Informe Anual 2016

@ F i b r a H o t e l

Panorama de 2016

millones de cuartos noche

2.2

tasa de ocupación del portafolio estabilizado

67.2%

incremento en RevPAR del portafolio

estabilizado

+12.3%

hoteles en operación

75

hoteles en desarrollo

10

millones de pesos

invertidos en hoteles

millones de pesos

distribuidos a los tenedores

incremento en el margen de contribución hotelera de los hoteles administrados

(perímetro comparable 2015)

millones de pesos: deuda financiera al 31 de diciembre de 2016

1,749

503

+62bps

2,697

Live Aqua Monterrey Valle

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AC by Marriott Guadalajara

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Contenido

Página

Carta del Director General

Introducción a FibraHotel Presentación Historia de FibraHotel Estructura Equipo de dirección

Panorama general de la industria Oportunidad de mercado

Estrategia de FibraHotel Fortalezas competitivas Estrategia Adquisiciones Desarrollos

Portafolio de FibraHotel Presentación del portafolio Mapa del portafolio Afiliaciones con marcas Segmentos de los hoteles del portafolio Indicadores operativos del portafolio

Sección financiera Resultados financieros para el año 2016 Flujo de efectivo y posición de liquidez Gastos de capital Distribuciones de efectivo

Gobierno corporativo de FibraHotel Comité Técnico y Comités de FibraHotel Alineación de intereses a largo plazo

FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores Precio del CBFI Tendencia accionaria

Eventos posteriores al año 2016

Estados Financieros Consolidados

6

8891011

1315

1616182021

242426313331

3636414344

454547

484848

49

50

NOTA: La fecha de publicación del presente Informe Anual es el 31 de mayo de 2017.

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Durante 2016 finalizamos la pri-mera etapa de crecimiento inorgánico de FibraHotel con

un importante número de aperturas y acciones que apoyaran el crecimien-to de AFFO por certificado durante los próximos trimestres y años. El portafolio actual está compuesto por 85 hoteles y más de 12,000 cuar-tos, un logro impresionante tomando en cuenta que apenas hace cuatro años teníamos 17 hoteles y menos de 2,500 cuartos.

Me gustaría recalcar especialmente la apertura de cinco hoteles de

servicios completos que son una pieza clave para FibraHotel y que agregan un importante componente de valor al portafolio. Estos hoteles son el Live Aqua Monterrey, Grand Fiesta Americana Monterrey, Fiesta Americana Pabellón M Monterrey, AC by Marriott Querétaro y AC by Marriott Guadalajara con apertura durante el año y en su conjunto representan casi 800 cuartos con una inversión superior a los Ps. $ 1,600 millones.

En total, el crecimiento inorgánico durante 2016 representó una inver-sión de más de Ps. $ 2,500 millones con la adquisición de dos hoteles con 397 cuartos, la apertura de 11 hote-les del portafolio de desarrollo con 1,518 cuartos y cuatro nuevos hoteles en desarrollo con 660 cuartos. Las aperturas durante 2016 incluyeron hoteles en proyectos de uso mixto, un enfoque en las principales pla-zas del país incluyendo Monterrey, la Ciudad de México, Guadalajara y Que-rétaro, con siete marcas y dentro de todos los segmentos.

Con estos hoteles FibraHotel tiene más de 2,000 cuartos con marcas in-ternacionales con base a esquemas de comisión variable y más de 2,000 cuartos de servicio completo, lo que mejora la calidad del portafolio y con-tinúa probando nuestra estructura de arquitectura abierta. Estos hote-les son el resultado de un proceso de inversión que nos ha llevado un par de años ejecutar al ser predomi-nantemente desarrollos en grandes proyectos de usos mixtos.

Estamos convencidos de que estos hoteles fueron la mejor decisión de inversión de los recursos y que hoy en día representan un componente estratégico e irremplazable del

Carta del Director General

Mayo 2017

Estimados Tenedores de Certificados FibraHotel:

AC by Marriott Querétaro

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portafolio del cual apenas estamos empezando a ver los resultados y su valor.

Desde el punto de vista de crecimien-to orgánico, 2016 fue un año récord con un incremento en RevPAR supe-rior al 12% contra 2015 para hoteles comparables y llegando a una ocu-pación promedio en el año superior a 67%. Este crecimiento orgánico con-tinuó siendo parte fundamental del éxito de FibraHotel y continuará im-pulsando los hoteles en desarrollo y en proceso de estabilización durante los próximos años.

Durante los últimos dos años, hemos observando un mercado hotelero en México muy dinámico con impor-tantes incrementos en RevPAR a lo largo de toda la república. Las zonas con mayor crecimiento incluyen el norte del país, el Bajío y las grandes ciudades del país (Ciudad de Méxi-co, Monterrey y Guadalajara). Los resultados operativos positivos de-muestran la gran ventaja de tener un portafolio diversificado en 26 estados del país, y nuestro equipo continúa enfocado en incrementar tarifa promedio y mantener la alta penetración de mercado de nues-tros hoteles.

Nuestro enfoque principal para 2017 continuará siendo estabilizar los hote-les recientemente abiertos y manejar los activos existentes enfocados en estricto control de costos mejorando los márgenes y el crecimiento orgá-nico. En este sentido, la fusión entre Marriott y Starwood nos ayudará al tener marcas con mejor distribución en el país y el beneficio de mayores economías de escala en la operación. Durante los últimos años hemos lle-vado a cabo un importante esfuerzo

para reunir al mejor equipo directivo y de Asset Management hotelero en el país que hoy se encuentra en FibraHotel y del cual estoy muy orgulloso y representa una importante plata-forma para el crecimiento futuro de la empresa.

Tenemos muy claro nuestro crecimiento futuro con un pi-peline anunciado e identificado para 2017 con tres hoteles abiertos a la fecha y tres más en proceso de desarrollo. Para 2018 y hacia adelante tenemos algunos proyectos de hoteles de servicio completo, cuatro de los cuales continúan avan-zando hasta llegar a core and shell, y dependiendo de las condiciones de mercado continuaremos con su desarrollo y apertura en los próximos años. Nuestra perspectiva de cre-cimiento está enfocada en hoteles dentro de proyectos de usos mixtos con altas barreras de entrada y en hoteles que mejoren la calidad y diversificación de nuestro portafolio.

Finalmente, durante 2016 distribuimos a nuestros tenedo-res más de un peso por certificado y durante nuestro cuarto evento anual para inversionistas y analistas anunciamos por primera vez una expectativa de crecimiento de AFFO de 25% en 2017. Me gustaría agradecer a todos nuestros tenedores, colaboradores y socios operadores por el esfuerzo dedicado durante el 2016, el cual representó un paso importante en la consolidación de FibraHotel y su posicionamiento hacia un futuro alentador.

Simón GalanteCEO FibraHotel

Courtyard Cd. del Carmen

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Introducción a FibraHotel

Presentación FibraHotel es un fideicomiso mexicano creado principalmente para desarrollar, adquirir, poseer y operar hoteles en los seg-mentos de servicios limitados, servicios selectos, servicios completos y estancia prolongada. Es el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA por sus siglas) enfocado en la industria hotelera que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores.

Se trata del mejor posicionado, así como del propietario del portafolio de hoteles más grande en México y del primer fideicomiso de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en Latinoamérica.

El objetivo de FibraHotel es proporcionar retornos atrac-tivos a sus tenedores de CBFIs, mediante distribuciones en efectivo estables y la apreciación del valor de los bienes in-muebles. Además, buscará tener una cartera de hoteles de alta calidad, a través de la afiliación con distintas marcas y operadores de gran prestigio, así como de la diversificación geográfica y por segmentos.

FibraHotel es únicamente dueño del activo inmobiliario y del mobiliario de los hoteles, no es operador de hoteles ni dueño de marcas hoteleras. Esa arquitectura abierta le permite tra-bajar con el operador o la marca hotelera que más corresponde a sus hoteles.

FibraHotel fue constituido a finales del año 2012, con un portafo-lio de 30 hoteles en operación y cuatro hoteles en distintas etapas de desarrollo. Desde entonces a la fecha, ha tenido un crecimien-to sostenido, a través de una mezcla de adquisiciones de hoteles

en operación y de desarrollo de propiedades. Este fuerte crecimiento le ha permitido expandir su portafolio en términos geográficos, así como en tér-minos de segmentos, operadores y marcas, y al 31 de diciembre de 2016, el portafolio de FibraHotel era de 85 hoteles:

> 75 hoteles en operación:

• 62 hoteles en operación que tenía Fi-braHotel al 31 de diciembre de 2015.

• Dos hoteles en operación fueron adqui-ridos durante el ejercicio 2016.

• 11 hoteles pertenecientes al portafo-lio en desarrollo al 31 de diciembre de 2015 que iniciaron operaciones durante el 2016.

> 10 hoteles en desarrollo.

A la fecha del presente Informe Anual, el portafo-lio de FibraHotel está conformado por 85 hoteles (78 en operación y siete en desarrollo) derivado de la apertura de tres hoteles del portafolio en desarrollo desde el 1º de enero de 2017.

Estos hoteles se encuentran localizados en 26 estados de la República y están relacionados con marcas hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas e incrementa la demanda debido a: i) calidad de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación, iv) canales de distribución nacional e internacional y v) creciente demanda de los viajeros en México.

FibraHotel continúa y continuará expandiendo su portafolio de marcas a través sus proyectos de desarrollo y adquisiciones. Durante 2016 se incorporaron Live Aqua, Grand Fiesta America-na operado por Grupo Posadas y AC by Marriott operado por Marriott International. Los hoteles del portafolio de FibraHotel brindan servicio a viajeros de negocios y de placer nacionales y en menor porcentaje a viajeros internacionales. Por esta razón, la mayoría de los hoteles se ubican en sitios estratégicos, donde existe una actividad empresarial e industrial o turística significativa y además se localizan cerca o dentro de centros de usos mixtos, centros comerciales, parques industriales, aeropuertos, terminales de auto-buses y centros turísticos, lo que brinda a los huéspedes acceso a una gran variedad de ame-nidades y servicios.

Es importante destacar que, derivado de las con-diciones macroeconómicas y las expectativas de FibraHotel para continuar expandiendo su por-tafolio de manera exitosa, ha decidido frenar el desarrollo de cuatro hoteles (Fiesta Americana Viaducto, Fiesta Americana Veracruz, Fiesta Ame-ricana Tlalnepantla y Live Aqua San Miguel de Allende) hasta que considere un momento ade-cuado para invertir y generar valor al portafolio.

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Historia de FibraHotelA continuación se describen los principales acon-tecimientos desde la creación de FibraHotel hasta el 31 de diciembre de 2016:

2012

2013

2015

2014

2016

31 de mayo de 2013: oferta subsecuente de CBFIs de FibraHotel en la BMV por un

monto de Ps. $4,878 millones.

Adquisición de 19 hoteles en operación (2,329 cuartos / inversión de más de

Ps. $2,500 millones).

Apertura de dos hoteles del portafolio de desarrollo (281 cuartos).

Adquisición de seis proyectos de hoteles en desarrollo.

Adquisición de un hotel en operación (159 cuartos).

Apertura de cinco hoteles del portafolio de desarrollo (670 cuartos).

Adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,349 cuartos), suspensión de un proyecto en Toluca (100 cuartos) e

incremento en el inventario de cuartos en desarrollo (26 cuartos).

31 de julio de 2012: constitución del Fideicomiso.

30 de noviembre de 2012: Oferta Pública Inicial de FibraHotel en la Bolsa

Mexicana de Valores.

Adquisición de 13 hoteles en operación (más de 1,800 cuartos / inversión de más

de Ps. $1,700 millones).

Apertura de cuatro hoteles del portafolio de desarrollo (274 cuartos).

Adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,201 cuartos), de un

hotel en proceso de reposicionamiento (142 cuartos), cancelación del proyecto de estancia prolongada en Cancún (74

cuartos) y decremento en el inventario de cuartos para algunos hoteles (7 cuartos).

Adquisición de dos hoteles en operación (397 cuartos).

Apertura de 11 hoteles del portafolio de desarrollo (1,518 cuartos).

Adquisición de cuatro proyectos de hoteles en desarrollo (660 cuartos) y

disminución en el inventario de cuartos en desarrollo (7 cuartos).

Live Aqua Monterrey Valle

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EstructuraEl siguiente diagrama muestra la estructura de FibraHotel:

Administradora Fibra Hotelera

Mexicana, S.A. de C.V. (Asesor)

Deutsche Bank México, S.A. (Fiduciario)

CI Banco, S.A. (Representante

Común)

Empresas Operadoras de Hoteles

Contratos de Operación

Huéspedes

Ingresos por servicios hoteleros diferentes a

habitaciones.

Compañías de Servicios

Ingresos por Rentas (alojamiento)

Contrato de Administración

84.3% 15.7%

> Proveen servicios de personal.

> Empleados: personal operativo del portafolio hotelero.

Contrato de Asesoría y Planeación.

Comisión de Asesoría: 1% anual del valor en libros de los activos sin depreciar neto de deuda, pagadera trimestralmente.

Contratos de Servicios

Comisión de Servicios 5% de la nómina bruta.

> Elige Miembros del Comité Técnico y nombra al Representante Común.

> Facultades para modificar el Contrato de Fideicomiso o liquidar los activos del fideicomiso.

> Facultad para rescindir el contrato de Asesoría y Planeación sin “causa”.> Aprueba la emisión, desliste

o cancelación de CBFIs.> Aprueba transacciones

relevantes de inmuebles.

> Recibe ingresos por renta de habitaciones, paga gastos y costos relacionados, así como gastos inmobiliarios.

> Recibe dividendos después de impuestos por parte del Administrador y cubre cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos.

> Provee servicios hoteleros y de administración de propiedades (la mayoría subcontratados con terceros).

> Recibe ingresos por servicios no relacionados a habitaciones de hotel, paga costos y gastos relacionados.

> Paga gastos relacionados con su propia operación.

> Sujeto al pago de impuestos.> Pago de dividendos después de impuestos

a FibraHotel o recibe distribuciones de FibraHotel para cubrir cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos.

Asamblea de Tenedores de CBFIs

Tenedores de

CBFIs

Fideicomiso

de Control

La estructura de FibraHotel cuenta con las siguientes entidades:

Asesor

FibraHotel está asesorado externamente por Administra-dora Fibra Hotelera, S.A. de C.V., el Asesor. Fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría y se dedica únicamente a asuntos de FibraHotel. El Asesor es responsable, entre otros aspectos, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de

proyectos hoteleros, en la planeación estratégica y financiera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en llevar a cabo las relaciones con inversionistas, entre otros factores indispensables para el correcto desempeño de Fi-braHotel. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión anual, pagadera trimestralmente, equivalente al 1.00% (uno por ciento) del valor en libro de los activos sin depreciar, neto de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (sobre activos adquiridos, por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión).

Portafolio de Hoteles

Fibra Hotelera, S.C. (Administrador)

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Administrador

FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera S.C., el Administrador. Fue constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de la adminis-tración del día a día de los negocios. El Administrador contaba, a la fecha del presente Informe Anual, con un equipo de 29 per-sonas (equipo de Dirección, Administración y Finanzas, Jurídico, Desarrollo, Operación y Mantenimiento). Es responsable, entre otras funciones, de: la administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y hoteles, obtener los permisos y licencias necesarias, llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adqui-sición y desarrollo, supervisar los proyectos de renovación/ desarrollo/re-desarrollo, supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, negociar en nombre de FibraHotel y organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con los hoteles.

También es responsable de prestar ciertos servicios no re-lacionados con la renta de habitaciones, como: alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares, por lo cual factura a los huéspedes de los hoteles por separado, estando los ingresos por tales servicios sujetos al pago de im-puestos. El Administrador, al no ser sujeto a la estructura fiscal

de la FIBRA, paga impuestos como cualquier otra sociedad. Con la utilidad generada por las actividades no relacionadas con la renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gas-tos generales de FibraHotel y sus impuestos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador es distrubuida a Fi-braHotel quien es responsable por cualquier déficit, entre los gastos e ingresos del Administrador.

Las Compañías de Servicios

Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal necesario para la operación de los hoteles, en ocasiones ex-cluyendo al personal del comité ejecutivo del hotel (gerente general, contralor, gerente de ventas y ama de llaves), que en algunos casos es proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera correspondiente, en cada caso, su-jeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De conformi-dad con los términos de los contratos de servicios, las compa-ñías de servicios tienen derecho a recibir una contraprestación del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales. Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los sala-rios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los hoteles. Para el cierre del 2016 contaba con aproximadamente 3,330 empleados dentro de las compañías de servicios.

Equipo de dirección

Asesor de FibraHotel

Administrador de FibraHotel

Roberto Galante

Simón Galante

Alberto Galante

Eduardo LópezDirector General

> Contraloría> Tesorería> Activos Fijos> Administración

> Operación> Mantenimiento> Capex

> Desarrollo> Adquisiciones> Relación con

Inversionistas> Operación

cadenas internacionales

> Procesos legales

Edouard BoudrantDirector

Financiero

José Luis JácomeDirector de

Operaciones

Guillermo BravoDirector de

Desarrollo y Relación con Inversionistas

Lorena GarcíaDirector Legal

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> Simón Galante Zaga. Es el Director Ejecutivo (Chief Executive Officer) del Asesor de FibraHotel y miembro del Comité Téc-nico de FibraHotel. Miembro Fundador y Director Ejecutivo de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en los segmentos hoteleros, comerciales y residenciales como desarrollador y administrador de bienes raíces, así como también en la adquisición, el desarrollo y el financiamiento de este tipo de proyectos. Es miembro del consejo de Fon-do Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, las cuales son empresas de Grupo GDI. Tiene una especialización en Admi-nistración de Empresas del IPADE.

> Eduardo López García. Es el Director General (Chief Execu-tive Officer) del Administrador de FibraHotel. Fungió como Director de Inversiones Hoteleras y Desarrollo en Grupo Po-sadas desde 1993, hasta que se unió como Director del Área de Hoteles a Grupo GDI en 2006, cuando tenía sólo seis ho-teles. Así mismo, negoció un contrato con un desarrollador mexicano, líder en bienes raíces y con Grupo Posadas para desarrollar hoteles adicionales a ser operados por Grupo Posadas. Cuenta con más de 20 años de experiencia en el de-sarrollo y la administración de hoteles.

> Edouard Boudrant. Es el Director Administrativo y de Finanzas (Chief Financial Officer) del Administrador de FibraHotel. Cuen-ta con una licenciatura en Administración de Empresas por la Universidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre d’Études Supérieures Européennes de Management (CESEM) en Reims, Francia, y una maestría en Derecho Corporativo en el École Supérieure des Sciences Économiques et Commerciales (ESSEC) de París. Su experiencia profesional incluye ocho años trabajando en banca de inversión tanto en Francia (Société Gé-nérale y Lazard-NATIXIS) como en México (BBVA Bancomer).

> Guillermo Bravo Escobosa. Es el Director de Desarrollo y de Relaciones con Inversionistas (Head of Corporate De-velopment & Investors Relations), del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Ingeniería In-dustrial por la Universidad Iberoamericana de México y una maestría en Administración de Empresas (MBA) por la Universidad de Chicago Booth School of Business y su experiencia profesional incluye trabajar como analista de crédito y ejecutivo de relaciones en Scotiabank Inverlat en México, así como Asociado en los Grupos de Fusiones y Adquisiciones de Latinoamérica e Industria Diversas de Estados Unidos (Diversified Industries) en J.P. Morgan en Nueva York.

> Lorena García Núñez. Es la Directora Jurídica (Legal Coun-sel) del Administrador de FibraHotel. Se unió al Grupo GDI en el año 2002 y cuenta con más de 15 años de experiencia en el negocio hotelero e inmobiliario.

> José Luis Jácome Herrera. Es el Director de Operación Hotelera (Chief Operating Officer) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Administración de Empresas Turísticas por la Universidad Anáhuac del Sur y de la École Supérieure de Gestion (ESG) de París, Fran-cia, especializándose en Hotel, International and Luxury Marketing. Cuenta con una maestría en Administración de Empresas (MBA) en alta dirección en el IPADE en conjunto con un curso de Value Investing por Columbia Universi-ty, Nueva York. Su experiencia profesional incluye más de ocho años en la operación de hoteles de diferentes cade-nas hoteleras como Fairmont, Posadas y Las Brisas, entre otros, ocupando diferentes cargos desde Director de Hotel, Gerente General hasta Gerente de Recepción y Gerente de Alimentos & Bebidas.

El equipo completo del Administrador de FibraHotel comprende, a la fecha del presente Informe Anual, 29 personas incluyendo el equipo directivo, desarrollo, operación, contraloría, tesorería, administración, jurídico, mantenimiento y activo fijo. La función de contabilidad se lleva de manera externa con Conectum, un centro de servicio compartido con más de 16 años de experiencia en la industria hotelera.

El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las siguientes personas:

One Durango

23.3

TACC 2010-20167.0%

23.4 23.4 24.229.3 32.1 35

Fuente: Reporte de la Actividad Turística 2016 Fuente: Reporte de la Actividad Turística 2016

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TACC 2010-20168.5%

11.9 12.7 13.9 16.2 17.7 19.6

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Fuente: Reporte de la Actividad Turística 2016 Fuente: Reporte de la Actividad Turística 2016

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El panorama de México para la indus-tria hotelera, durante los próximos años, continúa siendo prometedor

ya que se ha contrarrestado cualquier impacto negativo provocado por la de-valuación del peso, la incertidumbre del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (NAFTA), y la desaceleración de la economía petrolera mediante un importante aumento en la demanda y el consumo doméstico, el incremento en turismo en el país, las bajas tasas de des-empleo, la estabilidad macroeconómica, así como la inversión extranjera directa que continúa impulsando la industria en el país. Como resultado, según The Eco-nomist Intelligence Unit, las proyecciones indican un crecimiento anual promedio del PIB nacional real de 3.2% durante los próximos 15 años (de 2015 a 2030), debido a la sólida estructura de reformas recien-temente implementadas y el beneficio de un bono demográfico, sin embargo ese crecimiento podría ser menor si se pre-sentan riesgos institucionales.

Panorama general de la industria

la demanda americana, una estructura de costos favo-rable y calificada, todo en conjunto con el aumento en la competitividad gracias a la depreciación del peso y la importante inversión en infraestructura realizada por el gobierno. Este crecimiento en la industria de manufac-tura presenta un riesgo por las políticas proteccionistas extranjeras y la posible renegociación del NAFTA, lo que podría limitar la inversión extranjera directa en los próximos años. Esta inversión que representó Ps. $26,000 millones de dólares en 2016 según UNCTAD, y con un promedio de los últimos cinco años de más de Ps. $30,000 millones de dólares.

En lo que se refiere al turismo, esta industria en Méxi-co fue responsable de aproximadamente el 8.5% del PIB de acuerdo con datos de la OCDE, creciendo a una Tasa Anual Compuesta de Crecimiento (TACC) de 6.4% entre los años 2008 y 2015, según el INEGI, sólo por detrás del sector de manufactura y el promedio de los sectores de servicios. Asimismo, el número de visitantes al país ha mostrado una tendencia favorable, en parte, gracias a la calidad de los servicios y oferta turística, apoyado por la mejora en conectividad y un tipo de cambio atracti-vo para extranjeros. México ocupa el sexto lugar a nivel mundial en número de sitios declarados Patrimonio Mundial por la Organización de las Naciones Unidas para la Educación la Ciencia y la Cultura, o UNESCO, contando con 34 de ellos, de los cuales 27 son culturales, seis son naturales y uno es mixto.

De acuerdo con la Organización Mundial del Turismo, México figuró como el noveno (9°) país más visitado en 2015, con aproximadamente 32.1 millones de visitantes internacionales, incrementando 9.6% con respecto al año anterior. De acuerdo con la Secretaría de Turismo, en 2016 México recibió aproximadamente 35 millones de visitantes internacionales, incrementando 8.9% con respecto al año anterior. En este sentido, Cancún

En adición al bono demográfico que tiene México en contar con una de las más atractivas pirámides poblacionales, el país recientemente hizo un es-fuerzo importante en implementar una seríe de reformas en los sectores de energía y telecomunicaciones, así como en educación, política y fiscal. El consumo privado continúa siendo el motor principal del crecimiento del país, sin embargo la manufactura ha ganado terreno debido a la mejora de

recibió aproximadamente 7 millones de visitantes internacionales en 2016, posicio-nándose como el destino con mayor afluencia de visitantes extranjeros durante el año, seguido por la Ciudad de México y otros destinos turísticos como Los Cabos y Puerto Vallarta. México está bien posicionado para beneficiarse de las tendencias en turismo internacional de largo plazo debido a su cercanía con Estados Unidos y Canadá, lo que representa aproximadamente 359 millones de personas que se en-cuentran a un promedio de 3.5 horas de vuelo (seis horas máximo) de los principales destinos turísticos de México.

Las siguientes gráficas muestran el aumento en llegadas de visitantes internacionales a México y el gasto de visitantes internacionales en México entre los años 2010 y 2016:

Fiesta Americana Monterrey Pabellón M

Visitantes Internacionales a México (millones)

Gasto anual de Visitantes Extranjeros (miles de millones de dólares)

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De acuerdo con datos del INEGI, el empleo turístico se in-crementó 4.8% en 2016 con respecto al año anterior, sólo por debajo de los sectores de construcción, restaurantes y servicios de alojamiento, alcanzando aproximadamente 15.6 millones de puestos de trabajo directos y repre-sentando durante 2016, el 8.4% del empleo total en la economía mexicana.

Esperamos que el número de visitantes internacionales que ingresan al país continúe aumentando de manera sig-nificativa debido a desarrollos de infraestructura clave a concluirse en el corto plazo y a los acuerdos estratégicos para incrementar la conectividad aérea.

De acuerdo con Consejo Mundial de Viajes y Turismo (WTTC) por sus siglas en inglés, de 2010 a 2015 la inversión de capital en el sector turístico en México creció a una TACC de 5.4%, lo que representa aproximadamente el doble del crecimiento anual promedio del PIB de México en dicho pe-riodo, y se espera que crecerá a Ps. $240,000 millones al 2026 en comparación con Ps. $126,000 millones esperados al 2016, lo que representa una TACC de 6.7 por ciento.

Por otro lado, México celebró el Acuerdo Bilateral Aéreo con Estados Unidos (conocido como “Cielos Abiertos”), celebrado entre México y Estados Unidos, el cual entró en vigor el 21 de agosto de 2016. De acuerdo con el De-partamento de Transporte de Estados Unidos, el Acuerdo Bilateral tiene como objetivo aumentar la competencia entre aerolíneas y ampliar el mercado de la aviación trans-fronteriza mediante la eliminación de las restricciones en la operación de rutas aéreas entre México y Estados Uni-dos. Dicho Acuerdo permite a las aerolíneas extranjeras hacer paradas para recoger pasajeros locales y continuar a sus destinos, así como no contar con un límite de aerolí-neas permitidas para realizar una misma ruta, el cual era de tres antes de la celebración del Acuerdo.

El mercado hotelero mexicano se ha transformado gracias a las tendencias económicas en el país a nivel nacional y a nivel local. Se espera que la demanda de cuartos continúe cre-ciendo en 2017 más rápido que la oferta hotelera, y esto lleve a un fuerte incremento nacional de Tarifa Efectiva en 2017. México tiene el sector de hospitalidad más desarrollado de Latinoamérica, demostrado por los niveles sobresalientes de visitantes durante los últimos cuatro años, distribuidos entre destinos turísticos y comerciales, así como un merca-do de negocios creciente y bien establecido que continuará creciendo a la par con la economía nacional.

