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derecho civil. derecho de contratos
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~ntratos
SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN
Ministro Guillermo I. Ortiz Mayagoitia Presidente
Primera Sala Ministro José Ramón Cossío Díaz
Presidente
Ministro José de Jesús Gudiflo Pelayo Ministra Olga Sánchez Cordero de García Villegas
Ministro Juan N. Silva Meza Ministro Sergio A. Valls Hcrnándcz
Segunda Sala Ministra Margarita Beatriz Lunn Ramos
Presidenta
Ministro Sergio Salvador Aguirrc Anguiano Ministro Mariano Azuela Güitrón
Ministro José Fernando Franco González Salas Ministro Genaro David Góngora Pimentel
Comité de Publicaciones y Promoción Educativa Ministro Guillermo l. Ortiz Mayagoitia
Ministro Mariano Azuela Güitrón Ministra Margarita Beatriz Luna Ramos
Comité Editorial
Mtro. Alfon"o 011ate Lnbordc Secretario EjeC11fÍI!ú jurídico Administrati11o
Mtra. Cielito Bolívar Gi!lindo Directora General de la Coordiooción de Compilación y Sist~rnatización de T csis
Mtro. César de je5ÚS Molina Suárez Director General de Cosas de la Cultura )uridica
y EsltldWs Históricos
Dr. Si!lv:J.dor Cárdenas Gutiém:z Difl"rtor de Arullisi~ e ln11estigaci6n Hi5tórico Documelllfll
BENEMÉRITA UNIVERSIDAD AUT0NOMA DE PUEBLA
Mtro. Enrique Agüera IbHñcz Rector
Dr. Guillermo Nares Rodriguez Director G~neral
Facultad de Derecho "Y Ciencias Sociales
Lic. Belinda AguiJar Diaz Secretaría Acadimica
Lic. Rafael Salinas Silva Secretario Administrativo
Mtro. José Ismael Álvarcz Moreno Centro de lnwstigaciones ]uridico Políticas
1/lla t1'o<"a JI' ,/(Jiú~r¡'"'fÍ'•n¡at• clal'alllf' Jll lniiiJ<'tll'..;(' krnnt /.~9"" '"'a .;(' n'r dt> A(>('Atv, ,, 11a ,,. nP ,¡" afYlllk<úme 11/,v 7''" a mn"''!t
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Suprema Corte de Justicia de la Nación
Benemérita Universidad Autónoma de Puebla Facultad de Derecho y Ciencias Sociales
Coordinadores
Carlos González Blanco José Ismael Álvarez Moreno
~ntratos
Jorge Sánchez Cordero México, 1950
Sistema Bibliotecario de la Suprema Corte de Justicia de la Nación Catalogación
PO K700.113 S362c
Sánchez Cordero, Jorge Contratos 1 Jorge Sánchez Cordero ; presentación Ministro
Mariano Azuela GOitrón ; prólogo. Oiga Sánchez Cordero de Garcia Villegas ; preámbulo Fe mando Serrano Migallón ; prefacio Jorge A. Sánchez Cordero Dávila ; Introducción Pauta Maria García Villegas Sánchez Cordero ; coordinadores Carlos González Blanco, José Ismael Álvarez Moreno. - - México : Suprema Corte de Justicia de la Nación, Dirección General de la Coordinación de Compilación y Sistematización de Tesis, 2006.
367 p. A la cabeza de la portada: Benemérita Universidad Autónoma de Puebla,
Facultad de Derecho y Ciencias Sociales.
Primera reimpresión: julio de 2007
ISBN 970-712-706-e
1. Contratos civiles- Modalidades- México- Manuales. 2. Contratos civiles- Teoría- México 3. Juristas- Estudio y enseñanza l. Azuela Güitrón, Mariano, 1936- , pres.ll. Sánchez Cordero de Garcia Villegas, Oiga, prol. 111. Serrano Migallón, Fernando, preámbulo IV. Sánchez Cordero Dávila, Jorge Antonio, pref. V. García Villegas Sánchez Cordero, Pauta María, introd.
VI. González Blanco, Carlos, coord. VIl. Álvarez Moreno, José Ismael, coord. VIII. ser.
Primera edición: noviembre de 2006 Primera reimpresión: julio de 2007
D.R. ©Suprema Corte de Justicia de la Nación Av. José María Pino Suárez Núm. 2 C.P. 06065, México, D.F.
D.R. ©Facultad de Derecho y C.S., de la BUAP. Av. San Claudia S/N, Col. San Manuel Ciudad Universitaria. Puebla, Pue.
Impreso en México Printed in Mexico
La edición y diseño de esta obra estuvieron al cuidado de la Dirección General de la Coordinación de Compilación y Sistematización de Tesis de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.
Contenido
Presentación. Ministro Mariano Azuela Güitrón .......................... .
Prólogo. Oiga S<i.nchez Cordero de Garcia Vi llegas ...................... .
Preámbulo. Fernando Serrano Miga! Ión ......................................... .
Prefacio. Jorge A. Sánchcz Cordero Dávila ....................... .
Introducción. Pauta María García Villegas Sánchez Cordero ..... .
TEMA l. ¿QUÉ ES UN CONTRATO? ........................................................................ .
TEMA 2. CONTRATOS PRELIMINARES .................................................................... .
La promesa de contrato ......................................................................... .
Construcción de la promesa ................................................................. .
TEMA 3. CoMPRAVENTA ...................................................................................... ..
La cosa o el derecho .............................................................................. ..
El precio .................................................................................................... .
Requisitos de validez de la compraventa ............................................ ..
Obligaciones del vendedor .................................................................... .
Obligaciones del comprador .................................................................. .
Modalidades de la compraventa ........................................................... .
TEMA 4. PERMUTA ................................................................................................ .
TEMA 5. DoNACióN ..................................................•...........................................
Efectos de la donación ........................................................................... .
TEMA 6. MuTuo ................................................................................................. .
Mutuo con interés .................................................................................. .
TEMA 7. CoMODATO .......................................................................................... ..
11
15 23 29 39
45
61
61
67
87 99
112 120 130
134 139
157
161
168
173 177
181
TEMA 8. ARRENDAMIENTO.................................................................................... 189
Leyes de emergencia sobre arrendamiento ........ :.................................. 203
Subarrendamiento.................................................................................... 207
9
10 Jorge Sdnchez Cordero
TEMA 9. DEI'()SITO .............................................................................................. . 213
TEMA 10. MANDATO............................................................................................. 221
TEMA }}. CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS............................................ 233
TEMA 12. ÜEL CONTRATO DE OHRAS A PRECIO ALZADO....................................... 237
TEMA 13. CONTRATO DE HOSPEDAjE ................................................................. ..
TEMA 14. CORPORACIONES CIVILES ........ .
TEMA 15. SOCIEDAD ........................................................................................... ..
TEMA 16 . APARCERIA ....................................................................................... ..
TEMA 17. CONTRATOS ALEATORIOS. CoNCEPTO Y CARAC.I'ERISTICAS GENERALES ....
Con1pra de esperanza ............................................................................ ..
TEMA 18. CONTRATOS DE ÜARANTIA .......... ..
TEMA 19. PRENDA .............................................................................................. ..
TEMA 20. LA RENTA VITALICIA ................................................................ ..
TEMA 21. HIPOTECA .......................................................................................... .
TEMA 22. TRANSACCIÓN .................................................................................... .
245
251
257
265
275 280
285
295
301
305
355
TEMA 23. REGISTRO POBLICO ............................................................................... 361
...
Presentación
unque su mayor aspiración fue publicar un libro,
al maestro Jorge Sánchez Cordero no le fue posi
ble entregar a la imprenta un texto sistematizado de los cursos
que impartió en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional
Autónoma de México. Por ello, la Suprema Corte de Justicia de
la Nación y la Benemérita Universidad Autónoma de Puebla
decidieron publicar, dentro de la colección Apuntes de las clases
impartidas por ilustres juristas del siglo XX, los Apuntes de contratos
de las clases del maestro Jorge Sánchez Cordero, tal y como se
recabaron en el aula. Con ello se recuperan las obras que no
pudieron aparecer en el momento que les correspondía.
Tras la promulgación del Código Civi.l de 1932 hubo pocas
publicaciones dedicadas al derecho civil. Diversos autores
ll
12 Mariano A~uela Güitrón
reimpulsaron la literatura jurídica sobre la materia: Manuel Borja
Soriano, Gua! Vida!, José de Jesús Ledezma, Rojina Villegas,
quienes coadyuvaron a actualizar el conocimiento del derecho civil
y a la exégesis de nuestro código. Entre quienes sucedieron a esa
generación de juristas figuró Jorge Sánchez Cordero. Sus lecciones,
impartidas en la entonces Escuela Nacional de Jurisprudencia,
fueron de enorme importancia en la formación de múltiples gene
raciones de abogados.
La edición del presente libro se facilitó por la práctica añeja
de registrar, en forma estenográfica, los apuntes tomados por los
alumnos. Ello ha permitido que las lecciones del maestro lleguen al
lector de nuestros días y que, quien lea estos apuntes advierta
la habilidad con la que el maestro Sánchez Cordero abordaba los
problemas del contrato.
La evolución de los contratos ha sido inevitable, la comple
jidad de las relaciones sociales ha obligado a cuidar su regulación.
Si bien esta obra son apuntes recopilados en épocas lejanas, sus
enseñanzas escapan a la obsolescencia; no sólo por la actualidad
de sus argumentos, sino también, por la urgencia de que el profe
sional del derecho domine los elementos del contrato antes de
asesorar, representar o resolver un caso concreto sometido a su consi
deración. La sencillez de estos textos permitirá al estudiante -y aun
al profano- abordar las fuentes bibliográficas con el fin de buscar
la actualización; sin embargo, el legado del maestro Sánchez
Presentación 13
Cordero será suficiente para lograr una buena cercanía al Libro
Cuarto del Código Civil.
Ojalá que esta nueva entrega de los Apuntes de las clases
impartidas por ilustres juristas del siglo XX, logre mantener vigente
el pensamiento ele nuestros predecesores en el cultivo de la litera
tura jurídica nacional.
/
Ministro Mariano Azuela Güitrón
Presidente de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y del Consejo de la Judicatura Federal
Prólogo
stas lineas pretenden ser un homenaje a la memoria de mi
padre; pero como los lectores comprenderán, una hija no
puec e sino ensalzar las virtudes y destacar los aciertos del hombre
que le dio la vida y que, además, le formó en la docencia y en
la práctica profesional, marcando definitivamente el rumbo de su
propia existencia. Buscando la objetividad que requiere el come
tido de escribir un prefacio al libro que en vida siempre quiso
publicar mi padre, trataré de referirme a la importancia que me
parece tiene el libro, sin descuidar la de su autor. Me excuso de
entrada, si ese objetivo inicial no quedare colmado al concluir
este intento. Sé que los lectores de este libro sabrán ser benévolos
con quien lo prologa.
El maestro emérito Jorge Sánchez Cordero nació el 30 de
agosto de 1914, al abrigo de una de las épocas más turbulentas y
15
16 Oiga Sánchet Cordero de García Villegas
difíciles en la vida de este país. Fue el octavo de una numerosa
familia de diez hijos, que recibió de su abuelo, el gran pintor JUAN
CORDERO, las enseñanzas de un hombre extremadamente sen
sible que describiera en su pintura la condición social de los mexi
canos de su época. Esas enseñanzas, quizá, hayan sido el motivo
para elegir, de entre las variadas opciones que podían alcanzarse
en su época, la vocación por el derecho. Carrera que estudió y de
la que se graduó en la Escuela Nacional de Jurispncdencia de la
Universidad Nacional Autónoma de México. Pero sir conformarse
con lo recibido en su alma mater, hiz.~ estudios de postgrado en la
Universidad de París, Francia, a donde seguramente lo arrastró su
pasión por el derecho civil.
Ya en el ejercicio profesional, buscó y obtuvo la titularidad
de los cursos !JI y IV de Derecho Civil, por oposición, en la enton
ces Escuela Nacional de Jurisprudencia de la Universidad Nacional
Autónoma de México, en el mes de julio de 1941, año en que obtuvo,
también, la patente de Notario en el Distrito Federal. Se inició
como profesor en la escuela que lo formó, la Nacional de J urispru
dencia, y continuó su cátedra en la actual Facultad de perecho,
de manera ininterrumpida, hasta el día de su muerte. El libro que
tiene el lector en sus manos es el fruto de todos esos años de
cátedra, lo cual me parece el primero de sus múltiples méritos.
Esa pasión, que no puede llamarse de otra manera, por el
derecho civil, llevó a mi padre a sistematizar sus apuntes de clase
con múltiples notas y comentarios qúe hoy quedan sintetizados
Prólogo l7
en este esfuerzo editorial, lo cual revela su amor no sólo por la
noble rama del derecho que por tantos años enseñó, sino por
la cátedra misma: una segunda pasión.
Ese amor por la enseñanza, requisito indispensable para quien
quiere hacer de la educación de generaciones futuras una causa
de vida, le llevó a ser siempre, en esa faceta, como en muchas
otras de su vida, un hombre entregado, un buscador insaciable ele
mejoramiento intelectual, no sólo de su persona, sino, principalmen
te, de la de sus alumnos. Son famosos sus programas de enseñanza
y aprendizaje extraordinari.os, más conocidos como "rnaratones"
académicos, que por su éxito y trascendencia aún se recuerdan
con agrado y cariño en quienes los vivieron. Ocupar el. tiempo
que tenia libre aun fuera del aula, en la formación académica y
personal de sus alumnos, en la recolección de estas que él llamó
"fichas resueltas de contratos", es una de las razones que hoy hacen
que este libro vea la luz editorial, pues estos apuntes, como he
dicho, son el fruto de esas jornadas de dedicación al estudio, ele
preparación de su cátedra, de su pasión por la enseñanza . . ,, Esas p'eculiaridades en la didáctica utilizada en la exposición
de su cátedra, su inmenso amor por la Universidad y la vida acadé
mica, la puntualidad de su cátedra, la calidad de su exposición y,
especialmente, la comprensión hacia sus alumnos, no sólo como
tales, sino como seres humanos, entre otras virtudes, fueron consi
deradas para designarlo Maestro Emérito de la Universidad Nacio
nal Autónoma de México; y, en dos ocasiones, candidato a dirigir
la Facultad de Derecho de esa misma universidad.
18 Oiga Sáncluz Cordero dt> Garcíu Villegas
Pero además del esfuerzo personal, que para mi seria motivo
suficiente para su publicación, estos apuntes rescatan dos de las
cualidades que mi padre siempre destacó para fundamentar ese
amor por el derecho civil al que me he referido: la autonomía y el
valor de la persona. Pues decía que el derecho civil es esa parte
del ordenamiento que permite a la persona contar con protección
y defensa para la realización de sus fines dentro de la sociedad en
la que vive.
Miembro como era, del claustro de profesores de la Facultad
de Derecho de la Universidad Nacional Autónoma de México,
siempre gozó del respeto y el carii\o de sus pares y sus alumnos,
lo cual atribuyo, precisamente, a sentirse parte de ese cuerpo
autónomo de seres pensantes, vanguardia del pensamiento nacio
nal, que en ese entonces poblaba y sigue poblando la UNAM. Era
tanto el carii\o de sus alumnos y tantos los pupilos cosechados
durante los ai\os de docencia, que el homenaje que se le hizo por
sus veinticinco ai\os de vida académica fue de tal magnitud,
por la enorme cantidad de alumnos y maestros que asistieron a
esa recepción, que fue necesario celebrarlo en el Auditorio Justo
Sierra de la Facultad de Filosofía y Letras, uno de los más grandes
de la UNAM. A este homenaje asistieron espontáneamente estu
diantes y maestros que, en su mayoría, permanecieron en el exterior
por falta de cupo suficiente; pero que, a pesar de ello, estaban
atentos tanto a su mensaje como al del insigne Rector, Ingeniero
Javier Barros Sierra, de tan grata memoria por su respeto y defensa
de la autonomía universitaria en esos tiempos convulsos, de gran
trascendencia social para el país.
Prólogo 19
Rescato la virtud de este libro para dar pie a la propuesta de
revisar, y en consecuencia actualizar, nuestro derecho civil en el
ámbito de lo moderno. Este libro responde a esa exigencia de
reajuste que tiene el derecho civil en la actualidad para seguir
conservando ese ideal de autonomía -en su faceta de autonomía
privada, de autonomía de la voluntad- frente a una tendencia que
gana terreno en la actualidad: la excesiva injerencia estatal en la
orbita de actuación de las personas, en sentido positivo o negativo,
para bien o para mal. Pero también el valor de la persona frente al
excesivo auge de los valores económicos y patrimoniales. Como
dice un destacado profesor español: el derecho civil "debe recoger
la totalidad de los fines de la persona y agrupar debidamente jerar
quizadas las instituciones que las realicen."
En esto me parece que va uno más de los méritos de publicar
estos apuntes: rescatar la importancia de los fines de las personas
mediante la revisitación de una de las más importantes institucio
nes del derecho civil: el derecho de los contratos, la parte más
importante de la regulación de las operaciones personales de todos
los individuos en sociedad. Mirando no únicamente el objeto del
contrato, sino particularmente a los sujetos que lo realizan, la parte
fundamental, central de todo el sistema de derecho civil.
Es una idea fundamental de las enseñanzas de mi padre, como
padre y como maestro: mirar por sobre todo la persona. Y me per
mito la libertad de recurrir de nuevo a la anécdota personal.
Él siempre tuvo un don que durante toda su vida le caracterizó y
20 Olga Sdnchez Cordero de Garcla Villega5
que, en lo personal, he tratado siempre de emular: cuando alguna
persona consultaba ya fuera al maestro o al Notario, él siempre lo
recibía como la persona más importante del mundo y le brindaba
desinteresada asesoría y orientación profesional. Nunca escuché
a nadie que a él hubiera acudido en lo profesional o lo personal
que se fuera insatisfecho con su respuesta. Todas esas personas
pudieron no encontrar, en tnuchos casos, una contundente res ..
puesta; pero siempre encontraron a un hombre dispuesto a escu
char y a apoyar. Un hombre sensible y consciente que llevó incluso
al campo de la teoría esa perspectiva que tenía del mundo.
Su doctrina de los actos y los hechos jurídicos y las propuestas
para fortalecer las normas de protección a la parte débil de las
relaciones obligacionales, pero también el enfoque que contienen
estos apuntes de contratos, son ejemplo de ello. La protección social
de los más débiles fue siempre una preocupación no sólo de su
cátedra, sino en su vida cotidiana. Recuerdo con claridad a muchos
de sus alumnos de escasos recursos económicos que fueron
beneficiados por él, pues cuando carecían de medios para adquirir
sus libros de texto les financiaba su adquisición con la única
condición de obtener excelentes calificaciones. En otros casos,
recuerdo, la ayuda se extendía más allá de los libros y puedo decir,
sin temor a equivocarme que, gracias a su apoyo, muchos alumnos
pudieron continuar sus estudios universitarios. Nunca perdió de
vista la importancia ca pi tal de la persona, finalidad de todo el
derecho, ya no sólo el civil o el de los contratos, enseñanza de la
que dejó como constancia su obra.
Prólogo 21
Con esto quiero terminar.
Jorge Sánchez Cordero fue un gran maestro, un excelente
académico, un amante de la Universidad y un hombre fiel a su
cátedra y a sus alumnos. Pero sobre todo fue un padre de familia
ejemplar, un marido excepcional y un guía inigualable. Su obra
humana, reitero, perdura en sus hijos (los que tuvo con mi madre,
pero también los académicos) egresados todos de nuestra Alma
Mater y todos deudos de la obra de mi padre, no sólo por lo que
materialmente siempre nos dio; sino más que nada y ante todo,
en lo personal, por la incomparable herencia que significa llevar
su apellido y sus enseñanzas como ser humano.
El día 6 de marzo de 1986 desapareció mi padre en lo físico, y
dejó un hueco enorme e insustituible en la vida académi.ca; pero
su memoria permanece en quienes hemos seguido sus enseñanzas
y tomado su ejemplo, su dedicación y su amor inconmensurable a
la Universidad Nacional Autónoma de México y a las instituciones
nacionales. Este libro es un muy pequeño testimonio de ello y estas
líneas un homenaje como he dicho, a un hombre extraordinario
del que hoy se rescata una parte de su pensamiento. In memoriam
Olga Sánchez Cordero de García Víllegas
Preámbulo
rn-1\urante mi paso como estudiante por la Facultad d. e
:::::L,}Derecho de la UNAM, parte importante del tiempo
se empleaba en lograr apuntes y notas bien estructuradas para
estudiar cada materia de la mejor manera posible. Sin embargo,
el tiempo mientras transcurrían las lecciones era siempre escaso
y el alumno se encontraba ante la disyuntiva de prestar atención al
profesor o emplear su esfuerzo para tomar notas intentando ase
mejarse a un estenógrafo. La elección de uno de estos caminos, es
evidente, presentaba asperezas en el aprendizaje que sólo podían
sortearse con la generosidad de algún esforzado docente que com
partía sus notas con el estudiantado.
Poner a disposición de los alumnos los apuntes de aquellos
profesores que impartían cátedras en las que, por su tecnicismo,
23
24 Fernando Senano Migallón
se requería indefectiblemente la atención de los asistentes a la
lección era, y creo que sigue siendo, una herramienta de suma
utilidad en los esfuerzos didácticos que se llevan a cabo en las
Universidades. Es por ello que los "Apuntes de Contratos tomados
de la cátedra que imparte el Lic. Jorge Sánchez Cordero", se pre
sentan como un instrumento de gran valía que, más que buscar
un desarrollo teórico absoluto, se ofrecen al alumno como un
elemento de consulta que le permite adquirir los conceptos funda
mentales en materia de contratos que se requieren en el estudio
de la ciencia jurídica.
En este libro, se brindan al lector elementos esenciales expre
sados con claridad y sencillez. A través de razonamientos concretos
e ideas claras, se logran construir representaciones conceptuales
y un marco teórico que los alumnos que asisten a los cursos de
contratos encontrarán como imprescindibles, pero que serán muy
útiles también para quienes deseen acercarse a la comprensión y
explicación de las relaciones contractuales y sus consecuencias
jurídicas.
Los apuntes de contratos tomados de la cátedra de Jorge
Sánchez Cordero enriquecen la obra de quien, a través de su tra
bajo en las aulas, ha brindado su tiempo y saber a un gran número
de alumnos, y reflejan conocimientos que son resultado de una
larga trayectoria profesional en la que la experiencia y la dedicación
no pueden pasar desapercibidas.
Predmbtt!o 25
La obra que el lector tiene en sus manos no pretende ser exhaus
tiva; a pesar de ello, la fluidez en las ideas y el rigor metodológico
que han caracterizado las lecciones de Jorge Sánchez Cordero, se
proyectan en un estudio sustancioso en materia de contratos. Es ver
dad que a lo largo del tiempo se ha escrito un número considerable
de páginas sobre este tema; sin embargo, es raro encontrar textos
en los que la claridad, la profundidad y la sencillez en las ideas se
conjuguen. Estos apuntes son un buen ejemplo de esta fórmula.
Desde siempre, la materia contractual ha sido parte funda
mental en las relaciones humanas. A quién no le viene en mente
la importancia ele un contrato cuando piensa en los tres principios
que Cicerón apuntaba dentro de los "Prolegómenos" y que forman
parte de los cimientos del derecho moderno: "es menester abste
nerse religiosamente del bien del otro ... se está obligado a mantener
lo prometido ... y se debe reparar el daño causado con culpa".
En esta obra, Cicerón, desde hace más de dos mil años, deja clara la
importancia que tienen los acuerdos de voluntades y su cumplimiento.
Los contratos se han erigido, a lo largo de la historia, como
parte fundamental de los instrumentos jurídicos que logran hacer
más fáciles las relaciones humanas. Conocer sus elementos, su clasi
ficación o las formalidades que deben cumplir, son aspectos torales
en la convivencia social. Recordemos, por ejemplo, la problemática
que se presenta a partir del contrato que celebran Shylock y Antonio
en "El Mercader de Venecia", o los múltiples contratos cuyo
incumplimiento han determinado incluso intervenciones militares.
26 Fernando Serrano Migallón
Corno vernos, es mucha la importancia de los contratos en
nuestros días, y, sin embargo, pretender abarcar la compleja com
posición de la materia contractual en todas sus dimensiones y
resquicios en un libro dirigido a los estudiantes de Derecho consti
tuiría, a no dudarlo, una osadía. Por ello, tiene mucho más sentido
presentar, como se hace en los apuntes de Jorge Sánchez Cordero,
los hilos conductores de esta disciplina, en la confianza de que
puedan servir de orientación para las reflexiones e inquietudes de
cada lector.
Michel Eyquem de Montaigne expresó en una frase que refleja
el espíritu de la didáctica, que hay que educar el juicio del alumno
más que llenar su cabeza de palabras. En este cometido, los apuntes
de jorge Sánchez Cordero pueden jugar un papel fundamental
cuando el estudiante se acerca por primera vez a un curso de con
tratos. En ellos, el.lector podrá encontrar un panorama claro de
los conceptos fundamentales de la materia, del análisis de sus ele
mentos, de su clasificación y de diversas figuras contractuales, pero,
sobre todo, una valiosa visión de conjunto sobre los contratos en
el orden jurídico mexicano.
Al referirse a tratadistas de la talla de Planiol, Giorgi, Filomusi
o Demogue, Jorge Sánchez Cordero nos demuestra que el lenguaje
claro y accesible puede conjugarse perfectamente con el estudio
de las ideas de aquellos tratadistas que han dejado huella en el
campo del Derecho Civil.
Predmbulo 27
Además, la mirada del profesionista es una característica que
no puede escapar a quien se acerque a estos apuntes. Al tratarse
los distintos contratos que forman parte de los cursos en materia
civil que se imparten a nivel licenciatura, Jorge Sánchez Cordero
deja entrever matices que podrían escapar a quien no ha visto
complementado su trabajo académico con la práctica profesional.
Este binomio -que ha sido constante en la cátedra de de Jorge
Sánchez Cordero- ahora se ve reflejado en estos apuntes cuya
lectura, sin lugar a dudas, se convertirá en un ejercicio gratifican te
para quienes deseen adentrarse en el vasto y complejo mundo de
las relaciones contractuales.
Fernando Serrano Migallón
Prefacio
.. suplico le reciba agradabfcmente en su protección, para que a su sombra, aunque desnudo de aquel precioso ornamento de elegancia y erudición de que suelen andar vestidas las obras que se componen en las casas de los hombres que saben, ose parecer seguramente en el juicio de algunos que, no conteniéndose en los límites de la ignorancia, suelen condenar con más rigor y menos justicia los trabajos ajenos, que, poniendo Los ojos la prudencia de Vuestra Excelencia en mi buen deseo, fio no desdeñará la cortedad de tan humilde servicio."
Miguel de Cervantes Saavedra
(Al presentar su obra Don Quijote de la Manclut)
CP.ectura de este Prefacio, podría inducir al lector a una
x~~fusión de inicio por lo que requiere de una precisión.
En efecto, no es producto del azar que el autor del libro y del
Prefacio porten el mismo apellido y nombre propio. Dado que es
un libro de derecho a manera de explicación, la circunlocución
jurídica adecuada pareciera ser la de parentesco ascendente en linea
recta en primer grado; mi sentimiento filial sin embargo se inclina
por evitar esta perifrase y sustituirla por una frase coloquial más
cálida, que es simple y es llana: es mi padre.
Para escribir este Prefacio debo admitir que hubo que superar
una sensación mixta, convergencia de diversos sentimientos: vene~
ración, respeto, amor filial, nostalgia, entre otros muchos. Pero
29
30 Jorge A. Sánchez Cordero Olivila
escribirlo igualmente significó un desafio y un privilegio; un desafio
porque es prácticamente imposible permanecer imparcial en los
juicios vertidos ante una miríada de notas distintivas que
gravitaron en torno a nuestra relación, lo que es absolutamente
excepcional: somos padre e hijo, maestro y discípulo, compartimos
la misma profesión de abogado y notario y las mismas inquietudes
intelectuales: el derecho de las obligaciones y de los contra
tos civiles. Pero es a no dudarlo un privilegio, ya que entre los
muchos alumnos que el Maestro Sánchez Cordero tuvo, fui desig
nado para escribir el Prefacio de este libro póstumo, que tanto
anheló escribir en vida su autor.
El Maestro Sánchez Cordero pertenece a la generación que
nace en 1914 en pleno movimiento armado de 191 O. A esta gene
ración le tocó iniciar el penoso proceso de reconstrucción de sus
instituciones que fue enormemente complejo. En este rehacer
constante de nuestra legislación, y la relativa al derecho civil no
fue la excepción, el siglo XX mexicano inició la ruptura con el
Ancien Régime. En pleno movimiento armado, Venustiano Carranza
promulga, en 1918, la Ley sobre Relaciones Familiares. A este
ordenamiento siguió la promulgación por el Ejecutivo Federal del
Código Civil para el Distrito y Territorios Federales en uso de las
facultades extraordinarias que le habían sido conferidas. Fue a la
primera generación de juristas de la época posrevolucionaria a
la que le correspondió diseñar este marco de legalidad. El Código
Civil de 1928, como bien lo expresó en su momento el jurista
español Castán Tobei'\as, participa de las contradicciones propias
Prefacio 3 t
de todo movimiento social; en él coexisten mecanismos de conte
nido social, vanguardistas para su época, como lo es el abuso del
derecho junto con el derecho libérrimo de testar.
La incipiente literatura mexicana de fines del siglo XIX se
vio súbitamente interrumpida por el movimiento armado de 1910.
La generación de juristas civilistas ilustres como Francisco de Paula
Ruanova, Eugenio de Tapia, Rafael Roa Bárcenas, Esteban Calva,
Isidro Montiel y Duarte, Manuel Mateas Alarcón, Agustín Verdugo,
Miguel S. Macedo, Silvestre Moreno Cara y Ricardo Cauto, entre
otros, que se habían esmerado por crear una cultura jurídica, tuvo
una solución de continuidad. Salvo algunas contadas excepciones,
como Eduardo Paliares y Ricardo Rodríguez, existe un espacio muy
claro entre esa generación y la que le sucedió.
No fue sino hasta la década de los 20 cuando nuevamente
surge una generación de abogados egresados de la antigua Escuela
Nacional de Jurisprudencia que retoman el hilo conductor de
la enseñanza del derecho y perciben la necesidad correlativa de pro
veer a los estudiantes de libros de texto. Así se reinicia la literatura
jurídica mexicana en el siglo XX. A esta generación pertenece
Francisco H. Ruiz, redactor de gran parte del Código Civil de 1928
y posteriorm~nte Ministro Presidente de la Suprema Corte de Justicia
de la Nación, Máximo H. Díaz, Fernando Silíceo Ca macho, Ángel
Caso, José Gomis, Luis Muñoz, Rafael Rojina Villegas, Francisco
Moneada, Vicente Espinosa, Víctor José Martínez, José Diego
32 Jorge A. Sánchez Cordero Odvila
Fernández, Manuel Gua! Vida!, Cossio y Cossio, Ledezma y Manuel
Borja Soriano.
Manuel Borja Soriano escribe su libro sobre Teoría general de
las obligaciones; el gran mérito de este libro fue actualizar al foro
mexicano del pensamiento jurídico de la época y ese propósito se
cumplió en toda su plenitud. La barrera del idioma y la diferencia
de cultura hacia que los juristas latinoamericanos conocieran, y
los mexicanos con ellos, a través de fuentes indirectas. El acceso
a los libros jurídicos extranjeros era también otro factor importante.
Estas consideraciones hicieron que el libro de Borja Soriano fuera
especialmente valioso. Este es el entorno en el que se forma el estu
diante Jorge Sánchez Cordero.
El Maestro Sánchez Cordero percibió, al igual que la gene
ración que le precedió, la necesidad de procurar la docencia y a
ella comprometió sus mejores tiempos. Con ello aseguró, como
muchos otros lo hicieron, el tránsito de la cultura jurídica en el
derecho civil. De ello resulta un hecho incontrovertible: la ense
ñanza del derecho de las obligaciones y de contratos civiles en la
segunda mitad del siglo XX en México, no puede ser entendida a
cabalidad sin el análisis de las ideas del Maestro Sánchez Cordero.
En efecto, el Maestro Sánchez Cordero se significó por ser un pre
ceptor que marcó su presencia en la antigua Escuela. Nacional de
Jurisprudencia, que posteriormente devino en la Facultad de Derecho
de la Universidad Nacional Autónoma de México. La publica
ción de sus apuntes en forma esten<;>gráfica era una práctica escolar
Prefacio 33
recurrente en la época y un complemento natural a los libros de
texto. De esta experiencia acumulada surgen estos apuntes que
toman ahora la forma de libro.
El Comité de Publicaciones y Promoción Educativa de la
H. Suprema Corte de Justicid de la Nación, tuvo la atingencia de
publicar estos apuntes de contratos que constituyen un documento
muy importante desde diferentes perspectivas: lo es porque deja
un testimonio de la forma en cómo se enseñaba el derecho en la
segunda mitad del siglo XX, máxime si se considera que el Maestro
Sánchez Cordero tuvo una gran influencia en la enseñanza de su
época; lo es porque refleja las ideas jurídicas que se debatían y la
manera como se exponían en el pensamiento jurídico; lo es porque
así se generaba la cultura jurídica en México de la que mi genera
ción abrevó y, lo es, finalmente, porque contiene reflexiones sobre
la aplicación del derecho de la época en el quehacer notarial
cotidiano.
Quisiera compartir con ustedes algunas reflexiones que
pudieran enriquecer este libro en relación al derecho de las obliga
ciones y de contratos, ambas vinculadas estrechamente entre sí e
impartidas por Jorge Sánchez Cordero durante su paso por la
Facultad de Derecho de la Universidad. Nacional Autónoma de•
México.
El Maestro Sánchez Cordero sostenía que el derecho civil
era el más "refinado", el más "elaborado" de los derechos, ya que
34 Jorge A Scinchez Cordero Dcivila
representaba la misma esencia de una sociedad. El régimen civil,
decía, es la normatividad de las relaciones entre los hombres; es la
expresión más íntima de una sociedad. Es el derecho civil el que
regula las relaciones profundas y esenciales de una sociedad; al
derecho civil le concierne no sólo lo relativo a la normatividad del
poder (organización política y económica), sino además le atañe
la organización normativa de los grandes momentos de la vida del
hombre: el nacimiento a través de la filiación, la unión de los sexos
mediante el matrimonio, la muerte que domina el ámbito del
derecho de sucesiones, la organización de las relaciones económi
cas entre los hombres, que es el ámbito material de validez del
derecho de las obligaciones y de los contratos y los modos de apro
piación de la riqueza, que es propio del derecho de los bienes.
El Maestro Sánchez Cordero sostenía que el derecho civil
está dominado por la duración, por una evolución lenta y profunda;
esto permite afirmar, según decía, que una reforma legal no ha
sido verdaderamente asimilada hasta que el derecho civil la haya
integrado. La legislación civil, concluía el Maestro Sánchez Cordero,
es el resultado de un esfuerzo social que aspira a alcanzar un
objetivo común; es la expresión cultural de una sociedad que refleja
sus necesidades y los objetivos que se propone.
La relación entre la teoría general de las obligaciones y de
los contratos especiales, fue motivo de una gran inquietud del
Maestro Sánchez Cordero. Percibía con clar·idad la expansión
de los contratos especiales. Existía y existe una multiplicación de
Prefacio 35
contratos especiales y una reducción correspondiente del derecho
de las obligaciones. El derecho de los contratos, sostenía, ha en
trado en una crisis y en un cambio lento correlativo. A inicios del
siglo XX, cuando se promulga el Código Civil de 1928, las rela
ciones jurídicas, tanto políticas como económicas, provenían del
contrato y en especial de la voluntad autónoma de los individuos.
En la época la autonomía de la voluntad no es ya una noción
filosófica mente admitida. Las referencias a la voluntad tácita
reconocen una evolución regresiva. La voluntad del Estado
interviene cada vez con mayor frecuencia en las relaciones con
tractuales, ya sea a través de la ley o de la judicatura. De tal suerte
que empieza a hacer fortuna la frase: "es la ley la que libera y la
voluntad la que oprime". El dirigismo contractual se está impo
ni.endo en las relaciones contractuales, en detrimento de la libertad
contractual; el espíritu colectivo prevalece sobre el individualis
mo, como el formalismo sobre el consensualismo, la inestabili.dad
contemporánea al privilegiar la inquietud de la justicia sobre la
seguridad.
El derecho de los contratos, afirmaba el Maestro Sánchez
Cordero, está sujeto a una evolución lenta y está sujeto a un pro
ceso de diversificación, tanto en sus fuentes, en su objeto, como
en su tenor. Las fuentes contractuales tienden a una gran diver
sidad: los Códigos Civiles y de Comercio, las leyes especiales, y
desde luego por la práctica contractual, bancaria y del comercio
internacional. Durante un periodo largo de tiempo la fuente esen
cial del derecho de los contratos era la teoría general de las obli
gaciones; en la actualidad es la de los contra tos especiales. Las
36 Jorge A Sánche~ Cordero Ddvila
fuentes de los contratos han variado también en cuanto a su tiempo.
Las bases de los contratos especiales se encontraban en el derecho
romano y el derecho canónico medieval. En la actualidad es la
práctica comercial y la legislación protectora del consumidor las
que se han preconstituido como las fuentes importantes de los con
tratos especiales. En cuanto a su objeto, el derecho de los contratos
ha devenido también heterogéneo. Resulta extremadamente difícil
reglamentar bajo las mismas bases los contratos de detallistas pro
pios del consumidor, a los que se celebran entre grandes corpo
raciones, que se caracterizan por su complejidad. El derecho de
los contratos se ha caracterizado en la actualidad por una pro
tección a sectores sociales que agrupa en diferentes categorías,
como los son verbi gratía los consumidores, los arrendatarios, entre
otros. Existe una legislación expansiva perfectamente reconocible
en este ámbito.
Para el Maestro Sánchez Cordero era motivo de una inquie
tud intelectual la oposición creciente entre la teoría general de
las obligaciones y el derecho especial de los contratos, ya que hay
reglas propias de la teoría general de las obligaciones que no son
aplicables a todos los contratos y por tanto estos últimos no forman
parte de la teoría general. Esto en alguna forma confronta la idea
misma de la teoría de las obligaciones. Conforme a la tradición, el
derecho de las obligaciones debe ser entendido como general ya
que comprende en su ámbito material de validez al conjunto del
derecho de las obligaciones: sus fuentes y los regímenes indepen
dientes de sus fuentes. Es también general ya que estudia los meca
nismos generales y no sus aplicaciones particulares. Es en esa forma
Prefacio 37
como el derecho de las obligaciones estudia la teoría general
del contrato y no el estudio de las diferentes variedades de los
contratos especiales. Finalmente estudia la garantía general del
deudor a la que tiene derecho todo acreedor, pero excluye las
garantías específicas. El Maestro Sánchez Cordero recalcaba en
forma constante la importancia del derecho de las obligaciones:
su aprendizaje es indispensable para todo abogado. Tiene un carác
ter abstracto ya que desarrolla las reglas comunes al conjunto de
los contratos; y explica nociones fundamentales que el Maestro
Sánchez Cordero acostumbraba siempre llevarlas a su aplicación
práctica.
Estas eran reflexiones, entre otras muchas, que el Maestro
Sánchez Cordero solía hacer en sus dos cátedras, incluso en los
pasillos de la Facultad de Derecho, fiel a su costumbre, rodeado
siempre de estudiantes.
Estas líneas no tienen otra pretensión que ser una modesta
introducción a un libro póstumo de un ilustre jurista mexicano,
que ofreció su vida a la enseñanza, sin esperar más retribución que
la formación de abogados mexicanos útiles para su sociedad.
En el recuerdo poderiws distinguir todavía su silueta, antes de
fallecer, con la frente en alto, la mano tendida y con voz firme
expresar: ¡Cumplí con la vida!
Jorge A. Sánchez Cordero Dávila
Introducción
"Maestros son quienes se apresuran a dar sin reserva el buen consejo, el secreto recóndito,
Ctt)'a cont¡uista acaso ha costado dolor y esfuerzo".
JosC Vasconcclos.
_Q?ay algo que enorgulleció al notario Jorge Sánchez C:::Y ~o:'dero, fue la docencia y haber tenido el privilegio
de ser designado "Maestro Emérito". No tengo la menor duda en
señalar, que si bien fue notario connotado, padre de familia y esposo,
su vida giraba en torno a la Universidad Nacional Autónoma de
México, su alma mater y, en concreto a ese binomio profesor
alumno, que tanto amalgamó.
El licenciado Sánchcz Cordero encontró su lugar en el cosmos
y fue como maestro de la Facultad de Derecho. Por ello, es para
mi. un honor y un privilegio, introducir los "apuntes de contratos"
de la cátedra que impartió a nivel licenciatura.
No puedo evitar compartir el sentimiento del maestro cuando
impartía sus clases, en su rostro se reflejaba ese cobijo puro,
39
40 Paula Maria Garcia Villega.1 Sdnchet Cordero
delicado y suave, que únicamente los pétalos de rosa y las caricias
de una madre pueden dar. Y si, don Jorge se sentía arropado por
sus alumnos, a quienes él a su vez extendía sus brazos sin distingo
de raza, color, sexo o, condición social alguno. Se entregaba a la
docencia incondicionalmente, le dio no sólo sus conocimientos,
sino también su esencia, sin saber en un principio que recibida de
ella mucho más de lo que jamás se pudo imaginar: el cariño y reco
nocimiento de sus alumnos que se reflejaba en lo concurrido de
aquellas aulas en las que se presentaba todos los dias puntualmente
a las 7:00 de la mañana.
Por ello, no es extraño que fuera profesor por más de 40 años
en forma ininterrumpida. Únicamente su silenciosa enfermedad
terminal en los últimos días de su vida pudo separarlo de sus clases,
nadie más.
Al estimado lector, le pido que tome en cuenta al momento
de darle lectura a estas notas, que forman parte de la serie deno
minada Apuntes de las clases impartidas por ilustres juristas del siglo
XX que publicará con el número 4 la honorable Suprema Corte
de Justicia de la Nación, dos aspectos, el primero, que datan por
los ordenamientos jurídicos que se citan, así como por su contenido
y derecho comparado, de principios de la década de los cincuentas.
Esto significa que para ese entonces, no existía, como ahora, el
acceso a la información de bibliotecas virtuales, derecho com
parado vía internet y de preceptos de leyes al alcance de un "click"
en la referida red de internet, por eso habrá de considerase el
lnrroducci6n 41
momento histórico en que fueron impartidas las clases, pero sobre
todo realizados los apuntes. El hecho de que en ellos se citen
disposiciones vigentes y se mencione el derecho comparado especial
mente europeo, en concreto francés, español, suizo y alemán (en
algunos casos también el argentino), implica un gran esfuerzo de
investigación, porque para principios de la década de los 50· s,
época de posguerra llena incertidumbre y en la que muchos paises
del referido continente sufrieron antes, durante y con posterioridad
a la conclusión en 1945 de la Segunda Guerra Mundial, lamen
tables saldos negativos y carencias materiales de las cuales no estuvo
exenta la academia. De allí el mérito del maestro, de adquirir obras
pese a las dificultades para ello, en particular de derecho civil
francés. Al ser positivista -que además era lo que imperaba en sus
primeros años como docente, toda vez que lo referente a la
argumentación jurídica y nueva retórica con autores como Chaim
Perelman, Recasens Siches, Toulmin, Maccormick y, poste
riormente con Theodor Viehweg y Robert Alexy, apenas estaba
resurgiendo-, le gustaba tomar en cuenta no sólo el Código
Napoleónico de 1804, representante máximo de expresiones del
positivismo jurídico, sino también obras doctrinarias de dicho pais.
Para encontrar sus obras, el maestro Sánchez Cordero no tenia
imposibles, las buscaba hasta conseguirlas.
Afortunadamente la tecnología actual y el fáci 1 acceso a la
información con que hoy se cuenta, ha acercado a los estudiantes
al objeto de investigación y a la información en el momento en
42 Pau!a Maria García Vi!!egas Sdnchc~ Cordero
que está surgiendo, facilitando asimismo a los docentes al mate
rial que sus colegas estudiosos del derecho han escrito.
El segundo aspecto, que amablemente solicito se tome en
cuenta al momento de dar lectura a estos apuntes, es que fueron
dirigidos por el maestro al nivel licenciatura, por ello, se apreciará
que se realizaron en forma sintética, de hecho, corresponden a
lo que el maestro llamaba "fichas", que en este trabajo impreso se
denominarán "ternas", de manera que, se encontrarán conceptos
y definiciones sencillas, básicas y de fácil comprensión en relación
con los tipos de contratos, sus características, sus condiciones de
existencia, requisitos de validez y nulidades, así como algunos
ejemplos. Preciso que, el hecho de haberse formulado concep
tos medulares y esenciales, no les resta importancia ni tampoco
profundidad, al contrario, quien lo difícil lo hace parecer fácil,
tiene doble mérito, primero, desdoblando lo complejo, y segundo,
explicándolo en forma sencilla.
He de manifestar, que a efecto de que se tenga la referencia
normativa en los diversos contratos, hemos trabajado en equipo
el licenciado Heriberto Pérez Reyes y una servidora para verificar
los contenidos de los preceptos y la doctrina citada en las fichas
(en los temas), por tanto, se han puesto entre paréntesis la
referencia al artículo o preceptos al que corresponde la definición.
En algunas ocasiones, el maestro los citaba, pero para homologar
el texto, se han hecho la correspondiente referencia en todos los
casos. Salvo esas escasas modificaciones; algunas notas a pie de
Introducción 43
página en relación con ordenamientos jurídicos ya abrogados como
son entre otros, la Ley General del Timbre, el Código Agrario y la
Ley de Hacienda, a los que se hace mención en los apuntes y;
la revisión del texto de los artículos del Código Civil, se dejaron
intocados los contenidos de las fichas del maestro.
Por otro lado, es pertinente precisar, que al momento de
redactarse los apuntes, estaba vigente el Código Civil para el
Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en
Materia Federal, publicado en la Sección Tercera del Diario Oficial
de la Federación de 26 de mayo; 14 de julio; 3 y 31 de agosto,
todos de 1928, pues la legislación correspondiente al Distrito
Federal era discutida y aprobada por el Congreso de la Unión, de
allí que al hacerse alusión en el texto de estos apuntes al Código
Civil, es al primero de los referidos, que por reforma publicada en
la Gaceta Oficial del Distrito Federal de 30 de mayo de 2000, que
entró en vigor a los 9 días de su publicación, se denominó Código
Civi.l para el Distrito Federal, cuyas disposiciones rigen en el
Distrito Federal. El Código Civil Federal con aplicación en toda
la República en asuntos de dicho orden, quedó vigente con la
nueva denominación de Código Civil Federal. En algunas escasas
ocasiones, a efecto de no hacer repeticiones innecesarias y toda
vez que se entiende al ordenamiento legal al que se hace referencia,
sólo se cita entre paréntesis el artículo correspondiente, sin seguirle
los vocablos "Código Civil", ello significa que corresponde a este
ordenamiento legal.
44 Paula MaTia Garcfa Villegas Sánche;: Cordero
Sólo me resta señalar, que espero que el lector disfrute tanto
como una servidora estos apuntes que invocan en cada párrafo la
memoria de mi abuelo, en este su XX aniversario luctuoso.
Descanse en paz.
Paula María García Villegas Sánchez Cordero
TEMA l. ¿QUÉ ES UN CONTRATO?
~el Código Civil se distingue entre convenio y contrato,
cp~;endo el primero el género y el segundo la especie.
Definición
Contrato es una especie dentro de los convenios. Convenio es el
concurso de dos o más voluntades con relación a un objeto con el
fin de producir efectos jurídicos, mismos que pueden ser:
a) crear;
b) modificar;
e) transferir, o
d) extinguir obligaciones (articulo 1792 del Código Civil).
45
46 Jorge Sdnchez Cordero
El contrato es una especie del convenio, consistente en el
acuerdo de voluntades que tiene por objeto crear o transferir obli
gaciones (artículo 1793 del Código Civil}.
Por su parte, el convenio en estricto sensu, es el acuerdo de
voluntades que tiene por objeto modificar o extinguir obligaciones.
Elementos de existencia del contrato: consentimiento y objeto
Los elementos de existencia para la formación de los contratos
son el consentimiento y el objeto (artículo 1794 del Código Civil).
El consentimiento. Es el acuerdo de voluntades de las partes
contratantes; es el acto volitivo que coincidiendo al objeto crea la
obligación. El consentimiento queda perfeccionado al concurrir
las voluntades a un fin; se puede manifestar en forma expresa o
tácita; sin embargo, en ocasiones la ley exige determinada forma
de expresión.
Para que el consentimiento sea válido se requiere que se dé
por persona capaz, libre de vicios y en la forma que la ley exige.
La falta del consentimiento determina la inexistencia del
contrato.
Por su parte, el objeto en los contratos, consiste en crear o
transferir, obligaciones y derechos. El Código Civil lo confunde
Contratos 47
con el objeto de la obligación, que es la cosa que el obligado debe
dar o el hecho que debe hacer o no hacer, cuestión que constituye
el objeto indirecto en los contratos (artículo 1824).
