CẬP NHẬT NGÀNH KHU CÔNG NGHIỆ Hội nhập sâu hơn vào chuỗi ... · Giá thuê các KCN phía Bắc cũng tăng 6,5% YoY đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê. Các KCN miền

SSI.COM.VN Visit SSI Research on Bloomberg at SSIV<GO> Trang 1

Cập nhật ngành khu công nghiệp

• FDI – nhà đầu tư chính vào khu công nghiệp đã có những tín hiệu khởi sắc, tổng vốn đăng ký cấp mới và vốn tăng thêm 4 tháng đầu năm đạt 9,8 tỷ USD, tăng 32% YoY. Dịch Covid-19 mở ra 1 bước ngoặt mới, với mục đích giảm thiểu sự đứt gãy trong chuỗi cung ứng làm gia tăng cấp bách nhu cầu đa dạng hóa danh mục sản xuất, tránh sự phục thuộc quá nhiều vào một quốc gia, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác sẽ diễn ra nhanh chóng hơn. Bên cạnh đó các doanh nghiệp lớn như Pegatron, Amazon và Home Depot bắt đầu có hoạt động tuyển dụng và tìm kiếm chuỗi cung ứng, cho thấy Việt Nam là 1 trong những điểm đến trong quá trình dịch chuyển, bên cạnh các quốc gia tiềm năng khác trong khu vực như Indonesia, Thailand hay Malaysia.

• So sánh với Indonesia, nước cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam trong việc thu hút FDI, Việt Nam có lợi thế ở gần Trung Quốc nên khoảng cách vận chuyển thuận lợi hơn. Thể chế chính trị củaViệt Nam rất hỗ trợ doanh nghiệp, có nhiều ưu đãi cho các dự án FDI lớn (quy định ưu đãi thay đổi theo từng trường hợp). Đồng thời Việt Nam cũng tham gia rất nhiều các FTAs như EVFTA hay CPTPP mà Indonesia không tham gia. Về vĩ mô, gần đây VND rất ổn định so sánh với biến động của IDR.

• Trong Q1/2020, theo dữ liệu Collier International, so sánh tỷ lệ lấp đầy và giá thuê các KCN ở các nước Đông Nam Á, cho thấy Việt Nam khá hấp dẫn với mức giá thuê trung bình thấp hơn 45% - 50% so với các nước Thái Lan, Malaysia và Indonesia. Theo báo cáo của Jetro năm 2019, chi phí lao động của Việt Nam cũng thấp hơn so với Thái Lan, Malaysia và Indonesia.

• Đẩy mạnh đầu tư công kỳ vọng tăng mạnh trong năm 2020 với kế hoạch 20 tỷ USD bên cạnh giá trị chưa giải ngân còn lại của năm 2010 là 9,5 tỷ USD. Tổng cộng quy mô giải ngân dự kiến trong 2020 rất lớn 30 tỷ USD (+2.2x so với số giải ngân thực tế 2019). Đặc biệt các dự án cao tốc Bắc Nam, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, giúp kết nối hạ tầng, logistic của các khu công nghiệp ở các tỉnh vệ tinh Bà Rịa Vũng Tàu, Phan Thiết vào các trung tâm TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương. Từ đó nâng cao lợi thế cạnh tranh thu hút vốn FDI so với các quốc gia khác trong khu vực.

• Theo Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến Q1/2020 Việt Nam có 335 KCN được thành lập (tăng 5 KCN so với cuối năm 2019), trong đó có 260 KCN với tổng diện tích đất 68.700 ha đã đi vào hoạt động và 75 KCN đang xây dựng với tổng diện tích 29.200 ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt 75% - tăng 0,7% so với cuối năm 2019.

• Theo báo cáo JLL, từ tháng 2/2020 khi dịch COVID-19 bắt đầu bùng phát, việc hạn chế di chuyển giữa các khu vực đã khiến các giao dịch bị đình trệ do các nhà đầu tư không thể trực tiếp thực địa và làm việc với chủ đầu tư KCN. Tuy nhiên, các giao dịch thành công được thực hiện trước dịch, giúp tỷ lệ lấp đầy khu vực Miền Bắc tăng 200 bps đạt 75%. Giá thuê các KCN phía Bắc cũng tăng 6,5% YoY đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê. Các KCN miền Nam có tỷ lệ lấp đầy đạt 82% và giá thuê đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê.

Ngày 21/05/2020

CẬP NHẬT NGÀNH KHU CÔNG NGHIỆP:

Hội nhập sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu


Cổ phiếu yêu thích: SZC, PHR

SZC: SZC ghi nhận doanh thu Q1/2020 đạt 120 tỷ đồng (+2.5x YoY), trong đó doanh thu cho thuê đất tại KCN Châu Đức đạt 103 tỷ đồng (+2,4x YoY), doanh thu phí đường bộ tại BOT 768 đạt 15,4 tỷ đồng (+0.1% YoY). Biên lợi nhuận gộp tiếp tục ghi nhận ở mức cao đạt 53,3%. Đồng thời, SZC ghi nhận cổ tức từ CTCP Sonadezi Long Bình 1,6 tỷ đồng, giúp doanh thu tài chính tăng 61.9% YoY. Dự báo năm 2020, doanh thu đạt 365 tỷ đồng (+11% YoY), trong đó doanh thu cho thuê đất KCN đạt 284 tỷ đồng với diện tích thuê 50 ha và giá thuê 50 USD/m2/chu kỳ thuê, doanh thu phí BOT đạt 68 tỷ đồng (+3% yoy). LNST dự kiến đạt 137 tỷ đồng (+2,5% YoY). EPS dự ước năm 2020 đạt 1.374 đồng/CP tương đương P/E đạt 13.61x.

Chúng tôi khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu SZC với các luận điểm đầu tư như (1) Diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn với hơn 750 ha; (2) Chi phí vốn đầu tư thấp với chi phí đền bù và làm hạ tầng khoảng 17 USD/m2 giúp duy trì biên lợi nhuận gộp ở mức cao 50%; (3) Dòng tiền ổn định từ hoạt động thu phí BOT 768 với tăng trưởng lưu lượng trung bình đạt 3%/ năm; (4) Phần lớn diện tích đất công nghiệp đã được đền bù giải tỏa với tổng chi phí 1.100 tỷ đồng. Dựa theo phương pháp NPV kết hợp P/E, mức giá mục tiêu SZC là 24.100 đồng/CP.

PHR: PHR ghi nhận doanh thu Q1/2020 đạt 221 tỷ đồng (-24% YoY). Công ty cũng ghi nhận 156 tỷ đồng từ thu tiền đền bù từ NTC, giúp LNST đạt 211 tỷ đồng (+88% YoY). Dự báo năm 2020, doanh thu đạt 1.712 tỷ đồng (+4% YoY) và LNST đạt 1.102 tỷ đồng (+126% YoY). Trong đó, dự báo doanh thu từ cao su thiên nhiên đạt 1.277 tỷ đồng (+17% YoY), với sản lượng cao su dự kiến đạt 39,5 nghìn tấn (+21% YoY, nhờ sản lượng tiêu thụ cao hơn từ Campuchia khi PHR đã ký thỏa thuận đặt hàng trước với Kumho Tire); Diện tích thuê mới từ KCN Tân Bình đạt 10 ha với giá thuê 85 USD/m2/chu kỳ thuê, doanh thu ước đạt 245 tỷ đồng (-38% YoY); Thu nhập từ bồi thường đất từ NTC ước đạt 863 tỷ đồng (Diện tích đền bù 345 ha và giá 2,5 tỷ/ha).

Chúng tôi đánh giá hoạt động của PHR không còn đơn thuần là doanh nghiệp sản xuất cao su tự nhiên khi lợi nhuận từ hoạt động này chỉ còn chiếm 5-6% trong năm 2020. Kỳ vọng vào lợi nhuận chuyển nhượng đất cho NTC trong năm 2020 giúp LNST của PHR tăng trưởng mạnh, cùng với tỷ lệ cổ tức cao 8.9% là những điểm nhấn đầu tư vào PHR. Do đó, chúng tôi khuyến nghị Khả quan đối với cổ phiếu PHR: mua vào khi giá giảm với giá mục tiêu 50.000 đồng/CP.


MỤC LỤC

I. Những thuận lợi của Ngành khu công nghiệp trong 2020-2021 ............................................................................................... 4

1. FDI – nhà đầu tư chính vào KCN, phục hồi trở lại trong T4/2020 ............................................................................................ 4

2. Sức cạnh tranh của Việt Nam về khả năng thu hút làn sóng FDI mới ...................................................................................... 4

3. Đẩy mạnh đầu tư công giúp gia tăng kết nối và logistic ......................................................................................................... 5

4. Số lượng và diện tích cho thuê của các KCN vẫn tiếp tục tăng nhẹ trong Q1/2020.................................................................. 6

II. Cập nhật các KCN niêm yết ..................................................................................................................................................... 7

III. Cổ phiếu yêu thích .................................................................................................................................................................. 9

1. SZC – CTCP Sonadezi Châu Đức .......................................................................................................................................... 9

2. PHR – CTCP Cao su Phước Hòa ......................................................................................................................................... 10


I. Những thuận lợi của Ngành khu công nghiệp trong 2020-2021

1. FDI – nhà đầu tư chính vào KCN, phục hồi trở lại trong T4/2020

FDI – nhà đầu tư chính vào khu công nghiệp đã có những tín hiệu khởi sắc, tổng vốn đăng ký cấp mới và vốn tăng thêm 4 tháng đầu năm đạt 9,8 tỷ USD, tăng 32% YoY. Bên cạnh đó, trong 4 tháng 2020, FDI vào các tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu tăng mạnh 244% YoY, Long An tăng 65% YoY, Bình Phước tăng 60% YoY, Quảng Ninh tăng 44% YoY. Ngược lại, các “trung tâm” công nghiệp lớn có mức sụt giảm do Covid 19 làm hạn chế các hoạt động thực địa và làm việc với các chủ đầu tư KCN, TP HCM ghi nhận mức giảm 45% YoY, Đồng Nai giảm 67% YoY, Bình Dương giảm 49% YoY, Hà Nội giảm 78% YoY, Bắc Ninh giảm 67% YoY, Hải Dương giảm 81% YoY.

