EL in KS...klasifikacija vrstklasifikacija vrst objektov ki je »podaljšana« iz petmestne v sedemmestno šifroki je »podaljšana« iz petmestne v sedemmestno šifro. Enotna klasifikacija

1.12.2014

1

ETAŽNA LASTNINA IN KATASTER STAVB

mag. Marijana Vugrin

Ljubljana, 8. december 2014

Vsebina

• Od izmere nepremičnine do vzpostavitve etažne lastnine

• Postopek delitve stavbe in postopek združitve stavb

• Razlika med postopkoma vzpostavitve etažne lastnine in dokončanjem etažne lastnine

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Kaj je etažna lastnina?

Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina na skupnih delih.

LASTNINA

ETAŽNA LASTNINA

LASTNINA POSAMEZNEGA

DELA

SOLASTNINA NA SKUPNIH DELIH

SKUPNOST LASTNIKOV

Po določilih SPZ etažna lastnina nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo.Podlaga za vpis v ZKNJ pa je:• pravni posel (sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino ali

enostranski pravni posel) ali• odločba sodišča.

1.12.2014

2


Poznavanje katerih zakonov in njihovih podzakonskih aktov je

potrebno pri vzpostavljanju EL?

• Stvarnopravni zakonik - SPZ (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13) ,

• Zakon o zemljiški knjigi - ZZK-1 (Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 - ZST-1,

45/08, 28/09 in 25/11) ,

• Stanovanjski zakon - SZ (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 - ZVKSES, 47/06

ZEN 45/08 ZVEtL 57/08 62/10 ZUPJS 56/11 odl US 87/11 in 40/12- ZEN, 45/08 - ZVEtL, 57/08, 62/10 - ZUPJS, 56/11 - odl. US, 87/11 in 40/12 -

ZUJF) ,

• Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja

posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k

stavbi - ZVEtL (Uradni list RS, št. 45/08 in 59/11) in

• Zakon o evidentiranju nepremičnin - ZEN (Uradni list RS, št. 47/06,

65/07 - odl. US in 79/12 - odl. US).



Stanje v javnih nepremičninskih evidencah pred vzpostavitvijo EL.

1.12.2014

3




Opredelitev cilja – Zakaj EL

Pregled stanja v JE

Pregled ne vknjiženih pravnih poslov

Predizmera stavbe

Priprava osnutka akta

Izdelava elaborata vpisa v ZKPostopek

vpisa etažne lastnine v JE

Priprava postopkovnika za izvedbo vpisa v ZKNJ

Izdelava elaborata vpisa v KS

Izdelava sporazuma

Upravni postopek vpisa v ZK in KS

Vložitev predlogov

Davčni postopek

Sklep in vpis v ZK in KS

Priloga sporazum in postopkovnik

Sklep ZKNJ in vpis v ZK glavno knjigo

1.12.2014

4


Opredelitev cilja – Zakaj EL

Ali sploh potrebujemo EL

Ali bo vzpostavitev EL skladna z ostalimi akti, ki se nanašajo na

stavbno in pripadajoča zemljišča

Ali je EL že delno nastavljena?

Kdo so stranke postopka?Ali so upravičene, da začnejo ta

postopek?



Pregled stanja v JE

KSZK

1.12.2014

5


KS


REN


REN

1.12.2014

6


ZK


ZKNJ

Poleg lastništva je potrebno preveriti tudi obremenitve nepremičnin, ki bodo

vstopale v postopek.


Pregled ne vknjiženih pravnih poslov

Pri vzpostavitvi etažne lastnine na stavbah, kjer so posamezni deli bili

pridobljeni na podlagi pravnih poslov (nevknjiženi ZKNJ lastniki) je

potrebno pregledati le – te in “de facto” lastnike vključiti v postopek

vzpostavitve etažne lastnine.

Preveriti je potrebno ali obstaja veriga pogodb, ali bo potrebni izvesti

vzpostavitev ZK listin, ali pogodbe vsebujejo ZK dovolila,…

Rezultat pregleda ne vknjiženih pravnih poslov je dopolnitev seznama

udeležencev postopka.

1.12.2014

7


Predizmera stavbe

Zemljiški kataster in kataster stavb ter posledično zemljiška knjiga ne

vodijo podatkov, ki so bili opredeljeni v projektni dokumentaciji, ampak

naj bi izkazovali dejansko stanje, pridobljeno z ustreznimi meritvami

na terenu.


• Prikaz vseh prostorov stavbe z

opombami o trenutni rabi

• Prikaz parcelnega stanja na katerega

posega stavba (bodoči ZPS in celotno

pripadajoče zemljišče)


Priprava osnutka akta

Priprava osnutka sporazuma, ki mora vključevati:

• Opredelitev, kateri prostori predstavljajo:

• posamezne dele stavb v EL,

• posamezne dele, ki bodo SSD in

• posamezne dele, ki bodo PSD ter na katere dele se vežejo

• Opredelitev ZPS in postopkov, ki so zato potrebni (ureditev meje, parcelacija)

• Opredelitev pripadajočega zemljišča kot SSD ter postopkov (ureditev meje,

parcelacija)

• Opredelitev pripadajočega zemljišča kot PSD ter postopkov (ureditev meje,

parcelacija)Priporočilo:

Geodet naj sodeluje pri oblikovanju osnutka sporazuma ali naj ga vsaj

dobi v “dopolnitev”

1.12.2014

8


Določitev dejanske raba dela stavbe

DEL STAVBE: ZEN, 71. člen - opredelitev pojmastavbe in dela stavbe:

“3) Posamezni del stavbe je prostor oziroma skupina prostorov v stavbi kioziroma skupina prostorov v stavbi, ki se lahko samostojno pravno ureja.

(4) Kot deli stavbe v katastru stavb se evidentirajo tudi njeni skupni deli, če so določeni.”


SZ:“Stanovanje po tem zakonu je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so prostori v stanovanjski stavbi ali drugi stavbi.”

Primerno stanovanje:"Stanovanje mora imeti ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter mora zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih j p j jožjih družinskih članov, ki živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom po pravilniku iz 87. člena tega zakona”


Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih:

“Za poslovni prostor se šteje po tem zakonu eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod.

Ne štejejo se za poslovni prostor po tem zakonu garaža v lasti občanov, ki je namenjena največ za dva osebna avtomobila ter stavbe oziroma prostori v lasti

bč ki j i lj j k tij kih d j ti (hl k l i kl tiobčanov, ki so namenjeni za opravljanje kmetijskih dejavnosti (hlev, kozolci, kleti in podobno).”

1.12.2014

9


Določitev dejanske raba dela stavbe

ZEN, 79. člen - dejanska raba stavbe ali dela stavbe:

“(1) V katastru stavb se vodijo podatki o dejanski rabi stavbe v skladu z veljavno klasifikacijo vrste objektov in ta raba se določi glede na pretežni namen uporabe stavbe.

(2) Dejanska raba dela stavbe je:1. stanovanjska raba;2. nestanovanjska raba;3. skupna raba(3) Del stavbe ima lahko le eno dejansko rabo.

(4) Podrobnejšo delitev dejanske rabe dela stavbe, za katero se smiselno uporablja veljavna klasifikacija vrste objektov, objavi geodetska uprava kot metodološko navodilo na svojih spletnih straneh.”



1.12.2014

10



Dejanska raba v katastru stavb in v gradbenem dovoljenju

V KS določamo rabo delu stavbe in posredno se določi tudi raba stavbi (stanovanjska ali nestanovanjska).

Del stavbe ima lahko samo eno dejansko rabo , ki sicer izhaja iz enotne klasifikacija vrst objektov ki je »podaljšana« iz petmestne v sedemmestno šifroklasifikacija vrst objektov ki je »podaljšana« iz petmestne v sedemmestno šifro.

Enotna klasifikacija vrst objektov (CC-SIse uporablja v postopkih gradnje (gradbeno dovoljenje in uporabno dovoljenje pri definiciji objektov uporabljata to klasifikacijo).


Dejanska raba v katastru stavb in v gradbenem dovoljenju

1.12.2014

11


V planskih aktih imamo poleg kopice drugih podatkov podano tudi:namensko rabo in podrobnejšo namensko rabo.

S tem podatkom je opredeljeno kakšne vrste objektov lahko gradimo na določenem območju.

Npr imamo osnovno namensko rabo območja stanovanj ki ima opredeljenoNpr. imamo osnovno namensko rabo območja stanovanj, ki ima opredeljeno podrobnejšo rabi s tekstualnim opisom:

»Stanovanjsko območje namenjeno pretežno eno ali dvostanovanjskim stavbam ter stanovanjem s kmetijskimi gospodarstvi (stanovanjske in nestanovanjske kmetijske stavbe za opravljanje kmetijske dejavnosti) ter s spremljajočimi stavbami splošnega družbenega pomena, storitvenih dejavnosti in trgovin, ki služijo tem območjem.«

Na območju, ki ima podan tak opis se v stanovanjski stavbi lahko »pojavi" tudi avtomehanična delavnica – planski akti, ki vsebuje zgoraj naveden opis, to v splošnem dovoljuje.



Planski akt

Individualna obravnava

bodoče stavbe

projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja

Določitev klasifikacijo celotnega objekta po (CC-SI)

Gradbeno dovoljenje

bodoče stavbe

1.12.2014

12


Stavba ima lahko le eno rabo po klasifikaciji (pretežno), seveda pa morajo v

dokumentaciji biti podane tudi ostale rabe.

Stavbe = klasifikacijska enota

Nato pa se našteje še klasifikacije posameznih delov, ki pa NISO LASTNIŠKI

DELI. Pretežnost se določa po uporabni površini, ki pa ni definirana enko kot jo

poznamo v geodetskih evidencah.

j


Z novo CC-SI klasifikacijo smo v geodetskih evidencah (KS) »umaknili«

določevanje skupnih prostorov s katerim smo posegali na področje

urejanja razmerij med lastniki v večstanovanjskih stavbah - 7.11.2011

13 – skupna raba

Podatki za nazaj se ne popravljajo!!!!!

Še vedno obstaja skupna raba.


Stanovanje ima atrij, če mu pripada zemljišče, ki je fizično povezano s stanovanjem in je namenjeno individualni uporabi.

Geodetska stroka , ki je zadolžena za evidentiranje , atrij obravnava kot zemljišče, ki je povezano z delom stavbe, torej je to dojemanje povezljivo z novo definicijo parcele kot posebnega skupnega dela po do ZZK-1.

? Stanovanjski zakon – atrij je del stanovanja in ne poseben skupni del

- zemljišče opredeljuje kot del stavbe in celo proglaša, da je določbapravnega posla, ki bi kot poseben skupni del določila del zemljišča, nična.

1.12.2014

13



Nerazdeljeni del stavbe (ND)


DEL STAVBEPosamezni del

stavbeSSD

Izpisek za stavbo

1.12.2014

14


Izpisek za del stavbe

SSD


Izpisek za stavbo


Izpisek za del stavbe v etažni lastnini

1.12.2014

15


Posebni skupni del stavbe v etažni lastnini (po ZZK-1C)

je zemljiška parcela ali posamezni del stavbe, ki je predmet solastnine,

vključene v etažno lastnino v dobro vsakokratnih etažnih lastnikov enega

ali več, vendar ne vseh posameznih delov v etažni lastnini v posamezni

stavbi v etažni lastnini.


Izpisek za stavbo

DEL STAVBEPosamezni del

stavbePSD

VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINEIzpisek za del

stavbePSD

1.12.2014

16


Na izpisku vedno izpisani dve vrsti osnovnega pravnega položaja (OPP) in sicer:

•107 – lastnina na posebnem skupnem delu stavbe v etažni lastnini

•108 – splošni skupni del stavbe v etažni lastnini

OPP 107 poda povezavo med delom stavbe,ki je PSD in posameznimi deli stavbe, katerih vsakokratni lastniki imajo svoj delež na parceli kot PSD.


OPP 108 poda povezavo med delom stavbe, ki je PSD in stavbo, kateri pripadajo PSD.

S tem je podano, da je PSD tudi v lasti stavbe kot celote – dopustna so ravnanja za vzdrževanje stavbe in njeno “delovanje”.


1.12.2014

17



ZEMLJIŠKA PARCELA

SSDEna

stavba

Izpisek za parcelo


ZEMLJIŠKA PARCELA

SSD Več stavb

Izpisek za parcelo

1.12.2014

18


ZEMLJIŠKA PARCELA

SSD Izpisek za stavbo

!!!!!!Na izpisku za stavbo ni razvidno ali gre za SSD ene ali več stavb!!!!!!


ZEMLJIŠKA PARCELA

SSDEna

stavba

Izpisek za del stavbe

!!!!!!Na izpisku za del stavbe ni razvidno ali gre za SSD ene ali več stavb!!!!!!


ZEMLJIŠKA PARCELA

PSD

Izpisek za parcelo, ki je PSD, ki

pripada 1 delu

1.12.2014

19


ZEMLJIŠKA PARCELA

PSD

Izpisek za stavbo


ZEMLJIŠKA PARCELA

PSD

Izpisek za del stavbe, ki mu pripada PSD

ZEMLJIŠKA PARCELA

PSDVeč delov v več

stavbah

Izpisek za parcelo, kije

PSD

1.12.2014

20


Podpisniki sporazuma morajo biti vsi ZKNJ lastniki zemljišč in vsi lastniki

delov stavb. Vsa medsebojna razmerja se urejajo v sporazumu.

Lastniki delov stavb:AnaLojzePeter

ZKNJ lastniki zemljišč:AnaLojzeObčina


Izdelava elaborata vpisa v KSIzdelava elaborata vpisa v ZK

Osnutek sporazuma


V postopku izdelave elaborata za vpis v KS se posameznemu delu določijo

podatki:

številka dela stavbe,

dejanska raba dela stavbe,

številka stanovanja ali poslovnega prostora*,

površina (prej neto tlorisna površina),

*odvisni podatki

p (p j p ),

uporabna površina*,

vrste prostorov*,

številka etaže,povezava z RPE (občina, hišna številka*)

Podatki, ki se vpišejo v ZKNJ

Podatki, ki so vidni na združenem izpisu

1.12.2014

21



tojn

a la

NI

samo

s

JEsa

mo

sp

arce

l stojn

a parcela


1.12.2014

22



Elaborati geodetskih storitev ter upravni akti

Osnutek sporazuma

Sporazum


Izdelava sporazuma

Enostranski akt preoblikovanje pravice v korist iste osebe

Sporazum

1.12.2014

23


Vsebina sporazuma:

• UVODNA DOLOČBA / DOLOČBE – uvodne ugotovitve:

• VZPOSTAVITEV ALI SPREMEMBA ETAŽNE LASTNINE

• IZJAVA VOLJE LASTNIKA – ZK dovolilo

•UVODNA DOLOBA

• KONČNE DOLOČBE



Postopkovnik pripravimo v primerih, ko je potrebno za vzpostavitev etažne lastnine

podati več predlogov – več postopkov.

Postopkovnik je priloga sporazuma, zato je obvezno v uvodnih določbah

sporazuma dodati določilo, da je priloga sporazuma postopkovnik in da se

podpisniki s tem strinjajo.


1.12.2014

24



Davčni postopek

Akt o oblikovanju etažne lastnine

SPORAZUM Enostranski akt

NI predmet odmere SPORAZUM(NE vsebuje odplačniSPORAZUM p

po ZDPN-2(NE vsebuje odplačni

prenos LP)

SPORAZUM(vsebuje odplačni

prenos LP)

NI predmet odmere po ZDPN-2

JE predmet odmere po ZDPN-2


Praviloma bi bilo potrebno vsak sporazum predložiti na davčni urad, ki bi

davčnem postopku ali:

• odmeril davek po Zakonu o davku na promet nepremičnin(ZDPN-2) ali

• ali odtisnil žig z naslednjo vsebino: »ni predmet odmere po ZDPN-2«.

V praksi je še vedno notar tisti, ki se odloči ali je sporazum potrebno

predložiti davčni upravi ali ne.

1.12.2014

25


Vložitev predlogovPriloga sporazum in postopkovnik



Postopki, ki so povezani z etažno lastnino:

031- vpis oblikovanja etažne lastnine - posamezni deli so vpisani v katastru stavb

Osnovni postopek za vpis oblikovanje etažne lastnine.

1.12.2014

26


V primeru, ko več parcel predstavlja ZPS in pripadajoče zemljišče, jih lahko v enem

ZK predlogu (skozi postopek 031) določimo, če ustrezajo naslednjim pogojem:

• so v lasti istega lastnika,

• lahko so obremenjene z enakimi izvedenimi pravicami/zaznambami – enak ID

pravice in

• lahko so obremenjene s stvarnimi ali nepravimi stvarnimi služnostmilahko so obremenjene s stvarnimi ali nepravimi stvarnimi služnostmi.


012 – vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele (iz vknjižene lastninske pravice v splošni ali posebni skupni del stavbe v etažni lastnini ali obratno).

Uporabi se za predlog za vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele, in sicer:▪ iz vknjižene lastninske pravice v SSD stavbe v EL▪ iz vknjižene lastninske pravice v PSD stavbe v EL▪ iz SSD stavbe v EL v vknjiženo lastninsko pravico▪ iz SSD stavbe v EL v PSD stavbe v EL▪ iz SSD stavbe v EL v PSD stavbe v EL▪ iz PSD stavbe v EL v vknjiženo lastninsko pravico▪ iz PSD stavbe v EL v SSD stavbe v EL ali▪ za spremembo deležev in imetnikov pri PSD

Predloga ni mogoče oddati, če je z osnovnim pravni položajem povezana izvedena pravica ali zaznamba (hipoteka), ki ne more biti povezana z osnovnim pravnim položajem tipa SSD ali PSD.


Kdaj predloga ni mogoče oddati po postopku 012?

Če so na parceli naslednje pravice ali zaznambe:

▪ 302 - zaznamba vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine

▪ 308 - zaznamba spora o prenehanju stavbne pravice

▪ 309 - zaznamba izrednega pravnega sredstva glede vknjižbe pridobitve stavbne pravice

▪ 310 - zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe pridobitve stavbne pravice

▪ 312 - zaznamba vrstnega reda za prenos stavbne pravice

313 zaznamba spora o prenosu stavbne pravice▪ 313 - zaznamba spora o prenosu stavbne pravice

▪ 314 - zaznamba izrednega pravnega sredstva glede vknjižbe prenosa stavbne pravice

▪ 315 - zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe prenosa stavbne pravice

