LA OPERACIÓN CHAMARTÍN: DE LA PROLONGACIÓN DE LA CASTELLANA AL QUINTO PAU DEL NORTE

PRESENTACIÓN

La llamada Operación Chamartín fue ideada y estructurada en la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) de 1997. Lleva en danza más de una década, apareciendo y desapareciendo como el Guadiana. Además del empujón inicial, los hitos más significativos que enmarcan la trayectoria del APR 08.03 se sitúan en 2003, cuando se lleva a cabo una modificación puntual del PGOUN a fin de incrementar los aprovechamientos lucrativos en el ámbito, y en 2008, cuando es suscrito el Convenio Urbanístico para la Gestión y Ejecución del Plan Parcial por el alcalde de Madrid, la presidente de la Comunidad de Madrid, la ministra de Fomento y los presidentes de ADIF, RENFE y DUCH SA.

El Plan Parcial de Reforma Interior APR 08.03 “Prolongación de La Castellana” (en adelante PPRI) se erige sobre sendas figuras y, en particular, sobre la primera, toda vez que, en virtud de la jerarquía normativa, es en la ficha correspondiente del PGOUN donde se establecen las determinaciones estructurantes y los criterios de las determinaciones pormenorizadas. En realidad, un plan parcial no hace más que desarrollar las condiciones vinculantes y no vinculantes que le fija el plan general.

La última precisión es de la máxima importancia, pues nos señala que lo fundamental de la Operación ya está aprobado. Así, lo están aspectos tales como la delimitación, los objetivos, los usos, la intensidad edificatoria… El PPRI toma esos datos como premisas incuestionables y se limita, de acuerdo con el artículo 48 de la Ley del Suelo de la CM, a concretar las condiciones vinculantes, parcelar el ámbito, señalar los usos y aprovechamientos de cada parcela, localizar las reservas de suelo para las redes públicas locales, redactar las normas urbanísticas…

Aun de este modo, siendo conscientes de que el momento procesal oportuno ha pasado, la FRAVM en sus alegaciones aprovechará para cuestionar una vez más la Operación Chamartín en su conjunto.

POSICIONES DEFENDIDAS POR LA FRAVM HASTA EL PRESENTE

La FRAVM definió por primera vez su posición sobre la Operación Chamartín en el escrito de sugerencias al Avance de la revisión del PGOUM, en 1993. Entonces decíamos:

<<Respecto de la actuación acotada por RENFE/Argentaria sobre el haz de vías y las instalaciones ferroviarias defendemos un marco de concertación con el Ayuntamiento, aunque, en cualquier caso, la actuación,

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en modo alguno, es urgente o prioritaria, máxime en un periodo de recesión económica. Existen otras “heridas” en la ciudad, como por ejemplo el chabolismo, la infravivienda o la rehabilitación del Casco Antiguo que exigen una respuesta inmediata con la correspondiente asignación presupuestaria.Tal y como se está planteando la operación, por otra parte, entendemos que es inoportuna. El Avance la define como una nueva “área de centralidad en el Norte de la ciudad basada en el desarrollo de un conjunto de usos mixtos: residenciales, terciarios de oficina y comercio y equipamientos”, según un aprovechamiento similar al autorizado en el Pasillo Verde. RENFE/Argentaria comparten esa definición genérica y, en todo caso, la controversia con el Ayuntamiento se producirá a propósito del aprovechamiento permitido.Interpretamos que la operación se inscribe en la extensión del Centro de Negocios hacia el norte de La Castellana, con la consiguiente sustracción de oportunidades y recursos a cualquier estrategia racional de descentralización del terciario de oficinas cuyo objetivo sea descongestionar Madrid y potenciar los desarrollos periféricos en un modelo regional metropolitano polinuclear. Prevemos, en segundo lugar, que la operación se desarrollará sobre una muy generosa autorización de aprovechamientos y mediante productos muy lucrativos (no cabría, por ejemplo, la vivienda protegida y se trabajaría sobre los estándares dotacionales públicos mínimos), puesto que en otro caso los retornos inmobiliarios no justificarían los costes de una actuación concebida en todo momento en los términos de una realización económico-financiera de los activos inmobiliarios. La colmatación y sobredensificación del área serían inadmisibles, más aun en un distrito como Chamartín con muy acusados déficit equipamentales y de zonas verdes y espacios públicos abiertos>>.

