evoluzione storica dell’estimo e divulgazione scolastica · · 2011-03-28ingegneria e architettura ... superiori Manualistica (e software ) Corsi di aggiornamento Professionisti

Estimo «italiano» e standard internazionali:

Prof. Stefano Amicabile ‐ 1° Convegno nazionale degli insegnanti di estimo ‐ Conegliano V., 25 marzo 2011

evoluzione storica dell’estimo e divulgazione scolastica

La divulgazione dell’estimoDocenti universitari,

ricercatori

Prof. Simonotti

Studenti di ingegneria e architettura

Studenti geometri e periti agrari

Testi universitari, riviste

Docenti scuole medie superiori

Manualistica (e software )Corsi di aggiornamento

Professionisti

Testi per le scuole medie superiori

Facoltà di ingegneria

Facoltà di agraria

Studenti di agraria

IVSC(?) ?


Estimo italiano:«Antica scuola estimativa»

(o «Scuola razionalista di Torino»)

«Un bene vale in ragione di ciò che rende»

Fine Ottocento, inizio Novecento(facoltà di ingegneria: Borio, Fettarappa, Tommasina e altri)

0BfVr

Estimo «razionale» contro estimo «empirico»

Usato fino agli anni ’60‐’70

Raggiunge il suo apice nella seconda metà dell’800

La matematica finanziaria è il perno della procedura per capitalizzazione dei redditi


Arrigo Serpieri Nino Famularo Giuseppe Medici

F. Malacarne, E. Marenghi, G. Tassinari, S. Misseri, E. Di Cocco, G. Lo Bianco, C. Forte, F. Brizi, F. Campus, R. Romiti, L. Iacoponi, I. Michieli

Dagli anni ’80

Giovanni Grittani Maurizio Grillenzoni Mario Polelli

Inizio Novecento fino agli anni ’70

La «culla» dell’estimo sono le facoltà di agraria

(nonostante il Famularo)

Estimo italiano:«Nuova scuola estimativa»


Un dialogo a tre…A. SerpieriNuovi contributi alla teoria delle stime, Rivista di Estimo Agrario e Genio Rurale, febbraio 1946

Arrigo Serpieri (Bologna 1877 – Firenze 1960)Laurea in scienze agrarie a Milano, docente universitario, politico (impegnato nelle riforme agrarie) e senatore nel ’39.La stima dei beni fondiari, Bologna, Edizioni Agricole, 1939

Nino Famularo (Lipari 1898 – Roma 1976)Ingegnere industriale, direttore dell’UTE, docente universitario di estimo civile e rurale alla facoltà di ingegneria di Roma .Lezioni di estimo civile e rurale, Roma, 1945

Giuseppe Medici (Sassuolo 1907 ‐ Roma 2000)Laurea in scienze agrarie a Milano, docente universitario, politico, ministro, senatore. Principi di estimo, Bologna, Calderini, 1948

Una sola dottrina condivisa dalla

comunità scientifica


Giuseppe MediciI «capisaldi» dell’estimo italianoo «postulati estimativi» (Simonotti, Polelli)

IV edizione, 1972

I sei (5+1) aspetti economici di stima

Scelta dell’aspetto economico in funzione dello scopo pratico della stima

La previsione come «carattere immanente» di ogni giudizio di stima

I prezzi di mercato sono la base di ogni valutazione monetaria

Unicità del metodo di stima

Teoria dell’ordinarietà

Le ipotesi della stima analitica


Giuseppe Medici (2)Il valore di stima è un giudizio

…il calcolo è secondario

Estimo come «scienza del metodo»Prof. Stefano Amicabile ‐ 1° Convegno nazionale degli insegnanti di estimo ‐ Conegliano V., 25 marzo 2011

Il «nuovo» estimo(dagli anni ‘80)

Beni privati Beni pubblici

Valore d’uso socialeSuperamento definitivo della «stima analitica» come procedimento di calcolo del valore di mercato e definizione di un diverso aspetto

economico: valore di rendimento o di capitalizzazione

Valutazioni ambientali


Qualità delle stime

Mancanza di un impianto metodologico nelle stime professionali (in molti casi non vi è traccia di criteri di una qualsiasi scuola estimativa, né IVS né tradizionale…)

Procedure astratte e anacronistiche in ambito scolastico

…procedimenti «analitici» basati su improbabili bilanci estimativi per la determinazione del reddito illimitato capitalizzabile (soprattutto nell’ambito dei fondi rustici) o di aleatori saggi di capitalizzazione anche per contesti in cui il mercato è attivo.Procedimenti «analitici» suggeriti non di rado nei testi delle prove d’esame (per esempio: «… si determini analiticamente il valore del frutteto…» oppure «un fabbricato è ordinariamente locato per un canone di…»).

La stima è quasi sempre: m2 €/ m2

Non esiste un criterio ben definito (o un algoritmo) per collegare un segmento di mercato (un immobile con certe caratteristiche) a una data quotazione di mercato

A volte manca un’analisi delle caratteristiche di rilevanza estimativa

Il valore unitario è determinato a priori senza una motivazione convincente che non sia l’opinione del perito (stima empirica): il perito sceglie, tra le altre, la fonte di mercato che giudica più attendibile (informazioni dirette, listini immobiliari, OMI ecc.)


Standard internazionali

Marco Simonotti(unico «profeta» italiano?)

Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI) ‐Novembre 2009

Scuola estimativa italianaInternational Valuation Standards CouncilInternational Valuation Standards 2007

?

Un’equipe di esperti di tutto il mondo (???) (USA, Cina, Canada, Spagna, Nuova Zelanda ecc.)

?!?Facoltà di agraria


Le novità (ottime) degli IVS

Procedimento STANDARD (appunto), ripetibile, riconoscibile, trasparente, uguale per tutti gli operatori

Massima oggettività, in quanto è basato sul CALCOLO,ma NON (o molto poca) matematica finanziaria: invece calcolo matriciale e statistica

Piena scientificità dell’estimo?

Massima oggettività, in quanto la stima ha inizio da DATI REALI di mercato (non da listini o fonti immobiliari di non univoca interpretazione)

La stima è ancora un giudizio (G. Medici) o è diventata una misura?

Probabilmente un passo avanti……ma come si integrano gli IVS nella dottrina della tradizione italiana?


Criteri e metodiCriteri (o aspetti economici o tipi di valore) fondamentali:1. Valore di mercato2. Valore di costo3. Valore di capitalizzazione

Scuola italiana

Valore di mercato(unico tipo di valore?)

Tre metodi: metodo del confronto di mercato (MCA) metodo del costo (CA) metodo per capitalizzazione dei redditi (IA)

Il metodo è unico(la comparazione)

IVS

I valori di trasformazione, complementare e di sostituzione sono derivati dai «criteri» del valore di mercato e di costo o dei «metodi» CA e IA.

G. Medici, Principi di estimo, pag. 25.


Ordinarietà e HBU

Scopo pratico della stima

Tipo di valore più probabile

Highest and best use

«Massimo tra i valori di trasformazione o di mercato per i possibili usi alternativi di un immobile, ponderati in funzione della loro probabilità»

Destinazione più probabile (teoria dell’ordinarietà)

Tipo di valore più remunerativo

Vincolo tecnico, giuridico, di bilancio, criterio economico

Scuola italiana

IVS


Procedimenti

Scuola italiana

IVS

Procedimento sintetico

Procedimento analitico

Dati elementari (prezzi e parametri di beni simili in quantità statisticamente significativa)

Dati elaborati (listini e fonti dirette)

Monoparametrici, ma possono essere ponderati con un’analisi delle caratteristiche qualitative (coefficienti di differenziazione o «rapporti estimativi») e quindi è multiparametrico (?!)

Dati elementari(anche pochi 1‐3, ma dati reali di mercato!)

Procedimento analitico (un solo procedimento, «standard»)

(M. Polelli, Trattato di estimo, 1997 )

Multiparametrico

La stima è un «giudizio», il calcolo è secondario (G. Medici)

Il calcolo, non di rado complesso, ha un’importanza fondamentale:

Software dedicato

Prezzi marginali

Parametri qualitativi

Parametri quantitativi

Sistema di equazioni, calcolo matriciale


Difficoltà pratiche

Difficoltà anche per i professionisti (necessità assoluta di dati reali, complessità)

Parametrizzazione delle caratteristiche qualitative (scale ordinali ecc.): ritorna la «solita» soggettività del perito?

Orario scolastico insufficiente

La procedura è flessibile per la casistica estimativa? Non solo immobili, ma anche diritti, stime convenzionali, mancati redditi, immobili gravati da usufrutto o locati, valore di trasformazione, valore complementare ecc.

Difficoltà di calcolo da affidare a una procedura software? (comprensione della procedura e attrezzatura necessaria per la didattica in ambito scolastico).

Criteri di scelta dei «comparabili» (quanti e quali)?

Criteri di scelta delle caratteristiche immobiliari (quante e quali, quantitative e qualitative)?

L’estimo «oscilla» tra procedure empiriche (semplici, poco costose, ma anche affidabili in mani esperte), e procedure razionali (lunghe, costose, complesse).


Proposte per la divulgazione Unificazione della terminologia e degli aspetti dottrinali

Ciò può avvenire se la divulgazione segue la filiera:

Una versione «junior» degli IVS, almeno per la scuola media superiore ?

IVS Università(facoltà di agraria)

Divulgazione scuola media superiore

Formazione dei docenti

Procedura complessa da utilizzare per i casi di stima più complessi (esempio: stima di una villa storica) e non per qualsiasi stima immobiliare (esempio: il solito appartamento condominiale in città) che può essere risolta secondo i criteri tradizionali.

Gli IVS integrano la scuola estimativa italiana: un nuovo procedimento analitico, da affiancare alle procedure esistenti, che ha ridotti margini di soggettività.

?


Fine


Documents

evoluzione storica dell’estimo e divulgazione scolastica · · 2011-03-28ingegneria e architettura ... superiori Manualistica (e software ) Corsi di aggiornamento Professionisti