Upload
others
View
5
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6
Jaarbericht 2016
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 2
Bestuursverslag 2016
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 3
Stichting Wonen Wateringen is een voortzetting van de Wateringsche Bouwvereeniging,
opgericht op 26 februari 1914. De corporatie is toegelaten bij Koninklijk besluit van
26 augustus 1982 onder nummer 23. De statuten zijn laatstelijk, gewijzigd en
goedgekeurd per 26 juli 2016. Het statutair werkgebied van de corporatie is de regio
Haaglanden (voormalig Stadsgewest Haaglanden) en maakt daarmee onderdeel uit van
de woningmarktregio Haaglanden/Midden Holland/Rotterdam.
Stichting Wonen Wateringen is gevestigd aan de Dorpskade 25 te Wateringen.
De corporatie is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en
Fabrieken Haaglanden onder nummer 27212687.
Stichting Wonen Wateringen is lid van Aedes, Sociale Verhuurders Haaglanden,
ondernemersvereniging VNO/NCW (regio West), MKB Westland en Inter Wateringen.
De corporatie neemt deel in de Geschillencommissie Wonen Zuid Holland)
Bestuurlijke organisatie 2016
Raad van Commissarissen
mevrouw J.A. Brocke [voorzitter]
de heer P. Pronk [vice-voorzitter]
de heer M.J.M. van der Stap
de heer M.A.I. Born
de heer R.C.R. Baron (vanaf 3 februari 2016)
Bestuur
de heer A.J. van den Berg | bestuurder (tot 1 augustus 2016)
de heer C. Daskapan | bestuurder (vanaf 1 augustus 2016)
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 4
Inhoudsopgave
Een woord vooraf ............................................................................................................ 5
Verslag Raad van Commissarissen .................................................................................... 6
Volkshuisvestingsverslag 2016 ........................................................................................ 11
Onze bewoners centraal ............................................................................................... 11
Kwaliteit van ons woningbezit ....................................................................................... 19
Lokale verankering en samenwerking ............................................................................ 24
Organisatie ................................................................................................................. 26
Financiële continuïteit .................................................................................................. 28
Risicoparagraaf ........................................................................................................... 30
Slotwoord .................................................................................................................. 33
Kengetallen ................................................................................................................... 34
Jaarrekening 2016 ......................................................................................................... 37
Balans per 31 december 2016 ...................................................................................... 38
Winst en verliesrekening 2016 ...................................................................................... 40
Kasstroomoverzicht ..................................................................................................... 41
Toelichting op de jaarrekening ...................................................................................... 43
Toelichting op de balans ............................................................................................... 54
Toelichting op de winst en verliesrekening ...................................................................... 73
Overige toelichtingen ................................................................................................... 78
Ondertekening van de jaarrekening .................................................................................. 83
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ......................................................... 84
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 5
Een woord vooraf
‘Great things never came from comfort zones’ Voor u ligt het Jaarverslag 2016 van Wonen Wateringen. 2016 was voor ons een jaar vol veranderingen.
Tegenwoordig zien we steeds kortere veranderingscycli. De woningcorporatiesector verschilt hierin niet van andere sectoren, waarmee dit dus ook geldt voor Wonen Wateringen. Voor ons kan ‘verandering’ gezien worden als hét thema van 2016. De organisatorische processen, het zodanig aanpassen van rapportages dat deze compliant zijn aan de nieuwe Woningwet, de veranderingen in kasstromen, de verdere invoering van diverse heffingen (o.a. Autoriteit wonen, Verhuurdersheffing), maar ook de voorbereidingen voor de scheiding DAEB/niet-DAEB
hebben grote veranderingen met zich meegebracht. Een andere verandering was de aanstelling van een nieuwe directeur-bestuurder in de tweede helft van het jaar. Wonen Wateringen verandert niet om het veranderen, maar zet hierop in wanneer het moet,
effectiever of efficiënter kan. Dat wat al goed was, wordt door ons behouden en gekoesterd.
In 2016 hebben we gezien dat de rol van Wonen Wateringen, mede als gevolg van veranderingen in de Woningwet – vastgestelde kernactiviteiten, passend toewijzen etc. – binnen de gemeente Westland is veranderd. Om het goede te kunnen doen, werden wij uitgedaagd tot het betreden van onontgonnen terrein en het bedenken van nieuwe oplossingen voor de casussen van deze tijd. Zo zijn wij gestart met het project De Bieb voor het realiseren van betaalbare sociale huurwoningen in Kwintsheul en hebben wij een professionaliseringsslag
binnen onze organisatie ingezet die in 2017 leidt tot een verduidelijking van de strategie en verbeterde beheersing. ‘Het goede doen’ in deze nieuwe context kunnen wij niet alleen. In 2016 heeft Wonen Wateringen daarom de relaties met diverse stakeholders extra versterkt om de sociale volkshuisvesting in Westland beter op de kaart te zetten.
De gewijzigde koers die wij in 2016 hebben ingezet, wordt de komende jaren verder uitgewerkt en geïmplementeerd. Dat doen wij met plezier: op deze manier kunnen wij onze huidige en toekomstige bewoners ook in de toekomst op onze unieke, dorpse wijze blijven bedienen. Als gevolg van het wegvallen van de directeur-bestuur ten tijde van de goedkeuring van de jaarrekening 2016, wordt de jaarrekening ondertekend door de waarnemend bestuurder: welke rol tijdelijk door de voorzitter van de Raad van Commissarissen wordt ingevuld.
In dit Jaarverslag vindt u de eerste gevolgen van de hierboven geschetste veranderingen. Ik wens u veel plezier bij het lezen over een jaar vol verandering. J.A. Brocke
Waarnemend bestuurder September 2017
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 6
Verslag Raad van Commissarissen
Voor u ligt het jaarbericht van stichting Wonen Wateringen over het boekjaar 2016.
Het betreft zowel het volkshuisvestingsverslag als de jaarrekening. Het jaarbericht is onder
verantwoordelijkheid van de bestuurder opgesteld. De jaarrekening is gecontroleerd en van een
goedkeurende onafhankelijke verklaring voorzien. De Raad van Commissarissen gaat akkoord
met de voorliggende jaarrekening en verleent de bestuurder decharge over het door hem in
2016 gevoerde beleid.
Raad van Commissarissen
Wonen Wateringen heeft statutair een vijfhoofdige Raad van Commissarissen (RvC). Deze heeft
als taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene bedrijfsvoering van de corporatie en
de met haar verbonden ondernemingen. Ook geeft de raad het bestuur gevraagd en
ongevraagd advies.
Doel van het toezicht
De RvC beoordeelt of Wonen Wateringen voldoet aan haar maatschappelijke taak om voldoende
betaalbare huisvesting te bieden aan onze doelgroep. Om deze taak te kunnen realiseren is
continuïteit van de onderneming vereist. De RvC houdt daarom ook expliciet toezicht op het
financiële beleid en de financiële resultaten. De RvC laat zich regelmatig door het bestuur
informeren over de achtergronden en doelstellingen van het te voeren beleid en de behaalde
resultaten. De raad houdt toezicht op de strategische beslissingen van Wonen Wateringen
alsmede op compliance-gerelateerde onderwerpen. Hierbij zijn risicomanagement, liquiditeiten
en financiële parameters belangrijke punten van aandacht.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn omschreven in de statuten
en het Reglement Raad van Commissarissen. De kracht van de RvC is dat deze onafhankelijk is
ten opzichte van het bestuur. De raad kan daarom als onafhankelijk adviseur conform de
governancecode functioneren en tegelijkertijd integraal toezicht uitoefenen.
Het voornemen is om in 2018 Wonen Wateringen te laten visiteren.
Profielschets Raad van Commissarissen
Voor deelname aan de RvC worden bewust leden gezocht die passen in het gezochte profiel en
aandachtsgebieden, alsmede een aanvulling zijn op de overige leden als ook de bestuurder.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 7
Een commissaris moet daarbij binding voelen met de doelgroep en de volkshuisvesting in het
bijzonder.
Binnen de Raad zijn de volgende aandachtsgebieden gesteld:
Openbaar bestuur (governance en relevant overheidsbeleid)
Bedrijfseconomisch, financiële, fiscaal en informatisering
Volkshuisvestelijk, sociaal maatschappelijk en woningmarktontwikkeling
Juridisch procedureel bestuurlijk
Techniek, vastgoed en projectontwikkeling
Organisatieontwikkeling (personeel)
In de vergadering van 2 december 2016 is besloten dat er een Auditcommissie en commissie
Projectontwikkeling in het leven worden geroepen. In deze commissies kan dieper op de inhoud
worden ingegaan, een en ander steeds ter voorbereiding op de RvC-vergaderingen. Per 2017
zijn de commissies gestart.
Leden van de RvC worden benoemd op basis van een profielschets. De hierin opgenomen
profielkenmerken (geactualiseerd in de context van de herziene woningwet), gelden voor alle
leden. De profielschets en –kenmerken zijn te vinden op onze website.
De Raad van Commissarissen van Wonen Wateringen is op dit moment als volgt samengesteld:
Naam/geboortejaar/functie beroep Eerste benoeming Aftredend ultimo
Mw J.A. Brocke (1967)
voorzitter
registeraccountant 1-3-2011 1-3-2019
M.J.M. van der Stap (1969) business controller 1-1-2012 1-1-2020
P. Pronk (1965)
Vice-voorzitter
projectontwikkelaar 1-5-2009 1-5-2017
M.A.I. Born (1971) gemeentesecretaris 1-1-2016 1-1-2020
R.C.R. Baron (1958) stadsdeeldirecteur 3-2-2016 3-2-2020
D.J.F. Lausberg Directeur vastgoed
ontwikkeling en
beheer
1-5-2017 1-5-2021
In overeenstemming met de staturen worden leden van de RvC benoemd voor een periode van
maximaal 4 jaar. Herbenoeming is eenmaal mogelijk voor een termijn van 4 jaar. De maximale
zittingsduur voor een commissaris is hiermee, conform de governancecode, 8 jaar.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 8
Wijziging bestuurder
In 2016 heeft een wisseling plaatsgevonden van bestuurder. Er is een zorgvuldig proces van
werving doorlopen, waarbij de RvC als ook het management en het personeel van Wonen
Wateringen betrokken zijn geweest. De heer Van den Berg is per 3 oktober 2016 met pensioen
gegaan. Per 1 juli 2016 is de heer Daskapan in dienst getreden en heeft het stokje geleidelijk
over genomen. Per 1 augustus is de heer Daskapan officieel als bestuurder aangesteld. Tevens
is per 1 augustus 2016 een Manager Wonen aangesteld die als rechterhand van de bestuurder
fungeert.
Honorering Raad van Commissarissen en bestuur
Zowel de financiële vergoedingen voor de leden van de RvC als de beloning van de directeur-
bestuurder voldoen aan de wettelijke kaders. In 2016 bedroeg de bruto vergoeding voor de
leden RvC € 5.316 per jaar en voor de voorzitter € 6.645. De beloning van de RvC past binnen
de adviesregeling honorering toezichthouders in woningcorporaties van het VTW (Vereniging
van Toezichthouders in Woningcorporaties). De beloning van de bestuurder past ook binnen de
functiewaardering conform de sector brede beloningscode voor bestuurders van
woningcorporaties.
Integriteit en governance
De Governancestructuur van Wonen Wateringen is gebaseerd op de vernieuwde
Governancecode voor Woningcorporaties. In het kader van de implementatie van de nieuwe
Woningwet is de Governancestructuur van Wonen Wateringen geheel aangepast. Binnen de
organisatie is geformaliseerd integriteitbeleid aanwezig dat is vastgelegd in onze integriteitcode.
Belangrijk onderdeel van dit beleid is de klokkenluidersregeling. Deze regeling biedt waarborgen
voor onze werknemers om zonder gevaar voor hun rechtspositie vermeende onrechtmatigheden
te melden. De Governancestructuur en de integriteitcode zijn gepubliceerd op onze website.
Alle leden van de RvC opereren op persoonlijke titel en zijn onafhankelijk ten opzichte van
elkaar en het bestuur. In 2016 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen in relatie tot
de directeur-bestuurder en/of de leden van RvC zoals bedoeld in de governancestructuur.
Externe accountant
De aan de externe accountant verstrekte controleopdracht wordt door de RvC periodiek
geëvalueerd en besproken. In 2014 is besloten de controleopdracht voor de jaarrekening van
2016 te verstrekken aan Baker Tilly Berk. De RvC stelt jaarlijks bij de controleaanpak en de
speciale aandachtspunten voor de controle vast in samenspraak met de directeur-bestuurder en
de externe accountant.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 9
Activiteiten
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich
regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de
(financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de
wensen en behoeften van belanghebbenden.
De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging Toezichthouders van
Woningcorporaties (VTW). Naast de normale ledenvergaderingen is een aantal
studiebijeenkomsten door leden van de Raad van Commissarissen bijgewoond. Over de jaren
2015-2016 zijn de volgende PE-punten behaald:
Naam Aantal PE-punten 2015-2016
Mw JA Brocke 12
MJM van der Stap 10
P. Pronk 14
MAI Born 8
RCR Baron 12
In 2016 is de RvC 5 keer in vergadering bijeengekomen, bij deze vergaderingen was ook de
bestuurder aanwezig. Onder andere de volgende onderwerpen zijn door de RvC besproken:
- Jaarverslag en jaarrekening
- Managementletter met de accountant
- Taxatie waardebepaling
- Verkoopbeslissingen
- Werving en selectie nieuwe directeur-bestuurder
- Visie document en koersdocument
- Financiële meerjarenraming en begroting 2017
- Desinvesteringsbeleid
- Huurbeleid
- Investeringsplannen
Overige onderwerpen die in de vergadering van de RvC aan de orde kwamen in het kader van
de implementatie nieuwe woningwet waren:
- Treasuryplan
- Splitsingsvoorstel DAEB- niet DAEB
- Statuten aanpassingen
- Directie- en bestuursreglement
- Investeringsstatuut
- Risicomanagement
- Prestatieafspraken gemeente
Buiten de reguliere vergadering om is op 17 maart een themabijeenkomst met RvC en het MT
van Wonen Wateringen gehouden, waarin de uitgangspunten en voorlopige uitkomsten van een
ontwerp-scheiding DAEB/niet-DEAB zijn besproken. Ook zijn er meerdere bijeenkomsten
geweest buiten de formele vergaderingen, waarin ruimte was voor kennismaking met de nieuwe
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 10
bestuurder en informatie kon worden uitgewisseld, wat een snellere overdracht van
werkzaamheden en besluitvorming heeft gebracht.
Verantwoording
De uitvoering van de externe controle is opgedragen aan accountantsorganisatie Baker Tilly
Berk. De accountant heeft zijn bevindingen aan de RvC gepresenteerd en is aanwezig geweest
bij de vergadering waar het jaarverslag is besproken. De controleverklaring vindt u elders in dit
jaarbericht.
De RvC heeft tevens kennis genomen van de rapportages van het ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de ILT
(Autoriteit Woningcorporaties). De RvC ziet, op basis van zijn eigen interne toezicht en eerder
genoemde rapportages en toelichtingen, geen aanleiding tot het maken van op- of aan-
merkingen over het door het bestuur gevoerde beleid. In 2016 heeft de raad zich kunnen
vinden in alle besluiten van het bestuur.
Verklaring van de Raad van Commissarissen
De RvC verleent de bestuurder decharge over het in 2016 gevoerde beleid.
De middelen van Wonen Wateringen zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting
besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en
de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de corporatie. De woningen liggen
binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen
risicovolle posities ingenomen. Wonen Wateringen maakt per ultimo 2016 geen gebruik van
derivaten als financieel instrument ter afdekking van renterisico’s.
Tot slot
De RvC is van mening dat Wonen Wateringen goed op orde is. Er is een duidelijk, transparant
beleid en de organisatie reageert alert op de ontwikkelingen. De keuzes die gemaakt worden
zijn terugvertaald in beleid. De RvC heeft kennis genomen van het volkshuisvestingverslag en
heeft grote waardering voor de resultaten die Wonen Wateringen in 2016 heeft bereikt. Zij
bedankt de bestuurder en alle medewerkers voor hun inzet.
de heer M.A.I. Born
waarnemend voorzitter Raad van Commissarissen Wonen Wateringen
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 11
Volkshuisvestingsverslag 2016
In het najaar van 2016 heeft Wonen Wateringen haar koers herijkt en ook haar missie en visie
verder aangescherpt. Het accent komt, naast onze volkshuisvestelijke opgaven, te liggen op de
professionalisering van onze organisatie. In de zomer van 2017 wordt het nieuwe
ondernemingsplan gepresenteerd. De positie en mening van onze bewoners is daarin
onveranderd belangrijk. Datgene wat wij doen, doen wij voor hen. Zoals zorgen voor voldoende,
betaalbare woningen en een goede dienstverlening. De daadwerkelijke implementatie van ons
nieuwe ondernemingsplan begint in de zomer van 2017.
Missie
Wij bieden als Westlandse woningcorporatie dorps wonen in een hoogstedelijke omgeving voor
iedereen die hulp nodig heeft op de woningmarkt, met name degene die om welke reden dan
ook een beroep doet op ons als maatschappelijk ondernemer. Daarom maken we ons sterk voor
voldoende betaalbare woningen in geheel Westland. Daarnaast hebben en houden we ook
aandacht voor andere zaken die onze bewoners belangrijk vinden, zoals een persoonlijke en
professionele dienstverlening en een prettige woonomgeving.
Onze kracht is dorps wonen. Voor Wonen Wateringen staat dorps wonen voor: de menselijke
maat, ondernemend, nuchter en sociaal (‘MONS’). Deze kernwaarden vormen de basis van
ons DNA, wat inhoudt dat we professioneel handelen, dienend zijn aan de opgaven en sturen op
gelijkwaardigheid om samen te gaan voor het beste resultaat. De kernwaarden lopen als een
rode draad door onze nieuwe koers en ondernemingsplan en implementeren we in alle aspecten
van onze bedrijfsvoering.
Betaalbaarheid en beschikbaarheid
Samenstelling woningvoorraad
Per 31 december 2016 bestaat ons woningbezit uit 1.994 woningen. Het betreft voor een
belangrijk deel traditionele eengezinswoningen, met als gevolg dat een relatief klein deel van
onze woningen geschikt is voor senioren en starters. Bij onze nieuwbouwprojecten geven we
daarom voorrang aan deze twee doelgroepen.
Onze bewoners centraal
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 12
Ontwikkeling in het woningbezit in 2016
op 1 januari in bezit en exploitatie 1.994 woningen
in 2016 opgeleverd en in exploitatie genomen 4 woningen
in 2016 uit exploitatie en gesloopt 0 woningen
in 2016 verkocht 4 woningen
op 31 december in bezit en exploitatie 1.994 woningen
De betaalbaarheid van de woningvoorraad
Eén van de doelstellingen van Wonen Wateringen is zorgen voor betaalbare huurwoningen voor
mensen met een laag inkomen. Vanuit deze doelstelling van betaalbaarheid sturen we sterk op
huurprijs. Onze huurders betalen gemiddeld 78% van de maximale huurprijs; onze gemiddelde
netto huurprijs is € 582. Voor ruim 69% van alle woningen berekenen we een huurprijs lager of
gelijk aan de aftoppingsgrens Huurtoeslag (€ 628,76). In vergelijking met 2015 is de voor de
doelgroep bereikbare woningvoorraad iets toegenomen.
