Upload
others
View
51
Download
5
Embed Size (px)
Citation preview
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
RAPORT DE EVALUARE
pentru
CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE
-S.C.” NYDAWA”S.R.L.-
SEBES
str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba
SCOPUL EVALUARII:
Determinarea valorii de piata
MAI 2012
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
RAPORT DE EVALUARE
pentru
CLADIRI, TEREN SI MIJLOACE FIXE
S.C. “NYDAWA“S.R.L.
SEBES
str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba
Beneficiar: S.P “EURO QUALITY INSOLVENCY” s.p.r.l. -DEVA -
Executant : ing.VLADUT FELICIA
Expert evaluator societati comerciale
Expert evaluator bunuri mobile
Expert evaluator imobiliare
Membru titular A.N.E.V.A.R.
Legitimatia nr. 5583
MAI 2012
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
CUPRINS
Certificare
Sumar
Partea I -Aspecte generale
1.1Obiectul evaluarii.Scopul si utilizarea raportului. Destinatar
1.2 Ipoteze si conditii limitative
1.3Valoarea estimata. Data evaluarii
1.4 Dreptul de proprietate
1.5Responsabilitatea fata de terti
1.6Clauza de nepublicare
1.7Surse de informatii
2. Partea II –Proprietatea evaluata
2.1 Aspecte legale
2.2 Descrierea amplasamentelor
2.3 Cea mai buna utilizare
2.4 Analiza pietei imobiliare
3. Partea III –Evaluarea
3.1 Procedura de evaluare
3.2 Etapele de evaluare
3.3 Metoda patrimoniala
3.4 Metoda capitalizarii directe
4. Partea IV Concluzii
Anexe
- Fisa de evaluare constructii
- Contract de vinzare-cumparare
- Carti tehnice masini
- Plan ansamblu
- Imagini foto (cladiri, masini, utilaje)
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
CERTIFICARE
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific ca faptele
prezentate in prezentul raport sunt adevarate si corecte. De asemenea certific ca analizele,
opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele si conditiile limitative specifice
si sunt analizele, opiniile si concluziile personale, neinfluentate de nici un factor.
In plus, certific ca nu am nici un interes prezent sau de perspectiva care face
subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legate de partile
implicate.
Analizele si opiniile personale au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din
standardel, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR.
Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In intocmirea raportului
de evaluare evaluatorul se situeaza pe pozitia de evaluator extern
Expertul evaluator are incheiat un contract de asigurare profesionala pentru
eventualele daune izvorite in urma activitatii prestate pentru client
Evaluator : ing.Vladut Felicia
Membru ANEVAR
MAI 2012
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
SUMAR
Obiectul evaluării: Constructii, teren si mijloace fixe
S.C. »NYDAWA« S.R.L. SEBES
Scopul evaluării: Determinarea valorii de piata a proprietatii
Dreptul evaluat Dreptul de proprietate asupra cladirilor, terenului si utilajelor
Data evaluarii 17.05.2012
Valori obtinute
Cladiri si constructii speciale
1.Abordarea prin metoda costurilor = 789.962 lei
2.Abordarea prin metoda capitalizarii directe = 819.755 lei
Teren
1. intravilan = 2.900 mp
- Abordarea prin metoda reziduala = 515.771 lei
- abordarea prin metoda comparatiei de piata = 541.559 lei
2. intravilan = 1.600 mp = 142.282 lei
3. intravilan = 949 mp = 84.391 lei
Valoare echipamente (bunuri mobile) = 99.752 lei
- mijloace de transport
- alte utilaje
Valoare propusă:
1. pentru compenentele proprietatii (conform tabelului centralizator)
cladiri si constructii speciale = 789.962 lei (176.469 EURO)
teren = 742.444 lei (166.980 EURO)
bunuri mobile = 99.752 lei (22.437 EURO)
TOTAL = 1.632.158 lei (365.886 EURO)
2. pentru proprietatea evaluata, ca societate comerciala
= 1.468.942 lei (329.297 EURO)
Cursul leu / EURO la data evaluarii a fost de : 1 EURO =4,4463 lei (17.05.2012)
Valorile nu includ T.V.A.
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Partea I - Aspecte generale
1.1 Obiectul evaluarii. Scopul şi utilizarea raportului. Destinatarul raportului de evaluare
Proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare este reprezentata de – Cladiri, teren
si mijloace fixe, active ce apartin societatii comerciale S.C.”NYDAWA OIL „s.r.l. SEBES
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii, apartinind
S.C”NYDAWA OIL „s.r.l. SEBES
Prezentul raport de evaluare se adresează. societatii profesionale“.EURO QUALITY INSOLVENCY„
sprl, in calitate de destinatar si client.
1.2 Ipoteze si conditii limitative
Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt
urmatoarele:
IPOTEZE:
1. Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar si au
fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Se presupune ca drepturile de
proprietate asupra proprietatii evaluate sunt valabile si marketabile.
2. Informatiile furnizate de catre terti sunt considerate de incredere, dar nu se acorda garantii pentru
acuratete.
3. Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte.
4. Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in
lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii.
5. Se presupune ca nu exista contaminanti si costul activitatii de decontaminare nu afecteaza valoarea; nu
am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor
periculoase. Evaluatorul nu a expertizat cladirile si nu a efectuat studii geotehnice ale terenului in cauza,
considerand datele puse la dispozitia lui de catre beneficiar ca fiind surse de incredere.
6. Se presupune ca proprietatea evaluata se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si
utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o nonconformitate ulterior evaluarii.
7. Nu s-au luat in considerare implicatiile pe care le poate avea schimbarea destinatiei activului dupa
vanzare.
8. In calculele de evaluare nu s-a tinut cont de obligatiile de mediu din Planul de Conformare existent in
Bilantul de mediu.
9. Estimarile de exploatare continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietii; prin urmare,
datorita instabilitatii pietei, acestea se pot schimba functie de conditiile viitoare.
10. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, fiind posibila
existenta si a altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta.
CONDITII LIMITATIVE:
1. Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe
interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost
prevazuta in raport.
2. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.
3. Evaluatorul, prin natura muncii sale , nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna
marturie in instanta privind subiectul evaluarii, in afara cazului cand s-au incheiat astfel de intelegeri in
prealabil.
4. Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitoare la valori si identitatea
evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris al evaluatorului.
1.3 Valoarea estimată. Data evaluării
Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata a activelor,
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
asa cum aceasta este definita in standardul IVS-1 (care are caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR)
Acest standard este aplicabil valorii de piata a unei proprietati, de obicei imobiliare si a elementelor
conexe.
