Beeldkwaliteitplan Ver HitlandDecember 2018

I J S S E L M A E R E

Zelling Ver Hitland

IJssel

Ouderkerk aan den IJssel

Rotterdam Ouderkerk aan den IJssel

Nieuwerkerk aan den IJssel

Gouda

Zelling Ver Hitland

2

1. Inleiding en leeswijzerInhoudsopgave

1. Inleiding en leeswijzer ................................................... 2

2. Opgave en stedenbouwkundig

eindbeeld ......................................................................................... 4

3. Stedenbouwkundige randvoorwaarden ........ 9

4. Spelregels ..................................................................................... 12

5. Kavelpaspoorten ...................................................................... 18

Dit Beeldkwaliteitplan is opgesteld voor

de zelling Ver Hitland in Nieuwerkerk aan

den IJssel. Op de zelling worden kavels in

verkoop gebracht onder de projectnaam

IJsselmaere. Kavelkopers kunnen hierop zelf

een huis laten realiseren. Dit moet gebeuren

binnen de regels van het vigerende

bestemmingsplan, de regels van het

Hoogheemraadschap en Rijkswaterstaat en

binnen de richtlijnen zoals beschreven in dit

beeldkwaliteitplan. Het beeldkwaliteitplan

heeft daarom een tweeledig doel;

1. Het verschaffen van duidelijkheid aan

geïnteresseerden over wat wel en niet is

toegestaan op de kavels.

2. Het beeldkwaliteitplan vormt samen met

het kavelpaspoort het toetsingskader voor

de gemeentelijke supervisor.

Het beeldkwaliteitplan is opgesteld in

opdracht van Heijmans Vastgoed, in

samenspraak met de Gemeente Zuidplas.

Het beeldkwaliteitplan is een herziening van

de richtlijn Beeldkwaliteit die is opgenomen

als bijlage van het bestemmingsplan

Zelling Ver Hitland 2011 en is vastgesteld

door het College van B&W. De richtlijn

is afgestemd op het beeldkwaliteitplan

voor de Hollandsche IJssel. Op de

zuidelijke kop van de zelling is in het

bestemmingsplan ruimte opgenomen om

een kleinschalig appartementengebouw

te realiseren. Deze valt buiten de scope

van dit beeldkwaliteitplan en betreft

een onafhankelijke ontwikkeling. Naast

het beeldkwaliteitplan worden voor alle

te verkopen kavels, kavelpaspoorten

opgesteld. Deze vormen een bijlage bij het

beeldkwaliteitplan.

Het beeldkwaliteitplan is als volgt

opgebouwd:

• Allereerst wordt de opgave omschreven

en de ambitie geformuleerd. De ambitie

omschrijft het toekomstbeeld en de

stedenbouwkundige uitgangspunten voor

de ontwikkeling van de zelling.

• Het hoofdstuk stedenbouwkundige

randvoorwaarden legt puntsgewijs de

stedenbouwkundige kaders van de

ontwikkeling vast. Het bevat de ruimtelijk

planologische uitgangspunten zoals

beschreven in het bestemmingsplan en

de op basis van de ambitie te formuleren

stedenbouwkundige uitgangspunten.

Het legt puntsgewijs de kaders van

de ontwikkeling vast waarbinnen de

individuele kavels ontwikkeld dienen te

worden.

• De spelregels geven de bebouwingsregels

voor de kavels weer. De spelregels

sluiten aan op de stedenbouwkundige

randvoorwaarden

• In de verkoopbrochure zijn de individuele

kavelpaspoorten opgenomen.

Zuidplaspolder

Nesselande

Hollandse IJssel

Hitland

IJsselmaere

N219

A20

ConceptLigging Zelling in het open veenweidelandschap

4

2. Opgave en stedenbouwkundig eindbeeld

De zelling

Een zelling is een van oorsprong ondiep stuk

aan een rivier, waar zich slib heeft afgezet.

Nu is het een hooggelegen stuk land tussen

dijk en rivier, veelal in gebruik voor aan

het water gerelateerde bedrijvigheid. Op

verschillende plekken langs de Hollandsche

IJssel transformeren bestaande zellingen

zich tot woongebieden. Een aantal daarvan

sluiten aan op de achter de dijk gelegen

kernen. Anderen liggen autonoom in

het landschap tussen de rivier en het

open veenweide landschap. De zellingen

verschillen sterk van elkaar in karakter,

functie en beeld. Het zijn eigenzinnige

plekken aan elkaar geregen door het water

en de dijken. In het beeldkwaliteitplan

voor de Hollandsche IJssel zijn spelregels

benoemd die bij alle ontwikkelingen langs

de IJssel richtinggevend zijn. Dit geldt zowel

voor ontwikkelingen op de zellingen als in

de open gebieden daartussen.

De Hollandsche IJssel is een echte werkrivier

waarbij woonbebouwing en industriële

complexen elkaar afwisselen. Het robuuste

karakter wordt weerspiegeld doordat met

name de industriële bebouwing aansluit

op de maat en schaal van de rivier. Bij

de transformatie van een zelling naar

woongebied wordt in het beeldkwaliteitplan

Hollandsche IJssel voorgesteld om de

nieuwe bebouwing te organiseren in

complexen en zo aan te sluiten op het

robuuste karakter. Een complex kan worden

opgevat als een verzameling van woningen

in één bouwvolume of een samenhangend

en herkenbaar ensemble van gebouwen en

omliggende onbebouwde ruimte.

Dit principe geldt ook voor de nieuwbouw

op de zelling Ver Hitland.

De zelling Ver Hitland is gesitueerd

aan de Groenendijk tussen het open

veenweidelandschap en de Hollandsche

IJssel, als onderdeel van het buurtschap

Ver Hitland. Het open veenweide landschap

bestaat uit een regelmatig stelsel van sloten

en weilanden dwars op de Groenendijk

en maakt onderdeel uit van het extensief

recreatie-en natuurgebied Hitland. In het

veenweidegebied ligt de bebouwing binnen

de dijk grotendeel geclusterd in woonkernen

en buurtschappen. De bebouwing is

gevarieerd met enkele karakteristieke

oude woningen en boerderijen met een

agrarische oorsprong en voegt zich naar

het landschap. Aan de overzijde van de

IJssel ligt Ouderkerk aan den IJssel. Aan

deze zijde is de bebouwing aan de dijk meer

aaneengesloten en heeft het een minder

landelijk karakter. In het beeldkwaliteitplan

Hollandsche IJssel wordt beschreven hoe dit

verschil tussen beide zijden van de rivier is

ontstaan en kan worden versterkt.

De ambitie: het stedenbouwkundige

eindbeeld

De zelling Ver Hitland ligt als autonoom

element tussen het veenweidelandschap en

de rivier. Enerzijds moet worden aangesloten

bij het kleinschalige, landelijk karakter van

het buurtschap, anderzijds manifesteert het

Capelse Streekbouw

Middelwatering Bouw

Een mogelijke uitwerking

buurtje zich als een ensemble aan de rivier.

Twee doorzichten vanaf de Groenendijk

verbinden de dijk, het woongebied en het

water. Twee openbare plekken aan het water

vormen de vizieren van de buurt op de

Hollandsche IJssel. Op de overgang

naar het terrein van Capelse Streekbouw ligt

een bufferzone die groen ingericht wordt en

plaats kan bieden aan water gerelateerde

activiteiten. Hiertussen opgespannen ligt

een informele woonstraat als ruggengraat

van de buurt. Openbaar en privé groen

dragen samen bij aan een landelijk-dorps

karakter.

De bebouwing aan de dijk vormt een

verspringende lijn van losse huizen, met

doorzichten naar het achtergelegen gebied.

Aan het water profiteren de huizen van

het weidse uitzicht over de Hollandsche

IJssel en sluiten in maat en schaal daarop

aan. Door de ligging van de woningen aan

twee verschillende randen en een ligging

aan een besloten straat binnenin, ontstaan

drie verschillende bebouwingszones met

ieder een eigen (woon-)kwaliteit. Naast

deze verschillende condities als gevolg

van de ligging en het uitzicht, zullen

individuele woonwensen zorgen voor een

verscheidenheid aan woningtypen. De

individuele bouwmassa, het huis, is hierdoor

als kleinste korrel zichtbaar binnen het

ensemble/de buurt.

De woningen staan op het oog ‘gestrooid’

op de zelling, met veel groen tussen de

bouwmassa’s. Zowel aan de landzijde als

aan de waterzijde is het buurtje herkenbaar

als een autonoom enigszins geïsoleerd

gelegen gemeenschapje. De bebouwing

dringt zich niet op aan zijn omgeving, maar

vormt toch een herkenbaar samenhangend

geheel met een sprekende eigen identiteit.

Op het schaalniveau van de zelling

vertoont de buurt vooral samenhang.

Het grootste deel van de woningen is

gelegen aan een infomeel, stenig erf met

de twee plantsoenen op de koppen. De

inrichting van de openbare ruimte draagt

bij aan het verbinden van de verschillende

bebouwingszones en het creëren van een

eigen identiteit van de buurt. Geparkeerde

auto’s zijn daarbij ondergeschikt in

het beeld. Erfscheidingen en groene

ruimten (zijtuinen) tussen de woningen

zijn essentieel voor het bereiken van het

landelijke, dorpse karakter.

6

1. Inrichtingselementen oever2. Ontwerpschets invulling noordelijk doorzicht3. Referentiebeelden bij ontwerpschets

1

3

3

3

3

3

3 3

1

3

2

Het openbaar gebied

Het openbaar gebied op de zelling bestaat

uit een klein plantsoen, een grote openbare

plek aan het water (tevens overgangszone

naar het naastgelegen bedrijf) en de woon-

straat.

De straat is smal en informeel, ingericht

als een erf waarbij voetpad, parkeren

en rijbaan op één niveau liggen. Het

materiaalgebruik is eenvoudig maar

hoogwaardig en duurzaam; een gebakken

klinker en één of twee molgoten (eventueel

in een onderscheidende kleur) die de

loopzones van de rijbaan scheiden. Aan de

dijkzijde is de loopstrook breed. Hier staan,

ter hoogte van de kavelgrenzen, bomen

van de 2e orde met een transparante kroon

(bijvoorbeeld Geleditsia sunburst). Aan

deze zijde kan tussen de opritten en de

bomen geparkeerd worden. De plekken

zijn subtiel aangeduid. Hier is minimaal

plek voor 9 parkeerplaatsen. Bij de entree

straten, tussen dijk en erf, is plaats voor 12

parkeerplaatsen (3 aan de zuidzijde, 9 aan

de noordzijde). Er worden in totaal minimaal

21 parkeerplaatsen in het openbaar gebied

mogelijk gemaakt. Het groene karakter van

de straat wordt versterkt door een groene

erfscheiding (hagen) en bomen in de

voortuinen van de kavels aan de IJsselzijde.

Voor ieder kavel aan deze zijde is de ver-

plichting voor het planten van een boom

opgenomen.

Afval kan in mini containers aan de straat

worden aangeboden, zowel aan de dijk als

aan de binnenstraat. Zij kunnen voor de

woning op de stoep worden opgesteld.

In de plantsoenen en in de twee korte

toegangsstraten vanaf de dijk, staan enkele

markante solitaire bomen (eerste of tweede

orde). Deze bomen worden de blikvangers

van de buurt en contrasteren met de

inrichting van de binnenstraat. Ter plaatse

van de plantsoenen wordt de openheid en

weidsheid van de rivier zichtbaar. De open

plekken spelen een belangrijke rol bij de

entree naar het buurtje en de beleving van

zowel de dijk als de Hollandsche IJssel. Alle

bewoners kunnen op deze plek van het

water en het uitzicht genieten. De inrichting

is in overeenstemming met de maat,

schaal en robuustheid van de Hollandsche

IJssel en met eenvoudige maar natuurlijke

en duurzame materialen en beplanting.