FDI đăng ký và thực hiện (tỷ USD) 2013 – T4/2020 FDI vào các địa phương (tỷ USD)

Nguồn: mpi.gov.vn

Dịch Covid-19 mở ra 1 bước ngoặt mới, với mục đích giảm thiểu sự đứt gãy trong chuỗi cung ứng làm gia tăng cấp bách nhu cầu đa dạng hóa danh mục sản xuất, tránh sự phục thuộc quá nhiều vào một quốc gia, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác sẽ diễn ra nhanh chóng hơn. Bên cạnh đó các doanh nghiệp lớn như Pegatron, Amazon và Home Depot bắt đầu có hoạt động tuyển dụng và tìm kiếm chuỗi cung ứng, cho thấy Việt Nam là 1 trong những điểm đến trong quá trình dịch chuyển, bên cạnh các quốc gia tiềm năng khác trong khu vực như Indonesia, Thailand hay Malaysia.

2. Sức cạnh tranh của Việt Nam về khả năng thu hút làn sóng FDI mới

So sánh với Indonesia, nước cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam trong việc thu hút FDI, Việt Nam có lợi thế ở gần Trung Quốc nên khoảng cách vận chuyển thuận lợi hơn. Thể chế chính trị củaViệt Nam rất hỗ trợ doanh nghiệp, có nhiều ưu đãi cho các dự án FDI lớn (quy định ưu đãi thay đổi theo từng trường hợp). Đồng thời Việt Nam cũng tham gia rất nhiều các FTAs như EVFTA hay CPTPP mà Indonesia không tham gia. Về vĩ mô, gần đây VND rất ổn định so sánh với biến động của IDR.

Trong Q1/2020, theo dữ liệu Collier International, so sánh tỷ lệ lấp đầy và giá thuê các KCN ở các nước Đông Nam Á, cho thấy Việt Nam khá hấp dẫn với mức giá thuê trung bình thấp hơn 45% - 50% so với các nước Thái Lan, Malaysia và Indonesia. Theo báo cáo của Jetro năm 2019, chi phí lao động của Việt Nam cũng thấp hơn so với Thái Lan, Malaysia và Indonesia.

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

Vốn thực hiện Vốn đăng ký

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

Bình Phước

TâyNinh

Bình Dương

Đồng Nai

Bà Rịa - Vũng

Tàu

Tp. Hồ Chí

Minh

LongAn

Hà Nội VĩnhPhúc

Bắc Ninh

Quảng Ninh

Hải Dương

Hải Phòng

2018 2019 T4/2020


Giá thuê KCN (USD/m2/chu kỳ thuê) các nước Đông Nam Á năm 2019

Chi phí lương công nhân sản xuất (USD/ tháng) các nước Đông Nam Á năm 2019

Nguồn: Savills, Colliers, JLL Nguồn: Jetro

Chỉ số thuận lợi kinh doanh (EBDI) các nước Đông Nam Á năm 2019 Biến động tỷ giá USD/VND và USD/IDR năm 2020

Nguồn: World Bank Nguồn: Bloomberg

Về giá điện, theo EVN, so sánh giá điện năm 2019 của Việt Nam so với các nước trong khu vực được thống kê cho thấy, giá điện của Việt Nam đạt mức 80% so với giá điện của Indonesia; 42,1% so với giá điện của Philippine và 66,7% so với giá điện của Campuchia.

3. Đẩy mạnh đầu tư công giúp gia tăng kết nối và logistic

Trong năm 2020 với kế hoạch 20 tỷ USD bên cạnh giá trị chưa giải ngân còn lại của năm 2019 là 9,5 tỷ USD, tổng cộng quy mô giải ngân dự kiến trong 2020 rất lớn 30 tỷ USD (+2.2x so với số giải ngân thực tế 2019). Đặc biệt các dự án cao tốc Bắc Nam, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, giúp kết nối hạ tầng, logistic của các khu công nghiệp ở các tỉnh vệ tinh Bà Rịa Vũng

414

121

201224 217

91.5

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

Singapore Philippine Indonesia Malaysia Thailand Vietnam

1,924

236

348

414

446

236

- 500 1,000 1,500 2,000 2,500

Singapore

Philippine

Indonesia

Malaysia

Thailand

Vietnam

2

95

73

12 21

70

165

-

20

40

60

80

100

120

140

160

180

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

USD IDR USD VND


Tàu, Phan Thiết vào các trung tâm TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương. Từ đó nâng cao lợi thế cạnh tranh thu hút vốn FDI so với các quốc gia khác trong khu vực.

