Escuela Normal Rural de Occidente ENRO Guillermo Ovando Arriola
Redaccin y Correspondencia Catedrtica: Nancy Paola Tzul
CONTRATO DE COMPRAVENTA
Quinto Secretariado Bilinge en Orientacin de Turismo y Hotelera
Totonicapn, mayo 21 de 2012
INTEGRANTES:Miriam Hermelinda Calel Vicente Vilma Vernica Garca
Tomasa Inocenta Tostano Tzoc
INTRODUCCINEn el contrato de compraventa se puede claramente
apreciar el desarrollo progresivo del derecho romano, la ms antigua
forma de llevar a cabo una operacin que tenga por finalidad la
transmisin de un bien a una persona a travs de una contraprestacin,
que fue el acto material de trueque o permuta, pero debido a que
dicha forma trajo inconvenientes, dio lugar a una nueva forma de
cambio consistente en metales preciosos para posteriormente llegar
a la moneda. En el contrato estudiando el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador, y ste a pagar su
precio en dinero.
CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONTRATO DE COMPRAVENTAEl contrato de compraventa es el que
tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del
contrato tipo traslativo de dominio y, adems, porque constituye la
principal forma moderna de adquisicin de riqueza; es decir, tanto
en su funcin jurdica como econmica, debe merecer un estudio
especial. Como contrato tipo de los translativos de dominio,
aplicaremos sus reglas principales a la permuta; sufrirn estas
modificaciones esenciales en la donacin; tambin recurriremos a la
compraventa para explicar ciertas especialidades del mutuo, de la
sociedad, de la transaccin y de la renta vitalicia.
Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de
adquirir el dominio. Las formas de adquisicin del dominio estn
representadas por el contrato, la herencia, la prescripcin, la
ocupacin, la accesin, la adjudicacin y la ley. El contrato es en el
derecho moderno la forma principal de adquirir la propiedad dentro
de los contratos translativos de dominio. La compraventa en el
derecho latino moderno, que deriva del Cdigo Napolen, es un
contrato translativo de dominio, que se define como el contrato por
virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad
de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el
pago de un precio cierto y en dinero.
ClasificacinExisten diferentes clases de contratos, siendo los
mismos los que a continuacin se presentan y explican de manera
breve para una mejor comprensin de los mismos: Contratos
bilaterales Los contratos bilaterales en el derecho mercantil son
aqullos en los cuales las partes contratantes se obligan de manera
recproca, tal y como ocurre en el contrato de compraventa; de
suministro y de seguro. Contratos unilaterales En los contratos
unilaterales la obligacin correspondiente recae solamente de las
partes que celebran el mismo, tal y como ocurre por ejemplo en una
donacin simple y pura; o bien en un mandato gratuito. Contratos
onerosos Los contratos onerosos son aquellos en los cuales la
prestacin de una de las partes obligadas en el contrato cuenta con
otra prestacin distinta como contrapartida para su
cumplimiento.
Contratos consensuales Son aquellos contratos, en los cuales su
perfeccionamiento ocurre en el momento en el cual las partes
prestan su autorizacin y consentimiento para la celebracin de los
mismos. Contratos reales Los contratos reales son aquellos en los
cuales ocurre el perfeccionamiento de los mismos en el momento en
el que se da la entrega de la cosa que es objeto del negocio
jurdico mercantil.Contratos principales Los contratos principales
son aquellos en los cuales el contrato surte efectos por s mismo,
sin la necesidad de tener que recurrir a la existencia de otro de
igual o distinta naturaleza. Contratos accesorios Los contratos
accesorios en el derecho mercantil guatemalteco, son aquellos que
para que puedan surtir efectos y adems nacer a la vida jurdica es
necesario que dependan de la existencia de otro contrato.
Contratos conmutativos A los contratos conmutativos tambin se
les denomina aleatorios, y son una subdivisin de los contratos
onerosos, de manera que existen los contratos onerosos conmutativos
y contratos onerosos aleatorios. Los contratos conmutativos son
aquellos en los cuales las partes tienen conocimiento de la
celebracin del mismo, as como tambin del alcance de sus
obligaciones, de forma que pueden claramente apreciar sus futuros
beneficios o prdidas que el negocio les puede ocasionar. Los
contratos aleatorios son aquellos en los cuales las prestaciones
son dependientes de un determinado acontecimiento incierto y futuro
determinante de la ganancia o prdida para las partes contratantes
al llevar a cabo la realizacin de un contrato determinado.