▪ 316 - zaznamba uvedbe postopka komasacije

▪ 401 - vknjižena hipoteka

▪ 402 - vknjižena maksimalna hipoteka

▪ 403 - vknjižen zemljiški dolg

▪ 410 - vknjižena pravica prepovedi odtujitve

▪ 412 - vknjižena predkupna pravica

▪ 413 - vknjižena odkupna pravica

1.12.2014

27


▪ 501 - predznamovana hipoteka

▪ 505 - predznamovana maksimalna hipoteka

▪ 505 - predznamovani užitek

▪ 506 - predznamovana raba

▪ 507 - predznamovana služnost stanovanja

▪ 508 - predznamovana pravica stvarnega bremena - imetnik oseba

▪ 510 - predznamovana pravica prepovedi odtujitve

▪ 511 - predznamovana zakupna / najemna pravica

▪ 512 - predznamovana predkupna pravica

▪ 513 - predznamovana odkupna pravica

▪ 514 - predznamovana posebna pravica uporabe javnega dobra

▪ 601 - zaznamba vrstnega reda za pridobitev hipoteke

▪ 606 - zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve

▪ 608 - zaznamba izrednega pravnega sredstva glede vknjižbe izbrisa izvedene pravice (razen stvarne

služnosti)

▪ 610 - zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe izbrisa izvedene stvarne pravice (razen stvarne

služnosti)

▪ 614 - zaznamba izbrisne tožbe za izbris vknjižbe izbrisa izvedene stvarne služnosti / nujne poti


Posebne skupne dele PSD vknjižimo s postopkom 012 -vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele, po vpisu stavbe v glavno knjigo.

VEL – vsakokratni etažni lastniki stavbe 1770

VELDS – vsakokratni etažni lastniki dela stavbe

Od sprejetja ZZK1-C je posebni skupni del lahko v lasti vsakokratnega lastnika SAMO ENEGA dela stavbe.


Če parcele NE ustrezajo pogojem, je potrebno vložiti dodatne ZK predloge.

Poleg predloga 031, še predlog (predloge) 012 - vpis spremembe osnovnega pravnega

položaja zemljiške parcele (iz vknjižene lastninske pravice v splošni ali posebni skupni del

stavbe v etažni lastnini ali obratno).

*se lahko vložita šele po izvedbi ZK predloga 031 v glavno knjigo

*se lahko vložita šele že po oddaji ZK predloga 031 v glavno knjigo – po Dn številki predloga

1.12.2014

28


Potek postopka 031- vpis oblikovanja etažne lastnine


Sledi vnos stavbe. Obvezen vpis stavbe v KS s katastrskim

vpisom!

Deli stavb se

prevzamejo iz

KS.


1.12.2014

29


032- vpis oblikovanja etažne lastnine – posamezni deli niso vpisani v katastru stavbUporabi se za vpis oblikovanja etažne lastnine – uskladitev z ročno vodeno ZK –etažna lastnina je bila vpisana v ročno ZK pred letom 2003.

034 - vpis poočitve razdelitve posameznega delaUporabi se v primeru, ko se poočitev delitve ne izvede preko spletnih servisov med ZKNJ in KS. Osnova je odločba GURS in pogodba o delitvi deležev na SSD in PSD.

035 - vpis poočitve združitve posameznega delaUporabi se za obvestila, ki so podlaga za poočitve iz 114. člena ZZK-1 glede posameznega dela (izvaja GURS):

▪ o spremembi identifikacijskega znaka posameznega dela ali▪ združitve posameznega dela


036 – vpis spremembe osnovnega pravnega položaja posameznega dela (iz vknjižene lastninske pravice v splošni ali posebni skupni del stavbe v etažni lastnini ali obratno)

Uporabi se za predlog za vpis spremembe osnovnega pravnega položaja posameznega dela, in sicer:▪ iz vknjižene lastninske pravice v SSD stavbe v EL▪ iz vknjižene lastninske pravice v PSD stavbe v EL▪ iz SSD stavbe v EL v vknjiženo lastninsko pravicoiz SSD stavbe v EL v vknjiženo lastninsko pravico▪ iz SSD stavbe v EL v PSD stavbe v EL▪ iz PSD stavbe v EL v vknjiženo lastninsko pravico▪ iz PSD stavbe v EL v SSD stavbe v EL ali▪ za spremembo deležev in imetnikov pri PSD


039 – vpis poočitve razdelitve posameznega dela – ni določitev deležev

Uporabi se za obvestilo o razdelitvi posameznega dela – poočitev iz 114. člena ZZK-1, izvaja GURS

Uvajanje “nereda” v ZKNJ. To geodeti “počnemo” z delitvami delov stavb.

1.12.2014

30


Izvedemo delitev brez razdelitve deleža na skupnih prostorih.

