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22-10-2.012
UVE VALORACIONES, S.A. A-86224169 - Marqués de la Ensenada nº16, planta club (3ª), Oficina 24 - 28004 MADRID - Teléfono 913914234 -. [email protected]
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¿CUANTO QUEDA DE CRISIS? Volumen de ventas, precios y salarios en los
mercados de vivienda. Este artículo pretende poner en perspectiva la actual situación de los mercados de vivienda en España comparando la evolución desde 1986 de los precios de las viviendas, el coste medio salarial y, hasta donde es posible, el volumen de ventas de viviendas. La elección del año 1986 no es casual. Es el año en el que comenzó a elaborarse la estadística de precios de viviendas del Ministerio de Fomento y el inicio del boom inmobiliario que terminó a principios de 1992 coincidiendo con las Olimpiadas y la Expo. El ciclo que comenzó en 1986 es el primer ciclo inmobiliario relativamente bien documentado en España y, por tanto, el único que podemos comparar con el actual. La comparación de ambos ciclos presenta varias dificultades que es necesario vencer:
- Necesitamos definir lo mejor posible las fases de cada ciclo inmobiliario para identificar nuestra situación actual
- Nuestras estadísticas no miden directamente los precios de compra reales sino valoraciones o importes medios de hipotecas de viviendas. Las publicaciones no oficiales miden variaciones en los precios de oferta. Algunas de las estadísticas y publicaciones no abarcan todo el periodo de estudio
- Nos interesa conocer hasta qué punto es el alquiler o la compra el modo dominante de acceder a la ocupación de las viviendas y definir una variable que nos permita relacionar el esfuerzo para ocupar una vivienda con la capacidad adquisitiva de la forma más parecida a como esta relación es percibida por los ocupantes potenciales o reales de las viviendas.
1. Los ciclos 1986-1995 y 1996-hoy y sus fases.
Los ciclos inmobiliarios están íntimamente ligados con los ciclos económicos. Para definir las fases de dichos ciclos vamos a utilizar la variación anual del PIB y la variación trimestral del número de ocupados en los periodos considerados. El siguiente cuadro muestra la variación anual del PIB por trimestres desde 1970 y del número de ocupados por trimestres desde 1987.
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Consideramos que hay un ciclo expansivo de la economía cuando el PIB crece más del 2% anual durante más de dos años ininterrumpidamente y además se crea empleo. Consideramos que el ciclo expansivo termina cuando el PIB anual deja de estar por encima del 2% o se deja de crear empleo. En los periodos que quedan fuera del ciclo expansivo consideramos que hay problemas económicos de mayor o menor intensidad. En nuestra serie hemos marcado los periodos expansivos en gris. Veamos ahora como se han comportado las variables precio y número de ventas de viviendas en los periodos considerados. Comenzamos con los precios según la estadística del Ministerio de Fomento basada en valoraciones:
Para entender cómo reaccionan los mercados inmobiliarios a los ciclos económicos es más conveniente convertir los precios en moneda constante para tener en cuenta el precio real a lo largo del tiempo de las viviendas. El gráfico anterior modificado para mostrar el precio en moneda constante queda de la siguiente forma:
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En moneda constante, el boom de 1986 tuvo como resultado un precio ”pico” del 80,43 % superior al precio del inicio del proceso. En 1996, tras la corrección, el precio de arranque del nuevo ciclo era un 49% superior en moneda constante que el de 1986. El boom de 1996 dio como resultado un precio “pico” un 126,76% superior al del inicio del proceso. Después de las últimas bajadas de precios, el precio medio en moneda constante es equivalente al del año 2002 y es, ahora, un 59% superior al precio de inicio del boom de 1996. No tenemos una serie desde 1986 para las viviendas vendidas (los primeros datos comienzan en 2004). El número de hipotecas se publica desde 1995 y sólo hay una serie de datos que comienza en 1987: el número de viviendas iniciadas. Esta es su evolución en el periodo 1987-2011:
El número de viviendas iniciadas no aumento sensiblemente durante el boom de 1986. Tampoco sufrió una disminución significativa cuando terminó dicho ciclo expansivo. Sin embargo, el ciclo de 1996 se caracterizó por un gran incremento del número de viviendas iniciadas y por una disminución aún más drástica que dejó los niveles de viviendas iniciadas reducidos a una tercera parte de los que había antes del inicio del ciclo. La evolución del número de hipotecas sobre viviendas nos da una idea indirecta de lo ocurrido con las ventas desde 1995:
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La relación entre las ventas y el número de hipotecas se puede ver en el cuadro siguiente para
el periodo 2004-2012.
La estadística del número de viviendas vendidas corresponde al momento en que la compraventa se escritura. En el caso de las viviendas usadas la escritura se firma con poca diferencia temporal a la venta pero en el caso de las viviendas nuevas puede haber una diferencia notable si se han comprado sobre plano o en el proceso de construcción. En consecuencia, la evolución de las viviendas usadas refleja mejor lo que ocurre en el mercado. El número de viviendas usadas ya comenzó a descender a principios de 2006 y alcanzó su nivel mínimo en la segunda mitad de 2008. Las ventas de viviendas usadas repuntaron algo a finales de 2009 pero volvieron a la zona de mínimos a principios de 2011. A pesar de la falta de series completas podemos observar que las ventas (o las viviendas iniciadas) comienzan a disminuir antes del final del ciclo económico expansivo y los precios lo hacen al terminar el ciclo. La disminución del número de operaciones precede a las variaciones en los precios.
2. El problema de las estadísticas de precios en España
Desgraciadamente no tenemos una estadística que refleje directamente los precios de compra de las viviendas (quizá, en el futuro, dispondremos de estadísticas de los Colegios de Notarios o de Registradores de la Propiedad) y, por ahora, sólo podemos medir la evolución de los precios de forma indirecta. Disponemos de tres fuentes: a) Estadística del Ministerio de Fomento basada en valoraciones de las Sociedades de Valoración. Tiene la ventaja de que se publica desde 1986. En general las valoraciones difieren
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España. Comparación de Hipotecas sobre vivienda con viviendas vendidas
Hipotecas vivienda viviendas vendidas total
viviendas vendidas nuevas viviendas vendidas usadas
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poco de los precios de compra pero hay épocas en las que las diferencias pueden ser significativas. b) Estadística del INE sobre importe medio de las hipotecas en viviendas (el importe medio se obtiene fácilmente a partir del importe total y del número de hipotecas de vivienda). Tiene dos inconvenientes: a) La hipoteca es una fracción variable del precio de compra por lo que sólo nos sirve para estudiar indirectamente la evolución de los precios (es decir, nos pueden valer los índices pero no las cifras absolutas); b) la serie se publica sólo desde 1995 con lo que no cubre el periodo que nos interesa estudiar. c) Publicaciones de portales inmobiliarios: Refleja el precio medio de las ofertas de viviendas en el portal. Tiene dos inconvenientes: a) el precio de oferta y el de compra no siempre coinciden (en periodos en los que hay pocas compras los precios de oferta y los de compra difieren más); b) la serie más larga disponible (la de FOTOCASA) comienza en enero de 2005. De las tres opciones la única que cubre el periodo estudiado es la estadística del Ministerio de Fomento. Las otras dos fuentes nos pueden interesar para comparar con la primera e intentar calibrar sus posibles desviaciones con el precio de compra. Si comparamos los datos de las tres fuentes desde enero de 2005 en euros/m2 obtenemos el cuadro siguiente:
Los precios absolutos de FOTOCASA son sensiblemente superiores a los de las tasaciones, probablemente porque las ofertas de las ciudades grandes están sobrerrepresentadas en los portales inmobiliarios. Los importes medios de las hipotecas, como era de esperar, son sensiblemente inferiores a los de las tasaciones. Si comparamos los índices de variación de las tres fuentes obtenemos el cuadro siguiente:
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La evolución de los importes medios de las hipotecas y de las ofertas de FOTOCASA es prácticamente igual desde enero de 2005. Sin embargo las tasaciones han evolucionado de forma distinta: crecen hasta 2007 (los otros lo hacen hasta 2006) y bajan con menos rapidez a partir del máximo. La diferencia en el resultado final del índice varía entre el 15% y el 17% en función de la fuente comparada. Hay muchas explicaciones posibles para esta evolución divergente (mayor coherencia estadística del índice del Mº de Fomento (tasaciones) en la representación de la realidad del conjunto de España frente a una probable sobrerrepresentación de las zonas con economía más dinámica en el caso de las hipotecas y de los portales inmobiliarios, por ejemplo) pero aquí sólo nos interesa señalar la divergencia. En la anterior comparación de índices la fecha inicial de la comparación es el año 2004 porque es la fecha en la que se comenzó a publicar el más reciente de los tres índices. Cuando se comparan índices hay que ser consciente de las diferencias que se producen en función de la fecha elegida para iniciar la comparación. Para ilustrar estas diferencias y el peligro de interpretar a la ligera la comparación de índices basta observar los dos cuadros siguientes:
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Índices de importe medio por vivienda. Comparativa desde 1998
Precio medio tasado (mº Fomento) Importe medio Hipotecado
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En ambos cuadros, las series cuyos índices se comparan son las mismas (importe medio hipotecado y valor de tasación medio) pero en el primero se comparan desde 1995 y en el segundo desde 1998. En el primer cuadro, las hipotecas parecen crecer más que las valoraciones desde 1995 hasta 2007. La mayor bajada del índice de hipotecas posterior a esta fecha sólo sirve para igualar el resultado final. En el segundo cuadro, la evolución de ambos índices es casi idéntica hasta el segundo trimestre de 2007 y divergen a partir de ésa fecha. Dependiendo de que se quiera interpretar un cuadro u otro podrían obtenerse conclusiones muy diferentes, lo importante es ser conscientes de que la comparación de índices está sujeta a resultados paradójicos en función de la fecha de inicio elegida para la comparación y que las tasaciones y los importes medios de las hipotecas han seguido una evolución divergente desde mediados de 2007.
3. La estimación del stock de viviendas terminadas sin vender.
Uno de los principales problemas del mercado inmobiliario hoy es la existencia de un considerable stock de vivienda terminada sin vender. Para el cálculo del número de viviendas terminadas en venta realizamos la siguiente operación: Stock = VT – VTA - VNV VT = Total de Viviendas Terminadas VTA = Viviendas Terminadas en Autoconstrucción (incluye cooperativas, comunidades) VNV = Viviendas Nuevas Vendidas No todas las viviendas terminadas salen a la venta, por lo que se restan las viviendas en autoconstrucción. Los resultados se muestran en el cuadro siguiente:
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Hasta 2004 el stock de vivienda terminada sin vender se mantuvo en cifras moderadas que correspondían a menos de cuatro meses al ritmo de ventas normal (300.000 viviendas nuevas por año). Desde 2005 hasta el año 2009 creció considerablemente y desde entonces se mantiene en niveles muy altos aunque el número de viviendas iniciadas ha disminuido de forma muy notable. Esto se debe a que, desde 2009, el número de viviendas terminadas casi coincide con el número de viviendas nuevas vendidas. Por otro lado, hay que ser conscientes de que parte de las viviendas que aparecen como parte del stock pueden estar ocupadas con contratos de alquiler con opción a compra y no están realmente en oferta ni disponibles.
