Embed Size (px)
Citation preview
Jaarverslag 2017
WONINGSTICHTING
DE LEEUW VAN PUTTEN
WONINGSTICHTING
DE LEEUW VAN PUTTEN
Stichting De Leeuw van Putten
Oostkade 16, 3201 AM
Postbus 818
3200 AT Spijkenisse
Telefoon (0181) 601333
E-mail [email protected]
Internet www.deleeuwvanputten.nl
Handelsregister KvK nr. 24177789
NRV-nummer 15899
Instellingsnummer L1896
Opgericht als Vereniging 27 februari 1981
Toegelaten bij KB nr. 9 13 oktober 1982
Omgezet naar Stichting 11 november 1999
Laatste statutenwijziging 25 november 2016
Raad van Commissarissen
mr. B.K.A. van Rijsbergen voorzitter
mw. P.A.M. Legen vicevoorzitter
drs. K.W. Roodenburg RA lid (tot 1 januari 2018)
mr. K.G. Westhoff lid
drs. W. Oving lid
drs. P.S.G. Fransman RA lid (vanaf 1 september 2017)
Directeur-bestuurder
ir. M.A. de Booij statutair directeur
Managementteam
A.M.P. van Agtmaal hoofd Technisch Beheer (tot 1 maart 2017)
M.L. du Bois MSc Manager Vastgoed (vanaf 1 maart 2017)
mw. S.M. Broekmeulen Manager Wonen
P.J.C.M. Vogels hoofd Financieel Beheer (tot 1 december 2017)
R.F. Fraanje Manager Financiën (vanaf 1 december 2017)
drs. R. Geertsma beleidsmedewerker
1 |
Inhoudsopgave6 Een doelgerichte organisatie 25
6.1 Personeel 25
6.2 Communicatie 27
6.3 Algemene Verordening Gegevensbescherming 27
6.4 Compliance 27
7 Financiën 28
7.1 Uitgangspunten 28
7.2 Cijfers 2017 30
7.3 Blik op de toekomst 32
7.4 Kerncijfers en kengetallen 34
8 Risicomanagement en de toekomst 35
9 Verklaring van het bestuur 37
JAARREKENING 39
Balans per 31 december 2017 39
Winst-en-verliesrekening over 2017 40
Kasstroomoverzicht over 2017 41
Toelichting op de Jaarrekening 43
OVERIGE GEGEVENS 68
BESTUURSVERSLAG
1 Verslag van het bestuur 3
2 Verslag van de Raad van Commissarissen 4
2.1 Onze visie op toezicht en toetsing 4
2.2 Verslag vanuit toezichthoudende rol 5
2.3 Verslag vanuit werkgeversrol 7
2.4 Verslag vanuit klankbordfunctie 8
2.5 Over de Raad van Commissarissen 8
3 Goede dienstverlening 11
3.1 Doelen 11
3.2 Aedes Benchmark, aftersales en enquêtes 11
3.3 Klachtencommissie 12
3.4 Klanten met betalingsproblemen 12
4 Prettig en betaalbaar wonen 13
4.1 Doelen 13
4.2 Strategisch voorraadbeheer 13
4.3 Energiezuinig 15
4.4 Nieuwbouwprojecten 16
4.5 Verhuur 16
4.6 Onderhoud 18
4.7 Leefbaarheid 19
5 Samenwerking met belanghebbenden 21
5.1 Doelen 21
5.2 Gemeente 21
5.3 Zorg- en welzijnsaanbieders 22
5.4 Bewonersparticipatie 23
| 2
3 |
BESTUURSVERSLAG
De Leeuw van Putten is een efficiënte, compacte en financieel gezonde
woningcorporatie. Wij richten ons op een passend woningaanbod in
Spijkenisse en een goed dienstverleningsniveau. Hierbij vinden wij de
betaalbaarheid van het wonen, het verankeren van lokale verbondenheid
en het zorgen voor een leefbare woonomgeving van groot belang. Over
deze zaken hebben wij veelvuldig overleg gevoerd met de gemeente, de
huurdersvereniging LvP en de verschillende belanghouders.
Op 1 juli 2017 is de Veegwet van kracht geworden. De Veegwet heeft een
aantal punten in de Woningwet gerepareerd en beter uitvoerbaar gemaakt.
Deze reparaties hebben tegelijkertijd geleid tot aanpassingen in het
onderliggende Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en in
de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV).
Het op basis van de Veegwet door ons aangepaste Reglement Financieel
Beheer en Beleid (RFBB) is door de Aw (Autoriteit woningcorporaties)
goedgekeurd op 20 november 2017.
Wij hebben een vrijstellingsvoorstel ingediend om het vastgoed niet te
hoeven splitsen in een sociaal deel (DAEB) en een commercieel deel (niet-
DAEB). Van de Aw hebben wij op 4 augustus 2017 schriftelijk antwoord
gekregen dat ons vrijstellingsvoorstel akkoord is.
De Leeuw van Putten participeert in WoonnetRijnmond.nl, een woonruim-
tebemiddelingssysteem van meerdere corporaties in de Rotterdamse regio.
Dit systeem biedt woningzoekenden een volledig digitaal platform waar
de meeste sociale huurwoningen in de Rotterdamse regio overzichtelijk
worden aangeboden.
De betaalbaarheid van het wonen was een belangrijk thema in 2017, onder
andere in overleggen met de Huurdersvereniging LvP. Huishoudens met een
laag of middeninkomen ondervinden grote druk op de betaalbaarheid van
het wonen. Dan gaat het naast huur ook om energielasten en gemeentelijke
belastingen. De rek is er ver uit voor wat betreft de draagkracht van onze
klanten. De afgelopen jaren hebben we de geplande besparingen kunnen
realiseren die werden ingegeven door de verhuurderheffing.
In 2017 is de huursombenadering ingevoerd. Het maximale toegestane
stijgingspercentage voor 2017 bedroeg 1,3%. Qua huursom voor 2017
hebben wij een stijging van 0,7% gerealiseerd. Dit is het resultaat van
de huurverhoging per 1 juli 2017 van gemiddeld 0,7%. Het effect van de
harmonisatie bij mutatie was nihil door de vele aftoppingen en de gevolgen
van het passend toewijzen.
Per 2016 is het passend toewijzen van kracht geworden. Als gevolg
daarvan moet 95% van de huishoudens met een inkomen onder de
huurtoeslaggrens een woning betrekken met een huurprijs lager dan de
aftoppingsgrens. Dat lijkt goed nieuws voor de lagere inkomens, maar gro-
tere woningen zijn voor deze groep onbereikbaar geworden. Bij bepaalde
woningen zijn om deze reden in 2017 huurprijsverlagingen doorgevoerd.
De Leeuw van Putten houdt nog steeds rekening met een gespannen
woningmarkt. Door de tijdelijk verhoogde instroom van statushouders, die
ook in 2017 voortduurde, blijft de druk op de lokale woningmarkt groot.
In overleg met de gemeente en collega-corporaties zijn in 2017 afspraken
gemaakt om aan de taakstelling te kunnen blijven voldoen. Deze afspraken
zijn onderdeel van de gemaakte prestatieafspraken voor 2017.
In 2017 hebben we de meerjarenvisie 2018-2022 “Maatschappelijk
verbonden” opgesteld. Het geeft een beeld waar we over 5 jaar staan en
welke richting we op gaan als corporatie. Op 4 april 2017 hebben we een
inspiratiesessie beleefd met collega’s, externe begeleiders en commenta-
toren vanuit seats2meat. Met de resultaten van die sessie hebben we een
aanzet van wat wij denken dat we kunnen doen. Deze resultaten hebben
we meegenomen naar de sessie met de stakeholders op 23 mei 2017. Alle
reacties van de stakeholders hebben we uitgewerkt in een aantal thema’s,
die als het ware bouwstenen vormen voor de meerjarenvisie. De meerja-
renvisie is vervolgens besproken met de huurdersvereniging en met de RvC.
De opmerkingen vanuit deze overleggen zijn ook verwerkt.
Vervolgens zijn we gestart met invulling te geven aan de verschillende
doelstellingen uit de visie.
In deze visie kijken we ook verder dan de komende vijf jaar. Dat komt
omdat ons vrijwel volledige woningbezit rond 2025 ongeveer 45 tot 50 jaar
oud is. Om de grote herinvesteringsopgave die we dan hebben te kunnen
financieren is het plan om ons vermogen tot die periode te laten groeien.
Onze missie luidt:
‘Wij zetten ons maximaal in om de individuele woonwensen van de huidige
en toekomstige bewoners te vervullen. We leveren een wezenlijke bijdrage
aan een ongedeelde samenleving zodat mensen prettig kunnen leven in
onze wijken. We doen dat door bij te dragen aan gemengd wonen qua
inkomen, afkomst of plek in de samenleving. Wij zijn bij uitstek een sociaal
verhuurder.’
Onze investeringen richten zich de komende jaren op de bestaande
voorraad. We investeren in de energieprestaties van de woningen om
daarmee de betaalbaarheid op lange termijn te kunnen borgen. Bij plan-
matig onderhoud kiezen we voor energiezuinige systemen en materialen.
Daarnaast zijn we bezig met het aanbrengen van zonnepanelen. In 2017
zijn we reeds op een gemiddeld label B gekomen.
Ieder jaar verantwoorden we ons extern in ons jaarverslag over de
behaalde resultaten. Ook in 2017 hebben we onze maatschappelijke
opdracht met overtuiging en plezier uitgevoerd. We laten in dit verslag
zien wat we bereikt hebben en hoe we er financieel voor staan. Heeft u
opmerkingen die kunnen bijdragen aan prettig wonen in Spijkenisse, dan
hoor ik dat heel graag.
Maarten de Booij
directeur-bestuurder
| 4
Hoofdstuk 2
Verslag van de Raad van Commissarissen2.1 Onze visie op toezicht en toetsing
De Raad van Commissarissen van De Leeuw van Putten heeft tot taak
toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de
woningcorporatie en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad
houdt onder andere toezicht op:
- realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
- realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;
- strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;
- opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesyste-
men;
- kwaliteitsbeleid;
- kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
- financieel verslaggevingsproces;
- naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn
beschreven in de statuten van De Leeuw van Putten en verder uitgewerkt
in het reglement voor de RvC van 23 november 2016.
Verder onderschrijft de Raad de Governancecode Woningcorporaties 2015.
In dit jaarverslag over 2017 wordt aangegeven hoe de code is toegepast.
Een woningcorporatie heeft de maatschappelijke verplichting om een
transparante publieke verantwoording af te geven. De Raad volgt daarin
zowel de inhoud als de geest van de regelgeving. Ook is de Raad lid van de
branchevereniging VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties).
Commissies
De Raad heeft geen commissies ingesteld, omdat zij zichzelf geheel en
integraal verantwoordelijk acht voor het toezicht. Bij het behandelen van
de begroting en de jaarrekening voert een deel van de Raad een bespreking
met de accountant, waarna op basis van terugkoppeling de hele Raad over
het betreffende stuk een besluit neemt.
Toezichtskader
De Raad en het bestuur hebben een visie op besturen en toezicht houden,
waarbij wordt ingegaan op de verantwoordelijkheid voor het realiseren van
de doelstellingen, de strategie, het beleid, de financiering en de onderlinge
wisselwerking in rollen. De Raad is zich bewust van de verschillende rollen
die zij heeft (werkgever, toezichthouder en klankbord) en de taakuitoefe-
ning als toezichthouder.
Om als Raad van Commissarissen goed toezicht te kunnen houden is een
toezichtskader opgesteld. Dit document geeft aan binnen welk kader de
Raad haar toezichttaak uitoefent.
Het toezicht voldoet aan de volgende aspecten van de Governancecode:
- Er is een scheiding tussen de verantwoordelijkheden van het bestuur
en het toezichthoudend orgaan.
- De Raad beoordeelt periodiek haar eigen functioneren en dat van het
bestuur.
- De aaneengesloten termijn dat de leden lid van de Raad van Commissa-
rissen mogen zijn, is maximaal twee termijnen van vier jaar.
Het is vooral de bedoeling, dat de Raad beoordeelt of de corporatie haar
maatschappelijke functie nu en in de toekomst goed kan vervullen. Vanuit
de geformuleerde visie moet bepaald worden welke strategische
maatregelen daarbij horen. En die maatregelen moeten vanuit de Raad
goed gevolgd kunnen worden. Het is het streven van de Raad om zich
vooral daar op te richten: de grote lijnen helder houden, zodat overzicht en
toezicht altijd aanwezig is.
In dit jaarverslag legt de Raad, als onderdeel van een maatschappelijk
ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze
waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en
bevoegdheden in het afgelopen jaar.
Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteerde de Raad in
2017:
Algemeen toezichtkader
- Woningwet
- Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
- Governancecode Woningcorporaties 2015
- Aedescode
- Statuten
- Reglement RvC
- Profielschets RvC
- Integriteitscode en klokkenluidersregeling
Toezichtkader doelstellingen
- Meerjarenvisie 2013-2017: Een goede toekomst in Spijkenisse
- Jaarplan 2017
- Prestatieafspraken met de gemeente Nissewaard
- Beleid relatie belanghebbenden
- De kennis die binnen de Raad aanwezig is van de lokale gemeenschap en
de behoeften van de lokale gemeenschap
Toezichtkader financiële continuïteit
- Begroting 2017
- Financiële meerjarenprognose
- Treasurystatuut
- Treasuryjaarplan 2017
- Investeringsstatuut
De Raad hanteert het volgende toetsingskader:
- Kwartaalrapportages
- Jaarverslag
- Accountantsverslag
- Managementletter
- Beoordelingsbrieven externe toezichthouders
(Autoriteit woningcorporaties, WSW)
- Rapportage visitatie 2010-2013
Het toezichts- en toetsingskader zijn door de Raad in 2017 gebruikt bij
het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursbesluiten en de
bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.
5 |
2.2 Verslag vanuit toezichthoudende rolToezicht op strategie
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de Raad zich
regelmatig door het bestuur laten informeren over de (financiële) resultaten
in relatie tot de beoogde doelen, de ontwikkelingen met betrekking tot
de projecten, de voortgang van de actualisering en uitvoering van de
prestatieafspraken en het bod in de gemeente Nissewaard, de nieuwe
Woningwet en de relevante externe ontwikkelingen waar De Leeuw van
Putten mee geconfronteerd werd.
De Raad heeft in het afgelopen boekjaar overleg gehad met de externe,
onafhankelijke accountants (Baker Tilly Berk N.V. verslagjaar 2016 en
Deloitte Accountants B.V. verslagjaar 2017) en de ondernemingsraad om
zich op de hoogte te houden van de ontwikkelingen in het speelveld van
De Leeuw van Putten. Ook zijn rondom specifieke onderwerpen regelmatig
MT-leden van De Leeuw van Putten te gast bij vergaderingen van de Raad.
Bredere oriëntatie op de externe ontwikkelingen vindt plaats aan de hand
van vakliteratuur en via de lokale, regionale en landelijke media. Daarnaast
hebben leden van de Raad, zowel individueel als collectief, externe
bijeenkomsten bijgewoond.
Toezicht op financiële en operationele prestaties
De Raad heeft zich gedurende 2017 op verschillende momenten en naar
aanleiding van diverse onderwerpen beziggehouden met de inzet van het
vermogen en de financiële continuïteit. De Raad heeft zich via de kwartaal-
rapportages laten informeren over de voortgang van alle relevante facetten
in de bedrijfsvoering van De Leeuw van Putten.
Managementletter
In de vergadering van 7 februari 2017 heeft de Raad de managementletter
van de externe accountant Baker Tilly Berk N.V. met het bestuur besproken.
Het bestuur is met de aanbevelingen aan de slag gegaan en rapporteert
hierover in de kwartaalrapportage.
Jaarrekening, accountantsverslag
Op 23 juni 2017 heeft de Raad het jaarverslag 2016, de jaarrekening 2016
en het accountantsverslag besproken met de directeur-bestuurder en
de externe accountant Baker Tilly Berk N.V. Vervolgens heeft de Raad
goedkeuring verleend.
Begroting 2018, financiële meerjarenprognose
Op 14 november 2017 is de begroting 2018 en de financiële meerjarenprog-
nose van De Leeuw van Putten besproken. De Raad is van mening dat het
in de financiële meerjarenraming opgenomen investeringsprogramma recht
doet aan de mogelijkheden van De Leeuw van Putten en zich maximaal
inzet voor de volkshuisvestelijke opgave. Zij houdt daarbij rekening met het
feit dat in 2018 in overleg met stakeholders nieuwe beleidsafspraken zullen
worden gemaakt.
De Raad constateert dat de financiële continuïteit van De Leeuw van Putten
solide is. Vanuit deze gezonde financiële positie kan De Leeuw van Putten
onverminderd verder werken aan de uitvoering van haar meerjarenvisie
2018-2022. De Raad heeft daarom ingestemd met de Begroting 2018 en de
financiële meerjarenraming.
Onafhankelijke IC-functionaris
Op 8 mei 2017 is er conform artikel 105 van de BTIV een onafhankelijke
IC-functionaris aangesteld. Gezien de omvang van De Leeuw van Putten is
gekozen voor een externe controller. De heer R. Djairam van BDO Advisory
B.V. vervult deze functie op deeltijdbasis. Dit betreft 1,5 á 2 dagen per
maand aanwezig op kantoor (150 uur op jaarbasis).
De taken van de externe controller zijn onder andere het beoordelen van
de kwaliteit van de interne besluitvorming, risicoanalyses, de onderbouwing
van de besluiten, het valideren van de rapportages, meedenken met de
bestuurder en er op toezien dat de RvC goed wordt geïnformeerd.
De heer R. Djairam heeft een controleplan opgesteld. Dit heeft hij
besproken met de bestuurder en de Raad van Commissarissen in de
vergadering van 14 november 2017. Bij de start van de interim controle is
het plan ook besproken met de accountant van Deloitte om te zorgen dat
dit goed aansluit op het auditplan van de accountant.
Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties
Volkshuisvestelijk verslag
Op 23 juni 2017 heeft de Raad het volkshuisvestingsverslag 2016 besproken
met de directeur- bestuurder. Vervolgens heeft de Raad goedkeuring
verleend.
Klachtenbehandeling
De Leeuw van Putten hanteert een procedure voor de afhandeling van
klachten van klanten. De
Raad wordt via de kwartaalrapportage door het bestuur geïnformeerd over
het aantal en de aard van de klachten. Ten behoeve van de beslechting van
geschillen werkt De Leeuw van Putten met een eigen klachtencommissie.
Het bestuur van De Leeuw van Putten heeft aan de Raad verslag uitge-
bracht over de werkzaamheden van de klachtencommissie door middel
van het door haar uitgebrachte jaarverslag. De klachtenprocedure en het
reglement van de klachtencommissie zijn beschikbaar via de website.
Visitatie
Visitatie is een belangrijk instrument om het maatschappelijke presteren
van corporaties te beoordelen en te verbeteren. Een visitatie vindt elke vier
jaar plaats door een onafhankelijk, extern bureau. De Leeuw van Putten is
in 2014 gevisiteerd. In 2018 wordt een nieuwe visitatie uitgevoerd. De Raad
heeft besloten dat deze visitatie door Cognitum wordt uitgevoerd.
Toezicht op belanghebbendendialoog
De Raad heeft tijdens de vergaderingen met het bestuur kennisgenomen
van de inhoud van alle reguliere, bestuurlijke overleggen met de
gemeente Nissewaard en de Huurdersvereniging LvP. De opvattingen van
belanghebbenden worden in de overwegingen en besluiten van de Raad
meegewogen.
De Raad en het bestuur hebben besproken welke partijen als belangheb-
benden worden beschouwd en waarmee regelmatig contact noodzakelijk
is. Het bestuur bekijkt periodiek of met alle relevante belanghebbenden
regelmatig contact is en of er overleg wordt gevoerd. Discussies over legi-
timiteit en maatschappelijk presteren vragen om een duidelijke dialoog met
belanghebbenden. Belangrijk punt hierbij is de nadrukkelijke positionering
van De Leeuw van Putten als woningcorporatie die haar maatschappelijke
taak met aandacht en overtuiging invult, midden in de lokale samenleving
staat en aanspreekbaar is. De Raad is hierbij op verschillende tijdstippen en
manieren nadrukkelijk betrokken geweest.
Met de volgende belanghebbenden is De Leeuw van Putten regelmatig in
gesprek:
- overheid (college van B&W, gemeenteraad, raadsfracties, ambtenaren)
- klanten (huurdersvereniging, bewonerscommissies)
- zorg en welzijnsorganisaties (Careyn, Stichting Welzijn Ouderen,
Humanitas, Pameijer, Flexus, Stichting Zuidwester, Timon)
- marktpartijen (lokale makelaars, bouwers en ontwikkelaars)
- belangenorganisaties (Dress for Success)
- collega-corporaties
- politie
| 6
Tijdens het functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder wordt
expliciet stilgestaan bij de relaties met de belanghebbenden.
In het kader van het opstellen van een nieuwe meerjarenvisie heeft een
stakeholdersbijeenkomst plaatsgevonden, waarbij leden van de RvC
eveneens aanwezig waren. Zo heeft de RvC kunnen zien op welke wijze
stakeholders betrokken worden bij het beleid van De Leeuw van Putten.
Huurdersvereniging
Naast het gesprek met de directeur-bestuurder over de contacten met
belanghebbende partijen wordt ook direct overleg gevoerd met de
belangrijkste belanghebbende: de Huurdersvereniging LvP. Daarbij wordt
aan de huurdersvereniging een oordeel gevraagd over het functioneren van
De Leeuw van Putten. Bij de vierjaarlijkse visitatie is dit ook nadrukkelijk
een punt waarop wordt beoordeeld.
Het bestuur van de huurdersvereniging heeft eenmaal per jaar een overleg
met een delegatie van de Raad samen met de directeur-bestuurder. Doel
is om van de huurdersvereniging te horen hoe de samenwerking en het
overleg met De Leeuw van Putten wordt ervaren. In het laatste overleg is
onder andere gesproken over de invoering van de nieuwe woningwet, de
prestatieafspraken en het huurbeleidsplan. Geconcludeerd kan worden dat
de samenwerking door partijen als positief wordt ervaren. De huurdersver-
eniging is tevreden met de wijze waarop De Leeuw van Putten voor haar
huurders zorgt en over de wijze waarover overleg wordt gevoerd met de
huurdersvereniging.
Ondernemingsraad
De ondernemingsraad heeft eenmaal per jaar een overleg met een
afvaardiging van de Raad. Gespreksonderwerpen waren onder andere:
Spijkenisse, de werkcultuur en de organisatie. Er werd gesteld dat het
fijn werken is bij De Leeuw van Putten. Dit gesprek wordt als informatief
ervaren door partijen. De ondernemingsraad waardeert het dat zij ook de
leden van de Raad als persoon kennen en weten dat die benaderbaar zijn
door hen mocht dat wenselijk zijn. Er werd ook kennis gemaakt met het
nieuwe RvC lid de heer P.S.G. Fransman.
Toezicht op risicobeheersing
De Leeuw van Putten is gestart met de invoering van een risicomanage-
mentsysteem om de strategische en tactische risico’s gestructureerd
en effectief te beheersen. Waar dat relevant is, legt het bestuur in de
kwartaalrapportages verantwoording af aan de RvC over de beheersing van
de risico’s.
In 2017 zijn door De Leeuw van Putten verdere stappen ondernomen
voor de doorontwikkeling van risicomanagement, waarbij de organisatie
door de onafhankelijke IC-functionaris is begeleid. Gedurende het jaar is
een nulmeting uitgevoerd en zijn verschillende interactieve workshops
gehouden met de diverse medewerkers. Hiermee is het fundament gelegd
voor risicomanagement. De uitwerking, concretisering en inbedding in de
organisatie zijn onderhanden.
De cultuur is risicomijdend te noemen. De Raad van Commissarissen wordt
regelmatig betrokken bij het risicomanagement. Activiteiten op het gebied
van risicomanagement van strategische risico’s worden de komende jaren
uitgebreid met behulp van een nog op te zetten assetmanagementmodel.
De Leeuw van Putten heeft een lage risicobereidheid, maar is bereid
aanvaardbare risico’s te nemen bij het uitvoeren van haar kerntaak. Risico’s
die niet samenhangen met kernactiviteiten worden in beginsel vermeden.
Toezicht op verbindingen
De Leeuw van Putten heeft geen verbinding met een naamloze vennoot-
schap (nv) of besloten vennootschap (bv). Ook is er geen verbinding met
een zogeheten samenwerkingsvennootschap. Een samenwerkingsvennoot-
schap is een tussen corporaties aangegane samenwerking in de vorm van
een commanditaire vennootschap (cv) of vennootschap onder firma (vof).
Wel participeert De Leeuw van Putten in de onderstaande organisaties:
Verenigingen van Eigenaren
De Leeuw van Putten neemt als mede-eigenaar in 30 Verenigingen van
Eigenaren deel. Daardoor worden er voor ruim 106 particuliere apparte-
menten beheersactiviteiten verricht.
Maaskoepel
De Leeuw van Putten is aangesloten bij de Maaskoepel, federatie van
woningcorporaties in de regio Rotterdam-Rijnmond. De federatie behartigt
belangen van de woningcorporaties op regionaal niveau. De directeur-be-
stuurder vertegenwoordigt De Leeuw van Putten in de federatieraad. Via
het lidmaatschap van Maaskoepel zijn wij ook partner in de woonruimte-
verdeling binnen de regio (Woonnet Rijnmond).
Aedes
De Leeuw van Putten is lid van Aedes, de branchevereniging van woning-
corporaties. Zij behartigen de belangen van hun leden en geven advies en
informatie over sociale woningbouw. De directeur- bestuurder is lid van de
commissie van beroep. Deze commissie behandelt klachten van leden die
menen dat zij onterechte geroyeerd zijn door Aedes. Deze commissie heeft
in 2017 geen klachten in behandeling genomen.
Stekademy
De Leeuw van Putten is lid van Stekademy, een samenwerkingsverband
voor kennisdeling en -ontwikkeling.
Opdrachtgeverschap externe accountantEvaluatie en benoeming van de accountant
Minimaal één keer in de vier jaar vindt een uitgebreide evaluatie van de
accountant plaats. Hierbij wordt de procedure gevolgd zoals omschreven
in het Reglement van de RvC. Ook aan andere accountants wordt dan
gevraagd om een offerte uit te brengen.
In 2017 heeft deze evaluatie plaatsgevonden aangezien de accountant
Baker Tilly Berk N.V. aan de maximale termijn zat wat betreft controlewerk-
zaamheden voor De Leeuw van Putten. Er zijn drie kantoren benaderd, die
hiervoor een offerte hebben uitgebracht. Na vergelijking en bespreking is in
de RvC-vergadering van 13 april 2017 besloten dat Deloitte Accountants B.V.
is geselecteerd als nieuwe accountant.
De Raad heeft het functioneren van Deloitte Accountants B.V. beoordeeld
en concludeert dat de accountant in 2017 goed heeft gefunctioneerd.
De Raad van Commissarissen is van mening dat de kwaliteit van Deloitte
Accountants B.V. goed is en de samenwerking tussen de accountant en De
Leeuw van Putten constructief verloopt, met de aantekening dat er sprake
is geweest van een intensief traject om te komen tot het jaarverslag 2017.
Controle door accountant
De interne controle registreert of de werkorganisatie zich houdt aan de
vastgestelde procedures. Daarnaast wordt de kwaliteit van de interne orga-
nisatie gevolgd door een controle van de accountant. De accountant heeft
de beoordeling van de administratieve organisatie en interne beheersing
uitgevoerd op de noodzakelijke onderdelen. Hierover is gerapporteerd naar
het bestuur en naar de Raad. Op deze manier heeft De Raad in 2017 goed
toezicht kunnen houden op de interne risico- en controlesystemen.
Met Deloitte Accountants B.V. spraken wij over de jaarrekening, de interne
verslaglegging, het interne beheersingsysteem en het accountantsverslag.
Het controleverslag over het jaarverslag van 2017 hebben wij in een
vergadering met de accountant van Deloitte Accountants B.V. besproken.
Daarnaast heeft eenmaal separaat overleg plaatsgevonden tussen de
accountant en een lid van de Raad, zonder dat de bestuurder daarbij
aanwezig was.
7 |
2.3 Verslag vanuit werkgeversrolInvulling werkgeversrol voor bestuur
De Raad is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door
benoeming, schorsing, ontslag en de jaarlijkse evaluatie van het bestuur.
Het bestuur van De Leeuw van Putten bestaat uit één directeur-bestuurder,
zijnde de heer ir. M.A. de Booij. In 2017 is de samenstelling van het bestuur
niet gewijzigd.
Beoordelingskader en beoordeling
De Raad vervult de werkgeversrol en de voorzitter en de vicevoorzitter
voeren (namens de Raad) twee maal per jaar een gesprek met de direc-
teur-bestuurder. In oktober vindt een voortgangsgesprek plaats waarbij
de voortgang van de realisatie van de doelstellingen van het lopende jaar
worden besproken, evenals diverse lopende zaken. Het gesprek kent een
informeel karakter. In april vindt het beoordelingsgesprek plaats, waarbij
de realisatie van de jaarplandoelstellingen van het voorgaande jaar worden
besproken.
Er is geen remuneratiecommissie ingesteld. Bij de beoordeling van de
directeur-bestuurder, wordt voorafgaande aan het beoordelingsgesprek
input geleverd door de hele Raad. Wij hebben in 2017 vastgesteld dat de
directeur-bestuurder goed functioneert. De Raad spreekt haar bijzondere
waardering uit voor het feit dat de directeur-bestuurder drie grote
projecten voortvarend heeft opgepakt: de afronding van de woningwe-
timplementatie, de cultuuromslag bij het personeel in combinatie met een
duurzaam inzetbaarheidstraject en tenslotte het opstellen van een heldere
meerjarenvisie 2018-2022 waarbinnen assetmanagement een belangrijke
plek gaat krijgen.
De Raad is zich er terdege van bewust dat zij een maatschappelijke
verantwoordelijkheid heeft als toezichthouder en werkgever van de
directeur-bestuurder. Binnen dat kader is de huidige honorering goed
bekeken en afgezet tegen de discussies die er in de maatschappij over
honorering van corporatiebestuurders wordt gevoerd. De functie van
directeur-bestuurder van De Leeuw van Putten is daartoe gewaardeerd,
waarbij de sectorbrede beloningscode als kader heeft gediend. Er is
afgesproken dat de directeur-bestuurder geen periodieke verhoging
meer zal ontvangen en dat uitsluitend prijsindexering volgens de CAO van
woningcorporaties zal worden toegepast evenals andere zaken die in de
CAO worden aangepast. Dit is afgesproken met de directeur-bestuurder
voordat de beloningscode in werking trad. De beloning zoals die van
toepassing was in 2014 wordt niet overschreden en vanaf 2018 zal volgens
de WNT in vier jaar afgebouwd worden naar het dan geldende maximum
voor deze grootteklasse corporatie.
WNT-verantwoording
Vanaf 1 januari 2013 moeten alle salarissen van nieuwe topfunctionarissen
voldoen aan de Wet Normering Topinkomens (WNT). Voor bestaande
contracten, aangegaan voor 1 januari 2014 en voor zover niet gewijzigd,
geldt een overgangsregeling. De onderstaande verantwoording is opgesteld
op basis van de volgende op De Leeuw van Putten van toepassing zijnde
regelgeving: het WNT- maximum voor de woningcorporaties.
