Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313 ... · TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

PO-00775/11- 2 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 30-10-2012 2011120008923Ref.Tasador: MBF (29118 - MBF)

XCAE *A427GESTION DE INMUEBLES

CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. Enrique Gutierrez Junquera, en calidad de Director de Red de Negocio de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.,inscrita en el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de1.985, como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: PO-00775/11-2 de fecha 30-10-2012 realizada por MIGUEL BALBUENA FERNANDEZ tras visita del inmueble el día 30-10-2012.Fecha de Caducidad: 29-04-2013

Los terrenos descritos en el informe, situados en Carretera Coruña - Tui. Antiguas Naves de Regojo. Parcela 1, en elmunicipio de REDONDELA, provincia de PONTEVEDRA (36800) tiene los siguientes datos:

CERTIFICA:

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAU

A86289642

Calle MARQUES DE VILLAMAGNA, Nº 6

Se desconoceSituación de Ocupación:BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAUEntidad Financiera:

La FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueble afecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre,para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de EstadosFinancieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

VALORES Y COSTES CALCULADOS:(148.082.848 pta)Valor Residual 889.995,84 Euros

VALOR HIPOTECARIO889.995,84 Euros (148.082.848 pta)

El Valor Hipotecario corresponde al Valor Residual

889.995,84 Euros (148.082.848 pta)VALOR DE TASACIÓN

ADVERTENCIAS:Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación delplaneamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.No se ha dispuesto de documentación que acredite la Referencia Catastral.

Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble.

Superficies ValoradasF.D.C.Comprobada AdoptadaRegistralC.L. S.R.Nº Finca

404,00 404,00 H2404,00TerrenoL. L.31033

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO

Registro de la propiedad: Redondela

1 / 2ECO

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313



CERTIFICADO DE TASACIÓN

C.L.- Comprobación de linderos.L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados.

S.R.- Superficie RegistralL.- Las superficies de los Datos Registrales coinciden con las comprobadas

F.D.C.-Forma De ComprobarH1 - Plano de PlaneamientoH2 - Plano de Planeamiento

Superficie adoptada: 404,00 m²

Se valora como terreno de acuerdo con el principo de "Mayor y Mejor uso".

Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble.

Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 30 de Octubre de 2012.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: MIGUEL BALBUENA FERNANDEZ

ARQUITECTO TECNICO Director de Red de Negocio En representación deTINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

Fdo.: Enrique Gutierrez Junquera

2 / 2ECO




XCAE *A427GESTION DE INMUEBLESTASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.

José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRIDTel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10

Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDirección del inmueble: Carretera Coruña - Tui. Antiguas Naves de Regojo. Parcela 1, en el municipio de

REDONDELA, provincia de PONTEVEDRA (36800)

TERRENO

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:


A86289642

Calle MARQUES DE VILLAMAGNA, Nº 6

Entidad Financiera: BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAU

FINALIDAD DE LA TASACIÓNLa FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueblea fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre,para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de EstadosFinancieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

H1 - Plano de Planeamiento

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Nota Simple del Registro de fecha 10-09-2012.

NºFinca: 31033

Registro de la propiedad:

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.

Redondela

Superficies de la Unidad Registral:Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Forma decomprobar

En Docum.Reg.

Terreno H1404,00 m²



ECO 1 / 16





4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Núcleo Autónomo de Tamaño MedioActividad Dominante: MúltiplePoblación de Derecho: 30.067 Habitantes Evolución Población: Creciente

4.2.- ENTORNO

Rasgos Urbanos. Tipificación:Edificaciones en bloque abierto o aisladas y adosadas.

Nivel de Renta: Media Significación del Entorno: UrbanoDesarrollo: Medio Uso Predominante Principal: ResidencialRenovación: Media Uso Predominante Secundario: Comercial

60 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 15 años

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:Alumbrado: Tiene Media MedioAlcantarillado: Tiene Media MedioAbastecimiento: Tiene Media MedioVías Públicas: Completamente terminadas Media Medio

EquipamientosComercial: Suficiente Religioso: SuficienteDeportivo: Suficiente Aparcamiento: SuficienteEscolar: Suficiente Lúdico: SuficienteAsistencial: Suficiente Zonas Verdes: Suficiente

Las comunicaciones del entorno con el resto de la población son suficientes para las necesidades de la zona.Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse buenas.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Nota Simple del RegistroPlano de situaciónPlano clasificación o calificación según planeamiento vigenteOrdenanza

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Inspección ocularServidumbres visiblesLinderosDescripciónSuperficiesSituación Urbanística



ECO 2 / 16





5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES

5.2.- INFRAESTRUCTURASOBRAS DE INFRAESTRUCTURA: Terminadas

Existe alguna edificación sobre el terreno

Estado actual del inmueble: Construido en mal estado

Superficie adoptada: 404,00 m²

Medio Ambiente y Polución del SueloNo es cometido de esta valoración el estudio de la existencia de polución en el inmueble. La identificación de esteposible problema y la valoración de sus efectos debe ser objeto, en su caso, de un estudio realizado por unespecialista en la materia.No conocemos la existencia de polución en terrenos vecinos.

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICADocumentos Utilizados:

- Ordenanza

Comprobaciones:- Consulta a la documentación del Planeamiento

7.1.- PLANEAMIENTO GENERALAprobación

Aprobación definitivaPlaneamiento General

Figura

NOMAS SUBSIDIARIAS PROVINCIALES (VIGENCIATRANSITORIA )

¿Afectado por Modif. Puntual (MP)?

Observaciones sobre Planeamiento General

M.P. NNSS Nº MP / Nombre Ant. Nav Regojo SI

7.2.- CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA

¿Está el Sector dividido en más de una Unidad de Gestión / Ejecución?

Identificador de la parcelaEl terreno de la valoración, ¿es parcela resultante?

¿Es posible comenzar la edificación sobre el terreno de la valoración en un plazo inferior a un año? Si

Si

Si

URBANO CONSOLIDADO

El terreno de la valoración, ¿es un solar?

Clase de suelo

Ambito de Gestión / Unidad

Sector

DenominaciónIdentificador del sector

Observaciones sobre la Clasificación urbanística



ECO 3 / 16





7.3.- PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

Aprob.Definitiva

Aprob.Provisional

No necesario

No necesario

No necesarioNo necesario

No necesario

No necesario

No necesario

No necesario

No necesario

Aprob.Inicial

Sectorización

Planeamiento de Desarrollo

Instrumento de Detalle

Figura

No necesario

No necesario

No necesario

Observaciones sobre el Planeamiento de desarrollo

¿La gestión corre a cargo de un único propietario?

Aprob. Iniciativa

Iniciativa urbanizadora

Aprob. Definitiva

Aprob. Inicial

Aprob. Inicial

-

-

Pr. Compensación / Reparcelación

Constitución Junta Compensación

Proyecto de Bases y Estatutos

Sistema de Actuación

Iniciativa de Gestión

7.4.- GESTIÓN URBANISTICA / URBANIZACIÓN

Licencia Directa

PRIVADA ó Pública NO Expropiatoria

Figura

Plazo estimado posible inicio de la urbanización (meses)

Proyecto de Urbanización

Estado de las obras de urbanización Terminadas 0

Aprob. Inicial Aprob. Definitiva

Observaciones sobre la gestión urbanística

Resumen de situación urbanística



ECO 4 / 16





7.5.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA, USOS E INTENSIDAD

0,00Superficie del Sector (m2) Superficie de la Unidad de Ejecución / Gestión (m2) 0,00

Superficie adoptada del terreno valorado (m2) 404,00 % valorado respecto a la Unidad de Ejecución /Gestión

