Finanzkrise Neue Strategien

sind gefragt

Airport-CitysWenn aus Flughäfen

Städte werden

Alles im FlussDer japanische Immobilienmarkt birgt Chancen und Risiken

Ausgabe 2/2008

R a u m & m e h r � _ 3 I n h a lt� Z u R S a c h e

Shoppingcenter liegen in Deutschland nach wie vor im

Trend. Sowohl die Entwickler als auch die international agierenden

Investoren sehen in Deutschland – trotz der insgesamt vergleichs­

weise hohen Verkaufsflächenausstattung – noch beachtliches Po­

tenzial für moderne Centerkonzepte. Selbstverständlich sollen die­

se in städtebaulich integrierten Innenstadtlagen entstehen und

hier zu einer Stärkung und Belebung der urbanen Zentren bei­

tragen – so verlangen es jedenfalls die bundesweit gültigen Leit­

linien der nationalen Stadtentwicklung ebenso wie die kommu­

nalen Genehmigungsinstanzen. Doch wie sieht es in der Praxis

aus? Ist das ursprünglich als „Zentralitätsmaschine für die Zwi­

schenstadt“ konzipierte Shoppingcenter wirklich geeignet, dem

hochzentralen Ort Innenstadt noch mehr Anziehungskraft zu

verleihen?

In erster Linie nämlich stehen nicht etwa die kränkelnden oder

gar schrumpfenden Städte im Fokus der Developer, sondern vor

allem die Erfolg versprechenden umsatzstarken Standorte. Dort

übersteigt die Mieternachfrage das begrenzte, oftmals kleinteilig

strukturierte Flächenangebot in den Hauptgeschäftslagen deutlich,

die Mieten sind entsprechend hoch und die Vermietungsaussichten

gut. Welche Wirkungen entfaltet dann aber ein Shoppingcenter im

innerstädtischen Funktionsgefüge, in stadträumlicher, handelsbe­

trieblicher und immobilienökonomischer Hinsicht? Wann und unter

welchen Voraussetzungen überwiegen die positiven oder negativen

Effekte? Und aus wessen Perspektive eigentlich: aus Sicht des Bür­

germeisters und der Kommunalpolitiker, die ihre Entscheidungen

im Nachhinein immer als Erfolg verkaufen (müssen)? Aus Sicht des

Grundeigentümers, der sich um eine angemessene Nachvermietung

seines Ladenlokals sorgen muss und noch dafür gescholten wird,

dass er nicht in einen neuen Fassadenanstrich investieren will (oder

kann)? Oder aber aus Sicht des Konsumenten, der sich zwar über

den neuen Multimediamarkt und genügend Parkplätze im Center

freut, jedoch darüber ärgert, dass die Auswahl vor allem an Textil­

geschäften in der Fußgängerzone nach und nach immer dürftiger

wird? Fragen, denen wir seit 2006 nachgehen – und auf die unsere

noch laufende Studie bereits erste Antworten liefert.

So sind in den meisten untersuchten Städten kaum nennens­

werte Umsatzsteigerungen infolge von Centeransiedlungen in In­

nenstadtlage feststellbar. Wohl aber sind teilweise sehr deutliche

Mietpreisrückgänge und Immobilienwertverluste zu verzeichnen.

Mittelfristig treten häufig Verschiebungen im innerstädtischen

Branchenmix zulasten der cityprägenden modischen Sortimente

auf, die dann mit entsprechenden Verlagerungen der Passanten­

und Kundenströme in Richtung Center einhergehen. Naturge­

mäß fallen diese Effekte umso stärker aus, je kleiner die Stadt ist.

Entscheidend ist jedoch vor allem, wie sich das Verhältnis von ge­

planter Ladenanzahl im Shoppingcenter zu Anzahl, Qualität und

räumlicher Verteilung der Ladenlokale in den 1a­Lagen darstellt.

Selbst bei einem quantitativ noch ausgeglichenen Verhältnis droht

das sensible innerstädtische Gleichgewicht schon gefährlich ins

Wanken zu geraten, denn in puncto Management und funktio­

nale Flächenorganisation ist das Shoppingcenter den traditionellen

Geschäftslagen zweifelsohne weit überlegen.

Siehe auch „Miet- und Kaufpreisentwicklung“, Seite 32

Monika Walther ist wissenschaftliche Mitarbeiterin an der HafenCity

Universität Hamburg. Sie begleitet das seit September 2006 auf über

drei Jahre angelegte und von der Deutschen Forschungsgemeinschaft

(DFG) geförderte Projekt „Auswirkungen Innerstädtischer Shopping

Center auf die gewachsenen Strukturen der Zentren“.

www.hcu-hamburg.de/stadtplanung/projektmanagement

Eines von Yokohamas Wahrzeichen

ist der Landmark Tower.

Designer zeigen ihre

Mode im New Yorker

Stadtteil Soho.

Der Flughafen als

Aufenthaltsort?

Warum eigentlich

nicht! Singapur

macht es vor.

Nominiert für den

Prime Property

Award: der See-

würfel in Zürich.

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TiTel

4 AllesimFlussDerjapanischeimmobilienmarktspürtdieAuswirkungenderinternationalenFinanzkrise.

MärkTe

10 FrostigesklimaDiekrisederglobalenFinanzmärktesetztauchimmobilieninvestorenzu.

14 AnflugaufAerotropolisFlughäfenrüstensichfürdieZukunft.Siewollenselbstdasreisezielwerden.

16 interviewProfessorrudolfJuchelka.

konZePTe

18 PhönixausderAscheWarumesmanchmalbesserist,einGebäudeabzureißenundneuzubauen.

22 FürmorgenbauenDerMegatrendderimmobilienwirtschaftheißtnachhaltigkeit.

25 interviewJerryYudelson.

26 SinnlicheBauteninFlagship-StoresgehenkundenaufTuchfühlungmitMarkenundProdukten.

PorTFolio

30 immobilienimStresstestrisikenzumanagenge-hörtzumTagesgeschäftoffenerimmobilienfonds.

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3 ZurSacheShoppingcenter:erheblichenebenwirkungen.

32 nachrichtenTelekommunikationsanbieterbevor- zugenCitylage,Miet-undkaufpreisentwicklung,SustainableinvestmentConference,Jahrbuchener-gieeffizienz,immobilienstudium,Hotelinvestments,Studiezuoffenenimmobilienfonds.

34 impressum/kontakt

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YokohamaistdiezweitgrößteStadtJapans.SiegehörtzumBallungsgebietihrergroßenSchwesterTokio.Derland-markTowerimStadtteilMinatoMirai21istmitfast296MeterndashöchsteGebäudedeslandes.

Shoppingcenter:erheblichenebenwirkungenVon Monika Walther

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Alles im FlussDeutsche investoren zeigten zuletzt zunehmendes interesse

am japanischen immobilienmarkt. Nun aber spürt man auch in

Nippon die auswirkungen der internationalen Finanzkrise

Tradition im Schintoschrein und

quirliges Leben im Vergnügungs-

park Odaiba an der Bucht von To-

kio prägen gleichermaßen das Bild

der japanischen Hauptstadt. In der

weltweit größten Metropolregion

leben 34,4 Millionen Menschen.

R a u m & m e h r � _ 7 T i T e l

mer. Besonders wichtig: Die Unternehmen benötigen eine staatliche Lizenz. Nachholbedarf gibt es auch hinsichtlich der Markttransparenz. „Informationen über Immobilienkäufe sind kaum zu erhalten. Auch die öffentliche Hand stellt keine Marktdaten zur Verfügung“, berichtet Kaneko. Zudem ist der Markt bisher fest in der Hand einiger weniger großer Unternehmen und Projektentwickler, etwa Mitsubishi Estate, die an Tokios Topstandort Marunouchi im Stadtbezirk Chiyoda-ku zu den größten Grundbesitzern gehören.

Grundsätzlich bestehen für ausländische Immobilieninvestoren kei-ne Beschränkungen beim Kauf von Grund und Boden. Beim Erwerb von Immobilien gilt es allerdings manche Besonderheit des Markts zu beachten. „Im Prinzip kann ein Kaufvertrag direkt mit dem Ei-gentümer abgeschlossen werden“, erläutert Maurer. Da der Erwerb von Grundeigentum jedoch eine Vielzahl bürokratischer Schritte und Dokumente erfordere, werde in der Regel ein lizenzierter Immobili-enmakler zum Kauf hinzugezogen.

B ü R o m a R k T g e w i N N T a N D y N a m i k

In den vergangenen Jahren hat der Immobilienmarkt in Japan wieder an Dynamik gewonnen. „Die Bautätigkeit in den Ballungs-zentren hat zugenommen“, beschreibt Maurer die Lage. Das Ange-bot an Büro- und Gewerbeimmobilien sei ebenso wie die Nachfrage deutlich gestiegen. Neben Büro- und Wohngebäuden geht in den Geschäftsbezirken der wichtigsten Wirtschaftsmetropolen Tokio, Osaka, Nagoya und Sapporo die Entwicklung hin zu Multifunktions-komplexen mit Büros, Einzelhandel, Restaurants und zum Teil auch Hotels und Wohnungen. Die Dynamik kommt nicht von ungefähr. „Die von der Regierung unterstützte städtische Entwicklungspla-nung spielt eine wichtige Rolle“, erläutert Maurer die Anreizmecha-nismen. Baurechtliche Bestimmungen für kommerzielle Flächen seien erleichtert worden.

Doch sind in Tokio in diesem Jahr erste Bremsspuren feststellbar. Potenzielle Büromieter halten sich mit Entscheidungen zurück, um zu sehen, in welche Richtung sich der Markt entwickelt. Nachdem die Büromieten im vergangenen Jahr aufgrund des relativ geringen Angebots kräftig gestiegen sind, verläuft der Anstieg nun langsamer, wie Jane Murray, Leiterin Research für die Region Asien-Pazifik bei Jones Lang LaSalle (JLL), berichtet. Die kommenden zwölf Monate werden aus ihrer Sicht spannend. Viel hänge jetzt von den Verände-rungen der weltwirtschaftlichen Lage ab. „Allerdings sind die Fun-damentaldaten auf den asiatischen Immobilienmärkten gut. Das un-

Jahrelang suchte man Japan auf der Mental Map deut-scher Immobilieninvestoren vergeblich. Aus gutem Grund hatten ins-titutionelle Anleger das Land auf ihrer geistigen Weltkarte zumindest vorübergehend ausgeblendet. Eine schwere Wirtschaftskrise ließ die Immobilienblase Mitte der 1990er-Jahre jäh platzen. Die Preise stürzten ab und erholten sich lange nicht: Gut zehn Jahre lang hielt die „blei-erne Zeit“ auf Japans Immobilienmärkten an. Seit knapp drei Jahren nun geht es wieder bergauf. Grund genug auch für deutsche Inves-toren, das Land von Ikebana und Sushi neu zu entdecken.

Angelockt werden die Kapitalanleger vor allem von der guten wirtschaftlichen Entwicklung der vergangenen Jahre, aber auch der Innovationskraft des Landes. Die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt befindet sich in der längsten Aufschwungphase der Nachkriegszeit. Infolge der Turbulenzen auf den internationalen Finanzmärkten und pessimistischeren Konjunkturaussichten stellt sich allerdings die Frage, wie es auf dem japanischen Immobilienmarkt weitergehen wird. Denn die Auswirkungen der amerikanischen Immobilien- und Finanzkrise sind auch in Nippon zu spüren, wie Jürgen Maurer von der Bundes-agentur für Außenwirtschaft (bfai) aus Tokio berichtet. „In Japan geht die Angst vor einer Stagflation um“, lautet seine Einschätzung. Nun hoffe man darauf, dass der Höhepunkt der internationalen Finanz-krise erreicht sei, weil die japanische Volkswirtschaft dann relativ un-beschadet davongekommen wäre. „Nach dem gegenwärtigen Stand der Informationen haben die Geldhäuser in Japan wenig Appetit auf riskante Papiere entwickelt – im Gegensatz zu den amerikanischen und europäischen Banken“, berichtet Maurer. Dennoch haben die acht großen Bankengruppen Japans für das vergangene Geschäfts-jahr 2007 infolge der Subprime-Krise Abschreibungen von mehr als 900 Milliarden Yen (rund 5,6 Milliarden Euro) vornehmen müssen. Insgesamt bescherte die US-Subprime-Krise den weltgrößten Finanz-instituten Abschreibungen und Kreditverluste von 468 Milliarden Dollar (300 Milliarden Euro).

Z i N s N i v e a u i N J a pa N B l e i B T N i e D R i g

Auch die Konjunkturabkühlung in vielen westlichen Ländern be-kommt Japan zu spüren. „Die Ausfuhren in die Vereinigten Staaten sind bereits gesunken, höhere Materialkosten und ein starker Yen haben die Profitaussichten der Unternehmen verschlechtert“, meint Maurer. Die Kosten für die Kapitalaufnahme blieben indes moderat. „Die Politik der niedrigen Zinsen wird von der Bank of Japan beibe-halten.“ Dennoch rechne die Zentralbank für dieses Jahr nur noch mit einem Wirtschaftswachstum von 1,5 Prozent.

Neben den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen spielen das Marktumfeld, die Investitionssicherheit und die Markteintrittsbarrieren für Immobilieninvestoren eine wichtige Rolle. Auf eine neue gesetzliche Beschränkung, die seit April 2008 für in- und ausländische Investoren gilt, weist Yoshiki Kaneko, Chef von DTZ Japan in Tokio, hin. Dem-nach müssen Investoren, die eine Zweckgesellschaft (SPC) gründen, welche als Käuferin und Eigentümerin der Immobilie fungiert, eine lokale Asset-Management-Gesellschaft als Partner beauftragen. Diese Asset-Management-Gesellschaften übernehmen die Betreuung der Mieter, überwachen Mietverträge und Mietzahlungen, managen die gebäudebezogenen Dienstleistungen und berichten an den Eigentü-

Chancen für den UniImmo: Global: das Geschäftshaus

Solado Harajuku im Einkaufsviertel Takeshita-Dori, Tokio (oben).

Der Bezirk Umeda, Osaka (Mitte) und wehende Fahnen

zum Knabenfest (unten).

Uni

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Drei Regionen an der ostküste Japans

stellen mehr als �0 prozent der Bevölke-

rung und über zwei Drittel der wirtschafts-

leistung, berichtet Frank Robaschik von

der Bundesagentur für außenwirtschaft

(bfai). Hierzu zählen kanto mit der Haupt-

stadt Tokio, die zugleich das wichtigste

Finanzzentrum des landes ist; des wei-

teren kinki mit osaka sowie Chubu mit der

verwaltungshauptstadt Nagoya, wo To-

yota angesiedelt ist. „Japan ist bekannt

für seine industriepolitik, das heißt den

versuch, die wirtschaft entsprechend be-

stimmten Zielvorstellungen zu beeinflus-

sen. seit den 80er-Jahren tritt diese poli-

tik zunehmend zugunsten einer bewussten

Deregulierung und privatisierung in den

Hintergrund“, beschreibt Robaschik die

politik des landes. in den 90er-Jahren und

zu anfang des 21. Jahrhunderts habe die

staatliche unterstützung bei der sanierung

des Bankensystems und von unternehmen

mit wirtschaftlichen schwierigkeiten im

vordergrund gestanden. Zu den wichtigs-

ten wirtschaftspolitischen Zielen zählten

die Förderung ausländischer Direktinvesti-

tionen, die vertiefung der wirtschaftlichen

integration mit den ostasiatischen Nach-

barn, umweltschutz und energieeinspa-

rungen. generell ist der staat nur noch in

wenigen Bereichen unternehmerisch tätig.

Dazu gehören das Finanzwesen mit staat-

lichen kreditinstituten und versicherungen

sowie die wasserver- und -entsorgung,

der verkehr, aber auch aktivitäten im Bil-

dungs- und gesundheitswesen.