4. Factores que determinan la demanda de vivienda.
La existencia en España de un enorme stock de vivienda terminada sin vender y de un stock adicional de vivienda iniciada y no terminada (este stock ha disminuido bastante desde 2009) junto con una importante disminución de las ventas de viviendas en el año 2011 ha aumentado el interés por los, así llamados, modelos de necesidades de vivienda. La estimación de las viviendas “necesarias” cobra importancia para contraponerlas a las viviendas terminadas y no vendidas y a las pendientes de terminación con la intención de responder a las preguntas: ¿habrá demanda suficiente para tanta vivienda? y, en caso afirmativo, ¿cuánto tiempo se necesitará para que disminuya significativamente el stock de viviendas sin vender y sin terminar? En última instancia, los dueños de suelos urbanos o urbanizables se preguntan ¿Cuándo repuntará la actividad de promoción inmobiliaria y en qué medida? La demanda de viviendas futura dependerá de lo siguiente: - El saldo de creación-desaparición de familias (atendiendo a los procesos de inmigración, emigración, emancipación, emparejamiento, divorcios, traslado a residencias o viviendas familiares de parientes y defunciones) - Las necesidades de reposición del parque de viviendas - La inversión en viviendas que no se ponen en el mercado de venta ni en el de alquiler - La segunda residencia para uso propio
- Las viviendas que tienen como destino su alquiler de temporada a turistas o estudiantes - Las viviendas que se adquieren por extranjeros y que se usan temporalmente. - Las viviendas vacías abandonadas y fuera de mercado. - El número mínimo de viviendas que deben permanecer vacías para que sea posible cambiar
de vivienda En cada uno de los capítulos anteriores existe mayor o menor dificultad en hacer la estimación por falta de datos estadísticos precisos pero, en todos los casos, los resultados dependen de la evolución de la economía de España y del resto de países de Europa y de la estructura de población. A continuación se muestra la estructura de población española en la que se superponen las edades en las que se dan con más frecuencia los fenómenos de emancipación, divorcio y desaparición de familias:
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La irregular distribución de las edades en la población española explica en gran parte la evolución de las viviendas vendidas en los últimos 15 años. En el periodo 1996-2006 la zona de emancipación coincidía con las poblaciones más numerosas. En la actualidad, las personas en edad de emancipación son muchas menos que hace cinco años y según pasen los años en las edades de emancipación habrá muchas menos personas. Sin embargo, el número de personas con edades que corresponden a la zona de divorcios seguirá aumentando (y también las que corresponden a la zona de desaparición de familias). Según nuestras estimaciones el saldo creación desaparición de familias será positivo hasta 2025 y debemos tener en cuenta que al saldo de familias hay que añadir las viviendas que deben reponerse (entre 100.000 y 130.000 al año) y las que se destinan a segunda residencia.
Las viviendas de segunda residencia tendrán difícil su colocación en el mercado nacional mientras no mejore nuestra economía, pero no hay que olvidar un flujo constante de jubilados, prejubilados y trabajadores en activo dentro y fuera de España que preparan su jubilación y que planean una nueva etapa de su vida en climas más benignos.
España es un país que “exporta viviendas”. La venta de viviendas a extranjeros es un negocio rentable para el país: basta analizar que el producto que vendemos se queda en nuestro territorio y que su uso exige gastos en España por parte del comprador. Los precios de nuestras viviendas de la costa son muy atractivos hoy y se abren nuevos mercados de compra en Rusia y China. La evolución de la economía de los países europeos será determinante para que el mercado de segunda residencia se reactive y, probablemente, lo hará antes que el resto de mercados de vivienda.
A corto plazo, la demanda de viviendas en España está más ligada a factores económicos que de estructura de población y la predicción de la demanda de vivienda sólo puede hacerse aceptando bandas de variación muy amplias que oscilarían entre 200.000 y 450.000 viviendas por año para los próximos 10 años dependiendo de la coyuntura económica. Parte de esa demanda puede ser satisfecha con viviendas que antes se mantenían vacías y ahora se venden o alquilan y con parte del stock de viviendas nuevas terminadas sin vender y, por tanto, no sería necesario construir todas las viviendas que se demanden pero podemos asegurar que hay demanda potencial suficiente para hacer que el stock de viviendas terminadas y no
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vendidas llegue a disminuir hasta cifras equivalentes a las ventas anuales de viviendas (250.000 a 300.000 viviendas) en cuatro o cinco años.