Objeto. El objeto indirecto debe tener las siguientes carac
terísticas: cuando es cosa, debe ser físicamente posible, es decir,
que esté en el comercio y ser determinado o determinable. Si es
un hecho, debe ser físicamente posible, siendo necesario precisar
que no lo es, cuando una ley natural impide su realización y
asimismo, debe ser jurídicamente posible y no lo será, cuando la
norma que lo rige constituye un obstáculo para su realización.
Además, la norma debe ser un hecho personal del obligado y ser
licito, es decir, no prohibido.
La ilicitud del acto determina su nulidad, en cambio, la impo
sibilidad jurldica determina su lnexistencia, como es el caso de
q;¡uerer transmltir la propiedad por medio de un contrato de arren
damiento. La falta de objeto determina la inexistencia del contrato.
Requisitos de validez
Enumeración y explicación de los mismos y efectos jurídicos de
cada uno.
Los requisitos de validez en los contratos son:
l. Que la voluntad se otorgue por persona capaz.
48 Jorge Sánche:¡; Cordero
2. Que la expresión de voluntad no tenga vicios; es decir,
libre y cierta.
3. Que la voluntad se exprese de acuerdo con las formas
legales.
4. Que el acto tenga un fin, motivo u objeto licito.
]. En relación con la capacidad, puede ser de goce o de ejer
cicio. La primera es la aptitud del sujeto para poder ser titular de
derechos y obligaciones, su falta produce la inexistencia del acto;
la segunda, es decir, la capacidad del ejercicio es la aptitud para
hacer valer derechos y obligaciones, su falta determina la nulidad
relativa del acto. Así, para contratar la persona tiene que tener la
capacidad de ejercicio. El articulo 1798 del Código Civil seña-
la que son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas
por la ley. '
2. Para explicar el segundo requisito, habrú que hacerlo a contrario
sensu, es decir, señalar cuáles son los vicios del consentimiento.
Estos son: error, violencia, dolo y lesión.
a) E1 error es la falsa concepción de algo, es la opinión subjetiva
contraria a la realidad. Si recae sobre uno de los elementos
esenciales del contrato, es inexistente, es el caso del error obstáculo
(cuando recae sobre la naturaleza del obstáculo o sobre la identidad
Contratos 49
de la cosa); si sólo recae sobre la sustancia, la persona o el fin de
terminante de la voluntad, el acto es anulable relativamente, y si
recae sobre la cualidad secundaria, el error es indiferente y no
anula el contrato.
b) La violencia es el empleo de amenazas o fuerza física que
importen peligro de perder la vida, la honra, la salud, la libertad o
parte considerable de los bienes del contratante, de su cónyuge,
ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado.
(artículo 1819 del Código Civil). Tanto la violencia física como la
moral, determinan la nulidad relativa del acto, ya provenga de
una de las partes o de un tercero.
e) El dolo es el conjunto de maquinaciones o artificios que
inducen a error o mantienen en él; determina la nulidad relativa
del contrato (artículo 1815 del Código Civil).
d) La lesión es la desigualdad entre la prestación y la contra
prestación; determina también la nulidad relativa del acto (artículo
17 del Código Civil).
3. La forma es la manifestación exterior de la voluntad de las
partes contratantes, la manera de manifestar el consentimiento
debe ser en la forma establecida por la ley. La forma de expresar la
voluntad puede ser tácita o expresa. Generalmente basta para
la perfección de su manifestación que la expresión sea tácita; sin
embargo, sólo por excepción se pide sea expresa. La falta de forma
50 Jorge Sdnchez Cordero
determina la nulidad relativa del acto (artículo 1832 a 1834 del
Código Civil).
4. En relación con el cuarto requisito consistente en la licitud
en el objeto, fin o motivo, se señala que, éstos son la causa
determinante de la voluntad, y sólo se toman en cuenta cuando el
objeto es licito y, cuando la causa no es licita, el acto es nulo, ya
sea en forma absoluta o relativa, según lo disponga la ley. Asimismo
es ilícito cuando es contrario a las leyes de orden público o a las
buenas costumbres. La causa ilícita oculta que haya tenido uno
de los contratantes no invalida el acto. Como ejemplo se cita el
caso de la compra de un arma de fuego con el objeto de privar de
la vida a otro, sin expresar el motivo que determina la compra,
por tanto, la venta es válida (artículos 1824 al 1831 del Código
Civil).
Clasificación de los contratos
A pesar de ser muchas las clasificaciones que pueden formularse,
las principales son:
l. Unilaterales y bilaterales, 2. A titulo gratuito y a titulo
oneroso. 3. Conmutativos y aleatorios, 4. Consensuales, reales y
formales, 5. Puros y sujetos a modalidades, 6. Principales y acce
sorios, 7. Instantáneos y 8. de tracto sucesivo.
l. Los unilaterales son aquellos que solamente engendran obli
gaciones respecto de uno de los contratantes; es decir, en los que
Contratos 51
una vez perfeccionados los contratos no hay más que un obligado
(artículo 1835), como sucede en el caso del mutuo, en el que el
acreedor no tiene obligación alguna. Asimismo, pueden ocasio
nalmente producirse obligaciones para la otra parte, como sería
en el caso de los gastos que el depositario tiene que hacer para la
conservación de la cosa y que debe pagarle el acreedor; en este
supuesto, se está en presencia de los contratos sinalagmáticos
imperfectos o unilaterales imperfectos. Los bilaterales o sinalagmá
ticos perfectos, son aquellos que engendran obligaciones para todas
las partes contratantes (artículo 1.836 del Código Civil), como es
el caso de la compraventa o el arrendamiento.
2. Los contratos gratuitos son aquellos en que el provecho
es solamente de una de las partes (artículo 1837); se subdividen en
contratos gratuitos que propiamente son la donación y contratos
desinteresados. Los primeros son aquellos en los que el obligado
sufre un menoscabo en su patrimonio en beneficio del acreedor,
como sería el supuesto de la donación. Los segundos, son aquellos
en los que el patrimonio del acreedor no sufre perjuicio, como
sucede con el mutuo sin interés. El articulo 1838 del Código Civil
señala que el contrato oneroso es aquel en que se estipulan prove
chos y gravámenes recíprocos. Así, los contratos onerosos son aquellos
en los que las partes persiguen utilidad en el negocio, como acaece
con el arrendamiento o en la compraventa.
3. Los contratos conmutativos son aquellos en los que el valor
de las prestaciones está fijado desde que se celebra el contrato,
52 Jorge Stinchcz Cordero
advirtiendo las partes las ventajas que cada una obtendrá y los
sacrificios que aceptará en compensación. Los contratos aleatorios
son aquellos en los que la prestación (o las prestaciones) debidas
por uno de los contratantes no puede ser valorada previamente,
porque su evaluación depende de un acontecimiento incierto que
hace que no pueda determinarse cuál de las partes ganará o per
derá con el contrato, sino que será hasta que el acontecimiento se
realice (artículo 1838 del Código Civil) como acaece con la renta
vitalicia, en la que el valor de las prestaciones dependerá de la
longevidad del rentista, o como el juego y apuesta, en los que no
se sabe quién perderá o quién ganará.
4. Los consensuales son los que se perfeccionan con el solo con
sentimiento, no se requiere ninguna forma especial. En los contratos
reales no basta solo el consentimiento, sino que se requiere para
su validez la entrega física de la cosa, como ejemplo sería la prenda
y el depósito. En los contratos formales se exige que el consen
timiento se exprese con las formalidades establecidas en la ley,
como sucede con la hipoteca. Es necesario distinguir que cuando
se indica que el contrato es consensual en oposición al real, quiere
decir que no se requiere la entrega de la cosa para que se constituya
el contrato y cuando se indica que el contrato es consensual en
oposición a formal, es porque el mismo existe por la simple manifes
tación verbal del consentimiento, sin que se requiera forma escrita.
5. Los contratos puros son aquellos que para producir sus efec
tos, basta que los mismos se hayan perfeccionado, sin limitación a
circunstancia accidental alguna. Los contratos sujetos a modalidades,
Contratos 53
son aquellos cuya eficacia se subordina a ciertas modalidades como
las de término, que son ya sea un acontecimiento futuro de realiza
ción cierta, que puede ser suspensiva, o uno futuro de realización
incierta, que también suspende el nacimiento de la obligación o
la extingue, según se trate de una condición suspensiva o resolu
toria; las de modo, como condición accesoria agregada a un acto
de disposición y por la cual se obliga al adquiriente a realizar una
prestación a favor del disponente o de un tercero, o a emplear el
todo o parte de los objetos por percibir, en determinada finalidad.
6. Los principales son los que existen por sí mismos y tienen
un fin propio, como el arrendamiento o la compraventa. En cam
bio, los accesorios o de garantía son los que '·~ encuentran subordi
nados o dependen de u·no principal. Estos se constituyen para
garantizar el cumplimiento de una obligación principal, como la
fianza.
7. Los instantáneos son aquellos en los que la prestación se agota
en un sólo acto, como sucede con la compraventa al contado.
8. Finalmente los contratos de tracto sucesivo son los que impo
nen al deudor una serie de actos de ejecución reiterada, durante
cierto tiempo, como es el caso de la compraventa en abonos.
Clasificación de Planiol, Giorgi, Widscheid y Filomusi
Las clasificaciones de estos autores están realizadas solo para orde
nar la forma de estudiar los diferentes contratos civiles, de aquí
54 Jorge Sáncltez Cordero
que existan tantas clasificaciones según el punto de vista en que
se colocan para hacerla.
De la multiplicidad de clasificaciones que sobre este tema exis
ten, solo se analizarán las de los autores citados, por ser ellos los
que han influido en el Código Civil mexicano.
Planiol. Para formular su clasificación, atiende a la naturaleza
del objeto del contrato. Para ello, hace referencia a tres grupos en
que se pueden incluir todos los contratos:
l. Los que tienen por objeto cosas; aquí se comprenden los
que pueden transmitir la propiedad, como la donación, la compra
venta o la permuta. También pueden conceder solamente su uso,
como el comodato o .el arrendamiento.
2. Los que tienen por objeto la prestación de un servicio, que
pueden ser gratuitos, como el mandato, u onerosos como el depósito.
3. Los que tienen por objeto la transmisión de derechos u
obligaciones, como es el caso de la cesión de derechos; en función
de una prenda, cuando la prenda recae sobre un derecho; o en la
cesión de deudas.
Giorgi. Atiende al propósito o finalidad que persiguen las par
tes al celebrar el contrato.
Contratos 55
Los clasifica en cinco grupos:
l. Traslativos de dominio de cosas o derechos: sea esa
transmisión onerosa, como la compraventa, o gratuita, como la
donación.
2. Los que transfieren el uso o goce de la cosa, como el como
dato o el arrendamiento.
3. Los que tienden a un facere, es decir, obligaciones de hacer
especificas o generales, como el arrendamiento, ya que no sólo
consiste en transferir el uso o goce, sino también en realizar los
actos que hagan posible que el arrendatario pueda usar o gozar de
la cosa arrendada.
4. Contratos con finalidades comunes, en los que los con
tratantes persiguen un fin de naturaleza común, como el de
sociedad o el de asociación, en el cual el interés perseguido no es
opuesto sino común.
5. Contratos de garantía, que aseguran el cumplimiento de
una obligación principal como la fianza, la hipoteca, la prenda y
la anticresis (contrato de garantía en el que un inmueble, además
de asegurar el cumplimiento de una obligación principal, se le da
uso durante el tiempo que dure la obligación principal).
56 Jorge Sdnchcz Cordero
6. Contratos cuya finalidad es fijar con certeza el alcance de
determinados derechos controvertidos o que pudieran controver
tirse como sería el caso de la transacción.
Windscheid. Para elaborar su clasificación también atiende al
resultado de los contratos o finalidad. Formula cuatro grupos:
l. Los que tienen por objeto un cambio en el sentido amplio
de la palabra, ya sea de la propiedad, del uso, del servicio, etcétera,
como la compraventa, la permuta, el arrendamiento o entre otros
el mutuo.
2. Los que tienen como finalidad la restitución de una cosa,
como el depósito o la prenda.
3. Los que tienen por objeto la terminación de una contro
versia jurídica (compromiso en árbitros) o la comprobación jurídica
de los derechos (la transacción).
4. El grupo integrado por todos aquellos contratos que no
son de cambio, de restitución o de comprobación jurídica, como
la donación, la sociedad y el mandato.
Filomusi. Atiende al contenido filosófico jurídico de lof
contratos, los agrupa en dos vertientes:
l. Contratos principales, que se producen y existen por sí
solos y,
Contratos 57
2. Contratos accesorios, los que sólo surgen en virtud de otros
contratos u otras obligaciones principales, como la prenda, la fianza
o la hipoteca.
Los principales se subdividen a su vez en:
a) principales gratuitos; pueden ser:
1) de transmisión de dominio, como la donación,
2) de transmisión de uso o goce, como el comodato, o
3) de prestación de servicios, como el mandato, cuando
el mandatario no cobra.
b) principales de cambio, en los que existen recíprocas pres
taciones entre las partes, como la compraventa.
e) principales de asociación, que se proponen realizar una
finalidad común, comprende las sociedades y asociaciones.
d) p~incipales que tienen por objeto la de comprobación
jurídica de los derechos, como el de transacción y el
compromisario arbitral.
Clasificación del Código Civil de 1928
Esta clasificación está inspirada en las cuatro anteriores, fundamen
talmente en las tres últimas. A pesar de que en el Código Civil no
-- ··- -------- --· --··· ·-·· ---------------- ---------·--·--·--
58 ]oTge Sdnchez CoTdeTO
se establece clasificación alguna, ésta se desprende de la secuela
seguida en ese ordenamiento para reglamentar los contratos y es
la siguiente:
l. Contratos preparatorios, son los celebrados en preparación
de otros de celebración futura, como la promesa de contrato.
2. Traslativos de dominio, los que transfieren la propiedad de
una cosa o un derecho, como sucede con la compraventa, la per
muta, la donación y el mutuo.
3. Traslativos de uso y goce, son los que se otorgan en forma
gratuita u onerosa, como el arrendamiento y el comodato.
4. Tendientes a un facere (hacer), en los que una parte realiza
una prestación en beneficio de la otra, en forma gratuita u onerosa,
como el depósito, el secuestro, el mandato y la prestación de
servicios.
5. De finalidad común, son aquellos en los que los contratantes,
persiguen una finalidad común, puede ser económica, como el de
la sociedad, o de otra naturaleza, como el de asociación.
6. Aleatorios, son aquellos en los que no se puede precisar si
reportarán una ganancia o una pérdida, o cuál de las partes ganará
o perderá, o cuál será el valor de la prestación, como sucede en la
compra de esperanza, el juego y apuesta y la renta vitalicia.
CuntTatos 59
7. De garantía, son los que garantizan el cumplimiento de una
obligación principal, pudiendo ser personal, como la fianza, o real
como la hipoteca y la prenda.
8. Los que tienden a una comprobación jurídica, terminando una
controversia presente o previniendo una futura; definen los dere
chos de las partes como la transacción y el compromiso arbitral.
TEMA 2. CONTRATOS PRELIMINARES
LA PROMESA DE CONTRATO
~promesa, está contemplada en los artículos del 2243
~:: 2247 del Código Civil.
Definición
Es un contrato por el que una o ambas partes contratantes asumen
la obligación de celebrar un contrato futuro.
Si bien no lo define en ese sentido el Código Civil, lo cierto
es que deja ver que esa es la intención· que el legislador quiso
anunciar al afirmar en el artículo 2243 que "puede asumirse con
tractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro", artículo
que es casi una copia del relativo en el código suizo.
61
62 Jorge Scinchez Cordero
Aunque el contrato sea unilateral las dos partes se obligan a
celebrar el contrato futuro. Lo unilateral radica en que la
obligación de hacer está a cargo de una sola de las partes, siendo
la otra únicamente la beneficiaria.
Partes
Existen dos: el promitente y el beneficiario. El primero es el que se
obliga a celebrar el contrato futuro, y el segundo, aquel a cuyo favor
se contrae el compromiso de celebrar ese contrato futuro. En el
contrato de promesa unilatera·l sólo una de las partes se obliga
(ver párrafo anterior), y en el bilateral, las dos partes quedan
obligadas y tienen, por tanto, a un mismo tiempo, el carácter de
promitente y beneficiario.
Finalidad
La utilidad de este contrato consiste en que es un medio que
concede la ley para asegurar la celebración de un contrato cuando
una de las dos partes, en ese momento, no está en condiciones o
en posibilidades de celebrar el contrato definitivo; su finalidad es
ligar a las dos partes para la celebración de un contrato futuro,
es decir, crear una obligación por la cual puede ser constreñido el
obligado a cumplir.
Diversos nombres de la promesa de contrato
Se le ha llamado también, en el Código Civil de 1928: contrato pre
liminar, contrato preparatorio, antecontrato, precontrato, pactum
Contratos 63
de contrahendo o pactum de ineundo contractu. Cada una de es
tas denominaciones es el resultado de concebir la fisonomía y la
función jurídica de este negocio.
Asimismo el contrato futuro ha recibido otras denomina
ciones, como contrato prometido y contrato definitivo.
Función jurídica
Consiste en asegurar, por medio del derecho, la celebración futura
de un contrato que en cierto momento no puede celebrarse. Es pues
hacer nacer la obligación de celebrar un contrato futuro. Nace
una obligación de hacer.
Función económica
Los juristas Rojina Villegas y Garcia López niegan que el contrato
de promesa tenga un contenido económico, sin embargo, si lo
tiene, cuando el contrato prometido tiene un carácter o contenido
de esa naturaleza.
Diversas especies
Puede ser unilateral o bilateral. La primera es aquélla en que una
de las partes contratantes se obligan a celebrar el contrato futuro,
sin que la otra quede a la vez obligada. Ejemplo: "A" se obliga a
celebrar el contrato de arrendamiento.
64 Jorge Sdnchez Cordero
La promesa es bilateral, cuando ambas partes se obligan a
celebrar el contrato futuro, de manera que cada una de ellas, por
su lado, tiene obligación de celebrar el contrato futuro y derecho
de exigirle a la otra la celebración del propio contrato.
Diferencia entre la promesa de contrato y la oferta o policitación
Aunque algunos autores afirman que no hay diferencia alguna
entre una y otra. En el derecho positivo mexicano este proble
ma está resuelto en el sentido de que se trata de dos figuras jurídicas
distintas, ya que el Código Civil contempla, por un lado, disposi
ciones referentes a la oferta y por otro, las relativas a la promesa
de contrato. Sin embargo, si analizamos cada una de estas figuras
jurídicas veremos que son diferentes, pues la oferta o policitación
o propuesta, es un negocio jurídico unilateral, en el cual sólo inter
viene una voluntad, a diferencia de la promesa que es un contrato,
es decir, un acuerdo de voluntades en virtud del cual una o ambas
partes contratantes asumen la obligación de celebrar un contrato
futuro.
Diferencia entre la promesa de contrato sujeto a término
Algunos autores han querido identificar la promesa de contrato
con el contrato a término, porque corresponde a la naturaleza
del contrato preparatorio que se fije un término para la celebra
ción del contrato definitivo. Sin embargo, esta teoría carece de
apoyo en el derecho mexicano que distingue la promesa de con-
Contratos 65
trato, del contrato futuro. Sería absurdo decir que la promesa de
contrato .equivale al contrato definitivo sujeto a término, ya que
el término en la promesa es una dilación para la celebración del
contrato definitivo, y el término que figura en el contrato defini
tivo es un plazo para el cumplimiento de las obligaciones originadas
en este contrato. En la promesa es una obligación de hacer la que
nace, y en el contrato a término puede ser de dar, hacer o de no
hacer.
En el contrato definitivo sujeto a término la obligación princi
pal ya nació (de dar, hacer o no hacer), mientras que en la promesa
no ha nacido; o mejor dicho, el objeto principal es diferente en
uno y otro contrato. El de la promesa es realizar otro contrato,
mientras que el objeto del futuro es más concreto (de dar, hacer o
no hacer). Este objeto será secundario o mediato en la promesa
de contrato.
Diferencia entre la promesa de contrato y el contrato definitivo sujeto a condición suspensiva
A semejanza del caso anterior, algunos doctrinarios tratan de
identificar la promesa con el contrato definitivo sujeto a condición
suspensiva, pero esta teoría es infundada ya que el derecho positivo
mexicano distingue con toda claridad el contrato preliminar del
de la condición suspensiva. En el contrato bajo condición suspen
siva aún no existen obligaciones; éstas nacerán hasta que se pro~
duzca el acontecimiento futuro e incierto; mientras que en la
66 Jorge Sánchez Cordero
promesa de contrato, ya una de las partes o ambas se obligaron a
celebrar un nuevo contrato, en éste no hay condiciones.
Teoría que identifica a la promesa bilateral de contrato con el contrato definitivo
Algunos tratadistas (Planiol, Demogue y Giorgi) sostienen que la
promesa de contrato únicamente asume esta naturaleza tratándose
de la promesa unilateral, pero que cuando la promesa es bilateral,
deja de tener este carácter para identificarse con el contrato futuro,
con el que constituye una sola figura jurídica. Esta teoría no tiene
acogida en el Código Civil.
Teorías de Demogue y de Giorgi. Demogue funda su teoría en
el articulo 1589 del código civil francés, el cual dice que la promesa
de venta equivale a la venta cuando ambas partes contratantes
consienten sobre la cosa y sobre el precio. Luego, por un argumento
de analogía, hace extensivo este precepto a todos los demás
contratos y dice que el concebir a la promesa bilateral de con
trato como el contrato mismo, es estar más de acuerdo con la
concepción jurídica de la promesa, a la par que se satisfacen mejor
los intereses particulares, supuesto que se atiende a la mayor segu
ridad de las partes contratantes. No se puede aceptar esta postura,
ya que Demogue no da la razón de su afirmación. Además, el
más elemental principio de lógica dice que dos cosas son idénticas
cuando tienen contenido idéntico, y si se analizan ambos contra
tos se advierte que tienen objetos diferentes que perseguir, pues
Contratos 67
mientras el contrato de promesa es una obligación de hacer, en la
compraventa es la transmisión de una cosa cierta y determinada,
mediante la entrega del precio pactado. En un contrato consen
timos en celebrar un contrato futuro y en el otro, en transmitir la
propiedad de una cosa.
Para Giorgi, toda promesa bilateral equivale al contrato
definitivo, es decir, la promesa es la celebración del contrato y el
contrato definitivo no hace más que generar el contrato corres
pondiente. Giorgi hace la misma afirmación basándose en un
articulo del código civil italiano, parecido al francés. Dice que
sostener lo contrario es confundir la celebración del contrato con
su ejecución, y agrega que esto traería inseguridad en la celebra
ción de los contratos. Contrario a ello, se estima que la regulación
de contrato de promesa cuida que ninguna de las dos partes deje de
cumplir con su obligación. Es una protección de intereses particu
lares. Ya no hay aquello de que si no cumple se diga como aquellos
dichos populares: "es muy poco hombre"; o que "tiene muy poca
madera de comerciante", o que "es un rajón". Aquí., si no cumple,
se acude al juez y se le dice: "Señor juez, hágale cumplir su
obligación a este ciudadano o conmínelo a que me pague daños y . . . " per¡ U !C!OS •
CONSTRUCCIÓN DE LA PROMESA
Se entiende por construcción de la promesa, la manera o forma
de concebir a este negocio jurídico. Es muy importante tener en
68 Jorge Sá.nche:r Cordero
cuenta cómo concebimos y cómo conciben los tratadistas a la
promesa de contrato; porque de la forma como se construye técni
camente a este negocio jurídico se debe el planteamiento y la
resolución de los problemas que se nos presentan en el campo de
la doctrina y de los negocios.
Para algunos tratadistas, la promesa de contrato definitivo se
distingue del contrato definitivo en que los elementos de la pro
mesa son, por una parte, los elementos propios de toda promesa y,
por otra, los elementos generales del contrato prometido. Esta
concepción viene a establecer un lazo muy estrecho entre la pro
mesa y el contrato definitivo, de tal manera que los elementos y
circunstancias del contrato definitivo influyen sobre el contrato
de promesa, a tal extremo, que muchos de los problemas que se
plantean en la promesa deben resolverse a la luz del contrato
definitivo.
Para otros tratadistas la promesa de contrato no es más que
una etapa, un momento en el proceso de consumación de ciertos
actos jurídicos o de ciertos contratos, cuyo proceso sería en una
primera etapa, la oferta o policitación; otra, el contrato preliminar,
y en una tercera, el contrato definitivo.
Una vez precisado lo que diversos tratadistas entienden por
el contrato de promesa, se estima que la promesa de contrato no
es ni una figura jurídica intermedia del contrato definitivo, ni
Contratos 69
una etapa de ciertos actos jurídicos complejos, sino un contrato
autónomo, una figura jurídica con su propia y peculiar fisonomía,
que realiza sus funciones exclusivas dentro del molde del derecho
positivo y de los negocios particulares. En ese sentido, la promesa
tiene la misma categoría de los contratos de permuta, compraventa,
sociedad, transacción, juego, apuesta, renta vitalicia, mandato,
prenda, o algún otro. Esta concepción está fundamentada en el dere
cho mexicano, toda vez que el Código Civil en vigor contiene un
título de los contratos preparatorios. Es decir, reglamenta la pro
mesa en un titulo diferente a aquél dentro del cual se reglamenta
la policitación, y diferente a los otros títulos que reglamentan a
los demás contratos.
Lo anterior se acredita con la respuesta afirmativa a estas dos
interrogantes: ¿Para celebrar un contrato de promesa se requiere
la misma capacidad que demandaría el derecho positivo para cele
brar el contrato definitivo? ¿La promesa de compraventa de un
inmueble deberá someterse a las mismas formalidades a que se en-'
cuentra sujeta la compraventa misma? En fin, podrían citarse varios
casos y la solución de ellos estará de acuerdo con la concepción
técnica que se acepte, ya sea la promesa como figura jurídica
intermedia, como etapa de ciertos actos jurídicos complejos o como
un contrato autónomo.
Objeto
El objeto de la promesa es la celebración de un contrato fu
turo. En consecuencia, se trata de una obligación de hacer que
70 Jorge Sdnchet Cordero
consiste, precisamente, en la celebración de un contrato prome
tido. Esta afirmación se funda en el articulo 2243 del Código Civil
en vigor, que determina: "Puede asumirse contractualmente la
obligación de celebrar un contrato futuro".
De estas ideas, en cuanto al objeto de la promesa de contrato,
debemos concluir lo siguiente:
l. Únicamente pueden ser objeto de promesa de contrato,
los contratos y no otros actos jurídicos, ya sean éstos unilaterales
o plurilaterales. Si las partes contratantes convienen en celebrar
un contrato de promesa _para la celebración, por parte de alguna
de ellas o de ambas, según el caso, de un acto unilateral o plurila
teral, pero diferente al contrato, aquél podrá ser una promesa,
pero no de contrato y en consecuencia, el negocio jurídico no
quedará regido directamente por el título I de la segunda parte
del libro III del Código Civil, ya que se trata simplemente de una
promesa innominada.
2. De la promesa de contrato puede ser objeto cualquier con
trato, ya sea unilateral o bilateral; oneroso o gratuito; conmutativo
o aleatorio; real, consensual o formal; instantáneo o sucesivo; indi
vidual o colectivo; de derecho civil o de derecho internacional,
entre otras cuestiones, es decir, no existe limitación alguna en
cuanto a la naturaleza del contrato, siempre y cuando éste sea licito.
3. ¿El contrato definitivo debe celebrarse necesariamente por
las mismas partes de la promesa?
Contratos 71
El problema no debe resolverse en bloque, sino que precisa
hacer una distinción según se trate de promesa bilateral o de pro
mesa unilateral. Si la promesa es bilateral, entonces el contrato
definitivo deberá celebrarse indispensablemente por las mismas
partes que intervinieron en el contrato de promesa. Los contratan
tes se obligan recíprocamente y, por tanto, cada una de ellas no
podría ejercitar su derecho ni cumplir su obligación respecto a la
otra si el contrato prometido fuera susceptible de celebrarse con
una tercera persona. Cuando se dice que el contrato definitivo,
tratándose de la promesa bilateral, debe ser celebrado por las
mismas partes contratantes, no se está diciendo que dichas partes
no puedan transferir sus derechos a titulo particular o universal
y en consecuencia, que sus causahabientes no están en condiciones
de celebrar el contrato definitivo, puesto que eso seria contrario a
los principios de la transmisión de las obligaciones.
En cambio, tratándose de la promesa unilateral, el contrato
definitivo puede ser celebrado entre el promitente y un ter
cero, ya que en este contrato sólo una parte está obligada y si la
otra se rehúsa a la celebración del contrato definitivo, no puede
obligarla a ello y puede celebrarlo con un tercero.
Condiciones de existencia
La promesa de contrato, como cualquier otro contrato, reclama
condiciones de existencia y requisitos de validez. Las condiciones
de existencia son: el consentimiento para celebrar el contrato de
promesa y el objeto que será la obligación de hacer, consistente
en la celebración del contrato prometido.
Con anterioridad se analizó el "objeto de la promesa", y por
lo que hace al consentimiento se determinó que debe ser mutuo,
es decir, de ambas partes contratantes, sin vicios y en general con
todos los requisitos señalados por las disposiciones positivas y prin
cipios doctrinales respectivos.
Condiciones de validez
Por lo que toca a las condiciones de validez, se puede decir que
son iguales a las que afectan a todo contrato; esto es, de acuerdo
con el artículo 1795 del Código Civil, a contrario sensu, la capacidad
legal de las partes; el consentimiento exento de vicios; el objeto,
motivo o fin lícitos, y las formalidades establecidas por la ley. Sin
embargo, el artículo 2246 del mismo ordenamiento establece los
requisitos y las condiciones especiales de validez de la promesa
cuando dice que, para que la promesa de contratar sea válida:
l. Debe constar por escrito;
2. Contener los elementos característicos del contrato
definitivo, y
3. Limitarse a cierto tiempo.
Ahora se estudiará cada uno de ellos:
I. La promesa debe constar por escrito
Es decir, para que la promesa de contratar sea válida, debe constar
por escrito, sin especificar esta parte del precepto si ese escrito
Contratos 7 3
debe ser privado o público, o bien si la promesa debe tener la
misma forma del contrato definitivo.
El problema debe resolverse en el sentido de que la promesa
debe constar por escrito, quedando a la voluntad de ias partes
contratantes que el escrito sea un instrumento público o un docu
mento privado. Por tanto, no tendrá influencia alguna sobre la
formalidad de la promesa, la formalidad del contrato definitivo.
Esto se funda en la circunstancia de que siempre que el. Código
Civil ha querido consagrar una formalidad o una solemnidad
especial, lo hace estableciéndolo expresa y categóricamente; ade
más, cuando el Código Civil emplea expresiones como la de que
"el contrato debe constar por escrito", la doctrina y jurisprudencia
mexicana siempre han interpretado esta expresión en el sentido
de que se deja en libertad a las partes contratantes para optar por
el instrumento público o por el documento privado.
No obstante que el antecedente del artículo 2243 del Código
Civil es el articulo 22 del código civil suizo de 30 de marzo de 1911
(contenido en el capitulo quinto, denominado "derechos de las
obligaciones") y en dicho numeral se dice que el contrato de
promesa tendrá la misma forma que el definitivo, en el articulo
224 3 dicho contrato se gestó de manera más autónoma y lo inde
pendizó, e incluso el artículo 2246 indica que el contrato de pro
mesa, como requisito de forma, debe constar por escrito; de modo
que la forma del contrato de promesa es independiente de la forma
del contrato definitivo.
74 Jorge Sttnchet Cordero
Sanción. La falta de cumplimiento del requisito de forma de
que se trata se sanciona con nulidad relativa. Sirven de apoyo a
tal afirmación los siguientes preceptos:
Artículo 1795, fracción IV, establece que el contrato puede
ser invalidado, porque el consentimiento no se haya manifestado
en la forma que la ley establece.
Artículo 2227, dispone que la nulidad es relativa cuando no
reúne todos los caracteres enumerados en el artículo anterior (es
decir, existirá nulidad absoluta en el acto jurídico cuando siendo
su objeto, fin, o condición ilícitos, así lo declara un juez com
petente). Siempre permite que el acto produzca provisionalmente
sus efectos.
Artículo 2228, señala que la falta de forma establecida por
la ley, si no se trata de actos solemnes, así como el error, el dolo, la
violencia, lesión y la incapacidad, produce la nulidad relativa del
mismo.
En consecuencia, la falta de cumplimiento voluntario o por
el otorgamiento de la promesa por escrito, puede suscitar que una
de las partes contratantes en la promesa demande judicialmente
a la otra el otorgamiento del contrato por escrito, de acuerdo con
estos preceptos:
Articulo 1833, cuando la ley exija determinada forma para
un contrato, mientras que éste no revista esa forma no será válido,
ConLraws 75
salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de las partes
para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas
puede exigir que se dé al contrato la forma legal.
Articulo 2229, la acción y la excepción de nulidad por falta
de forma compete a todos los interesados.
Articulo 2231, la nulidad de un acto jurídico por falta de forma
establecida por la ley, se extingue por la confirmación de ese acto
hecho en la forma omitida.
II. La promesa debe contener los elementos característicos del contrato definitivo
Ha lugar a precisar, que cada contrato está dotado de ciertos ele
mentos en ausencia de los cuales no puede concebirse lógicamente
su existencia; tales son las cláusulas esenciales en los contratos,
como lo son la cosa o el derecho enajenado, por una parte, y
por la otra, el precio cierto y en dinero, dentro de un contrato de
compraventa.
Hay también en los contratos ciertas cláusulas llamadas natu·
rales que aunque no se pongan se tienen por puestas, como son,
entre otras, el saneamiento para el caso de evicción, las que se
refieren al lugar y a la época de la entrega de la cosa o del pago
del precio.
76 Jorge Sdnchez Cordero
Finalmente, existen las cláusulas accidentales que tienden a
satisfacer exigencias particulares de los contratantes, convenien
cias de ellos y que por lo mismo pueden presentarse o no en el
contrato sin que la ausencia de ellas trascienda a la eficacia o
ineficacia del negocio jurídico.
Claro que los elementos característicos a que se refiere el
artículo 2246 son justamente los orgánicos, los esenciales del con
trato definitivo, por ser éstos los que nunca pueden faltar.
Sanción. La promesa de contrato que no contenga los elemen
tos característicos del contrato definitivo será inexistente, de
acuerdo con el artículo 1794 del Código Civil, supuesto que tendrá
por objeto un contrato que no puede ser materia de la misma
promesa, por no reunir el requisito correspondiente fijado por el
artículo 2246 del propio código.
III. La promesa de contrato debe limitarse a cierto tiempo
Esto quiere decir que la promesa es, necesariamente, un contrato
a plazo, un contrato a término; la razón de este requisito se basa
en que ninguna obligación civil puede ser perpetua.
La doctrina extranjera sostiene que en el caso de que en la
promesa de contrato las partes contratantes hubieran omitido
el señalamiento de un plazo, cualquiera de ellas está facultada
para recurrir a los tribunales, demandando que el juez lo·fije.
Contra[Os 77
Es interesante examinar, por un lado, cuál es la naturaleza
jurídica del término o del plazo de que se trate, y por el otro,
cuál es su trascendencia en cuanto a los derechos y a las obliga
ciones de las partes del contrato de promesa; por lo que atañe a la
naturaleza del término, salta a la vista que se trata de un término
extintivo y no de un término suspensivo. Esto significa que el dere
cho del beneficiario para pedir la celebración del contrato defini
tivo y la obligación del prominente de concertar éste, únicamente
subsiste durante dicho término; así es que cuando ese plazo ha
concluido, el contrato mismo de promesa se extingue.
Sanción. La falta de cumplimiento de este requisito se sanciona
con nulidad relativa, de conformidad con los articulas citados.
Relaciones entre la promesa y el contrato definitivo
Si se observa atentamente el panorama jurídico por lo que se refiere
al mundo de los contratos, se descubre que existen ciertas insti.tu·
ciones jurídicas que aun siendo independientes y autónomos entre
sí, se hallan relacionados y aun son susceptibles de producir efectos
recíprocos. Por ejemplo, se pueden encontrar relaciones entre
los contratos principales y los contratos de garantía, como la fianza,
la prenda, la hipoteca y la anticresis, y hasta efectos del contrato
principal sobre el contrato de garantía, así como del contrato de
garantía respecto al contrato principal.
También son evidentes las relaciones que existen entre el con
trato demandado y los que se celebran en virtud de él; así como
78 ]orgf! Sánche?: Cordero
las relaciones entre el contrato de sociedad y los que se realizan
para el funcionamiento de la propia sociedad.
Pues bien, tratándose de la promesa de contrato, se descubren
igualmente relaciones entre e1 contrato de promesa y el con~
trato definitivo e influencias del segundo sobre el primero. Esto
no quiere decir que el contrato preliminar no sea un negocio
jurídico autónomo, supuesto que estas relaciones analógicas se
encuentran en otros negocios jurídicos, los que no por ello quedan
privados de su autonomía.
Las relaciones a las que se ha hecho referencia se pueden
representar, desde los siguientes puntos de vista:
En cuanto al objeto del definitivo; en cuanto a la capaci
dad para celebrar el contrato definitivo y, en cuanto a la formalidad
del mismo.
Se estudiará cada una de estas relaciones:
1 a. En cuanto al objeto. Por regla general, se puede sentar
este principio: el contrato de promesa será inexistente o adolecerá
de nulidad, en caso de que el objeto del contrato definitivo no
exista, o no pueda existir, carezca de los requisitos necesarios
para serlo, o sea ilícito.
Así, el objeto del contrato definitivo, si es una cosa, debe
existir o poder existir en la naturaleza; ser determinado o deter-
Contratos 79
minable en cuanto a su especie, y estar en el comercio. Por tanto,
si el objeto del contrato definitivo en la hipótesis indicada, no
reúne estos requisitos, entonces la promesa de contrato será inexis
tente, y lo será porque habrá la imposibilidad jurídica de celebrar
el contrato o de cumplir con la obligación que se deriva de la pro·
mesa. En efecto ¿será posible una promesa de compraventa cuando
la compraventa recayera en un ser mitológico o en una cosa que
no fuera apta de convertirse en propiedad particular, por ejemplo
una estrella?, indiscutiblemente no.
Lo mismo sucede si el objeto del contrato definitivo consiste
en una obligación de hacer, porque entonces ese objeto, ese hecho,
debe ser posible y licito; en consecuencia, si el objeto del con
trato definitivo, tratándose de una obligación de hacer, no cumple
con estos requisitos, la promesa de contrato será inexistente si el
objeto es imposible, o nula si el objeto es ilícito.
2a. En cuanto a la capacidad. También, por regla general, se
puede sentar este principio: la capacidad para celebrar tJ promesa
de contrato es diferente a la capacidad para celebrar el contrato
definitivo. De tal suerte que la capacidad para celebrar el con·
trato definitivo no tiene ninguna influencia por lo que toca a la
capacidad para celebrar el contrato preliminar. Esto quiere decir
que si en un momento dado dos personas, por ejemplo, no son capa·
ces de celebrar un contrato de compraventa porque la concertación
de ese negocio requiere previamente un permiso o autorización, si
serán capaces para concertar el contrato de promesa respectivo.
80 Jorge Sánche<: Cardero
La justificación de esto se encuentra en la teoría de la función
jurídica de la promesa de contrato. En efecto, la función jurídica
de la promesa de contrato consiste en garantizar y asegurar por
medio del derecho la celebración futura del contrato definitivo,
cuando, en cierto momento, las partes no quieren, no pueden, o
no les conviene celebrar ese contrato definitivo. En consecuencia,
si la promesa de contrato reclamara la misma capacidad que se
requiere para la celebración del contrato definitivo, la promesa
no podría realizar una de sus funciones más importantes en la vida
jurídica. Sin embargo, cuando una o ambas partes contratantes dejan
de cumplir la obligación contraída, pueden ser apercibidas del pa
go de daños y perjuicios por esa falta de cumplimiento.
Como ejemplo de lo asentado, se puede mencionar el del ex
tranjero que no puede celebrar contratos de compraventa en deter
minadas zonas (fronteras, zona marítima, etcétera).
3a. En cuanto a la forma. En el derecho extranjero predomina
la opinión de que la promesa de contrato debe revestir la forma
del contrato definitivo. Así, de acuerdo con esta opinión, si el con
trato definitivo debe hacerse constar en instrumento público, así
también habrá de concertarse la promesa.
Otros tratadistas llegaron a sostener que la promesa de con
trato es imposible, tratándose de contratos solemnes o reales. En el
código suizo, en el apartado correspondiente a las obligaciones,
ya se mencionó que cuando hay interés de las partes la ley subordina
Contratos 81
la validez del contrato a la observancia de una cierta forma; ésta
se aplica igualmente a la promesa de contratos. En el derecho
mexicano, conforme al artículo 2246 del Código Civil, la forma
del contrato definitivo no ejerce ninguna influencia sobre la del
contrato preliminar.
Diferencia entre la promesa y la minuta
La promesa, como ya se señaló, es un contrato por el que una o
ambas partes se obligan a celebrar un contrato futuro. En cambio,
la minuta es el documento que contiene el contrato definiti
vo, pero simplificado con sus condiciones, y para que fuera válido
tendría que ser elevado a escritura pública, por lo que se deposita
ante notario. No da acción para el cumplimiento del contrato por
que carece de forma; pero una vez que se eleva a escritura pú
blica, puede demandarse la ejecución del contrato. La minuta de
contrato era ya un contrato definitivo, al que sólo le faltaba forma
para ser perfecto.
Clasificación de la promesa de contrato
La promesa es un contrato: l. Unilateral o bilateral, según el caso;
2. Formal, y aun hay quienes piensan que es 3. de Garantía.
l. Unilateral o bilateral. Desde el punto de vista de la obli
gación de celebrar el contrato definitivo, la promesa de contrato
puede ser: un contrato unilateral, en el caso de que nada más
una de las partes contratantes se comprometa a celebrar el contrato
82 Jorge .~dnchez Cordero
definitivo. Pero, desde otro punto de vista, la promesa puede ser
sinalagmática o bilateral cuando las dos partes contratantes se obli
gan a celebrar el contrato definitivo.
2. Formal. La promesa es un contrato formal porque requiere
para su validez que se haga constar por escrito, tal como lo esta·
blece el articulo 2246 del Código Civil.
3. Hay quienes dicen que es además un contrato de garantía
porque garantiza la celebración del contrato futuro; sin embargo,
esta aseveración se considera incorrecta, ya que precisamente esa
es la finalidad del contrato de promesa.
Derecho del beneficiario y obligaciones del promitente
La promesa de contrato produce derechos y obligaciones, ya sea
unilateral o bilateralmente.
Derecho del beneficiario. Desde luego, se trata de un derecho
de crédito, que consiste en la facultad del beneficiario de pedirle
al promitente la celebración del contrato prometido; pero este
derecho no es perpetuo, tiene un limite para su ejercicio, que es el
establecido en el término de la promesa. En consecuencia, si dentro
de tal dilación el beneficiario no hace uso de su derecho, éste se
extingue. En cambio, si el mismo beneficiario ejercita su derecho
y el prominente cumple su obligación, entonces quedará celebrado
el contrato definitivo.
Comraros 83
Obligación del promitente. El promitente se obliga a celebrar el
contrato prometido, a realizar todos aquellos actos encaminados
directa e inmediatamente a tal celebración.
Ahora, es necesario saber cuáles acciones competen al beneficia
rio o lo que es lo mismo, cuál es la sanción del contrato de promesa.
El problema no debe resolverse en bloque, sino que es indis
pensable hacer una distinción, según se trate de promesa unilateral
o bilateral.
Si la promesa de contrato es bilateral, el beneficiario tendrá a
su elección cualquiera de las siguientes acciones: la acción de
. cumplimiento de contrato o la acción de rescisión de contrato,
mejor expresada como de resolución de contrato; y en ambos casos,
el pago de daños y perjuicios (conforme a lo dispuesto por el segundo
párrafo del articulo 1949 del Código Civil).
El monto de los daños y perjuicios, en la promesa unilateral o
en la promesa bilateral, deberá corresponder al menoscabo que
haya sufrido el patrimonio del beneficiario y al lucro que haya
dejado de obtener con motivo del incumplimiento de la promesa.
Cuestiones del derecho del beneficiario. En la doctrina se plantea
el problema consistente en saber si el beneficiario tiene o no
capacidad para ceder su derecho.
84 Jorge Sdnchez Cordero
Según el primer párrafo del artículo 2030 del Código Civil,
"el acreedor puede ceder su derecho a un tercero sin el consen
timiento del deudor, a menos que la cesión esté prohibida por la
ley, se haya convenido no hacerla o no lo permita la naturaleza
del derecho". En términos generales y aplicando este artículo,
se puede decir que el derecho del beneficiario es cedible, siempre
que no lo prohíba la ley, que no se oponga a la naturaleza de ese
derecho, o que las partes mismas que hayan intervenido en dicha
cesión, no hayan estipulado su intransmisibilidad.
Sin embargo, tratándose de la promesa bilateral la cesión no
siempre es posible, toda vez que si una de las partes transmite
su derecho no está en condiciones de cumplir con su obligación.
En efecto, en una promesa bilateral de compraventa se advierte
que el que promete vender o el que promete comprar, respectiva
mente, salvo el caso de que la cesión sea consentida por la otra
parte, transmitirá también la obligación correlativa.
Régimen fiscal
Este contrato se encuentra reglamentado por la fracción XVIII
del artículo 4o. y por los artículos 32, 38 y 39 de la Ley General del
Timbre. 1
1 Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1953, vigeme hasta el 31 de diciembre de 197 5 susriruida por otra con el mismo nombre publicada en d Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1975, vigente hasta el31 de diciembre de 1979. Esra ley fue abrogada por la Ley dellmp¡zesto sobre Adquisiciones de Inmuebles, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diCiembre de 1979.
Esta nota aplica para todos los contratos en los que se señale este ordenamiento legal.
Contratos 85
El artículo 4o., fracción XVIH de dicha ley, establece que los
objetos y cuotas de los impuestos y derechos serán los que establece
la siguiente tarifa:
XVIII. Promesas de venta o de compra.
A) Sobre el precio de la cosa que se promete vender o comprar:
a) Si la promesa se consigna en Cuota por valor: 0.25°;6 escritura pública
b) Si se consigna en documento Cuota por valor: 0.2% privado
B) Si no se puede determinar el precio de la cosa objeto de la promesa (objeto de contrato prometido):
a) Si se otorga en escritura pública Cuot• fija, $10.00
b) Si se otorga en documento ·Cuota fija, $2.00 privado
Por su parte, el artículo 32 del mismo ordenamiento legal,
señala que los contratos preparatorios y, en general la promesa
de contratar, ya sea unilateral o bilateral (que no sea ele compra o de
venta), causarán el impuesto de cuota fija que corresponda, según
la formalidad que se emplee de acuerdo con el inciso B) de la
fracción IX de la tarifa, excepto los casos a que se refiere la fracción
XV!Il de la misma tarifa. Lo que significa que las tarifas son:
a) Si consta en escritura pública Cuota fija, $10.00
b) Si consta en escrito privado Cuota fija, $2.00
A su vez, los artículos 38 y 39 disponen que en los casos de
promesa de venta o de compra, cuando solamente se determine el
minimo del precio de la cosa que se pretende vender o comprar y
86 Jorge Sánchez Cordero
se pactan prestaciones indeterminadas, se cubrirá el impuesto de
acuerdo con el valor minimo estipulado (0.25% o 0.2%, según el
caso) y además con una cuota fija que corresponda por el precio
indeterminado. Y que, cuando en la promesa se pacte que el futuro
comprador tome posesión de los bienes antes de la celebración de
la compraventa, o que el futuro vendedor reciba el precio antes
de esa celebración, se causará el impuesto estipulado en la fracción
XVIII del articulo 4o. Si transcurre el plazo para la celebración del
contrato de compraventa o un año; si no se fijó plazo, se causará
el impuesto de compraventa, salvo que las partes hagan constar
que no se celebró el contrato prometido; si no se hace tal declara
ción se presumirá omitido el impuesto con la consiguiente sanción.
En este articulo se olvida, que cuando no se fija plazo, la
promesa está afectada de nulidad relativa.
TEMA 3. COMPRAVENTA
~e contrato, está regulado por los artículos del 2248 al
c.p;~ 26 del Código Civil; es un contrato comprendido entre
los que el Código considera como traslativos de dominio, por
transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho.
Nociones generales
Venta es el cambio de una cosa por dinero; por su parte, compra
es el cambio de dinero por una cosa, y como toda venta involu
cra una compra y viceversa, a la operación en conjunto se le llama
compraventa.
La compraventa tiene su antecedente en la permuta o trueque,
que es la elación de una cosa por otra y que al aparecer la moneda
87
88 Jorge Sdnchez Cordero
evolucionó en la compraventa; la permuta aún existe en los grandes
cambios del comercio.
El Código Civil de 1928 consigna la permuta, cuando uno de
los contratantes se obliga a dar una cosa por otra, y también cuan
do la cosa vendida es parte en dinero y parte con el valor de otra ·
cosa; si este valor es superior al dinero, estamos ante una permuta,
si es igual o inferior, es compraventa.
Función económica
La función económica de la compraventa radica en ser un instru
mento que permite la circulación de la riqueza; en el fondo no es
más que un cambio que además puede realizarse por otras opera
ciones jurídicas.
Función jurídica
Esta función jurídica estriba en que por medio de ella se transmite
la propiedad de cosas y derechos, en forma onerosa y derivada.
La propiedad se adquiere: por la compraventa, por la accesión,
la prescripción adquisitiva, la herencia, la adjudicación, mediante
sentencia, por decreto de expropiación y por un contrato de mutuo,
permuta o donación; además, por la renta vitalicia cuando para
su constitución se hace entrega de una cosa, la sociedad y la aso
ciación respecto a la aportación de los bienes de los socios. Así, la
Contwtos 89
compraventa de cosa ajena es nula por no cumplir con su función
jurídica, ya que no transmite el dominio.
Definición
Compraventa es el contrato por virtud del cual uno de los con
tratantes, llamado vendedor, se obliga a transferir la propiedad de
una cosa o un derecho, y el otro llamado comprador, a su vez se
obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero (articulo 2248
Código Civil}.
Naturaleza
El concepto moderno de compraventa, con natural.eza de acto
jurídico trasmisor de la propiedad, no ha sido igual a través del
tiempo, como se advierte al estudiar la institución en el derecho
romano, en el antiguo derecho civil francés, en el Código de
Napoleón, en los códigos mexicanos de 1870 y [884, en el derecho
alemán y finalmente en el derecho argentino.
Nociones históricas
Derecho romano. En Roma los contratos sólo eran fuente de obliga
ciones; la propiedad no se transmitía por medio de ellos, ya que
para los romanos la compraventa era: "el contrato consensual,
sinalagmático y de buena fe, por el qtle el vendedor se obligaba
a procurar al comprador una cosa, asegurándole su posesión útil y
90 )orgr Sdnchez Cordero
duradera, y a cambio de la cual el comprador pagaba un precio
cierto y en dinero". La propiedad se adquiriría por la usucapion (pose
sión prolongada), la mancipatio{mediante e1librepens2 y la presencia
de cinco testigos), la traditio (entrega material del enajenante al
adquirente) y la in iure cessio (abandono del propietario al adqui
rente ante el magistrado).
Las obligaciones del vendedor eran: entregar la cosa, garan
tizar la posesión pacifica y responder en caso de evicción y vicios
ocultos. La obligación del comprador era pagar un precio cierto y
en dinero.
Antiguo derecho civil francés. Para este derecho y bajo la
influencia del derecho romano, la compraventa no era un contrato
traslativo de dominio, sin embargo la doctrina de esa época lo
preceptuaba como negocio traslativo de dominio, y es aquí en donde
empieza su evolución hacia el concepto moderno.
Código de Napoleón (1804). Según este código, la venta es un
convenio por el cual uno se obliga a entregar una cosa y el otro a
pagarla. Esta definición no alude a la transmisión de dominio, y al
establecer en otros preceptos las mismas obligaciones del vende
dor y comprador que el derecho romano, por otro lado, podría
concluirse que no es contrato traslativo de dominio; sin embargo,
2 Significa "portador de la balanza".
Contratos 91
analizando los antecedentes legislativos de esos preceptos, y otros
artículos del mismo código, se deduce que es un contrato traslativo
de dominio, ya que en dichos antecedentes se establecía en el
articulo 1138 que el adquiriente deviene propietario y el vendedor
deja de serlo, aun cuando el vendedor no haya entregado la cosa
o el adquiriente no haya pagado, o como establece el articulo 1583
de ese código, que la venta es perfecta y la propiedad pasará al
comprador, desde que se convino en la cosa y el precio.
Código Civil de 1870. Este código señala en su articulo 2939,
que: "La compraventa es un contrato por el cual uno de los contra
tantes se obliga a transferir un derecho o a entregar una cosa y el
otro a pagar un precio cierto y en dinero". Por su interpretación
literal se puede decir que no es un contrato traslativo de dominio,
pues la primera parte alude a una cesión de acciones y la segunda
a la entrega de una cosa, por un precio, sin obligarse a transmitir
la propiedad.
Sin embargo, 'analizando la exposición de motivos que dio
lugar a la norma, se advierte que la intención del legislador fue la ele
crear un contrato traslativo ele domini.o, al disponer que la venta
de cosa ajena es nula por no transmitir la propiedad de la cosa,
luego la venta de cosa propia si la transmite. Aseveración que se
corrobora con diversos preceptos de este ordenamiento, como lo
son los artículos 2946 y 2950 que establecen que los contratos son
eficaces para transmitir el dominio ele los bienes, o el que preceptúa
92 Jorge Sdnche:z: Cordero
que la venta es perfecta por el solo convenio de las partes, no
obstante que ni la cosa ni el precio se hayan entregado, y la cosa
pertenece al comprador y el precio al vendedor.
Código Civil de 1884. Siguiendo la tesis del ordenamiento de
1870, y según lo que establecen sus artículos, también para este
Código la compraventa es un contrato traslativo de dominio.
Otros códigos: alemán y argentino. El código civil alemán
establece en el artículo 433 que en virtud del contrato de venta,
el vendedor de una cosa está obligado a efectuar la entrega de ella
al comprador y a procurarle su propiedad. El vendedor está obli
gado a procurar la cosa al comprador libre de defectos tanto de su
calidad como en relación con sus derechos. Cabe precisar, que el
comprador está obligado a pagar el precio convenido y a recibir la
cosa vendida. Y para procurarle la propiedad se requiere que el
propietario haga la aclaración en la Oficina de la Propiedad, en
caso de inmuebles, o la tradición de la cosa, en caso de muebles.
De lo anterior se advierte que en el derecho alemán, la compraventa
es un negocio en virtud del cual, el vendedor no transmite la
propiedad, ésta se transmite mediante declaración o entrega.
Finalmente, el código civil argentino establece en el articulo
1323 que habrá compra y venta cuando "una de las partes se obligue
a transferir a la otra la propiedad de una cosa, esta se obligue a
recibirla y a pagar por ella un precio cierto y en dinero". Así,
para que opere la transmisión de la propiedad es necesario la entre-
Contratos 93
ga de la cosa, ya que el artículo 577 de ese código dispone que:
"Antes de la tradición3 de la cosa no podrá adquirirse sobre ella
ningún derecho real".
Clasificación
La compraventa es un contrato: l. Principal, 2. Bilateral, 3. Oneroso
por su esencia, 4. generalmente Conmutativo, excepcionalmente
aleatorio, 5. Consensual, 6. En ocasiones Formal y Real y 7. Puede
ser de tracto sucesivo.
l. Principal, por existir y subsistir por sí mismo; 2. Bilate·
ral, porque las obligaciones de las partes son recíprocas; 3. Oneroso,
porque las obligaciones de las partes producen provechos y
gravámenes para ambos contratantes. Es oneroso por esencia ya
que no puede ser en otra forma; el oneroso por naturaleza, es el que
puede no ser oneroso, tal es el caso del mandato en la actuali
dad, que por naturaleza es oneroso, pero que puede ser gratuito;
4. Conmutativo, porque desde el momento de su celebración las
prestaciones son ciertas y se puede apreciar si reportarán beneficios
o pérdidas. Es excepcionalmente aleatorio, como la compra de
esperanza, que puede reportar beneficio o la pérdida del precio;
5. Consensual, ya que por regla general se perfecciona por el simple
consentimiento de las partes; 6. Es formal cuando recae sobre inmue-
3 En la búsqueda de diversos ordenamientos del derecho argentino, se encontró que efectivamente aparece el vocablo "tradición" lo que en el derecho positivo mexicano seria transmisión.
94 Jorge Sdnchez Cordero
bies, si su valor es menor de $500.00,4 podrá hacerse en escrito
privado; si su valor es mayor, la venta deberá hacerse en escritura
pública; puede ser real, como cuando se enajenan títulos de crédito
(Derecho mercantil) y 7. Puede también ser de tracto sucesivo, como
la venta por suministro, ya que impone una serie de obligaciones
reiteradas por cierto tiempo.
Diversas especies
Las principales son:
l. Civil y mercantil; 2. Voluntaria y necesaria; 3. Pública y
privada; 4. Judicial y extrajudicial, y 5.Común y especial.
l. Civil y mercantil. El Código Civil no las distingue, el de
Comercio si establece disposiciones para caracterizar la compra
venta mercantil. Para distinguirlas hay tres criterios:
a) Criterio subjetivo, cuando se celebra entre comerciantes,
siendo la compraventa su modus vivendi.
b) Criterio objetivo, cuando se celebra sobre cosas mercan
tiles, enumeradas por el Código de Comercio, como serian las
acciones, títulos de crédito, u obligaciones, mercantiles.
4 Esta disposición actualmente (noviembre 2006) señala que son 365 diHs de salario minimo vigente en el Distrito Federal, articulas 2317 y 2320 del Código Civil del Distrito FederaL
Contratos 95
e) Criterio de especulación mercantil, cuando se compra para
revender.
El tercer criterio es el más claro, pero la solución del problema
nos la da la combinación de las tres.
2. Voluntaria y necesaria o forzosa. Voluntaria cuando las partes
la celebran libremente. Forzosa, cuando se ll~va a cabo bajo el impe
rio de una necesidad o de una obligación jurídica, como la venta
de la cosa indivisa, hecha bajo la exigencia de uno de los copropie
tarios; o la venta efectuada en subasta pública, como resultado de
una obligación incumplida o la expropiación por causa de utilidad
pública.
3. Pública y privada. La primera es la efecutada en almoneda.
Privada cuando no se encuentra en las condiciones de la pública.
4. Judicial y extrajudicial. Es judicial cuando se efectúa con la
intervención de los tribunales, en remate público. Es extrajudicial
la realizada sin intervención de los tribunales.
5. Común y especial. La primera es la regida por el Código
Civil. La especial es la reglamentada por un estatuto particular,
ya en razón del vendedor, ya en razón del comprador, como la
compraventa concertada por el Estado que tiene una reglamen
tación privativa; ya en razón de la cosa vendida, como el caso de
la venta de energía eléctrica; ya en razón de la forma, como la
96 Jorge Sánchez. Cordero
venta de título de crédito que requiere la entrega del documento
enajenado.
Teoría relativa a los requisitos de existencia y condiciones de validez de la compraventa
Respecto a los requisitos de existencia y de validez de la com
praventa, la doctrina se divide en dos:
l. Hay autores como Planiol que no distinguen los requisitos
de existencia con las condiciones de validez, pues los colocan to
dos dentro de la denominación de "elementos del contrato de
compraventa", cotno son el consentimiento, la cosa, el precio y la
capacidad.
2. Existen, por el contrario, otros autores que distinguen los
requisitos de existencia de las condiciones de validez.
Se estima que la segunda teoría es la correcta, ya que la ausen
cia de los primeros determina la inexistencia del acto, en tanto
que la falta de los segundos produce la nulidad relativa o absoluta
del acto.
Requisitos de existencia
Estos son, aplicando los principios relativos a todos los contratos:
a) Consentimiento, y b) Objeto materia del contrato.
Contraeos 97
Aplicando los principios especiales de la compraventa:
a) El consentimiento debe concordar en que se trata de una
transmisión de domini.o;
b) El objeto, que debe ser la cosa y el precio materia de la
compraventa.
Consentimiento
Definición. Es el acuerdo de voluntades entre vendedor y compra
dor para celebrar el contrato ele compraventa, con su efecto trasla
tivo ele dominio y recayendo sobre cosa determinada, fijando un
precio cierto y en dinero.
Para su estudio se analizará el consentimiento:
l. Respecto al efecto traslativo ele dominio, la no concordancia
ele las partes en este punto produce la inexistencia del contrato.
2. En cuanto a la cosa a transmitir y al precio a pagar, su no
coincidencia produce la inexistencia.
3. Respecto a las modalidades, la falta de acuerdo produce la
inexistencia.
4. Respecto a la forma, su falta cuando se exige, produce la
nulidad relativa.
98 Jorge Sdnchtt: Cordero
5. Respecto a las cláusulas supletorias, su no concordancia
determina que se tengan por no puestas; respecto a las naturales,
su no consignación determina que se tengan por puestas.
l. Respecto a la celebración del contrata de compraventa con su
efecto traslativo de dominio. El consentimiento debe coincidir en
que la propiedad de la cosa o derecho, materia de la compraventa,
pasará del patrimonio del vendedor al del comprador, y que se
transmitirá en virtud de la compraventa, pues si no hay concor
dancia en que esa transmisión se hará por ese negocio, no existirá
consentimiento; como es el caso, en que una de las partes crea
que la transmisión se hará por compraventa y la otra crea que se
hará por donación, en este supuesto el contrato es inexistente.
La venta con reserva de dominio no es una excepción en la que no
exista transmisión de dominio, sino que está supeditada al cum
plimiento de una condición suspensiva. Además, basta ese acuerdo
de voluntades para que la transmisión se realice, aunque no se
haya entregado la cosa ni se haya pagado el precio.
2. En cuanta a la cosa o derecho y al precio. El consentimiento
debe coincidir sobre el objeto y el precio, pues si hay error en la
cosa o en el precio, no habrá consentimiento concordante, luego,
el contrato será inexistente.
Objeto
El objeto inmediato de la compraventa es doble, por una parte la
cosa o el derecho por vender y, por otra, el precio por pagar;
Contratos 99
la obligación fundamental del vendedor es la transmisión de la pro
piedad de la cosa o derecho, luego su objeto inmediato es esa cosa
o derecho; la obligación fundamental del comprador es pagar un
precio cierto y en dinero, luego el objeto inmediato es el precio;
entonces, son objeto de la compraventa la cosa o derecho, y el
precio.
LA COSA O EL DERECHO
De conformidad con el derecho positivo mexicano, son objeto de
la compraventa todas las cosas y derechos que satisfagan los requisi
tos estipulados por la ley; asi, pueden venderse y comprarse muebles,
inmuebles, derechos reales, derechos personales.
Requisitos de la cosa para poder ser objeto del contrato de compraventa
Son los exigidos para el contrato en general, sólo que aplicados al
objeto de la compraventa.
Son tres los requisitos exigidos para que el objeto pueda ser
materia de la compraventa:
l. Que la cosa objeto del contrato o del derecho exista o
pueda existir en la naturaleza;
1!. Que sea determinada o determinable en cuanto a su
especie, y
III. Que esté en el comercio.
lOO Jorge Sdnche:¡: Cordero
I. Que la cosa materia de la compraventa exista o pueda existir
A) que la cosa exista en la naturaleza. El primer requisito que debe
llenar la cosa para ser objeto de la compraventa es que exista en la
naturaleza; pues para que un objeto pueda ser materia de contrato
se requiere su existencia.
Sanción. Por regla general, cuando en la compraventa no existe
la cosa, el contrato es inexistente (el Código de 1884 decía que
era nulo absoluto, esto se debía a que confundía esa clase de nuli
dad con la inexistencia).
Sin embargo, existen las siguientes excepciones a este prin
cipio, que son: tanto la compra de esperanza, como la compra de
cosa esperada.
Acción de restitución
Como se mencionó, si la compraventa recae sobre cosa que no
existe el contrato es inexistente, y ni el comprador ni el vendedor
podrán exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas de
ella; si alguno lo hace, el otro opondrá excepción de inexistencia;
pero cuando se haya adelantado el precio o parte de éste al vende
dor, el comprador tendrá la acción de restitución, pues si se recibe
algo a que no se tiene derecho, se tiene la obligación de restituirlo
(articulo 1883 y 1884 del Código Civil).
Contratos 101
Causas que pueden determinar la falta de la cosa
Estas pueden ser:
a) Que nunca haya existido, y
b) Que posteriormente se hubiese perdido en este supuesto
la pérdida puede ser total, parcial o simple deterioro. Cada
una de esas cuestiones provoca situaciones diversas, que
se analizarán a continuación.
l. Pérdida total de la cosa antes de /.a celebración del contrato
Si la cosa se ha perdido totalmente (esta pérdida se presenta
por caso fortuito o fuerza mayor; es decir, por un acontecimiento
natural o humano inevitable); si esa pérdida fue antes de la cele
bración del contrato, éste no podrá celebrarse, pues de hacerlo
seria inexistente por falta de objeto.
Si el vendedor supo de la pérdida de la cosa, y la oculta, al
celebrar el contrato obró ele mala fe, por tanto será responsable de
pagar daños y perjuicios, ya que en términos del artículo 1910 del
Código Civil, quien obrando ilícitamente o contra las buenas cos
tumbres cause daño a otro, está obligado a repararlo, a menos que
demuestre que el daño se produjo como consecuencia de culpa o
negligencia inexcusable de la víctima.
Luego, la mala fe del vendedor es una culpa extracontractual
que tiene su fuente en un hecho ilícito. Los daños y perjuicios se
102 Jorge Sánche~ Cordero
graduarán de acuerdo con los gastos hechos por el comprador y
las pérdidas sufridas por el cumplimiento del contrato.
Si el vendedor ignoraba la pérdida de la cosa, como el contrato
es inexistente, no producirá efecto jurídico alguno.
2. Pérdida parcial de la cosa antes de la celebración del contrato de compraventa
Respecto a este problema se presentan dos cuestiones:
a) La compraventa de cosa que hubiere perecido en parte o
se hubiere deteriorado antes de la celebración del contrato, existe
o es inexistente, y
b) Si la compraventa existe, es válida o es nula.
El primer problema se resuelve diciendo que existe la compra
venta, ya que no le faltaría ninguno de los elementos esenciales.
Resuelto el primer problema, con relación al segundo se plan
tean dos situaciones:
a) Cuando el comprador sabía de esa pérdida parcial o dete
rioro al celebrar el contrato.
b) Cuando no lo sabía.
Concracos 103
Si lo sabia, la venta es válida, ya que se entiende entonces
que el comprador consintió en adquirir la cosa como se encontraba,
de manera que no existe en este caso ninguna acción de resolu
ción del contrato ni ele disminución del precio contra el vendedor.
Si no lo sabia, la venta estaría afectada ele nulidad, ya sea por
error en el consentimiento, ya sea por dolo o mala fe si el vende
dor lo sabia; error por tener una idea inexacta de la cosa, si tampoco
lo sabia el vendedor, y dolo o mala fe si ese error se produjo por
maniobras del vendedor. Otra solución seria admitir la resolución
del contrato por incumplimiento de la obligación principal del
vendedor, ele entregar la cosa ven el ida.
El Código Civil ele 1884 resolvía el problema diciendo que si
la cosa vendida se hubiera perdido parcialmente o se hubiere
deteriorado, el comprador podría optar por rescindir el contrato o
por aceptar la venta con reducción proporcional del precio. Estas
soluciones, aun cuando no están consagradas en el Código vigente
con esa claridad, es la aceptada, ya que así se desprende ele la
interpretación de varios artículos del Código.
3. Pérdida total, pérdida parcial o deterioro de la cosa después de la celebración del contrato de compraventa
En este caso la compraventa no está afectada de ninguna ineficacia
juridica, pues al celebrarse el contrato reunió todos los elementos
de existencia y ele val.idez; el problema que se presenta es deter-
104 Jorge Sánchez Cordero
minar quién sufre la pérdida. En este supuesto, quien la sufre es el
comprador, pues la cosa se pierde para su dueño, en términos
generales.
Aplicando los principios generales de las obligaciones de dar,
en la compraventa, se tiene lo siguiente: Si tuvo culpa el vendedor,
responderá por el valor de la cosa más el pago de daños y perjuicios.
Si sólo se deteriora, el comprador puede optar por la rescisión del
contrato y el pago de daños y perjuicios o recibir la cosa en el estado
en que se encuentre con la reducción del precio y el pago de daños
y perjuicios. Si no tiene culpa el vendedor, el comprador pierde la
cosa. Si por culpa del comprador se deteriora, la deberá recibir en
el estado en que se halle. Si se pierde por caso fortuito o fuerza
mayor, la pérdida la sufre su dueño (artículo 2017 del Código
Civil).
Ahora bien, del artículo 1826 del Código Civil se desprende
que las cosas futuras pueden ser objeto de contrato, a pesar de no
existir en la naturaleza sí puede ser objeto de compraventa, con
tal de que pueda existir. Se exceptúa de lo anterior, por disposición
de la ley, la herencia futura.
Diversos casos de compraventa de cosas futuras
Son tres los casos que se presentan:
Contratos 105
l. Cuando la compraventa no se subordina a la existencia
necesaria de la cosa.
2. Cuando la compraventa se somete a la circunstancia de
que la cosa llegue necesariamente a existir.
3. Cuando la compraventa versa sobre una cosa que necesaria
mente ha de existir.
l. Cuando la compraventa no se subordina a la existencia necesaria de la cosa
Es el caso de la compra de esperanza: el artículo 2 792 del Código
Civil señala que se llama así al contrato que tiene por objeto
adquirir por una cantidad determinada, los frutos que una cosa
produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para si el
riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos
inciertos de un hecho, que puedan estimarse en dinero.
El precio no se devuelve aun cuando los frutos o productos
no lleguen a existir.
Por su parte, el 2309 del Código Civil, establece que si se
venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no
llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dis
puesto en el capítulo relativo a la compra de esperanza. Por
ejemplo: Juan compra a Pedro la cosecha que obtendrá este año,
se produzca o no.
106 Jorge Sánchez: Cordero
2. Cuando ta compraventa se somete a ta circunstancia de que ta
cosa Hegue necesariamente a existir
Este es un supuesto de compraventa sujeta a condición suspensiva;
si la cosa no se produce, las obligaciones no se producirán y ni
vendedor ni comprador estarán obligados; como sucede en el caso
de compra de cosa esperada, que si llega a existir, entonces se produ
cen obligaciones recíprocas; si no llega, ninguno está obligado por
ser una consecuencia natural del propio contrato. Por ejemplo:
Juan compra a Pedro su cosecha de este año, siempre y cuando se
produzca.
3. Cuando et contrato de compraventa versa sobre una cosa que ha de existir necesariamente
Esta es una compraventa sujeta a término, y cumplido éste, ambas
partes deberán cumplir las prestaciones prometidas, si la cosa llega
a producirse, si no, el vendedor quedará obligado al pago de daños
y perjuicios. Por ejemplo: Juan compra a un fabricante de zapa
tos mil pares para ser entregados dentro de seis meses, al cumplirse
el término, el fabricante debe entregar los zapatos y el compra
dor el precio, si no los entrega, incurrirá en responsabilidad civil.
II. Que la cosa sea detenninada o detenninahle en cuanto a su especie
El segundo requisito de la cosa, para ser objeto de compraventa,
es que sea determinada o determinable en cuanto a su especie.
Contratos 107
La determinación en cuanto a su especie quiere decir caracteri
zación en cuanto a la calidad y cantidad; por tanto, todo contrato
de compraventa debe contar con las especificaciones de las circuns
tancias que individualicen las cosas, como sería el caso, tratándose
de un inmueble, de señalar entre otras cuestiones su ubicación,
superficie, linderos y orientación.
No es indispensable la determinación de la cosa al celebrarse
el contrato, bastará dar la base para que pueda determinarse, es
decir, que sea determinable; por ello son posibles:
a) el contrato de compraventa sobre cosas en género, dando
las bases que esos géneros lleguen a determinarse en especie,
b) el contrato de compraventa sobre objeto alternativo, cuan
do puede cumplirse con la obligación mediante la entrega de una
u otra cosa, fijadas de antemano, y
e) aquel de ventas por suministro, dando en su celebración las
bases para su determinación, por no poder determinarse en el
momento de su celebración, como sucede con la venta de energía
eléctrica.
Sanción. En los tres supuestos anteriores, si el objeto no llega
a determinarse, la compraventa es inexistente, pues recaería sobre
un objeto que no podría ser materia de ese contrato, de acuerdo
con lo dispuesto por el artí.culo 1825 del Código CiviL
108 Jorge Sánchez Cordero
III. La cosa debe estar en el comercio
Esto quiere decir que las cosas sean susceptibles de apropiación
particular.
Cosas que no pueden ser materia de compraventa por estar
fuera del comercio. Regla general.
En términos del artículo 74 7 del Código Civil, pueden ser objeto
de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio.
Pueden ser excluidas del comercio:
a) Por su naturaleza,
b) Por disposición de la ley, y
e) Por estar prohibida su enajenación.
A) Cosas que no pueden ser objeto de compraventa por estar
excluidas del comercio por su naturaleza
Tal y como lo dispone el artículo 749 del Código Civil, están fuera
del comercio por su naturaleza aquellas cosas que no pueden ser
poseídas exclusivamente por un individuo, como son el aire, el
mar y la luz natural, sin embargo, transformándolas o limitándolas
sí pueden ser apropiadas y ser materia de la compraventa, como el
agua de mar en ampolletas.
Contratos 109
B) Cosas que están fuera del comercio por disposición de la ley de conformidad con el mismo precepto legal
Son aquellas que la ley declara irreductibles a propiedad particular
(artículo 749).
Las leyes que las excluyen del comercio son:
l. El Código Sanitario-' Este ordenamiento excluye del
comercio:
a) En cuanto a comestibles, los que no reúnan las condiciones
de sanidad necesarias; como los productos provenientes de anima
les muertos por enfermedad, susceptible de transmitirse al hombre
(artículo 176).
b) En cuanto a medicamentos, los no autorizados, como los
que no indiquen la fórmula de preparación.
e) En cuanto a drogas enervantes, su uso y comercialización
se encontraban bajo la supervisión de la entonces Secretaría de
Salubridad y Asistencia; algunas otras que no tenían utilización
médica, estaban absolutamente prohibidas.
3 Correspondiente a su texto vigenre a partir de abril de 1955 al 31 de marzo de 1973, publicado en el Diario Oficial de la Federación de lo. de marzo de 1955.
110 Jorge Sánchez Cordero
2. Las Leyes de caza6 y pesca,7 prohibiendo o vedando la caza y
la pesca para proteger las especies y aprovechar mejor su explo
tación, o para conservar una especie que está desaparecien
do; como la veda durante el desove de los peces o el celo de los
mamíferos.
3. La Ley forestal 8 prohibiendo, la tala de árboles en terrenos
nacionales, baldíos o de propiedad particular, cuando éstos no
reúnan determinados requisitos de desarrollo. Permitiéndose la
tala mediante decreto del Ejecutivo y siguiendo planes nacionales
para no provocar su extinción.
4. La Constitución Federal y las leyes relativas a bienes de la
Federación 9
Estos ordenamientos sustraen ciertos bienes del comercio por
motivos de defensa nacional, por razones de distribución equita
tiva, de explotación nacional o por consideraciones culturales:
como son, entre otros, mar territorial, lagos, lagunas y esteros
nacionales; paseos (lugar o sitio público para pasearse), carrete
ras; obras de defensa; obras históricas.
6 Publicada en el Diario Oficial dr la Fedrraci6n el S de enero de 1952, vigente hasm el 3 de julio de 2002.
7 Publicada en el Diario Oficial de la Federación e::l 16 de:: enero de 1950, vigente hasta el 25 de mayo de 1972.
a Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 10 de enero de 1948, vigcme hasm el 16 de enero de 1962.
9 Como es la Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el Diario Oficial de la Federación cl3 de julio de 1942, vigente hasta cl30 de enero de 1969.
Contratos Lll
Estos bienes no son los propios de la Federación, smo los
sujetos a una finalidad.
Sanción. La compraventa de cosa excluida del comercio por
su naturaleza o por disposición de la ley es inexistente, por ser
objeto que no puede ser materia de ese contrato.
C) Cosas que no pueden ser materia de compraventa por estar
prohibida su enajenación
Éstas, a pesar de estar en el comercio, son inalienables y son:
l. Los bienes que forman parte del patrimonio de la familia.
El patrimonio familiar es aquel que se registra como tal, es suscep
tible de apropiación pero no de enajenación una vez constituido
en patrimonio familiar, que es el mínimo necesario para la habita
ción o subsistencia de una familia, luego, son objeto del patri
monio de la familia: la casa habitación y, en algunos casos, una
parcela cultivable (articulo 723, fracción IP0 del Código Civil).
Estos bienes, de acuerdo con lo dispuesto por el articulo 72 7 del
Código Civil, no pueden ser afectados por embargos o gravámenes,
ya que la idea, al formarlos, es constituirse en un seguro para la
familia; está limitado para evitar que con fines fraudulentos se
afecte todo un patrimonio.
10 El artículo 723 del Código Civil fue reformado mediante decreto public;¡do en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 25 de mflyo de 2000.
112 Jorge Sánchez Cordero
2. Bienes destinados a un servicio público. No pueden ser objeto
de compraventa por estar asignados a ese servicio, sin embargo,
desafectados si están nuevamente en el comercio (artículo 770 del
Código Civil).
3. Derechos sobre bienes agrarios y parcela ejidal. Los derechos
agrarios como el uso de aguas, explotación de bosques y la parcela
ejidal, no pueden venderse ni gravarse con derechos reales que
impliquen pérdida o disminución de su utilidad (artículo 138 del
Código Agrario), 11 esto era para proteger al indígena de la explo
tación de los latifundistas y para actualizar el principio de que la
tierra es de quien la cultiva.
Sanción. La compraventa de cosa inalienable se sanciona con
nulidad absoluta, por ir contra el tenor de una ley prohibitiva o de
orden público, por lo que produce efectos provisionales, que son
destruidos retroactivamente cuando pronuncia el juez la nulidad,
pudiendo prevalerse de ella todo interesado y no siendo ni con
firmable ni prescriptible (artículo 2226 del Código Civil).
EL PRECIO
Concepto
Precio es la cantidad cierta y en dinero que paga el comprador al
vendedor a cambio de la cosa o derecho enajenado.
11 Publicado en el Diario Oficia! de la Federación el 27 de abril de 1943, vigente hasta el 31 de mayo de 1971.
Contratos 113
El articulo 2248 del Código Civil dispone que habrá compra
venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la pro
piedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a
pagar por ellos un precio cierto y en dinero.
Características
l. Debe ser cierto y
2. Debe ser en dinero.
El precio cierto es el fijado, el indubitable, determinado o
determinable; precio cierto además es el real y sinceramente con
venido, no el que simulen total o parcialmente.
Fijación del precio
Se puede fijar:
A) Por las partes contratantes o
B) Por un tercero.
A) Por las partes contratantes
Es la forma usual para fijar el precio, pudiendo hacerlo libremente,
salvo las siguientes excepciones:
a) cuando la ley lo determina o da las bases para fijarlo y
b) la prevista en los artículos 2256 y 17 del Código Civil.
114 Jorge Sánchez. Cordero
Cuando la ley por si misma lo fija o bien da las bases para
ello, puede fijar limites al precio, superior o inferior, estableciendo
tarifas.
Las previstas por los artículos 2256 y 17 del Código Civil.
El articulo 2256 dispone que: "el precio de frutos y cereales
vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, no
podrá exceder del mayor que esos géneros tuvieren en el lugar,
en el periodo corrido desde la entrega hasta el fin de la siguiente
cosecha". Respecto a este articulo no puede haber pacto en contrario.
Por su parte, el articulo 17 señala que, cuando alguno, explo
tando la suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria
de otro, obtiene un lucro excesivo que sea evidentemente despro
porcionado a lo que él por su parte se obliga, el perjudicado tiene
derecho a elegir entre pedir la nulidad del contrato o la reducción
(acción redhibitoria) por vicios ocultos, equitativa de su obliga
ción (acción quanti minoris -rebaja proporcional del precio-)
más el pago de los correspondientes daños y perjuicios, derecho
que dura un año.
Este articulo evita la lesión y habla de la rescisión que sólo
puede ser de un contrato válido. Al respecto se estima que la lesión
es causa de nulidad, pues no puede ser válido un contrato que ha
nacido viciado; luego, el articulo 17 no tiene razón y cuando se
invoca se pide la nulidad por la lesión en él consignada.
Contratos 115
B) Por un tercero
Tercero es el ajeno a una relación jurídica, éste interviene en la
fijación del precio cuando las partes convienen en ello.
Función jurídica del tercero. Hay varias opiniones:
l. Que el tercero es árbitro.
2. Que es perito.
3. Que es mandatario.
Teoría del tercero como árbitro. Árbitro es un ¡uez privado fijado
por las partes en litigio; luego, el tercero que fija el precio no lo es,
ya que no resuelve controversia entre las partes; además, la fijación
del precio no es un laudo (sentencia del árbitro), sino un acto
jurídico contractual.
Teoría del tercero como perito. Perito es un experto, un técnico que
interviene en los procesos para rendir una prueba, la pericial; el
perito actúa emitiendo un dictamen para dar elementos al juez al
momento de resolver; luego, el tercero no es perito pues no
interviene en un proceso rindiendo una prueba; al fijar el precio
no emite una opinión, realiza un acto jurídico que las partes no
pueden rechazar, salvo de común acuerdo.
Teoría del tercero como mandatario. Siendo eL mandato un contra
to por el cual. el mandatario se obliga a ejecurar por cuenta del
116 Jorge Sdnche¡ Cordero
mandante los actos jurídicos que éste le encarga, y siendo acto
jurídico la manifestación de voluntad que crea, modifica, transmite
o extingue obligaciones y derechos, y que produce efectos porque
así lo determina la ley, se puede afirmar que el tercero es
mandatario, ya que al fijar el precio realiza un acto jurídico que le
encomiendan las partes y que es uno de los elementos del contrato
de compraventa, creador de derechos y obligaciones· para las partes.
;Pueden las partes rechazar el precio fijado por un tercero?
La regla general es que no puede rechazarse el precio fijado por
un tercero; sin embargo, esta regla tiene las siguientes excepciones:
a) Cuando se rechaza de común acuerdo (articulo 2252 del
Código Civil).
b) Cuando el tercero, al fijarlo, sufre algún vicio de la volun
tad, ya que en esas condiciones el acto sería nulo.
e) Cuando el tercero se ha apartado de la base para la fijación
dada por las partes; esto confirma que se trata de un mandato, ya
que le dan instrucciones de las que no puede apartarse a este ter
cero para fijarlo.
Momento en que se perfecciona el contrato
Se perfecciona, cuando el precio es fijado por un tercero.
Contratos 117
Es importante determinarlo ya que entre la celebración de la
compraventa y la fijación del precio puede transcurrir tiempo, lapso
en el que la cosa puede perderse, sobrevenir un cambio en la legis
lación relativa o cambiar las partes de capacidad. Para resolver lo
anterior hay dos teorías.
l. Aquella que establece que el contrato de compraventa se
perfecciona desde que las partes designan al tercero para que éste
fije el precio, ya que aunque su monto no está determinado, se han
dado las bases para determinarlo, al encomendar su fijación a un
tercero. Esta tesis descansa en los artículos 2252 y 2253 del Código
Civil que establecen que: el precio fijado por tercero no puede
rechazarse por las partes; y que si el tercero no quiere o no pue
de señalar precio, el contrato quedará sin efecto, salvo pacto en
contrario. Si la compraventa no existiera desde su celebración,
estos artí.culos carecerían de sentido.
Según esta teoría, la compraventa cuyo precio será fijado por
un tercero es un contrato sujeto a condición suspensiva: que no
se rechace el precio de común acuerdo y que el precio llegue a
fijarse.
2. La segunda teoría sostiene, que el contrato se perfecciona
hasta que el precio es fijado por un tercero, pues mientras no lo
haga, el precio no es cierto y determinado. Esta teoría se basa en
el artículo 2249 del Código Civil, el cual establece que la venta es
perfecta y obligatoria cuando se ha convenido en la cosa y su precio,
aunque la primera no haya sido entregada ni el precio satisfecho.
118 Jorge Sdnchez Cordero
La corriente que es aceptada es la primera, ya que el caso de
rechazar el precio es excepcional, solo que no se considera como
contrato condicional por ese hecho, pues no depende de un acon
tecimiento futuro e incierto su perfeccionamiento; además, el
articulo que sustenta la segunda teoría es la regla general, excepcio
nada con los artículos que sustentan la primera tesis.
Pérdida de la cosa, entre el momento de celebración de la compraventa y el de la fijación del precio
Según la primera tesis, la cosa se pierde para el comprador, que
es su duefío, salvo culpa del vendedor. Según la segunda teoría, se
pierde para el vendedor, pues mientras no se fija el precio no se ha
perfeccionado el contrato y sigue éste siendo su propietario.
Cambio de la legislación, entre el momento de la celebración de la compraventa y el de la fijación del precio
Según la primera teoría se regirá por la legislación anterior; en
cuanto a la segunda tesis, caerá bajo la nueva legislación por no existir
previamente contrato.
Cambio de capacidad de las partes
Si una o ambas partes son incapaces al celebrarse el contrato, para
la primera teoría la compraventa seria nula y seria válida si lo cele
braran capaces que luego perdieran su capacidad; según la segunda
tesis, si al fijarse el precio ya son capaces, la venta será valida, en
tanto que si en ese momento son incapaces, la venta será nula.
Contratos 119
Las partes pueden convenir en que el precio sea el que corre
en el mercado en día o lugar determinado.
Ello lo autoriza la ley por medio del artículo 2251 del Código
citado.
Precio establecido por la ley o por actos administrativos apoyados en ésta
En ocasiones la ley, directamente o facultando a órganos del Esta·
do, establece el precio (tarifas) o da normas para fijarlo; su objeto
es salvaguardar la economía naci.onal o proteger a los particulares
contra los acaparadores o empresas poderosas. Las tarifas fijadas
por el poder legislativo son leyes por ser disposiciones generales ga·
rantizadas por sanciones; las fijadas por órganos administrativos
son reglamentos, disposiciones también generales y garantizadas
por sanciones. El precio fijado puede ser máximo, mínimo o fijo.
Precio en dinero
Dinero es la moneda circulante con poder liberatorio ilimitado.
La característica de que el precio debe ser en dinero sufre una excep
ción: cuando el precio es parte en dinero y parte con el valor de
otra cosa; cuando este valor es inferior o igual al precio, se está
en el caso de una compraventa; si el numerario fuere inferior, se
trata de una permuta (artículo 2250 del Código Civil).
Cuando el precio es en moneda extranjera, algunos trata
distas sostienen que el contrato es de permuta, por no ser moneda
120 Jorge Sánchez Cordero
del curso legal, sin embargo, por tener un tipo de cambio y por
tener poder liberatorio ilimitado en las transacciones internacio
nales, se estima que se trata de una compraventa y no de una permuta.
Cuando el precio es pagado con títulos de crédito se está ante
una compraventa, pues las partes han convenido en esa forma de
pago, ya que según la Ley de Títulos y Operaciones de Crédito,
los títulos de crédito son sustitutivos de la moneda; pero si están
sujetos al buen cobro, la compraventa será condiciomtl, "Salvo
buen cobro". Sobre este punto, si en una compraventa se pagó
con letras de cambio y éstas no se cobran por insolvencia, sólo se ~
podrá ejercitar la acción cambiaría, si no se considerara liberat~ri~
se podría rescindir el contrato.
Sanción. Cuando el precio no es cierto o no es en dinero, el
contrato es inexistente por faltarle uno de los elementos necesarios
de la compraventa.
Relaciones entre el precio y el valor de la cosa
Por ser un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, debe existir
equivalencia entre el precio y el valor de la cosa, de lo contrario
se incurriría en lesión.
REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA COMPRAVENTA
Son aquellos en defecto de los cuales el contrato existe pero
viciado, afectado de nulidad.
Contratos 121
Enumeración
Aplicando lo que sobre todos los contratos establece el. Código
respectivo, los requisitos de validez de la compraventa son:
l. Capacidad legal de las partes
2. Consentimiento exento de vicios
3. Objeto, motivo o fin licito
4. Manifestación del consentimiento en la forma establecida
por la ley.
Capacidad legal de las partes para celebrar el contrato de compraventa
Las disposiciones sobre capacidad para celebrar la compraventa
pueden agruparse en:
a) Disposiciones que establecen requisitos para celebrar la
compraventa.
b) Disposiciones que preceptúan prohibiciones para vender.
e) Disposiciones que estatuyen prohibiciones para comprar.
Las disposiciones que establecen requisitos para celebrar el con
trato de compraventa, se encuentran contenidas en los artículos
2274, 2275 12 y 2279 del Código Civil que disponen:
12 El articulo 2275 fue derogado por Decreto publicado en el Diario Oficial de !a Federación elJl de diciembre de 1974.
122 Jorge Sánche~ Cordero
El 2274 indica que los extranjeros y las personas morales no
pueden comprar bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto en
el artículo 27 de la Constitución Política 'de los Estados Unidos
Mexicanos y en sus leyes reglamentarias.
El diverso articulo 27 constitucional establece que los extran
jeros sólo podrán adquirir inmuebles fuera de la zona prohibida,
previo permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores, conviniendo
en considerarse nacionales respecto a esos bienes.
Sanción. La compraventa de inmuebles hecha directamente
por extranjeros o por conducto de un tercero, sin cumplir lo ante
rior, será nula por estatuirlo asi el artículo 2282 del Código Civil
y será nula absolutamente, según el artículo So. de la Ley Orgánica
de la fracción l del artículo 27 constitucional, publicada en el
Diario Oficial de la Federación el 21 de enero de 1926_13
El artículo 2275 14 dispone que los consortes no pueden ce
lebrar entre sí compraventa sino con autorización judicial para la
mujer.
Sanción. La violación al artículo anterior produce la nulidad
relativa del contrato, ya que es norma protectora para la esposa,
no precepto imperativo o de orden público.
11 Esta ley fue abrogada por la Ley de Inversión Extrajera, publicada en el Diario Oficial de la Federación de 27 de diciembre de 1993.
14 Derogado por Decreto publicado el 31 de diciembre de 1974
Contratos 123
Sistemas a este respecto de los Códigos de 1870 y 1884
El Código de 1870 autorizaba la compraventa entre consortes
casados bajo separación de bienes; igual sistema adoptaba el
de 1884.
En términos de los articulas 2279 en relación con los nume
rales 97 3 y 974, todos del Código Civil, los propietarios de cosa
indivisa no pueden vender su parte respectiva a extrai'íos, ello signi
fica que el partícipe renuncie al derecho del tanto; a este efecto el
copropietario que enajene, notificará a los demás por medio de
notario o judicialmente la venta que tuviere convenida para que
dentro de ocho días el partícipe haga uso del derecho del tanto.
Si varios copropietarios quieren hacer uso de ese derecho, será
preferido el que represente mayor parte, siendo iguales, por suerte,
salvo pacto en contrario (articulo 974 del Código Civil). Caso
similar es el derecho del tanto del arrendatario, cuando ha vivido
en la casa más ele cinco años y ha hecho mejoras materiales.
Sanción. La violación a la disposición anterior produce la
nulidad relativa del acto. Sobre este tema ha existido discusión,
pues algunos sostienen que la nulidad es absoluta, ya que el articulo
97 3 del Código Civil establece que mientras no haya notificación
la venta no producirá efecto legal alguno, pero como esa venta en
cualquier momento puede ratificarla el copropietario perjudicado,
sólo podrá ser nula relativamente.
124 ]orgt: Sánchcz Cordero
Disposiciones que preceptúan prohibiciones para vender
Estas son:
a) Sobre cosa cuya enajenación está prohibida. Su violación
se sanciona con nulidad absoluta.
b) Las cosas que no son propiedad del vendedor, pues la venta
de cosa ajena es nula y el vendedor es responsable de dat1os y
perjuicios si procede con dolo o mala fe. La nulidad que la violación
a este precepto produce es relativa, ya que puede convalidarse la
venta si el vendedor antes de la evicción adquiere la propiedad
legítima (artículo 2269 del Código Civil).
e) Los hijos sujetos a patria potestad sólo pueden vender a
sus padres los bienes adquiridos por su trabajo, no los adquiridos
por cualquier otro título. Su violación produce nulidad relativa
(articulo 22 78 del Código Civil).
Sanciones. La violación a los preceptos anteriores producen la
nulidad absoluta en el primer caso, por ser una disposición de orden
público, y relativa, en los dos siguientes, por proteger sólo a particulares.
Disposiciones que estatuyen prohibiciones para comprar
Estas son:
a) Artículo 2276, Los magistrados, jueces, ministerio público,
defensores oficiales, abogados, procuradores y peritos no podrán
Contrato$ 125
comprar los bienes objeto del juicio en el que intervengan, ni ser
cesionarios de ellos.
Se exceptúa de lo dispuesto en el articulo anterior, la venta o
cesión de acciones hereditarias cuando son coherederos las perso
nas mencionadas, o cuando se trate de derechos a que estén afectos
bienes de su propiedad (artículo 2777). La sanción por su incum
plimiento es la nulidad absoluta.
b) El articulo 2280 prohibe comprar los bienes de cuya venta
o administración se hallen encargados:
l. Los tutores y curadores,
1!. Los mandatarios,
lll. Los ejecutores testamentarios y los que fueron nombrados
en caso de intestado,
IV. Los interventores nombrados por el restador o por los
herederos,
V. Los representantes, administradores e interventores en
caso de ausencia, y
VI. Los empleados públicos.
Asimismo, de conformidad con el articulo 2281, los peritos y
corredores en cuya venta hayan intervenido tampoco pueden com
prar los bienes en cuya venta hayan intervenido, porque, su violación
produce la nulidad relativa por proteger intereses particulares.
126 Jorge Sánchez Cordero
De lo anterior se desprende, que los preceptos relativos a la
capacidad para vender o comprar no se sancionan igual, ya que
en ocasiones se violan preceptos de orden público y en ocasiones
preceptos protectores de intereses particulares.
Forma del contrato de compraventa
La compraventa no requiere para su validez de formalidad alguna,
salvo si recae sobre inmuebles (articulo 2316 del Código Civil),
luego, por regla general es un contrato consensual, por excepción
es formal o real.
Por lo que hace a la compraventa sobre muebles es consensual,
esta regla sufre las siguientes excepciones:
l. Cuando las partes convienen en establecer alguna formali
dad, como escritura pública o privada, a la entrega de la cosa.
2. Cuando se trate de venta de títulos de crédito al portador,
cuya transmisión sólo opera con la entrega de la cosa, en este caso
es un contrato real.
3. Cuando la misma cosa se vende a distintas personas, si es
mueble, prevalecerá la primera venta, si no puede verificarse la
periodicidad, prevalecerá la hecha a quien tiene en su poder la cosa;
la posesión es supletoria del documento probatorio de propiedad.
Contratos 127
La compraventa sobre inmuebles es siempre un contrato
formal, pero esta forma varia, según el monto de la operación.
El articulo 2317 del Código Civil señala, que si el valor de un
inmueble es hasta de $500.00, podrá hacerse en escrito privado;
por su parte, el artículo 2320 señala que si el valor del inmueble
excede de la citada cantidad, su venta se hará en escritura pública.
En el Código de 1928, originalmente no se señalaba el monto
de $500.00 sino de $5,000.00, pero por reforma del articulo 54 de
la Ley de Notariado publicada en el Diario Oficial de la Federa·
ción el 23 de febrero de 1946, en su articulo 14 transitorio, modificó
los diversos 2317 y 2320 15 del Código Civil que establecía que el
valor fuere hasta de $5,000.00. Para la venta de un inmueble hasta
por $5,000.00 se requería un escrito que poclia ser público o pri
vado, o endoso en el certificado correspondiente que debía expedir
el Registro Público de la Propiedad. Si era una escritura privada la
firmaban el comprador y el vendedor ante dos testigos, de ese docu
mento se formaban dos originales, uno para el comprador y otro
para el Registro Público, en donde se depositaba, previa ratificación
de firmas ante un juez de Paz y luego ante el registrador, el que
haria una nueva inscripción a favor del comprador; esto último
era redundante pero exigido.
15 Los artículos 2317 y 2320 se..rcformaron median re Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación de 7 de enero de 1988, y ahon/seii.alan un monto equivalente a 365 veces el sabrio minimo general vigente en el Distrito F~deral.
128 ]orgf! Sánchf!Z Cordero
Tratándose de bienes ya inscritos, cuando la venta era de con
tado, se podía transmitir el dominio por endoso puesto en el certi
ficado de propiedad que el registrador expedía a favor de la persona
a cuyo favor estaba inscrito el bien, presentando después ese docu
mento para ratificar las firmas ante el registrador, el que hacia
una inscripción a favor del comprador; ésta última forma fue una
innovación del Código de 1928.
El registro de un contrato no es una formalidad ni un requisito
de validez para los mismos a que se ha hecho alusión, sin embargo,
es conveniente su inscripción para que tenga efectos contra terce
ros, ya que es un medio de publicidad y oponibilidad.
Cuando el valor del contrato es superior a $500.00, la forma
del contrato debe ser siempre en escritura pública ante notario público.
Pues bien, la escritura pública es el instrumento redactado por
el notario sobre el acto sometido a su autorización, firmado por los
otorgantes y los testigos y firmada y signada por el· notario.
Los requisitos internos de la escritura pública son los esenciales
que contiene el negocio jurídico; los externos son:
a) Papel timbrado, márgenes, signos gráficos, cifras y tacha
duras, enmiendas o interlineados.
b) Idioma, fecha y lugar de otorgamiento.
Contratos 129
e) Notario autorizado y su competencia.
d) Expresión del concepto en que intervi.enen los otorgar¡tes,
y en su caso, justificación de su representación.
e) Juicio de conocimiento y capacidad.
O Testificación, cuando se requiera.
g) Firma y autorización.
La escritura pública consta de varias partes:
a) Comparecencia
b) Exposición
e) Parte dispositiva
d) Otorgamiento, y
e) Autorización
Sanción. La compraventa celebrada sin satisfacer las formali
dades establecidas por la ley se sanciona con nuli.dad relativa.