Contratos tpicos Los contratos tpicos son aquellos que para
poder ser celebrados, se encuentran estructurados a travs de la
norma, la cual se encarga de la fiscalizacin del cumplimiento de
los mismos.
Contratos atpicos Los contratos atpicos son aquellos que no
cuentan con tipicidad. Los mismos a pesar de ser contratos ya que
crean, modifican o bien extinguen una obligacin, al momento del
surgimiento de una relacin jurdica determinada; no se encuentran
regulados en la norma. Contratos formales A los contratos formales
tambin se les llama solemnes. La forma contractual dentro del campo
del derecho mercantil se caracteriza por la poca formalidad con la
cual cuenta. Por ello, cualquier forma de contratar es formal
cuando de la misma nace el vnculo jurdico; ya que la ausencia de la
formalidad en cualquier contrato mercantil es la causa determinante
que se encarga de la anulacin total del contrato mercantil en la
sociedad en la legislacin mercantil vigente en Guatemala. Contratos
no formales Los contratos son no formales en el derecho mercantil
cuando el vnculo jurdico no deja de surgir debido a la existencia
de una ausencia de formalidad para la realizacin del contrato.
Contratos condicionales Los contratos son condicionales cuando
las obligaciones mercantiles que se generan a consecuencia de los
mismos se encuentran sujetas a una determinada condicin resolutoria
y suspensiva.
Contratos absolutos Los contratos son absolutos en el derecho
mercantil cuando la eficacia de los mismos para el debido
cumplimiento por las partes de la relacin contractual no se
encuentra sujeta a una condicin.Contratos instantneos Tambin se les
denomina contratos inmediatos. Los contratos instantneos en el
derecho mercantil guatemalteco son aquellos que su consumacin es
cumplida a travs de los sujetos integrantes de la relacin
contractual de una vez en el tiempo.
Contratos sucesivos Tambin se les llama en la legislacin
mercantil guatemalteca contratos de tracto sucesivo. Los contratos
sucesivos en el derecho mercantil son aquellos en los cuales las
obligaciones se van cumpliendo dentro de un plazo que se prolonga
posteriormente a la celebracin del mismo contrato.
El Artculo nmero 693 del Cdigo de Comercio, Decreto nmero 270
del Congreso de la Repblica de Guatemala regula que: Cuando se haya
estipulado que la obligacin ha de ser pagada por tractos sucesivos,
salvo pacto en contrario, la falta de un pago dar por vencida y har
exigible toda la obligacin.
EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTAObligaciones del vendedor
Transmitir la propiedad o ttulo de derecho. Conservar el bien
objeto de la compraventa hasta su entrega. Entregar el bien.
Garantizar al adquiriente una posesin til. Garantizar al comprador
una posesin pacfica. Responder a la eviccin. Responder de los
vicios y defectos ocultos que tenga el bien. Obligaciones del
comprador Pagar el precio. Pagar intereses en caso de demora o de
compraventa con precio aplazado. Recibir el bien comprado. Recibir
en buen estado.
MODALIDADES ESPECIALES DE LA COMPRAVENTACompraventa con reserva
de dominio: es aquella en que la transferencia del dominio queda
sujeta a una condicin suspensiva que puede consistir en el pago del
precio o cualquier otra lcita. No es reconocida por todos los
ordenamientos jurdicos. Compraventa a plazo (en abonos): es aquella
en que el vendedor, por un lado, realiza la transferencia de la
propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago
fraccionado en un determinado nmero de cuotas peridicas.
Compraventa ad gustum (al gusto): es aquella que est sometida a
la condicin futura e incierta de superar una prueba o degustacin
que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o
tcitamente convenida.
Compraventa con pacto de preferencia: es aquella en la que se
establece, para el comprador, la obligacin de permitir, en caso de
futura venta, que una determinada persona adquiera la cosa, con
prioridad sobre el resto de eventuales compradores. Igualmente, el
comprador estar adems obligado a informar al beneficiario del pacto
de preferencia sobre la puesta en venta del bien. Compraventa con
pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un
derecho subjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido.
Cabe aadir que la finalidad econmica de esta figura gira en torno a
la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con
la futura esperanza de recuperar la cosa. De ah que existan grandes
facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa,
tratndose realmente de un prstamo garantizado.
Compraventa con pacto comisorio.
Compraventa con arrasCompraventa con garanta hipotecaria es
aquel que se realiza cuando el comprador adquiere un bien mueble o
inmueble y en el mismo acto esta adquiriendo e hipotecando. Se hace
ante la fe de un notario pblico y para que se pueda realizar la
compraventa en esta modalidad el bien no debe tener ningn gravamen,
esto se debe demostrar con un certificado que expide el Registro
Publico de la Propiedad y Comercio del Estado en donde se este
realizando el contrato.
REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Como todo contrato debe
reunir las condiciones generales de validez: Capacidad
Consentimiento Objeto licito REQUISITOS PREVIOS A LA ESCRITURACION
DE COMPRAVENTA: Cdulas de vecindad o DPI de los otorgantes El
titulo con que se acredita la propiedad del bien objeto de la
venta. REQUISITOS DE UNA ESCRITURA PBLICA DE COMPRAVENTA Nmero de
orden Lugar, da, mes y ao del otorgamiento Comparecencia de los
otorgantes: vendedor-comprador; donante y donatario, segn sea el
caso y naturaleza del contrato, consignando los nombres, apellidos,
edad, estado civil, nacionalidad, profesin, ocupacin u oficio,
domicilio y residencia. Fe de conocimiento de las personas que
intervienen en el instrumento; y su identificacin por medio de la
cdula de vecindad; pasaporte, DPI o por dos testigos conocidos del
Notario, que conozcan a los comparecientes. Fe de que los
comparecientes aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus
derechos civiles.
Intervencin de un intrprete cuando alguno de los comparecientes
ignore el idioma espaol Declarar los gravmenes que soporta el
inmueble y declarar la obligacin del vendedor o parte obligada al
saneamiento, o la indicacin de que no queda obligado a el.
Determinar el precio de la venta de la fraccin estipulando el da,
lugar y forma en que se llevar a cabo el o los pagos, si fuere
compraventa; y estimando el valor de las donaciones, si fuera
contrato de Donacin. Expresar la aceptacin que hace el comprador o
el donatario, de la fraccin que se le vende o se le dona, segn sea
el caso, indicando que lo recibe de conformidad y hacer la
solicitud al Registrador General de la Propiedad para que opere la
desmembracin. Fe de haber tenido a la vista el Ttulo de Propiedad,
los comprobantes correspondientes. Fe de haber ledo el instrumento
a los interesados y su ratificacin y aceptacin.
Advertencia a los otorgantes de los efectos legales del acto o
contrato y que deben presentar el testimonio a los registros
respectivos. Las firmas de los otorgantes y las dems personas que
intervienen y la del Notario precedida de las palabras Ante M. Si
el otorgante no supiera firmar pondr la impresin de su dedo pulgar
derecho y en su defecto, otro que especificar el Notario, firmando
por l, un testigo.
CONCLUSIONES El vendedor en el contrato de compraventa
transfiere la propiedad de una cosa y posteriormente se compromete
a su entrega. Las obligaciones del vendedor en el contrato de
compraventa mercantil son consistentes en la transmisin del dominio
de la cosa vendida. garantizar una posesin pacfica.
RECOMENDACIONES
1. Que se analicen en clase ms a fondo los aspectos tcnicos y
materiales del contrato de compraventa.2. Que se determine a travs
de las empresas guatemaltecas que el contrato de compraventa debe
contener la determinacin clara y precisa del bien material de la
venta, as como tambin el precio exacto y las obligaciones que
tienen tanto el vendedor como el comprador.
BIBLIOGRAFACABANELLAS DE TORRES, Guillermo. Diccionario jurdico
elemental. Buenos Aires, Argentina: Ed. Heliasta S.R.L.,
2001.CERVANTES AHUMADA, Ral. Derecho mercantil. Mxico D.F.: Porra,
2000. VILLEGAS LARA, Ren Arturo. Derecho mercantil guatemalteco.
Guatemala: Ed. Universitaria S.A., 2002.
ANEXONUMERO TREINTA Y OCHO (38). En la ciudad de Guatemala, el
treinta de mayo del ao de mil tres. ANTE MI: CELMA RAQUEL SAENZ
BARRIOS DE ORELLANA, Notario: comparecen por una parte el
licenciado RAUL ANTONIO ORELLANA FLORIAN, de cuarenta aos, casado,
guatemalteco, Administrador de Empresas, de este domicilio; persona
de mi anterior conocimiento; Y por la otra parte el seor JAIME
ROBERTO RAMIREZ MEZA, de cuarenta aos de edad, casado, Agricultor,
guatemalteco, de este domicilio, quien se identifica con cdula de
vecindad con nmero de orden C guin tres; registro diecisis mil
doscientos setenta y cuatro (C-3 16,274), expedida por el Alcalde
Municipal de Patzn, del departamento de Chimaltenango. HAGO
CONSTAR: que los comparecientes me aseguran a) ser de los datos
personales arriba consignados; b) encontrarse en el pleno goce y
libre ejercicio de sus derechos civiles, y que por el presente
instrumento celebran CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FRACCION DE BIEN
INMUEBLE RUSTICO, de conformidad con las sucesivas clusulas
escriturarias: PRIMERA: manifiesta el Licenciado RAUL ANTONIO
ORELLANA FLORIAN, que es propietario de la finca rstica inscrita en
el Registro General de la Propiedad de la Zona Central inscrita al
nmero treinta y un mil ciento setenta y tres (31173), folio ciento
quince (115), libro doscientos cincuenta y cinco (255)
de Chimaltenango; con las medidas y colindancias que le aparecen
en su primera inscripcin de dominio; que se encuentra ubicada en la
Aldea San Jos Xepatn, del Municipio de Patzn del departamento de
Chimaltenango. SEGUNDA: Manifiesta el Licenciado RAUL ANTONIO
ORELLANA FLORIAN, que por el precio de QUINIENTOS QUETZALES
(Q.500.00), que declara tener recibidos a su entera y total
satisfaccin del seor JAIME ROBERTO RAMIREZ MEZA, VENDE una fraccin
que se desmembrar del bien inmueble identificado en la clusula
primera de este instrumento, la cual pasar a formar una nueva finca
en el Registro General de la Propiedad, con las siguientes medidas
y colindancias: NORTE: treinta y cinco (35) metros con doce (12)
centmetros; que colinda camino de por medio; SUR: cuarenta (40)
metros con treinta y dos (32) centmetros, colinda con Brgido Sir;
ORIENTE: sesenta y siete (67) metros con dos (2) centmetros,
colinda con finca matriz; y al PONIENTE: cincuenta y ocho (58)
metros con ocho (8) centmetros, colinda con Brgido Sir, haciendo un
rea total de dos mil trescientos setenta y seis (2376) metros
cuadrados con treinta y seis (36) centmetros. En la venta de la
fraccin anteriormente identificada, se incluye todo cuanto de hecho
y por derecho le corresponda a la referida fraccin. TERCERA: Que
por advertencia del infrascrito Notario, el vendedor declara bajo
juramento de ley y advertido de las penas
relativas al delito de PERJURIO que sobre la fraccin que vende,
no pesan gravmenes, anotaciones o limitaciones, que puedan afectar
los derechos del comprador y el Notario le advierte de las
responsabilidades en que incurriere si as no lo hiciere y en su
caso se somete al saneamiento de ley. CUARTA: Por su parte el seor
JAIME ROBERTO RAMIREZ MEZA manifiesta, que ACEPTA para s la VENTA
de la fraccin que el da de hoy se le hace. Yo el Notario, DOY FE:
a) Que todo lo escrito me fue expuesto; b) Que tuve a la vista la
cdula de vecindad relacionada, as como el Testimonio de la
Escritura Pblica nmero ciento uno (101), autorizada en la ciudad el
trece de septiembre de mil novecientos noventa y nueve, por el
Notario FREDY ALBERTO SANCHEZ GUTIRREZ, con el cual el vendedor
acredit su derecho de propiedad, sobre la fraccin, objeto de la
presente venta; c) Que advierto los efectos legales del presente
contrato y la obligacin del registro del testimonio del presente
contrato; d) Que leo lo escrito a los otorgantes quienes bien
enterados de su contenido, objeto, validez y dems efectos legales,
lo aceptan ratifican y firman junto al Notario que autoriza. Firma
vendedor Firma comprador ANTE MI: Firma y sello Notario