En las alegaciones al primer documento de aprobación inicial del PGOUM de 27 de octubre de 1995, volvíamos sobre el asunto señalando:

<<En su día, RENFE, con la colaboración del Grupo Argentaria y de un afamado arquitecto, más un espectacular despliegue en los medios de comunicación, lanzó la propuesta de soterrar la playa de vías en la estación de Chamartín al objeto, se decía, de suprimir la herida/corte urbano que significa la estación, aumentar la dotación del área y lograr una rentabilidad económica que mejore la cuenta de resultados de la empresa pública. Desde el primer momento, siempre ha estado claro que la

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actuación, tal y como la plantean sus promotores, pretende una edificabilidad excesiva en una zona ya saturada. La Revisión del PGOUM reelabora la propuesta bajo la denominación de “Prolongación de La Castellana e integración de las áreas ferroviarias de Chamartín y Fuencarral”. La ordenación es remitida a planeamiento especial (APR 08.03), que fijará los aprovechamientos, usos y dotaciones. La ficha del APR únicamente explicita los objetivos que –a su vez– son desarrollados en el correspondiente apartado de la Memoria. [...] Todo queda así difuso y oscuro. La jerga urbanística encubre, en realidad, la ausencia de acuerdo entre el Ayuntamiento y RENFE. Los puntos de desencuentro se desconocen, salvo los que “oportunamente” unos y otros filtran cada cierto tiempo a la prensa.En nuestra opinión, una actuación de tal envergadura –precisamente, reiteramos, de tal envergadura– no es lícito que pase las fases de aprobación inicial, provisional y definitiva sin definición, sin contornos ni parámetros. No es aceptable que el esqueleto se remita al futuro, limitándose el PGOUM a marcar unos objetivos genéricos, tan abstractos e incorpóreos que sirven para afirmar A y su contrario, no-A. Si la Revisión no es el instrumento adecuado para fijar las determinaciones a las que ha de sujetarse el planeamiento especial remitido, entonces ¿para qué sirve la Revisión? ¿Sólo para hacer “literatura”?Pero se plantea una cuestión más importante y anterior a la ficha misma: la prolongación de La Castellana hacia el norte ¿es, realmente, una prioridad de la ciudad? Nuestra respuesta es tajante: no es una prioridad ni a corto, ni a medio, ni a largo plazo, y peor aún, su activación entra en competencia y cercena las oportunidades de desarrollar operaciones de centralidad en el arco sur-este de Madrid. [...] La ejecución de la prolongación, por lo demás, para ser viable económicamente exigirá un muy alto aprovechamiento por m2, que desborda la capacidad de recepción de una zona ya sobresaturada y muy pobremente dotada. Algunos de los objetivos enunciados en el marco de la actuación, por otra parte, son incluso contrarios a los objetivos generales de la Revisión del PGOUM, v. gr., la prolongación de La Castellana hasta confluir con la M-40 y la M-607 significa facilitar y fomentar el uso del coche en los accesos al centro por el norte. ¿Se busca suprimir una “herida” –que, en verdad, no duele ni causa víctimas (al contrario que otras que la Revisión prefiere olvidar)– y, en la práctica, se potencia la barrera que en la actualidad es La Castellana?>>.

De nuevo, en 2003, en nuestras alegaciones contra la modificación puntual del PGOUM en el ámbito, insistíamos en denunciar el carácter

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especulativo de la operación y, en particular, expresábamos nuestra radical oposición al incremento de la edificabilidad desde los 0,6 m2/m2 a los 1,05 m2/m2. Esta mejora de un 75% en los aprovechamientos lucrativos venía, por lo demás, precedida de otro regalo, en la Ley del Suelo de la CM, la 9/2001, que exoneró a los propietarios de la obligación de ceder al Ayuntamiento terrenos para localizar las redes públicas generales: de un plumazo, los susodichos se ahorraron entregar al municipio la friolera de 70 m2 de suelo por cada 100 m2

edificados1.