Formalidad fiscal de la compraventa
Toda compraventa causa impuesto y debe consignarse por escrito
público, privado o factura, tratándose de ventas hechas por no
comerciantes. Si no se otorga por escrito se incurrirá en multa,
130 Jorge Sdnchez Cordero
de conformidad con el Código Fiscal de la Federación, igual sucedía
si no se adherían las estampillas fiscales; todo documento que care
cía de estampillas fiscales no hacía fe ni en juicio tampoco fuera
de él, ni surtía efecto, ni podía registrarse ni admitirse por alguna
autoridad, oficina, funcionario o empleado público. Esto último
era criticable, por ello se reformó, ya que el impuesto omitido no
determina la validez o invalidez del documento.
La inscripción en el Registro Público es necesaria, pues sin
ella la venta no producirá efectos contra tercero (artículo 2322
del Código Civil).
Deben inscribirse los títulos por los que se adquiere, transmite,
modifica, grava o extingue el dominio, la posesión o los demás
derechos reales sobre inmuebles. Si no se registran sólo producirán
efectos para las partes. No es requisito de formalidad el registro.
ÜBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Es pertinente destacar que, siendo la compraventa un contrato
bilateral, produce obligaciones a cargo de ambos contratantes, y
respecto al vendedor, tiene las siguientes obligaciones:
l. Transmitir la ·propiedad de la cosa o derecho vendidos,
2. Conservar la cosa hasta su entrega al comprador,
3. Entregar la cosa al comprador,
4. Responder de los vicios ocultos de la cosa,
Contratos 131
5. Responder de la evicción de la cosa,
6. Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro, y
7. Pagar el impuesto del timbre.
l. En relación con el primer punto, se señala que la trans
misión de la propiedad es la esencia de la compraventa, pues es su
consecuencia normal y opera por mero efecto de este contrato;
sin embargo, este principio general sufre excepciones:
a) Cuando recae sobre cosas en género, en este caso la pro
piedad se transmitirá hasta que la cosa se haga cierta y determinada
a lo que el vendedor debe atender.
b) La venta de cosa ajena, ante la revalidación; en esta hipó·
tesis aunque se diga que la venta es nula relativamente, en realidad
es inexistente ya que le falta la posibilidad jurídica de efectuar la
transmisión, requisito esencial de la compraventa, lo que sucede
es que desapareciendo la causa de la inexistencia, la venta se
revalida y es válida retroactivamente.
e) En la venta con reserva de dominio, cuando así se ha pacta
do la transmisión, se efectúa hasta que el precio sea cubierto.
2. Por lo que hace al segundo aspecto, cuando la cosa vendida
no se entrega al celebrar la compraventa, el vendedor debe con
servarla hasta su entrega, convirtiéndose en deudor de la cosa y
aplicándosele las reglas del depositario.
132 Jorge Sdnchez Cordero
3. Respecto a la entrega de la cosa, ésta puede ser real, jurídica
o virtual (artículo 2284 del Código Civil). Debe entregarse la cosa
que se estipuló (salvo dación en pago) en el estado en que se encon
traba al acordarse la operación; si no se pactó la calidad, se
entenderá de mediana calidad; deberá entregar además los frutos
civiles, naturales o industriales; debe entregarse de acuerdo con
la forma convenida, real o material, jurídica o virtual; cuando la
ley la considera en poder del comprador, aunque no lo esté mate
rialmente, como cuando está depositada a su disposición (artículos
2284 a 2290 del Código Civil).
Respecto al lugar de la entrega, se atenderá a lo convenido y,
a falta de acuerdo, el lugar en que se vendió (artículo 2291 del
Código Civil).
Con relación a la fecha de entrega, si no se ha fijado el tiempo
en que deba hacerse el pago y se trate de una obligación de dar, el
acreedor podrá exigirlo, después de los 30 días siguientes a la inter
pelación judicial, extrajudicial, notarial o ante dos testigos. Si se
duda qué se entrega primero, la cosa o el precio, ambas cosas
se depositarán en manos de tercero.
Respecto a los gastos de la entrega, son por cuenta del ven
dedor y los de transporte o traslación a cargo del comprador, salvo
convenio en contrario, tal como lo dispone el artículo 2285
del Código Civil. ·
Contratos 133
Si la cosa no se entrega, o no se hace en la forma, lugar, tiempo
y circunstancias estipuladas por las partes o por la ley, se podrá
demandar el puntual cumplimiento o la rescisión del contrato,
con el pago de daños y perjuicios en ambos casos.
4. Por lo que hace al punto cuatro antes enunciado, se señala
que toda persona que enajene una cosa tiene obligación ele res
ponder ele los vicios ocultos de la misma.
5. En relación con la responsiva de la evicción de la cosa, hay
obligación de ello, es decir de responder la evicción de la cosa,
que también compete a todo enajenante. En términos del articulo
2119 del Código Civil, habrá evicción cuando el que adquirió
alguna cosa fuere privado de todo o parte de ella por sentencia,
en razón a algún derecho anterior a la adquisición. La evicción
puede ser total o parcial, esta última puede ser por parte del bien
o porque tenga algún gravamen.
6. El pago ele la mitad ·de los pagos de escritura y de registro,
está contemplado en el articulo 2263 del Código Civil, que dispone
que salvo pacto en contrario, los contratantes pagarán por mitad
los gastos de escritura. Esta es una disposición supletoria de la
voluntad ele las partes.
7. Finalmente, respecto a la obligación de pagar el impuesto
del timbre, solidariamente responde el comprador del pago del
mismo, tal como lo dispone el articulo 61 de la Ley General
134 Jorge Sánchn Cordero
del Timbre, al establecer que: "En los actos y documentos, el grava
men lo pagarán las personas que los efectúen o expidan, salvo
que la ley disponga otra cosa. En los contratos, lo pagarán los
contratistas".
Por otro lado, el vendedor tiene derecho a retener la cosa
cuando no se ha pagado el precio, salvo que se haya señalado plazo
para hacerlo, sólo que aun cuando se haya señalado plazo, si se
descubre que el comprador es insolvente, (con lo que el vendedor
corre el riesgo de perder el precio), se podrá retener la cosa, salvo
que otorgue fianza.
ÜBLIGACJONES DEL COMPRADOR
Éstas son:
l. Pagar el precio convenido
2. Exigir al vendedor el otorgamiento del contrato de compra
venta por escrito con las estampillas correspondientes, cuando cau
se el impuesto del timbre
3. Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro.
4. Obligación de recibir la cosa, no en su carácter de compra
dor, sino como acreedor de la obligación del vendedor, el que
puede librarse haciendo consignación para obligar al comprador a
recibir.
Contra ros 13 5
En relación con los anteriores puntos se puede decir lo
siguiente:
l. Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro: es una
obligación correlativa a la del vendedor sobre la misma cuestión y
la prevé artículo 2263 del Código Civil.
2. El exigir el otorgamiento del contrato por escrito timbrado,
cuando cause este impuesto lo prevé el artículo 61 de la Ley
General del Timbre.
3. Pagar el precio convenido: con relación a este punto hay que
resolver, cuándo, dónde y cómo debe ser el pago. En principio
deberá pagarlo en el tiempo, lugar y forma convenidos, a falta de
estipulación el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue
la cosa; en caso de duda respecto a quién hará primero la entrega,
ambos harán depósito en manos de tercero. Respecto a la forma
podía hacerse:
A) En el momento de la entrega de la cosa, compraventa al
contado.
B) Después de la entrega, compraventa a crédito, que puede
revestir dos formas:
a) En abonos, satisfaciendo el precio en exhibiciones, perió
dicas o no, y en cantidades iguales o diferentes.
136 Jorge Sánc~e:¡: Cordero
b) Al fiado. satisfaciendo el precio en una sola exhibición
algún tiempo después.
Intereses sobre el precio. Cuando el precio no se paga en el
momento de la entrega, surge el problema de determinar si el com
prador debe pagar intereses por el tiempo que medie entre la
entrega de la cosa y el pago del precio, el derecho mexicano resuel
ve el problema de la siguiente manera:
Compraventa a[ contado
Si la compraventa es al contado, el comprador debe pagar inte
reses·si media tiempo entre la entrega de la cosa y del precio:
a) Cuando se conviene.
b) Cuando la cosa entregada produce fruto o renta.
e) Si se hubiere constituido en mora, es decir, cuando entre
gada la cosa, es requerido de pago judicialmente o extrajudicial
mente (ante notario o testigos).
Compraventa a crédito
En la compraventa a crédito, cuando no se estipulan, no deben
,P(garse intereses, por considerarse incluidos en el precio, pues
el plazo se hizo parte del contrato, a menos que la concesión del
Contratos 137
plazo fuere posterior al contrato, entonces paga intereses, salvo
convenio en contrario.
Derecho de retención del precio
Implica el derecho de no efectuar el pago, y se tiene ese derecho
cuando el comprador a plazo fuere perturbado en su posesión o
derecho, o tiene justo temor de serlo, hasta que el vendedor le
asegure la posesión o le dé fianza, salvo convenio en contrario
(articulo 2299 del Código Civil). Luego, para que se haga retención
se requiere:
l. Que la compraventa sea a plazo.
2. Que no haya convenio en contrario.
3. Que sea perturbado en su posesión o derecho, o tenga justo
temor de serlo; que no debe ser por hecho ilícito de tercero.
4. Que no se asegure la posesión o no se dé fianza.
Sanción por falta de pago del precio
Respecto a la sanción por falta de pago del precio procede señalar,
que el derecho positivo mexicano, garantiza la percepción del
precio por diversos procedimientos:
138 )oTge Sdnchez Cordero
a) Derecho de preferencia en el procedimiento de concurren
cia y prelación de créditos.
b) Derecho de retención de la cosa vendida.
e) Acción de resolución o rescisión de contrato, con pago de
daños y perjuicios.
Las sanciones por falta de pago reglamentadas por el Código
Civil de 1928, son:
l. Respecto a inmuebles, la acción de rescisión procede en
todos los casos y formas de compraventa, pero para que surta efec
tos contra tercero, es necesario que las partes hayan celebrado
pacto comisario expreso y que éste se haya registrado. El pacto
comisario es la cláusula en que se conviene la resolución del con
trato por incumplimiento de una de las partes.
2. Tratándose de muebles, la acción rescisoria procede sin nece
sidad de pacto comisario, pero esa resolución no produce efectos
contra terceros, aun cuando se haya expresado pacto comisario,
excepto si se registró y la compraventa recaiga sobre muebles
identificables de manera indubitable.
Efectos de la resolución del contrato de compraventa por falta de pago del precio
Rescindido el contrato por falta de pago del precio, respecto a las
partes, produce las consecuencias de volver las cosas al estado
Contratos 139
que tenían antes de la compraventa, de manera que deben resti
tuirse las prestaciones hechas; pero el vendedor tiene derecho a
que se le indemnice por el demérito y pague el alquiler por el uso
. de la cosa; el comprador tiene derecho a intereses si ha pagado el
precio o parte; las convenciones que impongan al comprador obliga
ciones más onerosas que las expresadas, serán nulas (absoluta
mente), por ser disposición de orden público.
MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA
Las modalidades de la compraventa no son aquellas de las obliga
ciones en general, sino que son modalidades que afectan al objeto
o a los derechos del contrato que implican a la compraventa misma
como negocio jurídico, como el pacto de no enajenar, en cuyo
caso no se afectan las obligaciones del contrato, sino el contrato
mismo.
No obstante, los Códigos Civiles de 1870 y 1884, sin reglamen
tar en un capítulo aparte las modalidades de la compraventa, regu
laba esta figura de la siguiente manera:
l. La compra a vistas, es la efectuada en cosas que se acostum
bran gustar, pesar o medir y no producirán efectos sino después
de que se hayan visto, gustado, pesado o medido los objetos vendidos.
2. La venta ad-memsuram, se presenta cuando el precio se
fija en función de una unidad de medida (metro, kilo, litro,
140 Jorge Scinchez. Cordero
etcétera), siendo procedente la redu·cción o aumento del pre
cio si hubiere falta o exceso. El error del cálculo da lugar a la
rectificación.
3. La venta a la vista o por acervo, se actualiza cuando la venta
es por acervo aun de cosas contables, pesables, o medibles; se en
tenderá realizada luego que los contratantes se avengan al precio,
no pudiendo el comprador rescindir el contrato alegando no haber
encontrado la cantidad, peso o medida por él calculada.
4. La compra ad-corpus de bienes inmuebles, se da cuando la
venta de inmuebles se hace por precio alzado, sin especificar partes
o medidas; no habrá lugar a rescisión aunque en la entrega fuere
falta o exceso.
5. La venta con pacto de retroventa, 16 fue suprimida en el Código
de 1884. En el Código vigente está prohibida por el artículo 2302.
6. La compra de esperanza, es aquella que tiene por objeto los
frutos de una cosa o los productos inciertos de un hecho que puede
estimarse en dinero.
7. La venta en abonos es aquella en la que el precio se paga
en abonos o plazos en exhibiciones periódicas que pueden o no
ser iguales.
16 Es la vema hecha con la condición de que dentro de un plazo dererminado pueda rcscindirsc el contrato, dt!volviéndosc respectivamente el precio y la cosa.
Contratos 141
Modalidades de la compraventa en el Código Civil de 1928
En este código sí se consagra un capítulo especial a estas modali
dades; no se reglamentan todas por el principio de la autonomía
de la voluntad que prevalece en este ordenamiento.
Antecedentes
Algunos de los preceptos comprendidos en el capítulo VII, del
título Il, de la segunda parte del libro cuarto del Código Civil, se "
inspiran en el código alemán, otros en el suizo y en el argentino;
otros más son originales.
Excepción y estudio de las modalidades de la compraventa en el Código Civil de 1928
l. Compra a vistas, el artículo 2257 del Código Civil señala que es
la compra de cosas que se acostumbran gustar o medir. No pro
ducirá sus efectos sino después de gustados, pesados o medidos
los objetos vendidos. Reglamentación tomada del Código de Napo
león y del proyecto del Código Civil Español de García Goyena.
La compra a vistas es un contrato sujeto a condición suspen
siva, y el hecho futuro e incierto es la circunstancia de que la cosa
sea gustada, pesada o medida; en el caso de cosas que se ajustan,
la condición es potestativa, no así las que se puedan pesar o medir,
y una vez realizada la condición, el contrato producirá todos sus
efectos.
142 }orgt Sánchez Cordero
La cosa debe gustarse, pesarse o medirse dentro del plazo
convenido; a falta de estipulación, se reglamenta por las obliga
ciones de hacer. El comprador tiene derecho a que el vendedor
ponga a su disposición la cosa para gustarla, pesarla o medirla.
La propiedad se transfiere cuando se realiza la condición, es decir,
cuando se perfecciona el contrato y desde ese momento los riesgos
de la cosa son a cargo del comprador, antes lo eran a cargo del
vendedor.
Otros autores sostienen que la compraventa a vistas es un
precontrato en que el consentimiento aún no se forma; pero sus
efectos jurídicos son los mismos, se considera como precontrato
con consentimiento no formado o como contrato bajo condición
suspensiva.
2. Compra sobre muestras, está regulada por el artículo
2258 del Código Civil, y es la que se hace en relación con una
parte desprendida de la misma cosa, o con la especificación de las
cualidades de la cosa. Los Códigos Civiles de 1870 y de 1884 no
reglamentaron esa modalidad; el primer Código que la reglamentó
fue el de Comercio, en sus artículos 373 y 374.
Existen varias especies de compraventa sobre muestras:
a) Sobre cosa cierta y determinada.
b) Sobre género o cosas de las que únicamente se muestran
sus cualidades.
Contratos 143
Sus cualidades son:
l. La determinación de la cosa se hace en relación con la
muestra o con la descripción de sus cualidades, en la primera especie
con la observación directa de una parte de la cosa, muestra que debe
ser inviolable, es decir, evitar que sea cambiada después de demos
trada; en la segunda especie, se hace referencia a una cualidad
determinada, conocida e identificada en el mercado.
2. Es una compraventa a término, respecto a la entrega de
la cosa.
Las preguntas que habrán de resolverse son: ¿la compraventa
sobre muestras es un contrato puro y simple, o es un negocio juri
clico sujeto a una modalidad?
Al respecto hay que manifestar que no es una compraventa
pura y simple, sino un contrato sujeto a una modalidad, a término;
sin embargo no está sometida a condición suspensiva o resolutoria,
a pesar de que las partes asi pueden contratar, ante la autonomía
de la voluntad, pero no porque por naturaleza sea un contrato
sujeto a condición, y la no equivalencia entre la muestra y la cosa
es incumplimiento del contrato,. no es circunstancia ele la que
dependa su existencia, pues el contrato nace desde que las partes
están de acuerdo con la cosa y el precio.
Una diversa interrogante radica en lo siguiente: ¿En qué
momento opera la traslación de la propiedad de la cosa objeto ele
144 ]orgl' Sdnchl';: Cord~ro
la compraventa sobre muestras? Si es sobre género, la traslación
de la propiedad opera-en el instante en que la cosa se hace cierta
y determinada con conocimiento del comprador.
3. Venta por acervo o a la vista, es la compraventa sobre masa,
en bloque, a puerta cerrada, sin pesar, medir o probar, aun cuando
las cosas sobre las que verse se acostumbren a medir, pesar o gustar,
y se perfeccionará desde el momento en que las partes convengan
en el precio, no pudiendo rescindirse porque el comprador no haya
encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida por él calcu
lada. Se exceptúa si el vendedor presentare el acervo como de
especie homogénea y oculta en él especie de inferior calidad de la
que está a la vista (artículo 2259 y 2260 del Código Civil).
La venta por acervo no implica que en ocasiones no se tenga
que medir, pesar o contar, como en el caso de la compra del trigo
de una bodega en la que se dé a peso ($1.00) el hectolitro; para la
fijación del precio se tendrá que medir el trigo, la compraventa
será por acervo pues se tendrá que comprar y vender la cantidad
que contenga la bodega.
Características. La cosa objeto del contrato es cierta y deter
minada en función de cierto espacio y tiempo; es un contrato
aleatorio, pues por regla general ni vendedor ni comprador conocen
la cantidad exacta de la cosa y no por ello se puede rescindir por
exceso o falta.
Contratos 145
a) El vendedor debe entregar el acervo convenido y el com
prador debe recibirlo.
b) El comprador debe pagar el precio convenido, cualquiera
que sea la medida, peso, volumen, cantidad o calidad.
e) No hay rescisión por exceso o falta.
;En qué momento se transmite la propiedad? En el momento
en que haya acuerdo sobre el precio, pues en ese momento se
perfecciona el contrato; si para determinar el precio hay que me
dir, pesar, etcétera, como en el caso del trigo de la bodega, hasta
que se mida y con ello determine el precio, hasta entonces se perfec
cionará el contrato, y por tanto, hasta entonces se transmitirá la
propiedad.
4. Pacto de no vender a determinada persona. En términos del
articulo 2301 del Código Civil, puede pactarse que la cosa
comprada no se venda a determinada persona, pero es nulo pactar
no vender a nadie, es decir, es nula la cláusula en la que se estipule
que no puede venderse a persona alguna.
Este contrato se justifica por dos razones, la primera, porque
no contraria el principio de desamortización y libre circulación de
los bienes, y la segunda, porque satisface intereses juridicos o perso
nales, como el interés de que los articulas de un comerciante no
lleguen a manos de su competidor.
146 Jorge Sánchez Cordero
Este pacto queda comprendido en la cláusula de no enajenar,
misma que se interpreta de tres maneras:
l. Como un pacto que estatuye una incapacidad para enajenar
o una modalidad al derecho de propiedad.
2. Como una estipulación de substraer la cosa del comercio.
3. Como estipulación que estatuye obligación de no hacer.
En el derecho positivo mexicano, las dos primeras son inadmi
sibles, pues sólo la ley puede imponer modalidades al derecho de
propiedad y la sustitución de una cosa del comercio sólo puede ser
por su naturaleza o por disposición de la ley, luego esta cláusula
debe interpretarse como obligación de no hacer.
Sanción. En caso de quebrantar este pacto, corresponderá el
pago de daños y perjuicios (articulo 2028 del Código Civil).
5. Derecho de preferencia por el tanto. Esta inspirado en los
códigos alemán y argentino. En el derecho positivo mexicano está
regulado por los artículos 2303 a 2308 del Código Civil.
El articulo 2303 del Código Civil dispone que puede estipu
larse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto,
en caso de que el comprador quiera vender la cosa objeto de la
compraventa.
Contratos 147
Este derecho no procede cuando la cosa se enajena por otros
medios que no sea la venta. Este derecho de preferencia es distinto
al derecho del tanto del copropietario, éste lo establece la ley,
aquél es un derecho convencional y de naturaleza personal.
Características de esta modalidad
Estas son:
a) El derecho del acreedor está sujeto a condición suspensiva,
(no la compraventa) y el acontecimiento futuro e incierto es la
intención de vender la cosa.
b) Para ejercitar ese derecho se requiere:
• Hacerlo en tiempo: tres días si la cosa es mueble y diez si es
inmueble, después de saber la oferta que el comprador le ha hecho
por la cosa; pasado ese tiempo se extingue el derecho.
• Debe ofrecerse el mismo precio que da el tercero.
• Debe pagarse el precio de contado, salvo que el comprador
quiera vender en abonos, como en el caso en que el titular del
derecho de preferencia pueda prevalerse de ello, siempre que garan
tice el pago dentro del plazo estipulado.
Si se viola este pacto se traducirá en pago de daños y perjuicios,
al que goza el derecho de preferencia, y la venta hecha a tercero
será válida.
148 Jorge Sdnchez Cordero
6. Compra de esperanza. Es la modalidad en la que el com
prador toma el riesgo de que las cosas no lleguen a existir. Se debe
estudiar como una forma del contrato aleatorio; en términos del
articulo 2309 del Código Civil, se rige por lo dispuesto en el capitulo
relativo a la compra de esperanza.
7. Venta en abonos. Modalidad regulada por el artículo 2310
del Código Civil, en la que el precio se paga en abonos o a plazos,
en exhibiciones periódicas y en cantidades iguales o diferentes;
normalmente esta venta se combina con el pacto comisario. Dicho
pacto supone que se ha transmitido la propiedad, pero que de no
pagarse el precio, el vendedor podrá recobrar la cosa.
Pacto comisario. Es la cláusula de rescisión o resolución del
contrato, para el caso de incumplimiento; se presentan tres casos:
l. Si se trata de inmuebles se puede pactar que la falta de
pago de uno o más abonos da lugar a la rescisión del contrato, y
producirá efectos contra tercero si ese pacto se inscribió en el Regis
tro Público.
2. Si es sobre muebles identificables de manera indubitable
podrá pactarse la cláusula rescisoria y producirá efectos contra
tercero en el mismo caso que los inmuebles.
3. Si es sobre muebles no identificables se podrá pactar cláu
sula rescisoria, pero no producirá efectos contra tercero de buena fe.
Contratos 149
Si se rescinde el contrato las partes se restituirán las presta
ciones hechas.
¿Cuándo produce efectos contra terceros? En los casos ele
inmuebles y de muebles identificables en forma indubitable,
cuando el pacto se haya inscrito en el Registro Público.
Características
Estas son:
a) La transmisión se efectúa en el momento de celebrarse el contrato.
b) La falta ele pago de uno o más abonos da lugar a la rescisi.ón,
si se ha convenido pacto comisario expreso. La rescisión puede
pactarse: previo requerimiento, mediante declaración judicial o
ele pleno derecho.
e) Pronunciada la rescisión, las cosas vuelven al estado que
tenían.
Durante la vigencia del Código Civil de 1884, se permitía
que en el contrato de venta en abonos pudieran pactarse cláusulas
como las de caducidad y de vencimiento.
La cláusula de caducidad es la que, en la venta a crédito,
establece que la falta de pago de uno o varios abonos produce que
150 Jorge Stinchez Cordero
el contrato caduque, se da por rescindido, aplicándose los abonos
hechos al vendedor por concepto de indemnización. La de ven
cimiento es el pacto que establece que por la falta de pago de uno
o más abonos, los restantes se dan por vencidos. La primera debe
entenderse prohibitiva en el derecho mexicano, de manera que
las convenciones que impongan al comprador obligaciones más
onerosas que las expresadas, serán nulas (devolución con renta y
demérito); la segunda si está permitida (artículo 2311 del Código
Civil).
8. Venta con reserva de dominio. Modalidad regulada por el , articulo 2312 del Código Civil en la que la traslación de la pro-
piedad se subordina a cierta condición, generalmente al pago del
precio; en el sistema jurídico mexicano, sólo existe cuando está
subordinada al pago del precio.
Características
Estas son:
a) Es un contrato en que la transmisión de la propiedad está
sometida a condición suspensiva, que es el pago del precio. La pro
piedad la conserva el vendedor, pero limitada ya que no puede
enajenar a otra persona, en tanto no corra el plazo para el pago.
b) Está sometida al régimen jurídico de la compraventa en
abonos, respecto a la resolución por falta de pago y a los efectos
contra tercero.
Contratos 151
e) Mientras no termine el plazo para pagar el precio, el ven
dedor no puede enajenar la cosa. Si el vendedor la enajenara, seria
nula relativamente esta enajenación, pues es una violación contra
el tenor de una ley prohibitiva de interés particular.
¿Cuándo produce efectos contra tercero1 La compraventa con
reserva de dominio surte efectos contra tercero cuando está inscrita
en el Registro Público y en los casos de inmuebles o de muebles
identificables indubitablemente, no en el caso de muebles no iden
tificables, aun cuando esa venta se halle inscrita en el registro.
9. Venta con reserva de dominio y de otro contrato. El contrato
con reserva de dominio puede hacerse acompañar de otro contrato
por el que el comprador puede tener la posesión, el uso o el goce
de la cosa vendida, por regla general ese contrato es el /
arrendamiento, pudiendo ser entre otros, también el comodato.
El artículo 2315 del Código Civil dispone, que cuando el
comprador recibe la cosa en la compraventa con reserva de do mi
nio sin ninguna estipulación, se entenderá que tiene la calidad de
arrendatario, por ello se dice que la compraventa con reserva
de dominio es una compraventa sujeta a condición suspensiva, o
un arrendamiento sujeto a suspensión resolutoria, en este último
caso, cuando se sati.sface el. precio, retroaétivatnente produce los
efectos de traslación y se considera como si nunca hubiera existido
arrendamiento.
152 Jorge Sdnche::: Cordero
1 O. Ventas judiciales. Son las realizadas con intervención de
los tribunales, pudiendo hacerse para resolver una copropiedad,
una indivisión, la partición de una herencia y obtener el cum
plimiento forzado de una obligación mediante remate de bienes
del deudor.
Régimen jurídico
De conformidad con el articulo 2323 del Código Civil, las ventas
judiciales están sometidas a doble régimen jurídico.
l. Al aspecto sustantivo del negocio (Código Civil).
2. A la forma de realizarlas (Código de Procedimientos Civiles).
Respecto al primer punto, las rigen los mismos preceptos que
a la venta civil, luego, los requisitos de existencia y condiciones
de validez son los mismos; sólo es discutible el consentimiento,
pues el dueño no lo da, por eso se dice que esa venra se hace en
virtud del imperio del juez y no como sustitución de la voluntad
del dueño por la del juez, pues esta representación carece de base,
toda vez que sólo existe por disposición expresa de la ley o por
contrato (acuerdo de volunrades).
Tiene las siguientes disposiciones especiales:
1. En términos del articulo 2324 del Código Civil, no puede
rematar por sí ni por interpósita persona, el Juez, Secretario y demás
Contratos 153
empleados del juzgado, el ejecutado, sus procuradores, abogados y
fiadores; los albaceas y tutores si se trata ele bienes pertenecientes
a la sucesión o a las incapacidades, ni los peritos que hayan valuado
los bienes objeto del remate. La violación a esta disposición deter
minaría la nulidad del acto.
2. El precio debe pagarse de contado, salvo pacto en contrario
(artículo 2325 del Código Civil).
3. La propiedad se transmite libre ele gravámenes civiles, no
fiscales, aunque el maestro Borja Soriano sostiene que debe ser
libre ele todo gravamen, salvo pacto en contrario.
En cuanto a la forma se rige por el Código de Procedimientos
Civiles (artículos 564 al 598 que aluden al remate de ventas
judiciales).
Régimen fiscal
Está reglamentada por los artículos artículo 4o., fracción VII y 22
al 2 7 ele la Ley General del Timbre.
El articulo 4o. dispone que los objetos y cuotas de los impues
tos y derechos, serán los que establece la tarifa allí establecida:
La fracción VII relativa a la compraventa, señala las siguientes
cuotas y tarifas:
154 Jorge Sdnche~ Cordero
A) Sobre el precio de la operación por valor: 2%
B) Cuando no pueda determinarse el precio al celebrarse el contrato, el impuesto del 2% se pagará cuando se determine, y ademits, al celebrar el contrato:
a) Si es en escritura pública, cuota $12.00 por hoja
h) En escrito privado, cuota fija $12.00
C) Respecto inmuebles, sobre el precio de la operación:
menor a $50,000.00 por valor: 2%
Mayor de $50,000.00 y menor de por valor: 2 1/z% $1 00,000.00
Mayor de $100,000.00 y menor de por valor: 3% $200,000.00 sobre el monto total de la operación
Mayor de $200,000.00 sobre el por valor: 3 Vz% monto total de la operación
Se exceptúa la graduación anterior y sólo pagarán el 2%. Si se trata de predios rústicos.
Si el inmueble tiene las rentas congeladas por disposición de autoridad competente
D) Los terrenos materia de colonización vendidos de acuerdo con las leyes sobre la materia, causarán la mitad de los incisos A y B.
No causarán gravámenes:
l. Los contratos de compraventa en los que los vendedores sean estable~ cimientos de educación, cu::lndo los objetos vendidos se obten~an en esos establecimientos.
2. La venta de inmuebles hecha por coacción del Estado. (No las ventas judiciales o administrativas.)
El artículo 22 dispone que en el caso del precio indeterminado,
el 2% se pagará cuando se determine, extendiéndose documento \
complementario a fin de pagar el impuesto. Si la determinación
del precio depende de entregas periódicas, o del número, peso o
medida, el vendedor extenderá documento timbrado con el 2%,
por cada exhibición o en uno solo, si ésta es única. Cuando parte
Contrato5 155
del precio sea determinado y parte por determinar, sobre la primera
se pagará el 2% al celebrarse el contrato y la segunda se pagará en
la forma antes indicada.
Por su parte, el articulo 23 del mtsmo ordenamiento legal
establece que en la enajenación de fincas que reporten gravámenes,
se tomarán para calcular el impuesto como parte del precio, los
gravámenes que queden a cargo del comprador. En este precepto
el legislador fiscal olvidó lo que es precio y, a su vez el articulo 24
de la citada ley habla del contrato de venta celebrado mediante
minuta; pero como en el Distrito Federal, a partir de la Ley del
Notariado 17 se suprimieron las minutas; ya ·no rige este articulo.
El articulo 25 del mismo ordenamiento dispone que el valor
que debe tomarse como base en el inciso C) de la fracción VIl, de
la tarifa del articulo 4o., es el más alto entre el valor sobre el que
se paguen los impuestos prediales (impuestos territoriales) y el valor
de la operación, cuando no excede de $200,000.00 en el Distrito
Federal. o de $100,000.00 en las demás entidades federativas; si
excede, entre el valor predial, el de la operación o el obtenido por
avalúo bancario. En fincas rústicas, urbanas fuera del Distrito Fede
ral o en poblaciones en que no operan bancos, y sobre inmuebles
de rentas congeladas, no se tomará en cuenta el valor comercial (de
avalúo), sólo los otros dos. Puede servir cualquier avalúo hecho
dentro de un año antes de la operación, salvo pacto en contrario.
11 Public01da en el Diario Oficial de !a Federación el 23 de febrero de 1946
156 Jorge Sánchc:¡: Cordero
Este artículo viola la libertad de contratar, al considerar que el
valor de un inmueble debe ser otro que el convenido por las partes.
El articulo 26 establece que el impuesto del timbre debe
pagarlo el comprador del inmueble, pero responden solidariamente
el vendedor, los notarios, corredores, y los jueces que actúen por
receptoría, cuando autoricen la operación sin cumplir con el pago.
Finalmente, el artículo 27 dispone que las exenciones conce
didas por otras leyes a favor de Compañías de Seguros y Fianzas,
no rigen para inmuebles.
Tras1ación de dominio
En el Distrito Federal hay que pagar además del tributo anterior,
el impuesto de traslación de dominio sobre bienes urbanos, que es
ell.5% de impuesto sobre el valor de la operación o sobre el avalúo
bancario en el caso de que sea superior. Sobre inmuebles rústicos
este impuesto es sobre el valor mayor. Esta obligación está reglamen
tada en los artículos 443 a 455 de la Ley de Hacienda del
Departamento del Distrito Federal. 18
18 Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1941.
TEMA 4. PERMUTA
~el contrato traslativo de dominio por el cual cada uno
C(Jc~e los contratantes da una cosa por otra. La permuta es el
antecedente natural e histórico de la compraventa.
Definición
El artículo 2327 del Código Civil, señala que, la permuta es el
contrato por el que cada contratante se obliga a dar una cosa por
otra. Cuando por la cosa se da parte en dinero y parte con el valor
de la otra cosa, si este valor es superior al dinero, también es
permuta. Es decir, siempre y cuando el dinero pagado no supere
la mitad del valor del bien dado, también a cambio, se entenderá
que existe el contrato de permuta.
157
158 Jorge Sdnchez Cordero
Funciones jurídicas y económicas
Desempeña las mismas funciones jurídicas y económicas de la com
praventa; jurídicamente es el medio de transmitir la propiedad de
cosas y derechos en forma onerosa y derivada; económicamente
es el instrumento para consumar la circulación y consumo de la
riqueza.
Clasificación
La permuta es un contrato:
l. Principal, por existir y subsistir por si mismo; 2. Bilateral,
porque produce obligaciones y derechos con cargo a ambas partes;
3. Oneroso esencialmente, porque las obligaciones que produce
se traducen en provechos y gravámenes recíprocos; 4. Conmu
tativo, porque desde su celebración las prestaciones son ciertas y
se puede apreciar que se reportará beneficio o pérdida; excepcio
nalmente es aleatorio, cuando recae sobre cosas futuras; 5. Instan
táneo, cuando las daciones de las partes se realizan en un solo
acto; 6. Sucesivo, cuando las prestaciones se realizan mediante
entregas periódicas; 7. Consensual, porque se perfecciona por el
simple consentimiento; excepcionalmente es formal, cuando recae
sobre inmuebles de más de $500.00 (articulo 2317 del Código
Civil). 19
19 Este dispositivo legal con esta cifra, estuvo vigente ha~tll 1988. Ver nota 4, p. 94.
Con[raws 159
Régimen jurídico
Como regla general y debido a que desempeña las mismas funciones
jurídicas y económicas de la compraventa, la permuta está sometida
a su mismo régimen legal, con excepción de lo relativo al precio;
sin embargo, también está sometida a reglas particulares (artículo
2331 del Código Civil}.
Reglas particulares de la permuta
Estas se refieren a la permuta de cosa ajena y a la evicción.
Permuta de cosa ajena. El artículo 2328 del Código Civil,
dispone que si un contratante recibe la cosa que se le da en permuta
y acredita que no era propiedad del que se la dio, no está obli
gado a entregar la que él ofreció en cambio, cumpliendo con devol
ver la que recibió. Esta disposición es parecida a la establecida en
la compraventa como la prohibición de vender una cosa ajena,
sancionada con la nulidad del contrato.
Caso de evicción. El artículo 2329 del Código Civil, dispone
que el permutante que sufra la evicción de la cosa que recibió a
cambio, podrá reivindicar la que el dio en cambio, si aún está en
poder del otro permutan te, o a exigir su valor o el valor de la cosa
que él dio, más daños y perjuicios.
Por su parte, el diverso artículo 2330, establece que lo anterior
no perjudica a tercero que haya adquirido a título oneroso y de
buena fe la cosa que reclame el que sufrió evicción.
160 Jorge Sdnchez Cordero
En el Código Civil de 1884, se podia reivindicar la cosa dada
en cambio o su valor, pero no el valor de la cosa que perdió por la
evicción; en el de 1928, si se puede exigir este último valor.
Régimen fiscal
El régimen fiscal de la permuta está reglamentado por los articulas
4o., fracción XVI y 36 de la Ley General del Timbre, que respec
tivamente disponen que los objetos y cuotas de los impuestos y
derechos serán los que establecen la siguiente tarifa:
XVI. Permuta Cuota por valor
Sobre el precio del bien de mayor 2% valpr
Y, que en los contratos de permuta que tengan por objeto
transmisiones reciprocas de propiedades, el impuesto se calculará
sólo sobre los bienes que tengan mayor valor de entre los que se
entreguen los contratantes, sin incluir las cantidades en efectivo
que pague o quede a reconocer al otro contratante o a un tercero
por cuenta de éste.
TEMA 5. DONACIÓN
Concepto
c:;¡;;;:un contrato por el que una persona, llamada donante,
cp:ransmite a otra llamada donatario, gratuitamente, una
parte o la totalidad de sus bienes presentes. Este concepto está
inspirado en el proyecto del código civil español comentado por
Florencia García Goyena (1851), mismo que no prosperó por
considerarse excesivamente radical en materias sociales y religio
sas, proyecto que a su vez tomó como base el código civil francés.
El contrato de donación está reglamentado por los articulas
2332 al 2383 del Código Civil.
161
162 Jorge Sánchez Cordero
Características de la donación
Son tres las características fundamentcles de la donación:
l. Es un contrato traslativo de dominio; es una liberalidad, pero
no toda liberalidad es una donación, como sucede, aunque Planiol
afirme lo contrario, en el caso de la remisión de deuda.
2. Es un contrato esencialmente gratuito, ya que sólo produce
efectos a favor del donatario, enriquecimiento que se traduce en
empobrecimiento del donante.
3. Sólo puede recaer sobre una parte o la totalidad de bienes
presentes, nunca respecto de bienes futuros, ya que la donación
es un contrato actual e irrevocable; actual ya que la transmisión se
produce en el momento de hacer la donación, por lo que no podría
transmitirse lo que no se tiene; irrevocable, lo que determina que
no pueda hacerse sobre bienes futuros, ya que si recayera sobre
ellos, podría revocarse la donación con sólo no adquirir esos bienes,
con lo que la donación no se perfeccionaría.
Clasificación
La donación es un contrato:
l. Princit>al, porque existe y subsiste por sí mismo; 2. Unilateral,
ya que sólo produce obligaciones a cargo del donanre; 3. Gratuito,
Contratos 163
toda vez que las obligaciones del donante se traducen en gravámenes
que sólo son provechosos para el donatario, sin contraprestación;
4. Consensual, excepcionalmente, cuando recae sobre bienes mue
bles que no excedan de $200.00; 5. Formal, por regla general, e
6. Instantáneo o sucesivo, porque puede realizarse mediante un solo
acto o por actos sucesivos, prestaciones periódicas, estas últimas
se extinguen con la muerte del donante.
Diversas especies de donación
l. Es entre vivos y mortis causa:"
a) Entre vivos, cuando entre vivos la liberalidad es hecha en
vida por el donante a favor del donatario (articulo 2338
del Código Civil).
b) Es mortis causa, cuando se subordina al fallecimiento del
donante. Éstas se rigen por las disposiciones relativas a
las sucesiones (articulo 2339 del Código Civil).
2. Comunes y entre consortes:
a) Entre consortes, son las hechas dentro del matrimonio, y
sólo se confirman con la muerte del donante, siempre que
no sean contre1rias a las estipulaciones matrimoniales
(régimen matrimonial), ni perjudiqLLen el derecho de ascen
dientes o descendientes a recibir alimentos. Estas dispo-
164 Jorge Sánchez Cordero
siciones pueden ser revocadas libremente y en todo tiempo
por los donantes; no se anulan por la supervivencia de
hijos, pero se reducirán cuando sean inoficiosas, en los
términos de las comunes.
b) Serán comunes cuando no son celebradas por esposos, ni
por consortes; cuando no se esté dentro de esos casos, es
donación común.
3. Antenupciales:
Las hechas por motivo de matrimonio, hechas por los
contrayentes o por terceros; no podrán exceder de la sexta
parte del patrimonio del donante y si el matrimonio no se
celebra se revoca la donación, en términos de los artículos
221 y 230 del Código Civil.
4. Puras y condicionales:
a) Serán puras, las otorgadas sin sujeción a modalidades
(articulo 2335 del Código Civil) y,
b) Serán condicionales, las que dependen de un aconte
cimiento futuro e incierto; pueden ser suspensivas o
resolutorias, dentro de éstas se encuentran también las
sujetas a térn1ino.
Conrraws 165
5. Onerosas:
Aun cuando la utilización de este vocablo es impropio
porque resulta una antinomia ante la esencia de la dona
ción, se llama así a las donaciones a las que se les impone
algún gravamen, no pudiendo ser éste mayor que lo donado
y sólo se considera donado el exceso que· hubiere en el
precio de la cosa, deducidas de él las cargas (artículos 2336
y 233 7 del Código Civil).
6. Remunerativas:
Las hechas agradeciendo un servicio que no se tiene obli
gación de pagar, como seria el caso de alguien que salvara
la vida a otro; este tipo de donación no hay que confundirla
con las obligaciones naturales en las que no hay acción para
exigirse, pero cuyo cumplimiento es verdadero pago, como
el pago de una deuda prescrita. Estas donaciones no son
revocables (artículo 2336 del Código Civil).
7. Universales:
Las que afectan todo el patrimonio del donante, excep
tuando la parte que debe reservarse para satisfacer sus nece
sidades y cumplir sus obligaciones alimenticias. Es nula la
donación que comprenda la totalidad de los bienes del
166 Jorge Sdnchez Cordrro
donante si éste no se reserva lo necesario para vivir según
sus circunstancias. Esto último, en términos del artículo
234 7 del Código Civil.
8. Particulares:
Las que afectan una parte de patrimonio del donante.
Funciones jurídica y económica
Jurídicamente es el medio de transmitir la propiedad de manera
derivada y gratuita. Económicamente carece de función.
Condiciones de existencia
Como todo contrato, sus condiciones de existencia son: consen
timiento y objeto.
Consentimiento. Está formado por la oferta y la aceptación; la
aceptación debe ser expresa, formal, realizándose en vida del
donante y notificándose a éste. Se perfecciona desde que el dona
tario acepta y hace saber al donante la aceptación; deberá aceptarse
en la forma que deba hacerse la donación y en vida del donante.
Se distingue de la aceptación en los otros contratos en que en
éstos puede ser tácita, en tanto que en la donación tiene que
ser expresa; en ella se sigue el sistema de la información; en la
Contratos 167
policitación,10 si el proponente fallece al tiempo de la aceptación,
los herederos quedarán obligados a sostener el contrato, en la
donación se requiere la notificación de la aceptación al donante
en vida.
Objeto. Pueden ser donados todos los bienes presentes y dere
chos de cualquier calidad; en cuanto a cantidad, puede donarse la
totalidad del patrimonio, conservando lo indispensable para vivir,
así como para cumplir con las obligaciones alimenticias; sólo en
las donaciones antenupciales se fijaba como máximo la sexta parte
de los bienes (artículo 22l del Código Civil).
· Requisitos de validez
Son los mismos que los de todos los contratos:
Capacidad. En relación con la capacidad, para recibir una
donación basta que se esté concebido y se nazca vivo y viable, y
no lo prohíba la ley. Para donar es capaz todo el que tenga
capacidad de disposición de sus bienes (capacidad de ejercicio), si
no se tiene no puede donarse ni por si ni por interpósita persona,
entendiéndose por tal, ascendientes, descendientes y cónyuge.
Forma. Puede ser verbal o escrita, según el valor del objeto
donado y atendiendo a la misma causa, el escrito podrá ser público
'0 l:1 policitación es la promesa que no ha sido aceptadn todavía.
168 Jorge Sdnche.: Cordero
o privado. El artículo 2345 del Código Civil determina que la
donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su
venta exige la ley; este precepto fue modificado por la Ley del
Notariado para el Distrito Federal y Territorios Federales, publicada
en el Diario Oficial de la Federac!ón de 23 de febrero de 1946, cuyo
artículo 14 transitorio estableció en la parte que interesa, que
modificaba, entre otros, el artículo 2345 del Código Civil para el
Distrito Federal y Territorios Federales de 30 de agosto de 1928
en los términos del articulo 54 de esta ley, que a su vez dispone
que las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor convencional
sea mayor de $500.00 y la constitución o transmisión de derechos
reales estimados en más de $500.00 o que garanticen un crédito
por una cantidad mayor, deberán constar para su validez en
escritura pública.
EFECTOS DE LA DONACIÓN
Se producen con relación al donante y con relación al donatario.
Efectos de la donación con relación al donante y sus
obligaciones.
Obligaciones del donante
l. Transmitir la propiedad de lo donado, observando las re
glas de toda transmisión, como que la cosa sea propia, determinada
o determinable, en el último caso surtirá efectos hasta que se
determine.
Contratos 169
2. Entregar lo donado, siguiendo lo ordenado por la teoría
general de las obligaciones, sólo que no se responde por la evicción
o por los vicios ocultos, salvo que el donante expresamente se
haya obligado, ya que se trata de una liberalidad (articulo 2351
del Código Civil).
Obligaciones del donatario
Aunque es un contrato unilateral produce obligaciones a cargo
del donatario, sólo que de índole moral y que tiene efectos juridi-
e os, que son:
l. Gratitud, su falta determina que pueda revocarse cualquier
delito contra la persona, honra o bienes del donante o sus ascen
dientes, descendientes o cónyuge; da lugar a que pueda revocarse
la donación, igual si rehúsa socorrer al donante que ha venido a la
pobreza (articulo 23 70 del Código Civil).
2. Cumplir las cargas impuestas, en caso de la donación one
rosa, ya que es un contrato bilateral.
3. Pagar las deudas del donante, las de fecha auténtica al tiempo
de la donación y garantizadas por los bienes donados con hipoteca
o prenda, o en caso de fraude en perjuicio de acreedores; si la
donación es de todos los bienes, responderá de las deudas de fe
cha auténtica y bajo beneficio de i.nventario (artículos del 2353 al
2355 del Código Civil).
170 Jorge Sánchez Cordero
Revocación de la donación
Se distingue de la rescisión en que no produce como ésta, efectos
retroactivos, los produce desde que se declara. La donación
por regla general es irrevocable, pero puede revocarse:
l. Entre consortes, en cualquier momento.
2. Superveniencia de hijos. Puede revocarse dentro de los
siguientes cinco años de hecha, después no (artículo 2359 del
Código Civil).
3. Por incumplimiento de las cargas. El donatario responde
de las cargas impuestas con la cosa donada; si la cosa perece por
caso fortuito, queda libre de la obligación, igual si la abandona,
pues se trata de obligaciones reales (artículo 2368 del Código Civil).
4. Por ingratitud. Este aspecto ya fue analizado al estudiar las
obligaciones del donatario. La acción de revocación prescribe al
año de tener conocimiento del hecho el donador (artículo 2372
del Código Civil).
5. Porque sea inoficiosa, es decir, que por ella se prive de
alimentos a quien tiene derecho, casos en que procede la acción
de inoficiosa donación (articulo 2348 del Código Civil). No será
revocada una donación por inoficiosa si se garantizan los alimentos
y se dan, y en caso de que se reduzca o se revoque por esa causa, el
Cort[ratos 171
donatario solo responderá de los frutos, desde que fue demandado
(articulo 2375 del Código Civil).
¿Cuándo no puede ser revocada por superveniencia de hijos'
No son revocables por esta causa si fue menor de $200.00, si fue
antenupcial, si fue entre consortes y cuando sea remuneratoria
(artículo 2361 del Código Civil).
Reducción de las donaciones
Procede con superveniencia de hijos, cuando no hay revocación,
para constituir pensión alimenticia, salvo que se garanticen los
alimentos y se den (articulo 2360 del Código Civil).
Régimen fiscal
La donación se rige por la Ley dellmpuesto sobre Donaciones" y
pagará el donatario según su grado de parentesco y el monto de la
pensión donada, del4% al 65%, según la tabla detal.lada en esa ley.
11 Publicada en el Diario Oficial de !a Federación el 30 de abril de 1934, vigcnre h:~sta el 31 de diciembre de 1963.
TEMA 6. MuTuo
Nociones generales
e;¡¿;: mutuo es el préstamo de consumo, luego, es un contrato
<():~el que se transmite la pr~piedad de las cosas y derechos,
comprometiéndose el mutuario a restituirlas por otras de la misma
especie y cantidad; se encuentra ubicado dentro de la categoría
de la compraventa, la permuta y la donación. Este contrato está
regulado por los artículos 2384 y 2397 del Código Civil.
Definición
Es un contrato por el que una persona, llamada mutuante, se obliga
a transferir gratuitamente o a interés, la propiedad ele una suma ele
dinero o de cualquier otra cosa fungible a otra persona, llamada
173
174 Jorge Sánchez. Cordero
mutuario o mutuatario, quien se compromete a restituirla de la
misma especie, calidad y cantidad.
Clasificación
Es un contrato:
l. Principal, porque vive y subsiste por si mismo; 2. Bilateral,
toda vez que produce obligaciones a cargo de ambos contra
tantes; 3. Gratuito, por naturaleza, cuando no se conviene
remuneración; 4. Oneroso, si se conviene de esta forma; 5. Conmu
tativo, porque las prestaciones son ciertas y determinad>ls, 6. Con·
sensual, si se perfecciona por el solo consentimiento, no siendo
necesaria ninguna otra formalidad (en el Código de 1884 era un
contrato real).