Conform standardului amintit prin valoarea de piata se intelege:
Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate poate fi schimbata la data
evaluarii,intre un cumparator decis si un vanzator hotarat,intr-o tranzactie cu un pret determinat
obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in
cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
Valoarea de piata este inteleasa ca fiind valoarea unui activ, estimata fara luarea in considerare a
costurilor de vinzare sau de cumparare si fara includerea nici unui/unei impozit/taxe asociat(e)
Intru-cit societatea este la data evaluarii in faliment, vinzarea nu va beneficia de o activitate de
marketing corespunzatoare, iar vinzatorul va fi constrins sa vinda intr-o perioada de comercializare
inadecvata fara o publicitate rezonabila. In aceste conditii evaluatorul isi exprima cu rezerve in ceea ce
priveste valoarea de piata
Evaluarea a fost facuta in luna mai 2012
1.4 Dreptul de proprietate
Proprietarul constructiilor si a mijloacelor fixe este societatea comerciala «NYDAWA« s.r.l.Sebes,
conform Listelor de inventariere anexate, a Extrasului CF nr. 71024 Sebes, nr. topo 8245/2/2; 8247/2-;
8248/1- ; 8249/1- statie distributie carburanti, proprietar S.C.NYDAWA Oil s.r.l., in 1/1 parti cumparare,
act 439/2006, inch. 924/2006 , a extrasului CF 71793, nr. topo 8247/1/2 ; a extrasului CF 71791, nr. topo
8246/2, 8247/1/1si a Cartilor de identitare a vehiculelor, anexate
1.5 Responsabilitatea faţă de terţi
Prezentul raport de evaluare a fost realizat în baza informaţiilor furnizate de proprietar,
corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.
In conformitate cu uzanţele din România, valoarea estimată de către evaluator este valabilă la data
prezentată în raport şi într-un interval de timp limitat după această dată.
Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat şi numai pentru uzul destinatarului
menţionat la pct.1.1. Raportul este confidenţial, strict pentru destinatar şi evaluatorul nu acceptă nici o
responsabilitate faţă de o altă persoană, în nici o circumstanţă.
1.6Clauza de nepublicare
Raportul de evaluare sau oricare altă referire nu poate fi publicat şi nici inclus într-un document
destinat publicităţii fără acordul scris al evaluatorului, cu specificarea formei şi contextului în care
urmează să apară.
1.7 Surse de informaţii
Sursele de informaţii utilizate în raportul de evaluare sunt:
-documentele puse la dispoziţie de către beneficiar.
-informatii privind situatia juridica a cladirilor si mijloacelor fixe
-inspecţia realizată la faţa locului de către evaluator
-catalog de standarde europene
-indicii de actualizare a valorii constructiilor elaborati de Corpul Expertilor Tehnici din Romania si
aprobati de M.L.P.A.T.
-Evaluarea rapida a constructiilor - MATRIX ROM
-Evaluarea proprietatii imobiliare-APPRASAIL INSTITUTE (editia romana)
Veridicitatea si corectitudinea informatiilor primite de la beneficiar sunt in exclusivitate
responsabilitatea acestuia.
1.8 Pozitionare si vecinatati
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Proprietatea evaluata este situata in Sebes, str. Augustin Bena, nr. 79, jud. Alba. Accesul se face cu
mijloace auto direct din artera rutiera de prima importanta DN 7.
Partea II – Proprietatea evaluata
2.1 Aspecte legale
Constructiile, terenul si mijloacele fixe evaluate sunt proprietate S.C.”NYDAWA OIL „s.r.l.
SEBES. Societatea se afla in procedura de insolventa .
Societatea cu sediul in Sebes, judetul Alba, a fost inscrisa la Oficiul Registrului Comertului cu
numarul J20/363/1999 si are cod unic de inregistrare RO 12222493. Obiectul principal de activitate al
societatii este : »comert cu amanuntul al carburantilor pentru autovehicule in magazine », conform
codului CAEN 4730
2.2 Descrierea amplasamentului
Statia distributie carburanti- apartine S.C.NYDAWA OIL s.r.l. Situata in Sebes, str. Augustin
Bena, nr. 79, jud. Alba. Proprietatea este formata din teren in suprafata de 2.900 mp, spatiu comercial
(bar-restaurant + magazin si spatii administrative) cu suprafata construita de 197,35 mp si suprafata utila
de 166,79 mp ; copertina pompe cu suprafata desfasurata de 236,5 mp, rezervoare combustibil cu volumul
de 517 mc ; separator hidrocarburi cu volumul de 10 mc ; platforma betonata cu suprafata de circa 2300
mp, cit si teren in suprafata de 1600 mp si 949 mp (cele 2 terenuri se afla sub liniile de inalta tensiune)
Imobilele se gasesc in municipiul Sebes, jud. Alba. Terenul are in plan o forma poligonala.
Accesul la proprietate se face din drumul principal de legatura intre localitatea Pian si municipiul Sebes.
Proprietatea este complet dotata cu utilitati (telefonie, energie electrica, gaz metan, apa, canalizare) si
dispune de separator de hidrocarburi propriu. Starea fizica a retelelor este buna. Amplasamentul terenului
este ideal pentru destinatia actuala, deci este potrivit scopului in care este folosit.
Descrierea cladirii
Constructiile de evaluat din SEBES sunt :
- spatiu comercial (bar-restaurant+magazin si spatii administrative) cu suprafata construita de
197,35 mp si suprafata utila de 166,79 mp
- platforma betonata cu suprafata de circa 2.300 mp (aproape toata incinta este betonata
Descrierea, caracteristicile tehnice si functionale ale constructiilor a fost facuta in fisele de
evaluare anexate
2.3. Cea mai buna utilizare
Cand scopul unui raport de evaluare este acela de a estima valoarea de piata, analiza celei mai bune
utilizari identifica utilizarea cea mai profitabila, competitiva a proprietatii.
Conceptul de cea mai buna utilizare (CBU) este definit de Comitetul International pentru Standarde
de Evaluare (IVSC), astfel: “ utilizarea cea mai probabila a unui activ (proprietate) care este posibila din
punct de vedere fizic , permisibila din punct de vedere legal, fezabila din punct de vedere financiar
justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare valoare a actvului supus evaluarii”.
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:
-cea mai buna utilizare a terenului liber
-cea mai buna utilizare a proprietatii construite
Conditiile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari, au fost urmatoarele:
-legal permisa
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
-fizic posibila
-financiar fezabila
-maxim profitabila.