5. La vivienda en España: ¿mercado de compra o de alquiler?
Es imprescindible establecer si el comportamiento del mercado de la vivienda en España responde a un mercado de usuarios propietarios (o, en breve, mercado de compra) o de usuarios inquilinos (o, en breve, mercado de alquiler). Hay fuertes evidencias a favor del mercado de usuarios propietarios:
- El porcentaje de viviendas ocupadas por sus propietarios es cercano al 85% - La evolución de los precios de las viviendas ha estado claramente desvinculado de la evolución de los alquileres de vivienda y fuertemente vinculado a la evolución de las cuotas de las hipotecas. - Los procesos de ajuste de precios a la baja en las épocas de recesión han sido mucho más lentos de lo que correspondería a un mercado de alquiler Para una familia media española que se enfrenta a la necesidad de cambiar de vivienda u obtener una por primera vez existen dos posibilidades para acceder a ella: pagar un alquiler o pedir un crédito hipotecario. En general, los pagos mensuales por alquiler han sido entre un 15% y un 30% inferiores a las cuotas hipotecarias mensuales que corresponderían a un crédito hipotecario del 80% del precio de venta y además no es necesario incurrir en fuertes pagos iniciales correspondientes al 20% del precio no financiado, el IVA o el ITP, gastos de registro y notario, el impuesto de AJD, la comisión de apertura del crédito y la valoración (los avales y la fianza inicial suponen pagos sensiblemente menores que los descritos para la compra) El problema con el alquiler es que cada año crece con el IPC y que quien lo paga tiene un gasto irrecuperable, mientras que quien compra una vivienda mantiene relativamente estables sus cuotas y está haciendo una inversión y aumentando su patrimonio. La inflación es clave para determinar si es preferible comprar o alquilar una vivienda. En el gráfico siguiente se muestra la evolución del IPC desde el año 1961:
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IPC
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La historia fuertemente inflacionista de España es especialmente importante para entender porque el porcentaje de propiedad de vivienda es mucho mayor en España que en Alemania donde el IPC ha crecido poco desde la segunda guerra mundial. Con el IPC por encima del 10% anual, en tres años, los alquileres superaban a las cuotas de los créditos y quien había pedido un crédito, tras pasarlo bastante mal durante tres años, respiraba con comodidad a partir de ésa fecha. Además su inversión se revalorizaba, al menos, al mismo ritmo que el IPC cuando no se revalorizaba más. Por otro lado, en nuestro país, la legislación franquista sobre arrendamientos urbanos que pretendía proteger a los inquilinos congelando las subidas de los alquileres había provocado la ruina de los propietarios de los edificios de viviendas en alquiler que ya no atendían los gastos de reparación y mantenimientos de sus viviendas. Esta situación dejaba a los inquilinos pagando rentas muy bajas pero viviendo en edificios cada vez más deteriorados con lo que a partir de los años setenta se comenzó a identificar el alquiler como una situación no deseable para el inquilino (viviendas semi-ruinosas) ni para el propietario (la falta de rentabilidad hizo que dejaran de construirse o comprarse viviendas para alquilar hasta la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que liberalizaba parcialmente el contrato de alquiler). Para las familias que compraron viviendas desde 1960 hasta el año 2002 la compra de una vivienda ha sido un buen negocio. Quienes compraron en 1986 o 1996 acertaron más que quienes lo hicieron en 1991 o en 2000 y, por otro lado, los compradores de 2006 tardarán mucho en recuperarse de las pérdidas de su inversión, pero la experiencia repetida a lo largo de más de 40 años ha convertido a los españoles en usuarios propietarios en un porcentaje inusualmente alto en la UE. Las condiciones tan favorables para la adquisición de vivienda en propiedad explican el altísimo porcentaje de usuarios propietarios y la fuerte resistencia del mercado de viviendas a realizar ajustes rápidos de precio a la baja. Una aproximación al mercado desde el punto de vista de una pura inversión sólo tiene sentido para un inversor pero fallará a la hora de explicar porqué se compran pisos en los peores momentos del mercado para la compra. Los inversores en vivienda entran y salen del mercado en función de la coyuntura; los usuarios necesitan los pisos constantemente. Quien quiere emanciparse o tener hijos no puede esperar cinco años a que la coyuntura inmobiliaria mejore. En un mercado en el que hay altos porcentajes de inquilinos (como el mercado de oficinas, por ejemplo), los propietarios reaccionan con gran rapidez y bajan los alquileres (y los precios de venta) en cuanto detectan una bajada de la demanda porque para ellos el peor escenario es tener su propiedad vacía (no sólo no reciben la renta sino que deben hacer frente a los gastos comunes que repercuten a los inquilinos). Los usuarios propietarios que quieren vender un piso y no reciben una oferta adecuada a sus deseos pueden decidir aplazar su decisión de venta y permanecer en el piso algunos años más esperando que mejoren las condiciones del mercado, lo que se traduce en ajustes de precios a la baja relativamente lentos. El mercado de viviendas en España responde claramente al funcionamiento de un mercado de usuarios propietarios y debe ser analizado de acuerdo con su naturaleza. Esta realidad no es incompatible con el hecho de que la realidad social y económica en España esté en proceso de cambio: la inflación se mantiene relativamente baja desde 1997, los contratos de alquiler de viviendas se han ido liberalizando y la crisis financiera ha dificultado el acceso a la financiación hipotecaria. Este conjunto de factores ha propiciado el auge sin precedentes de los mercados de alquiler y es probable que acabe modificando significativamente la proporción de usuarios propietarios de vivienda en España.
