Isi Penilaian, Lampiran Dan Sumber

5/24/2018 Isi Penilaian, Lampiran Dan Sumber

1/48

PT PAP CONSULTANT

Jl. Gatot Subroto No. 22, BandungTelp. 022-069222, fax. 022-062299, website: www.consultantpap.com,

email :[email protected]

1

Nama Penilai Aset : Faisal Rahman

NIM : 105244011

Program Studi : Manajemen Aset

Perusahaan Penilai : PT PAP Consultant

I. PENDEFINISIAN MASALAH DALAM PENILAIAN ASET1.1 Identifikasi dari aset yang dinilai

Nama Objek Perumahan Pesona Alam Kuningan Residence

Alamat Objek Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari KecamatanCigugur, Kabupaten Kuningan

Posisi/Object Site Posisi objek penelitian berada di daerahpemukiman, letaknya di kawasan KecamatanCigugur dekat dengan sekolah dan dilalui jalanProvinsi. Lokasi dapat dijangkau melalui bundaranCijoho sekitar 5 menit.

Adapun objek yang berada di sekitar tempattersebut yaitu:

a. Utara : Perkebunan wargab. Selatan : Perkebunan wargac. Barat : Kebun strawberryd. Timur : Jl. Raya Gunungkeling

Tahun di bangun 2012

Luas Tanah per Rumah

Cluster Unit Luas m2

Type 100 35 140

Luas Bangunan per Rumah

Cluster Unit Jumlah Lantai Luas m2

Type 100 35 2 100


2/48

PT PAP CONSULTANT



2

Total Luas Tanah 4900 m

Total Luas Bangunan 3500 mPengelola PT Multi Agung Sedaya

Penggunaan Digunakan sebagai lahan perumahan kavling siapbangun, Restoran dan Waterboom

Prasarana Waterboom

Ruang Terbuka Hijau (RTH)

Restaurant

Outbound

Properti ini meliputi tanah seluas 5.600 m ini, terdiri dari 2 unit rumah ready

stock dan tanah 5040 m2yang akan dinilai.

1.2Identifikasi Pemberi Pekerjaan Penilaian AsetNama Lengkap Dede SolehJabatan Staf MarketingAlamat Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari Kecamatan

Cigugur, Kabupaten Kuningan

1.3Identifikasi Pihak-Pihak Pemanfaat Hasil PenilaianNama Lengkap PT. Multi Agung Sedaya (Perumahan Pesona

Alam Kuningan Residence)Alamat Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari Kecamatan

Cigugur, Kabupaten KuninganTelepon 0232-8892766 / 0231-221386, 221369

Web dan Email http://agungsedayagrouppt.blogspot.com

1.4Identifikasi Pihak Lain yang Berkepentingan dengan hasil PenilaianNama Lengkap -Bank BTN

-Bank NiagaTujuan/kepentingan atashasil penilaian

Bank tersebut merupakan bank pendukungdalam penyediaan fasilitas KPR


3/48

PT PAP CONSULTANT



3

Penilaian dilakukan ketika Pembangunan pengembangan perumahanPesona Alam Kuningan Residence telah mancapai tahap 4 dan dipengaruhi

oleh perubahan harga pasar tanah.

1.5Identifikasi hak atas properti yang dinilai

Hak Milik atas nama PT Multi Agung SedayaBukti Kepemilikan Sertifikat Hak Guna BangunanJenis Properti Real PropertiPeruntukkan Bisnis perumahan dan pariwisata

1.6Penggunaan/tujuan penilaian

Penilaian ini ditujukan untuk keperluan bisnis properti yaitu estimasi nilaiproperti real estatedi kawasan Pesona Alam Kuningan Residence

1.7Definisi dari nilai

1.8Tanggal PenilaianPenilaian ini dilaksanakan mulai tgl 5 Maret 2013Penilaian berakhir pada tanggal 22 Mei 2013

1.9Deskripsi dari ruang lingkup penilaian

Ruang lingkup penilaian terutama aspek

a. Aset yang dinilai merupakan aset berupa tanah dan bangunan.Selain itu juga termasuk dalam real property.

b. Pada tanah seluas 5.600 m

2

ini, terdiri dari 2 unit rumah ready stock dantanah 5040 m2 yang akan dinilai, terletak di daerah Kuningan bagian

barat yang masih asri namun dekat dengan kampus, sekolah, dan

tempat wisata.

1.10Kondisi yang membatasi lainnya

Nilai yang dimaksud dalam kegiatan ini adalah nilai dari seluruh aset fisikberupa tanah dan bangunan yang tercakup dalam seluruh area lahanperumahan Pesona Alam Kuningan Residence.


4/48

PT PAP CONSULTANT



4

II. ANALISIS PENDAHULUAN DAN SELEKSI SERTA KOLEKSIDATA

2.1.Aspek Sosial

1.Etnik/budaya Jawa Barat (Sunda)

2.2.Aspek Ekonomi

1.Tingkat pendapatan

masyarakat

Rp 4.182.401,91 pertahun (2011)

2.Tingkat daya beli masyarakat Rp 543.660. pertahun (2008)

3.Kondisi pasar (permintaan

dan penawaran) terhadap

komoditi utama

Permintaan terhadap sembako

meningkat dari tahun ke tahun

4.Arah atau tren investasi Investasi mengarah ke sektor pariwisata

dan properti

5.Perilaku konsumsi

masyarakat

Sebesar 50,65 % dari pendapatan

masyarakat dikeluarkan untuk

kebutuhan konsumsi makanan setiap

bulannya. Dan 49,35 % dikeluarkan untuk

konsumsi bukan makanan (2008)

6.Pola dan struktur

perekonomian

Pertanian, Perdagangan dan Sektor Jasa

2.3.Analisis Aspek Pemerintahan

1.Regulasi pemerintahan

a.Perda RT-RW

Peraturan Daerah Kabupaten

Kuningan Nomor 26 Tahun 2011

tentang Rencana Tata Ruang Wilayah



tentang Ketentuan Pelayanan


5/48

PT PAP CONSULTANT



5

Perizinan

Peraturan Daerah KabupatenKuningan Nomor 04 Tahun 2009

tentang Sistem Perencanaan

Pembangunan Daerah



tentang rencana Pembangunan

Jangka Panjang Daerah (RPJPD)

Kabupaten Kuningan Tahun 2005-

2025.



tentang Perubahan atas Peraturan

Daerah Kabupaten Kuningan No. 5

Tahun 2009 Tentang Rencana

Pembangunan Jangka Panjang

Daerah (RPJPD) Kab. Kuningan.



tentang Retribusi Ijin Mendirikan

Bangunan.

2.Daya dukung bagi akselerasi

pembangunan ekonomi

misal insentif bagi industri

tertentu

Peraturan Daerah Kabupaten Kuningan

Nomor 10 Tahun 2011 tentang

Penanaman Modal dan Peraturan

Daerah Kabupaten Kuningan tentang

Penataan, Pembinaan Pusat

Perbelanjaan, Pasar Tradisional Dan

Toko Modern


6/48

PT PAP CONSULTANT



6

3.Prasarana transportasi Terdapat beberapa angkutan umum

yang dapat menjangkau lokasi PesonaAlam Kuningan Residence, baik berupa

angkot, elf, dan bus. dapat diakses

melalui jalan provinsi yakni Jl. Raya

Gunungkeling dan melalui Jl. Baru

Cijoho-Kuningan.

4.Arah pembangunan

(RPJMD 2009-2013 dan

RPJPD 2005-2025)

1) Strategi penataan pengelolaan

pemerintahan, sebagai strategi

internal untuk mewujudkan tata

pemerintahan yang baik (good

governance).

2) Strategi pembangunan masyarakat

kabupaten/ kota yang

berkelanjutan merupakan dimensi

eksternal yang menempatkan

masyarakat Kabupaten Kuningan

sebagai subyek pembangunan yang

berlangsung di Kabupaten Kuningan.