Het grote plantsoen wordt ingericht met

opgaande beplanting tegen de randen van

het plantsoen, daar waar het grenst aan

Transpatrante boom: Christusdoorn/ Gleditsia

Referentie materiaal: gebakken klinker

8

particuliere percelen. Een combinatie van

meerstammige bomen met herfstkleuren

en bloeiende heesters zorgen hier voor een

kleurrijk beeld. Op het terrein wordt een

deel ingezaaid als kruidenruigte en een

deel als gazon. Eenvoudige smalle paden

verbinden verschillende verblijfsplekken, aan

de Hollandsche IJssel en op het gazon, met

de buurtstraat. Centraal in het plantsoen

staat een solitaire boom als blikvanger in de

zichtas van de buurtstraat. Voor het gebied

wordt een inrichtingsplan opgesteld waarin

de exacte uitwerking wordt vastgelegd.

5.15 0.35 4.15 0.354.85

2

scha

al

0m

1 : 5

000

00

proj

ectn

r: :

datu

m

18-0

158-

10-1

8

Doo

rsne

des

woo

nstr

aat B

-B'

<dee

lpla

n>

Ver H

itlan

d

Entree straat

Voetpad en parkeren rijloper

molgoot loopzone

Inrichtingsprincipe

3. Stedenbouwkundige randvoorwaarden

De stedenbouwkundige randvoorwaarden

geven enerzijds alle ruimtelijk planologi-

sche uitgangspunten weer die onder meer

worden verwoord in het bestemmingsplan.

Anderzijds worden alle uitgangspunten

waaraan het stedenbouwkundige eindbeeld

moet voldoen beschreven.

De spelregels uit dit hoofdstuk beschrijven

met welke middelen deze stedenbouwkun-

dige uitgangspunten bereikt dienen te wor-

den middels de individueel te ontwikkelen

kavels.

Ruimtelijk planologische uitgangspunten

Het vigerende bestemmingsplan voor de

locatie is het bestemmingsplan zelling Ver

Hitland, vastgesteld 03-01-2011. In een uit-

spraak van Raad van State op 15 augustus

2012 is een deel (noordelijkste gedeelte)

van het bestemmingsplan, aan de kant van

Capelse Streekbouw, vernietigd. Tot een

nadere procedure is hier bestemmingsplan

Verhitland 2005 van kracht. Zelling Ver Hit-

land ligt buitendijks en aan de Hollandsche

IJssel. Vanuit het bestemmingsplan zijn de

dubbelbestemmingen Landschap en Water-

staat van kracht. Waterstaat (aangaande

waterloop en waterkering) geldt voor het

gehele plangebied en Landschap (aangaan-

de rivier gebonden landschapswaarde en

veiligheidsvoorschriften) voor een zone aan

de Hollandsche IJssel. Voor bouwen in deze

zones dient een extra vergunning te worden

aan gevraagd bij het Hoogheemraadschap

en Rijkswaterstaat.

• Voor de bebouwing gelden een aantal harde

bebouwingsgrenzen. Als gevolg van geluids-

belasting van de dijk en geluidsbelasting

van aanliggende bedrijvigheid. Daarnaast

als gevolg van waterstaatkundige eisen

vanuit Rijkswaterstaat en eisen vanuit het

Hoogheemraadschap Hollandsche IJssel

(kern en beschermingszone van de dijk).

• De maximale bebouwingshoogte ligt vast:

11 meter, de maximale goothoogte is 6 meter.

• De minimale dakhelling bedraagt 45 graden

• Het aantal te bouwen woningen is gelimi-

teerd op 24.

10

• De kavels mogen maximaal voor 35%

bebouwd worden, uitgezonderd twee-

onder-een-kap kavels, hier geldt een maxi-

mum van 40%

• Een woning is maximaal 800m3 groot

• Een sluitende parkeerbalans volgens de

volgende normering:

2,6 pp per woning

minimaal 0,3 pp per woning in het open-

baar gebied

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De zelling is een buurtschap waarbij er vari-

atie is in de bebouwing maar samenhang in

het openbaar gebied, in de overgang tussen

openbaar en privé en in het nadrukkelijk

groene karakter van de kavels. Vanuit de in

hoofdstuk 2 beschreven ambitie zijn de

belangrijkste uitgangspunten in relatie tot

de ontwikkeling van de kavels:

• Formele zichtassen tussen dijk en water,

informele doorzichten binnen het plange-

bied, tussen de kavels door.

