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Cómo Calcular El Precio de Compra Real de Un Inmueble
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Cómo calcular el precio de compra real de un inmuebleAl hablar sobre la rentabilidad de la inversión en inmuebles es frecuente considerar como precio de compra el precio que se acuerda entre comprador y vendedor. Pero en el momento de la compra, además de la cantidad que se entrega al comprador, hay que sumar otra serie de pagos:
1. Impuestos; IVA, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), etc.
2. Notario
3. Registrador
4. Gestoría (en caso de que utilicen sus servicios)
5. Etc.
En el momento en que se adquiere la condición de propietario de un inmueble se adquiere también la obligación legal de afrontar una serie de gastos:
1. Cuota ordinaria de la comunidad de vecinos
2. Derramas extraordinarias de la comunidad de vecinos para la conservación o
mejora del edificio.
3. Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
4. Tasa de recogida de basuras
Además es casi seguro que se incurrirá en otros gastos que, aunque no son obligatorios por ley, es casi imposible evitarlos:
1. Seguro del inmueble
2. Servicios; luz, agua, gas, teléfono, etc.
3. Averías, renovación de elementos desgastados, etc.
4. Etc.
Si para comprar el inmueble se solicita una hipoteca, como es habitual, hay que añadir los siguientes gastos:
1. Comisiones de la hipoteca (estudio, tasaciones, etc.)
2. Intereses de la hipoteca solicitada
3. Los gastos de notaría y registro se incrementan respecto a la compra de un
inmueble sin solicitar hipoteca
4. Seguros de vida asociados a la hipoteca.
5. Asegurar el inmueble pasa a ser un requisito imprescindible para la concesión de la
hipoteca
6. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
7. Gastos de gestoría
Las reformas, cambios de decoración, compra de electrodomésticos y demás gastos opcionales lógicamente también deben sumarse.
El precio de compra real del inmueble a la hora de calcular su rentabilidad real es la suma de todos los gastos citados y de cualquier otro gasto en que se incurriese por ser propietario de dicho inmueble.
En el momento de la venta también existen impuestos de importancia, además de la obligación de pagar por la plusvalía obtenida en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (más conocido como “plusvalía municipal”).
Nota: Recuerda que puedes preguntar todas las dudas que tengas sobre el contenido de este artículo en los comentarios que verás más abajo y te la responderé a la mayor brevedad posible. También puedes ver las dudas ya resueltas que han planteado otros usuarios. Y para cualquier duda sobre otros temas puedes utilizar el Foro de inversiones, e igualmente tendrás una respuesta lo antes posible.
Qué es una Tasación?
Una tasación se entiende como la valoración de un objeto, ya sea una vivienda, una joya, etc. si nos
referimos a las tasaciones inmobiliarias las podemos definir como un informe o documento
destinado a determinar el valor de los inmuebles en el mercado en relación con la oferta y la
demanda en determinado momento
Las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen efectos jurídicos, por lo que están
sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder
asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. por eso los informes de tasación los elaboran
las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el banco, y analizan aspectos técnicos y
jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor
La valoración de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto técnico que además cuenta con
formación específica en materia de valoración. Este técnico no realiza la tasación a título
individual, sino que está adscrito a una sociedad de tasación que pone a su disposición medios técnicos
para realizar su trabajo (herramientas informáticas, bases de datos, estudios técnicos) y controla la
calidad de la valoración emitida
El técnico tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades que garantiza su independencia, y
que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración
El valor de tasación es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo esté sujeto a
algún tipo de protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con el valor máximo
legal del bien
el valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor
por la venta de una propiedad (bien valorado) en la fecha de la valoración, mediante una
comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente
informado de las características del bien, y que ambos, comprador y vendedor actúan libremente y sin
un interés particular en la operación
el precio máximo de venta de un bien sujeto a protección pública establecido en la normativa específica
que le sea aplicable. cada comunidad autónoma marca todos los años unos módulos de protección
pública a través de los cuales se fijan los diferentes máximos legales para cada tipo de protección
(régimen general, régimen especial, precio tasado). el tipo de régimen viene explicado por el número de
expediente de protección oficial que figura en las escrituras del bien bajo el epígrafe “beneficios
fiscales”
¿qué métodos de valoración existen?
para calcular el valor de mercado de un bien, existen varios métodos:
método de comparación: es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la
tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea
conocido. la normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por
coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. con ello obtendremos un valor unitario del
m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de
mercado del mismo
EJEMPLO O CASO PRÁCTICO DE VALORACIÓN Y TASACIÓN DE UN LIBRO ANTIGUO POR EL MÉTODO DE COMPARACIÓN DIRECTO
Caso práctico:
A continuación se realizará el ejemplo de tasación de un libro antiguo Mitología griega utilizando tres libros testigos (para hacer más sencillo el ejemplo). Se empleará el método por comparación proporcional sintético.