Het bezoldigingsmaximum in 2017 voor De Leeuw van Putten is € 132.000
(bezoldigingsklasse E).
De bezoldiging van de heer De Booij bedraagt in 2017 € 158.655, maar op de
bezoldiging is tot en met 2017 overgangsrecht van toepassing.
Bezoldiging leidinggevende topfunctionaris
Naam ir. M.A. de Booij
Functie directeur-bestuurder
Duur dienstverband 2017 1-1-2017 / 31-12-2017
Omvang dienstverband 1
Gewezen topfunctionaris nee
Dienstbetrekking ja
Beloning € 138.078
Beloning betaalbaar op termijn (pensioen) € 20.577
Totaal bezoldiging € 158.655
Aandelen, leningen, garanties
In 2017 of eerder zijn aan het bestuur geen aandelen, leningen of garanties
verstrekt. Het beleid is om dat ook niet te doen.
Organisatiecultuur en integriteit
De Raad hecht aan een integere en open cultuur binnen De Leeuw van
Putten, waar ruimte is voor reflectie en tegenspraak. Het bestuur en de
Raad hebben daarbij een voorbeeldfunctie in hun gedrag en de cultuur die
wordt uitgedragen. Wij zijn ons daarvan bewust en spreken elkaar daarop
aan. Van alle medewerkers van de organisatie wordt verwacht dat zij een
bijdrage leveren aan de gewenste organisatiecultuur.
De Raad ziet er op toe dat het bestuur zich hiervoor voldoende inspant
en laat de bestuurder periodiek verantwoording afleggen over gerichte
activiteiten op dit vlak en eventuele geconstateerde afwijkingen van het
gewenste gedrag. Raad en bestuur gunnen elkaar voldoende ruimte en
vrijheid om kritisch, onafhankelijk en open met elkaar samen te werken,
met als doel te komen tot gezamenlijke opvattingen.
De Leeuw van Putten beschikt over een integriteitscode, een klok-
kenluidersregeling en een vertrouwenspersoon. Daarnaast is er een
klachtencommissie. In dit jaarverslag staat er een samenvatting van de
gemelde klachten. In 2017 zijn geen schendingen van integriteit gemeld.
De commissarissen verklaren expliciet als Raad en elk lid afzonderlijk dat
zij bij hun functioneren de regels van integriteit, zoals verwoord binnen
de Governancecode hanteren. Zij zijn dus volledig onafhankelijk in hun
handelen.
Vanuit de eigen verantwoordelijkheid heeft de Raad een aantal zaken gere-
geld, die een relatie hebben met de integriteit. In het reglement van de Raad
van Commissarissen is expliciet vermeld, wat de kaders zijn waarbinnen de
bestuurder beslissingen mag nemen en waarvoor toestemming van de Raad
is vereist. De statuten worden consequent nageleefd, evenals de maximale
zittingstermijnen voor leden van de raad. Bij de werving van een nieuw
lid van de Raad, wordt gekeken naar mogelijke belangenverstrengeling.
De werving van een nieuwe commissaris vindt openbaar plaats. Door de
open gesprekken met de huurdersvereniging, de OR en de sessie met het
voltallige MT, is er bovendien alle ruimte om uit de eerste hand te horen
en zien hoe de corporatie functioneert en hoe de directeur-bestuurder zijn
taak invult
| 8
2.4 Verslag vanuit klankbordfunctie
2.5 Over de Raad van Commissarissen
De Raad hecht grote waarde aan haar rol als klankbord voor het bestuur.
Voor de leden betekent dit dat zij over de juiste kwaliteiten beschikken om
deze rol in te kunnen vullen. In iedere vergadering wordt aan de hand van
de actualiteiten gesproken over gesignaleerde tendensen in de omgeving
waarin De Leeuw van Putten opereert. Met de directeur-bestuurder wordt
van gedachten gewisseld over zijn opvattingen daarover. De Raad staat
de directeur-bestuurder bij met alternatieve beschouwingen en nieuwe
invalshoeken die een bijdrage leveren aan uiteindelijk te maken keuzen en
te nemen besluiten. Bovendien wordt één keer per jaar een themamiddag
georganiseerd, waarin juist de klankbordfunctie van de Raad centraal staat.
Bijeenkomst RvC – MT
Jaarlijks is er een sessie over een bepaald onderwerp waarbij de voltallige
Raad van Commissarissen en het managementteam aanwezig zijn.
Deze sessie heeft plaatsgevonden op 23 mei 2017 in de vorm van een
stakeholdersbijeenkomst. Tijdens deze stakeholdersbijeenkomst is met
huurders, maatschappelijke partners, de Raad van Commissarissen en het
MT gesproken over de nieuw op te stellen meerjarenvisie. De bijeenkomst
heeft veel input opgeleverd. De meerjarenvisie 2018-2022 is in oktober
2017 verschenen.
Profielschets
De Raad werkt met een profielschets, gerelateerd aan haar omvang,
samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en
achtergrond van de leden van de Raad. Hierin is onder andere opgenomen
dat alle leden van de Raad aan een aantal algemene competenties dienen
te voldoen. Daarnaast is opgenomen dat in de Raad diverse specifieke
deskundigheden aanwezig moeten zijn om het brede spectrum van de
woningcorporatie te kunnen overzien.
De vereiste competenties
- Volkshuisvestelijke deskundigheid
- Vastgoedontwikkeling en -beheer
- Financiën en control
- Juridische zaken
- Governance
- Maatschappelijke ontwikkelingen
De Raad bestaat uit vijf leden, waarvan twee commissarissen zijn benoemd
op voordracht van de Huurdersvereniging LvP. De RvC is van mening dat de
profielschets en de hierin opgenomen competenties, deskundigheden en
ervaringen goed zijn uitgebalanceerd en mede zijn gebaseerd op de door
de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) opgestelde criteria
voor goed intern toezicht. Deze criteria zijn:
- Bij nevenactiviteiten is er in geen van de gevallen sprake van tegenstrij-
dige belangen.
- Na benoeming wordt besproken in hoeverre het nieuw benoemde raads-
lid bijscholing behoeft. Afhankelijk van die behoefte volgt de betrokken
commissaris generiek of specifiek opleidingen.
- De Raad ziet er op toe dat alle competenties aanwezig zijn en evalueert
zichzelf jaarlijks op dat punt.
Samenstelling van de Raad
De heer drs. K.W. Roodenburg RA heeft per 1 januari 2018 zijn functie
neergelegd conform het rooster van aftreden in verband met de maximale
zittingstermijn van 8 jaar. Zijn plaats als financieel deskundige is ingenomen
door de heer drs. P.G.A. Fransman RA die als commissaris gestart is per 1
september 2017.
Naam mr. B.K.A. van Rijsbergen Voorzitter
Functie Voorzitter
Geboortedatum 05-03-1964
Competenties Juridische zaken, Governance
Nevenactiviteiten Partner Van Rijsbergen Plet Advocaten,
voorzitter RvC Rabobank Voorne-Putten
Rozenburg, lid RvC Irado N.V.,
lid RvC HW Wonen (per 26-03-2018)
Benoemd op 01-02-2016
Herbenoemd op -
Einde huidige termijn 01-02-2020
Uiterlijke datum van aftreden 01-02-2024
Beloning € 12.196,-
Toepasselijk WNT-maximum € 19.800,-
Naam mevr. P.A.M. Legen
Functie Vicevoorzitter
Geboortedatum 26-11-1962
Competenties Maatschappelijke ontwikkelingen
Nevenactiviteiten Hoofd communicatie gemeente Delft
(per 01-04-2018)
Benoemd op 12-02-2013
Herbenoemd op 01-01-2017
Einde huidige termijn 01-01-2021
Uiterlijke datum van aftreden 01-01-2021
Beloning € 8.132,-
Toepasselijk WNT-maximum € 13.200,-
9 |
Naam drs. K.W. Roodenburg RA
Functie Commissaris
Geboortedatum 05-07-1962
Competenties Financiën en control
Nevenactiviteiten Directeur Roodenburg2 Advies, lid RvT
Kalsbeek College, Woerden, bestuurder
Stichting Derdengelden 21st Partners;
lid, RvT Stichting klachten & geschillen
eerstelijnszorg
Benoemd op 01-09-2009
Herbenoemd op 01-01-2014
Einde huidige termijn 01-01-2018
Uiterlijke datum van aftreden 01-01-2018
Beloning € 8.132,-
Toepasselijk WNT-maximum € 13.200,-
Naam mr. K.G. Westhoff
Functie Huurdercommissaris
Geboortedatum 25-10-1964
Competenties Volkshuisvesting, Vastgoedontwikkeling en
-beheer
Nevenactiviteiten Adviseur RebelGroup BV, voorzitter
investeringscomité SOFIE investeringsfonds,
bestuurslid VTW, lid RvC WBV Reeuwijk
Benoemd op 01-04-2016
Herbenoemd op -
Einde huidige termijn 01-04-2020
Uiterlijke datum van aftreden 01-04-2024
Beloning € 8.132,-
Toepasselijk WNT-maximum € 13.200,-
Naam drs. W. Oving
Functie Huurdercommissaris
Geboortedatum 10-04-1952
Competenties Maatschappelijke ontwikkelingen
Nevenactiviteiten Manager zorg en welzijn Lelie zorggroep,
bestuurslid Muziekgezelschap TY Zeeuws
Kamerorkest, lid RvC Nucleus Zorg Zeeuws
Vlaanderen (per 01-02-2018)
Benoemd op 01-09-2016
Herbenoemd op -
Einde huidige termijn 01-09-2020
Uiterlijke datum van aftreden 01-09-2024
Beloning € 8.132,-
Toepasselijk WNT-maximum € 13.200,-
Naam drs. P.S.G. Fransman RA
Functie Commissaris
Geboortedatum 12-07-1962
Competenties Financiën en control
Nevenactiviteiten lid RvC AquaMinerals BV
Benoemd op 01-09-2017
Herbenoemd op -
Einde huidige termijn 01-09-2021
Uiterlijke datum van aftreden 01-09-2025
Toepasselijk WNT-maximum € 4.412,05
Beloning € 2.711,-
Toepasselijk WNT-maximum € 4.412,05
Toelichting bij de honorering
- De hoogte van de honorering valt binnen het kader van de adviesregeling
VTW die wordt onderschreven door Aedes. De Leeuw van Putten past
deze regeling expliciet toe.
Werving en selectie
In 2017 is de heer P.S.G. Fransman als nieuwe commissaris gestart. Voor
deze commissaris is een openbare selectie met behulp van een extern
bureau uitgevoerd. Hierbij is de procedure gevolgd zoals omschreven in het
Reglement van de RvC. Op deze commissaris is een positieve zienswijze
door de Autoriteit woningcorporaties afgegeven.
Voor de herbenoeming van mevrouw P. Legen per 1 januari 2017, heeft de
Woonautoriteit in 2016 reeds een positieve zienswijze afgegeven.
Functioneren van de Raad
Integriteit en onafhankelijkheid
Commissarissen melden een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct aan de
voorzitter van de Raad en aan de overige leden van de raad. In 2017 is geen
sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waar leden
van de Raad en/of het bestuur bij betrokken waren.
De Raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar,
het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen
functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de
raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn met het belang van
De Leeuw van Putten.
Meldingsplicht
Er hebben zich in 2017 geen zaken voorgedaan die vallen onder de
meldingsplicht voor de raden van commissarissen aan de Autoriteit
woningcorporaties, zoals vastgelegd in de nieuwe Woningwet.
Permanente educatie
Alle leden van de Raad voldoen aan het Reglement Permanente Educatie
van de VTW. In het volgende overzicht zijn de behaalde punten per
commissaris vermeld.
PE-punten behaald door de toezichthouders van De Leeuw van Putten:
Naam toezichthouder 2015 2016 2017 Totaal
mr. B.K.A van Rijsbergen n.v.t. 17 3 20
mevr. P.A.M. Legen 0 16 8 24
drs. K.W. Roodenburg RA 7 13 0 20
mr. K.G. Westhoff n.v.t. 22 13 35
drs. W. Oving 7 10 3 20
drs. P.S.G. Fransman RA n.v.t. n.v.t. 7 7
| 10
PE-punten behaald in 2017 door de bestuurder van De Leeuw van Putten,
de heer ir. M.A. de Booij:
PE-punten 2016 Educatieve bijeenkomst in 2017
2 NVBW masterclass: "Leefbaarheid onder druk door
instroom kwetsbare huishoudens"
3 Corporatiehuis: "Risico-strategie"
10 Filosofie trainingsreeks "Vrijheid en Rationaliteit"
3 Stekademy ledenvergadering spreker extern
(Jan van der Moolen)
3 Sessie woningwet i.s.m. corporatie De Zes Kernen
21 Behaald in 2017
83 Behaald in 2016
29 Behaald in 2015
133 Totaal behaald in 2015 / 2016 / 2017
In de Governancecode Woningcorporaties 2015 is opgenomen dat
bestuurders van woningcorporaties in drie jaar tijd 108 PE-punten dienen
te behalen. Dit is gebaseerd op 108 studiebelastingsuren zoals vastgesteld
door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder.
Vergaderingen in 2017
De Raad heeft in 2017 vijf keer vergaderd met de directeur-bestuurder.
Bij elke vergadering was het vereiste quorum aanwezig. Geen van de
commissarissen is frequent afwezig geweest. De directeur- bestuurder was
bij de besloten vergadering niet aanwezig.
De volgende documenten zijn goedgekeurd:
- Jaarverslag 2016
- Huurbeleidsplan 2017
- Meerjarenvisie 2018-2022
- Jaarplan 2018
- Begroting 2018
- Investeringsstatuut
- Treasury statuut
- Treasury jaarplan 2018
- Bod op de Woonvisie Nissewaard
- Gewijzigd Reglement financieel beheer en beleid
- Controleplan externe controller
- Procuratiereglement
- Reglement RvC
- Honorering RvC leden
- Vrijstellingsvoorstel scheiding DAEB / niet-DAEB
- Benoeming van een commissaris
Onderwerpen die aan bod kwamen:
- Onderhoudsbegroting 2017
- Meerjarenvisie 2018-2022
- Actualisatie Strategisch Voorraadbeheer
- Reglement sloop
- Nevenfuncties directeur-bestuurder
- Afspraak met De Zes Kernen wederzijdse vervanging collectieve RvC
- Aanstelling externe controller
- Benoeming Deloitte als nieuwe accountant
- Opdrachtverstrekking aan Cognitum voor visitatie 2018
- Marktwaardewaardering
- Assetmanagement
- Huurharmonisatie
- Integriteit
- Implementatie AVG
- Personele ontwikkelingen
- Het Platform Wonen en het Platform Zorg en Welzijn
- Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)
- Prestatieafspraken
- Woonnet Rijnmond (woonruimteverdeling)
- Woningwet
- Ontwikkelingen bij Aedes
- De besluitenlijsten van de directeur-bestuurder
- Onderwerpen die inde MT-vergaderingen aan de orde zijn gekomen
- Risicoanalyse van De Leeuw van Putten
Naast de formele vergaderingen, hebben de directeur-bestuurder en
de voorzitter elkaar meerdere malen informeel gesproken over diverse
onderwerpen.
Zelfevaluatie van de Raad
Op 29 september 2017 heeft de Raad tijdens een besloten vergadering
een zelfevaluatie uitgevoerd. Eens per twee jaar wordt dat gedaan onder
onafhankelijke begeleiding. In 2017 is de zelfevaluatie onder begeleiding
van een extern bureau uitgevoerd.
Conclusies van de zelfevaluatie zijn:
- Over het algemeen kan gesteld worden dat de Raad zowel naar het
oordeel van de Raad zelf als naar het oordeel van de bestuurder goed
functioneert. Geen van de beoordelingscriteria scoort onder de maat en
ook de individuele commissarissen worden positief gewaardeerd. Daarbij
is op te merken dat er in de beoordelingen voldoende differentiatie
is aangebracht, waardoor vanuit dat oogpunt is aan te geven dat de
beoordeling serieus is uitgevoerd.
- Ook de organisatie staat er goed voor. Er zijn geen prangende problemen.
Er is geen extra toezicht van belang.
- De leden van de Raad tonen zich zonder uitzondering reflectief. Zij
zijn bereid kritisch naar zichzelf, hun functioneren en het functioneren
van de Raad te kijken. Zij staan open voor feedback, van elkaar en van
anderen.
- De sfeer binnen de Raad is positief; men heeft respect voor elkaars
expertise en competenties. Diverse vakgebieden zijn ‘afgedekt’. De
toonzetting van gesprekken is constructief.
Tot slot
Namens alle leden van de Raad van Commissarissen van De Leeuw van
Putten spreek ik mijn waardering uit over de inzet van alle medewerkers en
andere betrokkenen.
mr. B.K.A. van Rijsbergen, voorzitter
Spijkenisse, 4 juni 2018
11 |
Hoofdstuk 3
Goede dienstverlening3.1 Doelen
3.2 Aedes Benchmark, aftersales en enquêtes
De Leeuw van Putten hecht veel waarde aan tevreden klanten. Wij
horen graag hoe zij onze dienstverlening ervaren. We willen passende
dienstverlening bieden, die is afgestemd op de verwachtingen van onze
klanten. Inzicht in klanttevredenheid zorgt ervoor dat wij continue onze
dienstverlening kunnen verbeteren. Onze dienstverlening is toegankelijk en
duidelijk ingericht, zodat wij onze processen zo efficiënt mogelijk en zonder
fouten kunnen uitvoeren. Door het standaardiseren van deze processen
wordt dit mogelijk. Dit vraagt ook om heldere communicatie richting onze
klanten, zodat zij weten wat ze van ons mogen verwachten. Wij vinden het
belangrijk dat wij onze afspraken nakomen en sturen daarop om dit waar
te maken. In 2017 hebben wij verder gebouwd aan het professionaliseren
van de organisatie, waarbij betrouwbaar zijn en het nakomen van afspraken
belangrijke elementen zijn.
Wij zijn gericht op het verder digitaliseren van de dienstverlening voor
degenen die dat willen en kunnen. Daar waar persoonlijk contact een
toegevoegde waarde is, wordt dit ingezet desgewenst bij de klant thuis.
Ons kantoor is dagelijks geopend voor de klanten.
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Kwaliteitsenquêtes
digitaliseren
Gestart Middel Minder efficiënte
metingen
Rapporteren cijfers
aftersales gesprekken
Loopt Middel Geen inzicht in
klantwensen
Om onze dienstverlening op peil te houden volgen wij continue de
waardering daarvoor door onze huurders. Door de invoering van de Aedes
Benchmark hebben we onze kwaliteitsmetingen anders georganiseerd. Dit
om te voorkomen dat huurders teveel belast worden met enquêtes.
In onderstaande tabel wordt aangegeven hoe wij de kwaliteit van onze
dienstverlening momenteel volgen. Wij participeren in de Aedes Bench-
mark. Daarnaast zijn wij actief bezig met het nabellen (aftersales) van onze
huurders. En na de uitvoering van het onderhoud sturen wij nog enquêtes
om daar goed de vinger aan de pols te houden. Doel van al deze metingen
is om na te gaan hoe processen zijn verlopen en om te bepalen of er nog
punten zijn die verbetering behoeven.
Door het huurdersoordeel over de dienstverlening te meten per proces,
kunnen we nagaan of de kwaliteit op het gewenste niveau is. Dit biedt de
mogelijkheid om processen te verbeteren en klantgerichter in te richten.
In het eerste kwartaal van 2017 hebben we het bureau USP Marketing
Consultancy BV geselecteerd om de telefonische kwaliteitsenquêtes af te
nemen volgens onze wensen en passend in het stramien van de Aedes
Benchmark (jaarlijkse meting). USP heeft momenteel het telefonische
onderzoek afgerond. Dat is goed verlopen. Begin november zijn de
resultaten door Aedes bekend gemaakt.
Cijfers nabellen (aftersales) nieuwe huurders en reparatieverzoeken
Nabellen 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4
Kwaliteitsenquêtes
digitaliseren
7,8 8,1 7,6
Rapporteren cijfers
aftersales gesprekken
7,4 7,1 7,8
Meting 1 Meting 2 Meting 3
Nieuwe huurders Aedes benchmark Nabellen (100%) -
Vertrokken huurders Aedes benchmark - -
Reparatieverzoeken Aedes benchmark Nabellen (steekproef) Enquêtes (kwartaal)
Groot onderhoud Aedes benchmark - Enquêtes (project)
Cijfers Aedes Benchmark primaire processen De Leeuw van Putten
Aedes Benchmark 2014 2015 2016 2017
Nieuwe huurders 8,1 7,8 7,7 7,9
Vertrokken huurders 6,5 7,1 7,6 7,3
Reparatieverzoeken 7,3 7,4 7,4 7,6
Cijfers enquêtes reparatieverzoeken en groot onderhoud
Enquêtes 2014 2015 2016 2017
Reparatieverzoeken 7,9 8,1 8,5 7,9
Groot onderhoud 7,0 7,9 7,2 7,6
| 12
3.3 KlachtencommissieAls De Leeuw van Putten en de klant bij een klacht niet tot overeenstem-
ming komen, kan de klant de klachtencommissie vragen een uitspraak te
doen. De Leeuw van Putten heeft een eigen onafhankelijke klachtencom-
missie. In 2017 zijn er twee klachten over De Leeuw van Putten behandeld.
Een klacht betrof een lekkage en vervolgschade aan een laminaatvloer.
Dit is opgelost met de betreffende klant. De andere klacht ging over het
ontbreken van een schutting. Deze klacht is afgerond. De schutting is
vergoed aan de huurder.
Samenstelling van de klachtencommissie
Eind 2017 bestond de klachtencommissie uit de volgende leden:
- de heer B. van den Berg (benoemd op voordracht van het personeel)
- de heer T. de Groot (benoemd op voordracht van het bestuur)
- de heer H. van Gurp (benoemd op voordracht van de
huurdersvereniging)
3.4 Klanten met betalingsproblemenIn 2017 is de nieuwe aanpak van het incassoproces verder uitgewerkt. Dit
was in 2016 naar aanleiding van een audit van het proces opgestart. De
nieuwe aanpak is vooral gericht op het vroegtijdig in contact komen met
klanten met een huurachterstand. Dit voorkomt het verder oplopen van de
achterstand en hoge deurwaarderskosten.
Wij hebben de gemeente om medewerking gevraagd aan een pilot
‘Achter-de-voordeur’. We zien dat er aanzienlijk meer aanzeggingen tot
ontruiming zijn, dan dat er daadwerkelijk wordt ontruimd. Dit geeft aan dat
het ons vaak lukt om huurders te helpen een ontruiming te voorkomen. We
zetten in op zo min mogelijk ontruimingen. Dat vergt een stevige inspan-
ning. We hebben de procedure huurincasso daarop aangepast. Toegevoegd
zijn vroegtijdige contacten met huurders met een betalingsachterstand.
Daarnaast hebben we een pilot sociaal incasseren opgestart. Dat is een
proeftraject om huurders met financiële problemen actief te benaderen
samen met andere maatschappelijke partners maar zonder deurwaarder.
Hiervoor is ook een procedure opgesteld.
Soms spelen zich zaken achter de voordeur af bij onze huurders waar
wij niets van weten en waarbij wij misschien toch kunnen helpen. Zoals
bijvoorbeeld bij een huurachterstand. Als wij dit soort problemen op
tijd in de gaten hebben, kunnen wij de huurder helpen om de situatie te
verbeteren. Uiteraard kunnen wij niet zomaar alle problemen oplossen,
maar we kunnen wel helpen bij het inzichtelijk maken van wat er speelt.
Bijvoorbeeld wanneer er sociale problemen zijn waardoor het betalen van
de huur even niet gaat. Dan kijken we samen naar wat belangrijk is om het
probleem zo snel mogelijk op te lossen. Daarbij kunnen we gebruik maken
van ons grote netwerk; allemaal partijen die mogelijk een belangrijke rol
kunnen spelen bij het verbeteren van de woon- en leefsituatie.
De Uitvoeringsbrigade – een organisatie aangestuurd vanuit De Leeuw van
Putten – legt daarvoor gericht huisbezoeken af. Zij bekijken met welke
problemen huurders in het dagelijks leven te maken hebben en hoe deze
problemen kunnen worden aangepakt. Met deze informatie krijgen we zicht
op kansen, uitdagingen en dilemma’s. Zo kunnen we onze huurders steeds
beter helpen.
Woonlasten Wijzer
Op onze website hebben wij de Woonlasten Wijzer staan. De Woonlasten
Wijzer is ontwikkeld in samenwerking met het Nibud (Nationaal Instituut
voor Budgetvoorlichting). Met de Woonlasten Wijzer kunnen potentiële
huurders heel snel nagaan of de huur van de woning die zij op het oog
hebben in hun budget past. Hierdoor is snel inzichtelijk of de nieuwe huur
gemakkelijk betaald kan worden, of het nodig is om te bezuinigen op
andere uitgaven of dat beter gekozen kan worden voor een andere woning.
De Woonlasten Wijzer helpt geïnteresseerden voor een woning bij het
maken van een bewuste, verantwoorde keus. In de Woonlasten Wijzer is
rekening gehouden met de lokale gemeentelijke lasten.
Woningontruiming
Wij proberen om een woningontruiming zoveel mogelijk te voorkomen.
Wanneer huurders problemen hebben met het betalen van de huur
proberen wij ze zoveel mogelijk te helpen. Maar soms lukt dat niet. Bij
een woningontruiming wordt de inboedel direct in een gesloten container
geplaatst, afgevoerd en drie maanden opgeslagen. Als het dan nog niet is
opgehaald, wordt de inboedel aangeboden aan kringloopwinkels en wordt
het resterende deel vernietigd. De kosten hiervan betalen wij. Als het
mogelijk is, verhalen wij de kosten op de uitgezette huurder. In 2017 zijn 7
woningen ontruimd (5 vanwege huurschuld en 2 door overlast).
13 |
Hoofdstuk 4
Prettig en betaalbaar wonen4.1 Doelen4.1 Doelen
4.2 Strategisch voorraadbeheer
Onze doelgroep is niet kleiner geworden en de behoefte naar huurwo-
ningen zal daardoor aanhouden. Dit was het uitgangspunt voor onze
meerjarenvisie 2013-2017 en daarom streven we zeker tot 2025 naar een
handhaving van onze woningvoorraad. Er is ook een toenemende vraag
naar huurwoningen ontstaan als gevolg van het aantal vluchtelingen dat
zich tijdelijk dan wel definitief in Nederland mag vestigen. Die ontwikkeling
heeft zich in 2017 in verhoogde mate voortgezet. In overleg met gemeente
en collega-corporaties zijn afspraken gemaakt om aan de taakstellingen te
kunnen blijven voldoen.
De nieuwe regels voor passend toewijzen hebben we goed ingevoerd in
onze organisatie. We voldoen aan de wetgeving. Passend toewijzen heeft
ons een nieuwe kijk gegeven op onze doelgroep en de huurprijzen van
onze woningen. Zo ervaren we een daling in de vraag naar huurwoningen
met een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag (€
592,55 en € 635,05).
In 2017 heeft de invoering van de huursombenadering plaatsgevonden.
Per 1 juli 2017 bleef de inkomensafhankelijke huurverhoging van kracht.
De betaalbaarheid van het wonen staat niet alleen bij de laagste inkomens
onder druk. De Leeuw van Putten heeft er daarom voor gekozen geen
gebruik te maken van de mogelijkheid om huishoudens met een hoger
inkomen een extra huurverhoging te geven.
Onze doelgroep is niet kleiner geworden en de behoefte naar huurwo-
ningen zal daardoor aanhouden. Dit was het uitgangspunt voor onze
meerjarenvisie 2013-2017 en daarom streven we zeker tot 2025 naar een
handhaving van onze woningvoorraad. Er is ook een toenemende vraag
naar huurwoningen ontstaan als gevolg van het aantal vluchtelingen dat
zich tijdelijk dan wel definitief in Nederland mag vestigen. Die ontwikkeling
heeft zich in 2017 in verhoogde mate voortgezet. In overleg met gemeente
en collega-corporaties zijn afspraken gemaakt om aan de taakstellingen te
kunnen blijven voldoen.
De nieuwe regels voor passend toewijzen hebben we goed ingevoerd in
onze organisatie. We voldoen aan de wetgeving. Passend toewijzen heeft
ons een nieuwe kijk gegeven op onze doelgroep en de huurprijzen van
onze woningen. Zo ervaren we een daling in de vraag naar huurwoningen
met een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag (€
592,55 en € 635,05).
In 2017 heeft de invoering van de huursombenadering plaatsgevonden.
Per 1 juli 2017 bleef de inkomensafhankelijke huurverhoging van kracht.
De betaalbaarheid van het wonen staat niet alleen bij de laagste inkomens
onder druk. De Leeuw van Putten heeft er daarom voor gekozen geen
gebruik te maken van de mogelijkheid om huishoudens met een hoger
inkomen een extra huurverhoging te geven.
Strategisch voorraadbeheer hebben we uitgebouwd tot een visie op de
maatregelen die we de komende jaren uitvoeren om ons bezit verhuurbaar
en wijken leefbaar te houden. Daarnaast voeren we de jaarlijkse marktpo-
sitiesignalering uit waarmee we actueel bewaken wat de populariteit van
ons bezit is en welke verhuisbewegingen plaatsvinden. Conclusie is dat er
nog geen grote problemen zijn voor de marktpositie van ons bezit. Wel zijn
er enkele aandachtspunten voor met name de meergezinswoningen zonder
lift en de seniorencomplexen. Dat is al een aantal jaren het geval. Het lijkt
erop dat onze seniorencomplexen steeds minder goed presteren in de
huidige markt. Ook moeten we letten op de duurdere sociale huurwonin-
gen. Vraaguitval waardoor er leegstand ontstaat is er echter nog niet.
Vanuit de complexanalyse is geconcludeerd dat bijna alle woningen nog
voldoende toekomstwaarde hebben om nog minimaal 20 jaar door te
exploiteren. In totaal gaat het om 3.830 woningen. Voor 69 woningen is
bepaald dat de theoretische levensduur beperkt is tot 15 jaar. Daardoor creëren
we financieel gezien beleidsvrijheid om ingrepen te plegen als de marktpositie
dat vereist. We bereiden ons voor op de grote opgave die gaat komen in de
periode vanaf 2025. Dit hebben we vertaald naar een filmpje. Daarin maken we
duidelijk dat ons woningbezit vrijwel gelijktijdig is gebouwd (begin jaren tachtig
van de vorige eeuw) en er daardoor rond 2025 een piek in ons werk ontstaat.
Alle woningen en wijken zijn dan ongeveer 45 tot 50 jaar oud en in principe toe
aan intensief onderhoud, renovatie of vervangende nieuwbouw.
We geven momenteel uitvoering aan de volgende projecten:
- renovatie complex De Kreek: op basis van gesprekken met belangheb-
benden geven we uitvoering aan de verbetering van de uitstraling van
het complex en de omgeving;
- project Langer thuis in Nissewaard: op basis van wensen van bewoners
van de seniorcomplexen aanpassingen doorvoeren t.a.v. uitstraling,
omgeving en voorzieningen. Binnen dit project werken we samen met
Careyn en SWO.
We ontwikkelen een assetmanagementmodel om in de toekomst goede
beslissingen te kunnen nemen over de juiste samenstelling van ons
woningaanbod. Dit model moet in 2018 gereed zijn.
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Doorvoeren
maatregelen SVB
Loopt, opgevoerd
in de begroting
Middel Onnodige mutaties
Scenario’s voor 2
complexen
Loopt (seniorcom-
plex Verdilaan &
senior EGW)
Laag Slecht voorbereid op
mogelijke marktpo-
sitie verslechtering
Marktpositiesignalering
Met onze marktpositiesignalering houden wij de mutatiegraad en de
acceptatiegraad van onze woningen in de gaten. Dit actualiseren wij
jaarlijks. Hiermee zien we wat het verloop is en hoe makkelijk wij een
leeg gekomen woning weer verhuren. Door deze gegevens elk jaar in
beeld te brengen en over meerdere jaren te vergelijken kunnen wij trends
signaleren en ons tijdig voorbereiden als er vanuit de marktpositie ingrepen
vereist zijn in een complex.
In 2017 is de laatste actualisatie uitgevoerd. De verhuurbaarheid van onze
woningen is nog steeds goed. We hebben geen structurele leegstand, allen
mutatieleegstand. Ondanks de goede verhuurbaarheid zijn er wel enkele
woningtypen waar op extra op letten. Dit zijn de meergezinswoningen
zonder lift. Daarnaast hebben ook de seniorencomplexen (meerge-
zinswoningen met lift) onze aandacht. In voorgaande jaren was er voor
deze seniorcomplexen minder belangstelling. Deze complexen hebben
onze aandacht vanwege dalende belangstelling. De mutatiegraad is niet
zorgwekkend. Een risico voor ons is als er voor een geadverteerde woning
minder dan 10 belangstellenden zijn of als de mutatiegraad boven de 15%
komt. Vanwege het passend toewijzen moeten wij wel opletten of we
genoeg belangstelling houden voor onze woningen in het bereikbare deel
(woningen boven de aftoppingsgrenzen tot aan de sociale huurgrens).
Woningvoorraad
Het aantal woningen aan het begin van 2017 bedroeg 3.899 eenheden. Er
zijn in het verslagjaar geen woningen verkocht, gesloopt of bezwaard. Eind
2017 is ons woningbestand dan ook gelijk aan 3.899.
| 14
De overige panden
In 2017 zijn er geen commerciële objecten verkocht of aangekocht. Wij
zijn wel bereid om onze bedrijfsruimten te verkopen. Dit vanwege het
risico in deze krimpende markt. Daarnaast behoren bedrijfsruimten tot het
niet-DAEB gedeelte.
Eind 2017 bezaten wij:
- 49 garages
- 16 commerciële objecten
- 6 maatschappelijke objecten
De woningen naar woningtype en huurklasse
Huurprijsklassen Meergezins- woningen
zonder lift
Meergezins- woningen
met lift
Eengezins- woningen Senior- eengezins- woningen Totaal
Goedkoop 154 21 - - 175
Betaalbaar 1.364 441 517 243 2.565
Bereikbaar 120 53 833 92 1.098
Vrije sector 6 50 5 - 61
Totaal 1.644 565 1.355 335 3.899
Tabel: De samenstelling van ons woningbezit op 31 december 2017.
Goedkoop Sociale huurwoningen voor jongeren met een huurprijs t/m € 414,02.
Betaalbaar Sociale huurwoningen met een huurprijs vanaf € 414,02 tot aan de aftoppingsgrenzen van € 592,55 en € 635,05.
Bereikbaar Sociale huurwoningen met een huurprijs vanaf de aftoppingsgrenzen van € 592,55 en
€ 635,05 tot aan de maximale huurgrens voor huurtoeslag van € 710,68.
Vrije sector Vrije sector huurwoningen met een huurprijs boven de maximale huurgrens voor huurtoeslag van € 710,68.
Betaalbaarheid
De betaalbaarheid van het wonen is een blijvend thema. Zeker in het
licht van de huidige economische omstandigheden. De Leeuw van Putten
houdt haar woningen betaalbaar voor klanten met een inkomen onder
de huurtoeslaggrens. We doen dit door de huur af te toppen wanneer
woningen door harmonisatie of huurverhoging boven de betaalbaarheids-
grens dreigen te komen. Zo kunnen voldoende vrijgekomen woningen met
een lagere huurprijs worden toegewezen aan klanten met een passend
lager inkomen.
Huurharmonisatie bij mutatie
De Leeuw van Putten matigt haar huurbeleid zoveel als verantwoord is.
Maar voor de lange termijn moeten wij zorgdragen voor een verantwoorde
financiële positie. Gezien onze financiële positie, onze plannen voor de
toekomst en de vele heffingen, passen wij binnen de complexen waar
dat markttechnisch verantwoord is huurharmonisatie bij mutatie toe. Het
uitgangspunt is om de huurprijzen te harmoniseren naar 80% van de
maximale huurprijs. Wanneer woningen door de harmonisatie boven de
sociale huurgrens uitkomen, wordt de huurprijs afgetopt tot aan de sociale
huurgrens. Vanuit markttechnische overwegingen kan hier van worden
afgeweken.
Per complex is bekeken bij welke woningen harmonisatie mogelijk is. Pas
op het moment dat de huurder gaat verhuizen komt de huurharmonisatie
aan de orde. Voor zittende huurders verandert er dus niets. Nieuwe
huurders krijgen, wanneer het om een voor huurharmonisatie aangewezen
woning gaat, een huurcontract aangeboden met een nieuwe huurprijs die
gelijk is aan 80% van de maximale huurprijs. Het kan dus voorkomen dat er
huurders naast elkaar in dezelfde type woning wonen en dat de huurprijs
verschillend is.
Huurverhoging
De huurverhoging in 2017 is vastgelegd in het Huurbeleidsplan 2017 van De
Leeuw van Putten. Dat plan is vastgesteld in de RvC vergadering van 13 april
2017.
In 2017 is de huursombenadering ingevoerd. Het maximale toegestane
stijgingspercentage voor 2017 bedroeg 1,3%. Qua huursom voor 2017
hadden we in totaal een stijging van 1,2% ingeschat. Dit bestaat uit de huur-
verhoging per 1 juli 2017 die gemiddeld uitkomt op 0,7%. Plus daarnaast het
effect van de harmonisatie bij mutatie dat is ingeschat op 0,5%.
Per 31 december 2017 komt de huursomstijging echter op 0,7% uit. De
totale huursomstijging over 2017 is daarmee lager dan de 1,2% die was
ingeschat. Dit komt deels door het effect van het beleid dat we hebben voor
huurders die een inkomen hebben van maximaal 110% van het bijstandsin-
komen. Voor hen hebben we een huurverhoging van 0% toegepast. Er
zijn 110 verzoeken binnengekomen van huishoudens die aangeven in
aanmerking te komen voor de 0% huurverhoging. Daarnaast worden er
vanuit het SVB bepaalde woningen bij mutatie teruggebracht tot onder
de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. Dit heeft de huursomstijging in
negatieve zin beïnvloed
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Analyse effect WOZ
waarden
Loopt, jaarlijkse
aanpassing WWS
Middel Geen correcte
huuraanpassingen
Huurbeëindiging per dag Afgerond, ingevoerd
per 1 januari 2017
Middel Lagere dienstverlening
richting huurders
Huursombenadering 2017 Voor 2017 binnen de
wettelijke kaders gebleven
Hoog Overschrijding wordt gemeld bij de
Autoriteit woningcorporaties
Huurbeleidsplan 2017
opstellen
Afgerond, vastgesteld Hoog Incorrecte
huurverhogingen
15 |
4.3 EnergiezuinigWij hebben in ons Strategisch Voorraad Beheer (SVB) opgenomen wat
wij gaan doen op het vlak van energiebesparing en verduurzaming. De
genoemde doelstellingen zijn:
- Wij streven ernaar om in 2017 op gemiddeld energielabel B te komen.
- Wij participeren in het gezamenlijke duurzaamheidsproject.
- Bij planmatig onderhoud kiezen wij voor energiezuinige systemen en
materialen.
- Onderzoek doen naar de mogelijke toepassing van zonnepanelen voor
huurders via een derde partij.
- Het aanbrengen van zonnepanelen op gemeenschappelijk ruimten.
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Zonnepanelen op
woningen
In onderzoek Middel Hogere woonlasten
huurders
Gemiddeld label B in 2017 Afgerond, gerealiseerd Hoog Niet aanhaken bij
landelijke doelstelling
Zonnepanelen op
gemeenschappelijke ruimten
Pilot is gestart Middel Hogere woonlasten huurders
Energiezuinigheid en duurzaamheid zijn opgenomen in de prestatie-
afspraken. Wij nemen deel aan het duurzaamheidsproject om te kijken op
welke manier verdere verduurzaming van het bezit kan worden behaald en
waar partijen elkaar kunnen versterken. Met de uitvoering van ons huidige
planmatig onderhoud zijn wij reeds in 2017 op gemiddeld energielabel B
gekomen.
De Energie-Index van onze woningen
Sinds 2015 wordt de energiezuinigheid van een woning weergegeven in
een getal dat men de Energie-Index noemt. In onderstaand overzicht staat
de verdeling van onze woningen op basis van deze Energie-Index (EI). Voor
het gemak hebben we de indeling met de labels er nog bij gezet.
Energie-Index en energielabels 2017, uitgedrukt in percentages.
Energie-Index Energielabel Percentage Aantal
> 0,8 - ≤ 1,2 A 11,8% 462
> 1,2 - ≤ 1,4 B 45,6% 1776
> 1,4 - ≤ 1,8 C 41,3% 1609
> 1,8 - ≤ 2,1 D 1,3% 52
Totaal 100% 3.899
Convenant Energiebesparing
In het Convenant Energiebesparing is vastgelegd dat het einddoel voor
corporaties is om een gemiddelde Energie Index van 1,25 te behalen in
2020. Bij tussenmetingen door Aedes (via de benchmark Shaere) is echter
geconstateerd dat dit doel niet haalbaar is. Het sectorbeeld op basis van
investeringsprognoses van corporaties wijst op een uitkomst van 1,35
(label B) eind 2020. Gezien onze cijfers gaan wij dat wel halen.
Wij nemen ook deel aan de jaarlijkse benchmark van Shaere. Hierdoor
zien wij dat onze voorraad het goed doet in vergelijking met de sector.
De benchmark Shaere is in 2017 samengevoegd met de Aedes Benchmark.
We zijn ook gestart met het maken van een plan om in 2030 energie-
neutraal te zijn
Energie Index (gemiddeld) De Leeuw van Putten 2012-2017.
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Energie Index 1,59 1,58 1,55 1,48 1,41 1,39
Energielabel C C C C C B
Wij zetten kleine stappen in het verbeteren van onze energieprestatie. Dit
komt omdat ons woningbezit relatief jong is, goed geïsoleerd is en er in de
meeste woningen een HR cv- ketel aanwezig is. Doordat de woningen al zo
energiezuinig zijn, is het relatief moeilijk en kostbaar om verdere stappen
te zetten in de verbetering van de labels. Ingrijpende woningverbeteringen
zijn in ons woningbezit niet aan de orde.
Met de uitvoering van ons planmatig onderhoud verbetert de energiepres-
tatie van de woningen stapsgewijs. Wij letten er op dat wij bij planmatig
onderhoud zoveel mogelijk energiebesparende maatregelen toepassen.
Zoals HR cv-ketels, extra isolatie bij dakrenovatie, het toepassen van
isolerende beglazing, het aanbrengen van gelijkstroommotoren bij de
mechanische ventilatie en het toepassen van spaarlampen.
Pilot zonnepanelen
Er is een voorstel voor een pilot plaatsen zonnepanelen op de Kromme
Dreef. Om het energieverbruik voor onze huurders te verlagen wordt er
naast de al eerder aangebrachte LED verlichting onderzoek verricht om
het plaatsen van zonnepanelen mogelijk te maken. Deze zonnepanelen
zullen de algemene technische voorzieningen zoals liften en mechanische
ventilatie voor wat betreft het energieverbruik compenseren. Binnen het
uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek is geconcludeerd dat de terugver-
dientijd op de investeringen ongeveer 21 jaar zal duren. Landelijk gezien
ligt de terugverdientijd op gemiddeld 15 jaar. Aangezien er een substantiële
verlaging zal zijn van de energiekosten die aan onze huurders worden
doorberekend via de servicekosten, is besloten deze pilot voor de Kromme
Dreef uit te voeren.
| 16
4.4 NieuwbouwprojectenOnze vernieuwingsopgave
We zien onze vernieuwingsopgave verder in de tijd liggen. Ongeveer vanaf
2025 zullen er kansen zijn om onze woningvoorraad deels te vernieuwen.
Dat zal niet gaan om uitbreiding van de sociale huurvoorraad, maar om
vervanging. De gemeentelijke woonvisie laat een gewenste koers zien,
waarbij de sociale huurvoorraad afneemt. Onze collega corporaties zorgen
voor deze afname. Ons marktaandeel kan daardoor gelijk blijven. Met het
nog op te stellen assetmanagementmodel gaan wij de plannen maken voor
de toekomst van onze woningvoorraad.
Nieuwbouw binnen de gemeente
Spijkenisse zal op termijn te maken krijgen met bevolkingskrimp. Toch
worden er nog enkele uitbreidingslocaties bebouwd de komende jaren. Er
is een risico dat teveel nieuwbouw ten koste zal gaan van de verhuurbaar-
heid van de bestaande bouw. Dat kan binnen onze voorraad zorgen voor
vraaguitval bij sommige complexen. Dat risico houden wij in de gaten met
onze structurele marktpositiesignalering.
Rokade
Door de invoering van de nieuwe woningwet hebben wij het beheer
van het complex Rokade terug moeten geven aan de gemeente. In 2016
hebben wij dit geregeld met de gemeente. De gemeente heeft een andere
partij gevonden voor het beheer van Rokade. In goed overleg hebben wij
afspraken gemaakt voor de overdracht van de relevante gegevens voor
het beheer. De overdracht van het beheer vond plaats per 1 januari 2017.
In het eerste kwartaal van 2017 hebben wij nog wel de afrekening van de
servicekosten uitgevoerd.
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Afrekening
servicekosten Rokade
Afgerond Middel Onjuiste verrekening
Woonruimteverdeling
Woonnet Rijnmond voert de woonruimtebemiddeling uit. Op de website
www.woonnetrijnmond.nl worden de woningen geadverteerd. Het
woonruimteverdelingssysteem WNR 3.0 wordt verder geoptimaliseerd. De
verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij Woonnet Rijnmond.
Van sommige complexen moesten nog foto’s worden gemaakt in 2017,
omdat bij deze complexen eerst nog werkzaamheden werden uitgevoerd.
Dit is gerealiseerd.
Wij nemen deel aan het pilotproject De Vragengenerator. De beschikbare
data uit Woonnet Rijnmond gekoppeld aan onze voorraadgegevens moet
leiden tot een duidelijk beeld van de marktscore per complex. Dit is dan
gebaseerd op het concrete zoekgedrag van de ingeschreven woningzoe-
kenden
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Optimaliseren van
WNR 3.0
Loopt,
participatie in
werkgroep
Middel Suboptimale
informatie
over woningaanbod.
Afronden fotograferen
bezit voor WNR 3.0
Afgerond Middel Onjuiste gegevens
woningaanbod
Passend toewijzen
Wij zijn verplicht om passend toe te wijzen. Dat wil zeggen dat in een
kalenderjaar aan tenminste 95% van de woningzoekende huurders met
(potentieel) recht op huurtoeslag een woning wordt verhuurd met een
huurprijs die niet hoger is dan de aftoppingsgrens. In 2017 hebben wij 100%
van de doelgroep met recht op huurtoeslag passend toegewezen.
Toewijzingen aan de DAEB doelgroep
Ook in 2017 moeten wij ten minste 90 procent van de vrijkomende sociale
huurwoningen toewijzen aan de DAEB doelgroep. Ten minste 80 procent
van de vrijkomende sociale huurwoningen moet worden toegewezen
aan huishoudens met een inkomen tot 36.165 euro. Maximaal 10% mag
toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen van 36.165 euro
tot 40.349 euro.
In 2017 hebben wij 99% van de vrijgekomen sociale huurwoningen
toegewezen aan de doelgroep. Dit bestaat uit:
- 96% toewijzingen aan huishoudens tot 36.165 euro;
- 3% toewijzingen aan huishoudens van 36.165 euro tot 40.349 euro.
De overige 1% hebben we toegewezen aan huishoudens met een inkomen
boven de 40.349 euro.
De stijging van de toewijzing aan de doelgroep wordt veroorzaakt door
de toevoeging van de tijdelijke extra 10% ruimte voor toewijzing aan
huishoudens met een inkomen van 36.165 tot 40.349 euro.
Deze extra ruimte geldt vanaf 1 juli 2015 tot en met 2020.
Binnen de toewijzingsregels hebben we beperkte ruimte om gericht aan
hogere inkomens toe te wijzen. Bovendien is in de woonruimteverdeling
geregeld dat hogere inkomens de bereikbare voorraad niet meer te zien
krijgen. Ook wordt er niet veel meer gereageerd door woningzoekenden
met een inkomen boven de 40.349 euro. Toch proberen wij de 10% ruimte
die er is maximaal te benutten voor toewijzingen aan huishoudens met een
inkomen boven de 40.349 euro.
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Effecten passend
toewijzen (vraaguitval
en sociale gevolgen)
Loopt,
maandelijkse
monitoring.
Hoog Vraaguitval enaan-
tasting leefbaarheid
door segregatie
Minimaal 95%
passend toewijzen
Gerealiseerd Hoog Sanctie AW
Mogelijk aftopping
van huurprijzen
Loopt Hoog Leegstand
Maximaal 10%
toewijzing aan
middeninkomens
Loopt, gaat
moeizaam
Hoog Sanctie AW
Huisvesting van de doelgroepen
Wij moeten verantwoording afleggen over de huisvesting van de huishou-
dens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. In de tabellen hieronder
vindt u de cijfers voor 2017. In 2017 verhuurden wij in totaal 265 woningen.
4.5 Verhuur
17 |
Aantallen eenpersoonshuishoudens waaraan wij in 2017 verhuurden
Leeftijd Belastbaar
Inkomen in €
Huurklasse in €
< 414 414 – 592 > 592 Totaal
< 65,75 < 22.200 22 76 0 98
> 22.200 0 1 16 17
> 65,75 < 22.200 0 14 0 14
> 22.200 0 1 0 1
Totaal verhuurd 22 92 16 130
Verhuurd aan de
doelgroep
22
(100%)
90
(98%)
0
(0%)
112
(86%)
Aantallen tweepersoonshuishoudens waaraan wij in 2017 verhuurden
Leeftijd Belastbaar
Inkomen in €
Huurklasse in €
< 414 414 – 592 > 592 Totaal
< 65,75 < 30.150 4 37 2 43
> 30.150 0 0 16 16
> 65,75 < 30.175 0 5 0 5
> 30.175 0 0 1 1
Totalen 4 42 19 65
Verhuurd aan de
doelgroep
4
(100%)
42
(100%)
2
(1%)
48
(74%)
Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens waaraan wij in 2017
verhuurden
Leeftijd Belastbaar
Inkomen in €
Huurklasse in €
< 414 414 – 635 > 635 Totaal
< 65,75 < 30.150 0 33 4 37
> 30.150 0 1 32 33
> 65,75 < 30.175 0 0 0 0
> 30.175 0 0 0 0
Totalen 0 34 36 70
Verhuurd aan de
doelgroep
0
(0%)
33
(97%)
4
(0,1%)
37
(1%)
Huurderving en leegstand
Ons beleid om leegstand te bestrijden is effectief. De huurderving over
2017 ligt met 0,63% ruim onder de 1%. Wij blijven ons inzetten om dit
percentage onder de 1% te houden. Eind 2017 stonden er 32 woningen
leeg. Hier zitten een tiental woningen in die bewust leeg werden gehouden
voor verhuur aan Pameijer voor begeleid wonen in de Hoepelmaker. Deze
verhuur is in goed overleg gegaan met de bewoners van de Hoepelmaker.
Er is dan ook geen sprake van structurele leegstand. Gezien de huidige
marktsituatie hebben wij geen plannen om woningen te verkopen.
Bijzondere doelgroepen
Wij zijn voorstander van een integrale en ongescheiden woningmarkt.
Bijzondere doelgroepen worden gehuisvest tussen de andere doelgroepen.
We zien dat de instroom van nieuwe huurders meer en meer bestaat uit
kwetsbare mensen. Onze voorkeur gaat uit naar fijnmazige en kleinschalige
integratie van bijzondere doelgroepen tussen ons overige bezit. Door
ons streven naar inclusie hebben bewoners het gevoel dat ze ook echt
meedoen.
Wanneer in de toekomst meer capaciteit voor bijzondere doelgroepen
nodig is, stellen we meer woningen beschikbaar. Wij zien hierin onze rol
verbreden van alleen verhuurder naar ketenpartner in een team. Op dit
moment verhuren wij woningen aan Flexus, Pameijer, Timon, Leger des
Heils, vergunninghouders en cliënten uit de maatschappelijke opvang.
Vanuit de markt zijn er vragen naar bijzondere vormen van huisvesting
zoals de ‘kangoeroewoning’ (tandemwoning) en huisvesting voor
tienermoeders. De Leeuw van Putten heeft een brede oproep geplaatst om
de vraag naar dergelijk vastgoed vast te stellen. Daardoor zijn er drie van
dergelijke woningen verhuurd.
We verhuren eind 2017:
- 10 woningen aan Pameijer.
- 14 woningen aan Flexus.
- 1 woning aan Timon.
- 1 woning aan het Leger des Heils.
- 2 woningen als ‘kangoeroewoning’, waarbij zorgvrager en mantelzorger
in elkaars nabijheid wonen.
Realisatie Thuishaven
Met Pameijer hebben we een eind 2017 een overeenkomst getekend om
meer cliënten van Pameijer te huisvesten. Dit betreft de realisatie van een
zogenaamde Thuishaven in de Gildenwijk. Er is gekozen voor senioren-
complex Hoepelmaker waar we cliënten van Pameijer gaan huisvesten. Dat
vraagt om een zeer zorgvuldige communicatie met de direct omwonenden.
Dat doen we in samenwerking met Pameijer en de gemeente Nissewaard.
Realisatie Kangoeroewoning
Vanuit de markt zijn er vragen naar bijzondere vormen van huisvesting
zoals de ‘kangoeroewoning’ (tandemwoning) en huisvesting voor
tienermoeders. De Leeuw van Putten heeft een brede oproep geplaatst
om de vraag naar dergelijk vastgoed vast te stellen. Daardoor zijn er drie
van dergelijke woningen verhuurd of zijn we in onderhandeling over een
contract.
Statushouders
In 2017 hebben wij 265 woningen verhuurd. Daarvan zijn 8 woningen
aan vergunninghouders verhuurd. In deze 8 woningen zijn in totaal 43
personen gehuisvest. Het zijn 7 gezinnen met kinderen en een 1-ouder
gezin.
Nieuwe huurovereenkomsten en algemene huurvoorwaarden
Wij hebben de huurovereenkomsten en de algemene huurvoorwaarden
geactualiseerd. Met behulp van onze advocaat hebben we nieuwe versies
opgesteld. De belangrijkste wijzigingen zijn:
- Opzegging per dag per kalendermaand
- Toestemming uitwisselen gegevens bij noodzaak
- Boetebeding Hennep
- Maximering algemeen boetebeding
Met de huurdersvereniging hebben we de documenten besproken. Zij
hebben hier een positief advies over gegeven. De huuropzegging per dag
is ingevoerd per 1 januari 2017. De invoering van de nieuwe huurovereen-
komsten en algemene voorwaarden heeft plaatsgevonden op 1 juni 2017.
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Versterken relatie met
ketenpartners
Loopt Middel Gemiste kansen
Meerdere vergun-
ninghouders in
één woning
Loopt Laag Minder efficiënte
verdeling woon-
ruimten
Realisatie kangoeroe
woning
Gerealiseerd Middel Slechte bediening
specifieke doelgroep
Participatie pilot
Thuishavens
Loopt,
overeenkomst
getekend met
Pameijer
Middel Onvoldoende
huisvesting voor
kwetsbare groepen
| 18
4.6 OnderhoudDe onderhoudsplanning
Wij werken met een onderhoudsplanning voor de periode van de komende
25 jaar. Deze passen wij ieder jaar aan. Daarbij baseren wij ons op
bouwkundige inspecties, prijsbijstellingen en prijsindexering. Daarnaast
maken wij een overzicht van onderhoudsactiviteiten die wij graag om
verhuurtechnische redenen willen uitvoeren. Met deze gegevens maken
wij een taakstellende begroting voor het komende jaar.
Uitvoering van het onderhoud
De aannemers die voor ons werken moeten voldoen aan de eisen die wij
stellen. Deze eisen hebben te maken met de kwaliteit van het werk en
het beperken van overlast voor huurders. Wij hanteren de onderstaande
afspraken:
1. Aannemers die voor ons eenmalige opdrachten uitvoeren, moeten zich
daarom houden aan onze Algemene Inkoop Voorwaarden.
2. Met de aannemers die de dagelijkse onderhoudswerkzaamheden
uitvoeren, hebben wij raamovereenkomsten.
3. Voor de medewerkers van de aannemers die een raamovereenkomst
hebben, hebben wij gedragsregels opgesteld.
4. Waarderingscijfers door huurders die onder onze norm liggen, worden
besproken met de betreffende aannemer zodat er aanpassingen in de
werkwijze gemaakt kunnen worden.
Onderhoudsprojecten
Na elk onderhoudsproject meten wij onder onze huurders hoe het proces
wordt gewaardeerd. Dit wordt gedaan omdat we meer informatie willen
hebben dan we krijgen uit alleen de Aedes Benchmark. Ook hier gaat het
om verschillende soorten werkzaamheden. Dat willen we goed in de gaten
houden. De waardering voor planmatig onderhoud betreft niet alleen onze
inzet, ook het soort werkzaamheden is van grote invloed. Werkzaamheden
waar bewoners voor thuis moeten blijven, worden vaak als belastend
ervaren en scoren daardoor over het geheel genomen lager. Waar een
specifiek werk of een specifieke aannemer onvoldoende scoort, hebben wij
een gesprek daarover om verbeterpunten te vinden.
Asbestveilige woningen
Wij hebben alle woningen binnen ons bezit asbestveilig gemaakt. Dit
betekent dat we het asbest aan de binnenzijde van de woningen verwijderd
hebben. Er zijn enkele bewoners die geen medewerking hebben verleend.
Deze woningen worden bij mutatie alsnog gesaneerd.
Reparatieverzoeken
Vanaf 2016 wordt er door ons per kwartaal gemeten hoe het proces van het
melden van een reparatieverzoek wordt gewaardeerd. Dit wordt gedaan
omdat we meer informatie willen hebben dan we krijgen uit de Aedes
benchmark en het nabellen (steekproef). Dit vanwege het feit dat het
om meerdere soorten werkzaamheden gaat. Bij het oordeel dat de klant
hier geeft, speelt niet alleen de tevredenheid over het afspraken kunnen
maken over het reparatietijdstip, maar ook de technische kwaliteit en de
wijze van werken door de betreffende aannemer. Waar op onderdelen
een onvoldoende wordt gescoord, wordt dat besproken met de externe of
interne partij die dat betreft.
De afhandelingstermijn wordt in sterke mate bepaald door de klantwensen.
Er wordt per reparatieverzoek een afspraak gepland, waarbij de klant kan
aangeven wanneer het uitkomt.
2016 2017
Aantal reparatieverzoeken 6.366 5.992
Gemiddeld aantal reparatieverzoeken 1,6 1,9
Gemiddelde kosten per reparatieverzoek € 152 € 151
Gemiddelde duur afhandeling reparatieverzoek 6,5 dagen 7,9 dagen
Serviceabonnement
Een woning vraagt altijd de nodige aandacht, van kleine klusjes tot groot
onderhoud. De kleine klusjes vallen onder het zogenaamde huurderson-
derhoud. Onze huurders kunnen een deel van het huurdersonderhoud
uitbesteden aan ons. Dat kan via het serviceabonnement.
Op onze website staat in het Onderhouds ABC aangegeven wat er onder het
serviceabonnement valt. De bijdrage voor deelname aan het serviceabon-
nement van De Leeuw van Putten bedraagt € 4,54 per maand. Momenteel
maakt ruim 80% van de huurders gebruik van dit serviceabonnement.
Storingsdienst extern
Wij hebben onze storingsdienst (voor het melden van calamiteiten)
ondergebracht bij het bedrijf Trigion. Wanneer huurders buiten kantooruren
bellen naar ons telefoonnummer dan worden zij doorgeschakeld naar de
centrale van Trigion, waar professionals het telefoonverkeer afhandelen
conform de protocollen en instructies die wij met hen hebben opgesteld.
Zelf Aangebrachte Veranderingen
Iedere huurder heeft andere woonwensen. Daarom hebben huurders de
vrijheid om bepaalde zaken aan te passen in de woning. Welke zaken dat
zijn staat in ons beleid voor Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV). Dit
ZAV-beleid staat op onze website. Daarin staat aangegeven wat wel en niet
mag en hoe de woning weer moet worden opgeleverd wanneer men gaat
verhuizen.
Specifieke voorzieningen
Huurders met een functionele beperking moeten ook zelfstandig kunnen
(blijven) wonen. Daarom brengen wij op verzoek specifieke voorzieningen
aan in voornamelijk de seniorenwoningen. Het betreft de volgende
voorzieningen:
- verhoogde toiletpotten
- thermostatische mengkranen en 1-hendelkranen
- voorzieningen voor het stallen van scootmobielen
Vervanging van de keuken of badkamer
Wanneer de keuken of badkamer moet worden vervangen dan kunnen
huurders die daarvoor in aanmerking komen in onze woonwinkel een
keuze maken. Per woningtype hebben wij een standaardindeling. De
bewoner kan kiezen uit verschillende kleuren van de keukenkastjes,
verschillende type werkbladen en uit allerlei soorten tegels voor badkamer
en keuken. Tegen een meerprijs kunnen ze extra kastjes, apparatuur of een
thermostaatkraan bestellen.
Bij nieuwe verhuringen is er de mogelijkheid voor kleurkeuze van de
keukenkastdeurtjes. Nieuwe bewoners kunnen na het ondertekenen van
het huurcontract in de woonwinkel hun keuze maken.
19 |
4.7 LeefbaarheidLeefbaarheid is een belangrijk onderwerp bij De Leeuw van Putten. Het
gaat hierbij niet alleen over het vastgoed, maar ook over de beleving
van onze klanten in de leefomgeving. Kenmerkend voor leefbaarheid is
dat alle activiteiten zich richten op de individuele klant in de buurten en
wijken waar De Leeuw van Putten woningen heeft. Deze activiteiten zijn
onderdeel van de prestatieafspraken tussen gemeente, huurdersorganisa-
ties en woningcorporaties. Dit is in de nieuwe Woningwet opgenomen.
