COMUNE DI PONSACCO PROVINCIA DI PISA

ART. 25.1. DELLE N.T.A. DEL REGOLAMENTO URBANISTICO

Linee di indirizzo per la procedura competitiva e comparativa delle proposte

di riqualificazione / rigenerazione degli edifici produttivi dismessi localizzati

in ambito residenziale

RELAZIONE

Ufficio di Piano Geom. Alberto Turini, Arch. Elisabetta Ulivi,Arch. Antonio D’Auria, Geom. Renzo Manetti,

Luca Neri

Garante della Comunicazione per gliAtti di Governo del Territorio Dr. Geol. Elena Baldi

Sindaco Alessandro Cicarelli Assessore ai Lavori pubblici e alle opere di urbanizzazione Floriano Baldacci

Giugno 2012

COMUNE PONSACCO

3° SETTORE

Giugno 2012

OGGETTO: ART. 25.1 del vigente R.U. commi 8.1. e successivi.

Bando per la procedura competitiva comparativa per proposte di riqualificazione /

rigenerazione di fabbricati produttivi inseriti in ambito urbano.

Relazione

Con deliberazione del Consiglio Comunale n 11 del 24/04/2012 è stata approvata la

variante 2 al Piano Strutturale con la quale è stato implementato il quadro conoscitivo e la

normativa per la qualificazione/ rigenerazione del patrimonio artigianale e industriale dimesso

all’interno delle UTOE a carattere residenziale, nonché l’incremento in termini di abitanti della

capacità insediativa ( + 1.050 abitanti) .

Nella stessa seduta consiliare, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 12 del

24/04/2012 è stato approvato e parzialmente riadottata la variante 6 al R.U. attualmente in

fase di pubblicazione per la presentazione di osservazioni dal 16 maggio u.s.

Ciò nonostante è intenzione della Giunta Comunale attivare con sollecitudine le

procedure previste per individuare gli interventi finalizzati al recupero / rigenerazione degli

edifici produttivi dismessi, per cui è stato dato incarico a questo settore di iniziare la fase

propedeutica e di analisi secondo la normativa di attuazione del R.U. che prevede:

“ l’A.C. definirà le strategie, le opere pubbliche e le azioni di riqualificazione della struttura urbana

dando priorità ai sistemi di mobilità urbana, con particolare riferimento all’accessibilità pedonale,

predisponendo un programma di interventi per la eliminazione delle barriere architettoniche, la

percorribilità ciclabile, quale alternativa al sistema di accessibilità ai servizi di interesse collettivo

ed alle diversificate parti del sistema insediativo e del territorio ed esplicitando la struttura

urbana.

In tal senso l’AC promuoverà specifici bandi, impostati su strategie e programmazione pubblica,

volte alla qualificazione della struttura urbana. “

In sostanza si tratta di promuovere un procedimento competitivo-concorsuale per

attivare il processo di rigenerazione del patrimonio produttivo dismesso individuato nelle 113

schede allegate al R.U. mediante la partecipazione degli Operatori economici e dei proprietari,

che in relazione agli indirizzi programmatici presentano proposte per l’attuazione di interventi

edilizi – urbanistici.

Con deliberazione consiliare di approvazione del regolamento sono state definite le

regole per la procedura competitiva e comparativa per la valutazione delle proposte

desunte sia dall’ordinamento generale, che dalla normativa regionale ed in particolare

dall’art. 74 sexies della L.R. 1/2005 e dall’art. 13 del DPGR 3R /2007, oltre che dal R.U.

Il Regolamento ha definito le finalità, le modalità e i contenuti del bando ed altri aspetti

relativi ai soggetti ammessi alla procedura , le incompatibilità, le modalità di presentazione

delle proposte, prevede una serie di parametri qualitativi e quantitativi con i relativi pesi di

ordine edilizio – urbanistico secondo cui saranno valutate le proposte da una commissione

tecnica.

Il Consiglio Comunale, su proposta della Giunta, individua in occasione della

pubblicazione di ciascun bando gli obiettivi pubblici, nonché le relative priorità e

conseguentemente, fornisce indicazioni sui parametri di valutazione da adottare e sui

relativi pesi, al fine di assicurare trasparenza ed efficacia operativa, finalizzata da un lato

ad assicurare la rispondenza delle proposte alla programmazione urbanistica comunale e

dall’altro a far sì che esse partecipino all’introduzione sul territorio di elevati livelli di

qualità, nella più ampia accezione del termine.

La procedura competitiva e comparativa consiste in:

- un avviso pubblico (bando) con il quale il Comune individua gli obiettivi da

conseguire,

- in coerenza con le indicazioni delle linee di indirizzo, dettagliando e specificando i

fabbricati produttivi dismessi e le relative aree pertinenziali e/o aggregabili ed i

soggetti ammessi alla partecipazione, le quantità massima di edificabilità assegnabili

e la loro destinazione, i parametri quantitativi e qualitativi che dovranno

contraddistinguere le proposte, i criteri da utilizzare per la valutazione delle singole

proposte ed ogni altro elemento necessario per assicurare la certezza e la

trasparenza della procedura;

- nell’elaborazione, da parte dei soggetti privati interessati, di proposte di

rigenerazione dei complessi produttivi strutturate in modo tale da conseguire livelli

di qualità complessiva non inferiori a quelle stabilite nel bando;

- nella valutazione delle proposte da parte di una commissione giudicatrice in

conformità ai criteri stabiliti dalle presenti norme e dal bando;

- nella compilazione di una graduatoria di merito che ordini le proposte pervenute in

funzione dei livelli di qualità complessiva che sono suscettibili di introdurre nel

territorio;

- nella selezione delle proposte che risultano accolte, procedendo secondo la

graduatoria, fino ad esaurimento della quota di edificabilità prevista dal bando;

La selezione delle proposte avverrà tramite una commissione giudicatrice nominata dopo la

scadenza del termine stabilito nel bando per la ricezione degli elaborati progettuali, che

essendo atto prettamente di natura gestionale, sarà di competenza del responsabile del

settore;

1° bando : Definizione obiettivi, priorità,

Nell’ambito delle strategie previste di riqualificazione della struttura urbana, sono state

individuate dalla Giunta le priorità e le azioni ritenute prioritarie e conseguentemente proposti

specifici parametri con i relativi pesi che sono oggetto di proposta di delibera consiliare con la

quale sono indicate le linee di indirizzo per la predisposizione dei bando pubblico, quali:

- lo sviluppo infrastrutturale e dei servizi per la mobilità sul territorio relativa agli assi

commerciali individuati nel RU;

- adeguate risposte alla domanda di edilizia sociale

- il potenziamento delle dotazioni di standards ed in particolare di aree a parcheggio e

verde pubblico e attrezzature di interesse collettivo;

- piste ciclabili

- la cessione gratuita al Comune delle aree necessarie al conseguimento degli obiettivi del

R.U. evitando procedure di esproprio;

Per quanto riguarda il primo punto, riveste particolare importanza il progetto

preliminare della riqualificazione infrastrutturale da inserire nel piano delle opere pubbliche

( ad esempio la Via Valdera P secondo un ‘idea progettuale promossa dall’Arch Bellucci già

illustrata in un forum pubblico) in modo tale da orientare anche le proposte di

progettazione degli edifici dismessi che attestano a tale via. Parallelamente al progetto

pubblico dovranno essere privilegiate proposte per la localizzazione di aree a parcheggio a

servizio del tessuto commerciale delle vie commerciali nelle immediate vicinanze facilmente

accessibili e fruibili tramite percorsi pedonali. Inoltre sono da completare i collegamenti

all’interno di vari isolati in cui sono presenti tronconi stradali, nonché procedere al loro

adeguamento.

Il progetto generale di riqualificazione di Via Valdera P deve procedere secondo una

logica coordinata di iniziative sia pubbliche che private per evitare che episodi frammentari

ed interventi non coordinati non incidano sugli obiettivi generali di un miglioramento della

struttura urbanistica e della qualità.