1.- Descripción del libro a tasar Título: Mitología griega. Autor: Michel Avanzini. Año de publicación:
1832.Lengua: francés. Medidas: 19 x 13 x 4,5 centímetros. Peso: 2.131 gramos. Encuadernación: tapas duras en piel, cuadernillos cosidos. Medianamente Conservadas. Estado del papel: amarillo con muchas partes ácidas.
2.- Descripción de los testigos
Testigo 1: Título: Mitología griega. Autor: Michel Avanzini. Año de publicación: 1840. Lengua: francés. Medidas: 18 x 10,5 x 1 centímetros. Peso: 1.095 gramos. Encuadernación: tapa dura en tela. Cuadernillos cosidos. Más bien viejo. Estado del papel: amarillo con muchas partes ácidas. Remate: 180 euros (Sin IVA).
Testigo 2: Título: Mitología romana. Autor: Michel Avanzini. Año de publicación: 1839. Lengua: francés. Medidas: 20 x 12 x 4 centímetros. Peso: 1.953 gramos. Encuadernación: tapa dura en piel. Cuadernillos cosidos. Conservación tapas rotas y despegadas. Estado del papel muy amarillo con muchas manchas. PVP en librería 234 euros. Sin IVA 224,64 euros
Testigo 3: Título: Mitología grecoromana. Autor: Michel Avanzini. Año de
publicación: 1790. Lengua: francés. Medidas: 25 x 19,5 x 3 centímetros. Peso: 2.002. Encuadernación: tapa dura en tela. Cuadernillos cosidos. Conservación mediana. Estado del papel: como nuevo. Vendido en librería: 155 euros. Sin IVA 148,80 euros.
3.- Tabla de valoración de características
Se seleccionan las características relevantes y se asigna una ponderación de comparación.
Características a valorar:
Autoría Encuadernación Estado de conservación Estado del papel Antigüedad Temática
Mucho mejor Mejor Igual Peor Mucho peor
0,9769 0,988 1 1,013 1,0274
Para usar la tabla compararemos el testigo con el libro a tasar y
determinaremos si el testigo es mucho mejor, mejor, igual, peor o mucho peor y asignaremos la ponderación.
4.- Plantilla o tabla de homogeneización
T 1 T 2 T 3Precio 180 224,64 148,80Autoría 1 1 1Encuadernación 1,0274 1 1,0274Estado de conser 1,013 1 1.0274Estado del papel 1 1,013 0,988Antigüedad 1,013 1,013 0,9769Temática 1 1,0274 1,013Precio Homogeneizado
189,77 234,83 153,57
Media precios homogeneizados
192,72
Valor de mercado = 192,72 euros (sin IVA) 5.- Aclaraciones Se deben buscar el mayor número posible de testigos, cuanto más mejor. El
número mínimo que establece la legislación española es de 6 testigos. Pero si se encuentran menos, se usan los que hayan.
Los testigos deben ser lo más similares al libro a tasar: mismo autor, tema, año de edición, encuadernación… Lo ideal es buscar a cuánto se han vendido ejemplares del mismo libro. Por tanto, cuanto más similares, mejor será la tasación, cuanto menos similares, peor. Si se busca testigos con muchas diferencias pueden salir precios disparatados
Seleccionar características importantes para el cliente. En este caso es mejor seleccionar tres o cuatro características importantes que diez, de las cuales seis son poco significativas para el cliente. Las características de poca importancia alteran el resultado de la tasación, al «robarle» protagonismo a las características verdaderamente significativas.
La tabla de valoración de características se ha calculado para aumentar o disminuir el precio medio hasta un 13% y para 6 características.Buscar unos téstigos y hacer la media aritmética no es una tasación. Si no se compara el libro a tasar con cada uno de los testigos y no se modifican los precios con coeficiente de los testigos, no se puede considerar una tasación por comparación. La tasación por comparación se basa precisamente en eso... en comparar.
método residual: cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible encontrar
suficientes inmuebles testigo de características similares, se suele utilizar el método residual.
consiste en calcular el valor del inmueble con el que tendría la construcción una vez finalizada y
restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado
método de capitalización: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden
estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización.
consiste en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas
las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. es un método para la
valoración de grandes negocios
método del coste: el método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien
como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene
lógica. consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de
valoración
¿qué aspectos comprenden las tasaciones?
las comprobaciones que se realizan en las tasaciones, incluyen los siguientes aspectos técnicos y
legales:
se localiza la vivienda, comprobando que realmente existe
la vivienda es inspeccionada ocularmente por un técnico competente, que comprueba:
o su superficie
o otras características; distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas,
instalaciones visibles...
