Embed Size (px)
Citation preview
HN OFFICE TENANT’S NIGHT 11/09/2013
Presented by:
2
NỘI DUNG CHÍNH
1. CẬP NHẬT THỊ TRƯỜNG
2. QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN VĂN PHÒNG ĐÚNG ĐẮN
3.GIỚI THIỆU TÒA NHÀ VP SONGHONG LAND
4. ĐỘI NGŨ QUẢN LÝ DỰ ÁN
3
CÁC TIÊU ĐIỂM CHÍNH
Vietnam – Arsenal (1 – 7) Thúc đẩy tiềm năng du lịch
Thắt chặt mối quan hệ với Hàn Quốc
4
Tiêu Điểm
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI
“ 98 hợp đồng thuê đã được thực hiện thành
công bởi CBRE Việt Nam trong 9 tháng đầu
năm 2013, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tỷ lệ hấp thụ của thị trường tăng lên 33% so với
quý trước và giảm 55% so với cùng kỳ năm
trước.
Tỷ lệ trống giảm 4% so với quý trước và 5% so
với cùng kỳ năm trước.
Tỷ lệ hấp thụ tốt đến từ các hợp đồng gia hạn,
tái cấu trúc văn phòng, ký lại hợp đồng và thuê
mới.
Các khách thuê lớn quan tâm nhiều về yếu tố
CHẤT LƯƠNG trong suốt nửa đầu 2013 và cơ
hội cho các việc TÁI CẤU TRÚC VĂN PHÒNG
tại các tòa nhà mới.
133.595 m2 dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong
nửa cuối năm 2013. Một số dự án lùi ngày hoạt
động sang năm 2013 để có lợi thế cạnh tranh tốt
hơn.
” CBRE
Tình hình hoạt động của thị trường văn phòng – Hạng A&B
Nguồn: CBRE
$.0
$5.0
$10.0
$15.0
$20.0
$25.0
$30.0
$35.0
.0
200000.0
400000.0
600000.0
800000.0
1000000.0
1200000.0
1400000.0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2011 2012 2013
Diện tích cho thuê Diện tích trống Giá chào thuê
5
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI HIỆN NAY – GIÁ THUÊ
Hạng A Hạng B
Giá thuê $32 $17
% thay đổi so với
năm trước
-5% -19.48%
Nguồn cung mới
Diện tích trống (m2)
Tỉ lệ trống (%)
Tỉ lệ hấp thụ
Nguồn cung dự
kiến vào Tháng
12/2013
Giá chào thuê
• Giá thuê hạng A giảm trung bình 1,5% so với quý trước
• Giá thuê hạng B tiếp tục giảm trung bình 10% so với quý trước
• Sự cạnh tranh mạnh mẽ khiến giá thuê thị trường giảm
Giá thuê bao gồm phí dịch vụ, không bao gồm VAT
Giá chào thuê văn phòng
6
Khu vực CBD:
• Hồng Hà Center, diện tích cho thuê khoảng
11.000 m2
Khu vực ngoài CBD:
• 7 tòa nhà hoàn thành trong quý này cung
cấp thêm cho thị trường hơn 103.000 m2
gồm có: VCCI, Ngoc Khanh Plaza, Star
Tower, Capital Building, Hapulico Complex,
Song Hong Parkview, Star City
Hạng A Hạng B
Giá thuê $32 $17
% thay đổi so với năm trước
-5% -19.48%
Nguồn cung mới 11,000 103,687
Diện tích trống (m2)
Tỉ lệ trống (%)
Tỉ lệ hấp thụ
Nguồn cung dự kiến vào Tháng 12/2013
Grade A - Hong Ha Center
Grade B - VCCI Tower
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI HIỆN NAY – NGUỒN CUNG MỚI
7
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI HIỆN NAY– DIỆN TÍCH TRỐNG
Hạng A Hạng B
Giá thuê $32 $17
% thay đổi so với năm trước
-5% -19.48%
Nguồn cung mới 11,000 103,687
Diện tích trống (m2) 79,161 197,256
Tỉ lệ trống (%) 30% 19%
Tỉ lệ hấp thụ
Nguồn cung dự kiến vào Tháng 12/2013
Diện tích trống văn phòng
Diện tích trống
• Hạng A: Trung bình diện tích trống giảm 2,32% so với quý trước, chủ yếu là do
diện tích thuê mới của tòa nhà CornerStone
• Hạng B: diện tích trống trung bình khoảng 19%, không thay đổi so với quý trước,
nguyên nhân chủ yếu là do sự di chuyển luân phiên giữa các tòa và khách thuê.
8
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI HIỆN NAY– TỈ LỆ HẤP THỤ
Hạng A Hạng B
Giá thuê $32 $17
% thay đổi so với năm trước
-5% -19.48%
Nguồn cung mới 11,000 103,687
Diện tích trống (m2) 79,161 197,256
Tỉ lệ trống (%) 30% 19%
Tỉ lệ hấp thụ 21,286 114
Nguồn cung dự kiến vào Tháng 12/2013
Diện tích trống
• Diện tích cho thuê được của các tòa nhà hạng A và B khoảng 21.400m2, chủ
yếu là do sự gia tăng mạnh mẽ diện tích cho thuê của tòa nhà Hạng A
:Keangnam Landmark 72 và Cornerstone
• Tỉ lệ lấp đầy thấp được ghi nhận ở các tòa nhà hạng B chủ yếu do một số
lượng lớn các khách hàng chuyển sang các tòa nhà hạng A.
9
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI HIỆN NAY– NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI
Hạng A Hạng B
Giá thuê $32 $17
% thay đổi theo năm -5% -19.48%
Nguồn cung mới 11,000 103,687
Diện tích trống (m2) 79,161 197,256
Tỉ lệ trống (%) 30% 19%
Tỉ lệ hấp thụ 21,286 114
Nguồn cung dự kiến
vào T12/2013
133,595
Nguồn cung của 133.595m2 trong quý 3 và 4
năm 2013 bao gồm 7 tòa nhà:
PVI Tower
Diện tích văn phòng tại Royal City
PVI Tower
Capital Garden
Royal City
MD Complex Tower
63 Lê Văn Lương
148 Hoàng Quốc Việt
Timescity
10
XU HƯỚNG HIỆN TẠI
Linh hoạt mềm dẻo là chìa khóa
Từ những ưu đãi cơ bản:
Giảm giá cho kỳ thanh toán nửa hoặc 1 năm
Ưu đãi cho khách hàng thuê diện tích >300m2
Quyền đặt biển hiệu
Miễn phí chỗ đỗ ô tô và xe máy
Quyền từ chối thuê đầu tiên
Điều chỉnh tăng giảm giá thuê linh hoạt
Khách thuê tập trung vào chất lượng và sự hợp nhất
Cho đến các chính sách mới:
Thời gian thi công nội thất dài hơn
– Hơn tiêu chuẩn 30 ngày
Thời gian miễn phí thuê dài hơn
Giờ hoạt động của tòa nhà dài hơn
Phí làm việc ngoài giờ làm việc ít
hơn
Phí thuê cố định
Quyền được gia hạn hợp đồng
Thành phần khách thuê – 1H/2013 (dựa trên sô liệu khách hàng của CBRE)
11
Tiến độ xây dựng ổn định tại một vài dự án chủ chốt
CÁC DỰ ÁN VẪN ĐANG XÂY DỰNG
Hoàng Thành Tower
Times City
Lotte Center Hà nội
Royal City
12
Theo BCI Châu Á…..
MẶC DÙ SỐ LƯỢNG XÂY DỰNG ÍT HƠN NĂM 2012
Dự án tương lai
(2013-2022) TP.HCM Hà Nội Đà Nẵng Cần Thơ
Khánh
Hòa
Bà Rịa –
Vũng Tàu Hải Phòng
Văn phòng 269 529 74 43 15 36 20
Bán lẻ 124 284 39 5 5 30 6
Khách sạn / Căn hộ DV 45 68 38 9 47 22 11
Căn hộ bán 383 556 191 18 26 49 19
Tổng 821 1437 342 75 93 137 56
% thay đổi so với cuối năm
2012 -12% -6% 0% 0% -9% 3% 30%
Dự án đang thực hiện TP.HCM Hà Nội Đà Nẵng Cần Thơ Khánh
Hòa
Bà Rịa –
Vũng Tàu Hải Phòng
Văn phòng 131 153 16 16 6 11 9
Bán lẻ 52 64 3 3 1 7 4
Khách sạn / Căn hộ DV 20 16 12 2 7 5 2
Căn hộ bán 144 149 25 3 4 10 3
Tổng 347 382 56 24 18 33 18
% thay đổi so với cuối
năm 2012 -14% -13% -11% 71% -22% -11% 13%
Nguồn : www.bciasia.com; CBRE, 04/07/2013
13
Cầu Nhật Tân – Nhà ga T2 sân bay Nội Bài
TUY NHIÊN CƠ SỞ HẠ TẦNG VẪN TIẾP TỤC ĐƯỢC TRIỂN KHAI
Tiến độ xây dựng tốt.
Dự kiến được hoàn thành vào Q3/2014
Nhà ga T2 có diện tích 4 tầng lên tới 139.000 m2
Dự kiến hoàn thành vào Q4/2014 với lưu lượng
10 triệu khách/năm
Nhà ga T2:
Tính tới hết
tháng 4/2013,
tổng khối lượng
công việc đạt
14,2%
“ Cầu Nhật Tân, cây cầu dây văng dài nhất
Việt Nam, dự kiến sẽ rút ngắn khoảng
cách di chuyển từ sân bay Nội Bài tới
trung tâm thành phố xuống còn 15km
”
14
Các cầu vượt đang trong quá trình xây dựng
TUYẾN ĐƯỜNG SẮT ĐÔ THỊ SỐ 2 ĐANG TIẾP TỤC ĐƯỢC HOÀN THIỆN
Tuyến đường sắt đô thị
Cát Linh – Hà Đông:
Tính đến Q2/2013, dự án
đã hoàn thành được 39%
tổng khối lượng công
việc, giải phóng được
9,2km/13,5km đường
chính tuyến và 6,8 ha
khu đề pô.
Cầu vượt Kim Mã –
Nguyễn Chí Thanh: Đóng
nút giao đoạn Kim Mã –
Nguyễn Chí Thanh 2
tháng (Từ tháng 5-7) để thi
công dự án, dự kiến hoàn
thành vào Q3/2013
Cầu Vượt Đại
Cồ Việt – Trần
Khát Chân: dự
kiến hoàn thành
vào Q3/2013
Cầu vượt nút giao thông
Ô Chợ Dừa: Công tác
GPMB về cơ bản đã hoàn
tất, tuy nhiên, phương án
xây dựng vẫn còn nhiều
vướng mắc xung quanh di
tích đàn Xã Tắc
Tòa nhà
Lotte
Park City Royal
City
Times City
KĐT Nam
Thăng Long
15
DỰ BÁO NĂM 2013+
• Năm 2014, gần 210.000m2 nguồn cung văn phòng gia nhập vào thị trường, chủ yếu do
diện tích cho thuê của tòa nhà Lotte Center HN với gần (65.000m2 diện tích văn phòng
cho thuê)
• CBRE dự đoán gần 500.000m2 văn phòng sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2015 –
2017.
• Nguồn cung mới này sẽ ltăng gấp đôi nguồn cung hiện tại lên tổng cộng hơn 2 triệu m2
diện tích cho thuê trong thời gian tới. Nguồn cung mới sẽ tạo nhiều áp lực hơn cho giá
chào thuê.
• Thị trường văn phòng các tòa nhà hạng A và B sẽ tiếp tục sôi động do nguồn cung
ngày càng tăng và nhu cầu dịch chuyển của khách thuê nhiều hơn với nguyên nhân
chính nhằm giảm chi phí/chất lượng tòa nhà tốt hơn/gia tăng diện tích và hiệu quả sự
dụng của văn phòng
• Nhu cầu của các khách thuê trong các ngành kinh doanh đa cấp, ngân hàng, giáo dục,
dược phẩm và điện tử… vẫn tăng cao
• Giá chào thuê tòa nhà hạng A sẽ nhận nhiều áp lực giảm giá khi các chủ đầu tư đang
đưa ra các chính sách cạnh tranh mạnh mẽ để thu hút khách mới và giữ nguồn khách
hàng hiện tại
• Giá chào thuê tòa nhà hạng B sẽ tiếp tục ghi nhận áp lực giảm giá khi nguồn cung trên
thị trường ngày một tăng.
Thông điệp chính
16
THỰC TRẠNG…
Bạn đang vội
cho cuộc họp
sáng thứ Hai,
và…
17
… ĐANG DIỄN RA.
Hầm đỗ xe
quá tải!
Khu đỗ xe
bên ngoài
không đảm
bảo
ĐỂ ĐƯA RA QUYẾT ĐỊNH THUÊ ĐÚNG ĐẮN
19
NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH CỦA KHÁCH THUÊ
Tuy nhiên, mỗi khách
hàng có các tiêu chí
lựa chọn khác nhau:
ĐỊA
ĐiỂ
M
ĐẶ
C Đ
iỂM
KỸ
T
HU
ẬT
QU
ẢN
LÝ
TÒ
A N
HÀ
ĐIỀ
U K
HO
ẢN
T
HƯ
ƠN
G M
ẠI
KV TRUNG TÂM
KV ĐỐNG ĐA
BA ĐÌNH
KV PHÍA TÂY
KV KHÁC
BÊN NGOÀI
BÊN TRONG
TRONG NƯỚC
QUỐC TẾ
GIÁ THUÊ/ƯU
ĐÃI
THỜI HẠN
HỢP ĐỒNG
Công ty tài chính– 300sm Công ty Công nghệ - 1.000m2
20
ĐỊA ĐIỂM
Địa điểm Địa điểm Địa điểm
• Quận
• Khoảng cách đến khu vực trung
tâm
• Trên các trục đường, tuyến phố
chính
• Tính chất thương mại của địa
điểm
• Các tuyến phố xung quanh
• Quận đang phát triển kinh
doanh
• Gần với các nhà cung cấp/nhà
phân phối/nhà sản xuất/chính
quyền địa phương
TRUNG TÂM/ BA ĐÌNH, ĐỐNG ĐA/ PHÍA TÂY/ KHÁC
Địa điểm có quan trọng với
việc kinh doanh của Khách
thuê?
21
ĐẶC ĐIỂM KỸ THUẬT
ĐẶC ĐIỂM KỸ THUẬT BÊN NGOÀI ĐẶC ĐIỂM KỸ THUẬT BÊN TRONG
CHẤT LƯỢNG BÊN NGOÀI CÔNG TRÌNH
Hình ảnh bên ngoài
Chất lượng nguyên vật liệu tòa nhà
Kính (đơn hoặc kép)
Tường kính
Cảnh quan
Sảnh đón khách
KHÔNG GIAN BÊN TRONG VĂN PHỒNG
Chiều cao trần (2.7m), Hệ thống đèn sáng,
Sàn nâng, Khu vực pantry
CÁC KHU VỰC CHUNG
Diện tích sử dụng mỗi tầng, kích cỡ hành
lang, vách ngăn, mặt sàn bàn giao, chất
lượng toilet, số thang máy, tải trọng thang
máy
ĐỖ XE
Tầng hầm/khu đỗ xe ngoài trời cho ô tô,
xe máy của nhân viên và khách
KHÁC
Khả năng mở rộng, các tiện nghi khác
(ngân hàng, nhà hàng ăn…)
Phân tích kỹ thuật
22
Sàn nâng = Linh hoạt & Khả năng mở rộng
ĐẶC ĐIỂM KỸ THUẬT
Tại sao cần phân tích đặc điểm kỹ thuật
Bạn đã từng thử đặt hệ thống dây dưới sàn bê
tông?
23
ĐẶC ĐIỂM KỸ THUẬT
Tại sao cần phân tích đặc điểm kỹ thuật
Đèn lắp gần với các miệng gió điều hòa dài –
đẹp và gọn gàng Hoặc quá nóng hoặc quá lạnh
24
ĐẶC ĐIỂM KỸ THUẬT
Xác định yếu tố
nào ảnh hưởng
đến công ty của
khách thuê
CBRE sẽ cung cấp khách hàng những so sánh kỹ
thuật về các tòa nhà phù hợp với nhu cầu khách
hàng
Phân tích kỹ thuật
25
• Hệ thống Phòng cháy chữa cháy
• Chất lượng Hệ thống Quản lý tòa nhà
• Quản lý rủi ro
Chất lượng tòa nhà của Khách thuê như thế nào?
QUẢN LÝ TÒA NHÀ
“ ĐỪNG ĐÁNH GIÁ MỘT QUYỂN SÁCH QUA BÌA
CỦA NÓ
” SOURCE HERE
26
Tại sao cần quan tâm đến quản lý tòa nhà?
QUẢN LÝ TÒA NHÀ
Quản lý tòa nhà trong tầm kiểm soát Quản lý tòa nhà ngoài tầm kiểm soát
27
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Phần lớn các tòa nhà đều ẩn những ưu đãi của họ sau giá chào thuê
Đừng nhìn vào giá
chào thuê! Các chi
phí thực sẽ tự tiết lộ
thông qua phân tích
tài chính ngắn gọn.
28
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
• Cung cấp chỗ đỗ xe miễn phí
• Thời gian miễn phí tiền thuê
• Thời gian làm nội thất miễn phí tiền thuê
• Chiết khấu trên các dịch vụ khác của Tòa nhà (phòng hội nghị)
• Phí ngoài giờ thấp
Giá chào thuê
Các điều khoản cho thuê khác ảnh hưởng đến giá thuê…
• Chấm dứt hợp đồng sớm
• Quyền từ chối thuê đầu tiên
• Quyền ở lại thêm sau khi hết hạn hợp đồng
29
• CBRE sẽ giúp Khách thuê
so sánh các dự án bằng
ma trận phân tích định
lượng và định tính
• Tất cả các hạng mục được
phân tích dựa trên các yếu
tố chính liên quan tới
khách thuê
• CBRE sẽ giúp khách thuê
lên sơ đồ bố trí văn phòng
GIÚP KHÁCH THUÊ QUYẾT ĐỊNH THUÊ VĂN PHÒNG ĐÚNG ĐẮN
Ma trận đánh giá dự án
TÒA NHÀ VĂN PHÒNG SÔNG HỒNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ – ĐÃ SẴN SÀNG CHO THUÊ
31
TÒA NHÀ VĂN PHÒNG SÔNG HỒNG 165 Thái Hà, Quận Đống Đa, Hà Nội
THÔNG SỐ KỸ THUẬT
Hạng B
Số tầng 15
Diện tích sàn điển
hình
695m2
Chiều cao trần 2.7m
Thang máy 03 thang máy Mitsubishi tải
trọng 1,000kg
Điều hòa Hệ thống điều hòa trung tâm
Điện dự phòng 2 máy phát điện công suất
1,250KVA
Hệ thống PCCC Tiêu chuẩn
Đỗ xe 3 tầng hầm với tổng diện tích
12,900m2
32
TÒA NHÀ VĂN PHÒNG SÔNG HỒNG 165 Thái Hà, Quận Đống Đa, Hà Nội
Tiện nghi Diện tích sàn điển hình
hiệu quả
Diện tích đỗ xe lớn
TÒA NHÀ VĂN PHÒNG
SÔNG HỒNG LAND
Vị trí chiến lược Các điều khoản cho thuê
linh động Ưu đãi cho các khách thuê sớm
33
VỊ TRÍ CHIẾN LƯỢC
VỊ TRÍ: 165 Thái Hà, quận Đống Đa
• Mặt Đông-Bắc: phố Thái Hà
• Các mặt khác: giáp các đường nội bộ
ENTRANCE EXIT
PHÍA
TÂY
BA ĐÌNH
ĐỐNG ĐA
TRUNG
TÂM
KHÁC
34
VỊ TRÍ CHIẾN LƯỢC
Vị trí ở khu trung tâm:
Quận Ba Đình và Đống Đa.
• Cách phố Láng Hạ 5p lái xe.
• Cách đường Nguyễn Chí Thanh và
Liễu Giai 10p lái xe.
Cách khu phía Tây
20 phút lái xe:
quận Cầu Giấy, Mễ
Trì, Từ Liêm
Cách Hai Bà Trưng và
Hoàn Kiếm 20p lái xe.
Khác:
• Cách quận Thanh Xuân 15p lái xe.
• Cách quận Long Biên 30p lái xe.
• Cách sân bay Nội Bài 45p lái xe.
35
DIỆN TÍCH ĐỖ XE LỚN
03 tầng hầm với tổng
diện tích 12.900m2
36
TIỆN ÍCH
• 2 máy phát điện
công suất 1.250
KVA
• Hệ thống PCCC
tiêu chuẩn với vòi
chữa cháy, vòi
phun và báo khói
tự động
37
PHƯƠNG ÁN CHIA SÀN LINH ĐỘNG
38
PHƯƠNG ÁN CHIA SÀN LINH ĐỘNG
39
CÁC ĐIỀU KHOẢN CHO THUÊ LINH ĐỘNG Giảm giá 10% cho những khách hàng đầu tiên + Ưu đãi
ĐiỀU KHOẢN THƯƠNG MẠI
Giá chào thuê US$16-17/m2/tháng – Giá
thuê sau chiết khấu 10%
Phí dịch vụ US$5/m2/tháng
(đã bao gồm trong giá thuê)
VAT Đã bao gồm trong giá thuê
Diện tích cho thuê Từ 66m2 tới gần 7.000m2
Thời hạn thuê Từ 3-10 năm
Ưu đãi Lên tới 4 tháng miễn phí tiền
thuê
Sau khi giảm 10%
Giá chào thuê:
$16 – 17/m2/tháng
Giá thuê thực tế:
$14 – 16/m2/tháng (*) Giá thuê trên đã bao gồm phí dịch vụ và 10%VAT
Hợp đồng thuê tiêu chuẩn có thời hạn 3 năm
“Giảm 20% so
với giá chào
thuê gốc”
40
QUẢN LÝ DỰ ÁN
CBRE quản lý việc chuyển trang thiết bị vào văn phòng mới
4 – Chuyển vào văn phòng
Cùng các chuyên gia của CBRE đưa ra thiết kế tốt nhất: linh động, thiết kế phù hợp tiết kiệm chi phí…
1 – Tư vấn thiết kế
Bằng mạng lưới của CBRE, chọn lựa các nhà cung cấp và nhà thầu kinh nghiệm
2 – Chọn lựa nhà thầu
CBRE đại diện cho Khách thuê đảm bảo dự án đúng tiến độ và đúng ngân sách với chi phí như dự tính
3 – Thi công
41
ĐỘI QUẢN LÝ DỰ ÁN
Hãy liên lạc với chúng tôi:
0904.79.49.29
42
HƠN 300 THỊ TRƯỜNG TRÊN HƠN 50 QUỐC GIA
49
33
www.cbrevietnam.com
We obtained the information above from sources we believe to be reliable. However, we have not verified its accuracy and make
no guarantee, warranty or representation about it. It is submitted subject to the possibility of errors, omissions, change of price,
rental or other conditions, prior sale, lease or financing or withdrawal without notice. We include projections, opinions,
assumptions or estimates for example only, and they may not represent current or future performance of the property. You and
your tax and legal advisors should conduct your own investigation of the property and transaction.
Xin cảm ơn