Evaluatorul considera ca, in cazul activelor care fac obiectul prezentului raport, este necesara analiza
celei mai bune utilizari a proprietatii. Motivul pentru care se face analiza celei mai bune utilizari a
proprietatii este de a decide daca constructiile de pe amplasament ar trebui demolate, renovate sau daca
trebuie pastrate in starea actuala. Ele trebuie pastrate in starea actuala doar atunci cand au valoare, adica
venitul unei proprietati depaseste venitul ce ar putea fi obtinut printr –o noua utilizare, dupa deducerea
costului demolarii vechii constructii si construirea alteia noi sau renovarii si recompartimentarii celei
existente.
2.4.Analiza pietei imobiliare
Analiza de piata se realizeaza in scopul estimarii cererii pentru tipul de proprietate imobiliara
supuse evaluarii. In acest scop se poate defini piata imobiliara ca interactiunea dintre persoanele (fizice
sau juridice ) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.Aceasta piata se
defineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile
investitorilor si chiriasilor. Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile
vanzatorilor si cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente (este foarte
sensibila la situatia pietei de munca si stabilirea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de
tipul de finantare, durata rambursarii si rata dobanzii, este o piata care nu se autoregleaza, ci este afectata
de multe reglementari guvernamentale si locale,informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat
disponibile, exista decalaj intre cerere si oferta )
2.4.1. Analiza cererii
Cererea este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara care se doreste a fi cumparata sau
inchiriata la diferite preturi, pe o anumita piata si intr-o anumita perioada de timp.
Principalii factori luati in considerare in analiza cererii au fost :
Populatia in aria pietei locale – rata de crestere relativ constanta cu tendinta de scadere
Atractivitatea zonei pentru investitii imobiliare – zona linistita
Tipologia locurilor de munca – mici investitori
Structura taxelor locale – nu este diferita de restul pietei
Disponibilitatea facilitatilor de transport – acces auto
Facilitati urbane – toate
Disponibilitatea fortei de munca- zona cu somaj
Evolutia veniturilor populatiei din zona
Modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica – terenurile intravilane libere
sunt deficitare
2.4.2. Analiza ofertei
Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliara disponibila pentru vanzare sau
pentru inchiriere , la diferite preturi, pe o piata data, la o anumita perioada de timp.
.Analiza ofertei porneste de la inventarierea proprietatilor imobiliare care sunt comparabile cu cea
supusa vanzarii si anume :
- stocul de proprietati existente ;
- stocul de proprietati in constructie sau in curs de amenajare.
Oferta competitiva a cuprins studierea si analizarea urmatorilor factori :
- cantitatea si calitatea concurentei disponibile ;
- volumul constructiilor noi ,concurente sau complementare
- disponibilitatea sau pretul terenului liber ;
- costurile de constructie (preturi unitare practicate )
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
- proprietati oferite curent (constructii vechi si noi )
- gradul de ocupare realizat
- cauzele si numarul de proprietati vacante
- transformarea pentru utilizari alternative
- imprejurarile sociale
- disponibilitatea creditelor pentru constructii
- impactul reglementarilor locale asupra zonarii urbanistice si asupra volumului si costului
constructiilor.
2.4.3.Echilibrul pietei
Principiul echilibrului mentioneaza ca valoarea este creata si sustinuta atunci cand elemente
contrastante , opuse sau care interactioneaza intre ele sunt in stare de echilibru.
O problema care afecteaza echilibrul pietei este dificultatea finantarii achizitiei de proprietati
imobiliare in actualele conditii cand rata dobanzii bancare este inca ridicata.Acest lucru se reflecta si in
valoarea si volumul tranzactiilor , destul de scazute la data evaluarii.
In urma analizei pietei imobiliare rezulta ca cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare
evaluate o reprezinta cea prezenta, dar nu este exclus transformarea utilitatii existente intr-una
alternativa : spatii comerciale, spatii de productie sau depozitare
Partea III - Evaluarea
3.1 Procedura de evaluare
Baza evaluarii realizata in acest raport este valoarea de piata, asa cum este definita in
standardul IVS-1
Conform standardului amintit, prin valoare de piata se intelege:suma estimata pentru care o
proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-
o tranzactie cu prêt determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile
implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.
Metodologia aplicata este in concordanta cu Standardul de evaluare al proprietatilor imobiliare
Pentru determinarea acestei valori, au fost aplicate:
-metoda costurilor;
-metoda capitalizarii directe
3.2 Etape de evaluare a) Documentare privind datele tehnice
b) Inspecţia realizată la faţa locului de către evaluator
c) Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului
d) Analiza tuturor informaţiilor culese şi interpretarea rezultatelor din punct de vedere al
evaluării.
e) Aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii.
f) Selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport.
Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru
recomandate de catre ANEVAR.
EVALUAREA CLADIRILOR
3.3 Metoda costurilor
Scopul evaluării patrimoniale este stabilirea valorii de reconstructie si a valorii ramase,în funcţie
de deprecierea acumulată, corespunzatoare lunii mai 2012.
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Aplicarea acestei metode implică următoarele faze:
1. Determinarea valorii de reconstructie pentru cladiri
1. Estimarea deprecierii acumulate
2. Determinarea valorii ramase actualizate prin scaderea deprecierii acumulate din valoarea de
reconstructie.
3.3.1 Evaluarea cladirilor
Evaluarea a fost realizata conform “ Metodologiei pentru evaluarea cladirilor si constructiilor
speciale din grupele 1 si 2” –Indicativ GV-0001/0-95 - aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995 si
care prevede ca in lipsa documentatiei tehnico-economice de executie evaluarea prin valoarea de
reconstructie determinata pe baza “Cataloagelor de reevaluare”, editia 1964 este cea mai indicata metoda.
Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:
1.Stabilirea valorii de reconstructie cu ajutorul “Cataloagelor de reevaluare” la nivelul preturilor din
01.01.1965
2.Actualizarea valorii de reconstructie la pretul zilei cu ajutorul sistemului de coeficienti de indexare
elaborat de MLPAT.
3.Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii acumulate.
3.3.1.1. Determinarea valorii de reconstructie
Valoarea de reconstructie reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente, la data
evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de
constructii, arhitectura, planuri de calitate si manopera, ingloband toate deficientele,
supradimensionarile si deprecierile cladirii evaluate.
Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre beneficiarul acestui
raport si a inspectiei si masuratorilor efectuate pe teren.
