ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I TRŽIŠNE … · OBJEKT JE NENASTANJEN U PRIZEMLJU I PODRUMU. PRIZEMLJE VLAŽNO RADI ... temeljne trake ispod nosivih zidova HIDROIZOLACIJA

HRVOJE PRELEC, dipl.ing.arh. stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Zagreb, B.Magovca 18a mob. 091 3385 320

ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI

„JIMI JERSEY konfekcija“ d.o.o. u stečaju, Skokov prilaz 4,Zagreb OIB 49318740636 3St-1419/13-24 Trgovački sud Zagreb

na lokaciji z.k.č.br. 2862/2, upisano u z.k.ul.br. 600, k.o. Lukovdol

Zagreb, srpanj 2014.

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

Hrvoje Prelec, dipl.ing.arh.

PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI „JIMI JERSEY KONFEKCIJA“ d.o.o. u stečaju

poslovne građevine sa pripadajućim zemljištem u Lukovdolu upisane u z.k.ul. 600 k.o. Lukovdol

2

ELABORAT: Procjena sadašnje tržišne vrijednosti nekretnina upisanih u z.k.ul. 600 k.o. Lukovdol

NEKRETNINA: „JIMI JERSEY KONFEKCIJA“ d.o.o. u stečaju, Skokov prilaz 4, na

z.k.č.br 2862/2, upisanoj u z.k.ul. 600 k.o. Lukovdol. NARUČITELJ: „JIMI JERSEY KONFEKCIJA“ d.o.o. u stečaju, Skokov prilaz 4.

10000 Zagreb, OIB 49318740636 PROCJENITELJ: Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina

Hrvoje Prelec, d.i.a. Datum: lipanj 2014. Procijenjena vrijednost: sadašnja tržišna vrijednost procijenjenih nekretnina sa

zemljištem

REKAPITULACIJA PROCIJENJENIH VRIJEDNOSTI

r.br. objekt procijenjena vrijednost sa zemljištem

1. Poslovno-stambeni 252.215,00 kn 33.317,00 €

2. Proizvodni 983.052,00 kn 129.862,00 €

3. Kotlovnica 64.171,00 kn 8.477,00 €

UKUPNO: 1.047.475,00 kn

171.656,00 €

Stalni sudski vještak za graditeljstvo:

Hrvoje Prelec, d.i.a.



3

Sadržaj: 0.0. Uvod u zadatak Rješenje o imenovanju vještaka 1.0. Nalaz sudskog vještaka 1.1. Identifikacija predmetnih nekretnina 1.2. Prikaz nekretnine s geometrijskim podacima 1.3. Tehnički opis poslovno-stambenog objekta 1.4. Tehnički opis proizvodnog objekta 1.5. Tehnički opis kotlovnice 2.0. Procjena 2.1. Izračun građevinske vrijednosti za poslovno-stambeni objekt 2.2. Izračun građevinske vrijednosti za proizvodni objekt 2.3. Izračun građevinske vrijednosti za kotlovnicu 3.0. ZAKLJUČAK 4.0. Dokumentacija i nacrt 5.0. Fotodokumentacija



4

0.0. UVOD U ZADATAK

Zadatak vještačenja je procjena nekretnina i izračun sadašnje tržišne vrijednosti stambeno-poslovne građevine, proizvodnog objekta i kotlovnice sa pripadajućim zemljištem, koje su upisane u z.k.ul. 600 k.o. Lukovdol.

U skladu s dobivenim zadatkom ova se procjena vrijednosti temelji na izvršenom očevidu zatečenog stanja i prikupljenim podacima od naručitelja.

Nakon izvršenog očevida i snimljenog zatečenog stanja predmetnih nekretnina, te prikupljenih potrebnih podataka za izradu nalaza, izvršena je identifikacija predmetnih nekretnina na dan procjene.

Prilikom procjene vrijednosti nekretnina primjenjen je tečaj 1 EUR = 7,57 kn

(prema srednjem tečaju HNB) za preračunavanje vrijednosti nekretnina na dan 10.06.2014.

1.0. NALAZ SUDSKOG VJEŠTAKA

1.1. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

Poslovni kompleks građevina sa pripadajućim zemljištem koji je predmet ove procjene, sastoji se od stambeno-poslovne zgrade, proizvodnog objekta i kotlovnice upisanih u z.k.ul. 600 k.o. Lukovdol, kao upravna zgrada i skladište. Objekti su izgrađeni na k.č.br. 2862/2 ukupne površine 489 čhv. Na predmetnoj čestici izgrađen je , ali u zemljišne knjige nije upisan objekt kotlovnice. Predmetne nekretnine nalaze se u Lukovdolu, naselju ruralnog karaktera u općini Vrbovsko, na građevinskoj parceli koja je cca. 1.000 m udaljena od magistralne ceste Zagreb-Rijeka. Pristup objektima vodi asfaltiranom cestom. Individualni katno poslovno-stambeni objekt sastoji se od podruma, prizemlja, prvog kata i tavana. Pravokutnog je tlocrta, jednostavnog dvostrešnog krovišta. Objekt nije spojen na javni vodovod (hidrofor), posjeduje spoj na septičku jamu, električne instalacije izvedene, u trenutku očevida iskopčane iz distribucijske mreže, telefonska instalacija postoji- isključeno. Dovršetak izgradnje 1949.g. Objekt je izvan funkcije. Proizvodna zgrada koja je nastala preuređenjem skladišta sastoji se od suterena i tavana od čega je jedan (prednji) dio preuređen u restoran za radnike. Dovršetak izgradnje 1950g. Temeljito renovirano 1993.godine. Objekt je izvan funkcije. Kotlovnica se nalazi u produžetku proizvodnog objekta jednovolumenskog je karaktera, izgrađena je 1979.godine i momentalno nije u funkciji. Parcela je izduženog pravokutnog oblika, dužom osi proteže se u smjeru istok-zapad i na njoj su objekti poredani jedan za drugim te dodiruju sjevernu među na pretežno ravnom terenu, dužom južnom stranom rubom objekata nalazi se denivelacija te teren pada i opet se ravna do ruba parcele, koja nije ograđena. Oprema objekta nije predmet ovog elaborata procjene nekretnine te ne ulazi u izračun.



5

1.2. PRIKAZ NEKRETNINA S GEOMETRIJSKIM PODACIMA NETTO KORISNA POVRŠINA

STAMBENO – POSLOVNA ZGRADA

br. ETAŽA NKP m

2

1 PODRUM 14,34

2 PRIZEMLJE 44,56

3 KAT 41,97

4 TAVAN 5,12

UKUPNO

105,99

BRUTTO RAZVIJENA POVRŠINA STAMBENO-POSLOVNE ZGRADE

ukupno BRP = 105,99 x 1,18 =125,07 btto m2

VOLUMEN STAMBENO-POSLOVNE ZGRADE NKP x visina prostora =498,10 x 2,5= 312,68 m3

REKAPITULACIJA STAMBENO-POSLOVNA ZGRADA

OZNAKA MJERA IZRAČUN

NKP m2 105,99

BRP m2 125,07

VOLUMEN m3 312,68

PROIZVODNA ZGRADA

br. ETAŽA NKP m

2

1 SUTEREN 306,13

2 POTKROVLJE 51,00

2 TAVAN 63,78

UKUPNO

420,91



6

BRUTTO RAZVIJENA POVRŠINA PROIZVODNE ZGRADE


VOLUMEN PROIZVODNE ZGRADE NKP x visina prostora =496,68 x 3,4= 1.688,71 m3

REKAPITULACIJA PROIZVODNA ZGRADA

OZNAKA MJERA

IZRAČUN

NKP m2 420,91

BRP m2 496,68

VOLUMEN m3 1.688,71

KOTLOVNICA

br. ETAŽA NKP m

2

1 SUTEREN 47,80

UKUPNO

47,80

BRUTTO RAZVIJENA POVRŠINA KOTLOVNICE


VOLUMEN KOTLOVNICE NKP x visina prostora =56,40 x 2,85= 160,75 m3

REKAPITULACIJA KOTLOVNICA

OZNAKA MJERA

IZRAČUN

NKP m2 47,80

BRP m2 56,40

VOLUMEN m3 160,75



7

1.3. TEHNIČKI OPIS ZA POSLOVNO-STAMBENI OBJEKT I OPREMLJENOST PREDMETNIH PROSTORA

OPĆI PODACI

ZEMLJIŠTE prirodna konfiguracija terena u ravnini s okolnim javnim prostorom

KOMUNALNA INFRASTRUKTURA objekt priključen na el. mrežu

LOKACIJA građevna čestica nalazi se u 2. zoni komunalnog i zoni B vodnog doprinosa

TIP GRAĐEVINE slobodnostojeći poslovno-stambeni objekt

BROJ ETAŽA Po+Pr+1.kat+tavan

GODINA IZGRADNJE 1949.godina

KONSTRUKCIJA

TEMELJI betonski temelji, temeljne trake ispod nosivih zidova

HIDROIZOLACIJA horizontalna hidroizolacija

NOSIVA KONSTRUKCIJA zidovi od glinenih punih opeka širine 25 cm, pregradni zidovi od opeke širine 12cm. međukatna konstrukcija : drveni grednik.

KROV koso razvedeno višestrešno drveno krovište, pokriveno valovitim „onduline“ bitumenskim pločama

ZATVARANJE OBJEKTA

PROČELJE žbuka, završno sep

KROVNA LIMARIJA pocinčani lim PROZORI drvena stolarija (dvostruki prozori, jednostruko staklo)

ZAŠTITA OD SUNCA drvene grilje

VANJSKA VRATA drvena puna, dijelom ostakljena, ličena

ZAVRŠNI RADOVI

OBRADA ZIDOVA žbukano i bojano, osim kupaonice i kuhinje sa keramičkim pločicama

OBRADA STROPOVA žbukano i bojano osim u jednoj prostoriji lamperija

OBRADA PODOVA keramičke pločice, linoleum na parketu

PREGRADNI ZIDOVI puna opeka

VRATA drvena puna, djelom ostakljena i oličena

ULAZNA VRATA puno drvo, oličeno

KUĆNE INSTALACIJE

INST. VODOVODA instalacija je izvedena, priključak na hidrofor

INST. ODVODNJE izveden priključak na septičku jamu

INST. EL. RASVJETE instalacija je izvedena, trofazna struja



8

INST. TELEFONA izvedena instalacija

SANITARNA OPREMA ugrađena GRIJANJE I

HLAĐENJE PROSTORA radijatori, centr.grijanje, kotlovnica na kruta goriva u Zasebnom objektu u z proizvodnu zgradu

DIZALO U OBJEKTU nema

OPĆI DOJAM za Poslovno-stambenu zgradu

OBJEKT JE NENASTANJEN U PRIZEMLJU I PODRUMU. PRIZEMLJE VLAŽNO RADI CISTERNE U PODRUMU I NEODGOVARAJUĆE IZOLACIJE PODA PRIZEMLJA. PRAKTIČNOST OBJEKTA JE ISPODPROSJEČNA. POVEZANOST: AUTOBUSNA LINIJA. CESTOVNA POVEZANOST DOBRA. KONSTRUKCIJA ODGOVARA GODINAMA STAROSTI.

1.4. TEHNIČKI OPIS ZA PROIZVODNU ZGRADU I OPREMLJENOST

PREDMETNIH PROSTORA OPĆI PODACI



LOKACIJA građevna čestica nalazi se u 2. zoni komunalnog i u zoni B vodnog doprinosa

TIP GRAĐEVINE slobodnostojeći poslovni proizvodni objekt

BROJ ETAŽA Suteren + tavan

GODINA IZGRADNJE 1950.godina, zadnja adaptacija 1993. godine.

KONSTRUKCIJA



NOSIVA KONSTRUKCIJA zidovi od glinenih punih opeka širine 50 cm, pregradni zidovi od opeke širine 12cm. međukatna konstrukcija : drveni grednik.

KROV koso dvostrešno drveno krovište, dvostruko pokriveno biber crijepom

ZATVARANJE OBJEKTA

PROČELJE žbuka, završno sep

KROVNA LIMARIJA pocinčani lim PROZORI drvena stolarija (dvostruki prozori, jednostruko staklo)


VANJSKA VRATA bravarska, dijelom ostakljena, ličena



9

ZAVRŠNI RADOVI

OBRADA ZIDOVA žbukano i bojano, osim kupaonice i kuhinje sa keramičkim pločicama

OBRADA STROPOVA žbukano i bojano

OBRADA PODOVA keramičke pločice, lamel parket, vinas pločice, daska na tavanu

PREGRADNI ZIDOVI puna opeka 12cm

VRATA drvena puna, djelom ostakljena i oličena

ULAZNA VRATA bravarska, oličeno

KUĆNE INSTALACIJE




INST. TELEFONA izvedena instalacija

SANITARNA OPREMA ugrađena GRIJANJE I

HLAĐENJE PROSTORA radijatori, centr.grijanje, kotlovnica na kruta goriva u Zasebnom objektu u z proizvodnu zgradu


OPĆI DOJAM za Proizvodnu zgradu

KONSTRUKCIJA ODGOVARA GODINAMA STAROSTI. PRIMJEČENA PROPUSNOST POKROVA KOJA JE UZROKOVALA MJESTIMIČNO PROPADANJE STROPNE KONSTRUKCIJE IZMEĐU SUTERENA I TAVANA. MASIVNI ZIDOVI I VELIKA VISINA TAVANSKOG PROSTORA ZNATNO POVEČAVAJU PRAKTIČNOST ZGRADE.

1.5. TEHNIČKI OPIS ZA KOTLOVNICU I OPREMLJENOST PREDMETNIH

PROSTORA OPĆI PODACI



LOKACIJA građevna čestica nalazi se u 2. zoni komunalnog i u zoni B vodnog doprinosa

TIP GRAĐEVINE slobodnostojeći objekt u funkciji ostalih objekata

BROJ ETAŽA Suteren

GODINA IZGRADNJE 1979.godina



10

KONSTRUKCIJA



NOSIVA KONSTRUKCIJA Betonski stupovi koji drže grede krovišta, parapetni zidovi od glinenih punih opeka širine 25 cm, ispuna od siporeksa (d=10cm) iznad parapeta, a između stupova pregradni zidovi od opeke d=20cm. međukatna konstrukcija : AB ploča u jednom dijelu (iznad same kotlovnice), u ostalom dijelu vidljivo krovište (dio kućne radionice).

KROV koso dvostrešno drveno krovište, pokriveno valovitim „onduline“ pločama

ZATVARANJE OBJEKTA

PROČELJE žbuka, završno sep, ispune od siporeksa nisu obrađene izvana dok su iznutra žbukane i ličene

KROVNA LIMARIJA pocinčani lim PROZORI drvena stolarija sa izo staklom


VANJSKA VRATA bravarska, ličena

ZAVRŠNI RADOVI

OBRADA ZIDOVA žbukano i bojano

OBRADA STROPOVA žbukano i bojano, krovište iznutra obloženo izolacijom i drvenim pločama

OBRADA PODOVA cementna glazura

PREGRADNI ZIDOVI opeka 20 cm

VRATA bravarska, oličena

ULAZNA VRATA bravarska, oličena KUĆNE INSTALACIJE




INST. TELEFONA nema

SANITARNA OPREMA nema GRIJANJE I

HLAĐENJE PROSTORA nije izvedeno


OPĆI DOJAM za Kotlovnicu

KONSTRUKCIJA ODGOVARA GODINAMA STAROSTI. NEMA NAZNAKA VLAŽNOSTI, IMA NEDOVRŠENO PROČELJE KOJE JE OSTALO TAKVO POSLIJE POSLJEDNJE INTERVENCIJE NA ISTOM. POKROV JE NEADEKVATAN ZA PODNEBLJE U KOJEM SE NALAZI.



11

2.0. PROCJENA

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine vrši se prema uobičajenim metodama proračuna za potrebe izračuna vrijednosti nekretnina, kao zbroj procijenjenih vrijednosti. Izračun se temelji na izvršenom očevidu na licu mjesta i snimljenom zatečenom stanju.

Pri izračunu se koriste podaci izdani od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te prema vlastitom iskustvu i trenutačnim tržišnim kretanjima vrijednosti nekretnina za ovu lokaciju i ekvivalentni objekt.

Prilikom izrade ove procjene korišteni su slijedeći propisi i izvori podataka: - HRN U.C2.100 standard za obračunavanje površina objekata u korištenju prihvaćen u RH - Bilten Instituta građevinarstva Hrvatske «Standardne kalkulacije» za visokogradnju - Zakon o prostornom uređenju i gradnji - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata - Osnovni propisi iz područja građenja - Odluka o komunalnom doprinosu - Uredba o visini vodnog doprinosa

Vrijednost nekretnine odredit će se kao zbroj procijenjenih vrijednosti:

A. Poslovno-stambenog objekta, proizvodne zgrade i kotlovnice B. Pripadajućeg zemljišta C. Komunalnog doprinosa D. Vodnog doprinosa E. Priključaka na kom. infrastrukturu i ostalih troškova 2.1. IZRAČUN GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI ZA POSLOVNO-STAMBENI

OBJEKT 2.1.1. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (NGV) JEDINIČNE CIJENE ZA 1 m2 NKP ZA IZGRADNJU NOVOG OBJEKTA

U POTPUNOJ DOVRŠENOSTI Prema tehničkim karakteristikama objekt se svrstava u skupinu samostojećih

poslovno-stambenih objekata. Nova građevinska vrijednost (NGV) za 1 m2 NKP utvrđuje se iz podataka

«Standardne kalkulacije» za visokogradnju (Bilten Instituta građevinarstva Hrvatske.) prema slijedećim kriterijima:

- vrsta materijala od kojeg je objekt izgrađen - tehnološki sustav izvedene konstrukcije objekta - vrsta i kvaliteta materijala i izrade za obrtničke i završne radove - izvedene vrste instalacija i opreme ugrađene u prostor, a iznosi:

3.650,00 kn/ m2 NKP



12

Iz gore navedenih kriterija proizlazi slijedeća struktura cijene građenja za 1 m2 NKP: 1. KONSTRUKCIJA učešće 48,95 % 2. OBRTNIČKI RADOVI učešće 21,28 % 3. ZAVRŠNI RADOVI učešće 17,32 % 4. KUĆNE INSTALACIJE učešće 12,45 %

UKUPNA CIJENA GRAĐENJA 100 % 3.650,00 kn/ m2 NKP

IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (SGV) JEDINIČNE CIJENE

ZA 1 m2 NKP

Prema zatečenom fizičkom stanju upotrebivosti objekta jedinična cijena za novu izgradnju objekta umanjuje se na ime starosti i trošnosti konstrukcije iznosi:

- starost objekta n = 2014 - 1949 = 65 godina - vjerojatno trajanje objekta N = 100 godina U = 0,80 x n/N x n+N/2N = 0,80 x 65/100 x 65+100/ 2 x 100 =42,9 %

Sadašnja jedinična cijena poslovno-stambenog objekta za 1m

2/NKP

r.br. FAZA GRAĐENJA

NOVA CIJENA UMANJENJE SADAŠNJA CIJENA

kn/m2 % % kn/ m

2 kn/ m

2 EUR/ m

2

1 KONSTRUKCIJA 1.786,68 48,95 42,90 766,68 1020,00 134,74

2 OBRTNIČKI RADOVI

776,71 21,28 20 155,71 621,00 82,03

3 ZAVRŠ. RADOVI 632,18 17,32 20 126,18 506,00 66,84

4 INSTALACIJE 454,43 12,45 20 90,89 364,00 48,10

3.650,00 100 1.139,00 2.511,00 332,00

Procjena sadašnje građevinske vrijednosti poslovno-stambenog objekta

SGV = 105,99 m2 x 2.511,00 kn/ m2 = 266.141,00 kn

NGV poslovno-stambenog objekta = 105,99 m2 x 3.650,00 kn/m2 = 386.864,00 kn



13

2.1.2. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI poslovno-stambenog objekta Faktori koji determiniraju tržišnu vrijednost nekretnine: - faktor lokacije 1,00

- faktor kvalitete izgradnje 0,90 - faktor usklađenosti (uredna imovinska i teh. dok.) 1,00 - faktor ponude i potražnje 0,80 - faktor korisne površine 1,00

F = 0,722

tržišna vrijednost (TV)

2.1.3. PROCJENA PRIPADAJUĆE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA poslovno-

stambenom objektu

Objekt je izgrađen u Lukovdolu u 2. zoni prema Odluci o komunalnom doprinosu općine Vrbovsko. Građevinska čestica z.k.č.br. 2862/2 k.o.Lukovdol, na kojoj je izvedena predmetna građevina, prema upisu u zk.ul. br.600 k.o. Lukovdol, a u kojoj se nalazi predmetni poslovno-stambeni objekt koji je predmet ove procjene ima površinu 1.760,00 m2.