Kết nối hạ tầng cảng biển, cao tốc, sân bay tại các KCN miền Bắc Kết nối hạ tầng cảng biển, cao tốc, sân bay tại các KCN miền Nam

4. Số lượng và diện tích cho thuê của các KCN vẫn tiếp tục tăng nhẹ trong Q1/2020

Theo Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến Q1/2020 Việt Nam có 335 KCN được thành lập (tăng 5 KCN so với cuối năm 2019), trong đó có 260 KCN với tổng diện tích đất 68.700 ha đã đi vào hoạt động và 75 KCN đang xây dựng với tổng diện tích 29.200 ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt 75% - tăng 0,7% so với cuối năm 2019.

Diện tích thuê và tỷ lệ lấp đầy các KCN miền Bắc Giá thuê các KCN miền Bắc (USD/m2/chu kỳ thuê) Q4/2019

Nguồn: JLL

Theo JLL, từ tháng 2/2020 khi dịch COVID-19 bắt đầu bùng phát, việc hạn chế di chuyển giữa các khu vực đã khiến các giao dịch bị đình trệ do các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, không thể trực tiếp thực địa và làm việc với chủ đầu tư KCN. Tuy nhiên, nhờ vào các giao dịch thành công được thực hiện trươc dịch, tỷ lệ lấp đầy khu vực Miền Bắc tăng thêm 2% đạt 75%. Giá thuê các

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

Hà Nội Hải Phòng

Bắc Ninh Quảng Ninh

Hải Dương

Hưng Yên

VĩnhPhúc

Diện tích đất cho thuê (ha) Tỷ lệ lấp đầy

137

98

95

55

62

81

71

0 50 100 150

Hà Nội

Hải Phòng

Hưng Yên

Bắc Ninh

Vĩnh Phúc

Hải Dương

Quảng Ninh


KCN phía Bắc đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê (+6,5% YoY). Bên cạnh đó, trong Q4/2019, các KCN miền Nam có tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, giá thuê các KCN miền Nam đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê (+12,2% YoY).

Diện tích thuê và tỷ lệ lấp đầy các KCN miền Nam Giá thuê các KCN miền Nam (USD/m2/chu kỳ thuê) Q4/2019

Nguồn: JLL

II. Cập nhật các KCN niêm yết

Trong các doanh nghiệp niêm yết thuộc ngành Khu công nghiệp, chúng tôi tạm chia thành 3 nhóm:

(1) Các doanh nghiệp KCN còn quỹ đất cho thuê bao gồm: SZC, IDC, KBC, VGC, VGR, IDV, TID, ITA, SZB;

(2) Các khu công nghiệp đã lấp đầy, không còn diện tích sẵn sàng cho thuê, không có dự án mới bao gồm: MH3, BAX, TIP, SZL, D2D;

(3) Các khu công nghiệp đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2020 như LHG, NTC, HPI, SIP.

Đối với các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê: kỳ vọng sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sẽ giúp các doanh nghiệp này nhanh chóng gia tăng diện tích đất cho thuê:

• Cụ thể, trong năm 2020, SZC tiếp tục cho thuê tại KCN Châu Đức với diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê 750 ha;

• IDC tập trung cho thuê KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với lợi thuế diện tích đất đền bù liền thửa đủ với diện tích thuê dự kiến 70 ha (+8% YoY);

• KBC tập trung vào KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (đang hoàn thành thủ tục pháp lý), Tân Phú Trung và Quang Châu;

• VGC chủ yếu cho thuê các KCN mới như Đồng Văn IV, Phú Hà;

• VGR tiếp tục cho thuê KCN Cộng Hòa với diện tích cho thuê dự kiến 2020 đạt 25 ha (+26,9% YoY);

• IDV tăng cường cho thuê KCN Châu Sơn;

• TID chủ yếu tăng diện tích thuê ở các khu công nghiệp thuộc tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu như Đất Đỏ và Bàu Xéo, đồng thời hoàn thành đền bù giải tỏa tại KCN Đức Hòa III Long An;

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

TPHCM

Đồng Nai

Bình Dương

BR_VT TâyNinh

Bình Phước

LongAn

Diện tích đất cho thuê Tỷ lệ lấp đầy

162

90

82

62

53.6

51.6

120

0 50 100 150 200

TP HCM

Đồng Nai

Bình Dương

BR_VT

Tây Ninh

Bình Phước

Long An


• ITA hoàn thiện hạ tầng cho thuê tại KCN Tân Đức mở rộng.