Het woningbezit per 31.12.2016 onderverdeeld naar huurprijs
t.e.m. € 409,061 131 woningen 6,6%
van € 409,06 t.e.m. € 586,682 1.041 woningen 52,2%
van € 586,682 .t.e.m. € 628,763 564 woningen 28,3%
van € 628,76 t.e.m. € 710,683 167 woningen 8,4%
meer dan € 710,684 91 woningen 4,6%
1. kwaliteitskortingsgrens Huurtoeslag | 2. 1e aftoppingsgrens Huurtoeslag | 3. 2e afstoppingsgrens Huurtoeslag | 4. vrije sectorgrens
Huuraanpassing
Per 31 december 2016 bedraagt de gemiddelde netto huurprijs per woning per maand € 582
(2015: € 575). De totale bruto huursom over 2016 bedroeg € 14,6 miljoen (2015: € 14,4mln).
In 2016 heeft Wonen Wateringen géén inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Aan
deze beslissing liggen zowel de essentie van het eigen huurprijsbeleid (de kwaliteit van de
woning bepaalt de huurprijs) als praktische bezwaren ten grondslag. De gemiddelde
huurverhoging is voor alle woningen vastgesteld op 1,0%. Ook in 2016 hebben wij huurders
actief informatie verstrekt over huurtoeslag en indien nodig geholpen bij de aanvraag. Er zijn
enkele bezwaren tegen de voorgestelde huuraanpassingen ingediend, die allen na een
persoonlijk overleg zijn ingetrokken.
Bij wisseling van huurders is de huurprijs van de betreffende woning geharmoniseerd tot het
niveau van de streefhuur (afhankelijk van de grootte van de woning en het woningtype kan de
streefhuur liggen tussen de 75%-93%).
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 13
Het huurprijsbeleid
Naast de volkshuisvestelijke doelstelling van Wonen Wateringen speelt bij de vaststelling van
het huurprijsbeleid de financiële continuïteit van de corporatie als onderneming een belangrijke
rol. Omwille van het realiseren van voldoende aanbod van woningen in de prijscategorie
‘betaalbaar’ (tot aan de aftoppingsgrenzen) is in het huurbeleid 2016 meer differentiatie
aangebracht in het niveau van de streefhuur, waarbij het uitgangspunt ‘kwaliteit van de woning’
(i.c. woninggrootte) leidend is. Het huurprijsbeleid vindt zijn grond in zowel strategische
doelstellingen, financiële kaders als een doelmatige woonruimteverdeling.
In het huurprijsbeleid zoals dat vanaf 1 januari 2016 bij nieuwe verhuringen en – op termijn –
bij de jaarlijkse huuraanpassing (huursombenadering) wordt toegepast, is het
doelgroepenbeleid (meer) bepalend. In huurprijsbeleid is het niveau van de streefhuur (80%)
aangepast, waarbij tevens sprake is van differentiatie naar huurprijsklasse. Het niveau van de
streefhuur varieert van 75% tot 93%.
Strategische doelstellingen Wonen Wateringen
Wonen Wateringen ziet zowel de laagste inkomens (BBSH doelgroep/alle huishoudens welke in
aanmerking komen voor huurtoeslag) als de middeninkomens (tot € 45.075) als doelgroep. De
Europese grens (€ 35.739-€ 39.874, 2016) is in onze woningmarkt te laag. Voor inkomens net
boven deze grens zijn er onvoldoende alternatieven. Dat geldt in het bijzonder voor specifieke
doelgroepen, zoals bijvoorbeeld ouderen. De keuze voor bovengenoemde doelgroepen en
inkomensgrenzen spoort met de opvattingen van de belangrijkste stakeholders (gemeente,
huurders en ouderenorganisaties).
Wonen Wateringen vindt het van groot belang dat haar woningaanbod aansluit op de vraag van
de lokale woningmarkt. De omvang van de doelgroep groeit. Wonen Wateringen neemt haar
verantwoordelijkheid voor een voldoende beschikbaarheid van (sociale) huurwoningen in
diverse prijsklassen. In het huurbeleid van 2016 lag de focus op een voldoende aanbod van
woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen Huurtoeslag (‘betaalbare voorraad’).
Huurincassobeleid
In het incassobeleid is de inzet eerst en vooral gericht op het zo snel mogelijk contact zoeken
met bewoners die betalingsproblemen hebben. Op een nuchtere maar ook sociale manier gaan
we het gesprek aan met onze bewoners. Door onze bewoners met betalingsproblemen in een
vroeg stadium uit te nodigen voor een gesprek over de huurbetaling, blijft de achterstand
beperkt en kan in goed overleg tot afspraken worden gekomen om de achterstand in te lopen.
Als blijkt dat iemand (te) grote financiële problemen heeft, verwijzen we hem/haar voor
ondersteuning door naar gemeente Westland voor een schuldhulpverleningstraject. Op deze
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 14
manier voorkomen we met elkaar dat bewoners verder afglijden, overigens zonder de
verantwoordelijkheid van hen over te nemen.
Ultimo 2016 bedraagt de betalingsachterstand € 134.380,69; dit is 0,89% van de bruto
jaarhuur (2015: € 146.000; 1,02%). De daling van de betalingsachterstand in 2016 is
goeddeels het gevolg van een strakker, maar sociaal incassobeleid. Ook zijn er afboekingen
gedaan in dossiers waar geen verhaalsmogelijkheden meer zijn. Deze dossiers zijn wel in de
schuldbewaking opgenomen.
Onderverdeeld naar woningen en niet-woningen zien de huurachterstanden er als volgt uit:
Woningen:
Zittende huurders: € 36.132 (0,26%)
Vertrokken huurders € 50.148 (0,33%)
Niet-woningen
Zittende huurders: € 10.566 (0,06%)
Vertrokken huurders: € 33.744 (0,23%). Het betreft hier met name een grote, niet te innen
vordering van een bedrijfsruimte.
Helaas lukt het niet altijd om met een bewoner in gesprek te komen. Ook komt het voor dat een
afgesproken betalingsregeling niet wordt nagekomen. In zulke situaties wordt een incasso- en -
waar nodig - aansluitend gerechtelijke procedure gevoerd. Eind 2016 waren er 59 zaken ‘uit
handen gegeven’. In 2016 heeft er slechts 1 ontruiming wegens betalingsachterstand
plaatsgevonden. Dit is wat ons betreft een laatste stap, die wij niet graag zetten maar soms
onvermijdelijk is.
Huurderving
De totale huurderving vanwege leegstand bedraagt in 2016 € 115.855; dit is 0,79% van de
jaarhuur (2015 € 188.000; 1,3%). Hiermee is de dalende trend van de voorgaande jaren
doorgezet. De daling wordt in 2016 mede veroorzaakt door een lager aantal mutaties (41
mutaties minder). We zien ondanks de dalende trend nog steeds een opgave in het verder naar
beneden brengen van de gemiddelde leegstand per mutatie. De leegstandsderving voor onze
woningen bedraagt in 2016 € 67.447 en voor ons BOG/MOG vastgoed € 48.408.
Huurderving wegens structurele leegstand komt binnen het woningbezit bijna niet voor. De
huurderving door incidentele leegstand wordt bij woningen voornamelijk veroorzaakt door het
niet accepteren van een aangeboden woning door een reeks van kandidaat-huurders.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 15
Huurderving als gevolg van onderhoudswerkzaamheden komt met name voor in situaties
waarbij de vertrekkende huurders lang in hun woning hebben gewoond en er in die jaren niet of
nauwelijks woningverbetering heeft plaatsgevonden.
Een huurwoning moet gemiddeld 7 keer worden aangeboden voordat hij door de kandidaat-
huurder wordt geaccepteerd. Indien een woning meerdere malen achtereen moet worden
aangeboden aan een reeks van kandidaten, die ieder voor zich na enige dagen bedenktijd de
woning niet accepteren, ontstaat er eveneens huurderving. De tijd die verloren gaat bij het
herhaaldelijk aanbieden van een huurwoning en de latere ingangsdatum van het nieuwe
huurcontract wordt verwerkt als leegstand. Deze vorm van incidentele leegstand geeft ook dit
jaar een stijging te zien. Woningzoekenden worden kritischer. Huurderving wegens structurele
leegstand komt uitsluitend voor bij het commercieel onroerend goed. Hier hebben wij in het
kader van onze professionalisering extra aandacht voor.
Woonruimteverdeling
De toewijzingscriteria voor woonruimteverdeling zijn door het algemeen bestuur van de regio
Haaglanden vastgesteld in een regionale huisvestingsverordening. Deze verordening is van
toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens. De corporaties in
de regio bieden de vrijgekomen woningen aan op de website Woonnet-Haaglanden.nl.
Per 1 juli 2015 is ook de Huisvestingverordening Westland van kracht. Tussen de gemeenten
binnen het voormalig stadsgewest Haaglanden heeft afstemming plaatsgevonden over de lokale
huisvestingsverordeningen, zodat het systeem van woonruimte verdelen gelijk blijft richting de
woningzoekenden.
1Vrijgekomen woningen
In 2016 zijn in totaal 84 (74 Daeb en 10 niet-Daeb) woningen uit het bestaande bezit
vrijgekomen, waarmee de mutatiegraad (het aantal vrijgekomen woningen ten opzichte van ons
totale aantal woningen) in 2016 uitkomt op 4,2% (2015: 125 woningen, mutatiegraad 6%). In
2016 zijn (als onderdeel van het totaal aantal mutaties) 4 nieuwbouwwoningen in exploitatie
genomen. Door optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden van ‘lokaal maatwerk’ heeft
Wonen Wateringen in 2016 ingezet op het bevorderen van de doorstroming op de lokale
woningmarkt. Bij 27 toewijzingen is in 2016 hiervan gebruik gemaakt.
De druk op de woningmarkt neemt toe. Dit vertaalt zich ook in een toename van het gemiddeld
aantal reacties op een leegkomende woning. In 2016 werd op een woning van Wonen
1 De gegevens komen uit ons basissysteem NCCW. De gegevens die door SVH worden bijgehouden in het
woonruimteverdeelsysteem laten een aantal van 81 mutaties zien.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 16
Wateringen gemiddeld 180 keer gereageerd (in Westland gemiddeld 96 en in de regio
Haaglanden gemiddeld 204).
De slaagkans (aantal verhuringen gedeeld door aantal woningzoekenden) bedraagt bij Wonen
Wateringen in 2016 gemiddeld 13,2% (Westland als totaal 17,1%; Haaglanden 12,7%). Voor
starters is de slaagkans toegenomen naar 13,9% (12,5% in 2015) en voor doorstromers is deze
afgenomen naar 12,2% (15,8%). De mediane wachtduur in 2016 is bij Wonen Wateringen voor
starters afgenomen naar 50 maanden; voor doorstromers is deze fors toegenomen naar 66
maanden (Westland gelijk gebleven, respectievelijk 37 en 24 maanden; Haaglanden gestegen
naar respectievelijk 52 en 26 maanden).
Toewijzing aan doelgroepen
In 2016 zijn 80 woningen uit het bestaande bezit en 4 nieuwbouw huurwoningen verhuurd.
Verhuurde woningen naar kenmerken
t.e.m. € 403,061 10 woningen 12%
van € 403,07 t.e.m. € 618,242 38 woningen 45%
van € 618,25 t.e.m. € 710,683 27 woningen 32%
meer dan € 710,68 9 woningen 11%
Verhuurde woningen naar kenmerken (vervolg)
eengezinswoning 23 woningen 27%
flat met lift 16 woningen 19%
flat zonder lift 5 woningen 6%
seniorenwoning 11 woningen 13%
benedenwoning 11 woningen 13%
overige woningtypen 18 woningen 21%
44 woningen2 zijn toegewezen aan doorstromers, 37 woningen aan starters. In 2016 zijn 12
woningen toegewezen aan statushouders (26 personen). Van de nieuwe huurders is 51%
afkomstig uit de gemeente Westland, 30% uit de gemeente Den Haag, 7% uit de regio
Haaglanden en 12% van buiten de regio.
2 Deze gegevens komen uit de kernkaart van SVH en gaan uit van 81 mutaties.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 17
Europese regelgeving
De Nederlandse wetgever heeft regels opgesteld om te voldoen aan de beschikking van de
Europese Commissie inzake staatssteun. De wet schrijft voor dat 80% van de sociale
huurwoningen (DAEB woningen) aan de primaire doelgroep moet worden toegewezen
(huishoudinkomen < € 35.739 euro). 10% mag verhuurd worden aan huishoudens met een
huishoudinkomen tussen € 35.739 en € 39.874.
Wij hebben in 2016 98,7% van de vrijgekomen sociale huurwoningen (DAEB) toegewezen aan
woningzoekenden met een huishoudinkomen < € 35.739 en 1,3% aan woningzoekenden met
een huishoudinkomen tussen € 35.739 en € 39.874.
Huurders naar inkomensklassen
inkomen < EU-norm 74 huurders 88 %
inkomen tussen € 35.739 en € 39.874 1 huurders 1 %
inkomen > EU-norm (niet-DAEB woningen) 9 huurders 11 %
passend toewijzen
eenpersoonshuishouden 39 huurders 46 %
eenpersoonsouderenhuishouden 12 huurders 14 %
tweepersoonshuishouden 7 huurders 8 %
tweepersoonsouderenhuishouden 4 huurders 5 %
drie- of meerpersoonshuishouden 22 huurders 26 %
Verkoop van woningen
In 2016 zijn 4 huurwoningen verkocht. Binnen de vastgestelde verkoopvijver zijn 4 woningen
vrijgekomen en op de vrije woningmarkt verkocht. Er zijn geen huurwoningen verkocht aan
zittende huurders.
Kwaliteit van dienstverlening
Dagelijks spannen onze medewerkers zich in voor een zo goed mogelijke dienstverlening aan
onze bewoners, woningzoekenden en andere belanghebbenden. Veel verloopt naar tevredenheid
van onze bewoners, maar soms komen we er samen niet uit. We zoeken dan gezamenlijk naar
een oplossing: mocht deze alsnog niet tot stand komen, dan zijn wij aangesloten bij de
Geschillencommissie Zuid Holland. We monitoren de klachten van onze bewoners, zodat we hier
als organisatie van leren.
In 2016 zijn er bij de Geschillencommissie Zuid Holland geen klachten over Wonen Wateringen
ingediend.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 18
Overlast, conflicten en woonfraude
Overlast, conflicten en woonfraude zullen altijd blijven voorkomen. Geluidsoverlast en
ruzie/onenigheid tussen buren zijn een grote ergernis voor huurders. Men vindt het over het
algemeen heel lastig elkaar hierop aan te spreken. Dit soort overlastgevallen wordt
doorgegeven aan Bureau Bemiddeling en Mediation (BBM). In 2016 zijn 13 overlastzaken door
ons gemeld aan BBM. Dit bureau biedt aan beide huurders hulp in de vorm van neutrale
conflictbemiddeling, met als insteek het conflict gezamenlijk door hen te laten oplossen.
Overlast veroorzaakt door hangjongeren wordt opgepakt samen met buurtbewoners,
jongerenwerkers van Vitis Welzijn en de wijkagent: samen aan tafel, om te bespreken wat er
aan de hand is en gezamenlijk een oplossing te vinden voor het probleem.
Signalen van woonfraude worden adequaat opgepakt en onderzocht. In 2016 heeft zich één
situatie voorgedaan waarin wij bij de rechter ontbinding en ontruiming hebben gevorderd.
Om een goed beeld te krijgen van de effectiviteit van onze aanpak, hebben wij een stagiaire - in
het kader van een afstudeeropdracht - gevraagd onze werkwijze op het vlak preventie en
overlastbestrijding te analyseren. Het onderzoek wordt in het tweede kwartaal van 2017
opgeleverd en past daarmee goed binnen ons streven de dingen als lerende organisatie morgen
beter te doen dan vandaag.
Beleid bij hennepteelt in huurwoning
Telen van hennep in een huurwoning is verboden. Naast het verbod op de teelt van hennep,
zoals vastgelegd in onze algemene huurvoorwaarden, hebben we hiervoor ook specifiek beleid
ontwikkeld. In 2016 is één huurovereenkomst beëindigd vanwege hennepteelt. Ook heeft
Wonen Wateringen werkafspraken met de gemeente Westland inzake het Damoclesbeleid van
de gemeente.
Bewonersparticipatie
Wonen Wateringen betrekt bewoners actief bij het invullen van onze taken, zoals bijvoorbeeld
bij groot onderhoud en als het gaat om leefbaarheid. Bewonersparticipatie is een essentieel
onderdeel van onze bedrijfsvoering. Hierin speelt persoonlijk en individueel contact de
belangrijkste rol, onder andere bij het voorbereiden van groot onderhoud en van de
prestatieafspraken. We investeren in de vorming van bewonerscommissies in complexen, om zo
samen met bewoners te werken aan prettig wonen.
In mei 2016 zijn op wijkniveau bewonersbijeenkomsten georganiseerd. Tijdens deze
bijeenkomsten is aan bewoners gevraagd welke investeringen zij belangrijk vinden (de keuzes
waren leefbaarheid/ prettige wijken, betaalbaarheid, kwaliteit/investeren in onderhoud,
beschikbaarheid/investeren in nieuwbouw, aanbieden van zorg-, welzijns- en gemaksdiensten,
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 19
duurzaamheid). Per wijk was de uitkomst verschillend, maar betaalbaarheid van de woningen
werd in alle wijken door huurders het belangrijkst gevonden. Deze opbrengst hebben wij
gebruikt bij het herijken van onze koers. In de verdere uitwerking naar een ondernemingsplan
gaan wij onze bewoners actief betrekken middels panels en bijeenkomsten.
Het woningbezit
Ultimo 2016 heeft Wonen Wateringen in totaal 2.136 verhuureenheden in eigendom, waarvan
1.994 zelfstandige woningen en 142 overige verhuureenheden, waaronder garageboxen,
winkels, ontmoetingsruimten, kinderdagverblijven, kantoor- en bedrijfsruimten, alsook grond-
kavels met een uitgegeven opstalrecht. Alle woningen en onroerende zaken in eigendom en
beheer liggen in Kwintsheul en Wateringen.
Voorraadbeleid
Het strategisch voorraadbeleid biedt houvast bij het maken van keuzes voor de toekomst van
ons woningbezit en het realiseren van de wensportefeuille. Het strategisch voorraadbeleid is
dynamisch en wordt met enige regelmatig geactualiseerd.
Eind 2016 is, in het kader van de Woningwet, het concept scheidingsvoorstel DAEB-niet-DAEB
opgesteld. De basis voor dit scheidingsvoorstel vormt de herijkte koers van oktober 2016 en de
Woonvisie van de gemeente Westland. De nieuwe koers en daarvan afgeleid het
scheidingsvoorstel hebben hun effect op het Strategisch Voorraadbeleid, dat begin 2017 dan
ook zal worden geactualiseerd. Ook de wensportefeuille wordt dan opnieuw bepaald.
Vanuit het huidige portefeuilleplan blijven de thema’s ‘betaalbaarheid’ en ‘beschikbaarheid’
belangrijke ankers. Ook de focus op een voldoende omvang van de sociale woningvoorraad zal
niet ter discussie staan. De wensportefeuille, op basis van de nieuwe koers van Wonen
Wateringen en het concept-scheidingsvoorstel, ziet er eind 2016 als volgt uit:
Wensportefeuille [ontwikkeling omvang en verscheidenheid in het woningbezit) 3
Huurklasse huurgrenzen Aantal 2016 Verdeling Portefeuille
stand per 2026
verdeling
Goedkoop < € 409 133 7% 123 5%
Betaalbaar 1 € 410 < € 587 937 47% 1349 53%
Betaalbaar 2 € 588 < € 628 329 16% 571 22%
Duur € 629 < € 710 407 20% 258 10%
Duur (sociaal[2]) > € 711 116 6% 0 0%
Vrije sector > € 711 72 4% 242 10%
Totaal 1994 2543
3 Op basis van het concept-scheidingsvoorstel 9 januari 2017
Kwaliteit van ons woningbezit
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 20
Met de uitwerking van het Strategisch Voorraadbeleid wil Wonen Wateringen de volgende
doelen bereiken:
verjongen van de woningvoorraad;
verduurzamen van de woningvoorraad;
de woningvoorraad beter laten aansluiten op de verschillende doelgroepen.