Especies
l. Mercantil o civil. Es mercantil, cuando la cosa se destinará,
manifestado expresamente, a actos de comercio. En cambio, es
civil cuando no se destina a actos de comercio ni se celebra entre
cotnerciantes.
2. Simple o con interés. Es simple cuando no se estipula remu
neración del mutuario al mutuante. Con interés, cuando se estipula
retribución en dinero (rédito) o en género.
Contratos 175
Elementos de existencia
Son los mismos que para todo contrato. Su objeto pueden ser todas
las cosas consumibles o fungibles (consumible es aquél que se agota
al primer uso; fungible, el que puede cambiarse o reemplazarse
por otro en el pago), por lo que no pueden ser los bienes inmuebles
objeto de un contrato de mutuo.
Requisitos de validez
Son los mismos de todos los contratos. Para celebrar este contrato
es necesario tener capacidad general (ejercicio) para enajenar, a
efecto de dar y recibir en mutuo, dado que el contrato es traslativo
de dominio y a su vez el mutuario se obliga a restituir la suma de
dinero u la cosa fungible. El artículo 2392 contempla una excep
ción a la anterior regla, consistente en que no son nulas las deudas
contraídas por el menor para proporcionarse alimentos, cuando
está ausente el representante (no porque el menor tenga capacidad
para contratar, sino porque nadie puede enriquecerse a cuenta
de otro).
Obligaciones del mutuante
l. Transferir la propiedad de la cosa objeto del mutuo.
2. Entregar la cosa, consecuencia de lo anterior, según lo
pactado, si no se pacta, la cosa se entrega donde se encuentre.
176 Jorge Sdnchez Cordero
3. Responder por la evicción, implícito en todo contrato
conmutativo.
4. Responder de los vicios ocultos de la cosa. Su critica:
responde con criterio subjetivo sólo en cuanto los conoce, no obje
tivo, como en los otros contratos conmutativos, que. se responde
aunque no se conozcan los defectos.
Obligaciones del mutuario o mutuatario
l. Devolver una cosa de la misma especie, cantidad y calidad;
. si no puede restituirse en género, se restituye su valor, el que tenia
en el lugar y tiempo en que se hizo el préstamo, salvo pacto en
contrario.
Si es en dinero, se hace al tipo de cambio vigente al tiempo
de hacerse el pago (artículo 2389 del Código Civil). La pérdida o
ganancia es a cargo del mutuario, precepto irrenunciable, en su
primera parte.
El lugar y tiempo de pago es el estipulado y, a falta de acuerdo,
si el préstamo es en dinero su pago será en el domicilio del deudor,
respondiendo de los gastos de cobro si cambia de domicilio; si es
en especie su pago será el lugar donde se recibió (articulas 2386 y
2387 del Código Civil). En caso en que no se fije tiempo de pago,
se aplica lo dispuesto para las obligaciones de dar (30 días de la
interpelación); si son cereales y el mutuario es agricultor, a falta
de plazo, en la próxima cosecha (articulo 2385 Código Civil).
Contratos 177
2. Responder por los vicios ocultos de la cosa. ¿Tiene el
mutuario responsabilidad por vicios ocultos? No hay disposición
expresa, que determine la responsabilidad del mutuatario por vicios
ocultos, sin embargo, debe aplicarse lo que la ley establece para el
mutuante, quien responde subjetivamente de esos vicios, ya que
se trata de una enajenación de la misma especie que la que se hizo
al encontrarse el mutuo.
3. Responder por la evicción, es obligación de todo enajenante.
4. Pagar los intereses cuando se pacten, ya en dinero ya en
género, aunque no hay disposición sobre si puede ser en género.
MUTUO CON INTERÉS
Breve nota histórica
Sistemas diversos respecto al interés:
l. Legislaciones que lo permitían sin taxativa (es decir, sin
limitación). En Roma existió el primer sistema del mutuo con
interés, sin taxativa. En este sistema existe amplia libertad para
estipular intereses y la cuantía de éstos.
2. Legislaciones que lo prohibieron absolutamente. Durante
el cristianismo se sancionó la usura, de acuerdo con el derecho
canónico que lo prohibía.
178 Jorge Sdnchez Cordero
3. Legislaciones que establecen tasa máxima. A partir de la
Revolución Francesa se permite pactar intereses, pero se fija una
tasa máxima. El Código Civil fija un interés legal.
4. Legislaciones que señalan un interés legal, con la posibilidad
de alterarlo, pero protegiendo al mutuario con determinadas reglas.
Sistema adoptado por el Código Civil de 1928
El Código Civil citado adoptó el de fijar un tipo legal de interés,
protegiendo al mutuario con determinadas disposiciones, cuan
do ese tipo (que puede aumentarse o disminuirse) se aumente
desmesuradamente.
Tipos de interés
Existen dos clases de interés: legal y convencional. El primero, es
la tasa que fija la ley; en materia civil es de 9% anual. El segundo,
es el que fijan los contratantes, que puede ser menor o mayor
que el interés legal.
Protección para el mutuario
El mutuario está protegido por los siguientes preceptos legales:
l. El artículo 2395 del Código Civil dispone que el interés
puede ser mayor o menor que el legal (9%), pero no debe ser
desproporcionado, pues si lo es, puede el juez reducirlo.
Contratos 179
2. Puede quedar sin efecto el plazo pactado para la devolución
del préstamo y anticiparse ésta (la devolución) en beneficio del
mutuario. Al respecto, el articulo 2396 del Código Civil señala
que si en un mutuo oneroso se hubiere convenido un rédito mayor
de 9% anual, y una vez transcurridos los primeros seis meses
-contados desde la celebraCión del contrato-, el mutuario puede
rembolsar el capital, cualquiera que hubiera sido el plazo fijado,
dando aviso al mutuante con dos meses de anticipación y pagan
do los intereses vencidos. Este precepto es de interés público, por
lo tanto, irrenunciable.
3. El diverso 2397 prohíbe el anatocismo, que es la capitali
zación de intereses (cobro de interés sobre interés). Su estipulación
en materia civil es nula absolutamente.
Régimen fiscal
La Ley General del Timbre no grava al contrato de mutuo; sin
embargo, existen dos impuestos que gravan los efectos de este con
trato, que son: Cédula 11 e Impuesto sobre Producto de Capitales.
En el Distrito Federal los intereses causaban dos tipos de
impuestos, el federal, contenido en al Ley del Impuesto sobre la
Renta" (Cédula 11) y el local, contenido en la Ley de Hacienda
del Departamento del Distrito Federal (impuesto sobre Producto
:z Publicada en el Diario Oficial de !a Federación el 31 de diciembre de 1953.
180 Jorge Sánche::: Cordero
de Capitales), éste se paga a razón de 5% sobre la percepción.
El primero que era el 10% sobre los intereses, se pagaba fijando
timbres en los recibos de intereses, la matriz en el original y el
talón en el duplicado. Además, en enero del siguiente año habrá
que hacer una manifestación a la Secretaría de Hacienda y Crédito
Público acompañando los duplicados de los recibos de réditos y
pagando una tarifa progresiva, de acuerdo con la Cédula li de la
Ley del Impuesto sobre la Renta. Si no se pactaban intereses, se
consideraban los legales. Este impuesto lo pagaba el acreedor. Cuan
do se justificaba que no hubo percepción de intereses, antes de
estas disposiciones no se pagaba, posteriormente se tomaba en cuenta
el valor de avalúo de la cosa prestada y sobre él se pagaba el 6%.
El impuesto local sobre producto de capitales se pagaba
mediante manifestación al Departamento del Distrito Federal, de
clarando el tipo de interés si es que había intereses m oratorios y si
había intereses adicionales; y luego, mediante expedición bimestral
de boleta, se pagaba en el segundo mes del bimestre el 5% sobre
intereses, más el 15% federal sobre el impuesto. Este impuesto
está a cargo del acreedor, pero respondía solidariamente el deudor.
TEMA 7. CoMODATo
~uno de los contratos junto con el de arrendamiento, C(J :raslativos de uso.
Definición
De acuerdo con el articulo 2497 del Código Civil, es el contrato
por el que una persona, llamada comodante, se obliga a conceder
temporal y gratuitamente el uso de una cosa no fungible a otra,
llamada comodatario, quien a su vez se obliga a restituirla en su
individualidad.
Clasificación
Es un contrato: l. Principal, porque vive y subsiste por si mismo;
2. Bilateral, ya que produce obligaciones y derechos recíprocos
181
182 Jorge Sánclw:: Cordero
(en el Código de 1884 era real, por lo tanto unilateral}; 3. Con
sensual, toda vez que se perfecciona por el solo consentimiento,
4. Esencialmente gratuito, ya que si se estipulara una prestación
por el uso de las cosa, se convertiría en arrendamiento, y 5. De tracto
sucesivo, pues se realiza en una serie de prestaciones a través del
tiempo.
Extensión del derecho del comodatario
De acuerdo con el artículo 2501 del Código Civil, el derecho del
comodatario se reduce a usar la cosa objeto del contrato, no a
percibir los frutos, productos y acciones, como en el arrendamiento.
Naturaleza del derecho del comodatario
Es un derecho intuitu personae, es decir, toma en cuenta la calidad
misma de la persona; a otra distinta no se le prestaría la cosa,
luego no es un derecho que pueda transmitirse ni entre vivos (sin
permiso del comodante), ni mortis causa.
Condiciones de existencia
Son las mismas que para todo contrato: consentimiento y objeto.
Las cosas que pueden ser objeto del comodato son todas, es
decir, los bienes muebles e inmuebles, sólo que deben ser cosas no
fungibles, aunque sean consumibles; siempre que no se consuma,
sólo se use.
Contratos 183
Requisitos de validez
A excepción de la forma, son los mismos de todo contrato.
Respecto a la capacidad no se requiere la de enajenación, basta
la de disposición de uso o goce, como la que hace el usufructuario
o el arrendatario. Respecto a administradores de bienes ajenos,
como son entre otros los tutores o curadores, sólo podrán dar
en comodato con autorización especial y judicial, ya que como es
un contrato gratuito seria tanto como se dice en el lenguaje
coloquial, "hacer caravana con sombrero ajeno".
Respecto a la forma, no se requi.ere ninguna, es aconsejable
hacerlo por escrito, pero no es condición de validez.
Obligaciones del comodante
l. Entregar y conceder el uso de la cosa, que es la esencia del
comodato.
2. Reembolsar al comodatario los gasros extraordinarios y
urgentes que hubiere hecho para la conservación de la cosa, gastos
extraordinarios de los que no hubiere podido avisar y de los que
depende la conservación de la cosa (articulo 2513 del Código
Civil). Se precisa que de los gastos normales no hay obligación de
indemnizar (articulo 2508 del Código Civil).
184 Jorge Sdnchez Cordero
3. Responder, subjetivamente, de los vicios de la cosa, siempre
que los defectos no sean conocidos por el comodatario, pero sí
por el comodante sin que éste haya dado aviso oportuno de los
mismos al propio comodatario (artículo 2514 del Código Civil).
Obligacione$ del comodatario
1. Conservar la cosa con toda diligenc-ia, respondiendo de todo
deterioro; esta obligación se explica por la gratuidad del contrato
(articulo 2502 el Código Civil).
2. Usar la cosa de la manera convenida, y en caso en que la
use en forma diferente responderá de su pérdida, aun cuando sobre
venga por caso fortuito o fuerza mayor (artículo 2504 del Código
Civil}.
3. Restituir la cosa, esta es una obligación correlativa a la
de conceder el uso de la cosa por el comodante (artículo 2497 del
Código Civil).
Tiempo y lugar en que debe restituirse la cosa
La cosa por restituir será la misma, individualmente considerada
y se restituirá al vencimiento del término pactado, o uria vez que
se haya usado la cosa para el objeto que se prestó, o cuando la
reclama el comodante si no se determinó el plazo o uso (artículo
2511 del Código Civil}.
Contratos 185
Cuando hay término, de conformidad con el articulo 25l2 del
Código Civil, éste -el término- se deroga en lo siguientes casos:
a) Si el comodante tiene urgente necesidad de ella;
b) Por estar en peligro de perderse de seguir en poder del
comodatario, y
e) Por transmitir el comodatario su uso a tercero, sin consen
timiento del comodante.
La cosa debe devolverse en el lugar convenido y a falta de
convenio, se deberán observar las reglas relativas al cumplimiento
de las obligaciones.
Responsabilidad por pérdida de la cosa
El comodatario responde de la pérdida de la cosa, aun cuando
aquella sobrevenga por caso fortuito, si la destina a uso diverso
del convenido (articulo 2504 del Código Civil).
Riesgos
El comodato sufre una excepción al principio general de que la
cosa se pierde para su dueño, en los siguientes casos:
l. Cuando se pierde o deteriora por culpa del comodatario, al
destinar la cosa a uso diverso de lo convenido.
186 Jorge Sánche::: Cordero
2. Cuando la cosa se pierde o deteriora después del ven
cimiento, si la conserva el comodatario, aun cuando sobrevenga
por caso fortuito, (articulo 2504 del Código Civil).
3. Cuando estando en peligro la cosa dada en comodato,
el comodatario prefiera salvar la suya propia (articulo 2505 del
Código Civil).
4. Cuando al celebrarse el contrato, las partes fijaron valor a
la cosa, pues esta fijación hace suponer que se convino en que la
responsabilidad es a cargo del comodatario aun en caso fortuito
(artículo 2506 del Código Civil).
Extinción
Se extingue por:
l. Vencimiento del plazo o uso.
2. Perecimiento de la cosa.
3. Muerte del comodatario ya que se tiene un derecho perso
nalísimo (artículo 2515 del Código Civil).
4. Revocación anticipada (articulo 2512 del Código Civil).
Contraros 187
Régimen fiscal
No causa impuesto. La fracción IX del articulo 4o. de la Ley General
del Timbre, expresamente dispone que el contrato de comodato
no causa gravamen, luego, no tiene régimen fiscal.
Diferencias con el arrendamiento
Se distinguen:
l. Mientras que el comodato es gratuito, el arrendamiento
por su parte, es oneroso.
2. El comodatario no hace suyos los frutos y accesiones, en
cambio, el arrendatario si.
TEMA 8. ARRENDAMIENTO
~e contrato que está regulado en los artículos 2398 al cp ;·496 del Código Civil, forma parte de los contratos en
los que se transmite el uso y goce de una cosa.
Definición
Hay arrendamiento cuando una parte, llamada arrendador, se
obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa a la otra
parte, llamada arrendatario, quien a su vez, se obliga a pagar por
ese uso o goce un precio cierto, concepto que deriva del articulo
2398 del Código Civil, toda vez que este precepto, no establece
que el precio deba ser en dinero, se entiende que puede ser en
especie.
189
190 Jorge Sánchez Cord~ro
Funciones económicas y jurídicas
Económicamente satisface necesidades con bienes ajenos; jurídi
camente tiene la función de otorgar a una persona el uso y goce
de una cosa, así como la que perciba sus frutos.
Técnica legislativa
En el derecho positivo mexicano, es un contrato que puede recaer
únicamente sobre cosas y derechos.
En cambio en Roma, el arrendamiento (locatio conductio) si bien
podía recaer sobre cosas o derechos (locatio conductio rei), tam
bién podía tener por objeto servicios personales (locatio conductio
operis). En el derecho francés también puede recaer sobre cosas,
derechos o servicios, al igual que el español; el alemán adopta un
sistema parecido al mexicano.
Características
El contrato de arrendamiento transmite el uso o goce temporal de
una cosa a cambio de una contraprestación, en dinero o en especie ..
Clasificación
El contrato de arrendamiento se clasifica en: l. Principal, porque
existe y subsiste por sí mismo; 2. Bilateral, ya que engendra
obligaciones recíprocas; 3. Oneroso, al existir gravámenes y
Contratos 191
provechos para las partes; 4. Conmutativo, porque se saben las
ventajas o no del contrato; 5. Formal, porque por regla general
requiere para su validez constar por escrito; excepcionalmente es
consensual cuando recae sobre cosas y el valor de la renta es inferior
a $100.00 anuales y puede ser también verbal tal como lo con
templa el articulo 2406 del Código Civil; 23 6. Temporal, porque el
contrato es a determinado plazo, y 7. De tracto sucesivo, ya que
son actos de ejecución reiterada.
Terminología
En el Código Civil de 1884, el arrendamiento era el contrato por
el que se concedia el uso de cosa mueble y lo distinguía del alquiler,
en el que se concedía el uso de la cosa mueble; el actual Código
Civil llama arrendamiento al uso tanto de muebles como de
inmuebles.
Diversas especies de arrendamiento
Estas son:
l. Mercantil, cuando el arrendamiento recae sobre bienes
muebles, existiendo el propósito de especulación comerci.al (artículo
23 El articulo 2406 del Código Civil que señalaba esa cantidad estuvo vigente hasta la reforma publicada en el Qiario Oficial de la Federación el 23 de julio de 1.993, en la que se indica que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito y que la falra de esa formalidad se impon!:~ al arrendador. A ralz de esta reforma, se suprime la posibilidad de contr.tmr en forma consensual tratándose del arrendamiento.
192 Jorge Sánchez Cordero
75 fracción 1, del Código de Comercio); es decir, se realiza entre
comerciantes, con cosas de comercio o con fin de lucro.
2. Administrativo, cuando el arrendamiento recae sobre bienes
nacionales, es decir, cuando se trata de bienes propios del Estado,
señalados en la Ley General de Bienes Nacionales.
3. Civil, cuando no es ni mercantil ni administrativo.
Condiciones de existencia
Las que afectan todo contrato. El consentimiento sólo se modifica
en cuanto a la tácita reconducción, con relación al decreto de
1948, que se impone sin consentimiento del propietario.
Objeto. En el contrato de arrendamiento el objeto es doble,
por un lado, la cosa que se arrienda y por el otro, el precio que por
ella se paga. Son objeto de arrendamiento todas las cosas no con
sumibles que estén en el comercio; el precio debe ser cierto, no se
requiere que sea en dinero.
Cosas susceptibles de arrendamiento
Regla general. Excepto las cosas consumibles por su primer uso,
los prohibidos por la ley y los derechos estrictamente personales,
todos los muebles o derechos pueden ser objeto de arrendamiento
(articulo 2400 del Código Civil).
Contratos 193
Cosas que no son susceptibles de ser objeto del contrato de arrendamiento
a) Que no existan o no puedan existir en la naturaleza, las
que estén fuera del comercio y las indeterminadas o indetermi
nables en cuanto a su especie.
b) Que sean consumibles en el primer uso, como sucede con
los alimentos.
e) Que esté prohibido por la ley su arrendamiento, como
sucede con los bienes que constituyen el patrimonio ejidal. 24
d) Los derechos estrictamente personales (artículo 2400 del
Código Civil).
El precio. Es la contraprestación que debe satisfacer el arren
datario, recibe el nombre de renta. El precio, puede ser en dinero
o en especie, pero debe ser cierto y determinado, verdadero, es
decir, no simulado.
Requisitos de validez
Son los mismos que para todos los contratos. En este contrato
destacan la capacidad y la forma.
H En la actualidad, el articulo 79 de la Ley Agraria, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de febrero de 1992, ya prevé el arrendamiento de bienes ejidales.
194 Jorge Sándtet Cordero
Capacidad para. dar en arrendamiento
Tienen capacidad para arrendar, las personas que tengan plena
propiedad o facultad para conceder el uso o goce de los bienes
ajenos como son: l. Los propietarios; 2. Los que por un contrato
tienen e luso o goce de un bien y están facultados por la naturaleza
de ese contrato para transmitir ese uso o goce; 3. Los que por
virtud de un derecho real, pueden conceder el uso o goce de bienes
ajenos, y 4. Los expresamente autorizados por la ley en calidad
de administradores de bienes ajenos para celebrar contratos de
arrendamiento.
En el primer caso se exige, para poder arrendar que el arrenda
dor tenga plena propiedad de los bienes que va a otorgar en
arrendatniento.
Los copropietarios no pueden arrendar la cosa indivisa sin
consentimiento de los otros copropietarios (articulo 2403 del
Código Civil).
El segundo caso se refiere a las personas facultadas para
celebrar contratos sobre bienes que no son suyos, sino ajenos; aquí
se comprende a los mandatarios y su limite dependerá en si del
contrato de mandato (artículos 2401 y 2402 del Código Civil).
En el tercer supuesto están los titulares de los derechos reales
que pueden celebrar contratos de arrendamiento, como pueden
ser los usufructuarios (articulo 1002 del Código Civil).
Contratos 195
En el cuarto caso están los administradores de bienes ajenos,
aquí se comprenden los que ejercen la patria potestad, tutores,
síndicos, albaceas, representantes del ausente y de manera general
a los administradores por virtud de la ley.
Así, basta tener la capacidad de administración o el consen
timiento del dueño para dar en arrendamiento, luego, puede darse
en arrendamiento la cosa ajena, cuando se tengan facultades de
administrar, como los que ejercen la patria potestad, con las siguien
tes restricciones:
a) Si el arrendamiento es por más de cinco años (articulo 436
segundo párrafo del Códigb Civil), y
b) Si se van a recibir anticipos de rentas por más de dos años;
esto porque puede ser un contrato en provecho propio (articulo
436, segundo párrafo del Código Civil).
Cuando el que ejerce la patria potestad o el tutor arrienda
por más de cinco años, el contrato es nulo relativamente, luego
puede convalidarse por prescripción, confirmación o cumplimiento
voluntario.
Capacidad para recibir en arrendamiento
Para recibir en arrendamiento pueden contratar todas las perso
nas capaces, siempre que no exista prohibición, como se da, en
los siguientes casos:
196 Jorge Sdnchez Cordero
l. Los Magistrados, Jueces y demás funcionarios públicos no
pueden tomar en arrendamiento, por sí o por interpósita persona,
bienes que como funcionarios administren o que deban arren
darse en los negocios que intervengan (artículos 2404 y 2405 del
Código Civil).
2. Los tutores tampoco pueden tomar en arrendamiento los
bienes de sus pupilos, ni para si ni para sus ascendientes, descen
dientes, cónyuges, hermanos por consaguinidad o afinidad (artículo
569 del Código Civil).
En los dos casos el contrato seria nulo absolutamente.
Forma
El contrato de arrendamiento debe constar por escrito, salvo que
la renta sea menor de $100.00 anuales (articulo 240625 del Código
Civil); el escrito puede ser privado, exceptuándose el arren
damiento de predio rústico con renta anual de $5,000.00, que
debe celebrarse en escritura pública (articulo 2407 26 del Código
Civil). El incumplimiento a estas disposiciones originan la nulidad
relativa del acto.
25 El artículo 2406 se reformó mediante decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 21 de julio de 1993, ahora se indica que todo contrato debe constar por escrito.
26 El an!culo 2407 se derogó por decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 21 de julio de 1993.
Contratos 197
Inscripción
Los contratos de arrendamiento de inmuebles por más de seis años,
en que haya anticipos por más de tres, se deberán inscribir en
el Registro Público de la Propiedad (articulo 3002, fracción ll del
Código Civil).'l La falta de inscripción no afecta la validez jurídica
del contrato, sólo que no producirá efectos contra tercero.
Obligaciones del arrendador
El arrendador está obligado a:
l. Entregar la cosa en estado de servir para el uso que se
arrienda, en el momento que se conviene; a falta de convenio,
se aplicarán los principios del cumplimiento de las obligaciones de
dar; deberá entregarse en el domicili.o del arrendador o en el lugar
donde se encuentra el inmueble, los gastos de entrega son por
cuenta del arrendador (artículos 2412 y 2413 del Gódigo Civil).
2. Conservar la cosa en el estado de que siga sirviendo para el
objeto que se arrienda, haciendo las reparaciones necesarias, no
las de ornato; si no las hace, el juez lo obligará y condenará el
pago de daños y perjuicios; el arrendatario está obligado a dar
aviso al arrendador de los desperfectos por reparar, siempre que
sean graves o extraordinarios; las reparaciones leves serán a cargo
del arrendatario. El juez determinará si el deterioro es grave o
lJ Texto vigente hasta el 18 de enero de 1952.
198 Jorge Sánchez Cordero
leve (artículos 2412 fracción li y del 2415 al 2417, todos ellos del
Código Civil, relacionados entre sí).
3. No estorbar el uso o goce de la cosa arrendada; no responde
de hechos materiales de terceros que eviten el uso de la cosa, para
esto existen las acciones posesorias que tiene el arrendatario; sí
responde de los hechos jurídicos de tercero, pues éste sería un
caso de evicción (artículos 2412 fracción IV, 2418 y 2419 del
Código Civil}.
4. Responder por los daños y perjuicios que sufriera el arren
datario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al
arrendamiento, respondiendo en forma objetiva, ya que se trata
de un contrato oneroso, y siempre que impidan el uso de la cosa,
que sean anteriores al contrato o que durante éste se registren sin
culpa del arrendatario; que sean desconocidos del arrendatario,
pues si los conocía se entiende que consistió en recibir en ese
estado; esto es un error del Código, si el adquiriente los conoce,
ya no son ocultos (artículos 2431 y 2434 del Código Civil}.
Obligaciones del arrendatario
l. Pagar la renta en la forma, lugar y tiempo convenidos; ésta
podrá reducirse total o parcialmente si se ha privado del uso de la
cosa por pérdida, deterioro o evicción (artículo 2425 fracción 1,
del Código Civil}.
2. Conservar la cosa arrendada en el estado que la reciba,
reparando los deterioros leves, no alterando la forma de la cosa,
Contratos 199
dando avi.so de los deterioros que sufra y respondiendo de los daños
que por su culpa, de sus si.rvienres o subarrendatarios, sufra la
cosa (artículos 2425, fracción Ill, 2441,2415, 2467,2468 y 2469,
todos ellos del Código Civil).
3. Servirse de las cosas para el uso convenido o conforme a la
naturaleza de las mismas.
4. Poner en conocimiento del dueño toda usurpación o nove
dad dañosa que otro haya hecho o prepare en la cosa arrendada,
bajo pena de indemnizar por los daños que causen su omisión
(artículo 2419 del Código Civil).
5. Restituir la cosa al terminar el arrendamiento. Toda vez
que la restitución es una obligación de dar, se sujeta a las reglas
generales de las obligaciones.
Responsabilidad del arrendatario par incendio de la cosa arrendada
En este rubro, se presentan varios casos:
l. Arrendatario único: Responde del incendio, a no ser que
provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción;
no responde del incendio que se haya traspasado de otra parte,
si tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se
propagara. Esta responsabilidad descansa en la idea que se hace
derivar de la obligación de conservar la cosa arrendada y devolverla
al término ·del arrendamiento. Responderá no sólo de los daños
200 Jorge Sánchez Cordero
causados a la finca, sino también de los causados a terceros pro
venientes del incendio (articulas 2435 y 24 36 del Código Civil).
2. P1ura1idad de arrendamiento. Cuando son varios los arren
datarios y no se pueda determinar dónde comenzó el incendio,
' responderán todos a prorrata, por simple mancomunidad. Si se
sabe dónde empezó, el inquilino de esa habitación responderá solo.
Se exonera al arrendatario que pruebe que no pudo comenzar el
incendio en su casa (articulo 243 7 del Código Civil}.
Extensión de responsabitidad a terceras personas. Cuando el
incendio causa daños a terceros también a ellos habrá que indem
nizar (articulo 2439 del Código Civil}.
Seguro 1ocatio. De conformidad con el artículo 2440 del Código
Civil, consiste en la obligación del arrendatario de asegurar la
cosa arrendada si en ella establece industria peligrosa, contra
el riesgo que origine el ejercicio de esa industria; el beneficiario de
berá ser el dueño de la finca, esto último aunque no lo diga el
Código, ya que si se hiciera en otra forma seria nugatoria la
obligación del precepto.
Naturaleza del derecho del arrendatario
¿Si el arrendatario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa arren
dada, ese derecho es de naturaleza real o personal?
Contmtos 201
Exposición del problema
Desde los tiempos romanos, el derecho de usar y gozar de la cosa
arrendada era considerado como derecho personal, pero en la
Corte de Casación de Francia, T roplong dijo que era un derecho
real ya que el arrendatario tiene un derecho de oponibilidad frente
al tercero, quien adquiere la propiedad de la cosa arrendada, y de
persecución, porque:
l. El arrendatario tiene un derecho de posesión a título precario
y tiene los interdictos de retener y recuperar, y quien tiene esos
derechos, tiene un derecho real.
Tiene un derecho de oponibilidad, ya que puede oponerse
aun a los causahabientes y éstos sólo se entienden como dere
cho real.
2. Además, es juez competente el de la ubicación del inmueble,
luego es derecho real, pues en los personales es competente el
juez del domicilio del deudor.
3. Asimismo, por ser inscribible en ocasiones, es derecho real.
En relación con la naturaleza del derecho del arrendatario,
se estima que es personal, y si le impone la ley determinados efec
tos de real es porque se trata de proteger más el derecho del
arrendatario.
202 Jorge Sdnche~ Cordero
Así como, no sólo se registran los derechos reales, como la
fianza que es personal y se registran, las acciones persecutorias no
las tiene por derecho propio ya que está poseyendo por otro; es
oponible, pero la oponibilidad no es privativa de los derechos
reales, la tienen los personales y los posesorios.
Extinción
El artículo 2483 del Código Civil sei'iala que el contrato de arren
damiento puede extinguirse por los siguientes motivos:
l. Por la llegada del término, fijado por mutuo consentimiento.
2. Por convenio expreso entre las partes.
3. Por nulidad, como en el caso del arrendamiento de bienes
del pupilo por más de cinco años.
4. Por rescisión, en caso de alguna violación al contrato.
5. Por confusión.
6. Por pérdida parcial o total de la cosa.
7. Por expropiación por causa de utilidad pública.
8. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.
Contratos 203
LEYES DE EMERGENCIA SOBRE ARRENDAMIENTO
Las leyes de emergencia que sobre arrendamiento se han dictado
son las siguientes: la del 31 de diciembre de 1947 y la del 24 de
diciembre de 1948, que derogó a la anterior.
Decreto del 24 de diciembre de 1948. Publicado el 30 de diciem-
bre de ese año, prorroga por ministerio de ley, sin alteración, los
contratos de arrendamiento de las casas locales que él cita, deno
minado "Decreto que prorroga por ministerio de ley, sin alteración
de ninguna de sus cláusulas, salvo lo que dispone el artículo que
el mismo especifica, los contratos de arrendamiento de las casas o
locales que se citan"; decreto integrado por nueve articulas.
¿cuáles contratos quedan prorrogados?
De conformidad con el decreto citado, los contratos que quedan
prorrogados son los siguientes:
a) Los destinados a habitación que ocupe el inquilino o su
familia.
b) Los ocupados por trabajadores a domici.lio.
e) Los ocupados por talleres.
el) Los destinados a comercios e industrias.
204 Jorge Sdnche:¡: Cordero
Se exceptúan:
l. Los de renta mayor de $300.00.
2. Los que el arrendador necesita habitar o para establecer
industria o comercio de su propiedad, haciéndolo saber al arren
datario fehacientemente, con tres meses de anticipación si es
comercio o industria. En este caso habrá que compensar la
desocupación:
a) Con el importe de tres meses si es habitación.
b) Con la cantidad que fijen los tribunales si es comercio o
industria, tomando en cuenta los "guantes" (que hubiera pagado
el arrendatario), el crédito mercantil de que goce, la dificultad de
encontrar nuevo local y la indemnización que se tenga que dar a
los trabajadores. No está obligado a desocupar mientras no se
garantice esa compensación.
¿En qué proporción pueden aumentarse las rentas?
Las que no se incrementaron desde el24 de julio de 1942, se pueden
aumentar en los siguientes supuestos:
a) De más de $100.00 a $200.00, hasta en un 10%.
b) De más de $200.00 a $300.00, hasta en un 15%.
Contratos 205
e) Las de menos de $100.00 no pueden aumentarse.
d) Los comercios o industrias quedan congelados.
lCuándo procede la rescisión?
l. Por no pagar tres meses, a no ser que se exhiban las men
sualidades antes del lanzamiento.
2. Por subarrendamiento sin consentimiento expreso.
3. Por traspaso o cesión expresa o tácita sin consentimiento.
4. Por destinar el local a uso distinto del estipulado.
5. Por ejecutar obras que alteren sustancialmente las condi
ciones del inmueble.
6. Por causar daños que no sean consecuencia del uso normal.
7. Por solicitud de la mayoría de los inquilinos, por causa
justificada, respecto de algún inquilino.
8. Por estado ruinoso de la finca, a juicio de peritos.
9. Por malas condiciones sanitarias, a juicio de las autoridades
sanitarias.
206 Jorge Sánchez Cordero
Crítica. La crítica que se hace a este ordenamiento jurídico,
radica en lo siguiente:
Usa indebidamente el término de inquilino, ya que no se trata
de alquiler, por tanto, debería decir arrendatario.
El no aumento a los locales comerciales, es para proteger al
público contra el alza de los precios.
En lo referente a las causas de rescisión, las confunde con
el juicio sumario de desahucio, ya que si con el pago se termina el
juicio, se trata de desahucio, pues en la rescisión el pago no con
cluye el juicio.
El uso del vocablo traspaso es otro término impropio, porque
debería decir cesión de derechos.
El caso de la rescisión por petición de los demás inquilinos es
una causal especial, ya que la rescisión sólo procede por incum
plimiento y en este supuesto es por petición de terceros.
La fracción VIII del artículo 7 o. del Decreto citado, que
habla del "estado ruinoso", es inadecuada, ya que es obligación
del arrendador conservar la cosa apta para su uso y en todo caso
es causal de rescisión del contrato para el arrendador no para el
arrendatario. Lo mismo puede decirse de la fracción que habla de
las condiciones higiénicas.
Contratos 207
Al disponer el articulo So. que en la rescisión por las causales
que señala el articulo 7o. (son las causales ya citadas de rescisión) no
habrá indemnización, como se diría coloquialmente: "da el palo final
al arrendatario", cuando es una ley que se supone protectora de él.
Vigencia. En términos de sus artículos transitorios, el Decreto
de 24 de diciembre de 1948 rige del1o. de enero de 1949, deroga
el anterior y a los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles en lo
que se opongan; los juicios en trámite por terminación de plazo se
sobreseerán (retroactividad de la ley, improcedente); en los juicios
pendientes puede hacerse valer lo que convenga de este decreto
(retroactividad de la ley, improcedente)."
SUBARRENDAMIENTO
Está regulado por los artículos del 2480 al 2482 del Código Civil.
Concepto
Existe subarrendamiento cuando el arrendatario arrienda total
o parcialmente la cosa arrendada, que puede ser general o
especial.
lB Es re DecretO de 24 de diciembre de 1948 estuvo en vigor hasta 1.992, ya que fue abrog:1do medianre Decreto publicado el 3 1 de diciembre de ese mismo año, en el Diario Oficia! de !a Federación.
208 Jorge Sánchet Cordero
Capacidad para subarrendar
La capacidad no sufre más modificación con relación a la requerida
para el arrendamiento, que tener autorización para subarrendar;
ésta autorización puede ser general o especial.
La autorización generaL Se presenta, cuando se faculta al
arrendatario para que celebre el subarriendo con cualquier persona
y sin limitación en cuanto a estipulaciones del contrato de subarren
damiento. En este caso hay dos relaciones jurídicas: Entre arrendador
y arrendatario y entre subarrendador (arrendatario) y subarren
datario, no habiendo relación entre arrendador y subarrendata
rio, respondiendo ante el arrendador el arrendatario, como si
continuara en el uso de la cosa (articulo 2481 del Código Civil).
La autorización especial. Se da cuando se autoriza a subarrendar
a determinada persona y bajo ciertas estipulaciones; el subarrenda
tario queda subrogado en los derechos del arrendatario (articulo
248229 del Código Civil).
De lo anterior se advierte que se establecen relaciones entre
arrendador y subarrendatario, lo que equivale a una cesión del
contrato de arrendamiento.
19 Derogado mediante diverso Decreto publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 16 de enero de 2003. "
Contratos 209
Diversos efectos jurídicos analizados en cada caso
Oposición del arrendador al subarrendamiento. La falta de autoriza
ción o la opción para subarrendar da lugar a la rescisión del
contrato de arrendamiento en caso de que sea injustificada, esto
por razones de equidad. Igual efecto produce si se celebra sin
autorización del arrendador.
Breve nota de derecho comparado
En Roma era permitido el subarrendamiento sin consentimiento
del arrendador; en el derecho español antiguo se prohibía, en ocasio-
. nes absolutamente, en otras se re<.¡uería autorización; en el Código
de Napoleón sólo se prohibía cuando se establecía en el contrato de
arrendamiento. En el derecho positivo mexicano, requiere la auto
rización, pues por tratarse de un contrato intuitu personae no sería
justo imponer al arrendador un arrendatario que le mereciera
confianza.
Cesión del arrendamiento
Concepto. La hay cuando el arrendatario transfiere a otra persona
el contrato de arrendamiento, con derechos y obligaciones.
Capacidad. Efectos y forma. La capacidad sufre la misma modi
ficación que el arrendamiento, se requiere la autorización del
arrendador, esto se explica ya que siendo acreedor del uso, es deudor
del pago de renta, y los derechos pueden cederse sin consen
timiento del deudor (artículo 2030 del Código Civil), pero las
210 Jorge Sánche~ Cordero
deudas no pueden cederse sin el consentimiento expreso o tácito del
acreedor (artículo 2051 del Código Civil}.
Los efectos que la cesión produce son la de quedar el arrenda
tario sustituido por el cesionario en el contrato de arrendamiento.
Siendo la cesión una manera de transmitir derechos y obli
gaciones y pudiendo llevarse a cabo, entre otros contratos, por
compraventa, permuta o testamento, tomará la forma de cada
uno de esos contratos, según el caso, el ceder un contrato de
arrendamiento.
Comparación entre el subarrendamiento y la cesión
Sus diferencias fundamentales son:
l. En cuanto a la forma el subarrendamiento debe celebrarse
de acuerdo con las formalidades del arrendamiento; la cesión con
la forma del contrato por el que se haga la transferencia.
2. En el subarrendamiento las relaciones entre subarrendador
y subarrendatario perduran, en la cesión, fuera de ésta figura
jurídica, nada queda.
Novación
Existe cuando es sustituido el arrendador o el arrendatario por un
tercero, es la terminación de una obligación y el nacimiento de
otra; un contrato de arrendamiento termina y el otro surge.
Contratos 211
Se estima que además de la acción subjetiva analizada existe
la novación por modificación del término, ya que éste es un ele
mento sustancial del contrato de arrendamiento.
Régimen fiscal
Causa impuesto de acuerdo con el artículo 4o., fracción ll de la
Ley General del Timbre, y será:
A. Por el tiempo estipulado si es Por valor: 1% menor de diez años.
Si es mayor de diez años, el impuesto se cau.sar:l sobre las rentas corres pon-dientes a esos diez años.
B. Si es por tiempo indefinido, por Por valor: 1% las rentas de una anualidad.
C. Si no se determi.na n¡ puede determinarse la renta, se equipara a una (venta por suministro).
a) En el. documenro en el que se Cuota fijao $10.00 consigna el contrato.
b) En los recibos, que debe expedir Por valor: 1% el arrendador por ltt percepción de sus rentas.
D. Si se pacta que el arrendatario pagará los impuestos sobre la propiedad, se estimará para el cálculo del gravamen que dichos impuestos y derechos forman parte de la renta.
E. Si se pacta que el arrendatario hará obras que no sean de conservación sobre l<t finca arrendada, se causará:
a) Si se determina la cantidad que Por valor: l% ha de invertirse en dicha obras.
b) Si no se determinan el importe de la obras:
1) Al firmarse el contrato. Cuota fija $10.00
2) Al conocerse el valor de las obras. 1 Por v<tlor 1%
No causan impuesto cuando la renta de inmuebles no exced<t de $3,600.00 y cuando se trate de muebles cuya renta total pagada en una o varias exhibiciones no llegue a $900.00.
Los recibos se timbrarán con el 0.1 o/o aun los de renta congelada.
TEMA 9. DEPÓSITO
q::.e contrato está regulado por los artículos 2516 al 2583
C.(J~c~l Código Civil.
Definición
Es un contrato por el que el depositario se obliga hacia el deposi
tante, mediante retribución o sin ella, a recibir una cosa mueble o
inmueble que éste le confía a guarda, y restituirla cuando se lo
pida (articulo 2516 del Código Civil).
Clasificación
El depósito es un contrato: l. Principal, porque no depende de
contrato alguno; 2. Accesorio, cuando el depósito es una garantía,
l.o que en realidad no es depósito sino prenda; 3. Bilateral, porque
213
214 Jorge Sánchez Cordero
engendra obligaciones recíprocas; 4. Excepcionalmente es unilateral,
cuando es gratuito; 5. Oneroso, por naturaleza, ya que impone
provechos y gravámenes recíprocos; 6. Gratuito, si se estipula que
no habrá contraprestación; 7. Consensual, en ocasiones, en oposi
ción a formal, ya que no se necesita para su validez el consen
timiento escrito y también es consensual en oposición a real.
Diversas especies
l. Es civil, cuando lo rige el derecho común.
2. Es mercantil:
a) Cuando su causa es el comercio (artículos 332 al 338 del
Código de Comercio).
b) Cuando se hace en almacenes generales de depósito
(artículos 332 al 338 del Código de Comercio).
e) Cuando se hace sobre objetos comerciales (artículos 332
al 338 del Código de Comercio).
3. Es bancario, cuando se constituye en Instituciones de
Crédito, como la cuenta corriente (artículos 267 al 279 de la Ley
General de Títulos y Operaciones de Crédito). 30
l<l Publicada en el Diario Oficial de la Federación de 27 de agosto de 1932.
Contratos 215
4. Es administrativo, cuando se constituye en alguno de los
órganos administrativos del Estado, para garantizar un crédito fiscal
u otra obligación, como serían, entre otras, las concesiones, permi~
sos, autorizaciones, etcétera.
Elementos de existencia
Los de todo contrato. Respecto al objeto, pueden ser todas las
cosas muebles o inmuebles; como ejemplos se tiene a los títulos,
valores, documentos que devengan intereses (articulo 2518 del
Código de Civil}.
Requisitos de validez
Los de todos los contratos. Sobre la capacidad, puede dar en
depósito cualquiera, pero si se constituye por un incapaz, no por
ese hecho pierde el derecho de que se le devuelva la cosa e indem
nice si sufrió menoscabo (articulo 2519 del Código Civil); puede
recibir en depósito todo el que sea capaz de contratar; si un inca
paz recibe un depósito podrá oponer la excepción de incapacidad
por demanda de daños y perjuicios, pero no deja de devolver la
cosa (artículo 2520 del Código Civil) y si procedió de mala fe y
la incapacidad no es absoluta, será responsable del pago de daños
y perjuicios (articulo 2521 del Código Civil).
216 Jorge Sdnchez Cordero
Obligaciones del depositario
Éstas son:
l. Recibir la cosa que se le da en depósito.
2. Guardarla y conservarla, con responsabilidad subjetiva, es
decir, sólo responde por su dolo o mala fe (articulo 2522 del Código
Civil).
En el derecho francés, si el depósito es oneroso, debe respon
der aun por su descuido o negligencia.
3. Devolver la misma cosa, con sus frutos y productos, cuando
el dueño se lo pida o cuando se cu:npla el plazo, al dueño o a un
tercero; cuando lo ordene un juez, corno en el caso del embargo;
debe entregarse en el lugar que se pacte, a falta de pacto, donde
se halle la cosa (artículos 2522, 2524 y 2527 del Código Civil).
4. Pagar los daños y perjuicios por su dolo o mala fe.
Obligaciones del depositante
Éstas son:
l. Retribuir al depositario por el depósito, cuando es oneroso.
Cuando no se pacta, se restituye de acuerdo con los usos del lugar
(articulo 2517 del Código Civil).
Contratos 217
2. Indemnizar al depositario por los gastos que haya hecho
para la conservación de la cosa y por los gastos que haya hecho para
la conservación de la cosa y por los daños y perjuicios que haya
sufrido por la guarda ele la cosa (articulo 2532 del Código Civil}.
Caso en que la cosa es robada. Si la cosa es robada y el depo
sitario se entera después de recibido el depósito, debe dar aviso a
la autoridad competente (articulo 2523 del Código Civil); si dentro
ele ocho días no se le manda judicialmente retener o entregar la
cosa, tiene que devolverla a quien se la depositó, sin que tenga
responsabilidad alguna (articulo 2524 del Código Civil).
Variedades del depósito
Éstas son:
l. Voluntario, cuando se realiza libremente por los contra
tantes;
2. Necesario, cuando se hace como obligación legal o judicial;
3. Oneroso, si se pacta retribución al depositario;
4. Gratuito, cuando se pacta que el depositario no recibirá
retribución;
5. Regular, si el depositario no tiene autorización para usar
la cosa;
218 Jorge Sánchez Cordero
6. Irregular, cuando el depositario puede usarla (este caso,
contrario a lo que dice la ley, sería un falso depósito, será mu
tuo, comodato o arrendamiento);
7. Depósito en garantía, asegurando el cumplimiento de una
obligación (se estima que esta variante, no es depósito, es
prenda), y
8. El realizado en hoteles o casa de huéspedes, entre otros,
siendo los dueños los responsables del deterioro, destrucción o pér
dida, a menos que prueben que el daño es imputable al dueño de
la cosa, a sus acompañantes, etcétera, o que proviene de caso for
tuito o fuerza mayor. Esta responsabilidad no excederá de $250.00;
lo anterior sobre cosas que se introduzcan al hotel, pues si se
depositan en la caja del mismo, responden por la totalidad del
valor. Los avisos que eximan de responsabilidad al hostelero son
nulos. En cafés o fondas, casas de baño y otros establecimientos
semejantes, no se responden por los objetos que se introduzcan
(artículos 2535 al 2538 del Código Civil}.
Secuestro
Es otra variante del contrato de depósito y está regulado por los
artículos 2539 al 2545 del Código Civil.
El secuestro es el depósito de una cosa litigiosa que tiene un
tercero, para ser entregada a quien determine la correspondiente
resolución judicial (articulo 2539 del Código Civil}.
Contratos 219
Régimen jurídico
El secuestro puede ser convencional o judicial. Es convencional
cuando los interesados acuerdan depositar la cosa litigosa en poder
de un tercero hasta que termine el pleito; este depósito se rige por
las reglas relativas al contrato de depósito, salvo que la cosa depo
sitada se devuelva a quien resuelve la sentencia y que el depositario
no puede liberarse del depósito, salvo acuerdo de los interesados
o del juez (artículos 2540, 2541 y 2542 del Código Civil).
Es judicial, cuando se realiza dentro del litigio y en virtud de
resolución del juez. Está regido por las reglas de los embargos, que
señala el Código de Procedimientos Civiles y en su defecto por las
del secuestro convencional (artículos 2544 y 2545 del Código
Civil).
TEMA 10. MANDATO
~e contrato se encuentra regulado por los artículos 2546
c.p:~· 2604 del Código Civil, en su definición derivada del
articulo 2546, establece que "es un contrato por el que el manda
tario se obliga a ejecutar por cuenta del mandante los actos
jurídicos que éste le encarga".
Características
Éstas son:
l. Especialidad. Sólo recae sobre actos jurídicos, como la
celebración de contratos o la remisión de deudas, entre otros, no
puede tener por objeto la celebración de actos materiales.
221
222 Jorge Sánchez Cordero
2. Ausencia de idea necesaria de representación. El manda
tario no actúa necesariamente a nombre del mandante, puede
proceder a nombre propio, luego puede ser representativo o sin
representación.
3. Sus consecuencias se producen en el patrimonio del
mandante.
Especies
Pueden ser:
l. Representativo, que se da cuando el mandatario actúa a
nombre del mandante, ostentando esa representación, se sustituye
a la persona del mandante (articulo 2560 del Código Civil);
2. Sin representación, que se presenta cuando actúa el
mandatario a nombre propio, sin ostentarse como tal, aunque cobre
por cuenta del mandante. En este caso, el mandante no tiene
acción contra las personas con las que contrata el mandatario, ni
éstas contra el mandante, salvo que el mandato recaiga sobre
bienes del mandante o sin perjuicio de las acciones entre mandante
y mandatario (articulo 2561 del Código Civil);
3. Gratuito, se da cuando el mandante no paga al mandatario
y para esto se requiere estipulación expresa;
Contratos 223
4. Oneroso, se actualiza cuando hay retribución; lo es por
naturaleza;
5. General, se presenta cuando comprende un conjunto ele
actos jurídicos ele la misma naturaleza, pudiendo en términos
del articulo 2554 del Código Civil ser ele tres clases:
a) Para pleitos y cobranzas, puede darse judicial o extra
judicialmente;
b) Para administrar bienes, con todas las facultades inhe-
rentes, y
e) Para actos ele dominio, comprende todos los negocios jurí
dicos que entren en actos ele disposición, como puede ser: venta,
permuta, clonación o, hipoteca, entre otros.
6. Especial, se da cuando es otorgado para actos jurídicos
concretos (articulo 2553 del Código Civil).
Clasificación
Puede ser: !.Principal; 2. Accesorio; 3.Bilateral; 4.0neroso por
naturaleza o gratuito, si así se estipula; 5. Formal, se requiere el
otorgamiento en carta poder, en escrito privado o en escritura
pública, y excepcionalmente 6. Consensual, es un contrato intuitu
personae, ya que los actos jurídicos que encarga el mandante al
mandatario deben ser ejecutados personalmente por este último.
224 Jorge Sánchez Cordero
Elementos de existencia
Son los mismos que el de todo contrato. El consentimiento debe
ser en cuanto a la oferta, expreso, y en cuanto a la forma, escrito;
en cuanto a la aceptación, puede ser expresa o tácita (artículo
254 7 del Código Civil).
Objeto. Pueden ser objeto del mandato todos los actos jurídicos
que sean lícitos y que pueden ser desempeñados o ejecutados sin
prohibición legal por el mandatario (articulo 2548 del Código
Civil); el testamento, por ejemplo, es un acto jurídico que no puede
hacerse por mandato.
Requisitos de validez
Son también los mismos de todo contrato. Por lo que hace a la'
capacidad que se requiere es la de contratar y llevar a cabo el acto
jurídico materia del mandato. Para aceptarlo se requiere única
mente la de contratar, cuando se realiza con representación; si se
realiza sin representación, se requiere la necesaria para realizar o
ejecutar el acto jurídico relativo.
Forma. Por lo que se refiere a la forma, ésta puede ser escrita
o verbal; el escrito puede ser público o privado (éste puede ser
con ratificación de firmas o sin ellas, el primero debe ser ante
Notario (artículos 2550 y 2551 del Código Civil).
Contratos 225
En escritura pública o privada con ratificación de firmas
cuando sea de más de $5,000.00, y cuando lo exija la ley, como la
venta de inmuebles de más de $500.00 (artículo 2555 del Código
Civil, fracción !!).31 En términos del articulo 2556, 32 se puede
otorgar el mandato por escrito privado, ratificado ante dos testigos
cuando el interés del negocio excede de $200.00 y no llegue a
$5000.00 o, sólo puede ser verbal cuando el interés no exceda
de $200.00.
Obligaciones del mandatario
Éstas son:
l. Ejecutar los actos jurídicos materia del mandatario y
puede ser:
a) Personalmente o por otro, cuando tenga autorización; esta
sustitución puede asumir dos formas:
la. Cláusula de sustitución especial: la sustitución se puede
hacer únicamente por persona determinada en la cláusula, si se
nombró en él a la persona, si no por la que quiera; en este caso
desaparece la relación entre mandante y mandatario y se establece
entre mandatario sustituto y mandante.
l!. n Los montos antes indicados, fueron modificados por la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación del 6 de enero de 1994.
226 Jorge Sdnchez Cordero
2a. Cláusula de sustitución general: puede sustituirse por
cualquiera y aunque también termina la relación entre mandante
y mandatario, éste responde de la mala fe o insolvencia del sustituto.
El sustituto puede a su vez ser relevado en los mismos términos.
b) Sujetándose a las instrucciones recibidas; en caso de que
por hecho superviniente la ejecución de acuerdo con las instruc
ciones produzca daño, y a juicio de mandatario se suspenderá la
ejecución, comunicándolo al mandante y esperando instrucciones;
si el mandatario considera perjudicial la ejecución de acuerdo con
las instrucciones recibidas, suspenderá y lo comunicará al man·
dante; en caso de urgencia, de falta de instrucciones o que éstas
sean insuficientes, el mandatario obrará a su arbitrio, pero deberá
obrar con toda diligencia, pues responderá por su culpa. Si se excede
en el mandato será responsable de daños y perjuicios (artículos
2562 y 2568 del Código Civil), los actos ejecutados serán nulos
relativamente.
e) Informando sin demora al mandante de la ejecución
(artículo 2566 del Código Civil).
d) Rendir cuentas, durante la ejecución y al terminar (artículo
2569 del Código Civil).
e) Entregar lo que hubiere recibido con motivo del mandato
(articulo 2570 del Código Civil).
Contratos 227
Obligaciones del mandante
Éstas son:
l. Anticipar al mandatario de lo necesario para ejecutar el
mandato (articulo 2577 del Código Civil).
2. Reembolsar al mandatario los gastos que hubiere hecho,
con réditos. Tiene el mandatario el derecho de retención hasta
que se haga la indemnización y reembolso (artículos 2577 y 2579
del Código Civil).
3. Indemnizar al mandatario por los daños y perjuicios sufridos
con motivo de la ejecución (articulo 2578 del Código Civil).
4. Remunerar al mandatario, si no se estipuló que era gratuito.
Pluralidad de mandantes y mandatarios
Cuando hay pluralidad de mandantes son solidariamente respon
sables frente al mandatario común, salvo que se pacte mancomu
nidad (articulo 2580 del Código Civil).
Respecto a la pluralidad de mandatarios, son responsables
cada uno por sus actos, a no ser que se haya pactado que responden
solidariamente (articulo 2573 del Código Civil).
228 Jorge Sdnchez Cordero
Relaciones con terceros
Varían según se trate de mandato representativo o sin representación.
l. Mandato representativo. En este caso, si no hay exceso, entre
el mandante y el tercero existe relación directa, desligándose el
mandatario de toda responsabilidad frente a tercero.
Cuando se actúa con exceso de facultades, el exceso es nulo
relativamente, teniendo el tercero acción contra el mandatario
por daños y perjuicios, si ignoraba que actuaba en exceso, si
lo sabia, no tendrá esa acción (articulo 2584 del Código Civil).
2. Mandato sin representación. En este caso el tercero no tiene
más relaciones que con el mandatario, aun cuando los efectos eco•
nómicos recaigan en el patrimonio del mandante; se exceptúa el
caso de que el mandato recaiga sobre bienes propios del mandante;
en este caso si hay relación entre éste y el tercero (articulo 2561
del Código Civil).
Revocación del mandato
Puede ser revocado por acto unilateral del mandante, a menos
que su otorgamiento se hubiere señalado como una condición en
el contrato bilateral o como un medio para ampliar una obligación
contraída (articulo 2596 del Código Civil). Se distingue la resci
sión de la revocación en que la primera borra retroactivamente
los efectos, la revocación los deja subsistentes.
Contratos 229
La revocación debe notificarse al mandatario y a los terceros
(articulo 2597 del Código Civil).
Casos de irrevocabilidad
El articulo 2596 prevé dos casos:
l. Cuando su otorgamiento se hubiese estipulado como una
condición de un contrato bilateral.
2. Cuando se dio el poder como un medio para cumplir una
obligación previamente contraída entre el mandante y el
mandatario.
Casos en que continúa el mandato después de la muerte. El man
dato, por ser intuitu personae, termina con la muerte.
Continúa en tanto que los herederos actúan por si mismos en
los negocios, siempre que de lo contrario pueda resultar algún
perjuicio (artículo 2602 del Código Civil).
Mandato judicial
Es el mandato para comparecer en juicio; el mandatario en este
caso recibe el nombre de procurador, no pudiendo serlo ni los
incapacitados ni los jueces, magistrados y demás funcionarios y
empleados de la administración de justicia, dentro de los límites
230 Jorge Sdnchcz Cordero
de su jurisdicción, ni los empleados de Hacienda por los asuntos
en que puedan intervenir (artículo 2585 del Código Civil}.
Este mandato podrá otorgarse en escritura pública o por escrito
presentado al juez, ratificado ante él y con testigos de identifi
cación, si no conoce al otorgante (artículo 2586 del Código Civil}.
Se necesitará poder especial para desistirse, transigir, compro
Ineter en árbitros, absolver y articular posiciones, hacer cesión,
recusar y recibir pagos (articulo 2587 del Código Civil).
Obligaciones del procurador o abogado. Son obligaciones del
procurador: seguir el juicio en todas las instancias, pagar los gastos
que se causen a su instancia, sin perjuicio del derecho de reembolso
y hacer cuantCJ sea necesario para la defensa de su poderdante.
El abogado que acepte mandato de una de las partes, no puede
aceotar el de la otra en el mismo juicio (articulo 2589 del Código
Ci··il).
El procurador con impedimento para seguir actuando no podrá
abandonarlo sin sustituir el mandato, avisando al mandante
para que nombre a otra persona.
Terminación del mandato
El articulo 2595 del Código Civil señala que el mandato ter
Inina por:
Conrraws 231
l. Revocación.
2. Renuncia del mandatario
3. Por muerte del mandante o del mandatario.
4. Por interdicción de uno u otro.
5. Por vencimiento de plazo o conclusión del negocio para el
que fue concedido.
6. En los casos previstos por los arti.culos 670 a 672 del propio
Código.
Régimen fiscal
Articulo 4o., fracción XVII, de la Ley General del Timbre.
Pagará:
Poder (mandato)
A. cuando es otorgado en escriwra pública:
a) Poder especial Cuow lija $3.00
b) Poder general Cuota fija $6.00
B. Cuando es otorgado en escrito privado, ratificc¡do ante algún funcionario o empleado público: Cuota fija $6.00
C. El m::1ndato judicial que deba ser ratificado ante el juez de los autos:
a) Si el interés del negocio no excede Cuota fija $2.00 de $1,000.00
b) Si el interés del negocio excede de Cuota fija $4.00 $1,000.00 o no puede determinarse
232 Jorge Sánchez Cordero
D. Si se otorga en carta poder sin ratificación de firmas sin importar la cuantía del negocio y la naturaleza del mandato (aun el judicial), Cuota fija $0.20
E. Ratificación verbal, hecha por escrito: Cuota fija $0.20
No causa gravamen el mandato contenido en los endosos .. en procuración " o "al cobro''.
El articulo 3 7 dispone qtÍe en la sustitución del mandato se
causará la misma cuota.
TEMA 11. CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS
0?trato regulado por los artículos 2606 al 2615 del {p ~·~digo Civil.
Noción general
Hay prestación de servicios cuando una persona se obliga mediante
renumeración a realizar a otro un trabajo físico, intelectual o
artístico, o a producirle una obra mueble o inmueble.
Breve nota de derecho comparado
En Roma este contrato formaba parte de la locatio conductio
oper!lrum (alquiler de trabajo), cuando se trataba de trabajo, y de
la locatio conductio operis si se trata de la realización de una obra.
Este sistema sigue el código francés, el italiano y el español.
233
234 Jorge Sáncluz. Cordero
Código Civil de 18 70. En este ordenamiento surge en el dere
cho positivo mexicano la distinción entre el arrendamiento de
cosas y la prestación de servicios, pues el hombre no puede equipa
rarse a una cosa, es un atentado a su dignidad.
El Código Civil de 1884, igual que el anterior, sólo incluye
dentro de los contratos de prestación de servicios el de servicios
profesionales.
Código Civil de 1928. Este Código también distingue la locatio
de la prestación de servicios, regulando:
l. Servicio doméstico, por jornal, a precio alzado, en que el
operario sólo pone trabajo y el de aprendizaje.
2. Servicios profesionales.
3. Servicios de obras a precio alzado.
4. Contrato de porteadores y alquiladores.
5. Contrato de hospedaje.
Del servicio doméstico, por jornal, .a precio alzado en el que
el operario sólo pone su trabajo y el de aprendizaje. Estos contratos
han desbordado el contenido del derecho civil y se han incorporado
al derecho del trabajo, ahí es donde se estudian.
Contratos 235
De la prestación de servicios profesionales. Existe cuando
una parte llamada profesor, mediante remuneración, que recibe el
nombre de honorarios, presta servicios técnicos profesionales o
artísticos a otra llamada cliente, este concepto se deriva del artículo
2606 del Código Civil.
Clasificación
Es un contrato: l. Principal; 2 Bilateral; 3. Oneroso por naturaleza;
4. puede ser gratuito; 5. Verbal; 6. Consensual, y 7. lntuitu.personae,
por tener en cuenta la calidad de la persona a quien se encarga el
trabajo profesional.
No se tiene derecho a cobrar honorarios cuando no se cuenta
con el título correspondiente, en los casos en que la ley lo exija,
siendo además responsable de los daños causados (artículos 2608
y 2615 del Código Civil).
Régimen jurídico
Los honorarios se fijan de común acuerdo, a falta ele convenio,
atendiendo a las costumbres y a la importancia del trabajo, de la
reputación del profesionista o del arancel (artículo 2607 del Código
Civil).
Además de los honorarios, deberán pagarse los gastos que se
hagan; a falta ele convenio sobre su reembolso, se pagarán con rédito
legal cuando se paguen los honorarios, lo que se hará en el lugar
236 Jorge Sánchez Cordero
de la residencia del profesionista, inmediatamente que se preste
el servicio o haya concluido el trabajo (artículo 2609 del Código
Civil).
Si son varios los clientes de un solo negocio, todos responderán
solidariamente de los honorarios (articulo 2612 del Código Civil).
Si son varios profesores en un mismo negocio, se les pagará
por lo que individualmente hayan hecho, cobrando cualquiera que
sea el éxito del negocio, salvo pacto en contrario (artículo 2613
del Código Civil).
Cuando el profesor no pueda continuar en el cargo lo avisará
al cliente. Sólo es responsable por negligencia, impericia o dolo
(artículos 2614 y 2615 del Código Civil).
Régimen fiscal
Se rige por la cédula V del! mpuesto sobre la Renta, y se cubre median
te manifestación anual hecha bajo las bases de esa reglamentación.
TEMA 12. DEL CONTRATO DE OBRAS A PRECIO ALZADO
c;¡:¿::.e contrato está regulado por los artículos 2616 al 2645
c.p~:l Código Civil.
Definición
Es el contrato en virtud del cual, una persona llamada empresario
realiza una obra en la que pone los materiales a favor de otra,
llamada dueño de la obra, a cambio de una remuneración,
concepto que deriva de los artículos 2616 y 2625 del Código Civil.
Diversas denominaciones
Son dos fundamentales:
l. Contrato de empresa
2. Contrato de obras
Z37
238 Jorge Sánche~ Cordero
A los anteriores se agrega: por ajuste cerrado, a precio cerrado
o destajo, entre otros.
Contrato de obras, es aquel en el que el empresario pone
únicamente su trabajo. Este aspecto del contrato de obras está
conceptuado en el Código de 1928 como contrato de prestación
de servicios personales, regulado por el derecho del trabajo (articulo
2615 del Código Civil).
Todas las demás formas de este contrato son:
l. En el que el empresario pone trabajo y materiales (contrato
de obras).
2. En el que el empresario solo dirige (contrato de empresa).
3. En el que el precio se fija de manera cerrada (contrato de
obras a precio alzado).
Códigos Civiles de 1870, 1884 y 1928
En los ordenamientos de 1870 y 1884 se abarcaban con la deno
minación de contrato de obras, los aspectos del contrato en que
se ponía solo trabajo; trabajo y material; y cuando el precio era a
destajo o alzado. El de 1928 sólo tiene carácter de contrato de
obras cuando el empresario dirige la obra y pone materiales. En el
que sólo dirige, es un contrato innominado sin regulación especial.
Contraeos 239
Clasificación
Es un contrato: l. Principal; 2. Bilateral; 3. Oneroso por esencia;
4. Consensual, en forma general; 5. Formal cuando sea por ajuste
cerrado con valor de más de $100.00, en este caso será escrito, en
el que se hará descripción de la obra o plano (artículo 2618 del
Código Civil), y 6. Es lntuitu personae, por lo que respecta al
empresa no.
Elementos de existencia del contrato de obras
Son iguales a las ele todo contrato. Respecto al objeto, pueden ser
tanto muebles como inmuebles.
Elementos de validez del contrato de obras
Son los mismos de todo contrato. Respecto a la forma en general,
el contrato es consensual; cuando la obra es ele inmueble por ajuste
cerrado con valor ele más de $100.00 deberá otorgarse en contrato
escrito, con pormenorización, diseño, plano y presupuesto; la dificul
tad que surj~ por falta ele plano, diseño o presupuesto se resol
verá por dictamen ele peritos, atendiendo a la naturaleza ele la
obra (articulo 2618 del Código Civil).
Relación del contrato de obras con la compraventa
En ocasiones se discute si cuando el empresario pone materiales
se trata de un contrato de compraventa. Esto se resuelve anali-
240 Jorge Sánchez Cordero
zando cada caso, es decir, si existe preeminencia del trabajo sobre
los materiales, como lo más importante es el trabajo, en
consecuencia el contrato será de obras; en cambio, si lo más
importante en valor son los materiales, entonces el contrato será
de compraventa.
Obligaciones del empresario
Éstas son:
l. Ejecutar la obra convenida (articulo 2616 del Código Civil):
a) Conforme al plano, diseño o presupuesto (artículo 2619
del Código Civil).
b) En el término pactado, a falta de pacto quedará a juicio de
los peritos (articulo 2629 del Código Civil).
e) Personalmente, salvo que se haya pactado o el dueño lo
consienta, pero bajo la responsabilidad del empresario, o que
el empresario muera (articulo 2633 del Código Civil).
2. Entregar la obra, si se le paga; si no, tiene derecho de re
tención y su crédito será preferente (artículo 2644 del Código
Civil).
3. Responder de la obra al dueño (articulo 2642 del Código
Civil):
Contratos 241
a) Por los riesgos durante la ejecución, salvo que hubiere
morosidad en recibirla, o convenio expreso en contrario.
b) Por el trabajo de operarios (el derécho del trabajo deroga
esto, el dueño responde sin limitación, ya que es patrón sustituto).
e) Por los vicios o defectos de construcción (artículo 2634
del Código Civil).
Obligaciones del dueño de la obra
Éstas son:
l. Pagar el precio de la obra en el momento convenido, aunque
los materiales hubieren aumentado; siempre y cuando no hubiese
modificación en el diseñ.o, salvo que el cambio haya sido autorizado
(artículos 2625 al 2627 del Código Civil).
2. Recibir la obra; la parte pagada se presume entregada y
recibida; no se entiende así, si lo que se hizo fueron adelantos
a cuenta del precio de la obra, o cuando los pagos entregados son
parte de un todo (articulo 2631 del Código Civil).
Pérdida de la cosa
Los riesgos antes de la entrega son a cargo del empresario, salvo
morosidad en recibirlo o convenio expreso en contrario (artículo
2617 del Código Civil).
242 Jorge Sánchet Cordero
Terminación del contrato
Termina por:
l. Ordenarlo el dueño, indemnizando al empresario (articulo
2635 del Código Civil).
2. Cuando se trate de contrato de obra ajustada por peso o
medida, sin designar número o medida total, el contrato se rescinde
por voluntad de cualquiera de las partes, pagando la parte con
cluida (artículo 2636 del Código Civil).
3. Por muerte del empresario, indemnizando a los herederos
sobre el trabajo y gastos hechos (artículo 2638 del Código Civil).
4. Cuando la obra no puede concluirse por caso fortuito o
fuerza mayor (artículo 2639 del Código Civil).
Régimen fiscal
Se rige por la fracción IX, del artículo 4o. de la Ley General del
Timbre, que reglamenta los contratos no especificados:
A. Cuando expresa el valor de la operación:
a) Si el contrato importa enajenación 1 Cuota por valoro 2% de bienes o cesióA de derechos reales
b) En cualquier otro caso:
1. En escritura pública, por cada 1 Cuota fija, $0.10 $10.00 o fracción
Contratos 243
2. En escrito privado por c<lda Cuota fijao $0.02 $10.00 ó fracción
B. Cuando no se expresa su valor:
a) En el documento en el que se consigne el contrato:
l. Si es escritura pública Cuota Fijao $10.00
2. Si es escrito privado Cuota Fijao $2.00
b) En los recibos que deberán expedirse por las prestaciones pactadas:
l. Si el contrato se consignó en Cuota Fijao $0.10 escritura pública, por cada $10.00 ó fracción
2. Si se consignó en escrito privado Cuota Fijao $0.02 por cada $10.00 ó fracción
C. Los convenios y transacciones judiciales, sea cual fuera su contenido y aun cuando importen enajenación de bienes o cesión de derechos reales:
a) Cuando su objeto sea resolver conflictos de derechos que no afecten el patrimonio de alguna de las partes. Cuota Fija: $20.00
b) Cuando su objeto sean derechos u obligaciones estimables en dinero
l. Si se expresa el valor: Por cada Cuota por valoro $0.20 $10.00 o fracción
2. Si no se expres<1 el valor pero puede determinarse:
En el acto de celebrarse el convenio. Cuota Fija, $20.00
Una vez determinado el valor de los bienes materia del convenio, por cada $10.00 o fracción Cuota por valo" $0.20
3. Si no se expresa el valor y no puede determinarse: Cuota Fija $30.00
No causan gravamen los contratos constituidos de renta o pensión temporal o vitalicia; los de mutuo, comodato, donación, anticresis, fianza, hipoteca, prenda, aparcería, sub·aparcería, prestación de servicios profesionales, capitulaciones matrimoniales ni los contratos de trabajo celebrados de acuerdo con las leyes relativas.
TEMA 13. CONTRATO DE HOSPEDAJE
~e contrato está regulado por los artículos 2666 a 2669
c.p~:l Código Civil.
Definición
El contrato de hospedaje tiene lugar cuando una de las partes,
llamado hospedero o posadero, presta a otra, llamado huésped o
pasajero, albergue, mediante retribución convenida, compren
diendo o no, según se estipule, alimentos y demás gastos que origine
el hospedaje.
Naturaleza
Es compleja, implica en parte la prestación de servicios y en otra
parte, la transmisión de uso y goce.
245
246 Jorge Sánchez Cord1!TO
Andlisis. Hay hospedaje cuando de dos personas una presta a
otra posada, alojamiento o albergue, y ésta a su vez paga a cambio
un precio. El hecho de prestar alojamiento se desdobla en actos
que suelen pertenecer a diversos tipos de contrato.
Clasificación
Es un contrato: l. Principal; 2. Bilateral; 3. Complejo; 4. Declarativo,
si es expreso y de adhesión si es tácito; 5. Oneroso; 6. Conmuta
tivo; 7. Consensual, y 8. De tracto sucesivo.
Función económica
Por medio de él se satisfacen las necesidades de cobijo y alimenta
ción fuera del hogar, facilitando la circulación de agentes, constitu
yéndose como un auxiliar del comercio.
Función jurídica
Es compleja, comprende actos trasbtivos de dominio, de uso y
goce y de prestación de servicios.
Formación del contrato
Se forma por el mero consentimiento, por ello es consensual.
Contrato5 24 7
Elementos de existencia
Son los mismos de los de todo contrato. Su objeto es complejo
porque comprende el uso de muebles, la localidad, etcétera, el
disfrute de servicios de hotelero y servidumbre y el consumo ele
bienes, como luz, teléfono, agua, alimentos, entre otros.
División
Se divide en hospedaje simple, que corresponde sólo al uso de la
habitación y con servicios, que incluye el hospedaje con alimentos.
Capacidad. Es distinta según se trate de dar o recibir hospedaje:
a) Capacidad para dar hospedaje. Se requiere la de contratar
y obligarse y a la disposición.
b) Capacidad para recibir hospedaje. Basta la ele contratar y
obligar.
Incapacidad. El contrato celebrado por incapaz es nulo rela
tivamente, la nulidad se establece en protección del incapaz, pero
esta acci.ón no es invocable cuando el menor que presta hospe
daje sin intervención del tutor lo ha hecho haciendo de ello una
profesión.
248 Jorge Sánchez Cordero
Derechos y obligaciones dimanados del contrato
Por ser sinalagmático, engendra obligaciones a cargo del hostelero
y a cargo del huésped.
Los efectos del contrato de hospedaje para el hostelero son:
A. Por lo que hace a sus derechos:
l. Cobrar el precio.
2. Exigir se ponga en su conocimiento las novedades dañosas
observadas en las cosas.
3. Limitar su responsabilidad a $250.00, por el deterioro o
pérdida de cosas introducidas en el establecimiento con su con
sentimiento (artículo 2535 del Código Civil).
4. Retener en prenda los equipajes, a falta de pago (artículo
2669 del Código Civil).
B. Por lo que hace a sus obligaciones:
l. Prestar alojamiento (sin oponerse a recibir a alguno, ya
que se trata de una policitación).
2. Las del arrendador, en cuanto se requiera.
Contratos 249
3. Proporcionar alimentos, cuando se pacten.
4. Responder de los deterioros o pérdidas sufridas por el pasajero.
5. Fijar los reglamentos que ordene la autoridad administrativa.
Los efectos para el huésped son:
A Con relación a sus derechos:
l. Recibir albergue y alimentos en su caso.
B. Con relación a sus obligaciones:
l. Pagar el hospedaje.
2. Todas las del arrendatario.
Además de las obligaciones antes indicadas, el artículo 2668
del Código Civil señala que el hospedaje se rige por las condiciones
estipuladas en el reglamento que expedirá la autoridad competente.
Al respecto, el "Reglamento de Establecimiento de Hospedaje", 33
publicado en el Diario Oficial de la Federación de 6 de marzo de
194 2, señala, entre otras obligaciones, la obligación de registro
-H Este reglamento estuvo en vigor hasta julio de 1982.
250 }oTge .Sánchez CoTdero
del huésped en las tarjetas o libros especiales que el propietario del
negocio lleve para tal efecto, anotando además el nombre de las
personas que le acompañan (articulo 14), no transgredir el regla
mento en materia de moralidad (articulo 15), entre otras.
Manera de extinguir la obligación del pago. La forma de extinguir
esta obligación es: pago, compensación, dación en pago, confusión,
remisión de la deuda, novación o, prescripción (prescribe a los
dos años de acuerdo al articulo 1161 fracción Ill del Código Civil).
Terminación del contrato
Este contrato termina por:
l. La llegada del plazo (en caso de reservación y no llegada
del huésped, si la cosa puede arrendarse, no se pagará nada, si no,
se pagarán daños y perjuicios); 2. Por convenio expreso; 3. Por
nulidad del contrato; 4. Por rescisión; S. Por confusión; 6. Por expro
piación, y 7. Por evicción.
TEMA 14. CoRPORAClONES CrvrLES
ociones generales
En los contratos estudiados anteriormente, las finalidades ele las
partes son diversas, contrapuestas; en los contratos corporati
vos, la finalidad ele las partes es común, unen sus recursos para un
mismo objetivo.
Códigos Civiles de 1870 y 1884. Estos ordenamientos se ocupan
sólo del contrato ele sociedad, como contrato corporativo, no de
la asociación.
Código de Comercio de 1890. Éste se ocupaba ele los dos aspec
tos del derecho corporativo, pues regulaba la asociación, bajo las
formas: momentánea y en participación; asimismo reglamentaba
251
252 Jorge Sdnchet Cordero
las sociedades, entre las que enumera la sociedad en nombre
colectivo,. la anónima, la comandita simple, la comandita por
acciones y la cooperativa34
Código Civil de 1928. Éste enmienda la deficiencia de los
Códigos de 1870 y 1884, porque regula tanto a las sociedades como
a las asociaciones.
Asociación
Este contrato está regulado por los artículos 2670 y 2687 del Có·
digo Civil.
Antecedentes
Los preceptos que reglamentan la asociación en el Código Civil
están tomados de los códigos alemán, suizo, argentino, brasileño,
francés; algunos preceptos son originales. Ahora bien, aunque
cuente con estos antecedentes, tiene configuración propia.
Concepto
En términos del artículo 2670 del Código Civil, es un contrato de
carácter corporativo dotado de personalidad jurídica, que surge
de un contrato intuitu personae, celebrado entre dos o más personas,
Jt A partir dcl4 de agosto de 1934, las citadas sociedades son reguladas por la Ley General de Sociedades Mercan riles, publicada en el Diario Oficial de la Federación en esa misma fecha.
Contratos 253
con el propósito de realizar una finalidad común licita y prepon
derantemente no económica.
Características
l. Es corporativo por estar formado por dos o más personas;
2. Es persona moral, por darle personalidad el derecho, como
una ficción de él;
3. Es permanente;
4. Es intuitu personae, por formarse en consideración a las
personas de los socios;
5. Debe tener un fin licito, lo que implica no realizar hechos
o actos prohibidos por la ley, y
6. Su objeto debe ser preponderantemente no económico, si
lo fuera no seria asociación civil, sino mercantil.
Fonna
Debe constar por escrito, ya sea en documento privado o públi
co. Para que surta efectos contra terceros, se deben inscribir en el
Registro Público. Los estatutos que obran en el clausulado del con
trato, son los que rigen su objeto, vigencia, nacionalidad y obli
gaciones (artículos 2671, 2673 y 3071 al 3074 del Código Civil).
254 Jorge Sánchcz Cordero
Su organización es corporativa, ya que funciona conforme
normas estatutarias que establecen la forma de administrar la
sociedad o las facultades de las asambleas, entre otras cuestiones
de administración.
Extinción de la asociación
Además de las causas previstas en los estatutos, en términos del
articulo 2685 del Código Civil, las asociaciones se extinguen por
las siguientes causas:
l. Por consentimiento de la asamblea general.
2. Por concluir el término de duración o haber conseguido su
objeto para la que fue creada.
3. Por haberse vuelto incapaz de realizar el fin para el que
se fundó.
4. Por resolución de autoridad.
Órganos de la asociación
Éstos son:
l. La asamblea general de asociados, que es el poder supremo
de las asociaciones, que puede reunirse en la época fijada por
los estatutos o cuando fuere citada cuando menos por el So/o de los
Contratos 255
asociados; si no lo hiciere, lo hará el juez de lo civil, a petición de
ellos (articulo 26 7 5 del Código Civil).
La asamblea general resolverá sobre la admisión o exclusión
de asociados: sobre disolución anticipada de la asociación; sobre
nombramientos de director o directores; cuando la escritura consti
tutiva no los nombre; sobre revocación de esos nombramientos;
sobre los demás asuntos que le encomienden los estatutos (articulo
26 7 6 del Código Civil).
Sólo se tratarán los asuntos de la orden del día y las decisiones
se tomarán por mayoría de votos de los presentes (articulo 2677
del Código Civil). El Código Civil no fija quórum de asistencia.
2. Director o directores, es el órgano ejecutivo de la asocia
ción, los asociados podrán vigilar que las cuotas se destinen al fin
propuesto (articulo 2683 del Código Civil).
¿Cómo se liquida?
Al extinguirse la asociación sus bienes se aplican conforme lo
determinan los.estatutos, a falta de disposición, como lo determine
la asamblea general; en este caso la asamblea sólo podrá atribuir a
los asociados la parte del activo que equivalga a sus aportaciones;
el resto se aplicará a otra asociación o fundación de objeto similar
a la que se liquida.
256 Jorge Sánchez Cordero
Régimen fiscal
Está regulado por el articulo 4o. fracción XXIV, de la Ley General
del Timbre que señala:
A. Sobre el capital, conforme al Cuota fija, $1.20 contrato por cada $1,000.00 o fracción
B. Cuando se determine y se autorice aumento de capital en el mismo contrato, se pagará sobre el capital determinado la cuota del inciso anterior y sobre el aumento autorizado:
a) Si puede precisarse el monto del Cuota fija, $0.25 aumento por cada $1,000.00 o fracción
b) Si no puede determinarse Cuota fija, $10.00
C. Cuando por la naturaleza del objeto de la sociedad no haya capital social o la sociedad fuere solamente de ganancias o las aportaciones no sean en propiedad,
a) Si es en escritura pública Cuota fija' $15.00
b) Si se otorga en escrito privado Cuota fija' $2.50
No causan gravamen:
l. La sociedad conyugal (La sociedad conyugal no es propiamente una sociedad, es un régimen de copropiedad).
2. La constitución de sociedades o fundaciones de beneficencia privada.
TEMA 15. SOCIEDAD
'jf5:. ~'" [,¿, poc lo> ""'"'loo 2688 "' 2738 dd Cód lgo C; ,;[
Concepto
La sociedad civil es una corporación mediante la cual las partes,
denominadas socios, se obligan a aportar bienes, industria, o
ambos, para realizar un fin preponderantemente económico y que
no constituya especulación mercantil (concepto que deriva del
artículo 2688 del Código Civil).
Características
l. Es una corporación por estar integrada por un conjunto de
personas.
257
258 Jorge Sánchez Cordero
2. Está dotada de personalidad jurídica, por tanto tendrá un
nombre o razón social, un domicilio, una nacionalidad y un patri
monio, éste es independiente del de los socios, que no son copro
pietarios, sobre él, sólo tienen derecho de crédito.
3. El patrimonio se forma con las aportaciones de los socios,
que puede ser dinero u otros bienes (artículo 2689 del Código
Civil).
4. Tienen un fin común (artículo 2688 del Código Civil).
5. El fin debe ser preponderantemente económico (artículo
2688 del Código Civil); se distingue de la mercantil, sólo por
criterio formal, es mercantil cuando se organiza adoptando alguna
forma de sociedad mercantil.
Forma
Este contrato, debe constar por escrito; puede ser público o priva
do, en el primer caso, por ejemplo, se presenta cuando se aportan
bienes que requieren escritura pública, en términos del artículo
2690 del Código Civil.
Tal como lo dispone el artículo 2693 del Código Civil, en la
escritura social deben constar:
l. El nombre de los socios
2. La razón social
Conlrátos Z59
3. El objeto de la sociedad
4. El importe del capi.tal social y de las aportaciones
La falta de forma produce que cualquiera de los socios pueda
pedir su liquidación, pero esta falta de forma no puede oponerse a
terceros como motivo para que no produzca sus efectos (artículo
2691 del Código Civil).
Registro
Por lo que hace a su registro, debe inscribirse en el Registro de
Sociedades Civiles para que surta efectos contra tercero (articulo
2694 del Código Civil).
Cláusulas prohibidas
Será nula la estipulación que diga que los provechos pertenecerán
exclusivamente a alguno o algunos de los socios y rodas las pérdidas
las soporten sólo unos (articulo 2696 del Código Civil). También
está prohibido estipular que a los socios capitalistas se les restituya
su aporte con una cantidad adicional, haya o no ganancias (artículo
2697 del Código Civil).
Obligaciones y derechos de los socios
Respecto a las obligaciones, deben apreciarse con relación a la
sociedad y respecto a terceros:
260 Jorge Sánche<: Cordero
l. Respecto a las obligaciones con la sociedad son:
a) Satisfacer su aportación o prestar los servicios personales
en su caso; si es un bien lo que aporta tendrá las obligaciones de
todo enajenante; si es el goce de alguna cosa lo que aporta, respon
derá como arrendador.
b) Responder por las pérdidas de la sociedad en la proporción
correspondiente.
Las anteriores obligaciones derivan del articulo 2 702 del
Código Civil.
2. Con relación a terceros, responderán solidariamente y en
forma ilimitada y de manera subsidiaria los socios que adminis
tren; los demás socios, salvo convenio en contrario, sólo responde
rán ante terceros por el valor de su aportación (artículo 2704 del
Código Civil).
Respecto a los derechos de los socios, éstos son:
l. Participar en las utilidades de la sociedad (artículo 2 728
del Código Civil).
2. Participar en el haber social, al liquidarse (articulo 2728
del Código Civil).
Contraeos 261
3. Tienen el derecho del tanto en caso de que un socio se
separe, el plazo para usar de ese derecho es de 8 días después de que
reciban el aviso de que se pretende enajenar (artículo 2706 del
Código Civil).
4. Participar en la administración de la sociedad, cuando no
se haya limitado su administración a alguno de los socios (artículo
2 719 del Código Civil).
5. Instruirse en la marcha de los negocios de la sociedad.
La calidad de socios es intransmisible (artículo 2684 del Có
digo Civil}.
Órganos de la sociedad
Éstos son:
l. La asamblea de socios, con las mismas características de la
asamblea de socios de las asociaciones civiles.
2. Administrador, ejecutivo de la sociedad y que puede ser
uno o varios socios. Su nombramiento se hace en la escritura cons-.
titutiva, es irrevocable, salvo que obre con dolo, culpa o inhabili
dad, en este caso puede revocarse su nombramiento por unanimidad
de votos; si se nombró fuera del acta constitutiva, puede revocarse
por mayoría de votos.
262 Jorge $linche~ Cordero
También puede administrarse la sociedad por la totalidad de
los socios, en este caso los acuerdos se toman por mayoría. La ma
yoría se computará por cantidades, pero si una persona representa
el mayor interés y la sociedad es de más de tres socios, se reque
rirá el voto de la tercera parte de los socios (articulo 2713 del
Código Civil).
Facultades de los administradores
Los administradores tienen las facultades que les confiere la escri
tura constitutiva, pueden ser: de pleitos y cobranzas, de administra
ción y de dominio; si no se señala expresamente, no tendrán las
de dominio.
Los compromisos constituidos en exceso de facultades sólo
obligan a los socios si se ratifican (articulo 2716 del Código Civil).
Disolución de la sociedad
Las causas de disolución de la sociedad serán las que establezca el
acta constitutiva, y a falta de estipulación en sus cláusulas, serán las
establecidas en el articulo 2720 del Código Civil consistentes en:
l. Consentimiento unánime de los socios.
2. Por cumplimiento del término prefijado en el contrato.
3. Por la realización completa del fin social o por haberse
vuelto irrealizable.
ContraWI 263
4. Por muerte o incapacidad del socio que responde ilimita
damente de los compromisos sociales, excepto si se pactó que conti
nuaria con los socios supervivientes o con los herederos.
5. Por muerte del socio industrial, si la industria dio na
cimiento a la sociedad.
6. Por renuncia de un socio, en sociedad de duración ilimitada
y que los otros socios no deseen continuar asociados.
7. Por resolución judicial.
La disolución debe inscribirse en el Registro de Sociedades.
La disolución conduce a la liquidación de la sociedad, opera
ción por la que se aprecia si hubo pérdida.
Régimen fiscal
El mismo que el ele las asociaciones civiles, ya tratado.
TEMA 16 • APARCERÍA
c;¡¿::.e contrato está regulado por los artículos 2739 al 2763
c.p~:l Código Civil).
Definiciones
Hay aparcería agrícola y de ganados.
La aparcería agrícola es el contrato por el que una persona,
llamada dueño de la tierra, concede a otra, llamada aparcero, el
uso y goce de la tierra para que la cultive y se repartan los frutos,
en la forma que convengan; concepto que se deriva del artículo
2741 del Código Civil.
265
266 Jorge Sánchet Cordero
La aparcería de ganados es el contrato por el que una persona
llamada dueña del ganado, concede a otra, llamada aparcero, el
cuidado del ganado con el objeto de repartirse sus frutos y
productos en los términos que convengan, esta definición se deriva
del articulo 2752 del Código Civil.
Funciones jurídicas y económicas
Sus funciones jurídicas y económicas son similares a las del arren
damiento y la sociedad; pues consisten en conceder el uso y goce
de ciertos bienes (predio y ganado), mediante retribución y hacer
que se disfrute de una cosa ajena; la finalidad de las dos partes es
lograr una buena cosecha o una buena cría.
Clasificación
Es un contrato: ). Principal; 2. Bilateral; 3. Oneroso; 4. Aleatorio,
ya que al celebrar el contrato, se ignora si habrá frutos, ganancias
o pérdidas; 5. Conmutativo; 6. Formal, por otorgarse por escrito;
7. Temporal, y 8. De tracto sucesivo.
Elementos de existencia
Son los de todo contrato. El objeto en la aparcería agrícola siempre
se refiere a un predio rústico, para el cultivo de la tierra; por lo
que hace a la aparcería de ganados, el objeto recae sobre la cría de
ganado o explotación de él.
Contraeos 267
Se requiere que el predio sea cultivable en caso de aparcería
agrícola; en la aparcería de ganado. Se aplica éste régimen a la
cría de otros animales, por analogía, aunque no se reglamente
expresamente.
Requisitos de validez
Son los de todo contrato. Respecto a la forma debe expresarse el
consentimiento por escrito privado, debiéndose formar dos ejem
plares, uno para cada contratante (articulo 2740 del Código Civil).
Respecto a la capacidad, se requiere la capacidad para obligarse
y conceder el uso, por tanto, pueden dar en aparcería el propietario,
el arrendatario y el usufructuario, con consentimiento del dueño;
aunque esto desvirtúa el contrato, que tiene por objeto que quien
no tiene tierra cultive la ajena para repartirse las utilidades con su
dueño.
Naturaleza del derecho del aparcero
Se discute si es un derecho real o personal; por ser un contrato
complejo con características de arrendamiento. Es personal, ya
que la obligación ele proporcionar el uso y goce se traduce en dar
participación ele frutos, luego el aparcero no ejerce un derecho
real sobre la cosa, ejerce la posesión derivada, como el arrendamiento.
En el caso de la aparcería agrícola se relacionan las reglas
generales ele la aparcería con disposiciones del arrendamiento.
268 Jorge Sánchez Cordero
En el contrato de aparcería de ganados se relacionan las reglas
generales de la aparcería con disposiciones especiales de la sociedad
y arrendamiento de muebles.
Obligaciones del dueño del predio
Éstas son:
l. Conceder su uso y goce, que es la esencia del contrato
(artículo 2 7 41 del Código Civil).
2. Entregar la cosa de acuerdo con lo pactado, a falta de
convenio, observando lo dispuesto para las obligaciones de dar.
3. No estorbar el uso y goce de la tierra.
4. Conservar la cosa en estado de que pueda utilizarse para
su objeto.
5. Garantizar la posesión pacífica al aparcero, obligación en
toda enajenación o concesión de uso o goce.
6. Responder de los daños y perjuicios por vicios ocultos ante
riores al contrato; obligación general para los contratos conmutativos.
7. Conceder al aparcero el uso de parte del predio para cons
tituir su habitación y que tome el agua potable y la leña necesaria;
Contratos 269
o qut'! .consuma el pasto necesario para alimentar a sus animales
(artículo 2749 del Código Civil).
8. Respetar el derecho del tanto al aparcero si cumplió con sus
obligaciones, si el predio se da nuevamente en aparcería (artículo
2 7 50 del Código Civil).
Obligaciones del aparcero
Las hay generales, semejantes a las del arrendatario y especiales
propias de la aparcería.
Las obligaciones generales son las siguientes:
l. Conservar la cosa en el estado en que se recibe
2. Servirse de la cosa para el uso convenido
3. Avisar al dueño de la necesidad de reparaciones
4. Avisar toda usurpación o novedad dañosa
5. Restituir la finca al terminar el contrato
Por su parte, las obligaciones especiales son:
l. El labrador no podrá levantar las mieses o frutos sin avisar
al propietario o a quien haga sus veces; si no está, midiendo o
pesando la cosecha ante dos testigos idóneos; su incumplimiento
270 Jorge Sánchez Cordero
da lugar a que la cosecha se calcule por peritos, con cargo al apar
cero (artículo 2743 a 2745 del Código Civil}.
2. Entregar al duei\o la parte de los frutos convenida, a falta
de convenio, conforme a la costumbre del lugar; la parte para el
aparcero por su trabajo nunca podrá ser menor del40% de la cose
cha (artículo 2741 del Código Civil}.
3. Entregar la parte proporcional de los frutos, si se pierde
parte de la cosecha, determinando la proporción en función de lo
contenido de lo que se recoja.
Si el duei\o proporciona semillas y la pérdida es parcial, el apar
cero repondrá esas semillas en proporción a lo cosechado, si es el
total no responderá por las semillas (artículo 2748 del Código
Civil).
Aparcería de ganado. Obligaciones del dueño
l. Conceder el uso del ganado (artículo 2756 del Código Civil}.
2. Conceder al aparcero parte de los frutos o productos de
acuerdo a lo convenido, será nulo el contrato que estipule que
todas las pérdidas por caso fortuito son por cuenta del aparcero
(artículos 2754 y 2757 del Código Civil}.
3. Entregar los animales en el tiempo, lugar, forma y modo
convenidos, a falta de convenio, como las obligaciones de dar
(artículo 2754 del Código Civil}.
Contratos 271
4. Garantizar la posesión del aparcero de manera útil, res
pondiendo de los vicios ocultos objetivamente (artículo 2756 del
Código Civil).
5. Garantizar la posesión pacifica al aparcero.
6. Responder de la evicción, sustituyendo por otros los anima
les perdidos (articulo 2756 del Código Civil).
7. No estorbar el uso y goce perturbando al aparcero en el cui
dado y alimentación de los animales.
8. No disponer de los animales o de sus frutos o productos
durante la vigencia del contrato, salvo pacto en contrario respecto
a frutos (articulo 2 7 58 del.Cód igo Civil).
9. Conceder el derecho del tanto al aparcero, si antes del
vencimiento del contrato vende el ganado (articulo 2 7 63 del Códi
go Civil).
Obligaciones del aparcero
Éstas son'
l. Guardar y conservar los animales, respondiendo de su dolo
o culpa (articulo 2755 del Código Civil}.
2. No disponer de las cabezas o crías sin consentimiento del
dueño (articulo 2 7 58 del Código Civil).
272 Jorge Sánchez Cordero
3. No esquilar a los animales sm avisar al dueño (articulo
2759 del Código Civil).
Terminación del contrato de aparcería agrícola
Este termina por:
l. Llegada del plazo estipulado.
2. Por haber terminado la cosecha, salvo el derecho del tanto
para la siguiente.
3. Por cumplimiento de condición resolutoria, si se estipuló.
4. Por revocación del dominio del dueño, indemnizando si el
dueño ocultó ese riesgo.
5. Cuando termine el arrendamiento o el usufructo del dueño;
en esos casos, indemnizará al aparcero si ocultó es situación.
6. Pérdida de la cosa.
7. Expropiación del predio, detectada por utilidad pública.
8. Evicción, en cuyo caso el aparcero tiene derecho a exigir
ser indemnizado.
9. Muerte del aparcero. En este supuesto, se indemniza a
los herederos, si el aparcero realizó algunos trabajos. La muerte del
Contratos 273
dueño de la tierra no termina con el contrato (articulo 2742 del
Código Civil)
Terminación del contrato de aparcería de ganados
Termina por las mismas causas que la agrícola y en las mismas
condiciones.
Régimen fiscal
En términos del articulo 4o., relativo a la fracción IX, último párra
fo de la Ley General del Timbre, el contrato de aparcería no causa
gravamen.
TEMA 17. CONTRATOS ALEATORIOS.
CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS GENERALES
~el contrato en el que las ganancias y pérdidas dependen
<P~~ un acontecimiento incierto, para todas las partes o para
alguna ele ellas. Se distingue ele los contratos conmutativos en que
en éstos las prestaciones son ciertas; en cambio, en el aleatorio no
se sabe a cuánto ascenderán, o quién gana y quién pierde, sino hasta
que se realice el acontecimiento; ese acontecimiento puede ser cierto
o incierto y puede ser condición o término. En el seguro de vida la
indemnización es cierta, su realización depende de un término; en
la compra de esperanza, su realización depende de una condición.'
Diferencia entre los contratos aleatorios y los sujetos a condición suspensiva
En los contratos sujetos a condición suspensiva, su existencia ele
pende del acontecimiento futuro e incierto, no es la prestación la
275
276 Jorge Scínche:z: Cordero
que depende del acontecimiento futuro e incierto, sino la obliga
ción misma; en los contratos aleatorios, su formación no depende
del acontecimiento futuro, pues unas prestaciones nacerán, como
pagar las primas en el seguro de vida o de incendio, otras prestacio
nes son las que su nacimiento dependerá de la realización de acon
tecimiento futuro.
Además, en los contratos sujetos a condiciones suspensivas,
las prestaciones están determinadas y su realización depende de
la llegada del término a condición; en cambio, en los aleatorios la
determinación de quién soportará las pérdidas o quién las
ganancias, depende de la llegada de ese acontecimiento incierto o
cierto de fecha incierta.
Contratos aleatorios del derecho civil y su comparación con los aleatorios del derecho mercantil
Son civiles: el juego y la apuesta, la renta vitalicia y la compra de
esperanza. Son mercantiles: el de seguros, el de préstamo a la gruesa
y la fianza mercantil.
El contrato de seguro es aquel en el que una empresa asegura
dora se obliga mediante una prima a resarcir un daño o pagar una
suma al verificarse la eventualidad prevista en el contrato.
El préstamo a la gruesa es aquel en el que su reembolso, con
un premio, depende del feliz arribo a puerto de los efectos sobre
los que se hizo o del valor que se obtenga en caso de siniestro.
Contratos 277
La fianza mercantil es la otorgada por compañía autorizada
en la que la obligación del deudor principal es mercantil.
Se distinguen los contratos aleatorios civiles de los mercantiles
en que en éstos, hay un propósito de especulación comercial y son
celebrados por compañías o empresas autorizadas para eso, por
ello se dice que los contratos aleatorios mercantiles pierden su
carácter aleatorio, pues se basan en cálculos actuariales que hacen
casi imposible una pérdida. Lo que hacen las compañías de fianzas
y seguros es formar una mutualidad que pagará las indemnizaciones
originadas por siniestros; únicamente será aleatorio para quien
paga la prima.
Lo anterior, claro, desde el punto de vista económico, pero
jurídicamente son contratos aleatorios cuya pérdida o ganancia
dependerá de la realización de un acontecimiento incierto.
El juego y la apuesta
Este contrato está regulado por los artículos 2764 a 2773 del Código
Civil. Es el contrato aleatorio por excelencia, en que del acon
tecimiento futuro dependerá de quién gane o quién pierda.
Diferencias entre juego y apuesta según los juristas Ricci, Manresa y Navarro y Enneccerus
Según Ricci, juego es el convenio en virtud del cual dos o más
personas hacen sendas apuestas con el compromiso de perderla a
278 Jorge Sánche;: Cordero
favor de quien venza, ellos directamente participan, es decir, son
los competidores. La apuesta es el convenio por el que la ganancia
es atribuida a la parte cuya afirmación relativa a un asunto resulta
cierta.