Ulteriore elemento di interesse pubblico correlato e strategico viene proposto per

incentivare la localizzazione di funzioni di interesse pubblico o private di carattere

generale per le quali la Giunta è disponibile a valutare proposte che attivino un processo di

delocalizzazione e rigenerazione aggregando altre aree limitrofe secondo principi

perequativi per trasferimento di volumetrie.

1° bando : definizione parametri e pesi

Successivamente alla definizione delle scelte strategiche si procederà alla definizione dei

parametri e dei relativi pesi nonché agli altri aspetti del procedimento concorsuale che

troveranno definizione nelle linee di indirizzo, propedeutico all’avviso pubblico per la

procedura competitiva e comparativa con la quale verranno individuate le aree ed i

fabbricati artigianali / industriali dimessi o dismissibili.

L’atto di indirizzo dovrà definire la quantità massima di edificabilità assegnabile nel 1°

Bando, risultando l’edificabilità complessivamente a disposizione per proposte di

riconversione per funzioni residenziali nel periodo di validità quinquennale del R.U. ( 2009 –

2014) come previsto nella recente Variante 6 al RU, pari a 200 abitanti

corrispondente a mq. 10.000 di SUL ad uso residenziale, ( ULTERIORI 100 abitanti

sono riservati per il patrimonio pubblico da riconvertire in housing sociale) oltre al

mantenimento delle attuali destinazioni ad uso produttivo ( da intendersi in senso lato

quali destinazioni per attività artigianali, di servizio, commerciali, direzionali, turistiche ed

affini)

Da tale entità complessiva è necessario prevedere una potenzialità di circa 70 -

100 abitanti ( 5.000 di SUL) per consentire interventi di riconversione per edifici

artigianali di modesta superficie ( fino a 600 mq. di SUL) per i quali è possibile da subito

consentire la riconversione in senso residenziale con procedimento semplificato ed

immediato, secondo la disciplina prevista dal comma 8.5. dell’art. 25.1. delle NTA del R.U.

Tale parametro è ritenuto in linea con le previsioni. salvo successivi adeguamenti

Quindi la quota di edificabilità da mettere in concorso rimane di 100 – 130 abitanti

pari a 5.000 – 6.500 di SUL residenziale, che in base alle norme di RU attiva progetti di

rigenerazione per almeno il doppio di SUL.

La definizione delle quantità massime di cui sopra sono senz’altro in linea con le attuali

esigenze dell’offerta / domanda del mercato immobiliare: d’altronde si tratta di un bando

che potrà anche essere riattivato anche a scadenza più ravvicinata nel caso di particolare

interesse di altri operatori economici e di ottimistiche visioni di ripresa dell’attuale quadro

economico-finanziario generale.

Per favorire la massima partecipazione è stato ritenuto opportuno non porre condizioni

che escludano alcuni tipi di fabbricati, ragion per cui il bando sarà aperto a tutti gli edifici

produttivi schedati nel quadro conoscitivo, per i quali l’attività risulti dimessa a far data

dalla data di avvio del procedimento della variante 6 ( cioè in data anteriore ad aprile

2010) ferme restando le condizioni stabilite dal R.U. per la riconversione PARZIALE in senso

residenziale degli edifici interessati e della dotazione degli standards urbanistici.

In relazione ai criteri sopraccitati sono stati i definirti i soggetti ammessi a partecipare

alla procedura:

- I concorrenti possono partecipare singolarmente o congiuntamente mediante

formazione di raggruppamenti purchè in possesso della titolarità del diritto di proprietà

dei fabbricati e delle eventuali aree aggregate comprese all’interno dei comparti unitari

come individuati nella cartografia e nelle schede. In alternativa possono partecipare

anche coloro che dichiarano di avere la disponibilità dei medesimi per mandato,

opzione, stipulazione di contratto preliminare di comprevenfita ecc.

