji, poniesionych nie wcześniej niż 2 lata od daty

rozpoczęcia inwestycji;

refinansowanie zakupu działki budowlanej, zakupionej nie wcześniej niż 2 lata od daty

rozpoczęcia inwestycji. Okres finansowania wynosi do 30 lat od podpisania umowy

z Bankiem. Wymagany jest udział środków własnych minimum 50%. Oprocentowanie

kredytu to WIBOR plus marża banku. Ta forma kredytowania inwestycji przez Bank

dopuszcza możliwość sprzedaży kredytowanych lokali mieszkalnych i użytkowych pod

warunkiem upływu co najmniej 5 lat od momentu uruchomienia środków kredytowych.

3. Obligacjami przychodowymi Banku Gospodarstwa Krajowego w przypadku finansowania

przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych, polegających na budowie budynków mieszkalnych na

wynajem lub w innej formule. Emitentem obligacji może być jednostka samorządu terytorialnego

lub TBS. Warunki konieczne do emisji obligacji przychodowych są następujące:

właścicielem/większościowym udziałowcem musi być gmina,

posiadanie zdolności kredytowej zgodnie z obowiązującą w BGK metodologią,

dodatnie przepływy finansowe netto dla projektu w całym okresie finansowania,

możliwość udokumentowania wydatkowanych środków z wkładu własnego oraz innych źródeł

przed pierwszą wypłatą środków obligacji,

Strona 20 z 135

udział obligacji nie powinien przekroczyć 50% wartości projektu, a pozostałe środki finansowe

nie mogą pochodzić z kredytów oraz pożyczek,

środki własne muszą być wniesione przed uruchomieniem środków z emisji obligacji,

okres spłaty obligacji ustalany jest w zależności od potrzeb projektu, lecz nie dłużej niż

25-30 lat,

wymagane jest zawarcie umowy trójstronnej pomiędzy TBS-em, gminą i BGK.

4. Programem wsparcia finansowego z Funduszu Dopłat tworzenia lokali socjalnych, mieszkań

chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, który na mocy ustawy z dnia 8 grudnia

2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni

i domów dla bezdomnych daje możliwość wykorzystania gminnego Towarzystwa Budownictwa

Społecznego do wybudowania lokali komunalnych, socjalnych, noclegowni lub mieszkań

chronionych ze środków Funduszu Dopłat. Gmina może otrzymać wsparcie na realizację

przedsięwzięcia, polegającego na tworzeniu lokali socjalnych, noclegowni, domów dla

bezdomnych, mieszkań chronionych oraz lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu

gminy niestanowiących lokali socjalnych (lokali mieszkalnych) pod warunkiem powiększenia

zasobu lokali socjalnych lub mieszkań chronionych o lokale w liczbie co najmniej równej liczbie

lokali mieszkalnych lub o lokale o łącznej powierzchni użytkowej co najmniej równej łącznej

powierzchni użytkowej nowych lokali mieszkalnych. Realizację tego zadania gmina może

prowadzić za pośrednictwem TBS, również z wykorzystaniem gruntów stanowiących własność

spółki. Wsparcie jest bezzwrotne, a wniosek składa gmina. Poziom wsparcia w finansowaniu

przedsięwzięcia przy wykorzystaniu potencjału towarzystwa przedstawia tabela 1.

Strona 21 z 135

Tabela 1. Poziom wsparcia przedsięwzięcia polegającego na tworzeniu lokali socjalnych, mieszkań

chronionych oraz lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy niestanowiących

lokali socjalnych przy wykorzystaniu potencjału TBS

Przedsięwzięcie Lokale

socjalne Mieszkania chronione

Lokale komunalne

Budowa, w tym rozbudowa lub nadbudowa budynku 45% 45% 45%

Remont lub przebudowa budynku lub jego części 50% 50% 50%

Zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części 50% 50% 50%

Źródło: Ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych.

5. Funduszem Municypalnym poprzez powołanie spółki celowej wspólnie przez Fundusz

Municypalny i gminę (spółkę gminną). Inwestycje mieszkaniowe mogą być realizowane za

pośrednictwem spółki celowej, w której gmina (lub należąca do niej spółka) i Fundusz posiadają

udziały proporcjonalnie do wniesionych wkładów. Udział gminy w inwestycji może być

ograniczony do wartości wniesionego do takiej spółki aportu nieruchomości. Fundusz może

w 100% finansować koszt prac projektowych, przygotowawczych i budowlanych. Po zakończeniu

budowy nieruchomość jest wydzierżawiana lub wynajmowana na rzecz gminy, a następnie po

spłacie środków wniesionych do inwestycji przez Fundusz następuje przeniesienie kontroli nad

spółką na rzecz gminy.

Znaczące prawne możliwości oddziaływania gminy na postawy mieszkaniowe obecnych

i potencjalnych klientów mieszkań komunalnych występują w przypadku realizacji budownictwa

komunalnego, które można sfinansować przy wykorzystaniu zewnętrznych instrumentów

finansowych, w ramach:

1. Programu wsparcia finansowego z Funduszu Dopłat przy tworzeniu lokali socjalnych, mieszkań

chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r.

o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów

dla bezdomnych). Poziom wsparcia w finansowaniu przedsięwzięcia obrazuje tabela 2.

Strona 22 z 135

Tabela 2. Poziom wsparcia przedsięwzięć polegających na tworzeniu lokali socjalnych, mieszkań

chronionych oraz lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy niestanowiących

lokali socjalnych

Przedsięwzięcie Lokale socjalne Mieszkania chronione

Lokale mieszkalne

Inwestor Gmina Spółka gminna

TBS Gmina Powiat

TBS Gmina Spółka gminna

TBS

Budowa, w tym rozbudowa lub nadbudowa budynku

35% 45% 35% 45% 35% 45%

Remont lub przebudowa budynku lub jego części

45% 50% 45% 50% 45% 50%

Zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części

45% 50% 45% 50% 45% 50%

Kupno mieszkania zakładowego

30% x x x 30% x

Kupno lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego

35% x 35% x 35% x

Kupno i remont lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego

35% x 35% x 35% x

Źródło: Ustawa z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych.

Gmina może wykorzystać Program wsparcia finansowego z Funduszu Dopłat do tworzenia lokali

wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy niestanowiących lokali socjalnych (tj. lokali

mieszkalnych), jednocześnie powiększając zasób lokali socjalnych o lokale w liczbie co najmniej

równej liczbie lokali mieszkalnych lub o lokale o łącznej powierzchni użytkowej co najmniej równej

łącznej powierzchni użytkowej nowych lokali mieszkalnych. Realizację w kwestii wyżej wymienionych

lokali gmina może prowadzić sama albo za pośrednictwem TBS.

Strona 23 z 135

2. Przepisów ustawy z dnia 19 grudnia 2008r. o partnerstwie publiczno-prywatnym lub ustawy

z dnia 21 października 2016 r. o koncesji na roboty budowlane lub usługi. Zadaniem partnera

prywatnego może być zaprojektowanie, wybudowanie (przy zapewnieniu własnego

finansowania) i zarządzanie wybudowanym zasobem, dzięki czemu gmina uzyska możliwość

zasiedlenia nowych lokali osobami oczekującymi na pomoc mieszkaniową. Wkładem rzeczowym

ze strony gminy może być własność nieruchomości gruntowej, na której zostałaby zlokalizowana

inwestycja. Formą wynagrodzenia partnera prywatnego są opłaty od najemców, które mogę być

uzupełniane dopłatą ze strony gminy.

3. Rządowego Programu „Mieszkanie plus” poprzez możliwość odzyskania określonej liczby

mieszkań na wynajem w ramach obecnie posiadanego zasobu i ponowne przeznaczenie lokali dla

realizacji aktualnych potrzeb mieszkaniowych najuboższych mieszkańców gminy. Działania takie

możliwe są w przypadku przystąpienia gminy do spółki celowej z BGK Nieruchomości S.A.

i wybudowanie mieszkań na wynajem w Programie „Mieszkanie plus” oraz przyjęcia

odpowiedniego Regulaminu wynajmu lokali w ramach tegoż Programu, który przyzna preferencje

osobom dotychczas zamieszkującym gminne lokale mieszkalne w zamian za zwolnienie aktualnie

zajmowanego lokalu.

4. Najmu lokali od innych podmiotów, w tym od Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Ustawa

z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie

Kodeksu cywilnego daje gminie możliwość pozyskiwania dodatkowych lokali będących własnością

różnych podmiotów, zarówno osób prywatnych, spółdzielni mieszkaniowych, TBS i deweloperów

poprzez ich najem przez gminę z prawem do podnajmu na rzecz najemców gminy. Na większą

skalę rozwiązanie to można wykorzystać przy współpracy ze spółką TBS, gdyż gmina podpisując

Porozumienie z TBS w zamian za wpłaconą partycypację uzyska prawo wskazania przyszłego

najemcy lokalu zarówno w odniesieniu do osoby, która nie posiada jeszcze zaspokojonych

potrzeb mieszkaniowych, jak i do najemcy lokalu w zasobie mieszkaniowym gminy.

Obok wyżej opisanych możliwości oddziaływania gminy na postawy mieszkaniowe obecnych

i potencjalnych klientów mieszkań komunalnych poprzez różne formy budownictwa mieszkaniowego,

Strona 24 z 135

oddzielnym obszarem kreowania postaw mieszkaniowych jest zrównoważone i zintegrowane

gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy. Prawne formy oddziaływania gminy w tym

zakresie należy rozpatrywać w 5 obszarach:

zasadach wynajmu lokali z mieszkaniowego zasobu gminy,

polityki czynszowej,

polityki prywatyzacyjnej,

systemu zamian lokali,

polityki remontowej.

Gospodarowanie zasobem mieszkaniowym gminy uregulowane zostało w ustawie z dnia

21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu

cywilnego. Dostępność lokali dla potencjalnych klientów z zasobu mieszkaniowego gminy zależy od

uchwały Rady Miejskiej w sprawie Zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego

zasobu gminy, która reguluje wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie

w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz warunki

zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy. Ponadto dostępność lokali zależy od

skali odzysku dotychczas najmowanych lokali, pozyskiwania lokali przez gminę w innym zasobie, bądź

skali realizowanego budownictwa komunalnego.

Najistotniejszym filarem racjonalnego gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jest

polityka czynszowa oparta na rachunku ekonomicznym. Bez niej nie jest możliwa odpowiednia skala

polityki remontowej odpowiadająca potrzebom remontowym, wieloaspektowa polityka zamian

lokali, racjonalna prywatyzacja lokali oraz realizacja wieloletniego planu budownictwa komunalnego.

Polityka czynszowa oparta na rachunku ekonomicznym powinna być prowadzona w oparciu

o kategorię czynszu ekonomicznego z jednoczesnymi instrumentami wspierającymi najuboższych

najemców: okresową obniżką czynszu, wypłatą dodatków mieszkaniowych, programem spłaty

zadłużenia. Działania te pozwolą odejść od pomocy przedmiotowej na rzecz podmiotowej,

powodując jednocześnie właściwe gospodarowanie mieszkaniowym zasobem gminy. Efektami

wdrożenia tego podstawowego filaru będą:

Strona 25 z 135

wzrost wpływów czynszowych,

wzrost dostępnych środków na remonty,

sprawiedliwość społeczna – cena za usługi mieszkaniowe odpowiada kosztom tej usługi,

wzrost liczby zamian lokali,

możliwa większa skala odzysku lokali,

lepsze dopasowanie gospodarstw domowych do lokali,

wzrost zainteresowania wykupieniem lokalu we wspólnocie mieszkaniowej,

możliwość odpracowania zaległości – aktywizacja społeczna, spadek zaległości w opłatach.

Polityka czynszowa powinna być prowadzona z wykorzystaniem następujących instrumentów:

stawki bazowej czynszu – w lokalach wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy

właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem

czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

położenia budynku, położenia lokalu w budynku, wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia

techniczne i instalacje oraz ich stanu, ogólnego stanu technicznego (Zarządzenie Prezydenta

Miasta);

obniżki czynszu na wniosek najemcy – właściciel może na wniosek najemcy, w oparciu

o uchwałę Rady Miejskiej, stosować określone obniżki czynszu naliczonego według

obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Obniżki takie mogą

być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa

domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale. Kwota obniżki powinna być

zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Obniżki

udziela się najemcy na okres 12 miesięcy. W przypadku, gdy utrzymujący się niski dochód

gospodarstwa domowego to uzasadnia, właściciel, na wniosek najemcy, może udzielać

obniżek czynszu na kolejne okresy dwunastomiesięczne;

wypłaty dodatku mieszkaniowego (ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach

mieszkaniowych) - dodatek mieszkaniowy przysługuje osobom, jeżeli średni miesięczny

dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających

Strona 26 z 135

datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 175% kwoty

najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% tej kwoty w gospodarstwie

wieloosobowym, obowiązującej w dniu złożenia wniosku (jeżeli średni miesięczny dochód na

jednego członka gospodarstwa domowego jest wyższy, a kwota nadwyżki nie przekracza

wysokości dodatku mieszkaniowego, należny dodatek mieszkaniowy obniża się o tę kwotę)

oraz zajmują lokal o odpowiedniej powierzchni użytkowej. Wysokość dodatku

mieszkaniowego nie może przekraczać 70% wydatków przypadających na normatywną

powierzchnię zajmowanego lokalu mieszkalnego lub 70% faktycznych wydatków ponoszonych

za lokal mieszkalny, jeżeli powierzchnia tego lokalu jest mniejsza lub równa normatywnej

powierzchni. Rada Gminy, w drodze uchwały, może podwyższyć lub obniżyć, nie więcej niż

o 20 punktów procentowych, wysokość wskaźnika;

wypłaty zryczałtowanego dodatku energetycznego (ustawa z dnia 26 lipca 2013 r. o zmianie

ustawy – Prawo energetyczne oraz niektórych innych ustaw) - dotyczy odbiorcy wrażliwego

energii elektrycznej, czyli osoby pobierającej dodatek mieszkaniowy;

programu ułatwienia spłaty zadłużenia osobom znajdującym się w trudnej sytuacji materialnej

i życiowej w formie świadczenia rzeczowego (zastępczego) na rzecz gminy (Uchwała Rady

Gminy/Zarządzenie Prezydenta).

Postawy mieszkaniowe są również zależne od prowadzonej przez gminę polityki prywatyzacyjnej

lokali mieszkalnych. Sprzedaż jest możliwa w budynkach, które w Wieloletnim programie

gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy nie zostały wyłączone ze sprzedaży. Na postawę

najemców wpływa także możliwość uzyskania przy wykupie lokalu na własność bonifikaty, której

wysokość reguluje stosowna uchwała rady gminy. Poprzez skalę sprzedaży lokali i wysokość

stosowanej bonifikaty gmina wpływa na liczbę lokali mieszkalnych w zasobie oraz skalę własności

prywatnej w budynkach mieszkaniowych. Celem tych działań jest osiągnięcie optymalnej,

z punktu widzenia potrzeb oraz procesu zarządzania, wielkości zasobu (zwiększenie efektywności

gospodarowania zasobem). Gminy powinny posiadać odpowiednią liczbę mieszkań na wynajem dla

gospodarstw domowych o niskich dochodach. „Im gorsza jest sytuacja mieszkaniowa na terenie

Strona 27 z 135

danej gminy, im więcej jest słabych ekonomicznie gospodarstw domowych, tym mniej zasadne jest

pozbywanie się zasobu mieszkaniowego”6. Każda gmina powinna dostosować politykę

prywatyzacyjną do lokalnej sytuacji mieszkaniowej oraz ekonomicznych możliwości zaspokajania

potrzeb mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe. Instrumentem realizacji celu jest stworzenie

przejrzystego programu prywatyzacji mieszkań poprzez zdefiniowanie mieszkań zakwalifikowanych

do sprzedaży i wyłączonych ze sprzedaży. Polityka prywatyzacyjna lokali mieszkalnych powinna

uwzględniać następujące zasady:

1. wyłączenie ze sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych

będących własnością gminy - wprowadzenie jako zasady nietworzenia kolejnych wspólnot

mieszkaniowych z udziałem gminy (z wyjątkiem jednoczesnej sprzedaży wszystkich lokali

w budynku na rzecz dotychczasowych najemców lub całego budynku po uprzednim

wyprowadzeniu z budynku dotychczasowych najemców);

2. wyłączenie ze sprzedaży lokali na rzecz ich najemców w przypadkach występowania zadłużenia

z tytułu użytkowania lokalu;

3. sprzedaż lokali mieszkalnych będących własnością gminy w nieruchomościach wspólnot

mieszkaniowych w celu całkowitego wyjścia gminy ze wspólnot mieszkaniowych (w przypadku

budynków, w których poniesiono duże nakłady na poprawę stanu technicznego nieruchomości

w okresie 5 lat poprzedzających sprzedaż, prezydent powinien zastosować indywidualne warunki

sprzedaży lokali mieszkalnych, uwzględniające poniesione przez gminę nakłady na roboty

budowlane);

4. proponowanie lokatorom, w przypadku niekorzystania z prawa pierwszeństwa w wykupie lokalu,

lokalu zamiennego znajdującego się w budynkach w 100% własności gminy;

6 E. Kucharska-Stasiak, M. Załęczna, K. Żelazowski, Prywatyzacja komunalnego zasobu jako element lokalnej polityki mieszkaniowej na przykładzie Gminy Łódź [w:] T. Markowski, D. Stawasz (red.), Partnerstwo i odpowiedzialność w funkcjonowaniu miasta, Polska Akademia Nauk Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju, t. CLVII, Warszawa, s. 123–139.

Strona 28 z 135

5. wyłączenie ze sprzedaży lokali w innych uzasadnionych przypadkach, w szczególności, gdy

sprzedaż będzie sprzeczna z interesem gminy.

W kolejnych latach nie należy poprzez procesy prywatyzacyjne zwiększać liczby wspólnot

mieszkaniowych z udziałem gminy. Należy dążyć zatem do stosowania prywatyzacji selektywnej, a nie

rozproszonej (prywatyzacja inicjowana najczęściej przez najemców)7. Efektem tych działań będzie

osiągnięcie pożądanej, z punktu widzenia potrzeb, liczebności zasobu mieszkaniowego, zmniejszenie

kosztów utrzymania zasobu mieszkaniowego, usprawnienie procesu zarządzania zasobem oraz

przewidywalności decyzji w odniesieniu do kosztów utrzymania zasobu. Skalę prywatyzowanych

lokali mieszalnych z zasobu mieszkaniowego gminy w latach 2006-2016 w miastach powyżej 100 tys.

mieszkańców Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej prezentuje tabela 3.

Tabela 3. Zmiany w zasobie mieszkaniowym gminy oraz udziału w zasobie mieszkaniowym ogółem

w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej

Miasta Zasób mieszkaniowy gminy

Zmniejszenie zasobu gminy

w latach 2006-2016

Udział zasobu mieszkaniowego gminy

w zasobie mieszkaniowym ogółem

2006 2016 2006 2016

Bytom 17941 12499 30,3% 24,8% 17,0%

Chorzów 11974 10112 15,6% 23,9% 19,4%

Dąbrowa Górnicza 6489 3324 48,8% 13,0% 6,7%

Gliwice 16010 12489 22,0% 21,5% 15,9%

Katowice 18899 16085 14,9% 14,2% 11,3%

Ruda Śląska 9284 6822 26,5% 16,5% 11,7%

Sosnowiec 11763 9311 20,8% 13,0% 10,1%

Tychy 6624 5148 22,3% 14,4% 10,4%

7 Ibidem.

Strona 29 z 135

Miasta Zasób mieszkaniowy gminy

Zmniejszenie zasobu gminy

w latach 2006-2016

Udział zasobu mieszkaniowego gminy

w zasobie mieszkaniowym ogółem

2006 2016 2006 2016

Zabrze 19574 12308 37,1% 29,2% 17,5%

Źródło: opracowanie własne na podstawie Banku Danych Lokalnych GUS.

Na koniec 2016 roku udział zasobu mieszkaniowego gminy w zasobie mieszkaniowym ogółem

wahał się od 6,7% w Dąbrowie Górniczej do 19,4% w Chorzowie. W ciągu 10 analizowanych lat

najbardziej zmniejszył się zasób mieszkaniowy gminy w Dąbrowie Górniczej (o 48,8%), a najmniej

w Katowicach (o 14,9%). Duża rozbieżność skali analizowanego zjawiska w wybranych miastach

potwierdza, że procesy prywatyzacyjne są uzależnione od lokalnej sytuacji mieszkaniowej

i ekonomicznej. Bezwzględnie „prywatyzacja powinna stanowić element długofalowej lokalnej

polityki mieszkaniowej, która uwzględnia poziom zamożności lokalnej społeczności, poziom

zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, zgłaszane potrzeby na lokale socjalne i pomieszczenia

tymczasowe, jakość zasobu, lokalny rynek pracy”8.

Instrumentem stosowanym przez większość gmin w Polsce w procesie prywatyzacji zasobów

mieszkaniowych jest bonifikata udzielana najemcom przy transakcji nabycia lokalu. Zgodnie

z art. 68 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami prezydent miasta może udzielić za zgodą rady

gminy, bonifikaty od wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, jeżeli

nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe. Udzielenie bonifikaty nie ma charakteru

obligatoryjnego. Ustawodawca pozostawił gminom znaczną swobodę w tym zakresie. Najczęściej

poziom bonifikaty nie jest jednak uzależniony od stanu technicznego budynku, w którym znajduje się

lokal, stanu technicznego lokalu oraz jego wyposażenia w infrastrukturę techniczną. Uchwalony

wysoki poziom bonifikaty w wielu gminach (często 70-95%) ma jedynie zachęcać najemców do

wykupu lokali, przesuwając tym samym na właściciela prywatnego całkowite koszty utrzymania

8 Ibidem.

Strona 30 z 135

lokalu oraz nieruchomości wspólnej (zgodnie z udziałem). Gminy powinny jednak rozważyć

zmniejszenie poziomu bonifikat (maksymalnie do 50%) oraz uzależnić ich wysokość od:

wieku oraz stanu technicznego budynku , w którym następuje wykup lokalu,

stanu technicznego lokalu oraz wyposażenia w urządzenia techniczne i instalacje,

okresu najmu lokalu przez osobę ubiegającą się o jego nabycie,

sposobu płatności.

Z punktu widzenia sprawiedliwości społecznej, nie jest wskazana sprzedaż majątku

komunalnego za ułamek jego wartości rynkowej, w szczególności w obliczu znaczących potrzeb

mieszkaniowych najuboższych mieszkańców, którzy oczekują na wskazanie lokalu komunalnego lub

socjalnego, przy ograniczonych możliwościach budżetowych gminy. Wyższy przychód ze sprzedaży

lokali umożliwiłby zaplanowanie wyższych środków w budżecie gminy, m.in. na remonty

pustostanów, remonty budynków, budownictwo komunalne. Dlatego też gminy nie powinny

sprzedawać z bonifikatą lokali w budynkach o współczesnym standardzie, wybudowanych

w ostatnich co najmniej 10 latach, gdyż nie znajduje uzasadnienia ekonomicznego i społecznego

sprzedaż lokali wybudowanych za środki publiczne poniżej kosztów poniesionych przez gminę na ten

cel.

Postawy mieszkaniowe najemców mogą być również kreowane poprzez system zamian lokali

prowadzonych przez gminę w zasobie. Aktywne działania gminy w tym zakresie pozwalają lepiej

dopasować najemców do powierzchni użytkowej lokali ze względu na liczbę osób w gospodarstwie

domowym, co umożliwia dużej części najemców aplikowanie o pomoc w formie dopłat do kosztów

utrzymania lokali (dodatek mieszkaniowy, dodatek energetyczny), czasową obniżkę czynszu,

co zmniejsza zagrożenie zadłużenia lokalu i potencjalnej eksmisji. Niezbędne do tego jest stworzenie

Programu Zamian Lokali oraz Biura Zamiany Mieszkań, co przyczyni się do wzrostu skali zamian lokali:

pomiędzy najemcami zajmującymi zbyt duże lokale w stosunku do swoich potrzeb

i uiszczającymi zbyt wysokie w stosunku do swoich możliwości płatniczych opłaty z tym

związane a najemcami zajmującymi zbyt małe lokale w stosunku do swoich potrzeb

mieszkaniowych;

Strona 31 z 135

pomiędzy zadłużonymi najemcami lokali komunalnych a innymi uczestnikami programu

zamiany mieszkań, deklarującymi gotowość spłaty tego zadłużenia w celu uniknięcia

rozwiązania z zadłużonym najemcą stosunku najmu i skierowania sprawy na drogę

postępowania sądowego i egzekucyjnego, prowadzącego do przymusowej eksmisji oraz

w celu doprowadzenia do całkowitej spłaty powstałego zadłużenia;

pomiędzy najemcami lokali komunalnych (usytuowanych w budynkach wspólnot

mieszkaniowych), którzy nie wyrażają woli skorzystania z prawa pierwszeństwa nabycia

lokalu na własność a innymi uczestnikami programu zamiany mieszkań, którzy wyrażają taką

wolę, w celu wzmocnienia procesu sprzedaży lokali przez gminę na rzecz najemców,

mającego doprowadzić w efekcie końcowym do zbycia udziałów gminy w istniejących z jego

udziałem wspólnotach mieszkaniowych.

Dodatkowo zamiany lokali powinny być prowadzone w stosunku do najemców, którzy są w wieku

emerytalnym albo są osobami niepełnosprawnymi i zamieszkują budynki bez dostępnej w lokalu

ubikacji, łazienki oraz centralnego ogrzewania. Zamiany powinny być realizowane do lokali

o współczesnym standardzie, w szczególności w ramach prowadzonego budownictwa komunalnego.

