브리핑 서울 프라임 오피스 2018년 3분기 · 2018-11-15 · GBD에 강남 N타워(51,130 sqm)가 준공되었으나 GBD권역에 대한 활발한 임차수요로 GBD 공실률은

savills.co.kr/research 01

브리핑서울 프라임 오피스 2018년 3분기

Savills World Research Korea

한국은행은 한국경제가 수출과 소비의

양호한 흐름에도 불구하고 설비와 건설

투자의 조정과 고용부진으로 2018년에

2.7% 성장할 것으로 전망하였다.

GBD에 강남 N타워(51,130 sqm)가

준공되었으나 GBD권역에 대한 활발한

임차수요로 GBD 공실률은 지난 분기보

다 1%포인트 상승에 그쳤다.

"3분기까지의 오피스 거래 규모는 역대 최고치였던 2017년 동기 대비 130%를 보여 2018년 오피스 투자시장 총 규모는

새로운 기록이 될 것으로 예상된다."

Savills Research

사진 : GBD, Seoul

적극적인 마케팅과 공유오피스, 콜센

터 등에서의 대형 임차수요가 CBD와

YBD의 장기 공실 면적을 흡수하고 있다.

임대료는 전년 동기 대비 CBD 2.6%,

GBD 1.4%, YBD 0.6% 인상한 것으로

분석되었다.

개요서울 프라임 오피스 임차수요는 지난 분기에 이어 3분기에도 모든 권역에서 고르게 증가하였고, 2018년 9개월 동안의 총 흡수면적이 최근 5년간 연평균의 140% 수준을 보였다.

2018년 3분기


브리핑 | 서울 오피스 권역

공급

2018년 3분기에 센트로폴리스(CBD)

와 강남 N타워(GBD)가 준공되었다.

종각역 인근에 위치한 센트로폴리스

는 7월에 건축물 사용승인과 도시환

경정비사업을 완료하고 10월에 준공

식을 진행하였다. 임차인의 실질적인

입주는 4분기부터 가능하기 때문에,

임대료와 공실률 분석에는 4분기부

터 반영할 계획이다. SK텔레콤과 광

화문 사옥을 매각한 금호아시아나그

룹이 연말이나 내년초 센트로폴리스

에 입주할 계획으로 알려졌다. 테헤란

로에 위치한 강남 N타워는 KB부동산

신탁이 매입하면서 임차확약(오피스

면적의 15%)을 맺었고 코빗(비트코

인 거래소)도 임대차 계약을 맺어 4

분기 중에 입주할 예정이다. 이외에도

롯데자산개발이 운영하는 공유오피스

(Workflex)도 최근 임대차 계약을 맺

어 내년 1분기 입주를 앞두고 있는 것

으로 알려졌다.

수요와 공실률

한국은행은 10월 경제전망을 통해

2018년과 2019년 경제성장률 전망

치를 모두 2.7%로 하향조정하였다.

이는 지난 7월에 발표한 올해 성장률

전망치인 2.9%에서 0.2%p, 내년 성

장률 전망치인 2.8%에서 0.1%p 하

락한 수준이다. 한국은행은 올해 국내

경제는 설비와 건설투자의 조정이 이

어지고 취업자 수 증가규모가 소폭에

그치는 등 고용이 부진한 모습을 보이

고 있지만, 수출과 소비가 양호한 흐

름을 지속하여 2.7%의 성장률을 나

타낼 것이라고 전망하였다. 2019년

에는 재정정책이 확장적으로 운영되

는 가운데, 수출과 소비 중심의 성장

세를 이어갈 것이라고 예상하였다. 한

국은행 금융통화위원회는 기준금리를

11개월째 1.5%로 유지하기로 결정하

였다. 국내경제가 잠재성장률 수준에

서 크게 벗어나지 않는 성장세를 지

속하는 가운데, 수요 측면에서의 물가

5.2% 5.5%

2.8%0.7%

6.5%

3.7%2.3% 2.9%

3.3%2.6% 2.8%

3.1% 2.7% 2.7%

13.4% 12.4%

6.0%

0.4%

13.5%

17.1%

4.4% 4.5%

2.3% 0.5% 2.2%

3.8%3.5% 3.2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018F 2019F

실질경제성장률 (전년대비증가율%) 수출액실질증가율 (전년대비증가율%)