Deregulierung der japanischen wirtschaft nimmt zu

Quelle: DTZ Research, März 2008

Bürofläche in den zentralen Stadtbezirken in 1.000 m2

6.760

6.398

4.206

2.847

1.787

1

2

3

4

5

Chuo-ku

Chiyoda-ku

Minato-ku

Shinjuko-ku

Shibuya-ku

54

32

1

Innerstädtische Büromarktzonen Tokios

Japans größte Städte

Japan

TokioNagoya

Sapporo

Yokohama

Osaka

im Januar 2008 lebten 127,7

millionen menschen in Japan.

Davon fast 34,4 millionen in der

metropolregion Tokio.

R a u m & m e h r 8 _ 9 T i T e l

im August war man für den Offenen Immobilienfonds UniImmo: Global – erneut in Tokio – erfolgreich: Im Stadtteil Harajuku, mit seinem Einzelhandelsstandort Takeshita-Dori das Zentrum der ja-panischen Teenagerkultur und Trendsetter für die globale Manga- Szene, wurde für 91 Millionen Euro das Geschäftshaus Solado Harajuku erworben. Die Mietfläche von 1.380 Quadratmetern ist komplett an Fashion- und Food-Händler vermietet.

Trotz vereinzelter deutscher Engagements sind es aber immer noch US-Amerikaner und im vergangenen Jahr erstmals Australi-er, die bei ausländischen Investoren in Japan den Ton angeben. Zu den aktivsten Unternehmen zählen die AIG Group, GE Real Estate und Morgan Stanley. Insgesamt flossen 2007 etwa 2,7 Milliarden Dollar aus dem Ausland auf den japanischen Immobilienmarkt, ermittelten die Analysten von DTZ. Im Jahr zuvor waren es gerade einmal 1,35 Milliarden Dollar.

terscheidet die Situation von anderen Zyklen in Japan, in denen die Leerstandsraten höher und die Profitabilität der Unternehmen gerin-ger waren“, meint Murray.

g e R i N g e R l e e R s Ta N D

Hinzu kommt, dass die Japaner nach der letzten Finanz- und Immobilienkrise nicht zu Übertreibungen neigen. In den begehrtes-ten Lagen, zu denen auch das Wirtschaftszentrum (CBD) von Tokio zählt, kommen nach Angaben von JLL in diesem Jahr nur zwei neue Gebäude auf den Markt. Hierzu gehört der Akasaka Biz Tower mit rund 99.000 Quadratmetern Fläche, der im Januar fertiggestellt wur-de und voll vermietet ist. Die Leerstandsrate im CBD ist im Vergleich zum vierten Quartal 2007 leicht von 2,1 auf 3 Prozent gestiegen. Mit einem weiteren spürbaren Anstieg des Leerstands sei 2008 je-doch nicht zu rechnen. Auch in den Tokioter Teilmärkten Otemachi und Marunouchi im Bezirk Chiyoda-ku ergänzt in diesem Jahr nur der Marunouchi Trust Tower das Angebot. Etwa 50.000 Quadratme-ter Fläche verteilen sich auf 37 Stockwerke. Entwickelt wird das Ge-bäude von Mori Trust. Mieter ist Shangri-La Hotels and Resorts. Die Leerstandsquote in Otemachi und Marunouchi ist mit knapp unter 1 Prozent extrem niedrig.

An Dynamik hat auch der Wohnimmobilienmarkt gewonnen. Vor allem die Zahl der Eigentumswohnungen ist in den vergangenen drei Jahren gestiegen. Denn die Mieten sind in den zentralen Lagen To-kios inzwischen so hoch, dass viele Erwerbstätige in den Vorstädten leben: Auf mehr als 31 Euro pro Quadratmeter kletterte die Miete für Topobjekte, ermittelte DTZ. Mit dem Kauf eines Wohnimmobi-lienportfolios in bester Innenstadtlage von Tokio hat auch die Uni-on Investment Real Estate AG ihren Eintritt in den Markt vollzogen. Das Immobilienpaket wurde für den Offenen Immobilienfonds ImmoInvest: Europa von Fleg Future Life Entry Group Internati-onal erworben, einem am Tokioter Markt etablierten Entwickler von Wohn- und Geschäftshäusern. Der Kaufpreis für ein Bestands-gebäude und fünf weitere im Bau befindliche Wohnobjekte mit rund 140 Wohneinheiten beträgt umgerechnet rund 50,7 Milli-onen Euro.

In diesem Jahr hat Union Investment ihr Engagement in Japan weiter ausgebaut und ein Bürogebäude für den Fonds UniImmo: Glo-bal erworben. Das Investitionsvolumen für das elfgeschossige Shiomi

Koyama Office Building im Tokioter Innenstadtbezirk Koto-ku beträgt rund 130 Millionen Euro. Das 1995 fertiggestellte Grade-A-Gebäude ist vollständig vermietet. „Der Leerstand in diesem Segment beträgt am Nebenstandort Koto-ku zurzeit lediglich 1 Prozent. Damit sind in Koto-ku, wie auch in Zentral-Tokio, faktisch keine freien Büroflächen verfügbar“, sagt Steffen Wolf, Leiter der Niederlassung Singapur der Union Investment Real Estate AG. „Die expansive Strategie sowohl der einheimischen als auch der ausländischen Unternehmen lässt eine weitere Verknappung hochwertiger Büroflächen und damit Ertragssteigerungen bei auslaufenden Mietverträgen erwarten“, prognostiziert Wolf. Vor diesem Hintergrund ist das Interesse der Gesellschaft an Japan nach wie vor hoch. „Wir wollen in diesem Jahr weitere Abschlüsse in Japan, aber auch in Südostasien täti-gen“, sagt Wolf. „Vorrang wird die breite Streuung der Investments in der Region haben“, beschreibt er die Ankaufstrategie. Bereits

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Das 2006 eröffnete Tokioter National Art Center von Stararchitekt Kisho Kurokawa (oben). Japanisches Kulturdenkmal:

die jahrhundertealte Brücke im Garten des Kaiserpalastes in Kioto (unten).

Kein Wunder, dass dieser Ansturm auf die japanischen Im-mobilienmärkte 2007 zu einem harten Wettbewerb um gute Objekte führte. Die Folgen waren Preissteigerungen und damit sinkende Renditen. Inzwischen ist die Nachfrage nach Immobilien aufgrund der internationalen Finanzkrise leicht gesunken. Ban-ken finanzieren, ähnlich wie in Deutschland, selektiv und prüfen genau, ob eine Immobilie marktgängig ist. „Kredite sind teurer geworden. Die Margen der Banken liegen bis zu 100 Basispunkte höher als im vergangenen Jahr“, sagt Kaneko von DTZ. Die feh-lende Liquidität könnte auch Auswirkungen auf die Preisentwick-lung haben und zu steigenden Renditen führen. Für Investoren mit Eigenkapital sind das gute Aussichten. Seinen Nimbus hat sich Japan damit auch unter Immobilienanlegern zurückerobert: Land der aufgehenden Sonne.

Christiane Harriehausen

mit einem Bruttoinlandsprodukt von 4,� Billiarden Dollar,

mehr als einem Zehntel der globalen wertschöpfung, ist Ja-

pan nach den usa die zweitgrößte volkswirtschaft der welt.

wirtschaftsmacht Japan

Anteil der G8-Staaten an der Weltwirtschaft

Angaben für 2005 in Mrd. Dollar

Quelle: Bundesfinanzministerium

16.442übrige Welt

4.609Japan

12.498USA

2.260Großbritannien

2.792Deutschland

1.728Italien

1.108Kanada

753Russland

2.127Frankreich

gesamt44.317

Mrd. Dollar

Japans Volkswirtschaft im Überblick

Bruttoinlandsprodukt1Jahr

1,9

1,5

1,4 – 1,6

1,7 – 2,0

1,7

1,2

0,8 – 1,0

1,0 – 1,5

Privater Verbrauch2

0,3

0

0

0,2

Verfügbare Einkommen1

0,1

0,2

1,0 – 1,2

0,5 – 1,0

Inflationsrate3

(Konsumpreisindex)Arbeitslosen-quote7

Kreditzinsen (Prime)4

Staats-verschuldung5

1,8

2,4

2,1

2,4

149,0

150,0

148,0

145,0

4,1

3,8

3,8

3,7

20086

2007

2006

Quelle: bfai, Regierungsangaben, 2008

20096

1) reale Veränderung zum Vorjahr in Prozent 2) nominale Veränderung pro Haushalt und Kalenderjahr 3) Veränderung in Prozent 4) langfristige Kredite, jeweils Januar des Kalenderjahres in Prozent 5) in Prozent des BIP 6) Prognose 7) in Prozent

R a u m & m e h r 1 0 _ 1 1 m ä R k t e

Frostiges Klima Die Zukunft der globalen Immobilienmärkte sieht derzeit nicht rosig aus.

Investoren passen ihre Strategien an

Die europäischen und US-amerikanischen Immobilien-märkte befinden sich in der Sackgasse: Weil die globale Finanzkrise weiter um sich greift, bleiben Investoren misstrauisch. In der Fol-ge fallen die Immobilienpreise auf fast allen Märkten, doch auch dies macht es für Anleger nicht leichter: Von günstigem Fremdka-pital können sie nämlich derzeit nur noch träumen. Kein Zweifel: Investoren müssen sich in Zukunft wohl deutlich stärker ins Zeug legen, um Werte zu schaffen.

Leicht wird es nicht: Laut der New Yorker Immobilienfor-schungs- und -beratungsfirma Real Capital Analytics (RCA) bra-chen die Immobilienumsätze im ersten Quartal 2008 weltweit um 46 Prozent ein. Zwischen Januar und März wurden rund um den Globus Immobilienverkäufe im Volumen von 154 Milliarden Dollar getätigt – fast eine Halbierung dessen, was im gleichen Zeitraum des Vorjahres umgesetzt wurde: Hier summierte sich das Trans-aktionsvolumen auf 283 Milliarden Dollar.

In den USA sorgte noch dazu die Tatsache für Unruhe, dass Eu-ropa laut RCA im ersten Quartal Nordamerika den Rang als aktivster Markt für Immobiliengeschäfte ablief. Gleichwohl erscheint dies eher als Pyrrhussieg, inbesondere dann, wenn man berücksichtigt, dass die europäischen Umsätze zwischen Januar und März 2008 um 40 Prozent in den Keller gingen. „Schon als sich im August 2007 die Kreditkrise ausbreitete, war dies das Ende vom Lied”, meint Robert White, Präsident und Gründer von RCA.

W e I t e R h I n l o h n e n D e a n l a g e Z I e l e

Auch das zweite Quartal 2008 brachte keine Erholung: Laut RCA stürzten die Immobilienumsätze in Europa im April um 71 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ab. Allerdings traf es einige Märkte weniger stark als andere. Während die Um-sätze in Belgien, Deutschland, Großbritannien und Irland in den ersten vier Monaten dieses Jahres in Abhängigkeit von der Anlageklasse zwischen 40 Prozent und 70 Prozent fielen, widersetzten sich einige Märkte dem Trend – und das mit überraschenden Ergebnissen. Spanien, die Türkei, Rumänien und Bulgarien gehörten zu den wenigen Ländern, die einen Umsatzanstieg verzeichnen konnten. So stieg die Zahl der Büro-Deals in Spanien während dieses Zeitraums um das Drei-fache, wenn auch das Ergebnis durch den Kauf des Boadilla-del-Monte-Finanzkomplexes am Stadtrand von Madrid durch Propinvest für mehr als 1,9 Milliarden Euro im Februar leicht verzerrt wird.

Doch während die globalen Immobilienmärkte eine große Herausforderung bleiben, gibt es immer noch lohnende Anlage-klassen, die man im Auge behalten sollte. So bewahrt sich zum Beispiel London weiterhin seine internationale Anziehungskraft – und das bei fallenden Preisen und steigenden Erträgen, sodass London heute preiswerter ist als noch vor einem Jahr. Laut Tony Horrell, Leiter Capital Markets Europe bei Jones Lang LaSalle (JLL) in London, sind die Erträge in der City of London von 4,5 Prozent im Sommer des vergangenen Jahres inzwischen auf circa 5,75 Prozent gestiegen.

Und es werden nach wie vor große Deals abgeschlossen. Im vergangenen Mai zum Beispiel verkaufte British Land das Willis Building – ein Gebäude mit Kultstatus in der City of London – für 400 Millionen Pfund an die Londoner St. Martins Property Group. Der direkt gegenüber dem Lloyd’s Building gelegene Komplex von Stararchitekt Lord Norman Foster bietet insgesamt rund 46.000 Quadratmeter Nutzfläche in zwei aneinandergrenzenden Gebäu-den. Ebenfalls im Mai 2008 wurde Londons größtes Messe- und Konferenzzentrum, das ExCeL Exhibition and Conference Centre, für 321 Millionen Pfund an eine britische Tochter der Abu Dhabi

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Infolge der US-Subprime-Krise hat sich das

weltweite Immobilienklima deutlich abgekühlt.

Zwei Quartale dauerte es, dann hinterließ der Schock der

uS-Subprime-krise seine Spuren in den Statistiken. Im

ersten Quartal 2008 brachen die Immobilieninvestitionen

weltweit abrupt ein. Besonders hart traf der absturz die

märkte auf dem amerikanischen kontinent.

absturz der umsätze

Weltweite Immobilieninvestitionen

I/2007 II/2007

AmerikaAsien Europa

III/2007 IV/2007 I/2008*

in Mrd. Dollar

Quelle: Real Capital Analytics* Prognose

38,1

95,2

149,3

53,2

104,6

144,7

61,184,2

130,6

72,875,0

127,3

48,556,0

48,6

R a u m & m e h r 1 2 _ 1 3 m ä R k t e

National Exhibitions Company (Adnec) verkauft. Auch Deutsch-lands Büroimmobilienmärkte „trotzen“ laut Horrell von JLL der Krise und bieten nach wie vor in jeder Beziehung günstige Gelegenheiten. Laut Cushman & Wakefield liegen die Spitzen-erträge für Büros in Berlin genau wie im letzten Jahr bei circa 5,25 Prozent.

Ähnliches gilt nach wie vor für Deutschlands Wohnungsmarkt: Im Vergleich zu vielen anderen westeuropäischen Märkten bietet er immer noch ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Im Juni verkaufte Deutschlands größtes Bundesland Nordrhein-Westfalen seine Woh-nungsbaugesellschaft, die Landesentwicklungsgesellschaft NRW (LEG), für 3,4 Milliarden Euro an den Whitehall-Immobilienfonds von Goldman Sachs – bundesweit der größte Deal seit Ausbruch der Finanzkrise im Sommer 2007. Die mit Fremdkapital unterlegte Transaktion umfasst 93.000 Wohnungen in Städten wie Bonn und Köln. Der Verkauf ist Teil der Strategie von Nordrhein-Westfalen, den Haushalt auszugleichen, indem man sich von öffentlichem Ei-gentum, darunter auch Immobilien, trennt. Marktbeobachtern zu-folge gehörte wohl auch das britische Private-Equity-Unternehmen Terra Firma Capital Partners zu den Bietern. Goldman Sachs und ihr Whitehall-Fonds kaufen schon seit der Markterholung 2006 im

großen Stil in Deutschland ein. So erwarb der Whitehall Fonds 2007 insgesamt 37 Immobilien für 2,45 Milliarden Euro vom Grundwert-Fonds des deutschen Immobilienfondsmanagers Degi.

Im vergangenen Mai warb Corestate Capital, eine Züricher Immobilienmanagementfirma, 486 Millionen Euro Eigenkapital für ihren Private-Equity-Immobilienfonds Corestate German Resi-dential Limited ein. Der Fonds, der bis 2014 laufen soll, zog das Interesse großer institutioneller Kapitalanleger auf sich, darunter die ING Real Estate Select aus den Niederlanden und die britische Morley Asset Management.

Corestate hofft, den Fonds, der direkt und indirekt in Wohnim-mobilien in ganz Deutschland investiert, mit einer Fremdkapital-aufnahme von 75 Prozent auf ein Zielinvestitionsvolumen von 2 Milliarden Euro anwachsen zu lassen. Laut Christian Schulte Eis-trup, Geschäftsführer bei Corestate Capital, bietet Deutschlands Wohnungssektor „attraktive Preise und gute Chancen, eine gan-ze Reihe von Mehrfamilienobjekten zu kaufen“.