Postawy obecnych i potencjalnych klientów mieszkań komunalnych są w dużym stopniu

uzależnione od prowadzonej przez gminę polityki remontowej w odniesieniu do zasobu

mieszkaniowego (skala prac remontowych każdego roku, wysokość luki remontowej, środki

finansowe przeznaczane na działalność remontową). Postawy mieszkaniowe kreowane są

w szczególności przez skalę przedsięwzięć zmierzających do likwidacji niskiej emisji pyłów

w budynkach mieszkalnych (lokale ogrzewane piecami węglowymi) poprzez uciepłownienie

budynków, skalę przedsięwzięć termomodernizacyjnych, nakładów na zagospodarowanie otoczenia

budynków mieszkalnych. Problemem pozostaje dekapitalizacja zasobów mieszkaniowych

wybudowanych szczególnie przed 1945 rokiem. Potrzeby w zakresie utrzymania zasobów wynikają ze

stopniowego zużywania się budynków pod względem technicznym i ekonomicznym (moralnym).

Priorytetowe potraktowanie działalności remontowej umożliwi zahamowanie dekapitalizacji

budynków, podnosząc jednocześnie standard i warunki zamieszkania. Jest to możliwe do osiągnięcia

Strona 32 z 135

przy ekonomicznym poziomie czynszu w zasobie oraz odpowiednich środkach przekazywanych

z budżetu gminy na ten cel. Do realizacji tego filaru należy wykorzystać następujące instrumenty:

stworzenie średniookresowego programu kompleksowych remontów kamienic będących

własnością w 100% gminy,

współpracę gminy z innymi właścicielami we wspólnotach mieszkaniowych w zakresie działań

remontowych i termomodernizacyjnych,

stworzenie programu remontów pustostanów i ich adaptacji na cele mieszkaniowe,

stworzenie programu realizacji remontów przez przyszłych najemców,

wprowadzenie ulgi w podatku od nieruchomości dla właścicieli prywatnych remontujących

elewacje.

Na mocy art. 6a pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733 z późn. zm.)

w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest

obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. Na mocy art. 2a pkt 3 cytowanej ustawy

do obowiązków wynajmującego należy w szczególności dokonywanie napraw lokalu, napraw lub

wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy,

a zwłaszcza:

napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez

armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej,

centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej –

z wyjątkiem osprzętu,

wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin

podłogowych, a także tynków.

Gminy praktykują jednak oddawanie część zniszczonych lokali w najem w zamian za wykonanie przez

przyszłego najemcę remontu na własny koszt. Przy tego typu rozwiązaniach trzeba mieć na uwadze,

żeby skala mieszkań oddawanych w najem w zamian za remont nie była zbyt duża (np. do 10 lokali

rocznie) oraz żeby oferta była adresowana tylko i wyłącznie do osób zakwalifikowanych na listę

Strona 33 z 135

oczekujących na lokal z zasobu mieszkaniowego gminy. Przesuwanie kosztów remontów

pustostanów na przyszłych najemców odciąża w tym zakresie gminę, co można uznać z punktu

widzenia finansów gminy za działanie racjonalne. Z drugiej jednak strony trzeba mieć na uwadze,

że przy niewielkiej skali odzysku lokali przez gminę, ograniczonych efektach rzeczowych budownictwa

komunalnego, program ten przyczynia się do wydłużenia czasu oczekiwania na wskazanie lokalu

pozostałych biedniejszych osób z listy, gdyż najczęściej na lokal za remont mogą pozwolić sobie osoby

o nieco większej sile nabywczej. Na tej podstawie należy uznać, że właściwszym i bardziej

sprawiedliwym społecznie rozwiązaniem jest program remontów pustostanów ze środków gminy,

gdyż o kolejności wskazania lokalu nie decydują posiadane przez przyszłego najemcę środki

finansowe, ale sytuacja życiowa i miejsce osoby na liście oczekujących. Dlatego też program mieszkań

za remont powinien być jedynie uzupełnieniem programu remontów pustostanów przez gminę, a nie

wyręczać gminę z ustawowego obowiązku wskazywanie lokalu nadającego się do zamieszkania. Kryteria ustalania planów remontów i termomodernizacji w zasobie mieszkaniowym gminy

powinny uwzględniać:

bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości,

zabezpieczenie budynków przed dalszą degradacją,

stan techniczny budynku lub jego elementu,

względy oszczędnościowe, np. straty ciepła,

likwidację nieefektywnych źródeł ciepła,

względy estetyki,

potrzeby unowocześnień, wykonanie brakujących elementów.

Zakłada się, że niezbędny standard budynku powinien cechować się następującymi atrybutami:

elewacja bez ubytków tynków, pozbawiona płyt azbestowych, ocieplona,

szczelny i zakonserwowany dach budynku, pozbawiony płyt azbestowych,

sprawne elementy konstrukcyjne budynku,

ekologiczne, energooszczędne urządzenia grzewcze,

sprawne przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne,

Strona 34 z 135

szczelna instalacja gazowa,

sprawna instalacja odgromowa,

sprawne piony i poziomy wody,

szczelna i sprawna stolarka okienna i drzwiowa,

odmalowane klatki schodowe.

Obok działań remontowych i modernizacyjnych należy dążyć do zwiększenia atrakcyjności

otoczenia nieruchomości i przestrzeni osiedlowych poprzez:

usuwanie barier architektonicznych dla osób niepełnosprawnych,

remont dróg osiedlowych i chodników,

polepszenie jakości zagospodarowania terenów zielonych,

zwiększenie liczby miejsc odpoczynku,

zwiększenie liczby placów zabaw oraz modernizacja już istniejących,

wyposażenie osiedli w urządzanie sportowe,

usuwanie nieestetycznych obiektów małej architektury (nieużytkowanych lub użytkowanych

bezprawnie np. budynki gospodarcze, komórki, ogrodzenia) oraz budowę nowych elementów

małej architektury.

Na mocy ustawy z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U.

2008 Nr 223, poz. 1459 z późn. zm.) właściciele zasobów mieszkaniowych (gminy, spółdzielnie

mieszkaniowe, właściciele mieszkań zakładowych i prywatni właściciele) mogą skorzystać

z rządowego programu wsparcia remontów i termomodernizacji, którego celem jest poprawa stanu

technicznego istniejących zasobów mieszkaniowych, ze szczególnym uwzględnieniem ich

termomodernizacji. Wsparcie jest udzielane w postaci premii termomodernizacyjnej lub remontowej,

czyli spłaty części kredytu wykorzystanego na realizację przedsięwzięcia ze środków Funduszu

Termomodernizacji i Remontów, obsługiwanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego i zasilanego

ze środków budżetu państwa. Wsparcie to w szczególności powinna promować we wspólnotach

mieszkaniowych, w których ma udziały.

Strona 35 z 135

Podstawowym celem termomodernizacji budynku jest zmniejszenie zużycia energii oraz

związane z tym zmniejszenie kosztów zapewnienia odpowiednich warunków komfortu użytkowania

i odpowiedniego mikroklimatu w pomieszczeniach. W rozumieniu ustawy przedsięwzięciem

termomodernizacyjnym jest przedsięwzięcie, którego przedmiotem jest:

ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie zapotrzebowania na energię

dostarczaną na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej oraz ogrzewania do

budynków mieszkalnych, budynków zbiorowego zamieszkania oraz budynków stanowiących

własność jednostek samorządu terytorialnego służących do wykonywania przez nie zadań

publicznych,

ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie strat energii pierwotnej w lokalnych

sieciach ciepłowniczych oraz zasilających je lokalnych źródłach ciepła, jeżeli budynki, do

których dostarczana jest z tych sieci energia, spełniają wymagania w zakresie oszczędności

energii, określone w przepisach prawa budowlanego, lub zostały podjęte działania mające na

celu zmniejszenie zużycia energii dostarczanej do tych budynków,

wykonanie przyłącza technicznego do scentralizowanego źródła ciepła, w związku z likwidacją

lokalnego źródła ciepła, w wyniku czego następuje zmniejszenie kosztów pozyskania ciepła

dostarczanego do budynków,

całkowita lub częściowa zamiana źródeł energii na źródła odnawialne lub zastosowanie

wysokosprawnej kogeneracji.

Z tytułu realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, premia przysługuje każdemu

właścicielowi lub zarządcy budynku mieszkalnego, budynku zbiorowego zamieszkania, budynku

służącego do wykonywania przez jednostki samorządu terytorialnego zadań publicznych, lokalnej

sieci ciepłowniczej lub lokalnego źródła ciepła, jedynie z wyłączeniem jednostek budżetowych

i samorządowych zakładów budżetowych. Premia ta przysługuje w szczególności gminom,

spółdzielniom mieszkaniowym, wspólnotom mieszkaniowym i właścicielom domów jednorodzinnych.

Przedsięwzięcie termomodernizacyjne musi przynosić oszczędność energii, której minimalny poziom

został określony w zależności od charakteru tego przedsięwzięcia:

Strona 36 z 135

zmniejszenie rocznego zapotrzebowania na energię dostarczaną do budynków na potrzeby

ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej oraz ogrzewania:

o o co najmniej o 10% w budynkach, w których modernizuje się wyłącznie system

grzewczy,

o o co najmniej o 15% w budynkach, w których po 1984 r. przeprowadzono

modernizację systemu grzewczego,

o o co najmniej 25% w pozostałych budynkach,

zmniejszenie rocznych strat energii w lokalnych sieciach ciepłowniczych oraz zasilających je

lokalnych źródłach ciepła o co najmniej 25% lub

zmniejszenie kosztów zakupu ciepła dostarczanego do budynków w wyniku likwidacji

lokalnego źródła ciepła, z jednoczesnym wykonaniem przyłączy technicznych do

scentralizowanego źródła, o co najmniej 20%.

Minimalny poziom oszczędności energii nie został określony jedynie w przypadku zastąpienia źródła

energii źródłem odnawialnym lub zastosowania wysokosprawnej kogeneracji.

Wysokość premii termomodernizacyjnej stanowi 20% wykorzystanej kwoty kredytu

zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, jednak nie więcej niż:

16% kosztów poniesionych na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego i dwukrotność

przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii, ustalonych na podstawie audytu

energetycznego.

Podstawowym celem przedsięwzięć remontowych jest zmniejszenie tzw. luki remontowej.

Zjawisko to w największym stopniu koncentruje się w najstarszych zasobach mieszkaniowych,

prowadząc do ich bardzo wysokiego zużycia technicznego i funkcjonalnego. Zgodnie z ustawą

przedmiotem przedsięwzięć remontowych mogą być wyłącznie budynki wielorodzinne, przez które

rozumie się budynki mieszkalne, w których występują więcej niż dwa lokale mieszkalne, których

użytkowanie rozpoczęto przed 14 sierpnia 1961 roku. Są to najczęściej budynki o najgorszym stanie

technicznym i najniższym standardzie wyposażenia. Wymagają one przeprowadzenia znacznie

szerszego zakresu prac remontowo-modernizacyjnych, niż jest to możliwe w przypadku

Strona 37 z 135

przedsięwzięć termomodernizacyjnych. W rozumieniu ustawy przedsięwzięciami remontowymi są

przedsięwzięcia związane z termomodernizacją, których przedmiotem jest:

remont budynków wielorodzinnych,

wymiana w budynkach wielorodzinnych okien lub remont balkonów, nawet jeśli służą one do

wyłącznego użytku właścicieli lokali,

przebudowa budynków wielorodzinnych, w wyniku której następuje ich ulepszenie,

wyposażenie budynków wielorodzinnych w instalacje i urządzenia wymagane dla

oddawanych do użytkowania budynków mieszkalnych, zgodnie z przepisami techniczno-

budowlanymi.

Z tytułu realizacji przedsięwzięcia remontowego, premia przysługuje wyłącznie osobom fizycznym,

wspólnotom mieszkaniowym z większościowym udziałem osób fizycznych, spółdzielniom

mieszkaniowym i towarzystwom budownictwa społecznego. Na warunki, jakie spełniać powinno

przedsięwzięcie remontowe, składają się wymogi odnoszące się do minimalnego poziomu

efektywności realizowanego przedsięwzięcia remontowego pod względem uzyskiwanych

oszczędności zużycia energii. Wymogi te są zróżnicowane w zależności od tego, czy jest to pierwsze,

czy kolejne przedsięwzięcie remontowe, oraz zależą od właściwości budynku związanych

z zapotrzebowaniem na energię końcową (ciepło) do jego ogrzewania w sezonie grzewczym.

Wysokość premii remontowej stanowi 20% wykorzystanej kwoty kredytu zaciągniętego na realizację

przedsięwzięcia remontowego, jednak nie więcej niż 15% całkowitych kosztów tego przedsięwzięcia.

Według danych Banku Gospodarstwa Krajowego w 2016 r. wypłacono 1980 premii

termomodernizacyjnych na kwotę 95,66 mln zł oraz 687 premii remontowych na kwotę 27,80 mln zł9.

W okresie I-III kwartału 2017 r. wypłacono 1132 premie termomodernizacyjne na kwotę 60,38 mln zł

oraz 476 premii remontowych na kwotę 19,08 mln zł. W 2016 r. średnia premia

termomodernizacyjna wyniosła 48 tys. zł, a premia remontowa 43 tys. zł. W okresie I-III kwartału

2017 r. średnia premia termomodernizacyjna wzrosła do 53 tys. zł, a premia remontowa wyniosła

9 Dane liczbowe Funduszu Termomodernizacji i Remontów, Bank Gospodarstwa Krajowego,

https://www.bgk.pl/files/public/Pliki/Fundusze_i.../FTiR/Dane_liczbowe_FTiR.pdf

Strona 38 z 135

około 40 tys. zł. W latach 1999-2016 łącznie złożono 40878 wniosków o premie, z czego 6225

wniosków w województwie śląskim (15,2% ogółu).

Sukcesywnie wykonywane działania remontowe i modernizacyjne budynków przyczynią się do:

zwiększenia bezpieczeństwa technicznego,

zwiększenia bezpieczeństwa zdrowotnego,

ochrony środowiska,

obniżenia strat ciepła, a więc i kosztów eksploatacji zasobu,

zwiększenia estetyki i trwałości budynku oraz jego elementów składowych,

polepszenia funkcjonalności budynku,

zwiększenia jakości infrastruktury technicznej.

wzrostu liczby lokali do wynajęcia poprzez remonty pustostanów,

wzrostu jakości zamieszkania dla najemców,

wzrostu estetyki obiektów, a więc i atrakcyjności ulicy, dzielnicy.

Reasumując, gmina ma bardzo duże prawne możliwości oddziaływania na postawy

mieszkaniowe zarówno obecnych i potencjalnych klientów mieszkań komunalnych, jak również

w odniesieniu do osób, które chciałyby zrealizować potrzeby mieszkaniowe poza zasobem

mieszkaniowym gminy. Dlatego też w dokumencie zastosowano szersze spojrzenie na problematykę

postaw mieszkaniowych, odnosząc możliwość realizacji potrzeb również do innych zasobów i form

budownictwa mieszkaniowego. Spojrzenie całościowe na zasoby publiczne i prywatne pozwoliło

wskazać na prawne możliwości gminy w zakresie kreowania postaw mieszkaniowych i realizacji

potrzeb przez różne grupy społeczno-ekonomiczne, tj. zarówno najuboższe gospodarstwa domowe,

jak i gospodarstwa o średnich i wyższych dochodach. Uzasadnione jest twierdzenie, że pomoc

mieszkaniowa powinna być odpowiednio dostosowana do gospodarstw domowych w zależności od

ich sytuacji materialnej i życiowej, a zastosowane instrumenty wsparcia powinny cechować się

ekonomiczną wydajnością, przy jednoczesnej realizacji celów społecznych.

Strona 39 z 135

2. Zakres i poziom szczegółowości wiedzy, jaką zgromadzić powinna gmina

w zakresie postaw mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów

mieszkań komunalnych, aby w sposób skuteczny i efektywny oddziaływać

na te postawy poprzez dostępne narzędzia

Rozwój lokalnego sektora mieszkaniowego uwarunkowany jest wieloma zmiennymi czynnikami,

które tworzą bieżącą pojemność rynku mieszkaniowego, co z kolei bezpośrednio przekłada się na

postawy mieszkaniowe oraz możliwości realizacji potrzeb w oparciu o indywidualne preferencje.

Bezpośredni wpływ na poziom rozwoju rynku mieszkaniowego w danym mieście mają cechy

demograficzne społeczeństwa, poziom rozwoju gospodarczego miasta, potencjał przestrzenny oraz

skala koncentracji negatywnych zjawisk społecznych (obszar gminy znajdujący się w stanie

kryzysowym).

Poziom szczegółowości wiedzy, którą zgromadzić powinna gmina w zakresie postaw

mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów mieszkań komunalnych wynika z dużej mierze

z przyjętej Nomenklatury Jednostek Terytorialnych do Celów Statystycznych (NTS) opracowanej na

podstawie Nomenclature of Territorial Units for Statistics (NUTS) obowiązującej w krajach Unii

Europejskiej10. Nomenklatura Jednostek Terytorialnych do Celów Statystycznych (NTS) dzieli Polskę

na terytorialne, hierarchicznie powiązane jednostki na 5 poziomach, z czego:

— 3 określono jako poziomy regionalne,

— 2 określono jako poziomy lokalne.

Poziom regionalny obejmuje swym zasięgiem:

POZIOM 1 — obszar całego państwa,

POZIOM 2 — województwa,

10 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 13 lipca 2000 r. w sprawie wprowadzenia Nomenklatury Jednostek Terytorialnych do Celów Statystycznych (NTS) Dz.U 2000, Nr 58, poz 685.

Strona 40 z 135

POZIOM 3 — podregiony.

Poziom lokalny obejmuje swym zasięgiem:

POZIOM 4 — powiaty,

POZIOM 5 — gminy.

W ocenie potencjału demograficznego, gospodarczego, przestrzennego wykorzystać należy dane

zaszeregowane do poziomu gminy (NTS 5) lub powiatu (NTS 4) w przypadku miast na prawach

powiatu. Dla obszaru gminy znajdującego się w stanie kryzysowym należy pogłębić analizy

demograficzne, gospodarcze, przestrzenne do poziomu obszaru zdegradowanego lub podobszaru

(np. ulicy). Poziom agregacji danych został szczegółowo określony w odniesieniu do każdego

wskazanego poniżej komponentu.

Ze względu na silny związek pomiędzy liczbą, strukturą wiekową i ekonomiczną ludności

a procesami rozwoju rynku mieszkaniowego należy monitorować zmiany demograficzne, gdyż

wpływają one bezpośrednio na lokalny cykl koniunkturalny na rynku mieszkaniowym, kreując skalę

popytu mieszkaniowego i preferencje nabywców, poziom efektów rzeczowych budownictwa

mieszkaniowego oraz ceny transakcyjne i poziom czynszów najmu. W ramach analiz demograficznych

gmina powinna gromadzić dane z zakresu:

zmiany liczby ludności ogółem zamieszkującej miasto w ostatnich 10 latach wraz z prognozą

do 2030 roku,

zmiany liczby ludności w poszczególnych dzielnicach miasta w poszczególnych latach,

migracji ludności w ruchu wewnętrznym i zagranicznym w ostatnich 10 latach,

ruchu naturalnego w ostatnich 10 latach,

zmiany liczby ludności według ekonomicznych grup wieku na przestrzeni ostatnich 10 lat

oraz związanego z tym wskaźnika obciążenia demograficznego,

zmiany liczby ludności według grup wieku w ostatnich 10 latach wraz z prognozą do

2030 roku,

zmiany liczby zawartych małżeństw w ostatnich 10 latach.

Strona 41 z 135

Dane należy agregować do poziomu całego miasta, z wyjątkiem monitoringu zmiany liczby ludności

oraz zmiany liczby ludności według grup wieku, poprzez zbiór informacji zdobytych na poziomie

dzielnic. W przypadku obszaru zdegradowanego monitoring można prowadzić na poziomie

podobszaru (np. ulicy). Pozwoli to na dokładniejsze oszacowanie zmian w strukturze i liczbie ludności

w poszczególnych dzielnicach i podjęcie stosownych działań w tym zakresie.

Istotny wpływ na rozwój sektora nieruchomości oraz postawy mieszkaniowe ma potencjał

gospodarczy miasta, w szczególności przedsiębiorczość, liczba miejsc pracy, poziom bezrobocia,

wysokość osiąganych dochodów. Dlatego też koniecznym staje się monitorowanie przez gminę

podstawowych wskaźników określających poziom rozwoju gospodarczego miasta, tj.:

wskaźnika liczby podmiotów gospodarczych na 1000 ludności w ostatnich 10 latach,

wskaźnika liczby podmiotów na 1000 mieszkańców w wieku produkcyjnym w ostatnich

10 latach,

wskaźnika liczby osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą na 100 osób w wieku

produkcyjnym w ostatnich 10 latach,

liczby nowo zarejestrowanych i wyrejestrowanych w rejestrze REGON podmiotów gospodarki

narodowej w ostatnich 10 latach,

udziału bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym

w ostatnich 10 latach,

dochodów budżetowych na jednego mieszkańca w ostatnich 10 latach,

udziału podatku dochodowego od osób fizycznych w podatkach stanowiących dochody

budżetu państwa w ostatnich 10 latach,

udziału wydatków inwestycyjnych w wydatkach ogółem gminy w ostatnich 10 latach.

Dane należy agregować do poziomu całego miasta, natomiast dane dotyczące: nowo

zarejestrowanych i wyrejestrowanych w rejestrze REGON podmiotów gospodarki narodowej

w ostatnich 10 latach, udziału bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku

produkcyjnym w ostatnich 10 latach również w odniesieniu do dzielnic. W przypadku obszaru

zdegradowanego monitoring można prowadzić na poziomie podobszaru (np. ulicy).

Strona 42 z 135

Potencjał przestrzenny dla rozwoju funkcji mieszkaniowej tworzą: przestrzeń wolnego czasu,

rozwinięta sieć infrastruktury technicznej, połączenia komunikacyjne w mieście wraz z ośrodkiem

centralnym, zasoby przyrodnicze oraz dostępność uzbrojonych i objętych planami zagospodarowania

przestrzennego terenów inwestycyjnych. Potencjał przestrzenny to również zasób gruntów miasta,

które można w przyszłości przeznaczyć zarówno pod budownictwo komunalne, społeczne, jak

i prywatne. Gmina powinna gromadzić dane z zakresu:

dostępności publicznych połączeń komunikacyjnych z głównymi miejscami pracy, ośrodkami

pracy (w obrębie miasta, w obszarze funkcjonalnym),

planowanych inwestycji drogowych oraz inwestycji związanych z publicznymi połączeniami

komunikacyjnymi,

użytkowania powierzchni w mieście (Ewidencja Gruntów i Budynków),

zasobu przyrodniczego w mieście,

powierzchni terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-

usługową w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego,

powierzchni gminy objętej obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego,

zasobu gruntów miasta o możliwym przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe wraz

z poziomem uzbrojenia,

liczby przetargów na sprzedaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe,

planowanych inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej,

przestrzeni wolnego czasu – liczby miejsc, rodzajów miejsc, planów inwestycyjnych.

Dane należy agregować zarówno do poziomu całego miasta (według NTS 5 lub NTS 4), jak

i poszczególnych dzielnic (dane uzyskane z poszczególnych komórek urzędu miejskiego). Istotna jest

przede wszystkim analiza na szczeblu każdej dzielnicy, gdyż pozwoli określić zasób przyrodniczy,

dostępność komunikacyjną dzielnicy, stan infrastruktury technicznej, przestrzeni wolnego czasu, co

przekłada się bezpośrednio na jakość zamieszkania. Dla inwestorów istotną informacją będą dane,

w jakiej dzielnicy znajdują się grunty przeznaczone w miejscowych planach pod zabudowę

Strona 43 z 135

mieszkaniową, poziom uzbrojenia tych gruntów, organizowane przetargi w danej dzielnicy na

sprzedaż gruntów publicznych pod budownictwo mieszkaniowe.

Wpływ na postawy mieszkaniowe oraz rozwój sektora mieszkaniowego mają występujące

w mieście negatywne zjawiska społeczne, w szczególności bezrobocie, ubóstwo, przestępczość, niski

poziom edukacji lub kapitał społeczny. Obszar gminy znajdujący się w stanie kryzysowym można

wyznaczyć jako obszar zdegradowany w przypadku występowania na nim ponadto co najmniej

jednego z następujących negatywnych zjawisk:

1. gospodarczych – w szczególności niskiego stopnia przedsiębiorczości, słabej kondycji lokalnych

przedsiębiorstw lub

2. środowiskowych – w szczególności przekroczenia standardów jakości środowiska, obecności

odpadów stwarzających zagrożenie dla życia, zdrowia ludzi lub stanu środowiska, lub

3. przestrzenno-funkcjonalnych – w szczególności niewystarczającego wyposażenia w infrastrukturę

techniczną i społeczną lub z powodu jej złego stanu technicznego, braku dostępu do

podstawowych usług lub ich niskiej jakości, niedostosowania rozwiązań urbanistycznych do

zmieniających się funkcji obszaru, niskiego poziomu obsługi komunikacyjnej, niedoboru lub

niskiej jakości terenów publicznych, lub

4. technicznych – w szczególności degradacji stanu technicznego obiektów budowlanych, w tym

o przeznaczeniu mieszkaniowym, oraz niefunkcjonowania rozwiązań technicznych

umożliwiających efektywne korzystanie z obiektów budowlanych, w szczególności w zakresie

energooszczędności i ochrony środowiska11.

Obszar zdegradowany może być podzielony na podobszary, w tym podobszary nieposiadające ze

sobą wspólnych granic, pod warunkiem stwierdzenia występowania na każdym z podobszarów

koncentracji negatywnych zjawisk społecznych oraz gospodarczych, środowiskowych,

przestrzenno-funkcjonalnych lub technicznych.

11 Ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U 2015, poz. 1777 z późn. zm.)

