1

Hållbara attraktiva boendeområden med social hänsyn och social ekonomi En rapport från projekt sociala ekonomin Motala Kommun, 2016

2

Innehållsförteckning Inledning ................................................................................................................................... 3

Politisk inriktning i Motala kommun ...................................................................................... 4

Modeller och stödstrukturer ................................................................................................... 5

Markanvisning med social hänsyn .......................................................................................... 5

Ojämlik hälsa beroende på bostadsområde ......................................................................... 5

Tomträttsavgäld och arrende som finansieringsverktyg ..................................................... 6

Investeringar i social hänsyn och social ekonomi via fondmedel ...................................... 7 Asiatiska tillväxtekonomier som förebild i ostlänksarbetet ................................................ 8 Social ekonomi som verktyg i Framtidens Motala ............................................................. 9 Stockholm – Motala och tomträtten .................................................................................. 11 Att planera för markanvisning med social hänsyn ............................................................ 12

Kooperativ markstiftelse (Community Land Trust) ............................................................. 13 CLT-modellen och klimatsmart/ekologiskt boende.......................................................... 14 CLT och Motala ................................................................................................................ 15 Egennytta eller allmännytta .............................................................................................. 16

Markvärdesåterföring och nationalekonomin ....................................................................... 18 Kooperativ hyresrätt ............................................................................................................. 21

Vad är en kooperativ hyresrätt .......................................................................................... 21 Varför kooperativ hyresrätt ............................................................................................... 22 Skillnader mellan vanlig hyresrätt och kooperativ hyresrätt ............................................ 22 Ombildningar .................................................................................................................... 22 Lagstiftning ....................................................................................................................... 23

Byggemenskaper ................................................................................................................... 23 Vad är en byggemenskap .................................................................................................. 24 Byggemenskaperna och lönsamheten ............................................................................... 24 Tyskland – ett föregångsland för byggemenskaper .......................................................... 24 När är byggemenskaper lämpligt ...................................................................................... 25 Hur kan Motala kommun främja byggemenskaper .......................................................... 26

Diskussion ............................................................................................................................... 27

Möjliga vägar framåt för Motala kommun ........................................................................... 28

Referenser ............................................................................................................................... 29 Egenskapade referenser ........................................................................................................ 30

Denna rapport färdigställdes 2016-05-03, inom ramen för Projekt sociala ekonomin i Motala. Projektledare: Jonas Lagander Hemsida: www.motala.se/socialekonomi E-post: jonas.lagander@motala.se

3

Inledning I projekt sociala ekonomins slutrapport för de första 1.5 åren ingick ett förslag på regionalt system för finansiell hållbarhet kopplad till social hänsyn och social ekonomi. Detta utifrån ett researcharbete grundat med inspiration från ett seminarium som hölls i Motala i november 2014 med titeln ”Finansiella innovationer och den sociala ekonomin”. Där presenterades olika former av ekonomiska stödstukturer som kan bidra till att öka den finansiella hållbarheten i ett givet lokalsamhälle. Genom att sammankoppla vinster från dessa stödstrukturer och verktyg kan ett kapital byggas upp för investeringar i social hänsyn och social ekonomi. Detta var en del av det regionala projektet ”Östgötamodellen – för stöd, stimulans och tillväxt av sociala företag/arbetskooperativ” som genomfördes under 2014 i regi av dåvarande Regionförbundet Östsam (numera en del av Region Östergötland). Motala Kommun deltog via projektet sociala ekonomin som hade en lokal inriktning med betydligt bredare perspektiv.

Finansiellt relaterade ekonomiska stödstrukturer där vinster går till social hänsyn

Under 2015 fortsatte utredningsarbetet i Motala för att fylla i blinda fläckar som återstod efter de första 1,5 åren samt anpassa förslagen till svensk kontext. Detta via olika innovationsseminarier och research i samverkan med Linköpings Universitet, Hans Lind vid KTH samt Nicolaus Tideman vid Virginia Tech i USA. Andra viktiga kunskapskällor har varit Föreningen för byggemenskaper i Sverige och Coompanion Östergötland. En forskningsansökan till Mistrainstitutet genomfördes med Linköpings Universitet som ägare där ovanstående modell var en del av inriktningen. Ansökan kom till sista slutskedet men fick avslag vid sista bedömningsinstansen. ”MOSES – modelling of sustainable economic systems” som ansökan kallades lever nu vidare i Linköpings Universitets egen regi. Denna rapport är ett bidrag till MOSES i dess nya form med start 2016. Temat för skriften utgår i huvudsak utifrån modelldelen ”kooperativ markstiftelse”. Detta med utökat fokus på hur den kan användas som inspiration till en modell för kommunal markanvisning med social hänsyn. Vidare beskrivs möjligheter för att etablera dessa stödstrukturer rent praktiskt samt vetenskapen bakom förslagen.

4

Politisk inriktning i Motala kommun Under hösten 2015 antog Motala kommun en policy för social ekonomi. Inledningen stipulerar att ”Motala kommun ser den sociala ekonomin som en organisatoriskt fristående samarbetspartner för att främja innovationer, meningsfull sysselsättning, jämlik hälsa och ett rikare socialt liv för alla”. Vidare beskrivs i policy att ”i Motala ska den sociala ekonomin utvecklas genom en mångfald av aktörer som tar ansvar för olika sociala, miljömässiga och ekonomiska verksamheter. Detta ska bidra till en utveckling av Motalas tillväxt genom att öka attraktiviteten för boende, företagande och besök.” Modellerna och stödstrukturerna som denna rapport beskriver skall kunna bidra ovanstående genom att stötta byggnation och organisering av boende inom ramen för sociala ekonomin kopplat till markanvisning med social hänsyn. Det handlar även om att skapa finansiering till socialt företagade och andra verksamheter inom sociala ekonomin. En annan del av policyn säger att ”Motala kommuns förvaltningar och bolag ska ta ansvar och bidra till att stötta den sociala företagarsektorn utifrån sina respektive områden, möjligheter och resurser”. Denna rapport beskriver möjligheter för kommunledningsförvaltningen, Bostadsstiftelsen Platen samt Sjöstaden Motala Fastighetsutveckling AB att ta ansvar för att stötta sociala företagssektorn genom att återföra medel från hyror, avgälder och arrenden som investeringar i sociala företag. Strategin medger även sociala investeringar via sociala investeringsfonden. En del av visionen om Framtidens Motala beskriver att sociala ekonomin skall användas som verktyg för att uppnå visionen, samt att tillväxten skall bidra till ökad jämlikhet. Dessa delar är tydligt inbegripna i de stödmodeller som föreslås i rapporten. Ett delvis ekologiskt perspektiv och landsbygdsperspektiv är också inkluderat eftersom social ekonomi som verktyg kan skapa möjligheter även inom dessa områden. Rapporten utgår från vetenskap och beprövad erfarenhet i både Sverige och utlandet. Linköpings Universitet har uppmärksammat detta som ett intressant FOU-område. Primärt för att stärka lokalsamhällets hållbarhet i förhållande till negativa globaliseringseffekter, exempelvis finanskriser. Strategierna som beskrivs kan även användas inom andra områden än vad som är huvudramen för denna rapport – exempelvis traditionellt tillväxtarbete och investeringar i grön innovation. I grund handlar det om resurshushållning för att underlätta kommunens budgetarbete i relation till arbetet med att uppnå visionen för Framtidens Motala. Resultatmål i LUP som motiverat utredningen är

• Attraktiva och klimatsmarta boendemiljöer

• Hälsa och självständigt liv

• Social hänsyn för sysselsättning

• Tillväxt genom mångfald

• Varje generation bär sina kostnader

• Hela Motala växer

• FOU för Framtidens Motala

5

Modeller och stödstrukturer

Markanvisning med social hänsyn

Ojämlik hälsa beroende på bostadsområde Enligt Östgötakommissionen för folkhälsas slutrapport åligger påtagliga socioekonomiska skillnader i hälsa för de flesta mått på socioekonomisk situation, som utbildning, yrke, inkomst, aktivitet, boendeområde för de flesta mått på hälsa. Exempel på mått på hälsa är förlorade levnadsår, sjukdom, sjukfrånvaro och karies – men många fler finns.1

Dessa skillnader följer en gradient. En gradvis ökad sårbarhet för ohälsa och sjukdom vid en mer socialt utsatt situation gäller. Därmed kan inte bara sägas att ” de fattiga” är de som är utsatta. Ojämlikhet i varje led ger ökad risk för alla former av ohälsa för alla människor. Men självfallet är det de mest socioekonomiskt svaga grupper som löper den största risken för ohälsa. 2

Ovanstående bild visar andel av 6-åringarna i Östergötland med kariesfria tänder, stratifierat på socioekonomi (baserat på nyckelkodsområdens disponibla hushållsinkomst) år 2002, 2006 och 2009. Som synes har de barn i länet med lägst socioekonomisk status högst andel karies och med en tydlig tendens till ökning. På andra sidan skalan, hos de barn med högst socioekonomisk status, sjunker istället kariesförekomsten. Att titta på kariesförekomsten i ung ålder är ett vedertaget sätt att förutse relativ framtida ohälsa hos individer.3 Via detta inser vi hur viktigt det är att motverka omjämlikhet i samhället. Det handlar både om hänsyn till individen och om de offentliga kostnaderna som stiger med ohälsotalen. Sannolikt kan vi använda offentliga resurser bättre om vi inte behöver lägga dem på sjukvårdskostnader som kan undvikas genom förebyggande arbete. En möjlighet att förebygga ojämlikhet i hälsa är att minska socioekonomiska skillnader mellan olika bostadsområden och göra särskilda insatser för barn från familjer i utanförskap. Att skapa jobb åt föräldrar som lever under socioekonomiskt svaga förhållanden kan vara ett sätt att stärka dessa barns barns villkor. Arbetsintegrerande sociala företag ett möjligt verktyg för det.