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6. Una variable que relacione esfuerzo para ocupar vivienda y
capacidad adquisitiva
Como vimos en el apartado anterior, la forma predominante de ocupar un piso en España ha sido tradicionalmente la compra. Vamos a ver un sencillo ejemplo que nos ayuda a entender la disyuntiva en el mercado actual para un potencial comprador. Juan y María quieren un apartamento para iniciar su vida juntos. Se plantean comprar o alquilar un apartamento de un dormitorio de 60 m2 en el barrio de Chamberí en Madrid. Entre los dos, ganan 30.000 euros al año en 14 pagas de 2.142,85 euros. El mercado de hoy (octubre de 2012) ofrece pisos de 60 m2 por 240.000 euros en compra o por 750 euros al mes en alquiler. Comprar el piso supone pedir un crédito hipotecario de 192.000 euros (80% del precio de compra) a 30 años con un tipo inicial del 3,43% anual (referencia de tipo hipotecario publicada por la AHE en agosto de 2012) con unas cuotas anuales de 10.348 euros (862,33 euros al mes). Pero lo peor es que hay que tener 76.800 euros para hacer frente a la parte de la compra no financiada (48.000 euros) al IVA (19.200 euros) y los gastos de Notario, Registro, AJD y comisión de apertura de la compraventa y el crédito (9.600 euros). Alquilarlo implica pagar una fianza de tres meses (2.250 euros) y aportar un aval de un año de la renta (9.000 euros) que cuesta aproximadamente 9 euros al mes. Juan no quiere pedirle dinero a su suegro y ve la diferencia entre la cuota y el alquiler (103,33 euros) como una oportunidad de salir más con los amigos. María cree que su padre no tendrá inconveniente en ayudarles para completar la parte del pago inicial que les falta y tiene la impresión de que pagar un alquiler es tirar el dinero. Además, con un IPC del 3,4% anual (agosto de 2012) el alquiler igualará la cuota hipotecaria en cinco años y luego será mayor. Por estas razones, María está convencida de que merece la pena hacer un esfuerzo algo mayor y ser propietarios de un piso. También piensa, aunque no se lo ha dicho todavía a Juan, en que más adelante necesitarán una casa mayor y será más fácil adquirirla si ya son propietarios de una más pequeña. El análisis de inversiones aplicado a un periodo de 10 años revela que María tiene más razón cuanto más alta sea la inflación y/o cuanto más se revalorice la vivienda y que Juan está en lo cierto si la vivienda no vale más que hoy dentro de diez años o si la inflación se mantiene por debajo del 2% durante los próximos diez años y simultáneamente la vivienda no vale dentro de diez años, al menos, un 10% más de lo que vale hoy. Si el análisis de inversiones se aplica a un periodo más largo las probabilidades de que María tenga razón aumentan. Transcurridos cuarenta años, sólo en escenarios de inflación por debajo del 1,5% y revalorizaciones de la vivienda inferiores al 1% anual habría sido preferible alquilar a comprar. La mayor parte de las parejas que se plantea la compra de un piso no dominan el análisis de inversiones y tienden a tomar la decisión de comprar más fácilmente cuanto menor es la diferencia entre cuota y renta mensual (siempre que una entidad financiera esté dispuesta a financiar). Hoy en día, el acceso al crédito hipotecario es más difícil y eso ha propiciado un incremento de los contratos de alquiler; muchas familias alquilan viviendas porque no encuentran un crédito hipotecario (no porque hayan tomado una decisión en ése sentido). La asociación hipotecaria publica en su web la evolución del indicador de esfuerzo calculado por el Banco de España que mide en porcentaje del ingreso medio por hogar la parte destinada a comprar vivienda.