3) Fokus pembangunan 2009

2013 diarahkan pada pegembangan

kualitas SDM, pengembangan usaha

agribisnis, pariwisata untuk

mendorong percepatan peningkatan

ekonomi kabupaten untuk

mendorong peningkatan kemampuan

daya beli masyarakat. Serta focus

pada konservasi SDA dan

Lingkungan


7/48

PT PAP CONSULTANT



7

2.4.Aspek Lingkungan Fisik Setempat

1.Topografi Kabupaten Kuningan terletak pada titikkoordinat 108 23' - 108 47' Bujur Timur dan

6 47' - 7 12' Lintang Selatan. Kabupaten

Kuningan memiliki luas sebesar 1.178,57 km2

dan Kecamatan Cigugur memiliki luas

3023,639 Ha dan terletak pada ketenggian 597

mdpl.

2.Iklim Iklim asli Kabupaten Kunningan dipengaruhi

oleh Gunung Ciremai, sehingga cuacanya

relatif sejuk . Suhu berkisar antara 22 C - 31

C dan kelembaban udara berkisar antara 60%-

96%. Dan dengan ntensitas curah hujan ringan

hingga bulan april 2013.

3.Keadaan fisis lahan Lahan di kota cimahi tergolong sangat subur,

terbukti dengan banyaknya produk dari hasil

pertanian masyarakat Kabupaten Kuningan

yang menjadi penyumbang PDRB terbesar.

4.Ketersediaan air Air PAM dan Sumur Artesis.

5.Flora dan fauna Flora khas daerah Kabupaten Kuningan dan

sekitarnya adalah tanaman anggrek dan

tanaman mareme.

Fauna khas daerah Kabupaten Kuningan

adalah burung ciung mungkal jawa dan ciung

jawa serta


8/48

PT PAP CONSULTANT



8

2.5 LokasiObjek ini terletak di lokasi yang strategis, yaitu dekat dengan

Tempat wisata Palutungan dan Cigugur, serta berjarak 1,5 km dari pusat

Kota Kuningan.

1. Alamat Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari

Kecamatan Cigugur, Kabupaten

Kuningan

(Peta/Map): Terlampir

2. Site lahan dan bangunan

a. Posisi Timur : SMK Karnas Kuningan

Utara : Perkebunan dan Rumah

Penduduk desa Cipari

Barat : Perkebunan warga

Selatan : Rumah penduduk desa

Cipari

b. Lokasi Perumahan Pesona Alam Kuningan

berlokasi di Kecamatan Cigugur

c. Jarak 800 m dari bunderan Cijoho dan

600 m dari Terminal lama Cirendang

d. Urutan Dari arah utara Pesona Alam Kuningan

Residence terletak setelah SMKN 3

Kuningan

e. Arah Perumahan Town Place Residence

menghadap ke arah selatan

3. Rencana dan tren

pengembangan

Perdagangan, Jasa, dan Properti


9/48

PT PAP CONSULTANT



9

2.6 Aspek BiayaBerbagai biaya atas aset fisik yang bersangkutan perlu dirinci dan

dihitung antara lain biaya :

Biaya

Pemeliharaan

Biaya pemeliharaan diasumsikan sebesar Rp. 5.000/m2 per

tahun

Pajak Luas/m Kel Kelas Per m Jumlah (Rp)Bumi 4900 A 17 802.000 3.929.800.000Bangunan 3500 A 13 1.753.000 6.135.500.000

NJOP PBB 10.065.300.000

NJOPTKP (12.000.000)NJOPKP (NJOP PBB-NJOPTKP 10.053.300.000NJKP (40% xNJOPKP) 4.021.320.000PBB(0,5%xNJKP) 20.106.600

Biaya

Penyusutan

Biaya Pembangunan:3500 m2x 1.753.000 = 6.135.500.000,-

Penyusutan pertahun

Rp 6.135.500.000 = Rp 204.516.667,-

30 tahun

Umur bangunan = 0 tahun,dapat dikatakan belum mengalamipenyusutan karena Perumahan Pesona Alam KuninganResidence selesai diresmikan akhir Desember 2012 dan untuk

bangunan cluster type 100 pengerjaan bersifat pesan bangun.


10/48

PT PAP CONSULTANT



10

III. ANALISIS PERSAINGAN SUPPLYPesona Alam Kuningan Residence mempunyai pesaing terdekat yaitu Griya

Wisata Kuningan. Berikut analisis persaingan, yang meliputi:

3.1 Persediaan Properti Pesaing1. Nama Pesaing : Perumahan Griya Wisata Kuningan

2. Alamat : Jl. Kuningan-Cirebon No 56 Bandorasa,

Kuningan

3. Logo:

4. Media Informasi : -

5. Kategori properti yang

ditawarkan

: Perumahan

6. Type perumahan yang

ditawarkan

: Mascarena T.30/72 m2, Galvinia T.55/160

m2Fitonia T.45/120 m2

7. Tingkat ketersediaan

properti yang ditawarkan

: Type Unit

Mascarena

T.30/72, m2

90

Galvinia

T.55/160, m2

36

Fitonia

T.45/120, m2

65

8. Kelebihan dan kelemahan

spesifikasi properti yang

ditawarkan:

: Kelebihan:

Memiliki pembatas serta pemberian lahan

untuk taman yang luas di tiap-tiap rumah/

Kelemahan:

Tidak memiliki fasilitas bermain


11/48

PT PAP CONSULTANT



11

9. Unggulan dan andalan

properti yang ditawarkan :

: Unggulan:

1. Memiliki system managerial estatedalam plan pembangunan perumahan

2. Dekat dengan kompleks wisata

pemandian asir panas, waterboom serta

Objek wisata Linggar Jati

Andalan:

Perumahan Pancanaka Royal Garden

berkonsep modern tropis serta simple view.

3.2 Penjualan Dan Daftar Peminat Properti Pesaing1. Gambaran data properti yang ditawarkan pesaing al. :

a.Harga lahan properti pesaing

per m2

: Rp. 1.000.000

b.Harga bangunan per m : Rp. 3.200.000

c. Jumlah unit/kavling yangditawarkan

: 191 unit rumah

d.Kategori properti yang terjual : Real estate

e.Segmen pasar pembeli

1) Asal daerah : Kuningan, Cirebon, Bandung, Jakarta

2) Tingkat pendapatan : Diatas Rp. 3.500.000 Per bulan

3) Family life cycle : Menikah dan memiliki anak2. Data peminat properti pesaing al. :

a.Segmen peminat : Kalangan menengah ke atas, Pegawai

Tetap, Profesional, Pengusaha

/Wiraswasta.

b.Kategori properti yang diminati : Real Estate


12/48

PT PAP CONSULTANT



12

3.3 Kekosongan Dan Penawaran Properti PesaingPeluang pasar properti kategori : View, fasilitas hiburan/rekreasi, dan

tipe kecil seperti 30,33 dan 49.

3.4 Tingkat Penyerapan Propertti Pesaing3. Gambaran data properti yang ditawarkan pesaing al. :

a. Harga lahan properti pesaing

per m2

: 1.000.000

b.Harga bangunan per m3 : 3.200.000

c. Jumlah unit/kavling yang

ditawarkan

: 191 unit rumah

d.Kategori properti yang terjual : Real estate

e.Segmen pasar pembeli

1) Asal daerah

: Kuningan, Cirebon, Bandung,

Jakarta.

2) Tingkat pendapatan : Diatas Rp. 3.500.000 per bulan

3) Family life cycle : Menikah dan memiliki anak4. Data peminat properti pesaing al. :

c.Segmen peminat : Kalangan menengah ke atas, Pegawai

Tetap, Profesional, Pengusaha

/Wiraswasta.

d.Kategori properti yang diminati : Real estate


13/48

PT PAP CONSULTANT



13

3.5 Studi/Prakiraan Permintaan Pada Properti yang Dinilai1. Perhitungan penjualan/penyerapan properti yang dinilai al.

a. Luas & jumlah unit/kavling

yang ditawarkan

: Dari kavling yang siap bangun

berjumlah 41 unit, terjual 6 unit dan

tersisa 35 unit yang belum terjual dan

siap ditawarkan.

b. Harga lahan properti (per

m2)

: Rp. 800.000

c. Harga bangunan (per m2) : Rp. 2.500.000d. Kategori properti : Real estate

e. Prakiraan potensi segmen

pasar/pembeli

1) Asal daerah : Kuningan, Cirebon, Jakarta

2) Tingkat pendapatan : Per bulan diatas Rp. 3.000.000

3) Family life cycle : Menikah dan memiliki anak

4) Pekerjaan : PNS, Pegawai Pemerintahan,Wiraswasta.

2. Data peminat properti pesaing al.

a) Segmen peminat : PNS, Profesional, Wiraswasta,

Pegawai Pemerintahan

b) Kategori properti yang

diminati

: Real Estate

3.6 Bauran Pemasaran/Marketing Mix1. Product

a. Variety : Terdapat lima tipe rumah yang ditawarkan, yaknitipe 30, tipe 33, tipe 49, tipe 75, dan tipe 100

b. Quality : Kualitas teknis perumahan yang terjamin,diantaranya meliputi:

Struktur : Pondasi Batu Kali dan


14/48

PT PAP CONSULTANT



14

beton bertulang

Dinding : Bata Merah Finishing : Cat Duluxe dan Catylac

Penutup Atap : Genteng beton flat

Rangka Atap : Baja Ringan

Plafond : Gypsum / GRC

Rangka- : Hollow 4x4 2x4

plafond

Kusen : Alumunium

Pintu Utama : Panel Kayu Multi

Daun pintu : depan (T.50 Double Teak

wood, T. 75, 100, 120 Panel), kamar (

double teak wood)

Lantai : Keramik T.50 40 x 40

T.75, 100, 120 Gratino

KM dan WC 20x20

Dinding : KM dan WC T.50 20x20

Sanitary : INA/Setara

Listrik : PLN, 1300 watt

Air : PDAM

Kualitas pendukung perumahan yang

terjamin,diantaranya meliputi:

Terjaminnya keamanan 24 jam

Manajemen developer yang profesional

Lingkungan sangat asri dan rendah polusi

c. Design : Design yang direncanakan dari perumahanPesona Alam Kuningan Residence lebih

memposisikan sebagai perumahan yang

mengutamakan keasrian, keindahan,


15/48

PT PAP CONSULTANT



15

kenyamanan yang natural.

Sedangkan untuk design per unit rumah yangditawarkan merupakan design rumah

minimalis modern, dengan warna cat rumah

yang berbeda pada setiap cluster.

Merupakan perumahan berkonsep one stop

living, karena memiliki fasilitas bermain dan

restoran.

d. Feature : Type Unit30 155

33 73

49 46

75 28

100 40

Fasilitas

Outbound

Kebun strawberry

Restoran

Waterboom

e. Brand Name : PESONA ALAM KUNINGAN RESIDENCEf. Service : Pesona Alam Residence merupakan kawasan

hunian bernuansa perbukitan dengan

menggunakan konsep cluster, terdapat petugas

keamanan 24 jam sehingga menjamin keamanan,

berlokasi dekat dengan kaki Gunung Ciremai,

sehingga memberikan kebersihan, udara yang

sejuk dan kenyamanan natural selain itu

manajemen perumahan yang profesional. Selain

itu, pada tipe 75 dan 100 diperbolehkan

dilakukannya pengembangan dengan ketentuan


16/48

PT PAP CONSULTANT



16

yang telah diberikan dari pihak manajemen

perumahan.2. Price

a. Pricing : Harga mulai dari Rp. 230.000.000 sampai denganRp. 488.000.000.

b. Allowance : Tunai dan kredit KPR bekerja sama dengan BankBTN dan Bank Niaga

c. Payment Periodd. Credit Term

:

:

Diangsur maksimal 15 tahun

Bunga KPR efektif 7,29% per tahun

Persyaratan:

1.Photocopy KTP suami, istri, kartu keluarga,

dan akta nikah

2.Slip gaji asli 3 bulan terakhir dan surat

keterangan kerja atau SK pegawai

3.Photocopy buku tabungan atau rekening koran

3 bulan terakhir

4.Photocopy NPWP pribadi (untuk kredit diatas

50 juta)

5.Photocopy SIUP, TDP, SK domisili dan akte

pendirian perusahaan (Wiraswasta)

6.Pas photo ukuran 3x4 sebanyak 2 lembar

(suami dan istri).

3. Promotiona. Advertising

b. Personal Selling:

:

Billboard, brosur dan katalog, spanduk, web

pages (http://agungsedayagrouppt.blogspot.com)

Kantor Pemasaran

c. Sales Promotion Kantor Pemasarand. Public Relation Surat Kabar dan Radio

4. Placea. Description : Hunian rumah yang asri dan strategis, hanya 1,5


17/48

PT PAP CONSULTANT



17

km dari pusat Kota Kuningan. Lokasi dekat

dengan objek wisata cigugur dan palutungan.

b. Coverage

c. Assortments

:

:

Kabupaten Kuningan, Kabupaten Majalengka dan

Cirebon

Garden view dan city view

d. Location

e. Inventory

:

:

Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari Kecamatan


Ready stock dan Kavling pesan beli

f. Transportaion : Kendaraan pribadi dan angkutan umum.


18/48

PT PAP CONSULTANT



18

IV. THE H IGHEST AND BEST USE ANALYSIS (HBU)

4.1 Aspek Legal1. Bukti absyah hak milik

atas nama

: PT Agung Multi Sedaya

2. Bukti absyah

kepemilikan berupa

: Hak Guna Bangunan No. 001

3. Alamat Objek : Jl. Gunung Keling, Kelurahan CipariKecamatan Cigugur, Kabupaten

Kuningan4. Jenis Properti : Perumahan/Real Estate

5. Zona Peruntukan : Permukiman/perumahan, pariwisata,

penataan TNGC (Taman Nasional

Gunung Ciremai), peternakan, bisnis

agricultural. (Peraturan Daerah Nomor

26 Tahun 2011 - Tentang Rencana Tata

Ruang Wilayah Kabupaten Bandung

Barat Tahun 2011-2031)

4.2 Aspek Fisik7. Topografi : Kecamatan Cigugur memiliki luas 3023,639

Ha dan terletak pada ketenggian 597 mdpl.

Dengan tingkat kemiringan sekitar 6-88. Iklim : Suhu berkisar antara 22 C - 31 C dan

kelembaban udara berkisar antara 60%-96%.

Dan dengan intensitas curah hujan ringan

hingga bulan april 2013

9. Keadaan fisik lahan : Jenis tanah di Cipari adalah tanah andosol

yang tergolong tanah yang subur. Sebelum

di bangun menjadi Pesona Alam Kuningan


19/48

PT PAP CONSULTANT



19

Residence, dahulunya daerah ini adalah

persawahan dan kebun milik warga cipari.10.Ketersediaan air : Tersedia sumber air yang mengalir dari

pegunungan, sumber air PAM..

11..Posisi/Object Site : Perumahan Pesona Alam Kuningan

berlokasi di Kecamatan Cigugur, dan berada

pada posisi objek penelitian berada di

daerah pemukiman. Dan dapat ditempuh

dengan jarak 800 m dari bunderan Cijoho

dan 600 m dari Terminal lama Cirendang.

Adapun objek yang berada di sekitar tempat

tersebut yaitu:

Timur : SMK Karnas Kuningan

Utara : Perkebunan dan Rumah


Barat : Perkebunan warga

Selatan : Rumah penduduk desa

Cipari

12.Luas Lahan : 4.900 m

13.Luas Bangunan : 3.500 m

14.Bentuk Bangunan : Rumah Tinggal/Perumahan

15.Catatan khusus Fisikal Objek:

Perumahan Pesona Alam Kuningan Residence yang terletak di

daerah kaki Gunung Ciremai atau termasuk kawasan lindung TNGC

yang masih asri tetapi memiliki akses yang cukup dekat menuju

pusat kota Kuningan. Selain itu dekat dengan sekolah dan objek

wisata. Komplek perumahan ini di bangun di Kecamatan Cigugur

dan sesuai dengan rencana tata ruang dan wilayah Kabupaten

Kuningan.


20/48

PT PAP CONSULTANT



20

4.3 Aspek Finansial

1. Pendapatan per

tahun

: Rp 21.525.000.000

(41 unit X Rp 525.000.000 = Rp 21.525.000.000/1

tahun proyek)

2. Investasi awal : Rp 525.000.700

(4.900 m2 X Rp 107.143)

3. Tingkat Bunga : 7,49%

4. Net Present

Value(NPV)

:

-525.000.700 + 20.025.118.620

= 19.500.117.920

Jadi NPV nya adalah Rp 19.500.117.920

5. Future Value(FV)

:

Jadi FV nya adalah Rp 6. Payback

Period(PP)

:

X 1 tahun = 0,024 tahun21.525.000.000

7. Return On

Investment

(ROI)


21/48

PT PAP CONSULTANT



21

8. Umur

Ekonomis

Bangunan

: 30 Tahun

4.4 Aspek Produktivitas Maksimum1. Kondisi

Produktivitas

Sekarang

: Penilaian dilakukan ketika Pembangunan

pengembangan kawasan Perumahan Pesona Alam

Kuningan Residence telah mancapai pembangunan

cluster type 100 dan telah terjual sebesar 12,2 %

yaitu sebesar 5 unit dari keseluruhan unit yang

dibangun yaitu 41 unit, sehingga nilai investasinya

akan terus meningkat

2. Peningkatan Produktivitas di Masa Datang:

Alternatif 1 : Dibangun Kawasan Wisata

Alternatif 2 : Dibangun Bisnis AgrikulturalAlternatif 3 : Dibangun Rumah Makan

3. Kesimpulan:

Dari ketiga alternatif yang ditawarkan maka penulis memilih alternatif

pertama untuk meningkatkan produktivitas maksimal. Hal tersebut

didasarkan pada segi keberadaan Pesona Alam Kuningan Residence

yang terletak dikawasan Cipari di Kecamatan Cigugur terdapat

beberpa tempat wisata namun belum ada wisata alam yang memilikikeunggulan yang berlokasi strategis dan mudah dijangkau

Kelebihan lokasi ini adalah selain view pemandangan yang bagus,

udara sejuk, juga lokasi yang cukup dekat dari pusat kota dan.


22/48

PT PAP CONSULTANT



22

V. APLIKASI PENDEKATAN: COST MARKET/SALES COMPARISONDAN I NCOME CAPITALI ZATION

Faktor Justifikasi

Sehubungan dengan penilaian tanah dengan Metode Perbandingan Data

Pasar, faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan justifikasi

perbandingan adalah :

1) Faktor Waktu, yaitu kemungkinan perbedaan harga antara waktu

penawaran/ transaksi dengan indikasi harga pada saat penilaian.

2) Faktor Lokasi, meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitas

infrastruktur, prospek pengembangan, tingkat hunian dan keadaan

3) Faktor Luas, sehubungan dengan liquiditas (tingkat

kemudahan)penjualan.

4) Faktor Bentuk, meliputi denah dan posisi tanah.

5) Faktor Kondisi Fisik, meliputi keadaan fisik tanah secara keseluruhan.

6) Faktor Status Kepemilikan dengan perbandingan antara Hak Milik, Hak

Guna Bangunan, atau faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti

adanya keterpaksaan atas suatu

7) Biaya Penggantian Baru atau Biaya Reproduksi Baru

Bangunan-bangunan yang diperhitungkan hanya yang berada di atas

tanah yang dinilai. Bangunan-bangunan atau instalasi-instalasi bangunan

yang tidak dapat diestimasi secara visual, atau bagian yang tertanam akan

diperhitungkan secara wajar sesuai dengan fungsinya.

8) Penilaian Fasilitas Pelengkap Lainnya

Sarana pelengkap yang diperhitungkan hanya yang berada di atas tanah

yang dinilai. Kami tidak melakukan inspeksi terhadap sarana atau

instalasi-instalasi yang tertutup, tidak dapat dijangkau, tidak dapat

diestimasi secara visual atau bagian yang tertanam dengan kondisi yang

masih dapat berjalan dan akan diperhitungkan secara wajar sesuai dengan

fungsinya. Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas

kondisi bagian properti yang tidak diinspeksi dan laporan ini tidak


23/48

PT PAP CONSULTANT



23

dimaksudkan untuk memberi gambaran ataupun pernyataan atas bagian

bangunan tersebut.

No Karakteristik Sarana pelengkap

1. Sumber listrik Jaringan PLN

2. Air bersih Jaringan PDAM

3. Sistem

komunikasi

Jaringan TELKOM

5.1 Survey Objek Lahan

Lokasi Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari Kecamatan


Posisi/object site Sebelah Timur SMK Karnas Kuningan

Sebelah UtaraPerkebunan dan Rumah


Sebelah Barat Perkebunan warga

Sebelah Selatan Rumah penduduk desa Cipari

Kualitas lahan Kontur lahan datar

Luas 4.900 m

Harga Tanah per

m2Rp 545.000/m - Rp 800.000/m

5.2 Survey Objek Bangunan

Lokasi Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari

Kecamatan Cigugur, Kabupaten Kuningan

Luas total 3.500 m

Harga Bangunan per m Rp 2.500.000

Karakteristik Bangunan Bangunan minimalis

Keistimewaan Lokasi yang strategis, memiliki sarpras yang

lengkap dari restaurant hingga outbound.


24/48

PT PAP CONSULTANT



24

Kelemahan Rawan terkena sambaran petir karena masih

banyak dikeliling pohon tinggi.

5.3 Perhitungan Nilai / Harga Objek

Pendekatan dan Metode Penilaian

Terdapat beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian suatu

properti. Prinsipnya semua pendekatan dapat diaplikasikan terhdap semua

jeinis property. Penilaian suatu properti dapat melibatkan beberapa

pendekatan sebelum hasil akhir diperoleh. Keputusan mengenai dasarmetodologi yang akan digunakan dalam penilaian ini akan diuraikan pada

masing-masing penilaian aset bersangkutan. Pendekatan yang umum

digunakan dalam penilaian ini dapat dijelaskan sebagai berikut :

a. Pendekatan Data Pasar

Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau

pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai

melalui proses perbandingan.

Berikut sebuah tabel penyesuaian standar yang digunakan untuk

mengumpulkan dan membandingkan data objek penilaian dan data properti

pembanding.

No Data PropertiObjek

PenilaianData 1 Data 2

1 Luas Tanah 4900 m 198 m 2.680 m

2 Bentuk TanahPersegi

Panjang Persegi Persegi

3 Luas Bangunan 3.500 m 239 m 256 m

4 Peruntukan Perumahan Rumah Hunian Rumah Hunian

5 Kepemilikan SHGB SHM SHM

6 Harga Tanah/m Rp. 785.000 Rp. 972.000

7 Penyesuaian

- Luas (Rp. 450.000) (Rp. 210.000)


25/48

PT PAP CONSULTANT



25

- Lokasi Rp. 120.000 Rp. 200.000

- Spesifikasi Rp. 300.000 Rp. 450.0008 Total Penyesuaian (Rp. 30.000) Rp. 460.000

9 Nilai Indikasi Rp. 755.000 Rp 1. 412.000

10 Pembobotan 65% 35%

11 Rekonsiliasi Nilai Rp. 984.950

Berdasarkan NJOP

Harga Tanah = 4.900 m2x Rp 802.000 = Rp 3.929.800.000

Harga Bangunan = 3.500 m x Rp 1.753.000 = Rp 6.135.500.000

Nilai Strategis Tanah = Rp 3.929.800.000 x 10% = Rp 392.980.000+

Sub Total Nilai Tanah + Rumah = Rp 10.458.280.000

Penyusutan Rumah (-) - = 0 -

Harga Properti sekarang = Rp 10.458.280.000

Berdasarkan Harga Pasar

Harga Tanah = 4.900 m2x Rp 984.940 = Rp 4.826.206.000

Harga Bangunan = 3.500 m x Rp 2.500.000 = Rp 8.750.000.000

Nilai Strategis Tanah = Rp. 8.750.000.000 x 10% = Rp 875.000.000 +Sub Total Nilai Tanah + Rumah = Rp 14.451.206.000

Penyusutan Rumah (-)-

= Rp 0-

Harga Properti sekarang = Rp 14.451.206.000

Keterangan :

Data 1 = Rmh Jl. Raya Gunung Keling ,Data 2 = Rumah Jl. Raya Cigugur


26/48

PT PAP CONSULTANT



26

VI. PENDEKATAN KALKULASI BIAYAPendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi

dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik

berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan

yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak

wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah

yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan

melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan resiko yang

lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi

depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional

dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin

dibayarkan untuk properti yang dinilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum

Penilaian butir 9.2.1.2)

Umumnya penyusutan dapat dikatagorikan sebagai berikut :

1. Kerusakan fisik (Physical Deterioration)

Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur yang

pertimbangan-pertimbangannya disesuaikan dengan umur dan kondisi fisik

yang ada.

2. Kemunduran fungsional (Functional Obselesence)

suatu penyusutan yang diakibatkan oleh faktor internal perencanaan yang

kurang baik yang dapat meliputi bentuk, model/desain, ketidakseimbangan

yang bertalian dengan ukuran, kekuatan struktur, fasilitas serta kemajuan

teknologi dan lainlain.

3. Kemunduran ekonomi (Economic Obsolescense)Faktor - faktor luar yang mengakibatkan penurunan nilai serta kondisilingkungan, peraturan-peraturan pemerintah seperti zoning dan

peraturanperaturan lain yang membatasi penggunaan suatu properti/ aset.


27/48

PT PAP CONSULTANT



27

6.1. Metode Survey KuantitasUraian Pekerjaan Volume Sat Harga Sat (Rp) Jumlah (Rp) Total

No Pekerjaan Persiapan

Pembersihan lokasi dan perataan 140m Rp 840,000

1 Tenaga Kerja 21 OH Rp 40,000 Rp 840,000

Pengukuran dan Pasang

Bouwplank 51 m Rp 3,553,425

1 Kayu 5/7 (glugu) 0.612 m3 Rp 3,500,000 Rp 2,142,000

2 Paku biasa 2"-5" 1.02 kg Rp 150,000 Rp 153,000

3 Kayu sengon papan 3/20 0.357 m3 Rp 2,200,000 Rp 785,400

4 Pekerja 5.1 OH Rp 40,000 Rp 204,000

5 Tukang Kayu 5.1 OH Rp 45,000 Rp 229,500

6 Kepala Tukang 0.51 OH Rp 50,000 Rp 25,500

7 Mandor 0.255 OH Rp 55,000 Rp 14,025

Pekerjaan Tanah

Galian tanah 69 m3 Rp 25,500 Rp 1,759,500 Rp 1,759,500

1 Urugan kembali 23 m3 Rp 8,500 Rp 195,500 Rp 195,500

Pekerjaan Fondasi

Urugan pasir 17 m3 Rp 100,000 Rp 1,700,000

Fondasi batu Kali 18.63 m3 Rp 9,855,428

1 Batu kali 20.493 m3 Rp 125,000 Rp 2,561,625

2 Semen portland 10.0602 zak Rp 1,050 Rp 10,5633 Pasir pasang 49.9284 m3 Rp 107,800 Rp 5,382,282

4 Pekerja 27.945 OH Rp 40,000 Rp 1,117,800

5 Tukang batu 13.9725 OH Rp 45,000 Rp 628,763


7 Mandor 1.53698 OH Rp 55,000 Rp 84,534

Fondasi batu kosong 25 Rp 6,271,125

1 Batu belah 15/20 30 m3 Rp 140,000 Rp 4,200,000

2 pasir urug 7.5 m3 Rp 100,000 Rp 750,000

3 Pekerja 19.5 OH Rp 40,000 Rp 780,000



6 Mandor 0.975 OH Rp 55,000 Rp 53,625

Lantai Kerja

1 lantai beton 8 m3 Rp 546,550 Rp 4,372,400

Pekerjaan struktur dan beton

Ring Balok beton bertulang 10x15 20 Rp 1,611,900

1 Kayu bekisting 0.06 m3 Rp 2,500,000 Rp 150,000

2 Paku biasa 5 - 12 cm 0.4 kg Rp 180,000 Rp 72,000

3 Besi beton 72 kg Rp 11,500 Rp 828,000

4 Kawat beton 1 kg Rp 14,000 Rp 14,000


28/48

PT PAP CONSULTANT



28

5 Semen portland 110 kg Rp 1,050 Rp 115,500

6 Pasir beton 0.18 m3 Rp 140,000 Rp 25,200

7 Kerikil beton 0.3 m3 Rp 180,000 Rp 54,000

8 Pekerja 5.94 OH Rp 40,000 Rp 237,600


10 Tukang kayu 0.66 OH Rp 45,000 Rp 29,700

11 Tukang besi 0.66 OH Rp 45,000 Rp 29,700


13 Mandor 0.3 OH Rp 55,000 Rp 16,500

Sloof 2 Rp 281,260

1 Kayu kelas III 0.09 m3 Rp 2,200,000 Rp 198,000

2 Paku 5 cm - 10 cm 0.6 kg Rp 15,000 Rp 9,000

3 Minyak bekisting 0.2 liter Rp 19,000 Rp 3,800

4 Pekerja 1.04 OH Rp 40,000 Rp 41,600



7 Mandor 0.052 OH Rp 55,000 Rp 2,860

Kolom Praktis 1.55 Rp 402,636

1 Kayu kelas III 0.062 m3 Rp 2,200,000 Rp 136,400

2 Paku 5 cm - 12 cm 0.62 kg Rp 15,000 Rp 9,300

3 Minyak bekisting 0.31 liter Rp 19,000 Rp 5,890

4 Balok kayu kelas II 0.02325 m3 Rp 5,100,000 Rp 118,575

5 Plywood 0.5425 lbr Rp 65,000 Rp 35,263

6 Dolken 3.1 btg Rp 9,000 Rp 27,900

7 Pekerja 1.023 OH Rp 40,000 Rp 40,920



10 Mandor 0.05115 OH Rp 55,000 Rp 2,813

Pekerjaan Dinding

Pasang Bata merah 1/2 398.16 Rp 28,237,507

1 Batu bata merah 27871.2 unit Rp 500 Rp 13,935,600

2 semen portland 4578.84 kg Rp 1,050 Rp 4,807,7823 Pasir pasang 17.12088 m3 Rp 140,000 Rp 2,396,923

4 Pekerja 119.448 OH Rp 40,000 Rp 4,777,920

5 Tukang batu 39.816 OH Rp 45,000 Rp 1,791,720


7 Mandor 5.9724 OH Rp 55,000 Rp 328,482

Plesteran tebal 15mm 796.36 Rp 16,779,305

1 semen portland 4141.072 kg Rp 1,050 Rp 4,348,126

2 Pasir pasang 15.9272 m3 Rp 140,000 Rp 2,229,808

3 Pekerja 159.272 OH Rp 40,000 Rp 6,370,880



29/48

PT PAP CONSULTANT



29


6 Mandor 7.9636 OH Rp 55,000 Rp 437,998

Acian 796.36 Rp 9,317,412

1 semen portland 1990.9 kg Rp 1,050 Rp 2,090,445

2 Pekerja 79.636 OH Rp 50,000 Rp 3,981,800



5 Mandor 3.9818 OH Rp 55,000 Rp 218,999

Pasangan Atap dan Plafon

Pasang Atap Genting Beton 55.25 m2 Rp 5,115,598

1 Genteng beton zinczalume 607.75 bh Rp 7,000 Rp 4,254,250


3 Pekerja 11.05 OH Rp 50,000 Rp 552,500



6 Mandor 0.5525 OH Rp 55,000 Rp 30,388

Pasang Nok Genting Beton 6 Rp 691,980

1 Nok genteng beton 21 unit Rp 20,000 Rp 420,000


3 Semen portland 64.8 kg Rp 1,050 Rp 68,040

4 Pasir pasang 0.192 kg Rp 140,000 Rp 26,880

5 Semen warna 6 m3 Rp 2,500 Rp 15,000

6 Pekerja 2.4 OH Rp 40,000 Rp 96,000



9 Mandor 0.012 OH Rp 55,000 Rp 660

Pasang Rangka langit-langit

(30x30) 64m2

1 Kayu balok 0.768 m3 Rp 2,500,000 Rp 1,920,000 Rp 4,451,160


3 Gypsum Board (120x240x9) mm 0.364 lbr Rp 50,000 Rp 18,200

4 Paku Sekrup 7.04 Kg Rp 25,000 Rp 176,000

5 Pekerja 22.4 OH Rp 40,000 Rp 896,000

6 Tukang Kayu 25.6 OH Rp 45,000 Rp 1,152,000


8 Mandor 0.832 OH Rp 55,000 Rp 45,760

Pasang lis plafon, kaso, reng

genting 63.44 Rp 21,531,853

1 Lis gypsum 66.612 m Rp 15,000 Rp 999,180

2 Kayu balok 69.784 m3 Rp 2,500 Rp 174,460

3 Besi Strip 951.6 kg Rp 20,250 Rp 19,269,900


5 Pekerja 1.2688 OH Rp 40,000 Rp 50,752


30/48

PT PAP CONSULTANT



30



8 Mandor 0.06344 OH Rp 55,000 Rp 3,489

Pekerjaan Lantai dan Keramik

Pasang lantai keramik 40x40 cm 34 m2 Rp 9,452,986

1 Keramik 40x40 cm granito 212.5 unit Rp 34,000 Rp 7,225,000

2 Semen Portland 386.92 kg Rp 1,050 Rp 406,266

3 Pasir Pasang 1.428 m3 Rp 140,000 Rp 199,920

4 Semen Warna 51 kg Rp 2,500 Rp 127,500

5 Pekerja 21.08 OH Rp 40,000 Rp 843,200

6 Tukang Batu 11.9 OH Rp 45,000 Rp 535,500


8 Mandor 1.02 OH Rp 55,000 Rp 56,100

Pasang lantai keramik 20x20 cm 44.55 m2 Rp 5,926,442

1 Keramik 20x20 cm platinum 1113.75 unit Rp 2,700 Rp 3,007,125



4 Semen Warna 66.825 kg Rp 2,500 Rp 167,063

5 Pekerja 27.621 OH Rp 40,000 Rp 1,104,840



8 Mandor 1.3365 OH Rp 55,000 Rp 73,508

Pasang dinding keramik 20x20 3 m2 Rp 398,187

1 keramik 20x20 cm 60 unit Rp 3,360 Rp 201,600



4 Semen Warna 4.5 kg Rp 2,500 Rp 11,250

5 Pekerja 1.86 OH Rp 40,000 Rp 74,400



8 Mandor 0.09 OH Rp 55,000 Rp 4,950

Pekerjaan Kusen, Pintu, Jendela, dan Kaca Rp 22,734,7601 Pintu Ukuran 2100x900 meranti 7 unit Rp 1,200,000 Rp 8,400,000

2 Pintu PVC 3 unit Rp 235,000 Rp 705,000

3 Kusen pintu meranti 4 unit Rp 300,000 Rp 1,200,000

4 Jendela Ukuran 1400x700 2 unit Rp 800,000 Rp 1,600,000

5 Jendela Ukuran 700x2500 2 unit Rp 800,000 Rp 1,600,000

6 Lubang Angin Ukuran 200x200 12 unit Rp 70,000 Rp 840,000

7 Pekerja 43.52 OH Rp 40,000 Rp 1,740,800

8 Tukang Kayu 65.28 OH Rp 45,000 Rp 2,937,600

9 Tukang Alumunium/kaca 32.64 OH Rp 45,000 Rp 1,468,800



31/48

PT PAP CONSULTANT



31

11 Mandor 26.112 OH Rp 55,000 Rp 1,436,160

Pekerjaan Penggantung dan Pengunci Rp 4,304,500

1 Kunci tanam kecil 10 unit Rp 100,000 Rp 1,000,000

2 Engsel pintu 10 unit Rp 19,000 Rp 190,000

3 Engsel jendela 8 unit Rp 16,500 Rp 132,000

4 Grendel pintu 10 unit Rp 11,000 Rp 110,000

5 Grendel jendela 8 unit Rp 8,000 Rp 64,000

6 Pegangan pintu 10 unit Rp 95,000 Rp 950,000

7 Pegangan jendela/ handel 8 unit Rp 12,000 Rp 96,000

8 Pekerja 7.5 OH Rp 40,000 Rp 300,000

9 Tukang kayu 15 OH Rp 45,000 Rp 675,000


11 Mandor 7.5 OH Rp 55,000 Rp 412,500

Pekerjaan Pengecatan

Pengecatan dinding 398.16 m2 Rp 18,717,211

1 Plamir 39.816 kg Rp 14,500 Rp 577,332

2 Cat dasar 0.1 kg Rp 17,000 Rp 1,700

3 Cat penutup catylac 103.5216 kg Rp 18,000 Rp 1,863,389

4 Pekerja 79.632 OH Rp 40,000 Rp 3,185,280

5 Tukang cat 250.8408 OH Rp 45,000 Rp 11,287,836

6Kepala Tukang 25.08408 OH

Rp 50,000

Rp

1,254,204

7Mandor 9.954 OH

Rp 55,000Rp547,470

Pengecatan Kayu 17.1 m2 Rp 218,367

1 Cat Meni 3.42 kg Rp 4,000 Rp 13,680

2 Plamir 2.565 kg Rp 5,000 Rp 12,825

3 Cat dasar 2.907 kg Rp 9,000 Rp 26,163

4 Cat penutup 4.446 kg Rp 9,000 Rp 40,014

5 Pekerja 1.197 OH Rp 40,000 Rp 47,880

6 Tukang cat 1.539 OH Rp 45,000 Rp 69,255


Pengecatan Plafon 110.5 m2 Rp 908,034

1 Cat dasar 13.26 kg Rp 15,000 Rp 198,900

2 Cat penutup 19.89 kg Rp 17,000 Rp 338,130

3 Pekerja 3.094 OH Rp 40,000 Rp 123,760

4 Tukang cat 4.641 OH Rp 45,000 Rp 208,845


6 Mandor 0.27625 OH Rp 55,000 Rp 15,194

Pekerjaan Elektrikal Rp 1,559,700

Pasang Boks Panel 1 unit Rp 57,200 Rp 57,200

Instalasi tiitk lampu 5 titik Rp 137,500 Rp 687,500

Intalasi stop kontak 4 titik Rp 137,500 Rp 550,000


32/48

PT PAP CONSULTANT



32

Pasang Lampu Down Light 5 unit Rp 30,000 Rp 150,000

Pasang Stop Kontak 4 unit Rp 10,000 Rp 40,000

Pasang Sakelar 5 unit Rp 15,000 Rp 75,000

Pekerjaan Sanitair

Pasang Instalasi Piva PVC 1/2" 15 m Rp 187,360

1 Pipa PVC Rucika 18 m Rp 6,500 Rp 117,000

2

Perlengkapan

35%

Harga

pipa Rp 2,275 Rp 2,275

3 Pekerja 0.54 OH Rp 40,000 Rp 21,600



6 Mandor 0.027 OH Rp 55,000 Rp 1,485Pasang Instalasi Piva PVC 4" 10 m Rp 1,103,785

1 Pipa PVC Rucika 12 m Rp 85,700 Rp 1,028,400

2

Perlengkapan

35%

Harga

pipa Rp 29,995 Rp 29,995

3 Pekerja 0.36 OH Rp 40,000 Rp 14,400



6 Mandor 0.018 OH Rp 55,000 Rp 990

Pasang Instalasi Piva PVC 2" 30 m Rp 1,164,875

1 Pipa PVC Rucika 36 m Rp 28,300 Rp 1,018,800

2

Perlengkapan

35%

Harga

pipa Rp 9,905 Rp 9,905

3 Pekerja 1.08 OH Rp 40,000 Rp 43,200



6 Mandor 0.054 OH Rp 55,000 Rp 2,970

Pasang 3 buah kloset duduk

monoblok Rp 3,097,350

1kloset duduk INA 3 unit

Rp 950,000 Rp 2,850,000

2Perlengkapan

6% Harga

kloset Rp 57,000 Rp 57,000

3 Pekerja 3.3 OH Rp 40,000 Rp 132,000


5 Kepala Tukang 0.001 OH Rp 50,000 Rp 50

6 Mandor 0.16 OH Rp 55,000 Rp 8,800

Pasang 3 buah bak mandi batu

bata 0.3 m3 Rp 302,859

1 Batu bata 75.6 unit Rp 500 Rp 37,800

2 semen portland 36 kg Rp 1,050 Rp 37,800

3 Pasir pasang 0.09 m3 Rp 140,000 Rp 12,600


33/48

PT PAP CONSULTANT



33

4 Keramik 20x20 32.67 unit Rp 2,700 Rp 88,209

5 Semen nat 1.8 kg Rp 2,500 Rp 4,500

6 Pekerja 1.8 OH Rp 40,000 Rp 72,000



9 Mandor 0.09 OH Rp 55,000 Rp 4,950

Pasang Keran 3 unit Rp 97,950

1 Kran ONDA 3 m' Rp 27,000 Rp 81,000

2 Seal tape 0.075 unit Rp 15,000 Rp 1,125

3 Pekerja 0.03 OH Rp 50,000 Rp 1,500



6 Mandor 0.015 OH Rp 55,000 Rp 825

Pasang Floordrain INA 2 unit Rp 107,800 Rp 215,600

Pasang Tempat sabun TOTO 1 unit Rp 57,000 Rp 57,000

Pasang septictank ukuran

2,5x1,5x2 m dan rembesan1 unit

Rp 3,000,000 Rp 3,000,000

Bak Kontrol saluran air kotor uk

30x30x40 cm1 unit

Rp 100,000 Rp 100,000

Pengadaan tangki fiber kap 500

liter1 unit

Rp 500,000 Rp 500,000

Pekerjaan Finishing

Pekerjaan Lantai Carport 17.8 m2 Rp 2,562,043

1 Conblock 20x40x8 18.69 m2 Rp 107,500 Rp 2,009,175


3 Pekerja 4.272 OH Rp 40,000 Rp 170,880



6 Mandor 0.2136 OH Rp 55,000 Rp 11,748

Memasang Got ukuran 20 cm 6 m2 Rp 401,398

1 Pas. Bata merah 1PC : 4 Ps 0.0360 m3 Rp 66,600 Rp 2,398

2 Got -U 20 6.0000 m3 Rp 35,000 Rp 210,000

3 Pekerja 4.200 OH Rp 45,000 Rp 189,000

Pekerjaan Finishing dan Plesteran

dinding luar 663m2

Rp 109,000 Rp 72,267,000 Rp 72,267,000

TOTAL BIAYA Rp264,290,395

KEUNTUNGAN 10% Rp 26,429,039

TOTAL Rp 290,719,434

PPn 10% Rp 29,071,943

GRAND TOTAL Rp 319,791,377

35 Unit

Rp.

11.192.696.800


34/48

PT PAP CONSULTANT



34

6.2. Metode Unit TerpasangUraian Pekerjaan Volume Sat Harga Sat (Rp) Jumlah (Rp) Total

No Pekerjaan Persiapan Rp 4,393,425

Pembersihan lokasi dan perataan 140m Rp 840,000

Pengukuran dan Pasang

Bouwplank 51 m Rp 3,553,425

Pekerjaan Tanah Rp 1,955,000

Galian tanah 69 m3 Rp 25,500 Rp 1,759,500 Rp 1,759,500

Urugan kembali 23 m3 Rp 8,500 Rp 195,500 Rp 195,500

Pekerjaan Fondasi Rp22,198,953

Urugan pasir 17 m3 Rp 100,000 Rp 1,700,000

Fondasi batu Kali 18.63 m3 Rp 9,855,428Fondasi batu kosong 25 Rp 6,271,125

lantai beton 8 m3 Rp 546,550 Rp 4,372,400

Pekerjaan struktur dan beton Rp 2,295,796

Ring Balok beton bertulang 10x15 20 Rp 1,611,900

Sloof 2 Rp 281,260

Kolom Praktis 1.55 Rp 402,636

Pekerjaan Dinding Rp54,334,224

Pasang Bata merah 1/2 398.16 Rp 28,237,507

Plesteran tebal 15mm 796.36 Rp 16,779,305

Acian 796.36 Rp 9,317,412

Pasangan Atap dan Plafon Rp31,790,591

Pasang Atap Genting Beton 55.25 m2 Rp 5,115,598

Pasang Nok Genting Beton 6 Rp 691,980

Pasang Rangka langit-langit

(30x30) Rp 4,451,160

Pekerjaan Lantai dan Keramik Rp 15,777,615

Pasang lantai keramik 40x40 cm 34 m2 Rp 9,452,986

Pasang lantai keramik 20x20 cm 44.55 m2 Rp 5,926,442

Pasang dinding keramik 20x20 3 m2 Rp 398,187

Pekerjaan Kusen, Pintu, Jendela, dan Kaca Rp 22,734,760

Pekerjaan Penggantung dan Pengunci Rp 4,304,500

Pekerjaan Pengecatan Rp19,843,612

Pengecatan dinding 398.16 m2 Rp 18,717,211

Pengecatan Kayu 17.1 m2 Rp 218,367

Pengecatan Plafon 110.5 m2 Rp 908,034

Pekerjaan Elektrikal Rp 1,559,700

Pekerjaan Sanitair Rp 9,826,779

Pasang Instalasi Piva PVC 1/2" 15 m Rp 187,360




35/48

PT PAP CONSULTANT



35

Pasang 3 buah kloset duduk

monoblok Rp 3,097,350

Pasang 3 buah bak mandi batubata 0.3 m3 Rp 302,859

Pasang Keran 3 unit Rp 97,950

Pasang Floordrain INA 2 unit Rp 107,800 Rp 215,600

Pasang Tempat sabun TOTO 1 unit Rp 57,000 Rp 57,000

Pasang septictank ukuran

2,5x1,5x2 m dan rembesan1 unit

Rp 3,000,000 Rp 3,000,000

Bak Kontrol saluran air kotor uk

30x30x40 cm1 unit

Rp 100,000 Rp 100,000

Pengadaan tangki fiber kap 500

liter1 unit

Rp 500,000 Rp 500,000

Pekerjaan Finishing Rp75,230,441

Pekerjaan Lantai Carport 17.8 m2 Rp 2,562,043

Memasang Got ukuran 20 cm 6 m2 Rp 401,398

Pekerjaan Finishing dan Plesteran

dinding luar 663m2

Rp 109,000 Rp 72,267,000 Rp 72,267,000

TOTAL BIAYA Rp264,290,395

KEUNTUNGAN 10% Rp 26,429,039

TOTAL Rp 290,719,434

PPn 10% Rp 29,071,943

GRAND TOTAL Rp 319,791,377

35 Unit

Rp.

11.192.696.800

6.3. Metode Meter PersegiBiaya = Luas Bangunan x Biaya Per m

2

Biaya = 110,5 x 2.500.000 = Rp. 276.250.000

35 Unit x Rp. 276.250.000 = Rp. 9.668.750.000


36/48

PT PAP CONSULTANT



36

6.4. Metode Index

Index waktuHarga bangunan tahun 2012 Rp. 2.375.000

Harga bangunan tahun 2013 Rp. 2.800.000

Rekonsiliasi Nilai

Metode Indikasi Nilai Bobot Total

1)Survey Kuantitas

2)Unit Terpasang

3)Meter Persegi

4)Index (waktu)

Rp. 11.192.696.800

Rp. 11.192.696.800

Rp. 9.668.750.000

Rp. 11.368.000.000

50%

25%

15%

10%

Rp. 5.596.348.400

Rp. 2.798.174.200

Rp. 1.450.312.500

Rp. 1.136.800.000

Grand Total Rp.10.981.635.100


37/48

PT PAP CONSULTANT



37

VII. PENDEKATAN PENDAPATANPendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir

hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.

Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan

keuntungan. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena

pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai

kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi.

7.1. Teknik Penyisaan Properti

NILAI = Pendapatan Bersih Properti

% Kapitalisasi

Kapitalisasi = Pendapatan Bersih/ Nilai Jual Properti

= Rp 12.699.750.000 / Rp 17.425.000.000

= 72 %

No. Uraian Rupiah Keterangan

1 Pendapatan Kotor Rp 21.525.000.000Penjualan rumah type 100

sebanyak 41 unit

2Kekosongan dan Kerugian

SewaRp 2.367.750.000 11%

3 Biaya Operasional Rp 6.457.500.000Biaya operasional, Pajak,

IMB dll

4 Pendapatan Bersih Rp 12.669.750.000

5 Tingkat Kapitalisasi 72 %

6 Nilai Properti Rp 17.596.875.000

7 Dibulatkan Rp 17.500.000.000


38/48

PT PAP CONSULTANT



38

7.2. Teknik Penyisaan TanahNo. Uraian Rupiah Keterangan

1 Nilai Bangunan Rp 10.981.635.100 Dari pendekatan biaya

2 Sisa Umur Bangunan 30 tahun

3 Pendapatan Kotor Rp 21.525.000.000Dari penjualan 41 unit

rumah type 100

4Kekosongan dan Kerugian

SewaRp 2.367.750.000 11 %

5 Biaya Operasional Rp 6.457.500.000Biaya operasional, Pajak,

IMB dll

6 Pendapatan Bersih Rp 12.669.750.000

7 Recapture Rate 3,3 %

8 Safe Rate 5,75 % BI rate

9 Capitalisasi Rate Bangunan 9,05 %

10 Capitalisasi Rate Tanah 5,75 %

11Pendapatan Bersih

BangunanRp 993.837.977

12 Pendapatan Bersih Tanah Rp 11.675.912.020

13 Nilai Tanah Rp 203.059.339.500

14 Nilai Properti Rp 214.040.974.600

15 Dibulatkan Rp 214.000.000.000


39/48

PT PAP CONSULTANT



39

7.3. Teknik Penyisaan BangunanUraian Rp Keterangan

Nilai Tanah Rp 4.826.206.000Dihitung dari pendekatan

pasar

Sisa umur bangunan 30 tahun

Pendapatan kotor Rp 21.525.000.000Dari penjualan 41 unit

rumah type 100

Kekosongan dan

kerugian sewaRp 2.367.750.000 11 %

Biaya Operasional Rp 6.457.500.000Biaya operasional, Pajak,

IMB dll

Pendapatan Bersih Rp 12.669.750.000

Recapture Rate 3,33% 100/30

Safe Rate 5,75% BI rate 14 Mei 2013

Capitalisasi Rate

Bangunan9,08% (3,33%+5,75%)

Capitalisasi Rate Tanah 5,75%

Pendapatan Bersih

TanahRp 277.506.845

Nilai Tanah x Cap ratetanah

Pendapatan BersihBangunan

Rp 12.392.243.160 Pend. BersihPendBersih tanah

Nilai Bangunan Rp 136.478.468.000Pend. Bangunan : Cap

Rate bangunan

Nilai Properti Rp 141.304.654.800Nilai Tanah + Nilai

Bangunan

Dibulatkan Rp 141.300.000.000


40/48

PT PAP CONSULTANT



40

Proporsi Nilai Pendekatan Pendapatan

Teknik Penilaian Nilai (Rp) Bobot Total (Rp)

Teknik Penyisaan Properti 17.500.000.000 40% Rp 7.000.000.000

Teknik Penyisaan Tanah 214.000.000.000 30% Rp 64.200.000.000

Teknik Penyisaan

Bangunan

141.300.000.000 30% Rp 42.390.000.000

Total Nilai Pendekatan Pendapatan Rp 113.590.000.000


41/48

PT PAP CONSULTANT



41

VIII.REKONSILIANSI INDIKASI NILAI DAN ESTIMASI NILAI AKHIRDalam merekonsiliasi indikasi nilai unuk mengestimasi nilai akhir. Maka

perlulah mengetahui faktor yang paling berpengaruh besar terhadap nilai aset,

merinci faktor utama yang berpengaruh signifikan terhadap nilai aset, merinci

faktor-faktor yang memengaruhinya, membandingkan dan memilih aplikasi

pendekatan yang cocok dan penjelesan secara rinci untuk setiap bagian. Berikut

adalah penjelesanya :

8.1 Faktor yang Berpengaruh Besar terhadap Nilai Aseta. Aspek Biaya

Berbagai biaya atas aset fisik ybs perlu dirinci dan dihitung antara lain

biaya :

1. Pemeliharaan 1)Pemeliharan dibebankan

kepada penghuni rumah

dengan nilai Rp 5.000/m2 per

tahun

2)Luas lahan

(4.900 m2X Rp 5.000)

= Rp 24.500.000 per-tahun

8.2. Faktor Utama yang Berpengaruh Signifikan terhadap Nilai Asetb. Lokasi :Lokasi Jl. Gunung Keling, Kelurahan Cipari Kecamatan


Kontur lahan berbukit

4.900 m2

Site lahan dan bangunan

1) Posisi a. Utara : Perkebunan wargab. Selatan : Perkebunan wargac. Barat : Kebun strawberryd. Timur : Jl. Raya Gunungkeling


42/48

PT PAP CONSULTANT



42

2) Jarak 800 m dari bunderan Cijoho dan 600 m dariTerminal lama Cirendang

Rencana dan tren

pengembangan

Perdagangan, Jasa, dan Properti

8.3. Membandingkan dan Memilih Aplikasi Pendekatan yang CocokDalam merekonsiliasi nilai akhir terdapat tiga metode yaitu :

1. Pemilihan langsung

Pemilihan langsung dilakukan terhadap salah satu pendekatan penilaian

yang digunakan karena memang itu adalah satu-satunya metode penilaian

yang di anggap tepat untuk menilai suatu properti yang bersangkutan.

2. Pembobotan

Pembototan dilakukan ketika memang penilaian terhadap suatu properti

membutuhkan beberapa pendekatan, dan atau ketika hasil dari pendekatan-

pendektan tersebut memiliki nilai yang tidak jauh beda, maka dilakukanlah

pembobotan sesuai proporsi masing-masing pendekatan.

3. Rata-rata

Rata-rata dilakukan ketika penilaian properti mengalami kondisi yang cukup

kompleks, dikerenakan variabel-variabel dari ketiga pendekatan yang

dipakai memiliki kepentingan yang sama untuk tujuan penilaian, maka

dilakukanlah rata-rata.


43/48

PT PAP CONSULTANT



43

Untuk menilai objek penilaian lahan dan bangunan Perumahan Pesona Alam

Kuningan Residence, paling tepat menggunakan pembobotan, hal tersebut

dilakukan karena setiap pendekatan menjadi pertimbangan.

Berikut proporsi pada tiap pendekatan, meliputi :

Pendekatan Nilai (Rp) Bobot Total

Pasar Rp 14.451.206.000 40% Rp 5.780.482.400

Biaya Rp 10.981.635.100 25% Rp 2.745.408.775

Pendapatan Rp 113.590.000.000 35% Rp 39.756.500.000

Pendekatan pasar memiliki bobot yang lebih besar dibandingkan dengan

pendekatan lainnya dikarenakan profit perumahan lebih besar diambil dari harga

tanah yang disesuaikan dengan harga pasar. Tentu saja penilaian ini untuk

mengetahui nilai untuk kepentingan bisnis yang berorientasi profit.

Berdasarkan asumsi-asumsi dari data-data yang relevan dan pendekatan

penilaian yang telah digunakan, maka penilai menyatakan bahwa nilai akhir atas

tanah dan bangunan di Pesona Alam Kuningan Residence pada tanggal penilaian

adalah senilai:

Rp 48.282.391.174,-

Terbilang : Empat Puluh Delapan Milyar Dua Ratus Delapan Puluh Dua

Juta Tiga Ratus Sembilan Puluh Satu Ribu Seratus Tujuh Puluh

Empat


44/48

PT PAP CONSULTANT



44

LAMPIRAN

a. Peta Lokasi

b. Foto Objek PenilaianRumah ready stock tampak depan


45/48

PT PAP CONSULTANT



45

Tampak samping

Di dalam


46/48

PT PAP CONSULTANT



46

c. Foto Denah Rumah Type 100


47/48

PT PAP CONSULTANT



47

d. Daftar Harga Jual Rumah


48/48

PT PAP CONSULTANT



48

Sumber :

1) BPS Kabupaten Kuningan

2) RKPD Kabupaten Kuningan 2010

3) BMKG

4) www.kuningan-kab.go.id

Documents

Isi Penilaian, Lampiran Dan Sumber