Manresa y Navarro sostienen que es juego cuando las partes
participan en él, y que es apuesta cuando la acción no depende de
las partes.
Enneccerus afirma que el juego tiene por objeto la distracción o
la ganancia o ambas, la apuesta tiende a robustecer una afirmación.
Acción por deudas de juego y apuestas prohibidas
El Ejecutivo ha reglamentado los juegos permitidos, prohibien
do la ruleta, el bacará y los albures, entre otros (Ley Federal de
Juegos y Apuestas).
En relación con los juegos y apuestas prohibidos, no hay acción
sobre las deudas contraídas por ellos, además desconoce la ley
todo efecto al contrato que los origine, pues por tratarse de normas
de interés público, están afectados de nulidad absoluta, y aun en
el caso de pago voluntario, el perdidoso tiene acción para que se le
devuelva el 50% de lo pagado, entregando el otro 50% a la bene
ficencia pública (artículos 2764 al 2765 del Código Civil).
Las deudas de juego no admiten compensación. Uno de los
requisitos para que proceda la compensación es que sea exigible,
Contratos 279
y no siéndolo las deudas de juego o apuesta prohibida, no puede
aplicarse la compensación (articulo 2768 del Código Civil).
No admiten novación. Tampoco puede existir novación, pues
ésta es la conversión de una obligación por otra, y en este caso no
hay obligación por deuda de juego o apuesta prohibidos (artículo
2768 del Código Civil).
Se conceden excepciones a tos perdidosos. El perdidoso puede
ejercer la acción de juego prohibido, pero esta acción no es oponi
ble a tercero de buena fe, pues si la obligación nacida del juego se
forma en un titulo a la orden o al portador y éste es endosado a
un tercero, no podrá oponerse esa excepción; en este caso el perdi
doso, una vez verificado el pago, puede reclamar al ganador el
50% y el otro 50% queda a la beneficencia pública (artículo 2770
del Código Civil).
No admiten fianza. Como esa obligación no produce efectos
jurídicos, la fianza que la garantice no puede existir, pues no existe
el accesorio sin el principal.
Acción para exigir la suma prestada para el juego y la apuesta
Si no hay acción para exigir el pago de lo ganado, entonces tampo
co para pedir lo prestado con ocasión al juego y apuesta prohibidos
por el otro jugador, pero el préstamo hecho por tercero extraño al
juego sí debe reembolsarse y es exigible, ya que quien presta a
persona capaz no está obligado a indagar el uso del préstamo.
280 Jorge Sdnchet Cordero
Prescripción
El que pierda en juego y apuesta no prohibido si está obligado
civilmente y esa obligación es exigible jurídicamente y la acción
para reclamar esa obligación prescribe a los 30 días. Esta
prescripción es de tan corto tiempo para evitar que el juego lícito
llegue a constituirse en un mal social (articulo 2767 del Código
Civil).
¿A qué monto puede llegar la deuda?
La deuda exigible por juego o apuesta no puede exceder de la
vigésima parte de su patrimonio (articulo 2767 del Código Civil).
COMPRA DE ESPERANZA
Este contrato está regulado por los artículos 2792 y 2793 del
Código Civil.
Concepto
En términos del artículo 2792 del Código Civil, se llama compra
de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una
cantidad determinada, los frutos que la cosa produzca en un tiempo
fijado, tomando el comprador para si los riesgos de que los frutos
no lleguen a existir, o bien los productos de un hecho que pueden
apreciarse en dinero.
Contratos 281
Es un contrato aleatorio para el comprador y conmutativo
para el vendedor.
Su comparación con la compra futura
El artículo 2309 del Código Civil permite, en general, que las cosas
futuras puedan ser objeto del contrato, tomando el comprador el
riesgo de que no llegasen a existir.
La compra de cosa esperada o futura es una modalidad de la
compraventa y se rige por lo dispuesto para la compra de esperanza.
Se distinguen en que en la compra de esperanza se adquieren
los frutos que una cosa produzca en tiempo fijo, en tanto que en la
compra de cosa futura no son los frutos los que se venderán, sino
la cosa misma; además, en la compra de cosa esperada hay dos
posibilidades: la. que se convenga en pagar aunque la cosa no
llegue a existir; este contrato se rige por lo dispuesto para la compra
de esperanza, y 2a. en el que el pago se supedita a que la cosa llegue
a existir; en este último supuesto es una compraventa sujeta a
condición suspensiva.
Elementos de existencia y validez de la compra de esperanza
Son los mismos de todo contrato.
Consentimiento. Consiste en la manifestación de voluntad
de correr el riesgo de que los frutos lleguen a existir y que el vende
dor los transmita si se producen.
282 Jorge Sánchez: Cordero
Objeto. Siendo requisito de todo contrato que el objeto exista
o pueda existir, surge el problema de que en la compra de esperanza
éste pueda no existir; en este contrato la aleatoriedad recae sobre
uno de los elementos de existencia del contrato, no sobre el monto,
y si es existente el contrato es por disposición legal, no por lógica
jurídica.
Capacidad. Se requiere la necesaria para la compraventa, la
de enajenación. La venta de cosa ajena es nula relativamente; se
revalida si el vendedor la adquiere de quien tenga derecho de pro
piedad sobre ella antes de que tenga lugar la evicción; caso especial
de convalidación de nulidad relativa, que normalmente queda a
cargo del perjudicado, en este caso, no es el comprador quien rati
fica, la ratificación depende de un hecho ajeno a su voluntad; por
lo expuesto se dice que esa venta está afectada de nulidad absoluta
y lo que sucede es que se hace una nueva venta.
Ausencia de vicios del consentimiento. Los que interesan son el
error, el dolo y la lesión. El error debe recaer sobre el motivo
determinante de la voluntad, como el hecho de haber querido
contratar una venta de cosa esperada, y se estipule cotnpra de
esperanza.
El dolo se debe a maquinaciones que indiquen al comprador
a correr un gran riesgo o a venderle algo que de antemano sabe
no existirá.
Contratos 283
Lesión. Cuando el vendedor aprovecha la suma ignorancia,
notoria inexperiencia o extrema necesidad del comprador,
logrando un lucro excesivo para el riesgo que se corre y a lo que él
se obliga.
Licitud en el objeto, motivo, fin o condición del contrato.
Se aplican las reglas generales de las obligaciones.
Forma. Se aplica lo dispuesto para la compraventa. En efecto,
en términos del artículo 2793 del Código Civil, los derechos y
obligaciones de las partes en este contrato son los mismos de la
compraventa, por tanto, en relación con la forma, debe acudirse
al contrato de compraventa.
TEMA 18. CONTRATOS DE GARANTÍA
CP contratos de garantía son fianza, prenda, hipoteca y
x:ttcrests.
Concepto
Son aquellos destinados a proteger al acreedor ele la insolvencia
del deudor.
Su razón de ser está, en proteger al acreedor:
l. Del peligro ele enajenación de bienes del deudor, que aun
ele buena fe, puede provocar su insolvencia; de este peligro se
resguarda:
a) Desapoderando al deudor de la cosa (prenda).
285
286 Jorge Sánchez Cordero
b) Sin desapoderarlo, adquiriendo un derecho real sobre la
cosa (hipoteca).
2. Para proteger al acreedor de nuevas deudas con otros
acreedores se resguarda:
a) Mediante un segundo deudor garante (fianza).
b) Creando un derecho de preferencia (hipoteca o prenda).
Fianza
Este contrato está regulado por los artículos 2794 a 2855 del
Código Civil.
Definición
En términos del articulo 2794, es un contrato por el que una
persona, llamada fiador, se compromete con el acreedor a pagar
por el deudor, si éste no lo hace.
Se hace hincapié en el hecho de que el fiado, no es parte en
el contrato de fianza (articulo 2796 del Código Civil).
Clasificación
Es un contrato: l. Accesorio; 2. Unilateral, ya que sólo
el fiador, se obliga por el deudor; puede ser bilateral cuando el
Contrato~ 287
acreedor, no el deudor, paga al fiador por el otorgamiento de la
fianza; 3. Gratuito, pero puede ser oneroso, en el caso de que el
contrato sea bilateral; 4. Consensual, y 5. Expreso, la fianza no se
presume, debe manifestarse verbalmente o por escrito.
Obligaciones susceptibles de ser afianzadas
Todas las obligaciones, con la sola limitación de no ser por más
valor que la deuda principal. No pueden serlo las que adolezcan
de una ineficacia juridica.
Diversas especies de fianza:
l. Por la manera de constituirse:
a) Legal, impuesta por ley
b) Judicial, impuesta por sentencia
e) Convencional, por acuerdo
2. Atendiendo a la remuneración:
a) Gratuitas
b) Onerosas
3. Atendiendo a su régimen jurídico:
a) Civil, regida por el derecho común
b) De empresa, cuando el fiador es una empresa
288 Jorge Sánchez Cordero
e) Administrativa, para garantizar créditos fiscales u obliga
ciones administrativas
Extensión de la fianza entre el acreedor y el fiador
Puede abarcar el monto de la obligación o menos, no más; si se
otorga en términos generales se extiende al monto de la obligación
más los réditos y gastos de cobro (articulo 2799 del Código Civil).
¿Qué excepciones pueden oponérsele?
Todas las inherentes a la obligación principal, que no sean
personales del deudor (articulo 2812 del Código Civil). Puede
oponer además la de orden y la de excusión.
Beneficios de orden y excusión
El derecho de poder oponer la excepción de orden, es el beneficio
que puede pedir el fiador para que primero se ejecute al deudor
(fiado). El de excusión es el que tiene el fiador para que el acree
dor cobre primero en los bienes del fiado y en caso de que su
patrimonio no alcance a cubrir la obligación, el resto lo pagará el
fiador (artículos 2814 y 2815 del Código Civil).
En términos del articulo 2816 del Código Civil, no tiene lugar
la excusión en los casos siguientes:
l. Cuando el fiador renuncia.
Contratos 289
2. En caso de concurso o insolvencia probada del deudor.
3. Cuando el deudor no pueda ser demandado en la República.
4. Cuando el negocio para el que se prestó la fianza sea propio
del fiador.
5. Cuando se ignore el domicilio del deudor y llamado por
edictos no comparezca ni tenga bienes en el lugar del cumplimiento
de la obligación.
Conforme a lo señalado por el artículo 2817 del Código Civil,
los requisitos para que el beneficio de excusión aproveche al fia
dor son:
l. Que lo alegue al requerírsele ele pago.
2. Que designe bienes del deudor que basten y que estén en
el lugar ele pago.
3. Que asegure los gastos de excusión.
El fiador podrá pedir la excusión después si el deudor adquiere
bienes con posterioridad al requerimiento o se descubre que los
tenía ocultos (artículo 2818 del Código Civil}.
Efectos de la fianza entre el fiador y el deudor
La fianza puede constituirse: con el consentimiento del deudor,
sin su consentimiento y contra su voluntad.
290 Jorge Stinchtz Cordero
Los efectos entre fiador y deudor pueden apreciarse antes
del pago y después de hecho éste. En términos del articulo 2836 del
Código Civil, el fiador puede:
l. Antes del pago, exigir al deudor asegure el pago o lo releve
de la fianza:
a) Si fuere demandado por el pago (judicialmente).
b) Si el deudor sufre menoscabo en sus bienes de manera que
se halle en riesgo de quedar insolvente.
e) Si pretende ausentarse de la República.
d) Si se obligó a relevarlo de la fianza en tiempo determinado,
y éste ha transcurrido.
e) Si la deuda se hace exigible por el vencimiento del plazo.
2. De acuerdo con el articulo 2829 del Código Civil, si es des
pués del pago, tendrá derecho de exigir al deudor la repetición de
lo que hubiere pagado.
;Cómo debe ser indemnizado el fiador en caso de pago?
En caso de fianza, sin voluntad del fiado, sólo se cobrará lo que le
haya beneficiado del pago (artículo 2828 del Código Civil), en los
Contratos 291
otros casos responderá de la deuda principal y demás accesorios,
subrogándose el fiador en los derechos del acreedor (artículo 2830
del Código Civil) -por ejemplo si paga $5.00 sólo repetirá por
$5.00, aunque el crédito sea $10.00, no como en la cesión que
puede pagar cinco y cobrar diez, si el crédito lo vale-.
Transacción entre fiador y acreedor. En caso de transacción el
fiador solo repetirá por lo que pagó (articulo 2831 del Código
Civil).
Excepciones que puede oponer el deudor al fiador. Puede oponer
las siguientes excepciones: Si el fiador pagó sin avisar al deudor,
podrá oponerle todas las excepciones que podía haber opuesto al
acreedor, como la de pago. Si el deudor indebidamente paga
al acreedor, habiendo ya pagado el fiador, repetirá contra el acree
dor por pago de lo indebido (artículos 2832 y 2833 del Código Civil).
Efectos de la fianza entre los cofiadores. Cuando varias perso
nas garantizan el cumplimiento de una misma obligación son soli.
dariamente responsables del cumplimiento, salvo pacto en
contrario. Cuando alguna paga la deuda podrá repetir contra
cada uno de los otros, lo que proporcionalmente le corresponda.
Si alguno es insolvente, su parte recaerá sobre todos, en la mis
ma proporción. Para lo anterior se requiere que haya pagado en
virtud de demanda judicial o por hallarse el deudor principal
en estado concurso (articulo 283 7 del Código Civil).
En el caso de la solidaridad o simple mancomunidad, serán
responsables solidariamente fiadores, salvo pacto en contrario.
292 Jorge Sdnchez Cordero
Beneficio de división. Es una defensa del cofiador. Al pedir el
beneficio de división, el fiador sólo responde por la parte del fiador
o fiadores ir,solventes, si la insolvencia es anterior a la petición; y
ni aun por esa insolvencia si el acreedor voluntariamente cobra
a prorrata sin petición (articulo 2840 del Código Civil).
Casos en que no procede e1 beneficio de la división. En términos
del articulo 2839 del Código Civil, este beneficio no tiene lugar
entre los fiadores:
l. Cuando se renuncia expresamente.
2. Cuando cada fiador se ha obligado mancomunadamente
con el deudor.
3. Cuando alguno sea concursado o se halla insolvente, enton
ces se dividirá su parte a prorrata entre todos.
4. Cuando el negocio para el que se prestó la fianza es propio
del fiador.
5. Cuando alguno de los fiadores no está en la República o se
desconozca su paradero y citado por edictos no comparezca.
Extinción de la fianza
Esta se extingue:
Contratos 293
l. Por vía de consecuencia, cuando se extingue la obligación
principal, por pago, compensación, remisión o confusión (artículos
2842 y 2843 del Código Civil).
2. Por vía principal, como revocación, cancelación o cuando
el acreedor concede la prórroga o espera al deudor sin consen
timiento del fiador; o le otorgue quita; o porque el acreedor dentro
de 30 días no exija al deudor el cumplimiento; o deje de promover
por tres meses en el juicio de ejecución contra el deudor (artículos
2846, 2847 y 2848 del Código Civil).
Fianza legal o judicial
Es la otorgada por disposición legal o judicial. Cuando sea de más
de $1000.00, se exigirá que el fiador tenga bienes raíces, por menos,
no (articulo 2850 del Código Civil). Los fiadores legales o judiciales
no gozan del beneficio de orden ni de excusión (articulo 2855 del
Código Civil).
Registro
Debe hacerse cuando la fianza se constituya en atención a tener
bienes raíces, en este supuesto, se hará la inscripción correspon
diente y su tildación en su oportunidad (artículo 2852 del Código
Civil).
Régimen fiscal
El contrato de fianza no está gravado por impuesto alguno.
TEMA 19. PRENDA
~e contrato está regulado por los artículos 2856 al 2892
c.p:l,~l Código Civil.
Además de su significado como contrato, la palabra prenda
tiene otras dos acepciones:
Como derecho real de garantía denominado "prenda" o como
la cosa misma objeto de la garantía.
Concepto
El Código Civil, en su articulo 2856, define a la prenda como un
derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para
garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia
en el pago.
295
296 Jorge Sánchez Cordero
Esta definición es incompleta, ya que no alude al elemento
entrega y determinación de la cosa, por tanto, debe definirse como
un contrato por el cual el deudor o un tercero entrega una cosa
mueble al acreedor para garantizarle el cumplimiento de la obli
gación y su preferencia en el pago, quedando el acreedor obligado a
devolver la cosa si el deudor cumple oportunamente su obligación.
Características
l. Dar nacimiento a un derecho real sobre bienes muebles
2. Es por naturaleza accesorio
3. Es indivisible y especial
4. Trae prelación en el pago
Cosas que pueden ser objeto del contrato
Pueden ser objeto del contrato todos los muebles enajenables y
los frutos que puedan ser recogidos en tiempo determinado, sobre
éstos últimos por considerarlos "muebles por anticipación" (artícu
los 2656 y 2857 del Código Civil}.
Es condición para que h prenda produzca sus efectos entre
garla, pues este contrato no se perfecciona con el simple consen
timiento, es necesaria la entrega de la prenda, si no la hay, estaremos
ante una promesa de prenda. La entrega podrá ser real o jurídica
(artículo 2858 del Código Civil}.
Contratos 297
Jurídicamente se entiende entregada la cosa, cuando se con
viene en que quede en poder de un tercero o del propio deudor,
por consentimiento expreso o por disposición legal; en el último
caso el contrato debe inscribirse en el Registro Público para que
surta efectos contra tercero (articulo 2859 del Código Civil).
El deudor puede usar la prenda, si ésta queda en su poder, si
así lo pactan las partes.
Prenda sin disposición
Es la constituida sobre frutos pendientes o recogidos que queden
en depósito del deudor. El jurista Planiol, estima que es hipoteca, en
cambio, el maestro Borja Soriano sostiene que es prenda de muebles
por anticipación y su entrega no se efectúa por disposición legal.
Fonna de la entrega de la cosa
Es según su naturaleza. Si es incorpórea la entrega es simbólica,
dándose el titulo ele ellas, como un crédito, en este caso hay que
notificar al deudor (articulo 2865 del Código Civil). Si la cosa es
corpórea la entrega puede ser real o judicial (articulo 2858 del
Código Civil).
Prenda de cosa futura
Sólo puede ser cuando no se requiera la entrega, caso de los frutos,
que es posible dar en prenda los que producirá una finca (articulo
2857 del Código Civil).
298 Jorge Sdnchez Cordero
Forma
Debe constar por escrito, puede ser en documento privado o
público. No surtirá efectos contra terceros sino desde la fecha de
registro, escritura pública o que lo sepa de manera fehaciente
(artículo 2860 del Código Civil).
Derecho real de prenda
Es el que confiere al acreedor el derecho de retención de la cosa,
retención oponible a todos ya que tiene las acciones posesorias de
persecución, de preferencia en el pago, de ser indemnizado de los
gastos de conservación y de exigir el pago o constitución de una
nueva prenda en caso de pérdida o deterioro sin su culpa (artículo
28 7 3 del Código Civil).
Los frutos de la cosa pertenecen al deudor, pudiendo aplicarse
a intereses (artículo 2880 del Código Civil).
En caso de incumplimiento, el acreedor sólo tiene que pedir
al juez que decrete la venta de la cosa, con citación del deudor
(artículo 2881 del Código Civil).
Puede convenirse venta extrajudicial fijando precio al ven
cimiento del contrato, no al celebrarse, siempre que no se perju
diquen derechos de tercero (articulo 2883 del Código Civil).
No podrá el acreedor en ningún caso apropiarse de la cosa, y
será nula la cláusula que lo autorice.
Contratos 299
También es nula la cláusula que prohíba al acreedor solicitar
la renta de la cosa dada en prenda (articulo 2887 del Código Civil).
El acreedor no responde de la evicción de la cosa vendida
sólo que se haya obligado a ello o haya dolo de su parte.
Su índívísíbílídad
Los derechos y obligaciones que resultan de la prenda son indi
visibles, salvo pacto en contrario o que la prenda sea sobre varios
objetos, los pagos parciales, en este caso se irán reduciendo
proporcionalmente, si no, la prenda sigue indivisa garantizando la
obligación, por la parte que sea (articulo 2890 del Código Civil).
Extinción
La prenda puede extinguirse:
Por vía de consecuencia, al extinguirse la obligación principal
(deuda), sea por el pago o por cualquiera otr<l causa legal (articulo
2891 del Código Civil).
Por vía directa, cuando se extingue la prenda, independiente
mente que subsista la obligación principal, como en el caso de
renuncia expresa que el acreedor hace de la prenda. ¿Cuándo
produce efectos contra terceros? Sólo surtirá efectos cuando conste
la certeza de la fecha en que se hizo, en el Registro Público, en
300 Jorge Sánche:t Cordero
escritura pública o de alguna otra manera fehaciente (artículos
2860 y 2861 del Código Civil).
Régimen fiscal
En términos del artículo 4o., fracción IX de la Ley General del
Timbre, la prenda no causa gravamen.
TEMA 20. LA RENTA VITALICIA
~e contrato está regulado por los artículos 2774 a 2791
c.p::l Código Civil. Es un contrato aleatorio que puede ser
contractual u originado por testamento.
Definición
En términos del articulo 2774 del Código Civil, es el contrato
aleatorio por el que el deudor se obliga a pagar periódicamente
una pensión durante la vida de una o más personas determinadas,
mediante la entrega de dinero o de cosa mueble o inmueble determi
nados, cuyo dominio se le transfiere desde luego al deudor. Se hace
una transmisión con una carga.
301
302 Jorge Sdnchez Cordero
Gratuidad y transmisión onerosa aleatoria
La renta vitalicia puede constituirse a título gratuito, por donación
o testamento (artículo 2775 del Código Civil); en estos últimos
casos no se hace una transmisión con una carga, por ello se dice
que no es una transmisión onerosa aleatoria.
Naturaleza del contrato
Es un contrato que tiende a asegurar el modus vit•endi del
beneficiario, por tanto, será exigible la pensión, pero su incum
plimiento no determina la rescisión del contrato (artículo 2 782 y
2783 del Código Civil).
Partes del contrato
Éstas son:
1. Constituyente o acreedor, que da el capital.
2. Deudor de la renta, que es quien recibe el capital y se obliga
a pagar la pensión.
3. Pensionista o tercero, aquél a favor de quien está consti
tuida la renta; en el caso del primero puede ser el propio acreedor.
Clasificación del contrato
Es un contrato: l. Aleatorio por esencia; 2. Principal; 3. Bilateral,
cuando tiene origen contractual; 4. Unilateral, cuando su origen
Contratos 303
es la donación o el testamento; 5. Gratuito, cuando constituye
una liberalidad; 6. Oneroso, si la prestación es hecha a cambio de
capital o bien recibido; 7. Consensual, y 8. Formal, cuando los
bienes que se transfieren deben enajenarse llenando alguna forma
lidad (articulo 2776 del Código Civil).
Puede estipularse sobre la vida de un tercero
Generalmente se constituye sobre la vida del que da el capital,
pero puede establecerse sobre la de un tercero, y es la duración de
esa vida la que determina el tiempo de la pensión, no de quien
tenga derecho a la pensión, ésta la recibe de quien constituye la
renta. El tercero debe ser determinado en el contrato, o será nulo.
Si el pensionista muere antes que el tercero, la pensión se
transmitirá a los herederos (articulo 2774 y 2789 del Código Civil).
Puede estipularse sobre la vida de una o varias personas
Cuando se estipula que se constituya sobre la vida de varias
personas, el pensionista dejará de percibir la renta a la muerte de
todas.
No puede constituirse sobre una persona muerta
Siendo la vida la que determina la duración de la pensión, es nulo
el contrato que se estipule sobre la vida de una persona muerta;
también es nulo si el pensionista muere dentro del plazo señalado
304 Jorge Sánche~ Cordero
en el contrato, así como cuando la persona a cuyo favor se
constituye la renta, muere dentro del plazo que en él se señale y
que no podrá ser inferior de 30 días, contados desde el del
otorgamiento. (artículos 2779 y 2780 del Código Civil}.
Efectos
La renta vitalicia es redimible a voluntad del acreedor. No puede
liberarse con la devolución del capital. Puede rescindirse a petición
del pensionista cuando constituida mediante un precio no da el
constituyente las garantías para su ejecución (artículo 2781
del Código Civil}. El pensionista no tiene derecho a devolución del
capital por falta del pago de pensiones, tiene derecho a exigir éstas,
las vencidas, y que se asegure el cumplimiento de las futuras
(artículos 2782 y 2783 del Código Civil}.
TEMA 21. HIPOTECA
Breve noción histórica
~ipoteca es una institución que ya conocia el derecho
X.r~ego, aunque no con la perfección que alcanzó en
Roma y a la que primero se llamó pignus conventum, dándosele
más tarde el nombre legal de hipoteca.
En el derecho griego la hipoteca era conceptualizada como la
prenda ele un inmueble para garantizar el cumplimiento de una obli
gación; a través de la hipoteca se desposeía al deudor de la finca.
En los orígenes de dicho derecho, para otorgar una garan
tía real a un acreedor, no se tenia más medio que transmitirle la
305
306 Jorge Sánchez Cordero
propiedad del bien, transmisión que se hacía celebrando un
contrato con fiducia.
La enajenación fiduciaria era un contrato por el cual el acree
dor se obligaba a transferir el bien después de ser pagado el crédito
que garantizaba. Este bien corría el peligro de quedar incapacitado
después de devolverlo el acreedor, quien podía disponer de él.
Posteriormente apareció la prenda pignus, contrato por el que
al acreedor sólo se le confería la posesión y no la propiedad y dispo
sición de la cosa dada en prenda, que podían ser muebles o inmue
bles. Este nuevo sistema tenia el inconveniente de privar al deudor
de la posesión y uso de la cosa y de los frutos de la misma, y de no
poder dar el mismo objeto en garantía de otro crédito, aun cuando
el primero fuera muy inferior al valor de la cosa.
Notando el inconveniente de la prenda, principalmente para
los agricultores, los cuales no teniendo más bienes que sus aperos
de labranza que al pignorados les imposibilitaban para continuar
su labor; entonces el pretor admitió que se pudieran dar esos bie
nes en prenda sin desposesión, protegiendo el derecho del acreedor
con la acciÓn serviana, procedimiento que se generalizó y que
tuvo con1o nueva protección al acreedor la acción cuas'i serviana o
hipotecaria.
En el derecho romano se perfeccionó esta figura al ser consi
derado como un derecho real, que se podía constituir sobre bienes
Contratos 307
muebles e i.nmuebles, para garantizar una obligación principal, sin
que el deudor tuviera que ser desposeído del bien o cosa gravada,
en donde además se le concedía un derecho de reservación, venta
y preferencia en el pago.
Esto es, que en un principio se confundían la hipoteca con la
prenda, ya que a ambas se les designaba bajo la denomil'lación de
pignus, pero más adelante se dio el nombre de prenda a la garantía
que pasaba en poder del acreedor e hipoteca, a la garantía que
permanecía en poder del deudor.
Etimológicamente, la voz hipoteca significa "poner debajo",
tomada de la voz latina hypotheca, derivada a su vez del griego
hypotheke.
Al evolucionar ese derecho de hipoteca, se definieron sus
caracteres: derecho real accesorio e indivisible, siendo susceptibles
de hipotecarse todos los bienes muebles o inmuebles y pudiéndose
constituir por convenio, por testamento o tácita, garantizaba plena
mente al acreedor ya que le confería un derecho preferente y real,
protegido jurídicamente por la acción cuasi-serviana o hipotecaria.
En el derecho griego, la hipoteca tenia características semejan
tes a la anticresis, que era el pacto a través del cual el acreedor
podía hacer suyos los frutos del bien dado en garantía, disfrute
que hacia las veces de interés del capital, o sólo del capital, si no
se pactan intereses.
308 Jorge Sdnche::: Cordero
La hipoteca en los códigos de 1870 y 1884
En estos códigos existe un concepto deficiente de la hipoteca, ya
que se omite precisar que quien la constituye no pierde la posesión
del objeto; queda en garantía.
Los artículos 1940 del Código de 1870 y el 1823 del Código
de 1884 señalaban: "La hipoteca es un derecho real que se
constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garan
tizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago".
Además, en estos códigos se reguló al contrato de anticresis
como una institución diversa de la hipoteca. En el Código Civil
de 1928 esta figura desapareció
La hipoteca está regulada por los artículos 2893 al 2943 del
Código Civil vigente.
Definición
En el artículo 2893 del Código Civil se dice: "La hipoteca es una
garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al
acreedor, y que da un derecho a éste, en caso de incumplimiento
de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes,
en el grado de preferencia establecido por la Ley".
Es pues, un derecho real accesorio constituido sobre bienes
determinados, por medio del cual y mediante contrato se establece
Contratos 309
que dichos bi.enes quedan en poder del deudor y en caso de incum
plimiento de su obligación, se pagará preferentemente con el
producto de su venta, teniendo derecho ele persecución en manos
ele quien se halle dicho bien.
Características
Es un contrato: l. Accesorio o de garantía en oposición a prin
cipal, pues ampara el cumplimiento ele una obligación principal;.
2. Bilateral, en oposición a unilateral, porque nacen obligaciones
a cargo de ambas partes; 3. Formal en oposición a consensual y a
real, y 4. Conmutativo en oposición a aleatorio;
Accesoriedad
La hipoteca es un contrato en que se establece un derecho real
accesorio, ya que sigue el principio general de que "lo accesorio
sigue la suerte ele lo principal"; es decir, que garantiza una obliga
ción principal. Esta característica está en casi todas las legislacio
nes, como la francesa, romana, española y la mexicana.
En el medio jurídico mexicano, la hipoteca debe seguir a la
obligación principal en su suerte, desde su nacimiento hasta su
extinción.
Excepciones al principio de accesoriedad
Es el caso de una hipoteca para garantizar obligaciones futuras o
sujetas a una condición suspensiva. El maestro Borja Soriano señala
31 O )orEe Sánche~ Cordero
que, según la teoría moderna, el derecho sujeto a condición sus
pensiva existe en germen (el niño que está en el seno de su madre);
pero según la teoría tradicional, mientras la condición suspensiva
está pendiente, el derecho a la obligación no existe; se tiene sola
mente la esperanza de verla nacer algún día. Ahora bien, las
obligaciones bajo condición suspensiva y las futuras ¿pueden garan
tizarse con hipoteca? Parece natural contestar que mientras no
hay obligación principal, no puede haber hipoteca (que es un con
trato accesorio). Sin embargo, el legislador, colocándose en un
punto de vista práctico, permite que se constituya antes de que
nazca la obligación principal; mas para que la hipoteca surta efectos
se necesita que la obligación llegue a nacer (artículo 2921 del
Código Civil).
Otra excepción al principio general es que cuando el crédito
principal se extingue por novación, la hipoteca que lo garantiza
puede ser conservada para garantiznr la nueva obligación.
Carácter inmueble y excepcionalmente mueble de los bienes
hipotecados
En el Código Civil vigente hay un nuevo cambio en cuanto a los
elementos, mejor dicho en cuanto al objeto, pues en el Código
anterior solamente podía recaer esta clase de contratos sobre bienes
raíces o derechos reales; excepcionalmente se constituía sobre
bienes muebles por su naturaleza (aunque inmuebles por disposi
ción de la ley), como en el caso de que se hipotecara una embar
cación. Actualmente se pueden señalar como objetos de la hipoteca
Contnltos 3 11
bienes muebles, como lo son los titulas de crédito, que son derechos
personales.
Divisibilidad
Se establece por el Código actual este principi.o en cuanto a los
bienes gravados con hipoteca, al establecer que esta caracteristica
es derivada de la naturaleza propia de esta figura juridica, en cuanto
se determina que no se opone a su división si no es necesaria,
cuando se hipotequen varias fincas para garantizar un crédito
(articulo 2912 del Código Civil). Asi el articulo 2913 señala:
"Cuando una finca hipotecada susceptible ele ser fraccionada
convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gra
vamen hipotecado entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de
acuerdo el dueño ele la finca y el acreedor hipotecario; y si no se
consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por
decisión judicial, previa audiencia de peritos."
De lo anterior se aprecia que, la divisibilidad de la hipoteca
en cuanto a los bienes gravados ha quedado establecida en forma
expresa, es decir, se ha creado una restricción más al principio de
la autonomia de la voluntad. Actualmente con motivo de la crea
ción de grandes fraccionamientos, se requiere que al dividirse una
propiedad, por ser futuros propietarios de los departamentos que
forman un multifamiliar, por ejemplo, se requiere se divida el crédito
hipotecario con que está gravado el edificio en su unidad, de tal
312 Jorge SáT!Chet Cordero
manera que los adquirientes de las diversas fracciones puedan tener
la seguridad de que podrán liberarse de la hipoteca que exista sobre
su propiedad, mediante el pago proporcional del crédito que preva
lece sobre el todo.
Aspecto especial y expreso
La hipoteca en la legislación mexicana se diferencia de las hipote
cas tácitas y generales en el derecho romano y español, en que estas
últimas podían establecerse por consentimiento expreso o tácito
del deudor. Sin embargo, en el derecho positivo mexicano, para
que exista una hipoteca se requiere una determinación expresa,
según indica el Código Civil en su artículo 2895: "La hipoteca sólo
puede recaer sobre bienes especialmente determinados", y por
lo demás el artículo 2919 del mismo Código textualmente dice:
"La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos
contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por volun
tad, en los convenios y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna
persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el
primer caso, se llama voluntaria; en el segundo, necesaria".
Su naturaleza inseparable respecto del bien gravado
Al igual que las servidumbres, la hipoteca como derecho real
accesorio es inseparable del bien principal, deduciéndose de esto
el principio general de que "lo accesorio sigue la suerte del
principal", derivándose de ello el carácter persecutorio de la acción
real y la oponibilidad del gravamen a terceros.
Contratos 313
La inseparabilidad se establece exclusivamente en relación
con el objeto o cosa hipotecada, depende de ésta en cuanto a su
duración o extinción.
Por otra parte, al estudiar la Teoría General de las Obligacio
nes se dice que ninguna obligación personal puede eludirse por
abandono de la cosa, en cambio, toda obligación real queda extin
guida por el abandono de la cosa en manos del sujeto activo, es
decir, que las obligaciones personales suponen un acto de conducta,
independientemente de la cosa, en obligaciones que son autó
nomas, en el sentido de que no dependen de una cosa o derecho
real constituido sobre un bien.
El deudor no se liberará de su obligación abandonando la cosa,
el deudor responde con su patrimonio.
Su constitución en el Registro Público
En general se establece que el registro de la hipoteca es una con
dición sine qua non para que pueda surtir efectos contra terceros.
El Código Civil dispone que todo aqtiel que tenga interés legitimo
en la inscripción del acto, derecho o contrato de que se trate, podrá
hacerlo ante el registrador e inclusive puede hacerlo el notario
encargado del otorgamiento de la escritura. Además se estipula
que todo aquel que tenga un interés jurídico debe hacerlo para
asegurar el derecho real objeto de la inscripción.
314 Jorge Sánchez Cordero
El sistema actual establece que todo notario que autorice una
escritura en que se transmita, modifique o extinga el dominio de
los bienes inmuebles o se constituya un derecho real sobre el mismo,
debe dar aviso al Registro Público de la Propiedad y del Comercio,
para que se anote marginalmente en la inscripción que exista de
esa propiedad, que se ha celebrado un acto jurídico que afecta ese
derecho. En esta forma quedarán garantizados los intereses de todos
los terceros; de buena fuente podrán enterarse si existen gravá
menes sobre el bien que deseen adquirir (tales conceptos se contie
nen en el artículo 3018 del Código Civil). La falta de ese requisito
no produce invalidez entre las partes, sino que siendo un medio
de garantizar la publicidad para que llegue al conocimiento de ter
ceros, solamente no surtirá efectos contra éstos, sujetándose a las
disposiciones relativas al adquiriente de buena fe.
Generalidades en cuanto a las condiciones de validez y forma de su consentimiento
La hipoteca sólo podrá recaer sobre objetos especialmente determi
nados que puedan ser enajenados (articulo 2895 del Código Civil),
observándose en el caso de copropiedad la regla dada en materia
de obligaciones, pudiendo ser constituida por el deudor o por otra
persona a su favor.
Para su validez se requieren, como en toda obligación un
objeto, que debe ser determinado y existir en la naturaleza, y
un consentimiento, sin que exista ningún vicio como error, dolo,
violencia o lesión.
Contratos 315
Es un contrato formal y cuando el monto de la hipoteca exceda
de $500.00, de acuerdo con el artículo 54 de la Ley del Notariado, 35
se requiere que se establezca en escritura ante notario. Este gravamen
de hipoteca podrá constitllirse por contrato, por testamento, por
acto unilateral y por disposición de la ley; las tres primeras formas
dan lugar a la hipoteca voluntaria y la última a la necesaria o legal.
Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes o
impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se
constituyen (artículo 2920 del Código Civil).
Se denomina necesaria a la hipoteca especial y expresa que
por el isposición de la ley están obligados a constituir ciertas perso
nas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los
créditos de determinados acreedores (articulo 2931 del Código
Civil).
En las hipotecas voluntarias son elementos esenciales: la mani
festación de la voluntad y el objeto posible, o sea que el bien exista
en la naturaleza, determinado y en el comercio. En cuanto a los
elementos de validez se exige principalmente la forma y la capa
cidad, la licitud en el objeto, fin o condición. Los requisitos de
forma en la constitución de la hipoteca, como son documentos,
escritura notarial, requisitos de inscripción en el Registro Público
15 Esre articulo modificó el monto de $5,000.00, establecido en el anterior OJrticulo 291.7 del Código Civil.
316 Jorge Sdnche;: Cordero
de la Propiedad, se establecen con toda claridad en las disposiciones
relativas del Código Civil (artículos 2920 a 2930).
Por lo que hace a las hipotecas necesarias o legales, se sigue
un procedimiento administrativo que no corresponde estudiar en
este curso, pero que desde luego no interviene la voluntad del
propietario del bien, sino la facultad soberana del Estado; este
tipo de hipoteca se regula en los artículos 2931 a 2939 del Código
Civil).
¿Quiénes pueden constituir hipoteca?
Puede hipotecar el que puede enajenar (articulo 2906 del Código
Civil); y sólo pueden enajenar los que tienen el dominio de los
bienes o derechos, o la autorización legal para llevar a cabo
actos de dominio.
Cuando una persona constituye una hipoteca sobre un bien
que no le pertenece, la hipoteca es nula porque no puede dispo
nerse del bien ajeno. Dicha nulidad es absoluta y no puede sub
sanarse por una ratificación que emane del verdadero propietario
de la cosa. La razón es obvia, pues la convalidación lleva tras sí
la eficacia de lo que inválidamente se ha ejecutado; de concederla,
implícitamente quedarían perjudicados los que adquirieron un
derecho real con posterioridad a la constitución de esa hipoteca,
pero antes de la revalidación, así el dolo causaría daño a quien
obró con buena fe y diligencia.
Contra [Os 3 l 7
Casos especiales en cuanto a la capacidad para hipotecar. Representación
Los bienes pertenecientes a personas que no tienen libre disposi
ción de ellos, no pueden ser hipotecados sino con la formalidad
que para el caso respectivo establece el Código Civil. Los que
ejercen la patria potestad pueden hipotecar los bienes inmuebles
que corresponden a sus descendientes y los tutores de los meno
res y de más incapacitados, previa autorización judicial y obser
vándose los requisitos que señalan los artículos 436, 582 y 583 del
Código Civil, asi como los relativos del Código de Procedimientos
Civiles. El albacea puede hipotecar los inmuebles de la herencia
con el consentimiento de los herederos (articulo 1719 del Código
Civil) y los bienes legados específicamente con el consentimiento
del legatario.
Los apoderados, para constituir hipoteca sobre los bienes del
mandante, necesitan poder especial otorgado ante notario (articulo
2554), así que deben tenerse como insuficientes las expresiones
de ejecutar todos los actos de riguroso dominio "enajenar y gravar"
porque no tienen el grado de especialidad que exige la ley como lo
tienen las palabras "hipotecar" y "gravar con hipoteca". El admi
nistrador (socio) para hipotecar las cosas de la sociedad necesita
autorización expresa y por escrito de los otros socios (articulo 2 712
del Código Civil).
Formalidades de la constitución de hipoteca
Cuando el crédito hipotecario exceda de $500.00, sólo podrá cons
tituirse en escritura pública, pero si no excede de tal cantidad, la
318 Jorge Sánchez Curdero
misma podrá constituirse en escritura privada, ante dos testigos
conocidos, de la cual se harán tantos ejemplares cuantas sean las
partes contratantes, timbradas en la forma que determina la Ley
General del Timbre. Tales formalidades son necesarias para la
validez del contrato (articulo 1795, fracción IV), por tanto, su
omisión, es causa de nulidad relativa, por aplicación de los artículos
2228, 2229 y 2231 del Código Civil vigente, según los cuales; en
ratificación y cumplimiento voluntario de una obligación nula por
falta de forma o solemnidad, en cualquier tiempo en que se hagan,
extingue la acción de nulidad. Lo que significa que la omisión de
la forma prescrita debe hacerse constar en la ratificación.
Hipoteca de cosa ajena
En párrafo anterior se señaló que la hipoteca de cosa ajena está
afectada de nulidad absoluta.
Hipoteca constituida por el propietario aparente
El vendedor de un inmueble puede, en tanto que la venta no ha
sido inscrita en el Registro Público, constituir hipoteca sobre los
inmuebles vendidos, supuesto que conserva su carácter de
propietario con relación a terceros (artículos 3005 y 3007 del
Código Civil). Lo mismo debe decirse de las hipotecas constituidas
con el heredero aparente, si a su favor aparece acreditada la
propiedad del inmueble en el Registro Público.
Contwtos 319
Hipoteca constituida por el donatario cuando sobreviene la
revocación
Estas hipotecas subsisten aún cuando la donación se revoque por
superveniencia de hijos, porque se hayan dejado de cumplir algunas
de las condiciones con que se hizo la donación, por ingratitud del
donatario. Pero el donante tendrá derecho de exigir del donatario
que lo redima ele ese gravamen (artículos 2363 y 23 71 del Código
Civil).
Ideas generales sobre los derechos reales hipotecarios
El maestro Rojina Villegas, en relación a este punto, señala que
sobre este particular se han establecido los casos en que se puedan
presentar hipotecas sobre derechos en la forma siguiente:
l. Hipoteca sobre el derecho de copropiedad
2. Hipoteca del usufructo
3. Hipoteca ele lanuda propiedad
4. Hipoteca de la hipoteca
5. Hipoteca de las servidumbres
6. Hipoteca ele la anticresis
7. Hipoteca de los censos
8. Hipoteca del derecho de superficie
9. Hipoteca de la posesión en las tesis que la aceptan corno
derecho real
10. Hipoteca de una herencia
11. Hipoteca de otros derechos
320 Jorge Sdnchn Cordero
De esta enumeración del Código, no obstante que se refiere
ampliamente a la hipoteca, no acepta sino la hipoteca sobre la
copropiedad, usufructo, nuda propiedad, servidumbres (cuando
se pacta así) y el caso de la herencia que ya se analizó, y en el
capitulo de otros derechos, se puede considerar el prendario de
hipoteca, que es la mal llamada hipoteca, y el de los títulos de crédito.
Hipoteca de la copropiedad
El Código Civil, en su articulo 2902, señala que no podrá hipote
carse un predio común sino con el consentimiento de todos sus
propietarios; el copropietario puede hipotecar su porción indivisa,
y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le
corresponde en la división. Asimismo señala que el acreedor tiene
derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor
se le aplique una parte de la finca con un valor inferior al que le
corresponda.
La hipoteca de una copropiedad sólo se referirá a la que pueda
recaer sobre fincas o predios. Desde un punto de vista jurídico y
de acuerdo con los principios de la hipoteca en sentido moderno,
la determinación de los bienes gravados deberá hacerse en el
momento de la constitución de la hipoteca, pero sucede que tra
tándose de la copropiedad no se puede saber en el momento de
la constitución de la hipoteca qué parte en definitiva se aplicará al
cumplimiento de la obligación; es comprensible esto, dado que
la parte alícuota es algo ideal, es una parte mentalmente determi-
Contratos 321
nada por virtud de una proporción matemática que se expresa
con un quebrado. El procedimiento para determinar la porción
hipotecada es suficiente en la práctica; una vez que se realice la
partición se registra la escritura y se adjudica al acreedor la parte
relativa.
Hipoteca del usufructo
Existe una regla general sobre este particular que nos indica que
"El derecho real de usufructo constituido sobre bienes inmuebles,
es susceptible de hipotecar, asi como la existencia de ese gravamen
dependerá de la existencia de ese mismo derecho", de tal manera
que cuando un usufructo sea vitalicio, la hipoteca se extinguirá aún
antes del plazo fijado, con la muerte del usufructuario; cosa igual
sucederá si está sujeto a condición o término dicho gravamen.
Usufructo legaL El Código prohibe la hipoteca sobre el
usufructo legal, que corresponde a los que ejercen la patria potestad
y la administración de los bienes de los que están sometidos a la
misma, por su parte el articulo 293 7 del Código Civil remite a las
disposiciones relativas a la patria potestad de la que se deduce
que es posible la hipoteca en beneficio del menor, más no el usu
fructo legaL Se justifica esta prohibición en virtud de que el
derecho de percibir los frutos sobre bienes de los descendientes
tiene por objeto que los ascendientes estén en aptitud de cumplir
con las obligaciones de proporcionar alimentos y educación, entre
otras, al menor, y de concederse la facultad de hipotecar, en caso
322 Jorge Sánchez Cordao
de incumplimiento de la obligación principal se podria rematar el
bien hipotecado y dejar sin ninguna protección al menor (artículo
2898, fracción IV).
Hipoteca sobre la nuda propiedad
Cuando se hipoteca la nuda propiedad se pueden presentar estos
casos:
l. Hipoteca de nuda propiedad, sin comprender el usufructo
que corresponde a otra persona.
11. Hipoteca tanto de lanuda propiedad como del usufructo,
pero correspondiendo esos derechos a personas distintas.
El Código Civil vigente establece que "puede hipotecarse la
nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo llegue a consolidarse
con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá
al mismo usufructo si asi se hubiere pactado" (artículo 2900 del
Código Civil).
La consolidación consiste en la reunión en una sola persona,
de las calidades de usufructuario y propietario. La hipoteca sobre
la nuda propiedad presenta un grave inconveniente, el acreedor
hipotecario durante la vigencia del usufructo sólo podrá asegurar
esa nuda propiedad en caso de que por incumplimiento haya nece
sidad de rematarse ese derecho exclusivamente, ya que ni el acreedor
Cuntrrttos 323
hipotecario durante el juicio, ni el adquiriente en remate tiene
derecho a los frutos, con lo que desaparece una de las ventajas de
la hipoteca ordinaria, con lo que se pierde gran parte de su valor
de este derecho, y sobre todo, si el usufructo es a largo plazo o
vitalicio en persona que por su corta edad se estime un plazo muy
largo de vida.
Hipoteca de la servidumbre
Siendo la servidumbre un derecho real sobre predios, éstos pueden
hipotecarse, si se hipoteca igualmente el predio dominante, es decir,
las servidumbres no pueden ser hipotecadas separadamente del
fundo dominante. La razón de este carácter inhipotecable de las
servidumbres consideradas independientemente del predio domi
nante, está establecida por el artículo 1064 del Código Civil vigente
que dice: "Las servidumbres son inseparables del inmueble a que
activa o pasivamente pertenecen". Consecuentemente no tendrá
ningún valor. Económicamente desvinculadas y jurídicamente es
importante tal separación. En esas condiciones no podrá hipote
carse sino conjuntamente con el predio dominante, así lo hará el
titular de ese derecho en tanto continúe ejerciendo actos de domi
nio sobre el fundo dominante.
Diversas clases de hipotecas
Voluntarias y necesarias. Las hipotecas son voluntarias o necesarias
(articulo 2919 del Código Civil). La legislación mexicana ha supri-
324 Jorge Sdnchez Cordero
mido la hipoteca judicial admitida en el derecho romano, la antigua
legislación española, Código de Napoleón e italiano, entre otros.
Hipotecas voluntarias. Se llama voluntaria a la hipoteca que
se contrae por voluntad de las partes (artículo 2919 del Código
Civil) o mejor dicho, "son hipotecas voluntarias las convenidas
entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes
sobre que se constituyen"(articulo 2920 del Código Civil). Este
precepto es copia literal del 138 de la Ley Hipotecaria Española.
Por eso, José M. Pantoja y Antonio M. Lloret, al comentar y
explicar dicha ley, se expresan así:
La primera parte de esta definición comprende todas aquellas que
se refieren al contrato en que se constituyen por el deudor en favor
del acreedor, como garantía de la obligación contratada. La segunda
hace relación a las hechas por test:1mento, porque también de este
modo pueden establecerse las hipotecas, o por cualquier acro entre
vivos en que no haya más parte que la del que constituye la hipoteca.
Hipotecas necesarias. Se llama necesaria la hipoteca que se
contrae en los casos en que la ley sujeta a una persona a prestar
esa garantía sobre bienes determinados (articulo 2931 del Código
Civil). Esta especie de hipoteca, que es especial y expresa, está
sujeta a la publicidad. Se subdividen en dos clases:
l. Las que están obligadas a constituir ciertas personas para
asegurar los bienes que administran;
Contratos 325
!l. Aquella cuya constitución tiene el derecho de exigir por
disposición de la ley ciertas personas, para garantizar sus
créditos o la administración de sus bienes (artículo 2931
del Código Civil).