Strona 44 z 135

Należy zatem na potrzeby badania uwarunkowań rozwoju sektora mieszkaniowego w mieście na

bieżąco monitorować wskaźniki realizacji celów gminnego programu rewitalizacji według poziomu

agregacji wskazanego w dokumencie.

Na postawy mieszkaniowe oraz pojemność rynku mieszkaniowego bezpośrednio wpływa

bieżąca sytuacja mieszkaniowa w mieście, na którą składają się: ujęcie liczbowe i jakościowe zasobu

mieszkaniowego, efekty rzeczowe budownictwa mieszkaniowego oraz szacunek rynkowych

i komunalnych potrzeb mieszkaniowych. W celu ukazania potencjału zasobowego miasta należy

prowadzić analizy, które pozwolą określić zmianę poziomu warunków mieszkaniowych w przeciągu

ostatnich 10 latach, tj.:

liczby mieszkań ogółem,

poziomu nasycenia w mieszkania określanego jako liczba mieszkań przypadających

na 1000 mieszkańców,

odsetka zasobu o współczesnym standardzie (wybudowany np. po 1995 roku) jako efektu

budownictwa mieszkaniowego,

przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania przypadającej na 1 osobę,

przeciętnej liczby osób przypadającej na 1 mieszkanie,

przeciętnej powierzchni użytkowej 1 mieszkania,

wyposażenia zasobu w infrastrukturę techniczną – wodociąg, kanalizację, łazienkę, centralne

ogrzewanie, gaz sieciowy,

struktury wiekowej zasobu,

struktury własnościowej zasobu.

Dane należy agregować do poziomu całego miasta według NTS 5 lub NTS 4.

Podstawowe miary sytuacji mieszkaniowej, odnoszące się do budownictwa mieszkaniowego,

które należy poddać analizie za ostatnie 10 lat to:

roczne efekty rzeczowe budownictwa mieszkaniowego,

roczna liczba wybudowanych mieszkań ogółem na 1000 mieszkańców,

Strona 45 z 135

roczne efekty rzeczowe budownictwa mieszkaniowego ogółem na 1000 zawartych

małżeństw,

struktura inwestorska lokalnego budownictwa mieszkaniowego.

Dane należy agregować do poziomu całego miasta według NTS 5 lub NTS 4.

Finalną miarą warunków mieszkaniowych jest:

relacja liczby mieszkań w danej gminie w relacji do liczby gospodarstw domowych

rodzinnych i nierodzinnych, czyli statystyczna nadwyżka bądź deficyt jednostek

mieszkaniowych,

liczba osób oczekujących na wskazanie lokalu mieszkalnego z zasobu gminy na koniec roku,

liczba osób oczekujących na wskazanie lokalu socjalnego na koniec roku,

liczba osób oczekujących na lokal zamienny na koniec roku,

liczba osób oczekujących na zamianę lokalu z urzędu na koniec roku,

liczba niezrealizowanych wyroków sądowych z prawem do lokalu socjalnego na koniec roku.

Wyliczenie statystycznej nadwyżki lub deficytu mieszkań wskazuje na poziom dopasowania liczby

mieszkań w zasobie do gospodarstw mieszkaniowych zamieszkałych na terenie miasta. Niedobór

mieszkań w zasobie powinien wzmóc działania gminy w ramach lokalnej polityki mieszkaniowej

poprzez tworzenie warunków do rozwoju prywatnego budownictwa mieszkaniowego, zwiększenie

efektów rzeczowych budownictwa społecznego (jeśli gmina posiada spółkę TBS), dążenie do realizacji

mieszkań w ramach programu „Mieszkanie plus”. Niewystarczająca liczba mieszkań w zasobie może

wpłynąć na niską podaż mieszkań na rynku mieszkaniowym, co w konsekwencji może spowodować

migrację młodych gospodarstw domowych na teren gminy, w której będę mogli zrealizować potrzeby

mieszkaniowe. Niedobór mieszkań może zatem pogłębić zjawisko „kurczenia się” miasta.

W przypadku rosnącej liczby osób znajdujących się na listach oczekujących na lokale z zasobu

mieszkaniowego gminy władze gminy powinny rozważyć zwiększenie efektów rzeczowych

budownictwa komunalnego, remontu pustostanów oraz współpracy ze spółką TBS. Dane z tego

zakresu należy agregować do poziomu całego miasta.

Strona 46 z 135

Na postawy mieszkaniowe w głównej mierze wpływa poziom cen mieszkań na rynku

pierwotnym i wtórnym oraz wysokość czynszów najmu. Dlatego też niezbędnym jest zwiększenie

przejrzystości rynku mieszkaniowego poprzez statystyczne przetworzenie danych z aktów

notarialnych gromadzonych przez prezydentów miast na prawach powiatu. Odpowiedni Wydział

Urzędu Miejskiego powinien utworzyć i prowadzić Monitoring rynku mieszkaniowego w zakresie

liczby transakcji i cen transakcyjnych oraz publikować wyniki na stronie internetowej Urzędu.

Ponadto miasta powinny utworzyć i prowadzić Bank informacji o wolnych terenach

mieszkaniowych. Działania te pozwolą uczestnikom rynku mieszkaniowego podejmować świadome

i racjonalne wybory w zakresie modelu realizacji potrzeb mieszkaniowych, które oparte będą na

bieżącej i historycznej informacji o sytuacji na lokalnym rynku mieszkaniowych. W tym celu należy

gromadzić następujące dane:

liczbę ofert wprowadzonych do Banku informacji o wolnych terenach mieszkaniowych,

liczbę wybudowanych mieszkań przez deweloperów na sprzedaż i wynajem,

liczbę wybudowanych mieszkań przez osoby fizyczne na sprzedaż i wynajem,

liczbę wybudowanych mieszkań przez TBS na wynajem i sprzedaż,

liczbę wybudowanych mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe,

liczbę wybudowanych mieszkań komunalnych przez gminę,

liczbę wybudowanych mieszkań w ramach Programu „Mieszkanie plus”,

liczbę gruntów gminnych sprzedanych w przetargach,

liczbę transakcji sprzedaży ogółem na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym w danym

kwartale,

liczbę transakcji sprzedaży ogółem na rynku mieszkaniowym w danym roku w stosunku do

liczby mieszkań w zasobie na koniec roku (wskaźnik poziomu rozwoju rynku

mieszkaniowego),

liczbę transakcji sprzedaży mieszkań do 40 m2, 40,1 - 60 m2, 60,1 - 80 m2, powyżej 80 m2 na

rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym w danym kwartale,

Strona 47 z 135

średnie ceny 1 m2 sprzedaży mieszkań do 40 m2, 40,1 - 60 m2, 60,1 - 80 m2, powyżej 80 m2 na

rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym w danym kwartale,

poziom czynszu za 1 m2 w lokalu socjalnym,

poziom najniższego, średniego, najwyższego czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych

w zasobie gminy,

poziom najniższego, średniego, najwyższego czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych

w zasobie TBS,

poziom czynszu za 1m2 najmu bez opcji oraz najmu z opcją w programie „Mieszkanie plus”.

Dane należy agregować do poziomu całego miasta. Średnie ceny 1 m2 sprzedaży mieszkań do 40 m2,

40,1 - 60 m2, 60,1 - 80 m2, powyżej 80 m2 na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym w danym

kwartale wskazane jest zdezagregować do poziomu dzielnicy, ze względu na znaczne zróżnicowanie

cen mieszkań w zależności od cech zasobu mieszkaniowego oraz jakości środowiska zamieszkania

w danej dzielnicy.

Na postawy mieszkaniowe wpływa również rzeczywista możliwość realizacji potrzeb

mieszkaniowych w zasobie mieszkaniowym gminy. Monitorowanie popytu na lokale mieszkalne,

socjalne oraz zamienne pozwala planować z wyprzedzeniem niezbędną podaż lokali dla realizacji

celów mieszkaniowych osób o niskich dochodach lub eksmitowanych. Bieżąca analiza liczby

wpływających wniosków na poszczególne lokale powinna generować przyszłą podaż dostosowaną

liczbowo do ujawnionych potrzeb, z wykorzystaniem mechanizmów i instrumentów wskazanych

w zadaniu 1. W tym celu należy gromadzić następujące dane:

liczbę zawartych umów najmu w ciągu roku na lokal zamienny, socjalny, mieszkalny, na

zamianę z urzędu w danym roku,

liczbę wskazanych w ciągu roku lokali socjalnych oraz tymczasowych pomieszczeń z tytułu

wyroku sądowego,

liczbę przyjętych w danym roku nowych wniosków osób wpisanych na listę na lokal

zamienny, socjalny, mieszkalny, na zamianę z urzędu,

liczbę złożonych w danym roku wniosków o lokal socjalny w związku z wyrokiem sądowym,

Strona 48 z 135

liczbę wskazanych lokali socjalnych w danym roku w związku z wyrokiem sądowym,

liczbę i kwotę wypłaconych odszkodowań z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego,

liczbę osób oczekujących na wskazanie lokalu mieszkalnego, socjalnego, zamiennego na

koniec roku,

datę ostatniej weryfikacji osób znajdujących się listach oczekujących na lokale z zasobu

mieszkaniowego gminy.

Zgromadzone dane należy agregować do poziomu całego miasta. Dla danych dotyczących złożonych

w danym roku wniosków o lokal socjalny w związku z wyrokiem sądowym, wskazanych lokali

socjalnych w danym roku w związku z wyrokiem sądowym, kwotę wypłaconych odszkodowań z tytułu

niedostarczenia lokalu socjalnego należy dodatkowo zdezagregować na typ zasobu, z którego

pochodzą te wnioski i związane z tym odszkodowania.

Istotnym elementem monitoringu jest gromadzenie danych dotyczących możliwości

finansowych najemców w zakresie bieżącego regulowania opłat za lokale. Wczesne rozpoznanie

problemu pozwala na zaproponowanie najemcy wszechstronnych form wsparcia, których zadaniem

będzie przeciwdziałanie powstaniu zaległości w opłatach za lokal, potencjalnej eksmisji z lokalu,

wykluczenia społecznego. W tym celu należy gromadzić następujące dane:

liczbę najemców oraz wysokość zadłużenia czynszowego wraz z opłatami za usługi

mieszkaniowe (z podziałem na zaległości ogółem, do 3 miesięcy i powyżej 3 miesięcy),

liczbę i wysokość wypłaconych dodatków mieszkaniowych do poszczególnych zasobów

mieszkaniowych,

rozkład przestrzenny osób zalegających z opłatami,

rozkład przestrzenny osób korzystających z dodatków mieszkaniowych,

rozkład przestrzenny osób, które korzystają z okresowej obniżki czynszu.

Rozkład przestrzenny osób zalegających z opłatami, korzystających z dodatków mieszkaniowych i /lub

z okresowej obniżki czynszu należy prowadzić na poziomie dzielnicy, ulicy, budynków mieszkalnych.

Porównanie liczby osób mających zaległości w opłatach za mieszkania z liczbą osób pobierających

dodatki mieszkaniowe oraz osób, które wystąpiły o okresową obniżkę czynszu pozwoli oszacować

Strona 49 z 135

poziom dopasowania pomocy podmiotowej w stosunku do najemców mających problemy z bieżącym

regulowaniem należności czynszowych. Zaleganie z opłatami przy jednoczesnym niekorzystaniu przez

najemcę z pomocy podmiotowej powinno zostać przez gminę zdiagnozowane np. poprzez udzielenie

pomocy w złożeniu stosownych dokumentów w celu uzyskania pomocy, bądź złożenia propozycji

zamiany lokalu.

Postawy mieszkaniowe są pochodną sytuacji ekonomicznej gospodarstwa domowego

i opierają się najczęściej na racjonalnych decyzjach, uwzględniających zarówno sytuację

gospodarstwa na rynku pracy, jak i obecny i docelowy model gospodarstwa domowego. Dlatego też

niezbędnym jest monitorowanie przez gminę dostępności mieszkań, rozumianej jako relacja

przeciętnych dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych z różnych grup społeczno-

ekonomicznych w stosunku do cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym oraz poziomu czynszów

najmu mieszkań w różnych typach zasobów mieszkaniowych (prywatnych, TBS, gminy, w ramach

programu „Mieszkanie plus”). Obok dochodów rozporządzalnych istotna jest wysokość opłat

całkowitych za użytkowanie lokalu mieszkalnego. Wydatki związane z mieszkaniem obejmują: czynsz

w przypadku najmu lokali, opłatę eksploatacyjną (spółdzielnie mieszkaniowe) lub koszty zarządu

(wspólnoty mieszkaniowej) oraz opłaty: za zimną wodę i kanalizację, wywóz śmieci, opłaty

za centralne ogrzewanie i centralnie ciepłą wodę. Dodatkowo na podstawie odrębnej umowy

z dostawcą użytkownik lokalu ponosi koszty energii elektrycznej zużytej w lokalu oraz gazu. Na

podstawie średniego zużycia mediów w danym zasobie na osobę oraz kosztów utrzymania części

wspólnej można pokusić się o zestawienie średnich opłat za lokal mieszkalny w zależności od

powierzchni użytkowej mieszkania, typu zasobu, sposobu realizacji potrzeb mieszkaniowych oraz

liczby osób w gospodarstwie domowym. W ten modelowy sposób można określić minimalny poziom

dochodów rozporządzalnych niezbędny do realizacji danej postawy mieszkaniowej, a tym samym

określić dostępność mieszkaniową (tabela 4).

Brak możliwości realizacji potrzeb mieszkaniowych na rynku mieszkaniowym (zarówno rynku

najmu, jak i rynku sprzedaży) w zależności od przynależności do danej grupy społeczno-ekonomicznej

oraz przeciętnego miesięcznego dochodu rozporządzalnego możemy zdefiniować jako lukę podażową

Strona 50 z 135

dla tej grupy potencjalnych uczestników rynku nieruchomości. Występowanie luki podażowej wynika

w głównej mierze z niewielkiego udziału mieszkań na wynajem w zasobie mieszkaniowym. Jest to

czynnik, który z jednej strony redukuje możliwość realizacji potrzeb mieszkaniowych jedynie do

nabywania mieszkań na własność, a z drugiej może sprzyjać w przyszłości powstawaniu i narastaniu

nierównowagi na polskim rynku mieszkaniowym, co z kolei może prowadzić do powstania

nierównowagi makroekonomicznej. Lukę czynszową możemy zatem zdefiniować jako zakres poziomu

czynszu pomiędzy czynszem za lokale komunalne a czynszem za najem społeczny w towarzystwach

budownictwa społecznego lub w ramach programu „Mieszkanie plus” oraz pomiędzy najmem

społecznym lub w ramach programu „Mieszkanie plus” a najmem rynkowym w danej lokalizacji,

w której nie występują żadne oferty najmu, przy jednoczesnej sile nabywczej części gospodarstw

domowych jedynie na realizację potrzeb mieszkaniowych przy tym poziomie czynszów.

Strona 51 z 135

Tabela 4. Matryca średnich stawek podstawowych składników opłat za lokale mieszkalne o danej

powierzchni użytkowej i liczbie osób w gospodarstwie domowym oraz niezbędnego dochodu

rozporządzalnego dla realizacji określonej postawy mieszkaniowej

Rodzaje opłat

Nabycie prawa Lokale na wynajem

SWPL /OWL

SM OWL WM Zasób gminy

Mieszkanie plus

TBS

Prywatne lokale – czynsz rynkowy

rynek wtórny

rynek wtórn

y

rynek pierwot

ny

lokal socjaln

y

lokal mieszkaln

y

bez opcji

z opcj

ą SM WM SM WM SM WM

….. zł/m2

….. zł/m2

….. zł/m2

….. zł/m2

….. zł/m2

…..

zł/m2

…..

zł/m2

…..

zł/m2

np. 20

zł/m2

np. 20

zł/m2

np. 25

zł/m2

np. 25

zł/m2

np. 30

zł/m2

np. 30

zł/m2

Cena zakupu x x x x x x x x x x x

Kwota kredytu x x x x x x x x x x x

Rata kredytu x x x x x x x x x x x

Opłata eksploatacyjna i fundusz remontowy

x x x x x x x x

Zaliczka na koszty zarządu i fundusz remontowy

x x x x x x x x x

Kwota czynszu x x x

Ciepła woda

Zimna woda i ścieki

Odbiór odpadów komunalnych

Centralne

Strona 52 z 135

Rodzaje opłat

Nabycie prawa Lokale na wynajem

SWPL /OWL

SM OWL WM Zasób gminy

Mieszkanie plus

TBS

Prywatne lokale – czynsz rynkowy

rynek wtórny

rynek wtórn

y

rynek pierwot

ny

lokal socjaln

y

lokal mieszkaln

y

bez opcji

z opcj

ą SM WM SM WM SM WM

….. zł/m2

….. zł/m2

….. zł/m2

….. zł/m2

….. zł/m2

…..

zł/m2

…..

zł/m2

…..

zł/m2

np. 20

zł/m2

np. 20

zł/m2

np. 25

zł/m2

np. 25

zł/m2

np. 30

zł/m2

np. 30

zł/m2

ogrzewanie

Energia elektryczna

Gaz

Suma kosztów utrzymania mieszkania

Suma kosztów utrzymania mieszkania wraz ze spłatą kredytu lub czynszem najmu

Minimalny poziom dochodów rozporządzalnych niezbędny do realizacji danej postawy mieszkaniowej

SM – lokale w zasobie spółdzielni mieszkaniowej; WM –lokale we wspólnocie mieszkaniowej; SWPL- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; OWL – odrębna własność lokalu; x – zjawisko nie występuje.

Strona 53 z 135

Po przeprowadzeniu analizy danych zastanych (desk research), zastosowaniu technik

matematycznych i wnioskowania logicznego oraz wykazania dostępności mieszkaniowej można

przejść do drugiego etapu badań postaw mieszkaniowych, wykorzystując do tego celu badania

ilościowe oraz jakościowe.

W tym celu należy przeprowadzić ankiety i wywiady wśród:

mieszkańców miasta, zarówno zamieszkujących zasoby mieszkaniowe gminy, jak

i realizujących potrzeby mieszkaniowe w innych formach,

inwestorów rynku mieszkaniowego i deweloperów,

studentów,

przedstawicieli sektora kreatywnego.

W ramach badania postaw mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów mieszkań w zasobie

mieszkaniowym gminy należy uwzględnić:

płeć, wiek, sytuację zawodową oraz miejsce zamieszkania respondenta,

liczebność gospodarstwa domowego obecną i planowaną,

aktualną sytuację mieszkaniową respondenta oraz okres zamieszkania w obecnym miejscu,

wiek budynku, w którym znajduje się mieszkanie, liczbę wszystkich kondygnacji budynku oraz

piętra, na którym obecnie zamieszkuje osoba ankietowana,

powierzchnię użytkową lokalu obecnie użytkowanego oraz liczbę izb/pokoi,

informację czy powierzchnia lokalu, w którym badany obecnie mieszka jest optymalna oraz

ewentualnie jaka powierzchnia mieszkania byłaby optymalna dla realizacji celów

mieszkaniowych,

poziom wyposażenia mieszkania w ubikację, łazienkę, gaz sieciowy, sposób ogrzewania

mieszkania, podgrzania wody,

informację o preferencjach respondenta w zakresie poziomu niezbędnego wyposażenia lokalu

w infrastrukturę techniczną,

wysokość miesięcznych opłat ponoszonych przez ankietowanego,

informację czy badany ma trudności w terminowym regulowaniu opłat za usługi

Strona 54 z 135

mieszkaniowe,

informację czy respondent pobiera lub pobierał dodatek mieszkaniowy i dodatek

energetyczny na pokrycie części kosztów utrzymania mieszkania, jeśli ma/miał trudności

w regulowaniu opłat,

ocenę standardu wykończenia obecnego mieszkania oraz ewentualne braki w tym zakresie

w opinii uczestnika badania,

informację o udogodnieniach w budynku oraz otoczeniu, takich jak: winda, pochylnie i inne

udogodnienia dla niepełnosprawnych, piwnica, domofon, ogrodzenie działki, jakości

zagospodarowania terenów wokół budynków, dostępność miejsc parkingowych, ławek, placu

zabaw oraz które udogodnienia, zdaniem ankietowanego są istotne, a jakich brakuje,

opinię badanego o gęstość zabudowy w obecnym miejscu zamieszkania,

zdanie o stosunkach sąsiedzkich w obecnym miejscu realizacji potrzeb mieszkaniowych oraz

wymagania respondenta w zakresie więzi społecznych,

pytanie czy obecne miejsce zamieszkania, zaspokaja w sposób optymalny potrzeby

mieszkaniowe respondenta oraz czy rozważa przeprowadzkę z obecnego miejsca

zamieszkania,

optymalny model realizacji potrzeb mieszkaniowych wraz z uzasadnieniem wyboru (pożądany

tytuł prawny do mieszkania),

opinię ankietowanego o ewentualnych powodach chęci zmiany miejsca zamieszkania,

czynnikach decyzyjnych,

preferencje ankietowanego w zakresie polepszenia warunków zamieszkania (jeśli obecne

miejsce zamieszkania nie zaspokaja w pełni jego potrzeb) – w jakim zasobie, powierzchnia

użytkowa lokalu, liczba kondygnacji budynku, lokalizacja mieszkania w budynku, liczba pokoi,

preferowana cena nabycia, czynsz najmu, akceptowalne całkowite koszty utrzymania lokalu,

stan techniczny budynku, wyposażenie lokalu w media, zagospodarowanego otoczenia

budynku, dostępność windy,

wybór wraz z uzasadnieniem lokalizacji dla realizacji przedsięwzięcia mieszkaniowego,

Strona 55 z 135

czynniki wpływające na decyzję lokalizacyjną: odległość od centrum miasta, dostępność usług

zdrowotnych, przedszkola, szkoły, świetlicy dla dzieci, sklepów i punktów handlowych,

połączeń komunikacji publicznej, miejsc parkingowych, jakość i dostępność przestrzeni

publicznych, środowiska, gęstość zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie, brak barier

architektonicznych w najbliższym otoczeniu,

poziom zainteresowania respondenta inwestycjami mieszkaniowymi gminy w formie

budownictwa komunalnego oraz ewentualnie akceptowalnym poziomie czynszu za

współczesny standard lokalu mieszkalnego,

akceptowalność występowania w budynku mieszkań socjalnych lub w najbliższym otoczeniu,

poziom zainteresowania ankietowanego potencjalnym najmem nowego lokalu w zasobach

Towarzystwa Budownictwa Społecznego lub w ramach programu „Mieszkanie plus”,

opinię respondenta o jakości lokali z zasobu gminy, poziomie czynszu, nakładach na remonty,

polityce prywatyzacyjnej lokali, atrakcyjności lokalizacji zasobu mieszkaniowego gminy na

terenie miasta, zasadności realizacji budownictwa komunalnego, społecznego oraz w ramach

Programu „Mieszkanie plus”.

W ramach badania postaw inwestorów rynku mieszkaniowego i deweloperów należy uzyskać

informacje o:

znajomości wśród inwestorów rynku nieruchomości i deweloperów istnienia możliwości

inwestycyjnych z dodatkowym efektem społecznym (np. fundusze emerytalne, fundusze

inwestycyjne, organizacje filantropijne) oraz ich opinii na temat atrakcyjności tego rynku,

wiedzy inwestorów i deweloperów o istnieniu możliwości inwestycyjnych w formie działań

alternatywnych do inwestycji na rynku pierwotnym, głównie remontów i modernizacji

w obszarze rewitalizacji oraz ich opinii na temat atrakcyjności tego rynku,

świadomości wśród inwestorów i deweloperów istnienia planu kompleksowej rewitalizacji

miasta oraz ich opinii na temat poziomu atrakcyjności miasta jako miejsca inwestycji oraz

w jaki sposób planowana rewitalizacja może wpłynąć na jego atrakcyjność inwestycyjną,

atrybutach miasta, które wpływają na ocenę jego atrakcyjności inwestycyjnej w opinii

Strona 56 z 135

inwestorów i deweloperów,

wpływie postaw mieszkaniowych potencjalnych klientów na proces decyzyjny co do miejsca,

wielkości i rodzaju podejmowanych inwestycji przez inwestorów i deweloperów,

czynnikach wpływających na proces decyzyjny inwestorów i deweloperów,

możliwościach gminy w kreowaniu atrakcyjności inwestycyjnej miasta,

planach inwestycyjnych inwestorów i deweloperów w odniesieniu do terenu miasta lub

przyczyn braku chęci inwestowania na badanym obszarze,

postrzeganiu miasta w kontekście cen na rynku wtórnym i możliwych do uzyskania cen na

rynku pierwotnym oraz ryzyka inwestycyjnego (rodzaje ryzyka eksponowane przez

inwestorów w procesie inwestowania w mieście kurczącym się),

wizerunku potencjalnego klienta realizującego popyt na nowe inwestycje, grupach

docelowych dla inwestycji budownictwa mieszkaniowego,

potencjale rozwoju rynku mieszkaniowego w mieście w opinii inwestorów i deweloperów,

zainteresowaniu inwestorów i deweloperów wybudowaniem budynku na wynajem, gdzie

najemcą byłaby gmina i miałaby prawo podnająć lokale wskazanym osobom,

innych możliwych formach współpracy pomiędzy inwestorami i deweloperami a gminą

w ramach mieszkalnictwa dla osób o niskich dochodach.

