Ibsenkvartalet planbeskrivelse 07.02.17webhotel3.gisline.no/GisLinePlanarkiv/3002/379/Dokumenter...2011/05/17 · Varsel om igangsatt planarbeid ble kunngjort i Moss avis og Byavisa

PLANBESKRIVELSE TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR IBSENKVARTALET

MOSS KOMMUNE

Dato: 07.12.2016 Revidert: 11.05.2017 Utarbeidet av JANSEN ARKITEKTER AS for Dronningens gate 17 AS

Utarbeidet av JANSEN ARKITEKTER AS

2 av 25

INNHOLD 2. BAKGRUNN 3. PLANPROSESSEN 4. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 6. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 9. INNSPILL TIL PLANARBEIDET 10. AVSLUTTENDE KOMMENTARER


3 av 25

PLANBESKRIVELSE TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR IBSENKVARTALET MOSS KOMMUNE Prosjektnr. Prosjekt 116110 DETALJREGULERINGSPLAN FOR IBSENKVARTALET – MOSS KOMMUNE Dato: 07.12.16 2. BAKGRUNN Hensikten med planen er å legge til rette for utvikling av kvartalet til sentrumsformål i henhold til rammer gitt i Sentrumsplanen. Reguleringsplanen er utarbeidet på bakgrunn av konkurranse om utbygging av kvartalet, hvor Jansen arkitekter AS sitt forslag ble valgt lagt til grunn. Skisser av konkurranseforslaget er lagt inn i planbeskrivelsen. Bebyggelsen er ikke ferdig prosjektert og skissene må derfor kun ses på som illustrasjoner som viser intensjonene bak utbyggingen. Det ble avholdt oppstartsmøte for ny detaljreguleringsplan 01.03.2016. I møtet ble det fastslått at plankonsulent skulle utrede eventuelt behov for konsekvensutredning. Forskrift om konse-kvensutredninger lister i § 2 opp planer som alltid skal behandles etter forskriften. Detaljregu-leringsplanen faller ikke inn under noen av disse kategoriene. § 3 angir planer som skal vurderes nærmere, etter vedlegg III. Av vedlegg III fremgår at "Planer etter § 3, jf. vedlegg II, som kan få vesentlige virkninger skal behandles i tråd med bestemmel-sene i forskriften. Det skal vurderes om planer kan få vesentlige virkninger etter tredje ledd dersom det er sannsynlig at planen vil kunne komme i konflikt med eller medføre;…» (En rekke forhold listes opp) Eventuelle avvik fra Sentrumsplanen vurderes til så uvesentlige at planen ikke kan sies å «in-nebære endringer av kommuneplan eller områderegulering» (§ 3 b) eller få vesentlige virk-ninger for forhold listet opp under vedlegg III. Moss kommune bekreftet at de var enige i denne konklusjonen. 3. PLANPROSESSEN Varsel om igangsatt planarbeid ble kunngjort i Moss avis og Byavisa 06.04.2016 og ble kunng-jort på Moss kommunes hjemmeside. Myndigheter og naboer er, i henhold til kommunens lister, varslet direkte i brev av 04.04.2016. Frist for innspill var satt til 20.05.2016. Ved fristens utløp var det mottatt 3 innspill. Innspill er kommentert under kapittel 9. Medvirkning i prosessen tilfredsstiller Plan- og bygningslovens §12.8 om krav til informasjon og medvirkning. 4. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Overordnet plan for området er ny Kommunedelplan for Moss sentrum, vedtatt 15.06.2015 (se utsnitt på neste side, planområdet er markert i blått). Eiendommen ligger i kvartal S4 som har arealbruksformål Sentrumsformål. Deler av planområdet som vender ut mot Dronningens gate ligger under hensynssone Kirketorget/ Rådhusparken (skravur med skrå linjer), hvor eksiste-rende bebyggelse og park innenfor hensynssonen skal ivaretas. Sentrumsplanen tillater imid-lertid at det kan bygges opp til cote +31. Dette tilsvarer høyden som er angitt for eiendommen


4 av 25

over gaten (Kirkeparken) samt store deler av bebyggelsen innenfor hensynssonen. Eksiste-rende bebyggelse i denne delen av planområdet er (langs Dronningens gate) er vesentlig la-vere. De midtre deler av planområdet angir cote +25 som maksimal byggehøyde, mens det nederst mot Th. Petersons gate (eiendommen GNR 2 BNR 576) tillates bebyggelse opp til cote +22.

Utsnitt av Kommunedelplan for Moss sentrum. Planområdet er markert med blått. BYA for kvartal S4 er satt til 100 % og det skal være maksimalt 25 % boligandel. Både bolig-andel og tomteutnyttelse skal beregnes samlet for kvartalet. Sentrumsplanen har en målset-ting om aktive fasader med publikumsrettet virksomhet i sentrumskjernen og deler gatenettet inn i kategorier. For bebyggelse langs denne delen av Dronningens gate er det en målsetting om 100 % aktivt fasadeliv (kategori 1), mens det for bebyggelsen langs Ibsens gate og Th. Petersons gate er en målsetting om 80 - 100 % (kategori 2). Innenfor områder avsatt til sentrumsformål er det krav om minimum 15 m2 uteareal per boen-het. Minimum 50 % av felles uteoppholdsareal bør ligge på bakkeplan i direkte tilknytning til bygget. I områder hvor dette vanskelig lar seg gjennomføre, kan kommunen tillate at inntil 50 % av felles uteoppholdsareal inngår i offentlige friområder som har nærhet til boligen. For boligbebyggelse med mer enn syv boenheter skal det opparbeides lekeplass tilpasset barn i ulike aldersgrupper. Lekearealet skal være minimum 100 m2 pr 25 boenheter. Arealene skal være skjermet mot trafikkfare, støy og forurensing. Sentrumsplanen angir videre at parkering for leilighetsbygg og næringsformål bør lokaliseres i kjeller ikke på gatenivå. Krav til parkeringsdekning er følgende: 1- roms leilighet / hybel: minimum 0,3 plass, maksimum 0,5 plass pr boenhet 2- roms leilighet: minimum 0,4 plass, maksimum 1 plass pr boenhet 3- roms leilighet eller større: minimum 0,5 plass, maksimum 1 plass pr boenhet For næring (herunder kontor / administrasjon, forretning, kjøpesenter og tjenesteyting) krever planen maks 1 plass pr 100 m2.


5 av 25

5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD Planområdet ligger sentralt i Moss sentrum, og er avgrenset av Dronningens gate i syd, Ibsens gate i øst, Th. Pettersens gate i nord og eiendommen GNR 2 BNR 687 i vest. Det har fallende terreng fra Dronningens gate og ned mot Th. Petersons gate. Gatenivå ligger på anslagsvis cote +13 i Dronningens gate og cote +6 i Th. Petersons gate. Planområdet har eksisterende bebyggelse fordelt på 4 eiendommer (GNR 2 BNR 683, 684, 575 og 576). I syd ligger det småskala bebyggelse som henvender seg ut mot Dronningens gate og inneholder forretninger, bevertning og Moss kommunes Bylab.

Planområdet sett fra hjørnet Dronningens gate / Ibsens gate. Kvartalet har i dag ingen grønnstruktur. De ubebygde arealene (GNR 2 BNR 2721, gategrunn og en bakgård på eiendommen GNR 2 BNR 683) er belagt med gatestein, asfalt og grus. Det eneste innslaget av vegetasjon er et stort tre (lind) som står i sydvestre hjørne av planområdet, på eiendommen GNR 2 BNR 2721 ut mot Dronningens gate. Treet er stort og flott og bidrar til å definere plassdannelsen samtidig som den er et av elementene i grønnstrukturen i denne delen av Dronningens gate og Kirkeparken. Ibsens gate preges av gjennomfart (gangferdsel) mellom Dronningens gate og Th. Petersons gate. En del av bygningene har store vinduer ut mot gata, men enkelte av lokalene står tomme og det er ikke gjort tiltak i gata som tilrettelegger for opphold og aktivitet.


6 av 25

Ibsens gate sett fra motsatt retning. Bebyggelsen langs planområdets østre avgrensning ses til høyre. I bakgrunnen ses krysset Ibsens gate / Dronningens gate. Forretningene på østsiden av Ibsens gate (til venstre på bildet) inngår i Amfi og henvender seg ikke ut mot gateløpet. Nedover Ibsens gate øker bebyggelsen i skala og avslutter med en stor murbygning i 4 etasjer som er en tidligere lagerbygning. Planområdets vestre avgrensning ses på bildet under til venstre. Her er bebyggelsen preget av ”baksider”, et åpent parkerings-areal og innkjøring til parkeringskjeller. Vest for planområdet ligger en trapp som tar opp ter-rengspranget og fungerer som snarvei mellom Th. Petersons gate og forlengelsen av Chrysties gate / Dronningens gate.

Fra Th. Petersons gate er det etablert en snarvei via trapp (bildet til høyre) som tar opp terrengspranget opp mot Dronningens gate. Bebyggelsen til venstre utgjør planområdets vestre avgrensning. Arealet ut mot Th. Petersons gate tilhører gategrunnen og smelter sammen med ubebygd areal på naboeiendommen i vest.


7 av 25

5.6 Fysiske omgivelser Både bebyggelsen i planområdet og i de nærmeste omgivelsene er sammensatt av enkelte-lementer av svært ulik karakter og alder, fra trebygninger av beskjeden skala til store og mer urbant pregede murbygninger.

Planområdets sydvestre hjørne (Dronningens gate 17) med den rødmalte trebebyggelsen som inneholder forret-ninger og bevertning på gateplan. Nærmeste nabo i vest er en større murbygning som inneholder DNBs lokaler. Plassdannelsen mellom de to bygningene er eiendommen GNR 2 BNR 2721, en forlengelse av Chrysties gate. Dronningens gate er byens gamle handlegate. Den er gågate på strekningen fra Torggata i øst til Kirkegata i vest. I dette forløpet skifter den karakter, fra å være en smal tosidig handle-gate i øst, hvor eldre forretningsgårder ligger i trehus av mindre skala, blir den bredere og åpnere fra planområdet og vestover, der trær i Kirkeparken erstatter bebyggelse på sydsiden. I øst tilhører all bygningsmasse på nordsiden av Dronningens gate Amfisenteret. Ut mot gata fremstår forretningsfasadene stort sett slik de har gjort før de ble en del av senteret, men innvendige forbindelser er opprettet. Dronningens gate har i de senere år vært preget av av-tagende aktivitet, mye grunnet handelsflukt til kjøpesentrene i periferien. Flere lokaler står tomme og gata har stort behov for nyetableringer og revitalisering. I syd henvender planområdet seg mot Kirkeparken videregående skole. Skolen har et stort atrium som, sammen med gågata, danner et åpent byrom med gatemøblering og fontene. Herfra og vestover er gågata bred og åpen og på sydsiden erstattes bebyggelse med trærne i Kirkeparken. Langs denne strekningen inngår bebyggelsen langs Dronningens gates i Hen-synssonen Kirkegata / Rådhusparken, som er markert med skrå skravur i utsnittet av plankar-tet på side 4. Hensynssonen strekker seg nesten ned mot krysset Dronningens gate / Storgata og begrenser høyden på bebyggelsen til cote + 31. Fra krysset Dronningens gate / Kirkegata skilles, i grove trekk, handel fra kirke, kultur og ad-ministrasjon, og vi finner her byens institusjoner rådhuset, Parkteateret og Moss kirke med parkdraget Kirkeparken / Rådhusparken som samlende element.


8 av 25

Dronningens gate sett fra øst mot kirken og hensynssonen Kirketorget / Rådhusparken. Planområdets sydøstre avgrensning (Dronningens gate 15) er hjørnet av Dronningens gate og Ibsens gate. Den lave murbygningen inne-holder klesforretningen XO og Bylab.

Dronningens gate sett mot øst. Til venstre ses DNB´s lokaler, til høyre ses sykkelparkeringen utenfor kirken. Kirke-parken videregående skole ligger utenfor bildets høyre avgrensning og bidrar til en plassdannelse ut mot Dronning-ens gate. Videre østover ligger forretningsgårder på begge sider av gågata, hvorav en stor andel av bebyggelsen på nordsiden inngår i Amfisenteret. I nordlige del av planområdet preges omgivelsene av Amfisenteret, som er en stor ”organ-isme”, byens målestokk tatt i betraktning. Mens delene av senteret ut mot Dronningens gate ligger i eksisterende småskala bebyggelse, fremstår det i Th. Petersons gate med en mer typisk ”kjøpesenterform”, som er bygd for formålet. Amfisenteret har åpne fasader med mye


9 av 25

glass, men signaliserer allikevel at det er innenfor veggene aktiviteten foregår, og det er i stor grad forretningenes ”baksider” og lagring man ser inn til.

Ibsens gate sett mot Th. Petersons gate i nord og Amfisenteret som fondmotiv. Teglsteinsbygningene langs østsi-den av Ibsens gate inngår i bygningsmassen som er sammenkoblet internt og utgjør Amfisenteret. Th. Petersons gate er et kollektivknutepunkt med holdeplasser for buss. En gangbro knytter to deler av Amfisenteret sammen og gir tørrskodd forbindelse fra området Storgata / Prinsens gate / Th. Petersons gate og Dronningens gate.

Th. Petersons gate har busstrafikk og to av amfisenterets hovedinnganger (den ene ses på bildet, den andre ligger i krysset Th. Petersons gate / Storgata / Kirkegata.


10 av 25

5.7 Arealbruk i dag

AREALBRUK daa Ubebygd areal 1,7 Bebygget areal 2,7 SUM AREAL 4,4

6. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget er utarbeidet av Jansen Arkitekter AS på vegne av Ibsenkvartalet AS 6.1.Planområdet Planområdet omfatter eiendommene GNR 2 BNR 683, 684, 575 og 576 som til sammen utgjør kvartal S4 og utgjør totalt 4,4 daa. Planområdets er avgrenset av Dronningens gate i syd, Ibsens gate i øst, Th. Pettersens gate i nord og eiendommen GNR 2 BNR 687 i vest. Areal-bruken er fordelt på formålene sentrumsbebyggelse, fortau og gatetun. 6.2 Arealbruk

AREALBRUK daa Sentrumsbebyggelse (BT 1 og 2) 2,7 Gategrunn (GT 1,2 og 3) 1,7 SUM AREAL 4,4

6.3 Utnyttelsesgrad Tillatt tomteutnyttelse er satt til 100% BYA, i tråd med sentrumsplanen. Boligandel Planforslaget foreslår en boligandel på inntil 35%, til sammenligning angir Sentrumsplanen for dette kvartalet 25%. Sentrumsplanen angir at boligandelen skal beregnes samlet for hele kvar-talet. Moss kommune har imidlertid foreslått at andelen i inneværende plan bør beregnes for hver eiendom, noe som gir en mer praktisk håndtering av arealberegning for tiltak på de ulike eiendommene. Dette er implementert i planen. Sentrumsplanens krav til andel av aktivt fasadeliv på gateplan vil være førende for tiltak i pla-nområdet. Planområdet ligger i kategori 1 langs Dronningens gate (100% aktivt fasadeliv) og i kategori 2 (80 – 100%) langs Ibsens gate og Th. Petersons gate. Dette tilsier at bebyggelsen vil ha høy andel av aktive fasader ut mot gateløpene som vil inneholde utadrettet virksomhet. Over gateplanet vil bebyggelsen inneholde en blanding av næring og bolig. Her er det foreslått å øke maksimumsgrensen for boligandel fra 25 til 35%, for å ha noe større fleksibilitet i forhold til markedssituasjonen. I 2.etasje langs Dronningens gate skal det imidlertid ikke etableres boliger. Det er i hovedsak utadrettede funksjoner som ligger på gateplan som vil bidra til å aktivisere bygatene. Næring over 1.etasje vil ikke på langt nær bidra i like stor grad og vil ofte bestå av kontorer som tømmes etter arbeidstid. Boliger vil i større grad bidra til liv i gatene og bruk av handels- og kulturtilbud, og anses derfor som et viktig ledd i aktiviseringen av sentrum. Intensjonen bak planforslaget er å etablere en sentrumsbebyggelse som kan bidra til økt akti-vitet i tilstøtende gateløp. Det vil legge til rette for en revitalisering av Ibsens gate som i dag ligger litt ”brakk” i forhold til potensialet beliggenheten tilsier, og stort sett brukes som gjen-nomgang fra Dronningens gate til Th. Petersons gate. I Th. Petersons gate, hvor det i dag står


11 av 25

en stor, lukket murbygning, vil planforslaget legge til rette for forretningsdrift i 1.etasje som vil aktivisere denne delen av gateløpet i mye større grad enn i dag og gi et fint samspill med Amfi av handel på begge sider av gaten. Boligandelen i bebyggelsens øvre etasjer anses å ha mindre betydning i denne sammenhengen. Dersom det skal etableres boenheter, skal disse være gjennomgående. Leke- og uteoppholdsarealer Planforslaget viderefører Sentrumsplanens arealkrav til leke- og uteopphold. Minst 15 m2 ute-oppholdsareal pr. boenhet skal dekkes innenfor planområdet. For bebyggelse med mer enn syv boenheter, noe som synes sannsynlig i planområdet, skal det opparbeides lekeplass til-passet barn i ulike aldersgrupper. Lekearealet skal være minimum 100 m2 pr 25 boenheter og inngår i beregningen av felles uteoppholdsareal. Dersom krav til uteoppholdsareal vanskelig lar seg gjennomføre, kan kommunen tillate at inntil 50% av felles uteoppholdsareal inngår i offentlige friområder som har nærhet til boligene, i tråd med Sentrumsplanen. Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til Kirkeparken, byens nye, flotte samlingssted for barn og familier. Ettersom den delen av Dronningensgate som skal krysses er gågate, vil ferdsel fra planområdet til parken være bilfri. Knyttet til hver boenhet skal det være terrasse/ balkong i tillegg til opparbeidet felles uteopp-holdsareal. Sistnevnte skal dekke behovet for lekeplass for de minste barna og for møteplass og rekreasjonsområde for øvrige beboere. Planforslaget angir i BT 2 grense for regulert byggehøyde som sikrer et stort åpent areal plan-lagt opparbeidet til lek- og uteopphold. Arealet er løftet opp fra gatenivå (over næringsareal i 1.etasje) og er orientert mot vest. Det vil derfor være solfylt og lyst, med bebyggelse som skjerming mot gateløpene. Ved at det er løftet opp fra gatenivå, vil høydevirkningen av ny omkransende bebyggelse dempes og det vil oppnås en distanse fra bygatene som vil heve kvaliteten på arealene. Med bakgrunn i bebyggelsens urbane beliggenhet, planlegges det ikke balkonger mot gateløpene, men på baksiden av bebyggelsen, inn mot fellesområdene. Dette vil gi beboerne en ”grønnere” sikt fra sin private uteplass, samtidig som det bidrar til å styrke fellesområdene som sosialt samlingspunkt. Bebyggelsen har dermed en urban ”utside” som møter de bymessige omgivelsene, og en privat ”innside”, som tilrettelegger for et hyggelig bomiljø. Parkering Planforslaget viderefører Sentrumsplanens krav til parkering for bolig og næring. Minimums-kravet for bolig varierer mellom 0,4 og 0,5 plass pr boenhet, avhengig av antall rom. Dette er høyt sett opp imot rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging gitt av Miljødepartementet. Her gis det entydige føringer om fortetting av byområdene, med mål om at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer en samfunnsøkonomisk, bærekraftig og effektiv ressursutnyttelse ved samordning og korte avstander. Samtlige mot-tatte innspill, fra henholdsvis Statens Vegvesen, Fylkesmannen og Østfold Fylkeskommune følger opp dette ved at de oppfordrer til lavere parkeringsdekning. Det er imidlertid et politisk ønske at planen skal forholde seg til parkeringskrav gitt i Sentrumsplanen. Innkjøring til parkeringsløsning skal foregå over GT 3. Trafikksikkerhet knyttet til kryssende trafikk (kjørende, syklende og gående) skal redegjøres for i søknad om rammetillatelse. 6.4 Høyde Planen deler byggeformålet opp i to deler, byggetrinn (BT) 1 og 2, på henholdsvis nord og sørsiden av kvartalet. Mot Dronningens gate er det angitt en takflate på cote 29,5. Mot Th.


12 av 25

Petersons gate er det angitt gesims på cote 22,5. Mellom disse to gateløpene skal bebyggel-sens høyde trappes ned i tråd med terrengfallet i henhold til angivelse og avgrensning i plan-kartet (se illustrasjonene ”Volumstudie” og ”Regulerte høyder i gateløpene” under). Nedtrap-pingen kan løses som skrå gesimskanter og / eller ved at fasadene deles opp i mindre ele-menter hvor høyder varieres og avtar gradvis ned mot Th. Petersons gate. Til sammenligning angir Sentrumsplanen cote 31 langs Dronningens gate (hensynssonen), cote 25 i midtre del av kvartalet og cote 22 nederst mot Th. Petersons gate. Høydeangivelsene i Sentrumsplanen er i stor grad basert på eksisterende bebyggelse. For gjeldende kvartal er det imidlertid i den overordnede planen regulert til vesentlig høyere be-byggelse, cote 31, ut mot Dronningens gate. Denne delen av planområdet ligger under hen-synssone Kirketorget/ Rådhusparken, og vi forutsetter derfor at byggehøyder har vært gjen-stand for særskilt vurdering. Planforslaget angir for denne delen av planen cote 29,5.

Volumstudie. Illustrasjonene viser volumfremstilling av maksimal utnyttelse i høyde og utstrekning i henhold til plan-forslaget (til venstre) og Sentrumsplanen (til høyre).

Illustrasjonen viser planforslagets avtrappende høydeangivelser vist som farget volum. Eksisterende bygninger i omgivelsene er vist i hvitt. Sentrumsplanens høydeangivelser fremgår med blå stiplede linjer. For bebyggelsen i midtre del av planområdet angir Sentrumsplanen cote 25, basert på eksis-terende bebyggelse. Planforslaget foreslår her en avtrapping som følger terrenget og danner en linje hvor det kan planlegges en variert gesimskant mellom de to gateløpene. Vi vurderer denne ”omfordelingen” til å gi en jevn og hensiktsmessig avtrapping av bebyggelsen ned mot Th. Petersons gate, noe vi mener er i tråd med Sentrumsplanens intensjon og ikke vil ha ne-gativ konsekvens for omkringliggende bebyggelse eller bybildet. Planforslaget angir cote 22,5


13 av 25

nederst mot Th. Petersons gate. Her står det i dag eldre bebyggelse med mønehøyde på ca cote 23, mens sentrumsplanen til sammenligning angir cote 22. Illustrasjonene på forrige side er vedlagt i fullformat. I tillegg til å vise forskjellen i høydebe-stemmelser, viser de to modellene i volumstudien også planforslagets avgrensninger for høyde som begrenser hvor kompakt kvartalet kan bygges ut. Solstudie er utarbeidet og vedlagt, i henhold til vedtak etter 1.gangs behandling i TU 02.02.2017. Bakgrunnen for dette punktet i vedtaket er å synliggjøre eventuelle konsekvenser av planens høydebestemmelser for øvrig boligbebyggelse på motsatt side av gaten, med fokus på den foreslåtte avtrappingen av høyden langs Ibsens gate. Eksisterende bebyggelse langs Dronningens gate er av svært liten skala og vil ikke være førende for fremtidig utvikling, etter-som vedtatt Sentrumsplan gir hjemmel for byggehøyde opp til cote 31 i denne delen av plan-området. Vi har derfor funnet det relevant å lage en komparativ studie av både planforslagets og Sentrumsplanens høyder, én for maksimal utnyttelse i høyde og utstrekning i henhold til Sentrumsplanen, og tilsvarende studie for maksimal utnyttelse i høyde og utstrekning i henhold til planforslaget. På denne måten kan virkningen av allerede vedtatte høydebestemmelser sammenlignes med planforslagets. Solstudien viser Ibsens gate sett fra hjørnet Th. Petersons gate / Ibsens gate med Ibsenkvar-talet til høyre på modellbildene. Fra denne vinkelen fremgår skyggeleggingen av gateløp og nabobebyggelse best. Solstudien viser, etter vårt skjønn, at forskjellene mellom de to planene er minimale og at planforslagets høyder ikke gir mer negativ konsekvens enn Sentrumspla-nens høyder. 6.5 Planlagt bebyggelse

Situasjonsplan.


14 av 25

Det foreligger planer for bebyggelse i planområdet, i form av et konkurranseforslag utarbeidet av Jansen arkitekter AS. Konkurranseutkastet viser en visjon for mulig fremtidig utvikling av kvartalet, men er imidlertid ikke prosjektert videre til konkret prosjekt.

Bebyggelsen strekker seg fra Th. Petersons gate mot Ibsens gate og Dronningensgate og åpner seg mot sydvest hvor det foreslås å etablere felles leke- og uteoppholdsareal for bolig-delen av prosjektet på takarealet over 2.etg. Bebyggelsen er fordelt på de fire eiendommene i kvartalet og planlegges med varierte fasadeløsninger og gesimshøyder for å nærme seg skalaen til øvrig bebyggelse i planområdets omgivelser. Situasjonskartet på neste side viser konkurranseforslagets bygningsvolumer i grått, med en plassering som omkranser det indre grøntarealet med åpenhet mot vest. Mot fellesområdet blir bebyggelsen lavere og vil fremstå som mindre urban enn mot gaten. Her vil også boligenes balkonger plasseres, noe som vil styrke de skjermede indre arealene som samlende sosialt møtepunkt. Fellesområdet tenkes tilrettelagt med rause adkomster både fra Ibsens gate og fra forlengelsen av Chrysties gate for å kunne fremstå med åpenhet mot omgivelsene. Skissert bebyggelse tar utgangspunkt i en mulig etappevis utvikling av kvartalet og nordre del vil sannsynligvis realiseres først. Det er planlagt arealer for utadrettet næring på gateplan, mens det i øvrige etasjer planlegges en kombinasjon av bolig, næring og kontor, i tråd med Sentrumsplanen.

3d skisse av den planlagte bebyggelsen.


15 av 25

Mulig fremtidig bebyggelse sett fra hjørnet Dronningens gate / Ibsens gate. Bebyggelsen har innganger fra alle sider, noe som gir stor grad av utadrettethet og nær til-knytning til byens gateløp. Det planlegges med et samlende, ensartet fasadeutrykk både for bolig og næring for å tilpasse bebyggelsen best mulig til de urbane omgivelsene. Det planleg-ges ikke utenpåliggende balkonger mot gateløpene, mot det felles utearealet kan imidlertid slike løsninger tillates. Bebyggelsen tenkes spaltet opp ved hjelp av inngangspartier og vari-erte fasadeløsninger for å tilpasses bykjernens fragmenterte uttrykk.

Mulig fremtidig bebyggelse sett fra hjørnet Th. Petersons gate / Ibsens gate.


16 av 25

Det er ikke tatt stilling til hvordan endelig fordeling av bolig og næring vil bli. Ved henvendelse til kommunen om føringer for renovasjonsløsning, oppgis det at nedgravde løsninger anbefa-les dersom bebyggelsen inneholder mer enn 30 boenheter. Ved lavere antall anbefales av-fallsrom. Valg av løsning og plassbehov for renovasjonsbil må tas endelig stilling til i byggesak. Renovasjon skal løses på egen grunn. 7. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 7.1 Naturbasert sårbarhet Tiltak mot eventuell radonstråling vil bli gjort i byggefasen, tiltak vil være enkle og av bygnings-teknisk art. 7.2 Forurensing Eier har ikke kjennskap til at det er forurensinger knyttet til planområdet. 7.3 Forholdet til fredede/ vernede bygninger Det ligger ingen fredede eller vernede bygninger innen planområdet, men bygningen på hjør-net mellom Dronningens gate og Ibsens gate fra siste del av 1800- tallet, som inneholder forretningen XO og Bylab, inngår i Sefrak- registeret. I Fylkeskommunens innspill omtales bygningen som ”viktig for opplevelsen av sentrum”. Den er imidlertid ikke gitt vernestatus, verken eksisterende eller foreslått, i Sentrumsplanens grunnlagsdokument for kulturminner og kulturmiljø. Sydlige del av planområdet ligger under hensynsone Kirketorget/ Rådhusparken (skravur med skrå linjer), hvor eksisterende bebyggelse og park skal ivaretas. Overordnet plan, Sentrums-planen, tillater oppført bebyggelse opp til cote 31 innenfor hensynssonens avgrensning, som om sydlige del av planområdet. Fylkeskommunen nevner ikke noen ytterligere føringer for fremtidig bebyggelse i hensynssonen i sitt innspill. 7.4 Viktig infrastruktur: Kommunikasjoner: Planområdet ligger midt i Moss sentrum, med tilgang til Riksveg 19 via Th. Petersons gate, Kirkegata og Kransen. Kollektivtransport: Planområdet ligger meget sentralt plassert i forhold til Moss sentrums etab-lerte buss- og togtilbud. Th. Petersons gate utgjør byens bussterminal med holdeplasser som strekker seg fra krysset ved Torggata (120 – 140 m fra planområdet) og nesten ned mot rund-kjøringen ved Storgata. Nærmeste holdeplass ligger i umiddelbar nærhet til planområdet. Moss togstasjon og fergeleiet (Bastøfergen) ligger henholdsvis ca 540 og 700 meter fra plan-området (i luftlinje). Det er etablert fortau mellom planområdet og kollektivknutepunktene. Vann- og avløp: Området er koblet til kommunalt avløpsnett og Moss Vannverk. Fjernvarme: Ny bygningsmasse i planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjern-varme og skal tilkobles fjernvarmenettet. 7.5 Trafikksituasjonen: Bymessig 7.6 Terrorisme og sabotasje: Det finnes ingen kjente potensielle mål for terror eller sabotasje i området.


17 av 25

7.7 Naturmangfold: Planområdet er vurdert i forhold til Naturmangfoldslovens §§ 7-12. Til §7: Prinsippene i §§8-12 legges til grunn som retningslinjer. Til §8: Planområdet er et sentrumskvartal uten grønnstruktur. Det er dermed ikke kjente fore-komster av planter eller dyr som er av betydning for bevaring av biologisk mangfold innenfor planområdet. Innenfor planområdets avgrensning, på eiendommen GNR 2 BNR 2721, står det imidlertid et stort tre (lind) som det er ønskelig å bevare. Det er markert på plankartet som ”eksisterende tre som bevares”. Til §9: Det er vurdert at det ikke foreligger fare for irreversible skader på naturmangfoldet. Til §10: Det er vurdert at påvirkningen av økosystemet ikke har vesentlig betydning. Til §11: Det er vurdert at det ikke medfører kostnader for tiltakshaver knyttet til naturmangfoldet innenfor planen. 7.8 Universell utforming: Det er i bestemmelsene stilt krav om universell utforming for byg-ninger, utearealer og anlegg som er publikumsrettet og/eller offentlig tilgjengelig. Boliger skal være tilgjengelige i henhold til gjeldende teknisk forskrift. 7.9 Støy: Ny bebyggelse i planområdet skal tilfredsstille anbefalte retningslinjer i Miljøvernde-partementets rundskriv T-1442/2012 tabell 3. 7.10 Risiko- og sårbarhetsanalyse

Tiltak i planområdet medfører ikke særskilt brannrisiko for omgivelsene. Det er heller ingen ytre faktorer som skulle tilsi spesiell risiko for brann for fremtidige beboere i planområdet. Tiltak i planen: Ingen. Fremtidig bebyggelse skal prosjekteres i henhold til gjeldende teknisk forskrift.

Planområdet ligger ikke i område som er utsatt for skredfare, verken løsmasseskred, fjellskred eller leirskred, og står ikke på kommunens liste over områder med ustabile grunnforhold. Tiltak i planen: Rekkefølgebestemmelsene angir at grunnundersøkelser skal være gjennom-ført før rammetillatelse kan gis.

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Brann Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig x Lite sannsynlig

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Skredfare Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig x


18 av 25

Kommunens flomsonekart viser antatte flomområder ved henholdsvis 20- års, 200- års og 500- års flom. Kartene, som er utarbeidet i 2010, viser at planområdet ikke ligger i flomutsatt område. Tiltak i planen: Ingen

Regionen vurderes, i henhold til Risiko- og sårbarhetsanalyse for kommunene Råde, Rygge, Våler og Moss, som moderat sårbart overfor endring i temperatur. Følger av klimaendring som har betydning for planlegging dreier seg i hovedsak om landheving, havstigning og stormflo. For Moss kommune viser analysen at man i år 2050 kan forvente en landheving på 19 cm, beregnet havstigning på 12 cm (usikkerhet -8 til +14 cm) og 100 års stormflo på 170 (usikker-het -8 til +14 cm). Tallene beskriver utvikling relatert til nivåer i 2000. Planområdet ligger i hellende terreng fra ca 8 meter over havnivå til drøye 12 og vil ikke berø-res av disse endringene i overskuelig fremtid. Tiltak i planen: Ingen

Planområdet har noe støy fra Th. Petersons gate, men har en relativt skjermet beliggenhet mellom gågata Dronningens gate og Ibsens gate, som har svært lav trafikkbelastning. Tiltak i planen: Av fellesbestemmelsene fremgår at høyeste tillatte lydnivåer skal tilfredsstille anbefalte retningslinjer i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442/2012 tabell 3.

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Flom Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig x

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Endret klima Meget sannsynlig Sannsynlig x Mindre sannsynlig Lite sannsynlig

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Støy Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig x Lite sannsynlig

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Ulykker, jernbanen-kollisjon

Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig x


19 av 25

Planområdet ligger drøye 220 meter i luftlinje fra jernbanesporet. Det er skjermet fra sporet av mellomliggende bebyggelse og ligger på et høyere terrengnivå. Jernbanetraséen gjennom Moss er vedtatt flyttet, noe som vil være gjennomført innen 2024. Ulykker ved jernbanen er først og fremst knyttet til togkollisjon og ulykker (brann, lekkasje) med farlig gods. Disse har ulik risikovurdering og er behandlet i hvert sitt punkt i ROS skjemaet. I henhold til Risiko- og sårbarhetsanalyse for kommunene Råde, Rygge, Våler og Moss vur-deres sannsynligheten for en alvorlig jernbaneulykke til liten- sjeldnere enn en hendelse pr. 1000 år. Konsekvensene av en kollisjon vil derimot være store. Sannsynligheten for hendelser knyttet til transport av farlig gods vurderes til svært sannsynlig, oftere enn en hendelse pr. år. Hendelsene har imidlertid sjelden alvorlig konsekvens. Tiltak i planen: Ingen. Fremtidige tiltak i planområdet har ingen innvirkning på forekomstene av ulykker og berøres heller ikke særskilt. Temaet er ivaretatt av kommunens beredskapsplan.

Mølla ligger ca 250 meter fra planområdet. Den har, i henhold til kommunens opplysninger, blitt nedgradert til ikke lenger å være en såkalt ”storulykkebedrift”. Eventuelle ulykker ved mølla er knyttet til brann og eksplosjon. Dette kan skje, men er lite sannsynlig. Lantmännen har omfattende beredskapsplaner og iverksetter tiltak ved ulykke. Tiltak i planen: Ingen

I en bysituasjon vil utkjøring fra parkeringsgarasjer over fortau representere en viss fare for gående og syklende. Utkjørsel fra parkeringskjelleren i Ibsenkvartalet ligger tilbaketrukket fra gata og vil dermed ha en mer oversiktlig situasjon før kryssing av fortau for utkjøring i gate. Tiltak i planen: Ingen

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Ulykker, jernbanen-farlig gods

Meget sannsynlig Sannsynlig x Mindre sannsynlig Lite sannsynlig

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Ulykker, mølla Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig x

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Ulykker, gående/syklende

Meget sannsynlig Sannsynlig x Mindre sannsynlig Lite sannsynlig


20 av 25

Tiltak i planen: Ingen

Det er ingen aspekter ved tidligere bruk av eiendommen som skulle tilsi at grunnen er foruren-set. Tiltak i planen: Reguleringsbestemmelsene angir under Rekkefølgebestemmelser, § 5.2.1 at grunnundersøkelser (forurenset grunn) være foretatt og nødvendige tiltak gjennomført før igangsettingstillatelse kan gis. 9. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Mottatte innspill og kommentarer til disse (innrykket): Statens Vegvesen. Brev datert 13.05.2016: Følgende punkter kommenteres: Samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Statens Vegvesen forventer at det legges opp til en svært høy grad av utnytting når et område med så sentral beliggenhet detaljreguleres på nytt. Dette vil være i samsvar med overordnede retningslinjer som statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanleg-ging, samt klimaforliket.

• Kommentaren tas til følge. Dagens situasjon for kvartalet er en utnyttelse på 100%, noe det også legges opp til i planforslaget. Planforslaget legger imidlertid til rette for en mer arealeffektiv utnyttelse av arealene.

Støy og forurensning Det vises til at statlig retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T- 1442 / 2012) skal legges til grunn for planarbeidet og at retningslinje for luftkvalitet (T- 1520) skal ivaretas på tilsvarende måte. Dette innebærer at både støy og luftforurensning må utredes om det planlegges bebyggelse som f.eks boliger. Statens vegvesen viser til at det bør ses på sam-spillseffektene mellom støy og luftforurensning.

• Kommentaren tas til følge. Bestemmelser for henholdsvis støy og luftkvalitet er innar-beidet i planen.

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Kulturmiljø Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig x Lite sannsynlig

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Forurenset grunn Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig x


21 av 25

Adkomst og parkering Statens Vegvesen minner om at det er viktig å ivareta fri sikt ved inn- og utkjøring av parke-ringsanlegg. Det oppfordres også til at det, med bakgrunn i den sentrale beliggenheten, bør prioriteres sykkelparkering fremfor bilparkering.

• Kommentaren tas til etterretning. Vi bifaller henvisningen til nasjonale mål om reduk-sjon av bilbruk. Dessverre viser det seg vanskelig å få gjennomslag for lavere parke-ringsdekning i detaljreguleringsplaner i sentrum ettersom nylig vedtatt overordnet plan (Sentrumsplanen) planer tilsier noe annet. Vedtaket fra 1.gangs behandlingen i Tek-nisk Utvalg 02.02.17 krevde at Sentrumsplanens parkeringskrav skulle legges til grunn i planen, med unntak av krav om parkering for 1- roms leiligheter.

Fylkesmannen i Østfold. Brev datert 13.05.2016: Fylkesmannen regner med at planleggingen skal foregå innenfor sentrumsplanens rammer. Ved eventuelle avvik bør det redegjøres særskilt for dette og vurderes konsekvenser av avvi-ket. Fylkesmannen ser det som viktig at det i et så sentralt område planlegges for noe som bidrar til aktivitet i sentrum. Det bør kreves aktive fasader i 1.etasje og opplevelsen av kvartalet fra bakkenivå vil være viktig.

• Kommentaren er tatt til følge. Planforslaget skal tilrettelegge for aktivitet i sentrum ved at den følger opp Sentrumsplanens bestemmelser om utadrettede fasader og lav bolig-andel.

Fylkesmannen fremhever at det bør arbeides med en høy arealutnyttelse i henhold til statlige retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Parkeringsdekningen bør begrenses og fortrinnsvis legges under bakkenivå.

• Kommentaren er tatt til etterretning. Planforslaget legger opp til høy arealutnyttelse. Parkeringskravet skal ivaretas i parkeringskjeller. I planforslaget er i hovedtrekk Sen-trumsplanens krav til parkering videreført. Vedtaket fra 1.gangs behandlingen i Teknisk Utvalg 02.02.17 krevde at Sentrumsplanens parkeringskrav skulle legges til grunn i planen, med unntak av krav om parkering for 1- roms leiligheter.

Boligene må sikres gode utearealer. Støyforhold bør vurderes og støybildet bør få innvirkning på hvor og hvordan man planlegger boligene. Støyfølsomme rom må plasseres på stille side.

• Kommentaren er tatt til følge. Planforslaget angir at høyeste tillatte lydnivåer skal til-fredsstille anbefalte retningslinjer i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442/2016 ta-bell 3. Deler av bebyggelsen ligger ut mot Dronningens gate som ikke har biltrafikk. Uteopphold er planlagt med bebyggelse som skjerming mot støy fra Th. Petersons gate og Ibsens gate som har svært begrenset støybelastning. Kommunen har ikke støy-sonekart for sentrum. I henhold til Vegvesenets kart ligger planområdet utenfor gul og rød støysone.

Fylkesmannen nevner til slutt en rekke temaer som vurderes som viktige i det aktuelle plan-området: barn og unge, estetisk utforming, universell utforming, grønnstruktur, samfunnssik-kerhet, støy, luftkvalitet, forurensning, klima og energi, samt kartfremstilling.

• Kommentarene er tatt til etterretning.


22 av 25

Østfold Fylkeskommune (ØFK). Brev datert 19.05.2016: ØFK fremhever at planarbeidet må forholde seg til gjeldende fylkesplan, samt føringer gitt for kvartalet (S4) i Sentrumsplanen. ØFK påpeker at planområdet ligger innenfor hensynssone Kirketorget/ Rådhusparken og at det derfor må planlegges med relasjonen til disse områdene som premiss.

• Kommentaren er tatt til etterretning. Planen følger føringer i overordnet plan. Høyde-bestemmelse innenfor hensynssonen er foreslått lavere enn Sentrumsplanens. Ny be-byggelse vil, etter vår vurdering bidra til en mer helhetlig skala på bebyggelsen langs denne siden av hensynssonen.

I vest ligger formålet gategrunn der det i dag er en snarvei med trapp. Dette bør etter ØFK´s vurdering videreføres i planen.

• Trappen videreføres i planen. Denne delen av planområdet er gitt formål gategrunn. Planområdet ligger innenfor avsatt trasé for jernbane.

• Vi har vært i dialog med Moss kommune og har fått opplyst at dette ikke lenger er en problemstilling. Da vi varslet oppstart av planarbeidet var ikke jernbanetraséen endelig avklart. I etterkant har trasé med sikringssone fått en plassering som ikke berører pla-nområdet til Ibsenkvartalet. Jernbaneplanen ble sluttbehandlet i desember og er nå vedtatt.

ØFK kan ikke se at det er bygninger av regional interesse innenfor planområdet, men fremhe-ver bygninger på hjørnet Dronningens gate/ Ibsens gate til å ha betydning for opplevelsen av sentrum. Det bes derfor om at planen videreutvikles i samråd med byantikvaren.

• Kommentaren er tatt til etterretning. Bygningen er Sefrak- registrert på bakgrunn av alder. Den er imidlertid ikke fredet eller gitt vernestatus og er heller ikke blant objektene som foreslås vernet i grunnlagsdokumentet for kulturminner og kulturmiljø. Byantikva-ren er blant de som er varslet om oppstarten og vil også få planen på høring. Vi har ikke mottatt innspill fra byantikvaren, men kjenner til at planforslaget vil drøftes med henne internt i kommunen.

Siden eiendommen har terrengfall og ulike rammer for bygningenes høyder, oppfordrer ØFK til at det deles opp i mindre enheter for å sikre god direkte tilgang til gateløpet og byen og dermed bidra til sentrum. Bebyggelsen bør ha aktive utadrettede fasader på gateplan.

• Kommentaren er tatt til etterretning. Formingen av ny bebyggelse vil basere seg på mest mulig kontakt med byen og gateløpene og vil trappes og brytes ned i flere enheter. Planleggingen av den nye bebyggelsen vil tas endelig stilling til i påfølgende byggesak. Bebyggelsen vil ha utstrakt bruk av aktive fasader på gateplan i tråd med Sentrums-planens bestemmelser.

ØFK anbefaler at balkonger ikke tillates utkraget ut over offentlig gategrunn. Dersom det skal tillates, bør det settes begrensing på andel av fasaden og tillates maks en meters utkragning i minimum 3 meter over gatenivå. Planen bør også synliggjøre hvor mye takoppbygg, trappe/ heistårn, pergola og takterrasse som kan tillates.

• Kommentarene er tatt til etterretning. Planforslaget angir at balkonger ikke skal krage ut over offentlig gategrunn. Takoppbygg for heis tillates over angitte cotehøyder, men skal trekkes inn i henhold til byggegrenser angitt i plankartet.


23 av 25

Bygningsuttrykk og grad av utnytting bør tilpasses både eksisterende bebyggelse som skal inngå i planen og omkringliggende bebyggelse. Det bør stilles høye krav til materialbruk både i bygninger og uterom gjennom bestemmelser i planen.

• Kommentarene er tatt til etterretning. Grad av utnytting er det samme som fremgår av Sentrumsplanen, 100%. Bygningsuttrykk vil tas endelig stilling til i påfølgende bygge-sak, men planforslaget angir at ny bebyggelse skal planlegges med høy kvalitet.

ØFK ber om redegjørelse for leke- og oppholdsarealer dersom det planlegges boliger. Areal-kravet i sentrumsplanen må minimum legges til grunn. Plandokumentene må vise hvordan dette løses og sikres. ØFK understreker viktigheten av at dette blir prioritert og synliggjort et-tersom det er dette temaet det oftest fremmes innsigelse til. Rekkefølgebestemmelsene bør sikre ferdigstillelse av lekearealer samtidig med tiltaket. Det anbefales at det stilles krav om utomhusplan som viser grønnstruktur, fellesområder og lekearealer, i tillegg til bil- og sykkel-parkering, beplantning, møblering av fellesarealer, interne stier og gangveier samt avkjørsler.

• Kommentarene er tatt til etterretning. Uteoppholdsareal skal følge Sentrumsplanens krav. Det kreves utomhusplan i skala 1:200 for å synliggjøre løsning. Rekkefølgekrav sikrer ferdigstillelse før brukstillatelse kan gis. Vi viser til kapittel 6 i planbeskrivelsen for ytterligere beskrivelse.

Prinsippene for universell utforming må legges til grunn i utforming av bygninger og uteområ-der.

• Kommentaren er tatt til følge. Bestemmelsene angir at bebyggelse og uteområder skal tilfredsstille krav til universell utforming.

Det er ikke redegjort for om tiltaket krever konsekvensutredning. Ettersom det ikke er synlig-gjort hva som skal bygges innenfor planområdet kan ikke ØFK ta stilling om det er behov for dette.

• Kommentarene er tatt til etterretning. Det er avklart med Moss kommune at tiltaket ikke vil kreve konsekvensutredning. Det vises til begrunnelse i kapittel 2 Bakgrunn.

Det må avklares om det skal tilrettelegges for fjernvarme.

• Kommentarene er tatt til følge. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og planen har bestemmelse som omhandler tilknytning.

Antall sykkelparkeringsplasser må redegjøres for, ØFK anbefaler at andelen er høy og at opp-stillingsplass er overdekket og tilrettelagt med lading av el-sykler i tillegg til lading for en mini-mumsandel av el- biler.

• Planforslaget er i tråd med Sentrumsplanens krav til sykkelparkering. Løsning skal fo-revises på utomhusplan i påfølgende byggesak.

Reguleringsformål og grad av utnytting må være i samsvar med gjeldende kommuneplans arealdel.

• Kommentarene er tatt til følge. Formål og grad av utnytting er i tråd med Sentrumspla-nen og gjeldende kommuneplans arealdel.


24 av 25

Grunnforholdene må undersøkes og hensyntas i planleggingen. Området ligger under marin grense. Risiko for overvann ved store nedbørsmengder bør vurderes og planen må utformes slik at skade kan unngås. Overvannshåndtering bør vurderes.

• Kommentarene er tatt til følge. Grunnundersøkelser er ivaretatt i rekkefølgebestem-melsene.

Selv om kvartalet ligger relativt skjermet for biltrafikk i sentrum, bør støy og luftkvalitet være et tema tidlig i planleggingen slik at nødvendige tiltak kan inkorporeres i utformingen av bygninger og uterom.

• Kommentarene er tatt til følge. Planområdet har en ideell plassering omgitt av gater med lav eller ingen trafikkbelastning. Planen stiller krav til at bebyggelsen skal følge statlige retningslinjer for støy og luftkvalitet. Uterommenes skal plasseres der de er mest mulig skjermet mot støy.

Trafikksikkerhet må vektlegges. ØFK anbefaler at det settes maksimumsbegrensninger på an-tall parkeringsplasser for å redusere bilbruken. Skoleveier og snarveier bør opprettholdes. Areal som er avsatt til parkering skal medregnes i grad av utnytting. Krav til parkeringsdekning bør ses i sammenheng med kollektivbetjeningen og tilgjengeligheten til fots og med sykkel. det vises til samfunnsmålene og mål i bypakka for Moss- Rygge. Det bør redegjøres for hvor-dan planen kan bidra til å redusere personbiltransporten.

• Kommentarene er tatt til etterretning. Ny bebyggelse i planområdet vil ikke ha innvirk-ning på skoleveier og snarveier da alle eksisterende gatenett og snarvei (trapp) mellom Dronningens gate og Th. Petersons gate opprettholdes. Planen angir 100% BYA, i tråd med Sentrumsplanen, og parkering planlegges i parkeringskjeller. Parkeringsdekning er i hovedtrekk angitt i tråd med Sentrumsplanen.

ØFK ber avslutningsvis om at planforslaget meldes inn til regionalt planmøte for drøfting før det utvikles for langt, ettersom det har vært mange innsigelser den siste tiden.

• Intensjonen er at planen i hovedtrekk skal være i tråd med overordnet plan (Sentrums-planen). Kommunen kan, som ledd i behandlingen, vurdere om den skal meldes inn til regionalt planmøte.

10. AVSLUTTENDE KOMMENTARER Ved gjennomgang av planbeskrivelses punkter har vi ikke funnet forhold som er til hinder for at foreliggende detaljreguleringsplan med bestemmelser og planbeskrivelse kan fremmes til behandling.


25 av 25

VEDLEGGSLISTE

Dato Innhold Avsender

05.04.16 Varsel om oppstart Jansen arkitekter AS 13.05.16 Innspill Statens vegvesen 13.05.16 Innspill Fylkesmannen i Østfold 19.05.16 Innspill Østfold Fylkeskommune Illustrasjoner: 01.12.16 Regulerte høyder i gateløpene Jansen Arkitekter AS 14.02.17 Volumstudie Jansen Arkitekter AS 14.02.17 Solstudie - Sentrumsplanen Jansen Arkitekter AS 14.02.17 Solstudie - planforslaget Jansen Arkitekter AS

Documents

Ibsenkvartalet planbeskrivelse 07.02.17webhotel3.gisline.no/GisLinePlanarkiv/3002/379/Dokumenter...2011/05/17 · Varsel om igangsatt planarbeid ble kunngjort i Moss avis og Byavisa