Upload
others
View
0
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
1
Kaupunkitaloudellisia tarkasteluja yleiskaavan
lähtökohdaksi
HELSINGIN YLEISKAAVATyöohjelman liite
Helsingin kaupunkiKaupunkisuunnitteluvirasto
Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2012:5
© Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto 2012
Teksti: Esko Lauronen
Taitto: Sari Yli-Tolppa
ISSN 1458-9664
Sisältö
Johdantoa............................................................................................................................................ . 5
Suurkaupungin kaupunkitalousdynamiikka........................................................................... . 6
Suurkaupungit.ja.niiden.tuottavuus.EU.vertailussa........................................................................... . 7Helsinki.ja.seutu.tuottavimmat.alueet.Suomessa.............................................................................. . 7Helsingin.ja.Helsingin.seudun.talouden.merkitys.Suomelle.edelleen.kasvaa................................... . 8
Agglomeraatioetu keskittää taloutta suurkaupungeissa................................................... . 9
Toimistovuokrat.agglomeraatioedun.mittarina.................................................................................. . 9Agglomeraatioedun.hyödyntäminen.ja.kaupunkirakenne................................................................. .10Helsingin.ja.Pariisin.asukas.-.ja.työpaikkatiheyksien.vertailu........................................................... .10
Agglomeraatioedun suuruus Helsingissä ja keskustan rooli ........................................ .11
Pääkeskus.ratkaisee.seudun.korkean.tuottavuuden.......................................................................... .11Seudun.talouskasvussa.onnistuminen.on.ratkaisevaa...................................................................... .12
Toimintojen keskittyminen keskittää myös asuntojen kysyntää.................................... .13
Asuntojen.hinnat.ovat.liian.korkeat................................................................................................... .13Helsingin.asuntomarkkinat.EU.kaupunkivertailussa.......................................................................... .14Asuntojen.hinnat.ja.etäisyys.............................................................................................................. .15Asuntotonttien.hintatason.kehitys..................................................................................................... .15Asuntojen.kysynnän.ja.lisätarjonnan.arvioita.................................................................................... .16Asuntojen.kysyntä.ja.väestöennuste................................................................................................. .16
Kaavatarjonnan riittävyys.............................................................................................................. .18
Yleiskaavatarjonta.ja.sen.rooli........................................................................................................... .18Paljonko.on.valmista.asemakaavatarjontaa....................................................................................... .18Asuntokohteiden.toteutusajan.pituus.pienentää.varantolukuja........................................................ .19Huomioita.asemakaavavarannon.kehityksestä.vuosina.1980.-.2010................................................ .20Asukastiheydet.tarjontatehokkuuden.mittarina.EU.vertailuissa........................................................ .20
Johtopäätös........................................................................................................................................ .23
Lähteitä ja tausta-aineistoja......................................................................................................... .24
4
5
Johdantoa
Yleiskaava on kaupunkisuunnittelun stra-teginen väline. Vaikka sen tärkeimpänä osana usein pidetään yleiskaavakarttaa, jolla määritellään pääkäyttötarkoitukset ja ohjataan asemakaavoitusta, niin var-sinainen toteutukseen johtava tarkempi kaavoitus tehdään asemakaavavaihees-sa. Siksi strateginen näkökulma, analyy-sit ja siitä tehtävät johtopäätökset ovat yleiskaavan erityinen lisäanti kaupunkike-hityksen ymmärrykselle ja suunnittelulle.
Kaupunkitalous (urbaani talous) on hyvä viitekehys analysoida kaupunkike-hityksen strategista kokonaisuutta ja sen ongelmia ja ratkaisukeinoja. Sen avul-la voi tehdä arvioita muun muassa suur-kaupungistumisesta, agglomeraatio-edusta, asuntojen kysynnästä, tarjon-nasta ja hinnoista, asuntotuotannon riit-tämättömyydestä, tontti- ja asuntokaa-vatarjonnan vähyydestä, yleiskaavan va-rantojen hiipumisesta, täyteen rakentu-misen synnyttämistä esteistä saada riit-tävästi asumisen kaavatarjontaa ja asun-torakentamisen pakosta siirtyä kustan-nuksiltaan yhä kalliimmille alueille tai yhä kauemmas. Tärkein ratkomisen alue on kuitenkin kaupunkikehityksen ristikkäiset prosessit ja niihin liittyvät erilaiset arvot ja intressit, joiden sovittaminen on usein vaikeaa. Erityisesti ne edellyttävät keski-näisten riippuvuus- ja syy-seuraus suh-teiden selvittämistä ja niistä eriteltyjen johtopäätösten ja suositusten tekemistä.
6
Suurkaupungin kaupunkitalousdynamiikka
Suurkaupunki synnyttää kaikkialla maail-massa niin sanotun agglomeraatioedun (kasautumisetu), joka nostaa taloudelli-sen toiminnan tuottavuutta huomatta-vasti. Mitä suurempi tuo agglomeraa-tioetu on, sitä vahvemmin se kannustaa kaupunkeja monenlaiseen kasvuun; työ-paikkamääriltään, asukasluvultaan, asun-tokysynnältään, asuntotuotannoltaan, lii-kenteeltään, palkka- ja tulotasoltaan, os-tovoimaltaan ja palvelutarjonnaltaan. Sa-moin se kasvattaa verotuloja ja palvelu-tasoa.
Mutta korkeamman tuottavuuden ja etujen lisäksi syntyy myös monenlai-sia ongelmia ja kustannuksia. Erityises-ti se näkyy korkeina asuntojen hintoina, liikenteen määrinä, kaupunkirakenteen hajaantumisena ja muina ympäristöhait-toina.
Agglomeraatioedun päälähteisiin kuu-luu monissa eri muodoissaan niin sanot-tu suurtuotantoetu, jossa suurkaupunki-en asukasmäärän kasvaessa myös asiak-kaiden määrä kasvaa. Yritysten näkökul-masta työmarkkinoiden toiminta paranee huomattavasti, kun tarjolla olevan työvoi-man määrä, laatu, ammattitaito, erikois-tuminen ja kokemus ovat vahvempia. Sa-moin työntekijöiden näkökulmasta alu-een yritysten määrän kasvaessa työnteki-jöille syntyy aiempaa monipuolisemmat mahdollisuudet löytää paremmin tarpei-siin, koulutukseen ja kokemukseen sopi-va työpaikka.
Urbaanin talouden ja tuottavuuden näkökulmasta on taas tärkeää, että yri-tysten määrän kasvaessa niiden välinen työnjako lisääntyy ja kilpailu johtaa kus-tannusten kurissa pysymiseen, laatuta-son nousuun sekä tuottavuuden kas-vuun. Urbaanin talouden vahvistues-sa sen ohjauskyky kaupunkimarkkinoi-den hintasuhteiden, kasvavien tuotto-jen ja kustannusten kautta kehittyy ja ta-lousprosessi ohjaa ja osin myös pakot-taa muun muassa erikoistumisen syve-nemiseen.
Tutkimuksissa on havaittu, että toi-
mintojen keskittymisellä on merkittä-vä vaikutus yritysten tuottavuuden kas-vuun. Erityisesti toimintojen huomattava keskittyminen kaupunkien keskustoihin, riittävän tiiviisti lähelle toisiaan, synnyt-tää monet vuorovaikutusprosessit, jotka nostavat tuottavuutta. Tärkeää on suur-kaupungissa monipuolisen tiedon ja eri-koistumisen olemassaolo ja sen helppo-us siirtyä kaupunkitalouden eri proses-seissa eri tarvitsijoiden käyttöön. Oleel-lista on myös tuottavuuden kannalta kes-keisillä alueilla riittävän kilpailun olemas-saolo, joka kannustaa työnjaossa yhä sy-vempään erikoistumiseen ja jolla on rat-kaiseva merkitys tuottavuuskasvun posi-tiiviselle kierteelle.
7
Suurkaupungit ja niiden tuottavuus EU vertailussa Helsinki on kehittymässä suurkaupungik-si (tosin pienehköksi), niin kuin Tukholma ja Kööpenhaminakin. EU- vertailusta (ku-va 1) havaitaan, että suurkaupungit ovat huomattavasti tuottavampia kuin kysei-set maat keskimäärin (bruttokansantuo-te asukasta kohti). Verrattaessa 34 kau-punkiseutua, havaittiin että niiden keski-määräinen tuottavuus on noin 1,61 -ker-taa maan tuottavuus.
Helsingin, Tukholman ja Kööpenhami-nan seutujen tuottavuus oli noin 1,4 ker-taa maan keskiarvo.
Helsinki ja seutu tuottavimmat alueet Suomessa Helsinki ja Helsingin seutu ovat Suomel-le taloudellisesti hyvin tärkeitä. Vaikka seutukunta on vain 1,7 prosenttia koko maan pinta-alasta, se tuottaa arvonlisä-ystä, bruttokansantuotetta 54 000 mil-joonaa euroa vuodessa (perushintaan), joka on 34 prosenttia koko maan kan-santuotteesta (kuva 2).
Vastaavasti pääkaupunkiseudun osuus koko maan pinta-alasta on vain 0,25 prosenttia ja silti se tuottaa 31 pro-senttia maan kansantuotteesta.
Helsingin osuus maan pinta-alasta on
n 0,07 prosenttia ja se tuottaa 31 000 miljoona euroa vuodessa eli 57 prosent-tia Helsingin seutukunnan ja 20 prosent-tia koko maan tuotannosta.
Nuo luvut viittaavat siihen, että toi-saalta alueelle ja sen maankäyttöön koh-distuu suuria paineita, mutta toisaalta seutu ja sen pääkeskus tarjoavat talou-delliselle toiminnalle sellaiset ainutlaatui-set kehitysmahdollisuudet, joita missään muualla Suomessa ei ole tarjolla.