Hierbij gaat het om activiteiten om de leefbaarheid in een wijk te
verbeteren, bijvoorbeeld initiatieven om overlast te bestrijden. Corporaties
mogen hier maximaal € 125 per woning aan uitgeven, inclusief fysieke
leefbaarheid. Dit betekent dat De Leeuw van Putten lokaal kan blijven
investeren in de leefbaarheid van buurten en wijken, zodat onze klanten
fijn kunnen wonen.
Als er in gebieden waar wij een substantieel aantal woningen hebben,
grotere opgaven zijn rond leefbaarheid, zetten wij ons samen met onze
partners in voor een verbetering van de situatie. Ieder vanuit zijn eigen
verantwoordelijkheid
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Begroting leefbaar-
heid uitvoeren
Veiligheidsmaat-
regelen zoals
cameratoezicht
Hoog Afnemende
leefbaarheid
Samenwerking inzake
leefbaarheid met
externe partners
Loopt Middel Onjuiste
taakverdeling
Deelname denktank
Zuidwest
Afgerond Laag Slechte afstemming
initiatieven
Actief tuinenbeleid
uitvoeren
Loopt Middel Aantasting van de
leefbaarheid
Achterpaden
en schuttingen
Gildenwijk
In uitvoering Middel Aantasting van de
leefbaarheid
Achterpaden Hoek 2
en 3
In uitvoering Middel Aantasting van de
leefbaarheid
Buurtbemiddeling
huurder en eigenaar-
bewoner
In afwachting
van casus
Laag Oplopende sociale
problematiek
Huismeester voor
seniorcomplexen
Aanstellen
Flatcoach
Laag Ongemak voor
huurders
Extra buurtpreventie
team
In afwachting
van animo
Middel Gevoel van
onveiligheid
Uitkomsten monitor
leefbaarheid
Afgerond Laag Verkeerde
prioriteiten
Senioren goed
informeren over
verhuismogelijkheden
Aanstellen
Wooncoach
Laag Onbenut laten
doorstroomkansen
Leefbaarheidsprojecten
We gaan uit van een heldere taakverdeling tussen particulieren, woning-
corporaties, bedrijven en gemeente. Wij geloven in onze eigen kracht en
in die van onze partners. Als iedereen doet waar hij goed in is, dan is het
resultaat het beste. Zo willen we een positieve impuls geven met als doel
dat er prettig gewoond kan worden. We denken mee en dragen graag bij
aan zaken die zonder onze hulp niet van de grond zouden komen. Binnen
het wijkontwikkelingsplan Zuidwest werken de gemeente en de collega
corporaties op een dergelijke manier samen.
Leefbaarheidsonderzoek (Nissewaard Peiling)
Samen met de gemeente en de andere corporaties hebben wij het
leefbaarheidsonderzoek Lemon uitgevoerd. Aan een deel van de bewoners
is gevraagd de leefbaarheid van de eigen buurt te beoordelen. Vanwege
de fusie met de gemeente Bernisse is de enquête in 2016 voor het eerst in
de nieuwe gemeente Nissewaard uitgezet. Door deze trendbreuk en vanuit
efficiency overwegingen is ervoor gekozen een nieuwe opzet te maken
voor de enquête. Daarbij is de Lemon-wijkindeling, die voorheen werd
gebruikt, losgelaten en is gewerkt met de CBS-wijkindeling.
Daarnaast werden de Lemonenquête en de Inwonersenquête om het
jaar uitgezet. Er is voor gekozen om deze enquêtes samen te voegen tot
één enquête genaamd de Nissewaard Peiling. Deze is breder van opzet
en wordt om het jaar uitgezet. Voor deze nieuwe opzet is gekozen om
tegemoet te komen aan de wens van de gemeente om meer wijk- en
kerngericht te gaan werken op diverse beleidsterreinen. Het rapport van de
Nissewaard Peiling met daarin de leefbaarheidscijfers over 2016 is in juli
2017 verschenen. De leefbaarheid in de stad Spijkenisse werd in 2014 en
ook in 2016 gewaardeerd met een 7,2.
Spijkenisse
2014
Nissewaard
2016
Stad
2016
Dorp
2016
Totaal oordeel 7,2 7,3 7,2 7,6
Openbare voorzieningen 7,3 7,2 7,4 6,1
Kwaliteit woningen 7,0 7,1 7,1 7,4
Groenvoorzieningen 6,6 6,6 6,6 6,6
Woonomgeving 6,6 6,5 6,5 6,9
Speelvoorzieningen 6,3 6,3 6,3 6,2
Overlast door vuil en stank 6,1 6,3 6,1 7,2
Klantenpanel
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Klantenpanel houden Afgerond
31-10-2017
Laag Minder inzicht in
bewonerswensen
Ook in 2017 hebben wij weer een klantenpanel georganiseerd. Onderwerp
was de kwaliteit van wonen in de wijk De Hoek. Dit klantenpanel heeft
plaats gevonden op 31 oktober 2017. De rapportage is verschenen in
november.
Over het algemeen is men tevreden over de woning. De gevarieerde
bouwstijl wordt als een pluspunt gezien, net als het vele groen in de wijk
en de rust. Dat De Hoek een groene wijk is, wordt vaak genoemd. Het
onderhoud van het openbare groen, maar ook het onderhoud van de
tuinen van huurders is een verbeterpunt. De deelnemers geven aan dat het
merendeel van de bewoners overlast ervaart. Dit betreft met name overlast
door drugsproblematiek en overlast van bewoners in de wijk die begeleid
wonen.
Veiligheid is voor de meeste deelnemers een belangrijk onderwerp. De
inbraken in de wijk in de afgelopen periode en de donkere steegjes waar
verlichting ontbreekt, zorgen voor een onveilig gevoel. De deelnemers
hebben het gevoel dat De Leeuw van Putten en de politie hier niet adequaat
mee omgaan. Ze missen in ieder geval de terugkoppeling.
Een aantal deelnemers zou graag zien dat er meer speelvoorzieningen
komen voor de jeugd tot 12 jaar, maar ook voorzieningen voor de jeugd van
12 tot 18 jaar.
Concluderend zijn de belangrijkste verbeterpunten volgens het
klantenpanel:
- slecht groenonderhoud straten en pleintjes
- aanwezigheid van zwerfvuil, grof vuil en afvaltoerisme in de wijk
- overlast door blowen, hangjongeren
- onveiligheid op straat vanwege donkere plekken en verkeer
| 20
Een terugkoppeling heeft plaatsgevonden richting de huurders die
deelnamen aan het klantenpanel en de gemeente. Deze informatie wordt
door ons gebruikt om in 2018 een plan voor De Hoek te maken.
Wijkontwikkelingsplan Zuidwest
Met de gemeente, corporaties, zorgpartijen, bewoners en andere betrokken
instanties is er voor de wijk Zuidwest Spijkenisse een wijkontwikkelingsplan
(WOP) gemaakt. Het wijkontwikkelingsplan richt zich op de leefbaarheid
in (delen van) de wijk op de langere termijn. Voor de uitvoering van het
plan is door de gemeente en de drie betrokken woningcorporaties een
samenwerkingsovereenkomst ondertekend voor de periode 2013-2018. Er
zijn verschillende projecten uitgevoerd zoals omschreven in het uitvoe-
ringsplan. Het betreft concrete acties waarbij de bewoners nadrukkelijker
betrokken zijn. Bij de uitvoering van fysieke projecten worden bewoners uit
de wijk betrokken. Meer informatie is te vinden op www.spijkenisse-zuid-
west.nl
NL Doet dag
Op zaterdag 11 maart 2017 hebben vrijwilligers van het Repair Café,
vrijwilligers van De Leeuw van Putten en vrijwilligers en bestuur van het
wijkcentrum De Hoek een open dag georganiseerd. Deze open dag werd
gehouden in het wijkcentrum De Hoek in Spijkenisse voor alle wijkbewo-
ners om kennis te kunnen maken met het wijkcentrum. Doel was om te
laten zien wat het wijkcentrum De Hoek kan bieden aan de wijkbewoners.
Uit een terugkoppeling na 3 maanden bleek dat de aanloop vanuit de wijk
was toegenomen.
Flatcoach
Een Flatcoach ontzorgt de bewoners in de gestapelde bouw. De Flat-
coachrol kan worden ingevuld met zorg en welzijnspartijen (bv Careyn,
Gemeente en SWO) en is er met name op gericht om met bewoners te
kijken hoe zij dingen georganiseerd kunnen krijgen, zoals activiteiten
binnen het gebouw of kleine klusjes. Ook kan de Flatcoach signaleren als er
eenzaamheid of andere problemen optreden. Onze bewoners kunnen dan
eerder in contact komen met de juiste instanties. De Flatcoach zal in dienst
zijn een derde partij, zoals een zorg en welzijnsorganisatie. Dit wordt in een
pilot in 2018.
Wooncoach
We gaan een zogenaamde Wooncoach werven. Een Wooncoach geeft
verhuisbegeleiding op maat en stimuleert de doorstroming van o.a. oudere
bewoners die al lang in een woning van ons wonen, maar nog niet de
overstap hebben gemaakt naar een seniorenwoning. We willen ook naar de
mogelijkheid kijken of mensen die een hoger inkomen hebben, toch binnen
onze voorraad kunnen slagen. Dit wordt een pilot voor 1 jaar in 2018,
waarbij de werkbelasting wordt ingeschat op 8 uur per week.
Cameratoezicht bij complexen
We hebben besloten tot het opstarten van een pilot cameratoezicht bij de
complexen van de Kreek en de Lenteakker. Dit wordt nader uitgewerkt.
Portieken afsluiten
Een aantal van onze complexen heeft open portieken. Dit zorgt vaak voor
overlast. Daarom willen bewoners graag dat wij portieken afsluiten, zodat
alleen de bewoners toegang hebben. Bewoners kunnen een verzoek tot
afsluiting indienen bij ons. Wij gaan dan na of dit technisch mogelijk is. Ook
kijken wij of huurders bereid zijn om hiervoor huurverhoging te betalen en
of eventuele kopers willen meebetalen.
In overleg met bewoners hebben wij een definitief plan gemaakt voor de
afsluiting van de portieken in de Gaarden. Het betreft de woongebouwen
aan de Sinaasappelgaard 7-29, Kersengaard 12-34, Pruimengaard 2-24
en de Druivengaard 13-35. Bewoners van deze woningen konden via de
website portiekdegaarden.nl meedenken over de renovatie van de entree
van hun woongebouw. Dit project is begin 2017 opgeleverd.
Project Brandveilig Leven
Brandveilig wonen is van levensbelang. Voor iedereen. Daarom zijn wij het
project ‘Brandveilig Leven’ gestart. Samen met de Brandweer Rijnmond
hebben wij de bewoners van de seniorenwoningen in de gestapelde bouw
benaderd voor een brandveiligheidscheck. Momenteel bezoeken wij de
overige woningen. De bewoners worden hierover vooraf geïnformeerd.
De Brandweer controleert samen met de bewoner verschillende punten
in de woning. Het is niet verplicht om mee te doen. Maar door mee te
doen wordt wel de veiligheid voor de bewoner en de omgeving verbeterd.
Bovendien wordt het gratis aangeboden. Ook de rookmelders krijgt men
gratis, doordat wij de materiaalkosten voor onze rekening nemen. In
overleg met de brandweer is afgesproken dat dit project in drie tot vijf jaar
tijd afgerond zal zijn.
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Brandveiligheidscheck In uitvoering Hoog Gevaar door
onvoldoende
brandveiligheid
Beheer van de achterpaden
De Leeuw van Putten heeft alle achterpaden binnen het eigen woningbezit
in beheer genomen. Na de succesvolle proef in de wijk De Hoek hebben wij
een plan gemaakt voor het onderhoud van alle achterpaden. Met de nieuwe
aanpak kunnen we de werkzaamheden effectiever en efficiënter uitvoeren
doordat we breder naar de achterpaden kijken en alles door dezelfde partij
laten uitvoeren. Bovendien combineren we de werkzaamheden met de
(reguliere) onderhoudsrondes.
In 2017 hebben we onder andere de achterpaden en tuinen aan het
Noordeinde opgeknapt.
Aanpak slecht tuinonderhoud
Wij hebben met Voorne-Putten Werkt afspraken gemaakt om slecht
onderhouden tuinen weer op orde te brengen. Uiteraard spreken wij eerst
de huurder aan op het niet onderhouden van de tuin. Maar er wordt ook
gekeken naar de achterliggende oorzaak. In de praktijk blijkt dat men soms,
om welke reden dan ook, niet in staat is zelf de tuin te onderhouden.
Voor deze huurders kan De Leeuw van Putten de tuin op orde maken.
Deze huurders krijgen 50% korting op het tarief van De Welplaat die de
werkzaamheden uitvoert. Wij betalen de andere 50%.
Schoon-Schip-Trein
Het schoonmaken en opknappen van de wijken is een belangrijk thema
in Spijkenisse. Bewoners kunnen vooraf schoonmaak- en opknapideeën
aanleveren. Uiteraard moeten deze ideeën ook uitvoerbaar zijn. Het project
van de ‘Schoon-Schip-Trein’ is een samenwerking tussen de gemeente,
corporaties, bewoners, bewonersorganisaties, wijkgroepen en scholen.
Voordat er een wijk wordt aangedaan, krijgen alle bewoners een brief
daarover thuisgestuurd.
Dress for Success in Spijkenisse
Dress voor Success is er voor mensen met een minimuminkomen die
onvoldoende financiële middelen hebben om zich passend te kleden voor
een sollicitatiegesprek. Zo wordt het mogelijk gemaakt dat mensen met een
minimum inkomen toch goed gekleed naar een sollicitatiegesprek kunnen
gaan. Ook ondersteunt Dress for Succes de pilot ‘Achter de voordeur’
met hun diensten. Gezien het maatschappelijk belang stelt De Leeuw van
Putten een winkelruimte in de Gildenwijk ter beschikking voorlopig voor
een periode van twee jaar. Omdat het pand eigendom is van De Leeuw van
Putten hebben wij tevens een bedrijfseconomisch belang bij continuering
van de activiteiten
21 |
Hoofdstuk 5
Samenwerking met belanghebbenden5.1 DoelenWij werken aan een goede samenwerking met partijen, zodat we samen
belangrijke maatschappelijke opgaven kunnen oppakken. Daarbij gaan
we uit van ieders kracht en verantwoordelijkheid. Gezien de huidige
maatschappelijke ontwikkelingen wordt het steeds belangrijker om samen
de krachten te bundelen en vanuit ieders verantwoordelijkheid te handelen.
De middelen zijn schaars en het overheidsbeleid wordt scherper. Dit vraagt
om een effectieve samenwerking.
In de gemeente Nissewaard delen wij de verantwoordelijkheid voor de
sociale volkshuisvesting samen met Maasdelta, Woonbron en De Zes
Kernen.
Samenwerkingspartners
De Leeuw van Putten heeft de volgende belanghebbenden met betrekking
tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen
benoemd:
- klanten, onder andere vertegenwoordigd in de Huurdersvereniging LvP
en klantenpanels
- collega-corporaties in de regio, met name: Maasdelta, Woonbron en De
Zes Kernen
- de gemeente Nissewaard
- Careyn
- politie Nissewaard
- Stichting Welzijn Ouderen
- Buurtpreventie
- Spijkenisser Innovatief Netwerk (SPIN)
- overige instanties/instellingen: Pameijer, Flexus, Timon, Leger des Heils,
e.d.
In dit hoofdstuk wordt de samenwerking met belanghebbenden verder
toegelicht.
Met de gemeente Nissewaard wordt periodiek op bestuurlijk niveau
overlegd. Daarbij is gesproken over de voortgang van de prestatieafspraken,
diverse projecten in de gemeente, statushouders, woonruimtebemiddeling
en incidenteel woonproblematiek.
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Prestatieafspra-
ken 2018 en bod
Gereed.
Ondertekend op 6
december 2017.
Hoog Onvoldoende
afstemming. Sanctie
AW
WOP Zuidwest Loopt Middel Neerwaartse spiraal
van de wijk
Afspraken over
snippergroen
Contract overname
grond getekend
begin 2018
Laag Onduidelijkheid
over beheer en
eigendom.
Planning groot
onderhoud delen
Loopt Laag Planning werkzaam-
heden met derden
niet goed afgestemd.
Bod op de woonvisie van de gemeente
De woonvisie van de gemeente Nissewaard is in maart 2016 verschenen.
Op basis van deze woonvisie hebben wij een bod (een overzicht van
voorgenomen werkzaamheden) opgesteld. Daarbij hebben wij de
Huurdersvereniging LvP betrokken zodat hun inbreng en betrokkenheid
gewaarborgd is. Het bod geeft een beeld van onze activiteiten voor het
komende jaar met een doorkijk naar de vier jaren daarna.
De volgende onderwerpen zoals omschreven in het BTIV zijn opgenomen:
- Voornemens met betrekking tot nieuwbouw of aankoop van sociale
huurwoningen.
- De gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (onder andere
verkoop van bezit door de corporatie en liberalisatie van woningen).
- Betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad.
- De huisvesting van specifieke doelgroepen.
- De kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonom-
geving.
- Investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed voor zover die
tot het werkterrein van corporaties behoren.
De minister heeft daarnaast prioriteiten binnen de sociale huisvesting
benoemd, waarvan corporaties geacht worden deze in hun bod op de
woonvisie te betrekken. Voor de periode 2016-2019 zijn dat:
- Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep.
- Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform
de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant
Energiebesparing Huursector.
- Huisvesten van urgente doelgroepen.
- Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting in verband met
langer zelfstandig wonen.
Uit dit ‘overzicht van voorgenomen werkzaamheden’ heeft de gemeente
Nissewaard kunnen afleiden welke werkzaamheden wij op het grondgebied
van de gemeente gaan uitvoeren, en welke bijdrage daarmee is beoogd
aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid zoals opgesteld in de
woonvisie. Dit overzicht heeft betrekking op de eerstvolgende vijf kalender-
jaren. Op basis van dit bod op de woonvisie zijn wij in overleg getreden met
de gemeente en de Huurdersvereniging LvP om tot prestatieafspraken te
komen.
Prestatieafspraken
Op woensdag 6 december 2017 hebben wij samen met de andere
woningcorporaties, de verschillende huurdersorganisaties en de gemeente
de nieuwe prestatieafspraken voor 2018 en verder ondertekend. Deze
prestatieafspraken geven aan welke bijdrage de verschillende partijen
5.2 Gemeente
| 22
het komende jaar leveren aan het woonbeleid van de gemeente, dat is
vastgelegd in de woonvisie Nissewaard Woont. Het betreft een actualisering
van de afspraken die vorig jaar gemaakt zijn.
De Leeuw van Putten, De Zes Kernen, Maasdelta en Woonbron en de
huurdersorganisaties LvP, Bernisse, SHS en De Samenwerking hebben
samen met de gemeente Nissewaard opnieuw overeenstemming bereikt
over de beschikbaarheid, de kwaliteit (onderhoud en duurzaamheid)
en de betaalbaarheid van huurwoningen, over wonen met zorg en over
leefbaarheid en veiligheid.
Duurzaamheid blijft één van de speerpunten in de onderlinge afspraken.
De maatregelen die in dit kader genomen worden verbeteren niet alleen de
kwaliteit van de woningen, maar leveren ook een besparing voor huurders
op, omdat het energieverbruik en daarmee de energierekening daalt.
Wonen met zorg en ondersteuning is ook een belangrijk punt in het
akkoord. Zo gaat er bijvoorbeeld extra aandacht naar het voorkomen en
verhelpen van schulden door middel van een persoonlijke aanpak.
Op het gebied van leefbaarheid en veiligheid is afgesproken dat de huidige
aanpak de komende jaren wordt voortgezet. Dit betekent onder andere dat
de partijen onverminderd blijven samenwerken om woonoverlast tegen te
gaan. Daarnaast blijft er actief ingezet worden op inbraakpreventie, maar
bijvoorbeeld ook op tuinonderhoud van bewoners.
Snippergroen
We hebben afspraken gemaakt over het snippergroen in Spijkenisse. Dat
zijn stukjes grond van de gemeente die soms onderdeel zijn gaan uitmaken
van tuinen van onze bewoners en soms op plekken liggen die niet te
beheren zijn door de gemeente. Bij mutatie gaven we dat eerst terug aan de
gemeente. De gemeente heeft ons nu aangeboden dat wij het snippergroen
voor het symbolische bedrag van 1 euro kunnen overnemen. Het contract
voor overname van de grond is begin 2018 ondertekend.
5.3 Zorg- en welzijnsaanbiedersDoelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Inzicht verdeling
Wmo- taken
Gestart, we stellen
een notitie op.
Laag Onduidelijkheid bij
dienstverlening voor
huurders
Verkenning
aanpassing
woningen
Afgerond Laag Niet optimaal
bedienen van
doelgroepen
Afspraken beheer
gemeenschap-
pelijke ruimten
Gestart, we stellen
een notitie op.
Middel Afnemende waarde-
ring voor woningen
door huurders
seniorcomplexen
Langer thuis
wonen in
senior EGW
Loopt Middel Uitstroom uit
woningen senior
EGW
Alternatieven
voor senior-
woningen
Loopt Middel Vraaguitval
Het gebied van zorg en welzijn is volop in beweging. De gevolgen van de
overheidsmaatregelen op het gebied van de AWBZ, Wmo, Pgb etc. hebben
niet alleen gevolgen voor onze klanten, maar ook voor De Leeuw van
Putten en voor onze stakeholders. Het overheidsbeleid is erop gericht
mensen zo lang mogelijk thuis te laten wonen.
Wmo voorzieningen
Gemeenten moeten er voor zorgen dat mensen zo lang mogelijk thuis
kunnen blijven wonen. De gemeente geeft ondersteuning thuis via de
Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo). Op basis van deze wet is de
gemeente dus verantwoordelijk voor de huishoudelijke zorg, woningaan-
passingen, rolstoelen en vervoersvoorzieningen.
Mensen kunnen vanuit de Wmo recht hebben op woningaanpassingen. De
gemeente regelt dit in principe, maar steeds minder vaak. Dat komt omdat
de gemeente vindt dat sommige voorzieningen voor bepaalde doelgroepen
gewoon aanwezig moeten zijn of zelf door de bewoners moeten worden
aangebracht.
Om die reden brengen wij ook voorzieningen aan. Het gaat hier om
woningaanpassingen voor senioren. Zo wordt ervan uitgegaan dat er in alle
seniorenwoningen standaard verhoogde toiletpotten en 1-hendelkranen
aanwezig zijn. Op verzoek van de huurder brengen wij deze voorzieningen
aan zonder kosten door te berekenen.
Zowel de zorgpartijen als de corporaties ervaren dat veel kansen benut
kunnen worden als de gemeente haar verantwoordelijkheid goed invult.
Dat gaat dan om de maatwerkvoorzieningen op het individuele niveau van
de bewoners, maar ook om collectieve afspraken. In de prestatieafspraken
is opgenomen dat corporaties en gemeente er naar streven om een
gezamenlijke beleidsvisie gereed te hebben op het vlak van wonen met
zorg in Nissewaard. Daar wordt overleg over gevoerd en de verwachting is
om dit in 2018 gereed te hebben.
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Afspraken
verdeling taken
Wmo
Gestart Hoog Onduidelijkheid bij
dienstverlening voor
huurders
Budget kleine
aanpassingen
Nog vast te stellen Middel Ongeschiktheid van
de woning
Samenwerking
stakeholders
Loopt Laag Gemiste kansen
Bewoners met een zorgbehoefte
Wij willen onze huurders met een zorgbehoefte optimaal ondersteunen,
zodat ze nog lang goed kunnen blijven wonen. Hiervoor hebben wij al
meerdere malen overleg gevoerd met de lokaal werkende zorgpartijen.
Met Pameijer hebben we een overeenkomst afgesloten een aantal cliënten
van Pameijer te huisvesten. Onder de noemer van Thuishaven hebben
we meerdere woningen aan hen verhuurd met een concentratie van
voorzieningen en ruimte voor ontspanning en ontmoeting tussen bewoners
onderling en met professionals. Voor Timon hebben we zes woningen ter
beschikking gesteld voor tienermoeders en voor het Leger des Heils drie
woningen per jaar.
Langer zelfstandig wonen in onze seniorcomplexen
Ons project Langer thuis in Nissewaard geeft aan dat de bewoners van de
seniorcomplexen verschillende wensen en behoeften hebben. Daar zijn we
in 2017 mee aan de slag gegaan.
23 |
We onderzoeken of het mogelijk is om in de gemeenschappelijke ruimten
in de seniorcomplexen meer diensten aan te bieden. Tevens willen we
betere ondersteuning bieden voor het beheer van deze ruimten. Met de
zorginstelling Careyn is overleg over verbreding van de dienstverlening.
In vervolg hierop hebben we een pilot opgestart om de wensen en
behoeften te peilen onder de bewoners van de senioreengezinswoningen.
Het is belangrijk om te weten of deze woningen nog voldoen voor de
doelgroep senioren. Er is een klantenpanel gehouden onder de bewoners
van deze woningen.
We letten ook op of seniorenwoningen in de toekomst een rol kunnen
spelen bij de huisvesting van kwetsbare huurders. Zij kunnen door de
extramuralisering van ZZP 1 t/m 3 niet meer intramuraal wonen waardoor
ze zelfstandige huurders van een sociale huurwoning worden.
Scootmobielen
De vergrijzing in Spijkenisse kent een hogere piek dan gemiddeld in
Nederland. Daardoor groeit de vraag naar scootmobielen. De gemeente
verstrekt de scootmobielen en wij zorgen voor genoeg ruimte om de
scootmobielen te parkeren. Bij seniorcomplexen maken wij daar waar
mogelijk overdekte en afgesloten parkeerplaatsen voor scootmobielen.
Maar ook bij reguliere woningen zorgen wij voor parkeermogelijkheden.
Bij de seniorencomplexen wordt het steeds lastiger om goede oplossingen
te vinden. Dit onderwerp wordt meegenomen in de nog vast te stellen
gezamenlijke beleidsvisie op het wonen met zorg in Nissewaard.
24 - uurs personenalarmering
In Spijkenisse wordt er een 24-uurs personenalarmering aangeboden. Hier-
van maken ook onze huurders gebruik. Hierdoor kunnen huurders langer
zelfstandig blijven wonen in hun woning. Wij maken ons er hard voor dat
dit onderdeel blijft van het langer zelfstandig kunnen blijven wonen.
Tienermoeders
Met Timon zijn we in gesprek gegaan om zes woningen ter beschikking te
stellen voor tienermoeders. Daarvoor is een overeenkomst getekend.
Wij overleggen met de Huurdersvereniging LvP over onderwerpen die
voor alle huurders van De Leeuw van Putten van belang zijn en die over
zaken gaan die complex- en buurt overstijgend zijn. De Wet op het overleg
huurders verhuurder is de basis voor het bespreken van onderwerpen. Dit
doen wij vooral vanwege de meerwaarde die wij daarin zien en niet vanuit
de wettelijke verplichting. De Huurdersvereniging LvP vertegenwoordigt alle
huurders van De Leeuw van Putten.
De vereniging heeft een kantoorruimte aan de Schrijnwerker. Hier vergadert
het bestuur en de verenigingsraad. Ook wordt er spreekuur gehouden
voor huurders die vragen hebben aan de huurdersvereniging. Wij steunen
de huurdersvereniging met een jaarlijkse financiële bijdrage en het ter
beschikking stellen van de kantoorruimte.
Eind 2017 bestond het bestuur van de Huurdersvereniging LvP uit de
volgende leden:
- de heer J.A. van ‘t Verlaat (voorzitter)
- de heer H.A.F. van Gurp (secretaris)
- de heer R. Somers (penningmeester)
- de heer H. Westerhof (lid)
- mevrouw K. Barkani (lid)
- de heer W. van Ekelenburg (lid)
Overleggen
In 2017 voerden wij verschillende overleggen:
- Wij hebben vijf keer overleg gevoerd over beleidsmatige onderwerpen
zoals de woningwet, het huurprijsbeleid, beleidsvoornemens, begroting
en leefbaarheid. Hierbij aanwezig waren de bestuurder en de beleidsme-
dewerker.
- Wij hebben vier keer overleg gevoerd over technische zaken. Hierbij
waren aanwezig de manager Vastgoed en de beleidsmedewerker.
- Een vertegenwoordiging van de huurdersvereniging heeft een keer
overlegd met een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen.
De volgende onderwerpen bespraken wij met de huurdersvereniging:
- Jaarverslag 2016
- Klantportaal op website
- Strategisch Voorraadbeheer
- Onderhoudsplanning 2017
- Huurbeleidsplan 2017
- Begroting De Leeuw van Putten 2018
- Jaarplan De Leeuw van Putten 2018
- Energielabels en energiebesparing
- Wijkontwikkelingsplan Zuidwest
- Woonnet Rijnmond
- Woningwet en Veegwet
- Nieuwe huurovereenkomsten
- Prestatieafspraken
- Privacywetgeving (AVG)
Prestatieafspraken
De huurdersvereniging is ook betrokken bij het proces van het maken van
prestatieafspraken. Daarom hebben wij ook vaker overleg met hen gehad.
Het bod op de woonvisie hebben wij uitgebreid besproken met hen. Op
basis van het bod is het proces van het maken van de prestatieafspraken
gestart. Op 6 december 2017 hebben we met alle partijen de nieuwe
prestatieafspraken ondertekend. Ook de Huurdersvereniging LvP heeft de
prestatieafspraken ondertekend.
Alle huurders gratis lid van de huurdersvereniging
De Huurdersvereniging LvP vertegenwoordigt alle huurders bij het overleg
over de prestatieafspraken. Ook in andere overleggen met De Leeuw van
Putten is dat het geval. Daarom is besloten om alle huurders per 1 januari
2017 gratis lid te laten worden van de huurdersvereniging. Op die manier
is geborgd dat de huurdersvereniging namens alle huurders van De Leeuw
van Putten spreekt.
Bewonersruimten
In de seniorenflats aan de Kromme Dreef, de L. Ansinghstraat / M.
Roosenboomstraat en in de flat aan de IJsselstraat zijn ontmoetingsruimtes
aanwezig voor bewoners. Zij mogen deze ruimtes kosteloos gebruiken. De
huurders van de flats hebben zelf commissies gekozen voor het beheren
van deze ruimtes. Deze actieve beheercommissies organiseren tal van
activiteiten voor de bewoners. Bij het seniorencomplex Verdilaan gaan wij
ook een gezamenlijke ruimte creëren. Dit wordt gedaan op verzoek van de
bewoners.
5.4 Bewonersparticipatie
| 24
Participatie
Bij de uitvoering van projecten betrekken wij onze huurders. Zo weten we
zeker of een plan aansluit bij hun wensen. We voeren hiervoor gesprekken
in de wijk. Ook binnen het planmatig onderhoud wordt bekeken waar
participatie in de planvorming wenselijk en reëel is. Daarnaast staan wij
open voor aanvullende wensen van huurders.
Voor 2017 hebben wij bij meerdere projecten participatie ingezet.
Dit zijn onder andere:
- verkenning Verdilaan;
- achterpaden Hoek 2 en 3;
- achterpaden Gildenwijk;
- upgrading Kreek;
- aanjagen verbeteren buitenruimte;
- tuinrenovatie Noordeinde;
- organiseren van een klantenpanel.