- La proposta di riqualificazione/rigenerazione deve essere sottoscritta da tutti i

proprietari del complesso di edifici produttivi individuati nelle schede di comparto o

almeno dalla maggioranza qualificata del medesimo secondo quanto previsto dall’art.

66 della L.R. 1/2005, pur essendo ammessi, in presenza di pluralità di unità immobiliari

parzialmente dismesse, interventi organici per fasi successive con il mantenimento di

attività produttive;

- Analogamente in attuazione degli indirizzi della Giunta e delle strategie di

programmazione urbanistica sono stati individuati, valorizzare gli elementi di

risultato, i seguenti parametri di valutazione ed i relativi pesi ( determinati in 100

punti complessivi) in considerazione degli obiettivi che si intendono perseguire

come segue:

Parametri di carattere qualitativo e relativi pesi di riferimento

a) qualità urbanistica (rappresentata dalla qualità dell’impianto urbano proposto e dalle relazioni tra il medesimo e la struttura della città nella quale si inserisce o con la quale si relaziona unitamente alla qualità ed efficienza delle infrastrutture che si propone di realizzare con particolare riferimento alle proposte finalizzate al completamento o alla ricucitura del sistema infrastrutturale viario esistente o alla realizzazione di spazi per la sosta in comparti di valenza strategica):

10 puntib) qualità infrastrutturale (rappresentata dalla qualità ed efficienza delle infrastrutture che servono l’area o che si propone di realizzare a servizio dell’area medesima e dell’intorno, in particolare sugli assi viari principali del commercio individuati nel Regolamento Urbanistico)

10 puntic) qualità degli spazi pubblici (rappresentata dalla qualità e dalla localizzazione degli spazi pubblici di cui la proposta prevede la realizzazione e delle loro relazioni con il tessuto nel quale si inseriscono) con particolare riferimento alle proposte che prevedano la realizzazione di spazi pubblici in ambiti particolarmente densi e consolidati nonché a quelle che siano supportate da una proposta progettuale di livello preliminare idonea ad evidenziare la qualità dello spazio pubblico e delle sue relazioni con la città)

10 puntid) qualità architettonica (rappresentata dalla qualità del processo proposto per la riqualificazione del complesso immobiliare valorizzando eventuali valori testimoniali unitamente all’introduzione di elementi architettonici innovativi):

10 punti

e) ecosostenibilità delle costruzioni (rappresentata dal livello di adeguamento agli indirizzi in materia di edilizia ecosostenibile di cui all’art. 72 delle NTA ed al Regolamento Edilizio) con particolare riferimento alle proposte che si impegnino a raggiungere i migliori livelli di efficienza energetica):

10 punti (totale parametri qualitativi 50 punti)

Parametri di carattere quantitativo e relativi pesi di riferimento

a) quantità di aree da destinare agli standard urbanistici di cui all’art. 6 N.T.A. che la proposta prevede di realizzare in eccedenza rispetto alla dotazione minima prescritta dal R.U., dal D.M. 1444/1968 e da altre norme applicabili alla trasformazione e proposta, precisandosi come la superficie di eventuali aree non utilizzabili a fini edificatori per la sussistenza di limitazioni derivanti da vincoli sovraordinati al R.U. (aree in fascia di rispetto stradale, aree in ambiti di protezione idraulica, ecc.) saranno corrette mediante l’applicazione del coefficiente riduttivo 0,20

10 puntib) quantità di aree che la proposta prevede di aggregare al comparto / complesso per attivare processi perequativi per localizzazione standards urbanistici o per trasferimento di SUL diversi da quelli di cui alla lettera precedente, precisandosi come la superficie di eventuali aree non utilizzabili a fini edificatori per la sussistenza di limitazioni derivanti da vincoli sovraordinati al R.U. (aree per casse di espansione, aree in fascia di rispetto stradale, aree in ambiti di protezione idraulica, ecc.) saranno corrette mediante l’applicazione del coefficiente riduttivo 0,20

15 puntic) quantità di alloggi che la proposta prevede di destinare alla residenza sociale come definita dalle N.T.A. del R.U., espressa in percentuale sul totale della SUL superficie utile lorda ad uso residenziale prevista dalla proposta

15 punti

d) quantità di superficie secondo le previsioni del R.U., espressa in termini di SUL, che la proposta prevede di cedere al Comune per attività di interesse pubblico o di interesse generale

10 punti ( totale parametri quantitativi 50 punti)

La Commissione procederà alla valutazione mediante assegnazione di un punteggio tra

1 e 10 che sarà attribuito alla proposta da parte di ciascun commissario in funzione della

qualità specifica, mentre per i parametri di natura quantitativa si procederà medianter la

formula:

10 (Pi – Pmin) / P min

dove: P min. è il valore minimo di riferimento stabilito dal bando per il parametro ricorrente

Pi è il valore offerto della proposta per lo stesso parametro.

Una volta esaurita la procedura concorsuale sarà stilata la graduatoria finale delle proposte

che sarà resa nota pubblica nelle forme consuete.

Attuazione degli interventi

Le proposte selezionate risultano ammesse all’attuazione dell’intervento proposto

secondo l’ordine nel quale sono classificate nella graduatoria finale e fino all’esaurimento della

potenzialità edificatoria complessiva posta a bando.

Entro trenta giorni dalla pubblicazione dei risultati il Comune comunica agli interessati

l’avvenuta selezione, specificando le eventuali condizioni e prescrizioni cui dovrà conformarsi

la fase attuativa della proposta senza che ne siano alterati gli equilibri complessivi. Con la

stessa comunicazione invita inoltre i soggetti selezionati a depositare le garanzie fidejussorie

previste dal bando, assegnando loro un termine temporale compreso tra trenta giorni e

sessanta giorni. La mancata presentazione della garanzia entri i termini assegnati comporta

l’esclusione dalla graduatoria e la decadenza dei diritti che ne conseguono.

In caso di esclusione di una proposta per il mancato deposito delle garanzia è facoltà

del Comune ammettere la prima in graduatoria tra le proposte che eccedevano potenzialità

edificatoria complessiva posta a bando.

Una volta depositate le garanzie richieste, il Comune invita i soggetti ammessi a

presentare i Piani Attuativi relativi alle proposte selezionate, se del caso conformati alle

condizioni e prescrizioni già comunicate dal Comune, entro un termine temporale congruo e

proporzionato alla complessità ed estensione di ciascun Piano Attuativo.

I singoli Piani Attuativi sono adottati ed approvati con le procedure di cui all’art. 65 e

seguenti della L.R. 01/2005

L’attuazione è ovviamente subordinata alla stipula di apposita convenzione urbanistica,

anche per l’esecuzione delle opere pubbliche a scomputo.

Nel caso che alcuni operatori propongono piani di riqualificazione / rigenerazione di

complessi industriale di tipo B – secondo la classificazione del vigente RU- con aggregazione di

aree esterne al perimetro del comparto, il Comune potrà attivare tramite il processo

partecipativo, l’adozione del piano attuativo con le procedure dell’art. 65 comma IV° con

contestuale variante agli strumenti urbanistici in conformità alla vigente normativa di RU:

“A seguito dell’esito dei bandi potranno emergere le necessità/opportunità di rigenerazione funzionale, che potranno così essere concatenate con le operazioni di riqualificazione urbana (interventi urbanistico-edilizi, dotazioni pubbliche riconducibili ai servizi, infrastrutture, standard pubblici e/o di uso pubblico etc).

L’Amministrazione Comunale potrà programmare anche attraverso il coinvolgimento dei cittadini ed operatori, in un processo partecipativo, le aree di riqualificazione morfologica e funzionale degli assi commerciali esistenti individuando contestualmente alla programmazione della riqualificazione del tessuto edilizio, le aree pedonali, le piazze, il sistema del verde, nonché i parcheggi a servizio di tale sistema

Il Responsabile del Procedimento Il Responsabile del 3° Settore

Arch. Elisabetta Ulivi Alberto Turini