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El indicador está construido de forma rigurosa pero mi impresión es que las familias no suelen tener en cuenta todos los factores reales sino que simplifican sus análisis y por eso propongo un indicador de esfuerzo que, en mi opinión, se adapta mejor a la psicología de los compradores de piso: la cuota mensual hipotecaria para la vivienda media. Este indicador puede compararse con el coste medio salarial y con la renta por alquiler. En el caso del alquiler no disponemos de estadísticas oficiales (es un indicador más de lo irrelevante que ha sido en los últimos cincuenta años el mercado de alquiler de viviendas en España) y sólo tenemos las publicaciones de los portales inmobiliarios a partir de Noviembre de 2006. Tenemos datos de la evolución de los salarios para el periodo que estamos estudiando y podemos calcular la cuota media por vivienda desde 1986. La evolución de la cuota media por vivienda en el periodo que estamos estudiando es la siguiente:
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Boom 1986: 4,5años
Boom 1996: 10,5 años
Reactivacióndel boom con financiación exterior
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Aproximadamente en 2002 se agotó la capacidad del ahorro nacional para financiar el boom inmobiliario y las entidades financieras españolas recurrieron al crédito exterior para continuar financiando al sector inmobiliario. En ambos casos, la parte final de cada ciclo expansivo se caracterizó por un incremento importante en la cuota mensual por vivienda. Para entender la evolución de la cuota media por vivienda nos interesa conocer como evolucionaron los tipos de interés en el periodo estudiado:
En 1986 los aumentos de la cuota se produjeron por el aumento del precio de las viviendas porque los tipos de interés se mantuvieron relativamente constantes. En 1992 el ajuste de la cuota se produjo por la disminución de los tipos de interés que pasaron en el periodo 1992-1997 del 13% al 5% y por el alargamiento de la duración media de los créditos que pasó de 15 a 30 años. Los aumentos de la cuota a partir de 1999 reflejan la subida de precios de las viviendas en el nuevo ciclo expansivo. Los ajustes de cuota a partir de 2008 son una combinación de bajada de tipos y bajada de precios de viviendas. Si comparamos la cuota media por vivienda con la capacidad adquisitiva representada por el coste laboral medio (Eurostat) obtenemos:
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A la vista de este gráfico podemos decir que la cuota mensual por vivienda se encuentra en una situación relativa respecto a la capacidad adquisitiva muy cercana a la que tenía en los arranques del boom de 1986 y de 1996. Lo más insólito de la situación actual es que los salarios muestran una pendiente descendente desde 2009 por primera vez en el periodo estudiado. Si comparamos la evolución de los alquileres con las cuotas hipotecarias y los salarios obtenemos:
Desgraciadamente la serie disponible para alquileres es muy corta. Lo único que parece claro es que el ajuste de las cuotas hipotecarias ha sido más intenso que el ajuste de los alquileres a partir de 2006. Para terminar este punto me gustaría recordar el peligro de sacar conclusiones de la comparación de variables no directamente relacionadas entre sí. En algunas ocasiones se ha utilizado la comparación de la evolución del precio de las viviendas con la evolución del poder adquisitivo, generalmente, para subrayar lo exagerado del aumento de precios y, en otras ocasiones, para hacer predicciones temerarias sobre la evolución de dichos precios. El aspecto del gráfico que compara directa e impropiamente la evolución de los precios de las viviendas con los salarios es el siguiente:
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Si comparamos la evolución de ambos datos a lo largo del periodo estudiado tenemos:
Después de un ciclo completo las dos variables no vuelven a coincidir porque no hay relación directa entre ellas. Entre el precio de las viviendas y el poder adquisitivo se interponen los tipos hipotecarios que eran del 14% en 1986 y que son del 3,43% en agosto de 2012. Si en el mercado actual hubiera un desequilibrio como el que parece mostrar este gráfico no habría habido más de 80.000 viviendas vendidas en el segundo trimestre de 2012.
