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Dirección General de TributaciónÓrgano de Normalización Técnica
VALORACIÓN TRIBUTARIA(VALORACIÓN MASIVA)
Dirección General de TributaciónÓrgano de Normalización Técnica
Órgano creado por La Ley Nº 7729 del 15 de diciembre de 1997
(reforma a la ley N° 7509)
Dirección General de TributaciónÓrgano de Normalización Técnica
Función Sustantiva:Ente asesor de las municipalidades, dirigido a optimizar la administración del tributo y garantizar la equidad en la determinación de los valores.
Dirección General de Tributación (DGT)Órgano de Normalización Técnica
• Establecer las disposiciones generales de valoración para el uso común de las municipalidades
• Suministrar a las municipalidades los métodos de depreciación, las tasas de vida útil totales y estimadas, los valores de las edificaciones según los tipos, los métodos para valorar terrenos, factores técnicos y económicos por considerar en cuanto a topografía, ubicación, descripción, equipamiento urbano y servicios públicos del terreno.
• Definir Directrices en temas relacionados a la valoración de bienes inmuebles para la DGT.
VALORACIÓN
“Se entenderá por valoración toda modificación de la base imponible de los inmuebles realizada por las municipalidades siguiendo los criterios técnicos del Órgano de Normalización Técnica”
Herramientas de Valoración
PLATAFORMA DE VALORES PARA TERRENOS
PLATAFORMA DE VALORES PARA CONSTRUCCIONES.
Modelo de valoración del ONT
MODELO DE VALORACIÓN
MÉTODO DE VALORACIÓN DE
CONSTRUCCIONES
MÉTODO DEVALORACIÓN DE
TERRENOS
Método de valoración de terrenos
MÉTODO DE ESTIMACIÓN
REGRESIÓN MÚLTIPLE
FACTORES DE CORRECCIÓN
EN AMBOS CASOS LA VALORACIÓN DE LAS MUESTRAS SE HACE UTILIZANDO EL MÉTODO COMPARATIVO.
ECUACIÓN DE REGRESIÓNMÚLTIPLE
XY
ECUACIÓN DE REGRESIÓNMÚLTIPLE
ECUACIÓN DE REGRESIÓNMÚLTIPLE
YXXX ')'( 1
ANÁLISIS ESTADÍSTICO
• Revisión y depuración de las muestras. (fincas que fueron valoradas)
• Análisis de correlación.
• Análisis de regresión múltiple.
• Análisis de residuos.
VALOR ESTIMADO
XV i
M
iT 1
FACTORES DE CORRECCIÓN
SON PRODUCTO DE :
• Aplicación de 25 ecuaciones de regresión.
• Tablas de factores existentes.
• Investigaciones específicas.
FACTORES DE CORRECCIÓNCaracterísticas:
• Se ajusta un factor para cada característica: por extensión, frente, regularidad, etc.
• Se definen de conformidad a desarrollo de la zona, Urbano - Rural.
• Son dependientes de la zona en específico.
• Se fundamentan en la comparación.
FACTOR DE EXTENSIÓN
Concepto teórico:
A mayor área menor valor unitario. (relación inversa entre Área – Valor unitario)
FACTOR DE EXTENSIÓNUrbano
AA lvltF E
Fe = Factor de extensión
Alt = Área del lote tipo o de referencia
Alv = Área del lote o finca a valorar
= Factor exponencial determinado a partir de la finca a valorar = Factor exponencial determinado a partir del lote tipo
FACTOR DE EXTENSIÓNUrbano
CASO INTERVALO DE ÁREA CÁLCULO DE ,
1° 30,000 m2 0.33
2° 30,000 m2, 100,000 m2
0.364 - (0.00000113 * ÁREA)
3° >100,000 m2 0.275 - (0.00000025 * ÁREA)
EJEMPLO
ÁREA LOTE TIPO = 300 m²
ÁREA LOTE A VALORAR = 1100 m²
Los coeficientes = ambos en . 33
0.6513 11003000.33 33.0
F E
Factor de extensiónLOTE TIPO = 300 m²
0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
1.4
1.6
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
ÁREA (m²)
FA
CT
OREJEMPLO
FACTOR DE EXTENSIÓNRural
)/( AAF fvfte
Fe = Factor de extensión
Aft = Área de finca tipo
Afv =Área de finca a
valorar = exponente
CASO RELACIÓN DE ÁREAS
CÁLCULO DE
1° T 1 0.15
2° 1 < T 12 0.141+.009 * T
3° 12 < T 0.25
/ AA fvftT
FACTOR DE FRENTEUrbano
Concepto teórico:
A mas frente mayor valor unitario.