Instrumenten die daarvoor worden ingezet zijn o.a. nieuwbouw, onderhoudsingrepen,
herontwikkeling en aan- en verkoop van Vastgoed.
Projectontwikkeling
Er is in 2016 gewerkt aan een stedenbouwkundige verkenning ten behoeve van het project
Tuinen van der Lely in Wateringen. Dit project, waarin verschillende partijen een belang
hebben, moet een groot aantal woningen gaan toevoegen. Wonen Wateringen zal hier ca. 100
sociale huurwoningen gaan bouwen. Voor dit gedeelte hebben wij een haalbaarheidsstudie
uitgevoerd op programma en financiële haalbaarheid. De start van het project is vertraagd
doordat er gemeentelijk een aantal ontsluitingsknelpunten moet worden opgelost.
Nieuwbouw
Oranjewijk
Wonen Wateringen heeft in 2016, met de oplevering van de laatste vier nieuwbouwwoningen,
de werkzaamheden in Oranjewijk afgerond. Dit programma is ontstaan uit de behoefte aan
verbetering van het woningbezit (Wijkontwikkelingsplan Oranjewijk).
Project ‘de Bieb’ (Kwintsheul)
Wonen Wateringen heeft, op verzoek van de gemeente Westland, het initiatief genomen voor de
herontwikkeling van de bibliotheeklocatie in Kwintsheul. Het plan dat voor deze locatie is
ontwikkeld telt 21 sociale huurwoningen voor starters. Eind 2015 is een aanvraag
omgevingsvergunning ingediend. Als gevolg van bezwaren van omwonenden heeft de afgifte
van de vergunning en daarmee start uitvoering van het plan enige vertraging opgelopen, maar
eind 2016 zijn de voorbereidingen gestart en begin 2017 is begonnen met de realisatie van het
project. De woningen worden in het laatste kwartaal van 2017 opgeleverd. Toekomstige
huurders krijgen de gelegenheid zelf hun keukeninrichting te kiezen.
Project ‘De Zonnehof 2.0’ (24 appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking)
In 2015 heeft Wonen Wateringen besloten een initiatief van een aantal ouders te ondersteunen,
waarbij het realiseren van een project voor zelfstandig wonen voor (jonge) mensen met een
beperking wordt nagestreefd. Binnen de uitwerking van deze ambitie is in 2015 een
(grond)positie met daarop een school verworven en is een samenwerkingsovereenkomst met
stichting Philadelphia Zorg aangegaan. In 2016 is het plan verder geoptimaliseerd en is een
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 21
concept huurovereenkomst met Philadelphia uitgewerkt. De sloop van de school en start van de
nieuwbouw staan gepland voor januari 2018. Oplevering van de 24 (sociale huur)woningen
vindt naar verwachting plaats in het laatste kwartaal van 2018. Bij de ontwikkeling van het
project is uitgegaan van een type woning dat ook in de toekomst geschikt is én blijft voor
verschillende doelgroepen.
Onderhoud
Het onderhoudsbeleid van Wonen Wateringen is gericht op het beheersbaar houden van de
onderhoudskosten van het woningbezit, met inachtneming van de kwaliteitscriteria van de
corporatie. Om de kwaliteit van de voorraad op peil te houden, is het tijdig uitvoeren van (het
juiste) onderhoud een randvoorwaarde. Er is niet alleen oog voor bouwtechnisch onderhoud,
maar ook voor het aanpassen van woningen aan de eisen van deze tijd.
Steeds meer onderhoudswerkzaamheden kunnen onder de noemer van woningverbetering,
duurzaamheid of leefbaarheid worden gebracht. Er is in 2013 – in het kader van het verbeteren
van het financieel perspectief – een strikt onderscheid gemaakt tussen ‘onderhoud’ en
‘verbetering’. De kosten van verbetering worden hierbij als investering aangemerkt, waarbij
dekking zal moeten plaatsvinden via huuraanpassing of levensduurverlenging.
De meerjarenonderhoudsplanning is met deze principiële beleidskeuze als leidraad
geactualiseerd.
In het kader van het actueel houden van de meerjarenonderhoudsplanning wordt in een periode
van steeds drie jaar de kwaliteit van ons bezit vastgelegd door middel van een conditiemeting.
Planmatig onderhoud
In de Onderhoudsbegroting 2016 was een bedrag van € 1.577.067 gereserveerd voor het
werkplan planmatig onderhoud. Nagenoeg alle werkzaamheden (met name schilderwerk en
werkzaamheden aan installaties) uit het werkplan planmatig onderhoud zijn in 2016 aanbesteed
en in uitvoering genomen. Uiteindelijk bedroegen de kosten voor planmatig onderhoud in 2016
€ 1.274.236 (2015: 1.241.068).
Het feit dat in 2016 minder is uitgegeven dan begroot, wordt veroorzaakt door een succesvolle
inkoop en doordat het prijspeil van de markt t.o.v. de in de MJOB gehanteerde prijzen gunstiger
was. Inmiddels is de MJOB aangepast, waardoor deze nu meer marktconform is.
Het geplande groot onderhoud annex verbeterplan voor twee van onze complexen in
Wateringen (plan Zuid) is in 2016 nog niet gestart. Hiervoor zijn meerdere redenen. Uit de
warme opname bij onze bewoners werd duidelijk dat er aanvullende werkzaamheden nodig zijn.
Ook was er in 2016 nog een verschil van inzicht tussen wat de geselecteerde partijen aanboden
als onderhouds-/verbeterscenario versus het beschikbare budget. In 2017 zijn al deze inzichten
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 22
bij elkaar gebracht en is er een haalbaar en betaalbaar plan opgesteld, dat in juni met bewoners
is doorgesproken.
Dagelijks klachtenonderhoud
Per januari 2016 zijn de activiteiten van de eigen onderhoudsdienst beëindigd. Er is een
samenwerkingsovereenkomst aangegaan met Vehoec Aannemers voor de uitvoering van alle
reparatieverzoeken. De outsourcing van deze werkzaamheden moet als resultaat gaan
opleveren dat met name de overhead en de administratieve lasten rondom het reparatie-
onderhoud afnemen. Dit is in 2016 nog niet het geval gebleken: het leren samenwerken met
elkaar vraagt de nodige afstemming en bijsturing. Tegelijkertijd levert dit ook verbeterpunten
op, die in 2016 en 2017 in het contract worden doorgevoerd: het contract is geoptimaliseerd
qua werkzaamheden die onderdeel uitmaken van het contract en er zijn KPI’s afgesproken om
de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden per 2017 beter te kunnen meten. De
tevredenheid van bewoners vormt hierin een belangrijke graadmeter.
Storingen aan centrale verwarmingsinstallaties met warmwatervoorziening, liften en elektrische
installaties worden doorgegeven aan installatiebedrijven waarmee Wonen Wateringen
servicecontracten heeft afgesloten. Als dienstverlening aan de huurders beschikt Wonen
Wateringen over een Serviceabonnement, waarmee huurders het huurdersonderhoud kunnen
‘afkopen‘.
In 2016 bedraagt het aantal reparatiemeldingen gemiddeld 0,97 (1,49 in 2015) per woning. De
gemiddelde kosten per melding in 2016 bedragen € 257,- (€ 242,- in 2015). In totaal is in 2016
€ 499.216 (2015: € 396.000) uitgegeven aan dagelijks klachtenonderhoud. De stijging is een
direct gevolg van het feit dat in het afgesloten contract in 2015 niet alle kosten
reparatieonderhoud waren meegenomen en het feit dat in een gedeelte van ons bezit planmatig
onderhoud (hangende een visie op de complexen) de afgelopen jaren is uitgesteld en nu extra
dagelijks onderhoud vraagt.
Mutatieonderhoud
Beleid is dat de noodzakelijke werkzaamheden in het interieur niet verplicht worden opgelegd
aan huurders. Dit houdt in dat in een aanzienlijk aantal gevallen pas bij mutatie de
noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het interieur, inclusief de bijbehorende woning-
verbetering (keuken- en badkamerrenovaties) uitgevoerd kunnen worden.
Voor mutatieonderhoud is in 2016 € 223.000 begroot. De werkelijke kosten voor
mutatieonderhoud hebben in 2016 € 244.379,- bedragen (2015: € 274.000).
In 2016 is er sprake van een flink aantal minder mutaties (84) dan in 2015 (127). Ondanks een
forse daling van het aantal mutaties t.o.v. het voorgaande jaar is er toch sprake van een
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 23
overschrijding van het budget met 9,5%. Dit valt te herleiden aan een tiental mutatiewoningen
die heel lang zijn bewoond en waar nu, met het vertrek van de huurders, aanvullend mutatie-
onderhoud nodig is vanwege de leeftijd van de woningen. In het kader van het nieuwe SVB
gaan we in 2017 nieuwe afspraken maken over hoe we met dit soort mutaties omgaan, maar
ook over welke rol we toekomstige bewoners willen geven in de keuze van uit te voeren
mutatieonderhoud.
Specificatie kosten mutatieonderhoud (in € 1.000)
totaal kosten voor mutatie-onderhoud 269 100%
verrekend met huurders of geactiveerd 25 9%
kosten voor mutatie-onderhoud 244
Leefbaarheid
Jaarlijks worden kosten gemaakt (schoonmaakbedrijven, hoveniersbedrijf, onderhouds-
aannemer) om de woonomgeving, inclusief de bij de gebouwen behorende gemeenschappelijke
ruimten, op een aanvaardbaar niveau te houden. Bewoners worden persoonlijk of schriftelijk
aangesproken op hun gedrag daar waar sprake is van vandalisme en vervuiling van de
woonomgeving en gemeenschappelijke ruimten. Wonen Wateringen wil graag blijven investeren
in de kwaliteit van de leefomgeving. We proberen zoveel mogelijk samen te werken met
bewoners, bewonerscommissie(s), gemeente, politie, welzijnsorganisatie en Buurtpreventie om
verloedering in wijken te voorkomen en de veiligheid te vergroten.
In 2016 bedragen de kosten voor leefbaarheid € 91.047 (2015: € 122.000). De daling ten
opzichte van 2015 is (o.a.) een direct gevolg van het opnieuw (en goedkoper) inkopen van
groenonderhoud en energieleverantie voor de algemene ruimten van onze complexen. In 2017
gaan we opnieuw bepalen welke kosten we ten laste van leefbaarheid laten komen.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 24
Sponsoring
Als woningcorporatie met een lokale verankering in Wateringen en Kwintsheul krijgen wij
regelmatig verzoeken om sponsoring van diverse activiteiten en projecten in de gemeente
Westland. Tot 2016 heeft Wonen Wateringen in gepaste mate lokale activiteiten gesponsord,
echter dit is sinds de invoering van de nieuwe Woningwet niet meer mogelijk. Het is alleen
toegestaan een bijdrage te leveren aan initiatieven die uitsluitend ten goede komen aan de
huurders van Wonen Wateringen. Dit betekent dat wij activiteiten voor een breder publiek niet
langer kunnen en mogen ondersteunen. Maatschappelijke verbondenheid staat wel op de
prioriteitenlijst van Wonen Wateringen. Het is mogelijk initiatieven van huurders financieel te
ondersteunen. Op deze manier kunnen we toch onze (maatschappelijke) betrokkenheid tonen
en bijdragen aan een prettige woonomgeving.
Sponsorcontracten zijn beëindigd en de laatste twee contracten lopen in 2017 af. In 2016 is er
derhalve nog € 3.854 (2015: € 8.427) aan sponsoring uitgegeven.
Onze externe oriëntatie
De nieuwe woningwet, ‘meer doen met minder’ en de verwachtingen die verschillende partijen
van woningcorporaties hebben, maken het ‘samen werken aan wonen’ fundamenteel. Voor het
realiseren van resultaten is een goede samenwerking met de gemeente Westland, onze
huurders en stakeholders zoals collega-corporaties, zorg- en welzijnspartners fundamenteel. We
hebben elkaar nodig en kunnen, juist door samen te werken, meer doen dan we ieder voor zich
zouden kunnen.
Wij zijn daarom lid van en/of werken samen met diverse instanties op zowel landelijk, regionaal
als lokaal niveau. Wonen Wateringen is in 2016 (weer) lid geworden van koepelorganisatie
Aedes. Regionaal zijn wij onder andere lid van VNO/NCW en MKB Westland. Tevens zijn wij lid
van Sociale Verhuurders Haaglanden SVH. In SVH zijn alle corporaties in stadsregio Haaglanden
verenigd. SVH voert de woonruimteverdeling in de regio uit en is gespreks-/contractpartner
voor de gemeenten in Haaglanden (prestatieafspraken).
Overleg gemeente
Wonen Wateringen ziet de gemeente Westland als een van de voornaamste partners bij het
invullen van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven. Ieder jaar overleggen we
meerdere malen op ambtelijk en bestuurlijk niveau met de gemeente Westland. We
onderstrepen het belang van de (prestatie)afspraken, die in oktober 2016 zijn getekend met de
gemeente Westland.
Lokale verankering en samenwerking
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 25
Samen met bewoners
Voor Wonen Wateringen is goede en duidelijke communicatie met bewoners en het betrekken
van huurders bij beleidskeuzes van belang. Daarnaast stimuleert Wonen Wateringen graag
burgerparticipatie en activiteiten gericht op verbetering van de leefbaarheid in wijken en
buurten.
Het informeren en betrekken van bewoners bij ontwikkelingen en beleidskeuzes draagt bij aan
gebalanceerde afwegingen. We betrekken bewoners structureel bij ons werk via
bewonersbijeenkomsten. We zetten ons in voor een goede samenwerking en open relatie met
de huurders. Naast verbinding met onze bewoners door bewonersavonden, willen we in 2017
opnieuw gaan inzetten op het opzetten van een huurdersvereniging.
Samenwerking met stakeholders
De nieuwe bestuurder heeft in het najaar en voorjaar van 2016/2017, samen met de nieuwe
manager Wonen, kennismakingsgesprekken gevoerd met alle lokale politieke partijen en de
verschillende stakeholders van Wonen Wateringen. Naast kennismaken hadden deze
gesprekken ook tot doel te inventariseren welke vraagstukken men ziet voor Wonen Wateringen
en hoe daar gezamenlijk in kan worden geacteerd. Dit vormt ook weer input voor het nieuwe
ondernemingsplan.
Het netwerk stakeholders is breed en gevarieerd en verder uitgebreid in 2016. Samen met zorg-
en welzijnspartijen als Careyn, Pieter van Foreest, Philadelphia en Vitis werken wij aan
woonvormen en dienstverlening die aansluit bij wat (kwetsbare) doelgroepen van ons vragen.
Ook met nieuwe stakeholders zoals Perspektief en Ipse De Bruggen wordt onderzocht waar wij
elkaar kunnen versterken, zodat we wellicht ook met hen een aanbod kunnen doen voor meer
kwetsbare mensen.
Onze leveranciers selecteren wij (mede) op basis van onze kernwaarden, zodat we elkaar
vinden in een basishouding waarmee wij onze relaties en onze huurders tegemoet willen treden.
Samenwerkingsverband met collega-corporaties
In 2016 is de basis gelegd voor een samenwerkingsverband tussen een zestal kleinere
corporaties uit de regio. Doel van de samenwerking is kennis en kunde delen en waar mogelijk
door middel van concrete projecten samen schaalvoordelen te realiseren, o.a. op het vlak van
inkoop.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 26
Organisatie Wonen Wateringen
De werkorganisatie wordt aangestuurd door drie teamleiders, de manager Wonen en de
bestuurder. Het interne toezicht wordt ingevuld door de Raad van Commissarissen, statutair
bestaande uit 5 personen. De taken van het bestuur en de Raad van Commissarissen zijn
vastgelegd in de statuten en zijn verder uitgewerkt in Reglement RvC en Directiereglement. Bij
de inrichting van de Governancestructuur is de Governancecode Woningcorporaties het
uitgangspunt.
Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen van Wonen Wateringen bestaat uit vijf leden. Voor
bijzonderheden omtrent de samenstelling en werkzaamheden van de Raad van Commissarissen
wordt kortheidshalve verwezen naar het verslag van de Raad van Commissarissen.
Het bestuur
In 2016 heeft een wisseling plaatsgevonden van bestuurder. De heer A.J. van den Berg is per
3 oktober 2016 met pensioen gegaan. Per 1 juli 2016 is de heer C. Daskapan in dienst getreden
en heeft het stokje geleidelijk overgenomen. Per 1 augustus is de heer Daskapan officieel als
bestuurder aangesteld. Tevens is per 1 augustus 2016 een Manager Wonen aangesteld die als
rechterhand van de bestuurder fungeert.
De werkorganisatie
De organisatie is 24 uur per dag telefonisch bereikbaar. Op werkdagen is voor publiek het
kantoor (Wonen Wateringen Winkel) open van 08.30 uur tot 16.30 uur, vrijdag tot 12.30 uur.
Per 31 december 2016 bestaat de personeelsbezetting uit 22 medewerkers, 18,8 fte (2015:
17,1 fte). In 2016 is een persoon (bestuurder) uit dienst getreden wegens (vroeg)pensionering
en is de arbeidsovereenkomst met één persoon beëindigd. De formatie is, in het kader van de
professionalisering van de organisatie, uitgebreid met een manager Wonen en een
managementassistent.
Organisatie-ontwikkeling
In het najaar van 2016 is de koers van Wonen Wateringen herijkt en zijn de eerste stappen
gezet voor het opstellen van een nieuw ondernemingsplan voor de periode 2017-2021. Dit zal
verder zijn beslag krijgen in 2017.
Organisatie
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 27
Met dit in het achterhoofd zijn verschillende elementen van het vernieuwde organisatieplan uit
2015 eind 2016 geïmplementeerd, zodanig dat er voldoende flexibiliteit overblijft om in 2017 de
aansluiting te kunnen maken op het nieuwe ondernemingsplan:
- Per 1.1.2016 is de eigen onderhoudsdienst opgehouden te bestaan. De betreffende
medewerkers hebben andere werkzaamheden gekregen binnen Wonen Wateringen.
- Alle medewerkers zijn per 1.1.2017 formeel geplaatst in de huidige of deels aangepaste
functies.
- Het beoordelingssysteem is aangepast op de nieuwe koers en per 2017 geïmplementeerd.
De in het organisatieplan aangekondigde structuurwijziging is (nog) niet doorgevoerd. Het
nieuwe ondernemingsplan zal, op basis van de gemaakte analyse van de organisatie,
richtinggevend zijn voor een eventuele aanpassing van de organisatie.
Ziekteverzuim
Het ziekteverzuimpercentage kwam in 2016 uit op 5,98% (2015: 3,5%). ArboNed neemt naar
volle tevredenheid de begeleiding van de uitvoering van het ziekteverzuimbeleid op zich.
Er was in 2016 sprake van langdurig verzuim (een medewerker) en kortdurend verzuim.
Monitoring van verzuim gebeurt via de teamleiders, die waar nodig ook het gesprek aangaan bij
veelvuldig verzuim.
Scholing
Onze organisatie is erop gericht de klant zo goed mogelijk van dienst te zijn. Klanten mogen
van onze medewerkers dan ook een servicegerichte instelling verwachten. Als werkgever
investeren we structureel in onze medewerkers en in de kwaliteit van onze dienstverlening. Dit
doen we door medewerkers passende opleidingen te laten volgen. Naast de aangeboden
scholingsmogelijkheden is voor iedere medewerker ook een individueel loopbaanontwikkelings-
budget beschikbaar. Opleidingen leiden ertoe dat de organisatie een professionaliseringsslag
kan maken en medewerkers zich kunnen ontwikkelen, waarmee hun bijdrage aan de realisatie
van de doelen van Wonen Wateringen kan worden vergroot. Aan opleidingen en scholing is in
2016 € 24.942,- uitgegeven (2015 € 11.760,-)
Personeelsoverleg
Met enige regelmaat zijn in 2016 lunchbijeenkomsten voor de medewerkers georganiseerd. In
deze bijeenkomsten komen onderwerpen als nieuwbouwprojecten, jaarverslag, begroting en de
wijze waarop Wonen Wateringen inspeelt op de veranderingen in de sector aan bod. Doel van
de personeelsbijeenkomsten is medewerkers te informeren over lopende projecten en overige
actuele ontwikkelingen. Vaker dan voorheen worden de lunchbijeenkomsten door medewerkers
zelf vorm gegeven. Op afdelingsniveau vindt eveneens periodiek overleg plaats.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 28
Huisvesting
Wonen Wateringen is sedert 1999 gehuisvest in een kantoorpand aan de Dorpskade in
Wateringen. Het kantoor is goed bereikbaar en centraal gelegen, op loopafstand van het
grootste deel van het woningbezit.
Sturen op kasstromen
Voldoende positieve kasstromen vormen de eerste waarborg voor de financiële continuïteit van
Wonen Wateringen. Om verzekerd te zijn van positieve operationele kasstromen, bewaakt
Wonen Wateringen de huurinkomsten en streeft ernaar de lasten van de organisatie – inclusief
onderhoudslasten – beperkt te houden. Van belang is te constateren dat de kernactiviteit
(exploitatie van woningen) in 2016 uit operationele activiteiten een positieve kasstroom van
€ 4,8 mln. oplevert (2015: € 4,3 mln.). Daarentegen heeft in 2016 een aflossing van € 10 mln.
van de WSW geborgde leningen plaatsgevonden.
Jaarresultaat
In 2016 behaalde Wonen Wateringen een jaarresultaat van € 25,3 mln. vóór belasting.
Het jaarresultaat 2016 is in vergelijking met het jaarresultaat 2015 met € 15,0 mln.
toegenomen. Het jaarresultaat na belastingen bedraagt € 25,5 mln.
De toename van het jaarresultaat is voor €20,3 mln. het directe gevolg van ‘overige waarde-
veranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’, als resultaat van de toepassing
van de minimumwaarderingsregel. Het jaarresultaat is toegevoegd aan het eigen vermogen. Het
eigen vermogen ultimo 2016 bedraagt € 188,4 mln; ultimo 2015 € 163,1 mln.
Alle in 2016 gerealiseerde investeringen en alle uitgaven in dit jaar zijn uitsluitend in het belang
van de volkshuisvesting gedaan.
Ontwikkeling van de leningenportefeuille
De schuld per VHE bedraagt eind 2016 € 44.559. Eind 2016 bedroeg de omvang van de
leningenportefeuille € 90,1 miljoen. De gemiddelde rente op de vastrentende portefeuille
bedraagt eind 2016 3,83%. De gemiddelde vaste rente op de leningen daalt tot 3,46% eind
2025. Oorzaak van deze daling is de aflossing van hoogrentende leningen. In het treasury
jaarplan wordt gerekend met een rentekostenvoet bij (her)financiering van 3,99%.
Voor 2015/2016 heeft het WSW het borgingsplafond vastgesteld op € 78,2 miljoen.
Financiële continuïteit
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 29
Gezonde financiële positie
Wonen Wateringen heeft een gezonde financiële positie, die het mogelijk maakt om de ambities
van haar ondernemingsplan waar te maken. Daarbij kijkt zij zowel naar haar vermogenspositie
als naar het verloop van de kasstromen in relatie tot de financieringsverplichtingen. Jaarlijks
bewaakt Wonen Wateringen de ontwikkeling van haar financiële positie via de meerjaren-
begroting. Belangrijke voorwaarde daarbij is dat tenminste kan worden voldaan aan belangrijke
maatstaven van externe toezichthouders.
Onderstaand overzicht toont de uitslag van een toets van de uitkomsten in de
Meerjarenramingen 2017-2021 aan de maatstaven in het beoordelingskader, zoals dat door
Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW wordt toegepast.
Financiële ratio’s maatstaf 2017 2018 2019 2020 2021
ICR (Interest Coverage Ratio) 1,40 2,3 2,8 2,6 1,9 1,8
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 1,00 1,2 0,5 1,2 1,0 1,0
LTV (Loan to Value) < 75% 57 60 62 61 57
Solvabiliteit obv bedrijfswaarde 20% 62 58 57 56 59
Waardering vastgoed op basis van marktwaarde
Per 31 december 2016 bedraagt de marktwaarde van het DAEB- en niet-DAEB vastgoed in
totaal € 276,7 miljoen (2015: € 256,2 miljoen). Het verschil tussen de marktwaarde van het
vastgoed en de kostprijs is opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardering tegen
marktwaarde van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig
waarderen marktwaarde bepaald. De realisatie van de marktwaarde van het vastgoed is sterk
afhankelijk van het te voeren beleid.
De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of
huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB vastgoed in exploitatie te
realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals
demografie en ontwikkeling van de behoefte aan DAEB huurwoningen.
Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat
bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in
lijn met het verschil tussen de WSW-bedrijfswaarde van het DAEB vastgoed in exploitatie en de
marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt circa 113,4 miljoen. Dit impliceert dat circa 60%
van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 30
Vanwege het specifieke karakter van de corporatie als maatschappelijke onderneming ligt bij de
bedrijfsvoering en de governance een sterk accent op risico’s, de beheersing daarvan en de rol
van bestuurder en toezichthouders daarbij. De corporatie is zich zeer bewust van haar
maatschappelijke verantwoordelijkheid en de risico’s die zij bij de uitvoering van haar taak
loopt. In dit kader maakt risicomanagement integraal onderdeel uit van de bedrijfsvoering.
Eind 2016 zijn we gestart met projectmatig het denken in risico’s organisatiebreed te
implementeren en verankeren.
De kern van ons risicomanagement is het onderkennen van risico’s, deze benoemen en de
risico’s en maatregelen met elkaar bespreken. Vermijdbare risico’s moeten we voorkomen.
Risico’s die buiten onze invloedssfeer liggen, moeten we terughoudend tegemoet treden en
tegelijkertijd voorzien van een aanpak om de gevolgen van zo’n risico, als het zich onverhoopt
voordoet, tot een minimum te beperken.
Het betreft risico’s die samenhangen met de strategie van de corporatie en de woningmarkt,
operationele activiteiten, financiële positie en verslaglegging en wet- en regelgeving.
Ook geven we aandacht aan risico’s in de sfeer van integriteit en imago. Deze risico’s betreffen
voor een belangrijk deel omstandigheden en gedrag.
Administratieve organisatie - interne controle risico’s
Het gaat hierbij om risico’s m.b.t. onbetrouwbare informatievoorziening, als gevolg van een
gebrekkig stelsel van administratieve organisatie en interne controle. Met betrekking tot deze
risico’s zijn bij Wonen Wateringen de volgende beheersinstrumenten aanwezig:
• voor al het personeel zijn functieomschrijvingen aanwezig;
• de procuratie is vastgelegd;
• er zijn actuele beschrijvingen aanwezig van bestaande procedures. Deze worden regelmatig
herijkt;
• er is een management informatiesysteem;
• er is een integriteitscode/interne gedragscode;
• er is een procedure Klokkenluidersregeling;
• er is een protocol ‘Omgaan met agressie in de werksituatie’.
Woningmarktrisico’s
De woningmarktrisico’s betreffen vooral risico’s van structurele leegstand als gevolg van een
onvoldoende op de vraag afgestemde woningvoorraad. Van oudsher is het woningbestand van
Wonen Wateringen gesitueerd op goed in de lokale en regionale markt liggende locaties.
Uitgangspunt bij nieuwbouw of het verwerven van woningen van derden is primair dat de
woningen voorzien in een vastgestelde behoefte o.b.v. van marktanalyses, die op hun beurt zijn
Risicoparagraaf
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 31
vertaald in ons Strategisch Voorraad Beleid. We bouwen waar behoefte aan is en we bouwen
het zodanig dat het voor meerdere doelgroepen geschikt is, nu en in de toekomst. Structurele
leegstand kent Wonen Wateringen dan ook niet.
Om de woningmarktrisico’s te beheersen wordt door Wonen Wateringen gebruik gemaakt van:
• een systeem om via regelmatige bewonersonderzoeken de tevredenheid en
verhuurbaarheid te bewaken;
• monitoring van de gegevens inzake vraag en aanbod in de regio en de gemeente Westland,
die via het woonruimteverdelingssysteem beschikbaar zijn;
• een regionaal inzicht in de woningbehoefte op basis van eigen onderzoek en/of documenten
van de gemeente Westland, waaronder Woningbouwmonitor.
Eind 2016 is gestart met het actualiseren van het Strategisch Voorraad Beleid. In het eerste
kwartaal van 2017 is dit project afgerond.
Financiële risico’s
Alle activiteiten en plannen van Wonen Wateringen worden vertaald in een Integrale Financiële
Meerjarenprognose. Jaarlijks wordt deze meerjarenbegroting uitgewerkt over een periode van
vijf jaar. De realisatie wordt bewaakt via de jaarlijkse verantwoordingsstukken.
De belangrijkste financiële risico’s betreffen het niet kunnen waarborgen van de financiële
continuïteit van de stichting alsmede het financierings- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s
voldoende te kunnen beheersen zijn onder meer de volgende maatregelen getroffen:
• het voorzien in een meerjarenbegroting;
• het hanteren van een Treasury jaarplan (er wordt gewerkt met maandelijkse
liquiditeitsprognoses);
• het hanteren van een Treasurystatuut ten behoeve van alle treasury activiteiten; het
treasurystatuut is in 2016 herijkt en compliant aan de nieuwe Woningwet;
• het hanteren van een leningen vervalkalender;
• het bewaken en analyseren van de huurachterstanden;
• het jaarlijks actualiseren van de verzekeringsportefeuille (opstal en bedrijfsactiviteiten).
Onderhoud risico’s
Het gaat hierbij onder meer om het risico van hogere onderhoudslasten door onvoldoende
inzicht in de kwaliteit van het woningbezit en/of de marktontwikkelingen.
Ter beheersing van deze risico’s:
• is de technische staat in beeld gebracht en een MJOB opgesteld;
• wordt jaarlijks een conditiemeting van tenminste een derde van het woningbezit
uitgevoerd;
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 32
• wordt jaarlijks de (meerjaren)onderhoudsbegroting geactualiseerd, waarin alle te nemen
maatregelen voor het woningbezit zijn/worden verwerkt;
• wordt de woningcartotheek van het woningbezit continu actueel gehouden.
Projectrisico’s
Gelet op de toenemende complexiteit bij projectontwikkeling worden de risico’s bij
nieuwbouwprojecten groter. De resultaatontwikkeling wordt in belangrijke mate bepaald door de
omvang van de niet te activeren investeringen in nieuwbouw en woningverbetering. Deze
risico’s worden door Wonen Wateringen vooral beheerst door het opstellen van voorcalculaties.
De projecten worden intern bewaakt aan de hand van de voortgangsrapportage. Door Wonen
Wateringen wordt veel tijd geïnvesteerd in de planvoorbereiding, teneinde tijdens de realisatie
van het nieuwbouwproject zo veel mogelijk verrassingen te voorkomen.
Voor alle nieuwbouwprojecten geldt dat het IFEC is toegepast (intern geformaliseerd, extern
gecommuniceerd). Dit wil zeggen dat wanneer een nieuwbouwproject daadwerkelijk concreet
gaat worden voor de corporatie en er intern middels het uitwerken van calculaties en het
opmaken van een exploitatiebegroting de mogelijke financiële risico’s in kaart zijn gebracht, het
intern geformaliseerd kan worden. Daarna zal het extern gecommuniceerd gaan worden middels
een aanvraag bouwvergunning bij de gemeente, verwerking van het project in de financiële
meerjarenbegroting, het aantrekken van een financiering bij banken en uiteindelijk de
vermelding van het project in het jaarverslag.
In 2016 is het Investeringsstatuut herijkt, dit is compliant met de nieuwe Woningwet.
Fiscale risico’s
Hierbij gaat het om de risico’s van het niet naleven van de regelgeving en de daaruit
voortvloeiende naheffingen en boetes. Gelet op het toenemende fiscale regime waar corporaties
mee te maken krijgen wordt in een vroeg stadium inzicht gezocht omtrent de diverse fiscale
aspecten. Om deze risico’s voor Wonen Wateringen te beperken wordt gebruik gemaakt van
externe expertise.
In 2016 is het financieel reglement (opnieuw) opgesteld, dit is compliant met de nieuwe
Woningwet.
Conclusie
Resumerend kan gesteld worden dat Wonen Wateringen zich bewust is van de hierboven
genoemde risico’s en dat er in belangrijke mate reeds maatregelen getroffen zijn om mogelijke
risico’s te vermijden dan wel te beheersen. De risicoafweging en de verantwoording daarover is
voor het management en de interne toezichthouders vanuit de good governance gedachte een
steeds belangrijker rapportage onderdeel.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 33
Wonen Wateringen is op grond van de statutaire bepalingen uitsluitend en zonder winstoogmerk
werkzaam in het belang van de volkshuisvesting in de regio Haaglanden. In het
Volkshuisvestingsverslag is uiteengezet op welke wijze Wonen Wateringen in 2016 invulling
heeft gegeven aan haar taken op het gebied van volkshuisvesting. Van nevenactiviteiten, die
niet direct gericht zijn op de volkshuisvesting, is ook in 2016 geen sprake geweest.
Op deze plaats mag benadrukt worden dat Wonen Wateringen zich sinds de verzelfstandiging
van de corporaties in 1995 bewust uitsluitend beperkt heeft tot datgene wat behoort tot de
kerntaken van een volkshuisvester. Wonen Wateringen heeft - binnen het kader van haar
mogelijkheden - getracht de primaire doelgroep zo goed mogelijk te bedienen.
Wonen Wateringen heeft de ter beschikking staande middelen uitsluitend aangewend in het
belang van de volkshuisvesting.
Samenwerking - zowel buiten als binnen de organisatie - is onontbeerlijk voor het goed
functioneren van Wonen Wateringen. Mede dankzij goede relaties met collega-corporaties,
diverse instellingen en ondernemingen is Wonen Wateringen in staat haar taken op het gebied
van de volkshuisvesting met elan uit te voeren.
Heel veel werk wordt jaarlijks door een relatief kleine groep mensen verricht. Een woord van
dank voor de grote inzet van alle betrokkenen is hiervoor op zijn plaats.