W ramach badania postaw mieszkaniowych potencjalnych, młodych klientów rynku mieszkaniowego

spoza miasta oraz potencjalnych klientów rynku mieszkaniowego z Aglomeracji Górnośląskiej

reprezentujących sektor kreatywny należy uzyskać informacje o:

obecnej sytuacji mieszkaniowej respondentów pod względem formy prawnej oraz miejsca

zamieszkania,

elementach obecnej sytuacji mieszkaniowej, z których respondenci są zadowoleni, a które im

przeszkadzają,

preferowanym modelu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wraz z uzasadnieniem,

źródłach finansowania wysokości środków finansowych planowanych na realizację potrzeb,

Strona 57 z 135

oczekiwaniach respondentów w odniesieniu do mieszkania, do którego mieliby się

przeprowadzić (stan techniczny budynku, liczba kondygnacji budynku, wyposażenie budynku

w windę, piwnicę, miejsce postojowe, pomieszczenie gospodarcze, domofon itp., lokalizacja

lokalu w budynku, stosunek do barier architektonicznych, powierzchnia użytkowa

mieszkania, liczba pokoi/izb, wyposażenie w infrastrukturę techniczną mieszkania, standard

wykończenia mieszkania, maksymalna akceptowalna wysokość opłat za mieszkanie wraz

z mediami,

znaczeniu przy wyborze mieszkania struktury osób zamieszkujących budynek (wiek,

wykształcenie, przynależność do grupy społeczno-ekonomicznej),

wpływie na decyzje mieszkaniowe respondentów lokalizacji w budynku lokalu/lokali

socjalnych lub w najbliższym sąsiedztwie budynków socjalnych,

preferowanej lokalizacji mieszkania – w jakiej miejscowości wraz z uzasadnieniem,

preferowanej lokalizacji na terenie gminy wraz z uzasadnieniem (dzielnica, osiedle),

wymaganiach co do bezpośredniego otoczenia budynku i sposobu zagospodarowania

nieruchomości gruntowej,

istotnych dla respondentów cechach przestrzeni publicznej w sąsiedztwie,

wpływie bliskości terenów zielonych na wybór miejsca zamieszkania,

znaczeniu dostępności komunikacji publicznej, jakości i szybkości dojazdu do nieruchomości

transportem prywatnym dla wyboru miejsca zamieszkania,

znaczeniu dostępności w pobliżu następującej infrastruktury: przedszkole, szkoła, tereny

rekreacyjno-sportowe, ścieżki rowerowe, obiekty i instytucje kultury, obiekty handlowo-

usługowe,

zjawiskach nie do zaakceptowania dla respondentów w otoczeniu (np. zły stan chodników

ulic, sąsiedztwo uciążliwych zakładów produkcyjno-usługowych, bariery architektoniczno-

urbanistyczne, hałas komunikacyjny itp.),

atrakcyjności miasta w opinii badanych dla realizacji potrzeb mieszkaniowych,

Strona 58 z 135

wpływie niskich cen mieszkań w mieście na decyzje respondenta w zakresie rozpatrzenia tej

lokalizacji dla realizacji potrzeb mieszkaniowych,

czynnikach wpływających na atrakcyjność miasta dla potencjalnych klientów rynku

nieruchomości,

zaletach i wadach miasta jako miejsca zamieszkania, również w kontekście sąsiednich miast,

aspektach skłaniających respondentów do przeprowadzki do miasta oraz wpływających na

decyzję o ewentualnym pozostaniu w obecnym miejscu zamieszkania,

atrybutach oferty mieszkaniowej, jaką musiałaby przygotować gmina, aby przyciągnąć młode,

wykształcone osoby oraz przedstawicieli reprezentujących sektor kreatywny.

Reasumując, kompleksowe określenie postaw mieszkaniowych powinno uwzględniać analizę

potencjału demograficznego, gospodarczego, przestrzennego miasta, ocenę sytuacji mieszkaniowej,

analizę pojemności rynku mieszkaniowego, szacunek dostępności mieszkaniowej oraz właściwie

przeprowadzone i zinterpretowane badanie ilościowe (ankiety) oraz jakościowe (wywiady) wśród

obecnych i potencjalnych klientów mieszkań, a także inwestorów rynku mieszkaniowego

i deweloperów.

Strona 59 z 135

3. Metody oraz techniki badawcze, które należy zastosować w celu diagnozy

postaw mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów mieszkań

komunalnych

Diagnozę postaw mieszkaniowych dokonuje się poprzez analizę danych zastanych (desk

research) oraz badania:

ilościowe:

o badania sondażowe (ankietowe), metodą wywiadu bezpośredniego

kwestionariuszowego,

o badania metodą conjoint;

jakościowe:

o wywiad bezpośredni, indywidualny, pogłębiony IDI,

o zogniskowany wywiad grupowy FGI.

Badanie postaw mieszkaniowych należy rozpocząć od analizy danych zastanych (desk research).

Technika badawcza desk research polega na analizie już istniejących dostępnych danych

pochodzących z różnych źródeł, takich jak: literatura przedmiotu, czasopisma branżowe, raporty

analityczne, zestawienia danych statystycznych, dokumenty urzędowe, wyniki badań społecznych,

wypowiedzi ekspertów z danej branży, bazy przedsiębiorstw, strony internetowe. W analizie desk

research korzysta się z analizy treści w powiązaniu z historycznymi danymi statystycznymi. Badania

źródeł zastanych powinny być zatem wstępną fazą projektu diagnozy postaw mieszkaniowych,

poprzedzającą fazę zbierania danych pierwotnych (ankiety, wywiady), gdyż niezwykle istotna jest

znajomość historycznych, aktualnych i prognozowanych trendów rozwoju rynków mieszkaniowych

oraz zmieniających się uwarunkowań, zarówno w kontekście lokalnym, jak i krajowym (zmiana

przepisów prawa, poziomu rozwoju gospodarczego, polityki monetarnej i fiskalnej, Rekomendacji

Strona 60 z 135

Komisji Nadzoru Finansowego). W tym celu należy poddać analizie desk research następujące raporty

dotyczące sektora mieszkaniowego:

Narodowy Bank Polski, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych

i komercyjnych w Polsce w 2016 r., Warszawa, wrzesień 2017 oraz kolejne wydania

(informacje o ogólnych tendencjach wynikających z analizy rynku nieruchomości

mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce, w szczególności w zakresie popytu, podaży, cen

ofertowych i transakcyjnych);

J. Łaszek, H. Augustyniak, K. Olszewski, J. Waszczuk, M. Zaczek, Informacja o cenach mieszkań

i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce - II kwartał 2017,

Narodowy Bank Polski, Warszawa, wrzesień 2017 oraz kolejne wydania (informacje

o ogólnych tendencjach wynikających z analizy rynku nieruchomości mieszkaniowych

i komercyjnych w danym kwartale w Polsce, w szczególności w zakresie popytu, podaży, cen

ofertowych i transakcyjnych);

REAS, Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 2017 r. oraz kolejne wydania (informacje

o ogólnych tendencjach wynikających z analizy najbardziej pojemnych rynków

mieszkaniowych w Polsce, w szczególności w zakresie popytu, podaży, cen ofertowych

i transakcyjnych);

Związek Banków Polskich, Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach

transakcyjnych nieruchomości, Nr 3/20177, listopad 2017 oraz kolejne wydania (informacje

o rozwoju rynku kredytów hipotecznych i nieruchomości mieszkaniowych oraz analiza

długoterminowych trendów);

ASM - Centrum Badań i Analiz Rynku, Informacje o mieszkalnictwie wyniki monitoringu za

2015 r., Kutno 2016 oraz kolejne wydania (informacje o sytuacji mieszkaniowej w Polsce,

finansowaniu mieszkalnictwa, gospodarce zasobami mieszkaniowymi w tym: stawkach

czynszu, opłat eksploatacyjnych, nakładach remontowych , innych wydatkach związanych

z utrzymaniem zasobu gminy, wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych,

Strona 61 z 135

Towarzystw Budownictwa Społecznego, prywatnych budynków czynszowych, a także

informacje o wysokości popytu i podaży mieszkań gminnych i TBS);

Główny Urząd Statystyczny, Obrót nieruchomościami w 2016 r., Warszawa 2017 r. oraz

kolejne wydania (informacje o liczbie i wartości dokonanych transakcji kupna/ sprzedaży

nieruchomości, powierzchni sprzedanych nieruchomości w zakresie lokali mieszkalnych,

nieruchomości budynkowych oraz nieruchomości gruntowych, średnich cen transakcyjnych

nieruchomości);

Główny Urząd Statystyczny, Gospodarka mieszkaniowa w 2016 r., Warszawa 2017 r. oraz

kolejne wydania (informacje o stanie zasobów mieszkaniowych i warunków mieszkaniowych,

w szczególności: stanie wyposażenia mieszkań w urządzenia techniczno-sanitarne, zakresie

sprzedaży mieszkań, zaległości w opłatach za mieszkanie, spłaty kredytów mieszkaniowych,

działań eksmisyjnych, remontów mieszkań w budynkach mieszkalnych według form

własności, gruntów gminnych pod budownictwo mieszkaniowe, dodatków mieszkaniowych

wypłaconych przez gminy użytkownikom lokali mieszkalnych, a także informacje o lokalach

socjalnych i sposobie ich pozyskiwania);

Główny Urząd Statystyczny, Infrastruktura komunalna w 2016 r., Warszawa 2017 r. oraz

kolejne wydania (informacje o urządzeniach i usługach komunalnych w zakresie gospodarki

wodociągowo-kanalizacyjnej, cieplnej, dystrybucji energii elektrycznej i gazu sieciowego,

liczby ludności korzystającej z wodociągów, kanalizacji i gazu z sieci, wskaźników zużycia na

1 mieszkańca wody, gazu, energii elektrycznej);

Główny Urząd Statystyczny, Budownictwo - wyniki działalności w 2016 r., Warszawa 2017 r.

oraz kolejne wydania (informacje o produkcji budowlano-montażowej zrealizowanej

w gospodarce narodowej, efektach rzeczowych budownictwa - budynkach mieszkalnych

oddanych do użytkowania, w tym: liczbie mieszkań, izb, powierzchni użytkowej mieszkań,

kubaturze, rodzaju budynku, formie budownictwa, technologii wznoszenia, przeciętnym

czasie trwania budowy; wydanych pozwoleniach i zezwoleniach na budowę nowych

budynków mieszkalnych, mieszkań, których budowę rozpoczęto;

Strona 62 z 135

REAS/Deloitte, Potencjalne skutki wprowadzenia ustawy o uproszczeniu procesu

inwestycyjnego dla gospodarki, 2017r. (analiza proponowanych przez Rząd rozwiązań oraz

ich potencjalnych skutków dla uczestników procesu inwestycyjno-budowlanego w Polsce);

REAS, Najem Mieszkań w Polsce. Właściciele indywidualni i ich zasoby mieszkaniowe. 2017 r .

(wyniki badań ankietowych przeprowadzonych wśród osób zrzeszonych i zainteresowanych

działaniem Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”,

wskazanie m. in. kluczowych wyzwań i problemów oraz możliwości rozwoju rynku mieszkań

na wynajem);

REAS/TPA Poland, Inwestycje instytucjonalne w polskim prywatnym sektorze nieruchomości

na wynajem, 2017 r. (informacje, w jaki sposób strukturyzować korporacyjnie projekt, jakie

projekty są najbardziej opłacalne, które lokalizacje są najbardziej perspektywiczne,

odpowiedź na pytania: czy zmienność otoczenia prawno-podatkowego w Polsce sprzyja czy

hamuje rynek inwestycyjny, czy nowe formy inwestycyjne utrzymane w koncepcji REIT

zaktywizują dodatkową pulę środków finansowych na tym rynku);

REAS, Residential Poland - Market Overview 2017, 2017 r. (informacje o uwarunkowaniach

rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce, tendencjach rozwoju rynku, popycie i cenach,

znaczeniu i perspektywie rozwoju prywatnego rynku wynajmu mieszkań);

REAS, Rental and Student Housing, 2016 r. (analiza potencjału rozwoju rynku wynajmu

mieszkań i prywatnych akademików dla studentów);

REAS/CMS, Inwestowanie w mieszkania w Polsce, 2015 r. (ocena potencjału inwestowania

w mieszkania na wynajem w Polsce w oparciu o tendencje kształtowania się czynszów najmu,

rentowności inwestycji, regulacji prawnych);

REAS, Budownictwo Senioralne w Polsce. Perspektywy rozwoju. 2015 r. (kompleksowe

spojrzenie na obecne i przyszłe problemy związane z zapewnieniem mieszkań dla polskich

seniorów, gdzie zdefiniowano kluczowe wyzwania, przed którymi staną różne grupy

przyszłych uczestników tego sektora polskiej gospodarki i życia społecznego; dokonano

przeglądu uwarunkowań, barier i preferencji w zakresie rozwoju budownictwa senioralnego

Strona 63 z 135

w kraju na tle doświadczeń i trendów zagranicznych; wskazano możliwe sposoby

finansowania projektów, optymalne atrybuty ich lokalizacji);

REAS/PWC, Wynajem mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych. Nowy sektor rynku

mieszkaniowego w Polsce. 2014 r. (analiza głównych czynników wspierających rozwój rynku

mieszkań na wynajem, uwarunkowań prawnych oraz możliwych modeli inwestycyjnych,

przykłady inwestycji w mieszkania na wynajem w Polsce);

J. Erbel, A. Labus, M. Kampka, M. Pawlus, Miks lokatorski. Modelowa kamienica dla

Warszawy, Fundacja Blisko, Warszawa 2017 (analiza możliwości stworzenia kamienic

opartych na różnorodności społecznej, przy czym rozważania opierają się na założeniu, że

zdrowe miasto to miasto różnorodne, a mieszanie różnych grup społecznych jest korzystne

dla wszystkich, bo likwiduje nierówności społeczne i podnosi szanse życiowe osób

zagrożonych wykluczeniem; autorzy szukają odpowiedzi na następujące pytania: czy model

miksu społecznego jest dobrym modelem dla budownictwa na obszarze objętym

Zintegrowanym Programem Rewitalizacji; czy istnieje idealna proporcja pomiędzy różnymi

grupami osób zamieszkujących kamienicę, która sprawia, że społeczność się ze sobą

integruje; jak powinien być zaplanowany budynek, aby uwzględniać potrzeby osób

z niepełnosprawnościami).

Obok wskazanych raportów aktualna problematyka mieszkaniowa poruszana jest

w następujących czasopismach branżowych:

Nieruchomości C.H. BECK,

Problemy Rozwoju Miast,

Świat nieruchomości.

Dla badania postaw mieszkaniowych w ramach desk research istotne będą przede wszystkim

informacje o tendencjach rozwoju lokalnych rynków mieszkaniowych w aglomeracji śląskiej.

Szczegółowe analizy publikowane są w raportach Narodowego Banku Polskiego Oddział Okręgowy

w Katowicach pt. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach oraz w niektórych miastach

Strona 64 z 135

aglomeracji śląskiej – II kwartał 2017 r., Katowice 2017 r. (oraz kolejne wydania). Zawarto tam

informacje o tendencjach i wnioskach wynikających z analiz rynków nieruchomości mieszkaniowych,

w szczególności w zakresie średnich cen ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnych

i wtórnych w Katowicach, Będzinie, Bytomiu, Chorzowie, Czeladzi, Dąbrowie Górniczej, Gliwicach,

Jaworznie, Mikołowie, Mysłowicach, Piekarach Śląskich, Rudzie Śląskiej, Siemianowicach Śląskich,

Sosnowcu, Świętochłowicach, Tychach, Zabrzu.

Obok analizy cyklicznych materiałów w formie raportów niezbędna jest w procesie diagnozy

postaw mieszkaniowych również wiedza ekonomiczna, oparta o najnowsze badania naukowe

z zakresu mieszkalnictwa. Na szczególną uwagę zasługują następujące publikacje naukowe:

E. Kucharska-Stasiak, Ekonomiczny wymiar nieruchomości, PWN, Warszawa 2017 r. (wiedza

z zakresu: modelu funkcjonowania rynku mieszkaniowego, cykliczności rozwoju rynku

nieruchomości, decyzji inwestycyjnych i oceny nieruchomości jako przedmiotu inwestowania,

ryzyka i determinant opłacalności przedsięwzięć deweloperskich);

A. Czerniak, B. Witkowski, Model wczesnego ostrzegania przed bańkami cenowymi na rynku

mieszkaniowym, Materiały i Studia nr 326, Narodowy Bank Polski, Instytut Ekonomiczny,

Warszawa 2016 r. (ekonometryczny model wczesnego ostrzegania (EWS) przed bańkami

cenowymi na rynku mieszkaniowym w 18 krajach rozwiniętych OECD. Zmienne objaśniające

do tego modelu wybrano z obszernego zbioru potencjalnych determinant baniek cenowych

na rynkach mieszkaniowych - ekonomicznych, demograficznych, społeczno-kulturowych

i instytucjonalnych);

A. Czerniak, M. Rubaszek, Znaczenie prywatnego rynku najmu nieruchomości dla stabilności

makroekonomicznej krajów strefy euro, Materiały i Studia nr 325, Narodowy Bank Polski,

Instytut Ekonomiczny, Warszawa 2016 r. (badanie na temat wpływu wielkości rynku najmu

na wahania cen nieruchomości oraz aktywności w sektorze budownictwa w ramach cyklu

koniunkturalnego);

M. Wagner, Rynek nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro, Materiały i Studia nr 322,

Narodowy Bank Polski, Instytut Ekonomiczny, Warszawa 2016 r. (na podstawie doświadczeń

Strona 65 z 135

krajów strefy euro omówiono wpływ czynników, które są istotne w kształtowaniu popytu

mieszkaniowego, jak i funkcjonowaniu rynku nieruchomości mieszkaniowych);

R. Cyran, Procesy hybrydyzacji w nieruchomościach [w:] Nowe sektory gospodarki w rozwoju

miasta – hybrydyzacja rozwoju, pod red. A. Drobniaka, Wydawnictwo Uniwersytetu

Ekonomicznego w Katowicach, Katowice 2017 (w artykule wskazano pożądane hybrydy

w zasobach mieszkaniowych oraz udowodniono, że w każdym typie zasobu mieszkaniowego

pod względem własności możliwe jest stworzenie hybrydy mieszkaniowej w zakresie doboru

użytkowników lokali; podkreślono znaczenie rozwiązań hybrydowych dla planowania

gospodarki mieszkaniowej, argumentując, iż hybrydyzacja użytkowania powierzchni

mieszkaniowej w obrębie budynku lub osiedla mieszkaniowego jest optymalną odpowiedzią

na rosnące zapotrzebowanie różnych grup społecznych na integrację, partycypację

i solidarność międzypokoleniową);

R. Cyran, Potencjał rozwoju lokalnych rynków mieszkań na wynajem w Metropolii

Górnośląskiej [w:] Wehikuły Rozwoju Lokalnego i Regionalnego. Nowe perspektywy

poznawcze i idee strategiczne, pod red. A. Klasika i F. Kuźnika. Polska Akademia Nauk,

Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, Warszawa 2018 (w artykule poddano

analizie aktualną sytuację mieszkaniową w 14 miastach na prawach powiatu w Metropolii

Górnośląskiej, w szczególności: zasób mieszkaniowy, efekty rzeczowe budownictwa

mieszkaniowego, strukturę inwestorską na lokalnych rynkach, odsetek mieszkań w zasobie

na wynajem oraz potencjał rozwoju tego rynku);

R. Cyran, Luka podażowa i czynszowa na rynku mieszkaniowym a polityka mieszkaniowa

państwa, Studia Ekonomiczne Nr 316/17, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego

w Katowicach, Katowice 2017 (w artykule poddano analizie możliwości realizacji potrzeb

mieszkaniowych gospodarstw domowych ze względu na dochód rozporządzalny oraz

przynależność do grupy społeczno – ekonomicznej; wskazane zostały luki w podaży mieszkań

dla gospodarstw domowych, które osiągają za wysokie dochody, aby otrzymać lokal

Strona 66 z 135

komunalny, ale za niskie, aby nająć mieszkanie na prywatnym rynku; zaproponowane zostały

nowe formy wsparcia w ramach polityki mieszkaniowej).

W celu szczegółowej diagnozy postaw mieszkaniowych stworzono matrycę wskaźników

monitorowania i ewaluacji w następujących obszarach:

potencjału demograficznego – 6 wskaźników,

potencjału gospodarczego – 8 wskaźników,

potencjału przestrzennego – 7 wskaźników,

sytuacji mieszkaniowej – 23 wskaźniki,

pojemności i przejrzystości rynku mieszkaniowego – 48 wskaźników,

jakości gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy - 27 wskaźników.

Zestawienie wskaźników prezentuje załącznik 1.

Źródłami danych dla proponowanych wskaźników będą informacje:

Banku Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego,

z Opracowań bieżących, Publikacji i Folderów Urzędu Statystycznego w Katowicach,

deweloperów,

spółdzielni mieszkaniowych,

Towarzystw Budownictwa Społecznego,

podmiotu zarządzającego zasobem mieszkaniowym gminy,

Operatora mieszkaniowego w ramach programu „Mieszkanie plus”,

poszczególnych Wydziałów Urzędu Miejskiego,

Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej,

Powiatowego Urzędu Pracy,

podmiotu zarządzającego siecią wodociągowo-kanalizacyjną.

Dodatkowo źródłem informacji są następujące dokumenty oraz sprawozdania i raporty

z wykonania programów i planów uchwalonych na szczeblu lokalnym:

Strategia rozwoju miasta,

Strona 67 z 135

Strategia rozwoju mieszkalnictwa,

Lokalny / Gminny program rewitalizacji,

Raport o stanie miasta,

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miast,

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego,

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta,

Wieloletni plan rozwoju zintegrowanego systemu transportowego miasta ,

Program zadań społecznych i gospodarczych miasta,

Program zapobiegania przestępczości oraz ochrony bezpieczeństwa obywateli,

Plan zaopatrzenia w ciepło, energię elektryczną i paliwa gazowe miasta,

Plan gospodarki niskoemisyjnej dla miasta,

Program ochrony środowiska.

Badanie postaw mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów mieszkań w zasobie

mieszkaniowym gminy należy prowadzić poprzez badania ilościowe, przeprowadzone techniką badań

sondażowych (ankietowych), metodą wywiadu bezpośredniego kwestionariuszowego. Próbę do

badania należy określić metodą kwotowo-losową. Podstawą do określenia kwot powinny być

aktualne dane dotyczące struktury demograficznej populacji. Strukturę próby należy ustalić na

podstawie następujących cech społeczno-demograficznych: płeć, wiek oraz miejsce zamieszkania.

Minimalna liczebność próby powinna zapewnić reprezentatywność, przy poziomie ufności 98%

i maksymalnym błędzie statystycznym nieprzekraczającym 5%. Postawy mieszkaniowe powinny być

rozpoznawane co 3 lata poprzez zastosowanie techniki badania sondażowego. W ankiecie należy

stosować zarówno pytania otwarte, półotwarte, zamknięte (alternatywne, dysjunktywne,

koniunktywne), pytania z szeregowaniem, pytania metryczkowe.

Kwestionariusz ankiety należy modyfikować w oparciu o zmieniające się uwarunkowania

demograficzne, gospodarcze, przestrzenne, prawne. Celem badania powinno być zebranie informacji

o aktualnych preferencjach osób, które mają obecnie zaspokojone potrzeby, ale chciałyby polepszyć

Strona 68 z 135

warunki mieszkaniowe (mieszkańcy zasobu mieszkaniowego gminy) oraz wśród osób, które nie mają

zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych (oczekujących na wskazanie lokalu z zasobu mieszkaniowego

gminy oraz pozostali mieszkańcy miasta). Oddzielny kwestionariusz ankiety należy przygotować dla:

najemców zasobu mieszkaniowego gminy,

osób oczekujących na wskazanie lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy,

pozostałych mieszkańców miasta (w szczególności klientów MOPR/MOPS, PUP, uczniów

ostatnich klas szkół średnich, zawodowych, technikum, policealnych, studentów ostatniego

roku studiów I i II stopnia.

W ramach badania postaw mieszkaniowych, ze względu na kreowanie lokalnej polityki

mieszkaniowej, szczególnie ważne będzie uzyskanie odpowiedzi na następujące pytania:

jakie jest zainteresowanie nabyciem mieszkania na własności na rynku pierwotnym

i wtórnym,

jakie jest zainteresowanie najmem mieszkania w programie „Mieszkanie plus”, w zasobie TBS,

w zasobie mieszkaniowym gminy, w prywatnym zasobie mieszkań na wynajem,

jakie są preferowane lokalizacje,

jakie są pożądane cechy mieszkania i budynku.

Znajomość aktualnych postaw mieszkaniowych pozwoli gminie dostosowywać instrumenty polityki

mieszkaniowej do bieżących potrzeb lokalnego społeczeństwa, w szczególności w zakresie

kształtowania podaży lokali z zasobu mieszkaniowego gminy, ale także podaży mieszkań z zasobu

Towarzystw Budownictwa Społecznego oraz programu „Mieszkanie plus”.

Należy również co 3 lata prowadzić pogłębione badanie postaw mieszkaniowych przy

zastosowaniu metody conjoint. W badaniu można posłużyć się techniką opartą na wyborze (choice-

based conjoint CBC). W ten sposób dokonuje się analizy preferencji mieszkaniowych, która bazuje na

ocenie częstotliwości (counting choices), z jaką respondenci wybierają poszczególne kategorie.

Atrybut to cecha charakterystyczna dla danego produktu. Każdy atrybut może przyjmować różne

poziomy. Badane poziomy muszą być: jednoznacznie zdefiniowane, niezależne, w ramach jednego

atrybutu powinny być wzajemnie wykluczające się, obejmować wszystkie możliwe rozwiązania. Im

Strona 69 z 135

więcej poziomów, tym atrybut staje się ważniejszy. Dlatego też należy dążyć do sytuacji aby liczba

poziomów była podobna dla wszystkich atrybutów.