o su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada)
o la existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor
el técnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la descripción que consta en la
documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral
se comprueba también el estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en
el momento en el que se visita
si investiga si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer
limitaciones en su valor
se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe
en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda. entre otras cuestiones, se
comprueba si está sujeta a un régimen de protección del patrimonio arquitectónico que suponga
obligaciones especiales para el propietario
para poder realizar la tasación el tasador deberá disponer de la documentación registral del
inmueble objeto de la tasación, ya bien sea copia de las escrituras de propiedad del mismo o nota
simple emitida por el registro. dicha documentación deberá ser aportada en el informe de tasación y en
caso de la nota simple no deberá tener una antigüedad superior a tres meses entre el momento de su
emisión y la fecha de emisión del informe de tasación
en el caso de viviendas sujetas a protección pública, los documentos administrativos que permitan
determinar el precio máximo en venta o alquiler
factores que afectan a la tasación
existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la tasación y obtener un valor
más preciso de la propiedad:
ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de
viviendas en la misma zona. esta es la clave; los demás criterios servirán para terminar de perfilar el
valor de tasación
superficie: el tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños –además de su
distribución- importan a la hora de tasar de vivienda
antigüedad: en general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se
trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico
estado de conservación: ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una
reforma, si está recién reformado, etc
materiales de construcción e instalaciones: tipos de acabados, aire acondicionado, calefacción,
etc
edificación: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc
entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la
vivienda e influye en la tasación
transporte público: la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en
cuenta. no es lo mismo un piso al lado de una parada de metro que otro a diez minutos
una vez realizada la tasación, tendrá una validez de seis meses desde la fecha de emisión
más guías sobre hipotecas
¿qué es un préstamo hipotecario?
¿cuánto dinero suponen los gastos en la firma de la hipoteca?
cómo conseguir una hipoteca: documentación que te pedirá el banco
ver todas las guías sobre hipotecas
si sigues con dudas, puedes buscar ayuda en nuestro consultorio o hacer tu propia pregunta
Revalúo Técnico
Objetivo: Comprender el concepto de revalúo técnico, sus requisitos y el método de aplicación.
Nivel de comprensión: inicial
Introducción: Los contenidos desarrollados están expuestos bajo la siguiente estructuración:
1. Introducción teórica 1. ¿Qué son los revalúos técnicos? 2. ¿Quién puede practicar revalúos?
3. ¿Sobre qué bienes se pueden practicar revalúos? 4. Requisitos para la aplicación del revalúo técnico?
2. Ejercicio 1. Solución propuesta
3. Ejercicio 4. Ejercicio
1. Solución propuesta 5. Ejercicio
REVALÚO TÉCNICO
¿Qué son los revalúos técnicos?
Desde el punto de vista contable, revaluar es volver a valuar un bien en existencia, que es la tarea de asignar valor a algo. Un revalúo brinda un valor, del presente del bien de uso en cuestión.
¿Quién puede practicar revalúos?
De acuerdo a las normas contables vigentes, los revalúos deberán ser preparados por profesionales independientes o equipos interdisciplinarios de profesionales independientes, con la correspondiente habilitación profesional y de reconocida idoneidad. El Contador Público debe dar un dictamen con las consideraciones apropiadas.
¿Sobre que bienes se pueden practicar revalúos?
Los Revalúos Técnicos se deberán aplicar sobre los Bienes de Uso. El profesional analizará si los bienes pueden ser valuados individualmente o se considerarán en su conjunto.
Requisitos para la aplicación del revalúo
Debe ser un valor de entrada al patrimonio del ente. Debe tomarse un costo deDebe ser susceptibles de verificación por parte de terceros independientes.
Método
Se podrán utilizar tasaciones particulares realizadas por los profesionales arriba mencionados, o índices específicos del bien a revaluar elaborados ya sea por el INDEC o en base a datos que éste proporciona.
El mayor importe que surja de este procedimiento, en comparación con el valor residual del mismo y su mayor vida útil, puede ser:
a. imputado contra las amortizaciones acumuladas; b. recalcular la vida útil del bien, y junto a ello, las amortizaciones acumuladas, contra un Ajuste de
Resultados de Ejercicios Anteriores; ó c. replantear el valor del bien de ahora en más.
Revalúo Técnico
La empresa Dorson S.A. practicó al 31/12/XX el revalúo técnico de un bien de uso adquirido y dado de alta, simultáneamente, en abril del año anterior.
1. Durante el período comprendido entre abril del año anterior y el 31/12/XX los índices de inflación y de precios específicos tuvieron variación cero.
2. Valuación contable del bien de uso al 31/12/XX:
Valor original (expresado en moneda de poder adquisitivo del 31/12/XX) 20.000
Depreciación acumulada (10.000)
Neto resultante 10.000
3. Valuación técnica del bien de uso al 31/12/XX:
Valor técnico 30.000
Depreciación acumulada técnica (16.800)
Neto resultante 13.200
4. Al efectuar el Revalúo Técnico se decide cambiar el método de amortización.
Depreciaciones
AÑO CONTABLES TÉCNICAS
ANUAL ACUM. ANUAL ACUM.