차트 1

실질 GDP 성장률 및 실질 수출증가율, 2006년 - 2019년(전망)

출처 : 한국은행

차트 2

금융 및 보험업 종사자수 추이, 2009년 9월 - 2018년 9월

16,000

18,000

20,000

22,000

24,000

26,000

28,000

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

Sep-09 Sep-10 Sep-11 Sep-12 Sep-13 Sep-14 Sep-15 Sep-16 Sep-17 Sep-18

단위: 고용자수(천명) 금융및 보험업고용자 수(좌) 고용자수(우)

출처 : 통계청

표 1

권역별 월 임관리비 및 공실률, 2018년 3분기

권역

임대료 관리비순흡수면적

(sqm)공실률 (%)

(전분기 공실률)평균 임대료

(임대면적 기준)

전년동기대비

인상률(%)

평균 관리비

(임대면적 기준)

전년동기대비

인상률(%)

CBD 106,400 2.6% 42,400 2.4% 63,500 12.7% (14.9%)

GBD 94,100 1.4% 38,700 1.8% 17,100 8.0% (6.9%)

YBD 79,700 0.6% 37,700 1.5% 34,200 15.6% (18.2%)

전체 97,000 1.8% 40,200 2.0% 114,800 11.76% (13.03%)

출처 : 세빌스 코리아


표 2

신규 공급 오피스, 2018년 3분기

(단위 : 원/3.3 sqm)

빌딩명 강남 N타워(Gangnam N Tower)

주소 강남구 역삼동 648-9 연면적(sqm) 51,130

준공시기 2018년 8월 층수 25F / B6

2018년 3분기



상승압력이 크지 않을 것으로 보여 통

화정책의 완화기조를 유지해나갈 것

이라고 밝혔다.

2018년 3분기 서울 프라임 오피스

수요는 지난분기에 이어 CBD, GBD,

YBD 세 권역에서 모두 증가하였다.

세 권역 중 CBD에서 가장 활발한 임

대차 활동을 보였고 63,500sqm의 순

흡수면적을 기록하였다. GBD에서는

17,100sqm, YBD에서는 34,200sqm

의 순흡수면적을 기록하였다. 2018

년 3분기까지 서울의 순흡수면적은

209,500sqm로 최근 5년 장기평균 연

간 순흡수면적(150,000sqm)의 1.4배

수준을 보였다.

2018년 3분기 서울 프라임 오피스 공

실률은 11.8%로 전분기 대비 1.3%p

하락하였다. 2분기 루첸타워에 이어 3

분기에 강남 N타워가 준공되면서 GBD

공실률은 전분기 대비 1.1%p 상승한

8.0%를 기록하였지만, CBD와 YBD

공실률 하락으로 서울 프라임 오피스

전체 공실률은 전분기 대비 하락하였

다. CBD는 종로타워, 센터플레이스,

부영태평빌딩 등에서 공실이 감소하

여 최근 4년 내 저점인 12.7%를 기

록하였다. YBD에서는 대형공실이 발

생하였던 FKI타워, IFC 3, 여의도파

이낸스타워에 금융사 위주의 신규임

차가 진행되어 전분기 보다 2.6%p 하

락한 15.6%를 기록하였다.

삼성생명 및 삼성화재 등의 이전으로

1년 이상 장기공실이 있었던 부영태

평빌딩, 종로타워, 센터플레이스에 각

각 메리츠화재, WeWork, 하나카드가

입주하면서 CBD 공실은 크게 감소하

였다. 하나카드와 KEB하나은행 콜센

터가 종로 삼일빌딩에서 센터플레이

스 7개층으로 이전하여 12,500sqm

의 공실면적을 해소하였다. 씨트립(중

국 온라인 여행사)과 아마존이 각각

종로타워와 파인에비뉴A에 입주하여

차트 3

공실해소 구분, 2018년 3분기

CBD51%

GBD19%

YBD30%

Secondary to prime

35%

Prime to prime25%

Expansion21%

New organisation

20%

구분별 해소비율


차트 4

순흡수면적, 2008년 1분기 - 2018년 3분기


-200,000

-150,000

-100,000

-50,000

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

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Q2

Q3

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

단위 : sqm CBD GBD YBD

콜센터 운영을 시작하였다.

이외에도, SK그룹이 본사인 SK서린

빌딩을 지정좌석과 칸막이가 없는 스

마트 오피스로 변화시키기 위한 리모

델링 공사를 시작하면서 본사에 입주

해있던 SK이노베이션 및 일부 계열

사가 그랑서울 4개층으로 이전하여

CBD 공실이 감소한 것으로 조사되

었다. 서울스퀘어는 지난분기 위워크

입주에 이어 이번분기에도 내부증평

(벤츠코리아, 11번가) 및 서울역 인근

프라임 빌딩이전(동부제철, 에쏘석유

코리아)과 업그레이드 이전(오일허브

코리아, 라프레리)으로 10,200sqm의

공실이 감소하였다.

GBD는 수요증가에도 불구하고 신규

공급으로 공실이 상승하여 8.0%를 기

록하였다. 강남 N타워는 9월말 기준,

오피스 면적 약 40%의 임대차계약을

완료하였다. 공유오피스의 확장세는

GBD에서도 지속되었는데, 플래티넘

타워에 패스트파이브가 새로운 지점

을 오픈하였고 한화생명 서초사옥에는

기존 15개층(B1-14F)에 임차하던 한

화계열사 공유오피스인 드림플러스가

3개층에 증평 계약을 체결하였다.

권역별 해소비율

2018년 3분기



또한, 안경, 선글라스 수입회사인 룩소

티카코리아(아셈타워), 보안컨설팅업체

해커스랩(플래티넘타워), 유전자분석

기업인 제노플랜(교보강남타워) 등이

GBD 내에서 프라임 빌딩으로 업그레

이드 이전하여 공실을 해소한 것으로

알려졌다.

1분기 공실률이 24.5%였던 YBD는

지난 분기에 이어 3분기에도 공실이

하락하여 15.6%의 공실률을 기록하

였다. IFC 3와 LG의 이전으로 대형

공실이 발생하였던 FKI타워에 은행/

증권/자산운용 등 금융 및 외국계 임

차인이 입주하면서 34,400sqm의 공

실이 해소되었다. FKI타워로 삼성증

권 여의도 전산센터가 KT여의도빌딩

에서 이전하였고, KB국민은행 IT부문

은 KB국민은행 여의도전산센터에서

이번분기 1개층 이전을 시작으로 추

가적으로 4개층에 이전할 계획이다.

KB자산운용과 케이클라비스 자산운

용은 신규인력을 충원하면서 업무공

간 확보를 위해 IFC 3로 이전하였다.

디아지오는 비용절감을 위해 강남파

이낸스센터에서 IFC 3로 이전하였다.

이외에도 사학연금회관의 재건축 계획

(2019년까지 기존 건물 철거, 2020년

부터 공사 시작)에 따라 기존 임차인

들이 주변 프라임 빌딩으로 이전하고

있다. 사학연금회관에 입주해있던 콜

센터 솔루션 업체인 브리지텍은 여의

도파이낸스타워로, SV인베스트먼트는

IFC 3로 이전하였다.

임대료

2018년 3분기 서울 프라임 오피스 평

균 명목임대료는 97,000원/3.3m2로

전년동기대비(YoY) 1.8%, 전분기대비

(QoQ) 0.2% 상승하였다. 권역별로는

YoY 기준 CBD 2.6%, GBD 1.4%,

YBD 0.6% 상승하였고, QoQ 기준

CBD 0.1%, GBD 0.5% 상승, YBD

는 유지하는 모습을 보였다. 3분기 임

대료는 전분기 대비 변동이 거의 없어

연초 인상된 임대료가 유지되고 있다.

전망2018년에 예정되었던 센트로폴리스

(CBD), 루첸타워와 강남 N타워(GBD),

The K타워(교직원공제회빌딩, YBD)

총 4개의 프라임 오피스(321,600 sqm)

가 모두 준공되었다.

2018년 3분기에 준공된 센트로폴리스

(CBD 프라임 오피스 면적의 4%)가

4분기(입주가능시기)부터 임대료/공

실률 분석에 포함되면서, CBD 공실률

이 상승할 것으로 예상된다. 콘코디언

(구_금호아시아나 본관)에 있던 금호

타이어가 4분기에 흥국생명빌딩으로

그리고 금호아시아나그룹이 2019년

센트로폴리스로 이전이 예상되고 있

으나, Prime에서 Prime 이동으로 시

장공실률의 변화는 없을 것으로 보인

다. 또한, 2019년 1분기에 스테이트

타워남산에 임차하던 법무법인 세종이

D타워 이전을 계획하고 있는 것으로

알려졌다. 한편, 올해 말이나 내년 초

SK텔레콤 신규조직이 센트로폴리스에

입주하면 공실면적을 일부 상쇄할 것으

로 보인다. 4분기에 SK해운이 서울역

인근 SK남산빌딩에서 서울스퀘어로

이전하고 패스트파이브가 시그니쳐

타워 지점(CBD 내 첫번째 지점)을 오

픈하며, CBD 내 공실은 일부 해소할

것으로 예상한다.

차트 6

권역별 전년동기대비 임대료 인상률, 2008년 1분기 - 2018년 3분기

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

CBD GBD YBD 소비자물가상승률(전년동기비)


차트 5

서울 프라임 오피스 공실률, 2008년 1분기 - 2018년 3분기

0%

5%

10%

15%

20%

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30%

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

CBD GBD YBD

2018년 3분기



신규공급으로 공실률이 상승했던 GBD

의 공실률은 4분기에는 6%대로 하락

할 것으로 보인다. 성장산업군인 IT와

BT기업의 입주와 다음과 같은 임차인

들의 GBD 내 업그레이드 이전이 공

실률 하락을 견인할 것으로 예상된다.

의료용 기기 제조업체인 BD코리아는

역삼동 임성빌딩에서 아크플레이스로

이전할 예정이고 강남파이낸스센터에

위치한 이커머스기업 이베이코리아도

아크플레이스에 신규조직 오피스가 입

주할 것으로 알려졌다. 2020년 말까지

프라임 신규공급이 없는 GBD의 공실

률은 점차 하락할 것으로 예상된다.

적극적인 임대마케팅으로 공실률이

하락해온 YBD의 공실률은 4분기에도

하락할 것으로 예상된다. FKI타워의

1개층에 임차했던 KB국민은행 IT부

문이 4개층에 추가적으로 입주하면서

YBD의 공실률이 1%p 하락할 것으로

보인다. 또한, CBD 프라임 오피스를

사용하고 있는 노바티스(연세세브란스

빌딩), Marsh & McLennan(서울파이

낸스센터), 쿼드자산운용(더케이트윈

타워)이 4분기 IFC 3로 입주할 것으로

알려져 CBD 공실률 상승과 YBD 공

실률 하락을 견인할 것으로 예상된다.

매매 및 투자시장2018년 3분기에도 오피스 투자시장은

거래가 활발하였다. 3분기까지 총 거래

규모는 8조 6천억원(Q3/18 오피스 거

래금액 2조 4천억원)으로, 역대 가장 활

발하였던 2017년 거래총액의 97%에

이미 도달하였다. 삼성물산서초빌딩과

같은 5,000억원 이상의 초대형거래 1

건을 비롯하여 강남N타워, 강남P타워,

플래티넘타워 등 프라임 빌딩은 모두

GBD에서 거래되었다.

풍부한 유동성을 바탕으로 3분기까지

자산 가격은 상승하였고, 평당 최고가

기록도 계속 경신되고 있다. 국내 증권

사들의 총액인수가 활발해지면서, 3분

기까지 해외투자자 비중은 작년 대비

낮은 12% 수준을 보였다. 1조 1천억

원 이상으로 추정되는 센트로폴리스

거래가 10월에 종결되면 해외 투자자

투자비율은 작년과 유사한 수준으로

유지될 것으로 예상된다.

코람코자산신탁은 NH투자증권과 컨

소시엄을 구성하여, 강남역 삼성타운

(3개 빌딩: 삼성생명, 삼성물산, 삼성

전자서초) 내에 위치한 삼성물산서초

빌딩을 7,484억원에 매입하였다. 삼

성화재가 2021년까지 오피스 부분을

마스터리스하고 있는 본 빌딩은 평당

3,050만원에 거래되며, 오피스 빌딩

평당 최고가를 경신하였다. NH투자

증권이 총액인수하였고 현재까지 주

택도시기금과 농협중앙회가 투자자로

참여한 것으로 알려졌다.

(주)역삼PFV가 개발한 강남N타워는 KB

부동산신탁이 리츠를 설립하여 4,525

억원에 매입하였다. KB부동산신탁이

설립한 KB강남오피스제1호리츠에는

표 3

주요 임차인 이동, 2018년 3분기


To From

권역 빌딩명 임차인 임대면적 (sqm) 권역 빌딩명

CBD

그랑서울 SK이노베이션 14,300 CBD SK 서린빌딩

센터플레이스 하나카드 7,200 CBD, Non-core 삼일빌딩/충정로/문래

부영태평빌딩 메리츠화재 6,000 CBD 메리츠화재 봉래 1 빌딩

센터플레이스 KEB하나은행 5,300 CBD 삼일빌딩

파인에비뉴 A 아마존 4,400 GBD, 신규 GS타워/신규조직

종로타워 WeWork 3,900 신규

대한상공회의소 기획재정부 혁신성장본부 3,000 신규

GBD

한화생명서초사옥 드림플러스 5,200 증평

플래티넘타워 패스트파이브 3,700 신규

아셈타워 룩소티카코리아 3,300 GBD 구구빌딩

DB금융센터 DB금융 3,200 증평

YBD

IFC 3 KB자산운용 6,600 YBD 신한금융투자타워

FKI Tower 삼성증권 6,400 YBD KT여의도빌딩

여의도파이낸스타워 브리지텍 4,000 YBD 사학연금회관

FKI Tower KB국민은행 3,400 YBD KB국민은행 여의도전산센터

2018년 3분기



KB부동산신탁과 에스원이 보통주 총

100억원을 투자하였고, 나머지 금액은

두 개의 증권사에서 총액 인수하였다.

매도자인 역삼 PFV는 1년간 매달 20

억원씩 최대 240억원의 임대료 부분을

보전해주며, 임대마케팅 비용 및 20

억원의 TI를 추가로 제공할 예정이다.

8월 준공 시점의 계약기준 오피스 임

대율은 12%였으나, 2018년 9월말 임

대율은 약 40%로 증가하였다.

양재동에 위치한 SPC사옥인 강남P타

워는 KB증권, 하나금융투자, 유안타

증권 등이 한강에셋자산운용을 통해

3,180억원에 매입하였다. 거래는 한강

에셋자산운용이 코람코자산신탁으로

부터 코크렙양재위탁관리리츠 주식을

양도받는 방식으로 진행되었다. 해당

리츠는 기존 주주 전체를 대상으로 유

상 감자를 함과 동시에 증자를 단행

하며 한강에셋자산운용펀드가 신주를

전부 인수하였다.

강남역 삼성타워 인근에 위치한 플래

티넘타워는 오라이언파트너스가 수익

증권거래를 통해 2,140억원에 매입하

였다. 또한, 테헤란로에 위치한 강남파

이낸스플라자는 금강주택이 마스턴투

자운용을 통해 1,830억원에 매입하였

다. 강남 파이낸스플라자 근처에 사옥

(금강타워)을 보유하고 있는 금강주

택은, 최근 실적이 성장하면서 추가

적인 투자를 단행한 것으로 알려졌다.

2018년 3분기의 Cap. Rate는 마케팅

임대료로 90% 임대되었다고 가정하면,

4.7% 수준이다. 하지만, Rent Free 및

TI를 감안하면 4% 초 중반으로 추정

된다. 9월 말 기준, 5년 만기 국고채는

2.18%로 지난 분기말 대비 하락하였

으며, 약 252bps 내외의 스프레드를 보

이고 있다. 한국 투자시장의 일반적인

LTV는 55%이다.