Zrealizowane badanie z wykorzystaniem metody conjoint pozwala na szczegółowe, liczbowe

oszacowanie wagi poszczególnych elementów składających się na całościową, prezentowaną

każdemu badanemu propozycję wyboru optymalnego/najbardziej atrakcyjnego mieszkania dla

realizacji potrzeb mieszkaniowych. Każda cecha produktu posiada pewną użyteczność, a ich

zsumowanie pozwala określić użyteczność całego produktu. Dzięki zastosowaniu technik

matematycznych uzyskać można informację o ważności każdego atrybutu mieszkania dla

respondenta oraz jakie są współczynniki użyteczności dla poszczególnych poziomów atrybutów.

Próbę do badania należy określić metodą kwotowo-losową. Przykładowy zestaw atrybutów

i poziomów możliwych do zastosowania w badaniu prezentuje tabela 5.

Tabela 5. Atrybuty i poziomy stosowane w zestawach wariantów

Atrybut Poziom

Powierzchnia użytkowa mieszkania 30 m2 i mniej 31-50 m2 51-80 m2

Stan techniczny budynku zły średni dobry

Dostępność przedszkola, szkoły niska średnia wysoka

Dostępność punktów handlowych i usługowych niska średnia wysoka

Wysokość opłat <300 zł 301-600 zł >600 zł

Centralne ogrzewanie tak nie

Źródło: opracowanie własne.

W ramach badania respondenci wybierają mieszkania, które preferują z trzech dostępnych opcji.

W każdym badaniu respondentom można zaprezentować 50 zestawień. Poszczególne zestawy

wariantów powinny zawierać atrybuty mieszkań komunalnych dostępnych w danej gminie.

Wyświetlane badanym schematy mieszkań generowane powinny być w sposób losowy.

Badanie postaw mieszkaniowych należy również przeprowadzić wśród potencjalnych, młodych

klientów rynku mieszkaniowego, zarówno z danej gminy i spoza niej, jak również wśród osób

Strona 70 z 135

reprezentujących sektor kreatywny. Należy w tym celu przeprowadzić badania jakościowe, metodą

zogniskowanego wywiadu grupowego. Stosuje się ją w celu uzyskania opinii oraz zrozumienia

zachowań, postaw i preferencji. Zogniskowany wywiad grupowy to dyskusja na z góry określony

temat z 6-12 osobami. Prowadzi ją moderator, który posiłkuje się uprzednio sporządzonym

scenariuszem wywiadu. Zadaniem prowadzącego jest ukierunkowywanie rozmowy na właściwe

zagadnienia oraz zachęcenie uczestników do aktywności. Zaletą wywiadu grupowego jest

wykorzystanie potencjału uczestników, którzy oddziałując na siebie w trakcie dyskusji weryfikują

swoje poglądy, dochodząc do wspólnych konkluzji, co zwiększa trafność uzyskiwanych informacji.

Ze względu na niekorzystne procesy demograficzne w większości gmin w Polsce, w tym

w Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej, istotne jest monitorowanie postaw mieszkaniowych

młodych mieszkańców gminy. Potencjałem rozwoju każdej gminy są osoby w wieku produkcyjnym,

gdyż stymulują rozwój gospodarczy (lokalną przedsiębiorczość) i społeczny miasta. Dlatego też

priorytetem każdego miasta powinno być przeciwdziałanie migracji osób młodych na teren innych

gmin poprzez rozpoznanie ich preferencji i stworzenie warunków do realizacji potrzeb na terenie

gminy. Często decyzje o zmianie miejsca zamieszkania młodych osób wynikają z niedostosowania

oferty mieszkaniowej w dotychczasowym miejscu zamieszkania do siły nabywczej i preferencji tych

osób (np. niewielka/zbyt droga oferta mieszkań na wynajem prywatnych, publicznych, społecznych).

Potencjał rozwoju gminy tworzy również sektor kreatywny, w tym przedsięwzięcia

w obszarze kultury, które stymulują rozwój społeczeństwa i gospodarki. Miasta, w których rozwinięty

jest sektor kultury i przemysłów kreatywnych są atrakcyjne, tętnią życiem, stwarzają ofertę pracy

i możliwości prowadzenia biznesu, realizacji różnorodnego stylu życia i osiągania wysokiej jakości

życia dzięki innowacjom i nowościom12. Miasta z atrakcyjną przestrzenią życiową przyciągają zarówno

nowych inwestorów, jak i mieszkańców. Dlatego też należy badać postawy mieszkaniowe wśród osób

reprezentujących sektor kreatywny, w celu utrzymania dotychczasowych mieszkańców, jak

12 A. Klasik, Rola sektora kultury i przemysłów kreatywnych w rozwoju miast i aglomeracji. Wydawnictwo UE, Katowice 2010, s.37.

Strona 71 z 135

i stwarzając warunki mieszkaniowe do napływu nowych przedstawicieli sektora kultury i przemysłów

kreatywnych.

Badanie powinno pozwolić na określenie warunków, jakie muszą być spełnione, żeby lokalny

rynek mieszkaniowy spełnił oczekiwania młodych klientów rynku mieszkaniowego, zarówno z danej

gminy i spoza niej, jak również wśród osób reprezentujących sektor kreatywny. W zakresie analizy

uwzględnić należy oczekiwania dotyczące nabycia lub najmu mieszkania oraz związanych z tym

kosztów, niezbędne atrybuty mieszkania i budynku: pożądaną powierzchnię, liczbę pokoi, niezbędne

wyposażenie i standard wykończenia lokalu, maksymalnej, możliwej do zapłaty wysokości czynszu

(wraz z mediami) za lokal, przy uwzględnieniu wykazanej przez respondenta pożądanej powierzchni

lokalu, niezbędne wyposażenie budynku, czynniki społeczne, np. obecność lokalu socjalnego

w budynku, niezbędne atrybuty otoczenia mieszkania, sposób urządzenia przestrzeni publicznej,

sąsiedztwo, atrybuty miasta, które są czynnikiem wpływającym na decyzję o wyborze miejsca

zamieszkania, pożądane usługi publiczne, dostępność środków komunikacji publicznej, możliwość

spędzania wolnego czasu itp.

Obok badania postaw mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów mieszkań w zasobie

mieszkaniowym gminy należy również co 3 lata monitorować postawy inwestorów rynku

mieszkaniowego i deweloperów poprzez przeprowadzenie badań jakościowych, metodą wywiadu

bezpośredniego, indywidualnego, pogłębionego. Badanie zrealizować należy wśród osób pracujących

na stanowiskach kierowniczych i decyzyjnych w firmach deweloperskich oraz inwestorów z branży

nieruchomości mieszkaniowych. Rekrutacja respondentów powinna zostać dokonana z bazy REGON

z sekcji PKD 41.2 oraz 68.1.

Badania te pozwolą władzom gminy poznać opinię inwestorów i deweloperów na temat

poziomu atrakcyjności gminy jako miejsca inwestycji, wskażą atrybuty miasta, które wpływają na

atrakcyjność inwestycyjną lub hamują rozwój budownictwa deweloperskiego, plany inwestycyjne

inwestorów i deweloperów w odniesieniu do terenu miasta lub przyczyny braku zainteresowania

inwestowaniem na badanym obszarze, zainteresować inwestorów i deweloperów współpracą

z gminą w zakresie wspólnych projektów mieszkaniowych.

Strona 72 z 135

Znając stanowisko inwestorów i deweloperów na temat atrakcyjności lokalnego rynku

budownictwa mieszkaniowego, jego silnych i słabych stron, gmina może odpowiednio kreować

instrumenty lokalnej polityki mieszkaniowej, tworząc odpowiednie warunki do rozwoju inwestycji

prywatnych na terenie gminy, jak również tworząc zachęty do wspólnych przedsięwzięć w ramach

sektora mieszkaniowego.

4. Wyniki badań diagnozujących postawy mieszkaniowe obecnych

i potencjalnych klientów mieszkań komunalnych w Bytomiu

Zadanie 1 obejmowało badanie postaw mieszkaniowych obecnych i potencjalnych klientów

mieszkań w zasobie mieszkaniowym Gminy Bytom. Przeprowadzono badania ilościowe przy użyciu

techniki badań sondażowych (ankietowych), metodą wywiadu bezpośredniego kwestionariuszowego.

Próba do badania została określona metodą kwotowo-losową. Podstawą do określenia kwot były

dane dotyczące struktury demograficznej poszczególnych populacji:

1.1 mieszkańcy Bytomia, uprawnieni do korzystania z zasobu mieszkaniowego gminy Bytom (obecni

najemcy oraz osoby oczekujące na mieszkanie komunalne i socjalne),

1.2 mieszkańcy obszaru rewitalizacji w Bytomiu, tj.:

mieszkańcy podobszaru Śródmieście,

mieszkańcy podobszaru Śródmieście Zachód,

mieszkańcy podobszaru Śródmieście Północ,

mieszkańcy podobszaru Bobrek,

mieszkańcy podobszaru Kolonia Zgorzelec,

mieszkańcy podobszaru Rozbark,

1.3 klienci Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie,

1.4 klienci Powiatowego Urzędu Pracy.

Strona 73 z 135

Sytuacja mieszkaniowa respondentów oczekujących na wskazanie lokalu z zasobu

mieszkaniowego gminy oraz najemców tego zasobu w większości przypadków jest zła. Obecnie osoby

oczekujące na lokal najczęściej zamieszkują z rodzicami lub współzamieszkują z innym

gospodarstwem domowym, w większości w budynkach wybudowanych 40 lat temu i więcej.

Korzystają z lokali o niewielkiej powierzchni użytkowej (30-39 m2 lub 40 - 49 m2). Znaczna część

respondentów mieszka w budynkach niskich. Dla większości badanych obecnie zajmowana

powierzchnia mieszkania nie jest optymalna. Użytkowane lokale odznaczają się niskim poziomem

wyposażenia w infrastrukturę techniczną i niewielką liczbą udogodnień. Ubikację posiada jedynie

65,3% mieszkań obecnie użytkowanych przez badanych. Najgorzej wyposażone mieszkania

w ubikację mają respondenci z dzielnicy Bobrek i Karb. Jedynie 50% rencistów i emerytów ma dostęp

do ubikacji w lokalu. Aż 23,5% osób badanych nie ma dostępu do łazienki ani w lokalu, ani poza

lokalem, natomiast 12,2% respondentów ma dostęp do łazienki w budynku. Najgorsza sytuacja w tym

zakresie występuje w dzielnicy Bobrek i Karb. Lokale uczestników wywiadu aż w 59,2% ogrzewanie są

piecami węglowymi. Szczególna intensyfikacja tego zjawiska ma miejsce w dzielnicy Karb i Bobrek.

Problem ten dotyczy 73,3% ankietowanych w wieku 55-64 lata oraz 76,5% osób w wieku 65 lat

i więcej (70% rencistów i emerytów). Regulowanie opłat za mieszkanie części ankietowanym sprawia

trudność (głównie rencistom i emerytom oraz bezrobotnym). Pomimo to niewielu respondentów

korzysta ze wsparcia podmiotowego w formie dodatku mieszkaniowego i dodatku energetycznego.

Ankietowani mieszkańcy obszaru rewitalizacji w 23,7% są najemcami zasobu mieszkaniowego

gminy. Łącznie najmuje lokal 39,6% ogółu badanych. Zamieszkują głównie w budynkach niskich, które

zostały wybudowane ponad 40 lat temu. Użytkują głównie lokale o powierzchni 40-49 m2 lub

50-59 m2. Dla ponad 2/3 respondentów powierzchnia lokalu, w którym obecnie mieszkają jest

optymalna. Najbardziej ze swojej sytuacji mieszkaniowej pod względem zajmowanej powierzchni

zadowoleni są renciści i emeryci oraz osoby pracujące. Użytkowane lokale odznaczają się niskim

poziomem wyposażenia w infrastrukturę techniczną i niewielką liczbą udogodnień. Najgorzej

wyposażone lokale mają w tym względzie osoby opiekujące się domem, bezrobotni, renciści

i emeryci. Respondenci w większości oceniają standard wykończenia obecnie zajmowanego

Strona 74 z 135

mieszkania jako średni. Regulowanie opłat za mieszkanie części ankietowanym sprawia trudność

(w szczególności bezrobotnym), ale niewielu respondentów korzysta z dodatku mieszkaniowego

i dodatku energetycznego. O przeprowadzce z obecnego miejsca zamieszkania myśli 34,4%

ankietowanych.

Ankietowani klienci Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie w połowie są najemcami zasobu

mieszkaniowego gminy. Zamieszkują głównie w budynkach niskich, które zostały wybudowane ponad

20 lat temu. Użytkują przede wszystkim lokale o powierzchni 40-49 m2 lub 30-39 m2. Dla ponad

2/3 respondentów powierzchnia lokalu, w którym obecnie mieszkają jest optymalna. Najbardziej ze

swojej sytuacji mieszkaniowej pod względem zajmowanej powierzchni zadowoleni są renciści

i emeryci, osoby opiekujące się domem oraz bezrobotni. Użytkowane lokale odznaczają się niskim

poziomem wyposażenia w infrastrukturę techniczną i niewielką liczbą udogodnień. Najgorzej

wyposażone lokale mają w tym względzie renciści i emeryci. Respondenci w większości oceniają

standard wykończenia obecnie zajmowanego mieszkania jako średni. Regulowanie opłat za

mieszkanie części ankietowanym sprawia trudność (w szczególności rencistom i emerytom oraz

bezrobotnym), ale nie wszyscy korzystają z dodatku mieszkaniowego i dodatku energetycznego.

O przeprowadzce z obecnego miejsca zamieszkania myśli 41,5% ankietowanych.

Większość ankietowanych klientów Powiatowego Urzędu Pracy stanowiły osoby bezrobotne

(59,2%), Zamieszkują głównie w budynkach niskich, które wybudowane zostały ponad 40 lat temu.

Użytkują głównie lokale o powierzchni 40-49 m2 oraz 50-59 m2. Dla 71,7% badanych mieszkania

obecnie zajmowane są optymalne pod względem powierzchni. Najbardziej zadowoleni z metrażu

lokalu są renciści i emeryci. Użytkowane lokale odznaczają się niskim poziomem wyposażenia

w infrastrukturę techniczną i niewielką liczbą udogodnień. Najgorzej wyposażone lokale mają w tym

względzie renciści i emeryci. Regulowanie opłat za mieszkanie części ankietowanym sprawia trudność

(w szczególności rencistom i emerytom). Duży odsetek respondentów nie wie o możliwości uzyskania

dopłaty do kosztów utrzymania mieszkania. O przeprowadzce z obecnego miejsca zamieszkania myśli

50% ankietowanych.

Strona 75 z 135

Na bazie wyników badania można wskazać optymalne atrybuty mieszkania dla realizacji potrzeb

mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z zasobu mieszkaniowego gminy, mieszkańców

obszaru rewitalizacji, klientów Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie oraz Powiatowego Urzędu Pracy

(tabela 6).

Z przeprowadzonej analizy wynika, że respondenci z różnych grup badawczych mają podobne

preferencje w zakresie modelu realizacji potrzeb mieszkaniowych, gdyż najczęściej wskazywali,

że chcieliby zamieszkać w lokalach o powierzchni użytkowej 40-49 m2 i 50-59 m2, z 3-4 izbami,

znajdujących się w budynkach niskich, w pełni wyposażonych w infrastrukturę techniczną,

z zagospodarowanym terenem wokół obiektu budowlanego.

Tabela 6. Optymalne atrybuty mieszkania dla realizacji potrzeb mieszkaniowych

Wyszczególnienie

Uprawnieni

do korzystania

z zasobu

mieszkaniowego

gminy

Mieszkańcy

obszaru

rewitalizacji

Klienci Miejskiego

Ośrodka Pomocy

Rodzinie

Klienci

Powiatowego

Urzędu Pracy

Powierzchnia

użytkowa lokalu (w

m2)

40-49 (34,8%)

50-59 (34,7%)

50-59 (25,9%)

60-69 (21,3%)

70-89 (18,4%)

50-59 (39,1%)

40-49 (21,7%)

60-69 (21,7%)

40-49 (25%)

50-59 (25%)

Liczba izb w lokalu 2-3 3-4 3-4 3-4

Rodzaj budynku niski niski niski niski

Dzielnica Śródmieście

Miechowice

Śródmieście

Szombierki

Miechowice

Śródmieście

Miechowice

Miechowice

Śródmieście

Wyposażenie

lokalu

ubikacja, łazienka,

centralnie ciepła

woda, centralne

ogrzewanie, gaz

ubikacja,

łazienka,

centralnie ciepła

woda, centralne

ubikacja,

łazienka, centralnie

ciepła woda,

centralne

ubikacja,

łazienka,

centralnie ciepła

woda, centralne

Strona 76 z 135

Wyszczególnienie

Uprawnieni

do korzystania

z zasobu

mieszkaniowego

gminy

Mieszkańcy

obszaru

rewitalizacji

Klienci Miejskiego

Ośrodka Pomocy

Rodzinie

Klienci

Powiatowego

Urzędu Pracy

sieciowy ogrzewanie, gaz

sieciowy

ogrzewanie, gaz

sieciowy

ogrzewanie, gaz

sieciowy

Zagospodarowany

teren wokół

budynku

umożliwiający

spędzenie wolnego

czasu

tak tak tak tak

Wysokość opłat (w

zł)

400-499 (24,5%)

300-399 (21,4%)

200-299 (16,3%)

500-599 (13,3%)

400-499 (19,9%)

300-399 (19,9%)

500-599 (16,8%)

700-799 (11,1%)

500-599 (20,8%)

400-499 (15,1%)

800 i więcej (15,1%)

300-399 (13,2%)

600-699 (13,2%)

600-699 (20,5%)

400-499 (18,2%)

100-199 (13,6%)

200-299 (11,4%)

Źródło: wyniki badań ankietowych.

Na podstawie przeprowadzonej analizy należy wskazać następujące pożądane kierunki działań

Gminy Bytom w celu polepszenia sytuacji mieszkaniowej w mieście:

zwiększenie liczby lokali socjalnych i komunalnych wskazywanych każdego roku

gospodarstwom domowym zakwalifikowanym na najem lokalu z zasobu mieszkaniowego

gminy poprzez:

o zwiększenie skali odzysku lokali poprzez monitorowanie sposobu korzystania

z mieszkań przez dotychczasowych najemców; w tym celu należy podjąć działania

w celu ustalenia czy: lokale zamieszkują najemcy zgodnie z umową najmu, lokale nie

Strona 77 z 135

są podnajmowane bez zgody wynajmującego, najemca przebywa w sposób ciągły

w lokalu, najemca nie nabył tytułu prawnego do innego lokalu;

o zwiększenie skali remontów pustostanów;

o opracowanie i realizację średniookresowego programu budownictwa komunalnego;

o współpracę Gminy Bytom z Towarzystwem Budownictwa Społecznego Bytom

Sp. z o.o. w zakresie współfinansowania kolejnych inwestycji w zamian za najem

lokalu przez gminę z prawem podnajmu na rzecz najemcy komunalnego lub

socjalnego;

realizowanie inwestycji budownictwa komunalnego, w szczególności dla osób młodych,

o pełnym wyposażeniu w media;

zintensyfikowanie systemu zamian lokali, w szczególności w odniesieniu do najemców

będących rencistami lub emerytami, którzy w obecnie użytkowanym lokalu nie mają dostępu

do ubikacji lub łazienki w lokalu oraz mają ogrzewanie w formie pieca węglowego;

zintensyfikowanie systemu zamian lokali w celu skorelowania siły nabywczej i liczby osób

w gospodarstwie domowym najemcy z zajmowaną powierzchnią użytkową oraz wysokością

opłat za usługi mieszkaniowe (aby najemcy mogli w przyszłości korzystać z podmiotowych

form wsparcia, np. dodatku mieszkaniowego, energetycznego, obniżki czynszu);

uciepłownienie budynków i likwidację pieców węglowych w lokalach;

przyjęcie programu wyposażania lokali z zasobu mieszkaniowego gminy w ubikacje i łazienki;

zwiększenie nakładów na remonty budynków stanowiących zasób mieszkaniowy gminy;

zwiększenie nakładów na remonty lokali stanowiących zasób mieszkaniowy gminy;

zagospodarowywanie otoczenia budynków;

likwidację barier architektonicznych dla osób niepełnosprawnych w budynkach, w których

zamieszkują osoby niepełnosprawne bądź w podeszłym wieku;

promowanie podmiotowych form wsparcia wśród gospodarstw domowych mających

problemy z terminowym regulowaniem opłat za usługi mieszkaniowe;

zabezpieczenie większych środków finansowych w budżecie miasta na podmiotowe formy

Strona 78 z 135

wsparcia najemców, remonty zasobu, budownictwo komunalne, budownictwo społeczne;

zwiększenie możliwości odpracowania zaległości czynszowych w formie świadczeń

rzeczowych;

realizowanie inwestycji budownictwa społecznego, w szczególności dla młodych osób;

przystąpienie gminy do spółki celowej wraz z BGK Nieruchomości S.A i realizowanie dla

młodych osób inwestycji w ramach programu „Mieszkanie plus”.

Zadanie 2 obejmowało pogłębione badanie postaw mieszkaniowych potencjalnych

klientów mieszkań w zasobie mieszkaniowym Gminy Bytom przy zastosowaniu metody conjoint.

W badaniu posłużono się techniką opartą na wyborze (choice- -based conjoint CBC). W ten sposób

przeprowadzono analizę preferencji mieszkaniowych, która bazowała na ocenie częstotliwości

(counting choices), z jaką respondenci wybierali poszczególne kategorie. Zrealizowane badanie

z wykorzystaniem metody conjoint pozwoliło na szczegółowe, ilościowe oszacowanie wag

poszczególnych elementów składających się na całościową, prezentowaną badanemu propozycję

wyboru optymalnego/najbardziej atrakcyjnego mieszkania dla realizacji potrzeb mieszkaniowych.

Dzięki zastosowaniu technik matematycznych wskazano ważności każdego atrybutu mieszkania oraz

wyliczono współczynniki użyteczności dla poszczególnych poziomów atrybutów. Próba do badania

została określona metodą kwotowo-losową. W badaniu wzięło udział 120 respondentów.

Przeprowadzone badanie wskazało na preferencje ankietowanych w zakresie użyteczności

poszczególnych poziomów 6 atrybutów mieszkania. Na tej podstawie ustalono profil

najatrakcyjniejszego, średnio atrakcyjnego i najmniej atrakcyjnego mieszkania. Ponadto udało się

wskazać najważniejsze atrybuty wyboru mieszkania dla realizacji potrzeb mieszkaniowych, tj.: bieżącą

wysokość opłat za mieszkanie, stan techniczny budynku, powierzchnię użytkową mieszkania oraz

dostępność centralnego ogrzewania. Dla uprawnionych do korzystania z zasobu mieszkaniowego

gminy najwyższą wagę atrybutu osiąga stan techniczny budynku (0,25), dla mieszkańców terenu

rewitalizacji wyposażenie mieszkania w centralne ogrzewanie (0,26), dla klientów Miejskiego

Ośrodka Pomocy Rodzinie wysokość opłat za mieszkanie (0,33), a dla klientów Powiatowego

Strona 79 z 135

Urzędu Pracy stan techniczny budynku oraz wysokość opłat za mieszkanie (po 0,26). Dla osób

w wieku 18-34 lata, 55-64 lata oraz w wieku 65 lat i więcej najwyższą wagę atrybutu osiąga

wysokość opłat za mieszkanie (odpowiednio 0,26, 0,32 i 0,27), dla osób w wieku 35-44 lata stan

techniczny budynku (0,25), dla osób w wieku 45-54 lata centralne ogrzewanie (0,28). Zarówno dla

kobiet, jak i mężczyzn najwyższą wagę atrybutu osiąga wysokość opłat za mieszkanie (odpowiednio

0,27 i 0,25).

Dla atrybutu powierzchnia użytkowa mieszkania najwyższy współczynnik użyteczności

występuje dla mieszkania o powierzchni użytkowej 51-80 m2 dla wszystkich grup respondentów. Dla

atrybutu stan techniczny budynku najwyższy współczynnik użyteczności występuje dla budynku

w dobrym stanie technicznym dla wszystkich grup respondentów. Dla atrybutu dostępność

przedszkola, szkoły najwyższy współczynniki użyteczności występuje dla mieszkania o średniej

dostępności, z wyjątkiem klientów Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie, dla których najwyższy

współczynnik użyteczności występuje dla mieszkania o wysokiej dostępności. Dla atrybutu

dostępność punktów handlowych i usługowych najwyższe współczynniki użyteczności występują dla

niskiej dostępności, z wyjątkiem klientów Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie, dla których

najwyższy współczynnik użyteczności występuje dla mieszkania o wysokiej dostępności oraz dla osób

w wieku 55-64 lata i kobiet, dla których najwyższy współczynnik użyteczności występuje dla

mieszkania o średniej dostępności. Dla atrybutu wysokość opłat za mieszkanie najwyższy

współczynnik użyteczności jest dla mieszkania z opłatami miesięcznymi poniżej 300 zł dla wszystkich

grup respondentów. Dla atrybutu wyposażenie mieszkania w centralne ogrzewanie najwyższy

współczynnik użyteczności występuje dla mieszkania wyposażonego w infrastrukturę centralnego

ogrzewania, z wyjątkiem klientów Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie, dla których najwyższy

współczynnik użyteczności osiąga mieszkanie bez centralnego ogrzewania.