Delitev skupne lastnine na skupnih prostorih se izvede z ZK predlogom na

podlagi pogodbe.


14 1817

KS IN ZKNJ

V ko Rakek 1659 je stavba v etažni lastnini 382.Izvedena je bila delitev dela 14.Del 14 je bil ukinjen iz njega sta nastala dela 17 in 18.


Delitev je bila vpisana v zemljiški knjigi s poočitvijo sklepa Geodetske uprave s postopkom 039 - vpis poočitve razdelitve posameznega dela − ni določitve deležev.

Del 14 je imel določen delež na skupnih prostorih 2133/10000.

Po izvedeni poočitvi s postopkom 039- vpis poočitve razdelitve posameznega dela − ni določitve deležev, delež 2133/10000 postane skupna lastnina novo nastalih delov:nastalih delov:

1.12.2014

31


Razdelitev skupne lastnine se izvede s postopkom 112 - vknjižba

lastninske pravice ali vknjižba prenosa stavbne pravice pri eni

nepremičnini.

Kot nepremičnino izberemo stavbo:


Nato izberemo delež na SSD, ki ga hočemo razdeliti


Deleže na SSD pripišemo posameznim delom stavb

Osnova za določitev deležev je pogodba med lastniki novonastalih delov.

1.12.2014

32


061 - vpis nedokončane etažne lastnineUporabi se za predlog za vpis oblikovanja etažne lastnine – uskladitev z ročno vodeno ZK ( etažne lastnina je bila vpisa v ročno ZK pred letom 2003).

063 – vpis dokončana etažne lastnine – posamezni deli niso vpisani v katastru stavbUporabi se za vpis dokončanja nedokončane etažne lastnine, predlog je potrebno vložiti pri stavbi v EL.

064 - dokončanje etažne lastnine - več stavb

065 – križni seznamUskladitev identifikatorjev med GURS in ZKNJ.

097 – oddaja predloga za primere, ko aplikacija ne omogoča oddaje predloga


Postopek se uporablja pri vzpostavitvi etažne lastnine in določitvi pripadajočega zemljišča po ZVEtL – kompleksnejši primeri.


Primeri uporabe postopka 971 pri EL:

• Ukinitev etažne lastnine na stavbi

1.12.2014

33




Sklep ZKNJ in vpis v ZK glavno knjigo

1.12.2014

34

DELITEV IN ZDRUŽITEV STAVBE

Delitev in združevanje stavb v etažni lastnini ni bilo možno izvesti v ZKNJ od

uvedbe nove elektronske ZKNJ (1.5.2011) do konca leta 2013.

Delitev in združitev se izvaja s pomočjo postopka “064 – dokončanje etažne

lastnine – več stavb”.

S tem postopkom se tudi izvaja vpis etažne lastnine za celotno stavbo v

primeru, da je na stavbi nedokončana etažna lastnina.


1

3

5

7

2

4

6

8

1

3

5

4

1

3

5

7

2

4

6

8

1

3

5

7

2

4

6

89

Ena stavba Ena stavba

777777

Postopek se uporablja za vpis

dokončanja etažne lastnine.

3

1

21

1

2 1

3

5

7

2

4

6

8

1

3

5

4

Ena stavba Ena stavba

777 777


A99/2105 A99/2

2221 2

2231

2

1

2

105

Ena stavba Dve stavbi(VEČ)

99/199/13 4

2 2

Postopek se uporablja za delitev stavbe v etažni lastnini.

1.12.2014

35


105 A99/2

222

2231

2

1

2

Dve stavbi(VEČ)

A99/21 2

3 4

2154

Ena stavba

99/199/1

3 4

Postopek se uporablja za združevanje stavbe v etažni lastnini.


1

3

5

7

2

4

6

8

1

3

5

4

1

3

5

7

2

4

6

8

1

3

5

7

2

4

6

8Ena stavba Ena stavba

777 777

Postopek se uporablja tudi:za vnos spremenjenih deležev na SSD

inodpravo napak na podatkih o vrsti dela

stavbe


Osnovna pogoja za izvajanje postopka sta:

A. da je vsaj ena stavba z nekaj deli vpisana v zemljiško knjigo in

1.12.2014

36


B. da so vse vpletene stavbe vpisane v kataster stavb v upravnem postopku (katastrski vpis).



Vsi predniki morajo imeti svoje naslednike, posamezni novo nastali deli (KS) stavb so lahko brez prednikov.

V takih primerih moramo imeti “podlago” (npr. pogodbo z ZK dovolilom) in skozi postopek vknjižimo lastništvo.

1.12.2014

37


V primeru, da se postopek uporabljate za dokončanje etažne lastnine, je podan še en dodaten pogoj.

V kolikor je v zemljiški knjigi vpisan za obravnavano stavbo nerazdeljeni skupni del, mora vsaj del prostorov, ki tvorijo nerazdeljeni del, postati del v etažni

lastnini.

Nerazdeljeni del je vedno prednik dela v etažni lastniniNerazdeljeni del je vedno prednik dela v etažni lastnini.

Če to v ni (nerazdeljeni del predstavlja samo SSD), je potrebno izvesti predhodno postopka:

063 - vpis dokončanja etažne lastnine - posamezni deli niso vpisani v katastru stavb in

036 - vpis spremembe osnovnega pravnega položaja posameznega dela (iz vknjižene lastninske pravice v splošni ali posebni skupni del stavbe v etažni

lastnini ali obratno)


Predno začnemo izvajati postopek je potrebno pregledati podatke, ki so za stavbo / stavbe vpisani v javne nepremičninske evidence.

Kataster stavb: podatki o lokaciji stavbePodatki o delih stavbePodatke o povezavi med stavbo in parcelo

Poleg podatkov, ki so vidni v evidenci KS je potrebno pridobiti tudi elaborat za katastrski vpis.

Zemljiški katasterpodatki o zemljišču pod stavboPodatki o ostalih pripadajočih zemljiščih


Zemljiška knjiga• ZK izpisek za stavbo/stavbe• ZK izpisek za vse dele stavb• ZK izpisek za zemljišče pod stavbo• ZK izpiske za vsa pripadajoča zemljišča

1.12.2014

38



Postopek (koraki postopka) je identičen, če izvajamo vzpostavitev etažne lastnine, dokončanje etažne lastnine, delitev ali združevanje stavb.

Razlike nastopajo znotraj posameznih korakov:

V ZKNJ se stavba že nahaja

Pregled stanja v JE in opredelitev cilja

Pri dokončanje etažne lastnine, delitvi ali združitvi stavb so lastniki posameznih delov že vpisani v ZKNJ (lahko ne vsi). Potreben pregled še dodatnih listin.

Postopki(vrste predlogov) in njihov redosled so različni.

Priprava osnutka sporazuma


Vložitev predlogov


Pri delitvi in združevanju stavb je potrebno upoštevati:

Delitev stavbe:

Vsaka stavba mora imeti definirano svoje zemljišče pod stavo ZPS

(določitev ZPS in parcelacija) .

Številka obstoječe stavbe se ukine in določijo se nove številke stavbam.-

1.12.2014

39


Združitev stavbe

Številke “obstoječih stavb” se ukinejo in se določijo se nova številka stavbe.



1.12.2014

40


S postopkom 064 – dokončanje etažne lastnine NE urejamo “lastništva” nad

pripadajočimi parcelami (SSD, PSD).

Pri združitvi stavb se zemljišča, ki so SSD posameznih stavb pripišejo kot SSD

novonastale stavbe z deleži, ki so za SSD določeni v postopku 64.


Pri delitvi stavbe parcele ostanejo SSD in PSD prvotne stavbe (ENE OD NOVO

NASTALIH STAVB) in njihov OPP urejamo s postopkom 012 - vpis

spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele (iz vknjižene

lastninske pravice v splošni ali posebni skupni del stavbe v etažni lastnini ali

obratno) .

NEDOKONČANA ETAŽNA LASTNINA

• stavba je vpisana v ZKNJ,

Kaj je nedokončana etažna lastnina?

• v stavbi se nahaja vsaj en del, ki je vpisan v ZKNJ kot del v etažni lastnini,

• SSD in PSD kot deli stavb niso določeni,

• v ZKNJ se nahaja nerazdeljeni del, ki predstavlja vse ostale prostore stavbe,

razen dela, ki je v etažni lastnini.

• parcela na kateri stoji stavba je v ZKNJ vpisana kot SSD v lasti

vsakokratnih lastnikov stavbe in

• deleži posameznih delov v etažni lastnini na parceli, ki je SSD niso določeni

(0/0).

1.12.2014

41


Iz ZKNJ za tako stavbi lahko pridobimo:

• izpisek za stavbo,

• izpisek za parcelo, na kateri stoji stavba,

• izpisek za posamezne dele, kjer je vpisana nedokončana lastnina in

• izpisek za nerazdeljeni del.

V starih mestnih jedrih obstaja lahko tudi stavbna pravica za “nedoločen čas” ,

ki se izpisuje na delih stavb.


Izpisek za

stavbo je v

osnovi enak

kot izpisek za

stavbo, kjer je

etažna lastnina

ljvzpostavljena

v celoti.

STAVBA


Stavba ima lahko enak identifikator kot v KS ali pa drugačnega.Enak

identifikator

STAVBA

1.12.2014

42


STAVBA

Drugačenidentifikator


PARCELA

Izpisek je enak kot za parcelo, kjer je etažna lastnina vzpostavljena v celoti.


DEL STAVBE

1.12.2014

43


DEL STAVBE

Izpisek je enak kot za dele stavbe v stavbi , kjer je etažna lastnina vzpostavljena v celoti.


NERAZDELJENI DEL STAVBE


NE

RA

ZD

EL

JEN

I D

EL

STA

VB

E

1.12.2014

44


271. člen SPZ (prehodne določbe):

Več uporabnikov iste nepremičnine:

(1) Če sta zemljišče in zgradba na zemljišču v skladu s predpisi, ki so veljali pred uveljavitvijo

tega zakona, predmet lastninske pravice, postane z dnem uveljavitve tega zakona zgradba

sestavina nepremičnine, če je lastnik zemljišča in zgradbe isti.

(2) V primeru iz prejšnjega odstavka, ko lastnik ni isti, postane z dnem uveljavitve tega zakona

zgradba sestavina nepremičnine, lastnik zgradbe pa pridobi na nepremičnini stavbno

pravico, ki traja toliko časa, dokler stoji zgradba. Lastnik nepremičnine in imetnik

stavbne pravice morata medsebojna razmerja urediti s pogodbo iz drugega odstavka 257.

člena tega zakona v treh letih od njegove uveljavitve.



1.12.2014

45



Razlike med “klasičnim postopkom” vzpostavitve etažne lastnine nastopajo:

• pri pregledu vhodnih podatkov,

• pri oblikovanju delov stavb in

• pri izbiri postopkov za vpis v ZKNJ

V zemljiški knjigi moramo pregledati:

• izpisek za parcele, ki predstavljajo zemljišče pod stavbo in pripadajoče

zemljišče (funkcionalno zemljišče) – SSD,

• izpisek za stavbo in

• izpiske za dele stavb (EL in nerazdeljeni posamezni deli).


1.12.2014

46


Več naslednikov ima lahko ISTEGA prednika.

Za dokončanje etažne lastnine uporabljamo postopka:

064 - dokončanje etažne lastnine - več stavb

097 – oddaja predloga za primere, ko aplikacija ne omogoča oddaje predloga


Kdaj je nastala nedokončana lastnina?

• pri vpisu izvzetih stanovanj pri nacionalizaciji,

• pri vpisih stanovanj na podlagi posameznih drugih aktov (dedni sklepi,

denacionalizacijskih odločb) in

• pri vpisu po Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na

posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo – ZPPLPS.


Vpis po ZPPLPS

Podatki vpisani v zemljiško knjigo in v kataster stavb po interventnem zakonu.

Interventni zakon je pomenil prvi korak do povezave zemljiške knjige in geodetske uprave na področju etažne lastnine (ZPPLPS- UPB1, 4. člen, 13. točka).

Predpogoj za vpis v zemljiško knjigo po tem zakonu so bile izvedeni določeni postopki na strani geodetske stroke.postopki na strani geodetske stroke.

Postopki na strani geodetske stroke:

1. Odmera stavbiščaVrsta rabe – 219

stanovanjska stavba -stavbišče

1.12.2014

47


2. Evidentiranje dela stavbe

A. Izdelava etažnega načrta za posamezen del stavbe

B. Preizkus in potrditev etažnega načrta

C. Določitev identifikacijskih številk stavbi in delom stavb

D. Evidentiranje stavbe in delov stavbe v “evidenco o stavbah”

E V i b i bišč “ ” i l ž k i ž l iE. Vpis stavbe in stavbišča v “nov” v osnovni vložek in etažne lastnine v

“podvložke” (postopek se izvede na zemljiški knjigi)

F. Evidentiranje “solastnikov “ na stavbišču v zemljiškem katastru

G. Lastnina posameznih delov se evidentira v katastru stavb

AŽ

NA

LA

ST

NIN

AN

ED

OK

ONČ

AN

A E

TA

Izdelava etažnega

načrta za

posamezen del

stavbe

AŽ

NA

LA

ST

NIN

AN

ED

OK

ONČ

AN

A E

TA

Določitev

identifikacijskih

številk stavbi in

delom stavb

1.12.2014

48


Vpis stavbe in stavbišča v “nov” v osnovni vložek


Vpis etažne lastnine v “podvložke”


Vpis etažne lastnine v “podvložke”

1.12.2014

49


Dokončanje EL


Dokončanje EL


PrimerNedokončane

EL

1.12.2014

50

LEPO JE BILO PREŽIVETI ČAS Z VAMI!

Marijana

Documents

EL in KS...klasifikacija vrstklasifikacija vrst objektov ki je »podaljšana« iz petmestne v sedemmestno šifroki je »podaljšana« iz petmestne v sedemmestno šifro. Enotna klasifikacija