0,00

¿Cumple parcela mínima? Cumple ¿Puede dividirse? Si

0,00Aprov. Unitario del area de Reparto (UA/m2s) Uso característico Area Reparto

Aprov. Unitario del ámbito de Gestión (UA/m2s) 0,00 Uso global del ámbito de Gestión

Cesión de aprovechamiento lucrativo

Edific. Unitaria bruta máxima ( m2c / m2s ) 0,00 Edificabilidad absoluta del ámbito de Gestión (m2c) 0,00

Ocupación máxima (%) 0,00Edific. unitaria neta máxima (m2c / m2s)

Edificabilidad máxima de la parcela o solar (m2c)

6,00

2.424,00

0,00

0,0000

Residencial, comercial, oficinas etc.(ver normativa)

Alturas permitidas: Bajo + 5.

Observaciones sobre usos ( permitidos, compatibles, prohibidos...)

Observaciones sobre alturas permitidas, retranqueos, nº de plantas

Observaciones sobre cálculo de edificabilidades

Densidad residencial sector ( viv / Ha )

% min VPO en el sector Nº min de VPO en el sector

Nº máx de viviendas sector 0

0

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

Se desconoce cual es el estado de ocupación del inmueble.Comprobaciones realizadas:

- No ha sido posible realizar comprobación alguna



ECO 5 / 16





9.- ANÁLISIS DE MERCADO

VIVIENDA >Calle Prego de Montao, nº 6, REDONDELA (36800)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No

Uso: 1ª Residencia

Tipología Manzana Cerrada - Exterior NºDormitorios 3

Planta 3 NºBaños y Aseos 2 Ascensor SiSuperficie Construida: 110,50 m² Sup.Otros Usos: 3,00 m²

Estado del Inmueble Medio Antigüedad 5 años

Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media

Se han deducido 15,000 € de plaza de garaje

134.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:

02-09-20121.212,67 Euros/m² Const.V.Unitario:

VIVIENDA >Avenida Santa Mariña, REDONDELA (36800)


Uso: 1ª Residencia


NºBaños y Aseos 1 Ascensor SiSuperficie Construida: 104,00 m² Sup.Otros Usos: 3,00 m²



Se han deducido 30,000 € de dos plazas de garaje





Uso: 1ª Residencia





Se han deducido 20,000 € de plaza de garaje y trastero.





ECO 6 / 16







Uso: 1ª Residencia





Se han deducido 30,000 € de dos plazas de garaje





Uso: 1ª Residencia








GARAJE >Calle Prego de Montao, nº 6, REDONDELA (36800)

Factores Ambientales Negativos: No

Superficie Construida: 30,00 m²




02-09-2012500,00 Euros/m² Const.V.Unitario:

GARAJE >Avenida SANTA MARIÑA, REDONDELA (36800)



Estado del Inmueble Bueno Antigüedad 15 años






ECO 7 / 16



















GARAJE >Calle PADRE SARMIENTO, nº 3, REDONDELA (36800)







GARAJE >Calle PICOTA, nº 98, REDONDELA (36800)







VIVIENDA >Calle SALGUEIRAL, nº 7, REDONDELA (36800)


Uso: 1ª Residencia




Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media






ECO 8 / 16





VIVIENDA >Calle SALGUEIRAL, nº 7, REDONDELA (36800)


Uso: 1ª Residencia








VIVIENDA >Avenida ERNESTINA OTERO, REDONDELA (36800)


Uso: 1ª Residencia








VIVIENDA >Calle Ocho de Mayo, REDONDELA (36800)


Uso: 1ª Residencia










ECO 9 / 16





VIVIENDA >Calle EIDOS, nº 6, REDONDELA (36800)


Uso: 1ª Residencia








GARAJE >Calle EIDOS, nº 6, REDONDELA (36800)









ECO 10 / 16





UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerradaR = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado

El mercado de inmobiliario en el municipio de Redondela sigue las mismas pautas que el resto de la comunidadautónomaapreciándose un significativo descenso en el número de transacciones y un aumento considerable en los plazosde venta.