Lo ocurrido, con el paso del tiempo, nos ha reafirmado en nuestras apreciaciones iniciales, al tiempo que ha confirmado buena parte de los presagios que aventuramos en una fecha tan temprana como la del año 1993. El PPRI no es más que el desenlace de una forma de destrozar la ciudad, en lugar de hacer ciudad.

OBJETIVOS Y DETERMINACIONES

El ámbito tiene una superficie de 312 ha, previéndose una edificabilidad total de 3.276.691 m2, a razón de 1,05 m2 construidos por m2 de suelo. Los terrenos tienen la calificación de suelo urbano no consolidado (SUNC).

La ficha del PGOUM establece los siguientes objetivos:

Prolongar La Castellana hacia el norte, entre la M-30 y la M-40, como gran eje estructurante de la actuación. Construir la nueva estación de viajeros y potenciar los usos ferroviarios, tanto de cercanías como de las grandes líneas y alta velocidad con el norte de la península.Eliminar la barrera que supone la playa de vías e integrar la ciudad en la zona dando continuidad a las relaciones este-oeste.Mezclar usos residenciales, terciarios y dotacionales.Trasladar los usos industriales.Generar un sistema de espacios verdes, parques y equipamientos de modo que, junto a los usos lucrativos, constituyan un área de centralidad.

En buena lógica, la Operación Chamartín no cabe leerla fuera de su contexto, como si se tratara de una actuación aislada. Más aun, el hecho de que se trate de una “reforma interior” no debe inducirnos a error comparándola con los peris del planeamiento anterior, como si se tratara de una actuación modesta y de regeneración de un espacio degradado. Por su localización y por su envergadura, la Operación

1 La Disposición Transitoria Cuarta regula que “en suelo urbano no serán exigibles las cesiones previstas para redes generales en la presente Ley, en tanto no se adapte en su totalidad el planeamiento general a la misma, mediante revisión o primera formulación”.

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tiene una importancia estratégica no sólo en el municipio, sino en la región. Así:

o Se apoya en la prolongación de La Castellana para consolidar la ampliación del centro de negocios por el norte, siguiendo los pasos de las cuatro torres en la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid y de la difusión de la industria y actividades de alta tecnología sobre el eje de la A-1, con el Distrito C de Telefónica y Vodafone en el vecino PAU de Las Tablas.

o Se aprovecha de la gran capacidad de tráfico que suponen las dos orbitales (M-30 y M-40), más las autovías A-1, M-607, de Alcobendas, M-11y R-2.

o Completa la colmatación de la zona norte de Madrid, sumándose a los PAU de Montecarmelo, Las Tablas, Arroyo Fresno, Sanchinarro, más los desarrollos de Valdebebas y el Ensanche de Barajas. El ámbito del APR 08.03 define una especie de cuña. Nótese en el plano siguiente cómo una vez suprimida se genera un continuo urbano, que va desde El Pardo al aeropuerto.

o Complementa, por otra parte, un muy abultado crecimiento de la estación ferroviaria: pasará a tener 32 vías (11 más que en la actualidad) y será la cabecera de las líneas de alta velocidad con el norte de la Península, además de las nuevas conexiones con la T-4 y la estación de Atocha.

DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN

Delimitación

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La delimitación del ámbito se recoge en el plano 2. Abarca el espacio de la actual terminal de viajeros, la playa de vías y sendos márgenes en sentido norte-sur. No deja franjas de terreno intersticiales respecto de la ciudad consolidada. Usos lucrativos

La edificabilidad lucrativa total asciende a 3.276.691 m2, arrojando un coeficiente de 1,05 m2/m2. Éste se sitúa muy por encima del correspondiente a los otros desarrollos planeados en la periferia de Madrid en suelos calificados como urbanizables. En un entorno (Tetuán, Chamartín, Fuencarral) ya sobredensificado se planifica un nuevo barrio con una alta intensidad edificatoria y de un tamaño presumible, en población residente y flotante, bastante superior al de un buen número de las capitales de provincia.

El reparto por usos se resume en el cuadro siguiente. Del mismo se extraen varias conclusiones trascendentes que entresacamos a continuación.

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Flexibilidad: la ficha del PGOUM permite unas horquillas muy amplias de edificabilidad de los usos lucrativos gracias a una regulación harto generosa de la transferibilidad de unos a otros. El abusivo margen que se concede a los usos alternativos supone dar al mercado la facultad de decidir la foto final de la actuación, en detrimento de las competencias que tiene encomendadas la Administración. Según esto, la planificación de la ciudad la hacen los propietarios de los suelos siguiendo los avatares de sus intereses particulares en el casino inmobiliario.Alrededor de la mitad de la edificabilidad está asignada a los usos residenciales: algo más de 1,6 millones de m2. Si bien ni la ficha del PG ni el PPRI fijan un número de viviendas, puede estimarse que ese aprovechamiento se traduce en unas 17.320 viviendas. No obstante, el mecanismo de los usos alternativos permite una oscilación entre un mínimo de 12.780 y un máximo de 19.580 viviendas. Estamos hablando, pues, de una ciudad de entre 50 y 60 mil habitantes, superando a un buen número de las capitales de provincia españolas. El grueso de las viviendas previstas será de promoción libre. En el convenio urbanístico las partes se obligan a promover viviendas “con algún grado de protección” en las siguientes magnitudes. Por cada veinte privadas tan sólo una protegida.

Edificabilidad (en m2) Viviendas (aproximado)

CM 54.000 720Ayuntamiento 96.000 1.280ADIF/RENFE 142.000 1.893Total 292.000 3.893

Los usos terciarios acogen casi el restante 50% de la edificabilidad, presentando, asimismo, un ancho margen de variabilidad gracias a la posibilidad de transferencia con el uso residencial. En aquéllos caben los usos comerciales tanto en planta baja como en edificios exentos, incluidas grandes superficies. A tal fin el PPRI concreta la calificación en 4 parcelas.El uso industrial es residual. Está previsto trasladar fuera del ámbito las instalaciones industriales existentes. El tejido de actividades existente no es nimio, pues está formado por un paquete relevante de unidades productivas localizadas en la zona oriental del polígono industrial de Fuencarral, organizada en torno al eje que traza la calle Isla de Java, más las ubicadas en la orilla izquierda de Antonio Cabezón. La eliminación de esta industria no es coherente con el objetivo explicitado de procurar una equilibrada mezcla de usos en el futuro desarrollo urbanístico y no garantiza que, una vez expulsada, se mantenga el empleo en los nuevos emplazamientos. Nos hallamos en una operación más de desplazamiento de los usos pobres del suelo por los usos ricos, sin

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prestar demasiada atención a las consecuencias negativas que traen consigo.

Por otra parte, la distribución de los usos sobre el ámbito (véase plano 3) se ajusta al siguiente patrón: 1) reparto de la vivienda a lo largo del espacio, 2) concentración del terciario y de los equipamientos, 3) formación de un área de centralidad interna al norte del paso (subterráneo) de la M-30, 4) creación de un sistema verde longitudinal que sirve, en un caso, como zona de transición entre el futuro barrio y el PAU de Las Tablas y, en otro caso, para amortiguar el lineal de viviendas y la zona de vías no cubierta y 5) coherencia con la ordenación prevista del viario de gran capacidad y la red de metro. Así:

Usos residenciales: se articulan al eje longitudinal norte-sur que define la prolongación de La Castellana, más sendas concentraciones, una en el lado de Chamartín flanqueando un gran parque urbano y otra al norte de la M-30. Las parcelas destinadas a vivienda protegida se localizan en el lado de Fuencarral, aunque bien dispersas, sin formar isla.Los usos terciarios: se concentran en tres zonas. La primera alrededor de la terminal de viajeros; la segunda y dominante sobre el eje transversal Herrera Oria-Las Tablas; y la tercera al norte, alrededor del eje transversal Tres Olivos-Las Tablas. Las parcelas reservadas para uso exclusivo comercial se localizan entre la M-30 y el segundo eje.En la misma franja (limitada por la M-30 y el segundo eje) se concentra también el equipamiento público, junto al parque urbano que acompaña a la terminal de viajeros más un segundo gran espacio abierto. Dicha franja, pues, se configura como un área de centralidad dentro del nuevo barrio.Además de los dos parques urbanos o espacios abiertos, la zona verde forma un doble sistema. Uno, longitudinal en sentido norte-sur, dividiendo el ámbito en dos, cuya función es separar la línea edificada de la playa de vías no soterradas: juega como una terraza a la que asomarse para ver los trenes. Dos, también longitudinal en la margen oriental, que permite unir sin estridencias el nuevo barrio con Las Tablas.

Equipamientos

La ficha del PGOUM establece las siguientes superficies mínimas de cesión para redes públicas (en m2):

Red de zonas verdes y espacios libres arbolados de nivel local: 500 mil.Red de equipamientos sociales y servicios urbanos de nivel local: 500 mil.Red de infraestructuras de nivel general: 560 mil.

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TOTAL: 1.560.00.

A su vez, el PPRI concreta estas superficies como sigue:

Red de zonas verdes y espacios libres arbolados de nivel local: 541,8 mil.Red de equipamientos sociales: 305,3 mil.Servicios urbanos de nivel local: 495,4 mil.Red de infraestructuras de nivel general (viario y ferroviario): 1.231 mil.TOTAL: 2.573.436.

Según esto, el PPRI cumple muy sobradamente con las condiciones impuestas por el PGOUM.

Los redactores del plan parcial para defender la bondad de las determinaciones del PGOUM hacen un cálculo de las necesidades teóricas del nuevo barrio aplicando la técnica de los estándares (números de metros necesarios en función del volumen de viviendas previsto). Obtienen los siguientes resultados (en miles de m2):

Hipótesis A: 17.320 viviendas

Hipótesis B: 19.580 viviendas

Educativo 150.0 169.6Cultural 13.2 14.9Bienestar social 17.3 19.6Salud 17.3 19.6Deportivo 18.0 20.4Religiosos 6.8 7.6Servicios públicos 17.3 19.6Total 239.9 271.2

Como quiera que el PPRI reserva 305,3 mil m2 de suelo para localizar el equipamiento social, las necesidades estarían sobradamente cubiertas. En realidad, se estaría reservando suelo por encima de lo estrictamente necesario: del orden de 34 mil m2 en el supuesto de agotar el techo máximo de viviendas.

Contra estas argumentaciones, la FRAVM manifiesta:

1. Si, en lugar de tratarse de suelo urbano no consolidado (SUNC), la calificación fuera de suelo urbanizable o incluso la de SUNC (pero el plan general estuviera adaptado a la Ley del Suelo), entonces el total de suelo que los propietarios habrían de ceder al Ayuntamiento sería muy superior a los 2,6 millones de m2 que se van a ceder.

2. Las necesidades de dotaciones públicas a tener en cuenta no son únicamente las de las familias que en el futuro vayan a residir al nuevo barrio, sino que el desarrollo debe, asimismo, contemplar las necesidades existentes y no satisfechas en el entorno, esto es, los déficit endémicos que sufren las poblaciones de los distritos

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limítrofes (Tetuán, Chamartín y Fuencarral). Tal es el significado que la Ley da a las redes generales2.

3. Por supuesto no vale el argumento de que en la Operación Chamartín los propietarios de los terrenos son mayoritariamente las Administraciones públicas, de modo que se les podría conceder una especie de bula. No lo es en tanto uno de los mayores beneficiarios de la actuación es DUCH SA, perteneciente al BBVA. Pero aunque el 100% de la propiedad correspondiera a las Administraciones y empresas públicas, el argumento seguiría siendo ilegítimo por razones obvias: la Administración es la primera obligada a cumplir con la ley y, por otra parte, la Administración no debe participar en el casino inmobiliario, sino que su función es justamente desmontarlo.