Pentru determinarea valorilor unitare si totale a obiectului de constructii ce se evalueaza s-au
parcurs urmatoarele etape:
Documentare privind obiectivul care urmeaza a fi evaluat prin studierea planurilor partiale puse la
dispozitie de beneficiar si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirilor
Cercetarea obiectivului la fata locului si stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea starii
tehnice a cladirilor
Se efectueaza incadrarea cladirilor intr-unul din cataloagele de reevaluare
Se determina valorile unitare de reconstructie, pe total si pe categorii de lucrari, precum si corectiile
datorate abaterilor fata de prevederile din fisele catalogului
Se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul de preturi de catalog 01.01.1965
Se actualizeaza valoarea tehnica, cu coeficienti MLPAT care sunt publicati trimestrial, iar pentru
evaluarea corecta a evolutiei preturilor pe ultima perioada a evaluarii (6-7 luni) se utilizeaza un coeficient
ce tine seama de evolutia preturilor pe piata constructiilor privind preturile manoperei, materialelor,
utilajelor, transportului etc.
3.3.1.2. Estimarea deprecierii acumulate
Deprecierea reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate apare din
cauze fizice, functionale sau externe.
Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza
separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala si, respectiv, un
procent global.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:
Uzura fizica – este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura etc.Aceasta
poate avea doua componente: -uzura fizica recuperabila
-uzura fizica nerecuperabila
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Neadecvare functionala –este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii in
punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub
doua aspecte: -neadecvare functionala recuperabila
-neadecvare functionala nerecuperabila
Depreciere economica (din cauze externe)- se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum
ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea etc.
Stabilirea uzurii fizice
Gradele de uzura s-au stabilit pe elemente componente, respectiv:structura de rezistenta, finisaj
exterior, finisaj interior, pardoseli, tamplarie, hidroizolatie, instalatii electrice, instalatii de incalzire, etc.
Acestea au fost estimate tinand seama de urmatoarele aspecte de ordin general:
Durata de viata consumata pentru structura de rezistenta;
Starea finisajelor, data ultimei refaceri a acestora si durata de viata normata a lor;
Starea instalatiilor, durata de viata, nivelul de reparatii sau inlocuire, datele executarii acestor lucrari
Nivelul uzurilor s-a stabilit pe baza Normativului P 135/1999, anexa nr.45, avizat de MLPAT cu
Ordinul nr. 8/22.02.1999 si care stabileste coeficienti de uzura fizica a cladirilor si constructiilor speciale
in functie de ponderea elementelor componente.
Uzura fizica s-a dedus din costul de reconstructie in fisa de evaluare anexata
Stabilirea deprecierii din cauze externe
Deprecierea din cauze externe (depreciere economica ) este utilitatea diminuata a unei cladiri datorita
unei influente negative din mediul exterior. Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi declinul
vecinatatii, localizarea proprietatii in localitate, regiune sau provincie, conditiile pietei locale s.a.
Exista doua metode de estimare:
Capitalizarea pierderii de profit sau de chirie atribuita influentelor negative .
Compararea cu tranzactii de proprietatii similare care sufera aceleasi influente negative.
La estimarea deprecierii din cauze externe se va tine seama de inadecvarea amplasarii activului
supus evaluarii , precum si nivelul tranzactiilor actuale pe piata imobiliara. In calculul acestei deprecieri
s-a avut in vedere diferenta dintre valoarea tehnica a fiecarei proprietati tranzactionabile distinct si
valoarea de piata a acesteia, estimata pe baza capitalizarii veniturilor in conditiile concrete ale pietei
imobiliare (nivel al chiriilor, rata de capitalizare)
3.3.1.3Estimarea valorii constructiilor prin metoda costurilor
Valoarea ramasa s-a calculat prin deducerea deprecierii acumulate din valoarea de reconstructie,
rezultand valoarea patrimoniala actualizata :
Nr.
crt.
Denumire Suprafata construita
(mp)
Valoare de piata
( lei )
1 Spatiu comercial (bar-restaurant+magazin
si spatii administrative)
197 339505
2 Platforma betonata 2300 219801
TOTAL 559306
Valoarile estimate nu conţin TVA.
Fisele tehnice de evaluare in care sunt prezentate descrierea si valorile obtinute sunt anexate
raportului.
Constructiile speciale aferente acestei proprietati sunt urmatoarele
Denumire
Val.
inventar
Coef.
actualiz.de la
data achizitiei
CIB
(lei)
CIB
(EURO)
Depreciere
totala
(fizica,
CIN
(lei)
CIN
(EURO)
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
la data
evaluarii
function.,
econom.)
Infrastructura pavaje 84225 1,01 92647 20837 5 88015 19795
Copertina statie
benzina
30365,16 1,07 32491 7307 5 30866 6942
Amenajare copertina 2 15126,05 1,01 15277 3436 5 14513 3264
Recipient carburant 2700 1,1 2970 668 5 2822 635
Pompa distrib.
carburanti
3000 1,16 3480 783 5 3306 744
Pompa distrib.
carburanti
3000 1,16 3480 783 5 3306 744
Pompa distrib.
carburanti
3000 1,16 3480 783 5 3306 744
Rezervor carburanti 2700 1,04 2808 632 5 2668 600
Rezervor carburanti 2700 1,04 2808 632 5 2668 600
Rezervor carburanti 2700 1,04 2808 632 5 2668 600
Rezervor carburanti 2700 1,04 2808 632 5 2668 600
Rezervor carburanti 2700 1,04 2808 632 5 2668 600
Rezervor carburanti 2700 1,04 2808 632 5 2668 600
Pompa TATSUNO
benc shark BMP
37111,52 1,04 38596 8680 5 36666 8246
Centrala T DIVATOP 3407,17 1,02 3475 782 5 3301 742
Sistem managerial 25549,8
1,01 25805 580 5 24515 5514
Sistem de supraveghere 4201,68 1,01 4244 954 5 4032 907
TOTAL 230656 50677
Valoarea de piata apreciata prin metoda abordarii prin costuri este :
789.962 lei sau 176.469 EURO 1 EURO = 4,4463 lei la data de 17.05.2012
3.4 Metoda capitalizarii directe
Metoda de randament aleasa pentru acest caz este metoda capitalizarii directe (sau metoda
capacitatii beneficiare). Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare
unui bun (sau proprietati ) cumparate numai in masura in care cumparatorul ( investitorul ) realizeaza o
satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castiguri
viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.
In cazul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice :
- determinarea marimii fluxului anual reproductibil ( in cazul nostru castigul disponibil dupa
impozitare).
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
- stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.
Profitul net anual reproductibil (VNR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei
nivelului si structurii venitului si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificandu-l cu asa numita
capacitate beneficiara (CB ), definita prin veniturile nete pe care le poate genera proprietatea pentru
furnizorii capitalului permanent pus la dispozitie (capital propriu sau capital imprumutat pe termen lung ).