Características de la Oferta y Demanda:

Hipótesis del producto inmobiliario a desarrollar sobre el terreno valorado para el cálculo del V.ResidualEl producto mas adecuado son apartamentos de dos / tres dormitorios y mediana superficie.La solución adoptada consiste en un bloque de viviendas en edificación abierta.

OTROSEL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIÓN. NO SE HAN DETECTADO ELEMENTOSESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOGarajesNº Situación Fecha Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

06 Calle Prego de Montao, nº6

09-2012 500,00 Const.30,00 15.000,00 PO

07 Avenida SANTA MARIÑA 09-2012 535,71 Const.28,00 15.000,00 PO08 Avenida SANTA MARIÑA 09-2012 535,71 Const.28,00 15.000,00 PO09 Avenida SANTA MARIÑA 09-2012 484,85 Const.33,00 16.000,00 PO10 Calle PADRE

SARMIENTO, nº 310-2012 433,33 Const.30,00 13.000,00 PO

11 Calle PICOTA, nº 98 09-2012 500,00 Const.60,00 30.000,00 PO17 Calle EIDOS, nº 6 10-2012 433,33 Const.30,00 13.000,00 PO

ViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas


mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)




09-2012 MC 1.212,67 Const.110,50 134.000,00 PO

02 Avenida Santa Mariña 09-2012 MC 1.471,15 Const.104,00 153.000,00 PO03 Avenida Santa Mariña 09-2012 MC 1.508,93 Const.112,00 169.000,00 PO04 Avenida Santa Mariña 09-2012 MC 1.514,85 Const.101,00 153.000,00 PO05 Avenida Santa Mariña 09-2012 MC 1.536,36 Const.110,00 169.000,00 PO12 Calle SALGUEIRAL, nº 7 10-2012 MC 1.352,94 Const.85,00 115.000,00 PO13 Calle SALGUEIRAL, nº 7 10-2012 MC 1.269,23 Const.130,00 165.000,00 PO14 Avenida ERNESTINA

OTERO10-2012 MC 1.025,64 Const.117,00 120.000,00 PO

15 Calle Ocho de Mayo 10-2012 MC 1.162,79 Const.86,00 100.000,00 PO16 Calle EIDOS, nº 6 10-2012 MC 1.250,00 Const.84,00 105.000,00 PO

Observaciones a los testigos:Comparables de viviendas y plazas de garaje de similares características diferenciados por su localización yproximidad a la costa.



ECO 11 / 16





CÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUALMÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO

- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

USOS AUTORIZADOS. Superficies edificables incluyendo cesiones obligatorias.Usos Lucrativos Superficie Edificable Máxima Nº Máximo Elementos

Viviendas en Bloque 2.424,00 m² 24Otros anexos bajo rasante 1.212,00 m² 30

OBRAS DE INFRAESTRUCTURA: Terminadas

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Viviendas en Bloque 56,00 %Otros anexos bajo rasante 30,00 %

3 meses

Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 3 meses Límite superior: 6 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 6 meses Límite superior: 7 meses

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 18 meses Límite superior: 20 meses

Pago de las certificaciones mensuales: A 90 díasSUPERFICIE CONSTRUIBLE SOBRE EL TERRENO VALORADO:

2.424,00 m²Viviendas en Bloque0,00 m²Otros anexos bajo rasante

Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):

4,50 %Tipo del Crédito hipotecario:

Límite inferior:VALOR UNITARIO DE MERCADO:

Límite superior:Viviendas en Bloque 1.350,00 Euros/m² 1.450,00 Euros/m²Otros anexos bajo rasante 280,00 Euros/m² 320,00 Euros/m²Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:

Límite inferior: Límite superior:Viviendas en Bloque 10,00 % 15,00 %Otros anexos bajo rasante 10,00 % 15,00 %

Límite inferior: Límite superior:

PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):