Slotwoord
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 34
Kengetallen
Auteurs: Wilma Kok, Nancy van der Spek, Ellen van der Drift en Peter van den Berg
18 september 2017
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 35
Kengetallen 2012 – 2016
2016 2015 2014 2013 2012
Gegevens woningbezit
Aantal verhuureenheden in exploitatie
Woningen en woongebouwen DAEB 1.921 1.920 1.933 - -
Woningen en woongebouwen Niet-DAEB 73 74 72 - -
Totaal Woningen en woongebouwen DAEB en Niet-DAEB 1.994 1.994 2.005 2.010 2.021
Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB
Maatschappelijk vastgoed 1 1 1 2 2
Ontmoetingsruimten 9 7 7 7 7
Subtotaal onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 10 8 8 9 9
Onroerende zaken niet zijnde woningen Niet-DAEB
Bedrijfsruimten 11 11 11 11 10
Garages 60 57 57 57 57
Kinderdagverblijven 4 4 4 4 4
Grond Koop Goedkoop 57 59 62 60 59
Subtotaal onroerende zaken niet zijnde woningen Niet-DAEB 132 131 134 132 130
Totaal onroerende zaken niet zijnde woningen 142 139 142 141 139
Totaal 2.136 2.133 2.147 2.151 2.160
Mutaties verhuureenheden
Aantal woningen opgeleverd 4 16 20 10 45
Aantal woningen aangekocht 1 - - - -
Aantal verkochte woningen - 5 - 17 -25 - 13 - 3
Aantal gesloopte woningen 0 -10 -24 - 8 - 26
Aantal van niet woningen naar woningen - - 24 - -
Totaal mutaties woningbezit
0 - 11 - 5 -11 16
Mutaties onroerende zaken niet zijnde woningen
Bedrijfsruimten - - - 1 2
Maatschappelijk vastgoed - - - 1 - -
Garages 3 - - - -
Kinderdagverblijven - - - - 1
Ontmoetingsruimten 2 - - - 1
Grond Koop Goedkoop - 2 - 3 2 1 11
Totaal mutaties onroerende zaken niet zijnde woningen 3 - 3 1 2 15
Totaal mutaties 3 - 14 - 4 - 9 31
Aantal woningen naar huurprijsklasse
Goedkoop (2016: <409,92) 131 133 139 150 156
Betaalbaar (2016: 409,92 – 628,76) 1.249 1.212 1.199 1.224 1.336
Duur (2016: 628,76 – 710,68) 407 498 531 520 424
Duur boven huurgrens (2016: >710,68) 207 151 136 116 105
Totaal 1.994 1.994 2.005 2.010 2.021
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 36
(vervolg kengetallen 2012 - 2016) 2016 2015 2014 2013 2012
Kwaliteit
Aantal reparatieverzoeken per woning 0,97 1,49 1,45 1,68 1,74
Onderhoudskosten per woning:
Planmatig onderhoud 639 622 428 419 463
Niet planmatig onderhoud 379 387 351 629 850
Totaal kosten per woning 1.018 1.010 780 1.048 1.313
Prijs kwaliteitverhouding
Gemiddeld aantal punten 156 159 134 134 136
Gemiddelde netto huurprijs 582 575 557 533 510
Verhuren van woningen
Mutatiegraad 4% 6% 4% 7% 6%
Huurachterstand in % van jaarhuur 0,89% 1,02% 0,83% 1,35% 0,95%
Huurderving in % van jaarhuur 0,79% 1,31% 1,73% 1,55% 1,21%
Financiële continuïteit
Solvabiliteit in % 66,9 61,7 17,2 14,2 12,4
Liquiditeit 0,7 1,6 0,3 0,2 0,4
Rentabiliteit eigen vermogen in % 13,4 6,3 17,3 12,2 10,5
Rente vreemd vermogen in % 3,6 4,0 4,1 4,2 4,3
Rentabiliteit totaal vermogen in % 10,2 5,4 6,2 5,2 2,3
Loan to Value in %* 56,0 60,0 - - -
Interest Coverage Ratio 2,3 2,1 - - -
Debt Service Coverage Ratio 1,2 1,1 - - -
Dekkingsratio Marktwaarde in % 33 38 - - -
Balans en Winst en verliesrekening
Eigen vermogen per woning 94.999 81.787 10.975 9.049 7.901
Totaal opbrengsten per woning 7.612 8.139 8.351 7.175 6.695
Kapitaalslasten per woning 1.840 2.029 3.882 3.989 4.065
Resultaat per woning 12.685 5.145 1.904 1.105 830
Personeelsbezetting
Aantal formatieplaatsen gesplitst naar activiteiten
Verhuur/bewonerszaken 5,7 4,7 4,4 5,5 5,5
Financieel economische zaken 3,0 3,5 2,9 2,8 2,8
Pr en communicatie 2,1 2,0 1,3 1,2 1,6
Directie 1,0 1,0 1,0 1,0 1
Technische dienst incl. adm/td 7,0 6,0 7,9 7,9 8
Totaal aantal formatieplaatsen 18,8 17,1 17,5 18,4 18,8
Totaal aantal personeelsleden 22 21 21 22 22
Totaal fte's per 1000 woningen 9,42 8,58 8,69 9,17 9,29
* = berekening op basis van bedrijfswaarde
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 37
Jaarrekening 2016
Vastgesteld door het Bestuur van stichting Wonen Wateringen: 22 september 2017
Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen stichting Wonen Wateringen: 22 september 2017
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 38
(voor resultaatbestemming)
ACTIVA (in € 1.000) Verslagjaar
2016
Vorig verslagjaar
2015 VASTE ACTIVA Toelichting
Materiële vaste activa
DAEB vastgoed in exploitatie 1a 253.135 233.753
niet-DAEB vastgoed in exploitatie 1a 23.599 22.459
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1b 353 468
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1c -
495
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1d 351
421
Totaal materiële vaste activa 277.438 257.596
Financiële vaste activa
Latente belastingvordering(en) 2 2.428 2.434
Totaal financiële vaste activa 2.428 2.434
Som der vaste activa 279.866 260.030
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop 3a 747 1.385
Overige voorraden 3b 23 48
Totaal voorraden 770 1.433
Vorderingen
Huurdebiteuren 4a 138 156
Overheid 4b 9 1
Overige vorderingen 4c 129 163
Overlopende activa 4d 89 90
Totaal vorderingen 365 410
Liquide middelen 5 850 2.348
Som der vlottende activa 1.985 4.191
TOTAAL ACTIVA 281.851 264.221
Balans per 31 december 2016
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 39
PASSIVA (in € 1.000) Toelichting
Verslagjaar 2016
Vorig
verslagjaar 2015
EIGEN VERMOGEN
Herwaarderingsreserves 6a 134.544 117.687
Overige reserves 6b 28.590 35.136
Resultaat boekjaar 6b 25.294 10.260
Totaal eigen vermogen 188.428 163.083
VOORZIENINGEN
Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen
7 164
744
Totaal voorzieningen 164 744
LANGLOPENDE SCHULDEN
Schulden/leningen kredietinstellingen 8a 90.100 97.283
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
8b 352
468
Totaal langlopende schulden 90.452 97.751
KORTLOPENDE SCHULDEN
Schulden aan leveranciers 9 603 266
Belastingen en premies sociale verzekering 9a 279 290
Overlopende passiva 9b 1.925 2.087
Totaal kortlopende schulden 2.807 2.643
TOTAAL PASSIVA 281.851 264.221
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 40
Functionele indeling (x € 1.000) Toelichting 2016 2015
Huuropbrengsten 11 14.482 14.216
Opbrengsten servicecontracten 12 354 372
Lasten servicecontracten 13 - 175 - 238
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 14 - 2.496 - 2.362
Lasten onderhoudsactiviteiten 15 - 3.013 - 2.827
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 16 - 804 - 860
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
8.348 8.301
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 17 1.606 4.753
Toegerekende organisatiekosten 17 - 11 - 40
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 17 - 1.368 - 3.201
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 227 1.512
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 18a -11 -1.210
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 18b 20.333 6.181
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
20.322 4.971
Opbrengst overige activiteiten 19 105 89
Kosten overige activiteiten 20 - 26 - 25
Netto resultaat overige activiteiten
79 64
Overige organisatiekosten 21 - 48 - 42
Leefbaarheid 22 - 91 - 122
Rentelasten en soortgelijke kosten 23 - 3.537 - 3.798
Saldo financiële baten en lasten
- 3.676 - 3.962
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 25.300 10.886
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 24 - 6 - 626
RESULTAAT NA BELASTINGEN
25.294 10.260
Winst en verliesrekening 2016
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 41
(Volgens de directe methode) (x € 1.000)
2016 2015
(A) Operationele activiteiten
Ontvangsten:
Huren: 14.381 14.209
- Zelfstandige huurwoningen DAEB 12.850 12.683
- Zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige wooneenheden niet-DAEB 712 703
- Onzelfstandige overige wooneenheden DAEB 197 197
- Maatschappelijk onroerend goed 201 174
- Bedrijfsmatig onroerend goed 351 386
- Parkeervoorzieningen niet-DAEB 70 66
Vergoedingen 484 483
Overheidsontvangsten - 24 24
Overige bedrijfsontvangsten 98 67
Renteontvangsten - 1
Saldo ingaande kasstromen 14.939 14.784
Uitgaven:
Lonen en salarissen 876 819
Sociale lasten 137 122
Pensioenlasten 177 214
Onderhoudsuitgaven 1.802 1.651
Overige bedrijfsuitgaven 1.853 2.093
Rente uitgaven 3.669 4.045
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 12 7
Verhuurdersheffing 1.480 1.384
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 94 121
Saldo uitgaande kasstromen 10.100 10.456
Kasstroom uit operationele activiteiten 4.839 4.328
(B) (Des)investeringsactiviteiten
MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB activiteiten
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon en niet-woongelegenheden 404 3.114
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon en niet-woongelegenheden 643 449
Verkoopontvangsten grond 720 1.320
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 1.767 4.883
Kasstroomoverzicht
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 42
2016 2015
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB activiteiten
Nieuwbouw huur, woon en niet-woongelegenheden 311 1.145
Nieuwbouw huur, woon en niet-woongelegenheden 125 -
Woningverbetering, woon en niet-woongelegenheden - 165 -
Woningverbetering, woon en niet-woongelegenheden 56 -
Aankoop, woon en niet-woongelegenheden - 636
Nieuwbouw verkoop, woon en niet-woongelegenheden 3 -
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 145 -
Aankoop grond 415 63
Investeringen overig 12 23
Externe kosten bij verkoop 9 59
Externe kosten bij verkoop 11 39
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 922 1.965
Saldo in en uitgaande kasstroom MVA 845 2.918
FVA
Saldo in en uitgaande kasstroom FVA - -
Kasstroom uit (des)investeringen 845 2.918
(C) Financieringsactiviteiten
Ingaand
Nieuwe door WSW geborgde leningen 5.600 9.500
Uitgaand
Aflossing door WSW geborgde leningen 10.000 8.000
Aflossing niet door WSW geborgde leningen DAEB investeringen 2.782 5.441
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 7.182 3.941
Mutatie liquide middelen 1.498 3.305
Wijziging kortgeldmutaties betreft R/C kredietinstellingen - - 1.219
Mutatie liquide middelen inclusief R/C kredietinstellingen 1.498 2.086
Liquide middelen per 1-1 2.348 262
Liquide middelen per 31-12 850 2.348
Mutatie liquide middelen 1.498 2.086
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 43
Algemene toelichting
Wonen Wateringen is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. De
statutaire vestigingsplaats is gemeente Westland, de feitelijke vestigingsplaats is Wateringen.
De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van vastgoed. Stichting
Wonen Wateringen heeft specifieke toelating in de regio Westland en is werkzaam binnen het
kader van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting. Stichting
Wonen Wateringen is onder nummer 27212687 ingeschreven bij het handelsregister.
Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016.
Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
Wet- en regelgeving
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van de Woningwet, het
Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015, de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de
Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor
de Jaarverslaggeving.
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten
opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen zoals
hierna nader uiteengezet.
Stelselwijziging
Als gevolg van de wijzigingen in de Woningwet, de invoering van het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting 2015 en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
en de wijzigingen in Titel 9 Boek 2 BW en hoofdstuk 645 ‘Toegelaten instellingen
volkshuisvesting’ van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, is in de jaarrekening 2016 een
aantal stelselwijzigingen doorgevoerd.
De stelselwijzigingen hebben betrekking op de volgende grondslagen en regels voor het
opstellen van de jaarrekening:
- De tot en met 2015 voor sociaal vastgoed gevolgde waardering tegen de historische
kostprijs is vanaf 2016 niet meer toegestaan. Het vastgoed wordt in de jaarrekening
Toelichting op de jaarrekening
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 44
2016 gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat, bepaald volgens de
uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
- De tot en met 2015 voor commercieel vastgoed gevolgde waardering tegen de
historische kostprijs is vanaf 2016 niet meer toegestaan. Het vastgoed wordt in de
jaarrekening 2016 gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald volgens
de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
- De complexindeling is gedurende het verslagjaar gewijzigd. Deze wijziging is het gevolg
van de in bijlage 1 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
voorgeschreven indeling van het vastgoed in waarderingscomplexen.
- Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie werd in de jaarrekening 2015
gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel lagere
bedrijfswaarde (commercieel vastgoed: lagere marktwaarde op basis van RJ 213). In de
jaarrekening 2016 wordt vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, dan wel lagere
marktwaarde. De lagere marktwaarde wordt bepaald volgens de uitgangspunten van het
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
- De voorziening voor onrendabele investeringen wordt gevormd voor vastgoed in
ontwikkeling, waarvan de marktwaarde per balansdatum lager is dan de kostprijs. De
verwachte verliezen worden in eerste instantie in mindering gebracht op de kostprijs.
Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende
complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. In de
jaarrekening 2015 werd de voorziening gevormd indien de bedrijfswaarde per
balansdatum lager was dan de kostprijs.
- De wijzigingen in de waardering van het vastgoed leidt eveneens tot wijzigingen in de
latente belastingen.
- De modellen voor de balans, de winst en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn
aangepast in overeenstemming met de modellen in bijlage 3 van de Regeling toegelaten
instellingen volkshuisvesting 2015. In de balans is het onderscheid tussen sociaal- en
commercieel vastgoed in exploitatie vervangen door DAEB vastgoed en niet-DAEB
vastgoed in exploitatie. Onder het eigen vermogen wordt een herwaarderingsreserve
opgenomen. Voorheen werd de omvang van de herwaarderingsreserve alleen vermeld
in de toelichting. De winst en verliesrekening wordt opgesteld volgens het functionele
model (voorheen: categoriale model). Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens
de directe methode (voorheen: indirecte methode).
De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging
verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers van de balans per
31 december 2015 en de winst en verliesrekening over 2015 in de jaarrekening 2016 zijn
aangepast. Op basis van deze stelselwijziging is het eigen vermogen per 31 december 2015
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 45
herrekend. Het eigen vermogen per 31 december 2015 is toegenomen met een bedrag van
€ 139,9 miljoen, van € 23,1 miljoen naar € 163,1 miljoen. Het resultaat over 2015 bedraagt op
basis van de nieuwe grondslagen € 10,2 miljoen positief. Indien op de oude grondslagen zou
zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat over 2015 € 1,1 miljoen positief hebben bedragen.
In onderstaand overzicht zijn de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de jaarrekening
2015 weergegeven.
1 januari 2015 Jaarrekening 2015
Na stelselwijziging
Effect stelselwijziging
€(000) €(000) €(000)
Activa:
Sociaal vastgoed in exploitatie 101.629 - -101.629
Commercieel vastgoed in exploitatie 18.489 - -18.489
Sociaal vastgoed in ontwikkeling 2.488 - -2.488
DAEB vastgoed in exploitatie - 229.390 229.390
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie - 21.610 21.610
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
28 2.239 2.211
Overige activa 5.145 5.358 213
Totaal 127.779 258.597 130.818
Passiva:
Overige reserves 22.005 38.749 16.744
Herwaarderingsreserve - 114.074 114.074
Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering
- - -
Voorziening latente belastingverplichtingen - - -
Overige passiva 105.774 105.774 -
Totaal 127.779 258.597 130.818
31 december 2015 Jaarrekening 2015
Na stelselwijziging
Effect stelselwijziging
€(000) €(000) €(000)
Activa:
Sociaal vastgoed in exploitatie 97.950 - -97.950
Commercieel vastgoed in exploitatie 16.840 - -16.840
Sociaal vastgoed in ontwikkeling 616 - -616
DAEB vastgoed in exploitatie - 233.753 233.753
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie - 22.459 22.459
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
28 495 467
Vastgoed bestemd voor verkoop 758 1.385 627
Overige activa 14.353 6.129 -8.224
Totaal 130.545 264.221 133.676
Passiva:
Overige reserves 23.149 45.398 22.249
Herwaarderingsreserve - 117.687 117.687
Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering
- 744 744
Voorziening latente belastingverplichtingen 7.004 - -7.004
Overige passiva 100.392 100.392 -
Totaal 130.545 264.221 133.676
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 46
Winst en verliesrekening over 2015 Jaarrekening 2015
Na stelselwijziging
Stelselwijziging
€(000) €(000) €(000)
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.270 1.512 -1.758
Afschrijvingen materiële vaste activa in exploitatie - 4.158 - 4.158
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- 6.181 6.181
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille - 3.141 -1.210 1.931
Belastingen 809 -626 -1.435
Overige posten 4.364 4.403 39
Effect stelselwijziging op het resultaat over 2015 1.144 10.260 9.116
Voor de individuele balansposten worden de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de
jaarrekening 2015 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening
2016 vermeld.
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het
bestuur van Wonen Wateringen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel
kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het
in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en
schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de
betreffende jaarrekeningpost.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed in exploitatie
DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Binnen het vastgoed in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:
- Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden en
extramurale zorgeenheden);
- Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;
- Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages);
- Intramuraal zorgvastgoed.
Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB
vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie
d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed
betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 47
huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is
bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg,
welzijn, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de
bijlage zoals deze is opgenomen in de EC beschikking d.d. 15 december 2009. Niet-DAEB
vastgoed omvat overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs
per contractdatum boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde
maatschappelijk vastgoed).
Wonen Wateringen hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde voor Woongelegenheden. Wonen Wateringen hanteert de full versie van het
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor Bedrijfsmatig en maatschappelijk
onroerend goed, Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages) en Intramuraal
zorgvastgoed, omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale
huursom van de DAEB tak/ huursom van de niet-DAEB tak.
Overig
Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de
eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de
marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de
Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde’). Stichting Wonen Wateringen hanteert voor het merendeel van haar onroerende
zaken in exploitatie de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In
de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan
gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Bij deze waardering is geen taxateur
betrokken en er worden dus geen vrijheidsgraden toegepast. Als gevolg hiervan bestaat het
risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele
waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen.
Waardering bij eerste verwerking
Bij de eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De
kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. De
verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en
de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor sloop worden
ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt
beëindigd.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 48
Waardering na eerste verwerking
Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de marktwaarde. De
marktwaarde wordt bepaald conform de uitgangspunten van het Handboek modelmatig
waarderen marktwaarde. De waardevermindering of – vermeerdering die voortvloeit uit de
eerste waardering tegen marktwaarde wordt bepaald op complexniveau. De
waardevermindering of -vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Niet
gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Complexindeling
Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle
verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een
samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor
wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan
een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een
waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.
Doorexploiteer- en uitpondscenario
De marktwaarde wordt bepaald op basis van de contante waarde van de toekomstige
kasstromen (DCF methode). Voor woon- en parkeergelegenheden, met uitzondering van
onzelfstandige studenteneenheden, wordt de marktwaarde bepaald op basis van het
doorexploiteerscenario en het uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat is de
hoogste van de marktwaarde volgens het doorexploiteer- of uitpondscenario. Voor bedrijfsmatig
en maatschappelijk vastgoed alsmede voor intramuraal zorgvastgoed wordt de marktwaarde
bepaald volgens het doorexploiteerscenario.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een
financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde
wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige
onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat.
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken
verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst en verliesrekening over de
periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie ‘Niet gerealiseerde
waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’. Daarnaast wordt ten
laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De
herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde
en de historische kostprijs.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 49
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt bij eerste verwerking
gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Bouwrente vormt geen onderdeel van
de vervaardigingsprijs.
Wanneer de marktwaarde van het vastgoed in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde
grondslagen als voor het vastgoed in exploitatie (inclusief macro economische
parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, vindt afwaardering naar deze
lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de winst en verliesrekening verantwoord
onder ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis
van de verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en
indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden
gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast
percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven van het moment van
ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.
Voorraden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende
zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd
voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde.
Deze lagere netto opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de
voorraden.
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die
rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto opbrengstwaarde is
gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor
voltooiing en verkoop.
Overige voorraden
Voorraden materialen worden gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijs. Hierbij wordt
rekening gehouden met een voorziening voor mogelijke incourantheid.
Vorderingen
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens
gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 50
zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van
oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van
individuele beoordeling van de vorderingen.
Liquide middelen
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan
twaalf maanden. Rekening courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan
kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije
beschikking staan, dan wordt dit in de jaarrekening toegelicht.
Eigen vermogen
De onder het eigen vermogen opgenomen herwaarderingsreserve wordt gevormd door het
positieve verschil tussen de marktwaarde en de boekwaarde op basis van verkrijgings- of
verwaardigingsprijs van het vastgoed. Bij het bepalen van de boekwaarde op basis van
verkrijgings- of verwaardigingsprijs is geen rekening gehouden met afschrijvingen en bijzondere
waardeverminderingen. De herwaarderingsreserve wordt bepaald per waarderingscomplex.
Bij realisatie van de herwaarderingsreserve (bij verkoop van het vastgoed) wordt het
gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve rechtstreeks overgeboekt naar de overige
reserves.
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het waarderingscomplex.
Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex
overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Er is sprake van een verwacht
verlies indien de kostprijs de marktwaarde per balansdatum overtreft. De voorziening wordt
gevormd zodra het project intern geformaliseerd (go/no-go besluit genomen) en extern
gecommuniceerd is.
Belastingen
Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en
verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De over het boekjaar verschuldigde en
verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst
over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst
(VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan
wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over
voorgaande jaren verschuldigde belasting.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 51
Latente belastingvorderingen en verplichtingen
Voor alle tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en in de jaarrekening en de
fiscale boekwaarde wordt een belastinglatentie opgenomen.
Een latente belastingvordering wordt uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat
er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het
tijdelijke verschil kunnen worden aangewend.
Latente belastingvorderingen en verplichtingen worden verantwoord tegen de contante waarde.
De woningcorporatie waardeert belastinglatenties met een korte looptijd, dat wil zeggen korter
dan vijf jaar, tegen nominale waarde.
De disconteringsvoet is de netto rente. De netto rente is de voor de woningcorporatie geldende
rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve
belastingtarief. Mutaties in belastinglatenties als gevolg van rentetoevoeging worden
verantwoord als belastinglast of bate.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële
vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente
belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
Voorzieningen voor pensioenen
De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De
regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het
bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de
‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de
pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst en verliesrekening verantwoord.
Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als
verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de
pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een
overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of
van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Het fonds heeft per 31 december
2016 een dekkingsgraad van 109,5% (2015: 109%). Jaarlijks beoordeelt Stichting Wonen
Wateringen of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen
premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient
te worden opgenomen.
Langlopende schulden
Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële
waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
Stichting Wonen Wateringen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder
voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 52
woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat
dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende
schulden verantwoord.
Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij
en een financiële verplichting of eigenvermogensinstrument bij een andere partij. Financiële
instrumenten worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Stichting Wonen Wateringen maakte
tot medio 2016 gebruik van derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking,
waardering en resultaatbepaling, past Stichting Wonen Wateringen met betrekking tot deze
derivaten (hedge instrumenten) kostprijshedge accounting toe. Het effectieve deel van
financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge accounting, wordt tegen kostprijs
gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De
waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst
en verliesrekening verwerkt.