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Bredere inspraak
mogelijkheden
Gestart Middel Wensen huurders
worden niet gehoord
Participatie inpassen
in genoemde
projecten
Loopt Middel Lage betrokkenheid
huurders
Verkennen nieuwe
participatievormen
Loopt Middel Processen sluiten niet aan
bij verwachtingen huurders
25 |
Hoofdstuk 6
Een doelgerichte organisatieDe afgelopen jaren was de volkshuisvesting in Nederland flink in beweging.
De nieuwe Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisves-
ting 2015 (BTIV) is de nieuwe wettelijke basis voor de woningcorporaties.
We hebben onze focus liggen op het voldoen aan de eisen van governance,
het inbedden van risicomanagement in de organisatie en natuurlijk, als
gevolg van de wijzigende regelgeving, ook op compliance.
Het is van groot belang om als organisatie en als medewerker in te spelen
op de ontwikkelingen, die erg snel gaan. Daarnaast is het belangrijk om de
kennis en vaardigheden van de medewerkers up-to- date te houden. We
willen goede diensten aan onze klanten blijven leveren op verschillende
manieren; van digitaal tot persoonlijk contact en op een zo efficiënt
mogelijke manier.
Om deze ontwikkelingen te kunnen opvolgen, vraagt dit inzet van zowel
medewerkers als van De Leeuw van Putten als werkgever. In goede sfeer
medewerkers in ontwikkeling (verder) brengen, draagt bij aan een stabiele
organisatie die klaar is voor de toekomst.
Personeel: omvang en samenstelling
Per 31 december 2017 bestaat de vaste personeelsbezetting uit 16 vrouwen
en 13 mannen. In onderstaand overzicht ziet u op welke afdeling ze
werken, omgerekend naar fulltime functies. Ook de cijfers van de afgelopen
drie jaar staan erbij.
In 2017 zijn er 2 MT-leden (Manager Vastgoed en Manager Financiën)
met pensioen gegaan. De vacatures die daardoor zijn ontstaan zijn weer
ingevuld.
31-12-2014 31-12-2015 31-12-2016 31-12-2017
Directie en beleid 3,1 3,1 3,4 3,4
Wonen 6,0 6,0 6,0 6,0
Financiën 6,3 6,3 6,3 6,6
Vastgoed 9,4 9,3 9,3 9,3
Totaal 24,8 24,7 25,0 25,4
Tabel: Personeelsbezetting in fulltime functies (FTE).
Leeftijdsopbouw
De leeftijdsopbouw van de medewerkers met een vast dienstverband is als
volgt:
Leeftijdscategorie Aantal
< 25 jaar: 0
25 - < 30 jaar: 1
30 - < 35 jaar: 0
35 - < 40 jaar: 4
40 - < 45 jaar: 5
45 - < 50 jaar: 7
50 - < 55 jaar: 3
55 - < 60 jaar: 5
60 > jaar: 4
Totaal 29
Tabel: Leeftijdsopbouw medewerkers per 31-12-2017.
Organogram van de organisatie
Tevreden klanten door persoonlijke aandacht
We willen een laagdrempelige organisatie zijn, die elke huurder individueel
optimaal bedient. We zijn de enige corporatie in Spijkenisse die nog haar
kantoor open heeft voor inloop van huurders, We geloven in direct contact
met huurders. Dat kan door bezoek aan ons kantoor of door te bellen,
waarbij direct de ter zake deskundige medewerker de huurder te woord
staat. Dit werkt in veel gevallen heel efficiënt, doordat huurders snel
hun vraag aan ons duidelijk kunnen maken. We horen vaak terug dat die
menselijke maat en het directe contact zeer worden gewaardeerd.
Het werkplezier dat onze collega’s hebben, draagt er mede toe bij dat
iedereen een positieve instelling heeft om klanten te helpen. Ons perso-
neelsbeleid is gericht op het welbevinden van iedere medewerker. Het
ziekteverzuim van de afgelopen jaren staat hieronder weergegeven.
Jaar Percentage
2012 4,2%
2013 6,2%
2014 3,0%
2015 1,6%
2016 3,7%
2017 2,2%
Tabel: Het ziekteverzuim in de periode 2012 – 2017,
uitgedrukt in percentages.
Het kortdurend verzuim (1-7 dagen) is 1,3% en het langdurend verzuim
(> 7 dagen) 0,9%.
6.1 Personeel
Directeur-bestuurder
Wonen
ManagementassistenteBeleidsmedewerker
VastgoedFinanciën
| 26
Het personeelsbeleid
1. CAO Woondiensten
De huidige CAO die partijen hebben vastgesteld geldt voor de periode 2
januari 2014 tot en met 31 december 2016. De werkgevers hebben op basis
van een onderzoek naar meer marktconforme lonen een aanbod gedaan
aan de vakbonden. Dat werd niet geaccepteerd. De onderhandelingen
werden afgebroken en er waren stakingen. Op 24 april 2018 is er uiteinde-
lijk toch een akkoord gesloten voor de CAO 2017-2018.
2. OR van De Leeuw van Putten
De ondernemingsraad vertegenwoordigt het personeel. Alhoewel formeel
geen OR verplicht is voor onze bedrijfsomvang, blijkt in de praktijk dat er
goede discussies over het bedrijf en de medewerkers plaatsvinden met de
OR. In 2017 kwamen onder andere aan de orde:
- de nieuwe woningwet
- nieuwsbrief OR
- CAO Woondiensten
- personeelsregelingen
- digitaliseren werkprocessen
- klantportaal op de website
- duurzame inzetbaarheid
- uitvoering van PMO en RI&E
- organisatieontwikkeling
- privacywetgeving (AVG)
3. Interne informatievoorziening
Goede informatie draagt bij aan goede dienstverlening, maar ook aan
betrokkenheid en daarmee werkplezier. We verstrekken informatie via het
intranet, het reguliere afdelingsoverleg, de personeelsvergaderingen en
e-mailberichten. De verslagen van de verschillende interne overleggen zijn
voor iedereen in te zien.
De informatie gaat onder andere over:
- belangrijke bespreekpunten vanuit het MT;
- gebeurtenissen bij De Leeuw van Putten;
- personele zaken;
- relevante bestuursbesluiten;
- artikelen die over de volkshuisvesting of over ons in de pers verschijnen;
- de kwartaalrapportages.
4. Een veilige werkomgeving
Om klanten goed van dienst te zijn, is het belangrijk dat onze medewerkers
hun werk op een prettige manier kunnen uitvoeren. Een veilige werkomge-
ving is dan minimaal vereist. Maar de werkomgeving mag meer zijn. Onze
medewerkers worden voorzien van materiaal en apparatuur die bij hun
persoonlijke situatie past. En iedereen kan zijn eigen werkplek persoonlijk
inrichten. Qua Arbo wetgeving zijn wij geheel op orde. Daarom hebben wij
de volgende zaken geregeld:
- ontruimingsplan en ontruimingsoefening
- agressieprotocol
- huisregels
- procedure afsluiten kantoor
- integriteitscode
- klokkenluidersregeling
- kantoorbeveiliging
- RI&E (Risico Inventarisatie en Evaluatie) (2017)
- bedrijfshulpverlening
- PMO (2017)
- Calamiteitenplan
- ICT Calamiteitenplan (2017)
5. Opleidingen en cursussen
Onze medewerkers volgen cursussen en opleidingen op vakinhoudelijk en
algemeen volkshuisvestelijk niveau. Dat is om er voor te zorgen dat onze
klanten goed geholpen kunnen worden. Maar het is voor medewerkers zelf
ook stimulerend. In het kader van het project “duurzame inzetbaarheid” dat
in 2017 is afgerond, is elke medewerker gevraagd om na te denken over
twee zaken: “Hoe kan ik mijn huidige werk beter doen?” en “Kan ik mijzelf
op een andere plek beter ontplooien?”. Op basis daarvan is bij medewerkers
het besef doorgedrongen om goed na te denken over de toekomst. Enkele
medewerkers hebben bewuste keuzes gemaakt qua opleidingen.
Wij zijn aangesloten bij de Corporatie Academie. Dit is een servicebureau
in opleidingen voor de corporatiesector. Hierdoor kunnen medewerkers op
een makkelijke manier zoeken naar opleidingen. Hiermee hebben we ook
inzicht in welke opleidingen de medewerkers gevolgd hebben.
6. Integriteit
Belangrijk bij het in stand houden van een integere bedrijfscultuur zijn
voorbeeldgedrag van leidinggeven en transparantie. Daarnaast hebben we
vanzelfsprekend beleid, regels, en procedures. Door het stelsel aan regels
en onze cultuur kunnen wij elkaar daar op aanspreken. We hebben een
integriteitscode en klokkenluidersregeling. Tevens hebben wij een interne
vertrouwenspersoon.
7. Werkplezier als vertrekpunt in optimale dienstverlening
We willen graag dat onze medewerkers de ruimte krijgen om hun werk in
te vullen op een manier die optimale dienstverlening mogelijk maakt. Geen
standaardisering, maar juist mogelijkheden om op individuele klantwensen
in te springen. Dat gaat goed als medewerkers de vrijheid voor initiatieven
en de veiligheid om fouten te maken ervaren. Met diverse activiteiten
buiten het werk, soms ook met partners, wordt het gevoel gestimuleerd dat
we met elkaar graag onze klanten van dienst willen zijn.
27 |
6.2 CommunicatieCommunicatiekanalen
Wij vinden een goede communicatie met onze huurders belangrijk. Wij
communiceren dan ook zo open en klantgericht mogelijk. Denk daarbij aan
de volgende middelen:
- Persoonlijk contact. Wij geven de voorkeur aan direct contact met onze
klanten. Ons kantoor is op werkdagen geopend.
- Bewonersblad. De artikelen gaan over onderwerpen die direct voor onze
huurders van belang zijn. Het bewonersblad verschijnt vier keer per jaar.
- Brieven. Wij vinden het belangrijk dat ze goed zijn geschreven en dat de
inhoud helder is.
Onze medewerkers zijn getraind in het schrijven van duidelijke brieven.
- Website. Op onze website kunnen huurders terecht voor allerlei
relevante informatie. Ook is er een klantportaal waar huurders hun
gegevens kunnen inzien en bijwerken.
- Klantgericht telefoneren. Onze medewerkers zijn getraind in het
klantgericht en duidelijk telefoneren. Wij werken ook met aftersales.
Website en Klantportaal
Alle huurders kunnen via onze website www.deleeuwvanputten.nl bij hun
gegevens als zij een account hebben aangemaakt op ‘Mijn portaal’. Hier
kunnen zij hun persoonsgegevens wijzigen, een medehuurder inschrijven
en een reparatieverzoek indienen. In de toekomst komen er nog meer
mogelijkheden en functies.
Voordeel van het portaal is dat wij nu van steeds meer huurders het
e-mailadres hebben. Hierdoor kunnen wij:
- de kwaliteitsenquêtes gaan digitaliseren;
- het bewonersblad digitaal versturen;
- de bewonersparticipatie verbreden.
Het aantal huurders dat een account heeft aangemaakt is in 2017 langzaam
gestegen. Aan het eind van 2017 hebben ruim 600 huurders (ruim 15%)
een account op het klantportaal. Wij blijven onze huurders stimuleren om
het klantportaal te gebruiken.
Doelstelling 2017 Realisatie Impact Risico
Digitale verspreiding
bewonersblad
In voorbereiding Middel Minder lezersbereik
De privacywetgeving is aangescherpt. De huidige Wet Bescherming
Persoonsgegevens wordt vervangen door de nieuwe Europese wet
General Data Protection Regulation (GDPR), in het Nederlands de Algemene
Verordening Gegevensbescherming (AVG). Organisaties hebben tot 25 mei
2018 de tijd om aan de regels van deze nieuwe privacywet te voldoen.
Met ondersteuning van NEH zijn wij bezig om onze informatiebeveiliging
versterken. Er is een plan van aanpak opgesteld. In dit plan zijn de volgende
aandachtsgebieden en maatregelen opgenomen.
Aandachtsgebieden:
- een Privacy Impact Assessment (PIA) t.a.v. de verwerking van persoonsgege-
vens;
- een risico analyse t.a.v. de informatiebeveiliging in het algemeen;
- de organisatie voorbereiden en inrichten v.w.b. verantwoordelijkheden en
borging;
- inrichten PDCA-cyclus voor privacybescherming en informatiebeveiliging;
- beleidskaders vaststellen en borgen;
- bewustwording medewerkers m.b.t. privacybescherming en informatiebe-
veiliging.
Maatregelen:
- verwerkersovereenkomsten afsluiten met aannemers en andere bedrijven
(in 2017 gestart)
- procedure inrichten afhandeling datalekken en beveiligingsincidenten (2018)
- trainingen medewerkers bewustwording privacybescherming en informatie-
beveiliging (2018)
- maatregelen doorvoeren voortkomend uit PIA en/of risicoanalyse (2018)
- aanstellen van een Functionaris Gegevensbescherming (in 2017 aangesteld)
Begin 2018 worden er meerdere PIA’s uitgevoerd. Daarnaast zijn er trainin-
gen gepland in maart 2018 om de medewerkers bewust te laten worden
van de bescherming van persoonsgegevens en informatiebeveiliging.
6.3 Algemene Verordening Gegevensbescherming
De Leeuw van Putten heeft te maken met een verscheidenheid aan regel-
geving. Dit betreft de Governancecode, de nieuwe Woningwet, het Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en verschillende ministeriële
regelingen. Deze nieuwe en gewijzigde regelgeving hebben we goed
ingebed in onze organisatie. Maar ook zorgen we ervoor zorgen dat we op
een actieve manier borgen dat we de wet- en regelgeving blijven naleven.
Deze implementatie, handhaving en naleving borgen we door middel van
compliance. Compliance moet ervoor zorgen dat we voorkomen dat onze
reputatie, integriteit en betrouwbaarheid wordt aangetast.
Compliance behelst een veelheid aan externe en interne regelgeving.
We noemen een aantal voorbeelden:
- de wet- en regelgeving (onder andere de nieuwe Woningwet, het Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, ministeriële regelingen,
Governancecode, Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke
en semipublieke sector, Wet op het overleg huurders verhuurder, Wet
bescherming persoonsgegevens / AVG);
- beleidsregelingen van toezichthouders (onder andere beleidsregels
verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting);
- afspraken met stakeholders (prestatieafspraken met gemeente
Nissewaard, samenwerkingsovereenkomsten, zoals met de Huurdersver-
eniging LvP, convenanten over
- woonoverlast en onrechtmatige bewoning, hennepteelt en schuldhulp-
verlening);
- intern geldende regels (integriteitscode, klokkenluiderregeling, huisre-
gels, procedures en protocollen). De integriteitscode en de klokkenlui-
derregeling zijn te vinden op onze website: www.deleeuwvanputten.nl..
Dit is een globaal overzicht van de regelgeving. We beheersen het risico van
het niet voldoen aan deze regelgeving ten eerste door het dagelijks identi-
ficeren en beheersen van deze risico’s binnen de reguliere bedrijfsvoering.
De proceseigenaren zijn verantwoordelijk voor het zodanig inrichten
van hun processen dat het voldoen aan regelgeving hier geborgd wordt.
Via interne controle worden de processen hierop getoetst. Vervolgens
zijn er medewerkers die zich specialiseren in specifieke regelgeving,
zoals onderhoud, inkoop, personeelszaken, risicomanagement en audit.
Deze medewerkers signaleren wijzigingen in regelgeving en formuleren
acties om te voldoen aan de wijzigingen. We concluderen dat we in 2017
voldeden aan de geldende wet- en regelgeving
6.4 Compliance
| 28
Hoofdstuk 7
Financiën7.1 UitgangspuntenAlgemeen
Ons beleid is gericht op het behoud van een goede financiële uitgangs-
positie en het waarborgen van de financiële continuïteit op de lange
termijn. Alleen dan kunnen wij onze doelen bereiken, onze zelfstandigheid
handhaven en onze maatschappelijke positie behouden. Concreet betekent
dit dat wij voor een goede financieringsstructuur moeten zorgen. Dit is van
belang om toegang tot de geld- en kapitaalmarkt te houden, dat we ervoor
zorgen dat we voldoende borgingsruimte hebben bij het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw en om voldoende financiële middelen te hebben
om onze bedrijfsactiviteiten op de korte en de lange termijn te kunnen
uitvoeren. Verder beheersen wij de renterisico’s die samenhangen met
financiering en beheer van liquide middelen.
De jaarrekening is opgesteld op basis van BW 2 Titel 9 en Richtlijn 645
Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RJ 645).
De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele
waarde, overeenkomstig artikel 35 lid 2 van de Woningwet. Onder actuele
waarde wordt in dit verband verstaan de marktwaarde overeenkomstig
het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde
staat. Voortvloeiend uit artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting (RTIV) is de marktwaarde bepaald conform het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde peildatum 31 december 2017,
derhalve de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde
staat is benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige
kasstromen te bepalen (DCF - discounted cash flow methode).
Ultimo 2017 bedraagt de marktwaarde van het totale bezit (vastgoedbeleg-
gingen) € 442 mln. ( 2016:€ 449 mln.). De daling van de marktwaarde met
ca.7 mln. wordt met name veroorzaakt door aanpassingen van parameters
in het waarderingshandboek 2017 ten opzichte van 2016, aanpassingen in
de rekenmethodiek en aanpassingen in de objectgegevens.
Stelselwijziging
In 2017 is besloten om de waarderingsgrondslag van de latente belasting-
verplichtingen te wijzigen van nominale waarde naar contante waarde.
De waardering van de latente belastingverplichting op contante waarde
sluit beter aan op de bedrijfsvoering van De Leeuw van Putten, daar het
vastgoed van De Leeuw van Putten bestemd is voor doorexploitatie.
Als gevolg van deze stelselwijziging zijn de vergelijkende cijfers over 2016
aangepast. In de toelichting op de algemene grondslagen zijn de effecten
van de stelselwijziging op het vermogen en resultaat over 2016 nader
toegelicht.
Waardering bij eerste verwerking.
De eerste waardevermeerdering van de kostprijs als gevolg van de
waardering tegen marktwaarde bepaald op complexniveau is in deze
jaarrekening in de toelichting op de balans van de vaste activa opgenomen.
De waardevermindering of - vermeerdering in de jaren 2016 en verder
worden in het resultaat verantwoord als ‘Niet-gerealiseerde waardeveran-
deringen vastgoedportefeuille’.
Waardering na eerste verwerking
Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen
marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald conform de uitgangspunten
van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. De waardever-
mindering of -vermeerdering die voortvloeit uit de eerste waardering tegen
marktwaarde wordt bepaald op complexniveau. De waardevermindering of
- vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Niet-gerealiseerde
waardeverandering vastgoedportefeuille’.
Complexindeling
Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te
bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen.
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in
principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type
vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat
aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken
deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderings-
complex.
Herwaardering
Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende
zaken in exploitatie op marktwaardecomplex opnieuw bepaald. (Ongerea-
liseerde) winsten of verliezen die ontstaan door een wijziging in de actuele
waarde, worden verantwoord in de resultatenrekening en toegevoegd aan
of verminderd op de herwaarderingsreserve.
Bedrijfswaarde
Naast de marktwaarde in verhuurde staat hebben we voor het verhuurde
vastgoed ook de bedrijfswaarde berekend. Ook hierbij is gebruik gemaakt
van de DCF methode. De verschillen met de marktwaarde in verhuurde
staat komen doordat bij de bedrijfswaarde gebruik wordt gemaakt van in-
terne parameters, de grond als restwaarde aan het einde van de levensduur
(maximaal 50 cq 60 jaar) wordt meegenomen en een discontering voor
het gehele bezit van 5 procent. Dit percentage is gelijk aan wat door de
sectorinstituten is voorgeschreven. De bedrijfswaarde ultimo 2017 bedraagt
€ 197,7 mln. (2016: 203,2 mln.). De daling van de bedrijfswaarde met ca.
€ 5,2 mln. wordt met name veroorzaakt door de autonome ontwikkeling
van de bedrijfswaarde (- € 2,7 mln.) en aanpassing van de exploitatiepara-
meters (- € 2,8 mln.)
Analyse van Marktwaarde naar Bedrijfswaarde
In de jaarrekening 2017 is het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis
van de marktwaarde in verhuurde staat overeenkomstig het Handboek
Modelmatig Waarderen. Deze marktwaarde ad € 442.276.000,- is
aanzienlijk hoger dan de bedrijfswaarde ad € 198.018.000,- welke in de
jaarrekening in de Toelichting op de balans is vermeld. Er is een grote
ongerealiseerde herwaardering ad € 230.579.000,- aanwezig. De realisatie
van de ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het beleid
van De Leeuw van Putten. De mogelijkheden om vrijelijk (complexgewijze)
verkoop te realiseren of huurstijgingen door te voeren zijn beperkt
door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals
demografie en de aanwezige behoefte aan huurwoningen. Het bestuur
heeft een analyse gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat
bij ongewijzigd beleid niet of pas op langere termijn realiseerbaar is. Deze
inschatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het
bezit en de marktwaarde in verhuurde staat.
29 |
De impact op het eigen vermogen is als volgt weer te geven:
Marktwaarde verhuurde staat vastgoed
in exploitatie DAEB en niet DAEB € 442.276.000
Bedrijfswaarde DAEB en niet DAEB € 198.018.000
Hoger eigen vermogen € 244.258.000
In bovenstaande is eenvoudigheidshalve afgezien van overige effecten
zoals de effecten van belastinglatenties. Niet DAEB is in de analyse
betrokken aangezien daar ook van de markt afwijkende beleidsuitgangs-
punten worden gehanteerd.
Het verschil tussen marktwaarde en bedrijfswaarde kan op hoofdlijnen
als volgt worden weergegeven. Hierbij is gekozen voor een met name
kwantitatieve analyse vanwege grote verschillen in rekentechniek van
beide grondslagen.
DAEB Niet DAEB
1. Marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB en niet DAEB vastgoed in exploitatie conform jaarrekening:
De marktwaarde in verhuurde staat wordt gebaseerd op marktomstandigheden en gaat uit van de hoogste van het
uitpondscenario en het doorexploiteerscenario. Voor BOG en MOG geldt het doorexploiteerscenario. Bij het doorexploi-
teerscenario wordt bij mutatie de huur verhoogd naar de laagste van markthuur of maximaal redelijke huur.
Bij het uitpondscenario wordt uitgegaan van verkoop. De marktwaarde gaat voor het overige uit van marktparameters
volgens het Handboek Modelmatig
Waarderen (met uitzondering van BOG welke volgens de full versie is gewaardeerd).
431.347.000 10.929.000
Aanpassing naar marktwaarde op basis van volkshuisvestelijke bestemming
Vanwege de maatschappelijke noodzaak om een bepaalde hoeveelheid vastgoed beschikbaar te houden alsmede de
noodzaak om de huren betaalbaar te houden zal een deel van de marktwaarde niet realiseerbaar zijn. Om de impact
hiervan inzichtelijk te maken is aangesloten op het begrip “marktwaarde met volkshuisvestelijke bestemming”.
Dit betreft de marktwaarde, waarbij wordt uitgegaan van het doorexploiteerscenario en waarbij bij mutatie wordt uitgegaan
van de streefhuur zoals die door De Leeuw van Putten is bepaald.
106.219.000 914.000
2. Marktwaarde in verhuurde staat op basis van volkshuisvestelijke bestemming 325.128.000 10.015.000
Aanpassing naar bedrijfswaarde 136.727.000 398.000
Op diverse vlakken wijken de uitgangspunten in de bedrijfswaarde af van de marktwaarde met volkshuisvestelijke
bestemming. Een aantal afwijkingen betreffen:
• De bedrijfswaarde gaat uit van exploitatie tot einde van de economische levensduur (bij De Leeuw van Putten gemiddeld
23 jaar), terwijl de marktwaarde uitgaat van voortdurende exploitatie.
• Op diverse vlakken wijken de door De Leeuw van Putten in de bedrijfswaarde opgenomen normen op basis van eigen
beleid af van de normen zoals deze in de marktwaarde zijn opgenomen. Te denken valt aan: afwijkende onderhoudskos-
ten, organisatiekosten en financieringskosten. Op een aantal vlakken is gerekend in de bedrijfswaarde met normatieve
uitgangspunten (denk aan: rekenen met een normatieve restwaarde).
3. Bedrijfswaarde conform toelichting in de jaarrekening 188.401.000 9.617.000
Solvabiliteit
Ultimo 2017 bedraagt de solvabiliteit op basis van marktwaarde 73%. Vanaf
2017 blijven wij ruim boven de 70% met onze solvabiliteit.
Rendement
Ons handelen en ons financieel beleid wordt bepaald door onze volkshuis-
vestelijke doelstelling. Of er rendement wordt gemaakt en hoe hoog dat
rendement is, is daar dus een afgeleide van.
Daarom hebben wij geen rendementsdoelstelling geformuleerd. Door onze
taakstelling fluctueert het rendement dus, waarbij externe factoren zoals de
verhuurderheffing en de saneringssteun een grote impact hierop hebben.
Treasury
Wij hebben een treasurystatuut. Hierin liggen de uitgangspunten voor
ons financieel beleid vast. Het statuut is een gedragscode bij beslissingen
op het gebied van ondernemingsfinanciering, beleggen en beheersing
van renterisico’s. Maar ook bij beslissingen over liquiditeitenbeheer en
organisatie van de financiële logistiek. Het treasurystatuut is vastgesteld
door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Com-
missarissen. De operationele treasuryactiviteiten zijn uitbesteed aan een
externe adviseur.
Treasurycommissie
De treasurycommissie overlegt twee keer per jaar met de externe adviseur
over de actuele stand van zaken op treasurygebied en de voortgang van het
treasuryjaarplan.
Treasurybeleid
Als het gaat om financieren en beleggen kenmerkt ons beleid zich als
risicomijdend. Ons beleid aangaande looptijden en renterisico’s is gericht
op het minimaliseren van het risicoprofiel. Een belangrijk aspect is
optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille om de
risico’s te spreiden in de tijd. Daarnaast wordt zodra dat mogelijk is reeds
herfinanciering van leningen in de toekomst aangetrokken. Eén van de
taken van onze adviseur is dus juist daarin anticiperend te opereren. Door
restrictief beleid van het WSW is het niet langer toegestaan om leningen af
te sluiten voor verder dan 6 maanden in de toekomst. Jaarlijks wordt een
Treasuryjaarplan opgesteld.
Financiële instrumenten
De Leeuw van Putten hanteert het beleid dat er geen gebruik wordt
gemaakt van afgeleide financiële instrumenten of derivaten.
Ons incassobeleid
Bij financieel beleid hoort ook het incassobeleid. Wij voeren een strak
incassobeleid. Een klant met een achterstand wordt hier in korte tijd
meerdere malen op gewezen. Huurders met betalingsproblemen proberen
wij zoveel mogelijk te helpen, bijvoorbeeld door huisbezoeken af te
leggen en betalingsregelingen te treffen. Bovendien werken wij samen
met de afdeling Schuldhulpverlening van de gemeente. Wij overleggen ook
regelmatig met het deurwaarderskantoor waar wij mee samenwerken, om
te bepalen hoe een huurder met achterstand wordt benaderd.
| 30
In 2017 hebben wij onze incassoprocedure opnieuw bekeken en hebben
wij de procedure “Achter de voordeur” hierin geïntegreerd. Hiermee
proberen we onze huurders, die zich in bijzondere of extreme situaties
bevinden, uit het deurwaarderstraject te houden.
Huurders kunnen in principe de maandelijkse huur niet contant bij ons op
kantoor betalen. Op dit moment betaalt ongeveer 65% van onze huurders
de huur via automatisch incasso. Wil een huurder aan het loket betalen dan
kan dat alleen met de pinpas. Dit doen wij uit veiligheid voor de huurder en
onze medewerkers.
In 2017 is de huurachterstand van zittende huurders ten opzichte van het
vorige jaar verder gedaald met circa 9%. Het aantal zittende huurders
met achterstand is met 6% gedaald. De huurachterstand van vertrokken
huurders is ten opzichte van het vorige jaar 28% gedaald. Dit is mede
veroorzaakt doordat in 2017 oude zaken doorgenomen zijn wat geleid heeft
tot extra afboekingen.
De achterstand van overige vorderingen die veroorzaakt worden door
herstelkosten bij mutatie zijn gedaald met 5%.
Er wordt een consequent incassobeleid gevoerd en worden in samenwer-
king met de deurwaarder onze vorderingen beoordeeld op hun invorder-
baarheid. Vervolgens zijn de nodige vorderingen (van vertrokken huurders)
afgeboekt en opgenomen in de schuldbewaking. Hierdoor kunnen wij deze
schuldenaren permanent toetsen. Van de huurachterstand van zittende
huurders is ultimo 2017 84% in handen van de deurwaarder. Bij vertrokken
huurders is dat 96% en van de achterstand van de overige vorderingen is
dit 93%.
Algemeen
De winst- en verliesrekening is opgesteld op basis van de functionele
indeling
Resultaat
De Winst- en Verliesrekening over 2017 sluit met een resultaat na
belastingen van -/- € 951.000,- ( 2016: € 55.183.000,-).
De afname van het resultaat na belastingen ten opzichte van voorgaand jaar
met circa € 56.100.000 Kan als volgt verklaard worden:
- Toename resultaat exploitatie vastgoedportefeuille € 3.800.000
- Lagere waardeverandering van de vastgoedportefeuille -/-€ 60.000.000
- Lagere rentelasten € 400.000
- Hogere belastingen -/-€ 300.000
-/-€ 56.100.000
De toename van het resultaat exploitatie vastgoedportefeuille wordt met
name veroorzaakt door fors lagere onderhoudsuitgaven ten opzichte van
het voorgaand jaar(€ 3,9 mln.). Dit omdat De Leeuw van Putten in 2017 een
bezuiniging in het onderhoud heeft doorgevoerd.
Daar tegenover staat een toename van de verhuurdersheffing (€ 0,2 mln.)
en een extra dotatie aan de voorziening dubieuze debiteuren (€ 0,2 mln.).
Aan de inkomstenkant is sprake van een lichte toename van de netto
huuropbrengsten (€ 0,2 mln.).
De forse daling van de waardeverandering wordt met name veroorzaakt
door de toename van de marktwaarde in 2016 ten opzichte van 2015 als
gevolg van een forse verlaging van de disconteringsvoet 2016 ten opzichte
van 2015.
Onze vermogenspositie
Per 31 december 2017 bedraagt ons eigen vermogen na resultaatverdeling
circa € 328,4 miljoen. Onze solvabiliteit is 73%. Onze financiële positie
vertoont een positief beeld.
Kijken wij naar ons meerjarenperspectief, dan zien wij dat ons eigen
vermogen in 2018 tot en met 2023 gemiddeld zo tussen de € 328 en € 378
miljoen blijft.
Als gevolg van de fiscale herbestedingsreserve en de dalende WOZ-waarde
is de afgelopen jaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd geweest.
Door een toename van de WOZ-waarde en de jaarresultaten is De Leeuw
van Putten met ingang van 2016 vennootschapsbelasting verschuldigd. Voor
de jaren 2018 e.v. is voor de toename van de WOZ-waarde een belasting-
voorziening ad € 6,4 mln. gevormd.