Viviendas en Bloque 12 meses 14 mesesOtros anexos bajo rasante 12 meses 14 meses

Porcentaje de ventas al terminar la obra:Límite inferior: Límite superior:

Viviendas en Bloque 20,00 % 25,00 %Otros anexos bajo rasante 20,00 % 25,00 %

Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):

Límite inferior: Límite superior:Viviendas en Bloque 9 meses 12 mesesOtros anexos bajo rasante 9 meses 12 meses

Beneficio del promotor: Límite inferior: 20,00 % Límite superior: 21,00 %

COSTE DE CONSTRUCCIÓN:660,00 Euros/m²Viviendas en Bloque240,00 Euros/m²Otros anexos bajo rasante

Otros gastos necesarios: 20,00 %



ECO 12 / 16





NIVEL: 1Aprovechamiento Urbanístico: 2.424,00 m²

Aprovechamiento Susceptible de Apropiación 2.424,00 m²

Precios referidos a: Repercusión

Valor Unitario de Mercado: 367,16 Euros/m²

Valor Unitario de Tasación 367,16 Euros/m²889.995,84 EurosValor de Tasación

FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

0 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,001 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,002 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,003 111.988,80 -106.887,720,00 0,00 111.988,80 0,00 0,00 -111.988,800,00 0,004 95.990,40 -90.205,310,00 0,00 95.990,40 0,00 0,00 -95.990,400,00 0,005 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,006 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,007 0,00 85.226,810,00 95.020,80 0,00 0,00 0,00 95.020,8095.020,80 0,008 356,33 83.597,950,00 95.020,80 0,00 0,00 356,33 94.664,4795.020,80 0,009 712,66 81.999,070,00 95.020,80 0,00 0,00 712,66 94.308,1495.020,80 0,00

10 81.060,98 11.950,620,00 95.020,80 0,00 79.992,00 1.068,98 13.959,8295.020,80 0,00

Valor Residual 889.995,84 Euros (148.082.848 pta)VALORES Y COSTES CALCULADOS:

ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:

891.797,03 Euros

769.356,73 Euros 1.019.541,06 Euros

792.355,74 Euros 993.176,10 Euros

837.251,60 Euros 944.618,82 Euros

Media:

Extremos Absolutos:

Extremos-90% casos:

Extremos-50% casos:

y

y

yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 0,769 M. hasta 0,794 M. 5,71 %

Desde 0,794 M. hasta 0,819 M. 8,89 %

Desde 0,819 M. hasta 0,844 M. 13,44 %

Desde 0,844 M. hasta 0,869 M. 11,22 %

Desde 0,869 M. hasta 0,894 M. 11,96 %

Desde 0,894 M. hasta 0,919 M. 12,91 %

Desde 0,919 M. hasta 0,944 M. 10,79 %

Desde 0,944 M. hasta 0,970 M. 12,91 %

Desde 0,970 M. hasta 0,995 M. 7,51 %

Desde 0,995 M. hasta 1,020 M. 4,66 %Valor Rangos

0,995 M.-1,020 M. 0,970 M.-0,995 M. 0,944 M.-0,970 M. 0,919 M.-0,944 M. 0,894 M.-0,919 M. 0,869 M.-0,894 M. 0,844 M.-0,869 M. 0,819 M.-0,844 M. 0,794 M.-0,819 M. 0,769 M.-0,794 M.

0 5 10 15

Los datos para la aplicación del método del valor residual están referidos a euros nominales.Valor del terreno suponiendo que NO se recompran las cesiones obligatorias al Ayuntamiento.

VALOR TOTAL DEL TERRENO 890.000,00 EurosLos precios máximos para el valor total del terreno en función de las distintas hipótesis establecidas anteriormente,oscilan entre 792.355,74 Euros y 993.176,10 Euros . Estos precios corresponden al precio máximo que se podríapagar por el suelo y que permitiría obtener un beneficio medio anual entre 20,00 % y 21,00 % . Las circunstanciasdel mercado pueden hacer que los valores de mercado del suelo queden fuera de estos dos límites.