(relación directa entre Frente – Valor unitario)
)/( FFF ltlvy
f
Ff = Factor de frente
Flv =Frente del lote a
valorarFlt =Frente del lote
tipoy = Coeficiente exponencial
CASO
FRENTE MAYOR ENTRE
AMBOS LOTES
Valor de y
1° 30 METROS 0.25
2° 30 METROS, 200 METROS
0.2585 - FRENTE*0.0003)
3° >200 METROS, 480 METROS
0.215 – ( FRENTE * 0.000009)
4° 480 METROS 0.17
FACTOR DE FRENTEUrbano
EL VALOR DEL TERRENO URBANO
Donde:Donde:Vlv = Valor lote a
valorarVlt = Valor lote tipoFe = Factor de
extensión Ff = Factor de frente Fr = Factor de
regularidad Fp = Factor de
pendiente
Fn = Factor de nivel Ftv =Factor de tipo
de vía Fs1 =Factor de
servicios 1 Fs2 = Factor de
servicios 2 Fu = Factor de
ubicación
FuFsFsFtvFnFpFrFfFeVltVlv *2*1*******
EL VALOR DEL TERRENO RURAL
Donde:Donde: Vfv = Valor lote a
valorar Vft = Valor lote tipo Fe = Factor de
extensión Ff = Factor de frente Fr = Factor de
regularidad Fp = Factor de
pendiente
Ftv =Factor de tipo de vía
Fs2 = Factor de servicios 2
Fcus = Factor de capacidad de uso del suelo
Fh = Factor hidrológico
Fh*Fcus*Fs2*Ftv*Fp*Fr*Ff*Fe*VftVfv
LA GUÍA TÉCNICA
Es una herramienta que define cómo se diseña y estructura una plataforma de valores de terrenos por zonas homogéneas.
LA PLATAFORMA DE VALORES DE TERRENOS POR ZONAS HOMOGÉNEAS
Esta compuesto por:Mapas de Valores de Terrenos por Zonas
Homogéneas, Vías, Pendientes y Capacidad de Uso de las Tierras,
la Matriz de Información de Zonas Homogéneas, Informe Técnico, la Memoria de Cálculo yel Programa de Valoración
PLATAFORMAS DE VALORES PARA CONSTRUCCIONES
Manual de valores Base Unitarios por Tipologia Constructiva
La última fecha de publicación
Gaceta #48 18/12/2005.
MANUAL DE VALORES BASE UNITARIOS POR TIPOLOGÍA
CONSTRUCTIVA
Vida útil 40 años
Estructura Mampostería integral (ver glosario), prefabricado, perfiles metálicos (ver glosario).
Paredes Externas de bloques de concreto, baldosas prefabricadas, fibrocemento, internas de fibrocemento a un forro,
Est. Techo Cerchas de madera
Cubierta Láminas onduladas de hierro galvanizado # 28 sin canoas (caída libre)
Cielos Sin cielos
Pisos Concreto afinado
Baños Un baño económico
VC01 – VIVIENDA DE CONCRETO TIPO 1 – VALOR ¢105,000.00
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN
Método de Ross - Heidecke
En
xVnVA
nx *
2
11* 2
2
VA = valor actualVn = valor de nuevo para la edificaciónx = edad actual n = vida útil probable E = factor de bueno por estado
Donde:
VALOR TOTAL DE INMUEBLE
Valor del terrenoValor de las construcciones, instalaciones y
obras complementarias
PROYECTOS
Actualmente como parte del proyecto de Regulación de Catastro y Registro, se está realizando la actualización de la totalidad de plataformas de valores de terreno – para lo que se contrató a la Empresa Roche
Se tiene actualizado el Manual de Valores Base por Tipología Constructiva- está en vías de publicación.
PROYECTOS
Se está implementando dentro del Programa de Regularización, un Sistema de Información Geográfica (SIG) que contendrá las plataformas de valores de terreno y construcción así como una herramienta que permita la determinación del valor de los bienes inmuebles.
PROYECTOS
Dentro del proyecto de Tributación Digital, desarrollado por la Dirección General de Tributación, se integrará la información del SIG para incorporar la información geográfica al control fiscal vía determinación del patrimonio individual.
Dentro del sistema de Tributación Digital se tendrá un observatorio de valores de bienes inmuebles que servirá como herramienta de consulta de valores para los tasadores tanto del Ministerio de Hacienda como de otras instituciones.
PROYECTOS
Se está investigando diversos métodos para la valoración de construcciones en especial para valorar inmuebles de lujo dedicados a vivienda permanente, esporádica y/o de recreo. – Impuesto Solidario – DGT.
GRACIAS POR SU ATENCION