Trotz rückläufiger Konsumausgaben aufgrund der Belastung durch die Finanzkrise sowie steigender Nahrungsmittel- und Ben-zinpreise sind Investoren keineswegs gezwungen, sich vom Ein-zelhandelssektor abzuwenden. Laut Joe Valente, Leiter Global

Research beim Immobilienberatungsunternehmen DTZ in London, gibt es in den neuen Märkten wie Prag, Moskau, Kiew und Bu-karest noch einige gute Anlagemöglichkeiten. In Bukarest liegen die Spitzenerträge im Einzelhandel heute laut Cushman & Wake-field mit circa 7,5 Prozent genauso hoch wie im letzten Jahr, also in etwa gleichauf mit Moskau und etwas unter den Erträgen in Kiew mit 9 Prozent.

„An diesen Märkten gibt es nach wie vor einen gewaltigen Nachholbedarf“, meint Valente. „Allerdings existiert kein Markt losgelöst vom anderen, und bis wir wissen, wie lange die globale Verunsicherung anhält, ist es schwer vorherzusagen, in welchem Maße die Konsumausgaben beeinträchtigt werden.”

Im Juni 2008 erwarb die seit Januar 2008 zur Aberdeen-Pro-perty-Investors-Gruppe gehörende deutsche Immobilienfonds-gesellschaft Degi das Iris Shopping Centre Titan in Bukarest für 140 Millionen Euro. Mit der französischen Supermarktkette Auchan als Hauptmieter besteht das Center aus zwei mitein-ander verbundenen Immobilien mit einer Bruttomietfläche von circa 48.000 Quadratmetern und 2.000 Parkplätzen.

SkanDInavIen Ble IBt auf Dem RaDaRSchIRm

Auch Skandinavien haben viele Investoren auf dem Radar. Das starke wirtschaftliche Wachstum der Region zeigt, dass diese besser als viele andere europäische Märkte für Krisen gerüstet ist. Laut Horrell von JLL ist insbesondere der Büromarkt im ak-tuellen Klima eine gute und sichere Investition, denn in Spitzen-lagen erwirtschaften Büros heute eine Anfangsrendite von circa 5 Prozent, gegenüber 4,25 Prozent im letzten Jahr.

Und selbst in den USA zeigen sich einige Immobilien- Anlageklassen trotz schlechter werdender wirtschaftlicher Bedin-gungen weniger anfällig als andere, so Frank Liantonio, Leiter des Bereichs US-Capital Transaction Services bei Cushman & Wakefield in New York. „Für Core-Investoren bieten innerstädtische Büro-märkte an der Küste, etwa in Los Angeles und San Francisco, solide Investitionsmöglichkeiten. Denn die Perspektiven für Angebot und Nachfrage sind hier gut. Obwohl die Preise zwischen 5 Prozent und 15 Prozent unter denen des Vorjahres liegen, sollten Investoren be-denken, dass der Kaufpreis einem Rabatt auf den Wiederbeschaf-fungswert gleichkommt“, sagt Liantonio. Auch Seattle gehöre in diese Gruppe, denn sein Büromarkt weise ein stabiles Mietwachs-tum auf. In Märkten wie Boston und New York können Investoren darüber hinaus den Wert ihrer Büroimmobilien steigern, indem sie diese sanieren und neu positionieren, sodass sie höhere Mieten abwerfen. Laut Liantonio sind auch amerikanische Logistikimmo-bilien ein guter Kauf, insbesondere in Hafengebieten wie dem nördlichen New Jersey: „Der Bau dieser Immobilien dauert nicht lange, sodass die Bebauung einfach der Nachfrage entsprechend vorangetrieben und auch wieder gestoppt werden kann.“

Obwohl es an der Deal-Front bisher ein zähes Jahr war, zeigt sich eine wachsende Akzeptanz des niedrigeren Preisniveaus. Dazu Liantonio: „Die Preise werden nicht mehr so stark steigen wie frü-her.“ Trotzdem lassen sich auch immer noch große Geschäfte ma-chen – wenn der Preis angemessen ist. Erst im vergangenen Mai Sara Seddon Kilbinger

stimmte der New Yorker Immobilienentwickler Harry Macklowe dem Verkauf des General Motors Buildings und dreier weiterer Wolkenkratzer in Manhattan für 3,95 Milliarden Dollar inklusive Verbindlichkeiten an Boston Properties zu, um überfällige Kredite abzahlen zu können. Bei der Transaktion wurde das GM Building mit fast 3 Milliarden Dollar bewertet und ist damit teuerstes Bü-rogebäude der Welt. Während der Kauf des GM Buildings im Juni 2008 abgeschlossen wurde, soll laut Boston Properties der Erwerb der anderen Gebäude in 540 Madison Avenue, 125 West 55th Street und des Two Grand Central Tower voraussichtlich bis Ende September abgeschlossen sein.

Investoren schließlich, die auf höhere Erträge um die 7 Prozent aus sind, sollten nach Meinung von Steve Collins, Geschäftsfüh-rer des Bereichs internationale Kapitalmärkte bei JLL in New York, gezielt Büroimmobilien in den Vorstädten der großen amerika-nischen Metropolen wie New York und Boston ins Visier nehmen, da diese Büros höhere Erträge erwirtschaften als New Yorks Spit-zenlagen, die gewöhnlich bei einer Anfangsrendite von circa 5,5 Prozent liegen.

Europas Immobilieninvestoren aber, dies zeigt die aktuelle In-vestmentklima-Studie von Union Investment (siehe Kasten), kon-zentrieren sich vorerst wieder auf ihre jeweils etablierten Kernmärk-te. Die Risikofreude, so scheint es, hat ihnen die Subprime-Krise gründlich verdorben.

Die krise auf den internationalen finanz-

märkten hat die konjunkturelle großwet-

terlage in europa deutlich verschlechtert.

Besonders hart traf es großbritannien,

doch auch Deutschland und frankreich

müssen sich auf ein tiefdruckgebiet ein-

stellen. entsprechend beeinträchtigt zeigt

sich das klima für Immobilieninvestiti-

onen in den drei größten europäischen

volkswirtschaften. Der von union Invest-

ment im frühjahr erhobene Investitions-

klima-Index sank in großbritannien signi-

fikant von 65,4 auf nur noch 60,6 Punkte

(siehe grafik Seite 13). Dagegen fielen

die Rückgänge in Deutschland und frank-

reich mit jeweils etwa 3 Punkten verlust

zum herbst 2007 vergleichsweise mo-

derat aus. Wesentlich deutlicher aller-

dings verschlechterten sich die Zukunfts-

erwartungen der befragten Investoren:

frankreichs Immobilieninvestoren ließen

den teilindikator gleich um mehr als 17

Punkte auf 49,8 Punkte einbrechen, und

auch der erwartungsindex deutscher Im-

mobilienprofis rutschte um 11 Punkte auf

den allerdings immer noch vergleichs-

weise günstigen Wert von 67,4 Punkten.

Schlusslicht ist – wie kaum anders zu er-

warten – großbritannien. hier gab der er-

wartungsindikator noch einmal um fast

9 Punkte auf 40,6 Punkte nach – tiefster

Wert seit Beginn der erhebung des Im-

mobilieninvestitionsklima-Index im Jahr

2005. und die talsohle ist noch nicht er-

reicht: 36 Prozent der britischen Investo-

ren erwarten, dass sich das Investitions-

klima für heimische Büroimmobilien bis

zum frühjahr 2009 weiter verschlechtern

wird. „Der britische Immobilienmarkt hat

das vertrauen der Investoren noch nicht

zurückgewinnen können“, kommentiert

Reinhard kutscher, vorstandssprecher der

union Investment Real estate ag, das er-

gebnis. anders in Deutschland: hier ma-

chen sich Preisanpassungen oder finan-

zierungsengpässe noch bei Weitem nicht

in dem maße bemerkbar wie in groß-

britannien. entsprechend wollen 43 Pro-

zent der befragten deutschen Investoren

in diesem Jahr mehr in Immobilien inves-

tieren als im vorjahr. In frankreich und

in großbritannien planen dies gerade 25

beziehungsweise 28 Prozent. In diesem

herbst werden die großen europäischen

Immobilienanleger erneut nach ihrer ein-

schätzung zum Investitionsklima befragt.

getrübte Stimmung unter europas Investoren

es ist noch nicht allzu lange her, da wurde hiesigen Immo-

bilieninvestoren ihr vermeintlich typisch deutscher Pessi-

mismus vorgehalten. ein Jahr nach Beginn der finanzkrise

hat sich das Bild gewandelt. Briten und franzosen sehen

skeptischer in die Zukunft als ihre deutschen nachbarn.

Deutsche Investoren weniger skeptisch

Investitionsklima-Index Europa

Umfrageergebnis1 in Punkten

Trend seit 2007Großbritannien

0 100

50

25 75

FrankreichDeutschland

Quelle: Union Investment Real Estate AG, Studie „Immobilieninvestitionen in Europa 2008“1) Befragungszeitraum: 2. Quartal 2008

ungü

nstig

verhalten

günstig

Großbritannien60,6

Deutschland68,1

Frankreich66,4

Investitionsklima-Index Europa

Frühjahr

Entwicklung seit 2005 in Punkten

Quelle: Union Investment Real Estate AG, Studie „Immobilien- investitionen in Europa 2008“

2005 2006 2007 200850

60

55

65

70

75

Deutschland Frankreich Großbritannien

R a u m & m e h r 1 4 _ 1 5 m ä R k t e

Anflug auf AerotropolisFlughäfen sind nicht mehr länger nur Zwischenziel für Reisende –

sie wollen in Zukunft das Ziel an sich sein. Zum arbeiten, einkaufen, Leben

Die Stadt der Zukunft hat eine Startbahn in die weite Welt, Einkaufszentren an den Landebahnen, Designerboutiquen zwischen den Terminals, grüne Lounges, Ladenstraßen und Luxusrestaurants. „Aerotropolis“ nennt John D. Kasarda die Städte der Zukunft. Der Professor an der renommierten Kenan-Flagler Business School der Universität North Carolina ist seit Anfang der 90er-Jahre einer der Vordenker der neuen Form des Fliegens und Lebens am Rande der Rollbahn. Der Traum der Aerotropolis-Stadt-

entwickler: Der Flughafen soll nicht mehr nur Umsteigeplatz zwi-schen zwei Terminen oder in den Urlaub sein, sondern das Ziel an sich. Geschäftsreisende sollen essen, schlafen, Besprechungen ab-halten, ins Kino gehen, einkaufen, ja sogar Golf spielen können, ohne das Flughafengelände verlassen zu müssen. Und auch all jene, die am Flughafen arbeiten – am Frankfurter Flughafen sind es etwa 60.000 Menschen – sollen städtisches Flair atmen.

Vor allem in den USA und in Asien verfolgen die Flughäfen das Aerotropolis-Konzept. Im Hong Kong International Airport Chek Lap Kok können Reisende in mehr als 30 Designerboutiquen ein-kaufen. Singapurs Changi Airport hat eigene grüne Inseln mit Wasserfällen und Schmetterlingspark geschaffen. Das Wüsten-emirat Dubai plant unter dem bescheidenen Namen Dubai World Central die größte Aerotropolis der Welt. Insgesamt 1,2 Millionen Quadratmeter Büro-, Logistik- und Produktionsfläche nebst Woh-nungen sollen direkt am Flughafen entstehen.

Auch die europäischen Flughäfen sind von dem neuen Stadt-konzept angetan, wenn auch in kleineren Dimensionen. Vor den Terminals entstehen vermehrt Stadtteile, die neben Büros oder Logistikflächen auch Wohnungen, Krankenhäuser und Wellness-Oasen, Kindergärten, Unterhaltungs- und Freizeiteinrichtungen bieten. Mit den Einnahmen aus Projektentwicklungen und Vermie-tungen wollen sich die Flughafenbetreiber unabhängiger machen von den schwankenden Erträgen der Luftfahrt.

Zum Teil mit Erfolg. Nach Angaben von Peter Rothmann vom Beratungsunternehmen A.T. Kearney macht das von der Luftfahrt unabhängige Geschäft bei einigen Top-Flughäfen mittlerweile mehr als die Hälfte der Umsätze aus. Flughäfen aus der zweiten Reihe kommen auf einen Anteil von 30 bis 40 Prozent. Neben der Immobilienentwicklung und -vermietung gehören zu den soge-nannten Non-Aviation-Aktivitäten allerdings auch die Wartung der Flugzeuge und die eigene Gastronomie.

G u t e G e s c h ä F t e m i t i m m o b i L i e n

Maßgeblicher Treiber, auf den die Flughäfen setzen, ist das Im-mobiliengeschäft. Für die Frankfurter Flughafengesellschaft Fra-port ist die Entwicklung und Vermietung mittlerweile sogar Teil des Kerngeschäfts. Die Abteilung Retail & Properties steuerte im vergangenen Jahr immerhin 20 Prozent zum Gesamtumsatz bei. Beim operativen Ergebnis (Ebit) von 335 Millionen Euro macht der EV

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Stadtzentren der Zukunft: der geplante Berliner

Großflughafen BBI (oben) und der Changi Airport

in Singapur mit neuem Terminal.

Weltweit größte Flughäfen nach Passagieraufkommen

1

2

3

4

5

8

30

82

84,8

77,0

67,5

65,8

61,0

52,8

30,8

16,6

London (LHR)

Chicago (ORD)

Atlanta (ATL)

Stadt (Flughafen) Rang

Passagiere 2006 in Mio.

Passagiere

Quelle: ADV Arbeitsgemeinschaft Deutscher Verkehrsflughäfen, 2007

Tokio (HND)

Los Angeles (LAX)

Frankfurt/Main (FRA)

München (MUC)

Düsseldorf (DUS)

Europäische Non-Aviation-Umsätze im Vergleich

33,9

67,3

19,0

22,0

86,4

32,0

54,2

17,8

47,8

10,5

14,4

13,9

12,8

12,2

12,2

10,4

8,9

7,5

7,5

7,1

Oslo

London-Heathrow

München1

Flughafen Umsatz

Umsatz 2007 je Passagier in Euro, Passagiere in Mio.

Passagiere

Quelle: Geschäftsberichte der Flughäfen, A.T. Kearney

Manchester 1

AdP-Paris 1, 2

1) enthält Umsätze aus in Eigenregie betriebenen EH- und Gastro-Geschäften 2) Umsatz, Passagieraufkommen für Aéroports de Paris (AdP) sind kombiniert

London-Gatwick

Frankfurt/Main

Düsseldorf

Amsterdam

Köln-Bonn

R a u m & m e h r 1 6 _ 1 7 m ä R k t e

Geschäftszweig Immobilien mit fast 245 Millionen Euro sogar den Löwenanteil aus. Die Gewinne aus der reinen Luftfahrt nehmen sich mit 45 Millionen Euro dagegen relativ bescheiden aus.

Ähnlich sind die Verhältnisse an den anderen deutschen Dreh-kreuzen wie Düsseldorf oder München. So will zum Beispiel der Düsseldorfer Flughafen in den kommenden Jahren die Hälfte des Gesamtumsatzes mit dem Non-Aviation-Geschäft erzielen. Dazu entstehen in Düsseldorfs Airport-City derzeit Gebäude mit rund 250.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche für Hotels, Büros, ein Hightech-Medizininstitut und ein neues Porsche-Verkaufszentrum. Um einen echten Stadtcharakter zu erzeugen, setzt der Flughafen zudem auf grüne Ruhezonen und Teiche im „Stadtgarten“. „Mit der Airport-City liegen wir weltweit im Trend“, ist sich Flughafenchef Christoph Blume sicher. In München will Rainer Beek als Leiter des Immobilienmanagements der Flughafengesellschaft den Ausbau zur Airport-City vorantreiben. In den kommenden zehn Jahren sollen bis zu 20.000 Quadratmeter Bürofläche entstehen. Der Non-Aviation-Anteil soll dann mindestens 60 Prozent der Umsätze ausmachen. Am neuen Berliner Großflughafen Berlin Brandenburg International (BBI) schließlich planen die Entwickler die Airport-City gleich mit ein. Ab 2009 sollen hier Büros, Konferenzcenter, Hallen für Logistikunternehmen, Hotels und Wohnungen entstehen. In-vestoren können entlang einer zentralen Plaza sechs- bis sieben-geschossige Gebäude mit einer Gesamtfläche von bis zu 160.000

Quadratmetern realisieren. Derzeit macht der Non-Aviation-Bereich in den Berliner Flughäfen rund 30 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Die Hälfte davon kommt aus dem Immobilienbereich. Der neue Hauptstadtflughafen BBI soll bereits mit einem flugunabhängigen Anteil von 40 Prozent starten. Nach Ansicht von A.T. Kearney bleibt den Flughäfen gar keine Wahl: Sie müssen sich künftig zu Airport-Citys entwickeln, um konkurrenzfähig zu bleiben. Auch Beek in München ist sich sicher, dass der Wettbewerb zwischen den Drehkreuzen am Boden entschieden wird.

Europäisches Vorbild und Pionier der Entwicklung hin zur Flug-hafenstadt ist Amsterdams Airport Schiphol. Einzelhandel, Büros und Freizeitflächen wurden nach und nach ausgebaut. Heute können Reisende nach der Passkontrolle sogar die Meisterwerke niederländischer Künstler in einem eigenen Museum betrachten. Und tatsächlich: Mittlerweile gehört der Standort Schiphol zu den teuersten Büroadressen in den Niederlanden. Die Spitzenmieten für Büros am Flughafen stiegen im vergangenen Jahr auf 350 Euro pro Quadratmeter im Jahr. Damit gehört der Bürostandort Flugha-fen zu den teuersten in Europa. Auch in Frankfurt stiegen die Spit-zenmieten im Flughafenareal unaufhaltsam und könnten durch-aus mit der Innenstadt gleichziehen. Doch ist diese Entwicklung keineswegs garantiert. Am Düsseldorfer Flughafen kosten Büros zwischen 8 und 12 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die besten Lagen der Innenstadt kommen auf 22 Euro; der Durchschnitt liegt

bei rund 12 Euro. Auch im Mün-chener Airport Business Park sind die Mieten nicht mit den besten Innenstadtlagen vergleichbar.

Kein Zweifel, das Konzept funktioniert nicht überall. An der Zufahrt zum Flughafen in Weeze am Niederrhein etwa prangt zwar unübersehbar das Schild „Wel-come to Airport City“. Doch auf dem ehemaligen Gelände der britischen Luftwaffe stehen gerade einmal ein Billigflieger vor Air-Force-Baracken und ein modernes Terminalgebäude. Von ei-ner Stadt am Flughafen ist weit und breit nichts zu sehen. Solche Konzepte haben in den Augen von Projektentwicklern und Inves-toren langfristig kaum Aussicht auf Erfolg. Für Ursula Schumacher von Züblin Development in Düsseldorf ist entscheidend, dass die Städte hinter dem Flughafen groß genug sind. Außerdem brau-chen die potenziellen Mieter viele Flugverbindungen in alle Welt, und sie schätzen die Nähe zur Innenstadt. „Die Airport-City kann nie eine Strategie für jeden Flughafen sein“, warnt A.T.-Kearney-Experte Peter Rothmann. Um attraktiv zu sein, brauche man eine kritische Größe. Er sieht die Grenze bei mindestens zehn Millionen Passagieren im Jahr. Die Nähe zur Innenstadt sei eine weitere Vor-aussetzung. „Ein paar Büros auf die Wiese zu setzen reicht nicht aus“, sagt Rothmann.

ko n k u R R e n Z Z u R i n n e n s ta d t ?

Wenn es auch kein Patentrezept gibt, so sehen die Fachleute doch ein paar Eckpfeiler für den Erfolg. Flughäfen mit einem hohen Anteil an Geschäftsreisenden werden demnach eher mit Hotels, Parkplätzen und Büros ihre Gewinne machen. Deren Mieter sind hauptsächlich Firmen, die am Flughafen arbeiten oder deren Mit-arbeiter viel unterwegs sind, Unternehmensberatungen und Fir-men mit vielen Außendienstmitarbeitern etwa. Frachtdrehkreuze wie Köln/Bonn, Frankfurt oder Leipzig bemühen sich dagegen um die Ansiedlung von Logistikunternehmen. Diese Cargo-Citys kön-nen aber nach den Erfahrungen von Rothmann nur Erfolg haben, wenn man auch Frachtgesellschaften für den Airport begeistern kann. Und auch touristische Erweiterungen können bei einigen Ferienflughäfen funktionieren, glaubt Geographie-Professor Ru-dolf Juchelka von der Universität Duisburg-Essen.

Als dritten Weg versuchen einige Betreiber, den Flughafen selbst zur Stadt zu machen. So ist Frankfurt ganz behutsam auf dem Weg, zu einer echten Aerotropolis zu werden. Mehr als 4 Milliarden Euro sollen allein in die Immobilienprojekte Airrail Cen-ter, Gateway Gardens und Mönchhof-Gelände gesteckt werden. Über 60.000 Menschen leben und arbeiten bereits heute in der „Stadt“. Neben Shopping-Erlebniswelten, Büros, Messe- und Aus-stellungshallen sollen künftig auch Wellness-, Lifestyle- und Un-terhaltungsangebote entstehen.

Nicht immer zur Freude der Städte. So ist man in Frankfurts City nicht gerade begeistert, dass nur ein paar Kilometer wei-ter der neue Flughafen-Stadtteil Gateway Gardens entsteht. Bis

Der Frankfurter Flughafen (unten) will bald zur Airport-City

werden, in Dubai (oben) ist man schon so weit: Im Luxushotel

Grand Hyatt ist kein Zimmer kleiner als 39 Quadratmeter.

Alexander Heintze

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Raum & mehr: Gibt es ein Erfolgsrezept für eine Airport-City?Rudolf Juchelka: Es gibt für keine Stadt ein sicheres Konzept. Städte entwickeln gerade durch den Mix ihr Charakteristikum. Dieser Mix macht die Stadt als urbanen Raum aus. Genauso ist es bei den Airport-Citys. Wenn ich nur auf Einzelhandel oder Büros oder Hotels setze, ist das Konzept zum Scheitern verurteilt. Sie brauchen eine ausgewogene Struktur.

Raum & mehr: Welche?Juchelka: Die ist von Standort zu Standort unterschiedlich. Es gibt Flughäfen, die haben einen sehr hohen Anteil an Geschäftsreisen-den. Die Büronutzung könnte man hier wesentlich ausbauen. Bei an-deren Flughäfen ist wiederum der

Einzelhandel noch sehr schwach ausgebildet. Da könnte man viel mehr tun. Eine Patentlösung gibt es nicht.

Raum & mehr: Kann die Airport-City überall erfolgreich sein?Juchelka: Alle kleinen ehemaligen Regionalflughäfen entwickeln derzeit Airport-City-Konzepte. Das ist ein völlig falscher Ansatz. Sie sollten sich auf die eigenen Stärken und auf eine spezielle Nutzung beschränken. Das mögen in einem Fall Gewerbe- oder Logis-tikflächen sein, in einem anderen Fall ein touristisches Potenzial für Ferienflieger.

Raum & mehr: An welchen Standorten haben Airport-Citys denn eine Berechtigung?

Juchelka: Wir reden hier über internationale Verkehrsflughäfen, die eine entsprechende internatio-nale Standortqualität besitzen und auch für den normalen Verkehr gut erreichbar sind.

Raum & mehr: Können Sie uns einige erfolgreiche Beispiele nennen?Juchelka: Ein sehr gutes Beispiel ist Amsterdam. Die haben mit dem Einzelhandel angefangen, sind aber mittlerweile zu einer riesigen Flughafenstadt mit Hotels und Bürodienstleistern gewachsen, die nichts mit dem Flughafen zu tun haben. Sehr schön sind teilwei-se auch die Entwicklungen im asiatischen Raum. In Singapur geht man zum Beispiel mittlerweile auf den Flughafen, um sich zu treffen,

um Lifestyle zu spüren, aber auch um dort zu arbeiten.

Raum & mehr: Und in Deutschland? Juchelka: Da würde ich im Moment Frankfurt, München und Düsseldorf nennen. In München hat alleine durch die Eröffnung des neuen Flughafens eine ganze Region geboomt. Das ist schon eher eine Airport-Region. Frankfurt hat tolle Pläne, und die passen meines Erachtens hervorragend in die Region, wenn auch die Pla-nung sehr groß angelegt ist. Aber manchmal muss man auch klotzen. Düsseldorf hat aus meiner Sicht mit einer gewissen Bescheidenheit den richtigen Ansatz gewählt.

„Internationale Standortqualität entscheidet“An den deutschen Flughäfen schießen die Airport-Citys aus dem Boden. Ob das Konzept auf Dauer erfolgreich ist, fragte RAUM & mehr Professor Rudolf Juchelka, Vizepräsident der Deutschen Gesellschaft für Geographie e. V.

zum Jahr 2016 sollen dort Bü-ros und Läden mit insgesamt 700.000 Quadratmetern Fläche entstehen. Im Airrail Center auf dem Dach des ICE-Fernbahnhofs sind derzeit noch einmal 140.000 Quadratmeter Büros, Läden, Pra-xen, Restaurants und Hotelzim-mer im Bau. Nun geht die Angst

um, dass etablierte Mieter die neue City attraktiver finden und das Stadtzentrum verlassen. Experten wie Juchelka und Rothmann se-hen in der Konkurrenz zwischen dem Flughafen draußen und der Innenstadt hingegen kein Problem. „Die Flughäfen schaffen sich zum großen Teil ihre eigene Nachfrage, und die geht nicht zu-lasten der Innenstädte“, sagt Rothmann. Auch die notwendige Immobilienkompetenz eignen sich die Flughafengesellschaften mehr und mehr selbst an. „Viele Flughäfen haben verstanden, dass die Projektentwicklung Bestandteil des Kerngeschäfts ist“, zieht Rothmann ein erstes Fazit.

Linksdubai World central www.dwc.ae

dallas/Fort Worth www.dfwairport.com

John d. kasarda www.aerotropolis.com/author.html

Fraport airrail center www.airrail.de

Fraport Gateway Gardens www.gateway-gardens.de

singapur changi airport www.changiairport.com

www.geographie.de

R a u m & m e h r 1 8 _ 1 9 Ko n z e p t e

Wenn Gregor Büchner an die Stätte seines einstigen Wirkens zurückkehrt, blickt er auf die neuesten Kollektionen eines Sportartikelherstellers. Denn in der Tauentzienstraße 7 B in Ber-lins City-West, wo der heutige Direktor Research, Marketing & Strategy von Jones Lang LaSalle (JLL) mithalf, die Geschäfte von Jones Lang Wootton im Nachwende-Berlin in Schwung zu brin-gen, steht jetzt ein Flagship-Store von Nike. Der damalige Eigen-tümer Investa entschied sich Ende der 90er-Jahre, das nicht mehr zeitgemäße Bürogebäude aus den Nachkriegsjahren durch ei-nen Neubau mit einem hohen Einzelhandelsanteil und vier Büro-geschossen zu ersetzen – für Büchner eine nachvollziehbare Ent-scheidung: „Die Nutzung war nicht mehr der erstklassigen Lage angemessen.“

Vor der Frage, wie sie mit ihren in die Jahre gekommenen Bü-rogebäuden umgehen sollen, stehen zahlreiche Eigentümer – und es werden immer mehr. „Vor allem Bauten aus den 60er- und 70er-Jahren entsprechen nicht mehr den Anforderungen, die heutige Nutzer an Ausstattung, energetische Qualität und Raumzuschnitt stellen“, sagt Jürgen Engel, Gesellschafter des Frankfurter Archi-tekturbüros KSP Engel und Zimmermann. Gerade Klimaschutz und nachhaltige Bewirtschaftung stellen Eigentümer von Bestandsge-bäuden vor neue Herausforderungen (siehe dazu „Klima schüt-zen im Bestand“, Seite 20). Während es früher weniger moderne Bürogebäude gegeben habe, sei die Konkurrenz durch zahlreiche Neubauten mittlerweile so groß geworden, dass alte Immobilien in vielen Fällen „auf dem Mietmarkt nicht mehr platziert werden können“. Das bestätigt Wulf Meinel, Geschäftsführer der Carlyle Group: „Nutzer verlangen durchweg hohe Qualität.“ Diese sei oftmals durch eine Sanierung nicht in gleichem Maß zu realisieren wie mit einem Neubau. Das Unternehmen entschied sich daher, das im vergangenen Jahr erworbene Versatel-Haus in Stuttgart nicht zu sanieren, wenn Telekommunikationsanbieter Versatel im Jahr 2009 auszieht. Das Gebäude wird stattdessen abgerissen und durch einen modernen Neubau ersetzt.

Nicht nur beim Versatel-Haus stellen dabei Flächenzuschnitt und Raumstruktur die Eigentümer vor besondere Herausforderungen. Bis in die 80er-Jahre hinein wurden Bürogebäude auf klassische Zellenbüros zugeschnitten. Flexible Lösungen mit Großraum- und Kombibüros sind darin nur schwer zu realisieren, da oftmals tra-gende Wände im Weg stehen und die Raumtiefe entweder zu gering oder zu großzügig ist. „Sind Gebäude sehr tief“, erläutert

der auf Sanierungsprojekte spezialisierte Frankfurter Architekt Peter Bieker, „bedeutet dies zwar viel Fläche pro Etage. Die Nut-zung ist aber eingeschränkt, da große Bereiche ohne natürliche Belichtung sind.“

R ä u m e o f t z u n i e d R i g

Hinzu kommt die Raumhöhe. „Heute möchte man eine lichte Raumhöhe von 2,75 bis 3 Metern haben“, weiß Architekt Engel. Wenn schon das Bestandsgebäude nur 2,75 Meter aufweist, ste-hen die Planer vor einem unlösbaren Problem. Denn die Anforde-rungen an die technische Infrastruktur sind stark gewachsen. Für die nötigen Kabel sind neue Doppel- oder Hohlraumböden nötig, und die verkleinern die Raumhöhe zusätzlich. Mit einer weiteren Schwierigkeit sah sich die Düsseldorfer NPC-Gruppe konfrontiert, als sie Ende 2007 das Zürichhaus in Düsseldorf erwarb. Das wur-de, wie Fred Schelenz, Geschäftsführer der NPC North Property Consulting, berichtet, 1950 erbaut und 1962 erweitert – wobei die beiden Bauabschnitte unterschiedliche Raumhöhen aufwie-sen. Solche Versprünge sind eine denkbar schlechte Vorausset-zung, um anspruchsvolle Mieter für die Flächen zu gewinnen. Die Sanierung sei deshalb „keine Option“ gewesen, sagt Geschäfts-führerin Nicole Nagel: Selbst bei einer aufwendigen Revitalisie-rung wäre eine Miete von nicht mehr als 15 bis 17 Euro pro Qua-dratmeter und Monat zu erzielen gewesen. Jetzt aber bewege man sich auf dem Niveau der Düsseldorfer Spitzenmiete – und die wird von Maklern auf 22,50 Euro beziffert. Hinzu kommt,

Phönix aus der Ascheder Bürovermietungsmarkt ist hart umkämpft, und die nutzer werden

immer anspruchsvoller. Statt Bestandsgebäude aufwendig zu sanieren, sind abriss

und neubau manchmal die wirtschaftlich bessere alternative

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Vorher: Der von Egon

Eiermann entworfene

Firmensitz von Hochtief

(links) stand zwar seit

1997 unter Denkmal-

schutz, wurde aber ab-

gerissen.

Nachher: Die schlanken

Türme des WestendDuo

sind energieeffizient.

R a u m & m e h r 2 0 _ 2 1 Ko n z e p t e

dass eine Sanierung nicht unbedingt günstiger ist als ein Neu-bau. „Wenn Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden, die umfangreich in die Gebäudestruktur eingreifen, kann das teurer werden, als wenn das Haus abgerissen und neu gebaut wird“, sagt Architekt Bieker.

Damit scheint der Fall klar: Der Abriss ist für Bürogebäude aus den Nachkriegsjahrzehnten die beste Alternative. Doch vor dieser pauschalen Schlussfolgerung warnen die Fachleute. „Man muss sich jedes Mal die Situation im Detail anschauen“, betont Gregor Büchner, JLL-Experte. So mache es zum Beispiel einen Unterschied, ob ein Eigentümer das Objekt günstig eingekauft habe und auch mit einer niedrigen Miete einen ordentlichen Er-trag erwirtschafte oder ob das Gebäude zu einem hohen Wert in den Büchern stehe. „Wenn die Nachfrage so groß ist“, so Car-lyle-Geschäftsführer Meinel, „dass für das revitalisierte Objekt genügend preisbewusste Mieter zu finden sind, kann man auch auf einen Abriss verzichten.“ Und Oliver Barth, Leiter der Frank-furter Atisreal-Niederlassung, weist darauf hin, dass ein „richtig gut saniertes Objekt“ eine gleich hohe Miete wie ein Neubau erzielen könne. Besonders zu beachten ist der Aspekt des Be-standsschutzes. „Gerade in den 50er- und 60er-Jahren wurden viele Hochhäuser errichtet, die man heute planungsrechtlich so nicht mehr bauen dürfte“, berichtet Architekt Engel. Wer aber nach einem Abriss nur noch eine deutlich geringere Geschoss-fläche realisieren darf, wird sich auf jeden Fall für die Sanierung seines Objekts entscheiden.

Wie komplex der Umgang mit den in die Jahre gekommenen Bürogebäuden ist, zeigt sich bei der Frage der Autostellplätze. Ein wesentlicher Grund für die NPC-Gruppe, das Zürichhaus in Düs-seldorf abzureißen, liegt darin, dass es keine Möglichkeit für eine Tiefgarage bietet, während der Neubau 50 Parkplätze aufweisen wird. Doch es kann auch genau umgekehrt sein: Während die Behörden früher im Zuge der autogerechten Stadtplanung oft

großzügig Stellplätze genehmigten, zeigen sie sich heute meist restriktiv – freilich nicht, ohne vielfach eine hohe Ablösesumme für fehlende Stellplätze einzufordern. „Ein Gebäude, das ausrei-chend Parkplätze hat“, sagt deshalb Atisreal-Fachmann Barth, „wird meist nicht abgerissen.“

a B R i S S e i n e S d e n K m a l S

Und wie sieht es mit dem Denkmalschutz aus? „Auch in die-sem Fall ist ein Abriss nicht ausgeschlossen“, weiß Architekt Bieker. Bestes Beispiel dafür ist das WestendDuo in Frankfurt am Main: 2002 setzte Hochtief Projektentwicklung den Abriss ihres Firmen-sitzes in der Bockenheimer Landstraße durch, obwohl das vom re-nommierten Architekten Egon Eiermann entworfene Gebäude seit 1997 unter Denkmalschutz stand. „Es wies konstruktive Mängel auf und schottete das Westend ab“, erläutert Jürgen Engel, dessen Büro den Neubau verantwortete. „Zudem war es in seiner Gestalt kein authentischer Eiermann-Bau mehr, und es hatte eine proble-matische Raumstruktur.“ Das an seiner Stelle entstandene West-endDuo dagegen weist eine größtmögliche Flexibilität und eine effiziente Energieversorgung auf. Allein technische Gründe gaben auch den Ausschlag dafür, dass der Astraturm auf dem Hamburger Bavaria-Gelände fallen musste. Ursprünglich planten KSP Engel und Zimmermann eine Sanierung des Turms. Dann zeigte sich, dass der unter dem Hochhaus verlaufende Entsorgungskanal sanierungsbe-dürftig war, weshalb sich die DWI Grundbesitz als Bauherrin aus Sicherheitsgründen für einen Neubau entschied.

Gleichwohl gibt es Beispiele, in denen die Revitalisierung wirt-schaftlich erfolgreich war. Das aus den 70er-Jahren stammende einstige Hochhaus der hessischen Landesbank in Frankfurt, das heute den Namen Garden Towers trägt, genügt nach einer Kern-sanierung zeitgemäßen Ansprüchen. Das Problem der Raumstruk-tur lösten KSP Engel und Zimmermann, indem sie zweigeschossige

Christian Hunziker

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Wintergärten ins Gebäude einfügten, um die Belichtungssituation zu verbessern. Bei vielen Bestandsgebäuden jedoch gehen die tech-nischen Herausforderungen viel weiter. Die heutigen Brandschutz-vorschriften etwa können es erforderlich machen, ein zusätzliches Treppenhaus anzubauen. Sorgen bereitet zudem oft der schlechte Schallschutz. Und schließlich stellt in vielen Fällen die Tragfähig-keit der Geschossdecken eine Einschränkung für die Nutzung dar. „Früher“, erläutert Peter Bieker, „wurde die Tragfähigkeit auf 200 Kilogramm pro Quadratmeter angelegt, heute werden 500 Kilo-gramm für Serverschränke und Archive verlangt.“

„Handlungsbedarf“, so Engel, „besteht im Übrigen auch, weil die Behörden Gebäude aus den 50er- bis 80er-Jahren verstärkt un-ter Denkmalschutz stellen. Eigentümer versuchen deshalb, noch vorher umzuplanen, da sie im Fall des Denkmalschutzes wesent-lich eingeschränkter sind.“ Keine Frage also, dass der Umgang mit alten Büroimmobilien in Zukunft ein wichtiges Thema bleiben wird – immerhin, vermutet Engel, „stehen schätzungsweise 60 bis 70 Prozent der Bürogebäude in Deutschland vor dem Problem, wie sie zukunftsfähig gemacht werden sollen“.

Vorher: Verloren wirkte das Verwaltungsgebäude (oben) auf dem Gelände

der ehemaligen Bavaria-St.Pauli-Brauerei in Hamburg vor vier Jahren.

Nachher: Heute bietet das Dach des neuen Astraturms einen spektakulären

Blick auf die Hansestadt.

die energetische Qualität von gebäuden

wird bei der anmietentscheidung immer

wichtiger, gleichzeitig werden die gesetz­

lichen Vorgaben immer strenger. Hamburg

beispielsweise verpflichtet in seiner im Juli

2008 in Kraft getretenen Klimaschutzver­

ordnung Bauherren, energetische Standards

einzuhalten, welche die Vorgaben der ener­

gieeinsparverordnung um mehr als 30 pro­

zent unterschreiten. Sie legt fest, wie viel

Heizenergie gebäude maximal verbrauchen

dürfen. dies betrifft nicht nur neubauten:

auch bei Komplettsanierungen legt die Ver­

ordnung für die einzelnen Bauteile maxima­

le dämmstandards fest. ist damit der abriss

veralteter Büroimmobilien unumgänglich?

nein, sagen die fachleute. „es gibt zumin­

dest bei gebäuden, die nicht unter denk­

malschutz stehen, immer lösungen, um die

heutigen energievorschriften einzuhalten“,

sagt architekt Jürgen engel. Bei denkmal­

geschützten objekten könne die energe­

tische modernisierung allerdings „sehr

schwierig und aufwendig“ sein. möglich ist

sie dennoch. diesen Beweis tritt union in­

vestment mit der Revitalisierung des ehe­

maligen unilever­Hochhauses in der Ham­

burger innenstadt an. doch nicht immer

lässt sich im Bestand das umsetzen, was der

umwelt hilft: der 140 meter tiefe Brunnen,

dessen grundwasser das neue Westendduo

in frankfurt kühlt und heizt, war nur nach

dem abriss seines Vorgängers möglich. Car­

lyle­geschäftsführer Wulf meinel gibt daher

zu bedenken: „die nachfrage nach umwelt­

gerechten Standards steigt, sie sind in be­

stehenden gebäuden aber häufig nicht zu

erreichen.“

www.klima.hamburg.de

Klima schützen im Bestand

R a u m & m e h r 2 2 _ 2 3 Ko n z e p t e

Für morgen bauenDer megatrend der internationalen Immobilienwirtschaft heißt nachhaltigkeit.

auch in Deutschland gibt es nun ein Gütesiegel für vorausschauendes Bauen

Wer hätte das gedacht? Was noch vor wenigen Jahren als bestenfalls lobenswerte, doch wenig Erfolg versprechende Idee einer kleinen Gruppe überzeugter Umweltaktivisten galt, ist heute zum Leitbild der Immobilienbranche geworden. Das Thema Nach-haltigkeit sei „der Megatrend der nächsten Jahrzehnte“, sagt Knut Riesmeier, Geschäftsführer einer der größten institutionellen Immobi-lienanleger Deutschlands, der Meag Munich Ergo AssetManagement. Auch der Baukonzern Hochtief beobachtet in seinem Kerngeschäfts-feld einen „grundsätzlichen Wandel“ der Kundenanforderungen – und das weltweit: „Insbesondere große und anspruchsvolle Projekte werden künftig nur noch nach Nachhaltigkeitskriterien geplant und realisiert“, lautet die Prognose. Heute erzielen die Essener erst circa 10 Prozent ihrer Leistung mit nachhaltigen Bauvorhaben. 2011 soll der Anteil in Deutschland bei 50 Prozent, in Europa bei mindestens 25 Prozent liegen.

Das Kalkül könnte aufgehen, denn die Großen der Branche sind längst eingeschwenkt auf den grünen Kurs. Bei US-Projektentwick-ler und Global Player Hines etwa werden bereits heute weltweit alle neuen Entwicklungsprojekte so geplant und ausgeführt, dass sie die

Anforderungen des US-Nachhaltigkeitszertifikats LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) oder eines entsprechenden na-tionalen Siegels erfüllen. „Eine solche Zertifizierung gibt uns bereits im Planungsstadium die Sicherheit, dass die anvisierte Qualität eines Gebäudes bei der Fertigstellung auch umfassend erreicht wird“, be-gründet Beate Reinartz, Senior Construction Manager bei Hines Im-mobilien in München, die Bedeutung verbindlicher Gütesiegel aus Sicht eines Developers.

Während in den USA und Kanada, in Australien, Großbritannien, Frankreich oder Japan bereits seit Jahren entsprechende Zertifizierungs-systeme bestehen, mussten sich interessierte Projektentwickler, Bau-unternehmen und Investoren in Deutschland bis zu diesem Sommer gedulden. Erst im vergangenen Juni stellten die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) und das Bundesbauministerium das erste deutsche „Gütesiegel für nachhaltiges Bauen“ vor. Erstaunlich, dass man sich ausgerechnet hierzulande so viel Zeit ließ. Denn ökolo-gisches und energieeffizientes Bauen hat in Deutschland eine lange Tradition: Schon vor 30 Jahren trat die erste „Wärmeschutzverord-nung“ in Kraft, heute heißt sie Energieeinsparverordnung und setzt Neubauten strenge Grenzen beim Energieverbrauch. Werner Dorß von der Frankfurter Kanzlei FPS Fritze Paul Seelig, die wie Hines, Hochtief oder Union Investment zu den Gründungsmitgliedern der DGNB ge-hört, nennt einen Grund, warum Deutschland länger als einige ande-re Länder auf ein Zertifikat warten musste: „Dies ist gewiss auch eine Folge der komplexen Materie, mit der wir es zu tun haben.“

e n e R G I e s pa R e n R e I c h t n I c h t

Nachhaltig nämlich darf sich ein Gebäude nicht allein deshalb nennen, weil es besonders wenig Heizenergie verbraucht. Will sich ein Gebäude mit dem Nachhaltigkeitssiegel, einem stilisierten grünen Blatt, schmücken, muss es deutlich mehr zu bieten haben. „Zu den Besonderheiten des deutschen Zertifizierungssystems gehört, dass es auf dem Lebenszyklusgedanken aufbaut“, erklärt Hines-Managerin Reinartz. Neben ökologischen Aspekten des Green Building bezieht das Siegel auch ökonomische und soziokulturelle Themen ein. Die Aussicht auf den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg eines Gebäudes wird von den Zertifizierungsstellen ebenso bewertet wie umweltver-trägliche Baustoffe, die Güte der ingenieurtechnischen Bauausfüh-rung oder „weiche“ Faktoren wie Behaglichkeit und Raumqualität. „Was nützt der perfekte Bau, wenn sich die Menschen, die in ihm arbeiten oder leben, nicht wohlfühlen, weil sie Fenster nicht öffnen können und sich daher eingesperrt fühlen“, schildert FPS-Anwalt Dorß anschaulich die Nachhaltigkeitsphilosophie. Ähnlich wie bei den in-ternationalen Vorläufern – wie das bereits erwähnte US-Siegel LEED,

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Fünf Teilnehmer der 13 Projekte umfassenden Shortlist des Prime Property Award 2008:

das Paul-Wunderlich-Haus in Eberswalde (oben links), das Blue Fin Building, ein

Bürogebäude auf der Londoner Bankside (oben rechts), der Shopping Square Meydan

Istanbul (Mitte links), der Konzertsaal des Alsion im dänischen Sonderborg (Mitte rechts)

und die Institutsgebäude auf dem Campus der Fachhochschule in Salzburg (unten).

Insgesamt 90 Immobilienprojekte aus 18 europäischen Län-

dern bewarben sich um den diesjährigen prime property

award. union Investment zeichnet mit dem award Investo-

ren aus, die ökologisch, sozial und wirtschaftlich nachhaltige

Immobilienprojekte in europa verwirklicht haben. Darunter

sind spektakuläre neubauten, entwicklungsmaßnahmen im

Bestand oder umfassende Gebäudesanierungen. eine elf-

köpfige Jury ermittelte die Gewinner in einem mehrstufigen

Verfahren. Bekannt gegeben werden die preisträger des mit

30.000 euro dotierten award auf der expo Real. Gastredner

ist der LeeD-experte Jerry Yudelson aus den usa.

Preisverleihung:

Sustainable Investment Conference

7. oktober 2008, 10.00 bis 13.00 uhr

expo Real, münchen

planning & partnerships Forum (halle c3)

www.prime-property-award.de

prime property award 2008

R a u m & m e h r 2 4 _ 2 5 Ko n z e p t e

das britische BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) oder das französische HQE (Haute Qualité Environ-nementale) – gibt es auch das deutsche Siegel in vier Qualitätsstufen: Bestanden, Bronze, Silber und Gold. Als Benchmark dienen die gesetz-lich vorgegebenen Standardanforderungen: Je deutlicher sie übertroffen werden, umso edler die Farbe der Medaille. Welche Kriterien Bauherr und Investor erfüllen wollen und welches Siegel sie anstreben, wird im Vorfeld gemeinsam mit den Zertifzierungsstellen festgelegt. Diese prü-fen die Einhaltung der Kriterien kontinuierlich während der gesamten Bauphase und halten Abweichungen fest. Nur wenn nachgebessert wird, gibt es das gewünschte Zertifikat. Die erste Zertifizierungsrunde soll noch in diesem Jahr zu Ende gebracht werden. Die ersten Gütesi-egel könnten dann im Januar 2009 vergeben werden.

m a n c h e s c h w ä c h e ü B e R w u n D e n

„Da es sich um ein freiwilliges Qualitätssiegel handelt, kommt es jetzt entscheidend darauf an, dass sich bedeutende Marktteilnehmer für das DGNB-Zertifikat entscheiden“, sagt Werner Dorß und zeigt sich überzeugt von der Qualität des Siegels auch im internationalen Vergleich. Da es schon zur „zweiten Generation“ der Zertifikate ge-höre, überwinde es so manches Defizit, die andere Gütesiegel allein schon aufgrund ihres Alters zeigten. „Überdies können beim deut-schen Zertifikat Schwächen in einem Segment nicht durch besondere Stärken in einem anderen Segment kompensiert werden“, lobt der Experte die konsequenten Zielvorgaben. Weil das deutsche Siegel im Unterschied zu allen anderen auch regionale Besonderheiten be-rücksichtige, sei es weltweit einsetzbar. Mit diesen Voraussetzungen ist es gut möglich, dass Deutschland einen weiteren Exportschlager bekommt.

Doch zunächst gilt es, Projektentwickler wie Investoren vom Nut-zen des Siegels zu überzeugen. Die Chancen stehen gut. Denn ohne eines der gängigen Zertifikate sind Topobjekte heute kaum mehr am Markt zu platzieren – auch wenn die Baukosten für nachhaltige Objekte um 5 bis 10 Prozent höher liegen als bei konventionellen Gebäuden. „Bei Ankäufen von Premium-Büroobjekten in Toplagen können wir es uns gar nicht leisten, die national jeweils geltenden Zer-tifizierungsstandards außer Acht zu lassen“, sagt Reinhard Kutscher, Vorstandssprecher der Union Investment Real Estate AG. Auch die Meag, Immobilien-Vermögensverwalter der Münchener-Rück-Grup-pe, schaut auf die globale Zertifizierungslandschaft: „Wir werden uns länderspezifisch und vielleicht sogar objektspezifisch für ein Zertifikat entscheiden“, sagt Geschäftsführer Knut Riesmeier und ergänzt: „Wir setzen große Hoffnungen in das DGNB-Zertifikat.“

Welcher Nachhaltigkeitsstandard sich am Ende durchsetzt oder ob es sogar einmal ein europäisches Siegel gibt, ist völlig offen. Si-cher hingegen ist: In den Anlagestrategien europäischer Immobili-eninvestoren spielt das Thema eine zunehmend wichtige Rolle. Das zeigt unter anderem die im Sommer veröffentlichte repräsentative Union-Investment-Umfrage unter institutionellen Immobilienanle-gern aus Deutschland, Frankreich und Großbritannien: Fast 60 Pro-zent der Befragten planen, künftig deutlich mehr in nachhaltige Immobilien zu investieren.

Anne Wiktorin

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„Der Durchbruch ist zum Greifen nah“Ökologisches Bauen ist kein neues Thema. Einer, der sich seit vielen Jahren mit umweltbewusstem Bauen beschäftigt, ist der US-amerikanische Ingenieur und Harvard-Absolvent Jerry Yudelson. Wir fragten ihn nach seiner Einschätzung zur Zukunft nachhaltiger Immobilieninvestitionen

Das Bürogebäude Capricorn im Düsseldorfer Medienhafen (oben)

bewirbt sich ebenso um den Prime Property Award 2008

wie das Wohn- und Büroquartier Seewürfel in Zürich (unten).

Raum & mehr: Seit 25 Jahren beschäftigen Sie sich mit grünem Bauen. Ist nun endlich der Durch-bruch erreicht? Jerry Yudelson: Ja, der Durch-bruch ist zum Greifen nah, wenn auch nicht in jedem Land und auch nicht bei allen Typen von Gebäuden und bei jeder Art der Nutzung. Ich gehe aber davon aus, dass sich in den kommen-den fünf Jahren Green Buildings zumindest in den entwickelten Märkten als Standard etablie-ren werden. Denn ein solcher Standard wird nicht zuletzt in zunehmendem Maße auch von der öffentlichen Hand gefordert. Besitzer und Entwickler sollten sich deshalb zum einen selbst zügig informieren und fortbilden. Zum anderen sollten sie auf diesem Weg aber auch ihre Archi-tekten, Ingenieure und Zulieferer mitnehmen.

Raum & mehr: Wird sich das grüne Bauen angesichts der extrem gestiegenen Energiepreise zu einem Selbstläufer entwickeln?Yudelson: Energieverbrauch ist ja nur einer von vielen wichtigen Faktoren in der Nachhaltigkeits-gleichung: Dazu gehören genauso die Senkung von Flächen- und Wasserverbrauch, der Schutz von Ressourcen und die Verbesserung von Raum- und Luftqualitäten. Allerdings wird zu Recht erwartet, dass nach dem Ölpreis auch die Strompreise rasant steigen werden. Deshalb bleibt natürlich die Sorge um die künftige Ener-gieversorgung ein bedeutender Antrieb der Nachhaltigkeitsde-batte. Elektrizität ist schließlich die Hauptenergiequelle zum Betreiben gewerblich genutzter

Immobilien. Und das trägt gewiss dazu bei, dass besonders hier nach Möglichkeiten gesucht wird, Einsparpotenziale zu heben. Doch über reine Einsparmaßnahmen hinaus zeichnet sich außerdem ein Trend zu Null-Energie-Häusern ab, also zu Gebäuden, die nicht nur über Einsparungen, sondern zudem über den Einsatz von vor Ort nutzbaren regenerativen Energien eine verbesserte Netto-Energiebilanz erreichen.

Raum & mehr: Welches Land hat Ihrer Ansicht nach die Nase vorn beim Thema nachhaltiges Bauen?Yudelson: In Großbritannien gibt es mittlerweile etwa 1.200 zertifi-zierte Gewerbeimmobilien. Eben-so viele zählt man in den USA. Bezieht man diese Zahl allerdings auf die Gesamtbevölkerung, so erscheint Großbritannien selbst-verständlich führend. Doch wenn wir die jährliche Zunahme neu zertifizierter Gewerbeobjekte in den USA als kumuliertes Gesamt-ergebnis betrachten, so lässt sich dort ein Anstieg von jährlich mehr als 75 Prozent feststellen. Die USA werden sich daher, davon bin ich überzeugt, in den kommenden fünf Jahren als führende Nation bei der Umsetzung nachhaltiger Gebäudekonzepte etablieren.

Raum & mehr: Auch Deutsch-land hat nun ein Siegel für nach-haltiges Bauen. Halten Sie diese nationalen Zertifizierungssysteme für sinnvoll?Yudelson: Insbesondere für so große Länder wie Deutsch-land scheint mir ein nationales Zertifizierungssystem durchaus sinnvoll, weil es auf die örtlichen

Gegebenheiten und die Interessen nationaler und überregionaler Architekten, Entwicklungs- und Baufirmen ausgerichtet ist. Ich gehe davon aus, dass das künf-tige deutsche Zertifizierungssys-tem in seiner Bewertung rigoroser sein wird als sein britisches oder amerikanisches Pendant. Sollten die Deutschen ihre Gebäude so intelligent entwerfen wie ihre Autos, ist davon auszugehen, dass die deutsche Immobilienbranche im weltweiten Vergleich schon bald zur Musterklasse in Sachen Nachhaltigkeit aufsteigen wird.

Raum & mehr: In Deutschland gibt es viel Kritik am US-amerika-nischen LEED-Standard. Er bleibe, so das Argument, vielfach hinter Standards zurück, die in Deutsch-land und anderen europäischen Ländern längst gesetzt sind. Was entgegnen Sie auf diese Kritik? Yudelson: Es ist ein Leichtes, Standards zu kritisieren, wenn man sie an hehren Idealen misst. Doch immer noch werden auf den meisten fortentwickelten Märkten Immobilien entworfen, die nicht nachhaltig sind. Die Phase der Kritik sollte deshalb abgeschlossen werden, meine ich. Wichtiger scheint es mir jetzt, sich ans Werk zu machen und wirklich nachhaltige Gebäude und Städte zu bauen.

Raum & mehr: Welches ist Ihr ganz persönliches grünes Lieb-lingsprojekt?Yudelson: Ich lebe das, was ich propagiere: Mein Haus im Süden Arizonas steht mitten in der Wüste – die Sonne ist dort ein perfekter Energielieferant. Ich betreibe deshalb selbstverständ-

lich eine Fotovoltaikanlage und habe auch Sonnenkollektoren installiert. Außerdem nutzen wir Regenwasser zur Bewässerung der Außenflächen. Und obschon das Haus noch keine zehn Jahre alt ist, habe ich bereits die Fenster ausgetauscht, damit die thermische Isolierung noch besser wird. Außerdem fahre ich einen Wagen mit Hybridantrieb und gehe zu Fuß ins Büro.

Interview: Anne Wiktorin

Jerry Yudelson ist Berater und

war langjähriges Präsidiums-

mitglied des U. S. Green Buil-

ding Council (USGBC). Yudelson

lebt in Tucson/Arizona.

www.greenbuildconsult.com

4 Frank Billand, mitglied des Vorstands der

union Investment Real estate aG, hamburg

4 holger Bisgaard, architekt und Leiter der abteilung

stadtplanung im ministerium für umwelt, Kopenhagen

4 Joan Busquets, architekt und professor

für stadtplanung, Barcelona

4 Bas van holten, mitglied der Geschäftsführung,

oVG projectontwikkeling, Rotterdam

4 Reinhard Kutscher, Vorstandssprecher der

union Investment Real estate aG, hamburg

4 Garrie Renucci, partner bei Gardiner & theobald, London

4 andreas schreurs, managing Director hines europe, London

4 László szekér, architekt und Leiter der internationalen

architekturvereinigung uIa, Budapest

4 werner sobek, architekt und professor am Institut für

Leichtbau, entwerfen und Konstruieren, stuttgart

4 Jörn walter, oberbaudirektor Freie und hansestadt hamburg

4 Irene wiese-von ofen, präsidentin a. D. der International

Federation for housing and planning, Den haag/essen

Die Jury des prime property award 2008

R a u m & m e h r 2 6 _ 2 7 Ko n z e p t e

Im Dezember 2001 eröffnete Prada seinen neuen Flagship-Store in Manhattan (links) und setzte damit ein Zeichen im

traumatisierten New York. Ziel nicht nur für Sportfreunde, sondern längst auch für Touristen ist Niketown auf der Berliner

Tauentzienstraße (oben). Selbst Mobilfunkbetreiber wie O2 setzen mittlerweile auf begehbare Werbung (unten).

Sinnliche BautenFlagship-Stores sind mehr als nur die Visitenkarte eines unternehmens: Sie sind

Werbung zum anfassen und Hineingehen. Hier erleben Kunden eine marke hautnah

und werden dazu noch mit allerlei technischen Gimmicks unterhalten

R a u m & m e h r 2 8 _ 2 9 Ko n z e p t e

In New York trifft man sich bei Hugo Boss zum Kaffeetrin-ken. In Wien ist der Lunch bei Gartengestalter Lederleitner ein Muss. Und in Berlin strömen tagtäglich unzählige Touristen zum Nike-Store, denn der Laden gilt ebenso als Sehenswürdigkeit wie das Branden-burger Tor oder der Reichstag. Die Beispiele ließen sich endlos anein-anderreihen. Jede Metropole kann heute mit sogenannten Flagship-Stores – Flaggschiffen der Konsumwelt – aufwarten, die eher Erlebnis-welten als Verkaufsfläche sind. „Die Dimension der Flagship-Stores hat sich eindeutig verändert. Ganz bewusst werden heute in die Boutiquen Cafés, Ausstellungen und andere Attraktionen integriert“, sagt Jons Messedat, Leiter des Instituts für Corporate Architecture in Stuttgart. Flagship-Stores haben eine klare Funktion: Sie sollen Emotionen und Sympathien wecken, den Kunden en passant in die Welt der Marke einführen und ihm den Lebensstil, den sie verkörpert, schmackhaft machen. Entsprechend gekonnt wird sie in Szene gesetzt. „Flagship-Stores sind letztlich die dreidimensionale Verkörperung einer Marke und damit eine wichtige Form der Werbung“, sagt Messedat.

Kurzum: Flagship-Stores sind begehbare Werbung. Und weil es immer schwieriger wird, mit klassischer Werbung die Konsumenten zu erreichen, gewinnen Luxustempel als Marketinginstrument zuneh-mend an Bedeutung. Denn im Gegensatz zur klassischen Werbung sprechen sie den Konsumenten nicht nur visuell und auditiv an, son-dern auch über den Geruchs- und Tastsinn. „Wir werden jeden Tag mit audiovisuellen Reizen überflutet. Das physische Erlebnis hingegen ist ein Kanal, der noch nicht so überlastet ist. Deshalb sind wir darüber empfänglicher“, sagt Frank Roost, Stadtplaner an der Technischen Uni-versität Dortmund und Autor des Buchs „Branding Center“.

Genau das ist der Grund, warum sich inzwischen viele Unterneh-men die teuren Geschäfte in den besten Lagen der Metropolen leis-ten. 40 Millionen Dollar investierte beispielsweise Prada in seinen New Yorker Flagship-Store, der im Dezember 2001 in der ehemaligen Soho-Dependance des Guggenheim-Museum eröffnet wurde. Kein Gerin-gerer als Stararchitekt Rem Koolhaas hat den Laden entworfen, des-sen Umkleidekabinen ein besonderes Erlebnis bieten: Hier können sich die Kunden filmen lassen und auf Knopfdruck die unterschiedlichen Kleidungsstücke noch einmal anschauen. „Mit technischen Gimmicks arbeiten mittlerweile fast alle Flagship-Stores“, sagt Roost. Auf eine andere Form des Erlebnisses zielt Adidas ab. In den weltweit rund 60 Flagship-Stores des Sportartikelherstellers wird ein Straßenmarkt insze-niert – als Reminiszenz an jenen Ort, an dem in den 50er- und 60er-

grafien in edlem Schwarz-Weiß. Hier spürt man das Amerika der Ost-küste. Nicht weil Ralph Lauren einer der ersten war, der 1986 einen Vorzeigeladen eröffnete, gilt das Geschäft in der Madison Avenue als Mutter aller Flagship-Stores, sondern weil hier die Ehrfurcht besonders kunstvoll inszeniert wird.

Mittlerweile leisten sich nicht mehr nur die großen Modelabels den Luxus Flagship-Store. Der Elektronikkonzern Saturn, der Mobilfunkan-bieter O2, die Lebensmittelkette Spar, der Strumpfhersteller Falke, die Kaufhauskette Karstadt, der Fliesenhersteller Bisazza oder der Möbel-hersteller ligne roset nutzen Flaggschiff-Immobilien als Marketingins-trument. „Jede Marke wird so physisch und psychisch erlebbar“, sagt Sabine Keggenhoff, Designerin des Falke-Stores in Berlin. Der japa-nische Lifestylekonzern Muji hat auf der Düsseldorfer Königsallee und im Münchener CityQuartier Fünf Höfe auf dem deutschen Markt Fuß gefasst. „Durch die Läden lernen wir unsere Kunden kennen. Daran, was sie kaufen, erkennen wir, was ihnen gefällt und was sie zum Le-ben brauchen. Gleichzeitig kommunizieren wir unser Konzept, unsere Gedanken und unsere Ideen“, sagt Akihiro Kamogari, Deutschland-Manager von Muji.

Doch nicht alles, was sich Flagship-Store nennt, ist auch wirklich ein Vorzeigegeschäft. „Es gibt die echten Flagship-Stores und einfach nur gute Shops, die sich trotzdem Flagship-Store nennen“, sagt Christian Mikunda, Autor des Buchs „Marketing spüren“. Weil der Begriff mitt-lerweile ein wenig abgegriffen klingt, nennt Prada seine Flagship-Stores schon „Epicenter“, Adidas „Original Store“ und Karstadt „Idealhaus“. Das repräsentiere, sagt Kevin Roche, Ladendesigner bei Karstadt, „eine neue Generation von Warenhäusern“. Vor wenigen Monaten hat das erste „Idealhaus“ in der Limbecker Straße in Essen eröffnet. „Hier geht es nicht mehr darum, wie man den Kunden am geschicktesten durchs Haus führt, sondern wie man die Waren am besten präsentiert.“ Die Flächen wurden neu aufgeteilt, das Storedesign modernisiert. 23 Mil-lionen Euro hat Karstadt investiert.

Gerade weil Unternehmen bereit sind, große Summen für Flag-ship-Stores auszugeben, sind sie weit mehr als reine Marketingins-trumente. Hier wird experimentiert, avantgardistische Interieurs und Exterieurs entstehen. Und nicht umsonst gelten sie heute vielfach als Landmarken der Innenstädte. „Früher waren es die Paläste und Kirchen, die besucht wurden. Heute sind es Hotellobbys, Flagship- und Concept-Stores“, sagt Marketingprofi Mikunda. Und so ent-brennt gelegentlich ein Wettstreit um die mutigsten und originellsten Bauten – zum Beispiel in Tokio. Hier haben alle großen Marken Zei-chen gesetzt. Renzo Piano baute für Hermès einen Turm aus 13.000 Glasbausteinen. Die Baseler Architekten Herzog & de Meuron er-richteten für Prada einen sechsgeschossigen Glaskristall, der von der Presse als „Lichtfest der Sinne“ gefeiert wurde. Armani wiederum trumpft mit einem 20 Millionen Dollar teuren Turm mit einer Fas-sade aus milchweißem Plexiglas auf. Entworfen hat das Gebäude der italienische Stardesigner Massimiliano Fuksas. Aus dem Stadt-bild sind die architektonisch oft einzigartigen Flagship-Stores nicht mehr wegzudenken. Ihr Lebenszyklus indes ist deutlich kürzer als der von anderen Handelsimmobilien – Zeichen ihrer Beständigkeit ist allein der Wandel. Und genau diese Dynamik ist es, die den Reiz der Stores ausmacht – auch und erst recht in Zukunft.

Johanna Lutheroth

In Tokios Stadtteil Ginza steht ein Flagship-Store der Superlative:

Für das französische Luxuslabel Hermès schuf Stararchitekt Renzo

Piano einen Turm aus 13.000 Glasbausteinen.

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Jahren die Sportschuhe und Jacken des Firmengründers Adi Dassler wiederentdeckt wurden. Gerade weil es Adidas in dieser Zeit nur auf Flohmärkten zu kaufen gab, erlangte die Marke Kultstatus. Diesen Mythos greifen die „Original Stores“ auf. Die Produkte liegen auf gro-ßen Tischen oder hängen an den Wänden. Es gibt keine Umkleideka-binen und keine festen Einbauten. „Auf einem Flohmarkt kauft und sucht man ganz anders als in einem Laden. Diese Erfahrung wollen wir vermitteln“, sagt Harald Gründl, Partner des Designers Eoos, der das Konzept für Adidas entwickelte. Für Gründl ist die größte Herausfor-derung, eine Marke auf den Punkt zu bringen. „Nicht jedes Konzept steht jeder Marke gleich gut“, sagt er.

D e R K u n D e S o l l e H R F u R c H t S p ü R e n

Bewusst hat Eoos bei Adidas auf die für den Großteil der Flagship-Stores typischen architektonischen Glorifizierungsstrategien verzichtet. Wer in anderen Flagship-Stores als Kunde den Raum betritt, soll hin-gegen Ehrfurcht spüren. Von Ralph Lauren ist das Bonmot über sei-nen Flagship-Store in der Madison Avenue in New York überliefert, das dieses Phänomen treffend zusammenfasst: „Ich habe so viele Men-schen beobachtet, die hereinkommen und sichtlich geblendet sind.“ Kein Wunder: Das „Rhinelander Mansion“, in der Ralph Lauren in New York seine Marke präsentiert, ist eines der wenigen Jugendstil-häuser New Yorks. Viele alte Stilelemente sind erhalten. Unter ande-rem die wuchtige Holztreppe, die Holzvertäfelungen und die Kamine. Die Wände sind mit Kaschmirstoffen bezogen, überall hängen Foto-

Berühmte Flagship-Stores

Flagship-Store Stadt Adresse Bemerkung

Quelle: eigene Recherche

New York

New York

Berlin

Tokio

München

Der 1986 eröffnete Shop an der edlen Madison Avenue gilt als Mutter aller Flagship-Stores. Berühmt ist sein Interieur, das kunstvoll den Lebensstil wohlhabender Ostküsten-Amerikaner inszeniert.

Prada heuerte den Architekten Rem Koolhaas an, um den neuen Shop in der ehemaligen Soho-Dependance des Guggenheim-Museum zu gestalten. Entstanden ist ein Laden, der Standards setzte.

1999 öffnete Niketown in Berlin seine Pforten. Was niemand gedacht hätte: Mittlerweile zählt der Laden an der Tauentzienstraße zu den wichtigen Sehenswürdigkeiten der Stadt.

In Japan spielen Flagship-Stores eine besondere Rolle: Sie müssen auch architektonisch ein Zeichen setzen. Für Hermès schuf Architekt Renzo Piano ein Unikat aus 13.000 Glasbausteinen.

Auch Mobilfunkanbieter O2 betreibt in München einen Flagship-Store. Sein Ziel: dem Kunden die neuen Kommunikationstechnologien zu erklären und erstrebenswert zu machen.

867 Madison Avenue

575 Broadway, at Prince St. (Soho)

Tauentzienstraße 7 B

4–1, Ginza 5-chome, Chuo-ku

Marienplatz 19

Polo Ralph Lauren

Prada

Niketown

Hermès

O2

Sein name ist programm: er ist das Flaggschiff, das Vorzei-

geobjekt eines unternehmens – oder seiner marke(n). Hier

will man zeigen, was man kann und was man hat. und da-

für ist nur das Beste gut genug: die beste lage in den be-

kanntesten metropolen, die besten architekten und Desig-

ner, die luxuriöseste ausstattung mit den neuesten tech-

nischen Finessen – und dem kompletten Sortiment, direkt

und brandneu aus den Werkshallen.

Was ist eigentlich ein Flagship-Store?

R a u m & m e h r 3 0 _ 3 1 P o R t f o l i o

Unter professionellen Immobilieninvestoren gilt die Re-gel: Die Eckpunkte des „magischen Dreiecks“ aus Risiko, Rendite und Liquidität müssen im rechten Verhältnis zueinander stehen. Die Liquidität ist dabei noch das kleinste Problem. Diese nämlich ist im Immobilienmarkt nach wie vor im Überfluss vorhanden. Dagegen rückt das Verhältnis von Risiko und Rendite immer deutlicher in den Blickpunkt der Investoren. „Hier war bis vor wenigen Jahren die Rendite wesentlicher Anlagemaßstab. Heute sind Renditeaussagen ohne Risikobetrachtung nichts mehr wert“, sagt Andreas Peter von der Unternehmensberatung Dr. Peter & Company in Offenbach. Das Unternehmen berät deutsche Großbanken und Sparkassen, Versi-cherungen und Asset-Management-Gesellschaften bei der Weiter-entwicklung ihrer Risikomanagementsysteme.

Bei der Bewertung des Risikos von Immobilieninvestments ver-lassen sich die Strategen auf harte Daten und Kennzahlen. Alle denkbaren Risiken werden sachlich durchgerechnet. Zum Beispiel: Wie verändert sich die Rendite bei einzelnen Objekten, aber auch im gesamten Portfolio, wenn die Miete sinkt, zugleich aber die Fi-nanzierungskosten steigen? In diese Analysen und Prognosen gehen steigende Verwaltungs- und Betriebskosten ein, aber auch Worst- und Best-Case-Szenarien bei Cashflow, Wertentwicklung und In-flation. „Zudem finden Stresstests für wesentliche wertrelevante Risiken statt, indem etwa lang andauernde Leerstände wichtiger Objekte unterstellt und die Folgen für die Fondsrendite berechnet werden“, betont Anne Keilholz von Ernst & Young Real Estate, Ex-pertin für Offene Immobilienfonds.

s tä n d i g e a n a ly s e d e R R i s i k e n

Seit jeher steht der Umgang mit spezifischen Immobilienrisiken bei den Offenen Immobilienfonds weit oben auf der Prioritätenlis-te. Anspruchsvolle Risikomanagementsysteme wurden entwickelt und bereits umgesetzt. Neue Herausforderungen – die sich sowohl aus der Internationalisierung des Geschäfts ergeben wie auch der aktuellen Finanz- und Immobilienkrise geschuldet sind – machen eine noch stärkere Professionalisierung und kontinuierliche Weiter-entwicklung der Systeme erforderlich. „Immobilien werden zuneh-mend in unterschiedlichste steueroptimale gesellschaftsrechtliche Strukturen verpackt“, so Keilholz. „Die Risikomanagementsysteme

der Kapitalanlagegesellschaften müssen diesem Umstand Rechnung tragen.“ Unternehmensberater Peter ergänzt: „Die Erweiterung des geografischen Aktionsradius erlaubt zwar eine bessere Diversifizie-rung der Portfolios, führt meist aber gleichzeitig zu einer erheblichen Veränderung des Risikoprofils.“

So müssen Anleger bei Investitionen außerhalb der Euro-Zone die Wechselkursrisiken beachten, ebenso die unterschiedlichen Regeln und Gepflogenheiten auf den Märkten, die politischen Rahmenbe-dingungen und alle möglichen anderen Einflussfaktoren. „Deutsche Investoren müssen ihre Risikomanagementsysteme entsprechend aufrüsten, womöglich sogar neu ausrichten“, sagt Andreas Peter. Dass schriftliche Dokumentation und Berichterstattung stimmen, ebenso die internen Organisationsstrukturen für die Aufgabe rich-tig konzipiert sind, versteht sich von selbst. „Nur dann ist sicherge-stellt, dass das Zielportfolio regelmäßig definiert und überprüft wer-den kann und dass bei An- und Verkauf von Objekten und bei der Vermietung der Risikoaspekt ausreichend berücksichtigt wird“, so Frank Hippler, Leiter Risikomanagement bei Deka Immobilien Invest-ment. Auch Fondsanbieter Union Investment verfügt als nationaler wie internationaler Akteur längst freiwillig über ein systematisches Risikomanagement. Denn, erläutert Ulla Ruckpaul, Risikomanagerin bei der Union Investment Real Estate AG: „Durch die Globalisierung der Immobilienaktivitäten der Offenen Immobilienfonds kann sich gerade auch ein Risikopotenzial wegen unzureichender Kenntnis des ausländischen Markts, aber auch wegen rechtlicher und steu-erlicher Hindernisse im Ausland ergeben.“

Schon aus diesen naheliegenden Gründen werden Immobilien-gesellschaften ihr Risikomanagement aus eigenem Antrieb wei-ter professionalisieren. Auch der Gesetzgeber hat dazu entspre-chende Vorschriften definiert: Für Aktiengesellschaften gilt bereits seit 1998 das „Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmens-bereich“ (KonTraG) – also auch für all jene Kapitalgesellschaften (KAGs), die als AGs firmieren. Für die von den KAGs aufgelegten Immobilien-Sondervermögen gilt das KonTraG hingegen nicht. Viel-mehr wird das Risikomanagement von Offenen Immobilienfonds seit 2008 im Investmentgesetz § 80 b geregelt. Neu ist das im Grunde allerdings nicht, denn bereits seit der ersten Fassung dieses Gesetzes sind KAGs über die Derivateverordnung verpflichtet, ein geeignetes Risikomanagementsystem für Sondervermögen zu ha-

Immobilien im Stresstestimmobiliengesellschaften richten ihre Risikomanagementsysteme neu aus.

für kapitalanlagegesellschaften verlangt dies das gesetz. doch für viele ist das

Risikomanagement bereits wesentlicher Bestandteil ihrer unternehmens-

steuerung und Portfoliooptimierung

ben. Mit der Neufassung reagierte die Bun-desregierung auf die Vertrauenskrise der Of-fenen Immobilienfonds vor gut zwei Jahren, als hohe Mittelabflüsse durch verunsicherte Anleger zu bewältigen waren und einzelne Fonds erstmals vorübergehend die Rücknah-me der Fondsanteile aussetzten mussten. Die neue Norm verpflichtet seitdem auch Offene Immobilienfonds, sicherzustellen, dass alle mit dem Immobilien-sondervermögen verbundenen Risiken erkannt, beurteilt, gesteu-ert und überwacht werden. Ausdrücklich nimmt die Regierung mit dem neuen Gesetz die Fondsbranche für das Zinsänderungs- und Ausfallrisiko, das Liquiditäts- und Währungsrisiko sowie sonstige Marktpreisrisiken in die Pflicht. Gleiches gilt für Risiken, die sich aus dem operativen Geschäft ergeben.

Damit wurde in eine verbindliche Form gegossen, was bei den meisten Immobilienanlagegesellschaften ohnehin zum Tagesge-schäft gehört: kritische Entwicklungen möglichst rasch zu erkennen, um vorbeugend oder zeitnah gegensteuern zu können. Das Risiko wachsender Leerstände etwa lässt sich mindern, indem möglichst frühzeitig der Dialog mit dem Mieter gesucht wird – und ihm bei-spielsweise ein attraktives Angebot für eine vorzeitige Vertragsver-längerung unterbreitet wird.

v e R s c h i e d e n e s z e n a R i e n

Neben harten Daten wie Leerstand, Instandhaltungskosten, Ver-zinsung des Restwerts oder Diskontierungssatz finden auch weiche Faktoren Eingang in die Risikobewertung. Das können Lage und Nutzungsart, aber auch eine sich eintrübende Investitionsstimmung als Folge der US-Finanzkrise sein. Deutsche Immobilieninvestoren empfinden diese laut einer Umfrage von Union Investment zwar „noch nicht als Gefährdung für die Schönwetterlage“. Doch zeigen sie vor dem Hintergrund von Subprime andererseits eine steigende Bereitschaft, ihre Risikomanagementsysteme weiterzuentwickeln

beziehungsweise neue Systeme zu installie-ren. Aus gutem Grund: „Wertanpassungen bei Immobilien und Finanzierungsengpässe mit negativen Effekten auf Liquidität und/oder Rendite könnten schließlich Folgen der Krise sein“, warnt Berater Andreas Peter.

Risiken zu identifizieren ist gut – aber längst nicht ausreichend. Im zweiten Schritt gilt es,

sie zu bewerten. Zwei simple Beispiele mögen dies verdeutlichen. Beispiel eins: In einem Wohnungsportfolio mit 400 Parteien stehen zwei Wohnungen leer, bei drei Mietern gibt es Probleme mit der re-gelmäßigen Mietzahlung. Beispiel zwei: Ein Gewerbeobjekt hat elf kleinere und einen Hauptmieter. Dieser stellt konkursbedingt seine Mietzahlungen ein, eine Anschlussvermietung ist zunächst schwie-rig. In welchem Beispiel das Risiko für die Portfoliorendite höher ist, das sieht auch der Laie auf den ersten Blick. Doch Anlageprofis betrachten deutlich komplexere Modelle – und brauchen daher zur Bewertung entsprechend ausgefeilte Methoden. Die Palette reicht dabei von sogenannten Korrekturverfahren über die Sensitivitäts- und Szenarioanalyse bis hin zu Scoring-Modellen und Monte-Carlo-Simulationen, die auch Wahrscheinlichkeiten einbeziehen. Expertin Keilholz: „Die Immobilienbranche arbeitet meist mit der Szenario-analyse. Das setzt voraus, dass die richtigen Faktoren berücksichtigt werden. Dann können Szenarien mit wesentlichen Risikotreibern auch bis ans Ende durchgerechnet werden.“ Üblich ist die Eintei-lung in Standard-, Worst- und Best-Case-Szenario.

Wie die KAGs im Detail ihr Risikomanagement ausgestalten, dies überlässt der Gesetzgeber den Unternehmen weitgehend selbst. Schließlich sind Standardlösungen wegen der Komplexität und der unterschiedlichen Ausrichtung der Geschäfte bei Offenen Immobilienfonds nicht praktikabel. Gleichwohl gibt es Versuche der Vereinheitlichung: Ob gewisse Mindestanforderungen erfüllt wer-den müssen, damit beschäftigt sich derzeit eine Arbeitsgruppe beim BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. AlexanderHeintze

Wer Risiken managen will, muss sie zuvor

identifizieren und strukturieren. unterschieden

wird dabei zwischen übergeordneten gefähr-

dungen und solchen, die sich unmittelbar aus

der immobilie ergeben. zu den metarisiken

gehört die konjunkturelle entwicklung eben-

so wie etwa die entwicklung des flächenleer-

stands im jeweiligen markt. objektbezogene

Risiken ergeben sich während des gesamten

lebenszyklus einer immobilie: von der Planung

über die nutzung bis zum Wiederverkauf.

„die erweiterung des geografischen

aktionsradius erlaubt zwar eine bessere

diversifizierung der Portfolios, führt meist

aber gleichzeitig zu einer erheblichen

veränderung des Risikoprofils.“

andreas Peter, dr. Peter & company unternehmensberatung, offenbach

Risiken erkennen und bewerten

Quelle: Nico Brocar, „Risikomanagement von Immobilienportfolios mit besonderer Betrachtung der Risikobewertung“, Dipl.-Arbeit 2007

Standortrisiken

Wirtschaftskraft der GemeindeAngebot und NachfrageLeerstand in der GemeindeNachbarbebauungInfrastruktur

Branchenrisiken

Angebot und NachfrageBaukonjunkturLeerstandMietpreisverfallTechnologische Neuerungen

Für das Immobilienportfolio gelten …

Beim Objekt sind zu beachten …

Volkswirtschaftliche Risiken

KonjunkturverlaufArbeitslosigkeitEinkommens- und Kaufkraft-entwicklungÄnderungen im Zinsniveau

Entwicklung

PlanungKostenTermineQualität

Verwertung

FlexibilitätDrittver-wendungVeräußerung

Ertragsausfall

MieterbonitätInflationLeerstandVertrag

Bewertung

BewirtschaftungVerwaltungInstandhaltungFunktionsfähigkeit

Nutzung

WertänderungKostenStandortBausubstanz

R a u m & m e h r 3 2 _ 3 3 N a c h R i c h t e N

4 Wie setzen Immobilieninvestoren aus Europa und den

USA Nachhaltigkeitskriterien strategisch um? Antworten

gibt die Sustainable Investment Conference, die erstmals

auf der Münchener Gewerbeimmobilienmesse Expo Real

stattfindet. Fondsgesellschaften wie die britische Igloo Re-

generation und die Hamburger Union Investment Real

Estate AG sowie Projektentwickler Icade aus Frankreich,

OVG Projectonwikkeling aus den Niederlanden und Ham-

merson aus Großbritannien berichten, wie sich nachhal-

tige Investments rechnen. Special Guest ist der LEED-Ex-

perte Jerry Yudelson, der das US-Zertifikat für nachhaltige

Immobilien maßgeblich mit entwickelte.

Sustainable Investment Conference, Expo Real,

am 7. Oktober 2008, 10.00 Uhr bis 13.00 Uhr, Planning

& Partnerships Forum, Halle C3

Konferenz macht nachhaltiges investieren zum thema

miet- und Kaufpreisentwicklung4 Innerstädtische Shoppingcenter wirken sich negativ auf die

Entwicklung der Ladenmieten und Kaufpreise für Geschäfts-

häuser in den gewachsenen Einkaufslagen aus. Dies zeigt

eine Studie der HafenCity Universität Hamburg, in der die

Miet- und Wertentwicklung von Einzelhandelsflächen in 15

Städten mit und 27 Städten ohne Center untersucht wurden.

Es zeigt sich, dass die Spitzenmiete in Städten mit Innenstadt-

Center gegenüber 1996 im Mittel um 11 Prozent gesunken

ist, in Einzelfällen wie in Karlsruhe sogar um 23 Prozent. Dra-

matisch sanken die Immobilienwerte für innerstädtische Ge-

schäftshäuser: In den um ein Center ergänzten Innenstädten

büßten Handelsimmobilien fast 20 Prozent ihrer durchschnitt-

lichen Verkehrswerte vor Ansiedlung der neuen Magneten

ein, in Karlsruhe sogar mehr als 30 Prozent.

Siehe auch „Zur Sache“ von Monika Walther, Seite 3 ecop

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Konzepte und Praxisbeispiele energetischer Sanierung 4 Was hat die Immobilienwirtschaft von der Europä-

ischen Union in Sachen Energieeffizienz zu erwarten?

Rechnet sich das Sieben-Liter-Haus für Wohnungsunter-

nehmen? Wie lassen sich Gebäude auch im laufenden Be-

trieb energetisch sanieren? Und welche Vorteile hat das

Energie-Contracting? Fragen, auf die das aktuelle Jahr-

buch „Energieeffizienz in Gebäuden“ umfassende Ant-

worten gibt. Neben Autorenbeiträgen aus Politik und

Wirtschaft finden sich in dem Sammelband Beiträge vie-

ler Experten aus dem Bereich der Energie- und Gebäude-

technik. Dabei überzeugt das Jahrbuch nicht allein durch

seine Fülle an Zahlen, Daten

und Fakten zum Thema En-

ergieeffizienz. Bestechend

ist insbesondere die Vielzahl

der Beispiele aus der Praxis

von Planern, Investoren und

Nutzern.

4 Noch vor 15 Jahren suchten Interessierte einen immo-

bilienwirtschaftlichen Studiengang an einer deutschen

Universität vergeblich. Das hat sich geändert: Heute zählt

die Gesellschaft für Immobilienforschung (gif) 20 Bache-

lor-Studiengänge mit immobilienökonomischen Inhalten.

Keimzelle der universitären Ausbildung war der Lehrstuhl

für Immobilienökonomie an der European Business School

(EBS) in Oestrich-Winkel. Im vergangenen Jahr wechselte

das Institut unter dem neuem Namen Irebs Institut für Im-

mobilienwirtschaft an die Universität Regensburg. Neben

dem Bachelor-Studiengang bietet das Irebs zum Winterse-

mester 2008/09 auch den Studiengang „Master of Science

in Real Estate“ an. Die ersten 66 Studierenden starten im

Oktober ihr auf vier Semester angelegtes Programm mit

den Schwerpunkten „Investment & Finance“, „Develop-

ment & Management“ sowie „Real Estate & Regional Eco-

nomics“. Kontakt: master@irebs.de

Wie Shoppingcenter in Innenstädten wirken

2000

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75

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2001 2002 20042003 2005 2006 2007

Ladenmiete1 in 1a-Citylage in Euro/m2/Monat

Wert-Index, 1996 = 100

1) Ladenlokale größer als 100 m2

Basis: 15 Städte mit und 27 Städte ohne Shoppingcenter

2000

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2001 2002 20042003 2005 2006 2007

Quelle: HCU Hamburg

Städte mit Shoppingcenter Städte ohne Shoppingcenter

Städte mit Shoppingcenter Städte ohne Shoppingcenter

4 Die Telekommunikation ist in den letzten zehn Jahren

eine der expansivsten Branchen bei der Anmietung von Ein-

zelhandelsflächen in Innenstadtlagen geworden. Das auf

Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Immobilienbera-

tungsunternehmen Kemper’s Jones Lang LaSalle hat das Te-

lekommunikationsangebot in den 25 wichtigsten deutschen

Einkaufsstraßen untersucht. Noch im Jahr 1998 spielte der

Mobilfunk in Deutschlands 1a-Lagen praktisch keine Rol-

le. Bis 2004 stieg der Anteil der an Telekommunikations-

anbieter vermieteten Ladenlokale bereits auf 4,4 Prozent.

Weitere fünf Jahre später liegt er bei 7,6 Prozent. In den

25 wichtigsten deutschen Einkaufsmeilen finden sich im

Durchschnitt rund sechs Mobilfunkanbieter. Besonders bei

kleinen Ladenlokalen mit 50 bis 100 Quadratmetern Ver-

kaufsfläche ist die Branche die wichtigste Mietergruppe.

Die Standorte befinden sich fast ausnahmslos in besten In-

nenstadt- oder sehr gut besuchten Stadtteillagen. Stark

nachgefragt werden auch Flächen in Shoppingcentern. Mit

einem Anteil von mehr als 10 Prozent der jeweils verfüg-

baren Läden sind die Mobilfunkanbieter auf dem Dortmun-

der Westenhellweg, der Limbecker Straße in Essen und der

Breiten Gasse in Nürnberg vertreten. Gering ausgeprägt ist

der Anteil mit unter 5 Prozent auf den Mannheimer Plan-

ken und der Petersstraße in Leipzig. Kemper’s Jones Lang

LaSalle erwartet, dass Unternehmen auch im zweiten Halb-

jahr 2008 zu den wichtigsten Nachfragern von Einzelhan-

delsflächen in den deutschen Innenstädten gehören wer-

den. Im ersten Halbjahr 2008 gingen 8 Prozent der vermie-

teten Einzelhandelsflächen an die Branche.

telekommunikationsanbieter mieten Läden in bester citylage

An der Universität

Regensburg stu-

diert die deutsche

Immobilienelite.

Jürgen Pöschk (Hrsg.),

Energieeffizienz in

Gebäuden. Jahrbuch

2008, Berlin 2008,

ISBN: 978-3936062045

Auf der diesjährigen

Expo Real steht das

Thema Nachhaltigkeit

auf dem Programm.

masterstudiengang für immobilienprofis

In den 25 wichtigsten deutschen Einkaufsmeilen finden sich im

Durchschnitt rund sechs Telekommunikationsanbieter.

R a u m & m e h r 3 4 _ 3 5 N a c h R i c h t e N

Fürstenhof, Frankfurt am main

Das repräsentative Premi-

umbürogebäude in Topla-

ge erwarb Union Invest-

ment im Juli 2008 für den

Offenen Immobilienfonds

UniImmo: Deutschland. Di-

rekt im Frankfurter Banken-

viertel zwischen Gallusanla-

ge und Kaiserstraße umfasst

der 1900 erbaute Fürstenhof

über 18.000 Quadratmeter

moderne und voll vermiete-

te Nutzfläche.

torre Diagonal Litoral, Barcelona

Das Nachbargebäude, der

Torre Diagonal Mar, zählt

schon seit Dezember 2004

zum Immobilienbestand

der Union Investment Real

Estate AG. Nun gehört auch

der Torre Diagonal Litoral

zum Porfolio. Im Juni 2008

wurde das vier Jahre alte,

13-geschossige Gebäude

mit 18.500 Quadratmetern

voll vermieteter Büroflä-

che für den institutionellen

Immobilienfonds Immo-In-

vest: Europa angekauft.

Woodland Pointe, herndon/Virginia

Von hier aus steuert Volks-

wagen sein USA-Geschäft:

Der deutsche Autobauer

sicherte sich das erst im

Januar 2008 fertiggestell-

te Gebäude mit rund 17.200

Quadratmetern Büroflä-

che für eine Mietlaufzeit

von 15 Jahren. Im Juni 2008

erwarb Union Investment

die weithin sichtbare „Class-

A“-Immobilie mitten in der

Metropolregion Balti-

more-Washington für den

Offenen Immobilienfonds

UniImmo: Global.+++ Die nächste RAUM & mehr-Ausgabe ersche int im März 2009 +++ PR

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RAUM & mehrDas Immobilienmagazin der Union Investment Real Estate AG

HerausgeberUnion Investment Real Estate AGCaffamacherreihe 8, D-20355 Hamburg

Verantwortlich für den InhaltFabian Hellbusch (Leiter Immobilien Marketing und Kommunikation der Union Investment Real Estate AG)

Namentlich gekennzeichnete Beiträge geben die Meinung der Autoren wieder.

ChefredaktionElke Hildebrandt, PR- und RedaktionsbüroAnne Wiktorin, Facts & Figures

Art-DirektionFrauke Backer/backerdesign.com

Chef vom Dienst Heiko Hamann

BildredaktionJosé Blanco (Ltg.), Veit Hengst

Infografik Jens Storkan

Litho Stephan Müller-Siemens

VerlagsleitungFrank Parlow

VerlagFacts & Figures GmbH (ein Unternehmen der Financial Times Deutschland)Stubbenhuk 3, D-20459 HamburgTelefon: +49 (40) 319 90-622E-Mail: cp@ftd.de

DruckDruckhaus Berlin-Mitte GmbH, Schützenstraße 18, D-10117 Berlin

RAUM & mehr erscheint halbjährlich im 13. Jahrgang in deutscher und englischer Sprache. Aktuelle Auflage: 24.000 Exemplare

Union Investment Real Estate AG, Caffamacherreihe 8 , D-20355 HamburgTelefon: +49 (40) 349 19-0Fax: +49 (40) 349 19-191E-Mail: service@union-investment.de

Asset Management - Deutschland Tel.: -171- Core Markets Tel.: -172 - Emerging Markets Tel.: -439 - Asia Pacific Tel.: -224 - Shopping Center Tel.: -187- Hotel Gruppe Tel.: -465

Projektmanagement Tel.: -251Vermietung Tel.: -478Marketing und Kommunikation/Pressestelle Tel.: -160 oder -139

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4 Unter der weltweiten Finanzkrise

leidet auch der Markt für Hotelinvest-

ments. So wechselten im ersten Halb-

jahr 2008 nur noch Objekte im Wert

von 13,9 Milliarden Dollar ihre Besit-

zer. Im Einjahresvergleich entspricht

dies einem Rückgang von 76 Prozent,

so die aktuelle Studie „Hotel Investor

Sentiment Survey“ von Jones Lang

LaSalle (JLL). Auch in der zweiten

Hälfte des Jahres 2008 werde sich die

Zurückhaltung der Investoren nicht

legen, prognostizieren die Analysten.

Durchaus differenziert bewerten sie

dabei die Situation auf den je-

weiligen regionalen Hotelmärkten.

Die größte Skepsis zeigen Investo-

ren gegenüber dem amerikanischen

Markt, optimistischer sind sie in Asien

und Europa. Auch Deutschland zählt

zu den bevorzugten Investmentstand-

orten. Auf „Kaufen“ steht zum Bei-

spiel die Investoren-Ampel in Ham-

burg und München. An Angeboten

dürfte es nicht mangeln: Nach einer

Studie der auf Hotellerie spezialisier-

ten Beratungsgesellschaft Horeal aus

Berlin werden demnächst fast 2.000

Hotels – 13 Prozent des deutschen Be-

stands – zum Verkauf stehen.

hotels in Deutschland bleiben für investoren interessant

25hours heißt die Hotelidee, die den

Geschmack junger Gäste treffen soll.

4 Wenn die Aktienmärkte kriseln, entfalten Offene Im-

mobilienfonds ihre Stärken. Zu diesem Schluss kommt ein

Wissenschaftlerteam um Professor Lutz Johanning, Lei-

ter des Lehrstuhls für Empirische Kapitalmarktforschung

an der WHU Otto Beisheim School of Management, und

Professor Bernd Rudolph, Vorstand des Instituts für Kapi-

talmarktforschung und Finanzierung an der Ludwig-Ma-

ximilians-Universität München. Offene Immobilienfonds,

so das Ergebnis der Studie im Auftrag des BVI Bundesver-

band Investment und Asset Management e. V., steigern

in den Portfolios privater und institutioneller Investoren

nicht nur die Rendite. Sie reduzieren zudem das Risiko

und verbessern damit die sogenannte Diversifikation. Dar-

unter verstehen Experten die Streuung und Mischung der

einzelnen Anlageklassen. Bärbel Schomberg, Mitglied im

Vorstand des BVI, sagt: „Das Ergebnis unserer Studie zeigt

deutlich, dass Offene Immobilienfonds für eine erfolg-

reiche Asset Allocation unverzichtbar sind.“ Ziel der Un-

tersuchung war es, die unter Rendite-Risiko-Gesichtspunk-

ten bestmöglichen Anteile Offener Immobilienfonds in

privaten und institutionellen Portfolios zu bestimmen. Da-

bei zeigte sich, dass Immobilienfonds die Risiken von Port-

folios vor allem deshalb effizient senken können, weil sie

kaum mit anderen Anlageklassen korrelieren.

offene immobilienfonds senken die Risiken im Portfolio

Stand B2.142

Nur wer bereit ist, Dinge auch mal anders zu sehen, kann neue Perspektiven entdecken.

Ein Prinzip, dem wir seit jeher folgen und das uns zu einem der führenden europäischen Immobilien-Investment-Manager gemacht hat. Mit mehr als 40 Jahren Immobilien-Know-how agieren wir souverän auf den globalen Märkten und haben dabei stets die volle Wertschöpfung im Blick. Beleg hierfür ist unser exklusives Portfolio von 185 Qualitätsimmobilien in 22 Ländern weltweit. Darunter ausgezeichnete Werke und sogar ein echter Rembrandt: der „Rembrandt-Tower“ in Amsterdam. Ein wahres Meisterwerk moderner Baukunst und höchster Eleganz.

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