ECO 13 / 16





FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

11 81.417,31 11.466,010,00 95.020,80 0,00 79.992,00 1.425,31 13.603,4995.020,80 0,0012 81.773,64 10.993,490,00 95.020,80 0,00 79.992,00 1.781,64 13.247,1695.020,80 0,0013 82.129,97 16.531,767.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 2.137,97 20.232,76102.362,72 0,0014 82.486,30 15.990,187.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 2.494,30 19.876,43102.362,72 0,0015 82.842,62 15.461,387.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 2.850,62 19.520,10102.362,72 0,0016 83.198,95 14.945,087.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 3.206,95 19.163,77102.362,72 0,0017 83.555,28 14.441,037.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 3.563,28 18.807,44102.362,72 0,0018 83.911,61 13.948,977.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 3.919,61 18.451,12102.362,72 0,0019 84.267,94 13.468,657.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 4.275,94 18.094,79102.362,72 0,0020 84.624,26 12.999,827.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 4.632,26 17.738,46102.362,72 0,0021 84.980,59 12.542,267.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 4.988,59 17.382,13102.362,72 0,0022 85.336,92 12.095,717.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 5.344,92 17.025,80102.362,72 0,0023 85.693,25 11.659,957.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 5.701,25 16.669,48102.362,72 0,0024 86.049,58 11.234,767.341,92 95.020,80 0,00 79.992,00 6.057,58 16.313,15102.362,72 0,0025 198.394,70 -65.116,777.341,92 95.020,80 111.988,80 79.992,00 6.413,90 -96.031,98102.362,72 0,0026 86.762,23 236.324,48345.723,00 95.020,80 0,00 79.992,00 6.770,23 353.981,57440.743,80 0,0027 85.054,83 13.242,95105.201,60 0,00 0,00 79.992,00 5.062,83 20.146,77105.201,60 0,0028 84.594,57 13.336,62105.201,60 0,00 0,00 79.992,00 4.602,57 20.607,03105.201,60 0,0029 84.134,31 13.424,25105.201,60 0,00 0,00 79.992,00 4.142,31 21.067,29105.201,60 0,0030 3.682,06 63.691,58105.201,60 0,00 0,00 0,00 3.682,06 101.519,54105.201,60 0,0031 3.221,80 62.993,77105.201,60 0,00 0,00 0,00 3.221,80 101.979,80105.201,60 0,0032 2.761,54 62.302,34105.201,60 0,00 0,00 0,00 2.761,54 102.440,06105.201,60 0,0033 2.301,29 61.617,25105.201,60 0,00 0,00 0,00 2.301,29 102.900,32105.201,60 0,0034 1.841,03 60.938,48105.201,60 0,00 0,00 0,00 1.841,03 103.360,57105.201,60 0,0035 1.380,77 60.265,99105.201,60 0,00 0,00 0,00 1.380,77 103.820,83105.201,60 0,0036 920,51 59.599,75105.201,60 0,00 0,00 0,00 920,51 104.281,09105.201,60 0,0037 460,26 -258,990,00 0,00 0,00 0,00 460,26 -460,260,00 0,00



ECO 14 / 16





11.- VALOR DE TASACIÓN




La FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueblea fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre,para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de EstadosFinancieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.