• BCM tập trung vào KCN Bàu Bàng mở rộng;

• SZB tập trung khai thác KCN Xuân Lộc.

Các KCN đã lấp đầy, không còn diện tích cho thuê như MH3, BAX, TIP, SZL, D2D ghi nhận doanh thu đều và có lượng tiền mặt lớn, chi trả cổ tức cao.

Các doanh nghiệp đang có có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2020 như LHG, HPI, SIP đang khó khăn trong việc đền bù giải toả diện tích cho thuê liền thửa tại KCN Long Hậu 3, Hiệp Phước mở rộng và KCN Lê Minh Xuân III; NTC đã nhận đất từ PHR, dự kiến xây dựng và cho thuê vào Q4/2020 với diện tích 50ha.

Trong Q1/2020, tổng doanh thu các KCN niêm yết đạt 7.804 tỷ đồng (+0,9% YoY) và LNST đạt 1.100 tỷ đồng (-19,5% YoY). Trong đó, các doanh nghiệp tăng trưởng mạnh như SZC nhờ tăng diện tích thuê, D2D tiếp tục ghi nhận lợi nhuận từ bán KDC Lộc An, MH3, NTC, SNZ ghi nhận thu nhập từ tiền gởi và cổ tức từ công ty liên doanh, liên kết. Ngược lại, SIP, BCM, BAX, IDC giảm lợi nhuận, TID ghi nhận khoản lỗ 61 tỷ tư kinh doanh cà phê.

Doanh thu (tỷ VND) Q1/2020 so với Q1/2019 LNST (tỷ VND) Q1/2020 so với Q1/2019

Nguồn: BCTC doanh nghiệp

Chúng tôi nhận thấy, kế hoạch kinh doanh năm 2020 của các DN KCN đều khá thận trọng, do 2 nguyên nhân chính (1) Quan ngại tiếp xúc, xúc tiến đầu tư từ các nhà đầu tư FDI sẽ chậm lại do ảnh hưởng dịch bệnh; (2) Diện tích thuê mới tại các KCN có hạ tầng tốt không còn nhiều do thủ tục pháp lý cấp phép chậm và khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa.

-100%

-50%

0%

50%

100%

150%

200%

250%

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

TID SIP IDC LHG ITA D2D NTC TIP MH3

Q12019 Q12020 % TT

-100

-

100

200

300

400

500

600

700BC

MSN

ZKB

CNT

CID

CLH

GSZ

CD2

DSI

PIT

ASZ

LID

VTI

PM

H3 VRG

BAX

HPI

TID

Q12019 Q12020


Diện tích dự kiến cho thuê (ha) năm 2020/2019 Kế hoạch doanh thu (tỷ VND) và LNST (tỷ VND)

MCK Doanh thu LNST

2020 %TT 2020 %TT

SZC 372 13% 115 -14%

SIP 2,296 -47% 180 -72% D2D 414 -46% 179 -52% BAX 296 61% 108 27% TIP 152 -31% 70 -22% IDV 264 28% 152 1% BCM 3,330 -45% 623 -63% IDC 5,724 16% 553 16% ITA 842 62% 271 171% SZL 409 10% 87 -15% SNZ 4,584 -8% 915 -21% TID 4,000 -54% - -100% KBC 3,200 0% 816 -22%

Nguồn: BCTN doanh nghiệp

III. Cổ phiếu yêu thích

1. SZC – CTCP Sonadezi Châu Đức

Chúng tôi khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu SZC với mức giá kỳ vọng là 24.100 đồng/CP, với vị thế quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn đồng thời chi phí đền bù thấp do phần lớn đã được thực hiện đền bù hơn 10 năm trước giúp biên lợi nhuận duy trì ở mức cao. Đồng thời, hoạt động thu phí BOT đem lại dòng tiền ổn định.

• Diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê lớn. Tong năm 2019 SZC đã ký 7 hợp đồng với tổng diện tích thuê đạt 55 ha.Diện tích cho thuê lũy kế đến cuối năm 2019 đạt 436 ha đất khu công nghiệp. Diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê lên đến 750 ha, trong đó đã được đền bù giải tỏa toàn bộ. Chúng tôi cho rằng với diện tích sẵn sàng lớn và phần lớn là “đất sạch” sẽ là lợi thế của SZC có được những khách hàng mới nhanh chóng so với các doanh nghiệp ở Bình Dương và Đồng Nai hiện không còn nhiều đất để cho thuê và chưa có sẵn hạ tầng.

• Chi phí đền bù giải tỏa thấp, giúp biên lợi nhuận ròng từ hoạt động thuê KCN duy trì mức cao trên 50%. Theo tính toán của chúng tôi, chi phí bồi thường giải tỏa tại KCN Châu Đức là 87.000 đồng/m2. Đồng thời, chi phí làm hạ tầng khoảng 200.000 đồng/m2. Giá cho thuê tại thời điểm hiện tại 50 USD/m2/chu kỳ thuê. Chúng tôi cho rằng với việc giá đất thuê đang có xu hướng tăng tích cực sẽ giúp biên lợi nhuận gộp của SZC duy trì ở mức cao 53%. Dự báo trong năm 2020, tổng diện tích thuê mới đạt 50 ha.