Desde luego se percibe la diferencia entre unas y otras; las
primeras deben constituirse aunque en el caso el interesado en su
constitución no las exija; las segundas, sólo se constituyen a peti
ción del interesado a quien la ley le da derecho a exigirlas; el primer
género es la hipoteca que deben constituir los tutores para garanti
zar su manejo como administradores de los bienes tutoreados,
hipoteca que debe exigirse por el Ministerio Público (articulo 2936
del Código Civil); y el segundo género es la que puede exigir el
vendedor sobre el inmueble vendido, por el precio que el com
prador le quede debiendo.
Diferencias entre las hipotecas necesarias y las antiguas legales
En el Código de 1884 se consideraban dos clases de hipotecas
necesarias:
a) La especial y expresa que por disposición de la ley estaban
obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los
bienes que administran (articulo 1869 del. Código Civil), y
b) La especial y expresa cuya constitución tenían derecho a
exigir por disposición de la ley ciertas personas para garan
tizar sus créditos o la administración de sus creditos.
326 J('Tge .Scinchez Cordero
Es decir toda hipoteca necesaria era especial y expresa:
mientras que hasta antes del Código de 1870 las hipotecas eran
tácitas y generales, indeterminadas en cuanto a los bienes, ya que
no se precisaban, por cuanto al crédito porque no estaba determi
nado su monto. En la actualidad la hipoteca necesaria debe recaer
sobre bienes determinados y sobre un monto determinado.
Además de las hipotecas voluntarias y legales es conveniente
distinguir las siguientes:
Hipoteca de propietario; hipotecas amortizables; hipotecas
para garantizar créditos públicos e hipotecas respecto a obligacio
nes futuras y condicionales.
Hipoteca de propietario. Se llama así a la hipoteca que se
reconoce a favor del mismo dueño de la finca que se grava para
disponer libremente de ese derecho real o mantener preferencia
frente a otro tipo de acreedores hipotecarios.
A este género de hipotecas se aplica el principio de que "nadie
puede hipotecar sus bienes sino con las condiciones y limitaciones
a que está sujeto su derecho de propiedad".
Al respecto el artículo 2905 del Código Civil dispone: "El pro
pietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera
limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su pro
piedad si la conoce".
Contratos 327
Así cuando un bien se hipoteca por quien es propietario del
mismo bajo condición suspensiva, la hipoteca es válida, porque
realizándose la condición de la propiedad se reputa retroactiva
mente haber pertenecido al constituyente el día en que se estable
ció la hipoteca, gracias a la ficción de la retroactividad resulta
que ha hipotecado un bien propio.
El adquiriente bajo condición resolutoria es propieta río
inmediatamente, luego puede hipotecar; pero como su derecho es
resoluble, la hipoteca estará afectada por la misma condición,
el derecho del constituyente y la hipoteca desaparece si el titulo
del propietario llega a resolverse, teniendo esta obligación de novar
la hipoteca.
Hipotecas amortizables. Por medio de esta clase de hipotecas
se permite al deudor ejecutar pagos parciales e ir disminuyendo el
importe al capital. Consecuentemente también se disminuyen los
intereses. Además tiene por objeto fundamental permitir al deudor
que mediante pagos reducidos durante largos periodos, digamos
diez o veinte años, pueda solventar la deuda.
Este sistema de hipotecas amortizables es de gran utilidad para
los deudores, que pueden así, a través de largos plazos, ir solventando
préstamos o adeudos de un gran monto que de otra manera no
podrían ni siquiera contraer. También es de gran utilidad para los
acreedores, especialmente para los bancos que hacen esta clase
de operaciones hipotecarias.
328 Jorge Sánche::: Cordero
Entre las ventajas de este sistema, se encuentra aquella que
permite mantener intacta la garantía, el crédito se va disminuyendo
y sobre todo las instituciones de crédito siguen operando con los
ingresos que del gran número de deudores que tienen, reciben como
abonos. En la actualidad se ha combinado este sistema con el de
cédulas hipotecarias, que ha dado magníficos resultados para cons
tituir grandes fraccionamientos, fomento de la agricultura y de la
industria.
Hipotecas para garantizar créditos públicos. En el capitulo 111
del titulo de hipoteca necesaria del Código Civil, en su articulo
2935, fracción V, se establece un caso de hipoteca necesaria en
favor del Estado, pues señala: "Tienen derecho de pedir la hipoteca
necesaria para seguridad de sus créditos: ... V. El Estado, los
pueblos y los establecimientos públicos, sobre los bienes de sus admi
nistradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus res-
. " pecnvos cargos .
La naturaleza pública o privada del crédito no tiene importan
cta desde el punto de vista de la posibilidad de constituir una
garantía hipotecaria. En el caso que prevé el articulo antes trans
crito, no se trata de garantizar un crédito fiscal, ni de una obligación
a favor del Estado, sino más bien una garantía para el manejo de
fondos públicos.
También debe hacerse mención de aquellos casos en que el
Estado establece hipoteca forzosa sobre un bien del causante para
Contratos 329
garantizar el pago de adeudos fiscales, atendiendo a la preferencia
de esos créditos que, inclusive, puede llegar a aplicar en el pago de
los impuestos todos los bienes del. causante y dejarlo en la insol
vencia, sin que se estime confiscatorio. Tiene esto su fundamenta
ción en el artículo 2980 del Código Civil que señala "Preferentemente
se pagarán los adeudos fiscales provenientes de impuestos, con el
valor ele los bienes que los hayan causado".
Hipoteca respecto de obligaciones futuras y condicionales. Sobre
este particular el articulo 2921 del Código Civi.l dice: "La hipo
teca constituida para la seguridad ele una obligación futura o sujeta
a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero
desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición
a cumplirse."
Efectos de la hipoteca antes de la fijación de la cedula
hipotecaría.
Se deben distinguir dos periodos:
l. Efectos de la hipoteca antes de la fijación ele la cédula
hipotecaria, y
2. Efectos que se presentan con posterioridad a este hecho.
La finalidad de la fijación de la cédula hipotecaria radica en
que ésta sirve ele base para poder determinar los diversos efectos,
no el ejercicio de la acción hipotecaria.
330 Jorge Sánchez: Cord1!ra
Actos de posesión. Por lo que toca al primer caso (efectos antes
de la fijación de la hipoteca), el deudor o el tercero que constituyan
una hipoteca conservan la posesión del bien hipotecado, que es una
ventaja de la hipoteca sobre la prenda, ya que permite al deudor
conservar la posesión de la cosa.
Actos de dominio. El deudor de hipoteca conserva todos los
atributos del derecho de propiedad del inmueble y en consecuen
cia, tiene el derecho de enajenar el inmueble hipotecado a nuevos
acreedores, gravarló~Ón'servidumbres y usarlo, según su voluntad
y transformarlo .como cr;;¡_conveniente, esto es, puede llevar actos
de dominio y administracio)l, siempre que con ello no se causen
perjuicios al acreedor hipotecario.
Quien constituye la hipoteca puede enajenar la cosa porque
ello no perjudica al acreedor, pues en términos del artículo 2894
del Código Civil, éste puede perseguir la cosa y ejercitar la acción
persecutoria en contra del nuevo dueño; si constituye derechos
reales sobre el predio, no serán oponibles al acreedor hipotecario
que ha inscrito su hipoteca en el Registro Público de la Propiedad
y del Comercio.
Disminución de la garantía. El que hipoteca puede enajenar
total o parcialmente la cosa, pero no puede ejecutar transforma
ciones o modificaciones que impliquen un demérito en la misma y
que por consiguiente hagan insuficiente tal garantía. El acreedor
tiene derecho de una nueva garantía, esto quedará determinado
Contraws 331
por dictamen pericial, según lo dispuesto por el articulo 2907 del
Código Civil.
En efecto, cuando el deudor disminuye con actos propios la
seguridad hipotecaria otorgada al acreedor, puede este último exigir
desde luego, el cumplimiento de la obligación o el cambio de
hipoteca por otra que garantice debidamente el crédito (articulo
1959, fracción III del Código Civil). En este caso el deudor se
hace digno del beneficio del término· porque falta a la buena fe.
Si deteriora los bienes hipotecados, como en el caso de que tale un
bosque, nada importa que resten aún los suficientes árboles para
asegurar el pago, porque el acreedor quiso asegurarse con todo
el estado en que lo tenia y el deudor lo consintió (articulo 2907
del Código Civil).
Si el inmueble hipotecado se hiciere inservible por culpa del
deudor o sin culpa insuficiente para la seguridad ele la deuda, podrá
el acreedor exigir anticipadamente el pago o que se mejore la hipo
teca a su satisfacción (articulo i909 del Código Civil).
Actos de administración. Se ha visto que el deudor puede
efectuar actos de dominio y también puede llevar a cabo actos
de administración.
Al respecto, el Código señ.ala una restricción a las facultades
del constituyente ele la hipoteca, ya que si el cluei\o ele la cosa
hipotecada celebra arrendamiento a largo plazo y con baja renta,
332 Jorge Sánchez Corderu
el acreedor hipotecario, al ejercitar su acción y rematar la cosa, se
encontrará con una garantía depreciada, pues dicho arrendamiento
disminuye el valor de la finca. Así, el articulo 2914 en relación
con esto, dispone que: "Sin consentimiento del acreedor, el propie
tario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni
pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la
duración de la hipoteca; bajo la pena de nulidad del contrato en
la parte que exceda de la expresada duración. Si la hipoteca no
tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni
arrendamiento, por más de un año, si se trata de finca rústica,
ni por más de dos meses, si se trata de finca urbana."
Toda acción en contra traerá consigo nulidad por exceso
al plazo.
Aseguramiento de los frutos y renta. Normalmente nunca se
hipotecan los frutos pendientes ni los que se sigan causando desde
la constitución de la hipoteca hasta la fijación de la cédula, ni las
rentas que se devenguen durante ese periodo, pero no obstante
ello, es lícito el pacto que asegure los frutos y rentas desde la
constitución de la hipoteca. En este caso se considera al deudor
como un depositario de ellos (articulo 2897 del Código Civil).
En otros términos, si al hipotecar el dueño de la finca no hace
de manera expresa extensiva la hipoteca a los frutos pendientes,
dichos frutos quedan a su libre disposición, los que se vayan produ
ciendo desde que se constituya la hipoteca hasta la fijación de la
Contratos 333
cédula, nunca se considerarán gravados y en consecuencia el pro
pietario puede percibir y disponer libremente de ellos. Los que estu
vieren pendientes al fijarse la cédula hipotecaria, si el propietario
los ha enajenado o dado en prenda, quedarán sujetos a la acción
hipotecaria del acreedor.
Puede el deudor percibir las rentas vencidas al constituirse la
hipoteca, salvo que se hubieren pactado expresamente lo contrario
(artículo 2897 del Código Civil) así como todas las demás que se
sigan venciendo.
La persona que constituya hipoteca no podrá, sin consen
timiento del acreedor, darlo en arrendamiento ni pactar pago
anticipado de renta por un término que exceda a la duración de la
hipoteca, bajo pena de nulidad del contrato en la parte que exceda
a la expresada duración. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no
podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento por más
de un año, si se trata de finca rústica, ni por más de dos meses, si
se trata de finca urbana (artículo 2914 del Código Civil).
Generalmente se estipula en las escrituras de hipoteca que, si
el deudor dejare de pagar cierto número de réditos, el acreedor
tendrá la facultad de dar por vencido el plazo fijado para el pago
del crédito y en tal caso, no se podrá oponer al acreedor hipotecario
el pago anticipado de las rentas, sino·hasta el día en que diere por
vencido el plazo de la obligación principal. El deudor puede ceder
a un tercero el derecho de percibir las rentas por el mismo tiempo
en que pueda percibirlas.
334 Jorge Sánchq Corderu
Por lo demás, si se trata de hipoteca constituida a favor de un
crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de ter
cero, además del capital, sino los intereses de tres años; a menos
que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses
por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescrip
ción de los intereses y que se haya tomado razón de esa estipulación
en el Registro Público (artículo 2915 del Código Civil), debiendo
para el caso tomar en cuenta las disposiciones del artículo 1162.
Efecto de la hipoteca después de la fijación de la cedula
hipotecaria
Sobre el particular se producen efectos de gran importancia prác
tica que son:
l. El deudor o el tercero constituyente pasan a ser, por minis
terio de la ley, depositarios del inmueble hipotecado.
2. Los frutos y todos los inmuebles que se hayan incorporado
a la finca, o sean inmuebles por destino, quedan inmovilizados
por la cédula.
3. Registrada la cedula hipotecaria, no se podrá practicar en
la finca: embargo, toma de posesión, o cualquier otro acto que
perjudique los derechos del acreedor hipotecario.
4. El deudor podrá liberarse de ser depositario judicial, decli
nando esa responsabilidad para que se nombre otro depositario.
Contratos 335
Inmuebles por destino (su inmovilización). Si los muebles
inmovilizados se enajenaran después de la constitución de la
hipoteca, el acreedor tendrá acción en contra del dueñ.o ele la
cosa hipotecada, y contra el tercer poseedor, conclusión que se
robustece con las siguientes consideraciones:
La dificultad que hay en esta materia procede en la hipótesis
en que la separación se haya verificado después ele consti.tuida la
hipoteca. En tal caso ocurre, por un lado, que formando los objetos
separados un todo único con la finca a que estaban agregados a
perpetuidad, y siendo un principio universalmente reconocido en
todas las legislaciones y consagrado por la mexicana, que la hipo
teca pesa sobre los bienes gravados, sobre cada uno ele ellos y sobre
cada una de las partes, parece que la acción hipotecaria persigue
a los objetos separados en cualquier mano que se encuentren.
El deudor no se ha privado, por razón de la hipoteca, ele vender
todo o una parte ele la cosa hipotecada; pero ni. una ni otra cosa
puede hacer en perjuicio de la hipoteca; el nuevo adquiriente o el
acreedor posterior tienen un derecho sometido al derecho anterior
y ese derecho ya no será absoluto, sino hasta que el primer acree
dor hipotecario haya sido satisfecho en su crédito.
Cuando la cosa hipotecada ha sido nuevamente hipotecada
para asegurar el pago ele su crédito, con la preferencia correspon
diente, parece pues que si nos atenemos a estos principios cleberia-
336 Jorge Sdnchet Cordero
mos creer que el acreedor hipotecario puede percibir los objetos
muebles agregados a perpetuidad a la finca, que han sido separa
dos por el propietario y enajenados a tercera persona.
A pesar de estas razones que parecen convenientes, el maestro
Borja Soriano se define por una opinión opuesta que dice: "Debe
mos tener presente que, los objetos muebles agregados a perpetui
dad a la finca, sólo se consideran inmuebles por disposición de la
ley, mientras se conservan agregados formando un todo perfecto
y único de la finca". En consecuencia, una vez separados, pierden
su carácter legal de inmuebles, recobran su naturaleza de bienes
muebles y como tales no pueden servir de hipoteca, ni serán objeto
de acción hipotecaria. Por otra parte, el comprador de tales objetos
que haya procedido de buena fe, que no ha sabido, ni haya podido
saber que los objetos que adquiere, por haber estado a perpetuidad
están también hipotecados, se encontraría desposeído cuando me
nos pensase y víctima de un engaño contra el que no ha podido
prevenirse.
Por lo que hace a los embargos y tomas de posesión, siendo la
hipoteca un derecho real preferente, podrá constituirse el embargo
y se hará remate una vez que se haya satisfecho al acreedor hipote
cario y quede un remanente y por lo que hace a la posesión, tal
hecho genera derechos de menos calidad que la hipoteca y quedará
relegada a segundo o tercer término.
Contratos 337
Otros efectos de la hipoteca
Acción persecutoria de la cosa
Noción generaL El acreedor hipotecario, como todos los acreedores,
tiene derech.o de ser pagado, en general, con todos los bienes del
deudor (artículo 2967 del Código Civil). Cuando el deudor enajena
el bien hipotecado, puede perseguirlo el acreedor ejercitando su
derecho en contra de cualquiera que lo posea, aun cuando
personalmente no le deba nada. El derecho de persecución de la
cosa es para el acreedor hipotecario, ya que el efecto de su derecho
real es oponible a todos (articulo 2894 del Código Civil).
Objeto de la acción persecutoria. Esta acción es la misma hipo
teca ejercitada contra un nuevo adquiriente o nuevo poseedor
bajo la forma de una acción real; cuando el acreedor ejercita esta
acción, demanda la misma cosa que exigiría de su deudor primitivo,
a saber: el pago de su crédito de preferencia a otros acreedores.
Condiciones para el ejercicio de esta acción. Para que sea proce
dente se requiere: que la cosa hipotecada cambie de poseedor, que
el crédito sea de plazo cumplido y que la hipoteca esté inscrita en el
Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Dicha acción
alcanza a las distintas partes del inmueble si se enajenan los inmue
bles por destino comprendidos en la hipoteca.
338 Jorge Stinchet: Cordero
Derecho de preferencia
Generalidades. Sobre este punto, el jurista Borja Soriano señala
que la cuestión de derecho ele preferencia se suscita cuando el
inmueble se ha transformado en dinero y se trata ele distribuirlo a
los acreedores, ese derecho supone un conflicto entre los acreedo
res del deudor y se ejerce sobre el precio del inmueble.
El acreedor hipotecario en relación con los otros acreedores
tiene la preferencia que le concede el articulo 2985 fracción IV
del Código Civil; cuando hay varios acreedores hipotecarios la
prelación entre ellos se fija por la fecha y hora de sus registros de
sus respectivas hipotecas (artículos 2982 y 2995, fracción IV del
Código Civil).
El acreedor que adquiere una hipoteca no puede inscribirla
instantáneamente por diversas circunstancias y puede transcurrir
un tiempo más o menos largo entre el nacimiento de la hipoteca
y su inscripción y este intervalo puede ser fatal para el acreedor.
Por estas consideraciones Planiol sugiere que se conceda un
plazo corto de 15 días, por ejemplo, a los acreedores para registrar
sus hipotecas y que dichas inscripciones produzcan efectos retroactivos
desde la fecha del contrato, cuando se practique dentro de ese
plazo. Este es el principio general adoptado por la legislación
mexicana en materia de registro, pero a su vez presenta el inconve~
niente de que durante ese plazo, las hipotecas permanecerán
ocultas y sin embargo producirán efectos contra terceros.
Contraros 339
Derecho de venta del bien hipotecado, venta judicial y venta
extrajudicial
Venta judicial. El acreedor hipotecario puede ejercitar la acción
personal que deriva de la obligación principal, o bien la acción real
basada en su derecho de hipoteca o ambas simultáneamente,
según lo que dispone el artículo 31 del Código ele Procedimientos
Civiles. El primer párrafo del articulo 2916 del Código Civil señala:
"El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en
remate judicial, o por adjudicación, en los casos en que no se
presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código
ele Procedimientos Civiles".
Si intenta la acción a través del juicio hipotecario, el juez
decretará el secuestro ele la finca hipotecada, sujetándola a cédula
hipotecaria y si al pronunciar sentencia decreta que el acreedor
probó su acción, declarara que ha lugar a rematar la finca, lo
cual, previ.o avalúo, se practicará vendiéndose al mejor postor, y
con el precio que se pague se cubrirá el crédito del acreedor hipo·
tecario. El procedimiento del juicio hipotecario está previsto en
los artí.culos 468 a 488 del Código de Procedimientos Civiles.
Venta extrajudicial. Si al constituirse la hipoteca los contra
tantes convienen expresamente en que el acreedor pueda vender
la finca hipotecada sin las solemnidades judiciales, no habrá lugar
al juicio ni a las almonedas, ni a la venta judicial, pero si al avalúo,
a no ser que en el contrato se haya fijado el precio (articulo 488
del Código ele Procedimientos Civiles). Para que sea procedente
340 Jorge Sánchez Cordero
la venta extrajudicial, el convenio debe haberse verificado al
tiempo de constituirse la hipoteca, porque la falta de esta
restricción abriría la puerta a mil fraudes en perjuicio de otros
acreedores.
Existe esta venta extrajudicial cuando por convenio se renun
cia al juicio y a la subasta ante el juez, y se acuerda la forma privada
de cómo se venderá la cosa, ya sea por medio de un corredor o
corredores; para que se de este tipo de venta, es requisito indis
pensable fijar el precio, el cual deberá determinarse por peritos,
no en la escritura de hipoteca sino en el momento de ser exigible
el pago, situación establecida por el segundo párrafo del articulo
2916 del Código Civil, al indicar que: "Puede también convenir
con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al
exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio
no puede perjudicar los derechos de tercero".
A través de la acción hipotecaria no sólo se intenta el pago o
se discute la prelación del crédito hipotecario, sino que su objeto
también puede ser la constitución, ampliación, división, registro y
cancelación de la hipoteca.
Acciones
Acción de constitución de hipoteca
El Código de Procedimientos Civiles en su articulo 468 señala
que será materia de juicio hipotecario: "en la vía sumaria todo
Contratos 341
juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación o división
y registro de una hipoteca, así como su cancelación, o bien el pago o
prelación del crédito que la hipoteca garantice. Para que el juicio
que tenga por objeto el pago o la prelación de un crédito hipote
cario se siga sumariamente, es requisito indispensable que el crédito
conste en escritura debidamente registrada y que sea de plazo cum
plido o que deba anticiparse conforme a lo prevenido en los
artículos 1959 y 2907 del Código Civil".
Así, será necesario promover un juicio sumario ante los tribu
nales del fuero común para realizar cualquier ejercicio de las accio
nes relativas al contrato ele hipoteca y que se expresan de forma
clara como lo señala el Código de Procedimientos Civiles.
Habrá constitución de hipoteca, cuando encontrándose en
el supuesto establecido para las hipotecas voluntarias y necesarias,
se requiere del conocimiento ele un juez para que autorice la consti
tución realizada en escritura pública y sea registrada en el Registro
Público de la Propiedad y del Comercio, o cuando se solicita me
el iante una demanda se condene a una persona a otorgar la garantía
hipotecaria a que es deudor.
Acción de ampliación de hipoteca
Habrá derecho a esta acción cuando el valor de la cosa hipotecada
disminuya y consecuentemente se haga insuficiente para amparar
la obligación, entonces mediante un dictamen ele peritos deberá
342 Jorge Sánchet Cordero
aumentarse la garantía a satisfacción del acreedor, en los términos
del artículo 2907 del Código Civil, que al respecto señala: "Si el
inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor,
insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir
que se n1ejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos se garantice
debidamente la obligación principal".
Acción de división de la hipoteca
Según el Código Civil, respecto de la indivisibilidad existen dos
casos en que procede la división:
l. Cuando la finca hipotecada es dividida o fraccionada; en
cuyo caso el dueño tiene acción para dividir proporcionalmente el
crédito en las distintas fracciones, observándose lo que dispone
el artículo 2913 del Código Civil que señala: cuando la finca
hipotecada se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipo
tecario entre las fracciones, poniéndose de acuerdo el duei\o de la
finca y el acreedor hipotecario y si no se conviniese ese acuerdo,
la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa
audiencia de peritos.
2. El segundo caso se refiere a la constitución de hipoteca
sobre diferentes fincas: es forzoso determinar la porción de crédito
de la que responde cada finca, desde que se constituye la hipoteca
opera la división proporcional. Al respecto, el artículo 2912 señala
que, cuando se hipotecan varios juicios, es forzoso determinar
Contratos 343
por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una
de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte del crédito
que garantiza.
Acción de registro de hipoteca
El artículo 2921 el Código Civil dispone que "La hipoteca consti
tuida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condi
ciones suspensivas inscritas, surtirá efectos contra tercero desde
su inscri.pción, si la obligación llega a realizarse o la condición a
cumplirse".
En ese caso procede la acción de registro para garantizar una
obligación futura sea a término o a condición. También puede acon
tecer que el registrador deseche el título constitutivo de la hipoteca
por vicios u omisiones en su forma, pero de todas maneras estará
obligado a inscribirla en un plazo perentorio, debiendo el acreedor
ejercer la acción hipotecaria para que se condene al registrador a
inscribir la escritura y los efectos de la inscripción se retrotraerán
a la fecha de la anotación preventiva, esto en términos de los
artículos 3016 y 3017 del Código Civil.
Transmisión de la hipoteca
En cuanto a la transmisión de la hipoteca, le son aplicables las
reglas de la cesión de créditos. El articulo 2926 del Códi.go Civil
reproduce casi literalmente el articulo 153 de la Ley Hipotecaria
344 Jorge Sánchet Cordero
Española, que dice: "El crédito hipotecario puede enajenarse ó
cederse á (sic) un tercero, en todo ó en parte, siempre que se haga
en escritura pública, de que se dé conocimiento al deudor, y
que se inscriba en el registro".
Al sancionar este articulo la cesión del crédito, no hace sino
aplicar a un caso la regla contenida en el artículo 2032, salvo pacto
en contrario. El conocimiento que debe darse al deudor no es
sino la notificación prevenida de la cesión en el articulo 2036 del
Código Civil. La necesidad de la inscripción está de acuerdo con
el principio consignado en el artículo 2926 del Código Civil.
Subrogación
El pago extingue el crédito y, sin embargo, cuando es acompañado
de subrogación, la hipoteca subsiste y puede ser ejercitada por el
tercero que ha pagado en lugar del deudor para garantizar el recurso
que se le concede en contra de este último. Parece que en este
caso, como sucede después de la novación, subsiste el crédito.
La operación es más bien traslativa que extintiva y es natural
que la hipoteca se transmita al mismo tiempo que el crédito (articulo
2058 del Código Civil).
Hay subrogación cuando un tercero paga al acreedor hipote
cario siendo él también un acreedor y con el ánimo de adquirir
derecho de preferencia.
Contratos 345
De acuerdo con lo que dispone el Código Civil en su artículo
2058, hay cuatro casos de subrogación que operan por ministerio
de la ley:
l. Cuando un acreedor paga a otro preferente; éste el que
más se usa. Se presenta cuando el acreedor que paga está colocado
en un segundo lugar en la prelación y paga al que está en primer
lugar y se subroga en su derecho.
!l. Cuando el que paga tiene interés jurídico en el cumplimien
to de la obligación. Ejemplo, un legatario que recibe su legado de
una casa hipotecada y para evitar el remate paga subrogándose,
constituyéndose así en acreedor hipotecario contra la herencia, y
acreedor hipotecario contra los herederos. Así se presenta el pro
blema de que el legatario no puede tener esas dos características,
por la regla general de que nadie puede tener gravámenes sobre
bienes de su propiedad, ni servidumbres a su favor sobre bien propio,
ni hipoteca.
Ill. Cuando un heredero paga con bienes propios alguna deuda
de la herencia. Si paga un crédito hipotecario se subroga en el
mismo y en definitiva se le adjudica el. bien.
IV. Cuando el que adquiere un inmueble paga a un acreedor
que tiene sobre él un crédito hipotecario anterior, a la adquisi
ción. Sucede que el que adquiere un inmueble y paga la hipoteca
anterior, es propietario de la cosa y acreedor hipotecario ele la
346 Jorge Sánchez Cordero
misma; tiene interés jurídico cuando hay hipotecas posteriores o
embargos sobre la cosa.
Duración de la hipoteca
La regla general es que la hipoteca dura lo que la obligación que
garantiza, a no ser que haya pacto expreso que establezca una dura
ción menor que aquella; lo que nunca se admite es que ésta dure
tiempo mayor que lo obligación que garantiza, pues como contrato
accesorio que es, no sobrevive al principal aunque si puede durar
menos por pacto expreso.
Al respecto, el articulo 2927 del Código Civil señala que la
hipoteca durará todo el tiempo que subsista la obligación que se
garantice y cuando ésta no tuviere término para su vencitniento,
no podrá durar más de diez ai'los; los contratantes pueden se1'ialar
una duración menor que la obligación principal.
Este precepto rige a las hipotecas voluntarias y con más razón
para las necesarias. El término y la prescripción están íntimamente
ligados con el problema de la duración ya que la forma de extinción
de la hipoteca es la prescripción.
Prórroga de la hipoteca
Las prórrogas pueden ser de dos clases: expresa o tácita. Es tácita
cuando se prorroga por primera vez el plazo de la obligación; se
entiende que al hacerse ésta, ha quedado prorrogada la hipoteca,
Contratos 34 7
ya que de lo contrario el acreedor renunciaría por la prórroga, a
un derecho adquirido. Para que se prorrogue en forma tácita, es
menester que, la escritura de prórroga de la obligación principal,
cumpla las mismas formalidades que la constitución de hipoteca y
que se registre, ya que sin éste la prórroga no podrá surtir efectos
contra terceros.
Si la hipoteca que se prorroga es mayor de $500.00, deberá
también hacerse en escritura pública (articulo 2917 del Código Civil).
Hay prórroga expresa cuando se establece de modo categórico
el plazo durante el cual la hipoteca se entiende continuada, el plazo
puede ser igual o inferior al de la prórroga de la obligación principal,
pero nunca superior. El articulo 2928 del Código Civil se refiere a
los dos casos en los siguientes términos: "Cuando se prorrogue el
plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se enten
derá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente
se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca". Por lo demás,
el articulo 2329 nos dice: "Si antes de que expire el plazo se prorro
gare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado
para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le
corresponde desde su origen".
Extinción de la hipoteca
La hipoteca puede extinguirse de dos maneras: como consecuencia
de la extinción de la obligación principal (via indirecta), o por
causas directas.
348 Jorge Sánchet Cordero
Se extingue en vía indirecta o vía por consecuencia, cuando
se extingue la obligación principal, a través de las formas ya cono
cidas, como: remisión, compensación, novación, nulidad, rescisión
y prescripción liberatoria, todas ellas originan el fin de la hipoteca.
Sin embargo, existen dos excepciones, que son la novación y el
pago con subrogación.
En la forma directa se extingue el derecho de hipoteca, con
independencia que exista la obligación principal por ella garantizada.
Estas pueden ser:
Remisión. Cuando el acreedor renuncia expresamente a su
derecho real de hipoteca, se termina ésta sin que se extinga la
obligación, que es principal (articulo 2941, fracción VI, del Código
Civil). La remisión podrá ser parcial cuando el acreedor consiente
en liberar de la hipoteca una parte del predio hipotecado.
l. Carácter unilateral de la remisión. La renuncia del acreedor
a su hipoteca constituye un acto unilateral válido; en consecuencia,
independientemente de la aceptación de aquellos a quienes debe
aprovechar; de donde se deduce que el acreedor que ha renunciado
a su hipoteca no puede retractarse, aun cuando los interesados no se
hubieren adherido a la renuncia. El articulo 2209 del Código Civil,
dispone que cualquiera puede renunciar su derecho y remitir, en
todo o en parte, las prestaciones que son debidas, excepto en los
casos en que la ley lo prohíbe; disposición que tiene por origen el
Contratos 349
artículo 815 portugués que dice: "Es libre cualquiera para renunciar
a sus derechos".
!l. Capacidad y poder para la remisión. Renunciando a la hipo
teca, el acreedor puede comprometer su crédito, pues quizá faltando
la seguridad le sea imposible obtener el pago, por lo mismo, el
apoderado general, no puede hacer la remisión de las hipotecas
de su poderdante si no tiene poder otorgado por él (articulo
2554 del Código Civil); debe tener facultades expresas para
renunciar hipotecas o derechos reales.
Prescripción. La hipoteca se extingue por la declaración de
estar prescrita la acción hipotecaria conforme al artículo 2941,
fracción VIL
La ley emplea el término prescripción en el sentido de cadu
cidad de la hipoteca, refiriéndose especialmente al caso en que
los contratantes limitaron la hipoteca a un plazo menor que el del
crédito que garantiza y entonces, transcurrido ese plazo, aun
cuando la obligación principal no esté satisfecha, la hipoteca
desaparece, la cosa hipotecada queda libre de gravamen y el acree
dor conservando la acción personal que conforme al contrato de
origen de la obligación que le competa, no podrá ejercitar ya la
acción hipotecaria, la cual naciendo con la hipoteca ha desapa
recido con ella.
Destrucción del predio hipotecado. La destrucción total de la
cosa gravada es causa de extinción de la hipoteca (artículo 2941,
fracción !).
350 Jorge Sdnchez Cordero
Existen ciertas salvedades: si la pérdida no es sino parcial, la
hipoteca continúa gravando el suelo, como en el caso que se hipo
teca suelo y construcción y sólo se destruye la construcción; pero
si la construcción es lo único hipotecado y se destruye, ha desapa
recido con ello la hipoteca.
Extinción del derecho real hipotecado. El artículo 2941, fracción
III del Código Civil prevé ésta como causa de extinción. La hipo
teca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos
subsistan (artículo 2903 del Código Civil) y se extinguirá cuando
éstos dejen de existir. Así, si se hipoteca el usufructo, muriendo el
usufructuario, se extingue el usufructo y con él la hipoteca. Si los
derechos en que la hipoteca se hubieran constituido se han
extinguido por culpa del que los disfrutaba, estará obligado a
constituir una nueva hipoteca en favor del acreedor, y en caso con
trario, a pagarle todos los daños y perjuicios. Esto quiere decir que
el deudor puede privar a su arbitrio al acreedor de la garantía real
constituida a su favor y transformarla en obligaciones personales
que carecerán de la eficacia del caso si fuera insolvente.
La ley española de la que parece se tomó nuestro artículo,
generaliza la prevención que contiene con relación a un solo
derecho real, el percibir los frutos en el usufructo, no presenta estos
inconvenientes. Supone, como nuestro artículo, que el usufructo
concluye por un hecho dependiente de la voluntad del usu
fructuario y de que, en tal caso, la hipoteca subsiste hasta que se
cumpla la obligación asegurada o hasta que llegue el tiempo en que
Contratos 351
el usufructo hubiere naturalmente concluido a no mediar el hecho
que le puso fin. De esta manera el fmude está prevenido y deja
de existir como estímulo para cometerse en favor del deudor y de
tercero interesado; se hace estéril para ambos y el acreedor queda
perfectamente asegurado.
Sin embargo, si el usufructuario hubiere renunciado al derecho
de usufructo para defraudar al acreedor hipotecario, éste puede
obtener la rescisión de la renuncia.
En el primer caso, el importe de la indemnización debe distin
guirse al pago del crédito hipotecario.
Expropiación y remate judicial. La expropiación por causa de
utilidad pública y el remate judicial de la finca hipotecada, son
causas de extinción de la hipoteca (artículo 2941, fracciones IV y
V del Código Civil). 1
En el primer caso, y en términos de la citada fracción IV,
cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien
hipotecado, se observará lo dispuesto en el articulo 2910 del
Código Civil, relativo a la destrucción del bien hipotecado.
En el segundo caso, según el articulo 2325 del mismo orde
namiento, en las ventas judiciales de inmuebles, éstos pasarán al
comprador libres de todo gravamen a menos de estipulación
expresa en contrario; el importe del remate se aplicará al pago del
crédito garantizado con la hipoteca.
352 }orgr Sdnchez Cordero
Resolución o extinción del derecho de los constituyentes. Las hipo
tecas se extinguen por la resolución o extinción del derecho del
deudor sobre el predio hipotecado (artículo 2941, fracción Ill
del Código Civil}. Se dice ordinariamente que el efecto de la
hipoteca se extingue ya sea por el cumplimiento de la condición
suspensiva a la cual está subordinado el derecho de propiedad del
constituyente, o ya sea por la resolución de este derecho. Respecto
a la condición suspensiva es más propio decir que no llegó a nacer
porque la condición no se cumplió. En lo que concierne a la con
dición resolutoria es más exacto decir que reputase que la hipoteca
no ha tenido jamás existencia, pues se considera que el constitu
yente no ha sido nunca propietario, en virtud del efecto retroactivo
de la condición cumplida.
La novación. Normalmente se extingue la hipoteca por medio
de la novación, es decir, se extingue una obligación principal con
sus accesorios, por consiguiente, la nueva obligación no quedará
garantizada con esos derechos accesorios de hipoteca, pierde
fuerza, pero puede suceder que debido a una reserva expresa, la
novación no extinga la hipoteca (artículo 2220 del Código Civil).
La segunda parte de este articulo señala que: "El acreedor puede
por una reserva expresa impedir la extinción de las obligaciones
accesorias, que entonces pasan a la nueva".
El pago de subrogación. El pago es otra de las formas de extin
guir las obligaciones principales, y cuando hay subrogación legal
existe pago, como en el caso en que un acreedor paga al hipotecario
Contratos 353
preferente y se subroga en sus derechos extinguiéndose la hipoteca
por el pago y nace un derecho a favor del tercero al subrogarse en
los derechos del acreedor. Esta sutileza jurídica es fácil de entender
cloctrinalmente.
Régimen fiscal
Al igual que los contratos ele garantía, fianza y prenda, el ele
hipoteca no está gravado con el impuesto previsto en Ley General
del Timbre (artículo 4o. fracción IX, último párrafo ele dicha ley).
TEMA 22. TRANSACCIÓN
~e contrato está regulado por los artículos 2944 y 2963
c.p~:l Código Civil. ·
Antecedentes
La transacción era un contrato que desde el derecho romano tiene
características propias, ya que no sólo crea y transmite obligaciones,
sino también las extingue.
La transactio era un contrato por el que las partes, haciéndose
concesiones reciprocas, evitaban un futuro litigioso o terminaban
un litigio pendiente.
)55
356 }oTge Sánchet CoTdcw
Códigos Civiles de 1870 y 1884
En estos códigos se conceptuaba a la transacción como un contrato
por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo algo,
terminaban una controversia presente o prevenían una futura.
Definición
En términos del artículo 2944 del Código Civil, es el contrato por
el que las partes, haciéndose recíprocas concesiones, terminan una
controversia presente o previenen una futura.
No consiste en una concesión gratuita por temor a entrar a
un juicio, pues si de ello se tratara sería una liberalidad, una quita
o una remisión.
Clasificación
Es un contrato: l. Principal; 2. En muy raras ocasiones accesorio;
3. Bilateral; 4. Conmutativo; 5. Consensual, cuando el valor del
negocio no es superior a $200.00; 6. Formal, ya que debe ser por
escrito cuando el interés del asunto pasa de $200.00; 7. Puede ser
instantáneo, y 8. De Tracto Sucesivo, de las que tienden a una
seguridad jurídica al poner fin a una controversia.
ContTiltos 357
Elementos de existencia
Los de todo contrato. El consentimiento consiste en el acuerdo
de voluntades para poner fin a una controversia haciéndose
concesiones recíprocas.
El objeto pueden ser todos, a excepción de las cuestiones del
estado civil de las personas o sobre validez del matrimonio, o sobre
derechos ciertos (artículos 2948 y 2949 del Código Civil).
Sobre delitos se puede transigir respecto a la responsabilidad
civil, no sobre el delito mismo, a no ser que sean de los perseguidos
a petición de parte (artículo 294 7 del Código Civil).
Requisitos de validez
Los de todo contrato. La capacidad se referirá a la de contratar o
la de disponer, según el caso.
Forma. El que prevenga controversias futuras con interés
mayor de $200.00 deberá constar por escrito (artículo 2945 del Código
Civil). Si la transacción recae sobre un inmueble debe constar en
escritura pública, aunque el Código Civil no lo diga.
Causas de nulidad
En términos del artículo 2950 del Código Civil, será nula la tran
sacción cuando verse sobre delito, dolo y culpa futuros; sobre la
358 Jorl{e Sánchet Cordero
acción civil que nazca de un delito o culpa futuros; sobre sucesión
futura (sucesión: es el conjunto de derechos y obligaciones que al
morir una persona son transmisibles a sus herederos); sobre una
herencia, antes de visto el testamento, si lo hay (herencia: sucesión
en todos los derechos y obligaciones del difunto y que no se extin
guen por la muerte. Testamento: es el acto jurídico unilateral,
personalísimo, por el que una persona capaz dispone de sus bienes
y derechos o impone deberes, para después de su muerte), y sobre
el derecho a recibir alimentos.
La transacción en razón de título nulo puede anularse, a no
ser que las partes expresamente hayan tratado de la nulidad de
ese título, entonces es válida (artículo 2954 del Código Civil).
Es nula la transacción que se haga sobre documentos que después
resulten falsos por sentencia judicial (articulo 2956 del Código
Civil). También lo será la hecha sobre negocios decididos jurídi
camente por sentencia irrevocable ignorada por los interesados
(artículo 2958 del Código Civil).
Asimilación de transacción a la sentencia
En términos del artículo 2953 del Código Civil, la transacción
tiene, respecto de las partes, la misma eficacia y autoridad que la
cosa juzgada; sólo que ésta no puede anularse o rescindirse; en
cambio la transacción sí, en los casos autorizados por la ley (artículo
2953 del Código Civil).
Contratos 359
La transacción es una forma de terminar una controversia,
de acuerdo con la voluntad de las partes; la sentencia es aun en
contra de su voluntad.
Interpretación de las cláusulas de la transacción
Esta debe ser subjetiva, interpretando sus cláusulas en forma
indivisible y restrictiva, salvo pacto en contrario. (articulo 2962
del Código Civil)
Efectos de la transacción
Por la transacción no sólo se pueden crear y transmitir obligaciones
y derechos, que es la característica de los contratos, sino también
extinguirlas, que es una característica de los convenios, además
de que ese acto para las partes tiene autoridad de cosa juzgada.
En la transacción procede la evicción cuando una de las partes
da a la otra una cosa que no era objeto de la disputa y que, con
forme a derecho, pierde el que la recibió (artículo 2959 del Código
Civil). Si la cosa tiene vicios o gravámenes ignorados por el que la
recibi.ó, da lugar a pedir la diferencia que resulte del vicio o gra
vamen (articulo 2960 del Código Civil).
Diferencias entre la transacción y el compromiso arbitral
En el compromiso arbitral las partes se ponen de acuerdo para
allanar sus diferencias con el criterio de un tercero; en cambio, en
360 Jorge Sánchet Curdt'ro
la transacción se previenen disputas o se resuelven las presentes
con el solo criterio de las partes, haciéndose voluntariamente con
cesiones recíprocas; el árbitro es el juez, la sentencia arbitral firme
es cosa juzgada, y en ésta, la transacción puede anularse.
Diferencias entre la transacción y la sentencia
La transacción, al igual que el compromiso arbitral, nace por la
voluntad de las partes, la sentencia es independiente de esa volun
tad, pues el juicio no es deseado por el demandado, ni la sentencia
por quien no la obtuvo a su favor.
TEMA 23. REGISTRO PúBLICO
~Registro Público, es una institüción destinada a dar
{p~ublicidad a los actos y contratos que conforme a derecho
deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y del
Comercio.
Evolución histórica
En la India, en el Código de Manú, las transmisiones se hacían en
la plaza pública, ante parientes, vecinos y colindantes.
En Egipto se realizaban en los templos, ante los sacerdotes
que desempeñaban el papel de notarios de la época; todas las
transmisiones debían inscribirse en los libros que tenían los sacer
dotes en el templo de Diana.
361
362 Jorge Sánche¡: Cordero
En materia de registros, en Roma estaban atrasados. Se usaban
solamente solemnidades y otros medios publicitarios defectuosos,
como colocar en la casa hipotecada una piedra con inscripción
que indicaba esa calidad.
En la España del siglo XVI, con Carlos !, se establecieron
censos, hipotecas y cargas reales de la propiedad, encargados a los
Ayuntamientos del Registro Público e Hipotecas, que expedían
certificados de constancia de gravamen. En el siglo XVIII, con Carlos
JI!, se estableció un libro de registro que estaba al cuidado de un
escribano, en el que se conservaban los actos registrables.
En Francia se usó la tradición romana de las solemnidades,
hasta el siglo XVII en que por el Edicto de Nantes, de Luis XIII, se
estableció que se inscribieran, en escribanías, las constancias
respectivas; en el siglo XVII se estableció que se inscribieran los
actos traslativos de dominio y los de hipoteca.
Al evolucionar esa institución en España, en el siglo XV!ll se
llamó a las Oficinas de Registro, Oficio de Hipoteca y Contaduría
de Hipotecas
La moderna denominación de Registro de Propiedad, procede
de la Ley Hipotecaria Española de 1861.
Registro Público de la propiedad en México
Época colonial. Se siguió con la tradición española, luego las
inscripciones se hacían en libros que llevaban los escribanos.
Contratos 363
México independiente. Hasta la implantación del Código de
1870 en que se reglamentó el registro, éste no tenía caracteres
propios y se uso el sistema de la colonia.
Finalidad del Registro Público
Al celebrar un contrato en relación a bienes inmuebles, es
conveniente saber en qué situación se encuentran esos bienes.
El Registro Público suministra todos los datos relativos a los bienes
inscritos ya que es medio de publicidad; además, es el medio ele
oponibilidacl, ya que si un determinado gravamen no está escrito,
no producirá efectos contra tercero.
Diversos sistemas de registro
Son tres los principales sistemas ele registro: el australiano, el
alemán y el francés.
El propósito ele todos es dotar de publicidad y seguridad a la
propiedad de bienes y tratar de proteger a quienes de buena fe los
adquieran.
El sistema australiano, fue ideado por Roberto R. Torrens,
registrador de la propiedad australiana, el cual se inspiraba en el
principio del título real. A este sistema se le llamó Acta Torrens,
y consiste en llenar determinados requisitos para la inscripción de
los inmuebles, como son:
\.
J
364 Jorge Sánchez Cordero
l. Presentar plano de la finca (plano topográfico) elaborado
por geómetra oficial.
2. Compararlo con el del catastro general.
3. Hacer la anotación en el libro territorial, dando copia al
interesado. Este libro estaba formado por hojas sueltas en las que
se anotaba todo lo relativo a una propiedad.
En el Acta Torrens el registro se incorporaba a la forma y
esto constituía un grave error, ya que dejaba en manos de la buro
cracia un elemento de validez. de los contratos.
El sistema alemán es el más perfecto, se asemeja al Acta T orrens
por tener concordancia entre catastro (que da a conocer la situa
ción física de cada finca) y registro (que da a conocer la situación
jurídica de esa finca), y por tener el inconveniente de incorporar
el registro a la forma.
En este sistema se distingue claramente entre la propiedad
del inmueble y la propiedad del mueble.
El sistema francés, aunque es el más moderno, es muy defi
ciente, ya que el Registro Público de la Propiedad es una oficina
administrativa en donde las inscripciones son potestativas, y en
donde no se confía el Registro al cuidado de los tribunales judi
ciales; además, no distinguía entre los regímenes de propiedad de
bienes muebles e inmuebles.
Contratos 365
Sistemas adoptados por el Código Civil de 1870 y 1884
El Código de 1870 se inspiró en materia de registro en la Ley Hipo
tecaria Española de 1861; el registro de hipoteca en este Código
tenía carácter constitutivo, es decir, se incorporaba a la forma.
El Código de 1884 establece un sistema parecido al de 1870.
El carácter constitutivo del registro en la hipoteca se modifica por
decreto del 5 de abril de 1917, estableciendo que el registro es
sólo para que el contrato produzca efectos contra tercero, pero entre
las partes surtirá sus efectos aunque no esté inscrito.
El Código Civil regula la institución del Registro Público en
sus artículos 2999 al 3068.
Efectos del Registro
Siendo la finalidad demostrar cuál es la situación real de los
inmuebles, es decir, a quién pertenecen o si existen o no
gravámenes, para dar seguridad a la propiedad y a sus titulares, la
inscripción de los títulos en el Registro Público de los bienes
inmuebles, surten efectos contra tercero, esto es, hace oponible el
mismo frente a tercero.
Actos que pueden registrarse
En términos del artículo 3005 del Código Civil, sólo se registrarán:
los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos
366 Jorge Sdnche::: Cordero
auténticos; las resoluciones y providencias judiciales que consten
de manera auténtica, y los documentos privados que en esta forma
fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los
mismos haya la constancia de que el notario, el registrador, la
autoridad municipal o el juez de paz, se hayan cerciorado de la auten
ticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia
deberá estar firmada por los mencionados funcionarios y llevar el
sello de la oficina respectiva.
Secciones del Registro Público
El articulo 3000 del Código Civil dispone que en el Reglamento del
Registro Público se fijará el número de secciones de que se compon
drá el Registro, y las secciones en las que deban inscribirse los
títulos registrables. En el Reglamento se indica que las secciones
del Registro Público son siete:
l. Para todo lo relativo a inmuebles, como títulos de propie
dad, posesión, etcétera.
2. Para inscripción de gravámenes, créditos, contratos de
arrendamiento, testamentos, etcétera.
3. Para todo lo relativo al registro sobre bienes muebles.
4. Para todo lo relativo al registro de personas morales.
Contratos 367
5. Tiene a su cargo la guarda de libros y apéndices y la forma·
ción y guarda de índices.
6. Tiene a su cargo la ratificación de documentos privados.
7. Tiene a su cargo recibir los títulos y documentos que se
traten de registrar, y las solicitudes, oficios y correspondencia diri
gida al registro.
Esta obra se terminó de imprimir y encuadernar en julio de 2007 en los talleres de Ediciones Corunda, S.A. de C.V., Tlaxcala núm. 17, CoL San Francisco, Delegación Magdalena Contreras, C.P. 10500, México, D.F. Se utilizaron tipos Englishlll Vivace en 68.2 puntos y Goudy Old Sty1e en 10, 12, 12.5, 13 y 14 puntos. La reimpresión consta de 1,000 ejemplares im· presos en papel couché mate de 100 grs.