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
2,0
2,2
2,4
2,6
2,8
3,0
Tuot
tavu
us su
hde:
kau
punk
i/ko
ko m
aa
EU-vertailu: suurten kaupunkiseutujen bkt/asukas vrt koko maan arvoon (v 1996-2007 ka).
"Helsingin seutu" on 23 tuottavin 34 kaupungin vertailussabkt/asukas -taso on 1,38 kertaa koko Suomen (34:n ka 1,61 x).
"Helsinginseutu"
Tukholma
Kööpenhamina
Lauronen 1.3.2012/ Nuts 3 vrt gdp 1996-2007 22-11-2010
Kuva 1 Kuva 2
8
Helsingin ja Helsingin seudun talouden merkitys Suomelle edelleen kasvaaHelsingin talousalue (seutukunta) tuottaa 34 prosenttia koko Suomen arvonlisäyk-sestä (kansantuotteesta; bkt:sta) ja sen merkitys on kasvanut huomattavasti vii-me vuosikymmeninä.
Viereinen kuva (kuva 3) kertoo, että Tukholman seudun rooli Ruotsissa on jo 37 prosentin tasolla ja Kööpenhaminan seudun rooli Tanskassa 47 prosentin ta-solla koko maan kansantuotteesta. Se-kä Helsingin että Tukholman rooli kasvaa edelleen, mutta Kööpenhamina näyttää jo saavuttaneen vakaan tasonsa.
Tukholman ja Kööpenhaminan esi-
merkit kertovat, että myös Helsingillä on mahdollisuudet nykyistä suurempaan li-säantiin koko maan kehityksessä ja et-tä suurkaupunkikehitykseen liittyy tuotta-vuutta nostavaa urbaanin talouden dyna-miikkaa, joka vahvistaa etenemistä yhä suurempaan erikoistumiseen ja korke-ampaan arvonlisäykseen.
Mutta voiko Helsingin ja Helsingin seudun rooli kasvaa esimerkiksi Kööpen-haminan 47 prosentin tasolle? Jos seu-dun vahvistuva rooli kasvaa, kuten vuosi-na 1975–2007, Kööpenhaminan nykyta-so voitaisiin saavuttaa vuoden 2035 seu-duilla.
Helsingin ja seudun kyvyllä vahvistua olisi suuri merkitys koko Suomelle, mut-
ta se vaatii paljon Helsingin kaupunkike-hitykseltä, kaupunkitalouden dynamiikal-ta, tuottavuus- ja tulotason kasvulta, työ-markkinoiden toiminnalta, koulutustasol-ta, asuntojen tarjonnalta ja hintatasolta, samoin liikennejärjestelmältä. Eikä vah-vistuminen tapahdu itsestään, sillä sen edessä on monia, osin kasvavia ongel-mia. Niistä selviäminen edellyttää pal-jon myös kaupunkisuunnittelulta, kuten hyvää kaupunkitalouden ja -dynamiikan tuntemusta ja määrätietoista suunnitte-lustrategiaa, joka kykenee tunnistamaan laajasta ongelmavyyhdestä tärkeimmät ja löytämään niihin toimivimmat ratko-miskeinot.
Kuva 3
20
25
30
35
40
45
50
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
Kesk
ukse
n %
osu
us k
oko
maa
n BK
T:st
ä
...
Pääkeskuksen ja seudun %-osuus koko maan Bkt-tuotannossa; vrt Helsinki, Kööpenhamina ja Tukholma.
Hki-stk Stockholm + Upps+Söderm.ld+Västm.ld Hovestad + Själland -%
Lauronen 20.3.2012/ Työstökenttä 18 15-12-2011
Kööpenhaminan seutu
Suur-Tukholma
Helsingin seutukunta
9
Toimistovuokrat agglomeraatioedun mittarina Suurkaupunkien keskustat ovat tuotta-vimpia ja halutuimpia sijoittumisalueita yritysten näkökulmasta. Se näkyy toimis-totiloista maksettuina vuokrina etäisyy-den suhteen keskustasta. Kuvan (kuva 4) vertailussa Helsingin ja Tukholman kes-kustan huippuvuokrataso on yli 2–3 -ker-tainen kaupungin reuna-alueeseen ver-rattuna.
Sama vuokratasoero keskustan ja muun seudun välillä näkyy useimmissa
vin ja kallein talousvyöhyke yltää 1–2 ki-lometrin säteelle ydinkeskustasta ja laa-jennusalue 4–6 kilometrin säteelle. Tuk-holman ydinkeskusta yltää 2–4 kilomet-rin säteelle ja laajennusalue karkeasti 5–6 kilometriin. Esimerkiksi Pariisin kalleim-man ja tuottavimman keskusta-alueen vuokrataso on 4–6 -kertainen reunaan verrattuna ja ydinalue yltää suunnilleen 2–4 kilometrin etäisyydelle ja keskustan laajennusalue karkeasti 7–8 kilometriin.
Agglomeraatioetu keskittää taloutta suurkaupungeissa
muissakin suurissa kaupungeissa. Vuokrataso ja etäisyys -kuvio myös
kertoo, että kaikkein korkein vuokrataso ja myös tuottavuus keskustassa saadaan kohtuullisen suppealla alueella.
Tavallista on, että keskusta jakaantuu kahteen korkeaan hintavyöhykkeeseen, ydinkeskustan korkean palkkatason, tuottavuuden ja hyvin korkean vuokrata-son alueeseen ja keskustan monen tyyp-pisiin laajennusalueisiin, joiden vuokrata-so on ytimen ja reunan välillä.
Karkeasti arvioiden Helsingin tuotta-
Kuva 4
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
o; e
uroa
/m2/
kk
Helsinki ja Tukholma; toimistojen vuokrataso jaetäisyys keskustasta (km); euroa/m2/kk (2003).
Tukholma; euroa/m2/kk
Helsinki; e/m2/kk
Pasilat
Ruoholahti
Helsinkikeskusta
Otaniemi
Leppävaara
Gamla Stan
Mörby Centrum
Nacka Strand
Globen
Frösunda Haga
Centrala Östermalm
Västra + Östra City
Centrala Södermalm
Gyllene triangeln(Stureplan-Jarlplan-Hötorget)
Västra och Östra Södermalm
Östra Östermalm
K iVärtan
Kaartin-kaup.
4
6
8
10
12
14
16
18
-10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10
Tsto
vuo
krat
aso
Etäisyys keskustasta, km
Kannelmäki
Oulunkylä
Frihamnen
Strand
<==== Länteen HELSINKI Itään ====> < === Pohjoiseen TUKHOLMA Etelään ===>
Lauronen 16.5.2011 /Tukholma-tsto-vuokr-4-2003 18-4-2007b
Taka-TöölöSörnäinen
Siltasaari
Kruunuhaka
Hermanni,
Herttoniemi
Punavuori
Kamppi
Lauttasaari
Hagalund
Helsinki ja Tukholma; toimistojen vuokrataso ja etäisyys keskustasta (km); euroa/m2/kk (2003)
10
Agglomeraatioedun hyödyntäminen ja kaupunkirakenneAgglomeraatioetu vahvistuu toiminto-jen keskittymisen ja keskittymien yritys-toiminnan volyymien kasvun kautta. Se näkyy mm. suurten kaupunkien keskus-tojen sekä korkeina tilojen vuokrina et-tä tiiviinä rakenteena, suurina työpaikka-tiheyksinä tai hyvinkin korkeana raken-tamisena.
Kansainväliset suurkaupungit suhtau-tuvat hyvin eri tavoin agglomeraatioedun edistämiseen. Toiset kehittävät sitä aktii-visesti ja toiset suhtautuvat siihen passii-visemmin.
Se näkyy usein myös selkeänä kau-punkikuvassa, kuten esimerkiksi Toron-ton ja Helsingin kaupunkikuvavertailu kertoo (kuva 5).
Helsingin ja Pariisin asukas - ja työpaikkatiheyksien vertailu
Suuria työpaikka- ja asumistiheyksi-en eroja syntyy kaupunkien välillä, vaik-ka vertailukaupungeissa ei olisikaan hy-vin korkeaa tai esimerkiksi pilvenpiirtäjä -tyyppistä rakentamista, kuten nähdään mm. Helsingin asukas- ja työpaikkatihe-yksien alueittaisessa vertailussa Pariisiin (kuva 6).
Pariisin keskustan tiheimmillä alueilla on yhteensä jopa 80 000 asukasta ja työ-
paikkaa neliökilometriä kohti, kun Helsin-gissä saman kokoisella aluejaolla (noin 100 000 asukasta) yhteistiheys on vain 12 000 neliökilometrillä. Erot tiheyksissä ja rakentamistehokkuuksissa kaupunki-en välillä voivat olla hyvinkin suuria, vaik-ka keskustoissa ei olisi kovinkaan korke-aa rakentamista tai pilvenpiirtäjiä. Jos hy-vin korkeaa rakentamista hyväksikäytet-täisiin, tehokkuuserot ja lisätilan tarjonta-mahdollisuudet voivat olla todella suuret.
Kuva 5. Lähde: Google Earth
Kuva 6
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
100000
Asuk
kaita
, ty
öpai
kkoj
a /
km2
Kaupunginosat, arrondissements
Asukas- ja työpaikkatiheyksien vertailu;Helsinki ja Pariisi, alueittain
Hki-tp/km2 Hki-as/km2 Par-tp/km2 Par-as/km2 Hki-yht as+tp/km2 Par-as+tp/km2
Seine-joenpohjoispuoli
Pariisi, järjestys; etäisyys joesta
Seineneteläpuoli
Lauronen x.11.2011-b/ Työstökamaa 17 16-8-2011
Helsinki
11
Arvonlisäys on myös tärkeä paikallis-ten verotulojen lähde, sillä keskimäärin Suomessa kansantuotteesta 9 prosenttia muuttuu kunnallisverotuloiksi, pääosin palkkatulojen kunnallisverotuksen kaut-ta. Tällöin asuinpaikka ratkaisee veron-saajakunnan. Helsinki ja muu PKS tuotta-vat 90 prosenttia koko seutukunnan kan-santuotteesta, mutta suuri osa sen syn-nyttämistä kunnallisverotuotoista virtaa seudun muihin kuntiin. Kehyskuntien rooli on alhainen arvonlisäyksessä, mut-ta ne ovat merkittäviä sukkuloivan työ-voiman tarjoajia ja keskeisillä alueilla tuo-tettujen palkka- ja verotulojen kerääjiä.
Pääkeskus ratkaisee seudun korkean tuottavuudenAgglomeraatioedun vahvistama lisätuot-tavuus ja keskittymisen dynamiikka joh-tavat siihen, että suuri osa seutukunnan arvonlisäyksestä (bruttokansantuottees-ta perushintaan) tuotetaan Helsingin kes-kustassa ja sen lähettyvillä.
Karkean arvion mukaan Helsingin kantakaupunki tuottaa arvonlisäystä 22 000 miljoonaa euroa vuodessa ja laaja pääkeskus, jossa myös keskustan laa-jentumisalueet Espoon puolelle huomi-oidaan (Tapiola ja Leppävaara), synnyttää yhteensä 31 000 miljoonaa euroa vuo-dessa (2007), eli lähes 60 prosenttia ko-ko seutukunnan arvonlisäyksestä (kart-ta, kuva 8).
Se kertoo keskustan taloudellisesta tärkeydestä sekä Helsingille että seudul-le, mutta ennen kaikkea sen lisätuotta-vuusannista yritystoiminnalle, joka kes-kittymisen avulla voi parantaa tuotta-vuuttaan. Siitä samasta talousdynamii-kasta kertoo myös keskustan toimitilo-jen kova kysyntä ja muuta seutua selvästi korkeampi tilojen vuokrataso ja työpaik-katiheys.
Agglomeraatioedun suuruus Helsingissä ja keskustan rooli
01020304050607080
0 5 000
10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000
%-o
suus
Hgi
n se
utuk
unna
sta
Kunn
an b
kt, m
iljoo
na e
uroa
Bkt kunnittain Helsingin seutukunnassa; milj.euroa ja %-osuus koko seutukunnasta, v 2007
Miljoona e/v (vas.ast.) %-osuus (oik.ast.)
Lauronen 12.5.2011/ työstökamaa 15 7-1-2011
Kuva 8
Helsingin keskusta ja sen laajennusalueet synnyttävätn 31 300 milj. euron arvonlisäyksen/v (2007).
Se on 59 % koko seutukunnan 53 500 milj.euron bkt:stä/v (perushintaan)
Helsingin seutukunta (aluejako 2001)(aluejako 2001)
3. Lentokenttä ja logistalue 4800 me/v 10%
1. Kantakaupunki1. Kantakaupunki 21 700 me/v (40%)
2. Laaja Helsingin keskusta:yht 31 300 me /v (59%)
55
Suurkaupungistuminen tuottaa agg-lomeraatioedun, joka nostaa yritystoi-minnan tuottavuutta merkittävästi. Vie-reinen käyrästö (kuva 7) kertoo, että Hel-singin seutukunnan sisällä Helsinki, Es-poo ja Vantaa ovat kansantuotteen tuo-tantomäärien suhteen ylivertaisia muu-
hun seudun kuntiin verrattuna. Kehys-kunnat, jotka ottavat vastaan suuren osan seudun väestönkasvusta, ovat suo-ran arvonlisäyksen näkökulmasta vä-hemmän merkityksellisiä, sillä niiden yh-teisosuus on vain noin 10 prosenttia ko-ko seutukunnan arvonlisäyksestä.
Kuva 8
Kuva 7
12
Helsingin ja pääkeskuksen taloudellis-ta merkitystä voidaan havainnollistaa ver-taamalla sitä koko maan tärkeimpiin ta-louden sektoreihin (kuva 9). Vertailusta havaitaan, että alueellisen talouskluste-rin, Helsingin seudun ytimen talouskes-kittymän synnyttämä vuotuinen arvon-lisäys ylittää jokaisen Suomen avaintoi-mialan selvästi.
Perinteisesti on ajateltu, että Suomen talouskehitys ja kilpailukyky ovat vahvo-jen yritysten ja toimialojen varassa; me-talli, metsä ja ICT. Niiden onnistumises-ta on kannettu huolta ja niihin on panos-tettu; mm. noiden alojen erityiskoulutuk-seen, tutkimukseen, tuotekehittelyyn, kil-pailukyyn, devalvaatioihin, erikoisrahoi-tukseen, infrastruktuuriin, investointitu-keen, jne.
Mutta sitä vastoin Helsingin keskus-tan merkitykseen, sen vahvaan agglome-raatioetuun ja syntyvään suureen arvon-lisäkseen, joka on noita aloja suurempaa, ei ole juurikaan kiinnitetty huomiota. Tä-hän epäkohtaan tulee kaupunkisuunnit-telun kiinnittää erityistä huomiota.
Seudun talouskasvussa onnistuminen on ratkaisevaaSeuraava kuva (numero 10) kertoo, että Helsingin seutukunnan reaalinen talous-kasvu oli vuosina 1975–2007 keskimää-rin 3,6 prosenttia vuodessa. Reaalinen kansantuote nousi vuoden 1975 noin 17 000 miljoonan euron tasosta vuodessa vuoteen 2007 noin 56 000 miljoonan eu-ron tasolle (perushintaan).
Jos vuotuinen talouskasvu olisi tällä jaksolla ollut hieman korkeampi tai ma-talampi, esimerkiksi 3 tai 4 prosenttia (eli +/- 0,5 prosenttia vuodessa), niin noiden vaihtoehtojen välinen vuotuisen kansan-tuotteen ero olisi ollut vuonna 2007 yli 16 000 miljoonaa euroa.
Tuon eron suuruus tarkoittaa esimer-kiksi seutukunnan kuntien yhteisiksi kun-nallisverotuloiksi muutettuna noin 1550 miljoonaa euroa vuodessa.
Samoin se olisi tarkoittanut merkit-tävästi suurempia tai pienempiä palkka-tuloja, ostovoimaa, tavaroiden ja palve-luiden alihankintaa, työllisyyttä ja monia muita talousvaikutuksia.
Esimerkki pyrkii kuvaaman sitä huo-mattavaa eroa, mikä on onnistuneen tai ei-onnistuneen kaupunki- ja kaupunkita-louskehityksen välillä.
Tuossa onnistumisessa kaupunki-
RakentaminenTukku‐ ja vähittäiskauppa
Majoitus‐ ja ravitsemistoimintaKuljetus, varastointi ja tietoliikenne
Rahoitus‐ ja vakuutustoimintaKiinteistö‐, liike‐elämän palvelutAsuntojen omistus ja vuokraus
Hallinto ja pakollinen sosiaalivakuutusKoulutus
Terveydenhuolto‐ ja sosiaalipalvelutMuut yht.kunn. ja henk.koht. Palv
Kotitalouspalvelut
Suomen toimialoittaisen bkt:n vertaaminen Helsinkiin, kantakaupunkiin ja sen laajennuksiin: miljardi euroa 2007
mm YIT, Lemminkäinen Skanska, NCC, SRV..
mm Telia SoneraElisa, Finnair..
mm Kesko, SOK, Neste, Inex Partners, Stockmann..
mm Sampo, Varma, Ilmari‐nen, OP‐Pohjola,..
Hki‐keskusta ka n 26,5 miljard.
0 5 10 15 20 25 30 35
Hki kaupunki"Hki‐KK + laajennus""Hki‐Kantakaupunki"
Maa‐, metsä‐ ja kalatalousElintarv. juomien ja tupakan valm
Puu, massa ja paper.valm; kust+painPerusmet. met‐tuot. koneiden, sähkötek. tuot. …
Muu teollisuusRakentaminen
Bkt; miljardi euroa, v 2007
.. Nokia, Wärtsilä, Metso, ABB, KONE Cargotec, Rautaruukki..
mm UPM, Stora‐Enso..
Lauronen 17.5.2011 / bkt stk‐t 1975‐2007 20 toim 20‐11‐2009 2 valitut
Bkt, Suomi 156,9 miljardia euroa. Helsinginseutukunta 53,5 miljardia (n 34 %)
40000
45000
50000
55000
60000
65000
70000
uroa
/vuo
si
Helsingin seutukunnan reaalisen bruttokansantuotteen kehitys v 1975‐2007; milj euroa (real‐2007)
Hki‐stk‐yht Hki‐real‐3 %/v? Hki‐real‐3,6 %/v? Hki‐real‐ 4 %/v?
Hki‐stk:n real‐bkt kasvu oli 1975‐2007 n 3,6 %/v
Jos kasvu olisi ollut joko 3 tai 4 %, niin tuotannon ero v 2007 olisi ollut 16 353 milj.euroa/v. Esim kunn.‐verotuottoina se olisimerkinnyt (9,5%), 1550 milj.e/v. Jos Hginosuus olisi 1/3, niin ero olisi 510 milj.e/v.
Ka‐kasvu 3,6%/v
15000
20000
25000
30000
35000
40000
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
BKT‐real eu
Vuosi
Bkt= arvonlisäys, brutto, perushintaan.
Lauronen 18.5.2010/ as‐hinta ja bkt pohdintaa 24‐3‐2010
Jos kasvu 4%/v
Jos kasvu 3%/ v
suunnittelulla on hyvin merkittävä rooli. Nämä liittyvät eritoten kaavatarjontaan ja liikennejärjestelmiin, jotka tukevat asun-to- ja työmarkkinoiden toimivuutta ja riit-tävää asuntotarjontaan sekä asuntojen
ja työvoiman hintatason kohtuullisuutta, saavutettavuuteen, joukkoliikenteeseen ja yrityksille korkean agglomeraatioedun sijaintipaikkojen luomiseen.
Kuva 9
Kuva 10
13
Toimintojen keskittyminen keskittää myös asuntojen
kysyntää
050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000600000
0500
10001500200025003000350040004500500055006000
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
Asun
totu
otan
to, k
-m2/
vuos
i
Asun
totu
otan
to, l
km /
vuos
i
Vuosi
Asuntojen uustuotanto Helsingissä v 1968-2011,lukumäärä ja kerrosalamäärä
Asuntojen lkm (vasen ast) Rak.asunnot: k-m2 (lask) (oik.ast)
Lauronen 4.10.2012/ As-tuotanto Hki 1968-2010 11-8-2011
Kun agglomeraatioetu nostaa talouden tuottavuutta, palkkatasoa ja työpaikka-määriä seudun keskeisillä alueilla, se li-sää myös työvoiman kysyntää ja muut-toliikettä. Samalla kun työpaikat ja kysyn-tä keskittyvät, on alueille vaikeaa saada riittävästi uutta asuntotarjontaa, jolloin asuntotuotanto on jäänyt riittämättö-mäksi ja osa asukkaista on joutunut siir-tymään yhä kauemmas asumaan. Tällöin liikennevirrat ja sisään sukkulointi Helsin-kiin ja pääkaupunkiseudulle muualta seu-dulta kasvaa. Jos sukkulointiliikenne on hidasta ja saavuttavuus (houkuttaviin) työpaikkoihin ja keskeisiin palveluihin on alhainen, keskeisesti sijaitsevien alueiden asuntojen hinnat kasvat sukkulointietäi-syyksien ja matka-aikojen suhteessa (tra-de-off). Siksi Helsingin asuntojen hinnat ovat jo 2–3 -kertaiset suhteessa asunto-markkina-alueen reunaan 50–90 kilomet-rin päähän, samoin kuin verrattuna muun Suomen hintatasoon.
Korkeilla hinnoilla on kaksi päävaiku-tusta, ne aiheuttavat suuria asuntososi-aalisia ongelmia ja heikentävät talouden toimintaedellytyksiä. Kallis asuminen vai-keuttaa oleellisesti työmarkkinoiden toi-mintaan tekemällä muun muassa työvoi-masta merkittävästi kalliimpaa, alentaen yritysten kannattavuutta, luoden monille aloille työvoimapulaa ja heikentäen koko urbaaninen talouden kehitystä.
Asuntojen hinnat ovat liian korkeat
Helsingin asuntojen hinnat ja asuntotuotanto
Asuntojen hinnat ovat Helsingissä kor-keat, koska kysyntää on paljon ja asun-totarjontaa liian vähän. Asuntojen reaa-lihinnat ovat nousseet vuoden 1970 noin 1500 euroa neliömetri tasolta vuoteen 2010 noin 3500 euron tasolle (kuvat 11 a ja b). Vuosittaisen asuntotuotannon määrä on laskenut 4000 asunnon tasos-ta noin 3000 asuntoon.
Kuva 11 a
Kuva 11 b
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
Asun
toje
n h
inta
; eur
oa/h
m2
Vuosi
Asuntojen reaalihinnat; euro/m2v 1970-2012 (real 2011 taso)
Hki MuSu kuin Hki kehysk
Lauronen 4.10.2012 / As-kerr-real5-euro-muutto-1
Helsinki
kehyskunnat
Muu Suomi (kuin Hki)
Asuntojen reaalihinnat; euro/m2 v 1970-2012 (real 2011 taso)
14
Helsingin asuntomarkkinat EU kaupunkivertailussa
Kun verrataan Helsingin asuntomarkki-natilannetta muun EU:n kaupunkeihin (vuoden 2001 aineisto), havaitaan et-tä Helsingin hintataso on 30 prosenttia korkeampi kuin keskimäärin 89 vertailu-kaupungissa, kun bruttokansantuoteta-so asukasta kohti otetaan huomioon (ku-va 12).
Toisaalta asumistaso asumisväljyy-dellä mitattuna on noin 20 prosenttia al-le keskitason suhteessa 115 EU:n ver-tailukaupunkiin, kun kansantuotteen ta-so asukasta kohti otetaan huomioon (ku-va 13).
Tilannetta voidaan tulkita karkeas-ti niin, että asuntojen hintoja tulisi kye-tä laskemaan noin 30 prosenttia ja pa-rantaa asumisväljyyttä noin 20 prosent-tia, jotta Helsinki olisi EU-vertailussa lä-hempänä keskitasoa.
Jos haluamme olla jonkin verran kes-kimääräistä parempia, meidän tulee alen-taa asuntojen hintoja noin 35–40 pro-senttia ja parantaa asumisväljyyttä noin 30 prosenttia.
1400
1600
1800
2000
2200
2400
2600
2800
3000
hinta: euroa
/m2
Helsinki ja 88 muuta EU‐kaupunkia: Bkt/asukasja asuntojen hinta: euroa/m2 (v 2001)
Helsinki Trendi:+/‐ 20 %
München
Frankfurt am Main
BristolManchester
LondonCambridge
Edinburgh
Exeter (uk)
Darmstadt
Düsseldorf
Bonn
Köln
Amsterdam
Hgin hinta 30 % yli keskiarvon
Tavoite alle keski‐arvon=
y = 505,98ln(x) ‐ 3816,5R² = 0,4833
0
200
400
600
800
1000
1200
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000
Asun
tojen
Bkt euroa/asukas (2001)Lauronen 4.10.2012/ kaup-vert valinta 10-1-2008
Verrattaessa 89 EU‐kaupungin kansantuotetta (bkt) ja asuntojen hintoja, Helsinki on 8 kalleimman joukossa.
Groningen
Hannover
Regensburg
UtrechtHamburg
Wien Rotterdam
Bremen Nürnberg
Københavnalentaa ‐30..40%
50
55
Helsinki ja 114 muuta EU-kaupunkia. BKT:n ja asumisväljyyden suhde 2000/2001.
Trendi ja +/- 10 %
Copenhagen
Mulheim a.d.RuhrGravenhagen
(Haag)
Odense Aalborg
Groningen
Malmö
Tavoite Hgille yli keski‐arvon, parantaa esim + 30 %
35
40
45
: m2/
asuk
as
Dusseldorf
Frankfurt
Perugia (Italy)
Cremona (It) Aarhus
Genova
Roma
Hamburg
Regensburg
Stockholm
20
25
30
Asu
mis
väljy
ys
Helsinki
Helsingin asumisväljyys on 115 EUPraha
Paris
Amsterdam
Brussels
Madrid
Tampere
Rotterdam
Warszawa
Helsingin väljyys n 20 % alle keskiarvon
y = 9,6398ln(x) - 61,656R² = 0,7078
10
15
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000Bkt-taso euroa/työpaikka
Helsingin asumisväljyys on 115 EU kaupungin vertailussa 9 huonoimman
joukossa.
Praha
Lauronen 4.10.2012 /kaup-vert valinta 10-1-
Brno
Kuva 12
Kuva 13
15
Asuntojen hinnat ja etäisyys
Kun asuntotarjonta ei ole riittävää keskei-sillä alueilla, asuntojen hinnat nousevat ja asutus laajenee yhä kauemmas seudul-le. Hintapaine nostaa hintoja jopa vielä 50–90 km päässä. Täällä asuntomarkki-na-alueen rajalla, hintataso on alle puo-let Helsingin tasosta ja vain kolmasosa kantakaupungin tasosta. Helsingin asun-tojen käyttöarvo, hyödyllisyys on hyvin korkea verrattuna asuntomarkkina-alu-een reunaan ja juuri tuo ero näkyy hin-noissa (kuva 14).
Kaupunki määrittää sen, minkä ver-ran asuntorakentamisen mahdollisuuksia kaavoituksella luodaan. Niinpä kaavava-rannon määrän ja roolin arviointi on yk-si yleiskaavatyön tärkeitä selvityskohteita yhdessä muiden tilanteeseen vaikuttavi-en seikkojen kanssa.
Asuntotonttien hintatason kehitys
Viereinen kuva (numero 15) kertoo pien-talotonttien reaalihintakehityksen vuo-sina 1965–2010. Suuresta kysynnästä ja riittämättömästä tarjonnasta johtuen tonttien reaalihinnat ovat nousseet vuo-den 1980 -tasolta nykyhetkeen noin ne-linkertaisiksi.
Käyrän hintavaihtelu kertoo, että asuntomarkkinoiden kysynnän ja asun-tojen hintojen nousun tilanteissa tont-tien hinnat reagoivat hyvin vahvasti kas-vavaan kysyntään, mikä taas viittaa sii-hen, että tarjonta on niukkaa ja jousta-matonta.
Tämä taas johtaa kysymyksen sekä kaavatarjonnan rooliin että tonttimarkki-noiden toimivuuteen ja rakennusliikkei-den asemaan markkinoilla.
Hki 1
Hki 2
Hki
Hki 3
Esp+K 1
Hki 4
Esp+K 2 Esp+Kaun
Kaun
Esp+K 3Vant 1
PKS
VantVant 2
KerKirkk
Sip
Kehysk.
JärvNurm
Viht
Porv
SiuntPorn
HyvinkLohj
Ink
Mänts
Karkk
Ask
RiihimNummi-P
Lopp
Pern
Lov
Kärk
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
Hki 1Hki 1Hki 2HkiHki 3Esp+K 1Hki 4Esp+K 2Esp+KaunKaunEsp+K 3Vant 1PKSVantVant 2 Ker KirkkSipKehysk.JärvNurm VihtPorvSiuntPornHyvinkLohjInkMäntsKarkkAskRiihimNummi-PLoppPern LovKärk
Asun
non
hint
a; e
uroa
/hm
2Vapaarahoitteisten asuntojen hinnat ja etäisyys
Helsingin seudulla 2009; euroa/m2Asunnot yht 2009 Pot. (Asunnot yht 2009)
5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90
Lauronen 20.9.2012/ as-hinnat-etäis 2009 kunnat jne 23-8-2010
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
1100
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
Tont
in re
al-h
inta
: eur
oa/k
-m2
Vuodet
Pientalotonttien reaalihinnat: euroa / k-m2 (2007 taso)Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla v.1965-2010.
Lauronen 4.10.2012 / PT-tonttien hinnat 1981-2007 5-3-2008
Lähteet: v 1981-2007 YTV, 2008-9 Maanmitt.laitos. 1959-1988 Helsingin kaupunki/kiint.virasto
Helsinki
Espoo
Vantaa
Kuva 14
Kuva 15
16
Asuntojen kysynnän ja lisätarjonnan arvioitaVuosina 1968–2010 Helsingissä talou-den ja tulotason kasvu sekä muuttoliike ovat nostaneet asuntojen kysyntää niin, että vaikka jaksolla valmistui uusia asun-toja 161 000 kappaletta, eli 13,8 miljoo-naa kerrosalaneliömetriä, se ei riittänyt kysyntään. Asuntojen reaalihinnat nou-sivat vuodesta 1970 vuoteen 2010 noin 2,3 -kertaisiksi.
Tuotettu asuntomäärä, lähes 14 mil-joonaa kerrosalaneliömetriä vastaa 1,5 kertaa Turun tai Tampereen koko asun-tokantaa. Karkeasti arvioiden asuntotuo-tannon pääosa, 74 prosenttia on mennyt asumisväljyyden kasvuun ja 23 prosent-tia väkiluvun kasvuun (60 000 asukasta).
Asuntojen reaalihinnan nousun lisäk-si helsinkiläisten asumisväljyys on jäänyt jälkeen koko maan väljyyskehityksestä 5 huoneistoneliömetriä asukasta kohti (ku-va 16). Se tarkoittaa asuntokantana il-maistuna vähintään 3,2 miljoonan ker-rosalaneliömetrin tasollista jälkeen jää-mistä, sillä tulotaso on täällä paljon kor-keampi. (Korkeampi tulotaso tarkoittaa, että patoutunut asuntokysyntä on vie-lä tulotasoeron verran tuota suurempi muuhun maahan verrattuna.)
Mutta minkä verran enemmän lisä-tuotantoa olisi tarvittu myös reaalihinto-jen nousun pysäyttämiseen? Se on mo-nimutkainen kysymys, mutta sitä voi-daan karkeasti hahmottaa yksinkertaisen asumisväljyysmallituksen avulla (vuoden 2003 aineisto). Mallin tulosten mukaan, jos asuntojen hinnat laskisivat Helsingis-sä 20 prosenttia (-500 e/hm2), niin asu-misväljyys kasvaisi 4 huoneistoneliömet-riä asukasta kohti, eli noin 12 prosent-tia. Se tarkoittaisi lisäasuntokannan tar-vetta noin 2,8 miljoonaan kerrosala ne-liömetriä.
Vuosien 1970–2010 jaksolla asunto-jen reaalihinnat nousivat 130 prosenttia. EU kaupunkien vertailun mukaan Helsin-gin hintojen tulisi olla suhteellisesti 30 - 40 prosenttia alemmat, jolloin päästäi-siin hieman alle EU:n vertailukaupunki-en keskitason. Mekaanisesti arvioiden se viittaisi 5–6 miljoonan kerrosalane-liömetrin lisätarjontatarpeeseen vuoden 2003 tilanteessa.
Asetelma ei kuitenkaan ole niin yksin-kertainen, että tuon suuruinen asuntotar-jonnan lisäys johtaisi tuon tasoiseen hin-tojen laskuun, sillä siihen vaikuttavat mo-net muutkin seikat.
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
As-v
äljy
ys; k
-m2/
asuk
as
Vuosi
Asumisväljyyden kehitys 1980-2010, hm2/asukas, Helsinki ja koko Suomi
Suomi
Lauronen 12.3.2012/ lask-as-välj-1
Helsinki
Asuntojen kysyntä ja väestöennusteTärkeä osa yleiskaavatyötä on arvioida syitä asuntotarjonnan ja -tuotannon vä-hyyteen Helsingissä. Erityisen tärkeää on myös arvioida kaupunkisuunnittelun omaa roolia, esimerkiksi kaavatarjonnan riittävyyden merkitystä.
Yleiskaavaa varten tulee arvioida tar-vittavaa asuntotuotannon määrää vuo-sille 2010–2050, olivat lisätarpeiden syyt sitten väestön kasvu, asumisväljyys, asuntojen hintakehitys, työvoiman hinta, väestön huoltosuhteen parantamistar-ve, kaupunkitalouden kasvun ja siitä tu-levia verotulojen, ostovoiman, työllisyy-den, ulkomaisen kilpailukyvyn tavoitteet, tai segregaation kasvun ehkäisyn, kunta-verotuloista kilpailu tai muun sellaisen ta-voittelu asuntotuotannon avulla.
Samoin tulee arvioida, minkä verran kysyntä edellyttää asemakaava- ja asun-totonttitarjontaa ja minkä verran nuo taas edellyttävät uutta asumisen yleiskaava-tarjontaa. (Nykyisin jäljellä olevasta sekä asemakaava- että yleiskaavatarjonnasta on tehty oma selvityksensä; Yleiskaava-varantoselvitys 2012.)
Suuri paine asuntotilanteeseen tulee väestön lisääntymisestä. Vuosina 1970–2010 seudun väkiluku kasvoi 827 000 asukkaasta 1 187 000 asukkaaseen, eli kasvua oli 520 000 asukasta. Siitä tuli Helsinkiin vain 60 000 asukasta, 12 pro-senttia, koska riittämätön (vaikkakin si-nänsä suuri) asuntorakentamisen mää-rä ei kyennyt ottamaan vastaan suurem-paa osuutta ja nousevat asuntohinnat te-kivät karsinnan (väestökehitys ja ennus-teet, kuva 17).
Helsingin Tietokeskus on tehnyt uu-den väestöennusteen sekä Helsingin seudulle että Helsinkiin vuoteen 2050 ja arvioinut myös sen edellyttämää asunto-tuotannon määrää.
Aiemmin tehdyistä väestöennusteista on usein toteutunut nopein kasvuvaihto-ehto. Koska yleiskaavan tulee pyrkiä luo-maan riittävät ja joustavat edellytykset kaupunkikehitykselle, sen mahdollista-ma tarjonta ei saisi ainakaan ensimmäi-seksi tulla kehitykseen esteeksi.
Kuva 16
17
malla turvata työvoiman riittävä tarjon-ta. Sen tulee myös kyetä varautumaan runsaaseen väestön kasvuun ja siitä tu-levaan kasvavaan asuntojen kysyntäpai-neeseen, joten noiden ratkomiseksi lie-nee välttämätöntä ottaa mitoituspohjaksi
väestöennusteen suurin vaihtoehto: no-pea kasvu.
Nopea kasvu kasvattaa Helsingin seu-dun väestömäärää 600 000 asukkaal-la vuoteen 2050 mennessä ja siitä tuli-si Helsinkiin 260 000 asukasta. Helsingin asukasluku olisi silloin 850 000. Tuo kehi-tys edellyttäisi Helsinkiin uutta asuntotar-jontaa 18 miljoonaa kerrosalaneliömetriä vuoteen 2050, joka tarkoittaisi 450 000 kerrosalaneliömetrin asuntotuotantoa vuosittain (kuvat 18 ja 19).
Oletus kuitenkin on, että aivan samoin kuin aiempien väestöennusteiden väes-tönkasvu ja niihin tarvittu asuntotuotan-to eivät estäneet asumisväljyyden koko maata hitaampaa kehitystä tai asuntojen reaalihintojen nousua, niin ei luultavasti tapahtune tämänkään kohdalla.
On siis hyvin luultavaa, että tuo suuri väestönkasvun paine ja sen edellyttämä asuntotuotanto ei nytkään riitä estämään asumisväljyyden jälkeen jääntiä tai asun-tojen reaalihintojen tai työvoimakustan-nusten ongelmallista nousua. Niihin vai-kuttaminen edellyttää omaa lisätuotan-toa ja sen määrän erikseen arviointia.
Tuon arvioiminen on todella haasta-vaa, mutta alustavasti näyttää siltä, et-tä väestöennusteen edellyttämän 18 mil-joonan kerrosalaneliömetrin asuntotuo-tannon lisäksi tarvittaisiin lisätuotantoa niin, että kokonaistuotantotarpeen suu-rusluokka on 25 miljoonaa kerrosalane-liömetriä vuoteen 2050 mennessä Hel-singissä. Nämä kaikki arviot edellyttävät kuitenkin tarkempia laskelmia.
Voidaan arvioida, että asuntotarjon-nan osalta yleiskaavan tulee mahdollis-taa sekä hyvä asumistason kehitys, es-tää hintatason nousua ja turvata väestö-rakenteen myönteistä kehitystä ja ehkäis-tä huoltosuhteen heikkenemistä ja sa-
Kuva 17
Kuva 18 Kuva 19
1200000
1300000
1400000
1500000
1600000
1700000
1800000
1900000
2000000
ektio
t
Helsingin ja seudun väestö 1950‐2012 ja projektiot ‐‐> 2050Helsinki Kantakaupunki Esikaupungit
PKS Hki‐voimakk. hidastuva Hki‐hidastuva
Hki‐perus Hki‐nopea Hgin seutu
Hgin seutu hidastuva Hgin seutu perus Hgin seutu nopea
Hgin seutu voimakk.hidastuva
Helsingin seutu
Hgin seutu nopea
Hgin seutu perus
Hgin seutu hidastuva
Hgin seutu voim.hidast.
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
900000
1000000
1100000
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
Väestö ja proje
VuosiLauronen 18.10.2012 / väestöprojektiot 2050 SL-kamaa 17.10.2012 Lähde; TIEKE/ Laakso 09/2012
Helsinki
PKS
Hki, esikaupunki
Hki kantakaupunki
Hki hidastuva
Hki perus
Hki nopea
Hki voim.hidast.
140
165
266
200
250
300
1000
asukasta
Helsingin väestöprojektiot vuoteen 2035 ja 2050; VÄESTÖN kasvu (1000 as)
Helsinki perus Helsinki nopea kasvu
109
140
0
50
100
150
Väestön kasvu 2012‐35 (1000) Väestön kasvu 2012‐50 (1000)
Väestön kasvu 1
Lauronen 17.10.2012 /Väestöprojektiot v 2050 SL‐kamaa 17.10.2012
8,8
11,5
8 1
11,6
18
12,1
10
12
14
16
18
20
svutarve: m
iljoo
na k‐m
2
Helsingin väestöprojektiot vuoteen 2035 ja 2050: ASUNTOKANNAN kasvutarve (milj.k‐m2)
Helsinki perus Helsinki nopea kasvu
Normaali väljyyskasvu Hidas väljyyskasvu
6,2
8,17,5
0
2
4
6
8
As.kannan kasvu (NORM.välj) 2012‐2035 (milj.k‐m2)
As.kannan kasvu (NORM.välj) 2012‐2050 (milj.k‐m2)
As.kannan kasvu (HIDAS välj) 2012‐2035 (milj.k‐m2)
As.kannan kasvu (HIDAS välj) 2012‐2050 (milj.k‐m2)
Asun
tokann
an kas
Lauronen 17.10.2012 /Väestöprojektiot v 2050 SL‐kamaa 17.10.2012
18
Yleiskaavatarjonta ja sen rooli Jos asuntotarjontaa halutaan niin paljon, että asuntojen reaalihintataso ei nouse ja asumiskustannukset saataisiin kohtuul-liselle tasolle, rakentamisen mahdolli-suuksia tulisi merkittävästi lisätä. Osittain myös asemakaava- ja yleiskaavavarannot eivät ole viime vuosikymmeninä mahdol-listaneet riittävää asuntotuotannon mää-rää. Toisaalta riittävä, reaalinen yleiskaa-vavaranto on perusta sille, että asema-kaavoitus voi tuottaa riittävän määrän asemakaava- ja tonttitarjontaa.
Seuraavassa kuvassa (kuva 20) arvi-oidaan aiempaa yleiskaavojen asuntova-rantojen kehitystä ja sen muutoksia vuo-sina 1970–2011. Jos yleiskaavatarjon-ta on liian vähäistä tai sen kohteet ovat asemakaavoitukselle hyvin vaikeita ja hi-taasti toteutettavia, ne eivät mahdollista riittävän asemakaavatarjonnan synnyttä-mistä.
Voimassa olevan yleiskaavan (YK-2002) riittävyyttä (vähenemistä) voidaan karkeasti arvioida tulevien rakentamis-määrien avulla siten, että jos vuosittainen asuntotuotannon määrä on keskimäärin sama kuin viimeisen 10 vuoden aikana, niin vuonna 2020 ollaan 2,5 miljoonan kerrosalaneliömetrin tasolla, alempana kuin koskaan viimeisen 40 vuoden aikana.
Jos taas rakennetaan kaupunginval-tuuston tavoitteen mukaiset 5000 asun-toa vuodessa, niin vuonna 2020 vanhan yleiskaavan varanto on käytetty loppuun.
Paljonko on valmista asemakaavatarjontaaAiemmat selvitykset valmiin, lainvoimai-sen asemakaavatarjonnan määrästä (Ra-mava) Helsingissä ovat arvioineet, että tarjontaa on hyvin paljon, aivan riittäväs-ti. On esitetty, että valmiit varannot saat-taisivat riittää rakentamiseen jopa 8 vuo-deksi, ilman uutta lisätarjontaa.
Noiden arvioiden epävarmuus on liit-tynyt siihen, että suuri osa varannosta on vajaasti rakennetuilla tonteilla, joiden
toteutumismahdollisuuksien arviointi ja käyttöön saanti on hyvin epävarmaa.
Varantoa uudelleen arvioitaessa (Laakso, ym. 2011) tultiin tulokseen, että reaalinen, käyttöön saatavissa oleva tont-tivaranto sisältää vain tyhjät tontit ja 20 prosenttia vajaasti rakennetuista tonteis-ta. Se on huomattavasti vähemmän, kuin
Kaavatarjonnan riittävyys
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
Yk:n
asu
ntok
erro
sala
, milj
.k-m
2
Vuosi
Arvio Helsingin yleiskaavojen asuntovarannon kehityksestä v 1970-2011 ja arvio vuoteen 2020? (milj.k-m2)YK-lähtöluvut yk-arvio (-asemak) yk-arvio (-rakent.)
yk-ennak.(- ka rakent.) yk-ennak. (- rakent 5000)
Lauronen 4.10.2012 / Yleissuunnitt/YK 2015 mitoitus arvioita 31-8-2011 Lähteitä, mm: YK:t asunto-ohjelmat, Yk 1992-luonnos Khs 12-1990, Yk 2002,
Väheneminen, jos asunto-tuotanto 5000 as/v
Väheneminen, jos asuntotuotanto / v 2000-2010 keskiarvo
YK1992 lisäys4,1 milj.k-m2
Yk-arvio 1981, lisäys 3,6 milj.k-m2
YK2002 lisäys 1,6 milj.k-m2
0,00,20,40,60,81,01,21,41,61,82,02,2
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
Vara
nto;
milj
.k-m
2
Vuosi
Helsingin asuntokaavojen REAALINENvaranto, v 1980-2010; milj.k-m2
as-ka tyhjät var-2: tyhjät+20% vajaat
Lauronen 4.10.2012/ Kaavavarantojen kehitys 1980-2010
Uusi Ramava: laskettu REAL-tarjonta= Tyhjät + 20 % vajaista
Tyhjät tontit
mitä tähän saakka on luultu. Tulos muut-taa käsityksen runsaasta tarjonnasta. Se on tärkeä viesti myös Helsingin yleiskaa-vatyölle. Kuvassa (21) esitettään arvio re-aalisen tonttitarjonnan kehityksestä vuo-sina 1980–2010. Tällä hetkellä arvioitu varannon määrä on noin 1,4 miljoonaa kerrosalaneliömetriä (syyskuu 2011).
↑ Kuva 20
← Kuva 21
19
Asuntokohteiden toteutusajan pituus pienentää varantolukuja
Kun todellisen, kohtuudella käyttöön saa-tavan asemakaavavarannon niukkuuteen lisätään vielä paljolti keskustelun ulko-puolella oleva asuntokohteiden toteutus-prosessin pituuden merkitys, niin varan-tojen riittävyys edelleen vähenee. Asun-totuotannon toteutusprosessin toimi-vuus edellyttää, että jo useita vuosia en-nen tuotannon valmistumista vuosittai-sen tulevan asuntotuotannon kohteet tu-lee olla määritellyt ja varatut. Niiden mää-rä on niin suuri, että ne sitovat käyttöön-sä merkittävän osan tilastoissa näkyväs-tä varannosta. Tällöin tilastojen vapaiksi mielletyistä varannoista iso osa onkin jo suunniteltuun tuotantoon varattuja koh-teita, eikä enää tyhjiä, käytettävissä ole-via tontteja, niin kuin usein ajatellaan.
Jos oletetaan, että asuntotuotanto-kohteiden toteutusprosessi vie aikaa kaikkiaan esimerkiksi 4–6 vuotta (arvi-oita; Helsingin asuntotuotantotoimisto ATT noin 5,1 vuotta, NCC noin 4 vuotta, Skanska 5–7 vuotta), jotta kaikki toteu-tuksen edellyttämät valmistavat toimen-piteet voidaan tehdä, tulee jo prosessin alusta saakka kohteiden olla määriteltyjä,
sidottuja ja varattuja. Vasta tuon proses-sin loppuvaiheessa, kun kohde on saanut rakennusluvan, se siirtyy pois asemakaa-vavarannosta (Ramava).
Eli jos asuntotuotannon toteutuksen kokonaiskesto on 4–6 vuotta ja raken-nusluvan jälkeinen rakennusvaihe kes-tää siitä arviolta 1–2 vuotta, niin Rama-van varantoja sitova (piilossa vähentä-vä) vaihe kestää noin 3–4 vuotta (tarkoit-taa noin monen vuoden tuotantoa). Jos Ramava (suppea) on tällä hetkellä noin 1,4 miljoonaa kerrosalaneliömetriä ja oh-jelmoitu asuntotuotanto olisi vuosittain esimerkiksi 0,4 miljoonaa kerrosalane-liömetriä, niin tuo varaa eli vähentää va-rantoa (näkymättömästi) 1,2–1,6 miljoo-naa kerrosalaneliömetriä, eli käytännös-sä kaiken. Kun on luultavaa, että mitkään toteutusprosessit eivät toimi ideaalises-ti, ilman kitkaa ja häiriöitä, niin 1,4 mil-joonan kerrosalaneliömetrin nykyvaran-to ei mahdollista 0,4 miljoonan kerros-alaneliömetrin vuosittaista asuntotuotan-toa, vaan keskimääräinen tuotanto jää-nee huomattavasti sen alle.
Viereinen taulukko (kuva 22) pyrkii ku-vaamaan asiaa. Jos oletetaan, että vuo-tuinen ohjelmoitu asuntotuotanto on 4
Kuva 22
3. Paljonko tarvitaan lainvoim.kaavavarantoa, jos toteutusaika on 4 vuotta?Tuotanto 4000 as/v (75x1,25x = 375 000 k-m2/n = 0,375 m.k-m2) 4000 as / 4 vuotta!
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160,375 0,375 0,375 0,375
0,375 0,375 0,375 0,3750,375 0,375 0,375 0,375
0,375 0,375 0,375 0,3750,375 0,375 0,375 0,375
0,375 0,375 0,3750,375 0,375
0,375tarv. Lainvoim.real-varanto (summa) 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5
000 asuntoa (0,375 miljoonaa kerrosala-neliömetriä) ja ne valmistuvat vuonna 2012 ja rakentamista edeltävä toteutus-aika on 4 vuotta, niin nuo kohteet on tul-lut varata jo vuonna 2009. Jos taas vuon-na 2013 valmistuu saman verran asun-toja, niin ne kohteet taas on tullut varata vuonna 2010. Ja sama toistuu seuraavi-na vuosina. Kun sidotut määrät lasketaan (alaspäin) yhteen, minkä verran normaa-li, jatkuva vuotuinen ohjelmoitu tuotan-to sitoo varantoja, niin tarve on 1,5 mil-joonaa kerrosalaneliömetriä. Kun toimi-va lainvoimainen kaavavaranto on arvi-olta 1,4 miljoonaa kerrosalaneliömetriä, niin 4000 asunnon vuosituotannon mää-rä ei ole mahdollista.
Tulevaisuudessa rekistereistä tulisi ol-la myös arvio siitä, minkä verran on to-della reaalisesti käytettävissä olevia va-paita tontteja tarjolla, joita ei ole jo sidot-tu tuotantoprosessiin.
20
Huomioita asemakaavavarannon kehityksestä vuosina 1980–2010
Viereisessä kuvassa (kuva 23) on arvi-oitu Helsingin tyhjien tonttien varannon kehitystä vuosina 1980–2010. Ensinnä-kin nähdään, että varannon aleneva tren-di on vahva. Kun vuosittain valmistuvis-ta uusista kaavoista vähennetään vuo-tuinen rakentaminen, tuloksena on ollut aleneva kehitys. Se tarkoittaa, että uusi-en kaavojen lisäävä määrä on ollut pie-nempi kuin rakentamisen varantoja vä-hentävä määrä.
Toiseksi valmiin kaavatarjonnan kehi-tys vaihtelee selvästi yleiskaavojen val-mistumisen ajoituksen mukaan. Ennen uusien yleiskaavojen valmistumista tont-tivaranto on vähentynyt nopeasti. Ja toi-saalta muutama vuosi yleiskaavan vah-vistumisen jälkeen tonttivaranto on taas kyennyt jonkin aikaa kasvamaan selvästi. Silloin asemakaavoitus on ollut suurem-paa kuin rakentaminen. Mutta perust-rendi on silti ollut laskeva.
Kolmanneksi havaitaan, että uuden, vuotuisen asemakaavatarjonnan merki-tys kehityksessä on ratkaisevaa. Jos vuo-sittainen rakentaminen (kaavavarannon kuluttaminen) on 0,33 miljoonaa kerros-alaneliömetriä ja uusia kaavoja ei tule, niin 4 vuodessa rakentaminen syö koko tyhjien tonttien varannon loppuun. Täl-löin asuntorakentamisen mahdollisuudet käytännössä loppuvat.
Asukastiheydet tarjontatehokkuuden mittarina EU vertailuissa Helsinki on kehittymässä suurkaupungik-si. Sen kasvu tarkoittaa myös yhä enem-män urbaaneja kaupunkirakentamisen ratkaisuja, joihin liittyvät sekä suurem-mat rakentamisen tehokkuudet että asu-kastiheydet.
Helsingin ongelmaksi EU:n kaupun-kivertailussa on havaittu se, että täällä asuntojen hintataso on suhteellisen kor-kea ja samalla asumistaso (väljyydellä mitattuna) on suhteellisen alhainen.
Siihen näyttää myös liittyvän se, et-tä täällä kaupunkirakenteessa asukasti-heys (asukkaita neliökilometriä kohden) on kohtuullisen alhainen verrattuna mo-niin muihin EU kaupunkeihin (kuva 24).
Tämä viittaa siihen, että kaupunkira-kenteen tehostamis- ja tiivistämisratkai-suilla voitaneen periaatteessa saada suu-ri määrä lisärakentamisen mahdollisuuk-
sia, niin kuin muissakin EU kaupungeis-sa on tapahtunut.
Seuraavaksi (kuva 25) verrataan hel-sinkiläisten asumisväljyyttä (huoneisto-neliömetriä asukasta kohti) muihin EU kaupunkeihin. Erot ovat hyvin suuret.
Asukastiheyden ja asumisväljyyden yhteisvaikutus (kaksoisvaikutus) on, et-tä Helsingissä keskimääräinen asunto-tarjonnan tehokkuusluku (tiheys x väl-jyys) huoneistoneliömetriä neliökilomet-riä kohden on kohtuullisen alhainen.
Asuntotarjonnan tehokkuusluvut (mil-joona huoneistoneliömetriä neliökilomet-riä kohden) pohjoismaisessa vertailussa olivat vuonna 2002: Helsinki 0,097, Tuk-holma 0,148 ja Kööpenhamina 0,259. Jos Helsingin tehokkuus merkitään in-deksinä =100, niin Tukholma on 165 ja Kööpenhamina 266.
Jos ajatellaan, että Helsinki, Tukhol-ma ja Kööpenhamina ovat arvoiltaan riit-tävän samankaltaisia vertailukaupunkeja, niin tulos kertoo että Helsingillä on peri-aatteessa suuret mahdollisuudet asunto-tarjonnan lisäämiseen ennen kuin ollaan vertailukaupunkien tasolla.
Kuva 23
1,2
1,4
1,6
1,8
2,0
2,2
Miljoo
na k‐m
2
Helsingin tyhjien lainvoimaisten asuntokaavojen varannon kehitys 1980‐2010, milj.k‐m2.
aska‐tyhjiä Lin. (aska‐tyhjiä)
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030
Asun
tokaavoja: M
Vuosi
YK‐1992
YK‐2016.?YK‐2002
Lauronen 3.10.2012/Työstökamaa‐17 16‐8‐2011
Helsingin tyhjien lainvoimaisten asuntokaavojen varannon kehitys 1980-2010,
milj.k-m2
21
26283032343638404244464850
dk00
4cAa
lbor
gdk
003c
Ode
nse
nl00
1cs'
Grav
enha
genl
007c
Gron
inge
ndk
002c
Aarh
usde
026c
Trie
rdk
001c
Købe
nhav
nde
028c
Rege
nsbu
rgde
025c
Darm
stad
tde
022c
Mül
heim
…de
013c
Hann
over
de01
2cBr
emen
it013
cCr
emon
ase
003c
Mal
mö
de03
4cBo
nnde
011c
Düss
eldo
rfde
017c
Biel
efel
dde
020c
Wie
sbad
enit0
12c
Vero
nait0
16c
Peru
gia
lu00
1cLu
xem
bour
git0
07c
Fire
nze
it009
cBo
logn
ade
002c
Ham
burg
de00
3cM
ünch
ende
033c
Augs
burg
de00
4cKö
lnde
016c
Wup
pert
alit0
15c
Trie
ste
de01
5cBo
chum
de01
4cN
ürnb
erg
de03
0cW
eim
arde
027c
Frei
burg
im …
it014
cTr
ento
de00
6cEs
sen
de01
0cDo
rtm
und
de00
1cBe
rlin
fr01
6cN
ancy
fr00
4cTo
ulou
seit0
11c
Vene
zianl
004c
Utr
echt
de00
5cFr
ankf
urt a
m …
de03
2cEr
furt
fr00
7cBo
rdea
uxit0
02c
Mila
nofr
008c
Nan
tes
fr01
3cRe
nnes
it006
cGe
nova
fr01
7cM
etz
fr01
0cM
ontp
ellie
rse
001c
Stoc
khol
mfr
020c
Dijo
nfr
019c
Orlé
ans
be00
5cLi
ège
de03
1cSc
hwer
infr
018c
Reim
sde
029c
Fran
kfur
t (O
der)
fr01
5cRo
uen
fr00
6cSt
rasb
ourg
fr00
9cLi
llenl
003c
Rott
erda
mes
010c
Palm
a di
…de
019c
Mag
debu
rgfr
014c
Amie
nsfr
026c
Gren
oble
be00
2cAn
twer
pen
be00
1cBr
uxel
les
/ …fi0
03c
Turk
ude
018c
Halle
an
der …
fr01
1cSa
int-
Etie
nne
it004
cTo
rino
be00
3cGe
ntde
008c
Leip
ziges
003c
Vale
ncia
fr00
3cLy
onfr
001c
Paris
it001
cRo
ma
de00
9cDr
esde
nbe
006c
Brug
gefi0
02c
Tam
pere
fr20
3cM
arse
ille
fr20
5cN
ice
nl00
2cAm
ster
dam
fi004
cO
ulu
fr01
2cLe
Hav
rebe
004c
Char
lero
ifi0
01c
Hels
inki
it005
cPa
lerm
oes
002c
Barc
elon
ait0
08c
Bari
gr00
2cTh
essa
loni
kiit0
10c
Cata
nia
gr00
1cAt
hina
gr00
4cIra
klei
oes
005c
Zara
goza
es00
1cM
adrid
es00
6cM
álag
aes
004c
Sevi
llaes
008c
Las P
alm
asit0
03c
Nap
oli
Asum
isväl
jyys
; hm
2/as
ukas
Asumisväljyys hm2/asukas eräissäEU kaupungeissa, n 2002.
Helsinki
Kobenhavn
Stockholm
Lauronen 14.2.2012/ kaup-vrt valinta 18-1-2011b Lähde; EU, Urban Audit
Kuva 24
Kuva 25
0100020003000400050006000700080009000
es00
2cBa
rcel
ona
it003
cN
apol
iro
001c
Bucu
rest
iit0
02c
Mila
nopt
001c
Lisb
oait0
04c
Torin
onl
001c
s' Gr
aven
hage
pt00
2cO
port
obe
001c
Brux
elle
s /
Brus
sel
dk00
1cKø
benh
avn
es00
3cVa
lenc
iaes
004c
Sevi
llaes
001c
Mad
riduk
001c
Lond
onnl
002c
Amst
erda
mit0
05c
Pale
rmo
se00
1cSt
ockh
olm
de00
3cM
ünch
enuk
006c
Live
rpoo
luk
014c
Leic
este
rde
001c
Berli
nat
001c
Wie
nes
008c
Las P
alm
asuk
002c
Birm
ingh
amuk
008c
Man
ches
ter
it007
cFi
renz
euk
011c
Bris
tol
hu00
1cBu
dape
stuk
004c
Glas
gow
lu00
1cLu
xem
bour
gpl
001c
War
szaw
afi0
01c
Hels
inki
nl00
3cRo
tter
dam
de00
6cEs
sen
it008
cBa
ride
015c
Boch
umpl
002c
Lodz
be00
5cLi
ège
uk01
7cCa
mbr
idge
de01
4cN
ürnb
erg
it009
cBo
logn
ade
011c
Düss
eldo
rfee
002c
Tart
ude
005c
Fran
kfur
t am
Mai
nde
013c
Hann
over
ee00
1cTa
llinn
uk01
2cBe
lfast
it015
cTr
iest
eit0
06c
Geno
valv
001c
Riga
nl00
4cU
trec
htlt0
02c
Kaun
aspl
009c
Lubl
inde
004c
Köln
fr00
3cLy
onro
003c
Tim
isoa
rauk
019c
Linc
oln
fr01
8cRe
ims
cz00
1cPr
aha
nl00
5cEi
ndho
ven
uk01
3cN
ewca
stle
upo
n Ty
nede
002c
Ham
burgAs
ukas
tihey
s: a
sukk
/ k
m2
Asukastiheys, asukkaita /km2 eräissä EU kaupungeissa, n 2002.
Helsinki
Kobenhavn
Stockholm
Lauronen 14.2.2012/ kaup-vrt valinta 18-1-2011b
Barcelona 15 247 as/km2
Lähde; EU, Urban Audit
Asukastiheys, asukkaita /km2 eräissä EU kaupungeissa, n 2002
22
Seuraavassa kuvassa (kuva 26a) ver-rataan sitä, miten Helsingin, Tukholman ja Kööpenhaminan asukastiheydet ovat kehittyneet vuosina 1992–2011. Tästä havaitaan ensinnäkin, että asukastihey-serot ovat hyvin suuret. Toisekseen, että tuolla 19 vuoden jaksolla Helsingin asu-kastiheys on kasvanut 300 asukasta ne-liökilometriä kohti (kun Östersundomin alueliitosta ei huomioida), Kööpenhami-nan 600 ja Tukholman 900.
Tukholman asukastiheyden kasvua, 19 vuodessa 900 asukasta neliökilomet-riä kohden vastaava lisäys Helsinkiin tar-koittaisi lisää 190 000 asukasta, eli kas-vu olisi 10 000 asukasta vuodessa, kun väestöennusteen nopein vaihtoehto tar-koittaa 260 000 asukasta 38 vuodessa, eli kasvua 6 800 asukasta vuodessa.
2750
4506
6131
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
6000
6500
7000
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Asuk
kaita
/ k
m2
..
Asukastiheys pohjoismaiden suurkaupungeissa,v 1992 - 2011; asukkaita/km2
Kööpenhamina Helsinki Tukholma
Lauronen 13.2.2012/ Pohj kaup Pinta-ala ja väestöntiheys 27-1-2012Lauronen 13.2.2012/ Pohj kaup Pinta-ala ja väestöntiheys 27-1-2012
Kööpenhamina
Lauronen 13.2.2012/ Pohj kaup Pinta-ala ja väestöntiheys 27-1-2012Lauronen 13.2.2012/ Pohj kaup Pinta-ala ja väestöntiheys 27-1-2012
Tukholma
Helsinki
Kuva 26a
Kuva 26b
Viereisessä kuvassa (kuva 26b) on myös laskettu, minkä verran Helsingin asuntotarjonta lisääntyisi (miljoonaa ker-rosalaneliömetriä), jos Helsingin asukas-tiheys nostettaisiin eräiden vertailukau-punkien tasolle. Esimerkiksi Tukholman asukastiheys lisäisi Helsingissä tarjontaa 14 miljoonaa kerrosalaneliömetriä, Köö-penhamina 27 miljoonaa, Bryssel 36 mil-joonaa, Milano 42 miljoonaa ja Pariisi 165 miljoonaa kerrosalaneliömetriä.
30
35
40
45
50
55
60
kerrosala: milj. k‐m
2
Helsingin asukastiheyden nostamisen lask vaikutus asuntokerrosalan tarjontaan; milj. k‐m2
"Haag"5626
Tukholma4308
Torino6976
Napoli8296
Milano7137Bryssel
6511
Köö h i
Manchester3853
Bilbao8553
Paris 20248= 165 m.k‐m2
0
5
10
15
20
25
2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000 8500 9000
Saatava lisäas.
Asukastiheys/km2
Helsinki2768
Amsterdam4440
Lauronen 15.2.2012/ työstökenttä 18 15‐12‐2011
Kööpenhamina5630
Laskelma: As.tiheyden lisäys x 45 k‐m2/as x 212,6 km2= xx milj.k‐m2
Zurich4153
Wien3740
Glasgow3301
23
Tähän raporttiin on kerätty yleiskaavarat-kaisujen taustaksi joukko kaupunkitalou-den (urbaanin talouden) ilmiöitä, aineis-toja, kehityskulkuja ja analyysejä. Osasta on tehty alustavia johtopäätöksiä ja väit-teitä, mutta osa on vain nostanut esiin vielä ratkaisemattomia kysymyksiä.
Tarkastelu on kuitenkin osoittanut, et-tä kaupunkikehitykseen liittyy suuri jouk-ko merkittäviä kaupunkitalouden proses-seja, joita tulee ymmärtää nykyistä pa-remmin, jotta ne voidaan ottaa riittävästi huomioon yleiskaavatyössä. Tulee myös löytää ne tavat, miten ne voidaan huo-mioida.
Johtopäätös
24
EU-kaupunkivertailu; Omat laskelmat (2011), tilastoaineiston lähteet; Euros-tat / Regions and cities (2010) ja Urban Audit http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/region_cities/introduction
Combes PierrePhilippe & Duranton Gil-les & Gobillon Laurent & Puga Diego & Roux Sébastien (2009); The produc-tivity advantages of large cities: Distin-guishing agglomeration from firm se-lection
Glaeser Edward L. & Gottlieb Joshua D. (2009) The Wealth of Cities: Agglome-ration Economies and Spatial Equilib-rium in the United States
Google Earth
Hyresnivåguiden 2003: Tukholman toi-mistovuokrat, excel-aineisto
Insee IIe-de-France http://www.insee.fr/fr/regions/idf/default.asp
Helsingin kaupunkisuunnitteluviras-to / Laakso Seppo, Kostiainen Eeva & Lönnqvist Henrik (2011): Kaavava-rannon yhteys asuntotuotantoon Hel-singissä ja Helsingin seudulla. Hel-singin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2011:20. 41 s. http://www.hel2.fi/ksv/julkaisut/yos_2011-20.pdf
Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto, Yleissuunnitteluosasto; Yleiskaavava-rantoselvitys 2012 /JM, HIS 25.9.2012.
Laakso Seppo, Loikkanen Heikki A. (2004) Kaupunkitalous, johdatus kau-pungistumiseen, kaupunkien maan-käyttöön sekä yritysten ja kotitalouk-siensijoittumiseen
Lauronen Esko (2004) Kaupunkituotta-vuus; Lontoon, Tukholman ja Helsin-gin vertailu. Helsingin kaupunkisuun-nitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2004:4 http://www.hel2.fi/ksv/Paatoksenteko/2004_Kaupunki-suunnittelulautakunta/Esityslistat/liit-teet/041480380.pdf
Lauronen Esko (2005) Helsingin kau-punkituottavuus; Miksi Helsinkiä ja seutua kannattaa kehittää. Helsin-gin kaupunkisuunnitteluviraston yleis-suunnitteluosaston selvityksiä 2005: 8 http://www.hel2.fi/ksv/hela/Kaupunki-suunnittelulautakunta/Esityslistat/liit-teet/052380095.pdf
Lauronen Esko (2007) Omat laskelmat: Toimistojen vuokrataso ja etäisyys Hel-singissä ja Tukholmassa 2003 (excel-aineisto)
Lauronen Esko (2011) Helsingin suur-kaupungistuminen nostaa talouden tuottavuutta. Helsingin tietokeskus Kvartti 2/2011 http://www.hel2.fi/tietokeskus/julkaisut/pdf/11_06_13_Kvartti_2_2011.pdf
Loikkanen Heikki A. & Susiluoto Ilkka (2012) Suurimpien seutukuntien ko-konaistaloudellinen kehitys 1975 - 2008 Helsingin kaupungin tietokes-kus 2012:1 http://www.hel2.fi/tieto-keskus/julkaisut/pdf/12_02_09_Tutki-mus_1_Susiluoto.pdf
Toim. Loikkanen Heikki A. & Laakso Sep-po & Susiluoto Ilkka (2012) Metropoli-alueen talous. Näkökulmia kaupunki-talouden ajankohtaisiin aiheisiin http://www.hel2.fi/tietokeskus/julkaisut/pdf/12_06_11_Tutkimus_Susiluoto.pdf
Lähteitä ja tausta-aineistoja
Niemi Erkki (2010) Tilastokeskus, aineis-to. Kuntatason bkt tiedot 2007 (Tieto-keskus; Ilkka Susiluoto)
Tilastokeskus, Altika. Vuoden 2007 ar-vonlisäys (bkt) tiedot; Tuotannon ja työllisyyden aluetilit
1