Kod utvrđivanja tržišne cijene građevinskog zemljišta provedena je metoda pretrage u lipnju 2014. prema podacima dobivenim sa web stranica elektroničkih usluga, a vrijednost je dobivena po kriterijima kao što su: - lokacija - građ. zemljište - opremljenost građ. zemljišta - pristup i sl. Dobivena je cijena za 1 m2 površine zamljišta prema trenutnom stanju na tržištu u vrijednosti od 25 €/ m2, odnosno 189,25 kn/ m2 Udio zamljišta koje pripada poslovno-stambenom objektu iznosi: 125,07/678,15=0,18442822384 0,18442822384 X 1760,00 = 324,594 m² Iz gore navedenog proizlazi slijedeća procjena vrijednosti građevinskog zemljišta:

2.1.4. KOMUNALNI DOPRINOS Komunalni doprinos obračunava se u skladu s obujmom, odnosno po m3 (prostornom metru) građevine koja se gradi na građevnoj čestici. Komunalni doprinos plača se za nekretnine unutar građevinskog područja naselja na kojem se u skladu s prostornim planom mogu graditi građevine za stanovanje, poslovne ili druge namjene. Naselje Vrbovsko pod koje spada Lukovdol, je podijeljen u zone prema opremljenosti

324,594 m2 x 189,25 kn/ m2

=61.429,00 kn

TV = SGV x F = 266.141,00 kn x 0,722= 192.154,00 kn



14

komunalnom infrastrukturom ili bolje rečeno prema atraktivnosti područja i s obzirom na namjenu prostora.

Prema Odluci o komunalnom doprinosu predmetna lokacija nalazi se u 2. zoni gradskog područja naselja Vrbovsko. Komunalni doprinos za zemljište u 2. zoni obračunava se u skladu s obujmom i iznosi 54,00 kn/ m3.

Iz gore navedenog slijedi da za predmetnu nekretninu, konkretno iznosi:

2.1.5. VODNI DOPRINOS U svrhu određivanja visine vodnog doprinosa područje Republike Hrvatske dijeli se u tri zone. Prema Uredbi o visini vodnog doprinosa ((NN 78/10) predmetna lokacija u Lukovdolu svrstava se unutar zone „B“, a prema istoj određena je visina vodnog doprinosa, koja se određuje u kunama po jedinici m

3 u odnosu na namjenu,

pa za poslovne građevine iznosi 13,40 kn/m3


2.1.6. PRIKLJUČCI NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU I OSTALI TROŠKOVI Prema podacima Biltena IGH za 2009. god. priključci i ostali troškovi na infrastrukturu iznose 6 % od NGV objekta, pa za predmetnu poslovno-stambenu građevinu iznosi:

2.1.7. REKAPITULACIJA PROCJENJENIH VRIJEDNOSTI PO TROŠKOVNOJ METODI poslovno-stambeni objekt

r.br.

NEKRETNINE

Jedmj.

POVRŠINA

Jed. cijena

kn

PROCJENJENA VRIJEDNOST

kn €

1 Poslovni prostor m2 105,99 1.813,00 192.154,00 25.383,62

2 ZEMLJIŠTE m2 1.760,00 189,25 61.429,00 8.114,80

3 KOM. DOPRINOS m3 312,68 54,00 16.885,00 2.230,52

4 VODNI DOPRINOS m3 312,68 13,40 4.190,00 553,50

5 PRIKLJUČCI m2 105,99 233,00 24.693,00 3.261,96

UKUPNO 299.351,00 39.544,00

NGV / 0,94 - NGV = 386.864,00 kn / 0,94 – 386.864,00 kn =24.693,00 kn

312,68 m³ x 54,00 kn/ m3 = 16.885,00 kn

312,68 m³ x 13,40 kn/ m3 = 4.190,00 kn



15

2.1.8. IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE- METODA KAPITALIZACIJE DOBITI poslovno-stambeni objekt

PARAMETAR VRIJEDNOST

NKP 105,99 m²

Najamnina 2,6 €/m² 276,00 €

Održavanje i zaštita 5,00 %

Očekivani troškovi (neupotrebljivost, manja najamnina)

30,00 %

Porez 20,00 %

Netto mjesečni prihod 124,00 €

Netto godišnji prihod 1.490,00 €

Stopa kapitalizacije 5,50 %

Optimalna vrijednost ulaganja Vrijednost procijenjena metodom Kapitalizacije dobiti

1490,00

27.091,00 €

TROŠKOVNA METODA

299.351,00 kn = 39.544,00 €

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

205.079,00 kn = 27.091,00 €

SREDNJA VRIJEDNOST poslovno-stambeni objekt 252.215,00 kn = 33.317,00 € (314,00 €/m²)