In cazul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VNR s-a utilizat nivelul chiriei
percepute de un potential proprietar, la un pret de 9 EURO/mp util/ luna pentru suprafata utila de 167
mp
Inmultind aceasta chirie cu 12 luni, in conditiile in care 1 EURO = 4,4463 lei, se obtine :
9 EURO/ luna x 12 luni x 167 mp x 4,4463 lei/EURO = 80.193,4668 lei
Cheltuielile proprietarului ( amortizari, taxe, impozit pe venit, etc. ) se ridica, in general, la circa 5 – 15 %
din venit. Scazind aceste cheltuieli se obtine VNR :
VNR = 80.193,4668 lei x 92 % = 73.777,9894 lei
Rata de capitalizare (t ) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul
caruia un venit net se transforma in capital, respectiv valoare de investitie, indiferent de forma in care
aceasta este realizata. Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net in capital se face
numai in cazul in care venitul net este de forma unei anuitati ( marimi egale anuale ) .
Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori, printre care gradul de risc, atitudinea
pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative,
randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital , nivelurile de
impozitare, etc.
Coeficientul multiplicator (k ), care nu este altceva decat inversul ratei de capitalizare, exprima
numarul de ani de profituri nete pe care cumparatorul este dispus sa le plateasca. Aceasta inseamna ca
satisfactia achizitionarii unei proprietati imobiliare se realizeaza in cazul in care cumparatorul va obtime
un VNR anual in urmatorii k ani de exploatare a afacerii ( durata de recuperare a investitiei ).
Conform literaturii de specialitate, in cazul in care se capitalizeaza un venit constant, profitul
trebuie exprimat in termeni reali ( fara introducerea efectelor inflatiei).
In cazul de fata , tinand seama de specificul proprietatii imobiliare si de cresterea riscului, s-a ales o rata
de capitalizare medie de 9 %. Relatia de calcul a valorii de randament a activului prin metoda
capitalizarii beneficiilor este :
VCB = VNR x K = VNR x 1/ t
VCB = 73.777,9894 x 1 / 9 % = 819.755,4377 lei
Valoarea de piata a cladirilor (fara terenul aferent) prin metoda capitalizarii
directe este :
VCB = 819.755 lei sau 184.368 EURO 1 EURO = 4,4463 lei la data de 17.05.2012
Metoda comparatiilor directe
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Metoda comparatiilor directe de piata este o metoda globala care aplica informatiile culese
urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau altre surse de informare.
Aceasta metoda a fost aplicata tinind seama de tipul proprietatii imobiliare evaluate si de gradul ridicat de
adecvare a aplicarii metodei in acest caz.
Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza comparativa- termen general care identifica procesul
care foloseste analiza pe perechi de date si analiza comparatiilor relative.
Estimarea valorii s-a facut prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparind apoi
aceste proprietati cu cea “de evaluat”.
Procesul de comparare ia in considerare asemanarile si deosebirile intre proprietatea “de evaluat”
si celelalte proprietati deja tranzactionate, despre care exista informatii suficiente. Pentru estimarea valorii
proprietatii prin aceasta metoda, evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactiile de
proprietati asimilabile celei de evaluat.
Analiza clasamentului este o varianta a analizei comparatiilor relative. In analiza rangului,
tranzactiile comparabile sunt incluse intr-un clasament al atractivitatii, in ordine descrescatoare sau
crescatoare. Dupa aceea evaluatorul analizeaza fiecare vinzare pentru a determina pozitia relativa a
proprietatii imobiliare pe scara valorica.
descriere Valoare
vinzare
Ajustari
Mai bun
Comparatie
Mai slab
A Benzinarie Harghita- 3.10 tone
supraterana, mobila cu spatii vinzare
100000 pozitiva x
Proprietatea subiect
B Benzinarie Alba-situata pe soseaua
principala intre Abrud-Alba Iulia,
compusa din magazin alimentar,
magazin Peco, vulcanizare, are 4
pompe
500000 negativa x
C Benzinarie la drum european vama
Bors-Deva
730000 negativa x
Avind in vedere caracteristicile, dimensiunile proprietatii, pozitionarea acesteia si vadul comercial
deosebit de bun pentru proprietatea subiect ( amplasata pe DN 7, in apropriere de traseul viitoarei
autostrazi Brasov-Arad) se estimeaza valoarea prin comparatii la nivelul de :
V cd = 350.000 Euro
EVALUARE TEREN
Scopul evaluării patrimoniale este stabilirea valorii de piata a tereului , corespunzatoare lunii
mai 2012. Legea nr.54/1998 reglementeaza « circulatia juridica a terenurilor « .In acest cadru a inceput
sa functioneze piata pamantului.Terenurile sunt recunoscute in general ca bunuri imobiliare de valori
importante.
Standardele de evaluare definesc,utilizeaza si recomanda pentru terenuri mai multe metode de
estimare a valorii acestora, reprezentand in acelasi timp si cea mai buna practica. Acestea sunt :
- comparatia directa de piata ;
- metoda alocarii ;
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
- extractia ;
- parcelarea ;
- metoda reziduala ;
- capitalizarea chiriei brute.
Comparatia directa este o metoda de evaluare uzuala pentru evaluarea terenurilor neagricole
libere (neocupate de constructii) sau considerate a fi libere.Ea consta in analiza preturilor de vanzare si a
caracteristicilor vanzarilor de terenuri, in compararea si ajustarea acestor preturi pentru a se ajunge la o
valoare adecvata de piata pentru terenul supus evaluarii.
Cateva elemente esentiale pentru aplicarea corecta e acestei metode de evaluare sunt :
5. vanzarile de terenuri selectate pentru comparatie trebuie sa fi avut loc la date cat mai apropiate de data
evaluarii si din aceeasi zona ;
6. numar suficient de tranzactii ;
7. criteriile de comparatie se refera la :
- drepturile de proprietate
- grevarea cu o ipoteca
- conditiile de finantare
- conditiile de vanzare ( motivatia )
- conditiile pietei la data vanzarilor
- asezarea terenurilor
- caracteristicile fizice (marime, contur, deschidere, topografie, pozitie, priveliste )
- utilitatile accesibile
- zonarea.
Metoda alocarii - Principiul pe care se bazeaza metoda consta in existenta unei ponderi
(proportii) normale a valorii terenului in valoarea totala a unei proprietati construite (deci teren +
constructie) care este, in general cunoscuta pentru diferite tipuri de proprietati. Aceasta pondere este
cuprinsa pentru terenul cu constructii mai vechi, in general intre 20 – 30 % din valoarea proprietatii totale.
Extractia este o varianta a metodei alocarii si consta in extragerea din pretul de vanzare al
unei proprietati a valorii constructiei, calculata la costul de inlocuire net.