1 Regionförbundet Östsam, 2014

2 IBID

3 IBID

6

Figur 1 – Motalas bostadsområden utifrån socioekonomi

Bilden ovan visar skillnader i socioekonomi mellan olika bostadsområden i Motala. De mörkgröna är områden där risken för ohälsa är lägst, och de gula områden där risken för ohälsa är högst. Ljusgrönt är näst lägst hälsorisk och grått näst högst hälsorisk.4 Fastighetsvärdena följer samma linje – mörkgröna områden har höga fastighetspriser (samt hög andel privat ägande), gula områden har låga fastighetspriser (och hög andel offentligt ägande). Den traditionella metoden för att motverka ekonomiska fördelar av att besitta ett fördelaktigt läge är fastighetsskatten. Inom nationalekonomin kallas privata intäkter från fördelaktiga lägen för ”privilegiehyror” (eng: economic rent) och det är dessa som fastighetsskatten delvis används för att neutralisera. Detta skapar ett mer jämlikt samhälle och snedvrider marknaden i lägre utsträckning än de flesta andra skattemodeller. Vilket även underlättar för tillväxt då inga eller få extra bördor läggs på arbete och företagande. Enbart markvärde kan utgöra privilegiehyra i denna kontext. 5 Idag är fastighetsskatten ersatt av en kommunal fastighetsavgift som är så låg att den inte kan göra någon nämnvärd skillnad i detta avseende. Det behövs med andra ord nytänkande för att lösa problematiken kring ojämlik hälsa mellan våra olika stadsdelar. En innovativ lösning att titta på är markanvisning med social hänsyn. Tomträttsavgäld och arrende som finansieringsverkty g

Markanvisning med social hänsyn beskrivs ofta som en metodik där kommunen ger subventionerade markpriser med motkravet att exploatören bygger på ett sätt som gynnar ekonomiskt svaga målgrupper och/eller subventionerar hyror. Detta är vanligt i utlandet och går under begreppet ”social housing”. Detta är dock inget som minskar den privata fastighetsspekulationen i närsamhället utan tvärtom subventionerar den. När hyran på en fastighet är låg så stiger vanligen säljpriset. Det är därför hyran för en bostadsrätt är lägre än en hyresrätt. Därtill är anvisning med krav på ”social housing” att tumma på marknadsmässigheten vid försäljningen av kommunal mark, vilket är snedvridande för samhällsekonomin i stort. Istället för att sälja mark till subventionerade priser och ställa snedvridande krav kan en kommun ta in marknadsmässig tomträttsavgäld och öronmärka intäkterna för investeringar i

4 IBID

5 Adams, 2015

7

social hänsyn och social ekonomi. Genom detta får exploatören betala marknadsmässiga hyror men behöver inte stå för en stor klumpsumma direkt, vilket är gagnande för exempelvis byggemenskaper och andra mindre byggherrar. Samtidigt snedvrids inte marknaden, skuldsättning undviks och privilegiehyrorna går till samhällsnytta. Avgäldsnivån bör alltid sättas marknadsmässigt för att motverka privat spekulation i markvärdet. Fastighetsspekulation leder i princip alltid till återkommande lågkonjunkturer som bottnar i överskuldsättning med fastigheter som säkerhet för lån. Genom att flytta mark bort från spekulationsekonomin och använda avgäldsintäkterna till socialt relaterade investeringar bör Motala kommun stegvis kunna säkra sin lokalekonomiska soliditet och finansiera satsningar för att uppfylla sina uppdrag gentemot medborgarna. Vill kommunen styra projekt i en annan riktning kan såklart även avgälden sättas låg och kombineras för krav på exempelvis ”social housing”, men då bevaras den privata spekulationen i fastigheten som därmed kommer att stiga i värde (markvärdet) till förmån för ägaren som kommer att i kunna sälja med vinst, där kommunen istället gjorde en förlust via subventionen. Enligt Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH, får en kommun använda tomträtten och dess avgälder till det mesta förutsatt att kommunens egna bolag inte gynnas eller konkurrens snedvrids på ett otillbörligt sätt. Eftersom lågkonjunkturer som uppstår när fastighetspriser sjunker i hög grad påverkar sysselsättning och jämlikhet negativt är dock frågan om kommunen vinner på sådana lösningar överhuvudtaget om man ser långsiktigt på frågan. Även om kommunen har goda avsikter med sina subventioner så kommer fastigheten att bidra till den spekulation som driver fram nästa lågkonjunktur, som i sin tur sänker tillväxten. Tomträtter kopplade till social hänsyn via en markvärdesåterföringsmodell skapar inte den problematiken, utan motverkar den. Mer om detta i senare avsnitt.

En annan möjlighet är att använda en strategi med ökade intäkter från tomträttsavgäld för att generellt förbättra kommunens ekonomi. Sociala investeringar är naturligtvis ett sätt att göra detta eftersom lyckade satsningar av det slaget skapar offentliga besparingar över tid. Men att rent generellt använda avgälder som ett sätt att komplettera inkomstskatt är även det en tänkbar möjlighet. Detta eftersom inkomstskatt är snedvridande och kan påverka de lokala företagens vilja att anställa och investera. Metoden används idag på andra håll i världen.6 Investeringar i social hänsyn och social ekonomi vi a fondmedel Sociala investeringsfonden är ett verktyg för att uppnå resultatmålet ”Hälsa och självständigt liv”. Genom att rikta markvärdesåterföringen till denna så kan kapitalet tillåtas att växa över tid och långsiktigt öka möjligheterna för Motala kommun att investera i bättre villkor för socioekonomiskt svaga grupper. En möjlighet för att i högre utsträckning även inkludera social ekonomi i arbetet är att addera resultatmålet ”Social hänsyn för sysselsättning” i fondens riktlinjer. Detta för att kunna ge mer stöd till arbetsintegrerande sociala företag. Förutom sociala investeringsfonden så kan den nyinrättade Mikrofonden Östergötland användas i denna strategi. Denna fristående och icke vinstdrivande mellanhand finansierar alla former investeringar inom social ekonomi - vilket främjar sysselsättning inom föreningsliv och tillväxt av fler sociala företag i hela regionen.

6 Walters, 2013

8

En viktig koppling till markvärdesåterföringsstrategin är att Mikrofonden Östergötland även kan finansiera byggnations- och boendelösningar inom sociala ekonomin, som byggemenskaper och kooperativa hyresrättsföreningar. Om investeringarna riktas mot mark ägd av kommunen, där avgälden går tillbaka till fonden, skapas en synergieffekt. 7 Asiatiska tillväxtekonomier som förebild i ostlänks arbetet Hong Kong har jobbat omfattande med arrendeintäkter i snart över 100 år och har idag ingen moms och cirka 2 % -17 % i inkomstskatt beroende på lönenivå. Som mest har Hong Kong plockat in runt 40 % av hela sin offentliga budget via markarrenden. Staden har även finansierat sitt moderna kollektivtrafiksystem (tunnelbana) via markhyresintäkter vilket gjorde satsningen i princip självfinansierande. Detta eftersom infrastruktursatsningar som är till nytta för samhället alltid höjer markvärden. Då all mark i Hong Kong ägs offentligt kom markvärdeshöjningarna över tid in i stadens budget via hyresintäkter eller fastighetsskatt. Genom budgivning hålls markleasingavtalen marknadsmässiga och eftersom inkomstskatterna är låga och moms inte existerar finns hög köpkraft på marknaden som bjuder upp värdet på kontrakten.8

En nackdel med Hong Kong-modellen är att staden kräver leasingsumman i förskott vilket skapar hög skuldsättning mot finanssektorn. Därmed uppnås inga jämlikhetseffekter utan snarare ökar den sannolikt risken för skuldkriser. En traditionell tomträttsavgäld i Sverige fungerar ur den synvinkeln på ett mer hållbart sätt eftersom den är skuldsättningsneutral. Vad Hong Kong-systemet visar är att en given offentlighet kan använda markvärdesåterföring som metod för att finansiera infrastruktur och minska behovet av inkomstskatter och moms.

Figur 2 – Hong Kongs offentliga intäkter 2014.

Studier har visat att Hong Kong lyckats återföra 39 % av alla markvärdeshöjningar mellan 1970 fram till början av 90-talet och finansierat över hälften av sina infrastruktursatsningar på

7 Coompanion Östergötland, 2014

8 Harrison, 2006

9

detta vis, under samma tidsperiod. 9 Till följd av de höga kostnaderna som tillkommer markleasingen är Hong Kong även väl förtätad. Ingen har råd att slösa på markyta i staden. Hong Kong lyfts ofta fram som ett gott exempel på hur fri marknadsekonomi med låga skatter på arbete skapar tillväxt. Vad som vanligen inte nämns är att staden istället hämtar stora intäkter från markägande för att kompensera för detta. Andra asiatiska tillväxtekonomier som Shanghai och Singapore arbetar på liknande vis. Båda dessa väl förtätade städer har ett stort offentligt markägande kopplat till arrendeintäkter. 10 I den så kallade ”Sverigeförhandlingen” kring ostlänken innefattades ett förslag om marvärdesåterföring för att delvis finansiera satsningen. I ett remissyttrande till Sverigeförhandlingen skrevs att:

”Markvärdeseffekter är, som delbetänkandet också framför, en realitet i flera fall och framförallt ett resultat av större (ny)investeringar. Bättre tillgänglighet som ett resultat av bättre infrastruktur och bättre kommunikationsmöjligheter resulterar i faktiskt ökade fastighetspriser som antingen kommer nuvarande eller framtida fastighetsägare till nytta. Att hämta hem (hela eller delar av) markvärdesstegringen är rimligt då värdeökning på grund av offentliga investeringar bör tillfalla det offentliga och eftersom det också är önskvärt ur fördelningssynpunkt. Vid stora infrastrukturprojekt kan man förvänta sig att markvärdesökningen sker över en lång tid och i flera skeden. Den största direkta värdeökningen sker sannolikt endast centralt kring beslutade stationer. /Remissynpunkter på delbetänkande från Sverigeförhandlingen: Ett författningsförslag om värdeåterföring (SOU 2015:60)”11 Motala kommun har en möjlighet att återföra markvärdesstegringarna till offentligheten genom att utöka sitt bestånd av tomträtter och fastigheter. De asiatiska tillväxtekonomierna kan här utgöra inspiration på hur en lokal offentlighet kan arbeta med detta i större skala. Social ekonomi som verktyg i Framtidens Motala I visionen för Framtidens Motala står att social ekonomi skall utgöra ett verktyg för samhällsutvecklingen. Det finns flera aspekter kring sociala ekonomins möjligheter, att bygga hållbara attraktiva boendemiljöer är en sådan. En tydlig tillväxtaspekt är möjligheten att bidra till att mildra effekter från lågkonjunkturer. De städer i Spanien som har en välutvecklad social ekonomi med många och stora kooperativa företag var de som klarade sysselsättningen bäst efter senaste skuldkrisen i Sydeuropa. Spanien drabbades mycket hårt av denna klassiska fastighetsbubbla som när den sprack gav upphov till omfattande arbetslöshet i hela landet utom i dessa små ”oaser” av större hållbarhet till följd av en väl utvecklad social ekonomi. Liknande effekter sågs i Italien och Frankrike. I Italien bör särskilt nämnas de så kallade ”konsortier” av sociala företag som uppehållit sysselsättningen för svaga målgrupper genom samverkanslösningar. Två av verktygen som användes var sänkning av löner via demokratiska beslut och omflyttning av personal från svaga till starkare kooperativ inom konsortiet. I Frankrike togs vissa fabriker över av anställda, när ledningen ville flytta eller lägga ned, och ombildades till personalkooperativ. Via detta tryggades anställningar. 12

9 Hung, 1996

10 Harrison, 2006

11 Näringslivsdepartementet, 2015

12 Roelants, Hyungsik and errasi, 2014

10

En annan viktig tillväxtfaktor är sociala ekonomins påverkan på tilliten. Enligt svensk tillitsforskning finns tre former av tillit – den generella, den partikulära och lokalsamhällestilliten. Lokalsamhällestilliten är av hög vikt för att lösa problem och skapa nya innovationer i lokalsamhället. Sådan främjas genom transperens och gott agerande från offentliga institutioner som genererar förtroende utåt. Genom att bjuda in medborgare och organisationer i utvecklingsarbete och erbjuda egenmakt kan kommuner aktivt arbeta för att stärka lokalsamhällestilliten och därmed främja innovation i närsamhället. Motala kommun har redan ett medvetet och aktivt öppenhetsarbete gällande medborgardialog, kärnvärden med mer, vilket strategiska stödstrukturer för sociala ekonomin bör kunna stärka och förmera. Enligt mätningar gjorda av tillitsforskaren Lars Trädgårdh vid Ernsta Sköndals högskola har Motala en låg tillitsnivå. Motala ligger bland de sämsta kommunerna i landet. Malmö är i botten och Vadstena i toppen. Det som enligt samma forskare, delvis citerande statsvetaren Bo Rothstein, främst avgör graden av tillit är institutioners grad av öppenhet och omutbarhet.13 Med institutioner menas inte bara offentliga organisationer. Ett samhälle utan tillit har sämre förutsättningar för tillväxt eftersom transaktionskostnaderna ökar via misstroende. Handel, myndighetsutövning och goda relationer mellan individer försvåras. Även okontrollerat ökad mångfald leder till försämrad tillit, vilket enligt Trädgårdh är en viktig förklaring till varför Malmö hamnar längst ned på den så kallade ”tillitsbarometern”. Staden har helt enkelt inte lyckats med sitt integrationsarbete i den mån som krävs i förhållande till den mängd nysvenskar som tagits emot. Därtill har kommunen enligt kritiker styrts på ett sätt som inte varit tillräckligt öppet gentemot medborgarna.14 Genom att använda social ekonomi och social hänsyn som verktyg inom integrationsarbete bör tillitsutmaningen som exempelvis ett högt flyktingmottagande innebär kunna underlättas. Motalas framgångsrika arbete med att öka tilliten inom näringslivet via innovationen Tillväxt Motala (en ny lokal institution) kan också lyftas fram som ett gott exempel och som möjlighet att inkludera i detta arbete. Enligt Trädgårdh stärker institutioner av sådant slag den partikulära tilliten. Detsamma gäller kooperativ och organisationer inom ideella sektorn som skapar allmännytta för samhället – förutsatt att de är öppna och omutbara. De sydeuropeiska städernas arbete med att utveckla företagande inom social ekonomi har alltså varit ett sätt att främja den partikulära tilliten i ett samhälle där både den generella tilliten och lokalsamhällestilliten varit låg, bland annat till följd av korruption. Därmed stärktes tillväxten. Vad vi kan lära mer av Sydeuropa och även USA, där ett aktivt arbete för att öka företagandet inom social ekonomi pågår, är att jobba med konsortiestrukturer där kooperativ delar på resurser och stöttar varandra. Därmed blir de mer robusta och hållbara. 15 Även i Sverige har goda exempel på detta skapats de senaste 10 åren. Bland annat konsortierna Kooptjänst och Vägen Ut!Kooperativen som tillsammans organiserar över 60 sociala företagsverksamheter. Ett omfattande företagande för social hänsyn har byggts upp via ett långsiktigt strategiskt arbete inom dessa organisationer, som idag sysselsätter och anställer många hundra individer. Kombinerat med kommunens befintliga strategier för att öka sin öppenhet gentemot medborgarna, Tillväxt Motalas arbete för ökat förtroende inom näringslivet, bör sannolikt positiva kombinationseffekter för hållbar tillväxt kunna skapas via långsiktiga investeringar i social ekonomi för ökad tillit. Likväl som för sysselsättning och anställningar med social 13

Trädgårdh (et al), 2013 14

Trädgårdh (et al), 2013 15

Democracy Collaborative, 2014

11

hänsyn - där de arbetsintegrerande sociala företagen kan komma att spela en viktig roll. Företrädesvis organiserade som konsortier för ökad hållbarhet och större tillväxtpotential.

Stockholm – Motala och tomträtten Den kommun i Sverige som jobbat längst och systematiskt med tomträtter är sannolikt Stockholm som inledde detta arbete redan i början av 1900-talet. Det fanns en samsyn mellan socialdemokrater och liberaler om att kommunen behövde utöka sitt markägande av sociala anledningar. Stockholm hade stora sanitära och trångboddhetsrelaterade problem där tomträtten, samt inte att förglömma olika organisationsformer inom sociala ekonomin för boende, blev en viktig del av den bostadspolitik som sedermera bidrog till lösningar, både gällande ökat byggande och sociala frågor.16 År 1997 hade Stockholm 68 % av stadens mark i kommunal ägo vilken utgjorde 55% av bostadsmarknaden. Grunden lades 1903 då Carl Lindhagen begärde en mer aktiv kommunal markpolitik i kommunfullmäktige. Senare samma år var en plan antagen för systematisk utvidgning av det kommunala markägandet. Att fokus legat på sociala frågor i det förpolitiska arbete som ledde till reformen vittnar en motion till Stockholms stadsfullmäktige 1895 – där C A Söderlund menade att ”staden måste äga jorden om inte markprisstegringen skulle underminera alla socialpolitiska avsikter”. Stockholm lyckades fram till slutet av 1990-talet både behålla och utvidga sitt markägande oavsett politiskt styre. 17 I Motala finns ingen tradition hos kommunen att äga mark på samma sätt som exempelvis Stockholm. Idag har Motala kommun bara en handfull tomträtter så utgångspunkten är från en mycket låg nivå. Kommunens strategiska arbete med sociala investeringsfonden och social ekonomi är dock även det i sin praktiska linda och genom att komplettera med markanvisningar med social hänsyn skapas ett embryo till ett självfinansierande system för social hållbarhet som kan växa över tid. I Framtidens Motala 2030 kommer summorna att vara mer betydande förutsatt att tomträtterna utökas systematiskt år efter år. Stockholm kan här utgöra en förebild. Även om Stockholm ägt mycket mark har staden inte tummat i överkant på marknadsmässigheten. Marken har dock använts som både bostadspolitiskt och beskattningsmässigt verktyg under de 90 år som staden uppehållit denna linje. Möjligheten att styra över vilka byggherrar som givits tillträde till marken och vilka upplåtelseformer som får användas har även skapat en unik klassblandning i flera av stadens bostadsområden. Detta enligt författaren Mats Deland. 18 En sista viktig sak att nämna är att detta föreslagna markvärdesåterföringssystem på intet sätt påverkar befintliga fastighetsägare utan kompletterar endast marknadsbilden med en ny organiseringslösning. Vare sig privatperson eller företag behöver vara oroliga för negativa effekter på sin befintliga privatekonomi med detta förslag. Däremot är det möjligt att kommunen själv måste göra omprioriteringar i budget för att sjösätta systemet.