2.2. IZRAČUN GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI ZA PROIZVODNI OBJEKT 2.2.1. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (NGV) JEDINIČNE CIJENE ZA 1 m2 NKP ZA IZGRADNJU NOVOG OBJEKTA


proizvodnih objekata. Nova građevinska vrijednost (NGV) za 1 m2 NKP utvrđuje se iz podataka



4.100,00 kn/ m2 NKP



16

Iz gore navedenih kriterija proizlazi slijedeća struktura cijene građenja za 1 m2 NKP: 1. KONSTRUKCIJA učešće 50,00 % 2. OBRTNIČKI RADOVI učešće 20,00 % 3. ZAVRŠNI RADOVI učešće 10,00 % 4. KUĆNE INSTALACIJE učešće 20,00 %



ZA 1 m2 NKP



Sadašnja jedinična cijena proizvodnog objekta za 1m

2/NKP



kn/m2 % % kn/ m

2 kn/ m

2 EUR/ m

2

1 KONSTRUKCIJA 2.050,00 50,00 10,20 209,00 1.841,00 243,20

2 OBRTNIČKI RADOVI

820,00 20,00 20 164,00 656,00 86,66

3 ZAVRŠ. RADOVI 410,00 10,00 20 82,00 328,00 43,33

4 INSTALACIJE 820,00 20,00 10 82,00 738,00 97,49

4.100,00 100 537,00 3.563,00 471,00

Procjena sadašnje građevinske vrijednosti proizvodne građevine

SGV = 420,91 m2 x 3.563,00kn/ m2 = 1.499.702,00 kn

NGV proizvodnog objekta= 420,91 m2 x 4.100,00 kn/m2

= 1.725.731,00 kn



17

2.2.2. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI proizvodni objekt Faktori koji determiniraju tržišnu vrijednost nekretnine: - faktor lokacije 1,00

- faktor kvalitete izgradnje 0,70 - faktor usklađenosti (uredna imovinska i teh. dok.) 1,00 - faktor za poslovne objekte 0,60 - faktor ponude i potražnje 0,80 - faktor korisne površine 1,00

F = 0,336


2.2.3. PROCJENA PRIPADAJUĆE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA proizvodnom

objektu

Objekt je izgrađen u Lukovdolu u 2. zoni prema Odluci o komunalnom doprinosu općine Vrbovsko. Građevinska čestica z.k.č.br. 2862/2 k.o.Lukovdol, na kojoj je izvedena predmetna građevina, prema upisu u zk.ul. br.600 k.o. Lukovdol, a u kojoj se nalazi predmetni proizvodni objekt koji je predmet ove procjene ima površinu 1.760,00 m2.

Kod utvrđivanja tržišne cijene građevinskog zemljišta provedena je metoda pretrage u lipnju 2014. prema podacima dobivenim sa web stranica elektroničkih usluga, a vrijednost je dobivena po kriterijima kao što su: - lokacija - građ. zemljište - opremljenost građ. zemljišta - pristup i sl. Dobivena je cijena za 1 m2 površine zamljišta prema trenutnom stanju na tržištu u vrijednosti od 25 €/ m2, odnosno 189,25 kn/ m2 Udio zamljišta koje pripada proizvodnom objektu iznosi: 496,68 / 678,15 = 0,73240433532 0,73240433532 X 1760,00 = 1.289,032 m² Iz gore navedenog proizlazi slijedeća procjena vrijednosti građevinskog zemljišta:

2.2.4. KOMUNALNI DOPRINOS Komunalni doprinos obračunava se u skladu s obujmom, odnosno po m3 (prostornom metru) građevine koja se gradi na građevnoj čestici. Komunalni doprinos plača se za nekretnine unutar građevinskog područja naselja na kojem se u skladu s prostornim planom mogu graditi građevine za stanovanje, poslovne ili druge namjene. Naselje Vrbovsko pod koje spada Lukovdol, je podijeljen u zone prema opremljenosti

1.289,032 m2 x 189,25 kn/ m2 =243.949,00 kn

TV = SGV x F = 1.499.702,00 kn x 0,336= 503.900,00 kn



18

komunalnom infrastrukturom ili bolje rečeno prema atraktivnosti područja i s obzirom na namjenu prostora.

Prema Odluci o komunalnom doprinosu predmetna lokacija nalazi se u 2. zoni gradskog područja naselja Vrbovsko. Komunalni doprinos za zemljište u 2. zoni obračunava se u skladu s obujmom i iznosi 54,00 kn/ m3. Iz gore navedenog slijedi da za predmetnu nekretninu, konkretno iznosi:





2.2.6. PRIKLJUČCI NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU I OSTALI TROŠKOVI Prema podacima Biltena IGH za 2009. god. priključci i ostali troškovi na infrastrukturu iznose 6 % od NGV objekta, pa za predmetnu proizvodnu građevinu iznosi:

2.2.7. REKAPITULACIJA PROCJENJENIH VRIJEDNOSTI PO

TROŠKOVNOJ METODI za proizvodni objekt

r.br.

NEKRETNINE

Jedmj.