• Dòng tiền ổn định từ BOT 768. SZC bắt đầu thu phí BOT 768 vào năm 2015. Thời gian thu phí trong vòng 35 năm. Doanh thu từ BOT khá ổn định ở mức 65 tỷ/ năm. Biên lợi nhuận ròng đạt 58%. Chúng tôi cho rằng, hoạt động BOT khá ổn định với lưu lượng xe tăng trung bình 3-4%/ năm. IRR của dự án đạt 11%.

Dự báo doanh thu 2020 đạt 365 tỷ đồng (+11% YoY), trong đó doanh thu cho thuê đất KCN đạt 284 tỷ đồng với diện tích thuê 50 ha và giá thuê 50 USD/m2/chu kỳ thuê, doanh thu phí BOT đạt 68 tỷ đồng (+3% yoy). Lợi nhuận gộp tiếp tục duy trì mức cao 51%. SZC nhận cổ tức 25% từ CTCP Sonadezi Long Bình (SZC sở hữu 4,2%), doanh thu tài chính đạt 26 tỷ đồng. LNST dự kiến đạt 137 tỷ đồng (+2,5% YoY). EPS dự ước năm 2020 đạt 1.374 đồng/CP tương đương P/E đạt 13.61x – thấp hơn mức trung bình 14.6x các doanh nghiệp có cùng diện tích đất hơn 1.000 ha. Cổ tức tiền mặt 1.000 đồng/CP tương đương tỷ lệ cổ tức đạt 5%.

Rủi ro. (1) Dự án sân Golf không hiệu quả; (2) Thay đổi chính sách liên quan đến đầu tư khu công nghiệp.

-

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

SZC VRG IDV BCM IDC KBC VGC

2019 2020F


2. PHR – CTCP Cao su Phước Hòa

Chúng tôi đánh giá hoạt động của PHR không còn đơn thuần là doanh nghiệp sản xuất cao su tự nhiên khi lợi nhuận từ hoạt động này chỉ còn chiếm 5-6% trong năm 2020. Kỳ vọng vào lợi nhuận chuyển nhượng đất cho NTC trong năm 2020 giúp LNST của PHR tăng trưởng mạnh 126% YoY, cùng với tỷ lệ cổ tức cao 8.9% là những điểm nhấn đầu tư vào PHR. Do đó, chúng tôi khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu PHR với giá mục tiêu 50.000 đồng/CP.

• Lợi nhuận bất thường từ chuyển nhượng đất cho NTC. Vào tháng 2/2020, PHR thông báo rằng UBND Bình Dương đã ký tất cả các tài liệu cần thiết cho phép PHR ghi nhận thu nhập đền bù đất từ dự án Nam Tân Uyên 3 (345 ha). Chúng tôi ước tính thu nhập bồi thường đất là 863 tỷ đồng (345 ha với mức bồi thường đất là 2,5 tỷ đồng/ ha). Do đó, việc ghi nhận thu nhập bồi thường đất là yếu tố chính thúc đẩy tăng trưởng cho năm 2020.

• Cô tức bằng tiền mặt 4.000 đồng/CP. Tỷ lệ cổ tức đạt mức 8.9% - hấp dẫn đối với các nhà đầu tư cổ tức.

Năm 2020, dự kiến doanh thu đạt 1.712 tỷ đồng (+4% YoY) và LNST đạt 1.102 tỷ đồng (+126% YoY). Trong đó, sản lượng tiêu thụ cao su đạt 39,5 nghìn tấn (+ 21% YoY nhờ sản lượng cao hơn từ Campuchia) với mức giá 32,34 triệu đồng / tấn (-3% YoY), doanh thu sản xuất cao su là 1,277 tỷ đồng (+ 17% YoY). KCN Tân Bình dự kiến cho thuê 10 ha với giá thuê 85 USD/m2/chu kỳ thuê, dự kiến doanh thu đạt 245 tỷ đồng (-35% YoY). Trong năm 2020, PHR dự kiến thanh lý 700 ha cao su với doanh thu dự kiến 120 tỷ đồng (-35% YoY). Doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 863 tỷ đồng.

Rủi ro. (1) Covid 19 có thể làm chậm nguồn vốn FDI, ảnh hưởng đến hoạt động cho thuê đất của NTC (PHR sở hữu 32,85%); (2) Thủ tục chuyển nhượng VSIP chậm trễ.