X8 25 % 5.000 25 % 5.000 30 % 9.000 30 % 9.000
X9 25 % 5.000 50 % 10.000 26 % 7.800 56 % 16.800
X10 25 % 5.000 75 % 15.000 24 % 7.200 80 % 24.000
X11 25 % 5.000 100 % 20.000 20 % 6.000 100 % 30.000
SE SOLICITA:
Efectúe los asientos y cálculos pertinentes para reflejar el REVALÚO TÉCNICO.
Dorson S.A. - Resolución Revalúo técnico:
Amort. Contables
( a) ( b) Dif (b)-(a)
5000 6000 30% de 20000 1000
5000 5200 26% de 20000 200
—————— ———————
AREA 1000
Amort. Acumulada.
1000
—————— ———————
—————— ———————
Amort. 200
Amortización. Acumulada.
200
—————— ———————
Amort. Acum:
5000
5000
200
1000
11200
56% de 20000
Valor contable Valor técnico Dif b-a
Origen 20000 30000 10000
A.A. 11200 16800 5600
8800 13200 4400
—————— ———————
Bienes de uso 10000
a A.A. 5600
a Res. Re. Téc.
4400
—————— ———————
BIENES DE USO. REVALÚO TÉCNICO. CASO: LA CIGARRA S.A.
Ud. puede solicitar las soluciones de estos ejercicios a [email protected]
1.- La empresa La Cigarra S.A., con fecha 31/12/98 efectuó un revalúo técnico de sus bienes de uso; se cuenta con la siguiente información:
Valores s/ Revalúo técnico
Vida útil transcurrida 33%
Vida útil restante 67%
Valor neto técnico $ 80
Valores residuales
contables
Valor costo de incorporación $ 100
Amortización acumulada $ 65
Valor neto residual $ 35
Se pide: Efectuar la registración contable para dejar el rubro valuado según la RT 10
BIENES DE USO. REVALÚO TÉCNICO. CASO: Pile S.A.
DATOS:
En los estados contables al 30/06/X7, la empresa Pile S.A., realizó un revalúo técnico y se cuenta con la siguiente información:
- Valuación técnica (mercado) al 30/06/X7: $ 4000
- Vida útil restante asignada por peritos a esa fecha, igual a la asignada por la empresa: 10 años.
- Valor residual ajustado al 30/06/X7: $ 3000
- Inflación desde el 30/06/X7 al 30/06/X8: 25%
- Evolución ind. específico desde el 30/06/X7 al 30/06/X8 35%
Se pide: practicar la registración contable según la RT 6 y la RT 10
SOLUCIÓN: CASO PILE S.A.
Valor s/ revalúo técnico al 30/06/X7 $ 4000.-
Valor Residual AxI al 30/06/X7 $ 3000.-
Reserva Revalúo Técnico $ 1000.-
Al 30/06/X8: s/ Anexo "A" RT6
- Activo Fijo
Saldo al inicio: 4000 x 1.35 $ 5400 $ 5400
Saldo al inicio AxI 4000 x 1.25 $ 5000
Incremento Reserva Revalúo Técnico $ 400
Amortización Deterioro Ejercicio:
5400/10años $ (540)
Valor residual al 30/06/X8 $ 4860
- Reserva Revalúo Técnico
Saldo al inicio Reeypres 1000 x 1.25 $ 1250.-
Incremento del año $ 400.-
Valor Reserva Revalúo Técnico al 30/06/X8 $ 1650.-
Amortización del año $ 540.-
Amortización Ejercicio Bienes de Uso 540
a Amortización Acumulada Bienes de Uso 540
Al 30/06/X8: Normas s/ RT10
- Activo Fijo
Saldo al inicio: 4000 x 1.35 $ 5400 $ 5400
Saldo al inicio AxI 4000 x 1.25 $ 5000
Incremento Reserva Revalúo Técnico $ 400
Amortización Deterioro Ejercicio:
5400/10años $ (540)
Valor residual al 30/06/X8 $ 4860
- Reserva Revalúo Técnico
Saldo al inicio: 1000 x 1.25 $ 1250
Incremento del año $ 400
Diferencia cálculo amortización año (exceso valor técnico s/ costo ajustado)
Amortización técnica 5400/10años $ 540
Amortización ajustada 3000x1.25/10 $ (375)
Exceso amortización $ 165 $ (165)
Valor resultado revalúo técnico al 30/06/X8 $ 1485
Amortización del año calculada s/costo ajustado $ 375
Amortización Ejercicio Bienes de Uso 375
Resultado revalúo técnico 165
a Amortización acumulada bienes de uso 540
BIENES DE USO. REVALÚO TÉCNICO. CASO: Baires S.A.
Ud. puede solicitar las soluciones de estos ejercicios a [email protected]
DATOS:
En los estados contables al 30/06/X7, la empresa Baires S.A., realizó un revalúo técnico de su activo físico y se cuenta con la siguiente información:
- Valuación técnica (mercado) al 30/06/X7: $ 13000
- Vida útil restante asignada por peritos al 30/06/X7: 10 años.
- El bien fue adquirido el 13/07/X2, costo: $ 4000
- La vida útil asignada por la empresa, desde el origen fue de 10 años.
Se pide: practicar la registración contable según la RT 10
BIENES DE USO
Objetivo: Adquirir los conocimientos suficientes para responder a las siguientes preguntas:
¿Cómo se clasifican los bienes de uso?¿Cómo se conforma el costo de incorporación al activo de este tipo de bienes?¿Por qué se deprecian contablemente los bienes?¿Qué tipos de depreciación en línea recta se pueden identificar?¿Cuál sería el tipo de depreciación más adecuada para un bien sujeto a agotamiento?¿Qué diferencias en el tratamiento contable puede señalar entre los conceptos de mejoras, reparaciones y mantenimiento?
Afianzar los conceptos referidos a valor de incorporación al patrimonio; bajas, mejoras, mantenimiento e importaciones.
Nivel de comprensión: inicial
Introducción:Los contenidos desarrollados están expuestos bajo la siguiente estructuración:
1.- Definición y clasificación2.- Costo de adquisición3.- Depreciación y clasificación de la amortización4.- Causas de la depreciación5.- Cálculo de la depreciación6.- Mejoras, reparaciones y mantenimiento7.- Ejercicio8.- Ejercicio9.- Ejercicio
Definición
Son aquellos bienes tangibles que se utilizan para desarrollar la actividad de la empresa; deben tener una vida útil estimada superior a un año y no estar destinados a la venta.
Clasificación
1. Bienes no sujetos a depreciación ni agotamiento (terrenos). 2. Bienes sujetos a depreciación (edificios, maquinarias y equipos, herramientas, muebles, rodados,
etc.). 3. Bienes sujetos a agotamiento (minas, yacimientos petrolíferos, canteras y bosques).
Costo de adquisición
El costo de adquisición de un bien de uso representa el sacrificio económico para adquirir el bien y ponerlo en condiciones de ser utilizado en la actividad.
Incluye el precio de compra y demás erogaciones necesarias, como fletes, seguros, honorarios del despachante de aduana, trámites de registro en el caso de bienes cuyo dominio debe inscribirse, costo de la función de compras, la construcción de plataformas, el montaje, la puesta a punto, los ensayos de puesta en marcha, el entrenamiento del personal, etc.
La fecha límite para la activación de un componente en el costo de incorporación de un bien es aquella en la cual el bien se pone en marcha.
Los gastos en que se incurra después de esa fecha serán considerados resultados del período al que se asignen.
Las normas contables profesionales vigentes disponen que para determinar el costo de adquisición se debe considerar el precio que debe pagarse al contado. Por lo tanto, toda diferencia con dicho precio será reconocida como componente financiero implícito y el descuento por pronto pago que se obtuviera significará una reducción del cargo financiero.
El precio de compra a considerar debe ser el de Contado, de cuerdo a la R.T.n°10, segrega los componentes financieros ya sean implícitos o explícitos.
Otro de los aspectos a considerar son las bonificaciones.
Las normas particulares expresan: " El valor por el que los productos adquiridos ingresan a las existencias es el precio según factura deducidos los descuentos comerciales." En la práctica, descuentos comercial y bonificación tienen el mismo significado.
Una de las modalidades más utilizadas de descuento comercial es la "bonificación por cantidad". Como ya dijimos, los intereses no aumentan el valor del bien, sin embargo existen circunstancias que pueden permitir la adopción de otro criterio. Nos referimos por ejemplo, cuando se trata de un bien cuya construcción o producción requieren un proceso de tiempo prolongado.
Este cargo financiero, dada la circunstancia, lo consideramos un costo necesario para la adquisición de un bien. Por lo tanto se acepta su capitalización.
La RT10, dispone la activación de costos financieros para bienes cuya producción, construcción, montaje o terminación se prolongue en el tiempo.
Existen casos especiales que representan ampliaciones de lo explicado hasta el momento. A continuación explicaremos en que consisten las diferencias. Existen casos especiales que representan ampliaciones de lo explicado hasta el momento. A continuación explicaremos en que consisten las diferencias.
Terrenos
El costo de los terrenos además del precio de compra comprende los desembolsos relacionados con:
1. Su adquisición (comisiones a intermediarios, escrituración, impuestos pendiente u obligaciones que puedan existir al tiempo de la compra, etc.)