El valor de tasación corresponde al valor hipotecario del inmueble conforme a procedimientos y requisitosestablecidos en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y dedeterminados derechos para ciertas finalidades financieras

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.En representación de TINSA, Tasaciones

Inmobiliarias, S.A.Fdo.: MIGUEL BALBUENA FERNANDEZ

ARQUITECTO TECNICO

Este informe consta de 16 16páginas numeradas de la 1 a la

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: MIGUEL BALBUENA FERNANDEZ

Titulación: ARQUITECTO TECNICO

Fecha Visita al inmueble: 30-10-2012Fecha Emisión del informe: 30-10-2012 Fecha de caducidad del informe 29-04-2013

VerObservaciones




ECO 15 / 16





12.- OBSERVACIONESSobre el terreno se ha comenzado la construcción de un edificio cuyas obras, enla actualidad , se encuentran paralizadas.En el momento de la visita se compueba que se encuentra ejecutada la estructurade tres niveles de sótanos. Se desconoce el estado actual de las obras y lasintervenciones necesarias para su recuperación. Se estima que los costes derecuperación de las mismas sería equivalente a la de obra nueva .

La hipótesis de cálculo se ha realizado en base a una edificación de tressótanos de 404,00 m2 cada uno, destinados a garajes con un total de 1.212,00 m2y seis plantas sobre rasante de 404,00 m2 cada una, destinadas a viviendas conuna superficie total construida de 2.424,00 m2.



ECO 16 / 16



RESUMEN DE TASACIÓN

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALORHIPOTECARIO

- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

Nombre del Solicitante:N.I.F./C.I.F.nº:Domicilio del Solicitante:

BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAUA86289642Calle MARQUES DE VILLAMAGNA, Nº 6

Tipo de Inmueble: TERRENOSituación inmueble:

Tasador:

Carretera Coruña - Tui. Antiguas Naves de Regojo. Parcela 1, en el municipio deREDONDELA, provincia de PONTEVEDRA (36800)MIGUEL BALBUENA FERNANDEZ (ARQUITECTO TECNICO)

Entidad Financiera: BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAU

FOTOGRAFÍA

Visita interior del inmueble: Si


DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Nota Simple del Registro de fecha 10-09-2012.

NºFinca: 31033

Registro de la propiedad: Redondela

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.

Superficies de la Unidad Registral:Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Forma decomprobar

En Docum.Reg.

Terreno H1404,00 m²

H1 - Plano de Planeamiento




Situación de Ocupación: Se desconoce

Comprobaciones: - Consulta a la documentación del Planeamiento



ECO 1 / 3



Tipología del Planeamiento General: Plan general

Fase de Aprobación en que se encuentra: Aprobación definitiva

Clasificación Urbanística Urbano consolidado (El terreno puede considerarse solar.)

EXISTEN OBSERVACIONES EN EL INFORME

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOGarajesNº Situación Fecha Valor Rentas


mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)




09-2012 500,00 Const.30,00 15.000,00 PO

07 Avenida SANTA MARIÑA 09-2012 535,71 Const.28,00 15.000,00 PO08 Avenida SANTA MARIÑA 09-2012 535,71 Const.28,00 15.000,00 PO09 Avenida SANTA MARIÑA 09-2012 484,85 Const.33,00 16.000,00 PO10 Calle PADRE

SARMIENTO, nº 310-2012 433,33 Const.30,00 13.000,00 PO

11 Calle PICOTA, nº 98 09-2012 500,00 Const.60,00 30.000,00 PO17 Calle EIDOS, nº 6 10-2012 433,33 Const.30,00 13.000,00 PO

ViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas


mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)




09-2012 MC 1.212,67 Const.110,50 134.000,00 PO

02 Avenida Santa Mariña 09-2012 MC 1.471,15 Const.104,00 153.000,00 PO03 Avenida Santa Mariña 09-2012 MC 1.508,93 Const.112,00 169.000,00 PO04 Avenida Santa Mariña 09-2012 MC 1.514,85 Const.101,00 153.000,00 PO05 Avenida Santa Mariña 09-2012 MC 1.536,36 Const.110,00 169.000,00 PO12 Calle SALGUEIRAL, nº 7 10-2012 MC 1.352,94 Const.85,00 115.000,00 PO13 Calle SALGUEIRAL, nº 7 10-2012 MC 1.269,23 Const.130,00 165.000,00 PO14 Avenida ERNESTINA