차트 7

오피스 시장 거래규모, 2008년 1분기 - 2018년 3분기


0

1

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단위 : 조 원 Q1 Q2 Q3 Q4

출처 : 세빌스 코리아, 한국은행

차트 8

서울 프라임 오피스 Cap. Rate 추이, 2007년 1분기 - 2018년 3분기

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Spread (우) Cap rate (좌) 5년만기국고채수익률(좌)

차트 9

5년 만기 국고채 수익률 및 기준금리 추이, 2012년 1월 - 2018년 9월

출처 : 한국은행

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5년만기 국고채 수익률 기준금리

2018년 3분기



JoAnn HongDirectorKorea+82 2 2124 [email protected]

Savills Korea

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Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

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Simon SmithSenior DirectorAsia Pacific+852 2842 [email protected]

Seunghan LeeSenior Director Leasing & Marketing+82 2 2124 [email protected]

Crystal LeeCEOSavills Korea+82 2 2124 [email protected]

Myungchul LeeAssociate DirectorPM Services+82 2 2124 [email protected]

Miah YangSenior DirectorRetail Service+82 2 2124 [email protected]

Shinjae LeeAssociate DirectorPM Services+82 2 2124 [email protected]

Kookhee HanSenior DirectorInvestment Advisory+82 2 2124 [email protected]


권역 빌딩명 매도자 매수자 매매면적(sqm)

매매가격(단위:억 원)

GBD 삼일빌딩 스몰록인베스트먼트 이지스자산운용 35,204 1,550

GBD

삼성물산 서초빌딩 삼성물산 코람코자산신탁 81,117 7,484

강남 N 타워 역삼 PFV KB 부동산신탁 51,126 4,525

플래티넘타워 미래에셋자산운용 미래에셋자산운용(오라이언파트너스)

33,700 / 37,182 (GFA) 2,140

강남파이낸스플라자 페블스톤자산운용 마스턴투자운용 24,179 1,830

나래빌딩 JS자산운용 페블스톤자산운용 13,973 785

Seocho 강남 P 타워 코람코자산신탁 코람코자산신탁(한강에셋자산운용) 44,129 3,180

DMC 드래곤플라이 DMC타워 드래곤플라이 이상네트웍스 19,743 435

표 4

주요거래사례, 2018년 3분기

2018년 3분기



부록

서울 오피스 시장 및 Savills Korea 조사빌딩 개요

표 5

조사빌딩 개요, 2018년 9월 기준

출처 : 세빌스 코리아 리서치&컨설팅 팀

CBD GBD YBD Total

A

빌딩개수 23 12 10 45

평균 연면적 (sqm) 85,000 99,000 99,000 92,000

평균 준공연도 2006 2004 2005 2005

B

빌딩개수 22 20 8 50

평균 연면적 (sqm) 54,000 48,000 45,000 50,000

평균 준공연도 2004 2001 1996 2002

빌딩개수 총합계 45 32 18 95

면적 총합계(sqm) 3,150,000 2,140,000 1,350,000 6,630,000

1. 서울 대형 오피스 빌딩•서울시에 입지하고 있는 30,000 sqm

이상의 대형 오피스 빌딩은 100% 사옥으로 사용되는 빌딩을 포함하여 2018년 9월 현재 CBD에 30%, GBD에 17%, YBD에 13%가 밀집되어, 전체의 약 60%가 이들 세 지역에 분포하고 있는 것으로 나타났음.

2. Seoul Prime Office 등급에 대한 정의•Savills Korea에서는 연면적과 위치, 접

근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있음.

•CBD, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위치한 30,000 sqm 이상 빌딩 중 상대적

으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의함.

•프라임빌딩 122개 중 95개를 대상으로 서울 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였음.

3. 임대료•임대료는 보증금과 월세로 이루어져 있

으며, Savills Korea는 건물주가 책정한 기준층 명목임대료(Face Rent)를 조사 및 분석함. 보고서에서 언급된 월임대료는 월세로, 보증금은 월세의 10배임.

4. 순 흡수면적 (Net absorption)•해당 기간 동안 오피스 시장 내 증가하

거나 감소한 임대면적임.

5. Cap. Rate 산정 방법•Cap. Rate : (보증금운용이익(5%)+기

준층 명목임대료+관리비초과이익)x임대율(90%) x 12 / 거래가, 거래사례별 Cap Rate의 비교를 위해 보증금운용이율은 5%, 임대율은 90%를 일괄적용 함.

Documents

브리핑 서울 프라임 오피스 2018년 3분기 · 2018-11-15 · GBD에 강남 N타워(51,130 sqm)가 준공되었으나 GBD권역에 대한 활발한 임차수요로 GBD 공실률은