7. ¿Qué nos espera?
Hacer predicciones no es fácil en la situación actual pero hay cosas que sabemos con más seguridad que otras. La cuota mensual por vivienda está cercana a los valores que se daban en los arranques de los dos ciclos expansivos inmobiliarios pero, es bastante probable que deba bajar algo más. Si fuera necesario que bajara, no es probable que lo haga por la vía de una bajada de tipos o de un alargamiento de los plazos de los créditos porque los tipos son ya muy bajos y los plazos muy largos así que la opción más probable es que deba ajustarse bajando el precio de las viviendas. La tendencia a la baja de los salarios es el principal factor que hace pensar que es necesario un mayor ajuste en la cuota media por vivienda. La falta de solvencia para obtener un crédito hipotecario de muchas familias y la poca capacidad de darlos de algunas entidades financieras ha propiciado un auge del mercado de alquiler de viviendas como sustituto a la compra.
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Los alquileres han bajado a pesar de que la demanda de viviendas de alquiler ha aumentado porque la oferta de viviendas en alquiler ha aumentado aún más que su demanda. El incremento de la oferta de viviendas en alquiler es fácil de comprobar en los portales inmobiliarios. Las ofertas de alquiler se han multiplicado por cinco desde 2007 hasta ahora. La razón del incremento de la oferta es doble: por un lado, han salido al mercado de alquiler viviendas que se habían comprado como inversión y que se mantenían cerradas y sin uso y por otro, las viviendas de las promociones no vendidas se ofrecen indistintamente en venta o en alquiler con opción de compra. La mayor disciplina en el control de la inflación, resultante de nuestra entrada en el euro, en combinación con unas menores expectativas de revalorización de las viviendas acabarán influyendo en las decisiones de compra o alquiler y, probablemente, tenderán a consolidar lo que ahora es una tendencia inducida por la falta de crédito: el aumento del porcentaje de viviendas en alquiler. En este artículo se analiza el mercado de viviendas para residencia habitual pero España es un país en el que tiene una gran importancia el mercado de viviendas para segunda residencia. Este mercado tiene compradores potenciales en toda Europa y las variables a comparar están más relacionadas con la evolución económica del resto de UE, Rusia o China. Para entender el mercado de segunda residencia hay que darse cuenta de que España “exporta” viviendas. Esta exportación es especialmente rentable porque el bien exportado se queda en nuestro país y el usuario tiene que viajar hasta aquí (y gastar de nuevo) para disfrutar de lo comprado. Es muy probable que el sector de la segunda residencia sea el primero en arrancar porque las economías de los países que “compran clima” parecen estar menos maltrechas que la nuestra. Por último, el llamado “Banco Malo” será la mayor inmobiliaria de España con un tamaño 15 veces superior a la mayor inmobiliaria que la haya precedido. Será propietaria de una parte muy significativa del mercado de suelo de España y, previsiblemente, su gestión influirá poderosamente en la dirección que seguirá todo el mercado inmobiliario. Como no sabemos todavía quien lo gestionará y con qué estrategia, de momento, constituye una incógnita más en nuestros mercados. A pesar de todas las incertidumbres que acabamos de señalar y del clima de empobrecimiento que se ha ido generalizando en España, no se debe descartar la posibilidad de que 2013 sea un año mejor para el mercado inmobiliario que 2012 porque, probablemente, la situación de las entidades financieras mejore y con ellas la disponibilidad de créditos hipotecarios y esto tendrá como consecuencia un aumento del número de viviendas vendidas. En la costa es posible que las ventas aumenten aún más por lo atractivo de los precios de oferta. Aunque los precios de las viviendas bajarán algo (entre el 5% y el 10%) hasta el próximo verano, podrían dejar de bajar a partir del verano de 2013 en coincidencia con el aumento de las ventas.
22 de octubre de 2.012
Germán Pérez Barrio UVE VALORACIONES, S.A.