• Een vrije positie van woonhuizen op kavels

met tuinen rondom.

• De korrel van de bebouwing is klein; alle

woningen zijn individueel herkenbaar

maar vormen een vanzelfsprekend onder-

deel van het ensemble van het buurtschap.

• Een groen beeld door een voldoende grote

(voor)tuin en een groene erfscheiding.

• Een groene uitstraling door bomen in het

straatbeeld.

• Samenhang in erfscheiding (voorgeschreven)

• De maat van de (voor)tuin wordt bepaald

door het bestemmingplan en door de

gewenste ruimtelijke kwaliteit.

• Auto’s zoveel mogelijk geparkeerd tussen

de woningen en niet dominant in het beeld.

• Samenhang in de bebouwing door het

afstemmen van:

Bouwmassa

Kapvorm

Materiaal en kleurgebruik

Beperkingen bij het bouwen

Parkeervoorziening Theoretisch aantal Berekenings- aantal Opmerking

• enkele oprit zonder garage 1 0,8 oprit minimaal 5 m diep

• lange oprit zonder garage of carport 2 1,0

• dubbele oprit zonder garage 2 1,7 oprit minimaal 4,5 m breed

• garage zonder oprit (bij woning) 1 0,4

• garagebox (niet bij woning) 1 0,5

• garage met enkele oprit 2 1,0 oprit minimaal 5 m diep

• garage met lange oprit 3 1,3

• garage met dubbele oprit 3 1,8 oprit minimaal 4,5 m breed

Tabel reductiefactoren voor volledige regels zie beleidsnota parkeernormen gemeente zuidplas

12

4. Spelregels

Het doel is een woonbuurt te realiseren met

een samenhangend karakter en een infor-

meel bebouwingsbeeld. De korrel van de

bebouwing is klein; alle woningen zijn indivi-

dueel herkenbaar maar vormen vanzelfspre-

kend een onderdeel van het ensemble van

het buurtschap. Om regie te kunnen voeren

op dit beeld, zijn beeldkwaliteitseisen op-

gesteld waar de bebouwing en de inrichting

van het kavel aan moeten voldoen. In dit

hoofdstuk staan per onderwerp puntsgewijs

de regels benoemd.

De verschillende kavels zijn in 3 verschillen-

de zones gelegen en georiënteerd:

• aan de dijk,

• aan het erf binnenin of

• aan de Hollandsche IJssel.

Desalniettemin voldoen zij aan dezelfde

beeldkwaliteit en vormen alle woningen

vrijstaande huizen op een kavel. Een uit-

zondering hierop is dat aan het erf (de

woonstraat) ook twee woningen geschakeld

kunnen worden tot een twee-onder-een-kap

woning.

Spelregels voor de bouwmassa

• De hoofdbouwmassa wordt gerealiseerd

binnen het daarvoor bestemde bouwvlak.

• Voor alle woningen vormt het (dijk-) huis,

met een eenvoudige kap in de vorm van

een zadeldak; in de lengterichting van de wo-

ning, de basis van het bouwvolume. Hiervoor

zijn drie varianten mogelijk: Een woning met

de smalle zijde aan de straat, een woning in

de breedte van de kavel of een woning met

twee haaks op elkaar staande volumes en

kappen. Zie ook de afbeelding voor diverse

voorbeelden.

• Andere kapvormen, zoals mansarde-, schild-

of puntkappen zijn voor de hoofdbouwmassa

niet toegestaan

• Het basisvolume kan naar diverse zijden

groter worden door middel van aan- en

uitbouwen. Deze is één laag hoog en plat of

met een flauwe kap afgedekt, waardoor het

duidelijk als aanbouw te herkennen is. Of de

aanbouw heeft een kap met dezelfde hel-

lingshoek als het hoofdvolume en versterkt

de hoofdoriëntatie van de woning.

• Het realiseren van aan- en uitbouwen, erkers,

veranda’s etc zijn aan alle zijden van het

volume toegestaan mits het basisvolume

van de woning herkenbaar blijft.

• Garages staan minimaal 6 meter van de

erfgrens aan de kant van de weg.

• Indien bewoners op naast elkaar gelegen ka-

vels in onderling overleg besluiten hun garages

of bergingen op de gemeenschappelijke per-

ceelgrens te koppelen dan is dat toegestaan.

• Kavels kunnen worden samengevoegd. Dan

ontstaat er een groter bouwvlak. De maximale

inhoud blijft 800m3.

• Carports en andere overkappingen mogen

alleen in de in het bestemmingsplan als

wonen- bestemde zone, en mogen voor

de voorgevel rooilijn. Voor geschakelde

carports geldt: maximaal 6 meter aaneen-

gesloten.

• Voor de woningen aan de dijk zijn kelders

niet mogelijk. Voor de overige bebouwing

binnen de beschermingszone zijn kelders

mogelijk mits deze boven het afslagprofiel

van de dijk blijven en na het verkrijgen van

betreffende vergunning bij het bevoegde

gezag. Zie voor nadere toelichting de keur

regels van het Hoogheemraadschap.

1. Mogelijke baisvolumes in relatie tot entreezijde

2. Herkenbare aanbouwen

1 2

Groene erfscheiding; lage en hoge haag

van veldesdoorn

Verschillende soorten spijlenhek

Erfafscheidingen Parkeren

14

Spelregels voor de kavelindeling

• Per kavel is 1 woning toegestaan.

• Op alle kavels is het mogelijk een vrij-

staande woning (het hoofdgebouw) te

realiseren en een (vrijstaande) garage

(bijgebouw) binnen het maximale bebou-

wingsoppervlak van 35%.

• De kleinere kavels aan de centraal gelegen

woonstraat mogen ook samen ontwikkeld

worden en bebouwd met een twee onder

een kap. Dan mag 40% bebouwd worden.

• Het hoofdgebouw moet aan zij- en ach-

terzijden minimaal 2 meter uit de erfgrens

staan, uitgezonderd een twee onder één

kap, welke op de zijdelingse perceelgrens

staat. Bijgebouwen zijn in deze twee me-

ter toegestaan. Bij de kavels aan de bin-

nenstraat staat de hoofdmassa minimaal

2 meter van de erfgrens aan de naar de

weg gekeerde zijde. De afstand van een

bijgebouw tot de erfgrens is hier minimaal

3 meter.

• Vanwege de kernzone van het Hoogheem-

raadschap, gelden beperkingen ten aan-

zien van bebouwing in de zone aan de

Groenendijk. Deze kunt u terugvinden in

uw kavelpaspoort.

• De bebouwing staat evenwijdig aan de zij

erfgrens en niet evenwijdig aan de wegas,

zodat een staffelende rooilijn ontstaat.

• Aan de zijde van de Hollandsche IJssel

staan de woningen minimaal 4 meter uit

de erfgrens aan de voorzijde. In deze zone

mag niet gebouwd worden.

• Aan de zijde van de IJssel hebben de wo-

ningen minimaal 11,9 meter achtertuin tot

aan de kadastrale grens. In deze zone

geldt een vastgesteld profiel (zie plaatje).

In deze zone zijn sommige werkzaamhe-

den, zoals bijvoorbeeld het bouwen van

een schuur en het plaatsen van een erfaf-

scheiding, meldings- of vergunningsplich-

tig. Raadpleeg hiervoor het Waterbesluit

en de Waterregeling.

• De kavels aan het erf zijn breed en ondiep,

bebouwing staat hier minimaal 2 meter uit

de erfgrens.

scha

al

0m

1:40

0/1:

100

00

proj

ectn

r: :

datu

m

18-0

1522

-8-2

018

Ver

Hitl

and

Prof

iel

Nie

uwek

erk

ad IJ

ssel

Doorsnede dijk tot IJssel met bebouwingsvrije zones en afslagprofiel

• Elke kavel maakt onderdeel uit van de ont-

wikkelingsbrede parkeerbalans. Elke kavel

dient naast een garage minimaal het aantal

in dit document en op de kavelpaspoorten

weergegeven parkeerplaatsen te realiseren.