Grondslagen voor de resultaatbepaling
De winst en verliesrekening is opgesteld volgens het functionele model.
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De
opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van
opeisbaarheid, daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen
terugbetalingsverplichting geldt.
Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden
aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten.
De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op
basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden
verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Lasten servicecontracten
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten service-
contracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 53
Lasten onderhoudsactiviteiten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het
verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst,
alsmede de kosten van het materiaalverbruik. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van
activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief.
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Als gevolg van de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde wordt de boekwaarde van
de verkochte vastgoedportefeuille bepaald op basis van marktwaarde.
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
In verband met de waardering tegen marktwaarde worden waardemutaties op het vastgoed
verantwoord als niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en
wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in
het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt
rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst
en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling
van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de
latente belastingvorderingen en schulden.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belasting-
wetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst
betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de
belastingdienst opgezegd. Stichting Wonen Wateringen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.
Stichting Wonen Wateringen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de
fiscale positie ultimo 2016 en het fiscale resultaat 2016 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 54
uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te
betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.
De toezichthoudende instanties (WSW en Aw) gebruiken in de gegevens uitvraag (dVi 2016)
eveneens de directe methode, waardoor Wonen Wateringen heeft besloten haar presentatie in
de jaarrekening hierop aan te passen.
De nummering in het kasstroomoverzicht is gebaseerd op de nummering zoals in de gegevens
uitvraag is vereist.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen,
ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit
operationele activiteiten.
(x € 1.000)
1. Vaste Activa
1a. DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2016
De mutaties in de post DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn
als volgt:
DAEB
vastgoed Niet-DAEB
vastgoed Totaal
Stand per 31 december 2015 97.950 16.840 114.790
Effect stelselwijziging 135.803 5.619 141.422
Herrekende stand per 1 januari 2016 233.753 22.459 256.212
Investeringen 8 42 50
Uitgaven na eerste waardering - - -
Overboeking vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
662 152 814
Buitengebruikstellingen en afstotingen - 151 - 578 - 729
Waardemutaties als gevolg van aanpassingen van de marktwaarde
19.261 1.072 20.333
Overige mutaties - 56 56
Overboeking DAEB <> niet-DAEB - 571 571 -
Overboeking niet-DAEB <> DAEB 174 - 174 -
Stand per 31 december 2016 253.135 23.599 276.734
Toelichting op de balans
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 55
Aanschafwaarde 131.148 22.144 153.292
Cumulatieve herwaarderingen 134.663 7.470 142.133
Cumulatieve waardeverminderingen - 12.676 - 6.015 - 18.691
Stand per 31 december 2016 253.135 23.599 276.734
Het totaal aantal woningen bestemd voor verkoop in 2017 uit de zgn. verkoopvijver bedraagt
416.
Het aantal woningen dat naar verwachting binnen één jaar zal worden verkocht bedraagt 24 en
de daarbij behorende verwachte opbrengstwaarde is € 4.846.000 en de boekwaarde
€ 3.262.670.
1a. DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2015
De mutaties in de post DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn
als volgt: DAEB
vastgoed Niet-DAEB
vastgoed Totaal
Stand per 31 december 2014 101.629 18.489 120.118
Effect stelselwijziging 127.761 3.121 130.882
Herrekende stand per 1 januari 2015 229.390 21.610 251.000
Investeringen 438 - 438
Uitgaven na eerste waardering
Overboeking vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2.216 - 2.216
Buitengebruikstellingen en afstotingen - 3.142 - 481 - 3.623
Waardemutaties als gevolg van aanpassingen van de marktwaarde
5.999 182 6.181
Overige mutaties - - -
Overboeking DAEB <> niet-DAEB - 1.274 1.274 -
Overboeking niet-DAEB <> DAEB 126 - 126 -
Stand per 31 december 2015 233.753 22.459 256.212
Aanschafwaarde 130.528 22.211 152.739
Cumulatieve herwaarderingen 115.181 5.650 120.831
Cumulatieve waardeverminderingen - 11.956 - 5.401 - 17.357
Stand per 31 december 2015 233.753 22.459 256.212
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 56
1a. DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2016
De marktwaarde van het vastgoed is bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde. Het vastgoed is volgens onderstaand overzicht te
verdelen naar 4 typen:
DAEB
vastgoed Niet-DAEB
vastgoed Totaal
Woongelegenheden 247.199 14.372 261.571
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 2.805 7.790 10.595
Parkeergelegenheden 0 1.437 1.437
Intramuraal zorgvastgoed 3.131 0 3.131
Totaal 2016 253.135 23.599 276.734
Het vastgoedtype Woongelegenheden is gewaardeerd tegen de marktwaarde volgens het
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde met toepassing van de basisversie.
De vastgoedtyperingen bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed Parkeergelegenheden
en
Intramuraal zorgvastgoed zijn gewaardeerd tegen de marktwaarde volgens het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde met toepassing van de fullversie. Bij de bepaling van de
marktwaarde per 31 december 2016 is gebruik gemaakt van de volgende parameters:
Parameters woongelegenheden per 31 december 2016
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 e v
Prijsinflatie 0,60% 1,07% 1,53% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Loonstijging 1,70% 1,57% 2,03% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Bouwkostenstijging 1,70% 1,57% 2,03% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Leegwaardestijging 3,30% 2,60% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Gemiddeld instandhoudings-onderhoud per vhe type EGW*
837 984 837 984 837 984 837 984 837 984 837 984 837 984
Gemiddeld instandhoudings-onderhoud per vhe type MGW*
787 969 787 969 787 969 787 969 787 969 787 969 787 969
Gemiddeld instandhoudings-
onderhoud per vhe type Zorgeenheid
987 987 987 987 987 987 987
Gemiddeld mutatieonderhoud per vhe type EGW
823 823 823 823 823 823 823
Gemiddeld mutatieonderhoud per vhe type MGW en Zorgeenheid
618 618 618 618 618 618 618
Gemiddeld beheerkosten per vhe type EGW
420 420 420 420 420 420 420
Gemiddeld geheerkosten per vhe type MGW
413 413 413 413 413 413 413
Gemiddeld beheerkosten per vhe type Zorgeenheid
381 381 381 381 381 381 381
Gemiddeld belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per vhe, als % van WOZ waarde
0,26% 0,26% 0,26% 0,26% 0,26% 0,26% 0,26%
Verhuurderheffing 0,536% 0,569% 0,569% 0,569% 0,569% 0,569% 0,543%
Huurstijging boven prijsinflatie 1,2% 0,8% 0,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Huurderving, als % van de huursom 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 57
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 e v
Gemiddeld mutatiekans bij doorexploiteren
6,12% 6,12% 6,12% 6,12% 6,12% 6,12% 6,12%
Gemiddeld mutatiekans bij uitponden
7,66% 6,12% 6,12% 6,12% 6,12% 4,28% 4,28%
Verkoopkosten bij uitponden, als % van leegwaarde
1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7%
Disconteringsvoet per waarderingscomplex; EGW < 1960 Wateringen EGW 1960 < 1975 Kwintsheul EGW 1960 < 1975 Wateringen EGW 1975 < 1990 Kwintsheul EGW 1975 < 1990 Wateringen EGW 1990 < 2005 Wateringen EGW 2005 Wateringen MGW 1960 < 1975 Kwintsheul MGW 1960 < 1975 Wateringen MGW 1975 < 1990 Kwintsheul MGW 1975 < 1990 Wateringen MGW 1990 < 2005 Kwintsheul MGW 1990 < 2005 Wateringen MGW 2005 Kwintsheul MGW 2005 Wateringen ZORG 1990 < 2005 Wateringen
6,66% 6,79% 6,79% 6,60% 6,60% 6,41% 6,16% 6,94% 6,94% 6,75% 6,75% 6,56% 6,56% 6,31% 6,31% 6,86%
6,66% 6,79% 6,79% 6,60% 6,60% 6,41% 6,16% 6,94% 6,94% 6,75% 6,75% 6,56% 6,56% 6,31% 6,31% 6,86%
6,66% 6,79% 6,79% 6,60% 6,60% 6,41% 6,16% 6,94% 6,94% 6,75% 6,75% 6,56% 6,56% 6,31% 6,31% 6,86%
6,66% 6,79% 6,79% 6,60% 6,60% 6,41% 6,16% 6,94% 6,94% 6,75% 6,75% 6,56% 6,56% 6,31% 6,31% 6,86%
6,66% 6,79% 6,79% 6,60% 6,60% 6,41% 6,16% 6,94% 6,94% 6,75% 6,75% 6,56% 6,56% 6,31% 6,31% 6,86%
6,66% 6,79% 6,79% 6,60% 6,60% 6,41% 6,16% 6,94% 6,94% 6,75% 6,75% 6,56% 6,56% 6,31% 6,31% 6,86%
6,66% 6,79% 6,79% 6,60% 6,60% 6,41% 6,16% 6,94% 6,94% 6,75% 6,75% 6,56% 6,56% 6,31% 6,31% 6,86%
* Bedrag is afhankelijk van het bouwjaar.
Parameters woongelegenheden per 31 december 2015
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 e.v.
Prijsinflatie 1,10% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Loonstijging 1,40% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Bouwkostenstijging 1,40% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Leegwaardestijging 2,70% 2,40% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Gemiddeld instandhoudings- onderhoud per vhe type EGW*
835 994 835 994 835 994 835 994 835 994 835 994 835 994
Gemiddeld Instandhouding-sonderhoud per vhe type MGW*
787 946 787 946 787 946 787 946 787 946 787 946 787 946
Gemiddeld instandhoudings-
onderhoud per vhe type Zorgeenheid
987 987 987 987 987 987 987
Gemiddeld mutatieonderhoud per vhe type EGW
810 810 810 810 810 810 810
Gemiddeld mutatieonderhoud per vhe type MGW en Zorgeenheid
608 608 608 608 608 608 608
Gemiddeld beheerkosten per vhe type EGW
408 408 408 408 408 408 408
Gemiddeld beheerkosten per vhe type MGW
397 397 397 397 397 397 397
Gemiddeld beheerkosten per vhe type Zorgeenheid
339 339 339 339 339 339 339
Gemiddeld belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per vhe, als % van WOZ waarde
0,26% 0,26% 0,26% 0,26% 0,26% 0,26% 0,26%
Verhuurderheffing 0,491% 0,536% 0,536% 0,536% 0,536% 0,536% 0,536%
Huurstijging boven prijsinflatie 0,5% 0,5% 0,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Huurderving, als % van de huursom 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
Gemiddelde mutatiekans bij doorexploiteren
8,34% 6,77% 6,77% 6,77% 6,77% 6,77% 6,77%
Gemiddelde mutatiekans bij uitponden
8,34% 6,77% 6,77% 6,77% 6,77% 4,74% 4,74%
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 58
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 e.v.
Verkoopkosten bij uitponden, als % van leegwaarde
1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7% 1,7%
Disconteringsvoet per waarderingscomplex; EGW < 1960 Wateringen EGW 1960 < 1975 Kwintsheul EGW 1960 < 1975 Wateringen EGW 1975 < 1990 Kwintsheul EGW 1975 < 1990 Wateringen EGW 1990 < 2005 Wateringen EGW 2005 Wateringen MGW 1960 < 1975 Kwintsheul MGW 1960 < 1975 Wateringen MGW 1975 < 1990 Kwintsheul MGW 1975 < 1990 Wateringen MGW 1990 < 2005 Kwintsheul MGW 1990 < 2005 Wateringen MGW 2005 Kwintsheul MGW 2005 Wateringen ZORG 1990 < 2005 Wateringen
7,36% 7,49% 7,49% 7,30% 7,30% 7,11% 6,86% 7,64% 7,64% 7,45% 7,45% 7,26% 7,26% 7,01% 7,01% 7,46%
7,36% 7,49% 7,49% 7,30% 7,30% 7,11% 6,86% 7,64% 7,64% 7,45% 7,45% 7,26% 7,26% 7,01% 7,01% 7,46%
7,36% 7,49% 7,49% 7,30% 7,30% 7,11% 6,86% 7,64% 7,64% 7,45% 7,45% 7,26% 7,26% 7,01% 7,01% 7,46%
7,36% 7,49% 7,49% 7,30% 7,30% 7,11% 6,86% 7,64% 7,64% 7,45% 7,45% 7,26% 7,26% 7,01% 7,01% 7,46%
7,36% 7,49% 7,49% 7,30% 7,30% 7,11% 6,86% 7,64% 7,64% 7,45% 7,45% 7,26% 7,26% 7,01% 7,01% 7,46%
7,36% 7,49% 7,49% 7,30% 7,30% 7,11% 6,86% 7,64% 7,64% 7,45% 7,45% 7,26% 7,26% 7,01% 7,01% 7,46%
7,36% 7,49% 7,49% 7,30% 7,30% 7,11% 6,86% 7,64% 7,64% 7,45% 7,45% 7,26% 7,26% 7,01% 7,01% 7,46%
* Bedrag is afhankelijk van het bouwjaar.
In het doorexploiteerscenario wordt verondersteld dat de huur bij huren onder de
liberalisatiegrens bij mutatie wordt aangepast naar de markthuur of de lagere maximale huur op
grond van het
woningwaarderingsstelsel.
Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur.
Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 500 per te splitsen eenheid. De
overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris en registratiekosten,
bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed
2016
2017 2018 2019 2020 2021 2022 e.v.
Prijsinflatie 0,60% 1,07% 1,53% 2% 2% 2%
Instandhoudingsonderhoud per vhe € 5,00 per m² BVO of VTE
€ 5,00 per m² BVO of VTE
€ 5,00 per m² BVO of VTE
€ 5,00 per m² BVO of VTE
€ 5,00 per m² BVO of VTE
€ 5,00 per m² BVO of VTE
Mutatieonderhoud per vhe € 10,00 per m² BVO
€ 10,00 per m² BVO
€ 10,00 per m² BVO
€ 10,00 per m² BVO
€ 10,00 per m² BVO
€ 10,00 per m² BVO
Marketing (% van de markthuur) 14% 14% 14% 14% 14% 14%
Beheerkosten per vhe BOG/MOG 3% / 2% 3% / 2% 3% / 2% 3% / 2% 3% / 2% 3% / 2%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
obv actueel tarief
2017 + kostenstijging cf handboek
2018 + kostenstijging cf handboek
2019 + kostenstijging cf handboek
2020 + kostenstijging cf handboek
vorig jaar + kostenstijging cf handboek
Disconteringsvoet 6,25% 8,25% 6,25% 8,25% 6,25% 8,25% 6,25% 8,25% 6,25% 8,25% 6,25% 8,25%
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 59
2015
2016 2017 2018 e.v.
Prijsinflatie 1,10% 2,00% 2,00%
Instandhoudingsonderhoud per vhe € 5,00 per m² BVO of VTE € 5,00 per m² BVO of VTE € 5,00 per m² BVO of VTE
Mutatieonderhoud per vhe € 10,00 per m² BVO € 10,00 per m² BVO € 10,00 per m² BVO
Marketing 14% 14% 14%
Beheerkosten per vhe BOG/MOG 3% / 2% 3% / 2% 3% / 2%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten obv actueel tarief 2016 + kostenstijging cf handboek
2017 + kostenstijging cf handboek
Disconteringsvoet 6,27% 8,42% 6,27% 8,42% 6,27% 8,42%
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris en registratiekosten,
bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Het bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed is gewaardeerd tegen de marktwaarde volgens
het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde met toepassing van de fullversie. Bij
toepassing van de fullversie kan de taxateur aanpassingen in bepaalde parameters
(vrijheidsgraden) toepassen ten opzichte van de basisversie.
Voor het bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed zijn de volgende vrijheidsgraden
gehanteerd:
Vrijheidsgraden Toelichting
Disconteringsvoet en Exit yield
De Disconteringsvoet en Exit yield conform het handboek leverde een bruto aanvangsrendement als resultaat van de DCF berekening die niet aansloot bij de markt. Door een lagere Disconteringsvoet en Exit yield te hanteren ontstaat meer aansluiting bij de markt.
Instandhoudingsonderhoud Parameter handboek vergeleken met Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten, bij grote afwijking is gekozen voor VTE
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten De gehanteerde tarieven geven een realistischer beeld van de zakelijke lasten voor de objecten.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 60
Parameters Parkeergelegenheden
2016
2017 2018 2019 2020 2021 2022 e.v.
Prijsinflatie 0,60% 1,07% 1,53% 2% 2% 2%
Instandhoudingsonderhoud per vhe € 126,00
2017 + kostenstijging cf handboek
2018 + kostenstijging cf handboek
2019 + kostenstijging cf handboek
2020 + kostenstijging cf handboek
vorig jaar + kostenstijging cf handboek
Mutatieonderhoud per vhe nvt ivm uitpondscenario
nvt ivm uitpondscenario
nvt ivm uitpondscenario
nvt ivm uitpondscenario
nvt ivm uitpondscenario
nvt ivm uitpondscenario
Marketing (% van de markthuur) nvt ivm uitpondscenario
nvt ivm uitpondscenario
nvt ivm uitpondscenario
nvt ivm uitpondscenario
nvt ivm uitpondscenario
nvt ivm uitpondscenario
Verkoop + splitsingskosten per vhe € 1.000,00
2017 + kostenstijging cf handboek
2018 + kostenstijging cf handboek
2019 + kostenstijging cf handboek
2020 + kostenstijging cf handboek
vorig jaar + kostenstijging cf handboek
Beheerkosten per vhe BOG/MOG € 35,00
2017 + kostenstijging cf handboek
2018 + kostenstijging cf handboek
2019 + kostenstijging cf handboek
2020 + kostenstijging cf handboek
vorig jaar + kostenstijging cf handboek
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
obv actueel tarief
2017 + kostenstijging cf handboek
2018 + kostenstijging cf handboek
2019 + kostenstijging cf handboek
2020 + kostenstijging cf handboek
vorig jaar + kostenstijging cf handboek
Disconteringsvoet en Exit yield 6,89% 6,89% 6,89% 6,89% 6,89% 6,89%
2015
2016 2017 2018 e.v.
Prijsinflatie 1,10% 2,00% 2,00%
Instandhoudingsonderhoud per vhe garage/parkeerplaats € 126,00 VTE/€ 46,00 2016 + kostenstijging cf handboek
2017 + kostenstijging cf handboek
Mutatieonderhoud per vhe nvt uitpondscenario nvt uitpondscenario nvt uitpondscenario
Beheerkosten per vhe 2,5% vd markthuur 2,5% vd markthuur 2,5% vd markthuur
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten obv actueel tarief 2016 + kostenstijging cf handboek
2017 + kostenstijging cf handboek
Disconteringsvoet Exit Yield 6,75% 6,75% 6,75%
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris en registratiekosten,
bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
De parkeergelegenheden zijn gewaardeerd tegen de marktwaarde volgens het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde, met toepassing van de fullversie. Bij toepassing van de
fullversie kan de taxateur aanpassingen in bepaalde parameters (vrijheidsgraden) toepassen ten
opzichte van de basisversie. Voor de parkeergelegenheden zijn de volgende vrijheidsgraden
gehanteerd:
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 61
Vrijheidsgraden Toelichting
Disconteringsvoet en Exit yield Geen afwijking
Instandhoudingsonderhoud Onderhoudskosten conform Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten geven een realistischer beeld van de kosten.
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten De gehanteerde tarieven geven een realistischer beeld van de zakelijke lasten voor de objecten.
Kosten algemeen Zijn in totaal lager dan de norm, dit wordt veroorzaakt doordat het scenario uitponden is gehanteerd. Hierdoor neemt het aantal VHE's per complex al in het eerste jaar af.
