Instrumenty finansowania budownictwa …. MELUCH 1 ZBP.pdfZmiany ustawowe w realizacji budownictwa mieszkaniowego o umiarkowanym czynszu w 2009 r. • Bank Gospodarstwa Krajowego:

Instrumenty finansowania budownictwa czynszowego w Polsce

Zakres prezentacji

Zmiany ustawowe w realizacji budownictwa mieszkaniowego o umiarkowanym czynszu w 2009 r.

Podstawowe założenia dla Programu społecznego budownictwa czynszowego

Podstawowe założenia do rządowego Programu Budownictwa Mieszkaniowego

Wydatki budżetu na cele mieszkaniowe w latach 2006-2009

Przeznaczenie środków 2006 2007 2008 2009

2009/2008

Wykup odsetek od kredytów mieszkaniowych 180 131 152 148 97,4%Refundacja premii gwarancyjnych 323 291 347 403 116,1%

Krajowy Fundusz Mieszkaniowy 353 408 220 150 68,2%

Fundusz Termomodernizacji 125 298 270 109 40,4%

Fundusz Dopłat 30 68 25 105 420.0%

Ogółem 1011 1196 1014 914 90,1%

Źródło: Instytut Rozwoju MIast

Wydatki na sferę mieszkaniową średnio w 2008 i 2009 r. w przeliczeniu na 1 miasto

Miasta

Wydatki na sferę mieszkaniową w mln

zł

Zmiana w 2009 r.

(2008=100)2008 2009

powyżej 100 tys. mieszkańców 39,7 35,3 (-) 11,1

25-100 tys. mieszkańców 8,9 5,6 (-) 37,1

poniżej 25 tys. mieszkańców 2,4 1,7 (-) 29,2

średnio 18,9 15,5 (-) 16,7

Źródło: Instytut Rozwoju MIast

Wsparcie budżetu centralnego dla sektorów budownictwa mieszkaniowego

Struktura

2000-2005 2006-2007 2008-2009 2010 (szacowane)

mln zł mln zł struktura (%) mln zł struktura

(%) mln zł struktura (%)

Wydatki budżetowe na wsparcie budownictwa socjalnego (część 18) 54,2 98,0 2,9 70,0 1,8 20,0 1,1 Wydatki budżetowe na wsparcie budownictwa społecznego na wynajem (część 18) 1 814,4 761,2 22,8 370,0 9,4 - -Wydatki budżetowe wspierające budownictwo własnościowe (część 18) - - - 60,0 1,5 275,0 15,1 Wydatki budżetowe związane ze zwrotem róźnicy stawek VAT - 1 127,9 33,8 2 001,7 50,9 1 000,0 54,9 Wydatki budżetowe na termomodernizację (część 18) 201,6 422,9 12,7 379,3 9,7 - -Stare zobowiązania (część 18) 6 608,4 924,4 27,7 1 048,8 26,7 527,8 29,0

Suma8 678,6 3 334,0 100,0 3 929,8 100,0 1 822,8 100,0

Źródło: Ministerstwo Infrastruktury

Zmiany ustawowe w realizacji budownictwa mieszkaniowego o umiarkowanym czynszu w 2009 r.

• Bank Gospodarstwa Krajowego: • ustawa z dnia 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach

udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych ustaw w art. 2 określiła, iż „W celu realizacji programów rządowych, o których mowa w ust. 1 pkt. (tj. „wspieranie rozwoju budownictwa mieszkaniowego, w szczególności budownictwa mającego na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem, zgodnie z odrębnymi przepisami lub w ramach realizacji rządowych programów”) minister właściwy dla do spraw finansów publicznych przekazuje środki na zwiększenie funduszu statutowego BGK”.

• taki zapis jednoznacznie wskazuje, iż środki na realizację akcji kredytowej na warunkach preferencyjnych nie będą pochodzić z dopłat budżetowych;

• BGK, jeżeli zamierzałby udzielać kredytów na warunkach preferencyjnych musiałby stosować wymogi prawa bankowego dotyczące określania ryzyka dla tego rodzaju działalności, w tym zwłaszcza ryzyka negatywnego wyniku na działalności bankowej biorąc poda uwagę koszt pozyskania kapitału i wysokość preferencyjnego oprocentowania kredytów;

• z punktu widzenia instytucji kredytującej warunki udzielania kredytu, oceny ryzyka kredytowego, ryzyka stopy procentowej i ryzyka rynkowego wymagają szczególnego podejścia, co oznacza praktyczny brak możliwości finansowania projektów TBS-ów na warunkach komercyjnych;

Podstawowe założenia do rządowego Programu wspierania rozwoju budownicwa mieszkaniowego do 2020

Dokument przyjęty przez Sejm 4 marca 2011 r. - „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku” Segmenty budownictwa mieszkaniowego:

◦ budownictwo socjalne

◦ budownictwo społeczne

◦ budownictwo własnościowe

Zmiany w podejściu do realizacji polityki budownictwa mieszkaniowego◦ zmiany regulacji dla rynku najmu

◦ zmiany systemu dodatków mieszkaniowych

◦ uregulowanie rynkowego finansowania sektora mieszkaniowego

◦ zmiany zasad gospodarowania publicznym zasobem mieszkaniowym

◦ zmiany w zasadach gospodarowania zasobami towarzystw budownictwa społecznego


Najważniejsze kwestie sektora budownictwa mieszkaniowego◦ remonty, modernizacja i rewitalizacja zasobów mieszkaniowych

◦ opracowanie instrumentów umożliwiających zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób najuboższych

◦ opracowanie instrumentów umożliwiających zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych z tzw. grup specjalnych

W latach 2003 – 2009 ◦ przybyło 950 tys. mieszkań

◦ zwiększyła się liczba gospodarstw domowych o 1 100 tys.

◦ potencjalny faktyczny deficyt 1,4-1,5 mln mieszkań

Warunki substandardowe◦ w 1988 r. 33% mieszkań – 3,5 mln

◦ w 2002 r. 16% mieszkań – 1,8 mln


Dotychczasowe instrumenty wsparcia mieszkalnictwa◦ zwiększenie dostępności mieszkań dla najuboższych (segment budownictwa socjalnego)

◦ zwiększenie dostępności mieszkań dla osób niezamożnych i średniozamożnych oraz grup specjalnych (segment budownictwa społecznego)

◦ zwiększenie dostępności mieszkań dla osób zainteresowanych własnością mieszkaniową

◦ poprawa stanu technicznego zasobów mieszkaniowych

◦ stopniowa redukacja zobowiązań pańśtwa z poprzednich okresów

Instrumenty wsparcja mieszkalnictwa◦ instrumenty podatkowe

duża ulga budowlana (1992 - 2001) ulga w PIT z tytułu wydatków na zakup gruntów pod budowę budynku mieszkalnego (1992 – 2001) ulga w CIT na czynszowe budownictwo wielorodzinne (1992 - 1998) ulga odsetkowa (2002 – 2006) ulga z tytułu wydatków na remont i modernizację budynku lub lokalu mieszkalnego preferencyjna konstrukcja podatku VAT zwrot podatku VAT z tytułu zmiany stawki VAT

◦ program budowy mieszkań o umiarkowanych czynszach

◦ preferencyjny kredyt na finansowanie infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu

◦ pomoc państwa w spłacie kredytów „starego portfela” (spółdzielnie mieszkaniowe)

◦ wsparcie inwestycji remontowych i przedsięwzięć termomodernizacyjnych

◦ pomoc dla rodzin zaspakajających potrzeby mieszkaniowe w formie własnego mieszkania


Wnioski z realizacji dotychczasowego modelu polityki mieszkaniowej◦ niska efektywność stosowanych instrumentów w kontekście pomocy „wykluczonym z rynku”

◦ nieselektywne adresowanie wydatków budżetowych

◦ ograniczona efektywność relacji „wsparcia budownictwa – generowanie dochodów budżetu pańśtwa w przyszłosci”

◦ korekty programów adresowanych sektorowo – uwarunkowania wewnętrzne (dojście do własności)

◦ korekty programów adresowanych sektorowo – uwarunkowania zewnętrzne (BGK)

◦ uelastycznienie zasad gospodarowania mieszkaniowymi zasobami gminy (poziom czynszów)

◦ uelastycznienie zasad gospodarowania zasobami towrzystw budownictwa czynszowego

Cele polityki wsparcia mieszkalnictwa na lata 2011-2020◦ likwidacja deficytów ilościowych w segmencie lokali socjalnych i mieszkań chronionych

◦ wprowadzenie efektywnych form podaży mieszkań dostępnych cenowo w segmencie mieskząń na wynajem oraz budownictwie własnościowym

◦ eliminacja podstawowych rodzajów ryzyka związanych z rozwojem prywatnego budownictwa mieszkań na wynajem

◦ obniżenie kosztów budowy mieszkań i stworzenie zasobu uzbrojonych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe

◦ likwidacja luki remontowej

◦ ograniczenie zapotrzebowania na energię w sektorze mieszkaniowym

◦ racjonalizacja zasad gospodarowania publicznym zasobem mieszkaniowym

◦ racjonalizacja zasad gospodarowania zasobami towarzystw budownictwa społecznego


Rynek najmu◦ ograniczenia dla gminy w realizacji polityki mieszkaniowej

◦ praktyczne wyłączenie mieszkania z zasobów gminy w momencie podpisania umowy o najem