Voor de brede kavels aan de IJssel geldt

bijvoorbeeld dat 3 parkeerplaatsen naast

elkaar, of twee keer 2 parkeerplaatsen ach-

ter elkaar met garage verplicht zijn. Kavels

aan de dijk dienen minimaal 2 parkeer-

plaatsen achter elkaar en een garage te

realiseren. In dat geval is 2 naast elkaar ook

toegestaan omdat dit als meer gerekend

wordt in de parkeerbalans. De kavels in

het midden dienen 2 of 3 parkeerplaatsen

naast elkaar te realiseren en een garage.

• Garages staan minimaal 6 meter uit de

grens van het kavel als er twee auto’s

naast elkaar geparkeerd worden.

• Garages staan minimaal 12 meter uit de

grens van het kavel als er twee auto’s ach-

ter elkaar geparkeerd worden.

Spelregels erfscheiding en tuininrichting

• Overal is sprake van een duidelijke schei-

ding tussen openbaar en privé met waar

mogelijk een groen karakter.

• Uitzondering is de voortuin van de ka-

vels aan de dijk; deze liggen binnen de

kernzone van de dijk, waardoor eisen en

beperkingen worden gesteld vanuit het

Hoogheemraadschap aan de inrichting.

Beplanting hoger dan 2 meter, hagen en

andere dichte beplanting zijn hier niet toe-

gestaan. Andere beplanting is toegestaan

mits inspectie van de dijk mogelijk blijft.

Bij onderhoudswerkzaamheden moet, in-

dien nodig, beplanting worden verwijderd.

Zie voor nadere toelichting de keur regels

van het Hoogheemraadschap.

• Aan de dijk is de erfscheiding een robuust

zwart spijlen (sier) hekwerk van maximaal

1 meter hoog.

• Aan de binnenstraat zijn overal groene

erfscheidingen verplicht: aan de voorzij-

de van woningen een haag van maximaal

1 meter hoog. Als haag is het toepassen

van de veldesdoorn verplicht. Als de zij- of

16

kleur en materialenpallet

Afwisseling tussen volumes en niet binnen volumes.

achterkant van kavel grenst aan het open-

baar gebied, is een hoge haag (eveneens

veldesdoorn) van 2 meter toegestaan.

• De doorsnijding van de haag ten behoeve

van een inrit is maximaal 5 meter breed.

Ten behoeve van een poort is dat maxi-

maal 1,5 meter.

• Tussen de kavels is de erfscheiding in type

vrij. De hoogte voor de voorgevel rooilijn

(voorzijde en zijkant) is gemaximaliseerd

op 1 meter, daarachter is de maximale

hoogte 2 meter.

• Voor de tuinen in de kern- en in de be-

schermingszone van de dijk geldt voor

verschillende soorten werkzaamheden een

meldings- dan wel vergunningsplicht. Meer

informatie is terug te vinden in de Keur

van het Hoogheemraadschap.

• Voor de kavels aan de Hollandsche IJssel

geldt een vastgesteld profiel met hoog-

te verloopaan het water. Dit profiel dient

gehandhaafd te blijven. Vanaf het water

gerekend (ter hoogte van het Overeen-

gekomen Laag Water peil), geldt een

bebouwingsvrije zone van 13,4 meter wat

neerkomt op 11,9 meter vanaf de kadastra-

le grens. (zie plaatje) In deze zone mogen

opgaande begroeiing, erfscheiding en

andere werken alleen worden gerealiseerd

als hiervan melding wordt gemaakt bij

Rijkswaterstaat of als, indien noodzake-

lijk, een vergunning wordt aangevraagd.

Raadpleeg hiervoor het Waterbesluit en de

Waterregeling.