Metoda parcelarii - se bazeaza pe ipoteza celei mai bune (valoroase) utilizari a fiecarei
parcele derivate din divizarea unui teren mai mare. In stabilirea divizarii optime a unui teren de suprafata
mare, se au in vedere cativa factori de influenta asupra valorii fiecarei parcele rezultate :
1. conformitatea suprafetei parcelei cu reglementarile nationale si locale referitoare la suprafata
minima, deschidere, topografie, calitatea solului, regimul constructiilor, alimentarea cu apa, drenaj,
canalizare, strazi, trotuare ;
2. structura cererii de loturi de teren existenta la data evaluarii ;
3. existenta unor vanzari recente de loturi de teren asemanatoare cu parcelele rezultate din
divizarea suprafetei mai mari.
Metoda reziduala se bazeaza pe principiul contributiei celor doua tipuri de capital investit –
cladiri si teren - la obtinerea si deci si la defalcarea profitului net al intregii afaceri, rezultat dupa
finalizarea unei proprietati detinute ca investitie si plasata pe terenul supus evaluarii.
Metoda capitalizarii chiriei brute se aplica in cazul evaluarii terenurilor inchiriate si consta
in capitalizarea chiriei incasate de proprietarul unui teren pe care l-a inchiriat, printr- un contract de
inchiriere, unui intreprinzator sau utilizator.Rata de capitalizare este cea derivata de pe piata.
Toate aceste metode sunt guvernate de principiul substitutiei, care este un principiu de prim rang
si care spune ca : nici un cumparator ( investitor ) prudent nu va oferi pentru o proprietate un prêt mai
mare decat cel cu care ar putea cumpara o alta proprietate cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate,
intr- un interval de timp rezonabil
3.5.1 Evaluare teren
3.5.1.1 Metoda reziduala
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Aceasta metoda se aplica pentru evaluarea terenului situat in localitatea SEBES in intravilan,
jud. Alba, in suprafata totala de 2.900 mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71024, avind nr.
cadastral 1065, topo 8245/2/2, 8247/2, 8248/1, 8249/1
In acest scop se determina asa – numitul “ potential de dezvoltare” adica se studiaza posibilitatea
practica (fizica si permisa legal) ca acest teren sa fie amenajat si apoi sa fie construite cladiri cu diferite
destinatii. Din discutia cu beneficiarul lucrarii a reiesit faptul ca acest teren este folosit pentru construirea
unor cladiri cu destinatia de statie peco. Pentru aceasta, in urma unei analize detaliate cu antreprenorii
unor astfel de investitii, indicatorii sintetizati ai proiectului (deci ipotezele pentru evaluare) sunt :
a) durata amenajarii terenului si finalizarea constructiei 12 luni ( 4 trim.)
b) perioada de vanzare a proprietatii rezultata 3 luni ( 1 trim. )
c) chiria neta anuala estimata 50.000 Euro
d) rata de capitalizare adecvata 10 %
e) cheltuieli de amenajare si de constructie 240.000 Euro
din care :
- 20 % in trimestrul I
- 30 % in trimestrul II
- 20 % in trimestrul III
- 30 % in trimestrul IV
onorarii profesionale 7.000 Euro
din care :
- 70 % in trimestrul I
- 30 % in trimestrul IV
comision pentru inchiriere 929 Euro
cheltuieli cu vanzarea proprietatii 2,5 % din valoarea proprietatii
- rata anuala a dobanzii pentru finantarea cheltuielilor
de amenajare si constructie, prin credit pe termen scurt 12 % cu compunere lunara
- profitul promotorului imobiliar 15 % din valoarea proprietatii
- cheltuieli pentru achizitionarea terenului 5 % din valoarea terenului
Calculul dobanzilor @ 12 % / an, cu compunere lunara se face astfel :
12 luni 48.000 Euro x 12 % = 5760 Euro
9 luni 72.000 Euro x 8,87 % = 6386 Euro
6 luni 48.000 Euro x 5,82 % = 2794 Euro
3 luni 72.000 Euro x 2,87 % = 2066 Euro
3 luni 240.000 Euro x 2,87 % = 6888 Euro
Total = 23.894 Euro
Rotunjit = 23.894 Euro
Estimarea valorii terenului prin metoda reziduala este prezentata in tabelul urmator :
( 1 ) Valoarea proprietatii imobiliare
50.000 / 0,10 = 500.000
500.000 E
( 2 ) Cheltuieli :
- de amenajare si constructii 240.000 E
- onorarii profesionale 7.000 E
- comision pentru inchiriere 929 E
-comision cu vanzarea proprietatii ( 2,5 % ) 12500 E
- dobanda ( vezi calculul de mai sus ) 23984 E
Total cheltuieli : 284323 E
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
( 3 ) Profitul promotorului imobiliar ( 15 %) 75.000 E
( 4 ) Valoarea terenului ( 1-2-3 ) 140.674 E
( 5 ) Factor de actualizare @ 12 % si n = 15 luni 0,868
( 6 ) Valoarea actualizata a terenului 122.105 E
( 7 ) Cheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) 6105 E
( 8 ) Valoarea curenta a terenului 116.000 E
TOTAL 116.000 E
Valoarea unitara a terenului este urmatoarea:
116.000 Euro / 2.900 mp = 40 Euro / mp
O alta procedura de calcul a valorii reziduale a terenului utilizeaza tehnica acumularilor
cheltuielilor totale, generate de derularea proiectului investitiei imobiliare, pe parcursul celor 5 trimestre
(15 luni ) Calculele sunt redate in tabelul de mai jos:
Trim. Natura cheltuielii Euro Flux de
numerar net
Sold
perioada
anterioara
Dobanda
@3%/ trim
Sold total
1 Cheltuieli constructie 48000
Onorarii profesionale 4900 52900 - - 52900
2 Cheltuieli constructie 72000 72000 52900 1587 126487
3 Cheltuieli constructie 48000 48000 126487 3795 178282
4 Cheltuieli constructie 72000
Onorarii profesionale 2100 74100 178282 5348 257730
5 Comision inchiriere 929
Cheltuieli cu vanzarea 12500 13429 257730 7732 278891
Ca urmare:
Valoarea proprietatii ( pret de vanzare ) 500.000 Euro
Cheltuieli totale ( inclusiv dobanzi ) 278.891 Euro
Profitul promotorului imobiliar @ 15 % 75.000 Euro
Valoarea terenului 146.109 Euro
Factor de actualizare @ 3 % /trim. si n= 15 luni ( 5 trim. ) 0,868
Valoarea actualizata a terenului 126.823 Euro
Cheltuieli pentru achizitionarea terenului ( 5 % ) 6341 Euro
Valoarea curenta a terenului 120.482Euro
Valoarea unitara a terenului este urmatoarea:
120.482 Euro / 2.900 mp = 41,55 Euro / mp
O alta procedura pentru calcularea valorii reziduale a terenului este actualizarea fluxului de
numerar net, generat de derularea proiectului de investitie imobiliara, pe parcursul celor 5 trimestre ( 15
luni )
Calculele sunt redate in tabelul de mai jos:
Trim. Flux de numerar net