La industria hotelera urbana continúa siendo un mercado en expansión y está sumamente fragmentado, especial-mente con relación a la oferta de opciones de hotelería más económicas. De acuerdo a HVS, el inventario de estableci-mientos en los principales mercados del país, arroja un total de 1,328 hoteles con 146,448 habitaciones orientados a ser-vir a viajeros de negocios en 40 mercados seleccionados del país. De esos 1,328 hoteles, 715 son independientes y 613 son hoteles de marca. Al día de hoy, según HVS, México cuenta, en el sector hote-lero urbano, con 30 grupos hoteleros y más de 60 marcas reconocidas tanto a nivel nacional (Camino Real, Fiesta Americana, Quinta Real, Fiesta Inn, One Hotels, Real Inn y City Express, entre otras) como internacional (Marrio-tt, Hilton, Holiday Inn, Ibis, Fairfield Inn, Hampton Inn y Courtyard, entre otras). El grupo hotelero más importante en México es Grupo Posadas con un 24% del total de los hoteles urbanos de marca, seguido por InterContinental Hotels Group con aproximadamente 23% y City Express con un 15 por ciento.

Acorde con HVS, la industria hotelera urbana en Méxi-co sigue caracterizándose por una alta penetración de los hoteles independientes, excepto en las ciudades más importantes como la Ciudad de México o Monte-rrey. Al día de hoy, 54% de la muestra analizada por HVS se encuentra conformada por hoteles independientes (representando 38% del número total de cuartos), mien-tras que en Estados Unidos se estima que el inventario de hoteles de marca cubre aproximadamente el 65% del inventario total, y hasta un 70% u 80% en los principa-les centros urbanos e industriales. Adicionalmente, el mercado hotelero mexicano cuenta con un número limi-tado de propietarios de portafolios significativos, varios de ellos de operadores con marcas franquiciadas. En términos generales, el mercado hotelero está relativa-mente fragmentado.

El mercado hotelero en los centros urbanos e industria-les del país, de acuerdo a HVS, ha seguido en la línea de tendencias que se han establecido durante los últimos años. El inventario de proyectos en varias plazas se ha incrementado, acompañando el crecimiento en el sector industrial. En un entorno global incierto, en el que influ-yen eventos geopolíticos, retrocesos en varias economías emergentes y periodos electorales, particularmente en Estados Unidos, la economía mexicana se ha mantenido relativamente sana y bien posicionada. El trabajo de las últimas dos décadas ha conducido a un cambio fundamen-tal, de una economía cerrada y con una alta dependencia en exportaciones petroleras a una economía cuyo motor es el consumo interno y la manufactura de productos para exportación. La industria automotriz es un buen ejemplo

Tipo de Hoteles

Número de

hoteles

% del número total de hoteles

Número de

cuartos

% del número total de cuartos

Afiliados a marcas internacionales 323 24% 49,516 34%

Afiliados a marcas mexicanas 290 22% 40,632 28%

Hoteles independientes 715 54% 56,300 38%

Total 1,328 100% 146,448 100%Fuente: HVS

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de esta tendencia, de su desarrollo se ha desprendido el crecimiento en la aeronáutica, entre otras industrias. Las reformas estructurales de los últimos años, en particular en la industria energética, deberá abonar a esta tendencia favorable, si bien el avance en este rubro pudiese ir más lentamente en tanto los precios del petróleo se manten-gan a niveles acotados.

Ante este panorama, no deja de ser importante recono-cer que México está compuesto por economías regionales, algunas con actividad económica robusta y, por consi-guiente, con demanda profunda para cuartos hoteleros, en tanto que otras no gozan de la mismas ventajas, teniendo una demanda hotelera más limitada. Al ampliar sus car-teras, tanto inversionistas como operadores estudian las condiciones de la economía local, así como el equilibrio de oferta y demanda que permite evaluar el posicionamien-to y posible comportamiento de distintos proyectos bajo consideración. En ciertas plazas, se observa actualmente una condición de sobreoferta, pero en términos generales esto se ha dado en mercados con demanda considerable en los que se espera una condición de relativo equilibrio entre oferta y demanda a plazo medio.

Se observa en el mercado el ímpetu de cadenas hotele-ras con formatos y ofertas distintas que buscan ampliar su presencia en el país. Este fenómeno permite una mi-gración de proyectos independientes a hoteles de marca, creando una dinámica competitiva. Este mismo fenó-meno conduce a una mayor segmentación del mercado hotelero, en el que el huésped puede encontrar distintas opciones que satisfacen sus necesidades y, a la vez, que permite a grupos inversionistas ampliar sus carteras en plazas prioritarias.

Actualmente las tarifas promedio en México en comparación con Estados Unidos son las siguientes (1 USD = Ps. $18.35):

> Tarifa promedio de hoteles tipo servicio limitado: Ps. $980 México contra Ps. $1,100 en Estados Unidos (12% más elevado que en México).

> Tarifa promedio de hoteles tipo servicio selecto: Ps. $1,360 en México contra Ps. $1,500 en Estados Unidos (10% más elevado que en México).

De acuerdo a STR se pronostica que durante 2017 la deman-da se incremente en un 3.5% dejando un crecimiento en la ocupación hotelera de 1.6 puntos porcentuales debido al aumento del 1.2% de la oferta existente, con un incremento en la tarifa promedio del 0.9% y en la tarifa efectiva del 0.7 por ciento. Según STR, la nueva oferta pudiera representar 63 hoteles (9,273 habitaciones) en construcción. Actual-mente en el mercado se estima que hay 83 hoteles (12,693 habitaciones) adicionales en proceso de planeación.

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A pesar de las tenencias de crecimiento positivas antes mencionadas, el país no es completamente inmune a los efectos de desaceleración económica mundial, particular-mente a la influencia de Estados Unidos, el principal socio comercial de México. Otros posibles riesgos a corto plazo incluyen rezagos en el sector energético, recortes al gas-to público provocados por la baja de ingresos petroleros y el efecto dominó de la desaceleración en económica en China. De igual forma, los problemas de seguridad que im-pactan al país, continúan representando un gran riesgo.

A pesar de estos factores, México tiene el sector de hos-pitalidad más desarrollado de Latinoamérica, lo cual está demostrado por los niveles sobresalientes de penetra-ción de marcas, así como por el número de visitantes durante los últimos cuatro años, distribuidos entre desti-nos turísticos y de negocios.

Oportunidad de mercado

FibraHotel tiene una excelente posición como vehícu-lo de inversión capaz de brindar a los inversionistas una plataforma de crecimiento y de generación de va-lor con exposición directa al sector hotelero local. Al ser únicamente propietario de hoteles, cuenta con atracti-vas oportunidades de sinergias con otros participantes de mercado como compañías hoteleras nacionales e in-ternacionales, operadores de hoteles, desarrolladores inmobiliarios y otros actores en los mercados de bienes raíces de país. El mercado hotelero brinda oportunida-des interesantes de crecimiento sostenido tanto para FibraHotel como para sus tenedores debido a la eficien-cia operativa del vehículo, las tendencias del mercado en México y el crecimiento de hoteles recientemente abier-tos o en proceso de desarrollo.

Además, FibraHotel es capaz de seguir aprovechando esas oportunidades gracias a la experiencia de su Asesor, de su equipo directivo, de sus relaciones en la indus-tria hotelera en México y a la ventaja de ser una FIBRA hotelera que cotiza en la BMV, con acceso a capitales y beneficios fiscales a los que otras compañías no siempre pueden tener acceso.

Las ventajas competitivas de FibraHotel y las estrategias que realiza y pretende continuar llevando a cabo, le per-miten y permitirán diferenciarse de los competidores en México y le fortalecerá en el objetivo de construir un por-tafolio de activos hoteleros de primera calidad en el país.

Live Aqua Monterrey Valle

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Estrategia de FibraHotel

Fortalezas competitivas FibraHotel tiene las siguientes fortalezas competitivas:

Líder en el mercado con un portafolio de hoteles de alta calidad, múltiples marcas y operadores, geo-gráficamente diversificado y difícil de replicar. FibraHotel cuenta con el portafolio hotelero más grande y de alta calidad en México, con una gama de hoteles diversificada geográficamente y con propiedades icónicas como Live Aqua Monterrey Valle, Grand Fiesta Americana Monterrey Valle, AC by Marriott Guada-lajara y Fiesta Americana Pabellón M. Los hoteles operan en segmentos atractivos dentro de la industria hotelera mexicana que se caracterizan no sólo por el potencial de generar atractivos rendimientos sobre el capital invertido sino también por la oportunidad de tener un crecimiento importante debido a la demanda insatisfecha de instalaciones de este tipo en México y la posible consolidación del sector. Por otra parte, FibraHotel se beneficia del crecimiento de la economía, del mercado interno y del turismo, los cuales han tenido una importante expansión en los últimos años impulsado por las diferentes economías regionales, visitantes extranjeros y la inversión extranjera directa. Adicionalmente, cuenta con un número importante de cuartos de hoteles recientemente desarrollados que están en proceso de estabilización, por lo que al continuar este proceso deberían proporcionar un crecimiento del flujo de la FIBRA.

AC by Marriott Guadalajara

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FibraHotel espera continuar diversificando su portafolio a través de la adquisición y el desarrollo de nuevos hoteles en ubicaciones únicas y con prospectos atractivos. Los hoteles están relacionados con marcas reconocidas, lo cual brin-da ventajas importantes y genera demanda debido a varios factores como: la calidad de su servicio, los programas de lealtad, los sistemas de reservaciones y los canales de dis-tribución nacional e internacional. Actualmente, cuenta con varias marcas reconocidas como: Live Aqua, Live Aqua Bou-tique, Sheraton, Grand Fiesta Americana, Fiesta Americana, Camino Real, AC by Marriott, Fiesta Inn, Courtyard by Marrio-tt, Fairfield Inn & Suites by Marriott, One Hotels, Camino Real Suites y Fiesta Inn Lofts. Estos hoteles son operados por di-ferentes compañías incluyendo a Grupo Posadas, Grupo Real Turismo y Marriott International.

Los hoteles de FibraHotel están localizados, principalmente, en mercados que presentan actividad industrial, corporativa y/o turística significativa, lo cual genera una demanda considerable de servicios de hotelería orientada a los viajeros. Asimismo, es-tán localizados en lugares estratégicos con distintas barreras de entrada, incluyendo la ubicación dentro o cerca de centros comerciales, aeropuertos, y/o parques industriales. Esas ubi-caciones no son fáciles de replicar y brindan a los huéspedes acceso a una amplia gama de servicios complementarios que mejoran, indudablemente, su experiencia.

Las sólidas relaciones del equipo directivo y Grupo de Control brindan un amplio acceso a las oportunidades de inversión. Los directivos de FibraHotel cuentan con gran experiencia en la adquisición, desarrollo, financiamiento, renovación, re-posicionamiento, re-desarrollo y administración de hoteles. Asimismo, tienen profundos conocimientos del mercado inmo-biliario mexicano, han establecido y mantienen una amplia red de contactos en la industria hotelera, incluyendo relaciones a largo plazo con propietarios de hoteles, compañías operadoras de hoteles, agentes (brokers) de hoteles y otros participantes clave en la industria como son los desarrolladores inmobilia-rios más destacados de México (centros comerciales, oficinas y parques industriales, entre otros). A través de estas distintas relaciones, el equipo directivo identifica y evalúa numerosas oportunidades potenciales de adquisición y desarrollo para crecer de manera rentable el portafolio de FibraHotel.

Asimismo, las sólidas relaciones del equipo directivo con compañías operadoras de hoteles proporcionan a FibraHotel valiosos conocimientos relacionados con el concepto de mar-ca y le da acceso a numerosas oportunidades de desarrollo y atractivas adquisiciones, varias de las cuales podrían no es-tar disponibles para otros competidores. Cabe mencionar que a través de su relación con Grupo GDI, FibraHotel tiene acce-so a oportunidades potenciales de adquisiciones y proyectos de desarrollo.

Propietario de activos con modelo operativo eficiente e inte-reses alineados. Un elemento fundamental de FibraHotel es la celebración de contratos con compañías operadoras de hoteles a quienes se pagan comisiones predominantemente variables con base en la utilidad bruta de operación, lo cual alinea los in-tereses de FibraHotel con los de las compañías operadoras de hoteles y minimiza los gastos en un ciclo a la baja, lo que brinda una gran flexibilidad y permite aprovechar un punto de equili-brio económico relativamente bajo.

La política de arquitectura abierta permite a FibraHotel aso-ciarse con la empresa operadora y la marca de hoteles que resulte más conveniente para cada hotel y circunstancia. Los hoteles en desarrollo han sido y seguirán siendo construidos con base en planos arquitectónicos que buscan maximizar el uso de espacios generadores de ingresos y minimizar tanto los costos de construcción como los gastos operativos. De igual forma, enfatiza una administración de activos rigurosa, la cual mejora el rendimiento operativo. Por ejemplo, vigila y aseso-ra proactivamente a las compañías operadoras de hoteles en la mayoría de los aspectos de su operación, incluyendo el po-sicionamiento y reposicionamiento de inmuebles, análisis de operaciones, diseño físico, renovación y mejoras fundamenta-les. Como resultado de lo anterior, FibraHotel ha desarrollado un modelo operativo eficiente que brinda un apalancamiento operativo sustancial en una variedad de condiciones y ciclos del mercado. Además, considera que existe un potencial de incre-mento en los niveles de tarifa efectiva, principalmente en tarifa promedio, lo cual conjuntamente con el apalancamiento ope-rativo, ayudará a incrementar la rentabilidad del portafolio de FibraHotel conforme al ambiente económico mejore en México. También puede y podrá continuar aumentando las tarifas efec-tivas y los márgenes de utilidad en el futuro conforme se vayan integrando dichos hoteles a la plataforma operativa.

Ventaja de ser un precursor con un fuerte balance general y acceso a capital. FibraHotel fue la primera FIBRA enfocada en la industria hotelera que cotiza en la BMV y considera ser el vehículo de inversión mejor posicionado para crecer un porta-folio de hoteles. Como una empresa que cotiza en la BMV, tiene y tendrá un mejor acceso al capital y también la oportunidad de emitir CBFIs a posibles vendedores a cambio de sus inmue-bles, brindándoles una opción adicional fiscalmente eficiente de liquidez.

FibraHotel cuenta, al 31 de diciembre de 2016, con una adecua-da posición de liquidez. Por ello, conjuntamente con la sólida base de activos, tiene y tendrá la capacidad para continuar in-curriendo en deuda, de forma conservadora y sin alcanzar sus límites de endeudamiento, lo cual le permitirá aprovechar las oportunidades favorables de desarrollo, adquisición e inver-sión. Como resultado de la presencia establecida de FibraHotel en el mercado hotelero mexicano, su ventaja de ser precursor, su escala de operaciones, la alta calidad de su portafolio y su sólida situación financiera, FibraHotel considera que está y es-tará bien posicionado para aprovechar las oportunidades de adquisiciones que existan en la altamente fragmentada indus-tria hotelera en México y de desarrollo asociándose con las operadoras de hoteles más grandes que busquen un socio ca-pitalista institucional.

Sólida trayectoria de crecimiento. El equipo directivo de FibraHotel tiene una sólida trayectoria de crecimiento, logrando incrementar de 17 hoteles y 2,329 habitaciones del Portafolio de Contribución a 85 hoteles y 12,023 habitaciones al cierre del 2016 el portafolio actual. Este crecimiento se ha dado a través de la adquisición de 35 hoteles y el desarrollo de 33 hoteles, y representa un crecimiento anual compuesto en cuartos superior de 62 por ciento.

Alineamiento de intereses a largo plazo con el Grupo de Control y la dirección. Las relaciones entre FibraHotel, su Asesor y Grupo GDI se estructuraron de manera de que todos los

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FibraHotel considera que con el extenso conocimiento y las am-plias relaciones, dentro de la industria local de su Asesor y del equipo directivo, podrá concretar oportunidades con propieta-rios y operadores de hoteles pequeños e independientes hasta operadores que busquen enajenar los hoteles que actualmente poseen. Adicionalmente, la capacidad de desarrollo y las rela-ciones con desarrolladores enfocados en proyectos de usos mixtos presentan interesantes oportunidades de crecimiento. De igual forma, considera que con un crecimiento disciplinado, enfocado en incrementar valor para los tenedores de los CBFIs, su portafolio podrá continuar creciendo en el mediano plazo, aprovechando las características del mercado mexicano.

Buscar oportunidades usando el acceso único de FibraHotel a oportunidades de inversión en hoteles. A través de su rela-ción con Grupo GDI, FibraHotel tiene acceso a una amplia gama de posibles adquisiciones, incluyendo los derechos de prefe-rencia con respecto a oportunidades de inversión hotelera. Éstas, así como la amplitud de las relaciones que ha estableci-do en las industrias tanto inmobiliaria como hotelera mexicana, generan una fuente continua de atractivas oportunidades de in-versión fuera del proceso del mercado competitivo a través de las cuales podrá hacer crecer su portafolio de forma disciplina-da e incrementar el valor para todos los tenedores de sus CBFIs. También el uso de compañías operadoras de hoteles indepen-dientes brinda acceso a oportunidades de inversión, ya que estas empresas podrán proporcionar posibles operaciones con la expectativa de que se les adjudicará el contrato de adminis-tración hotelera si FibraHotel adquiere el hotel.

Aprovechar oportunidades de crecimiento orgánico. FibraHotel considera que puede y podrá aprovechar oportunidades de creci-miento orgánico gracias a sus diversas ventajas como:

(i) Su enfoque en la ubicación estratégica de sus hoteles en proyectos de usos mixtos como centros comerciales le per-mitirá participar en el crecimiento de la economía mexicana (y las economías regionales), así como la creciente inver-sión extranjera directa y el turismo;

(ii) continuar aplicando su plataforma operativa eficiente y su administración de activos disciplinada a su portafolio y cualquier adquisición/desarrollo que se lleve a cabo; y

(iii) su mayor tamaño, debido a la adquisición y desarrollo de nue-vos hoteles, el cual proporciona ventajas para buscar mejoras en los márgenes operativos en los hoteles de su portafolio.

FibraHotel considera que existe una clara oportunidad de au-mentar la tarifa efectiva en sus hoteles. Durante 2016, con base a un perímetro de propiedades comparables de 56 ho-teles estabilizados, la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $670, representando un incremento de 12.3% contra el año 2015 (Ps. $597), comparado con una tasa de inflación del 3.4% y con un crecimiento del PIB mexicano de 2.4% por ciento contra el año 2015. Este importante crecimiento se debe parcialmente a condiciones de mercado y parcialmente a la calidad de sus ac-tivos y el manejo de los mismos.

Las tendencias positivas en el consumo interno, las reformas estructurales implementadas recientemente, el incremento en el sector turismo y la creciente competitividad del sector in-dustrial mexicano, hacen de México un lugar atractivo para la inversión hotelera. Con un riesgo país estable y atractivo, una

intereses estén cercanamente alineados. Conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes han acordado otorgar el derecho preferencial para adquirir cualquier oportunidad de inversión en hospedaje a futuro generada por cualquiera de ellos, en la medida que dicha oportunidad cumpla sustancialmente con todos los requerimientos de elegibilidad para inversión establecidos en el Contrato de Fideicomiso, siempre y cuando el Fideicomiso de Control sea tenedor de cuando menos el 15% de los CBFIs en circulación.

Los CBFIs propiedad de los directivos relevantes de Grupo GDI, así como los CBFIs propiedad de los ejecutivos relevantes del Asesor y los CBFIs que ciertos miembros del Comité Técni-co recibieron en relación con las Operaciones Iniciales, fueron transferidos a un Fideicomiso de Control y están sujetos a cier-tas restricciones para su enajenación. FibraHotel considera que las importantes participaciones en capital por los directivos del Asesor y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes crean una alineación a largo plazo de los intereses de FibraHotel con los del Asesor y los de Grupo GDI.

Estrategia

El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimien-tos ajustados a riesgos para los tenedores de sus CBFIs, principalmente a través de distribuciones de su resulta-do fiscal y de retorno de capital, según determine el Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI (en 2013, 2014, 2015 y 2016 FibraHotel distribuyó respectivamen-te Ps. $338 millones, Ps. $424 millones, Ps. $436 millones y Ps. $503 millones a sus tenedores). Esta meta la preten-de lograr a través de la titularidad, expansión y la operación eficaz de un portafolio de hoteles de alta calidad, de distin-tas marcas y geográficamente diversificados, operados por compañías operadoras de hoteles independientes de recono-cido prestigio en todo México que pueden brindar atractivos rendimientos sobre la inversión y generar una apreciación de valor a largo plazo a través de una administración de ac-tivos eficaz. Se busca alcanzar este objetivo a través de las siguientes estrategias de inversión y desarrollo:

Crecer y consolidar el mercado de hoteles en México. FibraHotel planea continuar creciendo en mercados grandes y maduros, así como en aquellos donde hay una fuerte actividad industrial, comercial y turística a través de adquisiciones y desarrollos de activos hoteleros. En este sentido, planea invertir en ubicaciones estratégicas que brindan una alternativa conveniente para los viajeros.

También busca seguir teniendo presencia en ubicaciones es-tratégicas y con atractivas perspectivas inmobiliarias, tales como centros comerciales, aeropuertos y centros industria-les, buscando mejorar la plataforma operativa y maximizar las tarifas efectivas. Asimismo, se enfoca en oportunidades donde se pueda mejorar el valor a través de estrategias de inversión proactivas, tales como renovación, reposiciona-miento o cambio de marca, como en los casos de hoteles sin marca o mal administrados.

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dinámica creación de empleos, un sector bancario sólidamente capitalizado, un bajo apalancamiento en el sector privado y dis-minuciones en el índice de dependencia demográfica, FibraHotel estima que la economía del país está en vías de crecimiento, lo cual resultará en una mayor demanda de servicios de hotelería para los viajeros en el país.

Es un hecho, que puede y podrá aumentar la eficiencia ope-rativa de los hoteles adquiridos conforme se integren a su plataforma, y que los hoteles en proceso de estabilización o en proceso de desarrollo deberían mejorar las eficiencias del portafolio. Las eficiencias operativas incluyen: operar bajo contratos de administración hotelera con estructuras de co-misiones variables, la administración de activos disciplinada, la política de arquitectura abierta y el manejo de procesos de estabilización de hoteles. También se revisan regularmente oportunidades para invertir en los hoteles con la finalidad de mejorar su calidad y atractivo, aumentar su valor a largo plazo y generar atractivos rendimientos sobre la inversión. Se apli-cará el mismo enfoque riguroso de administración de activos a hoteles adquiridos en el futuro.

Asociación con marcas de hoteles líderes y compañías opera-doras de hoteles. El uso de marcas de primer nivel y su relación con compañías operadoras de hoteles líderes, tanto locales (Gru-po Posadas, Grupo Real Turismo) como internacionales (Marriott International), provee importantes ventajas porque estas mar-

cas y operadores de hoteles gozan de prestigio, cuentan con programas de lealtad, modernos sistemas de reservaciones, segmentación efectiva de productos, distribución nacional e in-ternacional y una fuerte conciencia de las necesidades de los huéspedes que fomentan la demanda y pueden resultar en una mayor ocupación, tarifa promedio y tarifa efectiva. Como resul-tado de nuestra estrategia de arquitectura abierta, permite a FibraHotel relacionarse con la compañía operadora de hoteles que resulte más conveniente para cada hotel y circunstancia.

Las sólidas relaciones del equipo directivo del Asesor con las principales compañías operadoras de hoteles, conjuntamen-te con la experiencia de más de 50 años del equipo directivo, facilitará la capacidad de trabajar de manera eficiente con di-chas compañías operadoras de hoteles, brindará conocimientos valiosos relacionados con iniciativas de marca y dará acceso a oportunidades de adquisición y desarrollo, muchas de las cua-les quizá no estén disponibles para los competidores.

Amplia experiencia para crecer a través del desarrollo de ho-teles en México. El importante crecimiento en la demanda hotelera del país, durante los próximos años, va a traer atrac-tivas oportunidades de desarrollo de hoteles de negocios en ubicaciones estratégicas y difíciles de replicar como proyectos de usos mixtos y centros comerciales que diversifiquen el por-tafolio de FibraHotel, siempre buscando maximizar el retorno a largo plazo a los tenedores.

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calidad en ubicaciones estratégicas y al precio correcto que cumplan tanto con la adecuada generación de flujo de efecti-vo (cap rate), como el correcto costo de reposición (precio por llave). Todas las adquisiciones son evaluadas internamente, asegurando que añadan valor a los tenedores. FibraHotel bus-ca adquirir tanto hoteles estabilizados que sean incorporados al portafolio bajo esquemas de operación con comisiones pre-dominantemente variables como hoteles independientes con alto valor del bien raíz en el cual se identifica una oportunidad de ser reposicionado bajo una nueva marca y transferido a un operador profesional para maximizar los flujos de efectivo al ser incorporados al portafolio.

FibraHotel tiene un equipo de desarrollo que continuamente está generando oportunidades que cumplan con los requisitos de inversión. Una parte importante de éstas es que son únicas de FibraHotel y están basadas en relaciones del equipo directivo y del Asesor con participantes de la industria hotelera y de bie-nes raíces en México. Así mismo, busca hoteles de alta calidad en ubicaciones estratégicas a lo largo de todo el país que com-plementen el portafolio y generen valor a los tenedores. Todas las alternativas de inversión son analizadas por un comité de adquisiciones interno y se actualizan con base a las diferentes negociaciones que lleva a cabo el equipo directivo, seleccionan-do solamente las mejores oportunidades que generen valor en el largo plazo. FibraHotel está convencido que tiene una estra-tegia de adquisiciones sostenible que le permite capitalizar en oportunidades a través del ciclo de manera sostenible y lograr continuar creciendo por medio de adquisiciones de hoteles. El número de adquisiciones que FibraHotel pueda realizar está directamente ligado con las situaciones de mercado y la dispo-nibilidad de alternativas a adquirir al precio correcto.

FibraHotel podrá capitalizar esta oportunidad dado que tan-to su Asesor como su equipo directivo cuentan con una amplia experiencia en el desarrollo de hoteles de negocios en México. Adicionalmente, los costos por llave a los que logra desarrollar hoteles son altamente competitivos y cumplen con estrictos es-tándares de marcas y operadores tanto internacionales como locales. FibraHotel cuenta con los procesos y equipos ade-cuados para llevar a cabo estos desarrollos además de usar compañías independientes para la construcción y desarrollo de hoteles, eliminando cualquier conflicto de interés y maximizan-do su capacidad de desarrollar diferentes hoteles a lo largo de México, pero al mismo tiempo manteniendo estratégicamen-te la estructuración y supervisión de proyectos hoteleros. Esta combinación ayuda a determinar los proyectos más rentables, iniciando desde la selección de la más conveniente ubicación para el proyecto, así como la mejor marca y operador, tamaño del hotel, incluyendo áreas de cuartos y amenidades. Todos los desarrollos están enfocados en lograr maximizar el retorno a la inversión a los tenedores y diversificar su portafolio en el lar-go plazo, y a la fecha dentro de la FIBRA se han desarrollado y abierto más de 25 hoteles.

Adquisiciones

Una parte central del crecimiento de FibraHotel se basa en una estrategia de adquisiciones de hoteles en operación a un precio correcto y que pueden incorporarse al portafolio en operación, agregando valor a sus tenedores e incrementando la distribución por certificado. La estrategia también está ba-sada en una disciplina de comprar solamente hoteles de alta

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Desarrollos

FibraHotel busca desarrollar hoteles en ubicaciones estraté-gicas, principalmente dentro de proyectos de usos mixtos, en plazas con alto dinamismo y que maximicen el retorno de la in-versión en el largo plazo. La estrategia de desarrollo funciona como un complemento a la de adquisición. En condiciones si-milares, le otorga preferencia a las adquisiciones de hoteles en operación sobre desarrollos de hoteles nuevos. Se continuará desarrollando hoteles en situaciones estratégicas como cuan-do no se logra entrar a una plaza a través de una adquisición atractiva (en términos de rendimiento y costo por llave), y se logre obtener una ubicación que tenga ventajas competitivas como estar dentro de un proyecto de usos mixtos. Al desarro-llar nuevos hoteles, FibraHotel espera recibir un retorno mayor a una adquisición.

El proceso de desarrollo de un hotel inicia con la identificación de las plazas estratégicas y los grandes proyectos de usos mix-tos que se están llevando a cabo. Una vez que se selecciona la

1. Aloft by Marriott Veracruz

Ubicación: Boca del Río VeracruzMarca: AC by MarriottOperador: Marriott InternationalSegmento: Servicio CompletoNúmero de cuartos: 166Fecha de apertura: Cuarto Trimestre del 2017

El hotel tiene la estructura y fachadas casi terminadas y se encuentra en proceso de tablaroca, instalaciones y acabados.

2. Fiesta Inn Buenavista

Ubicación: Ciudad de México, dentro del centro comercial Fórum BuenavistaMarca: Fiesta InnOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio SelectoNúmero de cuartos: 129Fecha de apertura: Cuarto Trimestre del 2017

El hotel tiene la estructura terminada, fachadas y albañilerías al 70% y se encuentra en proceso de tablaroca e inicio de instalaciones.

ubicación, se determina el proyecto de hotel a través de un es-tudio de mercado, definiendo el segmento de servicio del hotel, el tamaño y las amenidades que se espera tener, así como las diferentes opciones de marcas y operadores disponibles. El de-sarrollo de hoteles nuevos ayuda a diversificar el portafolio a través del crecimiento con marcas y operadores internacionales con hoteles edificados a la medida con base a los requerimien-tos de estas marcas.

El Asesor y el equipo directivo de FibraHotel tienen una amplia experiencia en el desarrollo de hoteles y de acuerdo al volu-men de hoteles se están logrando costos atractivos por llave, manteniendo también la supervisión general y estructuración de los proyectos hoteleros, con más de 25 hoteles en desarro-llo abiertos dentro de la Fibra.

A la fecha del presente reporte, el portafolio de hoteles en de-sarrollo de FibraHotel es el siguiente:

Fecha Número de Inversión para FibraHotel (Ps. $ millones)

Hotel Estado esperada de terminación cuartos en

construcción Total Invertido

a Marzo 31 2017

Remanente*

1 Aloft by Marriott Veracruz Veracruz 4T 2017 166 170.0 122.6 47.4

2 Fiesta Inn Buenavista Ciudad de México 4T 2017 129 185.0 94.9 90.1

3 Courtyard Toreo* Ciudad de México 4T 2017 146 45.0 - 45.0

4 Fiesta Americana Viaducto (VIA 515)** Ciudad de

México TBD 255 600.0 104.9 495.1

5 Servicio Completo Villa del Mar Veracruz** Veracruz TBD 173 275.0 39.1 235.9

6 Live Aqua San Miguel de Allende** Guanajuato TBD 134 550.0 142.6 407.4

7 Fiesta Americana Tlalnepantla** Ciudad de

México TBD 224 475.0 99.8 375.2

Otros incluyendo GICSA Varios 194.5 Total 1,227 2,300.0 798.3 1,696.2

* El monto por invertir incrementará debido al nuevo número de habitaciones y cambios al alcance del proyecto y será anunciado en el futuro.** Hasta que no se determine terminar los proyectos seleccionados, no se tendrá que invertir el total remanente.

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4. Fiesta Americana Viaducto (Vía 515)

Ubicación: Ciudad de México, dentro del Proyecto de Usos Mixtos Vía 515Marca: Fiesta AmericanaOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio CompletoNúmero de cuartos: 255Fecha de apertura: Por ser determinada

El proyecto está iniciando proceso de cimentación. La terminación de este proyecto está detenida y por el momento avanzará hasta tener estructura y fachadas terminadas.

6. Live Aqua San Miguel de Allende

Ubicación: San Miguel de Allende, Centro HistóricoMarca: Live AquaOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio CompletoNúmero de cuartos: 134Fecha de apertura: Por ser determinada

El proyecto tiene una parte de la estructura terminada. La terminación de este proyecto está detenida y por el momento avanzará hasta tener la estructura terminada.

5. Servicio Completo Villa del Mar Veracruz

Ubicación: Veracruz, dentro del proyecto de usos mixtos Villa del Mar VeracruzMarca: Fiesta AmericanaOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio CompletoNúmero de cuartos: 173Fecha de apertura: Por ser determinada

El proyecto se encuentra en etapa de estructura del centro comercial y por iniciar la loza de transferencia al hotel. La terminación de este proyecto está detenida y por el momento avanzará hasta tener estructura y fachadas terminadas.

7. Fiesta Americana Tlalnepantla

Ubicación: Ciudad de México, dentro del proyecto de usos mixtos Sentura TlalnepantlaMarca: Fiesta AmericanaOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio CompletoNúmero de cuartos: 224Fecha de apertura: Por ser determinada

El proyecto se encuentra en etapa de estructura del centro comercial. La terminación de este proyecto está detenida y por el momento avanzará hasta tener estructura y fachadas terminadas.

3. Courtyard Toreo

Ubicación: Ciudad de MéxicoMarca: Courtyard by MarriottOperador: Marriott InternationalSegmento: Servicio SelectoNúmero de cuartos: 146

Fecha de apertura: Cuarto Trimestre del 2017

El hotel se encuentra con la estructura y fachadas terminadas e iniciando tablaroca e instalaciones.

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Portafolio de FibraHotel

FibraHotel inició el año 2016 con 80 hoteles y 10,973 cuartos, de los cuales:

> 62 hoteles (8,507 cuartos) se encontraban en operación.> 18 hoteles (2,466 cuartos) se encontraban en distintas eta-

pas de desarrollo.

A lo largo del año 2016, FibraHotel incrementó el número de hoteles en operación y de proyectos de hoteles en desarrollo gracias a:

> La adquisición de dos hotel (397 cuartos) en operación.> La apertura de 11 hoteles (1,518 cuartos) del portafolio de

desarrollo.> La adquisición de cuatro proyectos de hoteles en desarro-

llo (660 cuartos adicionales), la disminución de un hotel (el proyecto Viaducto 515 contempla un hotel Fiesta America-na contra un Fiesta Inn y un Fiesta Inn Lofts en el proyecto inicial)

> La disminución de siete cuartos por ajustes en el inventario de cuartos en desarrollo.

FibraHotel cerró el año 2016 con 85 hoteles y 12,023 cuartos, de los cuales:

> 75 hoteles (10,422 cuartos) se encontraban en operación.> 10 hoteles (1,601 cuartos) se encontraban en distintas eta-

pas de desarrollo.

Entre el 1º de enero de 2017 y la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel:

> Abrió tres hoteles del portafolio de desarrollo (390 cuar-tos).

> Incrementó el inventario de habitaciones para el desarrollo Courtyard Toreo a 146 cuartos (16 cuartos).

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel tiene 85 ho-teles y 12,039 cuartos, de los cuales:

> 78 hoteles (10,812 cuartos) se encontraban en operación.> Siete hoteles (1,227 cuartos) se encontraban en distintas

etapas de desarrollo.

Presentación del portafolio

25

SEGMENTO Número de hoteles

% de número de hoteles

Número de cuartos

% de número de cuartos

Servicio Limitado 22 28.2% 2,792 25.8%Servicio Selecto 41 52.6% 5,995 55.4%Servicio Completo 10 12.8% 1,649 15.3%Estancia Prolongada 5 6.4% 376 3.5%Total FibraHotel 78 100.0% 10,812 100.0%

REGIÓN Número de hoteles

% de número de hoteles

Número de cuartos

% de número de cuartos

Centro y Sur 41 52.6% 5,579 51.6%Noreste 14 17.9% 1,805 16.7%Noroeste 17 21.8% 2,476 22.9%Oeste 6 7.7% 952 8.8%Total FibraHotel 78 100.0% 10,812 100.0%

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel tiene un portafolio convenientemente diversificado den-tro de la República Mexicana, con presencia en 26 estados. Los tres hoteles más importes en cuanto a número de cuartos (Sheraton Ambassador Monterrey, Fiesta Americana Hermosillo y Fiesta Inn Perisur) representan en conjunto 661 cuartos, siendo menor al 6.1% del total de cuartos en operación.

A la fecha del presente Informe Anual, la repartición del portafolio de los hoteles en operación es la siguiente:

Grand Fiesta Americana y Live Aqua, Monterrey Valle

26 27

Info

rme

Anu

al 2

016

Núm. Hotel1 Fiesta Inn Culiacán2 Fiesta Inn Durango3 One Monterrey4 One Acapulco 5 One Toluca6 One Coatzacoalcos7 Fiesta Inn Tepic8 One Aguascalientes9 Fiesta Inn Hermosillo10 One Culiacán11 Fiesta Inn Ecatepec12 Fiesta Inn Perinorte13 Fiesta Inn Nuevo Laredo14 Fiesta Inn Naucalpan15 Fiesta Inn Cuautitlán16 Fiesta Inn Perisur17 Camino Real Puebla18 Fiesta Inn Chihuahua19 Fiesta Inn Guadalajara20 One Querétaro21 Fiesta Inn Aguascalientes 22 Fiesta Inn Monterrey23 Fiesta Inn Querétaro24 Fiesta Inn Saltillo

25 One Patriotismo26 Fiesta Inn Ciudad Juárez27 Fiesta Inn Mexicali28 Fiesta Inn León29 Fiesta Inn Monclova30 Fiesta Inn Torreón31 Real Inn Morelia32 Camino Real Puebla Suites33 One Tapatío34 Fiesta Inn Puebla FINSA35 Fiesta Inn Oaxaca36 One Puebla FINSA37 Real Inn Guadalajara38 Fiesta Inn Tlalnepantla39 Fiesta Inn Toluca Tollocan 40 Real Inn Mexicali41 Fiesta Inn Lofts Monclova42 One Monclova43 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle44 Live Aqua Monterrey Valle45 Courtyard Vallejo46 FairfieldInnVallejo47 Fiesta Americana Aguascalientes48 Fiesta Inn Xalapa49 One Xalapa50 FairfieldInnVillahermosa51 Fiesta Inn Ciudad Obregón52 Fiesta Inn Lofts Querétaro53 Gamma León54 Courtyard Ciudad del Carmen55 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen56 Gamma Valle Grande57 FarifieldInnLosCabos58 Fiesta Inn San Luis Potosí59 Gamma Tijuana60 FairfieldInnSaltillo61 AC Torre Américas Guadalajara62 AC Antea Querétaro63 One Perisur64 Sheraton Ambassador Monterrey65 Live Aqua Boutique Playa del Carmen66 Fiesta Inn Los Mochis67 Fiesta Inn Cuernavaca68 One Cuernavaca69 FairfieldInn&SuitesJuriquilla70 One Durango71 Aloft Veracruz72 FairfieldInn&SuitesNogales73 Fiesta Inn Lofts Monterrey74 Fiesta Americana Viaducto (Via 515)75 One Cuautilán76 Fiesta Americana Pabellón M77 Fiesta Inn Villahermosa78 Fiesta inn Puerto Vallarta79 Fiesta Americana Hermosillo 80 Fiesta Inn Buenavista81 Servicio Completo Villa del Mar Veracruz82 Fiesta Inn Monterrey Valle83 Live Aqua San Miguel de Allende84 Fiesta Americana Tlalnepantla85 Courtyard Toreo

Lasiguientegráficamuestralareparticióndelportafoliode FibraHotel a la fecha del presente Informe Anual:

Mapa del portafolio

Desarrollo

Estabilizados

No estabilizados

59

40

27

41

42

29

8

21

47

19

33

37

20

38

52

28

53

17

32

6

48

49

58

5

39

35

65

67

68

50

77 54

55

23 34

36

13

30

57

56

51

7

31

4

1

102

70

24

60

9

79

18

26

66

78

61

71

81

62

69

83

72

11

25

16

63

15

14

38

12

84

80

74

Ciudad de México

75

85

46

45 85 hoteles(78 en operación)

12,039 cuartos(10,812 en operación)

Presencia en 26 estados

Camino Real Puebla

Monterrey, Nuevo León

3 64 43

22 82 44

73

76

Camino Real Puebla28

Info

rme

Anu

al 2

016

Las siguientes tablas y gráficas muestran la evolución del portafolio de FibraHotel entre el año de 2012 y la fecha del presente Informe Anual:

Detalle del portafolio

SERVICIO SELECTO - ADMINISTRADOS

Fecha de Adq.

2012 2013 2014 2015 2016Fecha del Reporte

Anual 1 * Fiesta Inn Aguascalientes 1/21/13 125 125 125 125 125 2 * Fiesta Inn Ciudad Juárez 1/21/13 166 166 166 166 166 3 * Fiesta Inn Ciudad Obregón 4/7/14 123 141 141 141 4 * Fiesta Inn Chihuahua 1/21/13 152 152 152 152 152 5 * Fiesta Inn Cuernavaca 12/15/14 155 155 155 155 6 * Fiesta Inn Culiacán 12/1/12 142 142 146 146 146 146 7 * Fiesta Inn Durango 12/1/12 138 138 138 138 138 138 8 * Fiesta Inn Ecatepec 12/1/12 143 143 143 143 143 143 9 * Fiesta Inn Guadalajara 1/21/13 158 158 158 158 158

10 * Fiesta Inn Hermosillo 12/1/12 155 155 155 155 155 155 11 * Fiesta Inn León 1/21/13 160 160 160 160 160 12 * Fiesta Inn Mexicali 1/21/13 150 150 150 150 150 13 Fiesta Inn Los Mochis 12/5/16 125 125 14 * Fiesta Inn Monclova 2/28/13 121 121 121 121 121 15 * Fiesta Inn Monterrey 1/21/13 161 161 161 161 161 16 * Fiesta Inn Monterrey Valle 8/1/16 177 177 17 * Fiesta Inn Naucalpan 12/1/12 119 119 119 119 119 119 18 * Fiesta Inn Nuevo Laredo 12/1/12 120 120 120 120 120 120 19 * Fiesta Inn Oaxaca 7/5/13 145 145 145 145 145 20 * Fiesta Inn Perinorte 12/1/12 123 123 123 127 127 127 21 * Fiesta Inn Puebla FINSA 7/3/13 123 123 123 123 123 22 * Fiesta Inn Querétaro 1/21/13 175 175 175 175 175 23 * Fiesta Inn Saltillo 1/21/13 149 149 149 149 149 24 * Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente 7/21/14 140 140 140 140 25 * Fiesta Inn Tepic 12/1/12 139 139 139 139 139 139 26 * Fiesta Inn Tlalnepantla 6/24/13 131 131 131 131 131 27 * Fiesta Inn Torreón 12/19/12 146 146 146 146 146 146 28 * Fiesta Inn Toluca 4/30/13 144 144 144 144 144 29 Fiesta Inn Puerto Vallarta 1/30/17 144 30 * Fiesta Inn Villahermosa 12/2/15 159 159 159 31 * Fiesta Inn Xalapa 3/27/14 119 119 119 119 32 * Real Inn Guadalajara 8/1/13 197 197 197 197 197 33 * Real Inn Mexicali 7/1/13 158 158 158 158 158 34 * Real Inn Morelia 3/1/13 155 155 155 155 155 35 * Gamma Ciudad Obregón (Valle Grande) 5/30/14 135 135 135 135 36 * Gamma León (Fussion 5) 5/22/14 159 159 159 159 37 * Gamma Tijuana (Lausana Tijuana) 7/27/14 140 140 140 140 38 Courtyard Vallejo 2/24/17 125 39 * Courtyard Ciudad del Carmen 11/25/15 133 133 133

Subtotal 1,225 3,795 4,770 5,084 5,386 5,655

Número de cuartos al final del periodo

29

SERVICIO LIMIDATO - ADMINISTRADOS 40 * One Acapulco 12/1/12 126 126 126 126 126 126 41 * One Aguascalientes 12/1/12 126 126 126 126 126 126 42 * One Coatzacoalcos 12/1/12 126 126 126 126 126 126 43 * One Cuernavaca 12/15/14 125 125 125 125 44 One Cuautitlán 11/17/16 156 156 45 * One Culiacán 12/1/12 119 119 119 119 119 119 46 One Durango 2/29/16 126 126 47 * One Guadalajara Tapatío 6/24/13 126 126 126 126 126 48 * One Xalapa 3/27/14 126 126 126 126 49 * One Monclova 11/1/14 66 66 66 66 50 * One Monterrey 12/1/12 126 126 126 126 126 126 51 * One Puebla FINSA 7/2/13 126 126 126 126 126 52 * One Querétaro 1/21/13 126 126 126 126 126 53 * One Toluca 12/1/12 126 126 126 126 126 126 54 * One Patriotismo 1/21/13 132 132 132 132 132 55 * One Perisur 7/16/15 144 144 144 56 Fairfield Inn & Suites Juriquilla 1/28/16 134 134 57 * Fairfield Inn Los Cabos 6/20/14 128 128 128 128 58 Fairfield Inn & Suites Nogales 11/8/16 134 134 59 * Fairfield Inn & Suites Saltillo 3/31/15 139 139 139 60 Fairfield Inn & Suites Vallejo 2/24/17 121 61 * Fairfield Inn & Suites Villahermosa 12/9/15 134 134 134

Subtotal 749 1,259 1,704 2,121 2,671 2,792

SERVICIO COMPLETO - ADMINISTRADOS 62 * Fiesta Americana Aguascalientes 1/15/14 192 192 192 192 63 * Fiesta Americana Hermosillo 5/1/16 220 220 64 Fiesta Americana Pabellón M 3/31/16 178 178 65 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle 6/13/16 180 180 66 Live Aqua Monterrey Valle 6/13/16 74 74 67 * Camino Real Puebla 12/1/12 153 153 153 153 153 153 68 * Sheraton Ambassador 11/18/14 229 229 229 229 69 AC by Marriott Antea Querétaro 3/21/16 175 175 70 AC by Marriott Guadalajara 6/1/16 188 188

Subtotal 153 153 574 574 1,589 1,589

ESTANCIA PROLONGADA - ADMINISTRADOS 71 * Camino Real Hotel & Suites Puebla 3/1/14 121 121 121 121 72 * Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 9/8/15 120 120 120 73 * Fiesta Inn Lofts Monclova 11/1/14 37 37 37 37 74 Fiesta Inn Lofts Monterrey La Fe 7/19/16 48 48 75 * Fiesta Inn Lofts Querétaro 11/1/14 50 50 50 50

Subtotal - - 208 328 376 376

HOTELES EN ARRENDAMIENTO 76 * Fiesta Inn Cuautitlán 12/1/12 128 128 128 128 128 128 77 * Fiesta Inn Perisur 12/1/12 212 212 212 212 212 212 78 * Live Aqua Playa del Carmen 11/19/14 60 60 60 60

Subtotal 340 340 400 400 400 400

NÚMERO DE CUARTOS EN OPERACIÓN 2,467 5,547 7,656 8,507 10,422 10,812

NÚMERO DE HOTELES EN OPERACIÓN 18 39 56 62 75 78

* Portafolio Estabilizado 2016 (56 hoteles estabilizados en operación)

Fecha de Adq.

2012 2013 2014 2015 2016Fecha del Reporte

Anual

Número de cuartos al final del periodo

One Durango

30

Info

rme

Anu

al 2

016

Evolución del número de hoteles

+ 6% vs. 2015

Evolución del portafolio con número de hoteles y número de cuartos

Evolución del número de cuartos

+ 10% vs. 2015

Núm. de cuartos en desarrollo

Núm. de hoteles en desarrollo

Núm. de cuartos en operación

Núm. de hoteles en operación

Número de cuartos al final del periodo

DESARROLLOApertura 2012 2013 2014 2015 2016

Fecha del Reporte

Anual 79 Aloft en Veracruz 2S 2017 166 166 166 80 Fiesta Inn Buenavista 2S 2017 129 129 81 Courtyard Toreo 2S 2017 130 130 130 146 82 Fiesta Americana Viaducto 515 TBD 269 255 255 83 Full-Service Villa del Mar Veracruz TBD 173 173 84 Live Aqua San Miguel de Allende TBD 134 134 85 Fiesta Americana Tlalnepantla TBD 224 224

Hoteles de desarrollo abiertos a la fecha de Informe Anual

- 489 899 1,753 1,901 390 -

TOTAL DESARROLLO 489 899 1,883 2,466 1,601 1,227

NÚMERO DE HOTELES EN DESARROLLO 4 8 14 18 10 7

PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 6,446 9,539 10,973 12,023 12,039

NÚMERO DE HOTELES 22 47 70 80 85 85

62 66 70 72 75 78

18 14 13 12 10 7

80 80 83 84 85 85

8,5

07

9,1

20

9,7

82

10

,00

7

10

,422

10

,812

2,466 1,853 1,743 1,696 1,601 1,227

10,973 10,973 11,525 11,703 12,023 12,039

2015

T1 2

016

T2 2

016

T3 2

016

2016

Rep

orte

Anu

al

2015

T1 2

016

T2 2

016

T3 2

016

2016

Rep

orte

Anu

al

62 66 70 72 75 78

18 14 13 12 10 7

80 80 83 84 85 85

8,5

07

9,1

20

9,7

82

10

,00

7

10

,422

10

,812

2,466 1,853 1,743 1,696 1,601 1,227

10,973 10,973 11,525 11,703 12,023 12,039

2015

T1 2

016

T2 2

016

T3 2

016

2016

Rep

orte

Anu

al

2015

T1 2

016

T2 2

016

T3 2

016

2016

Rep

orte

Anu

al 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 2016 Reporte Anual

Operación 62 66 70 72 75 78Desarrollo 18 14 13 12 10 7Total 80 80 83 84 85 85

2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 2016 Reporte Anual

Operación 8,507 9,120 9,782 10,007 10,422 10,812 Desarrollo 2,466 1,853 1,743 1,696 1,601 1,227 Total 10,973 10,973 11,525 11,703 12,023 12,039

Afiliaciones con marcas

31

Los hoteles del portafolio de FibraHotel operan bajo marcas sólidas de primer nivel. A la fecha del presente Informe Anual, los hoteles operaban bajo las si-guientes marcas:

> One Hotels (servicio limitado) de Grupo Posadas> Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas> Fiesta Inn Lofts (estancia prolongada) de Grupo Posadas> Gamma de Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas> Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas> Grand Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas> Live Aqua Boutique (servicio completo de playa) de Grupo Posadas > Live Aqua (servicio completo) de Grupo Posadas> Real Inn (servicio selecto) de Grupo Real Turismo> Camino Real (servicio completo) de Grupo Real Turismo> Camino Real Hotel & Suites (estancia prolongada) de Grupo Real Turismo> Fairfield Inn & Suites by Marriott (servicio limitado) de Marriott International> Courtyard by Marriott (servicio selecto) de Marriott International> AC by Marriott (servicio completo) de Marriott International> Sheraton (servicio completo) de Marriott International

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los hoteles de FibraHotel en operación a la fecha del presente Informe Anual:

Empresas operadoras de hoteles

Grupo Posadas. Se trata de la operadora hotelera mexicana más grande e importante del país, con más de 150 hoteles y 24,500 habitaciones en destinos de playa y ciudad ubicados en todo el territorio nacional. Gracias al posicionamiento de sus marcas como Live Aqua, Grand Fiesta Americana, Fiesta Americana, The Explorean by Fiesta Americana, Fiesta Inn y One Hoteles, Posadas es una empresa mexicana con gran re-conocimiento internacional. También es propietaria de Fiesta Rewards, el programa de lealtad y recompensas más impor-tante de México, así como sus clubes vacacionales a largo

ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.

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plazo: Fiesta Americana Vacation Club, Live Aqua Residence Club, un club residencial privado y KIVAC, programa vacacio-nal basado en puntos.

Grupo Real Turismo. Hoteles Camino Real es una compañía mexicana de hoteles fundada en 1958 por el Banco Nacional de México (Banamex) y un grupo de inversionistas privados. En 1962 se celebró un acuerdo de afiliación con Western In-ternational Hotels (que después se conocería como Westin), para establecer el primer grupo de hoteles de lujo en México

Número de hoteles

% de número de hoteles

Número de cuartos

% de número de cuartos

One Hotels 16 20.5% 2,002 18.5%

Fiesta Inn + Gamma 36 46.2% 5,227 48.3%

Fiesta Inn Lofts 4 5.1% 255 2.4%

Fiesta Americana + Live Aqua 6 7.7% 904 8.4%

Grupo Posadas 62 79.5% 8,388 77.6%

Real Inn 3 3.8% 510 4.7%

Camino Real 1 1.3% 153 1.4%

Camino Real Hotel & Suites 1 1.3% 121 1.1%

Grupo Real Turismo 5 6.4% 784 7.3%

Marriott International 11 14.1% 1,640 15.2%

Marriott International 11 14.1% 1,640 15.2%

Total FibraHotel 78 100.0% 10,812 100.0%

32

Info

rme

Anu

al 2

016

Esquema operativo

Bajo el esquema operativo de FibraHotel, la administración de los hoteles se lleva a cabo de la siguiente manera:

> Las compañías operadoras de hoteles realizan las si-guientes tareas: administración de los hoteles con su propio equipo de operación, establecimiento de los pla-nes de negocio anuales de los hoteles (ingresos y costos/gastos), determinación de la política de tarifas y de co-mercialización de las tarifas, estrategias de ventas de alimentos y bebidas, así como de otros ingresos, correcto mantenimiento preventivo de los equipos mayores y man-tenimiento general de las propiedades, proponer gastos de capital para mantener el estado físico de los hoteles en óptimas condiciones, contratar al personal para operar las unidades de negocio.

> FibraHotel realiza las siguientes tareas: aprobación de los planes de negocio anuales de los hoteles, revisión de los resultados de los hoteles, aprobación de los gastos de capital para mantener el estado físico de los hoteles, responsabilidad de las actividades inmobiliarias (predial, seguros, etc.) y fondeo de gastos operativos de los hote-les, entre otros.

A la fecha del presente Informe Anual, de los 78 hoteles en ope-ración del portafolio de FibraHotel:

> 75 hoteles se encuentran bajo contrato de administra-ción hotelera con compañías operadoras de hoteles, las cuales los operan en beneficio de FibraHotel y le entregan mensualmente el resultado operativo de los hoteles, su remuneración siendo variable y correspondiendo a un por-centaje del resultado operativo de cada uno de ellos.

> Tres hoteles están bajo contrato de arrendamiento con Grupo Posadas, el cual paga a FibraHotel (Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Live Aqua Boutique Playa del Carmen) una renta (incluyendo un componente va-riable dependiendo de los ingresos totales del hotel o de los resultados del hotel en el caso de Live Aqua Boutique Playa del Carmen) y FibraHotel sólo está a cargo de los gastos inmobiliarios. El hotel Live Aqua Boutique Playa del Carmen está bajo contrato de arrendamiento desde que Grupo Posadas tomó la administración del hotel, en diciembre del 2015.

Política de mantenimiento de las propiedades

Como propietario de los hoteles, FibraHotel busca mantener a las propiedades en un óptimo estado físico, por lo cual se realiza mantenimiento preventivo de éstas. La política inter-na a FibraHotel es de reservar un 5% de los ingresos totales de los hoteles en administración para realizar gastos de capi-tal con la intención de mantener las propiedades y sus equi-pos. Los operadores hoteleros están a cargo de preparar un presupuesto anual de gastos de capital que valida FibraHotel, a ser ejecutados a lo largo del año.

Por otro lado, de manera periódica, FibraHotel realiza visitas de inspección a los hoteles con el fin de certificar su aspecto físico y correcto mantenimiento de equipos. Al mismo tiem-po, dichas inspecciones se comparan con el reporte que cada compañía hotelera realiza de parte de una empresa ajena a ellas, que efectúan revisiones calendarizadas de las condi-ciones físicas de cada unidad de negocio.

con una representación internacional. En 1993, después de 30 años de exitosas operaciones, la relación con Westin concluyó y en junio del año 2000, la compañía fue adquirida por el Grupo Em-presarial Ángeles y fue incorporada como Grupo Real Turismo. Actualmente, Camino Real es due-ño de tres marcas: Quinta Real, Camino Real y Real Inn. Operan 40 hoteles con aproximadamente 6,659 habitaciones, incluyendo varios restaurantes de renombre mundial. Tienen presencia en 23 estados de la República, incluyendo a la Ciudad de México.

Marriott International, Inc. (NASDAQ:MAR). Marriott International, Inc. (NASDAQ: MAR) es la com-pañía hotelera más grande del mundo con sede en Bethesda, Maryland, EE. UU., con más de 6.000 propiedades en 122 países y territorios. Marriott opera y franquicia hoteles y licencias de comple-jos turísticos. Las 30 marcas principales de la compañía incluyen: Bulgari®, The Ritz-Carlton®, and The Ritz-Carlton Reserve® St. Regis®, W®, EDITION®, JW Marriott®, The Luxury Collection®, Marrio-tt Hotels®, Westin®, Le Méridien®, Renaissance® Hotels, Sheraton®, Delta Hotels by MarriottSM, Marriott Executive Apartments®, Marriott Vacation Club®, Autograph Collection® Hotels, Tribute Portfolio®, Design Hotels™, Gaylord Hotels®, Courtyard®, FourPoints® by Sheraton, SpringHill Sui-tes®, Fairfield Inn & Suites®, Residence Inn®, TownePlace Suites®, AC Hotels by Marriott®, Aloft®, Element®, Moxy® Hotels, y Protea Hotels by Marriott®. La compañía también opera los programas de lealtad premiados: Marriott Rewards® que incluye el programa The Ritz-Carlton Rewards® y Starwood Preferred Guest®.

Actualmente tenemos acuerdos con tres empresas que nos proporcionan servicios de adminis-tración hotelera y que utilizan sus propias marcas para los hoteles que operan. En el futuro, ade-más de continuar asociándonos con ellas, esperamos usar otras compañías líderes, las cuales podrán usar marcas franquiciadas propiedad de terceros.

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Servicio Limitado

Los hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio de hote-lería conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, no ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la ten-dencia ha sido que esta clase de hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios, piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con 22 hoteles de servicio limitado en operación que representan 2,792 cuartos (aproximadamente 25.8% del total de habitacio-nes en operación), 16 de los cuales están operados por Grupo Posadas bajo la marca One Hotels y seis por Marriott Interna-tional bajo la marca Fairfield Inn & Suites by Marriott.

Servicio Selecto

Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los ho-teles de servicio limitado, incluyendo la oferta de alimentos y bebidas (restaurantes, bares y servicio a cuartos), salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicio-nales dentro de la habitación.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con 41 hoteles de servicio selecto en operación, que representan 5,995 habitaciones (aproximadamente 55.4% del total de ha-bitaciones en operación), 36 de los cuales son operados por Grupo Posadas bajo las marca Fiesta Inn y Gamma de Fiesta Inn, así como tres operados por Grupo Real Turismo bajo la marca Real Inn y dos por Marriott International bajo la marca Courtyard by Marriott.

Segmentos de los hoteles del portafolio

El tipo de hoteles que integra el portafolio de FibraHotel, compuesto por medio de adquisiciones y desarrollos se describe a continuación:

Servicio Completo

Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas, salones de conferencias para eventos socia-les y empresariales para 500 personas así como servicios adi-cionales relacionados con hoteles de servicio completo: spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge, botones y áreas públicas más amplias.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con 10 hoteles de servicio completo en operación que representan 1,649 habitaciones (aproximadamente 15.3% del total de habi-taciones en operación), uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca Camino Real, seis operados por Grupo Posadas bajo las marcas Fiesta Americana, Grand Fiesta Americana y Live Aqua, y tres operados por Marriott International bajo la marca AC by Marriott y bajo la marca Sheraton.

Estancia Prolongada

Estos hoteles se caracterizan por un formato de suite, en con-figuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa y un espacio de comedor y área de tra-bajo. Dentro de los servicios que ofrecen estos hoteles se en-cuentran áreas de lavado y secado de ropa para los huéspedes, áreas públicas para esparcimiento, sin restaurante, con la posi-bilidad de utilizar el de un hotel contiguo, como es la estrategia.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con cinco hoteles de estancia prolongada en operación que repre-sentan 376 habitaciones (aproximadamente 3.5% del total de habitaciones en operación), cuatro operados por Grupo Posa-das bajo la marca Fiesta Inn Lofts y uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca Camino Real Hotel & Suites.

Fiesta Inn Perisur

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Info

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016

Indicadores operativos del portafolio

Al 31 de diciembre de 2016, los hoteles en operación del portafolio de FibraHotel (75 hoteles) reportaron lo siguiente:

> Tasa de ocupación de 62.7%> Tarifa promedio de Ps. $1,011 > Tarifa efectiva de Ps. $634

La siguiente gráfica muestra los indicadores operativos de los 56 hoteles estabilizados en operación de FibraHotel por trimestre entre el año 2015 y el año 2016:

PORTAFOLIO ESTABILIZADO - 56 HOTELES

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

80.0%

0

200

400

600

800

1,000

1,200

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Tarifa promedio Tarifa efectiva Ocupación

937

941

919

950

980

1,00

1

980

1,0

25

546 60

4

597

638

616 68

4

679

702

58.3% 64.2% 65.0% 67.2%ı

62.9% 68.3% 69.3% 68.5%ı

T1 2

015

T2 2

015

T3 2

015

T4 2

015

T1 2

016

T2 2

016

T3 2

016

T4 2

016

Tarifa promedio Tarifa efectiva Ocupación

Fiesta Inn Tlalnepantla

Total Portafolio Estabilizado (56H) Total Portafolio (75H)

Año 2014 Año 2015 Año 2016 Año 2016

SEGMENTO Ocup. Tarifa Prom.

Tarifa Efectiva Ocup. Tarifa

Prom.Tarifa

Efectiva Ocup. Tarifa Prom.

Tarifa Efectiva Ocup. Tarifa

Prom.Tarifa

EfectivaServicio Limitado 58.3% $708 $413 63.7% $738 $470 63.2% $780 $493 58.9% $805 $475

Servicio Selecto 62.1% $933 $579 64.8% $958 $620 69.7% $1,015 $707 67.9% $1,012 $687

Servicio Completo 58.8% $1,092 $642 57.5% $1,188 $683 60.1% $1,281 $770 50.7% $1,424 $722

Estancia Prolongada 31.5% $992 $313 59.7% $1,035 $618 63.6% $1,088 $691 52.3% $999 $523

Total 60.5% $907 $549 63.7% $937 $597 67.2% $997 $670 62.7% $1,011 $634 Vs. año anterior 318 bp 3.2% 8.7% 355 bp 6.4% 12.3%

Total Portafolio Estabilizado (56H) Total Portafolio (75H)

Año 2014 Año 2015 Año 2016 Año 2016

REGIÓN Ocup. Tarifa Prom.

Tarifa Efectiva Ocup. Tarifa

Prom.Tarifa

Efectiva Ocup. Tarifa Prom.

Tarifa Efectiva Ocup. Tarifa

Prom.Tarifa

EfectivaNoroeste 58.1% $895 $520 62.7% $911 $571 65.3% $951 $620 64.5% $939 $606 Noreste 60.1% $843 $507 64.8% $917 $594 67.7% $1,024 $693 60.0% $1,119 $671 Centro y Sur 62.1% $946 $587 63.9% $969 $619 67.2% $1,029 $691 62.2% $1,016 $632 Oeste 59.0% $818 $483 63.3% $847 $536 73.1% $877 $642 67.8% $943 $639

Total 60.5% $907 $549 63.7% $937 $597 67.2% $997 $670 62.7% $1,011 $634 Vs. año anterior 318 bp 3.2% 8.7% 355 bp 6.4% 12.3%

Sheraton Ambassador Monterrey

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La siguiente tabla muestra información operativa por segmento para los 56 hoteles estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2014, 2015 y 2016:

La siguiente tabla muestra información operativa por región1 para los 56 hoteles estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre de 2014, 2015 y 2016:

(1) Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California Norte, Baja California Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora. Noreste corresponde a las siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Centro y Sur corresponde a las siguientes entidades federativas: Aguascalientes, Campeche, Ciudad de México, Estado de México, Guanajuato, Guerrero, Michoacán, Morelos, Oaxaca, Puebla, Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Tabasco y Veracruz. Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco y Nayarit.

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Info

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016

Ingresos totales

Los resultados financieros que se describen en este apartado están relacionados con los Estados Financieros que compren-den 75 hoteles en operación al 31 de diciembre de 2016:

> 72 hoteles bajo contrato de operación.> 3 hoteles bajo contrato de arrendamiento.

Durante el año 2016, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $2,635 millones, contra Ps. $2,008 millones para el año 2015 (incremento del 31.2%):

> Ps. $2,057 millones de ingresos por renta de habitaciones (78.1% de los ingresos totales), en incremento de 33.5 por ciento.

> Ps. $468 millones de ingresos por alimentos y bebidas (17.8% de los ingresos totales), en incremento de 27.4 por ciento.

> Ps. $79.8 millones de ingresos por arrendamiento de (i) tres hoteles3 y (ii) locales comerciales / antenas (en con-junto, 3.0% de los ingresos totales), en incremento de 4.9 por ciento.

> Ps. $29.5 millones (1.1% de los ingresos totales) de otros ingresos, en incremento de 28.5 por ciento.

Sección financiera2

Resultados financieros para el año 2016

En lo que respecta a los hoteles bajo contrato de operación, los ingresos incrementaron un 32.6%, de Ps. $1,927 millones a Ps. $2,555 millones, debido a los siguientes factores:

> El incremento en la Tarifa Efectiva de los hoteles estabili-zados (+12.3% para los 56 hoteles estabilizados).

> La adquisición de dos hoteles en operación durante el año.> La apertura de 11 hoteles del portafolio de desarrollo.> La aceleración de los hoteles que abrieron durante el año

2015 y 2016.

Entre el primer y el cuarto trimestre del año 2016, los ingresos totales han venido creciendo, FibraHotel ha estado sumando hoteles al portafolio:

> Enero 2016: apertura del hotel Fairfield Inn & Suites Juriquilla> Febrero 2016: apertura del hotel One Durango> Marzo 2016: aperturas de los hoteles AC by Marriott Queré-

taro y Fiesta Americana Pabellón M> Mayo 2016: adquisición del hotel Fiesta Americana Hermosillo> Junio 2016: aperturas de los hoteles AC by Marriott Guada-

lajara, Grand Fiesta Americana Monterrey Valle y Live Aqua Monterrey Valle

Live Aqua Boutique Playa del Carmen

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La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros de los hoteles en administración durante los cuatro trimestres del año 2016, considerando únicamente los hoteles que generaron ingreso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de adquisición o de apertura / sin incluir los hoteles arrendados):

Costos y gastos generales totales

Durante el 2016, los costos y gastos generales totales de los hoteles administrados de FibraHotel fueron Ps. $1,792 millones contra Ps. $1,338 millones del 2015:

> Ps. $1,103 millones de costos y gastos indirectos (61.6% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los costos de administración, de publicidad y promoción, de mantenimiento, de recursos humanos, de los energéti-cos y de los honorarios de las compañías operadoras de hoteles.

> Ps. $403 millones de gastos de habitaciones (22.5% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente relacionados con la renta de habitaciones.

> Ps. $286 millones de costos y gastos de alimentos y be-bidas (16.0% de los costos y gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente no relacionados con la renta de habitaciones (alimentos y bebidas entre otros).

Contribución hotelera

La contribución hotelera ascendió, para el año 2016, a Ps. $843 millones, representando 32.0% de los ingresos totales, contra Ps. $670 millones en 2015, representando 33.4% de los ingre-sos totales. Este decremento en margen se debe al mix entre hoteles bajo contratos de operación y contratos de arrenda-miento y al mix entre hoteles estabilizados y hoteles en periodo de estabilización:

> Ps. $764 millones correspondieron a los hoteles adminis-trados (margen de 29.9%), contra Ps. $589 millones en 2015 (margen del 30.6%).

> Ps. $79.5 millones correspondieron a los hoteles en arren-damiento y a los locales comerciales (margen del 100%), contra Ps. $81.2 millones en 2015.

El decremento de 67 puntos básicos de margen de contribu-ción de los hoteles administrados entre 2015 y 2016, se debe

> Julio 2016: apertura del hotel Fiesta Inn Lofts Monterrey La Fe.> Agosto 2016: adquisición del hotel Fiesta Inn Monterrey Valle.> Noviembre 2016: aperturas de los hoteles Fairfield Inn & Suites Nogales y One Cuautitlán.> Diciembre 2016: apertura Fiesta Inn Los Mochis.

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:

Año 2016 Cuartos Dispo. Cuartos Ocup. Ocup. Ingresos Cuartos Ps. $ Millones

Tarifa promedio Tarifa

efectivaTrimestre 1 750,630 442,090 58.9% $420.3 $951 $560 Trimestre 2 815,681 506,294 62.1% $492.8 $973 $604 Trimestre 3 878,446 555,836 63.3% $546.9 $984 $623 Trimestre 4 899,291 571,656 63.6% $597.2 $1,045 $664

Total 3,344,048 2,075,876 62.1% $2,057.3 $991 $615

1T 2016 2T 2016 3T 2016 4T 2016 Año 2016

Habitaciones 420.3 492.8 546.9 597.2 2,057.3 Alimentos y Bebidas 91.5 118.4 120.0 138.5 468.4 Arrendamiento 18.6 17.7 20.9 22.6 79.8 Otros 3.2 6.4 8.2 11.7 29.5 Ingresos Totales 533.5 635.3 696.1 770.1 2,635.0

Ingresos - Hoteles Administrados 514.9 617.7 674.2 748.4 2,555.2 % de ingresos totales 96.5% 97.2% 96.9% 97.2% 97.0%

# de Hoteles en operación 66 70 72 75 75# de Hoteles administrados 63 67 69 72 72# de Hoteles arrendados 3 3 3 3 3

(2) Excepto cuando se menciona, todas las cifras en el reporte fueron preparadas de acuerdo con las Normas de Información Financiera Internacionales (“IFRS”), expresadas en pesos mexicanos nominales. Por tema de presentación algunos rubros contables de los resultados financieros presentados en esa sección pueden diferir de los Estados Financieros consolidados auditados por el año 2016 sin que se modifiquen los resultados y la posición financiera de FibraHotel.

(3) Los hoteles arrendados durante todo el año 2016 son Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Live Aqua Boutique Playa del Carmen.

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016

principalmente a los hoteles de recién apertura que generalmente dan un menor margen que los hoteles estabilizados, ya que se encuentran en un periodo de aceleración de su actividad. Tomando en cuenta un perímetro comparable entre 2015 y 2016, es decir excluyendo los hoteles que abrieron durante 2016, el margen de contribución incrementó 62 puntos básicos, de 30.6% a 31.2%. Este aumento se debe principalmente al incremento en ingresos totales de esos hoteles (+13.6%), gracias a la labor de optimización de las tarifas por la compañías operadoras, al apalancamiento operativo a nivel de los hoteles (los gastos y costos incrementaron 12.3%, es decir 125 puntos básicos menos que el incremento de los ingresos totales), pero también se debe a la labor de Asset Management que efectúa el administrador con las compañías operadoras.

A lo largo de 2016, el portafolio en periodo de aceleración ha incrementado en números de hoteles gracias a las aperturas de hoteles nuevos, y también ha tenido una tendencia favorable de su generación de flujo y de sus márgenes. El margen de contribu-ción hotelera pasando de 6.6% en el primer trimestre a 26.6% durante el cuarto trimestre (margen de contribución anual: 19.2%).

Las siguientes tabla y gráfica muestran la evolución de los ingresos y de la contribución de los hoteles administrados no estabili-zados durante el año 2016:

Hoteles no estabilizados: evolución ingresos / contribución

$35.2 $63.4 $104.6 $143.0 $2.3 $5.8 $20.3 $38.0

6.6% 9.2%

19.4%

26.6%

T1 2

016

T2 2

016

T3 2

016

T4 2

016

Ingresos Contribución Margen

Sheraton Ambassador Monterrey

Ps. $ millones T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 Año 2016

Total de hoteles administrados no estabilizados 12 15 16 19 19

Ingresos hoteles admin. no estabilizados 35.2 63 105 143 346 % de los ingresos de los hoteles administrados 6.8% 10.3% 15.5% 19.1% 13.6%

Contrib. hoteles admin. no estabilizados 2.3 6 20 38 67 Margen 6.6% 9.2% 19.4% 26.6% 19.2% % de la contribución de los hoteles administrados 1.6% 3.2% 10.2% 16.3% 8.7%

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En la gráfica anterior, se puede apreciar la tendencia de acele-ración en la generación de ingresos y contribución, asimismo un fuerte incremento en el margen de contribución, el cual fue de 19.2% para todo el año, pero alcanzó 26.6% durante el último trimestre del año. Esa fuerte aceleración, es producto en gran parte de los cinco hoteles de servicio completo que se abrieron entre marzo y junio de 2016 (AC by Marriott Querétaro, Fiesta Americana Pabellón M, AC by Marriott Guadalajara, Grand Fies-ta Americana Monterrey Valle y Live Aqua Monterrey Valle). Durante el cuarto trimestre de 2016 esos cinco hoteles presen-taron en conjunto una tasa de ocupación del 46.5%, una tarifa promedio de Ps. $1,865, una tarifa efectiva de Ps. $867 y apor-taron Ps. $22.6 millones a la contribución hotelera. A nivel de contribución, los resultados todavía son bajos (menos de 10% de la contribución hotelera del trimestre), pero el margen está alcanzando 27.7%, con una ocupación inferior al 50 por ciento.

Utilidad de operación

Los otros gastos operativos de Ps. $484 millones se conforman principalmente tanto de los gastos inmobiliarios (Ps. $33.9 millo-nes), como de los administrativos de FibraHotel (Ps. $48.5 millo-nes), de la comisión por asesoría (Ps. $105 millones), y de la de-preciación del periodo (Ps. $297 millones). Para 2015 esos otros gastos operativos ascendían a Ps. $385 millones, el incremento (+25.6%) se explica principalmente por la depreciación (mayor número de activos inmobiliarios) ya que los gastos administra-tivos (para acompañar el crecimiento de FibraHotel) y los gastos inmobiliarios (mayor número de activos inmobiliarios) incremen-tan en una menor proporción que la contribución hotelera total.

La utilidad de operación ascendió a Ps. $359 millones, repre-sentando 13.6% de los ingresos totales, contra Ps. $285 millo-nes (14.2% de los ingresos totales) en 2015.

Utilidad de operación ajustada

Durante el año 2016, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $107 millones, los cuales corresponden principalmente a gastos relacionados con las adquisiciones y desarrollo de ho-teles (impuestos, avalúos, auditorías técnicas y gastos pre-operativos entre otros), para 2015, esos gastos ascendieron a Ps. $77.7 millones.

La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $252 millones contra Ps. $207 millones en 2015, equivalente a un incremento del 22.0 por ciento.

Resultado integral de financiamiento

FibraHotel cerró el año con una posición de deuda neta de Ps. $2,248 millones (la deuda total fue de Ps. $2,697 millones) contra Ps. $476 millones millones al 31 de diciembre de 2015 (la deuda total era de Ps. $852 millones).

Durante el año, la deuda financiera de FibraHotel generó un costo financiero de Ps. $108 millones. En conformidad con las normas IFRS, los intereses relativos a la deuda asociada con los desarrollos que se encuentran en etapa de construcción son capitalizados como parte de la inversión de cada pro-yecto específico. Durante 2016, aproximadamente el 62.5% de la deuda ha sido relacionado con proyectos en desarrollo y FibraHotel ha capitalizado Ps. $68.0 millones de intereses. Cabe destacar que los intereses se han pagado con efectivo disponible para los desarrollos. Una vez que cada desarrollo sea abierto al público se dejarán de capitalizar los intereses respectivos, y en ese momento el costo financiero pasará por el estado de resultados de FibraHotel en conformidad con las normas IFRS.

1T 2016 2T 2016 3T 2016 4T 2016 Año 2016

Resultado Neto 57.1 47.1 59.5 50.2 213.9

Número de CBFI (millones)Con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 494.3

Utilidad neta por CBFIPor CBFI con der. econ. $0.1155 $0.0953 $0.1203 $0.1017 $0.4327

Utilidad neta consolidada

Después de impuestos de Ps. $1.8 millones, a nivel de la Sociedad Civil sobre las utilidades generadas por los in-gresos no vinculados con el alojamiento (alimentos y bebidas, entre otros), la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $214 millones. La utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 43.27 centavos por CBFI (excluyendo los CBFIs correspondiendo al portafolio en desarrollo que no contaban con derechos económicos al cierre de cada trimestre del año 2016). Para 2015, la utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $237 millones y la utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 47.86 centavos por CBFI. El decremento en la utilidad neta consolidada se debe principalmente al resultado integral financiero, al pasar de una utilidad de Ps. $29.8 millones en 2015 a una pérdida de (Ps. $40.7 millones) en 2016 ocasionado por el pago de intereses relacionados con las líneas de crédito, producto del esfuer-zo de inversión a lo largo de ese año 2016 y de las alzas de tasa de interés durante ese año (la tasa de interés de referencia de Bancos de Mexico incremento de 3.25% a finales de 2015 a 5.75% a finales de 2016).

La siguiente tabla muestra un resumen de los la utilidad neta por CFBIs de FibraHotel para los cuatro trimes-tres y el año 2016:

Milliones excepto por datos en CBFIs

40

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Resumen de los resultados del año 2016 por trimestre (miles de pesos)

1T 2016 2T 2016 3T 2016 4T 2016 Año 2016

Ingresos

Cuartos 420,318 492,819 546,894 597,226 2,057,257

Alimentos y Bebidas 91,451 118,413 120,044 138,489 468,397

Arrendamientos 18,594 17,702 20,896 22,639 79,832

Otros 3,151 6,388 8,236 11,743 29,519

INGRESOS TOTALES 533,516 635,322 696,070 770,097 2,635,004

Ingresos - Hoteles Administrados 514,921 617,697 674,189 748,388 2,555,196

% de ingresos totales 96.5% 97.2% 96.9% 97.2% 97.0%

Costos y gastos

Cuartos 79,221 95,542 107,656 120,257 402,675

Alimentos 55,348 69,423 76,089 84,952 285,812

Gastos administrativos 233,559 268,871 291,204 309,448 1,103,083

Costos y gastos totales 368,129 433,837 474,949 514,657 1,791,571

CONTRIBUCIÓN HOTELERA TOTAL 165,387 201,486 221,121 255,440 843,433

Margen de contribución hotelera total 31.0% 31.7% 31.8% 33.2% 32.0%

Contribución hotelera - hoteles administrados 146,792 183,861 199,240 234,006 763,899

Margen 28.5% 29.8% 29.6% 31.3% 29.9%

Gastos Inmobiliarios 8,573 8,103 9,698 7,536 33,910

NET OPERATING INCOME (NOI) 156,814 193,383 211,422 247,904 809,523

Margen 29.4% 30.4% 30.4% 32.2% 30.7%

Gastos Corporativos 12,398 12,961 12,313 10,859 48,530

Comisión de asesría 26,093 26,102 26,182 26,296 104,673

EBITDA 118,324 154,320 172,927 210,749 656,320

Margen 22.2% 24.3% 24.8% 27.4% 24.9%

Depreciación 58,017 64,518 68,807 105,587 296,930

RESULTADO DE LA OPERACIÓN 60,306 89,802 104,120 105,162 359,390

Margen 11.3% 14.1% 15.0% 13.7% 13.6%

Gastos extraordinarios 4,406 39,749 34,133 28,642 106,931

RESULTADO DE OPERACIÓN AJUSTADO 55,900 50,053 69,987 76,520 252,459

Ingresos no operativos 1,719 262 1,428 509 3,918

Resultado integral de financiamiento (2,083) (2,278) (12,719) (23,621) (40,700)

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 55,537 48,037 58,696 53,408 215,678

Impuestos (1,556) 938 (756) 3,161 1,787

RESULTADO NETO 57,093 47,098 59,452 50,247 213,890

Margen 10.7% 7.4% 8.5% 6.5% 8.1%

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Flujo neto de efectivo de actividades de operación

Durante 2016, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de operación de Ps. $633 millones contra Ps. $402 millones en 2015. Excluyendo las actividades relacionadas con las de inversión (gastos no operativos, pago y recuperación del IVA relacionado con los desarrollos y las adquisiciones), el flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $577 millones contra Ps. $516 millones.

Flujo neto de efectivo de actividades de inversión

Durante 2016, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de ac-tividades de inversión negativo por (Ps. $1,736 millones):

> (Ps. $245 millones) con respecto a las adquisiciones del año 2016.

> (Ps. $1,261 millones) con respecto al portafolio en desarro-llo (sin contabilizar los intereses capitalizados).

> (Ps. $149 millones) con respecto a las remodelaciones de hoteles.

> (Ps. $94 millones) con respecto al CAPEX de mantenimiento> Ps. $2.1 millones respecto a ingresos de inversión (venta de

activo fijo, etc.). > Ps. $11.2 millones con respecto a los intereses generados

durante el periodo.

Durante 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de ac-tividades de inversión negativo por (Ps. $2,530 millones):

> (Ps. $185 millones) con respecto a las adquisiciones del año 2015.

> (Ps. $2,122 millones) respecto al portafolio en desarrollo.> (Ps. $158 millones) respecto a las remodelaciones de ho-

teles.> (Ps. $100 millones) respecto al CAPEX de mantenimiento.

> Ps. $6.5 millones respecto a ingresos de inversión (venta de activo fijo, etc.).

> Ps. $34.3 millones respecto a los intereses generados du-rante el periodo.

Flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento

Durante el año 2016, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento por Ps. $1,231 millones:

> Ps. $1,845 millones con respecto a los recursos de las disposiciones de las líneas de crédito que llevó a cabo Fi-braHotel durante el último trimestre de 2016.

> (Ps. $470 millones) con respecto a las distribuciones:• (Ps. $118 millones) con respecto a la distribución del

cuarto trimestre de 2015.• (Ps. $99 millones) con respecto a la distribución del

primer trimestre de 2016.• (Ps. $119 millones) con respecto a la distribución del

segundo trimestre de 2016.• (Ps. $135 millones) con respecto a la distribución del

tercer trimestre de 2016.> (Ps. $57.4 millones) con respecto a los intereses capitaliza-

dos pagados (sobre un total de intereses capitalizados de Ps. $68.0 millones para el año 2016)

> (Ps. $46.3 millones) con respecto a la adquisición de cober-turas para la deuda.

> (Ps. $39.5 millones) con respecto a los intereses en resul-tados y otros gastos financieros pagados.

Durante el año 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento por Ps. $407 millones:

> Ps. $852 millones con respecto a los recursos de las dispo-siciones de las líneas de crédito que llevó a cabo FibraHotel durante el último trimestre de 2015.

Flujo de efectivo y posición de liquidez

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La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de deuda de FibraHotel:

> (Ps. $429 millones) con respecto a las distri-buciones:• (Ps. $111 millones) con respecto a la dis-

tribución del cuarto trimestre de 2014.• (Ps. $103 millones) con respecto a la dis-

tribución del primer trimestre de 2015.• (Ps. $109 millones) con respecto a la dis-

tribución del segundo trimestre de 2015.• (Ps. $106 millones) con respecto a la dis-

tribución del tercer trimestre de 2015.> (Ps. $16.4 millones) con respecto a la adqui-

sición de coberturas para la deuda y a los intereses pagados.

Flujo de efectivo operativo ajustado

Durante el año 2016, FibraHotel generó:

> Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operations (FFO por sus siglas en inglés) de Ps. $511 millones, contra Ps. $450 millones en 2015, un incremento de 13.4 por ciento.

> Un flujo de efectivo operativo ajustado o Ad-justed Funds From Operations (AFFO por sus siglas en inglés) de Ps. $494 millones contra Ps. $429 millones en 2015, un incremento de 15.1 por ciento.

Posición de liquidez

FibraHotel cerró el año 2016 con:

> Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo incluyendo IVA por acreditar de Ps. $678 millones (el IVA acreditable as-ciende a Ps. $229 millones). Excluyendo el IVA acreditable, la posición de efectivo y equivalentes de efectivo fue de Ps. $449 millones contra Ps. $377 millones al 31 de diciembre de 2015.

> Una posición de deuda total de Ps. $2,697 millones contra Ps. $852 millones al 31 de diciembre de 2015. La posición de deuda neta (incluyendo IVA por acreditar) es de Ps. $2,019 millones.

> Aproximadamente Ps. $302 millones disponibles en líneas de crédito no dispuestas.

La tabla siguiente presenta el detalle de la posición de efectivo de FibraHotel:

Ps. $ millones 2016 Moneda Tasa de interés Vencimiento

BBVA Bancomer 179.0 MXN TIIE 28d + 150bps Oct-27BBVA Bancomer 123.1 MXN TIIE 28d + 150bps Oct-27BBVA Bancomer 153.4 MXN TIIE 28d + 150bps Oct-27BBVA Bancomer 202.4 MXN TIIE 28d + 150bps Nov-27BBVA Bancomer 341.1 MXN TIIE 28d + 150bps Nov-27Banorte 1 1,000.0 MXN TIIE 91d + 200bps Oct-24Banorte 2 698.1 MXN TIIE 91d + 130bps* Jul-26

Posición de deuda total 2,697.0

* En septiembre 2018 el margen incrementa a 200bps y en septiembre 2021 incrementa a 250bps.

Ps. $ miles 2015 2016 Comentario

Efectivo y equiv. de efectivo y efectivo restringido 376,824 448,828

Efectivo y equiv. de efectivo disponible - Operación 222,443 207,725 Capital de trabajo de los hoteles Efectivo y equiv. de efectivo restringido - Operación 39,798 56,294 Disponible para CAPEX de mantenimiento

Efectivo y equiv. de disponible - Inversión 114,583 184,809 Efectivo disponible para invertir

Posición de efectivo sin efectivo restringido 337,026 392,534

AC by Marriott Querétaro

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(4) Para FibraHotel, los compromisos corresponden a i) servicio de la deuda (principal e intereses); ii) gastos de capital (CAPEX de mantenimiento de los hoteles); y iii) gastos de desarrollos no discrecionales (proyectos en desarrollo). Los recursos disponibles corresponden a: i) efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido); ii) IVA por recuperar; iii) utilidad operativa después de pago de la distribución; y iv) líneas de crédito disponibles.

La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda de FibraHotel:

Al 31 de diciembre de 2016, y de acuerdo con los contratos de crédito, FibraHotel ha celebrado varios instrumentos financieros desti-nados a cubrir las variaciones de la tasa TIIE, el 74% de la deuda de FibraHotel está cubierta. Esos productos, de vencimiento a cinco años, fueron pagados al momento de cerrar las operaciones y tienen las siguientes características:

Nueva regulación aplicable a las FIBRAs

Durante el año 2014, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores emitió una regulación para medir el nivel de apalancamiento y el índice de cobertura del servicio de la deuda de las FIBRAs.

> Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el año 2016 con un endeudamiento de Ps. $2,697 millones y con un total de activos de Ps. $12,430 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 21.7%. Cabe destacar que el contrato de Fideicomi-so de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras que la regulación aplicable a las FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a 50 por ciento.

> Índice de cobertura de servicio de la deuda: Se calcula tomando la capacidad por parte de FibraHotel de enfrentar los pagos de sus compromisos contra sus recursos disponibles4 para los seis próximos trimestres. Para el primero, segundo, tercero y cuarto trimestre de 2016, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel fue de 1.2x, 1.2x, 1.7x y 1.7x, respectivamente.

Gastos de capital

Al 31 de diciembre de 2016, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible, destinada a mantener el estado y las con-diciones de los hoteles en operación y constituida con base en un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $56.3 millones contra Ps. $37.9 millones al 31 de diciembre de 2015.

Durante el año, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son los siguientes:

> Gastos de capital de mantenimiento para mantener los activos: Ps. $94.1 millones.> Gastos de capital de inversión en hoteles actuales. FibraHotel constantemente analiza la oportunidad de realizar inversiones

de capital en los hoteles del portafolio actual cuando los retornos esperados de los mismos justifican la inversión. Durante el año, invirtió Ps. $149 millones en gastos de capital de remodelación, principalmente en los hoteles Fiesta Americana Hermo-sillo, Sheraton Ambassador Monterrey y Live Aqua Boutique Playa del Carmen: • Fiesta Americana Hermosillo: remodelación de (i) habitaciones, (ii) pasillos y (iii) áreas públicas. Esta remodelación tiene

un presupuesto de Ps. $85.0 millones, de los cuales Ps. $70.6 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2016.• Sheraton Ambassador Monterrey: remodelación de (i) habitaciones, (ii) pasillos y (iii) áreas públicas. Esta remodelación

tiene un presupuesto de USD 5.0 millones, de los cuales Ps. $73.9 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2016. (Ps. $13.2 millones durante el año 2016).

• Live Aqua Boutique Playa del Carmen (reposicionamiento bajo una nueva marca): mejoras en (i) habitaciones y (ii) adición de centros de consumo. Esta remodelación tiene un presupuesto de Ps. $26.3 y al 31 de diciembre se ha invertido Ps. $18.0 millones.

Años Amortización %2017 98.3 3.6%2018 102.1 3.8%2019 196.0 7.3%2020 200.1 7.4%2021 306.8 11.4%

2022 y adelante 1,793.7 66.5%Total 2,697.0 100.0%

Ps. $ millones Disposición Tipo Strike Límite

BBVA Bancomer 657.9 Cap Spread 5.0% 9.0%

BBVA Bancomer 341.1 Cap Spread 5.0% 7.0%

Banorte 1 1,000.0 Cap 6.0%

No cubierto 698.1

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Distribución para el año 2016

FibraHotel busca generar valor para sus tenedores de CBFIs. Por esta razón, para el ejercicio 2016, el Comité Técnico de FibraHotel aprobó distribuciones por un importe total de aproximado de Ps. $503 millones, el cual se detalla en la siguiente tabla:

Para el ejercicio 2015, FibraHotel distribuyó un total de Ps. $436 millones, representando Ps. $0.8812 por CBFIs. El incremento de la distribución por CBFI, entre 2015 y 2016, fue de 15.5 por ciento.

CBFIs con restricción económica

Al momento de concretar el IPO FibraHotel, adicionalmente a la emisión de los 223’611,110 CBFIs que se ofertaron al público inversionista, se emitieron 80’290,656 CBFIs al Fideicomiso de Control a cambio de los 21 hoteles del portafolio de aportación, de los cuales cuatro se encontraban en distintas etapas de desarrollo (portafolio de aportación en desarrollo), re-presentando un total de 9’697,897 CBFIs:

> Real Inn Morelia: emisión de 2’342,667 CBFIs> One Guadalajara Tapatío: emisión de 688,564 CBFIs> Camino Real Hotel & Suites Puebla: emisión de 1’538,461 CBFIs> Courtyard by Marriott Toreo: emisión de 5’128,205 CBFI

Se acordó que esos 9’697,897 CBFIs no tendrán derechos económicos (distribución) hasta que cada uno de los cuatro hoteles en desarrollo sean terminados y estén operando. Al 31 de diciembre de 2016, tres hoteles están operando (Real Inn Morelia, One Guadalajara Tapatío y Camino Real Hotel & Suites Puebla) y los derechos económicos de los CBFIs emitidos a cambio de esos tres hoteles han sido liberados. La siguiente tabla detalla la información relativa a los CBFIs con y sin derechos económicos:

Distribuciones de efectivo

1T 2016 2T 2016 3T 2016 4T 2016 Año 2016

Distribución Total 99.0 119.0 134.7 150.5 503.2

Resultado Fiscal 9.2 0.0 38.7 0.0 47.9Retorno de Capital 89.8 119.0 96.0 150.5 455.3

Número de CBFI (millones) 499.4 499.4 499.4 499.4 499.4Con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 494.3

Distribución por CBFI $0.2003 $0.2408 $0.2726 $0.3045 $1.0181 Resultado Fiscal $0.0187 $- $0.0783 $- $0.0970 Retorno de Capital $0.1816 $0.2408 $0.1943 $0.3045 $0.9211

Cifras en millones de pesos excepto por datos de CBFIs.

1T 2016 2T 2016 3T 2016 4T 2016 Año 2016

Número total de CBFIs 499.4 499.4 499.4 499.4 499.4

CBFIs sin derechos económicos 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1Courtyard by Marriott Toreo 5.1 5.1 5.1 5.1 5.1

CBFIs con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 494.3

Cifras en millones de pesos excepto por datos de CBFIs.

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Gobierno Corporativo de FibraHotel

A la fecha del presente Informe Anual, el Comité Técnico de FibraHotel está integrado por 11 miembros propietarios, de los cuales cuatro son miembros independientes (36%).

Información biográfica de los miembros

1. Roberto Galante Totah. Co-Presidente del Comité Técnico de FibraHotel. También es Socio Fundador y Presidente de Grupo GDI, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empre-sas de Grupo GDI.

2. Alberto Galante Zaga. Presidente del Consejo de FibraHotel. También es Socio y Vicepre-sidente de Grupo GDI, y miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de Grupo GDI.

3. Simón Galante Zaga. Socio fundador y CEO de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en el ramo inmobiliario hotelero, residencial y comercial, como desarrollador y administrador de inmuebles, así como en la adquisición, desarrollo y financiamiento de proyectos inmobiliarios. Es miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresas de Grupo GDI. Cuenta con una especialización en Dirección de Empresas por el IPADE.

4. Adolfo Benjamín Fastlicht Kurián. CEO de Icon Group, una empresa mexicana de desarrollo inmobiliario. Fue co-fundador y Co-CEO de Grupo Cinemex, hoy la segunda cadena de ex-hibición cinematográfica del país. Actualmente es CEO de The Lot Premium Cinemas en la Jolla, California. Se ha desempeñado como Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la principal Asociación de la industria de bienes raíces en México y par-ticipa en los consejos de diversas.

5. Sandor Valner Watstein. CEO de Walton Street Capital America Latina, un administra-dor global de fondos inmobiliarios. Fue Director de Credit Suisse First Boston en México y miembro del comité ejecutivo para América Latina. Fue socio de EMVA y Valor Consulto-res, bancos de inversión, y ha trabajado con JP Morgan en finanzas corporativas y M&A. Es cofundador y vicepresidente de la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura y miembro del consejo de administración de varias empresas inmobilia-rias en América Latina. Es miembro activo del World’s Presidents Organization. Cuenta con maestrías en Ingeniería y Administración de Empresas por la Universidad de Stanford.

Comité Técnico y Comités de FibraHotel

Fiesta Americana Monterrey Pabellón M

AC by Marriott Querétaro

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016

6. Albert Galante Saadia. Es Ingeniero Industrial por la Uni-versidad Autónoma Metropolitana de México. Desde 1991 es miembro del Consejo de Mex Factor, Sofom E.N.R. Es socio fundador de Normalización y Certificación Electró-nica, S.C., y del organismo de certificación en electrónica que fue establecido en 2001. Es CFO y miembro del Consejo de Ampliequipos, S.A. de C.V. Laboratorios de Pruebas de Seguridad desde 1987 y desde 1986 CFO y asesor de Am-pliaudio, S.A. de C.V. Importación y Exportación de Equipos de Electrónica y Similares.

7. Mayer Zaga Bucay. Es el CFO de Grupo Industrial Miro, una empresa fabricante de textiles y ropa, así como un agente de importación y exportación para marcas como Nike, Adidas y Victoria’s Secret, entre otros, empleando a alrededor de 2,000 personas. Fue co-fundador en 1983 de la galardonada compañía de ropa Ocean Pacific, abriendo cerca de 50 tiendas en todo el país y suministró a tiendas departamentales altamente reconocidas en México. Ac-tualmente es inversionista en varios proyectos de bienes raíces, así como socio en Grupo GDI.

8. Manuel Zepeda Payeras. Ha jugado un papel clave en la mayoría de las principales instituciones y el marco regu-latorio de los sectores de vivienda e hipotecas en México. Entre otras actividades, presidió durante 12 años el Fon-do de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI), un fideicomiso creado para proporcionar apoyo financiero para la adquisición y construcción de vivien-da económica e interés social. Fue Fundador y Director General de Sociedad Hipotecaria Federal, una institución financiera creada para desarrollar los mercados primario y secundario de hipotecas; fue Presidente de Unión Inte-ramericana para la Vivienda, una asociación que agrupa a más de 100 intermediarios financieros en América Latina para el financiamiento hipotecario. También fungió como asesor de diversos compañías de vivienda y compañías de financiamiento hipotecario como SARE Holding, MAR-HNOS Vivienda, ARKO Promoción Inmobiliaria, Crédito In-mobiliario y el Fondo Inmobiliario INMESP de BBVA. Tam-bién fue Economista en Jefe de la Oficina de Asesores del Presidente entre 1976 y 1982, y ha sido miembro de varias organizaciones no lucrativas. Cuenta con una maestría en Economía y otra en Administración de Empresas por la Universidad de Chicago.

9. Jaime Zabludowsky Kuper. Actualmente es el Presidente Ejecutivo del Consejo Mexicano de la Industria de Produc-tos de Consumo, una asociación que agrupa a 43 de las empresas más importantes de bienes de consumo de alta rotación. También es Presidente del Consejo Mexicano de Asuntos Internacionales, Vicepresidente y Socio Fundador de IQOM Inteligencia Comercial. Ha sido consejero indepen-diente en el Consejo de Administración de PEMEX Explora-ción y Producción, donde fungió como Presidente de su Co-mité de Adquisiciones, Arrendamientos, Obras y Servicios. También ha ocupado diferentes cargos públicos, incluidos, entre otros, Subjefe de la Negociación del Tratado de Libre Comercio entre México y EE.UU., Embajador de México ante la Unión Europea, Jefe Negociador para el Acuerdo de Libre Comercio entre México y la Unión Europea y Economista del Comité de Asesores Económicos de la Presidencia de Méxi-co (1985 a 1988). Fue Asesor de los gobiernos de Asia y Amé-rica Latina, y organizaciones internacionales multilaterales en materia de comercio internacional y competitividad. Es miembro del consejo de asesores de diversas empresas,

asociaciones civiles e instituciones públicas. En 2014 recibió la presea “Carrera al Universo”, la mayor distinción que la Sociedad de Alumnos del Instituto Tecnológico Autónomo de México (ITAM) da a uno de sus miembros. Es Doctor en Economía por la Universidad de Yale.

10. Felipe de Yturbe Bernal. Fue Director General de la Casa de Bolsa de Grupo Financiero Scotiabank Inverlat, así como Director General Adjunto de Banca de Corporativa, Banca de Inversión y Mercados, Banca de Empresas, Te-sorería y Fiduciario de esa misma institución. Fue Geren-te General de Deustche Bank México y Gerente General de Banco Mexicano. Ha sido socio de Yturbe, Laborde y Asociados, una firma especializada en la gestión de in-versiones. Colaboró durante 12 años en el Banco Nacional de México, donde ocupó varios cargos, incluyendo, entre otros, Director General Adjunto de Banca Corporativa, Banca de Inversión y División Fiduciaria. También ocupó los cargos de Tesorero y Director Financiero de Cementos Anáhuac y fue Vicepresidente de The First National Bank of Chicago en la Oficina de Representación en la Ciudad de México. Cuenta con una maestría en Administración de Empresas por la Universidad de Harvard.

11. Pablo de la Peza Berrios. Colaboró en el Banco Banamex de 1976 a 2013 donde ocupó diversas posiciones tanto en México como en el extranjero: Director de la Tesore-ría Internacional, Director General de California Com-merce Bank, Director de Planeación Financiera de Bana-mex, Director General de Seguros Banamex y de AFORE Banamex, Director Corporativo con Responsabilidad de Planeación Estratégica y Desarrollo Corporativo para México y los negocios de Citi en América Latina. Director Corporativo con responsabilidad sobre los negocios de Asset Management de Banamex (Afore, Seguros, Pensio-nes, Impulsora de Fondos de Inversión y Fiduciario). Ha sido miembro de Consejos de Administración de varias sociedades de inversión administradas por Banamex y Presidente de los Consejos de Seguros, Afore e Impulsora de Fondos Banamex. En 2013 se jubiló de Banamex, aun-que sigue participando en el Consejo de Administración y Comités de varias de las empresas del Grupo Financiero. Es miembro independiente del Comité Técnico y los co-mités de inversiones de algunas entidades listadas en la Bolsa Mexicana de Valores. Es miembro del comité de inversiones de una fundación de gran tamaño. También es Mentor en Endeavor. Es Ingeniero Industrial por la Uni-versidad Iberoamericana.

Para mayor información sobre el funcionamiento de nuestros Comités (elección/destitución de los miembros, sesiones y votaciones, facultades de los Comités, remuneración de los miembros independientes, etc.), favor de referir al Reporte Anual 2016 disponible en español en la página web de FibraHo-tel (www.fibrahotel.com) o en la página web de la Bolsa Mexi-cana de Valores (www.bmv.com.mx).

Durante el 2016, el Comité Técnico sesionó cuatro veces para aprobación de los Estados Financieros y de las distribuciones, con aprobación previa del Comité de Auditoría.

Del 1º de enero de 2017 a la fecha del presente Informe Anual, el Comité Técnico sesionó dos veces para aprobación de Esta-dos Financieros y de distribuciones, con aprobación previa del Comité de Auditoría.

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Alineación de intereses a largo plazo

Desde su origen, FibraHotel ha buscado tener una alineación de intereses a largo pla-zo, tanto con su Asesor, con el grupo GDI y con sus Tenedores, la cual se traduce de la siguiente manera:

> Grupo GDI contribuyó con todos sus activos hoteleros en operación a FibraHotel.> Grupo GDI, a través del Fideicomiso de Control, es el mayor accionista y está sujeto

a un periodo de restricción de venta en el largo plazo.> Grupo GDI otorgó un derecho de preferencia a FibraHotel sobre cualquier oportuni-

dad hotelera futura que cubra los parámetros de inversión de FibraHotel.> El Asesor de FibraHotel sólo cobra una comisión de asesoría, correspondiendo a

1.00% del valor de los activos no depreciados y neto de deuda.> Respecto a los CBFIs entregados al Fideicomiso de Control a cambio de propiedades

en desarrollo, no tienen derechos económicos (distribución) hasta que dichos hote-les estén en operación.

Para mayor información sobre el Contrato de Fideicomiso de FibraHotel, el Fideicomiso de Control y los periodos de restricción de venta, entre otros, favor de referir al Reporte Anual 2016 disponible en español en la página web de FibraHotel (www.fibrahotel.com) o en la página web de la Bolsa Mexicana de Valores (www.bmv.com.mx).

Fiesta Inn Monclova

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La gráfica siguiente muestra la evolución del precio del CBFI de FibraHotel y sus volúmenes entre el 1º de enero y el 31 de diciembre de 2016:

FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores

Precio del CBFI

Tenencia accionarial

A la fecha de presente Informe Anual, la tenencia accionarial de FibraHotel es la siguiente:

-

15.0

30.0

45.0

$12.0

$14.0

$16.0

$18.0

Nov

. 201

6

Dic

. 201

6

Dic

. 201

5

Oct

. 201

6

Sep.

201

6

Ago

. 201

6

Jul.

2016

Jun.

201

6

May

. 201

6

Abr

. 201

6

Mar

. 201

6

Feb.

201

6

Ene.

201

6

Volumen FIHO Precio FIHO IPC Índice FIBRAS

Fideicomiso de control

15.7%

Público inversionista 84.3%

AC by Marriott Guadalajara

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Apertura del hotel Fiesta Inn Puerto Vallarta

El 30 de enero de 2017. FibraHotel anuncia la apertura del hotel Fiesta Inn Puerto Vallarta dentro del centro comercial La Isla Puerto Vallarta, con 144 habitaciones de servicio selecto operado por Grupo Posadas.

Resultados del cuarto trimestre de 2016

El 27 de febrero de 2017, FibraHotel anuncia los resultados financieros y la distribución del cuarto trimestre del 2016.

Apertura de los hoteles Courtyard by Marriott y Fairfield Inn & Suites by Marriott Vallejo

El 1 de marzo de 2017, FibraHotel anuncia la apertura de los hoteles Courtyard by Marriott Vallejo con 125 habitaciones de servicio selecto y Fairfield Inn & Suites Vallejo con 121 habitaciones de servicio limitado, operados por Marriott International.

Presentación Citi 2017 Global Property CEO Conference

El 6 de marzo de 2016, FibraHotel presentó en la conferencia CITI 2017 Global Property CEO Conference.

Eventos posteriores al año 2016

Fairfield Inn Villahermosa

50

Esta

dos

Fina

ncie

ros

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y SubsidiariaEstados financieros consolidados por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, e Informe de los auditores independientes del 31 de marzo de 2017

Informe de los auditores independientes y estados financieros consolidados 2016, 2015 y 2014Página Contenido

51 Informe de los auditores independientes54 Estados consolidados de posición financiera 55 Estados consolidados de resultado integral56 Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios57 Estados consolidados de flujos de efectivo58 Notas a los estados financieros consolidados

Estados Financieros Consolidados

Gamma Tijuana

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Informe de los auditores independientes al Comité Técnico y a la Asamblea de Tenedores del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria)

Opinión

Hemos auditado los estados financieros consolidados adjuntos del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria (“FibraHotel” o “el Fideicomiso”), los cuales comprenden los estados consolidados de posición financiera al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, y los estados consolidados de resultado integral, estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomitentes y estados consolidados de flujos de efectivo correspondientes a los años que terminaron en esas fechas, incluyendo un resumen de las políticas contables significativas.

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la posición financiera consolidada del Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, así como su desempeño financiero y sus flujos de efectivo consolidados correspondientes a los años que terminaron en esas fechas, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS – International Financial Reporting Standard o IAS – International Accounting Stantanrd, por sus siglas en inglés) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB).

Fundamentos de la opinión

Llevamos a cabo nuestra auditoría de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Nuestras responsabilidades bajo esas normas se explican más ampliamente en la sección de Responsabilidades de los Auditores Independientes sobre la auditoría de los estados financieros consolidados de nuestro informe. Somos independientes de FibraHotel de conformidad con el Código de Ética para Profesionales de la Contabilidad del Consejo de Normas Internacionales de Ética para Contadores (Código de Ética del IESBA) y con el emitido por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos (Código de Ética del IMCP), y hemos cumplido las demás responsabilidades de ética de conformidad con el Código de Ética del IESBA y con el Código de Ética del IMCP.

Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión.

Cuestiones clave de la auditoría

Las cuestiones clave de auditoría son aquellas cuestiones que, según nuestro juicio profesional, han sido de la mayor significatividad en nuestra auditoría de los estados financieros consolidados del periodo actual y que fueron seleccionados de aquellos comunicados a la Administración y al Comité de Auditoría de FibraHotel, pero no pretenden representar todos los asuntos discutidos con ellos. Estas cuestiones han sido tratadas en el contexto de nuestra auditoría de los estados financieros consolidados en su conjunto y en la formación de nuestra opinión sobre estos, y no expresamos una opinión por separado sobre esas cuestiones. Hemos determinado que las cuestiones que se describen a continuación son las cuestiones clave de la auditoría que se deben comunicar en nuestro informe.

Evaluación de adquisiciones de propiedades como activos o negocios

La Administración de FibraHotel utiliza su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad, o un portafolio de propiedades, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. Dicha determinación podría tener un impacto significativo en cómo se contabilizan los activos adquiridos y los pasivos asumidos, tanto en su reconocimiento inicial como en ejercicios posteriores. La prueba de este juicio fue significativa para nuestra auditoría, debido a que el proceso de evaluación requiere probar los acuerdos de compra de las propiedades con base en los criterios de las IFRS para definir un negocio, lo cual fue incluido en nuestros procedimientos de auditoría. Con base en nuestras pruebas de auditoría sobre este juicio de la administración y la definición de negocio que se incluye en la IFRS 3 Combinaciones de negocios, hemos concluido que las adquisiciones de propiedades tratadas como activos por FibraHotel, son razonablemente correctas debido a que no se adquieren de los vendedores de dichas propiedades, ni insumos ni procesos en dichas transacciones.

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Cumplimiento fiscal para mantener el estatus como FIBRA de acuerdo con la Ley del Impuesto Sobre la Renta

Como se menciona en la Nota 1 de los estados financieros consolidados, para mantener el estado como FIBRA, el Servicio de Administración Tributaria Mexicano (“SAT”) ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, que el Fideicomiso debe distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal neto a los titulares de sus CBFIs, en adición a otros requisitos. La prueba de cumplimiento con dichos artículos fue significativa para nuestra auditoría debido a que es el fundamento principal de negocio en marcha del Fideicomiso. Como resultado de lo anterior, nuestros procedimientos de auditoría incluyeron, la revisión del resultado fiscal anual del Fideicomiso y el involucramiento de expertos fiscalistas para evaluar el cumplimiento de los principales requerimientos de dichos artículos de la legislación vigente al 31 de diciembre de 2016. Por la relevancia del asunto comentado, un cambio en el estatus de la entidad con base en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, puede tener un efecto material sobre los estados financieros consolidados. Los resultados de nuestros procedimientos de auditoría fueron razonables.

Otra información incluida en el documento que contienen los estados financieros consolidados

La Administración de FibraHotel es responsable por la otra información. La otra información comprenderá la información que será incorporada en el Reporte Anual que FibraHotel está obligada a preparar conforme al Artículo 33 Fracción I, inciso b) del Título Cuarto, Capítulo Primero de las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Emisoras y a otros Participantes del Mercado de Valores en México y al Instructivo que acompaña esas disposiciones (“las Disposiciones”). El Reporte Anual se espera que esté disponible para nuestra lectura después de la fecha de este informe de auditoría.

Nuestra opinión de los estados financieros consolidados no cubrirá la otra información y nosotros no expresaremos ninguna forma de seguridad sobre ella.

En relación con nuestra auditoría de los estados financieros consolidados, nuestra responsabilidad será leer el Reporte Anual, cuando esté disponible, y cuando lo hagamos, considerar si la otra información ahí contenida es inconsistente en forma material con los estados financieros consolidados o nuestro conocimiento obtenido durante la auditoría, o que parezca contener un error material. Cuando leamos el Reporte Anual emitiremos la leyenda sobre la lectura del informe anual, requerida en el Artículo 33 Fracción I, inciso b) numeral 1.2 de las Disposiciones.

Responsabilidad de la Administración y del Comité de Auditoría en relación con los estados financieros consolidados

La Administración de FibraHotel es responsable de la preparación y presentación razonable de estos estados financieros consolidados adjuntos de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera, emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad y del control interno que la administración considere necesario para permitir la preparación de estados financieros libres de errores importantes debido a fraude o error.

En la preparación de los estados financieros consolidados, la Administración es responsable de la valoración de la capacidad de FibraHotel de continuar como empresa en funcionamiento, revelando, según corresponda, las cuestiones relacionadas con el Fideicomiso en funcionamiento y utilizando el principio contable de negocio en marcha, excepto si la administración tiene intención de liquidar la sociedad o de cesar sus operaciones, o bien no exista otra alternativa realista.

La Administración de FibraHotel es responsable de supervisar el proceso de información financiera del Fideicomiso.

Responsabilidad del auditor independiente sobre la auditoría de los estados financieros consolidados

El objetivo de nuestra auditoría es obtener una seguridad razonable acerca de si los estados financieros consolidados en su conjunto están libres de desviaciones materiales, derivadas de fraude o error, y emitir un informe que incluye nuestra opinión sobre dicha razonabilidad.

La seguridad razonable es un alto nivel de seguridad, pero no es garantía de que una auditoría llevada a cabo de conformidad con las NIA, detectará siempre una desviación material cuando ésta exista. Las desviaciones pueden surgir de un fraude o error y son consideradas materiales cuando, individualmente o en su conjunto, se espera que de forma razonable influyan en las decisiones económicas de los usuarios, tomadas sobre las bases de los estados financieros consolidados adjuntos.

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Como parte de una auditoría ejecutada de conformidad con las NIA, ejercemos el juicio profesional y mantenemos el escepticismo profesional a lo largo de la planeación y realización de la auditoría.

Adicionalmente:

a) Identificamos y evaluamos los riesgos de desviaciones materiales de los estados financieros consolidados, derivadas de fraude o error, diseñando y aplicando procedimientos de auditoría que responden a esos riesgos, y obteniendo evidencia de auditoría que es suficiente y apropiada para proporcionar las bases para nuestra opinión. El riesgo de no detectar desviaciones materiales que resulten de un fraude es mayor de las que resulten de un error, ya que el fraude puede involucrar conspiración, falsificación, omisión intencional, tergiversación, o la anulación de un control interno.

b) Obtuvimos un entendimiento del control interno relevante para la auditoría para poder diseñar los procedimientos de auditoría apropiados en las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno del Fideicomiso.

c) Evaluamos lo apropiado de las políticas contables utilizadas y la razonabilidad de las estimaciones contables y sus revelaciones correspondientes realizadas por la Administración.

d) Concluimos sobre lo adecuado de la utilización, por la dirección, del principio contable de empresa en funcionamiento y, basándonos en la evidencia de auditoría obtenida, concluimos sobre si existe o no una incertidumbre material relacionada con hechos o con condiciones que pueden generar dudas significativas sobre la capacidad de FibraHotel para continuar como empresa en funcionamiento. Si concluimos que existe una incertidumbre material, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre la correspondiente información revelada en los estados financieros o, si dichas revelaciones no son adecuadas, que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en la evidencia de auditoría obtenida hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, hechos o condiciones futuros pueden ser causa de que FibraHotel deje de ser una empresa en funcionamiento

e) Evaluamos la presentación global, la estructura y el contenido de los estados financieros consolidados, incluida la información revelada, y si los estados financieros consolidados representan las transacciones y eventos relevantes de un modo que alcancen una presentación razonable.

Comunicamos a los responsables de la Administración de FibraHotel en relación con, entre otras cuestiones, el alcance y el momento de la realización de la auditoría planificados y los hallazgos significativos de la auditoría, así como cualquier deficiencia significativa en el control interno que identificamos en el transcurso de la auditoría.

También proporcionamos a los responsables de la Administración de FibraHotel una declaración de que hemos cumplido con los requerimientos de ética aplicables en relación con la independencia y comunicado con ellos acerca de todas las relaciones y demás cuestiones de las que se puede esperar razonablemente que pueden afectar nuestra independencia, y en su caso, las correspondientes salvaguardas.

Entre las cuestiones que han sido objeto de comunicaciones con los responsables de la Administración de FibraHotel, determinamos que han sido de la mayor significatividad en la auditoría de los estados financieros consolidados del período actual y que son en consecuencia, las cuestiones clave de auditoría. Describimos esas cuestiones en este informe de auditoría, salvo que las disposiciones legales o reglamentarias prohíban revelar públicamente la cuestión o, en circunstancias extremadamente poco frecuentes determinemos que una cuestión no se debería comunicar en nuestro informe porque cabe razonablemente esperar que las consecuencias adversas de hacerlo superarían los beneficios de interés público de la misma.

Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C.Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited

C. P. C. Alexis Hernández Almanza Ciudad de México, México31 de marzo de 2017

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Estados consolidados de posición financiera

Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 (En miles de pesos)

Activos Notas 2016 2015 2014

Activo circulante:Efectivo, equivalentes de efectivo y

efectivo restringido 5. $ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905Cuentas por cobrar a clientes y otras

cuentas por cobrar 6. 242,685 207,912 169,174Cuentas por cobrar a partes relacionadas 13. - 3,190 3,190Impuestos por recuperar, principalmente

Impuesto al Valor Agregado 228,709 288,545 234,063Pagos anticipados 16,627 5,788 2,614

Total del activo circulante 936,850 882,260 2,500,946

Activo a largo plazo:Propiedades, mobiliario y equipo de hotel

- Neto 7. 9,970,023 7,535,661 6,725,074Propiedades en desarrollo 8. 1,396,600 2,310,689 773,571Depósitos en garantía 2,380 1,813 1,654Impuestos a la utilidad diferidos 11. 3,298 4,055 3,995Instrumentos financieros derivados 12b. 120,887 11,441 -

Total del activo a largo plazo 11,493,188 9,863,659 7,504,294

Total activos $ 12,430,038 $ 10,745,919 $ 10,005,240

Pasivos y patrimonio de los fideicomisarios

Pasivo circulante:Porción circulante de la deuda a largo

plazo 10. $ 98,288 $ 7,849 $ - Cuentas por pagar a proveedores y

gastos acumulados 9. 348,107 316,936 233,880Impuestos por pagar 6,868 5,110 4,370

Total del pasivo circulante 453,263 329,895 238,250

Pasivo a largo plazo:Deuda 10. 2,598,743 844,619 -

Total de pasivo a largo plazo 2,598,743 844,619 - Total del pasivo 3,052,006 1,174,514 238,250

Patrimonio de los fideicomisarios:Aportación de los fideicomisarios 14. 8,737,636 9,160,109 9,495,343Patrimonio no exhibido - (15) (15)Resultados acumulados 580,354 414,383 271,662Reserva por efecto de valuación de

instrumentos financieros derivados 12b. 60,042 (3,072) - Total del patrimonio de los

fideicomisarios 9,378,032 9,571,405 9,766,990

Total pasivo y patrimonio de los fideicomisarios $ 12,430,038 $ 10,745,919 $ 10,005,240

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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Estados consolidados de resultado integral

Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014(En miles de pesos)

Notas 2016 2015 2014

Ingresos por:Arrendamiento de habitaciones $ 2,057,257 $ 1,541,320 $ 1,162,025Alimentos y bebidas 468,397 367,525 289,662Arrendamiento de inmuebles 79,832 75,393 68,797Otros 29,519 23,699 10,280

2,635,005 2,007,937 1,530,764

Costos y gastos de habitaciones (402,676) (288,706) (198,587)Costos y gastos de alimentos y bebidas (285,813) (215,273) (164,666)Costos y gastos de administración (1,103,084) (833,778) (585,196)Gastos inmobiliarios (33,911) (24,905) (21,644)Gastos corporativos (252,458) (211,953) (160,203)Depreciación 7. (296,930) (213,782) (162,930)Gastos de adquisición de negocios (7,676) (15,766) (73,689)Otros (gastos) ingresos, Neto 3,913 5,930 (31,783)Ingresos por intereses 11,173 34,327 120,807Gastos por intereses (40,282) - - Otros gastos financieros (13,948) (4,063) - Resultado cambiario, neto 2,364 (508) 3,572

(2,419,328) (1,768,477) (1,274,319)

Utilidad antes de impuestos a la utilidad

215,677 239,460 256,445

Impuestos a la utilidad neta 11. 1,787 2,884 2,742

Utilidad neta consolidada del año 213,890 236,576 253,703

Otros resultados integrales, que se reclasificarán a resultados:Utilidad (pérdida) en valor razonable de

instrumentos de coberturas de interés 63,114 (3,072) -

Utilidad neta integral consolidada del año

$ 277,004 $ 233,504 $ 253,703

Utilidad neta por CBFIs con derechos económicos (pesos), básica y diluida

$ 0.4327 $ 0.4786 $ 0.5134

Utilidad neta por CBFIs en circulación (pesos), básica y diluida

$ 0.4282 $ 0.4737 $ 0.5080

Promedio ponderado de CBFIs en circulación con derechos económicos

494,273,561 494,273,561 494,189,262

Promedio ponderado de CBFIs emitidos $ 499,401,766 499,401,766 499,401,766

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios

Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos)

Número deCBFIs

Aportación de los fidei-comisarios

Patrimonio no exhibido

Resultados acumulados

Reserva por efecto de valuación de instru-

mentos financieros derivados

Total del patrimonio de los fidei-comisarios

Saldos al 1 de enero de 2014 $ 499,401,766 $ 9,846,459 $ (15) $ 84,845 $ - $ 9,931,289

Distribución a tenedores - (351,116) - (66,886) - (418,002)

Utilidad neta integral consolidada del año

- - - 253,703 - 253,703

Saldos al 31 de diciembre de 2014

499,401,766 9,495,343 (15) 271,662 - 9,766,990

Distribución a tenedores - (335,234) - (93,855) - (429,089)

Utilidad neta integral consolidada del año

- - - 236,576 (3,072) 233,504

Saldos al 31 de diciembre de 2015

499,401,766

9,160,109

(15)

414,383

(3,072)

9,571,405

Pago de patrimonio no exhibido

- - 15 - - 15

Distribución a tenedores - (422,473) - (47,919) - (470,392)

Utilidad neta integral consolidada del año

- - - 213,890 63,114 277,004

Saldos al 31 de diciembre de 2016

$ 499,401,766 $ 8,737,636 $ - $ 580,354 $ 60,042 $ 9,378,032

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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Estados consolidados de flujos de efectivo

Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos)

2016 2015 2014Flujos de efectivo de actividades de operación:

Utilidad neta consolidada $ 213,890 $ 236,576 $ 253,703

Ajustes por:Impuestos a la utilidad reconocidos en resultados 1,787 2,884 2,742(Utilidad) pérdida en venta de mobiliario y equipo

de hotel(1,793) 2,439 15,982

Depreciación 296,930 213,782 162,930Ingresos por intereses (11,173) (34,327) (120,807)Gastos por intereses 40,282 - - Otros gastos financieros 13,948 4,063 -

553,871 425,417 314,550

Cambios en el capital de trabajo en:Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por

cobrar(34,773) (38,738) (62,778)

Cuentas por cobrar a partes relacionadas 3,190 - (374)Impuestos por recuperar, principalmente

Impuesto al Valor Agregado63,061 (52,879) (29,657)

Pagos anticipados (10,839) (3,174) (653)Depósitos en garantía (567) (159) (749)Cuentas por pagar a proveedores y gastos

acumulados 5,785 83,056 76,720

Impuestos por pagar 1,758 740 956Impuestos a la utilidad pagados (4,243) (6,331) (4,570)

Flujo neto de efectivo generado en actividades de operación

577,243 407,932 293,445

Flujos de efectivo de actividades de inversión:Adquisiciones de negocios (244,826) (189,359) (1,764,318)Adquisiciones de propiedades, mobiliario y equipo

de hotel(243,266) (302,068) (663,319)

Venta de mobiliario y equipo de hotel 2,098 3,184 1,379Inversión en desarrollo de proyectos (1,261,461) (2,071,817) (265,880)Intereses cobrados 11,173 34,109 120,807

Flujo neto de efectivo utilizado en actividades de inversión

(1,736,282) (2,525,951) (2,571,331)

Flujos de efectivo por actividades de financiamiento:Préstamos obtenidos 1,844,562 852,468 - Pago de prima de instrumento financiero derivado (46,332) (14,513) - Intereses pagados capitalizados (57,255) (1,864) - Intereses pagados (25,592) - - Distribución a tenedores (470,392) (429,089) (418,002)Otros gastos financieros pagados (13,948) (4,063) -

Flujo neto de efectivo generado por (utilizado en) actividades de financiamiento

1,231,043 402,939 (418,002)

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido:Aumento (disminución) neto de efectivo,

equivalentes de efectivo y efectivo restringido72,004 (1,715,080) (2,695,888)

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio del período

376,825 2,091,905 4,787,793

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final del período (incluye efectivo restringido por $241,103, $205,982 y $1,968,184 al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, respectivamente)

$ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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Notas a los estados financieros consolidados

Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos)

1. Actividades y eventos significativos

Actividades -

El Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria (“FibraHotel”) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 31 de julio de 2012 por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V., (el “Fideicomitente”) y Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el “Fiduciario”). FibraHotel se estableció principalmente para desarrollar, adquirir y poseer bienes inmuebles para ser destinados a la operación hotelera. Los servicios que ofrece pueden ser limitados, selectos, completos y de estancia prolongada, de acuerdo con la afiliación a marcas y operadores de servicios. Los hoteles del portafolio de FibraHotel operan bajo las siguientes marcas:

Live Aqua One Sheraton Fiesta Americana Grand Fiesta Inn Lofts Fairfield Inn & Suites by MarriottFiesta Americana Live Aqua Boutique AC Hotels by MarriottFiesta Inn Camino Real & Suites Courtyard by MarriottGamma Real Inn

Para el desarrollo de su operación, FibraHotel tiene celebrados contratos de asesoría en planeación con Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V. (“Administradora Fibra Hotelera”) (parte relacionada), los cuales están basados en un honorario anual pagadero trimestralmente, equivalente al 1% del valor en libros de los activos sin depreciar, netos de deuda; asimismo tiene contratos para la operación hotelera con Grupo Posadas, S. A. B. de C. V. (“Posadas”), Grupo Real Turismo, S. A. de C. V. (“Real Turismo”), Operadora Marriott, S. A. de C. V. (“Marriott International”) y Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc. (“Starwood Hotels”) (en conjunto las “Operadoras”). Estos contratos establecen un honorario basado en la utilidad bruta de operación de los hoteles entre otros. Adicionalmente FibraHotel tiene celebrados contratos de arrendamiento con Posadas que correspondan a rentas fijas y, en su caso, rentas variables, los cuales están basados en la utilidad de operación.

FibraHotel no tiene empleados, por lo que no tiene obligaciones de carácter laboral, excepto por las obligaciones solidarias, que pudieran surgir ocasionadas por la falta de cumplimiento de las obligaciones laborales y fiscales de las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y operación. Los servicios administrativos que requiere le son proporcionados por partes relacionadas y terceros.

FibraHotel, como un fideicomiso de inversiones en bienes raíces (“FIBRA”), califica para ser tratada como una entidad de traspaso en México de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto, todos los ingresos de la conducción de las operaciones del fideicomiso se atribuyen a los titulares de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs”) y el fideicomiso no está sujeto a Impuesto Sobre la Renta en México. Para mantener el estado de FIBRA se ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, que el fideicomiso debe, entre otros requisitos, distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal neto a los titulares de sus CBFIs. Con fecha de 12 de octubre de 2012, FibraHotel obtuvo resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público publicada en el Diario Oficial de la Federación que le permite operar bajo esta jurisdicción.

Fibra Hotelera S. C. es subsidiaria del Fideicomiso F/1596, tenedor de 99.99% del patrimonio de la sociedad. Entre sus responsabilidades es la administración del negocio, mantenimiento de los inmuebles y hoteles, obtención de licencias y permisos necesarios, supervisión de proyectos de renovación, desarrollo y remodelaciones, lo correspondiente con seguros, vigilancia de servicios públicos, negociación de contratos de administración hotelera. Fibra Hotelera, S. C. está sujeta a impuestos.

El domicilio social de FibraHotel se encuentra en Santa Fe No. 481 Piso 7 Col. Cruz Manca, Cuajimalpa de Morelos, C.P. 05349, Ciudad de México.

a. Integración del Portafolio de hoteles

El detalle de hoteles del portafolio en administración y arrendamiento de FibraHotel a nivel operador es el siguiente:

Número de hoteles al 31 de diciembre Operador 2016 2015 2014

Administrados Arrendados Administrados Arrendados Administrados Arrendados

Posadas 58 3 49 3 46 3Real Turismo 5 - 5 - 5 -Marriott International 8 - 4 - 1 -Starwoods Hotels 1 1 - 1 -

Total 72 3 59 3 53 3

Total de Hoteles en operación 75 62 56Total de habitaciones 10,422 8,507 7,656

Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 los hoteles en portafolio de desarrollo ascienden a 10, 18 y 13, respectivamente.

Existen contratos de obra celebrados con diversos desarrolladores inmobiliarios para llevar a cabo la construcción de los hoteles que integran el portafolio de desarrollo. Las inversiones para FibraHotel al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, ascienden a $1,396,600, $2,310,689 y $773,571, respectivamente, los cuales se presentan en el estado de posición financiera en el rubro de “Propiedades en desarrollo”.

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b. Negocios adquiridos

Durante 2016, 2015 y 2014, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de un hotel para los años de 2016 y 2015, y 14 hoteles en el año de 2014, el valor razonable de los activos netos adquiridos, se presenta a continuación:

Año Terreno EdificioMobiliario y

equipo de hotel Total

2016 $ 34,376 $ 203,533 $ 6,917 $ 244,8262015 $ 38,660 $ 133,847 $ 16,852 $ 189,3592014 $ 320,129 $ 1,269,354 $ 174,835 $ 1,764,318

El valor razonable de los activos netos adquiridos antes mencionados, está determinado con base al enfoque de ingresos y el enfoque de mercado. El enfoque de ingresos es comúnmente utilizado para determinar el valor de este tipo de inmuebles que son generadores de flujo mediante la operación misma del inmueble, ya que se obtiene un valor presente de beneficios futuros, con base en las características propias del negocio, tales como ingresos, costos, gastos, entre otras. Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 se han completado las valuaciones de mercado con los efectos de enfoque de ingresos y mercado. Los detalles de los activos adquiridos y pasivos asumidos a la fecha de adquisición acerca de la jerarquía del valor razonable al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 se establecen como de Nivel 2.

A continuación se presenta un resumen del ingreso y utilidad neta de los inmuebles adquiridos e incluidos en el estado consolidado de resultado integral de FibraHotel, así como una estimación de los resultados de estos hoteles si hubiesen sido operados un ejercicio de 12 meses.

2016 2015 2014Importe reportado

Ingreso $ 32,148 $ 3,291 $ 162,656Utilidad neta $ 11,389 $ 1,603 $ 51,025

Importe proforma a 12 meses (No auditado)Ingresos $ 77,155 $ 39,492 $ 1,543,395Utilidad neta $ 27,334 $ 19,236 $ 286,954

Los costos de adquisición de negocios de hoteles, que incluyen costos de desarrollo, al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 fueron por $7,676, $15,766 y $73,689, respetivamente, y fueron reconocidos en los estados consolidados de resultado integral.

Fibrahotel tiene establecidos planes de crecimiento y expansión, y de acuerdo a sus políticas de inversión evaluará proyectos que se someterán a la aprobación del comité técnico.

Eventos relevantes -

a. Disposición de líneas de crédito

Durante el ejercicio 2016, FibraHotel dispuso de $543.5 millones de la línea de crédito a largo plazo con BBVA Bancomer, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA (BBVA Bancomer); adicionales a los $456.5 millones de los que ya había dispuesto en 2015, las condiciones se mantienen a una tasa TIIE a 28 días más 1.50 puntos porcentuales.

Adicionalmente, FibraHotel mantiene una línea de crédito a largo plazo con Banco Mercantil del Norte, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo financiero Banorte (Banorte), de la cual las disposiciones de enero y hasta septiembre de 2016 ascendieron a $604.1 millones, las cuales junto con las disposiciones de 2015 por un monto de $395.9 millones llegaron al límite de la línea de crédito por $1,000 millones. Esta línea de crédito causó interés a una tasa TIIE a 91 días más 1.25 puntos porcentuales. En el mes de noviembre de 2016, tal y como se estableció en el contrato de línea de crédito, el crédito pasó de período revolvente a largo plazo por lo que la tasa de interés cambió a TIIE a 91 días más 2.00 puntos porcentuales.

Finalmente FibraHotel negoció una tercera línea de crédito de $1,000 millones con Banorte, de la cual dispuso de un monto de 698.1 millones, ésta genera un interés a una tasa TIIE a 91 días más 1.30 puntos porcentuales. Al 31 de diciembre de 2016, el saldo de la línea de crédito no dispuesto es de 301.9 millones.

Debido a lo anterior para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató instrumentos financieros de cobertura de tasa de interés respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA Bancomer y de Banorte. Para mayor información al respecto de esos instrumentos financieros de cobertura de tasa de intereses referirse a la Nota 10.

b. Promesa de compra del Hotel Fiesta Americana Hermosillo

El 29 de abril de 2016, FibraHotel firmó un contrato de compra-venta sujeto a plazo, condiciones suspensivas y opción de compra para la adquisición del hotel denominado “Fiesta Americana Hermosillo” bajo las siguientes cláusulas: i) el plazo del cumplimiento será el 31 de enero de 2020, ii) la contraprestación será la que resulte de multiplicar 10.06 veces el EBITDA del hotel promedio de los últimos 3 años, menos la inversión realizada a mejoras y desembolsos por arrendamientos, sujeto a un límite inferior de $80.5 millones. Al mismo tiempo de la firma del contrato de compra venta, FibraHotel firmó un contrato de arrendamiento a un plazo forzoso a 2020 por $10 millones, de los cuales la arrendadora se compromete a invertir ésta cantidad en mejoras al inmueble, por otro lado FibraHotel se compromete bajo los mismos términos a invertir $75 millones en dicho inmueble. La venta del inmueble será reconocida una vez que se cumplan las cláusulas antes mencionadas.

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2. Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera nuevas y revisadas

a. Modificaciones a las Normas IFRS’ y nuevas interpretaciones que son obligatorias a partir de 2016

En 2016 FibraHotel aplicó las siguientes modificaciones a las IFRS emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB) las cuales no tuvieron efectos importantes en los estados financieros consolidados.

Modificaciones a la IAS 1 Iniciativa de Revelaciones

Incluyen orientaciones sobre cómo aplicar en la práctica el concepto de materialidad para revelaciones en los estados financieros.

Modificaciones a la IAS 16, IAS 38 Métodos Aceptables de Depreciación y Amortización

Las modificaciones a la IAS 16 prohíben a las entidades usar un método basado en ingresos para depreciar la de propiedad, planta y equipo.

Las modificaciones a la IAS 38 introducen una presunción refutable que los ingresos no son una base apropiada para amortizar un activo intangible, excepto en los siguientes dos casos:

i) Cuando el activo intangible se expresa como una medida del ingreso; o

ii) Cuando puedes ser demostrado que los ingresos y el consumo de los beneficios económicos del intangible están altamente correlacionados.

Actualmente la Administración de FibraHotel utiliza el método de línea recta para la depreciación de inmuebles y equipo y amortización de activos intangibles, ya que considera que es el método más apropiado para reflejar el consumo de los beneficios económicos inherentes en estos activos.

b. IFRS nuevas y revisadas emitidas no vigentes a la fecha

A la fecha se han publicado y emitido las siguientes IFRS nuevas y revisadas, que aún no entran en vigor. Estas normas permiten su aplicación anticipada, opción que en los estados financieros al 31 de diciembre de 2016 no ha sido ejercida por FibraHotel:

i) Efectivas a partir del 1 de enero de 2017, por las cuales la entidad no espera tener impactos importantes en su información financiera consolidada.

Modificaciones a IAS 12, Impuesto a la utilidad: Reconocimiento de activos por impuesto diferido por pérdidas no realizadas

Establece requisitos sobre el reconocimiento y la medición de pasivos o activos por impuestos corrientes o diferidos y las enmiendas aclaran los requisitos sobre el reconocimiento de activos por impuestos diferidos por pérdidas no realizadas, con el propósito de abordar diferentes tratamientos contables que se observan en la práctica.

Modificaciones a IAS 7, Estados de Flujos de Efectivo: Proporcionar revelaciones

Con el objetivo de proporcionar revelaciones que permitan a los usuarios de los estados financieros evaluar los cambios en los pasivos derivados de las actividades de financiamiento, el IASB requiere que los cambios en los pasivos que surjan de las siguientes actividades sean revelados: (i) en los flujos de efectivo de financiamiento; (ii) derivados de la obtención o pérdida de control de subsidiarias u otros negocios; (iii) el efecto de las variaciones de tipo de cambio; (iv) en valor razonable; y (v) otros.

ii) Efectivas a partir del 1 de enero de 2018, por las cuales no es posible a la fecha proporcionar un estimado razonable de sus efectos en los estados financieros consolidados, hasta haber completado un análisis y revisión detallada.

IFRS 9 Instrumentos Financieros

• La IFRS 9 requiere que todos los activos financieros reconocidos dentro del alcance de la IAS 39, Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición sean medidos posteriormente a costo amortizado o a valor razonable. Específicamente, las inversiones de deuda en un modelo de negocios cuyo objetivo es cobrar los flujos de efectivo contractuales y que tengan flujos de efectivo contractuales que sean exclusivamente pagos de capital e intereses sobre el capital en circulación generalmente se miden a costo amortizado al final de los periodos contables posteriores. Los instrumentos de deuda mantenidos en un modelo de negocios cuyo objetivo es alcanzado mediante la cobranza de los flujos de efectivo y la venta de activos financieros, y que tengan términos contractuales para los activos financieros que dan origen a fechas específicas para pagos únicamente de principal e intereses, son generalmente medidos a “valor razonable a través de otros resultados integrales (ORI)”. Todas las demás inversiones de deuda y de capital se miden a sus valores razonables al final de los periodos contables posteriores. Adicionalmente, bajo la IFRS 9, es posible hacer la elección irrevocable de presentar los cambios posteriores en el valor razonable de una inversión de capital (no mantenida con fines de negociación) en ORI, con ingresos por dividendos generalmente reconocidos en los resultados del año.

• En cuanto a pasivos financieros designados a valor razonable a través de resultados, la IFRS 9 requiere que el monto del

cambio en el valor razonable del pasivo financiero atribuible a cambios en el riesgo de crédito de dicho pasivo sea presentado en ORI, salvo que el reconocimiento de los efectos de los cambios en el riesgo de crédito del pasivo que sea reconocido en ORI creara una discrepancia contable en el estado de resultados. Los cambios en el valor razonable atribuibles al riesgo de crédito del pasivo financiero no se reclasifican posteriormente al estado de resultados. Anteriormente, conforme a IAS 39, el monto completo del cambio en el valor razonable del pasivo financiero designado como a valor razonable a través de resultados se presentaba en el estado de resultados.

• En relación con el deterioro de activos financieros, la IFRS 9 requiere sea utilizado el modelo de pérdidas crediticias

esperadas, en lugar de las pérdidas crediticias incurridas como lo indica la IAS 39. El modelo de pérdidas crediticias incurridas requiere que se reconozca en cada periodo de reporte las pérdidas crediticias esperadas y los cambios en el riesgo de crédito desde el reconocimiento inicial. En otras palabras, no es necesario esperar a que ocurra una afectación en la capacidad crediticia para reconocer la pérdida.

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• Los requerimientos de contabilidad de cobertura tiene tres mecanismos disponibles actualmente en la IAS 39. Conforme a la IFRS 9, se introduce una mayor flexibilidad para que tipos de instrumentos califiquen en contabilidad de coberturas, específicamente ampliando los tipos de instrumentos que califican y los tipos de los componentes de riesgo de partidas no financieras que son elegibles para contabilidad de cobertura. Adicionalmente, las pruebas de efectividad han sido revisadas y remplazadas con el concepto de ‘relación económica’. Adicionalmente, no será requerida la evaluación retrospectiva de la efectividad, y se han introducido mejoras a los requisitos de revelaciones para la administración de riesgos.

IFRS 15 Ingresos de Contratos con Clientes

El principio básico es reconocer los ingresos con clientes que representen la transferencia prometida de bienes o servicios por los montos que reflejen las contraprestaciones que se espera recibir a cambio de dichos bienes o servicios. Específicamente establece un enfoque de cinco pasos para reconocer los ingresos:

1: Identificación del contrato o contratos con el cliente2: Identificar las obligaciones de desempeño en el contrato;3: Determinar el precio de la transacción;4: Asignar el precio de la transacción a cada obligación de desempeño;5: Reconocer el ingreso cuando se satisfaga la obligación de desempeño.

Por lo tanto, el ingreso se debe reconocer una vez satisfecha la obligación, es decir cuando el ‘control’ de los bienes o servicios de la obligación de desempeño haya sido transferido al cliente. Asimismo se han incluido guías para hacer frente a situaciones específicas y se incrementa la cantidad de revelaciones requeridas. Al entrar en vigor la IFRS 15 remplazará las guías de reconocimiento de ingreso de la IAS 18, Ingresos, IAS 11, Contratos de Construcción y sus interpretaciones.

iii) Efectiva a partir del 1 de enero de 2019; durante 2017 FibraHotel iniciará el análisis y la evaluación de los impactos de esta nueva norma, sin embargo por la naturaleza de sus operaciones, se espera que no tenga efectos importantes en la información financiera consolidada.

IFRS 16 Arrendamientos

Para los arrendatarios, esta nueva norma requiere bajo un modelo único que la mayoría de los arrendamientos se presenten en el estado consolidado de posición financiera, eliminando la distinción entre los arrendamientos operativos y financieros, para lo cual se reconocerá un derecho de uso del activo, similar a cualquier otro activo no financiero con su depreciación correspondiente, y un pasivo por arrendamiento que devengará intereses. Esto típicamente produce un perfil de reconocimiento acelerado del gasto (a diferencia de arrendamientos operativos bajo IAS 17 donde se reconocen gastos en línea recta), debido a que la depreciación lineal del derecho de uso y el interés decreciente del pasivo financiero, conllevan a una disminución general del gasto a lo largo del tiempo. El pasivo financiero se medirá a su valor presente (pagos mínimos durante el plazo del arrendamiento, descontados a la tasa de interés implícita siempre que pueda ser determinada, en caso contrario deberá utilizarse una tasa de interés incremental de deuda).

Para contratos con término de 12 meses o menos que no contengan opciones de compra (elección por clase de activo), y para contratos donde los activos subyacentes tengan un valor que no se considere significativo cuando son nuevos, (equipo de oficina menor o computadoras personales - elección sobre una base individual para cada contrato de arrendamiento-), un arrendatario podría elegir contabilizar los pagos de arrendamiento como un gasto en una base de línea recta en el plazo del arrendamiento.

3. Principales políticas contables

a. Declaración de cumplimiento

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

b. Bases de medición

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo histórico, excepto por los instrumentos financieros derivados y las propiedades, mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que se valuaron a su valor razonable en 2012 a la fecha de aportación y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables incluidas más adelante.

i. Costo histórico

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios.

ii. Valor razonable

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del mercado tomarían esas características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de medición. El valor razonable para propósitos de medición y/o revelación de estos estados financieros consolidados se determina de forma tal, a excepción de las transacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de arrendamiento que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas similitudes con valor razonable, pero no es un valor razonable, tales como el valor neto de realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.

Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las mediciones y su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales se describen de la siguiente manera:

• Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos idénticos que la entidad puede obtener a la fecha de la valuación;

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• Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1, sea directa o indirectamente,• Nivel 3 Considera datos de entrada no observables.

c. Bases de consolidación

Los estados financieros consolidados incluyen los estados financieros de FibraHotel y el de su subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando FibraHotel:

• Tiene poder sobre la inversión• Está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con dicha entidad, y• Tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en la que invierte

FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican que hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente.

La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja de consolidar desde la fecha en la que se pierde el control.

Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus políticas contables de conformidad con las políticas contables de FibraHotel.

Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la consolidación.

Entidad

Participación 2016, 2015 y

2014 Actividad

Fibra Hotelera, S. C. 99.99%

Prestación de servicios de asesoría y consultoría técnica, jurídica, fiscal, comercial y administrativa relacionados con la compra-venta, administración, arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de terrenos, casas, edificios, bodegas, hoteles, plazas y locales comerciales y oficinas.

FibraHotel reevaluó si controla las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y operación mencionadas en la Nota 1 y concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel no tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las entidades de nóminas no han realizado distribuciones, ya que no es el objeto de la entidad. Además el honorario por la prestación de servicios administrativos es del 5% y se encuentra a valor de mercado por dichos servicios. Dicho honorario no es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los gastos efectuados por las entidades de nóminas para el desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las entidades de nóminas no son perdedoras. En adición los activos de las entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación.

d. Combinación de negocios

Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La contraprestación transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable, el cual se calcula como la suma de los valores pagados de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren.

A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se reconocen a valor razonable.

El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.

e. Instrumentos financieros

Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las disposiciones contractuales de los instrumentos.

Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman o reducen del valor razonable de los activos o pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos financieros a su valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

f. Activos financieros

Los activos financieros se clasifican en las siguientes categorías: activos financieros ‘a valor razonable con cambios a través de resultados’ (“FVTPL”, por sus siglas en inglés), inversiones ‘conservadas al vencimiento’, activos financieros ‘disponibles para su venta’ (“AFS”, por sus siglas en inglés) y ‘préstamos y cuentas por cobrar’. La clasificación depende de la naturaleza y propósito de los activos financieros y se determina al momento del reconocimiento inicial. Todas las compras o ventas de activos financieros realizadas de forma habitual se reconocen y eliminan con base en a la fecha de negociación. Las compras o ventas realizadas de forma habitual son aquellas compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de los activos dentro del marco de tiempo establecido por norma o costumbre en dicho mercado.

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Préstamos y cuentas por cobrar

Las cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar con pagos fijos o determinables que no cotizan en un mercado activo se clasifican como préstamos y cuentas por cobrar. Los préstamos y cuentas por cobrar se valúan al costo amortizado usando el método de interés efectivo, menos cualquier deterioro.

Deterioro de activos financieros

Los activos financieros distintos a los activos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados, se sujetan a pruebas para efectos de deterioro al final de cada fecha de reporte sobre el cual se informa. Se considera que los activos financieros están deteriorados, cuando existe evidencia objetiva que, como consecuencia de uno o más eventos que hayan ocurrido después del reconocimiento inicial del activo financiero, los flujos de efectivo futuros de la inversión han sido afectados.

Para los instrumentos de capital cotizados y no cotizados en un mercado activo clasificados como disponibles para su venta, un descenso significativo o prolongado del valor razonable de los valores por debajo de su costo, se considera evidencia objetiva de deterioro.

Para todos los demás activos financieros, la evidencia objetiva de deterioro podría incluir:

• Dificultades financieras significativas del emisor o contraparte;• Incumplimiento en el pago de los intereses o el principal;• Es probable que el prestatario entre en quiebra o en una reorganización financiera; o• La desaparición de un mercado activo para el activo financiero debido a dificultades financieras.

Baja de activos financieros

FibraHotel deja de reconocer un activo financiero únicamente cuando expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero o cuando se transfieren de manera sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo financiero.

En la baja de un activo financiero en su totalidad, la diferencia entre el valor en libros del activo y la suma de la contraprestación recibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales y resultados acumulados se reconocen en resultados.

g. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se evalúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento a la fecha de adquisición de tres meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que los recursos se pagan al vencimiento.

El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes inmuebles cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital.

h. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de adquisición. Las propiedades, mobiliario y equipo de operación que provienen de adquisiciones realizadas después de esa fecha se registran a su valor de adquisición.

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro.

Las propiedades que están en proceso de construcción para fines de explotación, suministro o administración, se registran al costo menos cualquier pérdida por deterioro reconocida. El costo incluye honorarios profesionales y, en el caso de activos calificables, los costos por préstamos capitalizados conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedades se clasifican a las categorías apropiadas de propiedad, planta y equipo cuando estén completas para su uso planeado. La depreciación de estos activos, al igual que en otras propiedades, se inicia cuando los activos están listos para su uso planeado.

La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos diferentes, desde 10 años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes.

La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada año, y el efecto de cualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva.

Las tasas de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 son:

%

Edificio acabados 10Edificio mejoras 10Edificio instalaciones 7Edificio obra civil 1Mobiliario y equipo 10

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La ganancia o pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros del activo, y se reconoce en los resultados.

i. Deterioro del valor de los activos tangibles

Al final de cada fecha de reporte, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos tangibles a fin de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el alcance de la pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de efectivo para los cuales se puede identificar una base de distribución razonable y consistente.

El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor de uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros.

Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados.

Cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se incrementa al valor estimado revisado de su monto recuperable, de tal manera que el valor en libros ajustado no exceda el valor en libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de efectivo) en años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados.

j. Impuestos a la utilidad

Como se menciona en la Nota 1, FibraHotel califica y pretende mantener la calificación como FIBRA para fines del Impuesto Sobre la Renta (“ISR”), y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a la utilidad, excepto por su subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., que está sujeta al ISR. Ver Nota 11.

k. Provisiones

Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita) como resultado de un evento pasado, es probable que FibraHotel sea requerida para liquidar la obligación y se puede estimar fiablemente que se consignará el importe de la obligación.

El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para liquidar la obligación presente, al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando se valúa una provisión usando los flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el valor presente de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

l. Arrendamientos

Los arrendamientos se clasifican como financieros cuando los términos del arrendamiento transfieren sustancialmente a los arrendatarios todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad. Todos los demás arrendamientos se clasifican como operativos.

FibraHotel como arrendador

El ingreso por rentas bajo arrendamientos operativos se reconoce empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento. Los costos directos iniciales incurridos al negociar y acordar un arrendamiento operativo se adicionan al valor en libros del activo arrendado, y se reconocen empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento.

m. Moneda extranjera

Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran en los resultados.

n. Pasivos financieros e instrumentos de patrimonio

Clasificación como deuda o patrimonio

Los instrumentos de deuda y/o patrimonio se clasifican como pasivos financieros o como patrimonio de conformidad con la sustancia del acuerdo contractual.

Instrumentos de patrimonio

Un instrumento de patrimonio consiste en cualquier contrato que evidencie un interés residual en los activos de FibraHotel luego de deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de patrimonio emitidos por FibraHotel se reconocen por los recursos recibidos, neto de los costos directos de emisión.

Pasivos financieros

Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados o como otros pasivos financieros.

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Otros pasivos financieros

Otros pasivos financieros, (incluyendo los préstamos y cuentas por pagar), se valúan subsecuentemente al costo amortizado usando el método de tasa de interés efectiva.

Baja de pasivos financieros

FibraHotel da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de FibraHotel se cumplen, cancelan o han expirado. La diferencia entre el valor en libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y por pagar se reconoce en resultados.

o. Instrumentos financieros derivados

FibraHotel utiliza instrumentos financieros para manejar su exposición a los riesgos de volatilidad en tasas de interés, incluyendo contratos de cap spread de tasa de interés. En la Nota 12b se incluye una explicación más detallada sobre los instrumentos financieros derivados.

Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable a la fecha en que se subscribe el contrato del derivado y posteriormente se revalúan a su valor razonable al final del periodo de reporte. La ganancia o pérdida resultante se reconoce en los resultados inmediatamente a menos que el derivado esté designado y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso la oportunidad del reconocimiento en los resultados dependerá de la naturaleza de la relación de cobertura.

p. Contabilidad de coberturas

FibraHotel designa ciertos instrumentos como de cobertura, los cuales incluyen derivados de coberturas de flujo de efectivo.

Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la partida cubierta, así como los objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de administración para emprender diversas transacciones de cobertura. Adicionalmente, al inicio de la cobertura y sobre una base continua, FibraHotel documenta si el instrumento de cobertura es altamente efectivo para compensar la exposición a los cambios en el valor razonable o los cambios en los flujos de efectivo de la partida cubierta.

La Nota 12b incluye detalles sobre el valor razonable de los instrumentos derivados usados para propósitos de cobertura.

q. Reconocimiento de ingresos

FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue:

i. Los ingresos se obtienen por la operación de los hoteles, e incluyen las rentas por habitaciones, alimentos y bebidas y otros ingresos, los cuales se reconocen conforme se prestan dichos servicios hoteleros.

ii. La política de FibraHotel para el reconocimiento de ingresos por arrendamientos operativos se describe en la Nota 3.l.

r. Clasificación de costos y gastos

Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados de manera combinada por su naturaleza y función.

s. Estado de flujos de efectivo

FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses recibidos se clasifican como flujos de efectivo de inversión; intereses pagados y distribuciones y dividendos se clasifican como flujos de efectivo de financiamiento..

t. Utilidad neta por CBFIs

Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 restando al total de 499,401,766 CBFIs en circulación, los 5,128,205 CBFIs de 2016, 2015 y 2014, correspondientes al Portafolio de aportación en desarrollo que tendrán derechos económicos hasta que los hoteles sean terminados y abiertos al público (ver Nota 14).

4. Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres

En la aplicación de las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en la Nota 3, la Administración debe hacer juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores en libros de los activos y pasivos de los estados financieros consolidados. Las estimaciones y supuestos relativos se basan en la experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de estas estimaciones.

Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. Las modificaciones a las estimaciones contables se reconocen en el periodo en que se realiza la modificación y periodos futuros si la modificación afecta tanto al periodo actual como a periodos subsecuentes.

a. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

Combinaciones de negocios

La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad, o un portafolio de propiedades, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En particular, considera los siguientes criterios:

i. El número de propiedades (terrenos y edificios) adquiridos,

ii. La medida en la que adquiere los procesos importantes y la medida en que los servicios secundarios los provee la propiedad adquirida (por ejemplo, mantenimiento, limpieza, seguridad, contabilidad, otros servicios de la propiedad, etc.).

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iii. La medida en la que la propiedad adquirida asigna a sus propios empleados para administrar la propiedad y/o llevar a cabo los procesos (incluyendo todos los procesos administrativos relevantes, según sea el caso, tales como facturación, cobranza y generación de información gerencial y de inquilinos).

Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y pasivos adquiridos, tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en estos estados financieros se contabilizaron como adquisiciones de activos.

Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo)

Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario.

Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los huéspedes son significativos, no se clasifica como una propiedad de inversión sino propiedad de Fibra Hotel. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una propiedad de inversión.

Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para que una propiedad no califique como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel transfiera algunas veces, ciertas responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de operación. La posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría simplemente haber subcontratado funciones del día a día pero conservando una exposición significativa a las variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles aportados y adquiridos como propiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el curso normal de los negocios, y por lo tanto, no es propiedad de inversión.

Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en los estados financieros se contabilizaron como adquisición de negocio y se presentan en propiedad, mobiliario y equipo de hotel.

Clasificación de arrendamientos

Como se explica en la Nota 3l, los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más que la forma de los contratos. FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos y condiciones de los acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de estos bienes y, por lo tanto, los clasifica como arrendamientos operativos.

b. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones

Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos

FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada periodo la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los activos y su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en el rubro de la depreciación acumulada, en el estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio.

Estimación para cuentas de cobro dudoso

FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha habido cambio significativo en la calidad crediticia y los importes aún se consideran recuperables. FibraHotel no mantiene ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte.

Mediciones de valor razonable y procesos de valuación

Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados financieros consolidados.

Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado independiente para llevar a cabo la valuación. El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente para establecer las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo.

La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la determinación del valor razonable de los distintos activos y pasivos se describen en las Nota 12.

5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

2016 2015 2014

Efectivo y bancos $ 207,726 $ 170,843 $ 123,721Efectivo restringido:

Fondo para inversión en bienes inmuebles (i) 184,809 168,445 1,926,518Fondo de reserva para gastos de capital (ii) 56,294 37,537 41,666

$ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905

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Efectivo restringido

(i) Consiste en un fondo para la adquisición de los bienes inmuebles y para la inversión en el portafolio de desarrollo. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.

(ii) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital. En el fondo se depositan el 5% de los ingresos de los hoteles en operación. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.

6. Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar

2016 2015 2014

Clientes $ 126,774 $ 101,639 $ 111,862Agencias de viaje 70,568 49,310 42,575Tarjetas de crédito 18,749 13,305 6,363Otras 20,784 38,545 2,927

236,875 202,799 163,727

Rentas por cobrar a:Grupo Posadas, S. A. B. de C. V. (antes Hoteles y

Villas Posadas, S. A. de

C. V.) 5,810 5,113 5,447

$ 242,685 $ 207,912 $ 169,174

Antigüedad de las cuentas por cobrar

Actualmente Fibrahotel mantiene niveles de cobranza mensual iguales a su período de facturación mensual; las prácticas comerciales y de negociación permiten a Fibrahotel mantener la mayoría de sus cuentas por cobrar con antigüedad de cobro menores a los 90 días. Las cuentas por cobrar que se encuentran en procedimientos judiciales son poco importantes para crear una estimación de incobrabilidad.

2016 2015 2014

60-90 días $ 11,768 $ 9,871 $ 10,086Más de 90-120 días 30,372 28,136 21,241

Total $ 42,140 $ 38,007 $ 31,327

Antigüedad promedio (días) 84 78 40

7. Propiedades, mobiliario y equipo de hotel

2016 2015 2014

Terrenos $ 1,566,756 $ 1,252,162 $ 1,176,161Edificios 7,487,919 5,701,739 5,015,764Mobiliario y equipo de operación del hotel 1,708,630 1,078,859 816,586

10,763,305 8,032,760 7,008,511

Menos - Depreciación acumulada (793,282) (497,099) (283,437)

$ 9,970,023 $ 7,535,661 $ 6,725,074

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Costo Terrenos Edificios Mobiliario y equipo de hotel Total

Saldos al 1 de enero de 2014 $ 827,570 $ 3,532,018 $ 498,326 $ 4,857,914Altas:

Portafolio de Aportación 28,462 96,538 - 125,000Adquisiciones y traspasos de propiedades en

desarrollo (1) 320,129 1,387,208 321,061 2,028,398

Bajas - - (2,801) (2,801)

Saldos al 31 de diciembre de 2014 1,176,161 5,015,764 816,586 7,008,511Altas:

Adquisiciones y traspasos de propiedades en

desarrollo (1) 76,001 685,975 262,273 1,024,249

Saldos al 31 de diciembre de 2015 1,252,162 5,701,739 1,078,859 8,032,760Altas:

Adquisiciones (1) 34,376 70,047 473,424 577,847Traspasos de propiedades en desarrollo 280,218 1,716,133 157,399 2,153,750

Bajas - - (1,052) (1,052)

Saldos al 31 de diciembre de 2016 $ 1,566,756 $ 7,487,919 $ 1,708,630 $ 10,763,305

Depreciación acumulada EdificiosMobiliario y equipo de

hotel Total

Saldos al 1 de enero de 2014 $ 65,858 $ 57,450 $ 123,308Gasto por depreciación 84,110 78,820 162,930Bajas - (2,801) (2,801)

Saldos al 31 de diciembre de 2014 149,968 133,469 283,437Gasto por depreciación 108,550 105,232 213,782Bajas - (120) (120)

Saldos al 31 de diciembre de 2015 258,518 238,581 497,099Gasto por depreciación 140,337 156,593 296,930Bajas - (747) (747)

Saldos al 31 de diciembre de 2016 $ 398,855 $ 394,427 $ 793,282

Algunos inmuebles de FibraHotel están otorgados en garantía de las líneas de crédito descritas en la Nota 10, cuyo valor en libros aproximado es de $3,575 millones.

(1) Las adquisiciones incluyen combinaciones de negocios, ver Nota 1.

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8. Propiedades en desarrollo

2016 2015 2014

Proyectos GICSA $ 302,559 $ 186,306 $ - Proyecto Vía Vallejo 272,227 69,527 35,577Proyecto Fiesta Inn Los Mochis 141,464 39,672 10,114Proyecto Live Aqua San Miguel Allende 137,419 - - Proyecto Cencali 108,767 103,010 21,761Proyecto Aloft Veracruz 102,125 34,397 - Proyecto Fiesta Americana Via 515 100,871 50,378 - Proyecto Toreo 94,872 94,872 94,872Proyecto Fiesta Americana Tlalnepantla 87,756 - - Proyecto Full Service Villa del Mar 36,838 - - Proyecto Mixto Trébol Monterrey - 640,390 292,303Proyecto Pabellón M - 372,604 - Torre Américas 1500 Guadalajara AC - 243,517 136,337Proyecto AC Antea - 190,039 28,833Proyecto Juriquilla - 120,718 21,956Proyecto Fairfield Inn Cuautitlán - 57,174 -

Proyecto One Durango - 53,639 - Proyecto Fairfield Inn Nogales - 22,065 -

Proyecto Hotel Toluca - 8,228 8,200Proyecto Ciudad del Carmen - - 17,407Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen - - 47,927Proyecto Fairfield Inn Saltillo - - 27,794Otros 11,702 24,153 30,490

$ 1,396,600 $ 2,310,689 $ 773,571

Como resultado de la oferta pública del 30 de noviembre de 2012 Grupo GDI realizó una aportación de 4 hoteles recibiendo 9,697,897 de CBFIs, equivalentes a $179,411, como resultado de las negociaciones empresas afiliadas a Grupo GDI se obligaron a realizar la construcción de estos hoteles hasta ser abiertos al público, momento en el cual los CBFIs obtendrían derechos económicos y FibraHotel pagaría la diferencia entre el valor de la aportación y el costo total de cada uno de los hoteles.

La liberación de estos CBFIs se realizó conforme a los siguiente: i) durante 2013, Grupo GDI terminó la construcción de los hoteles One Guadalajara Tapatío y Real Inn Morelia, los cuales se encontraban en el Portafolio de desarrollo. FibraHotel pagó el remanente de la inversión y se liberaron 3,031,231 CBFIs; y ii) FibraHotel pagó el remanente del hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla ante la apertura en 2014, la liberación de los CBFIs ascendió a 1,538,461. Al 31 de diciembre de 2016 existen 5,128,205 CBFIs sin derechos económicos.

9. Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados

Proveedores $ 210,807 $ 165,125 $ 139,921Gastos acumulados 79,258 73,724 73,714Otras cuentas por pagar, incluye intereses por

pagar de deuda por $27,407, $2,017 y $ - 58,042 78,087 20,245

$ 348,107 $ 316,936 $ 233,880

10. Deuda

a. Los préstamos se integran como sigue:

2016 2015

Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con Banorte. Al 31 de diciembre de 2016 devenga a una tasa TIIE a 91 días más 2.00 y al 31 de diciembre de 2015 a una tasa TIIE a 91 días más 1.25 puntos porcentuales

$ 1,000,000 $ 395,933

Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con Banorte a una tasa TIIE a 91 días más 1.30 puntos porcentuales. 698,067 -

Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo con BBVA Bancomer a una tasa TIIE a 28 días más 1.50 puntos porcentuales

998,964 456,535

2,697,031 852,468

Menos - Porción circulante de la deuda a largo plazo (98,288) (7,849)

A largo plazo $ 2,598,743 $ 844,619

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b. Vencimientos de los préstamos:

Año Vencimientos

2018 $ 102,1502019 195,9772020 200,0972021 306,790

Más de 5 años 1,793,729

$ 2,598,743

Para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató varios instrumentos financieros de cobertura de tasa de interés respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA Bancomer y Banorte de acuerdo a los siguientes supuestos:

Cuatro instrumentos, contratados con BBVA Bancomer, cubriendo $657.9 millones de la línea de crédito de BBVA Bancomer con las siguientes características:

- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 5.0%.- Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de tasa TIIE menos una bonificación

del 4.0%.

Un instrumento, contratado con Santander, cubriendo $341.1 millones de la línea de crédito de BBVA Bancomer con las siguientes características:- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 7.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 5.0%.- Si la TIIE se encuentra arriba del 7.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de tasa TIIE menos una bonificación

del 2.0%.

Un instrumento, contratado con Banorte, cubriendo $1,000.0 millones de la primera línea de crédito de Banorte con las siguientes características:- Si la TIIE es menor a 4.5%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 5.0%.- Si la TIIE se encuentra entre el 4.5% y el 6.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.- Si la TIIE se encuentra arriba del 6.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 6.0%.

Respecto a los contratos de crédito con BBVA Bancomer y Banorte, FibraHotel tiene que cumplir con ciertas obligaciones de hacer y no hacer. Al 31 de diciembre de 2016 las restricciones y obligaciones de hacer y no hacer fueron cumplidas.

11. Impuestos a la utilidad

A fin de cubrir los requisitos del régimen fiscal de FIBRA, en términos de lo previsto en el Oficio del SAT, conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR, FibraHotel debe distribuir anualmente por lo menos el 95% del Resultado Fiscal a los tenedores de los CBFIs de FibraHotel.

La subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., está sujeta al ISR, cuya tasa es del 30%.

a. Impuestos a la utilidad reconocidos en los resultados al 31 de diciembre:

2016 2015 2014ISR:

Causado $ 1,030 $ 2,944 $ 4,545Diferido 757 (60) (1,803)

$ 1,787 $ 2,884 $ 2,742

b. Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, el único concepto que integra el impuesto sobre la renta diferido activo corresponde a gastos acumulados por $3,298, $4,055 y $3,995, respectivamente.

12. Instrumentos financieros

Administración del riesgo de patrimonio

FibraHotel administra su patrimonio para asegurar que continuará como negocio en marcha, a la vez que busca maximizar el patrimonio de sus fideicomisarios y las distribuciones a través de la optimización del uso de deuda y patrimonio. La estrategia general de FibraHotel no ha sido modificada en comparación con 2015 y 2014.

El patrimonio de FibraHotel consiste principalmente en el patrimonio de los fideicomisarios. Los objetivos de la Administración de capital son manejar el patrimonio para asegurase que los fondos de operación se encuentren disponibles para mantener consistencia y sustentabilidad en las distribuciones a los fideicomisarios y fondear los gastos de capital requeridos, así como proveer los recursos necesarios para la adquisición y desarrollo de nuevas propiedades.

FibraHotel puede adquirir hoteles sujetos a hipotecas financieras existentes u otros adeudos, y podrán incurrir nueva deuda o refinanciar deuda cuando adquieran hoteles sujetos al cumplimiento con las políticas de apalancamiento, o en ciertas circunstancias, podrían estar obligados a pagar distribuciones superiores al efectivo disponible para distribución y de ser necesario se utilizarán los recursos de futuras ofertas de deuda y capital, enajenación de activos u obtención de créditos para efectuar algunas distribuciones. El servicio de la deuda de dicho financiamiento o adeudo tendrá prioridad sobre cualesquier distribuciones con relación a los CBFIs.

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- Índice de endeudamiento

El índice de endeudamiento del periodo sobre el que se informa es el siguiente:

2016

Deuda (i) $ 2,724,438

Activos totales $ 12,430,038

Índice de deuda neta a capital contable 22%

(i) La deuda se define como préstamos a largo y corto plazo más intereses (excluyendo los derivados), como se describe en

las Nota 10.

Cabe mencionar que el contrato de fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, sin embargo la nueva regulación aplicable a las FIBRAS indica que no puede ser mayor al 50%.

- Índice de cobertura de deuda

Al 31 de diciembre de 2016, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FribraHotel es de 1.68%. Los compromisos corresponden a:

• Servicio de la deuda de $390 millones• Estimado de gastos de capital de $265 millones• Estimado de gastos de desarrollos no discrecionales de $287 millones

Categorías de instrumentos financieros

2016 2015 2014Activos financieros:

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo

restringido$ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por

cobrar$ 242,685 $ 207,912 $ 169,174

Cuentas por cobrar a partes relacionadas $ - $ 3,190 $ 3,190Instrumentos financieros derivados $ 120,887 $ 11,441 $ -

Pasivos financieros:Costo amortizado $ 2,924,622 $ 1,083,601 $ 227,748

Objetivos de la administración del riesgo financiero

El objetivo de la administración del riesgo financiero, es satisfacer las expectativas financieras, resultados de operaciones y flujos de efectivo que mejoren la situación financiera de FibraHotel, también para asegurar la capacidad de realizar distribuciones a los tenedores de CBFIs y para satisfacer cualquier futura obligación de deuda.

La función del Comité Técnico de FibraHotel es asesorar e instruir al fiduciario en relación con la venta o cancelación de los CBFIs, analizar y aprobar las posibles inversiones, enajenaciones y adquisiciones, prestar servicios empresariales, coordinar el acceso a los mercados financieros nacionales, monitorear y gestionar los riesgos financieros relacionados con las operaciones de FibraHotel a través de informes internos de riesgo que analizan las exposiciones por grado y magnitud de los riesgos. Estos riesgos incluyen el riesgo de mercado (incluyendo riesgo de cambio y riesgo de tasa de interés), riesgo de crédito y riesgo de liquidez.

Riesgo de mercado

Las actividades de FibraHotel lo exponen principalmente a riesgos financieros de cambios en tasas de interés. FibraHotel subscribe una variedad de instrumentos financieros derivados para manejar su exposición al riesgo cambiario y en tasas de interés, incluyen Cap Spread de las tasas de interés para mitigar el riesgo del aumento de las tasas de interés.

Las exposiciones al riesgo del mercado se valúan usando el Valor en riesgo (VaR) complementado con un análisis de sensibilidad.No han habido cambios en la exposición de FibraHotel a los riesgos del mercado o la forma como se administran y valúan estos riesgos.

a) Administración del riesgo cambiario

FibraHotel realiza transacciones denominadas en dólares estadounidenses (“dólar”), por lo tanto, está expuesto a fluctuaciones cambiarias entre el tipo de cambio del peso mexicano y el dólar.

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i. La posición monetaria en moneda extranjera al 31 de diciembre es:

2016 2015 2014Miles de dólares:

Activos monetarios $ 2,508 $ 1,561

$

1,759Pasivos monetarios (574) (238) (135)

Posición larga 1,934 1,323 1,624

Equivalente en miles pesos $ 39,964

$

22,764 $ 23,929

ii. Los tipos de cambio, en pesos, vigentes a la fecha de los estados financieros consolidados y a la fecha de su emisión son como sigue:

31 de diciembre de2016

31 de diciembre de2015

31 de diciembre de 2014

31 de marzo de2017

Dólar $ 20.6640 $ 17.2065 $ 14.7348 $ 18.7079

- Análisis de sensibilidad de moneda extranjera

En la opinión de la Administración, no existe un riesgo cambiario real en función de que no existe deuda contratada en dólares.

Si el tipo de cambio tuviera un cambio de $1 peso por Dólar hacia arriba o hacia abajo y todas las otras variables fueran constantes, el resultado del año y el patrimonio de FibraHotel por el período terminado al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, tendría un decremento/incremento de aproximadamente $1,934, $1,323 y $1,624, respectivamente.

b) Administración del riesgo de tasas de interés – Instrumentos financieros derivados

FibraHotel se encuentra expuesta a riesgos en tasas de interés debido a que obtiene préstamos a tasas variables. Este riesgo es manejado por la FibraHotel manteniendo contratos cap spread de tasa de interés. Las actividades de cobertura se evalúan regularmente para que se alinien con las tasas de interés y el apetito de riesgo definido; asegurando que se apliquen las estrategias de cobertura más rentables. El detalle de los instrumentos financieros es como sigue:

Instrumentos financieros derivados designados como de coberturas de tasas de interés

Contratos vigentes

Beneficio máximo

%

Fecha de celebración

Fecha de vencimiento

Valor nocional Valor razonable

Institución 31 de diciembre 2016

31 de diciembre de 2016

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 18/nov/15 30/oct/20 $ 180,000 $ 10,025Cap Spread Bancomer, S.A. 4 16/dic/15 30/nov/20 153,400 8,703Cap Spread Bancomer, S.A. 4 27/ene/16 31/dic/20 202,400 11,712Cap Spread Santander, S.A. 4 11/mar/16 1/mar/21 341,067 14,182Cap Spread Bancomer, S.A. 4 1/dic/15 30/nov/20 123,333 6,996Collar Banorte, S.A. 6 15/sep/16 20/nov/21 1,000,000 69,269

$ 120,887

Considerando los instrumentos financieros derivados descritos arriba, la deuda cubierta al 31 de diciembre de 2016 asciende al 74%.

- Análisis de sensibilidad para las tasas de interés – Instrumentos financieros derivados

Los siguientes análisis de sensibilidad han sido determinados con base en la exposición a las tasas de interés tanto para los instrumentos derivados como para los no derivados al final del periodo sobre el que se informa. Para los pasivos a tasa variable, se prepara un análisis suponiendo que el importe del pasivo vigente al final del periodo sobre el que se informa ha sido el pasivo vigente para todo el año. Se realizó un análisis de sensibilidad tomando en cuenta los siguientes escenarios de tasa de interés (TIIE 28 días y TIIE 91 días): +100 puntos base, +25 puntos base, -25 puntos base, -100 puntos base, considerando un rango de confianza entre 95% y 99% para un horizonte temporal de 1 día, los resultandos de estos efectos al 31 de diciembre de 2016 son como sigue:.

TIIE 28 días TIIE 91 díasEscenario Impacto

Menos 100 puntos base 5.11% 5.19% $ (15,000)Menos 25 puntos base 5.86% 5.94% (2,362)Al 31/12/2016 6.11% 6.19% - Más 25 puntos base 6.36% 6.44% 1,745Más 100 puntos base 7.11% 7.19% 7,336

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De acuerdo a los resultados que arroja el análisis de sensibilidad bajo los escenarios y según las características y estructura de las posiciones en derivados analizadas, se concluye que los riesgos de mercado a los que se enfrenta la posición en swaps de la entidad se encuentran principalmente en: a) Tasa TIIE a 28 días; b) Curva TIIE-IRS y c) La correlación existente entre los factores de riesgo. A mayor correlación mayor volatilidad del portafolio de factores de riesgo.

Administración del riesgo de crédito

El riesgo de crédito se refiere al riesgo de que una contraparte incumpla sus obligaciones contractuales que resulten en una pérdida financiera para Fibrahotel. Prácticamente todos los ingresos de Fibrahotel se derivan de los ingresos por prestación de servicios hoteleros. Como resultado de ello, su rendimiento depende de su capacidad para cobrar los servicios hoteleros a huéspedes y la capacidad de los huéspedes para hacer los pagos. Los ingresos y los fondos disponibles para su distribución se verían negativamente afectados si un número significativo de los huéspedes, o cualquiera de los arrendatarios principales no realiza los pagos de alquiler a su vencimiento o cerrara sus negocios o se declarara en quiebra.

Fibrahotel ha adoptado una política de solo negociar para los hoteles en arrendamiento con contrapartes solventes y obteniendo las suficientes garantías cuando es apropiado, lo que intenta mitigar el riesgo de pérdidas por faltas de pago.

El riesgo de crédito es generado por saldos de efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por cobrar, otras cuentas por cobrar e instrumentos financieros. La máxima exposición al riesgo de crédito es la que se muestra en el estado de posición financiera.

Administración de riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez representa el riesgo de que FibraHotel se encuentre con dificultades para cumplir con sus obligaciones asociadas con pasivos financieros que se liquiden mediante la entrega de efectivo u otro activo financiero. La responsabilidad última de la administración del riesgo de liquidez se basa en FibraHotel, quien ha establecido un marco apropiado para la administración del riesgo de liquidez para la administración del financiamiento a corto, mediano y largo plazo, y los requerimientos de administración de la liquidez. FibraHotel administra el riesgo de liquidez manteniendo reservas adecuadas, vigilando los flujos de efectivo proyectados y reales de los ingresos, y conciliando los perfiles de vencimiento de los activos y pasivos financieros. El departamento de tesorería monitorea los vencimientos de los pasivos para programar los pagos respectivos.

La siguiente tabla detalla los vencimientos contractuales restantes de FibraHotel para sus pasivos financieros con períodos de reembolso acordados. La tabla ha sido diseñada con base en los flujos de efectivo proyectados no descontados de los pasivos financieros con base en la fecha en la cual FibraHotel deberá hacer/ obtener los recursos. La tabla incluye los flujos de efectivo de intereses proyectados tomando en cuenta la deuda al 31 de diciembre de cada año, así como los desembolsos de capital de la deuda financiera incluidos en el estado de situación financiera. Las deudas financieras a tasa de interés variable están sujetos a cambio, si los cambios en las tasas de interés variable difieren de aquellos estimados de tasas de intereses determinados al final de la fecha de reporte se presenta a valor razonable:

Un año Entre 1 y 3 años más de 3 años Total

Al 31 de diciembre de 2016Deuda $ 98,288 $ 298,127 $ 2,300,616 $ 2,697,031Cuentas por pagar a proveedores y otras 227,591 - - 227,591Intereses variables proyectados

de la deuda, neto del instrumento financiero derivado 194,130

540,669

711,877 1,446,667

Total $ 520,009 $ 838,796 $ 3,012,493 $ 4,371,289

Al 31 de diciembre de 2015Deuda $ 7,849 $ 253,429 $ 591,190 $ 852,468Cuentas por pagar a proveedores y otras 238,982 - - 238,982Intereses variables proyectados

de la deuda, neto del instrumento financiero derivado 46,154 92,694 177,540 316,388

Total $ 292,985 $ 346,123 $ 768,730 $ 1,407,838

Al 31 de diciembre de 2014Cuentas por pagar a proveedores y otras $ 227,748 $ - $ - $ 227,748

Valor razonable de instrumentos financieros

Valor razonable de los instrumentos financieros registrados a costo amortizadoExcepto por la deuda a largo plazo, los valores en libros de las cuentas por cobrar, cuentas por pagar y otros activos y pasivos financieros (incluyendo cuentas por pagar/cobrar a partes relacionadas y pagos anticipados) son a corto plazo y, en algunos casos, devengan interés con tasas ligadas a indicadores de mercados. Por lo que, Fibrahotel considera que los valores en libros de los activos y pasivos financieros reconocidos al costo amortizado en los estados financieros, se aproxima a su valor razonable. El valor razonable de la deuda a largo plazo se demuestra abajo.

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Valor razonable de los instrumentos financieros valuados al FVTPL sobre una base recurrente

Activos y pasivos financieros

Valor razonable al Jerarquía del valor

razonableTécnicas de valuación e inputs clave

31/12/16 31/12/15 31/12/14

Deuda $ 1,761,176 $ 616,308 $ - Nivel 3Valor de mercado. El valor razonable de la deuda es medido en información poco observable.

Inversiones en valor gubernamentales $ 241,103 $ 205,982 $ 1,968,184 Nivel 1

Valor de mercado. El valor razonable de las inversiones es medido con precios cotizados (no ajustados) en mercados activos de instrumentos idénticos.

Derivados designados como instrumentos de cobertura

Activos financieros

Valor razonable al Jerarquía del valor

razonableTécnicas de valuación e inputs clave

31/12/16 31/12/15 31/12/14

Instrumentos financieros derivados activos designados como cobertura de tasas

$ 120,887 $ 11,441 $ - Nivel 2

Flujos futuros de efectivo descontados, se calculan sobre la base de las tasas de interés a plazo (a partir de las curvas de rendimiento observables al final del periodo de referencia) y tasas de interés contractuales, descontados a una tasa que refleja el riesgo de crédito de varias contrapartes.

Valor razonable de los terrenos y edificios adquiridos en combinación de negocios

Los terrenos y edificios que Fibrahotel adquiere a través de combinación de negocios se registran a su valor razonable a la fecha de adquisición, según IFRS 3.

El valor razonable de los terrenos y edificios se determinó con base en al el enfoque de ingresos. No ha habido ningún cambio en la técnica de valuación durante el año.

Los detalles de los terrenos y edificios de la FibraHotel y la información acerca de la jerarquía de valor razonable al 31 de diciembre se establece de la siguiente manera:

2016 2015 2014Nivel 2 valor razonable

TotalNivel 2 valor razonable

TotalNivel 2 valor razonable

TotalHoteles Portafolio de Adquisición que

incluyen:- Terrenos $ 34,376 $ 38,660 $ 320,129- Edificios 203,534 129,483 1,269,354

$ 237,910 $ 168,143 $ 1,589,483

Técnicas de valuación y supuestos aplicados para propósitos de determinar el valor razonable

• El valor razonable de los activos y pasivos financieros con términos y condiciones estándar y negociados en los mercados líquidos activos se determinan con referencia a los precios cotizados en el mercado (incluyendo los pagarés redimibles cotizados, las letras de cambio, obligaciones, bonos vitalicios y bonos gubernamentales).

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• El valor razonable de los otros activos y pasivos financieros (sin incluir los descritos arriba) se determinan de conformidad con modelos de determinación de precios de aceptación general, que se basan en el análisis de flujos de efectivos descontados utilizando precios de transacciones actuales observables en el mercado y cotizaciones para instrumentos similares. En particular, el valor razonable de la deuda a largo plazo, que se calcula solo para efectos de la revelación anterior y no para el registro contable de la deuda, la cual se considera de Nivel de medición 3, como se describe abajo, fue determinado utilizando un modelo de flujos de efectivo descontados, utilizando estimaciones de tasas actuales de mercado basados en curvas observables de TIIE y un spread de crédito estimado utilizando créditos observables en entidades similares, el cual es ajustado según sea necesario.

Los instrumentos financieros que son medidos subsecuentemente a su reconocimiento inicial al valor razonable, son agrupados en 3 niveles, con base en el grado al que el valor razonable es observable:

• Nivel 1 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de los precios cotizados (no ajustados) en los mercados activos para activos o pasivos idénticos;

• Nivel 2 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de inputs distintos a los precios cotizados incluidos dentro del Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, bien sea directamente (es decir como precios) o indirectamente (es decir que derivan de los precios); y

• Nivel 3 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de las técnicas de valuación que incluyen los inputs para los activos o pasivos, que no se basan en información observable del mercado (indicadores no observables).

13. Transacciones y saldos con partes relacionadas

a. Transacciones comerciales

Durante el año FibraHotel realizó las siguientes transacciones comerciales con partes relacionadas que no son miembros de FibraHotel:

2016 2015 2014Administradora Fibra Hotelera, S. A. de C. V.:

Honorarios de administración $ 104,673 $ 103,669 $ 96,730

Grupo A:Gasto:Servicios administrativos $ 51,572 $ 41,465 $ 40,646

El Grupo A se integra por Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. A. de C. V., Soluciones y Administración Estratégica, S. A. de C. V., Fibra Hotelera, S. C., Solución de Recursos Humanos, S. A. de C. V., Administradora GDI, S. A de C. V., Control y Desarrollo Administrativo, S. A. de C. V. FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la percepción económica del personal e impuestos, más un 5% de margen de utilidad.

La operación antes mencionada, se encuentra documentada a través de contratos con vigencia de cinco años, renovables.

b. Los saldos por cobrar con partes relacionadas son:

2016 2015 2014

Controladora Cabi FHM $ - $ 2,174 $ 2,174Alterturismo, S. de R. L. de C. V. - 734 734Grupo Innovador Turístico y de Servicios, S.

de R. L. de C. V. - 233 233Grupo Empresarial Hermosillo - 49 49

$ - $ 3,190 $ 3,190

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14. Patrimonio de los fideicomisarios

Aportaciones y contribuciones-

a. Las aportaciones de los fideicomisarios a valor nominal se integran como sigue:

Aportación de patrimonio inicial Emisión de CBFIs Total

$ 15 $ 10,009,645 $ 10,009,660

El 5 de febrero de 2016, se exhibió la totalidad del patrimonio por un monto de $15.

b. El patrimonio de FibraHotel está representado por la aportación inicial de $15, el Portafolio de Aportación, el Portafolio de Aportación en Desarrollo y el monto de los recursos provenientes de emisiones de CBFIs.

c. Con fecha 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo una oferta subsecuente de CBFIs en la Bolsa Mexicana de Valores (“BMV”) y en otros mercados internacionales. El monto de la oferta global ascendió a $4,877,725 ofreciendo 195,500,000 CBFIs, incluyendo sobreasignación, a un precio de $24.95. El Fideicomiso de Control de FibraHotel participó con la suscripción de 2,000,000 CBFIs.

Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 existen 499,401,766 CBFIs en circulación.

Distribuciones-

d. Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, el Comité Técnico de FibraHotel ha aprobado y pagado distribuciones de las cuentas de ingresos fiscales, a los titulares de los CBFIs de la siguiente manera:

Fecha de aprobación de distribuciones

Distribución por CBFI(Pesos)

Distribuciones de reembolso de

patrimonio

Distribuciones del resultado fiscal Total distribuciones

16 de febrero de 2016 $ 0.2380 $ 117,659 $ - $ 117,65919 de abril de 2016 0.2003 89,757 9,224 98,98119 de julio de 2016 0.2408 119,008 - 119,008

18 de octubre de 2016 0.2726 96,049 38,695 134,744

Total a diciembre de 2016 $ 422,473 $ 47,919 $ 470,392

Fecha de aprobación de distribuciones

Distribución por CBFI(Pesos)

Distribuciones de reembolso de

patrimonio

Distribuciones del resultado fiscal Total distribuciones

19 de febrero de 2015 $ 0.2250 $ 111,216 $ - $ 111,21621 de abril de 2015 0.2074 85,452 17,052 102,50421 de julio de 2015 0.2204 63,014 45,926 108,940

20 de octubre de 2015 0.2153 75,552 30,877 106,429

Total a diciembre de 2015 $ 335,234 $ 93,855 $ 429,089

17 de febrero de 2014 $ 0.2134 $ 105,001 $ - $ 105,00129 de abril de 2014 0.2001 98,590 - 98,59022 de julio de 2014 0.2313 47,421 66,886 114,307

21 de octubre de 2014 0.2025 100,104 - 100,104

Total a diciembre de 2014 $ 351,116 $ 66,886 $ 418,002

La distribución por CBFIs es el resultado de dividir la utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA por sus siglas en inglés), menos la reserva de CAPEX y gastos extraordinarios, entre el número de CBFIs en circulación con derechos económicos. Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 los CBFIs sin derechos económicos ascienden a 5,128,205.

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15. Cobros mínimos en contratos de arrendamiento

El valor de los cobros mínimos de arrendamiento operativos, descritos por marca hotelera, son como sigue:

Año Fiesta Inn Live Aqua Boutique

Menos de un año $ 53,487 $ 19,443

De uno a 5 años 267,435 77,772

$ 320,922 $ 97,215

Los contratos de hoteles en arrendamiento reflejan términos que van de uno a cinco años.

Cabe mencionar, que el resumen antes mencionado no considera ningún ajuste en el tiempo a los importes de renta, a los cuales se tiene derecho contractualmente, y que en la mayoría de los casos corresponde al efecto de la inflación. Asimismo, tampoco se considera ninguna renta de carácter variable, ni tampoco períodos de renovación, sino únicamente los plazos forzosos para los inquilinos, de conformidad con el concepto antes mencionado de rentas futuras mínimas.

16. Información por segmentos de negocio

a. Segmentos de información financiera

La información por segmentos que se informaba externamente, era analizada sobre la base de los tipos de ingresos por arrendamiento de habitaciones, ingresos por alimentos y bebidas, gastos de operación por los diferentes tipos de marcas de hoteles que integran el portafolio de inversión de FibraHotel. Sin embargo, la información que se proporcionaba al funcionario que toma las decisiones operativas del Fideicomiso para propósitos de asignar los recursos y evaluar el rendimiento del segmento, se enfocaba de manera más específica en la categoría del cliente para cada tipo de portafolio. Las categorías principales de clientes para estos bienes son servicio proporcionado y marca. Los segmentos a informar de FibraHotel de acuerdo a la IFRS 8 son por lo tanto, son los siguientes:

Servicio selecto

Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y servicio a cuarto 24 horas, salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.

Servicio limitado

Los hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio como su nombre lo indica de hotelería conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y juntas, tampoco ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta clase de hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios y piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.

Estancia prolongada

Los hoteles de este segmento se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina y un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos hoteles son áreas públicas similares a un hotel de servicios selectos sin salas de reuniones.

Servicio completo

Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales asi como en ciertos casos servicios adicionales como spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge, botones y áreas públicas más extensas.

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b. Ingresos y resultados por segmento

Se presenta un análisis de los ingresos y resultados del Fideicomiso de las operaciones continuas por segmento a informar:

2016 Servicio selecto Servicio limitado Estancia prolongada Servicio completo Corporativo Total

Ingresos por:Arrendamiento de habitaciones $ 1,252,953 $ 413,211 $ 67,985 $ 323,108 $ - $ 2,057,257Alimentos y bebidas 360,156 - - 108,241 - 468,397Arrendamiento de inmuebles 73,436 - - 6,396 - 79,832Otros - - - - 29,519 29,519

1,686,545 413,211 67,985 437,745 29,519 2,635,005Costos y gastos generales:

Habitaciones 234,077 93,643 11,961 62,995 - 402,676Alimentos y bebidas 205,384 2,846 - 77,583 - 285,813Gastos administrativos 704,060 192,021 7,564 199,438 - 1,103,083Gastos corporativos - - - - 290,133 290,133Depreciación - - - - 296,930 296,930

1,143,521 288,510 19,525 340,016 587,063 2,378,635

Gastos financieros, netos y otros (40,693)Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 215,677

2015 Servicio selecto Servicio limitado Estancia prolongada Servicio completo Corporativo Total

Ingresos por:Arrendamiento de habitaciones $ 1,015,905 $ 309,166 $ 48,600 $ 167,649 $ - $ 1,541,320Alimentos y bebidas 298,442 - - 69,083 - 367,525Arrendamiento de inmuebles 74,251 - - 1,142 - 75,393Otros - - - - 23,699 23,699

1,388,598 309,166 48,600 237,874 23,699 2,007,937Costos y gastos generales:

Habitaciones 181,793 65,309 7,718 33,886 - 288,706Alimentos y bebidas 171,081 - - 44,192 - 215,273Gastos administrativos 572,623 142,612 1,509 117,034 - 833,778Gastos corporativos - - - - 246,694 246,694Depreciación - - - - 213,782 213,782

925,497 207,921 9,227 195,112 460,476 1,798,233

Gastos financieros, netos y otros 29,756Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 239,460

2014 Servicio selecto Servicio limitado Estancia prolongada Servicio completo Corporativo Total

Ingresos por:Arrendamiento de habitaciones $ 839,237 $ 210,495 $ 14,565 $ 97,728 $ - $ 1,162,025Alimentos y bebidas 245,726 - - 43,936 - 289,662Arrendamiento de inmuebles 62,825 3,777 - 2,195 - 68,797Otros - - - - 10,280 10,280

1,147,788 214,272 14,565 143,859 10,280 1,530,764Costos y gastos generales:

Habitaciones 139,077 43,245 1,907 14,358 - 198,587Alimentos y bebidas 138,670 1,641 - 24,355 - 164,666Gastos administrativos 483,199 93,635 - 65,830 - 642,664Gastos corporativos - - - - 229,851 229,851Depreciación - - - - 162,930 162,930

760,946 138,521 1,907 104,543 392,781 1,398,698

Gastos financieros, netos y otros 124,379Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 256,445

c. Los principales activos y pasivos por segmento al 31 de diciembre son:

2016 Servicio limitado Servicio selecto Estancia prolongada Servicio completo Otros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,772,760 $ 5,231,710 $ 415,481 $ 2,549,146 $ 926 $ 9,970,023Propiedades en desarrollo $ 145,507 $ 768,498 $ 94,872 $ 387,723 $ - $ 1,396,600Deuda (1) $ - $ - $ - $ - $ 2,697,031 $ 2,697,031

2015 Servicio limitado Servicio selecto Estancia prolongada Servicio completo Otros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,343,777 $ 5,030,418 $ 369,317 $ 791,306 $ 843 $ 7,535,661Propiedades en desarrollo $ 253,596 $ 538,850 $ - $ 1,496,927 $ 21,316 $ 2,310,689Deuda (1) $ - $ - $ - $ - $ 852,468 $ 852,468

2014 Servicio limitado Servicio selecto Estancia prolongada Servicio completo Otros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 946,500 $ 5,130,743 $ 125,000 $ 522,218 $ 613 $ 6,725,074Propiedades en desarrollo $ 57,950 $ 179,731 $ 47,927 $ 457,473 $ 30,490 $ 773,571

(1) La deuda contratada corresponde a contratos corporativos, mismos que por su naturaleza no pueden ser distribuidos a un segmento en específico.

17. Compromisos y contingencias

Ni el Fiduciario ni sus activos están sujetos a cualquier tipo de acción legal, excepto las derivadas de sus operaciones y actividades rutinarias.

18. Aprobacióndelaemisióndelosestadosfinancierosconsolidados

Los estados financieros consolidados adjuntos fueron autorizados para su emisión el 31 de marzo de 2017, por el Lic. Edouard Boudrant, Director de Finanzas y el Lic. Eduardo López, Director General de FibraHotel, consecuentemente estos no reflejan los hechos ocurridos después de esa fecha, y están sujetos a la aprobación de la Asamblea General Ordinaria de Tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios la cual podrá modificar los estados financieros.

* * * * * *

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La Bolsa Mexicana hace constar el listado de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios denominados FIBRAS emitidos por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana,

S.A. de C.V., en su carácter de Fideicomitente.

Intermediarios Colocadores:

Asesor y Agente Estructurador de la Oferta:

Características de la Emisión:

Clave de Cotización:

Fecha de Listado en la BMV:

Monto Total de la Oferta Global Inicial:(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta en México:(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta Internacional: (con sobreasignación)

FIHO

30 de noviembre de 2012

$ 4,136,805,535.00

$ 2,685,163,334.00

$ 1,451,642,201.00

FIHO

Evercore Casa de Bolsa, S.A. de C.V

Evercore Partners México, S. de R.L.

Casa de Bolsa Banorte IXE, S.A. de C.V. Grupo Financiero Banorte

Casa de Bolsa BBVA Bancomer, S.A. de C.V. Grupo Financiero BBVA Bancomer

J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V. J.P. Morgan Grupo Financiero

EMISORA:FibraHotel Torre Corporativo World PlazaAvenida Santa Fe # 481 Piso 7Colonia Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, Ciudad de Méxicowww.fibrahotel.com www.twitter.com/FibraHotel www.linkedin.com/company/fibrahotel

ASESOR:Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.Torre Corporativo World PlazaAvenida Santa Fe # 481 Piso 7Colonia Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, Ciudad de México

FIDUCIARIO:Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División FiduciariaBlvd. Manuel Ávila Camacho, #40 Piso 17, Torre Esmeralda I, Colonia Lomas de Chapultepec, Delegación Miguel Hidalgo, C.P. 11000, Ciudad de México

REPRESENTANTE COMÚN:CI Banco S.A., Institución de Banca MúltipleAv. Paseo de las Palmas núm. 215 Piso 2, Col. Lomas de Chapultepec, Delegación Miguel Hidalgo, Ciudad de México

AUDITOR EXTERNO:Deloitte – Galaz Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C.Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu LimitedPaseo de la Reforma #115, Piso 6Colonia Cuauthémoc, Delegación Cuauthémoc, C.P. 06500, Ciudad de México

Directorio

Live Aqua Trébol Monterrey

Torre Corporativo World Plaza

Av. Santa Fe No. 481-Piso 7,Col. Cruz Manca, CP 05349

Del. Cuajimalpa, México D.F. www.fibrahotel.com