• Voor de kavels aan de Hollandsche IJssel

geldt een verplichting tot het planten van

een boom in de voortuin. Dit is een boom

van de 2e orde met een transparante

kroon, bijvoorbeeld een Christusdoorn dan

wel een Ginkgo biloba, Magnolia kobus

‘Galaxy’, Pyrus calleryana ‘Chanticleer’ of

een Amelanchier arborea ‘Robin Hill’.

Kleur en materiaal

• De bebouwing behoort tot één

architectonische familie, met samenhang

in materiaalgebruik, kleur en detaillering.

Alleen kleuren en materialen uit het

weergegeven pallet zijn toegestaan.

• Voor de bebouwing zijn eerlijke materialen

en natuurlijke kleuren uitgangspunt.

Bakstenen met de kleur van de uit de

rivier gewonnen klei: geel, geelbruin,

bruinrood of bruin en een lichte grijze of

gekeimde steen. Daarnaast materialen die

aansluiten op de natuurlijke oevers; riet en

hout. Geschilderde en gekleurde houten

betimmeringen zijn alleen toegestaan

als zij passen binnen het aangegeven

kleurenpallet.

• Binnen het hoofdvolume is het niet

wenselijk meerdere materialen en kleuren

toe te passen. Afwisseling in kleur en

materiaal vindt voornamelijk plaats

tussen de woningen onderling en tussen

hoofdbouwmassa en aanbouw.

• De kap is afgedekt met riet of met pannen

in een range tussen grijs en zwart. Een uit-

of aanbouw kan plat zijn of afgedekt met

een kap. Keramische pannen toepassen is

verplicht; geen geglazuurde pannen.

• PV cellen worden aan de straatzijde op

een hoogwaardige manier in het dak

geïntegreerd. Bijvoorbeeld in het dakvlak

of het vlak volledig vullend.

18

Op de locatie worden 24 kavels verkocht

en er kunnen dus maximaal 24 woningen

worden gerealiseerd. Voor alle kavels is een

kavelpaspoort opgesteld waarop de belang-

rijkste regels worden verbeeld.

Op het kavelpaspoort is bijvoorbeeld

aangegeven waar het hoofdvolume mag

staan, waar de bijgebouwen en welke

erfscheiding is voorgeschreven.

Het is mogelijk aangrenzende kavels

samen te voegen. Dan vervalt zijdelingse

perceelgrens tussen deze kavels. De overi-

ge regels blijven in stand. In het geval van

samenvoeging zal een nieuw kavelpaspoort

worden vervaardigd.

Bij de kavelpaspoorten worden de volgende

definities gehanteerd:

• Kavel: het kadastrale perceel

• Bouwvlak: dat deel van het kavel waar

bebouwing mag plaatsvinden al dan niet

binnen voorwaarden (bijvoorbeeld alleen

een bijgebouw of zowel een hoofdgebouw

als een bijgebouw)

• Bebouwingsvrije zone; gebied waarin

bebouwing niet is toegestaan

• Bestemmingsplanvlak Wonen: gebied dat

gebruikt mag worden om te bouwen of als

tuin behorende bij een woonhuis.

Dit beeldkwaliteitplan en de afzonderlij-

ke kavelpaspoorten zijn onlosmakelijk aan

elkaar verbonden. Bij het indienen van

bouwplannen moet worden aangetoond dat

aan de verschillende uitgangspunten in de

kavelspaspoorten, bestemmingsplan en het

beeldkwaliteitplan wordt voldaan. De indie-

ning bestaat minimaal uit:

• Plattegronden en geveltekeningen van de

bebouwing en bijgebouwen

• Doorsneden met daarop zichtbaar goot en

nokhoogte

• Een impressie van de voorgestelde

bouwmassa en (architectuur)stijl

• Een situatie tekening daarop zichtbaar:

Positie hoofdgebouw en de afstand tot

de erfgrenzen, bijgebouwen, inritten,par-

keerplaatsen plaats en aantal, entree, de

erfscheiding (soort en positie)

• Een overzicht van kleuren en materialen

De diverse tekeningen moeten (digitaal)

worden aangeleverd als pdf bestand met

noordpijl en schaalbalk. Daarnaast de

situatie tekening in dwg of dgn formaat

en op RD coördinaten.

5. Kavelpaspoorten