De solvabiliteit stijgt in de genoemde periode verder door naar circa 82%
Ons eigen vermogen stijgt in 2023 naar verwachting naar € 378 miljoen.
Kortom: uitgaande van de gegevens waarover wij nu beschikken in
combinatie met de aangepaste meerjarenprognose, ziet onze financiële
positie er gunstig uit.
Door de specifieke, zeer geconcentreerde bouwperiode van ons bezit, zien
wij in de verre toekomst ook een grote herinvesteringsopgave voor ons.
Deze opgave zal naar verwachting in de periode 2025-2035 liggen. Met dit
in gedachte is het ons plan om het vermogen tot die periode goed te laten
groeien, om het mogelijk te maken de opgaves zoveel als mogelijk uit eigen
middelen te financieren.
Onze financiering
Een bewust beheer van de geldstroom is onontbeerlijk voor het behalen
van een zo hoog mogelijk renteresultaat. Door het financieren van
investeringen met eigen middelen en een actief beheer van de liquidi-
teitspositie worden de smalle financiële marges van de woningexploitatie
enigszins verruimd. Anders gezegd: het liquiditeits- en vermogensbeheer
draagt bij aan het beperken van de huurverhogingen. Het beheer van de
lening portefeuille is essentieel. De Leeuw van Putten streeft ernaar om de
invloed van jaarlijkse renteconversies en herfinancieringen te beperken tot
ongeveer 15 procent van de portefeuille.
Externe financiering trekken wij aan onder WSW-garantie. Wij financieren
voor zover mogelijk intern. Doordat De Leeuw van Putten de laatste jaren
veel leningen heeft afgelost wordt het steeds moeilijker om alle jaren
wat betreft de spreiding van de renterisicomomenten te voldoen aan de
WSW-eis van maximaal 15% renterisico per jaar. Gezien onze uitstekende
positie, verwachten wij geen problemen bij toekomstige borgingen.
In 2017 maakten wij geen gebruik van de kredietfaciliteit ( € 2,0 mln.) van
onze huisbankier.
Onze liquiditeitspositie geeft aan in welke mate wij op korte termijn aan
onze verplichtingen kunnen voldoen. Dit geven wij weer door een kengetal,
te weten de current ratio. Onze current ratio per 31 december 2017 is 0,4
(2016 0,5)
7.2 Cijfers 2017
31 |
Toelichting leningen
- In 2017 zijn drie leningen met een totaalbedrag van € 17.600.000,- af-
gelost. Daarnaast is de lening met variabele hoofdsom voor de volledige
hoofdsom ad. € 5.000.000,- opgenomen (2016 : € 1.000.000,-).
- De financieringsrente over 2017 bedroeg gemiddeld 3,44%. In 2016 was
deze 3,38%.
Wij willen ons beleid continueren om bij de nog steeds voortdurende
lage rentestand zoveel mogelijk leningen aan te trekken respectievelijk te
herfinancieren binnen de toegestane horizon.
Onze huidige financiële situatie
Onze vermogenspositie is in 2017 licht afgenomen als gevolg van een klein
negatief resultaat na belastingen van € 1 mln. Het eigen vermogen per
ultimo 2017 daalde tot een niveau van € 328 mln. De solvabiliteit is ten
opzichte van 2016 licht toegenomen van 71% (herrekend t.g.v. stelselwijzi-
ging) naar 73%.
Beoordeling WSW en Autoriteit wonen.
Het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en de Aw (Autoriteit
wonen) toetsen de woningcorporaties jaarlijks. Het WSW toetst voor de
geldgevers van leningen en het AW namens de rijksoverheid. Wij ontvingen
van zowel het WSW (beoordeling kredietwaardigheid) als de Aw (zowel
solvabiliteitsoordeel als continuïteitsoordeel) een positieve beoordeling.
In november 2017 is door het WSW het borgingsplafond voor de periode
2017 tot en met 2019 vastgesteld en is de borgbaarheidsverklaring verstrekt.
Het WSW hanteert ten behoeve van de risicobeoordeling een aantal
financiële ratio’s. In november 2017 heeft het WSW de jaarlijkse risicoscore
vastgesteld. Deze score wordt bepaald door middel van een beoordeling
van de financial risks en business risks. Bij de vaststelling van het bor-
gingsplafond wordt met de risicoklasse van De Leeuw van Putten rekening
gehouden. Op basis van deze actualisatie van de risico score concludeert
het WSW dat De Leeuw van Putten op het beoordelingsmoment een
laag risicoprofiel heeft. De Leeuw van Putten is een solide en financieel
gezonde corporatie, waarbij de financiële ratio’s ruimschoots voldoen aan
de WSW-normen. Door een duidelijke focus op de primaire kerntaak in het
werkgebied signaleert het WSW thans geen verhoogd risico.
Dit betreft de volgende ratio’s:
DLVP WSW-norm
ICR (interest coverage ratio) 1,54 min. 1,40
DSCR (debt service coverage ratio) 1,52 min. 1,00
LTV (Loan to Value) obv bedrijfswaarde 54% max. 75%
Solvabiliteit (marktwaarde) 73% nvt
Solvabiliteit (bedrijfswaarde) 41% min. 20%
Dekkingsratio 21% max. 50%
Controle
Deloitte Accountants B.V. verrichtte de wettelijke controle van onze jaar-
rekening 2017. Zij hebben een goedkeurende verklaring bij de jaarrekening
verstrekt. Deze verklaring is opgenomen onder de Overige gegevens.
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%20262018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Grafiek. Vervalkalender leningen 2018 – 2027.
2025 2027
| 32
7.3 Blik op de toekomstDe komende jaren
Er zijn vier ontwikkelingen die de komende jaren een grote invloed hebben
op onze financiële positie en onze toekomstmogelijkheden.
Het overheidsbeleid
De jaarresultaten worden sterk bepaald door de wijze van waarderen
van het vastgoed tegen marktwaarde. De uitgangspunten die voor de
berekening gehanteerd worden, worden door de Autoriteit wonen jaarlijks
voorgeschreven in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’.
Wijzigingen in deze uitgangspunten hebben grote invloed op de resultaten
en dus ook op het Eigen vermogen en de solvabiliteit (zie de Resultatenre-
kening van 2017 ten opzichte van 2016).
De cijfers die in het vervolg van deze paragraaf zijn opgenomen voor de
komende jaren kunnen dus (sterk) beïnvloed worden door wijzigingen in de
gehanteerde uitgangspunten in komende versies van het Handboek.
Het kabinetsbeleid
De komende jaren blijven wij ons vooral richten op kosten- en
efficiencybeheersing en een optimaal treasurybeleid. De reden daarvoor
is dat onze inkomsten bijna alleen uit huuropbrengsten bestaan. Het
vergroten van deze inkomsten is erg lastig. Sinds vijf jaar heeft de politiek
niet meer gekozen voor een inflatievolgend huurbeleid maar voor een
inkomensafhankelijke huurverhoging. De Leeuw van Putten heeft hier sinds
de invoering vanaf gezien en gekozen voor een eigen (lager) huurbeleid.
In 2017 zijn de huren gemiddeld met 0,7% gestegen en in 2016 met 1,0 %.
Voor 2018 zullen deze gemiddeld met 1,8% stijgen.
Daarnaast is er sinds 2011 ook de Europese richtlijn dat de sociale huur-
woningen voor minimaal 90% moeten worden toegewezen aan huurders
met een inkomen van maximaal € 36.165,- (2017). In de sector ziet men
de grootste risico’s op het gebied van de jaarlijkse verhuurderheffing door
de overheid, de saneringsheffing en vanaf 2018 een mogelijke heffing voor
overcompensatie.
Vennootschapsbelasting
Voor woningcorporaties is sinds 2006 de vennootschapsbelasting een feit.
Het (vorige) kabinet heeft ervoor gekozen de reserves van woningcorpo-
raties vanaf 2008 (en gedeeltelijk in 2006 en 2007) af te romen via een
integrale heffing vennootschapsbelasting.
Door de stijgende WOZ waarden is De Leeuw van Putten eerder als
voorzien in een betalende positie voor de vennootschapsbelasting terecht
gekomen. In de jaarrekening 2017 is rekening gehouden met te betalen
vennootschapsbelasting over de jaren 2016 ( € 0,5 mln.) en 2017 ( € 4,2
mln.).
Bij mogelijke toepassing van de ATAD-richtlijn, waarbij een beperking is van
aftrek van rente als kosten, zal dit resulteren in een hogere vennootschaps-
belasting. Gezien de relatief lage rentelasten van De Leeuw van Putten zal
dit effect minimaal zijn.
Verhuurderheffing
De verhuurderheffing is definitief vastgesteld en dit betekent dat een
negatief effect op onze bedrijfswaarde van ruim € 45 miljoen. Deze € 45
mijloen is verwerkt in onze financiële meerjarenprognose, waarbij we
ervan uitgaan dat de verhuurderheffing doorloopt tot einde exploitatie.
Conclusie
De heffingen hebben directe invloed op onze kasstroom en kengetallen
en beperken daarmee ook onze investeringsruimte. Naast de financiële
continuïteit speelt ook het maatschappelijke rendement een belangrijke rol.
Het komt meestal voor dat een investering zijn geld niet volledig opbrengt,
maar dat er bewust een verlies genomen wordt, dat ten laste van het eigen
vermogen komt (de zogenaamde onrendabele top).
Bij een dergelijke handelwijze geven wij ons goed rekenschap van de
gevolgen ten aanzien van onze vermogenspositie als sociaal verhuurder op
lange termijn.
Onze toekomst in cijfers
Wij hebben de financiële gevolgen van ons beleid en dat van de overheid,
welke tot op heden bekend is, berekend en verwerkt in een bijgestelde
meerjarenbegroting. Deze begroting biedt ons een indicatie van het te
verwachten verloop van de belangrijkste financiële kengetallen op de
middellange termijn.
De belangrijkste financiële kengetallen uit de bijgestelde meerjarenbe-
groting 2018-2022, met als uitgangspunt het jaarrekening 2017, luiden als
volgt:
2018 2019 2020 2021 2022 WSW-norm Interne norm
ICR (interest coverage ratio) 0,30 1,80 2,46 2,40 2,94 min. 1,40 min. 1,60
DSCR (debt service coverage ratio) 0,95 1,77 1,76 1,84 1,91 min. 1,00 min. 1,20
LTV (Loan to Value obv bedrijfswaarde) 52% 51% 50% 48% 46% max. 75% max. 70%
Solvabiliteit (marktwaarde) 75% 76% 78% 79% 81% nvt nvt
Solvabiliteit (bedrijfswaarde) 45% 47% 50% 53% 56% min. 20% min. 25%
Dekkingsratio (obv WOZ- waarde) 20% 19% 18% 17% 15% max. 50% max. 40%
Eigen vermogen (x € 1 mln.) 334 341 349 358 368 nvt nvt
Langlopende schulden (x € 1 mln.) 103 100 96 91 85 nvt nvt
Onderhoudslasten (x € 1 mln.) 9 10 7 8 7 nvt nvt
Resultaat na belasting (x € 1 mln.) 6 6 8 8 10 nvt nvt
Uit bovenstaande tabel blijkt dat De Leeuw van Putten naar verwachting
in 2018 niet aan de WSW- norm voor de ICR en de DSCR zal voldoen. Dit
wordt veroorzaakt door de betaling van vennootschapsbelasting over zowel
de jaren 2016, 2017 en 2018 in 2018.
Risicobeheersing
Zoals in hoofdstuk 8 zal worden uiteengezet, zien we risicomanagement
als integraal onderdeel van ons handelen en vormt daarmee dan ook een
belangrijk ingrediënt bij het nemen van beslissingen. Aansluitend op de RJ
400 treft u hieronder de belangrijkste punten aan waar wij rekening mee
houden in onze bedrijfsvoering.
Strategische risico’s
De strategische risico’s worden, vanwege het belang uitgebreid omschre-
ven in hoofdstuk 8. Daar wordt geduid hoe wij ons voorbereiden op de
toekomst qua volkshuisvestelijke rolinvulling in Spijkenisse, op welke
wijze dit aan de CO2-neutraal doelstelling wordt gekoppeld en hoe wij
verwachten die met eigen middelen en de eigen organisatie te kunnen
33 |
uitvoeren. Onze financiële en strategische risicobereidheid zijn daar mee
ook onderbouwd, in die zin dat we ons terdege op voorbereiden op de
mogelijke effecten die aan die strategische risico’s zijn verbonden.
Operationele activiteiten
Veel acties die door medewerkers worden uitgevoerd zijn beschreven in
onze administratieve organisatie, met name de procedures. De controle op
het werken volgens deze richtlijnen wordt op meerdere niveaus uitgevoerd:
onze eigen interne controle, de onafhankelijke controller en als derde line
of defense de accountant.
Bij het werken zijn wij qua automatisering afhankelijk van externe
leveranciers. Met name het NCCW is een partij waar we onze database
hebben ondergebracht, Naar aanleiding van een door Mazars opgesteld
rapport over mogelijke veiligheidsrisico’s heeft recent, op 16 mei 2018, een
overleg met NCCW plaats gevonden, waarbij NCCW heeft aangegeven de
door Mazars genoemde risico’s te herkennen. Daar wordt dit jaar actie op
ondernomen, zodat bij de volgende monitoring e.e.a. op orde moet zijn.
De overige gegevens die wij in eigen beheer hebben zoals bijvoorbeeld
brieven, bouwtekeningen en huurderscontracten, bevinden zich op een
server in ons kantoor, waarbij te allen tijde op een locatie buiten het
kantoor een back-up aanwezig is in het geval van calamiteiten.
Qua fysieke locatie hebben we, in geval er brand zou uitbreken, met een
wijkcentrum een contract afgesloten, waarbij wij in voorkomende gevallen
binnen 24 uur een operationeel kantoor kunnen inrichten.
Financiële positie
De Leeuw van Putten neemt als maatschappelijk ondernemer op beheerste
wijze risico’s met inachtneming van de doelstellingen. Voortdurende
werken wij aan het verbeteren van interne risicobeheersings- en contro-
lesystemen.
Het risicomanagementsysteem is ingericht voor het actief managen van
de strategische, financiële en operationele risico’s ( o.a. kredietrisico,
liquiditeitenrisico, renterisico) en het beperken van de impact van mogelijke
incidenten. De Leeuw van Putten behandelt risicomanagement als
onderdeel van de P&C-cyclus.
De Leeuw van Putten heeft een lage risicobereidheid, maar is bereid
aanvaardbare risico’s te nemen bij het uitvoeren van de kerntaak. Risico’s
die niet samenhangen met kernactiviteiten, vermijden we in beginsel.
Door een goed werkend intern beheersingssysteem en de controle hierop,
worden de financiële risico’s zoveel mogelijk geminimaliseerd.
Het interne beheersing systeem, gericht op het beheersen van bovenge-
noemde risico’s is als volgt ingebed in de organisatie:
- Financieel reglement
- Onafhankelijke control-functie
- Treasurystatuut
- Treasurycommissie
- Treasury jaarplan
- Extern bureau voor treasury ondersteuning
- Financiële meerjarenbegroting en scenario analyses
- Periodieke verslaglegging
- Voldoen aan vormenkader WSW in de vorm van business en financial
risks
Financiële verslaglegging
De Leeuw van Putten heeft een overzichtelijke en transparante structuur.
Daarmee zijn we in staat om onze taken snel, efficiënt en kwalitatief goed
te realiseren. We realiseren met een klein aantal collega’s onze taken. Dat
wordt, naast een kwalitatief goed werkapparaat, ook mogelijk gemaakt
doordat er geen gecompliceerde instrumenten in onze structuur zitten,
waardoor ook het volgen van de activiteiten en het rapporteren hierover
naar externen en de RvC snel en helder kan zijn.
We hebben geen rente-instrumenten, er zijn geen aparte BV’s en we maken
gebruik van de vrijstellingsmogelijkheden binnen de grenzen van het
verlicht regime. Dat laatste bespaart ons een gescheiden administratie van
DAEB en niet-DAEB bezit.
De kwartaalrapportage is daardoor compleet en gelijktijdig overzichtelijk.
Sturing en verantwoording zijn daarmee goed geborgd.
Wet- en regelgeving
Op meerdere plekken in dit verslag wordt gesignaleerd, dat de buitenwereld
grote invloed op ons heeft, en gelijktijdig amper stuurbaar is. Bij de in dit
hoofdstuk opgenomen paragraaf “Blik op de toekomst” wordt dat nader
toegelicht.
Onze risicobereidheid
Wij zijn een lokaal opererend bedrijf en laten ons dan ook leiden door
datgene wat de lokale samenleving van ons verwacht. Het op lange termijn
kunnen voldoen aan onze maatschappelijke opdracht mag dan ook niet in
gevaar worden gebracht. Langs deze overzichtelijke denklijn kunnen veel
risico’s worden beoordeeld.
Strategische risico’s die het voortbestaan van ons bedrijf, of het kunnen
uitvoeren van onze maatschappelijke activiteiten in gevaar brengen zijn
ontoelaatbaar. Op dat niveau hebben wij onze maatregelen genomen.
Hoofdstuk 8 laat dat zien. Daar waar externe factoren niet beïnvloedbaar
zijn, reageren wij op wat er op ons afkomt. Extra heffingen of belastingen
implementeren wij in onze meerjarenbegroting. Waarbij het resultaat kan
zijn dat we activiteiten kunnen doen die we belangrijk vinden, maar dat
de schaalgrootte anders zal zijn. Kort geformuleerd: meer geld afdragen,
betekent minder investeringen in de stad.
Risico’s die middelgroot zijn, in die zin dat het voorbestaan van ons
bedrijf geen gevaar loopt, worden geaccepteerd, als er een belang mee
is gediend waar onze huurders baat bij hebben. We willen bijvoorbeeld
onze operationele activiteiten zo goedkoop mogelijk houden. Een kleine
organisatie is snel, efficiënt, maar natuurlijk ook kwetsbaar. Dat is voor ons
een bewuste keuze.
| 34
7.4 Kerncijfers en kengetallen
Boekjaar 2017 * 2016 * 2015 * 2014 2013
Aantal verhuureenheden
1. Woningen en woongebouwen:
a. in exploitatie 3.899 3.899 3.899 3.899 3.899
b. in aanbouw 0 0 0 0 0
2. Garages 49 49 49 49 49
3. Commerciële objecten BOG 16 16 16 16 17
MOG 6 6 6 6 5
Aantal gewogen verhuureenheden 3.926,0 3.926,0 3.926,0 3.926,0 3.926,0
Kwaliteit
1. Aantal reparatieverzoeken per woning 1,9 1,6 1,6 1,4 1,4
2. Gemiddelde afhandelingduur in dagen per reparatieverzoek 8 6,5 8 9 10
3. Gemiddelde afhandelingduur in dagen van het mutatieonderhoud 11 11 13 14 13
4. Kosten niet planmatig onderhoud per woning 329 361 332 327 333
5. Kosten planmatig onderhoud per woning 610 1.575 1.441 1.099 1.491
6. Totale kosten onderhoud per woning 939 1.937 1.772 1.426 1.828
Verhuur van woningen
1. Mutatiegraad in % 6,9 7,3 7,3 8,4 8,5
2. Huurachterstand (zittende huurders) in % jaarhuur 0,92 1,06 1,36 1,17 1,19
3. Huurderving wegens leegstand 0,63 0,40 0,51 0,54 1,09
4. Gemiddeld aantal punten WWS 157 158 143 143 143
5. Gemiddelde netto huurprijs 574 569 563 548 525
Balans en Resultatenrekening per gewogen vhe
1. Eigen vermogen 83.638 79.254 67.907 6.078 6.054
2. Huren 6.830 6.783 6.658 6.381 6.093
3. Kapitaalslasten 951 1.058 1.072 1.092 1.516
4. Lasten onderhoud 933 1.923 1.750 1.416 1.815
5. Overige bedrijfslasten 2.004 1.896 1.830 1.877 1.392
6. Vennootschapsbelasting 1.312 3.955 545 658 445
7. Jaarresultaat -242 11.347 2.185 25 237
Financiële continuïteit
1. Solvabiliteit obv marktwaarde 73% 71% 66%
2 Solvabiliteit obv bedrijfswaarde 15% 14%
3. Current ratio (vlottende activa / kortlopende schulden) 0,4 0,5 0,9 0,5 0,2
4. Verhouding tussen vaste activa en lang vermogen 103% 103% 100% 102% 103%
5. Rentabiliteit eigen vermogen (na belasting) -0,30% 16,80% 3,20% 0,40% 3,90%
6. Rentabiliteit vreemd vermogen (voor belasting) 1,30% 18,20% 4,00% 11,20% 11,30%
7. Rentabiliteit vreemd vermogen 3,30% 3,40% 3,30% 3,50% 4,30%
8. Rentabiliteit totaal vermogen 1,70% 14,80% 3,70% 4,20% 5,10%
9. Weerstandsvermogen (x € 1.000) 328.361 329.312 266.603 23.864 23.768
Beheer
1. Personeelsbezetting in fte 26 25 24,7 24,8 24,6
2. Werkelijk aantal personeelsleden 29 29 29 29 29
3. Beheerkosten per fte (x € 1.000) 134 140 139 123 125
4. Beheerkosten per gewogen vhe 886 890 873 775 780
(*) op basis van marktwaarde waardering
35 |
Hoofdstuk 8
Risicomanagement en de toekomstEen logische combinatie
Dit hoofdstuk is een combinatie van ons risicomanagement en onze visie op
de toekomst die we voor De Leeuw van Putten zien. Deze niet geheel voor
de hand liggende combinatie komt voort uit ons bijzondere profiel. Onze
processen en onze marktpositie zijn nu op orde en er zijn geen indicatoren
die aangeven dat zich op korte termijn strategische risico’s aandienen. Maar
in de toekomst kijkend kan een mogelijk strategisch risico voor ons bezit
ook heel groot worden. Dit besef zorgt ervoor dat risicomanagement en de
toekomst voor ons onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden.
Risicobeheersing is een integraal onderdeel van het dagelijkse werk
De Leeuw van Putten is een corporatie die lokaal sterk verankerd is. We
staan dicht bij onze huurders en vol in de Spijkenisser samenleving. Onze
activiteiten worden dan ook altijd getoetst aan de toegevoegde waarde voor
de huurders of de stad. Dat betekent niet alleen dat we de juiste dingen
willen doen. Maar we willen ook voorkomen dat we acties ondernemen
die onze kerndoelstelling in gevaar brengen. Met een dergelijk belang is
het voor ons een natuurlijke houding om risico’s in beeld te brengen en te
zorgen dat deze beheersbaar zijn.
Deze insteek is ook zichtbaar in dit jaarverslag. We zien risicomanagement
niet als separaat onderdeel van ons werk. We hebben het beheersen van
risico’s dieper in onze haarvaten zitten. Dat ziet u alle hoofdstukken terug,
waarbij we de gerealiseerde doelstellingen langslopen. Daarbij wordt
vermeld waar we staan, wat de impact is als realisatie niet correct of op tijd
gebeurt, en wat het risico is.
Samen met alle collega’s
De cultuur van De Leeuw van Putten kenmerkt zich door openheid.
Door deze cultuur, evenals door het per afdeling samen op één kamer
werken, weten en zien collega’s veel van elkaar. Dat is bevorderlijk voor
de collegialiteit, maar heeft ook een aspect in zich van sociale controle.
Een collega kan niet makkelijk een eigen koers varen, zonder dat dit wordt
opgemerkt. We menen dat deze soft controls uitstekend complementair
zijn aan de hardere kant die we hebben geborgd door middel van vier
niveaus: procedures, interne controle, een onafhankelijk extern ingehuurde
controller en de accountant / Raad van Commissarissen.
Intern is in 2017 gestart met een risico-bewustzijnstraining voor het
personeel, in samenwerking met de onafhankelijke extern ingehuurde
controller. Ook heeft deze controller een rol in het valideren van gegevens
die naar de RvC worden gestuurd. En functioneert ook als klankbord voor
de bestuurder.
Ons eenvormige bezit is een potentieel groot risico
Het hiervoor beschreven, op concreet uitvoeringsniveau, gerichte
risicomanagement is gevoerd binnen een groot bedrijfskader waar de grote
risico’s eveneens in beeld zijn. Strategische risico’s zijn risico’s waarbij het
voortbestaan van ons bedrijf of de continuïteit van de volkshuisvestelijke
doelstellingen in gevaar komt. De Leeuw van Putten is een corporatie waar
de zaken over het algemeen goed op orde zijn. We kennen geen markt-
leegstand, onze huurachterstanden zijn onder controle en onderhouds-
technisch zijn we geheel op niveau. De dagelijks processen lopen goed
en efficiënt. We zorgen dat dit alles naar tevredenheid van onze klanten
met lage apparaatskosten op een efficiënte wijze wordt gerealiseerd. De
benchmarkpositie bevestigt dit. Vanuit dit kader zijn er momenteel geen
grote risico’s.
Wat wel specifiek voor De Leeuw van Putten is, is dat we een eenzijdig
bezit hebben dat vrijwel compleet in een zeer korte tijd is gebouwd. En
dat gesitueerd is in een stad die in zijn geheel als ex- groeikern zeer snel is
gebouwd. Om het in één adem te zeggen: als potentiële huurders niet meer
in een jaren tachtig van de vorige eeuw gebouwde bloemkoolwijk van een
groeikern willen wonen, dan is vrijwel ons hele bezit onverhuurbaar. Deze
monocultuur heeft dus een marktrisico, maar kent ook vanuit technisch
oogpunt pieken en dalen. Veel bouwdelen verouderen op grote schaal
gelijktijdig.
De grote herstructureringsopgave willen we gefaseerd aanpakken
De constatering over gelijkvormigheid geeft wat ons betreft een oplos-
singsrichting aan. We zullen in ons bezit moeten differentiëren. Renoveren,
dan wel sloop-nieuwbouw, kan op meerdere fronten zorgen voor het
verminderen van toekomstige risico’s en gelijktijdig kwalitatieve variatie
brengen in wijken waar gelijkvormigheid overheerst.
Met deze waarneming hebben we een lange termijn visie ontwikkeld op
ons bezit. De basis is dat het onverstandig is om te wachten met de start
van herstructurering als er problemen zichtbaar zijn geworden.
Omdat ruwweg in de periode 2030-2035 ons bezit 50 jaar oud wordt,
bestaat dan immers de kans dat gelijktijdige probleemvorming onbeheers-
baar is. Vanuit onze omvang kunnen we immers niet in een paar jaar tijd
een groot deel van ons bezit herstructureren.
Spreiding zorgt voor beheersbaarheid waarbij op eigen kracht kan
worden gewerkt
De combinatie van deze constateringen heeft er toe geleid dat we menen
dat we voor spreiding van risico’s in onze wijken gericht gaan ingrijpen door
middel van renovatie of sloop met nieuwbouw. En dat we voor 2030 daar
al mee moeten beginnen. Door spreiding van de grote opgave kunnen we er
voor zorgen dat we huurders op de door ons voorgestane manier kunnen
begeleiden, dat we dit met eigen personeel kunnen uitvoeren en dat we het
financieel zonder hulp van derden kunnen uitvoeren. De periode waarover
de grote opdracht zich zal uitstrekken is nu nog niet met zekerheid vast
te stellen. Dat hangt van veel factoren af: waar en wat voor een soort
problematiek zien we op ons afkomen. Hoe staan we er financieel voor.
En wat betekent het voor de stad. Allemaal vragen die in een integraliteit
moeten worden beantwoord.
Het is mooi dat er een landelijke afspraak is dat corporaties elkaar helpen
met grote opgaves als ze dit niet zelfstandig kunnen. Maar het is nog
mooier als je als corporatie jezelf voorbereidt op je eigen toekomst, als nu
al zichtbaar is waar de risico’s liggen. De Leeuw van Putten voelt dit niet
alleen als haar maatschappelijke plicht, maar ook als een mooie uitdaging
om met elkaar aan te gaan.
De koers is financieel onderbouwd
Financieel hebben we ook al nagedacht over deze koers. In grote lijnen
was enkele jaren terug het plan heel basaal: we gaan eerst al onze leningen
aflossen, alvorens nieuwe schulden aan te gaan. Dat willen we doen
zonder woningen te verkopen, omdat de vraag naar sociale huurwoningen
in Spijkenisse onverminderd is, mede door de afname van de sociale
huurvoorraad door verkoop, sloop en huurverhogingen bij collegacorpora-
ties. Een afgenomen leningportefeuille geeft speelruimte voor leningen om
ingrepen te doen op een manier waarbij we echt kwaliteit willen toevoegen
aan de stad en dat, zo leert ervaring, kost geld.
Door vele oorzaken (onder andere verhuurderheffing, vennootschapsbelas-
ting, passend toewijzen) is
| 36
het tempo van aflossen verminderd. We hebben er voor gekozen dat
aflossingsvrij niet een doel op zich moet zijn. Als een volkshuisvestelijke
noodzaak tot ingrijpen vraagt om dit te doen voordat al onze huidige
leningen zijn afgelost, dan accepteren we dat. Want hoe dan ook: onze
leningenportefeuille is niet groot en slinkt jaarlijks.
Prioriteiten stellen we met behulp van assetmanagement
Waar we de komende tijd aan gaan werken is een proces om te komen tot
een logische volgorde van planaanpak. Deze volgorde gaan we bepalen met
behulp van een voor ons en door ons gemaakt assetmanagementmodel.
Daarmee kunnen we scenario’s bedenken en doorrekenen. Dat deze
exercities om grote discretie vragen, mag duidelijk zijn. Ingrepen in wijken,
maar ook al de mogelijke plannen daarvoor, kunnen tot grote onrust in
wijken leiden. Met als slechtste consequentie dat een negatieve vervalspi-
raal in gang wordt gezet, door huurders die wegtrekken of die niet meer
in een wijk willen huren. Dat is een onaanvaardbaar risico. Plannen tot
herstructurering zullen dus uitsluitend intern worden bedacht en doorgere-
kend. Het betrekken van onze omgeving over de laatste concretisering zal
zo ruwweg pas drie jaar voor de ingreepdatum kunnen liggen.
Onze plannen zijn gekoppeld aan een visie op energieprestaties
Omdat we nadenken over grote ingrepen die binnen 10 jaar gaan starten,
zijn we voorzichtig met investeringen die over een langere tijd dan die
10 jaar afgeschreven worden. Heel kort gezegd: duur isoleren en vijf jaar
later slopen is ongewenst. We willen dus eerst de herstructuringsopgave
scherper hebben, om vervolgens te bepalen op welke wijze we de
energieprestatie van het bezit dat we handhaven, kunnen verbeteren. Deze
redelijk luxe werkwijze menen we ons te kunnen permitteren omdat we
sinds 2017 gemiddeld label B hebben. Vanuit energie-afspraken zijn we dus
al op orde. En daarom worden verder verbeteringen ook beoordeeld op het
voorkomen van verspilling.
37 |
Hoofdstuk 9
Verklaring van het bestuurIn dit verslag zijn wij ingegaan op het BTIV (Besluit Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting). In het BTIV zijn de spelregels voor woningcorporaties
uitgewerkt. Het BTIV is een nadere invulling van de nieuwe Woningwet
en bevat regels over de toelatingen, rechtsvormen, organisatie van de
corporaties, het bestuur, de financiering maar bijvoorbeeld ook regels over
investeringen in niet-DAEB vastgoed.
Het bestuur verklaart dat het een adequate invulling geeft aan hetgeen
uitgangspunt is bij de invoering van de nieuwe woningwet en het BTIV. In
het kort komt het er op neer dat wij inzetten op een sterkere legitimatie
en duidelijker lokale verankering. Daarnaast werken wij mee aan verdere
risicobeheersing en een scherper intern en extern toezicht.
Het bestuur verklaart verder dat het financiële beleid en beheer gericht is
op financiële continuïteit. Batige saldi zijn uitsluitend in het belang van de
volkshuisvesting ingezet.
Spijkenisse, 4 juni 2018
Stichting De Leeuw van Putten
ir. M.A. de Booij
directeur-bestuurder
| 38
39 |
JAARREKENING
PASSIVA 31-12-2017 31-12-2016
(herrekend)
EIGEN VERMOGEN
10 - Overige reserves 97.784 93.239
11 - Herwaarderingsreserve 230.577 236.075
Totaal eigen vermogen 328.361 329.312
VOORZIENINGEN
12 - Voorziening latente belastingver-
plichtingen
6.404 8.175
13 - Overige voorzieningen 101 114
Totaal voorzieningen 6.505 8.289
LANGLOPENDE SCHULDEN
14 - Leningen kredietinstellingen 95.200 103.700
15 - Overige schulden 20 20
Totaal langlopende schulden 95.220 103.720
KORTLOPENDE SCHULDEN
16 - Schulden aan overheid - 39
17 - Schulden aan kredietinstellingen 12.500 17.600
18 - Schulden aan leveranciers 549 1.096
19 - Belastingen en premies sociale
verzekeringen
5.009 524
20 - Schulden ter zake van pensioenen 25 25
21 - Overige schulden 4 9
22 - Overlopende passiva 2.837 3.302
Totaal kortlopende schulden 20.924 22.595
TOTAAL PASSIVA 451.011 463.916
ACTIVA 31-12-2017 31-12-2016
(herrekend)
VASTE ACTIVA
Vastgoedbeleggingen
1 - DAEB vastgoed in exploitatie 431.347 437.029
2 - Niet DAEB vastgoed in exploitatie 10.929 11.479
Totaal vastgoedbeleggingen 442.276 448.508
Materiële vaste activa
3 - Onroerende en roerende zaken
voor eigen exploitatie
691 1.606
Financiële vaste activa
4 - Latente belastingvorderingen 103 2.269
5 - Overige vorderingen 61 64
Totaal vaste activa 443.131 452.448
VLOTTENDE ACTIVA
Vorderingen
6 - Huurdebiteuren 226 391
7 - Overige vorderingen 184 308
8 - Overlopende activa 460 34
870 733
9 Liquide middelen 7.010 10.736
Totaal vlottende activa 7.880 11.469
TOTAAL ACTIVA 451.011 463.916
Balans per 31 december 2017 (na resultaat bestemming) (bedragen x € 1.000)
| 40
Omschrijving 2017 2016
23 Huuropbrengsten 26.816 26.631
24 Opbrengsten servicecontracten 568 558
25 Lasten servicecontracten -574 -624
26 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten -1.560 -1.412
27 Lasten onderhoudsactiviteiten -4.262 -8.159
28 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -4.963 -4.763
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 16.025 12.231
29 Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling - -
30 Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling - -
31 Toegerekende organisatiekosten - -
32 Toegerekende financieringskosten - -
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling - -
33 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille - -
34 Toegerekende organisatiekosten - -
35 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille op moment van verkoop - -
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille - -
36 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa -787 -
37 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -6.226 52.947
38 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille v.o.v. - -
39 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop -
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -7.013 52.947
40 Opbrengst overige activiteiten 60 117
41 Kosten overige activiteiten -114 -121
Netto resultaat overige activiteiten -54 -4
42 Overige organisatiekosten -493 -486
43 Leefbaarheid -533 -457
Financiële baten en lasten
44 Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten - -
45 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten - -
46 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 11 13
47 Rentelasten en soortgelijke kosten -3.743 -4.169
Saldo financiële baten en lasten -3.732 -4.156
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 4.200 60.075
48 Belastingen -5.151 -4.892
RESULTAAT NA BELASTINGEN -951 55.183
Winst-en-verliesrekening over 2017 (functionele indeling) (bedragen x € 1.000)
41 |
Kasstroomoverzicht over 2017 (directe methode) (bedragen x € 1.000)
2017 2016
OPERATIONELE ACTIVITEITEN
Ontvangsten:
Huren 26.870 26.617
Zelfstandige huurwoningen 26.594 26.336
Maatschappelijk onroerend goed 37 36
Bedrijfsmatig onroerend goed 191 189
Parkeervoorzieningen 48 56
Vergoedingen 610 597
Overige bedrijfsontvangsten 221 380
Renteontvangsten 18 8
Saldo ingaande kasstromen 27.719 27.602
Uitgaven:
Personeelsuitgaven: 1.860 1.864
- Lonen en salarissen 870 900
- Sociale lasten 693 666
- Pensioenlasten 297 298
Onderhoudsuitgaven 4.943 7.335
Overige bedrijfsuitgaven 3.911 3.730
Renteuitgaven 4.140 4.193
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat 20 25
Verhuurderheffing 2.547 2.310
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 394 404
Vennootschapsbelasting - -
Saldo uitgaande kasstromen 17.815 19.861
Kasstroom uit operationele activiteiten 9.904 7.741
| 42
2017 2016
(DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN
MVA ingaande kasstroom:
Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en niet- woongelegenheden - -
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode - -
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet- woongelegenheden - -
Verkoopontvangsten grond - -
(Des)investeringsontvangsten overig - -
Tussentelling ingaande kasstroom MVA - -
MVA uitgaande kasstroom:
Nieuwbouw huur-, woon- en niet- woongelegenheden - -
Woningverbetering, woon- en niet- woongelegenheden 22 49
Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden - -
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden - -
Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden - -
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop - -
Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden - -
Aankoop grond - -
Investeringen overig 8 20
Externe kosten bij verkoop - -
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA 30 69
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -30 -69
FVA
Ontvangsten verbindingen - -
Ontvangsten overig - -
Uitgaven verbindingen - -
Uitgaven overig - -
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA - -
Kasstroom uit (des) investeringen -30 -69
FINANCIERINGSACTIVITEITEN
Ingaand:
Nieuwe te borgen leningen 4.000 1.000
Nieuwe ongeborgde leningen - -
Uitgaand:
Aflossing geborgde leningen 17.600 6.000
Aflossing ongeborgde leningen - -
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -13.600 -5.000
Mutatie liquide middelen -3.726 2.672
Wijzigingen kortgeldmutaties - -
Liquide middelen per 1 januari 10.736 8.064
Liquide middelen per 31 december 7.010 10.736
43 |
Toelichting op de jaarrekeningAlgemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekeningDe Leeuw van Putten is een stichting met de status van ‘toegelaten
instelling volkshuisvesting’. De statutaire vestigingsplaats is de Gemeente
Nissewaard, de feitelijke vestigingsplaats is Spijkenisse. De activiteiten
bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van vastgoed. De
Leeuw van Putten heeft specifieke toelating in de regio Rijnmond en is
werkzaam binnen het kader van de Woningwet en het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting. De Leeuw van Putten is onder nummer
24177789 ingeschreven bij het handelsregister.
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2017 tot en met
31 december 2017.
Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
Wet- en regelgeving
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen
van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015, de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de Wet
normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
(‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de
Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken
van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Tevens zijn vrijwillig de
nieuwe richtlijnen van hoofdstuk 645 toegepast zoals opgenomen in RJ
Uiting 2018-02.
De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat
vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking
hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum
zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong
vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien
zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen.
Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstan-
daarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de
marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het
vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste
schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de
jaarrekening van De Leeuw van Putten.
De marktwaarde is als volgt te definiëren:
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een
bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing
in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum,
waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden
hebben gehandeld.
Wet Normering Topinkomens
Voor de toelichting in de jaarrekening is uitgegaan van de Wet Normering
bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
zoals deze geldt voor 2017 en de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctio-
narissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2017. Als normenkader is
rekening gehouden met
a. Uitvoeringsbesluit WNT
b. Regeling Bezoldigingscomponenten WNT
c. Beleidsregels Toepassing WNT
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn
ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de
in de volgende paragraaf beschreven stelselwijzigingen
Stelselwijzigingen
Presentatiewijziging vastgoed in exploitatie
Het vastgoed in exploitatie diende overeenkomstig de RTIV 2015 (van
toepassing op het boekjaar 2016) te worden gepresenteerd onder de post
“materiele vaste activa”. In de geactualiseerde RTIV 2015 (van toepassing
op het boekjaar 2017) dient het vastgoed in exploitatie te worden
gepresenteerd onder de post “vastgoedbeleggingen”. De presentatie van de
vergelijkende cijfers in de balans is aangepast. Deze presentatiewijziging
heeft geen invloed op het resultaat en het eigen vermogen.
Rangschikking van posten volgens de functionele indeling
Voor de winst- en verliesrekening is de functionele indeling verplicht
gesteld. Door de autoriteit woningcorporaties is een handleiding
functionele indeling beschikbaar gesteld. De Leeuw van Putten volgt
de hierin opgenomen richtlijnen voor het opstellen van haar winst- en
verliesrekening. In de handleiding 2017 hebben wijzigingen in de toereke-
ning van overhead plaatsgevonden. Door de geactualiseerde grondslagen
(handleiding functionele indeling 2017) voor de presentatie (dit omvat
groeperen, samenvoegen, ontleden en rangschikken van posten) heeft De
Leeuw van Putten de aanpassing verwerkt als stelselwijziging. De wijziging
van het rangschikken van de posten heeft geen impact op het vermogen en
resultaat.
Voorziening belastinglatenties
Met ingang van het verslagjaar wordt de voorziening voor belastinglatenties
in tegenstelling tot vorig jaar gewaardeerd op basis van contante waarde.
Als gevolg van een nadere analyse van de latentie en het feit dat al het
vastgoed van De Leeuw van Putten bestemd is voor doorexploitatie vind de
Leeuw van Putten een waardering tegen contante waarde beter passen bij
de werkelijkheid. De wijziging van de waarderingsgrondslag wordt aange-
merkt als een stelselwijziging. De financiële gevolgen van de wijziging van
de waarderingsgrondslag is als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en
resultaat. De vergelijkende cijfers van de balans per 31 december 2016 en
de resultatenrekening over 2016 zijn aangepast. In onderstaand overzicht
zijn de verschillen als gevolg van de stelselwijziging met de oorspronkelijke
jaarrekening 2016 weergegeven.
| 44
1 januari 2016 Jaarrekening 2016
(x € 1.000,-)
Na stelselwijziging
(x € 1.000,-)
Effect stelselwijziging
(x € 1.000,-)
Activa:
Latente belastingvorderingen - 484 484
Totaal - 484 484
Passiva:
Overige reserves 81.561 89.089 7.528
Voorziening latente belastingverplichtingen 8.541 1.497 -7.044
Totaal 90.102 90.586 484
31 december 2016 Jaarrekening 2016
(x € 1.000,-)
Na stelselwijziging
(x € 1.000,-)
Effect stelselwijziging
(x € 1.000,-)
Activa:
Latente belastingvorderingen - 315 315
Totaal - 315 315
Passiva:
Overige reserves 75.076 93.236 18.160
Voorziening latente belastingverplichtingen 24.067 6.222 -17.845
Totaal 99.143 99.458 315
Winst- en verliesrekening 2016 Jaarrekening 2016
(x € 1.000,-)
Na stelselwijziging
(x € 1.000,-)
Effect stelselwijziging
(x € 1.000,-)
Belastingen -15.526 -4.894 10.632
Effect stelselwijziging op het resultaat over 2016 10.632
Voor de individuele balansposten worden de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de jaarrekening 2016 in de toelichting op de betreffende
jaarrekeningposten in de jaarrekening 2017 vermeld.
Foutherstel
Voor de marktwaardeberekening 2017 zijn wijzigingen in de basisgegevens
doorgevoerd ten opzicht van de marktwaardeberekening 2016. Dit betreft
- aanpassing aantal m2 GBO als gevolg van inmeten. In 2016 zijn de
gegevens van het energielabel gebruikt (effect ca. 0,2 mln.)
- aanpassing van de erfpachtverplichting als gevolg van een verbeterde
inventarisatie (effect ca. 1,7 mln.).
Bovenstaande wijzigingen kwalificeren als herstel van fouten in de
berekening van de marktwaarde 2016 zoals deze voorgaand boekjaar is
verantwoord.
In RJ 150 wordt onderscheid gemaakt tussen niet materiële fouten en
materiële fouten. De definitie van een materiële fout is een zodanige
onjuistheid in een jaarrekening - geconstateerd na het vaststellen van die
jaarrekening - dat de jaarrekening in het geven van het in artikel 2:362 lid
1 BW bedoelde inzicht tekortschiet. Bij de afweging of sprake is van een
materiële fout beoordeelt de rechtspersoon of de weglating of onjuiste
weergave van posten, afzonderlijk of gezamenlijk, de economische
beslissingen die gebruikers op basis van de jaarrekening nemen, zou
kunnen beïnvloeden.
Op basis van de omvang en aard van de fout kwalificeert deze als
niet-materieel.
De niet-materiële fouten zijn conform RJ 150.203 in de winst-en-verlies-
rekening van het jaar waarin de fout is geconstateerd, overeenkomstig de
aard van de post, verwerkt.
Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële
instrumenten (zoals vorderingen en schulden), als afgeleide financiële
instrumenten (derivaten) verstaan.
In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële
waarde van het desbetreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de
boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgeno-
men wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op
de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’.
Primaire financiële instrumenten
Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen
naar de behandeling per balanspost van de ‘Grondslagen voor de waarde-
ring van activa en passiva’
Hedge accounting
De Leeuw van Putten past geen hedge accounting toe.
45 |
Grondslagen van waardering van activa en passivaVastgoedbeleggingen Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen
vastgoed onderscheiden:
* Woongelegenheden
* Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;
* Parkeergelegenheden
De onroerende zaken in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd
naar DAEB en niet-DAEB vastgoed , rekening houdend met de criteria
van de Beschikking van de Europese Commissie dd 15 december 2009
aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed
betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per
contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk
vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt
verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-,
onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is
vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d.
15 december 2009. Niet-DAEB vastgoed omvat overeenkomstig de eerder
genoemde criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum
boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde
maatschappelijk vastgoed).
Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde: Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwer-
king gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief
transactiekosten.
Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de
Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op
grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig
artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van
de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde’). Bij het toepassen van het ‘Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie gehanteerd.
Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshand-
boek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.
Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van
het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesre-
kening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.
Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van
de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarde-
ringsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op
basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het
vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.
De Leeuw van Putten hanteert de basisversie van het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG,
parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Voor de basisversie
is de waardering van het vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau.
De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op
complexniveau bepaald, waardoor een onnauwkeurigheid kan bestaan in
de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve
en de overige reserves. Bij deze waardering van het vastgoed is geen
taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig
bepaalde actuele waarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte
(+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van
een taxateur (i.e. full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van
toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.
Voor de bepaling van de marktwaarde is er voor de woongelegenheden,
de parkeergelegenheden en het maatschappelijk onroerend goed gebruik
gemaakt van de basis versie. Voor de bepaling van de marktwaarde voor
het bedrijfsmatig onroerend goed is gebruik gemaakt van de full versie met
inschakeling van een extern taxateur.
Materiële vaste activaOnroerende en roerende zaken voor eigen exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden
gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de
cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waar-
deverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte
economische levensduur en worden berekend op basis van een vast
percentage van de verkrijgingsprijs. Bij investeringen in het eerste halfjaar
wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming, daarna in het
eerste volgende jaar. Op grond wordt niet afgeschreven.
Financiële vaste activaLatente belastingvorderingen
Onder de financiële vaste activa zijn latente belastingvorderingen
opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst
beschikbaar zal zijn voor verrekening.
Deze latente belastingvorderingen zijn gewaardeerd tegen contante waarde
waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente. De latente belasting-
vorderingen hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente
bestaat uit de voor De Leeuw van Putten geldende rente voor langlopende
leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingta-
rief. De latente belastingvordering heeft betrekking op tijdelijke verschillen
tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. Voor deze
tijdelijke verschillen in verband met het fiscale afschrijvingspotentieel is
een latente belastingvordering in de balans opgenomen.
De latente belastingvorderingen hebben daarnaast betrekking op de
aanwezige compensabele verliezen.
Overige vorderingen
De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen
tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamorti-
seerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van
noodzakelijk geachte voorzieningen
VorderingenDe vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële
waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van
oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden
bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
| 46
Liquide middelenDe liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met
een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij
banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de
kortlopende schulden.
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien
middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de
waardering rekening gehouden.
Eigen vermogenDe onder het eigen vermogen opgenomen herwaarderingsreserve wordt
gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde
op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs van het vastgoed in exploitatie.
Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaar-
digingsprijs is uitgegaan van de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs,
zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering. De
herwaarderingsreserve wordt bepaald per waarderingscomplex.
Bij realisatie van de herwaarderingsreserve (bij verkoop van het vastgoed)
wordt het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve rechtstreeks
overgeboekt naar de overige reserves.
VoorzieningenVoorziening latente belastingverplichtingen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen
tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening
getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met
het geldende belastingtarief.
De voorziening voor latente belastingverplichtingen is gewaardeerd tegen
contante waarde.
De voorziening voor latente belastingverplichtingen heeft betrekking op
tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale
waardering van het vastgoed in exploitatie. Voor het vastgoed dat is
bestemd voor doorexploitatie is sprake van een zeer lange periode tot het
moment van afwikkeling van de latentie. Om deze reden is deze latentie
op nihil gewaardeerd. Ultimo 2017 zijn er geen verhuureenheden bestemd
voor sloop en herontwikkeling.
Overige voorzieningen
Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd
tegen de nominale/contante waarde van de uitgaven die naar verwachting
noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen.
Voorziening pensioenen
De Leeuw van Putten heeft een pensioenregeling bij de pensioenuitvoerder
SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door af-
drachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds.
De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting
aan de pensioenuitvoerder benadering”. In de benadering wordt de aan de
pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesreke-
ning verantwoord.
Langlopende schuldenOpgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking
opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de
geamortiseerde kostprijs.
De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de
kortlopende schulden.
Er is een treasurystatuut. Dit statuut geldt als een gedragscode als het
gaat om het nemen van beslissingen op het gebied van ondernemingsfi-
nanciering, beleggen, beheersen van renterisico’s, liquiditeitenbeheer en
organisatie van de financiële logistiek.
Kortlopende schuldenDe kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen
de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigings-
prijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
47 |
Grondslagen voor de bepaling van het resultaatResultatenrekening algemeenHet resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de
geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten
op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn geleverd;
verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Resultatenrekening functioneelIn de functionele resultatenrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen
aan een onderdeel. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toe te
rekenen kosten en de indirecte kosten. De direct toe te rekenen kosten worden
bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte
kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele resultatenreke-
ning gebeurt op basis van aannames zoals toegelicht bij “Toerekening baten en
lasten”.
HuuropbrengstenHier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het
vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de
exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed.
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maxi-
mum. Voor het verslagjaar 2017 bedroeg dit maximumpercentage 2,8% voor
huishoudinkomens tot en met € 40.349,- en 4,3 % voor huishoudinkomens
vanaf € 40.349,-. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt
als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse
beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
Opbrengsten en lasten servicecontractenOpbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van
huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering
van de goederen en verlening van de diensten.
De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten.
Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats.
Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontrac-
ten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
Lasten verhuur- en beheeractiviteitenHier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn
te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht
aan:
- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van
het vastgoed;
- toegerekende afschrijvingen op onroerende en roerende zaken voor eigen
gebruik;
- toegerekende kantoorkosten.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en
lasten”.
Lasten onderhoudsactiviteitenAan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de
onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook toegerekende
personeelslasten.
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen
kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de
daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn
uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans
opgenomen verplichtingen.
Overige directe operationele lasten exploitatie bezitAan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie
van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur
en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Hierbij kan gedacht
worden aan:
- onroerendezaakbelasting;
- verzekeringskosten;
- verhuurderheffing.
De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en
lasten”.
Waardeveranderingen vastgoedportefeuilleOverige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardever-
mindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane
juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen
in nieuwbouw en herstructurering. Hierbij geld t als criterium “intern
geformaliseerd en extern gecommuniceerd’.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen
winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de
waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.
Opbrengsten en kosten overige activiteitenHieronder worden onder andere verhuur zendmasten, de opbrengsten van
overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatieDe afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen
vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte
economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de
restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende
activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening
baten en lasten”.
Lonen, salarissen en sociale lastenLonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeids-
voorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij
verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de
daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden
door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de
verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in
“Toerekening baten en lasten”.
PensioenlastenVoor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening
pensioenen. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten
toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en
lasten”.
| 48
Overige organisatiekostenDit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegere-
kend kunnen worden middels de systematiek toegelicht in “Toerekening
baten en lasten”
LeefbaarheidLeefbaarheid omvat gemaakte kosten voor sociale maatregelen alsmede
fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van
toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Financiële baten en lastenRentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening
houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva.
Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de
verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
BelastingenDe belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor
belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met
beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor
zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde
winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt
rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belasting-
vorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het
te hanteren belastingtarief.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de
vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt
tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereen-
komst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst
opgezegd. De Leeuw van Putten heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per
1 december 2016 liep de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst
gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien verstande dat de
overeenkomst stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór
1 december is opgezegd.
De Leeuw van Putten heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en
VSO 2 de fiscale positie ultimo 2017 en het fiscale resultaat 2017 bepaald.
Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor wo-
ningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen
belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
Toerekening baten en lastenOm tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen
wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de
personeelslasten en overige bedrijfskosten verdeeld op basis van de
tijdsbesteding van werkelijke activiteiten van de werknemers.
KasstroomoverzichtHet kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De
geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.
Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden
opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties
waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële
leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling
van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële-leasecontract wordt
voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit
financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking
heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
49 |
Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000)
ACTIVA 31-12-2017 31-12-2016
Vastgoedbeleggingen 442.276 448.508
1+2. DAEB vastgoed en Niet DAEB vastgoed in exploitatie
De mutaties in de post DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn als volgt:
DAEB vastgoed Niet DAEB vastgoed Totaal
Aanschafwaarde 206.860 7.726 214.586
Cumulatieve herwaarderingen 232.260 3.815 236.075
Cumulatieve waardeverminderingen -2.091 -62 -2.153
Stand per 31 december 2016 437.029 11.479 448.508
Investeringen 54 54
Waardemutatie afwaardering -616 -114 -730
Waardemutatie herwaardering -5.060 -436 -5.496
Overige mutaties -60 -60
Stand per 31 december 2017 431.347 10.929 442.276
Aanschafwaarde 206.854 7.726 214.580
Cumulatieve herwaarderingen 227.200 3.379 230.579
Cumulatieve waardeverminderingen -2.707 -176 -2.883
Stand per 31 december 2017 431.347 10.929 442.276
WOZ waarde peildatum 1-1-2017 494.482 11.033 505.515
Bedrijfswaarde per 31 december 188.401 9.617 198.018
Marktwaarde
Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het
‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt
op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald.
Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarde-
ringshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering
door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.
De marktwaarde is gebaseerd op de hoogste waarde van doorexploiteren danwel uitponden met uitzondering van het BOG/MOG (doorexploiteren).
Daarnaast is bij de berekening van de marktwaarde rekening gehouden met verkoopbeklemming voor de complexen waarin tenminste een woning is
opgenomen met minder dan 145 woningwaarderingspunten. Bij deze complexen start de verkoop in het uitpondscenario pas na het zevende jaar.
Complexindeling
Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een
waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed,
bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een
waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-
DAEB-vastgoed.
| 50
Locatie (gemeente) Type Aantal Bouwjaar
Nissewaard Eengezinswoning 36 1970 – 1979
Nissewaard Eengezinswoning 1373 1980 – 1989
Nissewaard Eengezinswoning 282 1990 – 1999
Nissewaard Meergezinswoning 25 1970 – 1979
Nissewaard Meergezinswoning 1912 1980 – 1989
Nissewaard Meergezinswoning 126 1990 – 1999
Nissewaard Meergezinswoning 82 2000 – 2009
Nissewaard Meergezinswoning 63 2010 – 2019
Nissewaard Bedrijfsonroerendgoed 13 1980 – 1989
Nissewaard Bedrijfsonroerendgoed 1 1990 – 1999
Nissewaard Bedrijfsonroerendgoed 2 2000 – 2009
Nissewaard Maatschappelijk onroerend goed 5 1980 – 1989
Nissewaard Maatschappelijk onroerend goed 1 1990 – 1999
Nissewaard Garage 49 1980 – 1989
Bij de bepaling van de marktwaarde per 31 december 2017 is gebruik gemaakt van de volgende parameters:
Parameters woongelegenheden 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 e.v.
Prijsinflatie 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,00% 2,00% 2,00%
Loonstijging 2,20% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50% 2,50% 2,50%
Bouwkostenstijging 2,20% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50% 2,50% 2,50%
Leegwaardestijging 5,00% 5,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Gem. instandhoudingsonderhoud per vhe (in euro) 800,38 800,38 800,38 800,38 800,38 800,38
Gem. mutatieonderhoud per vhe (in euro) EGW 836,00 836,00 836,00 836,00 836,00 836,00
Gem. mutatieonderhoud per vhe (in euro) MGW 626,00 626,00 626,00 626,00 626,00 626,00
Gem. beheerkosten per vhe (in euro) 423,50 423,50 423,50 423,50 423,50 423,50
Gem. belastingen, verzekeringen en overige zakelijke last als % v.d. WOZ 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13%
Verhuurderheffing 0,591% 0,591% 0,592% 0,592% 0,567% 0,567%
Huurstijging boven prijsinflatie 1,00% 0,80% 0,60% 0,30% 0,00% 0,00%
Huurderving, als % van de huursom 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Gem. mutatiekans bij doorexploiteren per vhe 7,61% 7,61% 7,61% 7,61% 7,61% 7,61%
Gem. mutatiekans bij uitponden 6,95% 6,95% 6,95% 6,95% 6,95% 6,95%
Gem. verkoopkosten bij uitponden (in euro) 1.6% 1.6% 1.6% 1.6% 1.6% 1.6%
Overdrachtskosten als % van de berekende marktwaarde 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%
Disconteringsvoet 7,02% 7,02% 7,02% 7,02% 7,02% 7,02%
In het doorexploiteerscenario wordt verondersteld dat de huur bij huren onder de liberalisatiegrens bij mutatie wordt aangepast naar de markthuur of de
lagere maximale huur op grond van het woningwaarderingsstelsel.
Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur.
Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 508,- per te splitsen eenheid.
Parameters bedrijfsmatig vastgoed 2018 2018 2019 2020 2021 2022 e.v.
Prijsinflatie 1,30% 1,50% 1,70% 2,00% 2,00% 2,00%
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo (in euro) 5,10 5,10 5,10 5,10 5,10 5,10
Mutatieonderhoud per m2 bvo (in euro) 10,20 10,20 10,20 10,20 10,20 10,20
Marketing (% van de marktjaarhuur) 14,00% 14,00% 14,00% 14,00% 14,00% 14,00%
Beheerkosten (% van de marktjaarhuur) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13%
Mutatieleegstand (in maanden) 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00
Overdrachtskosten als % van de berekende marktwaarde 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00%
Gem. disconteringsvoet 7,88% 7,88% 7,88% 7,88% 7,88% 7,88%
Gem ExitYield 10,21% 10,21% 10,21% 10,21% 10,21% 10,21%
51 |
Het bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) is gewaardeerd tegen de marktwaarde volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde met toepassing
van de fullversie. Bij toepassing van de fullversie kan de taxateur aanpassingen in bepaalde parameters (vrijheidsgraden) toepassen ten opzichte van de
basisversie.
Voor het BOG zijn de volgende vrijheidsgraden gehanteerd:
Vrijheidsgraden Toelichting
Gem. disconteringsvoet De gemiddelde disconteringsvoet is bijgesteld ten opzichte van de
basisversie naar 7,88%. Bij toepassing van de basisversie zou de gemiddel-
de disconteringsvoet 9,15% bedragen. Er is afgeweken omdat de taxateur
een bepaling heeft gedaan o.b.v. marktreferenties.
Exit Yield De gemiddelde Exit Yield is bijgesteld ten opzichte van de basisversie naar
8,38%. Bij toepassing van de basisversie zou de gemiddelde
disconteringsvoet 7,33% bedragen. Er is afgeweken omdat de taxateur een
bepaling heeft gedaan o.b.v. marktreferenties.
Parameters maatschappelijk vastgoed 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 e.v.
Prijsinflatie 1,30% 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,00% 2,00%
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo (in euro) 5,10 5,10 5,10 5,10 5,10 5,10 5,10
Mutatieonderhoud per m2 bvo (in euro) 10,20 10,20 10,20 10,20 10,20 10,20 10,20
Overdrachtskosten als % van de berekende marktwaarde 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00%
Beheerkosten als % van de marktjaarhuur 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als % van de WOZ 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13% 0,13%
Disconteringsvoet 9,23% 9,23% 9,23% 9,23% 9,23% 9,23% 9,23%
Parameters parkeergelegenheden 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2022 e.v.
Prijsinflatie 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,00% 2,00% 2,00%
Instandhoudingsonderhoud per garage per jaar (in euro) 157,00 157,00 157,00 157,00 157,00 157,00 157,00
Overdrachtskosten als % van de berekende marktwaarde 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00% 7,00%
Beheerkosten per garage per jaar (in euro) 36,00 36,00 36,00 36,00 36,00 36,00 36,00
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten als % van de WOZ 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25% 0,25%
Disconteringsvoet 6,49% 6,49% 6,49% 6,49% 6,49% 6,49% 6,49%
Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 508,- per te splitsen eenheid. De verkoopkosten bedragen € 508,- per verhuureenheid.
Analyse Marktwaarde woongelegenheden 31-12-2016 / 31-12-2017
Markwaarde 31-12-2016 woongelegenheden 437.029
Markwaarde 31-12-2017 woongelegenheden 431.347
Afname (bedrag) -5.682
De afname van de marktwaarde kan als volg verklaard worden:
effect voorraadmutaties -
effect van methodische wijzigingen -2.767
effect mutaties in de objectgegevens -5.675
effect waarderingsparameters 2.760
-5.682
De posten die met name tot een afname van de marktwaarde hebben geleid zijn de aanpassing van de disconteringsvoet, mutatiekansen en de rekenme-
thodiek van de woningen. De posten die met name tot een toename van de marktwaarde hebben geleid zijn de aanpassing van de macro economische
parameters, contracthuur en leegstand en boveninflatoire huurverhoging en markthuurstijging.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige
exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.
31-12-17 31-12-16
De bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie per 31 december 198.018 203.218
| 52
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
2018 2019 2020 2021 2022 2022 e.v.
Jaarlijkse reguliere huurverhoging 1,40% 1,50% 1,60% 1,60% 1,80% 2,00%
Jaarlijkse huurstijging als gevolg van huurharmonisatie 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Jaarlijkse huurderving als gevolg van leegstand 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Jaarlijkse gemiddelde mutatiegraad woningen 7,89% 7,89% 7,89% 7,89% 7,89% 7,89%
Jaarlijkse stijging van de overige exploitatieuitgaven 2,20% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30% 2,30%
Jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Normbedragen (in euro) zijn ongeïndexeerd en berekend over het totaal aantal vhe’s.
2017 2016
per vhe per vhe
klachten- en mutatieonderhoudsuitgaven 406,00 406,00
Planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) 857,00 916,00
Directe overige exploitatieuitgaven ( belastingen, verzekeringen) 393,00 398,00
Overige indirecte exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd
(algemeen beheer)
820,00 859,00
Verhuurderheffing 717,00 717,00
Leefbaarheid 119,00 114,00
Saneringsheffing en heffing Autoriteit Wonen (bedrijfswaarde dVi) 16,00 16,00
53 |
Discontering:
Disconteringsvoet van 5% (2016 : 5%); Moment van discontering: medio-numerando
Contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen
concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn
Overige aspecten:
Ingerekende restwaarde grond : € 5.000,- per woning en voor het overige bezit 15% van de WOZ waarde (peildatum 01-01-2017). Met verbeteruitgaven
wordt rekening gehouden voor zover hiervoor reeds een verplichting is aangegaan. Indien er geen verplichting is aangegaan wordt geen rekening gehouden
met verbeteringen.
Er is geen rekening gehouden met huurharmonisatie en er zijn ook geen verkopen ingerekend. De verhuurderheffing is voor de gehele looptijd ingerekend
conform wetgeving die per 1 januari 2018 is vastgesteld.
Indeling kasstroomgenererende eenheden :
De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeheer.
31-12-17 31-12-16
Materiële vaste activa 691 1.606
3. Onroerende en roerende zaken voor eigen gebruik 691 1.606
Verloopoverzicht
Stand per 1 januari
- verkrijgingsprijs 2.831 2.825
- cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -1.224 -1.071
Boekwaarde 1.606 1.754
Mutaties:
- investeringen 11 6
- waardevermindering -787
- afschrijvingen -139 -154
Stand per 31 december
- verkrijgingsprijs 2.842 2.831
- cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -2.150 -1.224
Boekwaarde 691 1.606
Boekwaarde kantoorpand per 31 december 551 1.404
Boekwaarde overige per 31 december 140 202
Boekwaarde per 31 december 691 1.606
Afschrijvingsmethode en -termijnen Lineair
kantoorpand 30 jaar
na-investeringen kantoorpand 20, 15, 10 en 5 jaar
kantoormeubilair en apparatuur 10 en 5 jaar
automatisering 3 en 5 jaar
Actuele Waarde
In 2017 heeft een afwaardering van het kantoorpand naar de WOZ waarde ultimo 2017 plaatsgevonden. De totale waarde van het bedrijfspand bedraagt op
31-12-2017 op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2017) in totaal € 0,55 miljoen.
De afwaardering bedroeg € 787.000,--
| 54
31-12-17 31-12-16
Financiële vaste activa 164 2.333
4. Latente belastingvorderingen 103 2.269
Latentie in verband met verliescompensatie
Stand per 1 januari 1.954 5.685
effect stelselwijziging -48
Herrekende stand per 1 januari 5.637
Toevoeging ten gunste van resultaat - -
Onttrekkingen - -
Vrijval ten laste van resultaat -1.954 -3.683
Rentetoevoeging - -
Stand per 31 december - 1.954
De actieve latentie betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie. Omdat in 2017 alle verrekenbare verliezen uit eerdere
jaren zijn verrekend met de fiscaal belastbare winst, resteert er geen latentie voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie.
Deze latentie is gewaardeerd op nominale waarde en tegen een belastingtarief van 25%.
Latentie i.v.m. afschrijvingspotentieel
Stand per 1 januari 315 -
effect stelselwijziging - 484
Herrekende stand per 1 januari 315 484
Toevoeging ten gunste van resultaat
Onttrekkingen
Vrijval ten laste van resultaat -212 -169
Rentetoevoeging
Stand per 31 december 103 315
Deze latentie is gewaardeerd op basis van contante waarde en tegen 25%. De voorzieningen hebben grotendeels een looptijd van langer dan één jaar en
hebben betrekking op het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van het vastgoed in exploitatie.
De belastinglatentie is contant gemaakt op basis van de gemiddelde rente van de leningportefeuille rekening houden met een tarief voor de vennootschaps-
belasting van 25%. Deze percentages zijn respectievelijk voor 2017 en 2016 2,58% en 2,54%.
Het bedrag van de latente vordering met een looptijd korter dan een jaar bedraagt ultimo 2017 en 2016 € 43.191,- respectievelijk € 21.840,-.
De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 109.537,- (2016: € 397.878,-).
5. Overige vorderingen 61 64
Stand per 1 januari: 64 67
Mutatie boekjaar -3 -3
Stand per 31 december 61 64
Deze post betreft betaalde disagiokosten van nieuwe leningen welke ten laste van het resultaat worden gebracht.
Vlottende activa (looptijd korter dan 1 jaar) 7.880 11.469
Vorderingen 870 733
- Huurdebiteuren 226 391
- Overige vorderingen 184 308
- Overlopende activa 460 34
870 733
55 |
31-12-17 31-12-16
6. Huurdebiteuren 226 391
- Huurders 270 297
- Vertrokken huurders 171 239
441 536
af: voorziening dubieuze vorderingen -215 -145
226 391
In 2017 heeft een verbeterde inventarisatie van de potentieel niet meer te incasseren huren plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot een extra dotatie aan de
voorziening.
De huurachterstand kan als volgt worden gespecificeerd:
2017 2016
Ouderdom van de huurvorderingen Aantal huurders % Aantal huurders %
1 maand en korter 153 38 153 35
2 maanden 76 19 72 17
3 maanden 30 8 49 11
4 maanden en langer 31 8 35 8
290 309
vertrokken huurders 108 27 122 28
398 100 431 100
Gemiddelde huurvordering 930 961
Gemiddelde huurvordering vertrokken huurders 1.581 1.962
De huurachterstand (zittende huurders) uitgedrukt in procenten van de te ontvangen huren bedraagt 1,00% (2016 1,06%).
Van de totale huurachterstand ad € 440.528,00 is 86% (t.w. € 379.264) in handen van de deurwaarder gesteld.
7. Overige vorderingen 184 308
- Doorberekend onderhoud (schadenota’s) 397 420
af: voorziening dubieuze vorderingen -260 -179
- Verenigingen van eigenaren 46 47
- Overig 1 20
Totaal 184 308
Van de vorderingen inzake woningschades e.d. is € 369.169 (95%) in handen van de deurwaarder gesteld.
In 2017 zijn 13 woningen ontruimd (2016 10 woningen).
In 2017 heeft een verbeterde inventarisatie van de potentieel niet meer te incasseren overige vorderingen plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot een extra
dotatie aan de voorziening.
8. Overlopende activa 460 34
- diverse vooruitbetaalde en te vorderen posten 460 34
Totaal 460 34
Deze post heeft grotendeels betrekking op te betalen rente in 2018 welke reeds ultimo 2017 is voldaan.
| 56
31-12-17 31-12-16
9. Liquide middelen 7.010 10.736
Direct opvraagbaar:
- Kas 1 3
- Bank Nederlandse Gemeenten 956 890
- Rabobank 33 33
- Rabobank Doelreserveren 6.010 9.800
- ABN-Amro 9 9
7.010 10.736
PASSIVA
Eigen vermogen 328.363 329.314
10. Overige reserves 97.784 93.239
Stand per 1 januari 93.239 81.561
Effect stelselwijziging 7.528
Herrekende stand per 1 januari 89.089
Resultaat boekjaar -951 55.183
Mutatie door herwaardering 5.496 -51.033
Stand per 31 december 97.784 93.239
Overzicht van het totaalresultaat van de rechtspersoon
Netto-resultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon -951 55.183
Totaal van de rechtstreekse vermogensmutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon - -
Totaalresultaat van de rechtspersoon -951 55.183
11. Herwaarderingsreserve 230.579 236.075
Stand per 1 januari 236.075 185.042
Mutatie door herwaardering -5.496 51.033
Realisatie verkoop - -
Stand per 31 december 230.579 236.075
Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2017
Het bestuur stelt aan de raad van commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2017 als volgt te verdelen:
Toevoeging aan de overige reserves 4.545
Toevoeging aan de herwaarderingsreserve -5.496
-951
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2016
De jaarrekening 2016 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 23-06-2017. De vergadering heeft de bestemming van
het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.
57 |
31-12-17 31-12-16
Voorzieningen 6.505 8.288
12. Voorziening latente belastingverplichtingen 6.404 8.175
passieve latentie 6.404 8.174
Stand per 1 januari 8.174 14.226
effect stelselwijziging -7.091
Herrekende stand per 1 januari 8.174 7.135
Toevoeging ten laste van resultaat - 1.040
Onttrekkingen -1.770 -
Vrijval ten gunste van resultaat - -
Rentetoevoeging - -
Stand per 31 december 6.404 8.174
De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale waardering van activa en
verplichtingen. De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen € 1.304.604,- (2016: € 1.265.121,-).
De latentie heeft betrekking op de terug te nemen afwaardering inzake een mogelijke stijging van de WOZ waarde.
Deze latentie is gewaardeerd op basis van contante waarde en tegen 25%. De voorzieningen hebben grotendeels een looptijd van langer dan één jaar en
hebben betrekking op het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van het vastgoed in exploitatie.
De belastinglatentie is contant gemaakt op basis van de gemiddelde rente van de leningportefeuille rekening houden met een tarief voor de vennootschaps-
belasting van 25%. Deze percentages zijn respectievelijk voor 2017 en 2016 2,58% en 2,54%.
De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 6.934.491,- (2016: € 9.084.094,-).
13. Voorziening jubileumuitkeringen 101 114
Stand per 1 januari 114 112
- Mutatie voorziening -13 2
Stand per 31 december 101 114
Langlopende schulden 95.220 103.720
14. Leningen kredietinstellingen - -
95.200 103.700
Totaal leningen 95.200 103.700
Gespecificeerd naar looptijd komen we met betrekking tot de leningen tot de volgende opstelling:
Looptijd langer dan 5 jaar
Leningen kredietinstellingen 49.900 49.900
Looptijd korter dan 5 jaar
Leningen kredietinstellingen 45.300 53.800
Totaal generaal 95.200 103.700
De hoogte van de jaarlijkse aflossingen van leningen met een looptijd korter dan 5 jaar varieert tussen de 11% en 16 % van het schuldrestant van de lening
portefeuille. De Leeuw van Putten hanteert een norm van maximaal 15 % van de schuldpositie ultimo van het jaar waarover renterisico gelopen mag
worden. Rekening houden met de norm van 15% en de Loan To Value is het jaarlijks renterisico aanvaardbaar.
Verloopoverzicht
Stand per 1 januari 121.300 121.300
Algehele aflossing van leningen -17.600 -1.000
Afgesloten nieuwe leningen 4.000 1.000
Leningen looptijd korter dan één jaar -12.500 -17.600
Stand per 31 december 95.200 103.700
Marktwaarde (inclusief kortlopend deel) per 31 december 131.103 150.439
| 58
De marktwaarde van de leningen
De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele
rentetarieven.
Rentevoet en aflossingssysteem:
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt ultimo het boekjaar circa 3,44% (2016 3,38%).
De leningportefeuille bestaat alleen uit fixe leningen (aflossing ineens).
Eén lening heeft een variabele rente afhankelijk van de (3-maands) Euribor.
Eén lening heeft een variabele hoofdsom ad. € 5.000.000,- waarvan per 31-12-2017 € 5.000.000,- is opgenomen.
Er zijn ultimo 2017 en 2016 geen leningen verstrekt door de gemeente Nissewaard.
Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In de leningsovereen-
komsten van De Leeuw van Putten zijn geen embedded derivaten opgenomen die voor afzonderlijke waardering in aanmerking komen. De Leeuw van
Putten heeft in 2012 één basisrentelening ad. € 6.300.000,- afgesloten met een looptijd tot 3 februari 2062. De aanvullende rente zal voor het eerst worden
herzien in 2018 en voorts op elke daaropvolgende nieuw afgesproken herzieningsdatum van de aanvullende rente. Voor deze basisrentelening hoeft geen
liquiditeitsbuffer aangehouden te worden.
Mutaties:
In 2017 heeft aflossing van drie leningen plaatsgevonden.
In het komende boekjaar wordt een 2-tal leningen afgelost (€ 12,5 mln).
31-12-17 31-12-16
15. Overige schulden 20 20
Dit betreffen voornamelijk waarborgsommen van losse garageboxen en bedrijfsruimten.
Kortlopende schulden (looptijd korter dan 1 jaar) 20.924 22.595
- Schulden aan overheid - 39
- Schulden aan kredietinstellingen 12.500 17.600
- Schulden aan leveranciers 549 1.096
- Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.009 524
- Schulden ter zake van pensioenen 25 25
- Overige schulden 4 9
- Overlopende passiva 2.837 3.302
Totaal 20.924 22.595
16. Schulden aan overheid
Gemeente Nissewaard - 39
17. Schulden aan kredietinstellingen
Kortlopend deel van de langlopende schulden 12.500 17.600
Bank Nederlandse Gemeenten, rekening courantkrediet - -
12.500 17.600
De maximale kredietfaciliteit bij de Bank Nederlandse Gemeenten bedraagt € 2 miljoen.
18. Schulden aan leveranciers 549 1.096
Dit betreft voor een aanzienlijk deel schulden inzake onderhoudskosten.
19. Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.009 524
omzetbelasting, aangifte 4e kwartaal 162 414
loonheffing 93 110
vennootschapsbelasting 4.754 -
Totaal 5.009 524
20 Schulden aan pensioenen 25 25
21. Overige schulden 4 9
59 |
31-12-17 31-12-16
22. Overlopende passiva 2.837 3.302
Transitorische rente 2.242 2.657
Vooruit ontvangen huren 437 430
Nog te factureren kosten 158 215
Totaal 2.837 3.302
Financiële instrumentenWaardering
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de
grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Financiële derivaten waarbij de onderliggende
waarde niet beursgenoteerd is worden tegen kostprijs opgenomen. De Leeuw van Putten bezit géén derivaten en derhalve zijn er in 2017 géén derivaten
afgesloten.
Renterisico’s
De Leeuw van Putten loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningportefeuille (conversie en fixe-aflossingen). Rente-instrumenten mogen zo nodig
worden toegepast binnen de afspraken zoals opgenomen in het treasurystatuut toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele
renteposities. De stichting dekt haar renterisico voornamelijk af door te sturen op spreiding van de vervalkalender van de leningen. Hierbij wordt gestuurd
op maximaal 15% renterisico per jaar.
Kredietrisico’s
Bij de activiteiten van De Leeuw van Putten is geen sprake van een significante concentratie van kredietrisico’s. De verhuur van onroerende zaken vindt
plaats aan een grote diversiteit aan huurders. Als beleid is onder andere vastgelegd dat bij acceptatie van huurders deze op goed betalingsgedrag worden
getoetst. Openstaande vorderingen na vervaldatum worden ultimo boekjaar individueel beoordeeld, leidend tot een onderbouwing voor de voorziening
dubieuze vorderingen. Kredietrisico’s worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid. Financiering van
leningen o/g heeft plaatsgevonden bij met name Bank Nederlandse Gemeenten en Nederlandse Waterschapsbank.
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingenGrondafspraken met de Gemeente
De Leeuw van Putten heeft de verplichting op prijspeil 1998 van f 7.500 per eengezinswoning en f 5.500 per gestapelde woning (jaarlijks te indexeren en
per 1-1-2017 respectievelijk € 4.790,75,79 en € 3.439,28) af te dragen aan de gemeente bij verkoop / juridische levering van betreffende woningen. In
geval van sloop van één of meer woningen geldt dit ook, tenzij de betreffende gronden in overleg met de gemeente worden aangewend ten behoeve van
woningen in de sociale huursector. In dit geval zijn genoemde bedragen pas verschuldigd bij verkoop van de aldus nieuw gerealiseerde woningen aan een
derde. Aangezien De Leeuw van Putten geen voornemens heeft tot verkoop is deze verplichting niet in de balans opgenomen.
Voorwaardelijke verplichtingen WSW 4.147 4.715
Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het
garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSWte dekken. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo € 4.147.450.
Borgstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw conform art 30 Reglement van deelneming.
Op 4 oktober 2013 deed het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een oproep aan al haar deelnemers, om over te gaan tot een onherroepelijke volmacht
als bedoeld in het Reglement van deelneming. Artikel 30 van dit Reglement van deelneming regelt dat De Leeuw van Putten zich verplicht heeft om op
eerste verzoek van het WSW hetzij hypotheek te verstrekken op al het onderpand dat op dat moment geldt als WSW-onderpand hetzij een onvoorwaardelijk
en onherroepelijke volmacht te verstrekken aan het WSW, zodat het WSW in staat is om op een later moment over te gaan tot hypotheekvestiging. Op 14
november 2013 is de akte van volmacht gepasseerd bij Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn advocaten te ‘s-Gravenhage. Het ingebrachte onderpand heeft
een WOZ-waarde van maximaal € 300 miljoen te vermeerderen met rente, boete en kosten tot € 360 miljoen.
Aangegane verplichting onderhoud 55 435
Dit bedrag betreft de reeds verstrekte opdrachten waarvan de werkzaamheden nog niet (geheel) zijn uitgevoerd op balansdatum.
Leaseverplichtingen
Ultimo 2017 bedraagt de omvang van de leaseverplichtingen € 86.429,-. De gemiddelde looptijd van de leasecontracten bedraagt 2 Jaar.
Hiervan vervalt binnen 1 jaar € 29.396,- en binnen 5 jaar € 57.033,-.
Bijdrageheffing Saneringssteun
Vanaf 2013 zijn woningcorporaties een bijdrage verschuldigd voor saneringssteun aan andere corporaties.Voor 2016 en 2017 was er geen bijdrage
verschuldigd.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen relevante gebeurtenissen na balansdatum die toegelicht dienen te worden.
| 60
Toelichting op de resultatenrekening (bedragen x € 1.000)
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 2017 201623. Huuropbrengsten
Te ontvangen netto-huur 27.030 26.785
Af: huurderving -214 -154
Totaal 26.816 26.631
De stijging van de te ontvangen netto huur ten opzichte van 2016 wordt veroorzaakt door de algemene huurverhoging per 1 juli 2017 van gemiddeld 0,7%
(2016 1,0%) en huurharmonisatie. De huurderving leegstand over 2017 bedraagt 0,79% (2016 0,57%) van de te ontvangen huur.
Alle opbrengsten zijn in Nederland in de gemeente Nissewaard gerealiseerd.
24. Opbrengsten servicecontracten
Te ontvangen vergoeding servicecontracten 568 558
25. Lasten servicecontracten
Kosten servicecontracten 574 624
26. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
Toegerekende afschrijvingen 84 93
Toegerekende personeelskosten 404 426
Toegerekende beheerkosten 836 849
Kosten Wonen en zorg 4 4
Mutatie voorziening dubieuze vorderingen 232 39
1.560 1.412
Met ingang 2017 is per post de mate van inbaarheid beoordeeld in samenspraak met de afdeling incasso en waar nodig ook in overleg met de deurwaarder.
27. Lasten onderhoudsactiviteiten
Klachtenonderhoud 767 822
Mutatieonderhoud 515 587
subtotaal niet-planmatig onderhoud 1.282 1.409
Planmatig onderhoud 2.381 6.142
3.663 7.551
Toegerekende personeelskosten 599 608
4.262 8.159
28. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Belastingen 1.440 1.430
Verzekeringen 111 106
Saneringsheffing - -
Verhuurderheffing 2.546 2.310
Overige bedrijfslasten 38 41
Toegerekende afschrijvingen 32 38
Toegerekende personeelskosten 469 496
Toegerekende beheerkosten 327 343
4.963 4.763
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
De Leeuw van Putten heeft geen verkoopprogramma. 0 0
61 |
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2017 201636. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken voor eigen exploitatie -787 -
Deze post heeft betrekking op de afwaardering van het kantoorpand naar de lagere WOZ waarde met peildatum 1-1-2017.
37. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Daeb vastgoed in exploitatie
Toename marktwaarde - 52.027
Afname marktwaarde 5.676 -
Totaal Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Daeb vastgoed in exploitatie -5.676 52.027
Niet-Daeb vastgoed in exploitatie
Toename marktwaarde - 920
Afname marktwaarde 550 -
Totaal Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Niet-Daeb vastgoed in exploitatie -550 920
Totaal Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed in exploitatie -6.226 52.947
Netto resultaat overige activiteiten
40. Opbrengst overige activiteiten
Vergoedingen voor algemeen beheer:
- Afsluiten huurcontracten 12 13
- Dienstverlening Beheer en Verenigingen van eigenaren 15 61
- Gebruiksrecht voor zendmasten 31 42
- Administratievergoedingen derden 2 1
60 117
41. Kosten overige activiteiten
Toegerekende afschrijvingen 4 5
Toegerekende personeelskosten 47 51
Toegerekende beheerkosten 43 45
Bijdrageheffing Autoriteit woningcorporaties 20 20
114 121
42. Overige organisatiekosten
Toegerekende afschrijvingen 13 16
Toegerekende personeelskosten 263 263
Toegerekende beheerkosten 217 208
493 486
| 62
43. Leefbaarheid 2017 2016A. Woonmaatschappelijk werk 110 54
B. Aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de 207 125
directe nabijheid van woongelegenheden of andere onroerende zaken
C. Bijdragen aan de uitvoering van plannen ter bevordering van een schone 76 225
woonomgeving, ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de
veiligheid.
Toegerekende afschrijvingen 6 2
Toegerekende personeelskosten 74 28
Toegerekende beheerkosten 60 22
Totaal 533 457
Saldo financiële baten en lasten46. Rentebaten
Rente liquide middelen 11 13
Totaal rentebaten 11 13
47. Rentelasten
Rente leningen 3.711 4.131
Overige rentelasten 7 5
Kosten financiering / Borgstellingsprovisie 25 33
Totaal rentelasten 3.743 4.169
De gemiddelde rentelast leningen in % 3,44% 3,38%
48. Belastingen Acute belastinglast -4.243 -
Correctie belastinglast 2016 -511 -
Mutatie actieve latente vennootschapsbelasting -212 -169
Mutatie passieve latente vennootschapsbelasting 1.770 -1.040
Vrijval voorziening latente belastingverplichting -1.954 -3.683
Totaal -5.151 -4.892
Aansluiting commercieel naar fiscaal resultaat
Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening 4.984 60.075
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 6.226 -52.948
Afschrijvingen Kantoorpand, inventaris, en bedrijfsruimten -154 8
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 219 198
leefbaarheid - 118
Opwaardering onroerende zaken in exploitatie 5.735 -
Beperkt aftrekbare kosten 5 6
Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek -3 -2
Fiscaal resultaat voor belastingen 17.012 7.454
Verrekenbare verliezen - -7.454
Fiscaal resultaat na verrekenbare verliezen 17.012 -
Per saldo verschuldigde vennootschapsbelasting :
1e schijf tot 200.000 20% 40 -
2e schijf vanaf 200.000 25% 4.203 -
Totaal verschuldigde vennootschapsbelasting 4.243 -
63 |
Overige toelichtingenAfschrijvingen op materiële vaste activa 2017 2016
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 139 154
De afschrijvingslasten zijn als volgt verdeeld:
Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 84 93
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 32 38
Kosten overige activiteiten 4 5
Overige organisatiekosten 13 16
Leefbaarheid 6 2
Totaal 139 154
Personeelslasten
Lonen en salarissen 1.426 1.443
Sociale lasten 214 215
Pensioenlasten 216 214
Totaal 1.856 1.872
De gemiddelde personeelsbezetting (exclusief invalkrachten), omgerekend in functies van 36 uur per week (fte) per afdeling bedraagt ultimo :
- Directie en beleid 3,4 3,4
- Bewonerszaken 6,0 6,0
- Financieel beheer 7,3 6,3
- Technisch beheer 9,3 9,3
Totaal 26,0 25,0
De gemiddelde personeelskosten per fte bedragen € 71.373 (2016: € 74.960). Ultimo 2017 waren 29 mensen in dienst welke allemaal in Nederland
werkzaam zijn.
De personeelslasten zijn als volgt verdeeld:
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 404 426
Lasten onderhoudsactiviteiten 599 608
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 469 496
Kosten overige activiteiten 47 51
Overige organisatiekosten 263 263
Leefbaarheid 74 28
Totaal 1.856 1.872
Toelichting op de pensioenregeling:
De pensioenen van de werknemers zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling
kwalificeert als een toegezegde-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde
premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen / salarissen van de deelnemers.
De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarde dat
a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corpo-
ratie geen verplichtingen heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen
van hogere premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord
en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2017
bedraagt de beleidsdekkingsgraad van het SPW 113,4% (ultimo 2016 104,1%). Op een langere termijn ligt de vereiste dekkingsgraad op 125,5%. Het fonds
heeft dus een reservetekort. SPW heeft een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen de geldende termijn
uit het reservetekort kan komen.
WNT-verantwoording 2017
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld
op basis van de volgende op De Leeuw van Putten van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties.
Het bezoldigingsmaximum in 2017 voor De Leeuw van Putten is € 132.000 (bezoldigingsklasse E). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per
persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening
de omvang nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de
voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum .
| 64
Bezoldiging leidinggevende topfunctionaris
Naam ir. M.A. de Booij
Functie directeur-bestuurder
Duur dienstverband in 2017 1-1 / 31-12-2017
Omvang dienstverband (in fte) 1
Gewezen topfunctionaris nee
Dienstbetrekking: ja
Bezoldiging volgens WNT volgens BW 2:383
Beloning 138.078 138.078
Sociale verzekeringspremies - 9.795
Belastbaar onkostenvergoedingen - -
Beloning betaalbaar op termijn (pensioen) 20.577 20.577
Totaal bezoldiging 2017 158.655 168.450
Toepasselijk WNT-maximum 132.000
Gegevens 2016
Duur dienstverband in 2016 1-1 / 31-12-2016
Omvang dienstverband (in fte) 1
Bezoldiging volgens WNT volgens BW 2:383
Beloning 138.978 138.978
Sociale verzekeringspremies - -
Belastbaar onkostenvergoedingen - -
Beloning betaalbaar op termijn (pensioen) 20.336 20.235
Totaal bezoldiging 2016* 159.314 168.937
De overschrijding is conform de aan de WNT gekoppelde overgangsregeling.
Gezien het feit dat de arbeidsovereenkomst is afgesloten vóór 2011, mogen bestaande afspraken in stand blijven voor een periode van vier jaar na
inwerkingtreding van de WNT, waarna in stappen wordt afgebouwd naar de nieuwe norm.
* Nadere beschouwing van de diverse componenten conform WNT heeft geleid tot aanpassing van de beloning van 2016 van € 156.812 naar € 159.314.
Deze aanpassing heeft geen onverschuldigde betaling tot gevolg.
65 |
Bezoldiging toezichthoudende topfunctionarissen
Namen mr. B.K.A. van Rijsbergen P. Legen drs. W. Oving
Functie(s) voorzitter vice-voorzitter lid
Benoemd 01-02-16 12-02-13 01-09-16
Herbenoemd - 01-01-18 -
Duur dienstverband 1-1 / 31-12-2017 1-1 / 31-12-2017 1-1 / 31-12-2017
Bezoldiging
Beloning 12.196 8.132 8.132
Belastbare onkostenvergoeding - - -
Beloning betaalbaar op termijn - - -
Totaal bezoldiging 12.196 8.132 8.132
Toepasselijk WNT-maximum 19.800 13.200 13.200
Toepassing VTW beroepsregel 15.245 10.165 10.165
Gegevens 2016
Duur dienstverband 1-2 / 31-12-2016 1-1 / 31-12-16 1-9 / 31-12-2016
Bezoldiging
Beloning 8.598 6.774 2.258
Belastbare onkostenvergoeding - - -
Beloning betaalbaar op termijn - - -
Totaal bezoldiging 8.598 6.774 2.258
Namen drs. K.W. Roodenburg RA mr. K.G. Westhoff drs. P.S.G. Fransman RA
Functie(s) lid lid lid
Benoemd 01-09-09 01-04-16 01-09-17
Herbenoemd 01-01-15 -
Duur dienstverband 1-1 / 31-12-2017 1-1/ 31-12-2017 1-9/ 31-12-2017
Bezoldiging
Beloning 8.132 8.132 2.752
Belastbare onkostenvergoeding - - -
Beloning betaalbaar op termijn - - -
Totaal bezoldiging 8.132 8.132 2.752
Toepasselijk WNT-maximum 13.200 13.200 4.400
Toepassing VTW beroepsregel 10.165 10.165 3.388
Gegevens 2016
Duur dienstverband 1-1 / 31-12-16 1-4 / 31-12-16 nvt
Bezoldiging
Beloning 6.774 5.080
Belastbare onkostenvergoeding - -
Beloning betaalbaar op termijn - -
Totaal bezoldiging 6.774 5.080
| 66
Beheerkosten 2017 2016
Overige personeelskosten 175 194
Huisvestingskosten 116 122
Kosten Raad van Commissarissen 86 63
Algemene kosten 1.106 1.088
Totaal 1.483 1.467
De beheerkosten zijn middels verdeelsleutels als volgt verdeeld:
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 836 849
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 327 343
Kosten overige activiteiten 43 45
Overige organisatiekosten 217 208
Leefbaarheid 60 22
Totaal 1.483 1.467
De lasten ter zake van bezoldiging van commissarissen bedroegen over 2017 € 47.476 (2016 € 42.633).
Het honorarium voor de externe accountant en accountantsorganisatie bedroeg:
Wettelijke controle boekjaar Deloitte 63.525 -
Wettelijke controle voorgaand boekjaar BTB - 58.892
Andere controleopdrachten BTB 6.413 6.837
Totaal 69.938 65.729
Voor het opnemen van de accountantskosten wordt het matchingbeginsel toegepast.
Dat wil zeggen dat de kosten van de accountant worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben.
67 |
Vaststelling van de jaarrekeningOpmaken van de jaarrekening
Hierbij biedt de de bestuurder aan de Raad van Comissarissen het jaarverslag 2017 ter vaststelling aan.
Was getekend:
ir. M.A. de Booij
directeur-bestuurder
Spijkenisse, 7 juni 2018
Vaststellen van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen
Aldus vastgesteld door de Raad van Commissarissen van Stichting De Leeuw van Putten
Was getekend:
mr. B.K.A. van Rijnsbergen P. Legen
voorzitter vice-voorzitter
drs. W. Oving drs. P.S.G. Fransman RA mr. K.G. Westhoff
lid lid lid
Spijkenisse, 7 juni 2018
Ondertekening van de jaarrekening
| 68
OVERIGE GEGEVENSControleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
69 |
| 70
71 |
| 72