Así pues, si no fuera por el subterfugio de la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 9/2001 (ya comentada más arriba), las reservas mínimas aplicables, de acuerdo al Artículo 36 de la misma Ley, hubieran sido:

m2 suelo/100 m2

edificadoRed general 70

Infraestructuras 20Z. verde 20Equipamientos y servicios

30

Red local 30Z. verde 15Equipamiento 15Total 100

Por cada 100 m2 edificados habrían de cederse 100 m2 de suelo. En este caso, ¡habría que haber cedido más suelo que la superficie total del ámbito! Como esto es imposible, la solución no es otra que reducir la edificabilidad lucrativa. Así, por ejemplo, si ésta sumara 1.872.000 m2, a razón de 0,6 m2 /m2, como establecía la ficha del APR 08.03 antes de la modificación del PGOUM en 2003, entonces las cesiones serían factibles sin problemas. Véase:

Cesiones mínimas Red general 1.310.400

Infraestructuras 374.400Z. verde 561.600Equipamientos y servicios

374.400

Red local 561.600Z. verde 280.800

2 El Artículo 36. 1.b) de la Ley 9/2001 dice: “Los [elementos] que conforman la red general, que son aquellos cuya función se limita al uso y servicio de los residentes en el municipio y gestión de su propio espacio, pero sin ser claramente adscribibles a ningún área homogénea, ámbito de actuación, sector o barrio urbano o rural concreto”.

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Equipamiento 280.800Total 1.872.000

Red viaria (plano 4)

Como ya se ha dicho, la Operación Chamartín cuelga de la red viaria de gran capacidad ya existente: M-40, M-30, A-1, M-607, R-2, M-11, Autovía de Alcobendas… Sobre aquélla únicamente se prevé actuar en la M-30, al soterrarla a su paso por el ámbito y al preverse la ejecución del by-pass norte en su confluencia con la M-607 y La Castellana. Es bien poca cosa considerando que dicha red soporta la mayor intensidad de tráfico de España, como recoge la propia memoria del PPRI y esto lo decía antes de la ocupación de las 4 torres. A medio plazo cabe esperar un acusado empeoramiento de la movilidad en el cuadrante norte de la ciudad.

El nuevo barrio se estructura sobre la prolongación de La Castellana, que tendrá la consideración de vía urbana.

Por su parte, la red viaria distrital se organiza sobre tres transversales de nueva creación:

Prolongación de Monforte de Lemos hasta unirla con la avenida de San Luis.Prolongación de Cardenal Herrera Oria hasta la zona sur del PAU de Las Tablas.Conexión de Tres Olivos con la zona norte del PAU de Las Tablas.

A estos tres enlaces se suma el ya existente, en el extremo norte del ámbito, formado por Nuestra Señora de Valverde. Asimismo, se contempla una cuarta transversal de menor nivel que las anteriores, que conecta con la avenida de Pío XII.

La red diseñada conforma un potente sistema de conexión oeste-este, integrando los distritos de Fuencarral y Hortaleza. De tal modo se sortea la ruptura que hoy supone la cuña de la playa de vías. Asimismo, esta red soporta la concentración de los usos terciarios.

El resto de la red viaria está formado por las vías de carácter local, tanto las colectoras como las de acceso, más las de coexistencia. La colectora local tiene un trazado longitudinal norte-sur, que da servicio a los movimientos internos. El largo y anchura de estas vías propicia que los coches cojan altas velocidades, de modo que se habrá de cuidar el diseño final y la ejecución para evitarlo: incorporación de rotondas…

Red de transportes

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En esta materia está previsto que el ámbito sea recorrido de norte a sur por una línea de metro con 5 estaciones (véase plano 5), cuyo coste será cubierto por los propietarios.

Según se aprecia en el plano 5, las estaciones se ubican en las proximidades del viario transversal. Así pues, la localización coincide con la concentración de los usos terciarios. Por lo demás, el grado de cobertura es bueno, toda vez que la mayor parte del ámbito cae bajo un radio de menos de 500 metros desde la estación más cercana.

ALEGACIONES

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