POVRŠINA

Jed. cijena

kn


kn €

1 Proizvodna zgrada m2 420,91 1.197,00 503.900,00 66.565,39

2 ZEMLJIŠTE m2 1.289,032 189,25 243.949,00 32.225,76

3 KOM. DOPRINOS m3 1.688,71 54,00 91.190,00 12.046,24

4 VODNI DOPRINOS m3 1.688,71 13,40 22.629,00 2.989,30

5 PRIKLJUČCI m2 420,91 262,00 110.153,00 14.551,25

UKUPNO 971.821,00 128.378,00

NGV / 0,94 - NGV = 1.725.731,00 kn / 0,94 – 1.725.731,00 kn =110.153,00 kn

1.688,71 m³ x 54,00 kn/ m3 = 91.190,00 kn

1.688,71 m³ x 13,40 kn/ m3 = 22.629,00 kn



19

2.2.8. IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE- METODA KAPITALIZACIJE DOBITI za proizvodni objekt


NKP 420,91 m²

Najamnina 2,6 €/m² 1.094,00 €



20,00 %

Porez 20,00 %


Netto godišnji prihod 7.224,00 €



5148,00

131.345,00 €

TROŠKOVNA METODA

971.821,00 kn = 128.378,00 €


994.282,00 kn = 131.345,00 €

SREDNJA VRIJEDNOST proizvodnog objekta

983.052,00 kn = 129.862,00 € (309,00 €/m²)

2.3. IZRAČUN GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI ZA KOTLOVNICU 2.3.1. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (NGV) JEDINIČNE CIJENE ZA 1 m2 NKP ZA IZGRADNJU NOVOG OBJEKTA


pomoćnih objekata. Nova građevinska vrijednost (NGV) za 1 m2 NKP utvrđuje se iz podataka



1.000,00 kn/ m2 NKP



20

Iz gore navedenih kriterija proizlazi slijedeća struktura cijene građenja za 1 m2 NKP:

1. KONSTRUKCIJA učešće 60,00 % 2. OBRTNIČKI RADOVI učešće 20,00 % 3. ZAVRŠNI RADOVI učešće 10,00 % 4. KUĆNE INSTALACIJE učešće 10,00 %



ZA 1 m2 NKP



Sadašnja jedinična cijena kotlovnice za 1m2/NKP



kn/m2 % % kn/ m

2 kn/ m

2 EUR/ m

2

1 KONSTRUKCIJA 600,00 60,00 29,50 177,00 423,00 55,87

2 OBRTNIČKI RADOVI

200,00 20,00 10 20,00 180,00 23,78

3 ZAVRŠ. RADOVI 100,00 10,00 20 20,00 80,00 10,57

4 INSTALACIJE 100,00 10,00 10 10,00 90,00 11,89

1.000,00 100 227,00 773,00 102,00

Procjena sadašnje građevinske vrijednosti kotlovnice

SGV = 47,80 m2 x 773,00kn/ m2 = 36.949,00 kn

NGV kotlovnice = 47,80 m2 x 1.000,00 kn/m2 = 47.800,00 kn



21

2.3.2. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI kotlovnice Faktori koji determiniraju tržišnu vrijednost nekretnine: - faktor lokacije 1,00

- faktor kvalitete izgradnje 0,70 - faktor usklađenosti (uredna imovinska i teh. dok.) 1,00 - faktor ponude i potražnje 0,80 - faktor korisne površine 1,00

F = 0,56


2.3.3. PROCJENA PRIPADAJUĆE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA kotlovnice

Objekt je izgrađen u Lukovdolu u 2. zoni prema Odluci o komunalnom doprinosu općine Vrbovsko. Građevinska čestica z.k.č.br. 2862/2 k.o.Lukovdol, na kojoj je izvedena predmetna građevina, prema upisu u zk.ul. br.600 k.o. Lukovdol, a u kojoj se nalazi predmetna kotlovnica koji je predmet ove procjene ima površinu 1.760,00 m2.

Kod utvrđivanja tržišne cijene građevinskog zemljišta provedena je metoda pretrage u lipnju 2014. prema podacima dobivenim sa web stranica elektroničkih usluga, a vrijednost je dobivena po kriterijima kao što su: - lokacija - građ. zemljište - opremljenost građ. zemljišta - pristup i sl. Dobivena je cijena za 1 m2 površine zamljišta prema trenutnom stanju na tržištu u vrijednosti od 25 €/ m2, odnosno 189,25 kn/ m2 Udio zamljišta koje pripada kotlovnici iznosi: 56,40 / 678,15 = 0,08316744083 0,08316744083 X 1760,00 = 146,375 m² Iz gore navedenog proizlazi slijedeća procjena vrijednosti građevinskog zemljišta:

2.3.4. KOMUNALNI DOPRINOS Komunalni doprinos obračunava se u skladu s obujmom, odnosno po m3 (prostornom metru) građevine koja se gradi na građevnoj čestici. Komunalni doprinos plača se za nekretnine unutar građevinskog područja naselja na kojem se u skladu s prostornim planom mogu graditi građevine za stanovanje, poslovne ili druge namjene. Naselje Vrbovsko pod koje spada Lukovdol, je podijeljen u zone prema opremljenosti komunalnom infrastrukturom ili bolje rečeno prema atraktivnosti područja i s obzirom na namjenu prostora.

146,375 m2 x 189,25 kn/ m2

=27.701,00 kn

TV = SGV x F = 36.949,00 kn x 0,56= 20.691,00 kn



22

Prema Odluci o komunalnom doprinosu predmetna lokacija nalazi se u 2. zoni gradskog područja naselja Vrbovsko. Komunalni doprinos za zemljište u 2. zoni obračunava se u skladu s obujmom i iznosi 54,00 kn/ m3. Iz gore navedenog slijedi da za predmetnu nekretninu, konkretno iznosi:





2.3.6. PRIKLJUČCI NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU I OSTALI TROŠKOVI Prema podacima Biltena IGH za 2009. god. priključci i ostali troškovi na infrastrukturu iznose 6 % od NGV objekta, pa za predmetnu kotlovnicu iznosi:

2.3.7. EKAPITULACIJA PROCJENJENIH VRIJEDNOSTI PO

TROŠKOVNOJ METODI za kotlovnicu

r.br.

NEKRETNINE

Jedmj.

POVRŠINA

Jed. cijena

kn


kn €

1 Kotlovnica m2 47,80 1.813,00 20.691,00 2.733,29

2 ZEMLJIŠTE m2 146,375 189,25 27.701,00 3.659,31

3 KOM. DOPRINOS m3 160,75 54,00 8.681,00 1.146,76

4 VODNI DOPRINOS m3 160,75 13,40 2.154,00 284,54

5 PRIKLJUČCI m2 47,80 233,00 3.051,00 403,04

UKUPNO 62.278,00 8.227,00

NGV / 0,94 - NGV = 47.800,00 kn / 0,94 – 47.800,00 kn =3.051,00 kn

160,75 m³ x 54,00 kn/ m3 = 8.681,00 kn

160,75 m³ x 13,40 kn/ m3 = 2.154,00 kn



23

2.3.8. IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE- METODA KAPITALIZACIJE DOBITI za kotlovnicu


NKP 47,80 m²

Najamnina 2,6 €/m² 72,00 €



20,00 %

Porez 20,00 %


Netto godišnji prihod 480,00 €



5148,00

8.727,00 €

TROŠKOVNA METODA

62.278,00 kn = 8.227,00 €


66.063,00 kn = 8.727,00 €

SREDNJA VRIJEDNOST kotlovnice

64.171,00 kn = 8.477,00 € (177,00 €/m²)

3.0. ZAKLJUČAK

Temeljem gornje procjene predmetnih objekata izgrađenih na z.k.č.br.2862/2 k.o. Lukovdol upisanih i z.k.ul. 600 k.o. Lukovdol proizlazi rekapitulacija procijenjenih vrijednosti:

REKAPITULACIJA PROCIJENJENIH VRIJEDNOSTI

r.br. objekt procijenjena vrijednost sa zemljištem

1. Poslovno-stambeni 252.215,00 kn 33.317,00 €

2. Proizvodni 983.052,00 kn 129.862,00 €

3. Kotlovnica 64.171,00 kn 8.477,00 €

UKUPNO: 1.047.475,00 kn

171.656,00 €



24

IZRAČUN POREZA NA PROMET OBJEKATA I ZEMLJIŠTA Osnovica poreza na promet izgrađenih objekata ekvivalent je zbroju njihovih građevinskih vrijednosti: Poslovno-stambeni objekt 192.154,00 kn Proizvodni objekt 503.900,00 kn Kotlovnica 20.691,00 kn OSNOVICA UKUPNO: 716.745,00 kn Porez na promet objekata od 5%: 35.837,00 kn Od toga je vrijednost građevinskog zemljišta ukupne površine 1.760,00 m²: 1.760,00 m² X 189,25 kn/m² = 333.080,00 kn ili 44.000,00 € Porez na promet zemljišta obračunava se po stopi od 5% i iznosi: 16.654,00 kn

Pa sadašnja tržišna vrijednost na dan 10.06.2014. godine za predmetnu nekretninu sa pripadajućim zemljištem u ukupnoj površini iznosi: 1.047.475,00 kn ili 171.656,00 €

Ovaj elaborat procjene sadašnje tržišne vrijednosti predmetnog poslovnog objekta u Pregradi

izrađen je u tri primjerka. Vještak nije dužan čuvati ovu procjenu niti njezine priloge.

Zagreb, lipanj 2014. Stalni sudski vještak za graditeljstvo:

Hrvoje Prelec, d.i.a.



25

4.0. dokumentacija



26

5.0. fotodokumentacija

Poslovno-stambeni objekt Poslovno-stambeni objekt

Poslovno-stambeni objekt Proizvodni objekt

Proizvodni objekt Proizvodni objekt



27

Kotlovnica Kotlovnica

Kotlovnica Proizvodna zgrada

Kotlovnica Proizvodna zgrada

Poslovno-stambena zgrada Poslovno-stambena zgrada

Documents

ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I TRŽIŠNE … · OBJEKT JE NENASTANJEN U PRIZEMLJU I PODRUMU. PRIZEMLJE VLAŽNO RADI ... temeljne trake ispod nosivih zidova HIDROIZOLACIJA