CONJUNTO RESIDENCIAL TIERRA GRATA EL ESMERALDAL … · derechos individuales llegan hasta donde empiezan los derechos de los demás, así pues, se considera que la única limitación

CONJUNTO RESIDENCIAL

TIERRA GRATA EL ESMERALDAL P.H.

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TIERRA GRATA EL ESMERALDAL

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MANUAL DE CONVIVENCIA Versión 1: 2018-08-21

CONSTRUYAMOS JUNTOS

UN MEJOR LUGAR PARA VIVIR



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TABLA DE CONTENIDO

PRESENTACIÓN 4

1. GENERALIDADES 5

1.1. OBJETIVOS 5

OBJETIVO GENERAL 5

OBJETIVOS ESPECÍFICOS 5

1.2. PRINCIPIOS DE UNA SANA CONVIVENCIA 5

1.3. OBLIGATORIEDAD 6

1.4. CASOS NO PREVISTOS 6

1.5. DEFINICIONES 7

2. DERECHOS DE LOS RESIDENTES Y/O PROPIETARIOS 8

3. DEBERES Y OBLIGACIONES 9

4. DEBERES ESPECÍFICOS DE LOS RESIDENTES 10

4.1 MUDANZAS 10

4.2. INGRESO DE VEHÍCULOS DE TRANSPORTE 12

4.3. CONTROL DE INGRESO A VISITANTES 12

4.4. VEHÍCULOS 13

4.5. USO DE PARQUEADEROS 14

4.6. ZONAS COMUNES 15

GENERALIDADES 15

RESTRICCIÓN AL CONSUMO DE SUSTANCIAS PSICOACTIVAS Y

CIGARRILLOS 17

CARROS DE MERCADO 17

CARTELERAS 17

ILUMINACIÓN 17

ZONAS VERDES DE USO COMÚN 18

TERRAZAS, FACHADAS Y VENTANALES 18

ASCENSORES 19

ESCALERAS, ZONAS DE CIRCULACIÓN (VEHICULAR Y PEATONAL) Y HALL

DE ASCENSORES 19



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4.7. BASURAS Y ESCOMBROS 19

4.8. TECHOS Y CUBIERTAS 20

4.9. REFORMAS O ADICIONES EN BIENES PRIVADOS 20

4.10. CONTAMINACIÓN VISUAL Y POR RUIDO 21

4.11. MASCOTAS 21

4.12. SEGURIDAD 23

4.13. NIÑOS 24

4.14. SERVICIOS 24

4.15. PORTERÍA Y PERSONAL DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD 25

4.16. ZONAS HUMEDAS Y PISCINA 26

4.17. SAUNA Y TURCO 28

4.18. PARQUES INFANTILES. 29

4.19. SALÓN SOCIAL 29

4.20. GIMNASIO Y CANCHA DE SQUASH 31

5. ZONAS PRIVADAS Y SU UTILIZACIÓN 32

5.1. GENERALES 32

5.2. PARQUEADEROS PRIVADOS 33

6. ASISTENCIA A LAS ASAMBLEAS DE PROPIETARIOS 34

7. MULTAS Y SANCIONES 34

7.1. SANCIONES 34

7.2. MULTAS ECONÓMICAS 35

8. PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICIÓN DE SANCIONES 36

8.1. CANALES DE COMUNICACIÓN 38

CARTELERAS EN LOS ASCENSORES 38

CARTELERA VIRTUAL 38

PORTERÍA 38

ADMINISTRACIÓN 38

CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 39

COMITÉ DE CONVIVENCIA 39

8. COMITÉ DE CONVIVENCIA 39

9. APLICACIÓN Y MODIFICACIÓN 40



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PRESENTACIÓN

El Consejo de Administración del Conjunto Residencial Tierra Grata el Esmeraldal, en

coordinación con el Comité de Convivencia, en uso de las atribuciones legales que

les otorgan la Ley 675 de 2001 y el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto

Residencial Tierra Grata El Esmeraldal, acuerdan expedir el presente Manual de

Convivencia del Conjunto Residencial Tierra Grata el Esmeraldal P.H.

Este Manual de Convivencia es un conjunto de normas bajo las cuales se regula el

comportamiento y la disciplina social de los residentes, propietarios, inquilinos,

poseedores, tenedores y visitantes del Conjunto Residencial Tierra Grata El Esmeraldal

P.H, y tiene como objetivo lograr la sana convivencia y armonía de los habitantes.

Con el presente manual no se pretende restringir los derechos fundamentales de las

personas, sino garantizar que se ejerzan plenamente los derechos individuales, sin

necesidad de vulnerar los derechos ajenos; partiendo de la premisa de que los

derechos individuales llegan hasta donde empiezan los derechos de los demás, así

pues, se considera que la única limitación es el irrespeto por las libertades de los demás

y el orden jurídico.

En la medida que se cuente con el compromiso y aceptación de todos los habitantes,

residentes, inquilinos, tenedores, poseedores y visitantes de la copropiedad para con

este manual, se podrá lograr que la Unidad Residencial se convierta en el lugar ideal

para lograr el desarrollo integral de todos, evitando que su patrimonio se vea

desvalorizado por actitudes o sucesos que lo disminuyan, afectando la calidad de

vida de quienes en él habitan.

La mayor parte de los conflictos que se presentan entre vecinos, y entre éstos y los

órganos administrativos y de control, son originados por el incumplimiento de estas

normas de convivencia. El manejo de dichos conflictos en etapa de conciliación

corresponde a la administración, al Comité de Convivencia y a los órganos

administrativos de la copropiedad antes de acudir, de ser necesario, a las autoridades

competentes. Por lo anterior, es necesario que toda la comunidad conozca y

comprenda que estas normas de convivencia ayudan a mantener un mejor nivel de

vida, evitan conflictos, minimizan los riesgos de accidentes y catástrofes, mejoran las

condiciones de salubridad, facilitan una relación amable, amistosa y pacífica con sus

vecinos y garantizan la valorización de la propiedad, entre otra gran cantidad de

valores sociales.



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1. GENERALIDADES

1.1. OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL

Garantizar una sana convivencia entre los residentes del Conjunto Residencial

Tierra Grata El Esmeraldal P.H., mediante la implementación de unas buenas

relaciones sociales que se destaquen por: la paz, el respeto a las diferencias en

el pensar, sentir, actuar y opinar, que nos lleven a una actitud de tolerancia; el

cuidado del medio ambiente, el diálogo y la conciliación.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Fomentar en los habitantes del Conjunto Residencial Tierra Grata El Esmeraldal

P.H. valores tales como: la amabilidad, la cooperación, la cortesía, la

creatividad, la delicadeza, el optimismo, el orden, la prudencia, el respeto, la

sinceridad, la sociabilidad, solidaridad, tolerancia y el cuidado de los bienes

comunes.

Educar a los residentes del Conjunto Residencial Tierra Grata El Esmeraldal P.H.

sobre la importancia que tienen las normas en la construcción de un adecuado

ambiente social, que se traduce en mantener el valor de nuestro patrimonio y

el futuro de los nuestros.

Concientizar a los habitantes del Conjunto Residencial Tierra Grata El Esmeraldal

P.H. de la importancia que tiene el ceñirnos a unos derechos, deberes y

prohibiciones para poder vivir en comunidad.

Resolver cualquier tipo de conflicto mediante la comunicación y el diálogo,

dentro de un ambiente de respeto y con sujeción a las normas que se

establecen en este manual y en el reglamento de propiedad horizontal que nos

rige.

Concebir la disciplina como una necesidad para el desarrollo armónico de

nuestra comunidad.

1.2. PRINCIPIOS DE UNA SANA CONVIVENCIA

La convivencia, es la acción de convivir; convivir es “vivir en compañía” de otro u

otros de forma armónica, entendiendo que cada uno tiene un espacio que merece

ser respetado, y que la dignidad humana estará por encima de cualquier otro interés.

En concordancia con esto, la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de Propiedad

Horizontal, afirma en su artículo 2, parágrafo 2: “Convivencia pacífica y solidaridad

social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al

establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los

copropietarios o tenedores”. De igual forma, parágrafo 3, del mismo artículo señala:

“Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las

actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad,



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así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones

derivados de la ley”.

Con base en lo anterior, se establecen los siguientes Principios de Convivencia:

Fungen como esenciales el valor de la vida y dignidad humana

La prelación de los derechos de los niños, los adolescentes, los adultos mayores

y de las personas con discapacidad

La libertad y autorregulación

La igualdad de las personas ante la ley

El respeto mutuo por la diferencia y diversidad

El interés general por encima del particular

El sentido de pertenencia con el Conjunto Residencial

La solidaridad y la confianza como fundamentos de la convivencia y la

seguridad

La solución de conflictos mediante el diálogo y la conciliación

La responsabilidad de todos en la conservación del medio ambiente, de las

áreas comunes y del patrimonio de la copropiedad

El libre desarrollo de la personalidad situada dentro del respeto a los derechos

de los demás y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal

La conciencia colectiva sobre la conveniencia de acatar las normas

1.3. OBLIGATORIEDAD

Las normas contenidas en el presente reglamento “tienen fuerza obligatoria”, no solo

para los copropietarios, sino para todas aquellas personas adquirentes a cualquier

título de derechos reales en el Conjunto Residencial. También obligan a quienes

disfruten, ocupen o gocen en forma permanente o transitoria los bienes de la

copropiedad, bien sea a título de arrendatarios, de visitantes o a cualquier otro título

consagrado en la ley.

Dichas normas se entenderán incorporadas a toda enajenación o transferencia de

dominio exclusivo o particular a cualquier título.

1.4. CASOS NO PREVISTOS

Cuando en este Manual no se encontrare norma expresa aplicable a un caso

determinado, se aplicarán en su orden:

1. Las normas del Reglamento de propiedad Horizontal del Conjunto Residencial

Tierra Grata el Esmeraldal creadas el 14/12/2015 y sus posteriores

actualizaciones



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2. Las normas legales que regulen casos o situaciones similares en inmuebles

sometidos al régimen de Propiedad Horizontal; es decir la Ley 675 de 2001

3. Las disposiciones de la Ley 95 de 1890, capítulo 3º. título 33, libro IV del Código

Civil y leyes concordantes o reformatorias del mismo, aplicables directamente

o por analogía

4. El código de policía vigente

1.5. DEFINICIONES

Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones

específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto Sometido al régimen de

propiedad horizontal.

Conjunto o Urbanización: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios

levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparte, áreas y servicios de uso

y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de

cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades

de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad

horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados,

que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,

funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de

dominio particular. Hacen parte de los bienes comunes del Conjunto Residencial

Tierra Grata El Esmeraldal la portería, vías internas, parqueaderos de visitantes, sede

social, juegos infantiles, piscina, sauna, turco, zona de BBQ, zonas verdes, vías de

circulación peatonal, senderos peatonales, iluminación de áreas comunes y

ornamentales, ascensores, escaleras, cuartos de basuras, fachadas, cubiertas,

sistemas eléctricos, hidro-sanitarios, comunicaciones y demás, según el reglamento de


Expensas comunes necesarias o cuotas de administración: Erogaciones necesarias

causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales

requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del

edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios

necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia

de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con

éstos.

Residente: Dícese de aquella persona que habita permanentemente en un inmueble,

sea que tenga o no la propiedad del mismo (puede ser arrendatario, usufructuario,

tenedor, poseedor o propietario).



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Propietario: Dícese de aquella persona que tiene la facultad legítima de gozar y

disponer de una cosa (para efectos de este manual: gozar y disponer de los

inmuebles) con exclusión del arbitrio ajeno. Tiene una suma de derechos: el de usar

de la cosa, el de percibir los frutos, el de poseer, el de enajenar, el de disponer y por

último el de reivindicar. Se trata de toda persona que figure en la escritura pública de

venta como dueño de los inmuebles.

Arrendatario: Se denomina como tal aquella persona que se encuentra en el

inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado entre el propietario o

sus delegados y quien usará el inmueble y las zonas comunes del Conjunto.

Usufructuario: Aquella persona que tiene el derecho de usar y gozar de una cosa cuya

propiedad le pertenece a otro.

Tenedor: aquel que detenta materialmente el inmueble reconociendo dominio ajeno

y sin ánimo de señor y dueño.

Poseedor: Aquel que tiene materialmente el inmueble en su poder sin reconocer

dominio ajeno, con ánimo de señor y dueño.

Visitante: Aquella persona que transitoriamente se encuentra en los inmuebles

privados o en las zonas comunes de la unidad y que hace uso de los mismos bajo

responsabilidad de un residente.

No Residente: Persona que están al servicio del Conjunto Residencial, o de los

propietarios y los residentes a cualquier título, y las personas que acuden en calidad

de visitantes e ingresan al Edificio. previa autorización verbal o escrita de los residentes.

2. DERECHOS DE LOS RESIDENTES Y/O PROPIETARIOS

Los residentes y/o propietarios, además de los derechos contenidos en el Reglamento

de Propiedad Horizontal, tienen los siguientes derechos:

a) Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía de su unidad privada de acuerdo

con su naturaleza, la ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal, las normas

urbanísticas vigentes y éste manual de convivencia, siempre, atendiendo a las

limitaciones aquí mismo expresadas.

b) Enajenar, grabar o arrendar su inmueble dentro de la unidad privada

conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad del

consentimiento de los demás propietarios.



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c) Servirse de los bienes comunes, siempre que lo haga según el destino ordinario

de los mismos y sin perjuicio de uso legítimo de los derechos de los demás

propietarios o causahabientes, y en todo caso, acatando los reglamentos y

normas vigentes.

d) Participar en las deliberaciones de la asamblea de copropietarios con derecho

a voz y voto.

e) Elegir y ser elegido como miembro de los órganos de dirección y administración

siguiendo los lineamientos establecidos en el reglamento de propiedad

horizontal y la Ley 675 de 2001.

f) Solicitar por escrito al Comité de Convivencia de la copropiedad que adopte

las providencias necesarias para prevenir, evitar y corregir cualquier acto que

perturbe el ejercicio legítimo de sus derechos.

g) Ejercer el derecho de defensa y contradicción ante los órganos de

administración, dirección y control, cuando sea necesario.

3. DEBERES Y OBLIGACIONES Los residentes y/o propietarios, además de los derechos contenidos en el Reglamento

de Propiedad Horizontal, tienen las siguientes obligaciones:

a) Acatar y cumplir las disposiciones establecidas en este Manual de Convivencia.

b) Destinar los bienes de uso exclusivo según lo determinado en el reglamento de

Propiedad Horizontal.

c) Evitar realizar acciones que comprometan la solidez de las edificaciones y

cambios en las áreas comunes.

d) Tener buena conducta, evitando cualquier acto que atente contra la moral

dentro del Edificio, o que perturbe la tranquilidad, la seguridad y la salud de los

demás residentes.

e) Pagar oportunamente las cuotas ordinarias, según el reglamento de propiedad

horizontal del edificio, las extraordinarias que hayan sido aprobadas por la

Asamblea de Copropietarios y las multas establecidas en este manual que se le

impongan por el no cumplimiento de las normas.

f) Crear conciencia y educar tanto a adultos como a niños y jóvenes para

conservar y mantener en buen estado las zonas comunes, las zonas verdes, los

juegos infantiles y demás áreas de recreación.

g) Hacer buen uso de las vías internas de circulación vehicular y peatonal, los

pasillos y escaleras, y no interferir en las zonas comunes colocando enseres no

autorizados, por las incomodidades que esto produce a los transeúntes, la

estética del edificio, por el riesgo de accidentes y porque la norma en caso de

una emergencia o evacuación, lo exige.

h) Mantener su propiedad privada en debido estado de aseo, higiene y en

condiciones normales de seguridad.



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i) Velar por el buen funcionamiento de los aparatos e instalaciones de su inmueble

privado.

j) Cada propietario de inmueble privado será solidariamente responsable con las

personas a quienes les cede el uso de dicho inmueble a cualquier título, por sus

actos u omisiones, en especial con las multas que la Administración imponga al

usuario por la violación de las leyes o de éste manual, ya que sus normas obligan

no solamente al propietario sino a las personas que con él conviven o que a su

nombre ocupan el respectivo inmueble.

k) Pagar cualquier daño que el propietario, visitante y arrendatario o el

recomendado haga a una persona, o a otro vehículo, o a cualquier parte del

conjunto. Las diferencias que surjan, deberán resolverlas las autoridades

correspondientes.

l) Retirar a satisfacción del Consejo de Administración los elementos, escombros y

materiales que resulten de las reformas o adiciones que haya efectuado sin la

correspondiente autorización de acuerdo al reglamento de propiedad

horizontal.

m) Dar a su inmueble privado la destinación prevista en el reglamento de

propiedad horizontal, en este manual, y que no contraríe la ley o normas y

reglamentaciones expedidas legítimamente por las autoridades.

n) No destinar los bienes de dominio particular residenciales, para actividades tales

como industrias, comerciales o de fábricas, que causan perjuicios y molestias a

los demás copropietarios, o tenedores a cualquier título de los diferentes

inmuebles, y en general no causar daño a instalaciones o perjuicio a los vecinos.

4. DEBERES ESPECÍFICOS DE LOS RESIDENTES

4.1 MUDANZAS

Para realizar cualquier trasteo o mudanza, se deberá seguir el siguiente

procedimiento:

a) El horario autorizado para las mudanzas es exclusivamente dentro de los

siguientes horarios:

- Lunes a Viernes de 08:00 am hasta las 05:00 pm

- Sábados de 08:00 am hasta las 03:00 pm

La empresa encargada de la vigilancia no autorizará la mudanza antes de las

08:00 am y podrá suspenderla si se prevé que se excederá el límite del horario.

b) Se debe informar a la Administración y a la empresa de vigilancia con mínimo

un día de anticipación la fecha y hora estimada para la mudanza

c) Se deberá dejar un depósito en efectivo para cubrir cualquier daño que el

equipo de mudanza ocasione en la copropiedad. El valor del depósito está

relacionado en el formato disponible en la portería del edificio, o también se

podrá descargar de la página web de la copropiedad en el siguiente enlace:

tierragrataesmeraldal.com



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d) Los vehículos de mudanzas podrán ingresar hasta la zona demarcada para tal

fin o hasta donde el personal de vigilancia indique, previa instrucción de la

administración. Esto con el fin de garantizar la movilidad segura al interior de la

copropiedad.

e) Antes del inicio del trasteo, la persona responsable por parte del residente hará

un recorrido con una persona de la empresa de vigilancia para conocer los

sitios autorizados para transitar y las condiciones en que se encuentran las

instalaciones.

f) Si la mudanza implica uso del ascensor, el personal de vigilancia instalará el

protector en el ascensor asignado. Sólo se podrá usar el ascensor para objetos

que quepan dentro de él. La empresa de vigilancia podrá solicitar el uso de

escaleras en algunos casos.

g) La mudanza debe realizarse sólo por las zonas de tránsito asignadas, para no

afectar la movilidad de vehículos o peatones

h) Realizar la mudanza teniendo en cuenta que los ascensores son para uso de los

demás residentes, por lo tanto, se prohíbe bloquearlos por más de 3 minutos en

un mismo piso

i) Al finalizar la mudanza el personal de vigilancia verificará que no se hubieran

presentado daños y devolverá el depósito; en caso de presentarse algún daño,

se retendrá el depósito mientras la administración evalúa el costo de los daños.

j) El responsable de los daños podrá optar por asumir la reparación, garantizando

las condiciones técnicas mínimas y materiales que informe la administración; en

este caso el plazo para la reparación deberá ser de máximo 5 días hábiles o de

lo contrario la administración se encargará de las reparaciones y las cobrará en

la cuenta de administración del apartamento.

k) Los daños generados a la propiedad común o privada por causa de una

mudanza o trasteo, deberá ser reparada y costeada por la persona responsable

de la misma, que para efectos del cobro siempre será el propietario del

inmueble. Los costos del mismo serán cargados en la cuenta de administración

del mes siguiente de ser necesario y la cuantía será determinada por el Consejo

de administración.

l) Durante los trasteos no se deben utilizar elementos de propiedad de la Unidad

Residencial tales como: carros del mercado, herramientas de trabajo y/o zorra

o carretilla, entre otros.

m) En todo contrato que se celebre sobre los inmuebles privados y que impliquen

la cesión temporal o permanente de la tenencia del mismo, se entenderá

incorporado este manual de convivencia y el reglamento de propiedad

horizontal de la Unidad.

n) Mantener informada a la Administración sobre su dirección y sobre cualquier

modificación en el uso, goce o disposición de su apartamento de dominio

exclusivo, identificando según el caso, el nombre del sucesor en el dominio o

del ocupante, poseedor o tenedor a cualquier título, absteniéndose de darle



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un uso diferente a la destinación determinada en el reglamento de propiedad

horizontal, en especial la modalidad del alquiler por días, ejercicio del

proxenetismo, para eventos sociales de acompañamiento o para hacer fiestas

en las que se consuman sustancias alucinógenas perturbando a los demás

habitantes. (Destinación exclusiva para vivienda de los apartamentos como

destinación específica del reglamento de propiedad horizontal).

4.2. INGRESO DE VEHÍCULOS DE TRANSPORTE

a) Por razones de seguridad y tranquilidad de los residentes, queda prohibido el

acceso al Edificio de vehículos pesados sin previa autorización de la

Administración. Por vehículo pesado puede entenderse todo aquel vehículo

destinado al transporte de mercancía, con una carga de más de tres toneladas,

o que esté destinado al transporte de más de 15 personas.

b) Los vehículos de mudanzas podrán ingresar hasta la zona demarcada para tal

fin o hasta donde el personal de vigilancia indique, previa instrucción de la

administración. Esto con el fin de garantizar la movilidad segura al interior de la

copropiedad.

c) Los taxis o vehículos de trasporte de pasajeros sólo podrán ingresar hasta la zona

del Car-Lobby, y deberán permanecer en ese espacio la menor cantidad de

tiempo posible, pues esa es una zona de tránsito para los vehículos de residentes

que ingresan o salen de la copropiedad. Queda prohibido el ingreso de taxis o

vehículos de transporte público salvo en casos de transportar personas mayores,

con discapacidad, enfermos, niños de brazos o personas con mercado o

equipajes, en cuyo caso podrán ingresar hasta los ascensores del primer piso.

d) Se prohíbe bloquear el área frente a los ascensores de los parqueaderos para

esperar pasajeros. Estos deberán esperarse en el Car-Lobby.

4.3. CONTROL DE INGRESO A VISITANTES

a) Los guardas de vigilancia deben anunciar a todos los visitantes, sin excepción

alguna y para permitir el acceso de un visitante, el portero debe anunciarlo por

teléfono y solo podrá aceptar su ingreso cuando sea autorizado por un

residente del apartamento que sea mayor de edad. En ningún se aceptará

autorización de ingreso de visitantes dado por trabajadores o empleadas de

servicio doméstico, a menos que exista orden expresa o por escrito en la

portería, suscrita por el respectivo residente. Esta autorización de ingreso es

igualmente necesaria para los familiares, empleadas del servicio doméstico,

trabajadores temporales y demás personas que no siendo residentes pretendan

ingresar a la unidad.

b) La empresa de vigilancia llevará un control de entrada y salida de los visitantes,

así: Fecha, número de placa (en caso de ingresar en vehículo), color de

vehículo, apartamento que visita, número de personas que ingresan, hora de

entrada y hora de salida.



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c) Quienes deseen autorizar permanentemente el ingreso de trabajadores,

empleadas del servicio doméstico, o visitantes, deberán enviar a la

administración la información de las personas autorizadas, identificación y días

y horarios en que están autorizados.

d) Cuando por ausencia prolongada de los propietarios o residentes, el

apartamento quede solo, debe informarse oportunamente a la Administración

y a los vigilantes, a fin de adoptar las medidas pertinentes y evitar el ingreso de

visitantes sin previa autorización.

e) Todo daño que ocasione algún visitante a los bienes privados y a los bienes

comunes de la copropiedad, será pagado por el residente que lo invitó o por

quien autorice su ingreso.

f) Para los funcionarios de servicios públicos o autoridades jurisdiccionales que

lleguen a la copropiedad, el portero deberá exigir la identificación respectiva y

confirmar su veracidad antes de permitir el acceso al Edificio.

g) Los porteros no podrán restringir el ingreso de funcionarios de las empresas de

servicios públicos o sus contratistas que soliciten ingresar para realizar cortes de

servicio; sin embargo, deberán informar al propietario o residente de esta

situación para que pueda aclarar oportunamente la situación.

4.4. VEHÍCULOS

a) La velocidad máxima para la circulación de vehículos dentro de los

parqueaderos y vías internas no podrá ser superior a 10 Kilómetros por hora. El

incumplimiento a esta norma implica la multa Tipo 2.

b) Todo daño causado por el conductor de un vehículo, a las personas o a otros

vehículos, deberá ser solucionado entre los afectados.

c) El parqueo de los vehículos y motos se debe hacer dentro de las zonas

demarcadas y en los lugares asignados para los mismos, no se puede parquear

en lugares no asignados, evitando obstaculizar el buen flujo vehicular y

peatonal.

d) Los vigilantes deberán verificar que los vehículos que ingresan a la Unidad

residencial, estén ocupados por los propietarios o visitantes autorizados para

ingresar. Para ello, es obligatorio bajar los vidrios en caso de que el vehículo esté

polarizado.

e) La copropiedad no responderá por las pérdidas que ocurran al interior de los

vehículos estacionados en los parqueaderos privados o de visitantes.

f) Queda prohibido enseñar a conducir al interior de la copropiedad. Los padres

que hagan entrega de sus vehículos para la conducción a sus hijos menores de

edad en las vías internas, responderán por cualquier daño causado debido a

la infracción de la norma.

g) No se permiten reparaciones mecánicas, latonería o pintura de vehículos dentro

de las instalaciones del conjunto. Sólo las estrictamente necesarias para

retirarlos y llevarlos a un taller autorizado.



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h) Para el retiro de vehículos por personas diferentes a los propietarios de los

mismos se requerirá la autorización escrita del propietario, la cual contendrá los

datos del vehículo y de la persona autorizada con numero de cedula. También

se requerirá que quien vaya a retirar el vehículo porte la matrícula del mismo y

la exhiba a los vigilantes para retirarlo.

i) Los propietarios de los parqueaderos no podrán subarrendarlos a personas que

no habiten la unidad.

j) Los parqueaderos de visitantes no podrán ser alquilados ni a residentes ni a

terceros.

4.5. USO DE PARQUEADEROS

a) Por norma de seguridad los vehículos deben parquearse en reversa para lo cual

el portero hará la correspondiente recomendación al momento del ingreso.

b) Se prohíbe modificar los parqueaderos, cerrando las celdas de vehículos con

ladrillos, mallas o similares. Así como cambiar el color de las celdas de parqueo.

c) En ningún caso se permitirá en los parqueaderos y vías comunes, la lavada de

los vehículos. Entiéndase por lavadas el uso de mangueras o mecanismos que

generen encharcamiento o empozamiento de aguas.

d) No se debe dejar en los parqueaderos de visitantes ni en las zonas comunes,

objetos diferentes a los vehículos autorizados. Sin perjuicio de las sanciones por

la falta de orden y aseo, si se llegaren a dejar otros artículos y estos se extravían,

será responsabilidad de quien los dejó en dicho lugar.

e) Los parqueaderos son para uso exclusivo de los vehículos. No se permite

acumular, guardar o arrumar ninguna clase de objetos que deterioren la

estética y la funcionalidad de los mismos.

f) Ninguna persona podrá estacionar su vehículo fuera de las líneas que

demarcan un puesto de parqueo; y aun cuando tiene derecho a transitar por

las zonas reservadas para la circulación, esto no los faculta para obstruir el libre

acceso de los demás.

g) Los parqueaderos de visitantes no pueden ser utilizados como Parqueaderos

permanentes por los residentes de la unidad ni como parqueaderos

permanentes de los mismos visitantes.

h) En los parqueaderos de visitantes queda prohibido el parqueo permanente de

vehículos tales como: lanchas, tráileres y similares. También se prohíbe en ellos

el lavado de vehículos y su reparación, a excepción de los primeros auxilios para

su desvare y traslado al taller.

i) Los parqueaderos de visitantes son para uso exclusivo de visitantes. El

incumplimiento a esta norma implica la multa Tipo 2 por cada día de

incumplimiento, la cual será cargada al apartamento responsable de la

infracción.

j) El ingreso de vehículos de visitantes al parqueadero de visitantes queda

supeditado a que al momento de ingreso de cada vehículo exista



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disponibilidad de parqueadero, en ningún caso se permitirá hacer

reservaciones previas, ni el parqueo de vehículos en las zonas de circulación.

k) Está prohibido parquear los vehículos, tanto de copropietarios como de

visitantes en las zonas de circulación. El incumplimiento de esta norma implica

una multa Tipo 2. Si la infracción es de un visitante, el responsable de la multa es

el copropietario o residente que autorizó su ingreso al Edificio. En caso de

presentarse esta situación, el personal de seguridad informará al responsable y

si la situación continúa una vez se informe, éste último estará sujeto a la sanción

en cuestión.

l) Queda prohibido el uso indebido de los parqueaderos de visitantes dispuestos

exclusivamente para personas en condición de movilidad reducida ya sea por

propietarios, residentes o visitantes. El incumplimiento a esta norma implicará la

multa Tipo 2, que será cargada al apartamento responsable de la infracción.

4.6. ZONAS COMUNES

GENERALIDADES

a) Las zonas de disfrute de la Unidad Residencial (gimnasio, cancha de squash,

salón social, sauna, turco, zonas verdes, juegos infantiles, piscinas y demás), son

patrimonio de la unidad, por lo tanto, requieren del buen uso y cuidado de

todos.

b) Los manuales de uso actualizados y los procedimientos de reserva estarán

publicados en la página web tierragrataesmeraldal.com y también estarán

disponibles para consulta en la portería.

c) Las zonas comunes son para uso exclusivo de los residentes de la urbanización,

en caso de que el copropietario tenga alquilado su apartamento, cede sus

derechos de uso de las zonas comunes a su inquilino. Cuando los usos de las

zonas comunes sean por parte de un visitante será responsabilidad del

propietario o inquilino velar por el buen uso de los espacios y el acatamiento de

las normas específicas de cada uno de los espacios.

d) No está permitido enajenar o conceder el uso de la unidad privada para usos y

fines distintos a los que autoriza el reglamento de propiedad horizontal. La

destinación inicial de los bienes de dominio exclusivo solo podrá ser cambiada

por la Asamblea General con el voto favorable de un número plural de

propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los

coeficientes de copropiedad de la unidad residencial.

e) Está prohibido sostener en las paredes, pisos o techos de dominio común,

cargas o introducir maderas o hacer huecos o cavidades en los mismos o

ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez y la seguridad de estos

inmuebles o afecte la fachada de las torres del conjunto residencial.

f) Está prohibido hacer excavaciones o perforaciones en techos, pisos o paredes

comunes, así como también introducir objetos pesados, explosivos inflamables



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o corrosivos o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez, salubridad y

seguridad de las edificaciones.

g) Responder solidariamente ante la copropiedad por los daños o perjuicios que

le ocasionen los tenedores, usuarios o usufructuarios a cualquier título, a los

bienes comunes de la Copropiedad. En caso que quien genere una afectación

a la copropiedad sea un menor, deberá responder el adulto responsable.

h) La ornamentación de las zonas comunes estará a cargo de la Administración

y/o del Consejo de Administración y no de los copropietarios o arrendatarios.

i) Está prohibido que, al transitar por las zonas de circulación de los edificios,

senderos y parqueaderos, se dañen las paredes, pisos, carteleras informativas,

matas, flores, árboles o cualquier objeto que decore las zonas comunes.

j) El control de plagas de insectos rastreros, voladores y de roedores, será

responsabilidad de la Administración. Igualmente, responderá por el control y

fumigación de las zonas comunes siempre y cuando esté aprobado dicho rubro

en el presupuesto, por la Asamblea General de Copropietarios.

k) Si se causare algún daño a los bienes comunes, por parte de los propietarios,

tenedores o terceros por los que estos deban responder, será necesario que los

responsables los entreguen arreglados a la comunidad en un plazo máximo de

quince (15) días calendario y prorrogable según su gravedad. Las Reparaciones

deberán recibirse a satisfacción por la Administración y/o el Consejo de

Administración.

l) Se prohíbe jugar en los puntos fijos, en las azoteas, terrazas y parqueaderos; no

se permite el uso de balones, bicicletas, patinetas u otros juegos que pongan

en riesgo la integridad de las personas o sus bienes.

m) Prohibido obstruir las zonas comunes, zonas de circulación peatonal y vehicular,

pasillos y demás áreas comunes, de manera que se dificulte el cómodo acceso

de personas y vehículos.

n) No se pueden utilizar las zonas comunes para instalar o masificar en ellas ventas,

negocios o lugar de almacenamiento de cosas, excepto cuando haya

autorización del Consejo de Administración para tal fin.

o) Está prohibido hacer uso de los servicios públicos y recursos pertenecientes al

Edificio para beneficio particular. En caso que se evidencie la irregularidad al

acatamiento de esta prohibición, se interpondrán una multa Tipo 2 y se

instaurarán las denuncias correspondientes ante las autoridades competentes.

p) Está prohibido rayar o pintar las paredes o pisos de los puntos fijos, escaleras o

zonas comunes, si un propietario, inquilino o las personas a su cargo incurren en

ésta inadecuada conducta, será responsabilidad suya la reparación de los

mismos.

q) Es obligación de todos los residentes de la Unidad, acatar los reglamentos que

para el efecto de uso de zonas comunes y sociales establezca la Administración

y el Consejo de Administración.



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RESTRICCIÓN AL CONSUMO DE SUSTANCIAS PSICOACTIVAS Y

CIGARRILLOS

a) Se prohíbe el uso de las zonas comunes para consumo de bebidas

alcohólicas, sustancias alucinógenas, fumar o cualquier otra actividad que

incomode o moleste a los residentes de la Unidad. De acuerdo al Código de

Policía, también se considera la misma prohibición si la actividad se realiza

en las áreas privadas, pero el efecto trasciende a las zonas comunes o a

otros apartamentos. El incumplimiento de esta norma implicará una multa

Tipo 2 que será cobrada al apartamento implicado. Se exceptúa el consumo

de licor en el salón social, ya que este está destinado para eventos y

atenciones sociales, previa programación.

b) Sólo se permitirá fumar cigarrillo en el área demarcada como “Zona para

fumadores”. La infracción a esta norma implica una multa Tipo 2.

CARROS DE MERCADO

a) La Unidad Residencial cuenta con carros de mercado para el uso de todos

los residentes. Los carros de mercado sólo se utilizarán para tal fin, no para

el transporte de objetos pesados, mascotas, personas, ni menos para

trasteos. Tampoco se pueden utilizar para sacar escombros o materiales de

construcción.

b) Los carros de mercado están ubicados en cada piso de parqueadero frente

a los ascensores, y donde deben permanecer en esos sitios para estar

disponibles para el servicio de los residentes. Una vez terminado su uso, se

deben devolver a este lugar, no dejándolos dentro de los apartamentos, en

los ascensores ni en las zonas de circulación. Para este fin se cuenta con un

sistema donde cada residente tiene una llave marcada con su número de

apartamento que debe dejar en el módulo mientras hace uso del carro, esta

será liberada al regresar el carro a su lugar.

CARTELERAS

a) Las carteleras serán utilizadas por el Consejo de Administración, la

Administración o el Comité de Convivencia para colocar circulares y

publicaciones informativas de interés general. Cualquier información

personal o comercial requerirá autorización previa de la Administración.

ILUMINACIÓN

a) La iluminación de las escaleras, puntos fijos, parqueaderos y zonas verdes es

un bien común. Su conservación en buen estado es responsabilidad de

todos. No se permite el cambio de ojos de buey o lámparas, entre otros, por

parte de ningún residente, ya que esta es una función de la administración

quien al hacerlo conserva la uniformidad.



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ZONAS VERDES DE USO COMÚN

a) Está prohibido el desarrollo de actividades que causen deterioro a las zonas

verdes. Estas zonas y el jardín son manejados por la administración,

acogiéndose a la reglamentación de obligatorio cumplimiento expedida

por el Área Metropolitana. Cualquier daño por parte de los usuarios será

sancionado a costo de reposición. Se deberá concientizar a los niños para

que colaboren en la conservación de las zonas verdes, las cuales hacen más

agradable y acogedora la copropiedad.

b) En las zonas verdes el propietario de las mascotas tendrá la obligación de

recoger y dejar limpios estos lugares de las deposiciones que hagan sus

animales, aclarando que no se permitirá la permanencia de las mascotas en

la zona de juegos infantiles.

c) Las personas que no recojan las deposiciones de sus mascotas, deberán

pagar una multa según lo definido en el presente manual y el Código de

Policía.

TERRAZAS, FACHADAS Y VENTANALES

a) No se podrán utilizar las ventanas, balcones, terrazas ni muros para sacudir,

tender, secar o asolear ropas, tapetes, alfombras, cortinas, traperas o

similares.

b) Los usuarios de las terrazas deben hacerles mantenimiento periódico, para

evitar humedades por filtraciones de agua. Los materos deben estar sobre

soportes. El mantenimiento, buen funcionamiento, aseo y uso es

responsabilidad del propietario de las mismas.

c) No se podrán lavar las fachadas arrojando agua y detergentes (balcones y

vidrieras). El piso de los balcones no es impermeabilizado. Por lo tanto, el

agua depositada, así sea por minutos, pasa al piso inferior y causa daños en

el techo.

d) No se permite introducir modificaciones a la parte externa de la fachada o

a las partes interiores que dan a las zonas de uso común, como el cambio

de las puertas o instalación de rejas, tampoco se permite pintarlas, o

decorarlas con tonalidades que no concuerden con las de la Urbanización,

salvo que se trate de una reforma general aprobada por la Asamblea de

Propietarios. Esto con el fin de preservar el estilo arquitectónico del Edificio.

Artículo 13 del Reglamento de propiedad horizontal Conjunto Residencial

Tierra Grata el Esmeraldal.

e) Cualquier instalación de techos adicionales en las zonas privadas, tales

como balcones o terrazas que afecten la fachada, deben ser aprobadas en

Asamblea según el reglamento de propiedad horizontal; la Asamblea

deberá tomar la decisión velando por la uniformidad y estética del Edificio.

f) Está prohibido colocar avisos, letreros, pancartas y similares en las ventanas

o fachadas, con excepción de los avisos comerciales de arriendo o venta.



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g) No se deben arrojar basuras, colillas y, en general, objetos desde los pisos

superiores a las terrazas de los pisos inferiores.

ASCENSORES

Dado el alto valor que representan y lo costoso de su reparación, todos los residentes

deben velar por su buen uso y conservación; estos equipos son de vital importancia

para el transporte de las personas a los diferentes pisos y son sensibles al agua, uno de

los mayores causantes de su deterioro. Por tal razón:

a) Está prohibido el ingreso a estos con prendas mojadas después de utilizar la

piscina o el turco. Al entrar o sacar los carros del mercado y otros objetos, se

debe tener precaución para evitar su deterioro.

b) No se puede hacer uso de los ascensores en caso de incendio, temblor o

terremoto, ni permitir que los niños los utilicen para jugar.

c) No se debe detener el ascensor por razones de visitas o largas esperas en el

ingreso o evacuación, con el fin de no hacer esperar a otras personas que

requieran su uso.

d) Las mascotas podrán utilizar el ascensor siempre y cuando no incomoden a las

personas que estén haciendo uso del mismo, y siempre con el

acompañamiento de un mayor de edad.

e) Los ascensores, igual que los pasillos de acceso a los mismos deben permanecer

aseados y bien presentados. Es obligación de todos los residentes velar por que

así sea.

f) Está prohibido brincar y jugar en los ascensores, así como rayarlos o hacer daños

dentro de ellos. Quien incurra en esta inadecuada conducta, será responsable

de la reparación de los daños causados.

ESCALERAS, ZONAS DE CIRCULACIÓN (VEHICULAR Y PEATONAL) Y HALL DE

ASCENSORES

a) Los puntos fijos y las escaleras deben permanecer libres de objetos que impidan

la circulación de los residentes.

b) No se podrán hacer en ellos modificaciones como pinturas, reformas o

decoraciones, ni colocar cuadros o calcomanías, a menos de que se trate de

una reforma general aprobada por Asamblea y con el cumplimiento de los

requisitos exigidos por la Ley.

c) No se podrán utilizar estos lugares como sitios de reunión, ni de juegos, ni de

ubicación de escombros o de bienes de los residentes.

4.7. BASURAS Y ESCOMBROS

a) La basura se debe arrojar por el shut en bolsa plástica, sellada y de tamaño

adecuado, Observando siempre las normas de reciclaje (PMIRS).

b) No se deben arrojar por el shut envases de vidrio, cajas, tarros frascos, vidrios,

plásticos, periódicos, cartón ni madera. Estos se depositarán en los lugares



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indicados por la Administración para que el personal de oficios varios los retire

e implemente el proceso de reciclaje (PMIRS). Igualmente queda prohibido

arrojar colillas de cigarrillo por el shut o cualquier elemento encendido.

c) Es obligatoria la separación de residuos reciclables (PMIRS).

d) No se deben arrojar por el shut sobrantes de alimentos líquidos para evitar

malos olores y la propagación de plagas. (PMIRS)

e) Se prohíbe arrojar por el shut escombros y elementos de tamaños grandes que

puedan obstruir o averiar el ducto.

f) Se prohíbe arrojar basuras o desperdicios en los bienes privados de los demás y

en las zonas comunes.

g) Se debe sacar el reciclaje a los lugares destinados para esto antes de las 10 am.

h) El horario para arrojar las basuras por el shut, es de 7:00 am a 10:00 pm. Arrojar

basuras en horarios diferentes, podrá perturbar a los demás residentes.

4.8. TECHOS Y CUBIERTAS

Los techos y cubiertas de la copropiedad constituyen un área de acceso restringido.

Solo puede ingresar a ellos personal autorizado por la administración para su

mantenimiento y reparación. Toda conexión en los techos de elementos tales como:

extractores de olores, aparatos para aire acondicionado o antenas para TV.

requerirán autorización previa de la administración, la cual podrá exigir los cambios

que considere necesarios y aún oponerse a la instalación solicitada. No se autoriza la

instalación de antenas para radioaficionados ni para celulares.

Dado que el mantenimiento de los techos y cubiertas, por ser zonas comunes, corre a

cargo de la Copropiedad, se les solicita a los residentes de los apartamentos cuidarlos

con esmero e informar cuanto antes a la Administración de cualquier daño que

ocurra.

4.9. REFORMAS O ADICIONES EN BIENES PRIVADOS

a) Cuando un propietario vaya a ejecutar trabajos de reparación o remodelación

en su bien privado, y tenga dificultad para retirar de inmediato los escombros

generados, deberá informar a la Administración para que sea ella quien decida

el mejor lugar para dejar provisionalmente los escombros, que deberán ser

retirados en un plazo máximo de cinco (5) días calendario a partir del momento

en que el Administrador informe el lugar en donde dejarlos y los gastos de retiro

correrán por cuenta del residente que los dejó. Ante cualquier obra que se

realizase en los bienes de uso exclusivo, se debe tener presente que los

escombros de éstos no deben ocupar las zonas verdes ni obstruir el tránsito

peatonal y vehicular.

b) El horario para hacer trabajos en los apartamentos es de lunes a viernes de 8:00

a.m. a 5:00 p.m., los días sábados de 8:00 a.m. a 01:00 pm. No se permite realizar

dichas reparaciones los días domingos y festivos. Entiéndase por reparación



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desde una simple martillada hasta una reforma interna de los apartamentos, el

control para el ingreso de los contratistas será de estricto cumplimiento en

cuanto al horario, cuando se incumpla se suspenderá su ingreso hasta nueva

orden.

c) No se permite realizar en los bienes de dominio exclusivo obras que

comprometan la solidez, seguridad y salubridad de la edificación o que

disminuyan la iluminación o la ventilación de otras Áreas de dominio exclusivo o

comunes, o que contraríen las normas municipales vigentes o las generalmente

reconocidas o instituidas.

d) No se puede establecer sustanciales modificaciones de calidad, forma, color

exterior, etc. en su inmueble privado, sin previo acuerdo de la Asamblea

General.

4.10. CONTAMINACIÓN VISUAL Y POR RUIDO

La armonía de la vida en comunidad se basa en el respeto y la tolerancia. Los ruidos

y sonidos de alto volumen incomodan a sus vecinos, sobre todo si son a horas

inadecuadas; recuerde que su piso es el techo de su vecino, por favor trate de

moderar los ruidos que genera.

a) Se prohíbe sacudir y extender alfombras, ropas y demás artículos, en las

ventanas y balcones de los apartamentos, así como también arrojar basuras,

colillas de cigarrillos u objetos a las zonas comunes o a las vías públicas.

b) Las reuniones sociales que impliquen música al interior de los apartamentos se

deben hacer teniendo en cuenta los horarios aquí establecidos: domingos a

jueves hasta las 10:00 pm; viernes y sábados hasta las 01:00 am, de dichas horas

en adelante, el ruido generado no deberá perturbar la tranquilidad ni el

descanso de los demás vecinos. Ninguno de los espacios de zonas comunes

como pasillos o puntos fijos podrán ser usados para estas reuniones.

c) Se prohíbe el ingreso de grupos musicales de domingo a jueves después de las

9 pm, y los viernes y sábados después de las 12 pm.

d) Se prohíbe dejar la puerta del apartamento abierta cuando se haga reuniones

en su interior.

e) Se prohíbe hacer ruidos molestos después de las 9:00 pm. Tales como: Evacuar

el edificio por las escalas haciendo escándalos, bullas en los apartamentos,

entre otros.

f) Se prohíbe el ensayo de orquestas o grupos musicales al interior de los inmuebles

de uso privado y en las zonas común.

4.11. MASCOTAS

En relación con las mascotas el tratamiento de éstas se hará en estricto cumplimiento

a las siguientes disposiciones de ley: La ley 746 de 2002, Decreto 206 de julio 12 de

1.999, que sobre la materia decretó la Alcaldía Municipal de Medellín y a la ordenanza

No. 018/2002, por la cual se expide el Código de Convivencia Ciudadana del



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departamento de Antioquia, el cual será integrado a éste manual y por lo tanto hará

parte del mismo.

a) Los animales domésticos deben estar debidamente vacunados. Sus propietarios

deben garantizar este hecho mediante los certificados respectivos ante la

Administración en el momento en que sean solicitados.

b) Anualmente la administración realizará un censo obligatorio de mascotas

donde constará: 1) nombre del ejemplar 2) identificación y lugar de ubicación

del propietario 3) descripción que contemple las características del ejemplar

que haga posible su identificación 4) copia de su respectivo carnet de

vacunación.

c) Es obligación del propietario o la persona responsable, llevar al canino por lo

menos una vez al año a revisión veterinaria, ante circunstancias de normalidad

o en cualquier momento si presenta síntomas de enfermedad que pueda

afectar a la comunidad. En caso de presentar cualquier enfermedad que

afecte al resto de los propietarios debe informar a la Administración y alejarlo

mientras se recupera.

d) Siempre que el animal doméstico se encuentre fuera del apartamento debe

estar controlado por una persona adulta responsable, la cual lo debe llevar

siempre con traílla o correa.

e) Cuando la mascota se encuentre en su domicilio, las puertas deben

permanecer cerradas.

f) Debe evitarse que el animal doméstico defeque y orine en las zonas comunes

del conjunto. En caso que no haya podido evitarse, el acompañante del animal

deberá asear el lugar donde ocurrió el percance. Si no lo hiciere se le aplicará

una multa Tipo 1. Se recomienda hacer uso de los dispensadores colocados en

zonas destinadas para este fin.

g) Está terminantemente prohibido que las mascotas circulen por el turco, la

piscina y los juegos infantiles. Y mucho más la inmersión de mascotas en la

piscina. La infracción de esto último implica una multa Tipo 2.

h) El propietario del animal doméstico velará para que no perturbe la paz y

tranquilidad de los vecinos. La infracción causa una multa Tipo 1.

i) No se permite dejar solo el animal doméstico dentro del apartamento si este

perturba la tranquilidad de los vecinos. La infracción causa una multa Tipo 1.

j) Los propietarios o responsables de los caninos, animales domésticos o mascotas

están obligados a adoptar medidas necesarias para impedir que la tranquilidad

de sus vecinos se vea alterada por su comportamiento. Parágrafo: Las

autoridades de policía podrán ordenar una revisión del canino de manera

oficiosa o a petición de cualquier ciudadano.

k) El Consejo de Administración podrá restringir la tenencia de determinadas razas

de animales domésticos, y podrá exigir la utilización del bozal siempre que se

encuentren en áreas comunes, según lo estipula la Ley 746 de 2002. El

incumplimiento a esta norma implicará una multa Tipo 2.



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l) Se consideran perros potencialmente peligrosos aquellos que presenten una o

más de las siguientes características:

Perros que pertenecen a una de las siguientes razas o sus cruces o

híbridos: Staffordshire Terrier, American Staffordshire Terrier, Bullmastiff,

Doberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasileiro, Mastín

Napolitano, Pit Bull terrier, American Pit Bull Terrier, Presa Canario,

Rottweiler, Tosa Japonés.

Perros que han tenido episodios de agresiones a personas u otros perros.

Perros que han sido adiestrados para el ataque y la defensa. o tenedores

de mascotas como perros y gatos, cuando se encuentren fuera de su

residencia deben cumplir con las disposiciones legales anotadas.

m) Los propietarios de perros potencialmente peligrosos deberán tener un mayor

cuidado en la tenencia de los mismos, adoptando medidas suficientes para

proteger la vida e integridad física de los residentes, tanto humanos como de

las demás mascotas, frente a eventuales ataques de estos animales, dando

cumplimiento al código de policía.

n) En espacio público y zonas comunes los perros de razas potencialmente

peligrosas deberán ir provistos de traílla, correa o cadena, collar con la

identificación del propietario y del animal, tener puesto el bozal según lo

dispuesto en la ley 746 del 2002, para garantizar un buen control de su

comportamiento. Parágrafo. Todo perro que supere los 20 Kilos de peso deberá

ser conducido por una persona adulta. En ningún caso podrá ser conducido

por niños o adultos mayores.

o) Serán de entera responsabilidad del propietario de los animales los daños o

perjuicios que les causen a las personas y bienes comunes o particulares, así

como la responsabilidad civil en que incurran.

4.12. SEGURIDAD

a) El propietario o morador que se ausente dejando deshabitado su apartamento

por más de tres (3) días, deberá avisar a la Administración o en portería, dejando

el número telefónico de alguien que pueda responder en el caso de una

emergencia (incendio, inundaciones, robo, entre otros).

b) Se prohíbe celebrar contrato alguno que implique la tenencia u ocupación de

sus inmuebles por personas de notoria mala conducta, que traiga como

consecuencia inseguridad o perturbe la tranquilidad y comodidad de los

demás copropietarios.

c) Se prohíbe almacenar o conservar en los bienes de dominio exclusivo sustancias

húmedas, infectas, insalubres, corrosivas, explosivas o inflamables, que

impliquen peligro para la seguridad de la construcción y para la salud de los

habitantes de la Unidad. En consecuencia, ni el dueño de los bienes de dominio

exclusivo, ni las personas a quienes éste concede el uso o goce de ellos, podrán



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destinarlos a usos fabriles o industriales que causen perjuicio o molestia a los

demás propietarios.

d) Está prohibido a los residentes dejar llaves y dinero en efectivo en la portería,

quien lo haga asumirá el riesgo que esto implique. En ningún caso la

Administración ni el Consejo de Administración se hará responsable de lo que

suceda si se infringe esta norma.

e) Cualquier conducta que trasgreda las normas del Código Nacional de Policía,

o el Código Penal será denunciada ante la autoridad competente por

cualquier habitante.

4.13. NIÑOS

a) No se permite la salida de los niños de la unidad sin la compañía de sus padres

o de una persona mayor debidamente autorizada.

b) Los costos de reparación o cambio de objetos en zonas comunes de la Unidad,

debido a daños causados por los niños o adolescentes, serán facturados a los

padres de familia o adultos responsables, siguiendo con el procedimiento

estipulado en este manual.

c) Los padres de familia deben ser conscientes de los riesgos que corren sus hijos

jugando cerca de la piscina, las zonas comunes o lugares donde puedan sufrir

lesiones cuando por su edad no puedan tener control de la situación. La

responsabilidad y seguridad de los niños es exclusiva de los padres, ni la

Administración ni los porteros asumen dicha responsabilidad en caso de un

accidente.

d) Es responsabilidad de los padres o representantes legales dejar a los menores

de doce (12) años bajo el cuidado de un adulto cuando deban ausentarse de

su inmueble.

e) Los menores de doce (12) años no pueden ingresar sin compañía de un adulto

responsable a las zonas húmedas de la unidad.

f) Ni los residentes, ni los visitantes pueden jugar en las rampas ni en los

parqueaderos de la Unidad; si llegaren a infringir esta norma y con ocasión de

ello generan algún daño a vehículos o personas o sufrir algún accidente, será

responsabilidad de cada persona. Si se trataré de menores de edad, será

responsabilidad de sus padres o sus encargados.

g) Los padres o acudientes deben procurar que los niños no utilicen patines,

patinetas, balones o realicen actividades que generen ruido excesivo dentro

de los apartamentos perturbando el descanso de las personas del nivel inferior

al igual que jugar o correr en los pasillos.

4.14. SERVICIOS

Respecto de los servicios prestados en el conjunto se establece lo siguiente:



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a) La correspondencia se entregará en la portería a los destinatarios en forma

oportuna y debidamente sellada. Los sobres, cajas o paquetes dejados en la

portería deben ser retirados oportunamente por sus propietarios.

b) El personal de vigilancia que tiene a su cargo la recepción de toda la

correspondencia, dispondrá su colocación en el casillero de cada inmueble

para posteriormente entregar al destinatario.

c) Está prohibido a los trabajadores de la Unidad realizar trabajos particulares a

propietarios o residentes, durante la jornada laboral. Si por alguna razón algún

empleado realiza una labor en un apartamento después de su jornada laboral,

debe ser tratado como visitante y como tal debe ser registrado, pues la

administración no se hará cargo de lo que le suceda al interior del conjunto

después de que finalice su jornada laboral.

d) El anuncio de visitantes se efectúa a través del servicio de telefonía o citofonía

virtual.

e) Los empleados de oficios varios se han contratado para la limpieza de las zonas

comunes del Conjunto por ello pedimos que eviten arrojar la basura de su

apartamento a los pasillos, debido a que esto retrasa las labores de los

empleados y perjudica la presentación del Conjunto.

4.15. PORTERÍA Y PERSONAL DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD

a) Están prohibidas las visitas y el ingreso a la portería de personas ajenas a la

administración.

b) El personal de vigilancia no podrá enseñar o promover apartamentos para

venta o arriendo.

c) El personal de vigilancia no podrá atender emergencias en los ascensores, esto

es, accionar, pretender abrir o reparar estos equipos, puesto que sus funciones

no están contempladas para este cargo; solo podrá llamar oportunamente al

personal especializado para que atienda a la mayor brevedad el caso.

d) El sistema de citofonía virtual o telefonía ubicado en la portería, solo podrá ser

operado por el portero de turno, se prohíbe prestar el teléfono a los propietarios,

visitantes o residentes para hacer cualquier tipo de llamada.

e) La información personal de los residentes o propietarios es reservada. Se prohíbe

suministrar nombres, composición familiar, lugar de trabajo, números telefónicos,

horarios de salida o entrada de los propietarios, cantidad y marca de vehículos,

entre otros datos.

f) En ausencia del administrador(a), los porteros o vigilantes son la autoridad al

interior de la unidad y serán responsables de la aplicación y cumplimiento de

las normas de convivencia contempladas en este manual. Solicitamos para

ellos el debido respeto y la máxima colaboración con la labor que

desempeñan.



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g) Los porteros no están en la obligación de guardar paquetes, llaves u otra clase

de objetos en portería. Si por incumplimiento a las normas, se pierde algún

objeto dejado en portería, será responsabilidad única y exclusiva de quien haya

dejado sus objetos.

h) Las puertas de acceso al conjunto deben permanecer cerradas.

i) La puerta vehicular es exclusivamente para el ingreso y salida de vehículos, se

prohíbe totalmente el ingreso o la salida de peatones.

j) El portero debe permanecer en su lugar de trabajo, evite distraerlo o pedirle

que realice actividades ajenas a su labor.

k) La portería tiene un casillero para la correspondencia de cada apartamento.

En el caso en el que se dejen paquetes en la portería para alguno de los

residentes del edificio, los porteros los harán llegar a los apartamentos

respectivos en el menor tiempo posible. En el caso en el que no se encuentre

nadie en el apartamento, los porteros informarán al residente para que el

paquete sea recogido en el menor tiempo posible.

l) En portería se recibirá toda la correspondencia que llegue a los residentes o

propietarios y será almacenada temporalmente en los casilleros dispuestos para

ello, con el fin de entregarla en el menor tiempo posible. En caso que llegue

correspondencia certificada, como por ejemplo comparendos o notificaciones

judiciales, esta sólo será recibida previa autorización recibida del destinatario.

m) Los propietarios y residentes podrán consultar el manual de funciones del

personal de vigilancia con todos sus anexos en: tierragrataesmeraldal.com

4.16. ZONAS HUMEDAS Y PISCINA

Para la reglamentación de todo lo relativo a las piscinas, el conjunto se atiene a lo

establecido en la Ley 1209 de 2008, Decreto 554 del 2015, Resolución 1394 del 2015,

así como demás normas que las complementen, modifiquen y adicionen. Todas las

normas se mantendrán actualizadas en la página web tierragrataesmeraldal.com y

estarán también dispuestas al ingreso de estos espacios.

Los usuarios deberán dar estricto cumplimiento a las normas que figuran a la entrada

de las zonas húmedas. Es deber de todos permitir el uso cómodamente por el resto de

personas, para lo cual se debe cumplir con las siguientes normas:

a) La piscina es para el uso de los residentes. No obstante, cada apartamento

podrá ingresar con un máximo de cinco (5) invitados, pero se hará responsable

de su buen comportamiento, lo mismo que de los daños que ellos causen.

b) Los usuarios deberán dar estricto cumplimiento a las normas que figuran a la

entrada de la piscina.

c) Según el gasto que generen las zonas húmedas, la calefacción de la piscina, y

los mecanismos que se hayan adquirido para el ahorro de energía, el consejo

de administración podrá definir los días y los horarios en los cuales funcionará la

calefacción de la piscina. Esta información será divulgada oportunamente a



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todos los habitantes del edificio. El horario de uso de la piscina, sauna y turco

también serán regulados en su momento por el consejo de administración.

d) El horario de uso de la piscina es de 8:00 am a 9:00 pm, excepto el día definido

para mantenimiento. El horario podrá ser ajustado según la necesidad, en cuyo

caso las modificaciones serán actualizadas en la información de uso al ingreso

a la piscina, y en la página web tierragrataesmeraldal.com

e) Los días de mantenimiento de las piscinas y zonas húmedas serán los lunes, y en

caso que sea festivo, el martes siguiente.

f) Las autoridades han impuesto estrictas medidas de seguridad que, de ser

incumplidas, tienen graves sanciones económicas para la copropiedad, y estas

deberán ser asumidas por los responsables.

g) El encargado del manejo de las zonas húmedas, tendrá la facultad de restringir

el ingreso de más personas cuando se supere la capacidad de estas.

h) Para hacer uso de las zonas húmedas se debe utilizar el traje de baño

adecuado, cambiarse en el apartamento y estar dotado de toalla para que al

ingresar a las torres nuevamente, no se mojen los pasillos ni los ascensores.

i) Se prohíbe ingresar a las piscinas con zapatos, pantalones, camisetas, o vestidos

no aptos para el uso de zonas húmedas, como tampoco en topless o desnudos.

j) No se debe dejar ropa, toallas o artículos personales alrededor de las zonas

húmedas.

k) Antes de usar las piscinas, es obligatorio hacer uso del lavapiés y de la ducha.

Igualmente, al abandonar el lugar se deben estar seco para no mojar las áreas

comunes, en especial los ascensores.

l) Se prohíbe el uso de bronceadores y aceites; ya que estos deterioran los equipos

de la piscina (filtros y bombas), y el PH de la misma. Para mitigar el impacto del

uso de bronceadores y demás sustancias que atenten contra el mantenimiento

y preservación de la piscina, es obligatorio el uso de las duchas antes del ingreso

a la piscina.

m) Se prohíbe el consumo de alimentos o bebidas, licor y el uso de sustancias

alucinógenas o cigarrillos en las zonas húmedas.

n) Se prohíbe ingresar a las zonas húmedas en estado de embriaguez.

o) Está prohibido llevar envases de vidrio, lo mismo que realizar actividades propias

del aseo personal (por ejemplo, manicure, pedicure y depilación).

p) Los niños menores de doce (12) años deben estar acompañados por un adulto

responsable.

q) Los menores que no saben nadar, deberán usar flotadores de tamaño

moderado y estar permanentemente en compañía de un adulto responsable.

Los padres de familia son los responsables por el cuidado de los menores en la

piscina. La vigilancia y seguridad es competencia única y exclusiva de ellos. Por

lo tanto, ni la Copropiedad, ni la Administración responden por situaciones de

riesgo o por accidentes que se presenten.



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r) Se prohíbe acercarse a las piscinas con botellas de vidrio o vasos que puedan

romperse y lesionar a un usuario.

s) Se prohíbe el uso de neumáticos. Se recomienda que los flotadores de niños,

jóvenes y adultos sean de un tamaño moderado.

t) No se permite transitar por las zonas húmedas, ni por el área que circunda la

piscina, en triciclos, bicicletas, patinetas y similares, como tampoco la inmersión

de éstos ni de animales domésticos.

u) En caso de presentarse daños en las zonas húmedas, se facturará el valor de la

reparación en la cuota de la administración al apartamento responsable,

sanción que se impondrá acorde con lo establecido en el presente manual

para la imposición de sanciones y multas.

v) El Consejo de Administración, está en facultad de sancionar a los Propietarios

que hagan mal uso de las zonas húmedas, sea con multa o con suspensión del

derecho al uso de esta zona común.

w) La utilización de radios, equipos, grabadoras en esta zona, deberá ser con un

volumen moderado, sin perturbar la tranquilidad de las demás personas. Se

recomienda utilizar audífonos para evitar incomodar al resto de personas.

x) Los juegos bruscos que atenten contra otros niños o incluso adultos están

prohibidos, para evitar accidentes y para poder utilizar libremente las zonas

húmedas sin correr riesgos.

y) Por seguridad se prohíbe el uso de la piscina cuando se presenten tormentas

eléctricas.

z) No se permite lanzarse a la piscina desde lugares que ofrezcan peligro.

4.17. SAUNA Y TURCO

a) El horario de su utilización es el siguiente: todos los días a partir de 5:00 a.m. a

10:00 pm.

b) Para su utilización se deberá informar al portero con 15 minutos de antelación a

su utilización, con el fin de que se pueda prender oportunamente. Una vez

usado, es responsabilidad de las personas que lo utilizaron informar de nuevo en

la portería para que sea debidamente apagado.

c) Los usuarios deberán dar estricto cumplimiento a las normas que figuran a la

entrada de las zonas húmedas.

d) No se permite el ingreso de menores de doce (12) años al sauna ni al turco, y los

adolescentes entre doce (12) y dieciocho (18) años, solo lo harán con la

compañía de un adulto responsable.

e) Se prohíbe el consumo de bebidas embriagantes, sustancias psicoactivas,

cigarrillos y el ingreso de mascotas.



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4.18. PARQUES INFANTILES.

El uso de los juegos infantiles es para los residentes y sus invitados. En el caso de tener

invitados, el residente deberá acompañarlos. En ellos se deben cumplir las siguientes

normas:

a) Los juegos de la unidad y sus zonas verdes son para uso exclusivo de niños con

edades de hasta 12 años.

b) Los niños deben estar bajo el cuidado de un adulto responsable.

c) La copropiedad no asume ninguna responsabilidad en caso de accidentes en

el uso de los juegos.

d) Los responsables de los niños visitantes serán los copropietarios o residentes que

les autoricen el ingreso a la unidad.

e) Los daños ocasionados a los juegos por el mal uso, deberán ser pagados por el

copropietario o residente responsable del menor causante de los daños.

f) No se permite instalar Camping en las zonas verdes, excepto previa autorización

de la Administración y para el disfrute exclusivo de niños menores de 12 años.

4.19. SALÓN SOCIAL

Es el sitio destinados para la realización de eventos o reuniones de estos tipos:

Reuniones de interés comunitario. Son las organizadas por el Consejo de

Administración, la Administración y el Comité de Convivencia tales como: Asambleas,

fiestas de integración y celebraciones con ocasión de fechas conmemorativas

especiales y similares. En ningún caso reuniones políticas.

Reuniones de interés familiar. Dada su ubicación y estructura, el salón social se

prestará para reuniones máximo hasta la media noche (12 am), pero la música no

deberá sobrepasar el nivel permitido por la Ley. Además, se recomienda a todos,

moderar las voces tratando de no perturbar a los vecinos, después de las 10 PM.

Las normas que rigen su uso son las siguientes:

a) Los eventos especiales comunitarios, tienen prioridad sobre los demás y serán

programados por el Consejo de Administración o por la Administración.

b) El salón social se facilitará para celebraciones hasta la 12 am los fines de

semana (viernes, sábados y domingos en caso que el lunes siguiente sea

festivo). En semana, se prestará de lunes a jueves, hasta las 10:00 pm. Los

responsables del salón deben tener especial cuidado en que sus invitados no

utilicen otros lugares del conjunto y que se limiten a estar en el interior del salón

social.

c) El residente que desee hacer uso del Salón Social deberá estar a Paz y Salvo por

todo concepto y presentar su solicitud por escrito a la Administración, por correo

electrónico o a través del formulario de reservas que está disponible en la



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página web tierragrataesmeraldal.com con la suficiente anterioridad,

especificando el tipo de reunión para el que la solicita, el número de invitados

y si utilizará la dotación disponible (mesas, sillas, equipos de audio y video, etc).

d) El salón social no podrá ser subarrendado bajo ningún pretexto.

e) El alquiler del salón no incluye el uso de la piscina.

f) El día de la reunión, el responsable debe entregar el listado (nombres) de las

personas que entrarán al edificio con el fin de que los porteros puedan llevar el

control de los que ingresan.

g) El residente solicitante debe permanecer presente mientras dure la reunión,

como garantía del buen comportamiento de sus invitados.

h) Con el fin de velar por la sana convivencia y por el mantenimiento de los

espacios públicos, una vez la administración apruebe la solicitud, el solicitante

deberá consignar, a más tardar tres días hábiles posteriores a la fecha de su

solicitud, un depósito en efectivo equivalente al 80% de la expensa mensual

vigente por si se llegasen a presentar daños. El depósito se podrá pagar a través

de la página web pagos.tierragrataesmeraldal.com. En caso de que este

monto no sea suficiente para arreglar los daños ocasionados, la diferencia será

facturada en la cuenta de la Administración del apartamento. El depósito será

devuelto al residente una vez la administración confirme que no hubo ningún

daño en las instalaciones.

i) En caso de presentarse varias solicitudes para la misma fecha y hora, la

Administración dará prelación a la primera solicitud que se recibió, según el

registro que llevará la Administración, y quien tenga la primera opción deberá

consignar el depósito correspondiente durante los siguientes tres días hábiles,

de lo contrario se cederá su derecho a la siguiente opción, siempre y cuando

esta realice el depósito correspondiente en un plazo de tres días hábiles.

j) En caso de usar el salón social para actividades culturales aprobadas por la

Administración en un tiempo inferior a tres (3) horas, no se pedirá depósito, bajo

el entendido que la persona responsable por la reserva será Igualmente

responsable por la limpieza, buen manejo y reparaciones a daños causados.

k) El salón social se alquilará con sus sillas y mesas y con la dotación que la

administración disponga para el salón social. La sede será entregada bajo

inventario en cuanto a estado y contenido, y el responsable deberá entregarlo

en iguales condiciones. Cualquier daño ocasionado y el costo del aseo serán

cobrados al apartamento responsable.

l) Como requisito a la utilización del Salón Social, el usuario deberá estar a Paz y

Salvo por todo concepto con la Administración.

m) Los puntos a decorar serán previamente consultados y autorizados por la

Administración.

n) Cualquier mal comportamiento de los asistentes tendrá llamado de atención

por parte de la vigilancia, y de continuar el desacato se acudirá a las

autoridades competentes.



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o) Ninguno de los invitados a la sede social podrá utilizar la piscina o el turco.

Cuando se trate de fiestas infantiles, se permitirá el uso del área de juegos.

p) Se prohíbe el consumo en el salón social y sus alrededores de sustancias

psicoactivas y cigarrillos.

q) Los residentes deberán dar recomendación a sus invitados para que den un

trato cortés y amable al personal de vigilancia y servicios varios.

r) Los miembros del Consejo de Administración en uso de sus facultades, estarán

atentos de la utilización que se haga del salón social y las sanciones que se

deban imponer en caso de ser necesario.

4.20. GIMNASIO Y CANCHA DE SQUASH

a) Para el uso del gimnasio se debe vestir con ropa deportiva y tenis.

b) Horario de 04:30 AM a 10:00 PM.

c) Las máquinas deben dejarse en perfecto estado de aseo una vez se hayan

utilizado.

d) Las máquinas del gimnasio no podrán utilizarse por más de 45 minutos

consecutivos a menos que no se esté demandando su uso por otro

copropietario.

e) La cancha de squash no podrá utilizarse por más de 60 minutos consecutivos a

menos que no se esté demandando su uso por otro copropietario.

f) El propietario o residente quien solicite y a quien se le entreguen las llaves

deberá responder por los daños que se causen en el gimnasio o la cancha de

squash durante su estadía en dicho espacio.

g) No está permitido el ingreso de menores de edad al gimnasio

h) Está permitido el ingreso de menores de edad a la cancha de squash

debidamente acompañados de padres o adultos responsables.

i) No está permitido gritar, utilizar equipos de sonido y parlantes en el gimnasio a

un alto volumen, emplear palabras descorteses, o violencia dentro del gimnasio

o en sus inmediaciones.

j) Prohibido ingresar bajo el estado de embriaguez o sustancias alucinógenas.

k) Prohibido ingerir bebidas alcohólicas o sustancias alucinógenas.

l) No ingresar envases de vidrio ni mascotas.

m) No arrojar basuras fuera de las canecas destinadas para tal fin.

n) No se permite utilizar dentro del gimnasio ni la cancha de squash patines,

monopatines, patinetas, bicicletas, triciclos, y/o similares; como cualquier otro

implemento que no sea el estrictamente necesario para la práctica del

respectivo ejercicio.

o) Una vez utilizado el equipo se debe limpiar con una toalla y desinfectante.

p) Los implementos movibles usados para el gimnasio como colchonetas, pesas

manuales, entre otros, no debe ser retirados por fuera del área, deben siempre

ser dejados en el mismo lugar donde fueron encontrados por el usuario.



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q) La copropiedad no se hace responsable por accidentes, daños o lesiones

ocurridos en las instalaciones del gimnasio ni en la cancha de squash, bien sea

por el desarrollo o no del ejercicio o por el uso de las máquinas y equipos.

5. ZONAS PRIVADAS Y SU UTILIZACIÓN

Se consideran zonas privadas los espacios de dominio exclusivo de sus propietarios o

residentes.

5.1. GENERALES

a) Se prohíbe almacenar dentro de los bienes de dominio exclusivo, incluidos los

parqueaderos y cuartos útiles, sustancias húmedas, infectas, insalubres,

corrosivas, explosivas o inflamables que signifiquen peligro para la comunidad

o la construcción, tales como pipetas de gas, gasolina, etc.

b) En los bienes de dominio privado no se permite un uso diferente al residencial,

tales como el industrial, fabril o comercial. Tampoco se permite la instalación de

maquinaria o equipos susceptibles de causar daños a las edificaciones o

perjuicio a los vecinos.

c) Cuando se realicen reuniones sociales dentro de los apartamentos, cada

residente y sus acompañantes deberán observar buena conducta. El volumen

del equipo de sonido y los televisores debe ser moderado de tal forma que no

perturbe la tranquilidad y el descanso de sus vecinos y no sobrepase los treinta

(30) decibeles especialmente después de las 10:00 PM.

d) En el caso de los asadores que se encuentren ubicados en las terrazas o

balcones, deberán ser a gas. Se prohíbe el uso de asadores a carbón o leña, la

realización de fogatas o cualquier otro tipo de actividad que afecte el bienestar

y la tranquilidad de los demás residentes.

e) Cuando al interior de un apartamento sea necesario realizar obras civiles en

razón de daños o remodelaciones, se dará aviso previo a la Administración,

detallando la naturaleza del trabajo a desarrollar. Se deben, igualmente, avisar

por escrito los nombres de los trabajadores que realicen las reparaciones en los

apartamentos con su respectiva identificación visible, con número de cédula.

Los escombros y materiales deberán ser debidamente empacados y

almacenados en el parqueadero privado de cada apartamento y retirarlos de

dentro de un plazo máximo de 10 días, de tal manera que se eviten sanciones.

f) El horario permitido para estos trabajos será de lunes a viernes de 8:00 a.m. a

5:00 p.m. y los sábados de 8.00 a.m. a 1.00 p.m. Los domingos y festivos no se

permite realizar ningún tipo de trabajo, salvo fuerza mayor.

g) El uso de los ascensores será de responsabilidad de los propietarios de cada

apartamento en el caso de que los requieran para mover implementos para las

remodelaciones, procurando su protección y uso correcto. En el caso que se



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requiera transportar materiales pesados o de gran volumen, se deberá solicitar

a portería protección para el ascensor o utilizar las escaleras.

h) En ausencia prolongada, los residentes están obligados a cerrar las conexiones

de agua, energía, gas y las ventanas.

i) Se prohíbe colgar ropas, alfombras, sábanas, toallas, etc en las zonas de uso

privado ubicadas a la vista de las vías de circulación de la copropiedad

(terrazas, balcones, ventanas).

j) Ningún propietario o usuario podrá destinar el bien privado o de dominio

particular, a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, ni a fines prohibidos

por la ley o por las autoridades o a usos industriales o comerciales. Tampoco

podrá celebrar contrato alguno con personas de notoria mala conducta o que

escandalicen con sus hábitos o acciones. El Consejo de Administración, tendrá

la facultad de catalogar y sancionar actitudes como las descritas.

k) Dado lo anterior, está estrictamente prohibido arrendar apartamentos por

periodos inferiores a 180 días (6 meses). Esta prohibición incluye, sin limitación de

días, cualquier otra estadía organizada por sitios como Airbnb.com,

Homeaway.com, VRBO.com u otros sitios de Internet similares o empresas de

bienes raíces. Del mismo modo, esta prohibición incluye el alquiler de

habitaciones mientras que el propietario vive en el apartamento. Por el

incumplimiento de este artículo el propietario del apartamento deberá pagar

la multa Tipo 2 por cada vez que se incurra en el alquiler bajo la modalidad

descrita anteriormente.

l) Los inquilinos deberán entregar toda la información de contacto la a

administración.

5.2. PARQUEADEROS PRIVADOS

a) Estos sitios son para el estacionamiento de los vehículos de los residentes, o

quienes estos autoricen.

b) Los vehículos deberán tener las luces encendidas mientras circulen por los

parqueaderos.

c) Los vehículos deben parquearse en reversa. De esta forma se facilita su

evacuación en caso de emergencia.

d) En todo momento los vehículos deben estar bien parqueados ocupando sólo

una celda, sin pasar la línea que los delimita y menos en las vías de circulación.

Las motocicletas no podrán estacionarse entre los vehículos ni en las zonas de

circulación, ni en las zonas peatonales, ni enfrente de cuartos útiles

e) El uso y destino del parqueadero será únicamente para la ubicación de

vehículos. En ningún momento se permitirá que se adecue o use como área o

depósito de muebles, escombros, electrodomésticos y/o almacenamiento de

elementos u objetos varios.

f) Se debe dejar bien asegurado el vehículo. Ni la copropiedad, ni la

administración se harán responsables por daños o hurtos que allí se presenten.



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g) No se podrán hacer reparaciones a los vehículos dentro de los parqueaderos,

salvo lo estrictamente necesario para retirarlos con el fin de hacerles su

reparación definitiva.

h) No se deben utilizar las vías de circulación para enseñar o aprender a conducir

vehículos motorizados (carros, motos, etc.) La velocidad máxima permitida para

circular dentro de los parqueaderos y vías internas es de 10 kilómetros por hora,

dando prioridad a la circulación de peatones.

i) Sólo se podrá ceder el parqueadero a título de arriendo o préstamo recurrente

únicamente a personas que residan dentro del Edificio.

j) Por seguridad, tanto de las personas como de los vehículos, no se permite en

estos sitios realizar reuniones, juegos con bicicleta, patines, monopatines,

vehículos o similares, lo mismo que el almacenamiento de gasolina u otros

líquidos inflamables o de sustancias detonantes.

k) No está permitido parquearse en los sitios que están demarcados como

prohibidos, así como ocupar parqueaderos ajenos.

l) El cuidado del pico y placa es responsabilidad del propietario, en ningún caso

la copropiedad es responsable por las multas que se le impongan por circular

el día que le corresponde pico y placa.

6. ASISTENCIA A LAS ASAMBLEAS DE PROPIETARIOS

Es una obligación y deber de los copropietarios la participación en las asambleas.

La inasistencia de los propietarios a las asambleas ordinarias o extraordinarias de

propietarios, citadas por la Administración o cualquiera de las personas facultadas por

el reglamento de propiedad horizontal para hacerlo, acarreará multa Tipo 2.

La asistencia a las asambleas podrá ser en forma personal o a través de apoderado

debidamente constituido por documento escrito para la fecha de la asamblea y sólo

para efectos de representación durante esa sesión o mediante poder general

constituido por escritura pública.

7. MULTAS Y SANCIONES

El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en

la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal, o el presente Manual de Convivencia

por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deberán responder

en los términos de la ley, dará lugar a la imposición de las siguientes sanciones:

7.1. SANCIONES

Se podrán imponer las siguientes sanciones establecidas en el Artículo 64 del

Reglamento de Propiedad Horizontal y en Artículo 59 de la Ley 675 de 2001:



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a) Publicación en lugares de amplia circulación del edificio de la lista de

infractores, indicando el acto que origina la sanción.

b) El término de duración la publicación será de mínimo ocho (8) días calendario

o mientras persista el incumplimiento. En caso de ser sujeto de multas, la

publicación podrá durar hasta que el infractor pague el valor de la multa.

c) Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no

podrán ser superiores cada una a dos (2) veces la expensa mensual, con tope

de diez (10) veces la misma.

d) Restricción del uso de bienes de uso común no esencial como las zonas

húmedas.

e) Sanciones de tipo judicial o policivo por infracciones que sean remediables por

estas vías.

f) Reparaciones de daños causados directa o indirectamente, intencional o no

intencionalmente o restablecimiento de derechos a terceros.

g) Suspensión de la calidad de Consejero o miembro del Comité de Convivencia,

si lo fuere.

h) Inhabilidad para ser designado consejero o miembro del comité de

convivencia, si ha sido sancionado en el año calendario inmediatamente

anterior a la fecha de postulación de su nombre.

Las anteriores sanciones las impondrá el consejo y la Administración es encargada de

hacerlas cumplir. La sanción sólo puede impugnarse dentro del mes siguiente a su

comunicación.

En caso de no estipularse sanciones, o de incumplimiento a normas del Reglamento

de Propiedad Horizontal o de la Ley 675 de 2001, se aplicarán las contempladas en el

artículo 59 de la ley 675 de 2001 y en los artículos correspondientes del reglamento de

propiedad horizontal de acuerdo a la magnitud de la falta.

7.2. MULTAS ECONÓMICAS

Según el artículo 64 del Reglamento de Propiedad Horizontal, el incumplimiento de las

obligaciones No Pecuniarias podrá ser sancionado con la Imposición de multas

sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores cada una

a dos (2) veces la expensa mensual, con tope de diez (10) veces la misma. Las

sanciones aquí indicadas no podrán imponerse por más de un mes, salvo en los casos

en los que haya una conducta reincidente, en las que podrán interponerse hasta por

seis meses.

Se definieron los siguientes dos tipos de multas económicas:

Multa Tipo 1: Equivale hasta el 50% de la cuota de expensas comunes vigente al

momento de aplicar la multa. Esta multa aplica al incumplimiento general de

cualquier norma del Manual de Convivencia y de las obligaciones No Pecuniarias del



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Reglamento de Propiedad Horizontal o de la Ley 675, siempre y cuando no se

especifique lo contrario.

Multa Tipo 2: Equivale hasta el 100% de la cuota de expensas comunes vigente al

momento de aplicar la multa, y aplica sólo en los casos donde específicamente se

haga referencia a este tipo de multa el presente Manual de Convivencia.

Cuando el infractor sea un visitante, las multas las debe pagar el propietario o

residente que autorizó su ingreso

La Administración cobrará la multa impuesta por el Consejo de Administración como

máximo en el siguiente estado de cuenta generado para el apartamento infractor.

El infractor podrá pagar las multas impuestas por los mismos canales de pago que

utiliza para pagar la cuota mensual de expensas comunes, pero preferiblemente a

través de internet en la página pagos.tierragrataesmeraldal.com

8. PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICIÓN DE SANCIONES

Procedimiento a seguir en caso de infracción de alguna norma del Manual de

Convivencia, obligación No Pecuniaria del Reglamento de Propiedad Horizontal o la

Ley 675 de 2001:

a) El debido proceso inicia con la queja formal presentada ante los órganos de

administración de la copropiedad, con sus respectivas pruebas, por cualquier

persona que tenga evidencia del incumplimiento de una norma. En ningún

caso se divulgará la identidad de la persona que presentó la prueba (a menos

que la persona lo autorice). Los medios para hacer llegar la queja a los órganos

de administración son: informar a la Portería, contactar con la Administración,

con el Consejo de Administración o con el Comité de Convivencia; la manera

de contactar con cada uno de ellos se relaciona en el apartado 8.1. Canales

de Comunicación.

b) Es indispensable la comprobación del hecho mediante la presentación de

cualquier medio probatorio o testimonios juramentados de testigos.

c) La administración deberá proceder en enviar, en un plazo máximo de un día

hábil, una notificación escrita al propietario del inmueble donde reside el

presunto infractor y al presunto infractor mismo, si se tratare de persona

diferente, conservando una copia de recibido, en la cual se especificará el

detalle de la infracción y se citarán las normas que se han incumplido; esta

citación quedará soportada en el expediente. Tratándose de un inquilino se

enviará copia a la agencia de arrendamientos o al propietario. En dicha

comunicación se le pedirá que se ajuste inmediatamente a las normas de la


d) En la notificación se deberá indicar la norma que se ha incumplido, la fecha de

la infracción y los hechos, al igual que el número de veces que se hubiere

incumplido la misma norma por la misma persona o por el grupo familiar. Una



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copia de esta notificación se enviará al Comité de Convivencia y al Consejo de

Administración.

e) El Comité de Convivencia citará con un mínimo de cinco (5) días hábiles al

posible infractor a una reunión de descargos donde se escucharán las partes

implicadas en el incidente, en la cual estarán presentes además los

representantes del Consejo de Administración, quienes podrán delegar esta

función en uno sólo de sus miembros.

f) En la cita se escucharán los descargos y argumentos de defensa del presunto

infractor. La conclusión de la audiencia será comunicada al Consejo con las

respectivas recomendaciones del Comité de Convivencia.

g) Reposará en la oficina de la Administración una copia del acta de descargos

firmada por las partes, con la resolución del tema por la vía conciliatoria.

h) El consejo de administración con base a lo anterior y respetando el debido

proceso impondrá la sanción motivada en un término máximo de tres (3) días

hábiles posteriores a la fecha de los descargos. Para su imposición se respetarán

los procedimientos contemplados en el presente manual de convivencia, el

reglamento de propiedad horizontal y las normas vigentes, garantizando el

debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación.

Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o

negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de

proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad

de infracción, el daño causado y la reincidencia. Será nula toda la sanción que

no tenga motivación.

i) La imposición de toda sanción por parte del Consejo de Administración

deberá ser suficientemente motivada.

j) El Consejo de Administración comunicará su decisión a la Administración, quien

deberá informarla al posible infractor.

k) Una vez notificado el infractor, dispondrá de cinco (5) días hábiles para

interponer recurso de reposición ante el Consejo de Administración. Interpuesto

el recurso de reposición por parte del afectado, el Consejo dispondrá de ocho

(8) días hábiles para resolver sobre la petición. Dicho recurso será resuelto por

votación en el Consejo por mayoría simple. Al día siguiente de la resolución del

recurso, deberá ser notificado por escrito a la persona sancionada mediante

comunicación enviada por la Administración.

l) Una vez recibida copia de la resolución que impone la sanción por parte del

Consejo de Administración, el Administrador será el responsable de hacer

efectivas las sanciones impuestas que se encuentren en firme, es decir, sin

recursos pendientes, aun acudiendo ante la autoridad administrativa o judicial

competente con el fin de agotar los procedimientos para ejecución de la

sanción.

m) Cuando la sanción consiste en multa, se cobrará al infractor en el próximo

período junto con las demás deudas que este tenga para con la Administración.



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Si después de tres facturaciones aún persiste el no pago de dicha sanción, ésta

podrá cobrarse por vía judicial.

n) Los conflictos que se presenten entre el Administrador y los residentes de la

copropiedad serán dirimidos por el Consejo de Administración.

o) El procedimiento, la decisión, el recurso de reposición, las resoluciones finales y

la intervención del Revisor Fiscal seguirán lo establecido en el Reglamento de

Propiedad Horizontal de Conjunto Residencial Tierra Grata el Esmeraldal.

8.1. CANALES DE COMUNICACIÓN

Se tienen los siguientes canales de comunicación para interponer Peticiones,

Quejas, Reclamos o Sugerencias respecto al incumplimiento de las normas

expuestas en este manual, el Reglamento de Propiedad Horizontal, la Ley 675 o

cualquier otro comentario respecto a la gestión de la Administración o los demás

órganos de administración y control (Consejo y Comités):

CARTELERAS EN LOS ASCENSORES

Por este medio la Administración, el Consejo de Administración o los diferentes

Comités podrán publicar información de interés para toda la comunicad.

CARTELERA VIRTUAL

Por este medio la Administración, el Consejo de Administración o los diferentes

Comités podrán publicar información de interés para toda la comunicad. La

página web de la copropiedad es tierragrataesmeraldal.com

PORTERÍA

El equipo de vigilancia y seguridad podrá comunicar información de interés

particular a los propietarios y residentes, al igual que también podrá recibir

directamente información de quejas sobre incumplimiento de normas o

procedimientos para que puedan actuar directamente o lo pongan en

conocimiento de los órganos de administración y control elegidos por la Asamblea.

El contacto con el equipo de la portería está disponible 24 horas al día los 365 días

del año.

ADMINISTRACIÓN

La administración estará disponible para atender las inquietudes de los

propietarios, residentes, Consejo, Comités, contratistas y demás partes interesadas

en los siguientes horarios:

Vía telefónica o por whatsapp de Lunes a Viernes de 08:00 a 12:00 y de 02:00

a 06:00; los sábados de 08:00 a 12:00. Si se recibe alguna comunicación a

través de estos medios fuera de los horarios habilitados, se atenderá cuando

la administración regrese de nuevo al horario hábil.

Vía correo electrónico en [email protected] se podrán

recibir inquietudes en cualquier momento, y las mismas se responderán en

horario hábil.

mailto:[email protected]



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CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

Se ha habilitado un formulario de contacto para enviar las inquietudes

directamente a todos los miembros del Consejo de Administración a través de la

página web de la copropiedad en pqrs.tierragrataesmeraldal.com

A la Administración también se enviará una copia de la información enviada.

COMITÉ DE CONVIVENCIA

Se ha habilitado un formulario de contacto para enviar las inquietudes

directamente a todos los miembros del Comité de Convivencia a través de la

página web de la copropiedad en convivencia.tierragrataesmeraldal.com

A la Administración también se enviará una copia de la información enviada.

8. COMITÉ DE CONVIVENCIA

El Comité de Convivencia tiene su origen en el artículo 58, título II, Capitulo I de la Ley

675 de 2001, para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios

o tenedores del Edificio, o entre ellos y el Administrador, la Asamblea General de

Copropietarios, el Consejo de Administración o cualquier órgano de control de la

persona jurídica en razón de la aplicación e interpretación de la Ley, el reglamento

de propiedad horizontal y el presente Manual de Convivencia.

El Comité de Convivencia procurará solucionar los conflictos que se presenten,

presentando fórmulas de arreglo orientadas a dirimir las disputas y a fortalecer las

relaciones de vecindad, pero, en ningún caso, podrá imponer sanciones.

La Asamblea de propietarios podrá aprobar que el Comité desarrolle otras funciones

adicionales a las contempladas en la Ley tales como: actividades recreativas,

culturales, deportivas y, en general, aquellas que estén orientadas al beneficio de la

comunidad. Si fuere del caso, se podrá aprobar la erogación necesaria para su

realización.

Nombramiento

Anualmente en la reunión de la Asamblea General en la cual se designen los

órganos de Administración, se elegirán los miembros del Comité de Convivencia

que estará integrado por un número impar de mínimo tres (3) personas

residentes, elegidas por un período de un año. No podrá ser miembro del

Comité de Convivencia quien se encuentre en mora por cualquier obligación

de carácter pecuniario con la copropiedad; sea que se encuentre atrasado en

el pago de cuotas de administración; o en la cancelación de cualquier cuota

extraordinaria impuesta por la Asamblea General, o sanciones pecuniarias que

le hayan sido impuestas. También es requisito de la esencia para el desempeño



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del cargo, ser una persona cumplidora de todas las obligaciones de naturaleza

no pecuniarias.

El Comité de Convivencia internamente debe elegir un Coordinador quien será

el vocero ante la Asamblea de Copropietarios, la Administración, el Consejo de

Administración, el Revisor Fiscal y los Residentes.

Anualmente el Comité presentará a la Asamblea General un informe de gestión

sobre las diferentes actividades llevadas a cabo durante el año.

El Comité de Convivencia tendrá a su cargo el atender las conciliaciones,

estudio de los hechos denunciados como generadores de perturbación y

resolver sobre los mismos, contando con amplia facultad para promover

fórmulas conciliatorias.

9. APLICACIÓN Y MODIFICACIÓN

El presente Manual ha sido elaborado por el Consejo de Administración y el Comité

de Convivencia, y podrá ser modificado o adicionado en cualquier momento por los

mismos de acuerdo a la necesidad. Cualquier copropietario o residente que

encuentre falencias en el presente manual, podrá sugerir modificaciones por escrito

al Consejo de Administración, quien las podrá estudiar, discutir y aprobar o rechazar.

La Administración, el Consejo de Administración y el Comité de Convivencia esperan

la colaboración de todos los copropietarios y residentes para que se dé estricto

cumplimiento a todo lo establecido, ya que las normas aquí consignadas redundarán

en beneficio propio y en valorización de la propiedad; para ello se deben tener en

cuenta las siguientes recomendaciones:

Recordar que mis derechos llegan hasta donde comienzan los de los demás.

Leer este manual en compañía del grupo familiar.

Cualquier sugerencia favor presentarla por escrito a la administración o al

Consejo de Administración.

Recordar que el desconocimiento de la ley no exime de las responsabilidades.

Se enviará una copia de éste reglamento a los copropietarios, indicando la

fecha de su entrada en vigencia.

La Administración será responsable de hacer efectivas las sanciones y/o multas

impuestas aun acudiendo a la autoridad competente si fuera el caso.

La Administración enviará una copia digital del presente Manual de

Convivencia a cada una de las familias residentes y también lo deberá publicar

en la página web de la copropiedad tierragrataesmeraldal.com

El presente Manual de Convivencia entra en vigencia a partir del 04 de septiembre

de 2018.

DIEGO CASTRO WILLIAM ARIAS

Presidente del Consejo Secretario del Consejo

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CONJUNTO RESIDENCIAL TIERRA GRATA EL ESMERALDAL … · derechos individuales llegan hasta donde empiezan los derechos de los demás, así pues, se considera que la única limitación