16

Deland, 2015 17

Deland, 2015 18

IBID

12

Att planera för markanvisning med social hänsyn

För att kunna planera för markanvisning med social hänsyn krävs förståelse för vad som påverkar markens värdestegring. Totala fastighetspriser stiger av tre orsaker när ägaren själv förhåller sig passiv och inte genomför förbättringar. 1: Realtillväxt som höjer värdet på läget (markens värde, inte eventuella byggnaders värde) 2: Tillgångsinflation till följd av Riksbankens penningpolitik eller ensidig kreditallokering av affärsbanker 3: Marknaden har för lågt utbud av tillgängliga boenden i förhållande till efterfrågan Det som kommunen kan prognostisera för och påverka själv är realtillväxt som höjer markvärdet. Detta eftersom kommunen regelbundet genomför tillväxtinvesteringar och välfärdssatsningar av olika slag. På kort sikt kommer markvärdet att höjas i de lokalsamhällen där dessa satsningar genomförs upp mot samma nivå som värdet av investeringen. På längre sikt påverkar det hela Motalas tillväxt i uppåtriktning då satsningar av detta slag skapar externa stordriftsfördelar för marknadsekonomin. Även då höjs markvärdena realt och tillgängliggörs för återföring. 19 När penningpolitik påverkar tillgångsvärdena via inflation har Motala via detta system en beredskap genom ägande, men det går inte att prognostisera långsiktigt för detta på grund av den nationella penningpolitikens godtyckliga natur. Detsamma gäller bostadspolitikens inverkan på tillgång och efterfrågan på bostäder. Helst skall marken som anvisas med social hänsyn ägas av kommunen innan det blir klart att välfärds- eller tillväxtinvesteringen skall genomföras. Detta eftersom markspekulation ofta snabbt driver upp fastighetspriser när det blir klart att ett läge kommer att förbättras. Detta

19

Walters, 2013

13

hände i Kimstad i Norrköpings Kommun när det blev klart att Östgötapendeln skulle stanna där. ”Över en natt” steg lokala fastighetspriser med flera hundra tusen. Fördelat över hela ortens fastighetsbestånd blev detta sammantaget högst substantiella värdeökningar. Detta enligt styrelsemedlemmar i Kimstad byalag. En sådan möjlighet till välståndsökning utan att göra några egna insatser är i lägre grad något som tillkommer medborgare i socioekonomiskt svaga områden där de boende oftast hyr sin bostad. Samhället dras med andra ord isär socioekonomiskt av denna ekonomiska effekt, som kallas ”lagen om jordränta”. 20 Genom markanvisningar med social hänsyn får även medborgare som hyr sin bostad ta del av detta flöde via samhällsinvesteringar, exempelvis i deras barns uppväxtvillkor. På så vis ökar vi den ekonomiska jämlikheten och sannolikt även jämlikhet i hälsa på ett systematiskt sätt. Även privata tillväxtinvesteringar höjer markvärden, exempelvis etableringen av ett hotell, en bio eller livsmedelsbutik i centrum. Sådana värden kan också fångas upp av kommunen via avgälder. Genom att utveckla en plan för hur tomträtter på bästa sätt bör placeras i kommunen för att tajma med tillväxt och framtida offentliga investeringar bör den långsiktiga intäktspotentialen kunna optimeras. Inom en radie av max 300m kring investeringsläget är lämpligt, helst bör markägande finnas inom 50m, enligt Nicolaus Tideman. Kommunen kan självfallet om den finner det nödgat istället sälja mark som värdejusterats enligt samma modell. Men detta ger endast tillfälliga vinster för kommunen. Om stadsbyggnadsenheten finner det nödvändigt för att finansiera sin verksamhet kanske det går att kombinera försäljning av tomter med tomträtter eller någon liknande modell - för att planprocessen för tomträtterna ska gå plus minus noll. Kortsiktiga utmaningar kan helt enkelt behöva hanteras av kortsiktiga lösningar ibland. Strax efter en kraftig lågkonjunktur eller finanskris när fastighetspriserna har dalat kan det vara ett bra tillfälle för kommunen att utöka sitt bestånd av fastigheter. Med tanke på det i senare avsnitt beskrivna läget gällande överhettningsrisk på svenska fastighetsmarknaden kan det mycket väl vara så att det redan inom denna mandatperiod kan vara lämpligt att inta en beredskap för detta. Kooperativ markstiftelse (Community Land Trust) Projekt sociala ekonomin har haft två besök från USA under 2014 och 2015 med expertkunskaper gällande så kallade ”Community Land Trusts” (CLT) och även markvärdesbeskattning (Land Value Tax). Dessa var professor i nationalekonomi Nicolaus Tideman från universitetet Virginia Tech, samt CLT-experten Dan Sullivan från Pittsburgh. De gav projektet kunskap om hur CLT-systemet fungerar i USA för att skapa åtkomliga boenden. Systemet har även börjat få fäste i bland annat Belgien och UK. CLT kan enklast beskrivas som ett kooperativt organiserat tomträttssystem. Medlemmarna som också bor på CLT-ägd mark beslutar gemensamt om styrning och drift av organisationen. Alla hus ägs privat eller kooperativt. Närliggande exempel finns även i Tyskland. ”Stiftung Trias” arbetar där med att flytta ut mark och bebyggda fastigheter från den kommersiella marknaden och använder ”Erbbaurecht” som medel – vilket kan liknas vid en sorts privat tomträtt.

20

Adams, 2015

14

Figur 3 – Ett av kvarteren i Burlington Community Land Trust (Foto: Patrik Witkowsky, 2016)

Markarrendet i en CLT används, enligt Sullivan, för att utöka markägandet, subventionera boendekostnader (social housing), betala de boendes skatter (vanligen fastighetsskatter) och skapa allmännyttiga tillgångar på den gemensamma marken. En av de äldsta CLT vid namn ”Arden Delaware” finansierar exempelvis en allmän park och ett bibliotek. USA:s största CLT skapades i Burlington via främjande åtgärder från borgmästaren som då var Bernie Sanders (kandidat till presidentkandidatposten för Demokraterna, 2016). Erfarenhet har visat att boende i en CLT inte har behövt lämna sina hem vid finanskriser på samma sätt som miljontals amerikaner som belånat sig tvingats till. Senast 2008-2010 bevisade CLT sin hållbarhet gentemot spekulationsdrivna delar av fastighetsmarknaden, enligt Sullivan och Tideman. De boende har även kunnat få tillgång till bra bostäder trots lägre inkomster. I USA används CLT-modellen även för att skapa attraktiva åtkomliga boenden på landsbygden. Det finns även förslag och modeller på CLT som används för att stödja jordbruket genom att investera arrende i olika nyttigheter för lantbrukare. 21

CLT-modellen och klimatsmart/ekologiskt boende

Stephen Hinton från Änggärdets Ekoby utanför Flen besökte projekt sociala ekonomin under sommaren 2015 och höll ett föredrag om ekologiska boenden. Detta som en del av ett seminarium om finansieringslösningar för cirkulär ekonomi. Stephen är även grundare av Omställning Sverige och styrelsemedlem i JAK Banken.

Figur 4- Hultabygdens kretsloppsförening (Foto: hultabygden.se)

Hans förslag är att ekobyar på landsbygden bör etableras i samverkan med ekologiskt drivna 21

Housing Assistance Council, ISBN 1-58064-058-3

15

lantbruksföretag, företrädesvis kooperativa sådana om möjligt. Lantbruket kan då producera ekologiska livsmedel till de boende i ekobyn som i sin tur kan bidra med komposterbart avfall och även sin egen urin som gödsel till lantbruket. Ett hållbart lokalt kretslopp kan via detta byggas upp. Förebilden är Hultabygdens kretsloppsförening utanför Linköping som jobbar just på detta vis. Ett drygt 40-tal hushåll och lantbrukare, har gått samman för att etablera detta hållbarhetsarbete som även innefattar egen grön el-produktion. Man engagerar sig även i sociala frågor som exempelvis uppförandet av ett kooperativt äldreboende. Hinton föreslog att samma kretsloppssystem bör kunna fungera i städer genom uppförande av vad han kallar för ”ekoenheter” - exempelvis ett flervåningshus eller villaområde som kopplas samman med ett lantbruk eller urbana matproduktionslösningar enligt samma modell som i Hultabygden. Detta bör kunna skapa både sysselsättning och jobb menar han. Dan Sullivan föreslog i sitt seminarium i Motala 2014 att rurala tätorter bör byggas upp som community land trusts. Dessa kan börja i liten skala och ju mer samhället utvecklas desto mer ökar markvärdena som sedan återcirkuleras som lokal samhällsnytta samt, i hans modellförslag, avkastning till eventuella investerare. Detta kan då bli ett sätt att skapa sparlösningar för enskilda som samtidigt främjar utveckling på landsbygden. Dan Sullivan menade att denna typ av rurala CLT:s bör främja lokalt företagande genom att använda arrendeintäkter för att stärka villkoren för lokala småföretag belägna på CLT-ägd mark - som momsrabatter på ekologiska matkassar, investeringar i solpaneler, gröna bilpooler eller liknande. Medel kan naturligtvis även gå till social hänsyn och social ekonomi. En modell med klimatsmarta boenden kopplade till ett system för markvärdesåterföring skulle möjligen kunna skapas som ett projekt, exempelvis ihop med Linköpings Universitet, för att etablera ett gott exempel. Tänket går hand i hand med arbetet med ”industriella ekosystem” och andra utvecklingsarbeten inom den cirkulära ekonomin som centrum för industriell miljöteknik är engagerade i. Detta skulle sannolikt även kunna fungera som ett socialt företagsprojekt med inriktning mot exempelvis ekologisk matproduktion, småskaliga klimatsmarta husbyggen eller gröna el-installationstjänster. Hinton menar även att marknadsföring av bra platser för etablering av ekobyar kan vara ett sätt för kommunen att delvis bli mer attraktiv för nyinflyttning. Idag finns många grupper som letar efter denna möjlighet men få kommuner försöker nischa in sig för att attrahera just dem. Ofta är detta högutbildade personer vilka skulle kunna utgöra positiva tillskott i Motala. CLT och Motala Projektet har tittat på om en CLT av amerikansk modell skulle gå att upprätta i Motala. Sveriges regelverk och tradition gör det dock svårt att skapa hållbara lösningar på så kallad ”ofri grund”. I en amerikansk CLT byggs och ägs samtliga hus privat, på gemensamt kontrollerad mark, som trots det demokratiska ägandet utgör ofri grund i relation till den enskilde. Medlemmarna beslutar gemensamt om markens användning i en CLT och alla ska kunna vara med och påverka, men i Sverige bör en sådan lösning sannolikt ändå undvikas, enligt de sakkunniga som projektet talat med. Däremot kan anpassade lösningar skapas. En sådan anpassning utifrån Dan Sullivans grundmodell är en lösning där investerare satsar pengar i ett bolag som köper fastigheter med befintliga hus eller för nybyggnation. Husen omvandlas sedan till kooperativa hyresrätter som självförvaltas av de boende. Bolaget tar ut avgifter motsvarande markarrendet (tomträttsavgäld) fast utan att sälja huset. Den kooperativa

16

hyresrättsföreningen tar de hyror och avgifter den behöver för att kunna betala hyran av huset till det ägande bolaget samt sköta drift och underhåll. Förslaget kommer i två möjliga varianter - 1: Motala kommuns fastighetsbolag agerar investerare, byggherre och ägare. Utformningen och uppstartsprocessen av husbygget kan om så önskas och intressenter finns ske via en byggemenskap. Ekonomiska överskott bortom det som krävs för drift och hållbar utökning av fastighetsbeståndet går till kommunens sociala investeringsfond eller Mikrofonden Östergötland. Avkastningen kan förslagsvis även användas till investeringar i infrastruktur och välfärd i geografiska områden där kommunen äger fastigheter och tomträtter. 2: En näringsdrivande stiftelse eller ett bolag ägt av Motalas sociala ekonomi arbetar med egna och externa investeringsmedel för att bygga upp ett fastighetsbestånd. Vinsten från hyror och avgifter (motsvarande markarrendet) fördelas sedan jämlikt mellan investerare, inköp och uppförande av fler fastigheter/hus samt lokala samhällsnyttiga ändamål eller återbäring till de boende. Husen driftas och underhålls av kooperativa hyresrättsföreningar eller bostadsrättsföreningar. Investerare kan vara både en juridisk eller fysisk person, inklusive de boende själva. Egennytta eller allmännytta Av tradition används privat fastighetsägande idag ofta som pensionsbesparingslösning i Sverige. Genom att investera i ”alternativ 2” i föregående avsnitt kan pensionen tryggas på ett liknande vis, men utan deltagande i en aktivitet som bidrar till fastighetsbubblor. Arrendeintäkter i reda pengar, istället för nominella stegringar i fastighetsvärden blir då sparlösningen. Hypotetiskt sett bör en sådan variant kunna öka intresset för en svensk CLT-lösning. Vinstintresse kan även spela andra viktiga roller.

Figur 5 – Medlemsmöte i Arden Delaware (Foto: Patrik Witkowsky, 2016)

Dan Sullivan betonar vikten av att det finns utomstående investerare till en CLT som har ett vinstintresse. Detta för att de boende inte ska börja tänka egennyttigt istället för allmännyttigt – och använda alla överskott för att skapa egna vinster istället för att följa det ursprungliga syftet med verksamheten. Detta har varit ett stort problem i USA där CLT ägs helt kooperativt och därmed kontrolleras 100 % av de boende. I princip samtliga fall där ursprungstanken med verksamheten har varit helt allmännyttig så har den över tid övergått till egennyttig. Genom att ha ett utomstående vinstkrav från början, i begränsad form, finns någon med rättsligt intresse att stämma verksamheten om den avviker från ändamålet att växa. Trots vinstintresset så stärks då möjligheten att skapa allmännytta i ett helhetsperspektiv, enligt Sullivan.

17

Nicolaus Tideman ger ett alternativt förslag där ändamålsparagrafen stipulerar att de som bott längst på CLT skall ges utdelningar – då ges även de ett rättsligt intresse av att arrendeintäkterna växer. Om investerarna med avkastningssyfte i en svensk modell är Mikrofonden Östergötland, andra allmännyttiga aktörer inom social ekonomi, filantropiska organisationer eller en offentlig instans så är allmännyttan säkrad i alla led om privat vinstintresse helt vill undvikas. Tidemans lösning är dock intressant eftersom den ger avkastningen till äldre personer vilket skulle kunna ses som en pensionsparlösning. Oavsett om förslag 1 eller 2 används så kommer systemet sannolikt att medverka till en ökad jämlikhet i hälsa mellan olika boendeområden så länge fördelningen sker med någon form av social hänsyn. En ren återbäring till de boende, där alla får samma summa, kommer bara det att bidra till ökad jämlikhet mellan olika boendeområden - förutsatt att fastigheter ägs i både socioekonomiskt rika och svaga områden, samt gärna även både ruralt och urbant. Samma återbäringssumma men olika hyresnivåer beroende på läge skapar då omfördelningseffekten. Ett jämförbart fördelningssystem återfinns i Alaska där samtliga medborgare får en årlig utdelning från delstatens oljeintäkter via ”The Alaskan Permanent Fund”. Det systemet har bidragit till att göra Alaska till USA:s mest jämlika delstat, enligt Sullivan och Tideman.

Figur 6 – Nybyggnation i Burlington Community Land Trust (Foto: Patrik Witkowsky, 2016)

Genom att CLT-system med fokus på allmännyttig marvärdesåterföring har som ett inneboende ändamål att expandera geografiskt så kommer sannolikt en ökad jämlikhet att kunna växa fram i lokalsamhället över tid, förutsatt att den bevarar sin allmännyttiga inriktning. Dan Sullivan beskrev i sin presentation hur vissa CLT:s skapade i början av 1900-talet i USA skulle täckt hela delstater vid det här laget om inte medlemmarna ändrat inriktningen från ökande allmännytta till egenintresse.

18

Markvärdesåterföring och nationalekonomin

Figur 7 – Den tudelade fastighetsskattens effekter på bostadsbyggandet i Pittsburgh (Källa: Dan Sullivan)

Dan Sullivan berättade under sitt seminarium även om Pittsburgh, vars lokala offentlighet under flera decennier speglade ett ”CLT-samhälle” genom att beskatta markvärde till tydliga delar av motsvarande arrendenivå. Han var själv med och kampanjade fram reformen på 70-talet. Staden lyckades via detta helt ”undvika” den senaste finanskrisen eftersom spekulation i fastigheter i praktiken hade avskaffats. Skattereformen inleddes på 70-talet med regelbundna skattejusteringar upp till en relativt hög andel av motsvarande arrendevärdet på marken. Istället för spekulationsbubbla fick staden en byggboom som skapade bostäder till merparten av befolkningen. Detta eftersom markägande kom med en kostnad som gjorde oanvänd mark till en ekonomisk belastning som endast kunde lösas genom försäljning eller genom någon form av tillväxtskapande aktivitet som gav intäkter att betala skatten med. Andra effekter som kopplats till markvärdesskatten i Pittsburgh är fler företag, sänkt arbetslöshet, lägre brottslighet och högre brandsäkerhet. En förtätning av stadsbilden blev också en följd. Noterbart är att Pittsburgh utgick från en traditionell fastighetsskatt som successivt förändrades till förmån för beskattning av markvärde. En låg beskattning av byggnader och andra förbättringar av fastigheten bibehölls. En liknande reform skulle kunna genomföras i Sverige om kommuner fick tillåtelse av regeringen att omjustera den kommunala fastighetsavgiften. I Danmark har man haft en låg markskatt sedan 50-talet och även i Estland finns en liknande lösning. Dock gäller i bägge fall att skattenivåerna är för låga för att påverka strukturellt gällande överhettning på fastighetsmarknaden. Pittsburgh gick steget längre. Det närmaste som hänt i Sverige gällande denna fråga är de tidigare nämnda remissyttrandet till Sverigeförhandlingen kring Ostlänken 2015. ”Värdeåterföring av markvärdeseffekter är en i många fall outnyttjad möjlighet att finansiera infrastruktur. Det finns ett antal juridiska aspekter att titta närmare på och utreda, men en lokal eller regional (fastighets)skatt kan vara en bra (effektiv) lösning med goda fördelningsaspekter. Fastighetsavgiftens (eller skattens) storlek skulle kunna bestämmas av kommunerna i stället för som nu av staten. Det kan argumenteras för att det skulle ge bättre incitament för att välja samhällsekonomiskt lönsamma projekt samtidigt som det skulle resultera i en bättre fördelning av nytta och kostnad mellan olika kommuner. Även

19

fördelningen av nytta och kostnad mellan fastighetsägare och andra medborgare skulle bli bättre. En sådan fastighetsskatt bör då kopplas till endast markvärdet för att exkludera förändrat fastighetsvärde till följd av exempelvis förbättringar på fastighetens byggnader. En fastighetsskatt kopplad till taxeringsvärdets markvärdesdel, som i sin tur bygger på faktiska försäljningspriser, skulle följa prisutvecklingen över tiden och betalas årligen.” /Remissynpunkter på delbetänkande från Sverigeförhandlingen: Ett författningsförslag om värdeåterföring (SOU 2015:60)22 Argument för en tudelat fastighetsskatt som i Pittsburgh, eller en ren markskatt, för att motverka bostadsbubblor är klassiskt inom nationalekonomin. Sällan ges det dock gehör politiskt - trots att finanskriser till följd av spruckna bostadsbubblor återkommer strukturellt i samhällsekonomin. Varje gång detta händer minskar sysselsättning och ojämlikhet ökar i hög omfattning. Privata fastighetsägare som hoppats sälja sina hus till vinst gör istället en förlust när priserna störtdyker. I värsta fall utbreder sig ny fattigdom som i USA och Sydeuropa efter krisen 2008-2010. Under 90-talskrisen i Sverige gick 90 000 företag omkull med massarbetslöshet som följd. Detta var också en klassisk bostadsbubbla kopplad till skenande fastighetsvärden.

Figur 8 – Svenska fastighetsvärden 1986 – 2012 Källa: ekonomifakta.se

I Sverige stiger nu bostadspriserna exponentiellt sedan länge. Om en djup nedåtgång inträder vid dessa nivåer kommer det få allvarliga konsekvenser för hela landets ekonomi, inklusive Motalas. Notera dagens prisnivåer i bilden ovan i jämförelse med finanskrisen på 90-talet där de snabbt efter 1985 (då kreditmarknaden avreglerades, vilket grundlade en spekulationsboom i fastigheter) och dök från 1990 till 1993 med mycket stora negativa konsekvenser för företag och löntagare. Dagens nivåer är markant högre varför en krasch av liknande slag utan minsta överdrift skulle kunna bli förödande. Detta gör att CLT-modellen, och markanvisning med social hänsyn, bör vara intressant för inte bara Motala Kommun utan alla lokalsamhällen i Sverige att utforska som motverktyg. Nationellt kanske även beskattning bör övervägas. Joseph Stiglitz, erhållare av Riksbankens pris i nationalekonomi till Nobels minne, har i senare studier visat att den främsta källan till de omfattande globala socioekonomiska skillnaderna som finns idag i första hand härrör från kopplingen mellan banksektorns

22

Näringsdepartementet, 2015

20

kreditgivning och fastighetsmarknadens sätt att fungera. Stiglitz ledde det forskarlag som 1979 påvisade evidens för hur offentliga investeringar påverkar markvärdet - vilket resulterade i teorin ”the Henry George Theorem”. En teori han även bygger sina senaste studier på. Hans recept för att motverka denna globala ojämlikhet som enligt honom i princip har samma proportioner som under medeltiden numera, är att beskatta markvärde. 23 The Henry George Theorem visar att markvärden under rätt förutsättningar ökar till samma nivå som värdet på den genomförda investeringen, relativt snabbt. Över tid kan markvärden genererade av tillväxt som investeringen bidrar till överstiga detta i omfattande grad.24 Principen är att detta värde tillhör allmännyttan, eftersom allmännyttan skapade det. Rådet att beskatta markvärden återfinns i klassiska nationalekonomiska standardverk som Adam Smiths ”Wealth of nations” och David Ricardos ”On the principles of political economy and taxation”. Till och med Milton Friedman har i föredrag gjort uttalanden om Henry Georges markskatt som ”den minst dåliga av alla skatter”. Även Karl Marx förespråkade att markhyrornas värde borde tillfalla det allmänna. Olika författare har beskrivit det som en intressant notering att nationalekonomer på både höger- och vänsterkanten ofta är överens om just denna fråga.25 Ett problem med fastighets- och markskatt är att de är väldigt synliga för skattebetalaren, till skillnad från de källskatter som idag är normen för offentlighetens finansiering. Därför är de svåra att förklara för fastighetsägare som ska stå för inbetalningen. Detta gäller även markskatten trots att den inte är lika obekväm som fastighetsskatten som de facto bestraffar förbättringar av den egna fastigheten (däremot kompenserar den fastighetsägare vars läge försämrats av exempelvis buller från turism, vindkraftverk eller transportinfrastruktur genom att sänkas när markvärdet sjunker). Nicolaus Tideman föreslår en alternativ skatteform som lösning på detta problem. Istället för att beskatta mark direkt så kan offentligheten beskatta ränteintäkter från fastighetslån. Då blir det banksektorn som får betala skatten, ungefär som ett säljande företag betalar in konsumentens moms till skatteverket. Fastighetsägaren betalar bara sina räntor och amorteringar som vanligt. På så vis kan det pedagogiska problemet med skattens synlighet gentemot individen kringgås. Eventuellt kan lösningarna införas i kombination där markvärdesskatten blir avdragsgill mot det beskattade fastighetslånet. På så vis får fastighetsägare inga problem med ökade skatter om de är skuldsatta till finanssektorn med sin fastighet som säkerhet. Till skillnad från traditionell fastighetsskatt behöver de heller inte betala mer till skatteverket om de genomför renoveringar på sitt hus. Ur lokalsamhälleligt perspektiv är det enda möjliga sättet att spegla Tidemans förslag att verka för att lokala banker startas som behåller vinster för att löpande öka sin utlåning samt investerar dem lokalt i social hänsyn och social ekonomi (se modellen i ”inledning”). Effekten blir liknande som beskattning men begränsat till bankens marknadsandel. Våra traditionella sparbanker är en del av den så kallade ”etablerade kooperationen” och tillhör därmed sektorn social ekonomi. Från 1800-talet fram till cirka 1950 hade vi ett omfattande nätverk av lokala sparbanker som sannolikt utgjorde effektiva verktyg för markvärdesåterföring. Detta både till 23

Stiglitz, 2015 24

Stiglitz (et al), 1979 25

Adams, 2015

21

nya tillväxtinvesteringar och till allmännytta. Sparbanker har av tradition alltid återfört delar av sina vinster som stöd till olika samhälleliga ändamål lokalt som en del av sin affärsidé. Det är intressant att notera att under den tid då Sverige byggde upp sitt välstånd och sin jämlikhet, under första halvan av 1900-talet, så hade vi också hundratals små lokala sparbanker. Genom att kombinera lokala kooperativa banker med kooperativa markstiftelser, och/eller markanvisning med social hänsyn, så uppnås markvärdesåterföringseffekter i olika led som varken utmanar eller påverkar det befintliga skattesystemet eller befintliga fastighetsägarnas avkastningsintressen – men som sannolikt kompletterar med en ny dimension av hållbarhet. Köpare av privata fastigheter lånar av den lokala sparbanken som erhåller räntevinster, hyresgäster till en kooperativ markstiftelse betalar hyra och boende på offentlig mark betalar in avgälder till kommunen. Medlen återcirkuleras sedan till den lokala marknadsekonomin som investeringar samhällsnytta på olika sätt. Samt i bankens fall även ökad lokal kreditgivning vilket är en viktig grundförutsättning för tillväxt. Vi bör därmed nå de hållbarhetseffekter vi eftersträvar lokalt och strukturellt på egen hand och med egna medel. Teorierna som beskrivits ovan är välförankrade inom vetenskap och beprövad erfarenhet, både i Sverige och internationellt. Men i början kommer systemet att vara småskaligt oavsett modell. Därför är det viktigt att hålla fast vid strategin över tid, likt Hong Kong och Stockholm gjort med sina respektive markstrategier, för att nå volym. Kooperativ hyresrätt Under vecka 45 2015 höll Kjell Eriksson från Coompanion Östergötland ett föredrag i kommunhuset om kooperativa hyresrätter på inbjudan av projekt sociala ekonomin. Hans huvudargument för att satsa på denna organiseringsform inom sociala ekonomin för boende är att det skapar åtkomliga bostäder för yngre och äldre. Den låga insatsen i en kooperativ hyresrätt gör att unga kan få råd att skaffa sin första bostad utan för stora utgifter. Äldre å sin sida kanske har sålt sin villa och behöver ett enklare boende i sitt nya liv som pensionärer. En kooperativ hyresrätt gör då att de kan få ett bra åtkomligt boende med intäkterna från sin husförsäljning kvar på banken. 26

Kooperativa hyresrätter är även en lämplig organisationslösning för byggemenskaper och hyreshus belägna på tomträtter. Vad är kooperativ hyresrätt?

Sedan den första april 2002 finns en särskild lag om kooperativ hyresrätt - som kan beskrivas som en slags mellanform mellan traditionell hyresrätt och bostadsrätt. I den kooperativa hyresrätten hyr man en lägenhet på ungefär samma villkor som en vanlig hyreslägenhet. Skillnaden är att man hyr av en ekonomisk förening, en kooperativ hyresrättsförening. Man måste därtill vara medlem i föreningen. Lägenheterna tillhör föreningen på ett sätt som gör att de inte kan köpas och säljas. I hyresmodellen hyr den kooperativa hyresrättsföreningen huset av bostadsföretaget och hyr därefter ut lägenheterna till medlemmarna. Villkoren för uthyrningen av fastigheten regleras med ett blockhyresavtal mellan bostadsföretaget och den kooperativa hyresrättsföreningen. I ägarmodellen äger föreningen huset helt själv. Båda varianterna är förenliga med ovanstående

26

Coompanion Östergötland, 2015

22

förslag på markanvisning med social hänsyn och en svensk CLT-modell. Arbetsfördelningen mellan bostadsföretaget och föreningen regleras genom ett förvaltningsavtal. Den kooperativa hyresrättsföreningen kan i varierande grad ansvara för teknisk och ekonomisk förvaltning. Medlemmarna bestämmer själva vad och hur mycket av förvaltningen de vill utföra.

När man bli medlem i en kooperativ hyresrättsförening betalar man en medlemsinsats samt upplåtelseinsats vid tecknande av avtal. En medlemsinsats, eller en andel, är obligatoriskt i en ekonomisk förening. Denna insats kan variera mellan några hundra till flera tusen kronor i den kooperativa hyresrätten, men i regel handlar det om ganska låga belopp. Upplåtelseinsatser är däremot inget måste. I realiteten används vanligen sådana för att till någon del finansiera nyproduktion. Beloppen varierar från noll kronor till flera tusen kronor per kvadratmeter. Om man lämnar föreningen får man tillbaka sina insatser.

Både bostadsrätten och den kooperativa hyresrätten är ekonomiska föreningar. Skillnaden mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt är att det i bostadsrätten finns en så kallad fast koppling mellan medlemmens andel i föreningen och nyttjanderätten. Detta möjliggör att man kan köpa och sälja denna nyttjanderätt (man köper och säljer inte själva lägenheten). Bostadsrätten är väl känd som upplåtelseform och den ger ett säkert pantvärde för en bank i samband med ett lån. Bedömer banken att pantvärdet är osäkert beviljas knappast några lån. Den kooperativa hyresrätten är varken välkänd eller ett säkert pantvärde för en bank. Kreditgarantier kan därmed vara en bra tillgång för att utveckla kooperativa hyresrättslösningar - vilket kan erhållas via en potentiellt framtida välkapitaliserad Mikrofonden Östergötland. 27

Varför kooperativ hyresrätt?

Föreningar med hyresmodell ger en tydlig organisation och ansvarsfördelning för olika typer av gemenskapsboende. Lagstiftningen medger att föreningen kan ha en särskild boendekategori. Hittills har få föreningar tillkommit med t.ex. miljöprofil, integrationsprofil eller för kooperatörer och deltagare i sociala företag, men detta är fullt möjligt. 28 Den kooperativa hyresrätten kan även få en gynnsam finansiering genom kommunal borgen. Kommunen ska då delges årlig utdelning motsvarande den bedömda nyttan av borgen som idag är mellan 0.2 – 0.4 % ränta på den lånesumma som borgen omfattar.

Skillnader mellan vanlig hyresrätt och kooperativ h yresrätt

Den kooperativa hyresrätten innebär ett direkt boinflytande och för att göra detta möjligt har vissa avsteg gjorts från hyreslagstiftningen. Föreningen bestämmer hyran utan krav på förhandlingar med hyresgästorganisation. Den enskilde hyresgästen kan inte heller begära prövning av hyran i hyresnämnden. Däremot gäller bruksvärdesprincipen för den hyra som föreningen betalar till bostadsföretaget.29

Ombildningar

Om ett befintligt hus ska ombildas till kooperativ hyresrätt måste minst två tredjedelar av

27

Boverket, 2005 28

IBID 29

IBID

23

hyresgästerna i huset stödja beslutet. Om så sker, blir samtliga hyresgäster i huset hyresgäster hos föreningen, även de som motsatt sig beslutet. Deras hyresavtal kommer att följa hyreslagstiftningen fullt ut. 30

Lagstiftning

Lagen om kooperativ hyresrätt (2002:93) trädde i kraft den 1 april 2002. För den kooperativa hyresrättsföreningen är också lagen om ekonomiska föreningar (1987:667) tillämplig liksom 12 kapitlet i Jordabalken kallad Hyreslagen i vardagssammanhang. Föreningen måste anta stadgar som reglerar dess verksamhet.31 Från och med 1 juli 2016 ges nya lagförutsättningar att hitta kapital för ekonomiska föreningar genom att ta in investerande medlemmar med begränsat inflytande på föreningsstämma och beslut. Deras intresse ligger då primärt i investeringen och mindre i deltagandet i det demokratiska företagandet.

Byggemenskaper I sin rapport ”Socialt hållbar bogemenskap genom byggemenskap - Hur kan Göteborgs Stad arbeta med byggemenskaper?” skriver arkitekten Sara Svensson att byggemenskaper är intressanta ut socialt hänseende eftersom den gemenskap som bildas mellan människor under planering och byggperioden kan leva kvar även efter att huset står färdigt. Politiker i Göteborg menar att engagemanget ökar chanserna för ett aktivt deltagande även i närområdet. Det finns en mening i att människor gör saker ihop, det skapar ett kitt i samhället som främjar samhällsutvecklingen och ger ett bättre förtroende.32 Byggandet av huset blir därmed en process för att öka delaktigheten, öppenheten och tilliten i en stadsdel. En annan anledning varför byggemenskaper bidrar till social hållbarhet är att människor får möjlighet att själva ha makt över sin vardag. På så vis blir byggemenskaper en typ av medborgarmedverkan i stadsutvecklingen. Medborgarmedverkan stärker demokratin. Demokratin är en del av social hållbarhet och därför stärks den sociala hållbarheten när demokratin ökar, menar Svensson. Enligt forskare så är en pågående dialog med medborgarna viktig för att de ska kunna förhålla sig till planerade förändringar. Att människor blir tillfrågade om vad de tycker i stadsbyggnadsfrågor har blivit allt vanligare i Göteborg som är föremål för Svenssons studie. Men även här i Motala har kommunen mer regelbundet hållit medborgardialoger av samma anledningar. Byggemenskaper går ett steg längre och medlemmarna blir inte bara tillfrågade utan ges även praktiskt inflytande, när de själva bestämmer över sitt eget bygge. Gemenskapen som lever kvar i boendet skapar mervärden som påverkar den sociala hållbarheten positivt, enligt Svensson. Detta går hand i hand med byggande av partikulär tillit i enlighet med diskussionerna om tillitsforskning i tidigare rapportavsnitt. Norrköping har satsat på informationsmaterial om byggemenskaper till medborgarna i samarbete med Linköpings Kommun. Linköping har ett par byggemenskapsprojekt färdigställda. 33 Motala har inget exempel på byggemenskap idag. 30

IBID 31

IBID 32

Svensson, 2013 33

IBID

24

Vad är en byggemenskap? Begreppet ”byggemenskap” är översatt från tyskans Baugemeinschaft. Definitionen av begreppet har Föreningen för byggemenskaper i Sverige tagit från Tyskland och översatt till: ”En byggemenskap är en grupp av människor som utifrån sina egna ambitioner tillsammans planerar, låter bygga och använder en byggnad.” Vanligen organiserar sig byggemenskaper som kooperativ eller ideella föreningar. Det gör att de faller inom ramen för sektorn social ekonomi. Byggemenskaperna och lönsamheten

Enligt föreningen för byggemenskaper kan byggemenskaper signifikant minska byggkostnader. Detta eftersom ingen vinst tas ut. Om kommunen ger uppskov på tomträttsavgäld ett år under projekteringstiden kan det ekonomiska incitamentet att satsa på projektet ökas eftersom även markkostnaden då blir lättare att hantera.

Figur 9 – Byggemenskapers kostnader i förhållande till vinstdrivande byggbolag. Källa: Föreningen svenska

byggemenskaper

Tyskland – ett föregångsland för byggemenskaper Byggemenskaper är vanliga över hela Tyskland. Många av byggemenskapsprojekten är uppförda i sydvästra Tyskland, i Freiburg och Tübingen men också i till exempel Hamburg, München och Berlin. I Tyskland har byggemenskaper har varit en viktig del i att försöka skapa hållbara stadsdelar och involvera medborgare i både planprocess, byggande och ägande. München har till och med ett resultatmål att 40 % av nybyggnationen skall ske via byggemenskaper, i Hamburg är det 20 %. Detta eftersom det ses som den mest socialt, miljömässigt och ekonomiskt fördelaktiga lösningen, menar Svensson.34 I Tübingen i södra Tyskland har kommunen delat upp kvarteren i relativt små tomter och bestämt hur mycket som får byggas. Där är det också fastlagt att varje tomt ska innehålla olika funktioner. Byggemenskaper bildas av individer med olika idéer för att bygga på tomterna.

34

Svensson, 2013

25

Varje grupp anlitar en arkitekt. När gruppen har ett förslag som lever upp till de, av kommunen ställda, kraven samt en ekonomisk kalkyl kan de ansöka om en tomt. Kommunen annonserar i tidningen för att bjuda in byggrupper att lämna förslag på vad de vill bygga när detaljplanerade tomter finns klara. Ett varierande antal tjänster som arbetar enbart med byggemenskaper finns på stadsbyggnadskontoret. En lösning som enligt Svensson effektivt hjälpt Tübingen att nå sina resultatmål för stadsplaneringen.35 En anledning till att byggemenskaper blivit en framgång är genererandet av nya småföretag och därigenom arbetstillfällen. I och med att varje grupp har exploaterat sin egen tomt har arkitekturen blivit varierande och staden mer blandad med billiga lokaler i bottenvåningarna. Det beror delvis på att marken bebyggs utan kortsiktigt vinstintresse med syfte att sälja vidare. I området Südstadt i Tübingen, med många byggemenskaper, visar statistiken att det bor allt från låginkomsttagare till människor med höga inkomster. På flera sätt har områden med byggemenskaper blivit mer socialt hållbara med högre livskvalitet och större medbestämmande, enligt Svensson. 36

Figur 10 – Urbana Villor (Foto: Cord Siegel)

Enligt Delegationen för hållbara städer har stadsbilden blivit mer attraktiv via byggemenskaperna. Dessa städer i södra Tyskland uppfattas som både mer intressanta och vackra sedan byggemenskaperna blev norm. Rapporten ger även exempel på förskönande byggemenskapsprojekt i Sverige, exempelvis Urbana Villor i Malmö. Ett ekologiskt 7-våningshus med olika gröna aspekter och dimensioner invävda i sitt utförande. Medlemmarna är nu organiserade i en bostadsrättsförening.37 När är byggemenskaper lämpligt? Enligt Staffan Schartner från Föreningen för Byggemenskaper, finns det många inriktningar eller intressegrupper byggemenskaper kan passa för.

• Kollektivhusrörelsen (bo tillsammans)

35

Svensson, 2013 36

IBID 37

Delegationen för hållbara städer, 2012

26

• Ekologirörelsen (bygga ekologiskt och klimatmässigt hållbart) • Seniorboende (boende anpassat efter människor i åldern 55+) • Arkitektur & Speciella bostäder (skapa annorlunda) • Gemensamma intressen (bo med likasinnade) • Ha råd, sänka kostnaderna (bo billigare) • För att införa småskalighet i de storskaliga 60- och 70-talsområdena

Häri ligger möjligheter att skapa mångfald i lokalsamhället och låta medborgare med särskilda intressen själva ta ansvar för utvecklingen av Motala. En annan möjlighet är att erbjuda tomträtter i förtätningsprojekt. Hur kan Motala kommun främja byggemenskaper?

I samråd med Föreningen svenska byggemenskaper så har ett antal vitala aspekter definierats som viktiga för att hjälpa byggemenskaper att tillkomma och genomföra sina projekt. Gemensamma anvisningar för stöd till byggemenskaper bör utifrån detta förslagsvis innehålla nedanstående grunddelar.

• Se till att det finns tillräckligt små fastigheter lämpliga för byggemenskaper (3-50 lgh) • Rensa bort hinder i detaljplanen och hitta sätt att sänka ekonomiska trösklar i tidigt

skede av projektet, innan byggnadskreditiv erhållits • Detaljplanen ska vara generellt utformad och färdigställd innan markanvisning • Kvalitetskriterier på byggnation kan underlätta • Inkludera byggemenskaper som koncept vid medborgardialoger. • Ge uppmuntran till initiativtagare genom anställd som stöttar byggemenskaper och

marknadsför konceptet, eller anlita konsult för detta, om möjlighet finns. • Marknadsför möjligheten att skapa byggemenskaper i Motala inför kommande

markanvisningar som bedöms lämpliga • Byggemenskaper kan användas som verktyg för etablerandet av klimatsmarta

ekologiska boenden både i stad och på landsbygd – detta bör lyftas i marknadsföringen av konceptet.

Om en tydligare koppling till social hänsyn och social ekonomi önskas kan förslagsvis nedanstående delar inkluderas.

• Markanvisning med social hänsyn skall användas på tomter lämpliga för byggemenskaper när det är möjligt.

• Byggemenskaper kan ges 1 års avgäldsuppskov under projektering- och byggperiod. • Mikrofonden Östergötland bör vara kapitaliserad med minst 300 000 per år för att kunna

finansiera start av minst ett nytt byggemenskapsprojekt i Motala varje år

Lämpliga upplåtelseformer för färdiga byggemenskapsprojekt är nedanstående.

• Bostadsrättsförening - eventuellt i form av flera delägare (investerare) på lägenheter som hyrs ut

• Kooperativ hyresrätt - eventuellt med andelslägenheter i fastigheten • Aktiebolag kopplat till hyresrätt

27

Figur 11– Marknadsföring av byggemenskapsprojekt i Herrljunga (Foto: byggemenskap.se)

Diskussion

Markanvisning med social hänsyn bör kunna ge Motala kommun en möjlighet på sikt att öka sin investeringstakt gällande satsning på social hänsyn och social ekonomi. Ordinarie strategier och budgetmedel för tillväxt- och välfärdsinvesteringar belastas inte. Istället är det avkastningen i form av tillgångsvärdestegringar som dessa skapar som återförs och återcirkuleras via revolverande fonder. Tillväxt skapar därmed en direkt möjlighet att investera i ökad jämlikhet i hälsa och andra politiska målsättningar. Idag går merparten av dessa av nationalekonomin vanligen föredragna intäktskällor kommunen förbi, trots att kommunen är med och skapar dem. Även markvärdesstegringar skapade av andra delar offentligheten, exempelvis satsningen på Ostlänken, kan tas tillvara med denna strategi. I Framtidens Motala finns förutsättningar för att både sociala investeringsfonden och Mikrofonden Östergötland ska vara kapitaliserade nog att göra volymmässig skillnad. Jämför gärna med norska oljefonden eller Alaskas permanenta oljefond som fylls på årligen via nationaliserade oljeintäkter och vars avkastning går till allmännytta. Det finns många exempel på länder som använder fondstrategier till samhällsinvesteringar. Skalan är mindre men metodiken densamma i denna rapports förslag. En djupare analys av kommunala fondstrategier kan vara värt överväga i framtida utvecklingsarbeten. Modellen ger även ökade incitament för tillväxt- och välfärdssatsningar eftersom dessa kommer att påverka möjligheten att även göra sociala investeringar i ett nästa steg - när markvärdena stiger till följd av satsningen och återförs till fonderna. Detta är god hushållning med gemensamma resurser och bör vara ett sätt att underlätta för hela Motala att växa, nya generationer att bära sina egna kostnader och leva visionen för Framtidens Motala. Byggemenskaper kopplade till kooperativa hyresrätter är en möjlig modell för att diversifiera bostadsbestånden och skapa en mer unik och förtätad stadsbild. Åtkomliga bostäder är naturligtvis ett viktigt mål kopplat till detta. Andra anledningar till att satsa på denna lösning är klimatsmarta boenden, minska segregation samt att öka delaktigheten i våra lokalsamhällen för att stärka tillit och socialt kapital. Detta bör generellt bidra positivt till Motalas attraktivitet som plats för boende, besök och företagande.

28

De i rapporten behandlade organisationsformerna tillhör den sociala ekonomin varför andra stödstrukturer som Motala kommun väljer att tillhandahålla sektorn bör kunna verka synergistiskt på olika sätt. En stödstruktur för kooperativt företagande av konsortiemodell kan exempelvis underlätta för kooperativa hyresrättsföreningar eller fastighetsbolag som etableras enligt CLT-modell. Likväl sociala företag och föreningar som vill driva företag. Via modellen med markanvisning med social hänsyn så kommer färdiga byggemenskapsprojekt på tomträtter att kunna finansiera nya byggemenskaper över tid via Mikrofonden Östergötland, likväl som andra verksamheter inom social ekonomi. Därtill genereras medel till förebyggande insatser för de målgrupper i Motala som har det allra svårast socioekonomiskt via den sociala investeringsfonden. Strategin förutsätter att avgäldsintäkter används för att finansiera Mikrofonden Östergötland och den sociala investeringsfonden. Medel från Motala som kapitaliserar Mikrofonden Östergötland bör naturligtvis riktas tillbaka till Motala. Implementeras detta system kanske medlen används till andra lösningar i ett längre perspektiv - men dessa två fonder är lämpliga för det aktuella ändamålet och utgör möjligheter som finns tillgängliga redan idag. De utgör enligt projektet en bra början eftersom de fokuserar på mindre investeringssummor. Detta är lämpligt eftersom en sådan här strategi sannolikt kommer att inledas på en låg nivå. Samtidigt är även Motala kommuns arbete med social ekonomi, utifrån ett strategiskt perspektiv, ännu i sin praktiska linda. Dessa verksamhetsdelar kan därmed växa tillsammans och stärka varandra. Möjliga vägar framåt för Motala Kommun Utifrån utredningsarbetets resultat föreslås Motala kommun att ta ställningstagande gällande följande. 1: Att ge kommunledningsförvaltningen i uppdrag att ta fram riktlinjer för markanvisning med social hänsyn i enlighet med rapportens förslag samt skapa och genomföra en generell strategi för markvärdesåterföring. Planen bör ge underlag för långsiktiga investeringar i social hänsyn och social ekonomi. 2: Att uppdra åt kommunledningsförvaltningen att konkretisera en metod för etablering av en svensk spegling av modellen ”Community Land Trust” kopplad till resultatmålen i LUP och allmänna strategier för social ekonomi och social hänsyn. 3: Att uppdra åt kommunledningsförvaltningen att öka sin kunskap om- samt ta fram riktlinjer för stöd till byggemenskaper och kooperativa hyresrättsföreningar. Ett pilotprojekt för stöd av byggemenskaper kan med fördel prövas. 4: Att Motala kommun samverkar med universitet, Region Östergötland, SKL eller andra lämpliga parter för att öka kunskapen om modeller för markvärdesåterföring - som kommunal intäktskälla och som finansieringslösning för investeringar i hållbar utveckling. 5: Att i utifrån ett markvärdesåterföringsperspektiv genomföra stöd för etablering av attraktiva klimatsmarta boendemiljöer i Motala kommun.

29

Referenser Adams, M, "Land: A New Paradigm for a Thriving World", North Atlantic Books 2015, (ISBN: 9781583949207) ARNOTT R, STIGLITZ, J, "AGGREGATE LAND RENTS, EXPENDITURE ON PUBLIC GOODS, AND OPTIMAL CITY SIZE", THE QUARTERLY JOURNAL OF ECONOMICS Vol. XCIII November 1979 No. 4 Boverket, "Bygga och bo i kooperativ hyresrätt - En handbok för tillskapande av nya bostäder och kooperativa hyresrättsföreningar", februari 2005 Davis J E, "Origins and Evolution of the Community Land Trust in the United States", 2014 Deland, Mats, "Tre artiklar om tomträtten (och en särskild sorts socialism)", Kommunard, Stockholm 2015 Delegationen för hållbara städer, "Byggemenskaper - Ett bidrag till hållbart stadsbyggande även i Sverige!", Mars 2012 Democracy Collaborative (Marjorie Kelly and Violeta Duncan), "A New Anchor Mission for a New Century - Community foundations deploying all resources to build community wealth", University of Maryland, November 2014 Harrison, Fred, "Wheels of Fortune - Self-funding Infrastructure and the Free Market Case for a Land Tax", The Institute of Economic Affairs 2006 (ISBN 0 255 36589 6) Housing Assistance Council, “COMMUNITY LAND TRUSTS AND RURAL HOUSING”, ISBN 1-58064-058-3 Hung, Yu-Hung, "Can Leasing Public Land Be An Alternative Source of Local Public Finance?", Lincoln Institute of Land Policy, USA 1996 (Lincoln Institute Product Code: WP96YH2) Pikosz, A and Tiberg, D, "How improved rail infrastructure will affect property values in northern Stockholm - A study in value capture and the development of public transport in the northern regions of Stockholm", Department of Real Estate and Construction Management Thesis no. 93, KTH, Stockholm 2011 Roelants, Hyungsik and errasi,"COOPERATIVES AND EMPLOYMENT: a Global Report", CICOPA 2014 (ISBN: 978-2-930816-00-5) Svenska Regeringen, Enheten för transportinfrastruktur och finansiering, Ett författningsförslag om värdeåterföring (SOU 2015:60), Näringsdepartementet, Diarienummer Utr 2015/49, Datum: 2015-10-01 Svensson, Sara, "Socialt hållbar bogemenskap genom byggemenskap - Hur kan Göteborgs Stad arbeta med byggemenskaper?", Chalmers tekniska högskola, Institutionen för Arkitektur, Göteborg, Sverige 2013

30

Stiglitz, Joseph, New theoretical perspectives on the distribution of income and wealth among individuals: part IV: Land and Credit, National Bureau of economic research, Cambridge, May 2015. TIDEMAN, N (et al), "THE AVOIDABLE EXCESS BURDEN OF BROAD-BASED U.S. TAXES", Virginia Polytechnic Institute and State University, PUBLIC FINANCE REVIEW, Vol. 30 No. 5, September 2002 Trädgårdh, Lars (et al), “Den svala svenska tilliten - Förutsättningar och utmaningar”, Stockholm 2013 Walters, L, C, "Land value capture in policy and practice", Romney Institute, Brigham Yourg University, Provo UT84602, 2013 Östgötakommissionen för folkhälsa – Slutrapport, Regionförbundet Östsam, Linköping 2014

Egenskapade referenser Coompanion Östergötland (Carlsson, Camilla), ”Föreläsning och intervju om Mikrofonden Östergötland, vecka 45 i Motala, nov 2014 Coompanion Östergötland (Ericsson, Kjell), ”Föreläsning om kooperativa hyresrätter, vecka 45 i Motala, nov 2015 Hinton, Stephen, “Vad krävs för att en kommun ska bli attraktiv för byggande av ekobyar, och hur kan ekobyar öka en kommuns attraktivitet?”, föreläsning hos projektet i samarbete med Region Östergötland, juli 2015 Schartner, Staffan, Föreläsning om byggemenskaper, vecka 45 i Motala, nov 2015 Sullivan, Dan, Co-operative Land Trusts and the social economy, Föreläsning Vecka 45, Motala, nov 2014 Tideman, Nicolaus, Community Land Trusts: “What they are and why they are good”, Föreläsning hos projektet i samarbete med Region Östergötland, juli 2015.