2. Sus mejoras ( rellena miento, desagüe, etc.) 3. La demolición de construcciones existentes netas del precio obtenido por la venta del material de
demolición.
Edificios
El costo de los edificios que se adquieren terminados comprende el precio de compra más los desembolsos relacionados con su adquisición.
En el caso de construcción de edificios deberán capitalizarse, todos los desembolsos inherentes a la obra, incluso seguros, impuestos, indemnizaciones por accidentes, etc.
Depreciación
Es la disminución del valor de los bienes como consecuencia de determinadas causas.
Contablemente depreciación y amortización se consideran sinónimos.
Clasificación de la amortización
La amortización se clasifica en:
1. Amortización ordinaria: es la desvalorización sistemática del bien, determinada previamente por la empresa.
2. Amortización extraordinaria: es la desvalorización imprevista total o parcial del bien, por ejemplo, provocada por un siniestro.
3. Causas de la depreciación 4. La causas pueden ser:5. 1.- la duración física del activo; se incluyen las causa por:
AgotamientoDesgasteEnvejecimiento
6. 2.- La duración económica del activo; se incluyen las causas por:
Explotación por tiempo limitadoEnvejecimiento técnicoEnvejecimiento económico
7. 3.- La duración del activo según la contabilidad; se incluyen las causas por:
ConsolidaciónPolítica de dividendosPolíticas tributarias
Cálculo de la depreciación
Para poder calcular la depreciación hay que tener en cuenta:
El valor a depreciarEl valor de recuperoLa vida útilEl método a aplicar
Valor a depreciar: Es básicamente el costo de adquisición, pero no se debe ignorar, el valor que el bien pueda tener para la empresa al dejar de ser útil en su actividad (nos referimos al posible valor de recupero).
El valor a depreciar surge de la siguiente operación:
Costo de adquisición del bien
- Valor de recupero estimado al finalizar el uso
Valor a depreciar
Valor de recupero: Es la estimación del valor que el bien tendrá para la empresa una vez finalizada su utilización. Surgirá de la diferencia entre el precio de venta estimado y todas las erogaciones necesarias para retirar el bien de servicio.
Vida útil: Es la duración que se le asigna a un bien como elemento de provecho para la empresa.
Las bases utilizadas para la determinación de la vida útil son:
Tiempo : añosCapacidad de producción: producción total
La elección de la base dependerá de la característica del bien y del uso que se le dará.
Métodos de depreciación: Una vez determinado el valor a depreciar y establecida la base para la determinación de la vida útil, resta elegir el método de para distribuir ese valor.
Vida útil:
Años Línea rectaCrecienteDecreciente
Producción total
Unidades de producciónHoras de trabajo
Métodos de Depreciación
Método de depreciación en línea recta: también recibe el nombre de método "lineal" o "constante", admite que la depreciación es una función constante del tiempo y que las causas que la provocan tienen efectos continuos y homogéneos.
El cálculo que debe efectuarse es el siguiente:
Valor a depreciar
= Cuota de depreciación
Vida útil estimada
Método de depreciación creciente: este método supone que el desgaste que se produce es inferior en los primeros años y que aumenta progresivamente con el correr del tiempo.
a. Creciente por suma de dígitos: este método establece que la cuota de un período es igual a la proporción del valor a depreciar que surge de relacionar la cantidad de los años que faltan depreciar con la suma de los números de 1 a n, siendo n el total de años estimados de vida útil.
Si la vida útil se estimo en cinco ( 5 ) años, la suma de los números de "1 a n" es la siguiente:
1 + 2 + 3 + 4 + 5 = 15
y la proporción que corresponde a cada año es:
Año Proporción ( año/15 )
1 1/15 = 6,67 %
2 2/15 = 13,33 %
3 3/15 = 20,00 %
4 4/15 = 26,67 %
5 5/15 = 33,33 %
b. Creciente por porcentajes anuales progresivos: este método consiste en la elevación creciente del porcentaje anual sobre el valor a depreciar.
Supongamos que se calculará la depreciación aplicando en el primer año un porcentaje del 18 % que irá aumentando un punto en cada período sucesivo, hasta llegar al 22 % en el quinto ejercicio.
Año Porcentaje
1. 18 % 2. 19% 3. 20% 4. 21% 5. 22%
Método de depreciación decreciente: Este método determina cuotas de depreciación con disminución progresiva hacia los últimos años de la vida útil.
a. Decreciente por suma de dígitos: la técnica es la misma que en el método de depreciación creciente, pero se aplica en sentido inverso.
b. Decreciente a porcentaje fijo sobre saldo : para el cálculo de la cuota no se considera el valor de recupero y el porcentaje, que duplica el que se utiliza con el método de línea recta, se aplica en cada ejercicio sobre el saldo inicial.
El bien no llega a ser depreciado totalmente, si bien el saldo que permanece se va acercando a cero.
Mejoras, reparaciones y mantenimiento
Mejoras
Se considera mejoras las inversiones que aumentan la capacidad de servicio de las bienes, ya sea extendiendo la vida útil o incrementando su productividad.
Como consecuencia de ello, al beneficiarse períodos futuros, el costo de la mejora se carga al activo.
Reparaciones
Son las erogaciones que se producen con el objeto de "reparar" o reponer la capacidad de uso de un bien. La reparación es necesaria en los casos en que se producen daños a los bienes por algún accidente o hecho fortuito.
Se carga al resultado del ejercicio en el que se produce el hecho que origina la reparación.
Mantenimiento
Son las erogaciones que se realizan con el objeto de permitir el normal funcionamiento de los bienes de uso.
Constituyen resultados ordinarios del ejercicio en el que se presta el servicio de mantenimiento. En el caso de bienes de uso aplicados a la producción, el gasto de mantenimiento deberá formar parte del costo de las bienes producidos, en la proporción que corresponda.
BIENES DE USO
Ejercicio: Los Sauces
Tema: Contabilización de Bajas.
Ud. puede solicitar las soluciones de estos ejercicios a [email protected]
1) Caso de Venta
El 31/12/98 la Cia. Los Sauces vende una máquina sembradora.
Los datos pertinentes son los siguientes:
- Fecha de compra 30-09-96.
- Precio de costo original $ 200.-
- Vida útil estimada: 10 años.
- Método de depreciación: línea recta año completo de alta.
- Precio de Venta $ 500.-
- Fecha de cierre de balance 31/12 de cada año.
- Coef. correctores:
Sep/1996: 5,0
Dic/1998: 1,0
2) Caso de Retiro
El 31/12/98, fecha de cierre de su balance general anual, la Cia. Los Robles SA decide dar de baja por obsolescencia a una máquina taladora.
Los datos pertinentes son los siguientes:
- Fecha de compra: 31/10/92
- Precio de costo original: $ 1.200.-
- Vida útil estimada: 10 años.
- Método de depreciación: línea recta mes de compra, incluyendo mes de baja.
- Coef. correctores:
Oct/1992: 8,0
Dic/1998: 1,0
- El Valor de mercado de la máquina es prácticamente nulo.
3) Caso de Reemplazo
- En el caso 1), suponer que la máquina sembradora se da en pago por una nueva, cuyo costo es de $ 800.- y que el valor asignado a la sembradora existente es igual al precio de venta indicado en el caso 1, o sea $ 500.-
Se Pide: Para los tres casos efectuar las registraciones contables correspondientes a la baja, bajo las alternativas de contabilidad histórica y contabilidad ajustada por inflación.
BIENES DE USO
Ejercicio: Los Elfos
Tema: Tratamiento contable de reparaciones y mejoras.
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La empresa "Los Elfos S.A." posee al 31/12/98 un automóvil de industria nacional, utilizado por la gerencia general que fue adquirido en Enero 1997 y desde esa fecha se produjeron los siguientes hechos:
15/01/97 Factura concesionaria:
Valor automóvil $ 2000.-
IVA 21% $ 420.-
Fondo Nacional de Autopista $ 100.-
Patentamiento $ 50.-
___________
$2570.-
30/10/97 Cambio de amortiguadores $ 80.-
20/02/98 Instalación equipo aire acondicionado $ 300.-
23/09/98 Cambio de dos cubiertas $ 120.-
Vida útil estimada 5 años
Criterio de amortización: Ejercicio de alta completo
Los coeficientes correctores de actualización son los siguientes:
Ene/97 :3.5
Oct/97 :2.3
Dic/97 :1.8
Feb/98 :1.6
Jun/98 :1.4
Dic/98 :1.0
Se pide:
1) Establecer el saldo al 31/12/98 aplicando el procedimiento de la RT 6/10.
2) Efectuar las registraciones contables correspondientes, indicando el tratamiento de todas las partidas enunciadas.
BIENES DE USO
Ejercicio: Aussie S.A.
Tema: Determinación del costo de incorporación al patrimonio, compra en el mercado interno e importación. Tratamiento contable de la diferencia de cambio.
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El directorio de Aussie S.A. ha decido en su reunión del 15/03/98 la adquisición de dos maquinarias para ampliar la capacidad productiva de su planta y cubrir de este modo el explosivo crecimiento de la demanda de sus productos en el mercado. Una de ellas es un torno que adquirirá en el mercado interno y la otra es una envasadora automática, de alta tecnología que deberá importar, ya que no existen en el país con esas características. A continuación se detallan las operaciones:
a) Torno
1) 1/4: Colocación de la orden de compra en la firma Tornera SA con las siguientes condiciones:
- Precio del torno ( sin IVA ) $ 1.000.000.-
- Bonificación 10 % ( obtenida en función del interés del proveedor en operar con la firma).$ 100.000.-
- Condiciones de pago: a 10 días 5% de descuento, a 30 días: neto.
- Todos los gastos de traslado quedan a cargo del comprador.
2) 8/4: Se concluye la construcción de una plataforma donde se asentará el nuevo equipo. La factura del contratista asciende a $ 70.000.-
3) 9/4: Se acepta la factura del ingeniero José Pardel, en concepto de asesoramiento relativo a la instalación y puesta en marcha del equipo, por $ 20.000.-
4) 10/4: Se retira el torno, generándose los siguientes gastos:
a) Mano de obra ( con cargas sociales ) del personal afectado a las tareas de traslado. $ 8.000.-
b) El transporte se efectuó con un camión de propiedad de Aussie, al que debió practicársele un refuerzo en la suspensión para soportar el peso, con un costo de materiales y mano de obra. $50.000.-
c) Alquiler de una grúa para proceder al izamiento de la máquina hasta la planta alta del edificio fabril, donde fue instalada. $60.000.-
d) Seguro contratado para cubrir los riesgos del transporte. $10.000.-
e) Multa por infracción de tránsito cometida por el chofer del camión. $ 5.000.-
f) Combustibles y lubricantes consumidos por
el rodado. $ 4.000.-
5) 12/4: Se realizó el ensamble y ajuste de piezas, ya que el torno se transportó desarmado; realizó la tarea personal técnico y operarios de la empresa, con un costo de mano de obra (incluidas cargas sociales ). $12.000.-
6) En la misma fecha se concluyó la instalación definitiva sobre la plataforma erogándose por materiales y mano de obra $13.000.-
7)13/4: Se llevó a cabo la puesta a punto final y se hicieron las pruebas de funcionamiento, quedando así el equipo listo para entrar en producción. Esta tarea insumió un costo de materias primas ( para las pruebas ), mano de obra, energía y otros gastos. $15.000.-
8) Durante las pruebas mencionadas en el punto anterior, y por un descuido del técnico a cargo de las mismas, se produjo la rotura de una pieza, cuyo reemplazo costó, con mano de obra incluida: $40.000.-
9) 20/4: Se abona la factura del proveedor, que estaba así confeccionada:
Torno $ 1000000.-
Bonificación 10% $ 100000.-
__________
Neto $ 900000.-
IVA 21% $ 189000.-
____________
TOTAL $ 1089000.-
El pago por efectuarse dentro de los diez días, dio derecho al descuento pactado del 5 % por lo que la erogación fue de $ 1.034.550.-
b) Envasadora
1) 3/5: Se concierta, a través de un agente de compras del exterior, la adquisición de la envasadora a una empresa exportadora de la República de Sambo, a un precio de 3.000.- samboches, moneda de ese país, valor FOB.
2) 15/5: Se produce el embarque de la máquina y contra la documentación de la misma, se firma una letra por los 3.000 samboches, a 90 días, sin intereses.
3) 20/5: Giro al agente comprador su comisión por valor de $ 6.000.-
4) El mismo día se gira al proveedor un monto equivalente a $ 500.000.- en pago de un lote de repuestos para el equipo, a fin de asegurar su funcionamiento ininterrumpido. Dicho lote se embarcó junto con el mismo.
5) 20/5: Se gastan $ 15.000.- en la construcción de un refuerzo del piso donde será ubicada la envasadora.
6) El 30/06 se produce el despacho a plaza, pagándose en ese momento los siguientes gastos:
a) Flete marítimo $ 100.000.-
b) Seguro por el transporte marítimo $ 50.000.-
c) Descarga en puerto $ 3.000.-
d) Honorarios del despachante de aduana $ 10.000.-
e) Almacenaje en puerto $ 2.000.-
f) Derechos de Importación $ 200.000.-
g) IVA $ 600.000.-
h) Factura de la empresa contratada para el transporte e instalación en la planta $ 30.000.-
7) 15/7: Se completan las pruebas de funcionamiento y puesta en marcha, todo lo cual generó un costo en concepto de mano de obra, cargas sociales, materiales, envases, energía y gastos varios, de $ 8.000.-
8) 31/7: Finaliza un curso sobre el manejo de la maquinaria, su mantenimiento y reparaciones menores, al que asistieron varios miembros del personal de la empresa, abonándose por el mismo $ 26.000.-
9) 5/8: Comienza la producción normal de la envasadora.
10) Cotizaciones del Samboche:
03/05: $ 85.- ; 15/05: $ 100.- ; 30/06: $ 120.- ;
15/07: $150.- ; 31/07: $ 180.-
Se Pide: Practicar todas las registraciones contables emergentes de las operaciones detalladas