OTERO10-2012 MC 1.025,64 Const.117,00 120.000,00 PO

15 Calle Ocho de Mayo 10-2012 MC 1.162,79 Const.86,00 100.000,00 PO16 Calle EIDOS, nº 6 10-2012 MC 1.250,00 Const.84,00 105.000,00 PO

UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerradaR = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado



ECO 2 / 3



TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

30-10-2012Fecha de referencia

ENTIDAD TASADORA


BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAUEncargo recibido de

Solicitante

Identificación del SUELO

Ref.Catastral

Dirección

Finalidad

Cumple ECO

Carretera Coruña - Tui. Antiguas Naves de Regojo. Parcela 1, en el municipio de REDONDELA,provincia de PONTEVEDRA (36800)La FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un ValorRazonable del inmueble a fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Bancode España nº 4/2004, de 22 de diciembre, para Entidades de Crédito, sobre Normas de InformaciónFinanciera Pública y Reservada y Modelos de Estados Financieros modificada por la Circular3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.Si

CARACTERÍSTICAS 1 2 4 53

1

Suelo urbanoconsolidado

1 Tipo de sueloCLASE Suelo urbano noconsolidado

Suelo urbanizableno sectorizado, no

programado (NIVELI)

Suelo urbanizable nosectorizado o suelo

no urbanizable(NIVEL II) conexpectativasurbanísticas

Suelo urbanizablesectorizado

(programado)

1

Urbanizaciónfinalizada

2 Desarrollo delplaneamiento

DESARROLLO Proyecto deurbanización

aprobado

Planeamiento dedesarrollo aprobado

inicialmente

Planeamiento dedesarrollo no

redactado o noaprobado

Planeamiento dedesarrollo aprobado

definitivamente

1

Licencia3 Sistema degestión

GESTIÓN Agenteurbanizador o

concierto

Cooperación Expropiación o singestión

Compensación

1

100%4 Porcentaje deámbito valorado

% AMBITO > 80% > 50% < 50%> 60%

1

< 10.0005 Superficieparcela m2

< 100.000 < 1.000.000 > 1.000.000< 500.000

1TAMAÑO DELPROYECTO

< 10.0006Aprovechamiento

sobre rasante m2c

< 50.000 < 250.000 > 250.000< 150.000

3

Capitales ysimilares >

100.000

7 Categoría delmunicipio yNúmero dehabitantes

MUNICIPIO Capitales ysimilares > 50.000

> 10.000 < 10.000> 20.000

2

VPO o VPP de1ª residencia

8 Producto adesarrollar

TIPOLOGÍA Primera residencialibre

Industria, logística,aparcamiento

Dotacional,recreativa, otros

2ª Residencia,hotel, oficina,

comercial



ECO 3 / 3

Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S. A.Calle José Echegaray, 9 - Parque Empresarial28232 - Las Rozas (Madrid)Tel. 91 372 75 00 | Fax 91 372 75 [email protected] | www.tinsa.es

CIF: A - 78029774. Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº4313.Reg. Merc. Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral. 611, secc.3ª Libro de sociedades

ESPAÑA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MEXICO PERU EEUU

ATENCIÓN: Factura no impresa por ser cero.

Nº Expediente: PO-00775/11- 2Ref.Ent.Fin.: XCAE (A427 GESTION DE INMU)Ref.Tasador: MBFD:1/19

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28230 Las Rozas (Madrid)

Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

SOLICITANTE: BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAUSITUACION: Carretera Coruña - Tui. Antiguas Naves de Regojo. Parcela 1, en el municipio de REDONDELA, provincia de PONTEVEDRA

(36800)

FOTOGRAFIAS





(36800)

FOTOGRAFIAS





(36800)

PLANO DE SITUACION





(36800)

PLANO DE SITUACION





(36800)

PLANO DE SITUACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

DOCUMENTACION





(36800)

OTRA DOCUMENTACION





(36800)

OTRA DOCUMENTACION

Documents

Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313 ... · TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10