Ważność atrybutu mieszkania różni się w zależności od grupy respondentów. Najwyższa waga

atrybutu dla powierzchni użytkowej lokalu występuje w przypadku uprawnionych do korzystania

z zasobu mieszkaniowego gminy i wynosi 0,24, natomiast najniższa jest w przypadku odpowiedzi

klientów Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie oraz klientów Powiatowego Urzędu Pracy, gdyż

Strona 80 z 135

wynosi 0,19. Ważność atrybutu stan techniczny budynku jest wyższa dla klientów Powiatowego

Urzędu Pracy (0,26), niż dla mieszkańców terenu rewitalizacji (0,20). Ważność atrybutu wysokość

opłat jest najistotniejsza dla klientów Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie (0,33), a mniej ważna dla

mieszkańców obszaru rewitalizowanego (0,20). Ważność atrybutu centralne ogrzewanie jest

najwyższa dla mieszkańców obszaru rewitalizacji (0,26), a zupełnie nieistotna dla klientów Miejskiego

Ośrodka Pomocy Rodzinie (0,03). Ważność atrybutu dostępność przedszkola, szkoły jest najbardziej

istotna dla klientów Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie (0,21), a praktycznie nieistotna dla

uprawnionych do korzystania z zasobu mieszkaniowego gminy (0,06). Ważność atrybutu dostępność

punktów handlowych i usługowych ma większe znaczenie dla klientów Miejskiego Ośrodka Pomocy

Rodzinie i klientów Powiatowego Urzędu Pracy (0,05) niż dla mieszkańców terenu rewitalizacji (0,01).

Ważność atrybutu mieszkania różni się także w zależności od wieku respondentów oraz płci.

Najwyższa waga atrybutu dla powierzchni użytkowej lokalu występuje w przypadku osób w wieku

18-34 lata (0,24) oraz dla kobiet (0,25), natomiast najniższa (0,18) jest w przypadku odpowiedzi osób

w wieku 45-44 lata, 55-64 lata oraz 65 lat i więcej oraz dla mężczyzn (0,17). Oznacza to, że dla osób

młodych oraz kobiet powierzchnia mieszkania odgrywa większą rolę w wyborze mieszkania niż dla

osób w wieku 45 lat i więcej oraz dla mężczyzn. Ważność atrybutu stan techniczny budynku jest

najwyższa dla osób w wieku 55-64 lata (0,27) oraz dla kobiet (0,25), a najniższa dla osób w wieku

45-54 lata (0,19) oraz dla mężczyzn (0,23). Ważność atrybutu wysokość opłat jest najistotniejsza dla

osób w wieku 55-64 lata (0,32) oraz dla kobiet (0,27), a mniej ważna dla osób w wieku 45-54 lata

(0,19) oraz dla mężczyzn (0,25). Ważność atrybutu centralne ogrzewanie jest najwyższa dla osób

w wieku 45-54 lata (0,28) oraz dla mężczyzn (0,19), a mniej istotna dla osób w wieku 55-64 lata (0,09)

oraz dla kobiet (0,15). Ważność atrybutu dostępność przedszkola, szkoły jest najbardziej istotna dla

osób w wieku 45-54 lata (0,15) oraz dla mężczyzn (0,12), a mniej istotna dla osób w wieku 35-44 lata

oraz 55-64 lata (0,08), a także dla kobiet (0,08). Ważność atrybutu dostępność punktów handlowych

i usługowych ma większe znaczenie dla osób w wieku 65 lat i więcej (0,06) oraz dla mężczyzn (0,04),

a dla osób w wieku 18-34 lata oraz kobiet praktycznie nie ma znaczenia (po 0,01).

Strona 81 z 135

Na podstawie przeprowadzonych pogłębionych badań postaw mieszkaniowych można określić

znaczenie poszczególnych 6 atrybutów mieszkania dla analizowanych grup respondentów. Najwyższe

znaczenie przy wyborze mieszkania mają 4 z 6 analizowanych atrybutów, tj.: wysokość opłat za

mieszkanie (0,26), stan techniczny budynku (0,24), powierzchnia użytkowa mieszkania (0,21) oraz

wyposażenie lokalu w centralne ogrzewanie (0,17). Niewielkie znaczenie dla respondentów przy

wyborze mieszkania ma dostępność przedszkola, szkoły (0,10), a praktycznie nie ma żadnego

znaczenia poziom dostępności punktów handlowych i usługowych (0,01).

Wysokość opłat za mieszkanie szczególnie istotna jest dla: kobiet (0,27) i mężczyzn (0,25), klientów

Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie (0,33), dla klientów Powiatowego Urzędu Pracy (0,26), osób

w wieku 18-34 lata (0,26), 55-64 lata (0,32) oraz w wieku 65 lat i więcej (0,27).

Stan techniczny budynku szczególnie ważny jest dla: uprawnionych do korzystania z zasobu

mieszkaniowego gminy (0,25), klientów Powiatowego Urzędu Pracy (0,26), osób w wieku 35-44 lata

(0,25).

Powierzchnia użytkowa stanowi duże znaczenia dla: kobiet (0,25), osób w wieku 18-34 lata (0,24),

uprawnionych do korzystania z zasobu mieszkaniowego gminy (0,24).

Wyposażenie lokalu w centralne ogrzewanie jest najbardziej istotne dla: mieszkańców terenu

rewitalizacji (0,26), osób w wieku 45-54 lata (0,28), 35-44 lata (0,23), uprawnionych do korzystania

z zasobu mieszkaniowego gminy (0,19) oraz mężczyzn (0,19).

Na bazie wyników badań należy wskazać następujące rekomendacje w zakresie gospodarowania

mieszkaniowym zasobem Gminy Bytom:

uciepłownienie budynków i likwidację pieców węglowych w lokalach,

zwiększenie skali remontów budynków,

wspieranie najemców podmiotowymi formami wsparcia w formie czasowej obniżki czynszu

na wniosek najemcy, wypłatę dodatków mieszkaniowych i dodatków energetycznych,

zabezpieczenie większych środków finansowych w budżecie miasta na podmiotowe formy

wsparcia najemców, remonty zasobu, uciepłownienie budynków,

zintensyfikowanie systemu zamian lokali w celu skorelowania siły nabywczej i liczby osób

Strona 82 z 135

w gospodarstwie domowym najemcy z zajmowaną powierzchnią użytkową oraz wysokością

opłat za usługi mieszkaniowe.

Zadanie 3 obejmowało badanie postaw inwestorów rynku mieszkaniowego i deweloperów.

Badania miały na celu:

sprawdzenie wśród inwestorów rynku nieruchomości i deweloperów świadomości istnienia

możliwości inwestycyjnych z dodatkowym efektem społecznym (np. fundusze emerytalne,

fundusze inwestycyjne, organizacje filantropijne) oraz rozpoznanie, czy uważają oni ten rynek

za atrakcyjny, a także wskazanie czynników, które mogłyby ich skłonić do zainwestowania na

takim rynku;

sprawdzenie wśród deweloperów świadomości wykorzystania możliwości alternatywnych

działań w odniesieniu do inwestycji na rynku pierwotnym, głównie remontów i modernizacji

w obszarze rewitalizacji, a także rozpoznanie, czy uważają oni takie działania za atrakcyjne

oraz wskazanie czynników, które mogłyby ich skłonić do zaangażowania się w takie działania;

sprawdzenie wśród inwestorów rynku nieruchomości i deweloperów świadomości istnienia

planu kompleksowej rewitalizacji Bytomia, poznanie ich opinii na temat poziomu

atrakcyjności Bytomia jako miejsca inwestycji i opinii, w jaki sposób planowana rewitalizacja

może wpłynąć na jego atrakcyjność inwestycyjną;

rozpoznanie, jakie atrybuty miasta wpływają na ocenę jego atrakcyjności inwestycyjnej

i co mogłoby wpłynąć na poprawę ich oceny;

sprawdzenie czy i jakie rozpoznane we wcześniejszych badaniach postawy mieszkaniowe

potencjalnych klientów mogą mieć wpływ na proces decyzyjny, co do miejsca, wielkości

i rodzaju podejmowanej inwestycji oraz jakie inne czynniki wpływają na ten proces decyzyjny.

Przeprowadzono badania jakościowe, metodą wywiadu bezpośredniego, indywidualnego,

pogłębionego. Badanie realizowane było wśród osób pracujących na stanowiskach kierowniczych

i decyzyjnych w firmach deweloperskich, inwestorów oraz pośredników w obrocie nieruchomościami

z branży nieruchomości mieszkaniowych lub usługowych. Proces rekrutacji rozpoczął się od zakupu

komercyjnej bazy przedsiębiorstw, z której wyselekcjonowane zostały firmy deweloperskie oraz

Strona 83 z 135

inwestorzy z branży nieruchomości mieszkaniowych, usługowych. Brane pod uwagę były jedynie

przedsiębiorstwa, w których średnioroczne zatrudnienie jest nie mniejsze niż 50 osób. Do badania

wytypowano przedsiębiorstwa polskie bądź z udziałem kapitału zagranicznego już działające na

terenie Aglomeracji Górnośląskiej. Przeprowadzono 31 wywiadów.

Bytom jest dla większości uczestników badania nieatrakcyjnym miejscem do inwestowania

w budownictwo mieszkaniowe. Wynika to głównie ze złego wizerunku miasta, zaniedbanych

kamienic, poziomu bezpieczeństwa. Niskie ceny mieszkań na rynku wtórnym stanowią barierę dla

rozwoju inwestycji rynku pierwotnego. Dodatkowo wysoki poziom bezrobocia oraz niski dochód

rozporządzalny lokalnego społeczeństwa obniża potencjał inwestycyjny Bytomia. Według

respondentów realizacja Programu Rewitalizacji Bytomia może zwiększyć atrakcyjność Bytomia.

Podkreślili, że niezbędna jest zarówno rewitalizacja społeczna, jak i infrastrukturalna, ale

przygotowania do Programu Rewitalizacji trwają zbyt długo. Zaakcentowano, że zrewitalizowane

budynki polepszą znacząco jakość środowiska zamieszkania, co może przyciągnąć też nowych

mieszkańców. Dodatkowo priorytetowo należy potraktować projekty związane z infrastrukturą

wolnego czasu. Bezwzględnie miasto musi podjąć też wszelkie możliwe działania zmierzające do

zwiększenia bezpieczeństwa na terenie miasta.

Część badanych inwestorów i deweloperów realizowała różnego typu inwestycje

w sektorze mieszkaniowym w Bytomiu. Były to zarówno projekty związane z budownictwem

mieszkaniowych, nabywaniem budynków, ich rewitalizacją i wynajmem lokali mieszkalnych

i użytkowych. Inwestorzy, którzy realizowali już przedsięwzięcia mieszkaniowe w Bytomiu

w najbliższych latach zamierzają nadal być aktywnymi uczestnikami rynku budowlanego i rynku

mieszkaniowego. Według większości respondentów realizowane przez Gminę Bytom badania

dotyczące postaw mieszkaniowych mogą mieć duży wpływ na decyzję o miejscu i rodzaju inwestycji

w przyszłości, gdyż wskażą preferencje mieszkaniowe lokalnej społeczności. Badani zgodnie

podkreślili, że o realizacji inwestycji, jej lokalizacji oraz rodzaju decyduje przede wszystkim

rentowność projektu. Wpływ na stopę zwrotu z inwestycji ma siła nabywcza potencjalnych klientów

oraz szybkość sprzedaży czy wynajmu mieszkań z oferty. Przeważająca część uczestników wywiadów

Strona 84 z 135

ocenia potencjał popytowy na bardzo niskim poziomie. Mieszkania nabywają głównie mieszkańcy

Bytomia. Z doświadczeń deweloperów wynika, że niskie ceny na rynku wtórnym wywierają

presję na możliwe do uzyskania ceny na rynku pierwotnym. Największym ryzykiem dla deweloperów

są szkody górnicze oraz trudności w znalezieniu nabywców.

Uczestnicy wywiadów podkreślali, że wyniki badań ankietowych przeprowadzonych

w ramach zadania 1 nie wskazują na przyszłą aktywność ankietowanych na rynku mieszkaniowym.

Podkreślono, że duży odsetek deklaracji o chęci najmu mieszkania o współczesnym standardzie nie

pokrywa się z chęcią ponoszenia wyższych kosztów związanych z usługami mieszkaniowymi.

Dlatego też preferencje badanych raczej nie spowodują wzrostu realnego popytu na rynku

mieszkaniowym, a więc nie wpłyną również na proces decyzyjny inwestorów.

Kierunkiem działań gminy powinno być zagospodarowanie terenów pokopalnianych, gdyż na

terenie miasta brakuje terenów budowlanych. Inwestorzy przede wszystkim oczekują od Gminy

Bytom uzbrojenia terenów. Inwestorzy uznali za konieczność prowadzenie przez gminę szeroko

zakrojonych działań marketingowych, które przyczyniłyby się do zmiany opinii o Bytomiu. Oczekują

również polepszenia wyglądu miasta, w szczególności poprzez rewitalizację budynków z zasobu

mieszkaniowego gminy. Pożądane jest także rozwiązanie problemu lokali socjalnych w centrum

miasta.

Większość przedsiębiorstw nie przewiduje realizacji przedsięwzięć budowlanych w innych

formułach (np. w formie partnerstwa publiczno-prywatnego, koncesji na roboty budowlane) oraz

realizacji działań alternatywnych do inwestycji budownictwa mieszkaniowego, np.: zakup istniejącego

budynku i jego remont lub modernizację np. w obszarze rewitalizacji. Prowadzenie działalności

remontowo-modernizacyjnej w obszarze rewitalizacji bez nabywania budynków spotkało się

z nikłym zainteresowaniem inwestorów, gdyż większość z nich nie ma doświadczenia w bezpośredniej

realizacji prac remontowo-modernizacyjnych.

Zdaniem znakomitej większości respondentów inwestycje z dodatkowym elementem

społecznym nie mogą być atrakcyjne dla przedsiębiorstw. Nikt z respondentów nie realizował do tej

Strona 85 z 135

pory inwestycji z dodatkowym elementem społecznym. Znakomita większość uczestników wywiadu

uznała, że dywidenda społeczna w branży deweloperskiej nie odgrywa żadnej istotnej roli.

Niewielu inwestorów uczestniczących w wywiadach jest zainteresowanych nabywaniem od

Gminy Bytom w przetargu budynków do remontu i tworzenia w nich mieszkań na wynajem. Niewielu

inwestorów rozważyłoby również wybudowanie budynku na wynajem, gdzie najemcą byłaby Gmina

Bytom i miałaby prawo podnająć lokale wskazanym osobom.

Zadanie 4 obejmowało badanie postaw inwestorów rynku mieszkaniowego i deweloperów.

Przeprowadzono badania jakościowe, metodą zogniskowanego wywiadu grupowego. Badania miały

na celu wskazanie możliwych wariantów rozwoju rynku mieszkaniowego w Bytomiu wraz ze

wskazaniem warunków, jakie muszą być spełnione, żeby poszczególne warianty się zrealizowały.

Ponadto zbadano, czy inwestorzy rynku nieruchomości i deweloperzy byliby zainteresowani

projektami mieszkaniowymi z dodatkowym efektem społecznym. Zdiagnozowano także atrybuty

miasta, które wpływają, zdaniem respondentów, na ocenę atrakcyjności inwestycyjnej Gminy Bytom.

W badaniu uczestniczyło 7 osób, w tym 6 przedsiębiorstw: Bytomska Spółdzielnia Mieszkaniowa,

Zakład Budynków Miejskich Sp. z o.o., Dom Invest Sp. z o.o., Optirem Sp. z o.o., Śląskie Kamienice

S.A., Maksimum Opal.

Rozmówcy w czasie wywiadu wskazali, że miasto może zostać sypialnią Śląska. Podkreślali silną

stronę sektora mieszkaniowego, tj. niskie ceny mieszkań oraz dobrze rozwiniętą komunikację

miejską. Za przeszkodę w rozwoju rynku mieszkaniowego uznali poziom bezpieczeństwa w mieście.

Wydaje się, że opinie o skali zjawisk kryzysowych w Bytomiu są wśród respondentów nieadekwatne

do teraźniejszej sytuacji w tym zakresie.

Wskazali na niską jakość budynków w centrum miasta oraz na problem w doborze

użytkowników lokali mieszkalnych w Śródmieściu. Są zdania, że chcąc stać się atrakcyjnym miejscem

dla inwestorów, Bytom musi zarówno zrewitalizować centrum miasta, jak i zadbać o ofertę dla

inwestorów, którzy chcą inwestować na terenie gminy. Uwypuklono znaczenie zaangażowania

mieszkańców w procesy niezbędnych zmian. Wyrażono zdanie, że należy opracować mapy, z których

wynikałoby, na których terenach można inwestować bez ryzyka wystąpienia w przyszłości szkód

Strona 86 z 135

górniczych. Podkreślili konieczność zintensyfikowania działań w zakresie remontów dróg. Są

przekonani, że należy stworzyć warunki do rozwoju miejsc, w których można spędzić wolny czas,

dlatego też należy położyć nacisk na tworzenie skwerów, placów zabaw i innych miejsc związanych

z odpoczynkiem.

Większość respondentów jest przekonana, że najistotniejszy jest wizerunek centrum miasta.

Są zdania, że należy zacząć proces rewitalizacji od centrum, ale nie jedynie od remontów budynków,

tylko od rewitalizacji społecznej, gdyż to od niej zależy powodzenie całego procesu. Podkreślili, że

najważniejsza dla Bytomia jest obecnie rewitalizacja wizerunkowa, gdyż bez niej nie uda się

przyciągnąć nowych inwestorów.

Wskazano na potencjał rozwoju krótkoterminowego rynku mieszkań na wynajem dla studentów

oraz zamiejscowych pracowników firm w Gliwicach.

Postulowano, że właściciele prywatnych nieruchomości powinni mieć możliwość otrzymania

dofinansowania do prac remontowo-modernizacyjnych w ramach procesu rewitalizacji. Stwierdzono,

że w Bytomiu jest dużo ofert sprzedaży mieszkań za niską cenę, co znacząco utrudnia rozwój nowych

inwestycji budowlanych. Dla respondentów Bytom cechuje się ogromnym ryzykiem inwestycyjnym,

gdyż lokalny rynek mieszkaniowy jest nieprzewidywalny.

Dwie firmy zainteresowane są wybudowaniem lub zakupem budynku na wynajem, gdzie

najemcą byłaby Gmina Bytom i miałaby prawo podnająć lokale wskazanym osobom. Firmy nie biorą

pod uwagę innych modeli realizacji przedsięwzięć budowlanych. Zdaniem respondentów inwestycje

z dodatkowym elementem społecznym nie są obecnie atrakcyjne dla przedsiębiorstw.

Miasto powinno promować wyniki badań postaw mieszkaniowych. Każdy duży deweloper czy

inwestor przed decyzją o lokalizacji inwestycji, obok analizy potencjału przestrzennego,

demograficznego i gospodarczego miasta, w dużej mierze bierze pod uwagę preferencje lokalnych

mieszkańców, co do formy, miejsca realizacji potrzeb mieszkaniowych. Przeprowadzone badania

mogą być zatem szansą na przyciągnięcie nowych inwestorów na teren Bytomia.

Zadanie 5 obejmowało badanie postaw mieszkaniowych potencjalnych, młodych klientów

rynku mieszkaniowego pochodzących spoza Bytomia. Badanie miało na celu poznanie postaw

Strona 87 z 135

mieszkaniowych młodych, potencjalnych klientów rynku mieszkaniowego w Bytomiu,

reprezentowanych przez studentów ostatnich lat studiów magisterskich uczelni Aglomeracji

Górnośląskiej poniżej 30 roku życia. Pozwoliło na określenie warunków, jakie muszą być spełnione,

żeby bytomski rynek mieszkaniowy zaspokoił ich oczekiwania. Przeprowadzono dwa badania

jakościowe, oba metodą wywiadu fokusowego (FGI). Badanie przeprowadzono wśród studentów

ostatnich lat studiów magisterskich uczelni Aglomeracji Górnośląskiej poniżej 30 roku życia,

mieszkających poza Bytomiem. Wywiadu w Katowicach oraz Gliwicach udzieliło 19 studentów,

studiujących w Katowicach, Chorzowie, Gliwicach i Zabrzu. Studenci reprezentowali łącznie

13 kierunków studiów, tj.: prawo, dziennikarstwo, politologię studiów międzyobszarowych,

organizację produkcji filmowej i telewizyjnej, psychologię, filozofię, teologię, pedagogikę

z resocjalizacją, elektrotechnikę, logistykę, nanotechnologię, mechanikę budowy maszyn, górnictwo

i geologię.

Na podstawie przeprowadzonych wywiadów grupowych wskazano konkretne oczekiwania

studentów ostatnich lat studiów magisterskich uczelni Aglomeracji Górnośląskiej w odniesieniu do

potencjału rozwoju rynku mieszkaniowego (gospodarczego, społecznego, demograficznego), który

tworzy przyjazne środowisko zamieszkania oraz w odniesieniu do samego rynku mieszkaniowego.

Według studentów dla wykreowania odpowiedniego środowiska zamieszkania niezbędne

jest:

stworzenie pojemnego i atrakcyjnego rynku pracy dla młodych,

polepszenie jakości komunikacji publicznej,

zwiększenie bezpieczeństwa w mieście,

aktywizowanie zawodowo osób bezrobotnych,

zwiększenie nakładów na rewitalizację miasta,

postawienie na rozwój turystyki poprzemysłowej,

prowadzenie aktywnych działań na rzecz zmiany wizerunku miasta,

rozwinięcie infrastruktury aktywnego spędzania wolnego czasu.

W zakresie kierunków rozwoju rynku mieszkaniowego oraz zasobów mieszkaniowych

Strona 88 z 135

wskazano na konieczność:

zwiększenia na rynku dostępności mieszkań na wynajem,

promowania możliwości realizacji potrzeb mieszkaniowych w formie najmu w Bytomiu

(w ramach budownictwa komunalnego),

oferowania mieszkań na wynajem odnowionych i gotowych do zamieszkania bez

konieczności ponoszenia jakichkolwiek nakładów przez młodego najemcę,

oferowania mieszkań wyposażonych w centralne ogrzewanie, gaz sieciowy, szybki internet,

lokalizacji oferowanych mieszkań w niewielkiej odległości od centrum miasta,

lokalizacji oferowanych mieszkań w powiązaniu z dobrym dojazdem do innych części miasta

oraz innych miast,

lokalizacji oferowanych mieszkań w powiązaniu z dostępnością przedszkoli, szkoły, sklepów,

instytucji kultury, placu zabaw, terenów rekreacyjnych, siłowni na świeżym powietrzu,

ścieżek rowerowych, bliskości przystanków autobusowych,

występowania w ofercie mieszkań na sprzedaż z 3 pokojami,

oferowania mieszkań na wynajem i sprzedaż w budynku wyposażonym w domofon, a na

sprzedaż również w miejsce postojowe.

Przeprowadzone badanie wykazało, że studenci nie odrzucają możliwości zamieszkania

w przyszłości w Bytomiu. Po ukończeniu studiów preferują najem lokali mieszkalnych. Wskazują

jednak, że istotnym elementem środowiska zamieszkania musi być wysoki poziom bezpieczeństwa

w mieście, możliwość podjęcia pracy w miejscu zamieszkania, dostęp do odpowiedniej i dobrze

zlokalizowanej oferty mieszkaniowej na wynajem, połączonej z wszechstronną ofertą spędzania

wolnego czasu. Oczekują, że podjęte zostaną na większą skalę działania rewitalizacyjne, które

spowodują wzrost jakości centralnych obszarów miasta. Dodatkowo za niezbędne uważają podjęcie

działań przez Władze Miasta w zakresie zmiany wizerunku miasta. Obecność w budynku lokali

socjalnych dla większości respondentów nie stanowiłoby przeszkody w realizacji potrzeb

mieszkaniowych, pod warunkiem, że najemca lokalu przestrzegałby, podobnie jak pozostali

użytkownicy lokali, zasad współżycia społecznego.

Strona 89 z 135

Zadanie 6 obejmowało badanie postaw mieszkaniowych potencjalnych klientów rynku

mieszkaniowego z Aglomeracji Górnośląskiej reprezentujących sektor kreatywny. Wywiady

pozwoliły określić warunki, jakie muszą być spełnione, żeby bytomski rynek mieszkaniowy zaspokoił

oczekiwania tych potencjalnych klientów. Przeprowadzono dwa badania jakościowe, metodą

wywiadu fokusowego (FGI). Do badania zostali zaproszeni respondenci reprezentujący następujące

branże sektora kreatywnego: dziedzictwo kultury, performing arts, sztuka wizualna, telewizja, radio,

prasa, architektura, reklama. Przeprowadzono dwa spotkania – w Bytomiu wśród 8 przedstawicieli

sektora kreatywnego działającego w mieście oraz w Katowicach wśród 6 potencjalnych klientów

rynku mieszkaniowego reprezentujących sektor kreatywny spoza Bytomia.

Na podstawie przeprowadzonych dwóch wywiadów fokusowych zestawiono konkretne

oczekiwania klientów reprezentujących sektor kreatywny w odniesieniu do potencjału rozwoju rynku

mieszkaniowego (gospodarczego, społecznego, demograficznego oraz w odniesieniu do samego

rynku mieszkaniowego.

Według przedstawicieli sektora kreatywnego dla wykreowania odpowiedniego środowiska

zamieszkania niezbędne jest:

zwiększenie liczby miejsc uczestnictwa w kulturze z wszechstronną ofertą dla różnych grup

demograficznych i ekonomicznych,

zwiększenie liczby wydarzeń kulturalnych,

rozwinięcie infrastruktury aktywnego spędzania wolnego czasu,

zwiększenie liczby placów zabaw,

podjęcie działań przyczyniających się do wzrostu bezpieczeństwa w mieście,

aktywizowanie osób bezrobotnych (inkluzja społeczna) poprzez stworzenie mechanizmów

zachęcających do podjęcia pracy,

rozwinięcie przedsiębiorczości w mieście poprzez stworzenie systemu zachęt do lokowania

działalności w Bytomiu, w tym przyciągnięcie sektora IT na teren miasta,

wsparcie podmiotów sektora kreatywnego systemem ulg i obniżek czynszów,

utrzymanie przez miasto własności lokali użytkowych, aby móc kreować podaż lokali dla

Strona 90 z 135

przedsiębiorców różnych branż i podmiotów sektora kreatywnego,

uproszczenie procedur związanych z wydawaniem pozwoleń, uzgodnień w zakresie

zagospodarowania otoczenia nieruchomości (rewitalizacji podwórek),

zmniejszenie ryzyka inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe, dzięki podjęciu

wszechstronnych działań przyczyniających się do rozwoju miasta w kolejnych latach

(zmniejszenie ryzyka spadku wartości rynkowej nieruchomości mieszkaniowej w przyszłości),

remontowanie zabytkowych kamienic, w tym wspieranie działań remontowych prywatnych

właścicieli w budynkach wspólnotowych z udziałem miasta Bytom,

prowadzenie marketingu miejsc (zrewitalizowane kamienice secesyjne) oraz miasta, a także

utworzenie grupy ambasadorów marki Bytom (promocja miasta),

poprawienie łączności komunikacyjnej z Katowicami i Gliwicami, które są największymi

rynkami pracy w Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej.

W zakresie kierunków rozwoju rynku mieszkaniowego oraz zasobów mieszkaniowych wskazano na

konieczność:

przygotowania założeń polityki mieszkaniowej, która stworzy spójną ofertę mieszkaniową,

możliwą do wdrożenia w kolejnych latach,

wdrożenia kompleksowej polityki mieszkaniowej, która powinna opierać się m. in. na miksie

użytkowników lokali w danym budynku,

sprzedaży lokali mieszkalnych z zasobu mieszkaniowego miasta na rzecz dotychczasowych

najemców,

stopniowej realokacji lokali socjalnych z centrum miasta w inne lokalizacje poprzez system

zamian lokali,

rozproszenia lokali socjalnych na większą liczbę budynków należących do miasta (odejście od

gett na rzecz miksu użytkowników lokali w obrębie budynku) poprzez system zamian lokali,

realizowania budownictwa mieszkaniowego w lokalizacjach wymagających uzupełnienia

budynków, najlepiej w centralnych obszarach miasta,

realizowania nowoczesnej zabudowy plombowej, która musi być właściwie architektonicznie

Strona 91 z 135

wkomponowana w istniejącą zabudowę secesyjną,

korelacji oferty mieszkaniowej z siłą nabywczą lokalnej społeczności,

rozwoju budownictwa własnościowego, gdyż własność mieszkania jest optymalnym

modelem realizacji potrzeb mieszkaniowych,

zaniechania w przyszłości realizacji budownictwa komunalnego oraz społecznego

czynszowego poprzez spółkę TBS, gdyż stworzy to kolejną enklawę, która utrwali podziały na

lepszych i gorszych mieszkańców.

Na podstawie przeprowadzonych dwóch wywiadów fokusowych można wskazać konkretne

rekomendacje w zakresie oczekiwania klientów reprezentujących sektor kreatywny w odniesieniu do

potencjału rozwoju rynku mieszkaniowego (gospodarczego, społecznego, demograficznego), który

tworzy przyjazne środowisko zamieszkania oraz w odniesieniu do samego rynku mieszkaniowego.

Rekomendacje w zakresie wykorzystania istniejącego potencjału dla stworzenia odpowiedniego

środowiska zamieszkania są następujące:

zwiększenie liczby miejsc uczestnictwa w kulturze z wszechstronną ofertą dla różnych grup

demograficznych i ekonomicznych,

zwiększenie liczby wydarzeń kulturalnych,

rozwój infrastruktury aktywnego spędzania wolnego czasu,

zwiększenie liczby placów zabaw,

podjęcie działań przyczyniających się do wzrostu bezpieczeństwa w mieście,

aktywizacja osób bezrobotnych (inkluzja społeczna) poprzez stworzenie mechanizmów

zachęcających do podjęcia pracy,

rozwój przedsiębiorczości w mieście poprzez stworzenie systemu zachęt do lokowania

działalności w Bytomiu, w tym przyciągnięcie sektora IT na teren miasta,

wsparcie podmiotów sektora kreatywnego systemem ulg i obniżek czynszów,

utrzymanie przez miasto własności lokali użytkowych, aby móc kreować podaż lokali dla

przedsiębiorców różnych branż i podmiotów sektora kreatywnego,

uproszczenie procedur związanych z wydawaniem pozwoleń, uzgodnień w zakresie

Strona 92 z 135

zagospodarowania otoczenia nieruchomości (rewitalizacja podwórek),

zmniejszenie ryzyka inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe, dzięki podjęciu

wszechstronnych działań przyczyniających się do rozwoju miasta w kolejnych latach

(zmniejszenie ryzyka spadku wartości rynkowej nieruchomości mieszkaniowej w przyszłości),

remonty zabytkowych kamienic, w tym wspieranie działań remontowych prywatnych

właścicieli w budynkach wspólnotowych z udziałem miasta Bytom,

odpowiedni marketing miejsc (zrewitalizowane kamienice secesyjne) oraz miasta, a także

utworzenie grupy ambasadorów marki Bytom (promocja miasta),

poprawa łączności komunikacyjnej z Katowicami i Gliwicami, które są największymi rynkami

pracy w Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej.

Rekomendacje w zakresie kierunków rozwoju rynku mieszkaniowego oraz zasobów

mieszkaniowych są następujące:

przygotowanie założeń polityki mieszkaniowej, która stworzy spójną ofertę mieszkaniową,

możliwą do wdrożenia w kolejnych latach,

polityka mieszkaniowa powinna być kompleksowa i opierać się na miksie użytkowników lokali

w danym budynku,

utrzymanie sprzedaży lokali mieszkalnych z zasobu mieszkaniowego miasta na rzecz

dotychczasowych najemców,

stopniowa realokacja lokali socjalnych z centrum miasta w inne lokalizacje poprzez system

zamian lokali,

rozproszenie lokali socjalnych na większą liczbę budynków należących do miasta (odejście od

gett na rzecz miksu użytkowników lokali w obrębie budynku) poprzez system zamian lokali,

realizowanie budownictwa mieszkaniowego w lokalizacjach wymagających uzupełnienia

budynków, najlepiej w centralnych obszarach miasta,

realizowana nowoczesna zabudowa plombowa musi być właściwie architektonicznie

wkomponowana w istniejącą zabudowę secesyjną,

oferta mieszkaniowa musi uwzględniać siłę nabywczą lokalnej społeczności,

Strona 93 z 135

rozwój budownictwa własnościowego, gdyż własność mieszkania jest optymalnym modelem

realizacji potrzeb mieszkaniowych,

nie należy realizować budownictwa komunalnego oraz społecznego czynszowego poprzez

spółkę TBS, gdyż stworzy to kolejną enklawę, która utrwali podziały na lepszych i gorszych

mieszkańców.

Rekomendacje w zakresie spełnienia przez bytomski rynek mieszkaniowy oczekiwań klientów

reprezentujących sektor kreatywny:

dostępna oferta sprzedaży mieszkań, najlepiej w zrewitalizowanych kamienicach w ścisłym

centrum miasta,

mieszkania wyposażone w infrastrukturę techniczną – centralnie ogrzewanie i ciepłą wodę,

łazienkę, ubikację,

zagospodarowane otoczenie budynku (podwórko),

lokalizacja w sąsiedztwie zespołu urządzeń publicznych zaspokajających potrzeby oświatowe

(przedszkole, szkoła),

dostępna oferta usługowa w niewielkiej odległości od adresu zamieszkania,

możliwość korzystania w pobliżu z infrastruktury wolnego czasu,

brak barier architektoniczno – urbanistycznych w budynku i otoczeniu,

niewystępowanie zjawisk kryzysowych w miejscu zamieszkania, dzielnicy.

Przeprowadzone badanie wykazało znaczącą rozbieżność w postrzeganiu Bytomia przez

uczestników wywiadu. Przedstawiciele sektora kreatywnego z Bytomia, pomimo wielu negatywnych

opinii o mieście, byli zadowoleni z zamieszkiwania w tym mieście. Podkreślali jego atuty, tj. zwarte

śródmieście, dostępność szpitali, przedszkoli, szkół, usług z reguły zanikających w przestrzeni

wielkomiejskiej, niskie ceny mieszkań. Sygnalizowali, że negatywny wizerunek miasta na zewnątrz nie

znajduje uzasadnienia w jakości życia samych mieszkańców, co świadczy o stereotypowym myśleniu

o Bytomiu wśród mieszkańców pozostałych gmin Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej. Wskazano,

że sektor kreatywny powinien stać się głównym motorem rozwoju miasta, ale niezbędne do tego jest

stworzenie systemu zachęt dla podmiotów z tej branży. Według respondentów przyciągnięcie

Strona 94 z 135

nowych mieszkańców nie będzie możliwe bez rozwoju infrastruktury aktywnego spędzania wolnego

czasu, aktywizacji zawodowej osób bezrobotnych oraz stopniowego rozproszenia najmu socjalnego

poza ścisłe centrum miasta. Wskazano, że miasto może stać się „piękną sypialnią” dla osób

pracujących w innych miastach.

Zupełnie inaczej jest postrzegany Bytom przez przedstawicieli zewnętrznego sektora

kreatywnego (spoza Bytomia). Według opinii uczestników drugiego wywiadu fokusowego miasto jest

szare, nie radzi sobie z rewitalizacją secesyjnych kamienic, utraciło w ostatnich latach najlepszych

twórców sektora kreatywnego. Według respondentów niskie ceny nieruchomości nie są żadnym

atutem i nie stanowią magnesu do osiedlania się w Bytomiu ze względu na niski poziom

bezpieczeństwa, niską jakość zabudowy mieszkaniowej oraz dekapitalizację wielu kamienic w ścisłym

centrum, co znacząco obniża szeroko pojętą jakość środowiska zamieszkania. Podobnie akcentowano

jedynie potrzeby stworzenia systemu zachęt dla podmiotów chcących prowadzić działalność

w Bytomiu, jednak rozszerzono je na wszystkie branże, a nie jedynie na podmioty sektora

kreatywnego. Ważnym postulatem była idea utworzenia grupy ambasadorów marki Bytom, która

promowałaby miasto w kraju i zagranicą. Pozwoliłoby to na zmianę złego wizerunku miasta, z którym

obecnie Władze Miasta nie walczą, nie dostrzegając problemu wpływu obrazu miasta na rozwój

rynku mieszkaniowego. Wskazano na potencjał zabytkowych kamienic, które po odnowieniu byłyby

symbolami piękna Bytomia. Zgodnie też podkreślano znaczenie infrastruktury wolnego czasu oraz

konieczności aktywizacji zawodowej obecnych bezrobotnych członków lokalnej społeczności. Zdania

co do konieczności rozproszenia najmu socjalnego poza ścisłe centrum miasta były wśród

respondentów podzielone. W przeciwieństwie do uczestników pierwszego wywiadu stwierdzono,

że miasto nie powinno podejmować działań zmierzających do przyciągnięcia nowych mieszkańców.

Musi najpierw uporać się z własnymi problemami, w szczególności poszukać nowego pomysłu na

siebie, wykorzystując kreatywność i energię własnych mieszkańców.

Strona 95 z 135

5. Rekomendacje na podstawie badań w kontekście planowanej

rewitalizacji i wypracowania „Bytomskiego Modelu Dostępnego

Mieszkalnictwa"

Na podstawie przeprowadzonego badania można wskazać następujące pożądane kierunki

działań Gminy Bytom w celu polepszenia sytuacji mieszkaniowej w mieście:

przygotowanie założeń polityki mieszkaniowej, która stworzy spójną ofertę mieszkaniową,

możliwą do wdrożenia w kolejnych latach,

wdrożenie kompleksowej polityki mieszkaniowej, która powinna opierać się m. in. na miksie

użytkowników lokali w danym budynku,

realizowanie inwestycji budownictwa komunalnego, w szczególności dla osób młodych,

o pełnym wyposażeniu w media,

zwiększenie liczby lokali socjalnych i komunalnych wskazywanych każdego roku

gospodarstwom domowym zakwalifikowanym na najem lokalu z zasobu mieszkaniowego

gminy poprzez:

o zwiększenie skali odzysku lokali poprzez monitorowanie sposobu korzystania z lokali

przez dotychczasowych najemców; w tym celu należy podjąć działania w celu

ustalenia czy: lokale zamieszkują najemcy zgodnie z umową najmu, lokale nie są

podnajmowane bez zgody wynajmującego, najemca przebywa w sposób ciągły

w lokalu, najemca nie nabył tytułu prawnego do innego lokalu;

o zwiększenie skali remontów pustostanów;

o opracowanie i realizację średniookresowego programu budownictwa komunalnego;

o współpracę Gminy Bytom z Towarzystwem Budownictwa Społecznego Bytom

Sp. z o.o. w zakresie współfinansowania kolejnych inwestycji w zamian za najem

lokalu przez gminę z prawem podnajmu na rzecz najemcy komunalnego lub

socjalnego;

Strona 96 z 135

zintensyfikowanie systemu zamian lokali, w szczególności w odniesieniu do najemców

będących rencistami lub emerytami, którzy w obecnie użytkowanym lokalu nie mają dostępu

do ubikacji lub łazienki w lokalu oraz mają ogrzewanie w formie pieca węglowego,

zintensyfikowanie systemu zamian lokali w celu skorelowania siły nabywczej i liczby osób

w gospodarstwie domowym najemcy z zajmowaną powierzchnią użytkową oraz wysokością

opłat za usługi mieszkaniowe (aby najemcy mogli w przyszłości korzystać z podmiotowych

form wsparcia, np. dodatku mieszkaniowego, energetycznego, obniżki czynszu),

uciepłownienie budynków i likwidację pieców węglowych w lokalach,

przyjęcie programu wyposażania lokali z zasobu mieszkaniowego gminy w ubikacje i łazienki,

zwiększenie nakładów na remonty budynków stanowiących zasób mieszkaniowy gminy,

likwidację barier architektonicznych dla osób niepełnosprawnych w budynkach, w których

zamieszkują osoby niepełnosprawne bądź w podeszłym wieku,

zagospodarowywanie otoczenia budynków,

promowanie podmiotowych form wsparcia wśród gospodarstw domowych mających

problemy z terminowym regulowaniem opłat za usługi mieszkaniowe,

zwiększenie możliwości odpracowania zaległości czynszowych w formie świadczeń

rzeczowych,

realizowanie inwestycji budownictwa społecznego, w szczególności dla młodych osób,

przystąpienie gminy do spółki celowej wraz z BGK Nieruchomości S.A i realizowanie dla

młodych osób inwestycji w ramach programu „Mieszkanie plus”,

Na podstawie przeprowadzonego badania można również wskazać następujące pożądane kierunki

działań Gminy Bytom w celu kreowania optymalnego środowiska zamieszkania:

polepszenie jakości komunikacji publicznej,

zwiększenie bezpieczeństwa w mieście,

zwiększenie nakładów na rewitalizację miasta,

postawienie na rozwój turystyki poprzemysłowej,

prowadzenie aktywnych działań na rzecz zmiany wizerunku miasta,

Strona 97 z 135

rozwijanie infrastruktury aktywnego spędzania wolnego czasu,

zwiększenie liczby miejsc uczestnictwa w kulturze z wszechstronną ofertą dla różnych grup

demograficznych i ekonomicznych oraz liczby wydarzeń kulturalnych,

aktywizowanie osób bezrobotnych (inkluzja społeczna) poprzez stworzenie mechanizmów

zachęcających do podjęcia pracy,

rozwinięcie przedsiębiorczości w mieście poprzez stworzenie systemu zachęt do lokowania

działalności w Bytomiu,

prowadzenie marketingu miejsc (zrewitalizowane kamienice secesyjne) oraz miasta, a także

utworzenie grupy ambasadorów marki Bytom (promocja miasta).

Dla potrzeb bieżącej analizy oraz monitorowania postaw mieszkaniowych w kolejnych latach

niezbędne jest powołanie Zespołu Monitorującego Sektor Mieszkaniowy. W ramach badania

postaw mieszkaniowych należy:

na bieżąco prowadzić analizę danych zastanych (desk research), tj.: literatury przedmiotu,

czasopism branżowych, raportów analitycznych, zestawień statystycznych, dokumentów

urzędowych, aktów normatywnych, wyników badań społecznych, wypowiedzi ekspertów

z branży gospodarki mieszkaniowej, bazy przedsiębiorstw, stron internetowych;

raz w roku do końca września (za rok poprzedni) Zespół Monitorujący Sektor Mieszkaniowy

powinien zdać sprawozdanie Prezydentowi/Radzie Miejskiej z monitoringu i ewaluacji

wskaźników zawartych w załączniku 1 (dane należy agregować zgodnie z wytycznymi

zawartymi w punkcie 2 opracowania), tj.:

o 6 wskaźników potencjału demograficznego,

o 8 wskaźników potencjału gospodarczego,

o 7 wskaźników potencjału przestrzennego,

o 23 wskaźników sytuacji mieszkaniowej,

o 48 wskaźników pojemności i przejrzystości rynku mieszkaniowego,

o 27 wskaźników jakości gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy;

Strona 98 z 135

co 3 lata należy wykonywać badanie sondażowe, metodą wywiadu bezpośredniego

kwestionariuszowego wśród osób, które mają obecnie zaspokojone potrzeby, ale chciałyby

polepszyć warunki mieszkaniowe (mieszkańcy zasobu mieszkaniowego gminy) oraz wśród

osób, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych (oczekujących na wskazanie

lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy oraz pozostali mieszkańcy miasta);

co 3 lata należy wykonywać pogłębione badanie postaw mieszkaniowych przy zastosowaniu

metody conjoint;

co 3 lata należy przeprowadzać badania jakościowe, metodą zogniskowanego wywiadu

grupowego wśród potencjalnych, młodych klientów rynku mieszkaniowego, zarówno z danej

gminy i spoza niej,

co 3 lata należy przeprowadzać badania jakościowe, metodą zogniskowanego wywiadu

grupowego wśród osób reprezentujących sektor kreatywny,

co 3 lata należy przeprowadzać badania jakościowe, metodą zogniskowanego wywiadu

grupowego wśród inwestorów rynku mieszkaniowego i deweloperów.

W ramach „Bytomskiego Modelu Dostępnego Mieszkalnictwa” należy realizować potrzeby

mieszkaniowe w oparciu o koncepcję hybryd mieszkaniowych. Hybrydyzację zasobów nieruchomości

mieszkaniowych zdefiniować należy jako komponowanie i współdziałanie w obrębie jednego

budynku wielolokalowego lub zespołu budynków użytkowników lokali o odmiennym statusie

ekonomicznym i wiekowym, w celu osiągnięcia założonych efektów zarówno społecznych, jak

i ekonomicznych13. Hybrydy mieszkaniowe to tworzenie budynków w oparciu o różnorodność

społeczną - miksu społeczności. Polityka mieszkaniowa powinna być zatem ściśle powiązana

z polityką społeczną, tworząc wspierające się społeczności oraz podejmować działania nakierowane

13 R. Cyran, Procesy hybrydyzacji w nieruchomościach [w:] Nowe sektory gospodarki w rozwoju miasta – hybrydyzacja rozwoju, pod red. A. Drobniaka, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach, Katowice 2017, s. 13.

Strona 99 z 135

na zachowanie spójności społecznej14. Według Holmes’a zakwaterowanie dużej liczby osób

niezamożnych i niezaradnych życiowo w jedynym, homogenicznym społecznie środowisku

mieszkaniowym jest prostą receptą na porażkę15. Z kolei Tunstall i Lupton są zdania, że lokale

najmowane przez najuboższą grupę społeczną nie powinny przekraczać 10% liczby wszystkich

mieszkań w danym budynku lub zespole budynków16. Gmina Bytom ma następujące możliwości

zastosowania hybryd najmu w ramach lokalnej polityki mieszkaniowej:

w budynku należącym do zasobu mieszkaniowego Gminy Bytom:

o komponowanie najmu komunalnego z najmem socjalnym wynikającym z wyroków

eksmisyjnych;

o komponowanie najmu komunalnego i socjalnego z najmem lokali użytkowych na

działalność sektora kreatywnego;

o łączenie najmu lokali dla studentów/absolwentów szkół i uczelni z użytkowaniem

lokali komunalnych i socjalnych przez pozostałe osoby;

o łączenie najmu lokali dla studentów/absolwentów szkół i uczelni z najmem lokali

użytkowych na działalność sektora kreatywnego;

w budynku Towarzystwa Budownictwa Społecznego Bytom Sp. z o.o.:

o miks najemców o średnich dochodach z najemcami komunalnymi bądź socjalnymi

o niskich dochodach lub eksmitowanych;

o miks najemców młodych o średnich dochodach z najmem w ramach mieszkania

chronionego;

o miks najemców młodych o średnich dochodach z najmem powierzchni pod placówkę

14 Strong and prosperous communities, The Local Government White Paper, Presented to Parliament by The Secretary of State for Communities and Local Government by Command of Her Majesty, 2006, https://www.communities.gov.uk 15 C. Holmes, Housing, Equality and Choice, IPPR 2003, http://www.ippr.org/files/images /media/files/publication 16 R. Tunstall, R. Lupton, Mixed Communities. Evidence review, London School of Economics with members of the Mixed Communities Initiative evaluation team. Department for Communities and Local Government, 2010.

Strona 100 z 135

opiekuńczo-wychowawczą;

o miks najemców w wieku produkcyjnym z najemcami w wieku senioralnym;

o miks najemców w wieku senioralnym z najemcami będącymi studentami lub

absolwentami szkół lub uczelni;

w budynkach wybudowanych w ramach programu „Mieszkanie plus”:

o komponowanie najmu osób młodych z najmem senioralnym;

o łączenie najmu osób młodych z najmem lokali przez osoby, które przeszły na najem

lokali w programie „Mieszkanie plus” z zasobu mieszkaniowego gminy.

Z punktu widzenia rozwoju społecznego zastosowanie rozwiązań hybrydowych może oznaczać

przełom w planowaniu gospodarki mieszkaniowej. Dzięki hybrydyzacji nastąpi adaptacyjność

procesów demograficznych ze środowiskiem zamieszkania oraz optymalizacja procesów społecznych

w odniesieniu do gospodarstw domowych o zróżnicowanej strukturze ekonomicznej. Procesy

hybrydyzacji w zakresie łączenia różnych użytkowników zasobów mieszkaniowych pod względem

wieku, sytuacji ekonomicznej i społecznej są niezbędne zarówno w kontekście stworzenia warunków

do inkluzji społecznej osób wykluczonych, jak również do kreowania właściwego środowiska

zamieszkania, z uwzględnieniem różnorodności społecznej. Jakość zamieszkania tworzy nie tylko stan

techniczny i funkcjonalny budynku, sposób zagospodarowania otoczenia, dostęp do infrastruktury

społecznej, komunikacyjnej, ale przede wszystkim społeczność zamieszkująca w tym samym budynku

lub zespole budynków.

Niedostateczna dostępność mieszkań dla młodych gospodarstw domowych, niedostatek lokali

socjalnych i komunalnych w zasobie mieszkaniowym Gminy Bytom, procesy demograficzne

zachodzące w lokalnym społeczeństwie, niska jakość techniczna znaczącej części zasobów

mieszkaniowych, bariery architektoniczne dla osób w wieku senioralnym winny zainicjować zarówno

procesy inwestycyjne, jak i efektywniejsze zagospodarowanie istniejących budynków, przy

zachowaniu zasady tworzenia niehomogenicznych zasobów mieszkaniowych.

Strona 101 z 135

Spis tabel

Tabela 1. Poziom wsparcia przedsięwzięcia polegającego na tworzeniu lokali socjalnych, mieszkań

chronionych oraz lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy niestanowiących lokali

socjalnych przy wykorzystaniu potencjału TBS ..................................................................................... 21

Tabela 2. Poziom wsparcia przedsięwzięć polegających na tworzeniu lokali socjalnych, mieszkań

chronionych oraz lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy niestanowiących lokali

socjalnych .............................................................................................................................................. 22

Tabela 3. Zmiany w zasobie mieszkaniowym gminy oraz udziału w zasobie mieszkaniowym ogółem

w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej .......................... 28

Tabela 4. Matryca średnich stawek podstawowych składników opłat za lokale mieszkalne o danej

powierzchni użytkowej i liczbie osób w gospodarstwie domowym oraz niezbędnego dochodu

rozporządzalnego dla realizacji określonej postawy mieszkaniowej .................................................... 51

Tabela 5. Atrybuty i poziomy stosowane w zestawach wariantów ...................................................... 69

Tabela 6. Optymalne atrybuty mieszkania dla realizacji potrzeb mieszkaniowych .............................. 75

Strona 102 z 135

Załącznik 1. Wskaźniki i metody badawcze diagnozujące postawy

mieszkaniowe

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

WSKAŹNIKI OKREŚLAJĄCE POTENCJAŁ DEMOGRAFICZNY

M1. Liczba ludności ogółem osoba Urząd

Miejski Desk research

E1. Dynamika liczby ludności ogółem rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M2. Saldo migracji ludności osoba BDL GUS Desk research

E1. Dynamika salda migracji rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M3. Ruch naturalny ludności osoba BDL GUS Desk research

E3. Dynamika ruchu naturalnego ludności rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M4. Liczba ludności według ekonomicznych grup wieku

osoba BDL GUS Desk research

E4. Dynamika liczby ludności według ekonomicznych grup wieku rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M5. Liczba ludności według grup wieku

osoba BDL GUS Desk research

E5. Dynamika liczby ludności według grup wieku rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

Strona 103 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M6. Liczba zawartych małżeństw

szt. Urząd

Miejski Desk research

E6. Dynamika zawartych małżeństw rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

WSKAŹNIKI OKREŚLAJĄCE POTENCJAŁ GOSPODARCZY

M7. Liczba podmiotów gospodarczych na 1000 ludności

szt. BDL GUS Desk research

E7. Dynamika liczby podmiotów gospodarczych na 1000 ludności rok do roku

szt. BDL GUS Techniki

matematyczne

M8. Liczba podmiotów na 1000 mieszkańców w wieku produkcyjnym

szt. BDL GUS Desk research

E8. Dynamika liczby podmiotów na 1000 mieszkańców w wieku produkcyjnym rok do roku

szt. BDL GUS Techniki

matematyczne

M9. Liczba osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą na 100 osób w wieku produkcyjnym

osoba BDL GUS Desk research

Strona 104 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E9. Dynamika liczby osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą na 100 osób w wieku produkcyjnym rok do roku

osoba BDL GUS Techniki

matematyczne

M10. Liczba zarejestrowanych i wyrejestrowanych w rejestrze REGON podmiotów gospodarki narodowej

szt. BDL GUS Desk research

E10. Dynamika liczby zarejestrowanych i wyrejestrowanych w rejestrze REGON podmiotów gospodarki narodowej rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M11. Udział bezrobotnych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym

% PUP Desk research

E11. Dynamika udziału bezrobotnych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym rok do roku

% PUP Techniki

matematyczne

M12. Dochód budżetowy na jednego mieszkańca

zł/osoba Urząd

Miejski Desk research

E12. Dynamika dochodu budżetowego na jednego mieszkańca rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 105 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M13. Udział podatku dochodowego od osób fizycznych w podatkach stanowiących dochody budżetu państwa

% Urząd

Miejski Desk research

E13. Dynamika udziału podatku dochodowego od osób fizycznych w podatkach stanowiących dochody budżetu państwa rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M14. Udział wydatków inwestycyjnych w wydatkach ogółem gminy

% Urząd

Miejski Desk research

E14. Dynamika udziału wydatków inwestycyjnych w wydatkach ogółem gminy rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

WSKAŹNIKI OKREŚLAJĄCE POTENCJAŁ PRZESTRZENNY

M15. Struktura użytkowania powierzchni w mieście

ha Urząd

Miejski Desk research

E15. Dynamika zmian struktury użytkowania powierzchni w mieście rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 106 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M16. Powierzchnia terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego

ha Urząd

Miejski Desk research

E16. Dynamika zmian powierzchni terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M17. Powierzchnia gminy objęta obowiązującymi planami

ha Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E17. Dynamika zmian powierzchni gminy objętej obowiązującymi planami rok do roku

% Urząd

Miejski Desk research

M18. Zasób gruntów miasta o możliwym przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe

m2 Urząd

Miejski Desk research

Strona 107 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E18. Dynamika zasobu gruntów miasta o możliwym przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M19. Liczba przetargów na sprzedaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe

szt. Urząd

Miejski Desk research

E19. Dynamika liczby przetargów na sprzedaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M20. Przeciętna cena gruntów uzyskana w przetargach

zł/ m2 Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E20. Dynamika przeciętnej ceny gruntów uzyskana w przetargach rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M21. Liczba przestrzeni wolnego czasu

szt. Urząd

Miejski Desk research

E21. Dynamika liczby przestrzeni wolnego czasu rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 108 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

WSKAŹNIKI OKREŚLAJĄCE SYTUACJĘ MIESZKANIOWĄ

M22. Liczba mieszkań w zasobie ogółem

szt. BDL GUS Desk research

E22. Dynamika liczby mieszkań w zasobie ogółem rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M23. Liczba mieszkań w zasobie na 1000 mieszkańców

szt. BDL GUS Desk research

E23. Dynamika liczby mieszkań w zasobie na 1000 mieszkańców rok do roku

szt. BDL GUS Techniki

matematyczne

M24. Odsetek zasobu o współczesnym standardzie (wybudowany po 1995 roku)

% BDL GUS Techniki

matematyczne

E24. Dynamika odsetka zasobu o współczesnym standardzie rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M25. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę

m2/osobę BDL GUS Desk research

E25. Dynamika przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania na 1 osobę rok do roku

m2/osobę BDL GUS Techniki

matematyczne

M26. Przeciętna liczba osób przypadająca na 1 mieszkanie

osoba/ mieszkanie

BDL GUS Desk research

Strona 109 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E26. Dynamika przeciętnej liczby osób na 1 mieszkanie rok do roku

osoba/ mieszkanie

BDL GUS Techniki

matematyczne

M27. Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania

m2 BDL GUS Desk research

E27. Dynamika przeciętnej powierzchni użytkowej 1 mieszkania rok do roku

m2 BDL GUS Techniki

matematyczne

M28. Wyposażenie mieszkań w wodociąg

% Podmiot

zarządzający siecią

Desk research

E28. Dynamika wyposażenia mieszkań w wodociąg rok do roku

% Podmiot

zarządzający siecią

Techniki matematyczne

M29. Ludność korzystająca z sieci kanalizacyjnej

osoby Podmiot

zarządzający siecią

Desk research

E29. Dynamika liczby ludności korzystającej z sieci kanalizacyjnej rok do roku

% Podmiot

zarządzający siecią

Techniki matematyczne

M30. Wyposażenie mieszkań w gaz sieciowy

% BDL GUS Desk research

E30. Dynamika wyposażenia mieszkań w gaz sieciowy rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M31. Wyposażenie mieszkań w centralne ogrzewanie

% BDL GUS Desk research

Strona 110 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E31. Dynamika wyposażenia mieszkań w centralne ogrzewanie rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M32. Wyposażenie mieszkań w łazienkę

% BDL GUS Desk research

E32. Dynamika wyposażenia mieszkań w łazienkę rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M33. Struktura wiekowa zasobu mieszkaniowego

% BDL GUS Desk research

E33. Dynamika zmian struktury wiekowej zasobu mieszkaniowego rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M34. Struktura własnościowa zasobu

% BDL GUS Desk research

E34. Dynamika zmian struktury własnościowej zasobu rok do roku

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M35. Efekty rzeczowe budownictwa mieszkaniowego ogółem

szt. BDL GUS Desk research

E35. Dynamika efektów rzeczowych budownictwa mieszkaniowego w stosunku do średniej z ostatnich 5 lat

% BDL GUS Techniki

matematyczne

Strona 111 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M36. Efekty rzeczowe budownictwa mieszkaniowego ogółem na 1000 mieszkańców

szt BDL GUS Desk research

E36. Dynamika efektów rzeczowych budownictwa mieszkaniowego na 1000 mieszkańców w stosunku do średniej z 5 lat

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M37. Efekty rzeczowe budownictwa mieszkaniowego ogółem w relacji do liczby zawartych małżeństw

% BDL GUS Desk research

E37. Dynamika efektów rzeczowych budownictwa mieszkaniowego ogółem w relacji do liczby zawartych małżeństw

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M38. Liczba wybudowanych mieszkań przez osoby fizyczne na własne potrzeby

szt. BDL GUS Desk research

E38. Dynamika liczby wybudowanych mieszkań przez osoby fizyczne na własne potrzeby do średniej z ostatnich 3 lat

% BDL GUS Techniki

matematyczne

Strona 112 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M39. Relacja liczby mieszkań w zasobie do liczby gospodarstw domowych

szt. BDL GUS Techniki

matematyczne

E39. Dynamika liczby mieszkań w zasobie do liczby gospodarstw domowych rok do roku

szt. BDL GUS Techniki

matematyczne

M40. Liczba osób oczekujących na wskazanie lokalu mieszkalnego z zasobu gminy

szt. Urząd

Miejski Desk research

E40. Dynamika liczby osób oczekujących na wskazanie lokalu mieszkalnego z zasobu gminy rok do roku

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M41. Liczba osób oczekujących na wskazanie lokalu socjalnego

szt. Urząd

Miejski Desk research

E41. Dynamika liczby osób oczekujących na wskazanie lokalu socjalnego rok do roku

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M42. Liczba osób oczekujących na wskazanie lokalu zamiennego

szt. Urząd

Miejski Desk research

E42. Dynamika liczby osób oczekujących na wskazanie lokalu zamiennego rok do roku

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M43. Liczba osób oczekujących na zamianę z urzędu

szt. Urząd

Miejski Desk research

Strona 113 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E43. Dynamika liczby osób oczekujących na zamianę z urzędu rok do roku

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M44. Liczba niezrealizowanych wyroków sądowych z prawem do lokalu socjalnego

szt. Urząd

Miejski Desk research

E44. Dynamika niezrealizowanych wyroków sądowych z prawem do lokalu socjalnego rok do roku

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

WSKAŹNIKI OKREŚLAJĄCE POJEMNOŚĆ I PRZEJRZYSTOŚĆ RYNKU MIESZKANIOWEGO

M45. Liczba ofert wprowadzonych do Banku informacji o wolnych terenach mieszkaniowych

szt. Urząd

Miejski Desk research

E45. Dynamika liczby ofert wprowadzonych do Banku informacji o wolnych terenach mieszkaniowych rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M46. Liczba wybudowanych mieszkań przez deweloperów na sprzedaż

szt. Deweloper Desk research

Strona 114 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E46. Dynamika liczby wybudowanych mieszkań przez deweloperów na sprzedaż do średniej z ostatnich 3 lat

% Deweloper Techniki

matematyczne

M47. Liczba wybudowanych mieszkań przez deweloperów na wynajem

szt. Deweloper Desk research

E47. Dynamika liczby wybudowanych mieszkań przez deweloperów na wynajem do średniej z ostatnich 3 lat

% Deweloper Techniki

matematyczne

M48. Liczba wybudowanych mieszkań przez osoby fizyczne na sprzedaż

szt. BDL GUS Desk research

E48. Dynamika liczby wybudowanych mieszkań przez osoby fizyczne na sprzedaż do średniej z ostatnich 3 lat

% BDL GUS Techniki

matematyczne

M49. Liczba wybudowanych mieszkań przez TBS na wynajem

szt. TBS Desk research

Strona 115 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E49. Dynamika liczby wybudowanych mieszkań przez TBS na wynajem do średniej z ostatnich 3 lat

szt. TBS Techniki

matematyczne

M50. Liczba wybudowanych mieszkań przez TBS na sprzedaż

szt. TBS Desk research

E50. Dynamika liczby wybudowanych mieszkań przez TBS na sprzedaż do średniej z ostatnich 3 lat

szt. TBS Techniki

matematyczne

M51. Liczba wybudowanych mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe

szt. SM Desk research

E51. Dynamika liczby wybudowanych mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe do średniej z ostatnich 3 lat

szt. SM Techniki

matematyczne

M52. Liczba wybudowanych mieszkań komunalnych przez gminę

szt. Urząd

Miejski Desk research

E52. Dynamika liczby wybudowanych mieszkań przez gminę do średniej z ostatnich 3 lat

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 116 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M53. Liczba wybudowanych mieszkań w ramach Programu „Mieszkanie plus”

szt. Urząd

Miejski Desk research

E53. Dynamika liczby wybudowanych mieszkań w ramach Programu „Mieszkanie plus” rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M54. Liczba zawartych umów najmu w ciągu roku na lokal zamienny

szt. Urząd

Miejski Desk research

E54. Dynamika liczby zawartych umów najmu na lokal zamienny rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M55. Liczba zawartych umów najmu w ciągu roku na lokal socjalny

szt. Urząd

Miejski Desk research

E55. Dynamika liczby zawartych umów najmu na lokal socjalny rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M56. Liczba zawartych umów najmu w ciągu roku na lokal mieszkalny z zasobu gminy

szt. Urząd

Miejski Desk research

E56. Dynamika liczby zawartych umów najmu na lokal mieszkalny z zasobu gminy rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 117 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M57. Liczba dokonanych zamian z urzędu w ciągu roku

szt. Urząd

Miejski Desk research

E57. Dynamika liczby dokonanych zamian z urzędu rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M58. Liczba wskazanych w ciągu roku lokali socjalnych z tytułu wyroku sądowego

szt. Urząd

Miejski Desk research

E58. Dynamika liczby wskazanych lokali socjalnych z tytułu wyroku sądowego rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M59. Liczba wskazanych w ciągu roku tymczasowych pomieszczeń z tytułu wyroku sądowego

szt. Urząd

Miejski Desk research

E59. Dynamika liczby wskazanych tymczasowych pomieszczeń z tytułu wyroku sądowego rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M60. Liczba przyjętych nowych wniosków wpisanych na listę na lokal zamienny

szt. Urząd

Miejski Desk research

E60. Dynamika liczby przyjętych nowych wniosków wpisanych na listę na lokal zamienny rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 118 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M61. Liczba przyjętych nowych wniosków wpisanych na listę na lokal mieszkalny

szt. Urząd

Miejski Desk research

E61. Dynamika liczby przyjętych nowych wniosków wpisanych na listę na lokal mieszkalny rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M62. Liczba przyjętych nowych wniosków wpisanych na listę na lokal socjalny

szt. Urząd

Miejski Desk research

E62. Dynamika liczby przyjętych nowych wniosków wpisanych na listę na lokal socjalny rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M63. Liczba przyjętych nowych wniosków wpisanych na listę na zamianę z urzędu

szt. Urząd

Miejski Desk research

E63. Dynamika liczby przyjętych nowych wniosków wpisanych na listę na zamianę z urzędu rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M64. Liczba złożonych wniosków o lokal socjalny w związku z wyrokiem sądowym

szt. Urząd

Miejski Desk research

Strona 119 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E64. Dynamika liczby złożonych wniosków o lokal socjalny w związku z wyrokiem sądowym rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M65. Liczba transakcji sprzedaży ogółem na rynku pierwotnym w danym kwartale

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E65. Dynamika liczby transakcji sprzedaży ogółem na rynku pierwotnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M66. Liczba transakcji sprzedaży ogółem na rynku wtórnym w danym kwartale

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E66. Dynamika liczby transakcji sprzedaży na rynku wtórnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M67. Liczba transakcji sprzedaży ogółem na rynku mieszkaniowym w danym roku do liczby mieszkań w zasobie na koniec roku

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 120 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M67. Dynamika liczby transakcji sprzedaży ogółem na rynku mieszkaniowym do liczby mieszkań w zasobie rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M68. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań do 40 m2 na rynku pierwotnym w danym kwartale

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E68. Dynamika liczby transakcji sprzedaży mieszkań do 40 m2 na rynku pierwotnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M69. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań 40,1 - 60 m2 na rynku pierwotnym w danym kwartale

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E69. Dynamika liczby transakcji sprzedaży mieszkań 40,1 - 60 m2 na rynku pierwotnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M70. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań 60,1 - 80 m2 na rynku pierwotnym w danym kwartale

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 121 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E70. Dynamika liczby transakcji sprzedaży mieszkań 60,1 - 80 m2 na rynku pierwotnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M71. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań powyżej 80 m2 na rynku pierwotnym w danym kwartale

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E71. Dynamika liczby transakcji sprzedaży mieszkań powyżej 80 m2 na rynku pierwotnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M72. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań do 40 m2 na rynku wtórnym w danym kwartale

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E72. Dynamika liczby transakcji sprzedaży mieszkań do 40 m2 na rynku wtórnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M73. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań 40,1 - 60 m2 na rynku wtórnym w danym kwartale

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 122 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E73. Dynamika liczby transakcji sprzedaży mieszkań 40,1 - 60 m2 na rynku wtórnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M74. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań 60,1 - 80 m2 na rynku wtórnym w danym kwartale

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E74. Dynamika liczby transakcji sprzedaży mieszkań 60,1 - 80 m2 na rynku wtórnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M75. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań powyżej 80 m2 na rynku wtórnym w danym kwartale

szt. Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E75. Dynamika liczby transakcji sprzedaży mieszkań powyżej 80 m2 na rynku wtórnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M76. Cena 1 m2 sprzedaży mieszkań do 40 m2 na rynku pierwotnym w danym kwartale

zł/m2 Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 123 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E76. Dynamika ceny 1 m2 sprzedaży mieszkań do 40 m2 na rynku pierwotnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M77. Cena 1 m2 sprzedaży mieszkań 40,1 - 60 m2 na rynku pierwotnym w danym kwartale

zł/m2 Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E77. Dynamika ceny 1 m2 sprzedaży mieszkań 40,1 - 60 m2 na rynku pierwotnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M78. Cena 1 m2 sprzedaży mieszkań 60,1 - 80 m2 na rynku pierwotnym w danym kwartale

zł/m2 Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E78. Dynamika ceny 1 m2 sprzedaży mieszkań 60,1 - 80 m2 na rynku pierwotnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M79. Cena 1 m2 sprzedaży mieszkań powyżej 80 m2 na rynku pierwotnym w danym kwartale

zł/m2 Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 124 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E79. Dynamika ceny 1 m2 sprzedaży mieszkań powyżej 80 m2 na rynku pierwotnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M80. Cena 1 m2 sprzedaży mieszkań do 40 m2 na rynku wtórnym w danym kwartale

zł/m2 Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E80. Dynamika ceny 1 m2 sprzedaży mieszkań do 40 m2 na rynku wtórnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M81. Cena 1 m2 sprzedaży mieszkań 40,1 - 60 m2 na rynku wtórnym w danym kwartale

zł/m2 Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E81. Dynamika ceny 1 m2 sprzedaży mieszkań 40,1 - 60 m2 na rynku wtórnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M82. Cena 1 m2 sprzedaży mieszkań 60,1 - 80 m2 na rynku wtórnym w danym kwartale

zł/m2 Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 125 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E82. Dynamika ceny 1 m2 sprzedaży mieszkań 60,1 - 80 m2 na rynku wtórnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M83. Cena 1 m2 sprzedaży mieszkań powyżej 80 m2 na rynku wtórnym w danym kwartale

zł/m2 Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

E83. Dynamika ceny 1 m2 sprzedaży mieszkań powyżej 80 m2 na rynku wtórnym kwartał do kwartału

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M84. Czynsz za 1 m2 w lokalu socjalnym

zł/m2 Podmiot

zarządzający Desk research

E84. Dynamika czynszu za 1 m2 w lokalu socjalnym rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M85. Najniższy czynsz za 1 m2

w lokalach mieszkalnych w zasobie gminy

zł/m2 Podmiot

zarządzający Desk research

E85. Dynamika najniższego czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych w zasobie gminy rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M86. Średni poziom czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych w zasobie gminy

zł/m2 Podmiot

zarządzający Desk research

Strona 126 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E86. Dynamika średniego poziomu czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych w zasobie gminy rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M87. Najwyższy czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych w zasobie gminy

zł/m2 Podmiot

zarządzający Desk research

E87. Dynamika najwyższego czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych w zasobie gminy rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M88. Najniższy czynsz za 1 m2

w lokalach mieszkalnych w zasobie TBS

zł/m2 TBS Desk research

E88. Dynamika najniższego czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych w zasobie TBS rok do roku

% TBS Techniki

matematyczne

M89. Średni poziom czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych w zasobie TBS

zł/m2 TBS Desk research

E89. Dynamika średniego poziomu czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych w zasobie TBS rok do roku

% TBS Techniki

matematyczne

Strona 127 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M90. Najwyższy czynsz za 1 m2

w lokalach mieszkalnych w zasobie TBS

zł/m2 TBS Desk research

E90. Dynamika najwyższego czynszu za 1 m2 w lokalach mieszkalnych w zasobie TBS rok do roku

% TBS Techniki

matematyczne

M91. Czynsz za 1m2 najmu bez opcji w Programie „Mieszkanie plus”

zł/m2 Operator

mieszkaniowy Desk research

E91. Dynamika czynszu za 1m2

najmu bez opcji w Programie „Mieszkanie plus” rok do roku

% Operator

mieszkaniowy

Techniki matematyczne

M92. Czynsz za 1m2 najmu z opcją w Programie „Mieszkanie plus”

zł/m2 Operator

mieszkaniowy Desk research

E92. Dynamika czynszu za 1m2

najmu z opcją w Programie „Mieszkanie plus” rok do roku

% Operator

mieszkaniowy

Techniki matematyczne

WSKAŹNIKI OKREŚLAJĄCE JAKOŚĆ GOSPODAROWANIA ZASOBEM MIESZKANIOWYM GMINY

M93. Liczba budynków gminy, w których dokonano remontu elewacji

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

Strona 128 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E93. Dynamika liczby budynków gminy, w których dokonano remontu elewacji rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M94. Liczba budynków gminy, w których dokonano remontu dachu

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

E94. Dynamika liczby budynków gminy, w których dokonano remontu dachu rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M95. Liczba budynków gminy, w których dokonano remontu elementów konstrukcyjnych budynku

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

E95. Dynamika liczby budynków gminy, w których dokonano remontu elementów konstrukcyjnych budynku rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M96. Liczba budynków gminy, w których dokonano wymiany instalacji gazowej

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

E96. Dynamika liczby budynków gminy, w których dokonano wymiany instalacji gazowej rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

Strona 129 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M97. Liczba budynków gminy, w których dokonano wymiany instalacji elektrycznej

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

E97. Dynamika liczby budynków gminy, w których dokonano wymiany instalacji elektrycznej rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M98. Liczba budynków gminy, w których dokonano wymiany instalacji wodno-kanalizacyjnej

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

E98. Dynamika liczby budynków gminy, w których dokonano wymiany instalacji wodno-kanalizacyjnej rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M99. Liczba budynków gminy, w których dokonano wymiany stolarki okiennej i drzwiowej

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

E99. Dynamika liczby budynków gminy, w których dokonano wymiany stolarki okiennej i drzwiowej rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M100. Liczba budynków gminy, w których dokonano malowania klatek schodowych

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

Strona 130 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E100. Dynamika liczby budynków gminy, w których dokonano malowania klatek schodowych rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M101. Liczba budynków mieszkalnych gminy, w których dokonano termomodernizacji

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

E101. Dynamika liczby budynków mieszkalnych gminy, w których dokonano termomodernizacji rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M102. Liczba budynków mieszkalnych gminy, z których usunięto azbest

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

E102. Dynamika liczby budynków mieszkalnych gminy, z których usunięto azbest rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M103. Liczba zlikwidowanych pieców węglowych w lokalach

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

E103. Dynamika zlikwidowanych pieców węglowych w lokalach rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

Strona 131 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M104. Liczba zamian lokali w ramach mieszkaniowego zasobu gminy

szt. Podmiot

zarządzający Desk research

E104. Dynamika liczby zamian lokali w ramach mieszkaniowego zasobu gminy rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M105. Liczba osób uczestnicząca w programie spłaty zadłużenia

osoby Podmiot

zarządzający Desk research

E105. Dynamika liczby osób uczestniczących w programie spłaty zadłużenia rok do roku

% Podmiot

zarządzający

Techniki matematyczne

M106. Liczba wypłaconych dodatków mieszkaniowych dla najemców zasobu mieszkaniowego gminy

szt. MOPS Desk research

E106. Dynamika liczby wypłaconych dodatków mieszkaniowych dla najemców zasobu mieszkaniowego gminy rok do roku

% MOPS Techniki

matematyczne

M107. Kwota wypłaconych dodatków mieszkaniowych dla najemców zasobu mieszkaniowego gminy

zł MOPS Desk research

Strona 132 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E107. Dynamika wypłaconych dodatków mieszkaniowych dla najemców zasobu mieszkaniowego gminy rok do roku

% MOPS Techniki

matematyczne

M108. Liczba najemców korzystających z obniżek czynszów na wniosek

osoby Podmiot

zarządzający Desk research

E108. Dynamika liczby najemców korzystających z obniżek czynszów na wniosek rok do roku

% Podmiot

zarządzający Techniki

matematyczne

M109. Kwota obniżek czynszów na wniosek

zł Podmiot

zarządzający Desk research

E109. Dynamika obniżek czynszów na wniosek rok do roku

% Podmiot

zarządzający Techniki

matematyczne

M110. Kwota wypłaconych odszkodowań z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego

zł Urząd

Miejski Desk research

E110. Dynamika wypłaconych odszkodowań z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Strona 133 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

M111. Liczba osób oczekujących na wskazanie lokalu mieszkaniowego z zasobu gminy

osoby Urząd

Miejski Desk research

E111. Dynamika liczby osób oczekujących na wskazanie lokalu mieszkaniowego z zasobu gminy rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M112. Liczba osób oczekujących na wskazanie lokalu socjalnego z zasobu gminy

osoby Urząd

Miejski Desk research

E112. Dynamika liczby osób oczekujących na wskazanie lokalu socjalnego z zasobu gminy rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M113. Liczba osób eksmitowanych oczekujących na wskazanie lokalu socjalnego

osoby Urząd

Miejski Desk research

E113. Dynamika liczby osób eksmitowanych oczekujących na wskazanie lokalu socjalnego rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M114. Liczba osób oczekujących na wskazanie lokalu zamiennego z zasobu gminy

osoby Urząd

Miejski Desk research

Strona 134 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E114. Dynamika liczby osób oczekujących na wskazanie lokalu zamiennego z zasobu gminy rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

M115. Liczba osób zalegających z opłatami do 3 miesięcy

osoby Podmiot

zarządzający Desk research

E115. Dynamika liczby osób zalegających z opłatami do 3 miesięcy rok do roku

% Podmiot

zarządzający Techniki

matematyczne

M116. Kwota zaległości do 3 miesięcy

zł Podmiot

zarządzający Desk research

E116. Dynamika kwoty zaległości do 3 miesięcy rok do roku

% Podmiot

zarządzający Techniki

matematyczne

M117. Liczba osób zalegających z opłatami powyżej 3 miesięcy

osoby Podmiot

zarządzający Desk research

E117. Dynamika liczby osób zalegających z opłatami powyżej 3 miesięcy rok do roku

% Podmiot

zarządzający Techniki

matematyczne

M118. Kwota zaległości powyżej 3 miesięcy

zł Podmiot

zarządzający Desk research

Strona 135 z 135

Wskaźniki Miara Źródło danych

Techniki badawcze

Oczekiwany rezultat,

pożądana tendencja

Wartość wyjściowa

E118. Dynamika kwoty zaległości powyżej 3 miesięcy rok do roku

% Podmiot

zarządzający Techniki

matematyczne

M119. Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych

szt. Urząd

Miejski Desk research

E119. Dynamika liczby sprzedanych lokali mieszkalnych rok do roku

% Urząd

Miejski Techniki

matematyczne

Źródło: opracowanie własne.