PHỤ LỤC

Bảng tổng hợp thông tin các KCN niêm yết

STT MCK

Diện tích thuê (ha)

KCN Vị trí % sở hữu

Tổng diện tích đất (ha)

Diện tích đất thương phẩm (ha)

Tỷ lệ lấp đầy (%)

Giá thuê (USD/m2/chu

kỳ thuê) 2019 2020F

1 SZC 55 50 KCN Châu Đức BR - VT 100% 1,556 1,251 35% 50 2 SIP Na Na KCN Đông Nam Củ Chi HCM 100% 287 200 90% 60-65 KCN Phước Đông Tây Ninh 100% 2,190 1,524 92% 32-35 KCN Lê Minh Xuân III Bình Chánh HCM 100% 220 154 40% 130 KCN Lộc An - Bình Sơn Đồng Nai 69% 498 336 55-60 3 VRG 25 20 KCN Cộng Hòa Hải Dương 100% 200 140 54% 55 4 MH3 - - KCN MH3 Bình Phước 100% 293 212 98% 55 5 D2D - - KCN Nhơn Trạch 2 Đồng Nai 100% 331 282 100% 55 6 NTC KCN NTU1 Bình Dương 100% 331 229 100% 37-50 KCN NTU2 Bình Dương 100% 289 200 100% 50-65 KCN NTU 3 Bình Dương 100% 346 255 0% 85 7 BAX - - KCN Bàu Xéo Đồng Nai 100% 500 98% 50 8 TIP - - KCN Tam Phước Đồng Nai 100% 334 232 100% 60 9 IDV 2 1 KCN Khai Quang Vĩnh Phúc 100% 262 158 92% 70 9 23 KCN Châu Sơn Hà Nam 100% 115 84 76% 48

10 BCM 190 100 KCN Mỹ Phước 1 Bình Dương 100% 378 235 88% 35 KCN Mỹ Phước 2 Bình Dương 100% 478 333 96% 45 KCN Mỹ Phước 3 Bình Dương 100% 985 649 94% 55 KCN Thới Hòa Bình Dương 100% 152 89 57% 75 KCN Bàu Bàng Bình Dương 100% 727 509 94% 70 KCN Bàu Bàng MR Bình Dương 100% 1,000 742 49% 80 Cây Trường Bình Dương 100% 700 490 0% KCN Lai Hưng Bình Dương 100% 1,500 0% Liên doanh VSIP 49% 30,450

11 IDC 65 70 KCN Nhơn Trạch I Đồng Nai 100% 382 284 100% 65

KCN Nhơn Trạch V Đồng Nai 100% 309 221 100% 60

KCN Mỹ Xuân B1 BR-VT 100% 227 160 100% 50

KCN Mỹ Xuân A BR-VT 100% 302 229 100% 65

Phú Mỹ II BR-VT 100% 603 395 77% 80

Phú Mỹ II MR BR-VT 100% 400 267 28% 75

Hựu Thạnh Long An 100% 524 362 0% 85

Quế Võ II Bắc Ninh 63% 269 188 36% 70

Kim Hoa Vĩnh Phúc 100% 50 46 100% 30 Cầu Nghìn Thái Bình 100% 184 127 0% 50

12 ITA 46 NA KCN Tân Tạo TP HCM 100% 344 213 100% 230 KCN Tân Đức - GD1 Long An 100% 256 179 100% 108 KCN Tân Đức GD2 Long An 100% 200 140 35% 90


STT MCK

Diện tích thuê (ha)

KCN Vị trí % sở hữu

Tổng diện tích đất (ha)

Diện tích đất thương phẩm (ha)

Tỷ lệ lấp đầy (%)

Giá thuê (USD/m2/chu

kỳ thuê) 2019 2020F

13 KBC 108 80 KCN Quế Võ Bắc Ninh 100% 311 192 100% 71

KCN Quế Võ MR Bắc Ninh 100% 300 171 100% 73

KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh Bắc Ninh 100% 432 66 0% 70

KCN Quang Châu Bắc Giang 77% 426 276 61% 85

KCN Tràng Duệ I Hải Phòng 87% 186 129 100% 79

KCN Tràng Duệ II Hải Phòng 87% 214 133 100% 85

KCN Tràng Duệ III Hải Phòng 87% 687 0%

KCN Tân Phú Trung TP HCM 63% 542 314 63% 75

KCN Đại Đồng Hoàn Sơn Bắc Ninh 21% 112 81 100% 70

KCN Sài Gòn Chân Mây Huế 28% 658 136 0% 30

KCN Liên Chiểu Đà Nẵng 20% 289 175 64% 28 KCN Hòa Khánh Đà Nẵng 20% 133 111 62% 28

14 LHG KCN Long Hậu 1 Long An 100% 137 99 100% 70 KCN Long Hậu 2 Long An 100% 108 83 100% 100 KCN Long Hậu 3 Long An 100% 124 90 0% 120 Nhà xưởng compound Đà Nẵng 100% 2

15 VGC 166 164 KCN Đông Mai Quảng Ninh 100% 160 112 10% 45

KCN Tiên Sơn Bắc Ninh 100% 332 255 100% 60

KCN Phong Điền Huế 100% 284 207 0%

KCN Yên Phong I Bắc Ninh 100% 344 270 95% 75

KCN Hải Yên Quảng Ninh 100% 182 120 34% 30

KCN Đồng Văn IV Hà Nam 100% 300 228 27% 55

KCN Phú Hà Phú Thọ 100% 350 258 17% 50

KCN Tiên Hải Thái Bình 100% 252 196 6% 40 KCN Yên Phong MR Bắc Ninh 100% 314 213 19% 85

16 HPI - - KCN Hiệp Phước HCM 100% 590 100% 110 17 SZL - - KCN Long Thành Đồng Nai 100% 488 309 100% 90 18 TID NA NA KCN Nhơn Trạch 3 Đồng Nai 100% 697 593 100% 55 KCN Ông Kèo Đồng Nai 100% 855 486 90% 100 KCN An Phước Đồng Nai 100% 201 136 54% KCN Tân Phú Đồng Nai 100% 50 33 75% 55 KCN Đất Đỏ Bà Rịa Vũng Tàu 100% 500 352 30% 45 KCN Bàu Xéo Bà Rịa Vũng Tàu 100% 496 301 54% KCN Tam Phước Đồng Nai 100% 323 226 99% 60 KCN Đức Hòa III Long An 100% 1,402 841 0% KCN Nhơn Trạch 6 Đồng Nai 100% 315 195 66% 100

19 SZB KCN Biên Hòa 2 Đồng Nai 100% 400 284 100% 100

KCN Gò Dầu Đồng Nai 100% 182 151 100% 40

KCN Xuân Lộc Đồng Nai 100% 108 66 95% 50 Thạnh Phú Đồng Nai 100% 172 130 59% 80

Nguồn: SSI Research tổng hợp

WWW.SSI.COM.VN

SSI SECURITIES CORPORATION Member of the Ho Chi Minh Stock Exchange, Regulated by the State Securities Commission

HO CHI MINH CITY Floor 18th, Office Tower 2, Saigon Centre, 67 Le Loi Street, Ben Nghe Ward, District 1, Ho Chi Minh City Tel: (84-28) 3636 3688 Fax: (84-28) 3636 3668 Email: [email protected]

HANOI 1C Ngo Quyen Street, Ha Noi City Tel: (84-24) 3936 6321 Fax: (84-24) 3936 6311 Email: [email protected]

Trang 13

1. KHUYẾN CÁO

Các thông tin, tuyên bố, dự đoán trong bản báo cáo này, bao gồm cả các nhận định cá nhân, là dựa trên các nguồn thông tin tin cậy, tuy nhiên SSI không đảm bảo sự chính xác và đầy đủ của các nguồn thông tin này. Các nhận định trong bản báo cáo này được đưa ra dựa trên cơ sở phân tích chi tiết và cẩn thận, theo đánh giá chủ quan của chúng tôi, là hợp lý trong thời điểm đưa ra báo cáo. Các nhận định trong báo cáo này có thể thay đổi bất kì lúc nào mà không báo trước. Báo cáo này không nên được diễn giải như một đề nghị mua hay bán bất cứ một cổ phiếu nào. SSI và các công ty con; cũng như giám đốc, nhân viên của SSI và các công ty con có thể có lợi ích trong các công ty được đề cập tới trong báo cáo này. SSI có thể đã, đang và sẽ tiếp tục cung cấp dịch vụ cho các công ty được đề cập tới trong báo cáo này. SSI sẽ không chịu trách nhiệm đối với tất cả hay bất kỳ thiệt hại nào hay sự kiện bị coi là thiệt hại đối với việc sử dụng toàn bộ hay bất kỳ thông tin hoặc ý kiến nào của báo cáo này.

SSI nghiêm cấm việc sử dụng, và mọi sự in ấn, sao chép hay xuất bản toàn bộ hay từng phần bản Báo cáo này vì bất kỳ mục đích gì mà không có sự chấp thuận của SSI.

2. THÔNG TIN LIÊN HỆ

Hoàng Việt Phương Giám đốc Trung tâm phân tích và tư vấn đầu tư [email protected]

Phạm Lưu Hưng Phó GĐ Trung tâm phân tích và Tư vấn đầu tư [email protected]

Phạm Huyền Trang Phó GĐ Trung tâm phân tích và Tư vấn đầu tư [email protected]

Ngô Thị Kim Thanh Chuyên viên phân tích cao cấp [email protected]

mailto:[email protected]



Documents

CẬP NHẬT NGÀNH KHU CÔNG NGHIỆ Hội nhập sâu hơn vào chuỗi ... · Giá thuê các KCN phía Bắc cũng tăng 6,5% YoY đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê. Các KCN miền