Parameters Intramuraal zorgvastgoed
2016
2017 2018 2019 2020 2021 2022 e.v.
Prijsinflatie 0,60% 1,07% 1,53% 2% 2% 2%
Instandhoudingsonderhoud per vhe € 15.170 VTE
Mutatieonderhoud per vhe € 10,00 per m²
BVO € 10,00 per m²
BVO € 10,00 per m²
BVO € 10,00 per m²
BVO € 10,00 per m²
BVO € 10,00 per m²
BVO
Marketing (% van de markthuur) 14% 14% 14% 14% 14% 14%
Beheerkosten per vhe BOG/MOG 3% / 2% 3% / 2% 3% / 2% 3% / 2% 3% / 2% 3% / 2%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten € 5.971,00
2017 + kostenstijging cf handboek
2018 + kostenstijging cf handboek
2019 + kostenstijging cf handboek
2020 + kostenstijging cf handboek
vorig jaar + kostenstijging cf handboek
Disconteringsvoet 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25%
2015
2016 2017 2018 e.v.
Prijsinflatie 1,10% 2,00% 2,00%
Instandhoudingsonderhoud per vhe € 15.170 2016 + kostenstijging cf
handboek 2017 + kostenstijging cf
handboek
Mutatieonderhoud per vhe € 10,00 per m² BVO € 10,00 per m² BVO € 10,00 per m² BVO
Marketing 14% 14% 14%
Beheerkosten per vhe BOG/MOG 2,5% 2,5% 2,5%
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten € 6.024 2016 + kostenstijging cf
handboek 2017 + kostenstijging cf
handboek
Disconteringsvoet en Exit yield 6,41% 6,41% 6,41%
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris en registratiekosten,
bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Het Intramuraal zorgvastgoed is gewaardeerd tegen de marktwaarde volgens het Handboek
modelmatig waarderen marktwaarde met toepassing van de fullversie. Bij toepassing van de
fullversie kan de taxateur aanpassingen in bepaalde parameters (vrijheidsgraden) toepassen ten
opzichte van de basisversie. Voor het Intramuraal zorgvastgoed zijn de volgende
vrijheidsgraden gehanteerd:
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 62
Vrijheidsgraden Toelichting
Disconteringsvoet en Exit yield
De Disconteringsvoet en Exit yield conform het handboek leverde een bruto aanvangsrendement als resultaat van de DCF berekening die niet aansloot bij de markt. Door een lagere Disconteringsvoet en Exit yield te hanteren onstaat meer aansluiting bij de markt.
Instandhoudingsonderhoud Het gehanteerd tarief geeft een realistischer beeld van de onderhoudskosten voor het object.
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten Het gehanteerd tarief geeft een realistischer beeld van de zakelijke lasten voor het object.
Inschakelen taxateur
Voor de jaren 2015 en 2016 zijn de niet wonen objecten getaxeerd door een onafhankelijke en
ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed
Taxateurs (NRVT – www.nrvt.nl). De getaxeerde objecten zijn niet inwendig opgenomen en
geïnspecteerd. De waardering heeft plaatsgevonden op basis van een desk research. Als
uitgangspunt heeft gediend de door Wonen Wateringen aangeleverde gegevens onder andere
bestaande uit de actuele huurprijs, WOZ waarde, informatie m.b.t. erfpacht en oppervlakte. Het is
taxateur niet bekend of de opgegeven maten conform NEN2580 zijn vastgesteld. Uitgangspunt is
dat opdrachtgever de maten en oppervlakte heeft verstrekt welke niet afwijken van de maatvoering
overeenkomstig NEN2580.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2016 € 159,9
miljoen (2015: € 162,2 miljoen).
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten;
(na) Investeringen op basis van feitelijke verplichtingen (intern geformaliseerd, extern
gecommuniceerd);
In het boekjaar 2016 (evenals 2015) is de restwaarde grond bepaald door uit te gaan van de
waarde van de grond aan het einde van de exploitatie; uitgaande van de waarde van de
grond overeenkomstig het gemeentelijke grondbeleid, onder aftrek van de kosten van
uitplaatsing en sloopkosten. Met de kosten van bouwrijp maken is geen rekening gehouden;
Disconteringsvoet van 5,0% voor woningen (voorgaand jaar: 5,0%);
Contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met
een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop , renovatie of
verkoopplannen aanwezig zijn;
De te betalen vennootschapsbelasting wordt niet ingerekend in de bedrijfswaarde;
De bijdrage Autoriteit woningcorporaties en de saneringssteun is ingerekend;
De verhuurdersheffing is ingerekend tot einde levensduur;
De kasstromen worden medio numerando contant gemaakt;
De ingerekende restwaardeopbrengst van de grond bedraagt € 24.200,-, de
restwaardekosten bedragen € 10.000,- gebaseerd op gemeentelijk grondbeleid.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 63
Volumeparameters:
per VHE
klachten- en mutatieonderhoudsuitgaven € 392
planmatig en groot onderhoud € 580
directe overige exploitatieuitgaven € 358
overige indirecte exploitatieuitgaven € 1.170
verhuurderheffing € 788
leefbaarheidsuitgaven € 58
saneringsheffing € 71
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Stijgingsparameters
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 e.v.
Prijsinflatie 0,60% 1,07% 1,53% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Jaarlijkse huurverhoging inclusief huurharmonisatie van woningen
0,90% 1,29% 1,70% 2,42% 2,79% 2,00% 2,00%
Jaarlijkse huurverhoging van niet-woningen 0,60% 0,20% 0,60% 1,07% 1,53% 2,00% 2,00%
Jaarlijkse huurderving 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Jaarlijkse gemiddelde mutatiegraad 6,12%
6,12%
6,12%
6,12%
6,12%
6,12%
6,12%
Jaarlijkse stijging van de overige exploitatie- uitgaven
1,60% 1,90% 2,20% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling
1,60% 1,90% 2,20% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt
voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden
verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten
die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties
uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken
als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering
betrokken.
De omvang van de opbrengstwaarde in de bedrijfswaarde bedraagt € 25,2 miljoen. Dit heeft
betrekking op 133 woningen.
1b. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
De mutaties in de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn als volgt:
Totaal
Stand per 31 december 2015 468
Effect stelselwijziging -
Herrekende stand per 1 januari 2016 468
Waardeverandering - 5
Terugkoop Vlietlaan 15 - 110
Stand per 31 december 2016 353
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 64
Stichting Wonen Wateringen heeft woningen verkocht onder voorwaarden (Koopgarant) met
een terugkoopplicht en een variabele terugkoopwaarde gerelateerd aan de marktwaarde op
terugkoopdatum. Stichting Wonen Wateringen heeft als beleid om de woningen verkocht onder
voorwaarden bij terugkoop weer door te verkopen onder vergelijkbare voorwaarden. Er zijn vier
woningen vanuit het bestaande bezit verkocht onder de KoopGarant regeling. De
oorspronkelijke opbrengstwaarde van deze woningen is € 576.000. Bij geen van de verkochte
woningen is een einddatum van de terugkoopregeling in het contract opgenomen.
In 2016 is een woning teruggekocht en direct weer te koop aangeboden.
De huidige marktwaarde van de verkochte woningen wordt geraamd op circa € 503.000 (WOZ-
waarde). Wonen Wateringen heeft uit hoofde van de KoopGarant regeling een terugkoopplicht
van 70% van de marktwaarde.
1c. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
De mutaties in de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn als volgt: Totaal
Stand per 31 december 2015 495
Effect stelselwijziging -
Herrekende stand per 1 januari 2016 495
Investeringen 899
Overboeking naar DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie - 814
Mutatie ten laste van voorziening onrendabele investeringen - 580
Stand per 31 december 2016 -
Aanschafwaarde 495
Cumulatieve herwaarderingen - 495
Cumulatieve waardeverminderingen -
Stand per 31 december 2016 -
Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft de volgende projecten:
Herrekende stand per
01 01 2016 Investeringen
Ten laste van voorziening
onrendabele
investeringen
Waardemutatie als gevolg van
aanpassing aan de
marktwaarde
Over- boekingen
Stand per
31-12-
2016
930 4 woningen Julianastraat 450 184 - - - 634 -
931 aanbouw Julianastraat 17 11 - - - 28 -
932 De Bieb Kwintsheul 0 580 -580 - 0 -
923 Parkeren WiEmHe 28 124 - - - 152 -
Totaal 2016 495 899 -580 - -814 -
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 65
1c. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2015
De mutaties in de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn als volgt:
Totaal
Stand per 31 december 2014 2.516
Effect stelselwijziging -277
Herrekende stand per 1 januari 2015 2.239
Investeringen 621
Overboeking naar DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie - 2.216
Mutatie ten laste van voorziening onrendabele investeringen - 94
Waardemutaties als gevolg van aanpassingen van de marktwaarde - 55
Stand per 31 december 2015 495
Aanschafwaarde 2.239
Cumulatieve herwaarderingen - 1.689
Cumulatieve waardeverminderingen - 55
Stand per 31 december 2015 495
Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen de volgende projecten:
Herrekende stand per
1- 1-2015
Investeringen
Ten laste van voorziening
onrendabele investeringen
Waardemutatie als gevolg van
aanpassing
aan de marktwaarde
Over-boekingen
Stand per 31-12-
2015
912 Heerlickheit, Oranjewijk 339 -339 - - 0 -
922 Juliana West 1.872 344 - - -2.216 -
930 4 woningen Julianastraat - 488 - -38 - 450
931 aanbouw Julianastraat - 34 - -16 - 17
932 De Bieb Kwintsheul - 94 -94 - - -
923 Parkeren WiEmHe 28 - - - - 28
Totaal 2015 2.239 621 -94 -55 -2.216 495
1d. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De mutaties in de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn in het
navolgende schema samengevat:
Inventaris Vervoermiddelen Onroerende en
roerende zaken tdv de
exploitatie 1 januari 2016
Verkrijgingsprijzen 1.250 125 1.374
Cumulatieve afschrijvingen - 866 - 88 - 953
Boekwaarde per 1 januari 2016 384 37 421
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 66
Mutaties:
Investeringen 12 - 12
Desinvesteringen - - 46 - 46
Afschrijvingen - 46 - 8 - 54
Afschrijvingen correctie - 18 18
Totaal mutaties 2016 - 34 - 36 -70
Boekwaarde per 31 december 2016 350 1 351
31 december 2016
Verkrijgingsprijzen 1.261 79 1.340
Cumulatieve afschrijvingen - 911 - 78 - 989
Boekwaarde per 31 december 2016 350 1 351
Verzekeringen
De vervoermiddelen zijn de eerste twee jaar all risk verzekerd. Voor de
automatiseringsapparatuur en de eventuele reconstructie van de administratie zijn afzonderlijke
verzekeringen afgesloten.
2. Financiële vaste activa
Latente belastingvorderingen
2016 2015
Stand per 31 december 10.659 2.846
Effect stelselwijziging -8.225 214
Herrekende stand per 1 januari 2.434 3.060
Toevoeging ten gunste van resultaat 1.932 7.096
Onttrekkingen -1.938 -7.722
Vrijval ten laste van resultaat - -
Rentetoevoeging - -
Stand per 31 december 2.428 2.434
De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voor-
waartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen.
Van deze vorderingen is een bedrag ad € 959.512 (2015: € 1.365.352) naar verwachting
verrekenbaar binnen 1 jaar.
De tot waardering gebrachte nominale latente belastingvordering bedraagt € 9.440.335 (2015:
€ 10.167.687). De gemiddelde looptijd van de vordering bedraagt 7 jaar (2015: 8 jaar). De
gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 2,66% (2015: 2,84%).
De latentie zou € 2.500.415 (actief) bedragen wanneer voor het volledige verschil tussen fiscale
en commerciële boekwaarde van het materiële vaste activa een latentie zou zijn gevormd.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 67
Rekening houdend met het feit dat een groot deel van de latentie pas ver in de toekomst wordt
gerealiseerd (en de contante waarde naar 0 zou tenderen), is niet voor het verschil in waarde
geen latentie gevormd.
3. Voorraden
3a. Vastgoed bestemd voor verkoop
2016 2015
Stand per 31 december 1.385 773
Effect stelselwijziging - -
Herrekende stand per 1 januari 1.385 773
Investeringen grondpositie Westlandse Zoom 17 64
Afwaardering grondpositie Westlandse Zoom - 17 - 90
Grond Willem III straat - 638
Grond Willem III straat verkoop - 638 -
Stand per 31 december 747 1.385
Het saldo ultimo 2016 betreft de grondpositie Westlandse Zoom.
3b. Overige voorraden
2016 2015
Boekwaarde per 1 januari 48 48
Ingekochte materialen 18 87
Verbruik materialen - 43 - 87
Boekwaarde per 31 december 23 48
4. Vorderingen
4a. Huurdebiteuren
Betalingsachterstand: Aantal 2016
Bedrag 2016
Aantal 2015
Bedrag 2015
Vanaf 0 t/m 1 maand 56 20 56 25
Vanaf 1 t/m 2 maanden 16 22 16 15
Vanaf 2 t/m 3 maanden 3 3 12 16
Vanaf 3 t/m 4 maanden 5 9 3 6
Vanaf 4 t/m 5 maanden 2 6 2 6
Vanaf 5 t/m 6 maanden 1 2 1 4
Vanaf 6 maanden 7 69 8 74
Subtotaal huurdebiteuren 90 131 98 146
Correcties huren - 3 - 6
Voorziening huurdebiteuren voor oninbaarheid - 4 - 4
Totaal huurdebiteuren per 31 december 90 138 98 156
De achterstand bedraagt € 131.000 ofwel 0,89% van de jaarhuur. Eind 2016 was de
achterstand € 146.000 ofwel 1,02% van de jaarhuur.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 68
4b. Overheid 2016 2015
Vordering op gemeente Westland betreffende bijdrage aanpassing woningen
9 1
Totaal gemeenten per 31 december 9 1
4c. Overige vorderingen 2016 2015
Vooruitbetaalde pensioenpremie 0 3
Terug te vorderen BTW 12 70
Diversen 117 90
Totaal overige vorderingen per 31 december 129 163
4d. Overlopende activa 2016 2015
Vooruitbetaalde kosten 70 74
Te verrekenen kosten 19 16
Totaal overlopende activa per 31 december 89 90
5. Liquide middelen 2016 2015
Bank 850 2.348
Totaal liquide middelen per 31 december 850 2.348
De liquide middelen staan, uitgezonderd € 25.000, ter vrije beschikking van de corporatie. Het
bedrag van € 25.000 staat op een geblokkeerde rekening van de bank als bankgarantie aan de
Gemeente Westland voor de grondexploitatie van de Julianastraat en de Oranjewijk (bouw van
44 woningen).
6. Eigen vermogen
6a. Herwaarderingsreserve
Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: 2016 2015
Stand per 31 december 117.687 -
Effect stelselwijziging - 114.074
Herrekende stand per 1 januari 117.687 114.074
Mutatie door herwaardering 17.254 4.856
Realisatie door verkoop - 397 -1.243
Stand per 31 december 134.544 117.687
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 69
6b. Overige reserves en resultaat boekjaar 2016 2015
Stand per 31 december 45.396 22.005
Effect stelselwijziging - 16.744
Herrekende stand per 1 januari 45.396 38.749
Direct in overige reserves verwerkt -16.806 -3.613
Resultaat boekjaar 25.294 10.260
Stand per 31 december 53.884 45.396
7. Voorzieningen
7. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 2016 2015
Stand per 31 december - -
Effect stelselwijziging 744 -
Herrekende stand per 1 januari - -
Dotaties - 744
Onttrekkingen -580 -
Vrijval - -
Stand per 31 december 164 744
De voorziening “onrendabele investeringen en herstructureringen’ is het restant van het project
‘De Bieb Kwintsheul’. De onttrekking betreft de investeringsuitgaven in het verslagjaar. De
looptijd van het bedrag ad € 164.000 loopt in 1 jaar af.
8. Langlopende schulden
8a. Leningen kredietinstellingen
Het verloop van de post leningen kredietinstellingen voor leningen van Stichting Wonen
Wateringen is als volgt: 2016 2015
Stand per 1 januari 97.283 101.224
Nieuwe leningen 2.800 6.000
Aflossingen - 9.983 - 9.941
Stand per 31 december 90.100 97.283
Rente en kasstroomrisico
2016 2015
Gemiddelde rentevoet van de op 31 december afgesloten leningsovereenkomsten
3,55% 3,79%
De gemiddelde resterende looptijd van de leningen bedraagt 10,95 10,10
De gemiddelde resterende looptijd van de leningen bedraagt:
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 70
2016 2015
< 1 jaar (kortlopend) 11.204 12.782
Van 1 tot 5 jaar 11.758 22.558
> 5 jaar 67.138 61.943
Totaal 90.100 97.283
De marktwaarde van de leningen bedraagt per 31 december 2016 € 109.994.795.
De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt per 31 december 2015 € 119.118.587.
De leningen van de kredietinstellingen zijn verstrekt onder garantie van de gemeente dan wel
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De onroerende zaken zijn niet hypothecair verbonden.
8b. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Het verloop van deze post is als volgt: Totaal
Stand per 31 december 2015 468
Effect stelselwijziging -
Herrekende stand per 1 januari 2016 468
Af: Waardeverandering - 5
Af: Terugkoop Vlietlaan 15 - 111
Stand per 31 december 2016 352
Stichting Wonen Wateringen heeft woningen verkocht onder voorwaarden (Koopgarant) met
een terugkoopplicht en een variabele terugkoopwaarde gerelateerd aan de marktwaarde op
terugkoopdatum. Stichting Wonen Wateringen heeft voor de woningen als beleid om de
woningen verkocht onder voorwaarden bij terugkoop weer door te verkopen onder vergelijkbare
voorwaarden.
Er zijn 4 woningen vanuit het bestaande bezit verkocht onder de KoopGarant regeling. De
oorspronkelijke opbrengstwaarde van deze woningen is € 576.000. Bij geen van de verkochte
woningen is een einddatum van de terugkoopregeling in het contract opgenomen. De huidige
marktwaarde van de verkochte woningen wordt geraamd op circa € 503.000 (WOZ waarde).
Wonen Wateringen heeft uit hoofde van de KoopGarant regeling een terugkoopplicht van 70%
van de marktwaarde.
9. Kortlopende schulden
2016 2015
Schulden aan kredietinstellingen - -
Schulden aan leveranciers 603 266
Belastingen en premies sociale verzekeringen 279 290
Overlopende passiva 1.925 2.086
Totaal kortlopende schulden 2.807 2.642
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 71
Schulden aan kredietinstellingen
Stichting Wonen Wateringen heeft bij de Bank Nederlandse Gemeenten B.V. een kredietfaciliteit
van € 1.000.000. Op balansdatum is deze faciliteit niet gebruikt.
9a. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden
gespecificeerd: 2016 2015
Loonheffing en premies sociale verzekeringen 62 53
Omzetbelasting 217 237
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 279 290
9b. Overlopende passiva
De post overlopende passiva is als volgt samengesteld: 2016 2015
Niet vervallen rente 1.653 1.784
Vooruit ontvangen huren 204 238
Overigen 68 65
Totaal overlopende passiva 1.925 2.087
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Huurverplichtingen
Stichting Wonen Wateringen is voor het kantoor Dorpskade 25-27 huurverplichtingen
aangegaan voor een bedrag van circa € 142.000 per jaar. De overeenkomst is aangegaan voor
de duur van vijf jaar ingaande 1 november 2000 en wordt na het verstrijken van genoemde
termijn voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. Op 29 juni 2007 is het
huurcontract verlengd tot en met 31 oktober 2020 . De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met
de consumentenprijsindex (CPI).