◦ umowa podpisywana jest na czas nieoznaczony

◦ nie ma instrumentów weryfikacji dochodów najemcy w okresie najmu

◦ dziedziczenie prawa najmu wraz z odejściem głównego najemcy

◦ polityczny charakter decyzji o poziomie czynszów

◦ wypłacanie dodatków mieszkaniowych właścicielom mieszkań (a nie wyłącznie najemcom)

◦ katalog uprawnionych do mieszkań socjalnych bez względu na sytuację życiową i materialną

Zmiany regulacji rynku najmu◦ Zmiana definicji mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego

wyłącznie lokale, w stosunku do których gminie przysługuje prawo własności lub pozostają w jej posiadaniu samoistnym

analogiczna zmiana dla zasobów publicznych tylko te lokale będą objęte gminną polityką mieszkaniową rozszerzenie instytucji podnajmu

◦ Umożliwienie gminie i innym JST zawierania umów najmu lokali mieszkalnych na czas oznaczony

◦ Wymóg pokrywania czynszu co najmniej kosztów utrzymania nieruchomości

◦ Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniach do otrzymania lokalu socjalnego

◦ Zapewnienie właścicielowi mieszkania możliwości wskazania osobie uprawnionnej lokalu innego niż dotychczasowy

◦ Reforma dodatków mieszkaniowych


Zmiany gospodarowania zasobem społecznych mieszkań czynszowych

Zmiany dotyczące zasad zbywania mieszkań wybudowanych z udziałem kredytu preferencyjnego (KFM)

◦ przekształcenie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w prawo własności

◦ zbywanie przez TBS lokali wybudownych z udziałem partycypantów

Zmiany dotyczące reguł ustalania czynszów w zasobach TBS

Określenie zasada przystępowania do działalności z gminami w zakresie budownictwa mieszkań społecznych w ramach PPP

Uszczegółowienie i doprecyzowanie regulacji dotyczących TBS w odniesieniu do łączenia, podzialu, rozwiązania lub upadłości.

Społeczne Grupy Mieszkaniowe

Poprawa stanu technicznego budynków będzie realizowana poprzez Fundusz Termomodernizacji i Remontów, z wykorzystaniem następujących instrumentów:◦ Wspieranie inwestycji termomodernizacyjnych poprzez premię a

spłatę kredytu w wysokości 20% wykorzystanej kwoty kredytu, nie więcej niż 16% poniesionych kosztów i dwukrotności przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii. W 2011 r. przewidziano dopłatę w wysokości 165 mln zl.

◦ Wspieranie remontów w zasobie wielorodzinnym w formie premii na spłatę do 20% kredytu. Przewidziano dopłatę w wysokości 15 mln zł w 2011 r.

◦ Kompensata właścicielom nieruchomości utraconych przychodów z tytułu obowiązywania regulowanych czynszów, z przeznaczeniem na poprawę stanu technicznego budynku. Premia kompensacyjna w refinansowanie w całości lub części kosztów przedsięwzięcia remontowego lub remontu budynku jednorodzinnego. Przeznaczono na 2011 r. 20 mln zł.


PODSUMOWANIE Z uwagi na:

• duży, niezaspokojony i praktycznie trwały popyt na mieszkania o umiarkowanych czynszach;

• brak znaczących inwestycji gminnych w budownictwo komunalne przy jednoczesnym sprywatyzowaniu zasobów komunalnych znacznie zmniejszyło dostępność mieszkań o relatwynie niskich czynszach;

• wysoki poziom czynszów rynkowych ogranicza możliwości najmu dla rodzin o niższych niż średnie dochody;

• wysokie koszty obsługi kredytów hipotecznych i w dalszym ciągu stosunkowo niska zdolność kredytowa wielu rodzin, a także coraz bardziej restrykcyjne przepisy dla kredytowania hipotecznego ograniczają możliwość finansowania nabycia mieszkania kredytem hipotecznym

• Istotnym będzie:• stworzenie gminie warunków pozyskiwania mieszkań na wynajem bez zwiększania

już i tak jej wysokiego poziomu zadłużenia;

• Wypracowanie formuły pozwalającej na realizację projektów inwestycyjnych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego;

• wykorzystanie warunku systematycznego oszczędzania na cele mieszkanikowe.

dziękuję za uwagę

Boles ław MeluchW i c e p r e z e s

E u r o p e j s k i e g o I n s t y t u t u N i e r u c h o mo ś c i

b o l e s l a w .m e l u c h@ e in - e pi . euw w w . e i n - e p i . e u

Documents

Instrumenty finansowania budownictwa …. MELUCH 1 ZBP.pdfZmiany ustawowe w realizacji budownictwa mieszkaniowego o umiarkowanym czynszu w 2009 r. • Bank Gospodarstwa Krajowego: