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Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005
Einführung
Lernziel der EinführungKenntnis der grundlegenden Eigenschaften des Immobilienmarktes und der aktuellen TrendsVerständnis der grundlegenden ProblemstellungenFacts and Figures
EinführungProgramm der VorlesungGrundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des
Schweizer Immobilienmarktes Aktuelle Situation und wichtige Trends in ZahlenMythen oder Fakten?
12 Aussagen zum Immobilienmarkt
Datum
Thema Dozent
4.4.05 Einführung
Fakten, Trends und Mythen.
P. Schellenbauer/
Marco Salvi
11.4.05 Mietmarkt und Immobilienmarkt
Was treibt die Wohnraumnachfrage?
P. Schellenbauer
18.4.05 Immobilien- und Baumarkt
Wie spielen Mieten und Preise zusammen?
P. Schellenbauer
25.4.05 Hedonische Immobilienbewertung
Vom Wert der Sicht und anderer Dinge.
Marco Salvi
2.5.05 fällt aus (Seminarwoche)
9.5.05 Urban Economics
Wie die Ökonomen die Stadt erklären.
Marco Salvi
Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005
Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005
Programm II
16.5.05 fällt aus (Pfingstmontag)
23.5.05 Die Standortwahl
Banken in der City und Autohändler in Schlieren
Marco Salvi
30.5.05 Immobilienschätzung in der Praxis Heinz Stecher
6.6.05 Kosten und Nutzen der Zersiedlung
Braucht es die Raumplanung?
Marco Salvi
13.6.05 Finanzierung
Wofür braucht es Banken?
P. Schellenbauer
20.6.05 Anlagen
Zu Risiken und Nebenwirkungen.
P. Schellenbauer
27.6.05 Fällt aus
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
5
Preise, Mieten und Renditen
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
6
Urban Economics
Die Stadtökonomie (urban economics) befasst sich mit der ökonomischen Analyse der urbanen Räume.
Die Stadt wird als räumlicher Ausdruck des Verhaltens von rational handelnden Individuen verstanden, welche auf Anreize reagieren.
Die Wahl des Wohnstandortes der Konsumenten (Mieter/Eigentümer) und des Produktionsstandortes von Investoren und Unternehmen steht dabei im Vordergrund.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Ein motivierendes Beispiel
Im Artikel "Why Do Gay Men Live in San Francisco?" (J Urban Econ, 2000) untersuchen Black. et al. die Wohnortwahl von homosexuellen Männern in den US.
"Gay friendliness" der Stadt als soziologische Erklärung. Hafen und Marinestützpunkt als historische Begründung.
Ökonomische (Gegen-)hypothese: Homosex. Männer haben tendenziell weniger Kinder als heterosex. und fragen ceteris paribus weniger Wohnfläche nach. Somit werden sie mehr für die Qualität der Lage ausgeben, wenn die Lage ein normales Gut ist.
Empirische Überprüfung
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Überblick
Hedonische Immobilienbewertung - vom Wert der Sicht und anderer Dinge.
Wie lässt sich die Qualität einer Lage objektiv messen?
Urban Economics - Wie die Ökonomen die Stadt erklären.
Das monozentrische Modell der Stadt
Die Standortwahl - Banken in der City und Autohändler in Schlieren
"Jobs follow people" und umgekehrt
Städtische Dichte contra Zersiedlung der Landschaft
Braucht es die Raumplanung?
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes
• Wertmässig wichtiger Vermögenswert der Volkswirtschaft
• Grösster Teil der Immobilien ist in Privatbesitz• Illiquider Handel, wenig Informationen und Transparenz
Träge Anpassung an Veränderungen und neue Informationen
• Schweiz als Land der Mieter• Wohnen als Grundbedürfnis, Nichtvermehrbarkeit von
Boden: Starke Verpolitisierung des Miet- und des Immobilienmarktes
• Grosse regionale Disparitäten der Preise
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen
• Wiederentdeckung der Immobilien nach dem Platzen der New Economy Blase (Presse, Analysen, Banken, Anlagen)
• Deutliche Zunahme des Wohneigentums seit der zweiten Hälfte der Neunziger Jahre
• Schweizer Preise und Mieten von Wohnobjekten in sanftem Aufwärtstrend, weltweite Immobilienblase?
• Deutliche Überkapazitäten bei den kommerziellen Flächen• Bautätigkeit lange auf tiefem Niveau, seit 2003 aber stark
steigend• Bauwirtschaft in chronischer Strukturkrise (Margendruck)• Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung in der
Immobilienbranche
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
11
Wertmässig wichtiges Asset der Volkswirtschaft
• Geschätzter Kapitalstock der Schweiz: ca. 10 Billionen Franken
• davon zirka 5 Billionen Humankapital und 5 Billionen physisches Kapital
• Der geschätzte Wert aller Immobilien in der Schweiz beträgt rund 2‘800 Mia Fr. (max. Substanzwert 2002) Gut die Hälfte des physischen Kapitals in der Schweiz besteht aus Immobilien und Boden
• Zum Vergleich: Börsenkapitalisierung des Swiss Performance Index (SPI) Ende 2004: 830 Mia Fr.
• Daraus wird deutlich, dass dem Immobilienmarkt eine grosse volkswirtschaftliche Bedeutung zukommt.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
12
Substanz- und Versicherungswerte der Schweizer Immobilien nach Nutzungsart
Nutzungsart ANTEILVERSICHER
UNGS-WERTE (est.)
SUBSTANZWERT MINIMUM (est.)
SUBSTANZWERT MAXIMUM (est.)
in Mio. CHF in Mio. CHF in Mio. CHF
VERWALTUNGSGEBÄUDE UND ÖFF. GEBÄUDE 14.4% 230'400 331'200 403'200 WOHNGEBÄUDE 59.2% 947'200 1'361'600 1'657'600 LANDWIRTSCHAFT 7.2% 115'200 165'600 201'600 VERKEHRSWESEN 1.3% 20'800 29'900 36'400 HANDEL 3.7% 59'200 85'100 103'600 INDUSTRIE UND GEWERBE 10.1% 161'600 232'300 282'800 GASTGEWERBE 2.3% 36'800 52'900 64'400 KLEINBAUTEN UND NEBENGEBÄUDE 1.8% 28'800 41'400 50'400
TOTAL 100.0% 1'600'000 2'300'000 2'800'000
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
13
Bestand an Wohnimmobilien Schweiz
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
19
80
19
85
19
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19
91
19
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19
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99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
Mill
ion
en
Ein
he
ite
n
0.0%
0.2%
0.4%
0.6%
0.8%
1.0%
1.2%
1.4%
1.6%
1.8%
Wohnungsbestand Zunahme
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
14
Verteilung der Wohnungsgrössen 1990 - 2000
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
6 Zimmer +
5 Zimmer
4 Zimmer
3 Zimmer
2 Zimmer
1 Zimmer
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
15
Liquidität des Marktes • Im Vergleich mit Wertschriften (Aktien, Obligationen)
sind Immobilien eine sehr illiquide Anlageklasse, d.h. nur ein kleiner Teil des Bestandes wird in einem bestimmten Zeitraum effektiv gehandelt.
• Immobilienumsatz im Kanton Zürich 2001: 9.5 Mia Fr. bei ca. 750 Mia Fr. Marktwert (= ca. 1.2% pro Jahr)
• Der Eigenheimmarkt ist vergleichsweise liquid, es werden im Kt. Zürich jährlich ca. 4% der bestehenden Objekte gehandelt. Ein grosser Teil davon sind Neubauten.
• Im Vergleich dazu: Umsatz Swiss Market Index (SMI) 2001: 140% der Marktkapitalisierung
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Marktliquidität Wohneigentum Kanton Zürich
Handänderungen Wohngebäude Kanton Zürich (Freihandverkäufe)
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Jahr
An
zah
l H
and
änd
eru
ng
0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%
in %
des
Bes
tan
des
STWE Gebäude (MFH + EFH) Anteil am Bestand in %
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
17
Tiefe Transparenz des Marktes • Fehlende Liquidität bedeutet auch teure
Marktinformation und damit wenig Transparenz. Dies wiederum behindert die Erhöhung der Liquidität.
• Der Markt ist darum ein ausgeprägter Expertenmarkt (Treuhänder, Schätzer, Makler).
• Steuerregime (v.a. Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer ) behindert die Liquidität ebenfalls.
• Mangelnde Liquidität hält Investoren vom Immobilienmarkt fern:• kleine Investoren infolge hoher Klumpenrisiken
(Objekt, Wiederverkauf)• ausländische Investoren, da Informationen rar und
teuer sind• Die Situation verbessert sich zusehends, der
Immobilienmarkt ist zum Medienthema geworden
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
18
Träge Anpassung von Immobilienmärkten
10
100
1000
Q1
19
73
Q3
19
74
Q1
19
76
Q3
19
77
Q1
19
79
Q3
19
80
Q1
19
82
Q3
19
83
Q1
19
85
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19
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19
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19
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19
98
Q1
20
00
Q3
20
01
Q1
20
03
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20
04
Vontobel Aktienindex Schweiz Altmieten BfS SN B Angebotsmieten
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
19
Wohneigentum in der Schweiz • Schweiz als traditionelles Mieterland• Wohneigentumsquote ist in den letzten 10 Jahren deutlich
gestiegen• Stockwerkeigentum stark im Vormarsch• Im internationalen Vergleich ist der Anteil der
Wohneigentümer noch immer sehr tief• Eindeutige wissenschaftliche Erklärung steht bisher aus• Ansätze:
• moderate Regulierung des Wohnungsmarktes• späte Einführung des Stockwerkeigentums (1970)• starke Urbanisierung• illiquider Markt und damit tiefe Mobilität der
Eigentümer• absolut hohe Preise und damit Bindung eines (zu)
grossen Teils des Vermögens in der Immobilie
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
20
Wohneigentümerquoten 1990 und 2000Schweiz
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
CH BS GE
ZH
NE
VD LU ZU BE TI
NW SG SH BL FR TG SZ AR
GR
OW SO AG UR
GL
JU AI
VS
Jahr 2000 Jahr 1990
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
21
Wohneigentumsanteile im Vergleich
Italien
Grossbritanien
USA
Frankreich
Deutschland
Schweiz
Basel-Stadt
Zürich
Zug
Bern
St. Gallen
Schaffhausen
Aargau
Jura
W allis
Stadt Genf
Stadt Zürich
Stadt Basel
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Home ownership rate, % of housholds (1990 Census)
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
22
Starke Verpolitisierung des Miet- und Immobilienmarktes
• Mieterschutz: Kostenmiete, Kündigungsschutz• Wohneigentumsförderung (WEF)• Lex Koller (eingeschränkter Grundstückerwerb für
Ausländer)• Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer• Raumplanung, Zonenplanung• Bauvorschriften• Heimatschutz
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
23
Starke regionale Preisdisparitäten
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Preisatlas EinfamilienhäuserKanton Zürich
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Preisentwicklung von Wohneigentum ZKB Immobilienpreisindex Kanton Zürich
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
100
120
140
160
180
200
220
240
260
Veränderung EFH in % Veränderung STW in % EFH Jahresindex STWE Jahresindex
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Preisentwicklung WohneigentumSchweiz (SNB/Wüest&Partner)
0
50
100
150
200
250
300
350
400
19
70
19
72
19
74
19
76
19
78
19
80
19
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19
84
19
86
19
88
19
90
19
92
19
94
19
96
19
98
20
00
20
02
20
04
Stockwerkeigentum Einfamilienhäuser
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Preise Renditeliegenschaften WohnenSchweiz
90
100
110
120
130
140
150
160
IAZI Price Index IAZI Performance Index
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Mietmarkt Schweiz: Ausgeprägte Segmentierung
0
100
200
300
400
500
600
Altmieten (BfS) Mieten (SN B) N eubau-Mieten (SN B)
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Wohnbautätigkeit, Leerziffern und ZinsenSchweiz
20000
25000
30000
35000
40000
45000
50000
55000
60000
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
Baubewilligungen Neuerstellte Wohnungen Leerziffer Hypozins (linke Skala)
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
30
Bedeutung der Baubranche in der Gesamtwirtschaft Schweiz
Detailhandel5%
Landverkehr2%
Banken11%
Versicherungen3%
Immobilien7%
Informatikdienste2%
Gesundheitswesen5%
Rest31%
Gastgewerbe3%
Grosshandel5%
Garagen1%
Bau5%
Chemie3%Landwirtschaft
1%
Metallprodukte2%
Maschinen3%
Präzisionsinstrumente1%
Energieversorgung2%
Unternehmens-DL7%
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Erosion der realen Baukosten
0
20
40
60
80
100
120
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1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
W ohnbaukostenindex Stadt Zürich Konsumentenpreise Reale W ohnbaukosten Stadt Zürich
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Wertschöpfung der Baubranche seit 1980Schweiz
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
BIP Nominal Wertschöpfung Bau Nominal Anteil der Bauwertschöpfung am BIP
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Erwerbstätige in der BaubrancheSchweiz
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
4.5
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Mil
lio
ne
n
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
Erwerbstätige Bauwirtschaft Erwerbstätige Schweiz Anteil Bau (rechte Skala)
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
34
Entwicklung der Produktivität in der Baubranche der Schweiz
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Reale Produktivität pro Arbeitsplatz zu Preisen von 1990
Erwerbstätige Schweiz
Anteil Bau (rechte Skala)
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Entwicklung der Rentabilität der Baubranche Schweiz
Bau
0
20
40
60
80
100
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14019
90
1991
1992
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1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
0.0
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
1.0
Price-Cost-Ratio, 1/ 1995=100, linke SkalaProduktivität (Output/ Arbeitsplatz), in 1000 CHF zu Preisen von 1995, linke SkalaProfit-Ratio (Profit/ W ertschöpfung), rechte Skala
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
36
Rentabilität des Baus im Branchenvergleich Schweiz
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
Land
wirt
scha
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Che
mie
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allp
rodu
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Mas
chin
en
Präz
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Ges
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en
GES
AM
TWIR
TSC
HA
FT
Produktivität
Price-Cost-Ratio
Profitrate
Vergleich des Durchschnittsniveaus 2004-06 mit 2001-03
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
37
Strukturprobleme der Baubranche
relativ hohe Umsatzschwankungen(=> Lücken werden mit Offerten zu Tiefstpreisen geschlossen)
Preisdruck von Seiten privater und öffentlicher Nachfrager, restriktivere Umweltvorschriften, höhere Lohnkosten (Sozialabgaben, Versicherungen), ausländische Konkurrenz
Branchenstruktur:=> sehr viele kleine Kleinstunternehmen (82% < 10 Mitarbeiter)=> Konzentration der mittleren und grossen U. auf riskantere Nischen
Zinsentwicklung: Gute aktuelle Finanzierungsbedingungen haben grosse Krise verhindert
langfristige demographische Entwicklung:Branche wächst langsamer als Gesamtwirtschaft
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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• im Neubau wird die Wertschöpfungskette zunehmend in ihre einzelnen Teile und Funktionen aufgebrochen:Auftraggeber Entwickler Finanzierer Generalunternehmer Promotor (Vermarktung)
• Immobilienbesitzer tendieren zum Outsourcing ihrer klassischen Funktionen:
Eigentümer
Verwaltung/Unterhalt Facility ManagerPortfoliomanager
• Neben dem Direktbesitz wird Eigentum in verbriefter Form immer wichtiger: Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Anlagestiftungen
Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung im Neubau und Eigentum
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Mythen oder Fakten?
12 Aussagen zu Immobilien
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
40
1. Unikate
Immobilien sind Unikate und deshalb nicht vergleichbar. Jedes Objekt hat darum seinen eigenen Markt.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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2. Zinsen
Steigende Zinsen verursachen steigende Mieten.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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3. Inflation
Immobilien sind Realwerte und schützen darum vor Inflationsverlusten.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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4. Lage, Lage, Lage
Kaufe und baue ausschliesslich an guten Lagen, denn an guten Lagen ist das Risiko am tiefsten und die Gewinnchancen am besten.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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5. Immobilien als Anlageklasse
Das Risiko von Immobilienanlagen ist tiefer als dasjenige von Aktien und Obligationen.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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6. Teure Schweizer Immobilien
Immobilien sind in der Schweiz im Vergleich zum Ausland generell teuer.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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7. Immobilienpreisrisiko
Mit der richtigen Auswahl von guten Objekten lässt sich das Risiko allgemein sinkender Immobilienpreise vermeiden.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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8. Wohneigentum
Die Schweiz ist das Land der Mieter, weil Boden knapp und darum teuer ist.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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9. Verdichtung
Dichteres Bauen in den Zentren führt zu tieferen Mieten.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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10. Stadt Land
Wohnen in der Stadt ist zu teuer. Wer sich ein Haus im Grünen kauft, spart Geld.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
50
11. Steuern
Es lohnt sich auf jeden Fall, in eine steuergünstige Gemeinde zu ziehen.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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12. Marktmiete
Bei Einführung der Marktmiete steigen in jedem Fall die Mieten.