WSW obligo verplichting
De obligoverplichting naar het WSW bedraagt € 2.855.738 en is berekend op basis van het
obligotarief van 3,85% over de door het WSW geborgde leningen. Grondslag waarover tarief
wordt geheven is 100% over het schuldrestant van €70.800.000 en 75% over het schuldrestant
van € 4.500.000.
Borgstelling WSW
Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is al het vastgoed als onderpand ingezet
(€ 347,8 mio aan WOZ waarde met peildatum 1 januari 2016).
In 2014 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht
te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW regelement. Hierdoor kan het
WSW bij eventuele niet nakoming van de betalingsverplichtingen door de corporatie direct
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 72
hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van
bestuur en Raad van Commissarissen.
Investeringsverplichtingen
In 2016 is Wonen Wateringen verplichtingen aangegaan voor de realisatie van sociale
huurwoningen in Kwintsheul.
Specificatie is als volgt (in € 1.000):
Investeringsverplichtingen
2016 2015
922 Julianastraat West
923 Parkeren WiEmHe - 66
930 4 woningen Julianastraat - 50
931 aanbouw Julianastraat - 1
932 De Bieb Kwintsheul 2.624 55
Totaal investeringsverplichtingen 2.624 172
Koop Goedkoop
Daarnaast zijn er 57 woningen verkocht met de constructie Koop Goedkoop, wat betekent dat
de gronden onder de woningen in erfpacht zijn uitgegeven. Wonen Wateringen heeft voor deze
woningen het terugkooprecht. De waarde van de erfpachtgronden is in deze jaarrekening
verantwoord onder de materiele vaste activa.
Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door
bestuur en Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is
als volgt verdeeld:
2016 Toevoeging aan de herwaarderingsreserve 16.857 Toevoeging aan de overige reserves 8.437
25.294
Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum te vermelden.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 73
(bedragen in € 1.000)
11. Huuropbrengsten
2016 2015
Woningen en woongebouwen 13.888 13.694
Onroerende zaken niet zijnde woningen 741 718
Netto huuropbrengsten 14.629 14.412
Af: huurderving wegens leegstand 116 188
Af: huurderving overige reden 31 8
Totaal huuropbrengsten 14.482 14.216
Toelichting netto huur 2016 2015
Huren voorgaande jaar 14.412 13.930
Ontwikkelingen huren voorgaande jaren 60 141
Huurverhoging per 1 juli 2016 1,0%; per 1 juli 2015 2,5% 66 156
Woningen en niet zijnde woningen verkocht voorgaande jaren - 11 - 86
Woningen en niet zijnde woningen verkocht - 8 - 69
Nieuw in exploitatie voorgaande jaren 19 57
Nieuw in exploitatie complex 217 Julianastr 15b tm 15e 25 83
Nieuw in exploitatie complex 216 Julianastr 10 tm 40 - 118
Nieuw in exploitatie complex 969 Schaepmanstr 4 - 8
Sloop voorgaande jaren - 13 - 35
Sloop clpx 207 WillemIIIstraat 70 tm 88 - - 10
Mutaties in contracten niet woningen voorgaande jaren - 126
Mutaties in contracten niet woningen 70 - 24
Overig 9 17
Totaal netto huuropbrengsten 14.629 14.412
2016 2015
Afgeboekt in verslagjaar 31 8
De huurderving bedraagt: 0,79% 1,31%
De huuropbrengsten zijn behaald in Nederland en meer specifiek in het statutair werkgebied
van Wonen Wateringen de regio Haaglanden.
12. Opbrengsten servicecontracten
2016 2015
Overige goederen, leveringen en diensten 354 356
Te verrekenen met bewoners 2 19
Opbrengstderving wegens leegstand - 2 - 3
Totaal opbrengsten servicecontracten 354 372
13. Lasten servicecontracten
2016 2015
Lasten van uit onderhoud 6 52
Kosten leveringen en diensten 169 186
Totaal lasten servicecontracten 175 238
De kosten inzake leveringen en diensten betreffen de aan de diverse nutsbedrijven betaalde
bedragen inzake levering van gas, licht en water.
Toelichting op de winst en verliesrekening
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 74
14. Lasten verhuur en beheeractiviteiten
2016 2015
Lonen en salarissen vanuit verdeelstaat
456 412
Pensioenlasten vanuit verdeelstaat
68 69
Sociale lasten vanuit verdeelstaat
67 58
Afschrijvingen MVA ten dienste van vanuit verdeelstaat 27 25
Verhuurdersheffing 1.480 1.384
Overige bedrijfslasten direct toegewezen 44 310
Overige personeelslasten vanuit verdeelstaat 51 26
Overige huisvestingskosten vanuit verdeelstaat 103 67
Overige algemene kosten vanuit verdeelstaat 249 11
Overige kosten uren TD vanuit verdeelstaat - 49 -
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten 2.496 2.362
15. Lasten onderhoudsactiviteiten
De onderhoudslasten zijn te verdelen in:
2016 2015
Planmatig onderhoud
1.274 1.241
Mutatie onderhoud
244 274
Klachten onderhoud
137 396
Totaal subadministratie onderhoud 1.655 1.911
Contract klachtenonderhoud 362 -
Afboeking voorraad 6 50
Afschrijving MVA ten dienste van vanuit verdeelstaat 27 26
Lonen en salarissen vanuit verdeelstaat 457 434
Pensioenlasten vanuit verdeelstaat 68 72
Sociale lasten vanuit verdeelstaat 68 62
Overige personeelslasten vanuit verdeelstaat 67 113
Overige huisvestingskosten vanuit verdeelstaat 103 71
Overige algemene kosten vanuit verdeelstaat 249 327
Overige kosten uren TD vanuit verdeelstaat - 49 - 239
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 3.013 2.827
De kosten vanuit de subadministratie onderhoud bestaan in 2016 uit de directe kosten voor
planmatig, mutatie- en klachtenonderhoud. Daarin zijn niet opgenomen de kosten voor het
klachtenonderhoud gedefinieerd in het contract klachtenonderhoud met Vehoec. Dit contract is
per 1 januari 2016 aangegaan.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 75
16. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
2016 2015
Belastingen 654 633
Bijdrage Aw 12 7
Verzekeringen 88 83
Rioolreiniging en schoorsteenvegen 17 17
Overige directe operationele lasten 33 120
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit 804 860
Overige directe operationele lasten in 2015 waren hoog, dit zijn kosten voortvloeiend uit de
aankoop van dr. Schaepmanstraat 4.
17. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille.
Het netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft de opbrengsten en lasten
uit verkopen bestaand bezit aan derden en is als volgt te specificeren:
2016 2015
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 1.606 4.754
Toegerekende organisatiekosten - 11 - 40
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -1.368 - 3.202
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 227 1.512
In 2016 is grond van 8 woningen in de Oranjewijk deelplan fase V (Willem III straat), 4
woningen regulier en de grond van 2 erfpachtwoningen verkocht. 1 woning verkocht onder
voorwaarden is in 2016 teruggekocht en verkocht.
In 2015 is grond van 20 woningen in de Oranjewijk deelplan fase V (18 stuks grond
Julianastraat en 2 stuks grond Willem III straat), 17 woningen regulier, de grond van 3
erfpachtwoningen, 1 bedrijfspand (Guldeland 5a) verkocht.
18. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2016 2015
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -11 -1.210
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 20.333 6.181
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 20.322 4.971
Nadere specificaties van de waardeveranderingen zijn als volgt;
18a. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2016 2015 Afwaardering van vastgoed bestemd voor verkoop Westlandse Zoom -3 - 90 Aankoop complex 969 Dr. Schaepmanstraat 4 - - 198 Nieuwbouw parkeerterrein 56 - Na investeringen in diverse complexen - 64 - 30 Voorziening nieuwbouw project 932 De Bieb Kwintsheul - - 892
Totaal -11 -1.210
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 76
Afwaardering van vastgoed bestemd voor verkoop; de waardetaxatie van de grondpositie
Westlandse Zoom bedraagt € 747.000. Deze waardetaxatie is gebaseerd op de m2 prijs van
tuinbouwgrond uit de grondnota 2015 van de gemeente Westland. De boekwaarde bedroeg in
2016 € 750.000 (in 2015 € 837.000). Dit resulteert in een afwaardering van de boekwaarde
met € 3.000 in 2016 (in 2015 was dit € 90.000).
18b. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2016 2015
Autonome mutatie marktwaarde 20.333 6.181
Totaal 20.333 6.181
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
In 2016 bedraagt de waardemutatie van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
€ 4.900, . Omdat deze waardemutatie voor zowel de post Onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden als voor Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden van toepassing is, is de totale mutatie 0. In 2015 bedroeg deze waardemutatie
€ 35.700, voor beide posten en per saldo 0.
19. Opbrengst overige activiteiten
2016 2015
Erfpacht grond KoopGoedkoop woningen 81 67
Vergoeding zendmasten 24 22
Totaal netto resultaat overige activiteiten 105 89
20. Kosten overige activiteiten
2016 2015
VVE bijdrage 26 25
Totaal netto resultaat overige activiteiten 26 25
21. Overige organisatiekosten
2016 2015
Vergoeding RvC 28 25
Sociale lasten RvC 1 1
Overige kosten RvC 19 17
Totaal overige organisatiekosten 48 43
22. Leefbaarheid
2016 2015
Leefbaarheid Oranjewijk
Achterpadverlichting
2 9
Groenonderhoud 85 93
Niet doorberekende servicekosten 2 19
Burendag Esselande - 1
Diversen 2 -
Totaal leefbaarheid 91 122
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 77
23. Rentelasten en soortgelijke kosten
2016 2015
Rentelasten
Rente langlopende leningen 3.645 4.024
Mutatie transitorische rente langlopende leningen - 131 - 262
Rente schulden kredietinstellingen 3 6
Provisie afsluiten lening - 9
Borgstellingvergoeding WSW 20 21
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 3.537 3.798
24. Belastingen
2016 2015
Acute belastingen boekjaar - -
Acute belastingen voorgaande jaren - -
Mutatie latente belastingen -6 -626
-6 -626
De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: 2016 2015 Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening 25.300 10.887 Onrendabele investeringen 12 1.210 Afschrijvingen -799 -845 Verkoopresultaat bestaand bezit -298 -3.920 Overige tijdelijke en permanente verschillen -14.159 -40.978
Belastbaar bedrag 10.056 -33.646 Acute belastingen boekjaar -2.514 8.411
2016 2015 Belastinglast huidig boekjaar -2.514 8.411 Belastingbesparing in verband met investeringsaftrek -1 -2 Belastingen over niet aftrekbare kosten 1 1 Uitgestelde belastinglast -6 -626 Aanpassing waardering compensabele verliezen 2.514 8.411 Correctie voorgaande perioden -
Belastinglast -6 -626
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 78
Personeelskosten
2016 2015 Lonen en salarissen 918 888 Sociale lasten 136 124 Pensioenlasten 137 144
Totaal 1.191 1.156
De personeelskosten zijn als volgt gealloceerd:
2016 2015 Lasten verhuur en beheeractiviteiten 592 539 Lasten onderhoudsactiviteiten 593 568
Toegerekende organisatiekosten (verkoopactiviteiten) - 23 Overige organisatiekosten 6 26
Totaal 1.191 1.156
Het aantal bij de Stichting Wonen Wateringen werkzame werknemers, berekend op fulltime
basis, bedroeg in 2016 18,8 fte en in 2015 17,1 fte.
Aantal formatieplaatsen gesplitst naar activiteiten 2016 2015
Verhuur/bewonerszaken 5,7 4,7
Financieel economische zaken 3,0 3,4
Pr en communicatie 2,1 2,0
Directie 1,0 1,0
Technische dienst incl. adm/td 7,0 6,0
Totaal aantal formatieplaatsen 18,8 17,1
Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
Leidinggevende topfunctionarissen
bedragen x € 1 A.J. van den Berg Functie(s) Directeur/bestuurder Duur dienstverband in 2016 1/1 – 4/10 Omvang dienstverband (in fte) 1,0 Gewezen topfunctionaris? nee Echte of fictieve dienstbetrekking? ja Individueel WNT maximum per jaar 113.000 Individueel WNT maximum t/m 4-10-2016 86.066 Bezoldiging 2016 Beloning 93.264 Belastbare onkostenvergoedingen - Beloningen betaalbaar op termijn 14.328 Subtotaal 107.592 / Onverschuldigd betaald bedrag Totaal bezoldiging 2016 107.592 Motivering indien overschrijding: zie 1)
Overige toelichtingen
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 79
Gegevens 2015 Duur dienstverband in 2015 1/1 31/12 Omvang dienstverband 20145(in fte) 1,0 Bezoldiging 2015 Beloning 114.370 Belastbare onkostenvergoedingen - Beloningen betaalbaar op termijn 32.810 Totaal bezoldiging 2015 147.180 Individueel WNT maximum 2015 112.400
1) Er is sprake van een overschrijding van het geldende maximum volgens de Regeling
bezoldigingsmaxima t.i. volkshuisvesting. Aangezien de bezoldigingsafspraken voor
inwerkingtreding van de WNT zijn afgesproken, wordt gebruikgemaakt van het wettelijke
overgangsrecht.
2) Nadere beschouwing van de diverse componenten conform WNT heeft geleid tot aanpassing
van de beloning van 2015 van € 140.077 naar € 147.180. Deze aanpassing heeft geen
onverschuldigde betaling tot gevolg.
Per 1 augustus 2016 is de heer Daskapan aangesteld als directeur/bestuurder
bedragen x € 1 C. Daskapan Functie(s) Directeur/bestuurder Duur dienstverband in 2016 1/8 – 31/12 Omvang dienstverband (in fte) 1,0 Gewezen topfunctionaris? nee Echte of fictieve dienstbetrekking? ja Individueel WNT maximum per jaar 113.000 Individueel WNT maximum vanaf 1- 8- 2016 47.083 Bezoldiging 2016 Beloning 33.750 Belastbare onkostenvergoedingen - Beloningen betaalbaar op termijn 6.632 Subtotaal / Onverschuldigd betaald bedrag Totaal bezoldiging 2016 40.382
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 80
Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
Toezichthoudende topfunctionarissen 2016
Toezichthoudende topfunctionarissen 2015
bedragen x € 1 M. Born R. Baron M.J.M. van der Stap
P.Pronk J.A. Brocke
J. Kleijberg
A. Bom Lemstra
Functie(s) lid lid lid voorzitter lid
Duur dienstverband 1/1 -31/12 1/1 -31/12 1/1 -31/12 1/1-11/12 1/1-25/5
Individueel WNT maximum
11.240 11.240 11.240 16.860 11.240
Bezoldiging 2016 Beloning 5.250 5.250 5.250 6.563 2.188
Belastbare onkostenvergoedingen
Beloningen betaalbaar op termijn
Subtotaal 5.250 5.250 5.250 6.563 2.188
/ Onverschuldigd betaald bedrag
Totaal bezoldiging 5.250 5.250 5.250 6.563 2.188
Motivering indien overschrijding: zie
1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)
1) Tot en met 7) geen overschrijding.
bedragen x € 1 M. Born R. Baron M.J.M. van der Stap
P.Pronk J.A. Brocke
J.G. Kleijberg
A. Bom Lemstra
Functie(s) lid lid lid lid voorzitter
Duur dienstverband 1/1-31/12 3/2-31/12 1/1 -31/12 1/1 -31/12 1/1 -31/12 Individueel WNT maximum
11.300 11.300 11.300 11.300 16.950
Bezoldiging Beloning 5.316 4.393 5.316 5.316 6.645 Belastbare onkostenvergoedingen
Beloningen betaalbaar op termijn
Subtotaal 5.316 4.393 5.316 5.316 6.645 / Onverschuldigd betaald bedrag
Totaal bezoldiging 5.316 4.393 5.316 5.316 6.645 Motivering indien overschrijding: zie
1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 81
Honorering Raad van Commissarissen
De honorering, welke door leden van de Raad van Commissarissen wordt ontvangen bestaat uit
een bruto vergoeding van € 6.645 per jaar voor de voorzitter, € 5.316 voor de overige leden
van de Raad van Commissarissen. De honorering van de Raad van Commissarissen is in
overeenstemming met de adviesregeling Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties en
houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan
de prestaties van Stichting Wonen Wateringen.
Overige bedrijfslasten van categoriaal naar functioneel
Categoriale indeling 2016 2015
Beheerkosten
Overige personeelskosten 118 211
Huisvestingskosten 207 204
Bestuurskosten 48 17
Algemene kosten 469 387
Subtotaal beheerkosten 842 819
Heffingen
Belastingen 654 633
Verzekeringen 88 83
Subtotaal heffingen 742 716
Overige bedrijfslasten
Kosten projectontwikkeling 54 28
Inventarisatie woningbezit Alphaplan - 8
Bijdrage Autoriteit woningcorporaties 12 7
Verhuurderheffing 1480 1.384
Sociaal plan Oranjewijk - 4
Overigen - 261
Subtotaal overige bedrijfslasten 1.546 1.692
Totaal overige bedrijfslasten
3.130 3.227
De overige bedrijfslasten zijn als volgt gealloceerd:
Functionele indeling
2016 2015
Lasten onderhoudsactiviteiten
371 537
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 1.878 1.824
Overige directe operationele lasten 804 860
Overige organisatiekosten 48 17
Verdeelstaat - - 51
Kosten overige activiteiten 26 25
Toegerekende organisatiekosten 3 17
Totaal 3.130 3.228
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 82
Honoraria externe accountant 2016 2015
Onderzoek van de jaarrekening 2014 Deloitte - 6
Onderzoek van de jaarrekening 2015 Baker Tilly Berk 15 41
Onderzoek van de jaarrekening 2016 Baker Tilly Berk 51 -
Adviesdiensten op fiscaal terrein 2013 Baker Tilly Berk 6 -
Adviesdiensten op fiscaal terrein 2014 Baker Tilly Berk - 16
Overige niet controlediensten Baker Tilly Berk 3 2
Totaal 75 65
Bovenstaande specificatie betreft de gefactureerde bedragen in het betreffende boekjaar. Voor
de controle van de jaarrekening over 2016 en 2015 is Baker Tilly Berk ingeschakeld. Ook voor
de aangifte van de vennootschapsbelasting is Baker Tilly Berk ingeschakeld.
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 83
Ondertekening van de jaarrekening
Bestuur en Raad van Commissarissen zijn van mening dat het Volkshuisvestingsverslag en de
Jaarrekening 2016 met bijbehorende kengetallen en specificaties een correct beeld geven van
het functioneren en de financiële situatie van de Stichting Wonen Wateringen. Op basis van
deze constatering en na kennisneming van de controleverklaring van de onafhankelijke
accountant heeft de Raad van Commissarissen de door het bestuur vastgestelde jaarstukken
2016 in de vergadering van 22 september 2017 vastgesteld.
Bestuur Raad van Commissarissen
mevrouw JA Brocke,
waarnemend bestuurder de heer M Born, waarnemend voorzitter
de heer D. Lausberg
de heer R Baron
de heer M van der Stap
Wegens ontstentenis en belet van de Directeur-bestuurder neemt de voorzitter van de RvC per 21 augustus 2017 de rol van directeur-bestuurder tijdelijk waar. De vice-voorzitter neemt vanaf dat moment de voorzittersrol tijdelijk over. Dit leidt tot gewijzigde ondertekening van de jaarrekening.
Was getekend 22 september 2017
W ONEN W ATERINGEN | JAARBERICHT 201 6 84
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant