Upload
elba-media
View
218
Download
4
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Download hier de Kennisbundel Conferentie Maatschappelijk Vastgoed 2011 en lees hoe alle sprekers nogmaals van zich laten horen. De quotes geven samen een prachtig beeld van de laatste ontwikkelingen in de wereld van maatschappelijk vastgoed. Een kleine attentie van Elba Media, met zorg voor u samengesteld. Alstublieft!
Citation preview
CONFERENTIEMAATSCHAPPELIJKVASTGOED 2011
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK
VASTGOED 2011
CONFERENTIEMAATSCHAPPELIJKVASTGOED 2011
Verzakelijking = meer rendement van uw
maatschappelijk vastgoed met minder geld
Op 9 maart Organiseerde Elba Media de Conferentie
Maatschappelijk Vastgoed, een initiatief van BMC, HvA,
Fakton fi nanciële vastgoedregisseurs en Elba Media.
De Conferentie Maatschappelijk Vastgoed werd gehou-
den in het auditorium van de HvA in Amsterdam.
John Worthington – de eerste hoofdspreker – nam de be-
zoekers mee terug naar de fundamentele vraag ‘hoe’ we
onze vastgoedactiva gebruiken en vooral wanneer. Veel
ruimtes blijken het overgrote deel van de tijd ongebruikt.
Hij hield een pleidooi voor een nieuw paradigma over ef-
fectief en effi ciënt ruimtegebruik. Volgens de volgende
spreker – Thom Aussems van Stichting Trudo – vinden veel
maatschappelijke instellingen dat dubbelgebruik maar te
veel gedoe. Maar een al te vrijblijvende opstelling is niet
veel langer houdbaar. Er moet immers fors bezuinigd wor-
den.
Er werden harde noten gekraakt op de conferentie maar
ook handreikingen gedaan over hoe het wel moet, met
experts als Erwin Daalhuisen (Fakton), Bert Vos (BMC), Wil-
lem Verbaan (HvA) en Petra Rutten (Proper-Stok). Zij gin-
gen met Carel Sweens (gemeente Nijmegen) en Frederi-
que Bijl (Stichting Woonbeheer Betuwe) in debat over de
vraag hoe je meer rendement kunt halen met minder geld.
Na de lunch leerden bezoekers hoe je je als gemeente in
de kaart kunt laten kijken door IPD Nederland (Benchmark
Gemeentelijk Vastgoed), of hoe je een vastgoedorganisa-
tie, brede school of multifunctionele accommodatie op-
zet. Gebiedsontwikkelaars leerden van Petra Rutten dat
je maatschappelijk vastgoed kunt inzetten als katalysator
voor stedelijke vernieuwing. Willem Verbaan hield de con-
gresdeelnemers een spiegel voor door erop te wijzen dat
de meeste kosten van een gebouw niet in de bouw zitten,
maar later zullen komen, evenals de opbrengsten.
In het afsluitende plenaire middagprogramma verklaarde
Cor Worms van Syntrus Achmea Vastgoed meer te willen
investeren in maatschappelijk vastgoed, te beginnen bij
zorgvastgoed. Traditioneel eindigde het congres met een
wethoudersdebat met Gert Boeve (Amersfoort), Ewout
Cassee (Haarlem) en Rob Metz (Apeldoorn).
In deze kennisbundel vindt u van iedere spreker een quo-
te, welke samen een prachtig beeld geven van de laatste
ontwikkelingen in de wereld van maatschappelijk vast-
goed. Een kleine attentie van Elba Media, met zorg voor u
samengesteld. Alstublieft!
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
VOORWOORD pagina 7
John Worthinton – ‘Bouwen is het laatste redmiddel’ pagina 10
Paul Doop – ‘Ik pleit voor fl exibel gebruik van onze panden’ pagina 12
Thom Aussems – ‘Amateurisme is nog een te groot woord’ pagina 14
Cor Worms – ‘Maatschappelijk vastgoed heeft een mooie toekomst’ pagina 16
OCHTENDDEBAT – Frederique Bijl, Erwin Daalhuisen, Petra Rutten, Carel Sweens, Willem Verbaan, Bert Vos pagina 18
Bert Teuben & Henk Kok – Benchmark Gemeentelijk Vastgoed pagina 22
Harry Timp – ‘Professional zakelijk vastgoed kan ons helpen’ pagina 24
Marjolijn Gerards & Pepijn Verpaalen – ‘Denk vanuit het gebouw’ pagina 26
WETHOUDERSDEBAT – Ewout Cassee, Rob Metz, Gert Boeve pagina 28
Philippe Sprenger – ‘Rekenmodel maakt maatschappelijk rendement meetbaar’ pagina 32
Willem Verbaan – ‘In het maatschappelijk vastgoed barst het van de qwerties’ pagina 34
Paul Haverkamp – ‘Vertaal wensen van doelgroep naar vastgoedvraag – niet andersom’ pagina 36
Barbara van Steen & Petra Rutten – ‘Vertrouwen wekken met maatschappelijk vastgoed’ pagina 38
Jan Kappers – ‘Start met een duidelijke visie en gedegen commitment’ pagina 40
Jan Veuger – ‘Licht je portefeuille door en ontwikkel professionaliteit’ pagina 44
Tony Wijntuin – ‘Zoek de balans tussen fi nancieel, kwaliteit en imago’ pagina 46
Ed Penninks & Eke Schins – ‘Kulturhusen werken niet overal’ pagina 48
Inhoudsopgave
Tijdens de eerste Conferentie Maatschappelijk Vastgoed werd pijnlijk duidelijk hoe enorm veel geld overheden
laten liggen bij de fi nanciering en exploitatie van hun eigen
bezit.
EINDE AAN DE VERSPILLING
Het zijn spannende tijden. In 2008 werd onze werkelijkheid
stevig opgeschud. De vastgoedcrisis sloeg niet alleen
het fundament onder de bouw vandaan, maar – met ver-
traging – ook onder de overheidsfi nanciering. En steeds
meer bestuurders van overheden komen daarachter. Som-
mige openlijk, anderen waarschijnlijk alleen als ze ’s avonds
de slaap niet kunnen vatten. Met weer een nachtje woelen
voor de boeg.
Tijdens de eerste Conferentie Maatschappelijk Vastgoed werd
pijnlijk duidelijk hoe enorm veel geld overheden laten liggen bij
de fi nanciering en exploitatie van hun eigen bezit. Daar kan me-
nig verzorgingstehuis, voetbalclub of muziekschool jaren mee
vooruit. Extra pijnlijk werd het toen de Britse deskundige John
Worthington liet zien hoe schandalig ineffi ciënt wij ons vast-
goed gebruiken. Worthington vergeleek het met een jumbojet
die maar 8 procent van zijn stoelen verkoopt (en dus leeg vliegt).
Onvoorstelbaar, maar een kantoorgebouw kent dezelfde bezet-
tingsgraad. Een bizarre verspilling van geld en energie.
Dit willen we veranderen. Dat deden we door het organise-
ren van de Conferentie Maatschappelijk Vastgoed op 9 maart
en dat blijven we doen. Want dit onderwerp is te belangrijk
om te laten lopen. Daarom komen er meer evenementen en
meer artikelen in onze vakbladen. Als we er samen de schou-
ders onder zetten, lukt het zeker.
Edgar van Eekelen
uitgever en eigenaar van Elba Media
PAGINA 7
Voorwoord
IMPRESSIE • Topsprekers wisten tijdens het ochtendprogramma alle aandacht op zich gevestigd.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Bouwen is het laatste redmiddel’JOHN WORTHINGTON
PAGINA 11PAGINA 11
Less is more. Als we minder ruimte gebruiken,
krijgen we meer kwaliteit. Kijk bijvoorbeeld eens
naar de grootte van een slaapkamer. Die ruimte
wordt zo weinig gebruikt, daar kan vast en ze-
ker veel meer mee worden gedaan. We moeten
daarom naar een andere benadering. Ik stel voor
om de gebouwen in drie lagen te verdelen. Slechts
30 procent is nodig voor de kern, die constant
gebruikt wordt. Flexibele ruimtes die voor verschil-
lende invullingen kunnen worden gebruikt of zelfs
kunnen worden afgestoten naar andere partijen,
moet je 40 procent vrijhouden. Dan blijft nog 30
procent ruimte over die kan worden gedeeld. Dat
zou de indeling van slim zakelijk vastgoed moeten
zijn. We moeten het gebruik van ruimtes en de
activiteiten die we organiseren heroverwegen. Kijk
naar wat je hebt voordat je iets nieuws bouwt. Dat
is echt pas het laatste redmiddel.John Worthington is medeoprichter van DEGW.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Ik pleit voor flexibel gebruik van onze panden’PAUL DOOP
PAGINA 13PAGINA 13
Ondanks de nasleep van de crisis is er alsnog veel
geld in het land aanwezig en er zijn altijd partijen
die graag willen investeren in vastgoed. Daarvoor
is maatschappelijk vastgoed een goede kans. Wij
krijgen vaak de vraag waarom we zoveel investeren
in ons vastgoed, waarom we dat geld niet gewoon
in het onderwijs steken. Dat is vaak het beeld dat
van buitenaf bestaat, maar wij hebben heel duide-
lijk vastgelegd welk percentage van ons budget
we maximaal in onze gebouwen steken: 10 tot 12
procent. Dat is voor ons heilig, daar gaan we nooit
overheen. Bovendien pleit ik voor fl exibel gebruik
van de panden: verhuur het in de avonduren aan
externe partijen. Dat geldt voor de nieuwbouw en
de renovatie aan de Wibautstraat, die wij opkrikken
met onze gebouwen, maar je ziet het bijvoorbeeld
ook aan deze conferentie die hier wordt gehouden.
Paul Doop is vicevoorzitter van het College van Bestuur van HvA en UvA.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Amateurisme is nog een te groot woord’THOM AUSSEMS
PAGINA 15PAGINA 15
Maatschappelijk vastgoed is per defi nitie ineffi ci-
ent. Bovendien ontbreekt het aan professionaliteit.
Ik kan soms nauwelijks geloven wat ik zie; amateu-
risme is nog een te groot woord. Dat wordt ver-
oorzaakt door bestuurlijk opportunisme. Het is het
resultaat van compromissen sluiten van allerhande
politieke opvattingen. Om te beginnen is de bezet-
tingsgraad van maatschappelijk vastgoed verre van
ideaal. De mix van publieke functies al dan niet
gecombineerd met commerciële activiteiten: het is
allemaal te veel gedoe. Er wordt te weinig gedaan
om inkomsten te genereren. De vraag is tevens
wat er per se bij de overheid in eigendom moet
blijven. Buurtgebonden objecten kunnen bijvoor-
beeld beter worden weggesluisd. Het is tijd voor
het ontwikkelen in een nieuwe realiteit en daarvoor
moet je in de haarvaten van de samenleving zitten.
Je moet weten wat er speelt en dat op een goede
manier faciliteren.
Thom Aussems is bestuursvoorzitter van Stichting Trudo, woningcorpo-ratie in Zuidoost-Brabant.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Maatschappelijk vastgoed heeft een mooie toekomst’COR WORMS
PAGINA 17PAGINA 17
Pensioenfondsen zijn heel vastgoedminded, want
vastgoed brengt hoge, solide kasstromen met zich
mee. Maatschappelijk vastgoed doet in dat licht
niet onder voor gewoon vastgoed. Met winkels zijn
we inmiddels wel klaar, want die worden nauwelijks
meer bijgebouwd. Maatschappelijk vastgoed daar-
entegen heeft een mooie toekomst, dus ik zie daar
zeker mogelijkheden. Ik wil nog wel benadrukken
dat ik het niet eens ben met de term maatschap-
pelijk vastgoed. Al het vastgoed is immers maat-
schappelijk. Zet een simpel fl atgebouw neer in een
kwetsbare wijk en het heeft een enorme maat-
schappelijke impact. Ik heb het liever over special
products, waar ik naast zorgvastgoed, scholen et
cetera ook corporate real estate en bedrijventerrei-
nen onder schaar. Wij zijn bereid om het stevig te
organiseren voor een zeer lange termijn.Cor Worms is manager Research & Development bij Syntrus Achmea.
ERWIN DAAL-
HUISEN, SENIOR
CONSULTANT
BIJ FAKTON:
‘Maatschappe-
lijk vastgoed,
dat zijn wij
allemaal. Onze
kinderen op school, onze ouderen
in het bejaardentehuis, enzovoort.
Toch wordt de discussie over maat-
schappelijk vastgoed vaak niet eens
gevoerd. Tot twee jaar geleden had
iedereen geld zat, maar nu moet het
vastgoed weer onderdeel worden
van de discussies.’
BERT VOS, SE-
NIOR ADVISEUR
BIJ BMC: ‘De
discussie die nu
moet worden
gevoerd is veel
elementairder.
Gemeentes
weten niet hoeveel maatschappelijk
vastgoed ze in hun bezit hebben. En
hoeveel het kost weten ze al helemaal
niet. De gemiddelde gemeente heeft
150 tot 200 accommodaties en de eer-
ste stap die moet worden gezet is het
inventariseren en vervolgens indikken
van dat bestand. Het is tijd voor een
fatsoenlijk locatiebeleid, er moeten
keuzes worden gemaakt.’
‘Maatschappelijk vastgoed, BERT VOSERWIN DAALHUISEN
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
PAGINA 19PAGINA 19
WILLEM VERBAAN,
LECTOR VAST-
GOEDECONOMIE
AAN DE HVA: ‘Het
is waanzin dat
iedereen alleen
maar in zijn
eigen wereldje
denkt. De beheerskosten zijn vaak
veel hoger dan de stichtingskosten.
Het is net als bij de kikker die blijft
zitten als je de temperatuur van het
water langzaam doet stijgen maar
opspringt als je hem vanuit het niets in
heet water gooit: er is iets schokkends
nodig om de gemeenten wakker te
schudden.’
PETRA RUTTEN,
DIRECTEUR MAAT-
SCHAPPELIJKE
ONTWIKKELING
BIJ PROPER-
STOK: ‘Nu is het
moment om
marktpartijen te
betrekken. Er is nog veel te leren op
het gebied van sociaal rendement.
Maatschappelijk vastgoed is een
belangrijke motor in gebiedsvernieu-
wing, je biedt wijkperspectief en kan
een nieuwe markt maken. Het gaat er
niet meer om hoe je woont, je bent
waar je woont.’
dat zijn wij allemaal’WILLEM VERBAAN PETRA RUTTEN
‘Maatschappelijk vastgoed, FREDERIQUE BIJLCAREL SWEENS
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
CAREL SWEENS,
STRATEGISCH
ADVISEUR AFDE-
LING VASTGOED,
SPORTSERVICE
EN ACCOM-
MODATIES BIJ
GEMEENTE
NIJMEGEN: ‘Wat hebben we en hoe
sturen we het aan: het is een heel
wezenlijke vraag. Ik zou ervoor plei-
ten om gemeenten verplicht deel
te laten nemen aan een benchmark.
Dan móét je wel inzichtelijk maken
hoe het ervoor staat met je maat-
schappelijk vastgoed. Ik ben overi-
gens wel blij verrast door de passie
uit de corporatiewereld die ik hier
vandaag verneem.’
FREDERIQUE
BIJL, DIRECTEUR-
BESTUURDER
BIJ STICHTING
WOONBEHEER
BETUWE: ‘Een
gevoel van
identiteit
toekennen aan een gebouw zonder
eigenaarschap, dat is de uitdaging.’
PAGINA 21PAGINA 21
dat zijn wij allemaal’
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Ruim 20 gemeenten nemen al deel aan de benchmark’
‘Rotterdam wil de verdien-capaciteit wél realiseren’
BERT TEUBENHENK DE KOK
PAGINA 23PAGINA 23
BERT TEUBEN: Voor de verdere professionalisering
van het gemeentelijk vastgoedbeheer kan deelna-
me aan de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed een
bijdrage leveren. Door middel van de benchmark
worden het vastgoedbezit, de kosten en de inkom-
sten onderling vergeleken en transparant gemaakt.
Een van de zaken die daarbij aan de orde komt is
de kostprijsdekkendheid van de verhuur van het
vastgoed. Inmiddels nemen ruim 20 grotere ge-
meenten deel aan deze benchmark. Voor hen is dit
een manier om verder vorm te geven aan de pro-
fessionalisering van hun maatschappelijk vastgoed.
HENK DE KOK: De gemeente Rotterdam heeft een
grote portefeuille aan commercieel vastgoed.
Mede aan de hand van de indexen van IPD blijkt
dat de rendementen op dit gedeelte van de por-
tefeuille erg laag zijn. De gemeente onderzoekt
daarom de mogelijkheden om deze verdiencapaci-
teit in de toekomst wél te realiseren.
Bert Teuben is researcher bij IPD Nederland.Henk de Kok is werkzaam bij de afdeling Commercieel Vastgoed bij OBR.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Professioneel zakelijk vastgoedmanagement kan ons helpen’HARRY TIMP
PAGINA 25PAGINA 25
De rijkdom van onze natie heeft zich ook vertaald
in een breed pallet aan vastgoed voor publieke
functies, waarmee veel gemeenschapsgeld ge-
moeid is. Deze rijkdom maakte het mogelijk om
gebouwen te realiseren en aan te kopen zonder
dat op voorhand was onderzocht wat de samen-
hang is met de strategische visie van de instelling
of gemeente of met andere maatschappelijke ge-
bouwen. Dus zonder dat het noodzakelijk was om
op voorhand voor alle maatschappelijke gebouwen
gezamenlijk scherp te sturen op functionaliteit,
bezetting, prijs en plek. Zo kan een museum in een
duur gebouw gehuisvest zijn, wat niet per se nood-
zakelijk is voor de collectie en heel goed gebruikt
zou kunnen worden voor een andere functie. De
bezuinigingen in combinatie met bevolkingskrimp
dwingen ons om verstandiger om te gaan met de
diverse budgetten om essentiële maatschappelijke
functies in stand te houden. Op dat moment kan
professioneel zakelijk vastgoedmanagement de
helpende hand bieden.Harry Timp is partner publiek en maatschappelijk vastgoed bij BMC.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Denk vanuit het gebouw’ ‘Eigendomsvraag cruciaal bij flexibel bouwen’
PEPIJN VERPAALEN MARJOLIJN GERARDS
PAGINA 27PAGINA 27
PEPIJN VERPAALEN: De gebruikers betrekken bij het
proces staat bij ons hoog in het vaandel. In het
geval van deze brede school begonnen we met
dromen, met het creëren van een groepsgevoel.
Uiteindelijk hebben we gekozen voor een verde-
ling van onderwijs boven en commerciële ruimtes
op de begane grond, want dat is makkelijker te
verhuren. Je moet denken vanuit het gebouw: hoe
kun je bij wijze van spreken de situatie over 100 jaar
nu al regelen?
MARJOLIJN GERARDS: Die 15 procent meerkosten
voor fl exibel zijn moeilijk te verkopen aan de wet-
houder. Iedereen is het erover eens dat het goed
is voor de lange termijn, maar het geld moet wel
in deze periode al worden vrijgemaakt. Cruciaal
daarbij is de eigendomsvraag: wie neemt de ver-
antwoordelijkheid op zich. In dit geval zijn wij zelf
actief gaan regisseren, maar achteraf vraag ik me
wel af of anders een andere partij die taak op zich
had genomen.
Pepijn Verpaalen is directeur van Urbanos duurzame stedelijke ont-wikkeling.Marjolein Gerards is programma-manager Sociaal bij stadsdeel Amsterdam-Noord.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
Gemeente AmersfoortGemeente Haarlem Gemeente ApeldoornROB METZ GERT BOEVEEWOUT CASSEE
PAGINA 29PAGINA 29
EWOUT CASSEE, WETHOUDER GEMEENTE
HAARLEM): We moeten ongeveer een
kwart op ons vrij besteedbare deel
van de begroting bezuinigen. Als
er bij wijze van spreken geld in het
Spaarne wordt gekieperd terwijl je
tegelijkertijd discussie aan het voeren
bent of en zo ja op welke onderdelen
van het sociale voorzieningenbeleid
moet worden bezuinigd, word ik daar
des duivels over. Daar ligt dan ook
mijn drijfveer om de zaken slimmer te
willen regelen.
ROB METZ, WETHOUDER GEMEENTE APEL-
DOORN: Wij sponsoren veel maat-
schappelijke instellingen. Die voeren
prachtig maatschappelijk werk uit,
maar al die organisaties hebben de
neiging om zich in een gebouw te
vestigen. Soms zijn dit gebouwen van
particuliere eigenaren. Ondertussen
heeft de gemeente al panden aan-
gekocht als voorzet op toekomstige
ontwikkelingen. Die gebouwen staan
daar niks te doen. Ik ben geneigd om
tegen die maatschappelijke instel-
lingen te zeggen: “U mag doorgaan,
maar dan moet u wel in dat gebouw
gaan wonen.” Dat scheelt gewoon
erg veel geld.
GERT BOEVE, WETHOUDER GEMEENTE
AMERSFOORT: De gemeenteraad van
Amersfoort heeft in 2010 een Visie op
Welzijnswerk vastgesteld die nu prima
bruikbaar is bij de bezuinigingen. De
raad moet nu beslissen hoe we gaan
bezuinigen. Voor een optimale keuze
is er echter een probleempje: veel
vastgoed valt niet onder de verant-
woordelijkheid of is geen eigendom
van de gemeente. Het is dus zaak dat
je die andere partijen erbij betrekt.
IMPRESSIE • Ruim 150 vakprofessionals vonden elkaar op 9 maart in het Auditorium van de Hogeschool van Amsterdam.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Rekenmodel maakt maatschappelijk rendement meetbaar’PHILIPPE SPRENGER
PAGINA 33PAGINA 33
Het rekenmodel van Berenschot en de gemeente
Nijmegen maakt maatschappelijk rendement
inzichtelijk en meetbaar. Het is outputgericht en
gaat uit van te beïnvloeden factoren: zowel op het
niveau van de accommodatie als van de portefeuil-
lebeheerder is het behaalde rendement meetbaar.
Gemeenten en accommodatiebeheerders kunnen
op die manier beter sturen én verantwoorden. Het
model kan op die manier bijvoorbeeld helpen bij
het bepalen van bezuinigingen. Het is bovendien
niet alleen bruikbaar voor gemeenten, maar voor
alle stakeholders bij de maatschappelijke opgave.
Denk aan corporaties en onderwijs- en zorgin-
stellingen. Het instrument wordt op dit moment
doorontwikkeld op basis van toepassingen en er-
varingen in de praktijk en is dus nog aan gewenste
veranderingen onderhevig.Philippe Sprenger is managing consultant bij Berenschot.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘In maatschappelijk vastgoed barst het van de qwerties’WILLEM VERBAAN
PAGINA 35PAGINA 35
De toetsen van een typemachine zijn volgens een
qwerty-indeling geordend zodat er geen kluw van
hamertjes ontstaat. Met de komst van de computer
is de volgorde van de lettertjes hetzelfde gebleven.
In maatschappelijk vastgoed barst het van de qwer-
ties. Mensen maken hun eigen groef en komen
er niet meer uit. Dat kan niet langer. We moeten
concepten op een andere manier ontwikkelen. Nu
wordt er vooral naar de stichtingskosten gekeken.
Niet naar kosten over de hele levenscyclus en al
helemaal niet naar opbrengsten. Er is veel geld
te besparen door meer met pps-constructies te
werken. Er zijn nu 1.600 scholengemeenschappen
en 420 gemeenten. Die 1.600 scholengemeen-
schappen organiseren het onderhoud van de
schoolgebouwen. Je zou kunnen suggereren om
scholengemeenschappen alleen nog het onderwijs
te laten managen en de bouw en het beheer onder
te brengen bij een grote vastgoedbeheerder. In
plaats daarvan gebeurt alles 420 keer. Dat is niet
handig.
Willem Verbaan is lector Vastgoed-economie aan de Hogeschool van Amsterdam.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Vertaal wensen van doelgroep naar vastgoedvraag – niet andersom’PAUL HAVERKAMP
PAGINA 37PAGINA 37
Door het aanstellen van een vastgoeddirecteur
en het professionaliseren van ons vastgoedbeleid
maken wij een veel betere vertaling van de wen-
sen van onze doelgroep, onze cliënten, naar onze
vastgoedvraag. Dat moet je echter niet omdraaien;
het is niet zo dat we mensen in wijken plaatsen
alleen maar omdat we daar panden hebben. Het
komt ook voor dat onze buren in de wijk overlast
ondervinden – op welke manier dan ook – van onze
cliënten. En dan zoeken we oplossingen. Als een
pand daar tien jaar staat, gaan we niet meteen
weg. Dat wegen we nu veel meer af. We laten ons
minder door emoties leiden.
Paul Haverkamp is senior adviseur Vastgoedbeheer & -exploitatie bij Stichting Ipse de Bruggen.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Flexibiliteit door ontbreken masterplan’
BARBARA VAN STEEN‘Vertrouwen wekken met
maatschappelijk vastgoed’
PETRA RUTTEN
PAGINA 39PAGINA 39
BARBARA VAN STEEN: Het sterke aan deze tweede
transformatie van Katendrecht is dat er geen
masterplan aan te pas is gekomen. Je moet op
hoofdlijnen afspraken maken en fl exibel durven te
zijn. De gemeente heeft daarbij wat mij betreft de
rol van regisseur. Het verloop van het proces is wel
erg afhankelijk van de resultaten: succes trekt an-
dere partijen aan. Wij weten deze publiek-private
samenwerking echter al sinds 2000 vast te houden.
PETRA RUTTEN: De tweede transformatie moest
bewoners verleiden naar Katendrecht te komen.
Stadsvernieuwing is normaal gesproken erg gericht
op gebouwen, maar nu hebben we vooral gekeken
naar de betekenis voor het gebied. Maatschappe-
lijk vastgoed speelde daar een grote rol in. Zo ont-
wikkelden wij een school vóór de woningverkoop
uit. Daarmee hebben we vertrouwen gewekt en
creëerden we vestigingsvoorwaarden voor jonge
gezinnen.
Barbara van Steen is programma-manager bij Woonstad Rotterdam. Petra Rutten is directeur maatschap-pelijke ontwikkeling bij Proper-Stok.Petra Rutten is manager Gebieds-ontwikkeling bij Proper-Stok.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1JAN KAPPERS
‘Start met een duidelijke visie en gedegen commitment’
PAGINA 41PAGINA 41
De gemeente Enschede is een van de koplopers
als het gaat om een professionele organisatie van
het gemeentelijk vastgoed. Het opstellen van zo’n
gedegen vastgoedbedrijf kost wel tijd: in Enschede
heeft het tien jaar geduurd. Dus neem vooral de
tijd en start met een duidelijke visie en gedegen
commitment. Het doorontwikkelen van het vast-
goedbedrijf naar een strategische rol binnen een
gemeente kan meerwaarde opleveren. Het maat-
schappelijk vastgoed wordt op die manier effi ciën-
ter benut. In Enschede wil men die stap wel maken:
meer integraal zoeken naar creatieve oplossin-
gen en op die manier vraag en aanbod bij elkaar
brengen. Er heerst hier grote tevredenheid over de
werkwijze van Vastgoedbedrijf Enschede. In Almelo
zijn de ervaringen anders: door een te vrijblijvende
start en tegenwerking op ambtelijk en bestuurlijk
niveau is de opstart van een vastgoedbedrijf al
tijdens de opbouw gefrustreerd en uiteindelijk ook
niet geslaagd.Jan Kappers is hoofd vastgoedbe-drijf bij gemeente Enschede.
IMPRESSIE • Er werd volop genetwerkt op de conferentie; tijdens de informatiemarkt, in deelsessies en in de plenaire zaal.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Licht je portefeuille door en ontwikkel professionaliteit’JAN VEUGER
PAGINA 45PAGINA 45
Je moet weten hoe groot je polsstok en porte-
feuille zijn en wat je met je portefeuille kunt doen.
Daarom moet je je portefeuille doorlichten. Je
vindt dan randverschijnselen waar je primair niks
mee kunt. Anderzijds tref je in zo’n portefeuille ook
kansen voor ontwikkeling aan. Als je een ambitie
hebt gesteld waar je als vastgoedorganisatie over
5 of 10 jaar wilt staan en vervolgens rekening houdt
met de mogelijkheden van je portefeuille, kun
je die ambitie waarmaken. Daarvoor moet je wel
professionaliteit ontwikkelen. Corporaties hebben
er ook 15 jaar over gedaan om een beetje zelfstan-
dig te kunnen werken. Gemeenten staan nu aan
de vooravond van een fi nanciële heroriëntatie die
vergelijkbaar is met de brutering in corporatieland
van 1995. De corporaties kregen geld en moesten
het verder zelf uitzoeken. Dat heeft tot excessen
geleid, maar ook tot veel goede dingen.Jan Veuger is directeur van Corpo-rate Real Estate Management.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Zoek de balans tussen financieel, kwaliteit en imago’TONY WIJNTUIN
PAGINA 47PAGINA 47
Een volwaardig portfolio biedt altijd de balans
tussen aan de ene kant het fi nanciële element – de
euro’s – en aan de andere kant de kwaliteit. Dat
moet altijd op orde zijn. Daarbij moet hetgeen
je aanbiedt aansluiten bij je doelgroep; het gaat
om een gedifferentieerde kwaliteit. En ten slotte
het imago, de propositie. Hiermee straal je uit wie
je bent. De winkels in bijvoorbeeld je ziekenhuis
moeten jouw imago richting jouw klant versterken.
Een ziekenhuis is echter geen winkelcentrum, dus
het gaat er niet om het beste winkelcentrum te zijn,
maar winkels te bieden die jouw bezoekers waar-
deren en die daarmee jouw imago versterken. Die
drie elementen samen vormen de taart van Tony.Tony Wijntuin is directeur van WYNE Strategy & Innovation.
CO
NF
ER
EN
TIE
MA
AT
SC
HA
PP
ELI
JK V
AS
TG
OE
D 2
01
1
‘Kwalitatief mooi gebouw slechts een middel’
‘Kulturhusen werken niet overal’ED PENNIKS EKE SCHINS
PAGINA 49PAGINA 49
ED PENNIKS: Het doel van de zogenaamde kultur-
husen – naar Scandinavisch voorbeeld – is het
versterken van de leefbaarheid in dorpskernen
en wijken. De vereisten die we daarbij hanteren
zijn de verplichte samenwerking van minimaal 3
partijen, het delen van ruimtes en pas op de laatste
plaats een kwalitatief mooi gebouw. Dat laatste is
slechts een middel, niet het doel. Ik ruzie nog wel
vaak met de wethouders over de korte- en lange-
termijnbelangen.
EKE SCHINS: In Olst en Broekland staan succesvolle
kulturhusen, maar die in Raalte werkt niet goed.
Het probleem is dat er daar vooraf geen afspraken
werden gemaakt, er wordt niet samengewerkt.
Daardoor wordt de meerwaarde niet gerealiseerd.
We investeren er daarom nog eens een ton in. In
Scandinavië ligt het eenvoudiger dan hier. Daar
betaalt de overheid het beheer en de exploitatie,
waardoor alleen het programma nog maar hoeft te
worden ingevuld.
Ed Penninks is directeur van Salland Wonen.Eke Schins is senior adviseur Maat-schappelijke Voorzieningen bij Grontmij.
CONFERENTIEMAATSCHAPPELIJKVASTGOED 2011
CONFERENTIEMAATSCHAPPELIJKVASTGOED 2011