(Euro)
Factor de actualizare
@ 3% pe trimestru
Flux de numerar net
actualizat ( Euro )
1 52900 0,971 51366
2 72000 0,942 67824
3 48000 0,915 43920
4 74100 0,888 65801
5 13429 0,862 11576
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Cheltuieli totale actualizate 240.487 Euro
Profitul promotorului imobiliar actualizat ( 500.000 x 0,862 ) 431.000 Euro
Pretul de vanzare actualizat ( 75.000 x 0,862 ) 64.650 Euro
Valoarea curenta a terenului (431.000 -240.487- 64.6501) 125.863 Euro
Valoarea unitara a terenului este urmatoarea:
125.863 Euro / 2.900 mp = 43,4 Euro / mp
In concluzie, rezulta trei valori reziduale ale terenului posibil de achizitionat si construit. Dintre
acestea se alege valoarea cea mai mica, deoarece ea reflecta conditiile pietei. Deci valoarea estimata de
catre evaluator a terenului in suprafata de 2.900 mp este de 116.000 Euro , adica 515.771 lei (la un curs
leu / Euro de 4,4463lei )
Valoarea unitara a terenului este de 40 Euro / mp
S.C. « NYDAWA OIL s.r.l. Sebes detine linga acest teren inca doua terenuri si anume :
1. Teren intravilan, in suprafata totala de 1.600 mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71793,
avind nr. cadastral 857, topo 8247/1/2
2. Teren intravilan, in suprafata totala de 949 mp inscris in Extrasul de Carte Funciara nr.71791,
avind nr. cadastral 1280, topo 8246/2, 8247/1/1
Pe aceste terenuri trece o linie de inalta tensiune Pentru aceste terenuri, tinind cont de conditiile de
mediu nu se poate determina asa – numitul “ potential de dezvoltare” adica nu se poate studia posibilitatea
practica (fizica si permisa legal) ca acest teren sa fie amenajat si apoi sa fie construite cladiri cu diferite
destinatii. Evaluatorul considera valoarea acestor terenuri de linga cel de 2.900 mp, ca fiind jumatate din
valoarea reziduala determinata, adica 20 EURO/mp
Valoarea unitara a terenului este de 20 Euro / mp
Deci valoarea estimata de catre evaluator a terenului in suprafata de 1.600 mp este de
1.600 mp x 20 Euro/mp = 32.000 Euro, adica 142.282 lei
Deci valoarea estimata de catre evaluator a terenului in suprafata de 949 mp este de
949 mp x 20 Euro/mp = 18.980 Euro, adica 84.391 lei
3.5.1.2 Metoda comparatiei de piata
Aceasta metoda isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimarea
valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietati
cu “ cea de evaluat “
Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie
directa de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile.
Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati, elemente care
influenteaza preturile de tranzactie.
Metoda este o abordare globala, care implica informatiile culese, urmand raportul cerere- oferta pe
piata imobiliara, reflectate in mass-media, la agentii imobiliare sau alte surse credibile de informare.
Ea se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma tranzactiilor cu terenuri similare, sau asimilabile
efectuate in zona, sau zone comparabile
Analiza pe criterii de piata a caracteristicilor si a datelor disponibile determina calculul si aplicarea
corectiilor de comparatie pe urmatoarele elemente:
drepturi de proprietate – in cazul tranzactionarii unei proprietati inchiriate sau cu alt tip de sarcini,
scadenta inchirierii/sarcinii depasind termenul tranzactiei;
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
corectie pentru finantare – in functie de aranjamentele financiare ale pretului tranzactiei ( eventuale
finantari ale cumparatorului “sub piata”,plata in rate )
conditii ale pietei – actualizare-ajustare conforma cu evolutia pietei intre cele 2 momente, impuse de
inflatie si perceptia investitorilor privind schimbarea ( conditiilor ) pietei de-a lungul timpului scurs de la
momentul incheierii contractului/tranzactiei si cel al evaluarii
localizare – cuantificarea micilor diferente necunoscute de piata de diferite locatii( ale accesului,
orientarii)
caracteristici fizice – diferentele intre caracteristicile fizice ale proprietatilor comparate ( dimensiune,
calitatea constructiei, stilul arhitectural, materiale de constructie, varsta, utilitatea functionala,
dimensiunea terenului, conditiile de mediu)
caracteristici economice – atributele proprietatii care influenteaza venitul net( in cazul proprietatilor
aducatoare de profit, cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriilor,nivelul
chiriilor, clauze contractuale de inchiriere)
utilizarea – diferenta intre utilizarea existenta si cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare
comparabile si utilizarea proprietatii evaluate
componente non-profit ale valorii – elemente de definire a personalitatii proprietatii sau ale
elemente ce influenteaza pretul.
Evaluatorul a trecut in revista criteriile (ajustarile necesare impunand corectii brute), considerand
informatiile de piata ca fiind utilizabile si posibil de prelucrat. Astfel conform informatiilor de piata
detinute si prelucrate de catre evaluator, plaja preturilor de tranzactionare corectate pentru proprietati
similare ( teren atribuit intr-o proportie echilibrata, cu utilitati similare) s-a situat intre 4o–45 Euro / mp.
Mentionam ca proprietatile comparabile vandute au fost in momentul tranzactiei libele de sarcini (nu
existau ipoteci asupra lor, nici chiriasi), la fel ca si proprietatea de evaluat. Plata pentru proprietatile
comparabile s-a facut la pretul pietei
Pentru a estima o valoare prin aceasta metoda, s-a calculat care este suma valorilor absolute a
corectiilor (valoarea bruta) si suma algebrica a corectiilor (valoarea neta).Se atribuie o pondere mai mare
proprietatilor comparabile care necesita mai putine corectii. In urma analizei pietei s-a estimat ca valoarea
proprietatii estimate prin metoda comparatiei directe este :
Valoarea unitara a terenului este de = 42 Euro / mp
Valoarea totala a terenului in suprafata de 2.900 mp, prin metoda comparatiei directe, este de
121.800 Euro sau 541.559,34 lei
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
EVALUAREA BUNURILOR MOBILE
Identificarea clientului si destinatarului
Obiectul prezentei evaluari sunt bunurile mobile aflate in patrimonial S.C.”NYDAWA OIL” S.R.L.
SEBES. Prezentul Raport de evaluare a fost intocmit in conformitate cu actele puse la dispozitie de catre
proprietar si cu situatia constatata pe teren, ocazie cu care s-au efectuat verificarile necesare privind
bunurile evaluate.
Raportul a fost intocmit in urmatoarele ipoteze:
- informatiile furnizate sunt considerate autentice
- toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte
Scopul evaluarii
Evaluarea se face in scopul estimarii valorii de piata a utilajelor apartinind
S.C.”NYDAWA OIL”S.R.L.aflata in insolventa
Data evaluarii, a inspectiei si a raportului
Data evaluarii: 17.05.2012
Curs valutar BNR – 1 EURO = 4,4463 lei
Data inspectiei: 14-15.05.2011
Data intocmirii raportului de evaluare 17.05.2012
Identificarea bunurilor
Exista doua proceduri majore de identificare si inventariere a bunurilor mobile:
2.macroidentificarea
3.microidentificarea
In cazul prezentului raport de evaluare am ales procedeul de microidentificare
4. Microidentificarea este procesul de evidentiere a caracteristicilor individuale ale bunurilor.
Se va evidentia pentru fiecare din aceste bunuri marca, modelul, seria, capacitatea si dimensiunile
fizice. Bunurile mobile pot fi identificate conform cartilor de identitate anexate.
Dreptul de proprietate evaluat
Bunurile evaluate sunt proprietatea S.C.”NYDAWA OIL” S.R.L.Sebes, conform cu actele de
proprietate anexate: Lista de inventariere si Carti de identitate ale vehiculelor.
Denumire bun mobil Acte de proprietate
Autotractor marca DAF AB-29-AWA Carte de identitate seria E081204; factura
seria 0299/02.06.2008
Autotractor marca VOLVO AB-49-AWA Carte de identitate seria F035570;
Autotractor marca SCANIA AB-25-AWA Carte de identitate seria E355371
Autoturism marca VOLKSWAGEN
AB-17-AWA
Carte de identitate seria E242492
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Aragaz cu 6 arzatoare Factura seria 0036991/16.08.2007
Automat cafea BARISTA Factura seria 2787/30.07.2008
Combina frigorifica GORENJE Factura seria 1021646/01.04.2008
Electropompa cu carucior Factura seria 182/07.10.2008
Fripteuza Factura seria 1021646/01.04.2008
Plita cu masa calda Factura seria 1021646/01.04.2008
Hota Factura seria 2694/17.12.2008
Motopompa de apa murdara Factura seria 2629891/07.03.2008
Motopompa SDMO Factura seria 9120692/03.05.2006
Purificator ASTRO Factura seria 593/07.03.2007
Casa marcat SAPEL Factura seria 4194701/03.05.2006
Notebook TOSHIBA Factura seria TSB782/02.02.2009
Semiremorca SCHWARZMULLER
AB-81-AWA
Carte de identitate seria D558490
Canapea piele Factura seria 9182037/27.06.2007
Notebook HP Factura seria 0030002286/17.01.2007
Mobila bucatarie Factura seria 1000232/15.09.2008
Mobilier NIGO Factura seria 70261213/27.07.2007
Mobilier pal Factura seria 1000706/14.07.2010
Definirea valorilor estimate
Evaluarea este un proces de estimare a valorii care este, de fapt o calitate a bunului. Avind in vedere
scopul prezentei evaluari, in lucrarea de fata va fi stabilita o valoare de piata.
Valoarea de piata asa cum este definite de I.S.V.1 este “ suma estimata pentru care o proprietate ar
putea fi schimbata la data evaluarii, intre un vinzator hotarit si un cumparator hotarit, intr-o tranzactie
echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si
fara constringeri.”
Conformitatea Raportului cu acte normative si de reglementare
Standardele internationale de evaluare –editia a opta 2007
Standardele de evaluare elaborate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania
HGR nr.2139/2004 pentru aprobarea Clasificarii pe grupe si duratelor normale de functionare a
mijloacelor fixe
Surse de informare
La baza elaborarii prezentului Raport au stat datele si informatiile furnizate de:
- proprietarul bunurilor mobile
- publicatii referitoare la piata locala de utilaje si echipamente
Observatii:
s-a considerat ca toate informatiile obtinute sunt corecte si complete
Ipoteze si conditii limitative
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Bunurile mobile s-au evaluat in ipoteza utilizarii in continuitate, in scopul proiectat initial si
pentru care a fost achizitionat
Conditiile limitative in care s-a efectuat evaluarea bunurilor mobile sunt urmatoarele:
in vederea efectuarii evaluarii au fost luati in considerare toti factorii care au influentat asupra valorii
obiectului evaluarii si nu au fost omise in mod deliberat informatii care, dupa cunostinta
evaluatorului sunt corecte si rezonabile pentru intocmirea prezentului Raport.
Evaluatorul se considera degrevat de raspunderea existentei unor vicii ascunse privind obiectul
evaluarii, factorii de mediu, etc. care ar putea influenta in vreun sens valoare bunurilor in cauza, fapt
pentru care evaluatorul nu poate da nici o garantie referitoare la starea tehnica sau economica a
acestora
In timpul identificarii si inventarierii bunurilor supuse evaluarii, in unele cazuri, evaluatorul nu a
putut inspecta parti acoperite si/ sau inccesibile ale obiectelor, fapt pentru care acestea sunt
considerate in stare de functionate normala.
Lucrarea s-a efectuat pe baza datelor prelevate la vizionarea bunurilor mobile, precum si a
informatiilor furnizate de proprietar
Metodologic, in elaborarea lucrarii s-a tinut seama de prevederile legale mentionate ulterior, de
preturile de comercializare a bunurilor ce fac obiectul prezentului Raport , la cursul de schimb valutar
de referinta la data evaluarii, precum si de starea reala a bunurilor evaluate la data efectuarii
inspectiei.
Principial, Raportul de expertiza-evaluare respecta Standardele, Recomandarile si Notele Corpului
Expertilor tehnici din Romania si ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania, precum si
materialul bibliografic de specialitate din care o parte este prezentat in lucrare.
Rezultatele si informatiile cuprinse in interiorul lucrarii se considera a fi corecte, chiar daca
redactarea nu a retinut, intotdeauna si integral detaliile metodologiei de evaluare care au condos la
rezultate evidente.
Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezenta in Raport si intr-un interval de
timp limitat.
Descrierea bunurilor
Caracteristicile utilajelor, constatate cu ocazia inspectiei in teren sunt conform documentatiei tehnice din
anexa
Bun mobil Documentatie tehnica
Autotractor marca DAF AB-29-AWA Carte de identitate seria E081204;
Autotractor marca VOLVO
AB-49-AWA
Carte de identitate seria F035570;
Autotractor marca SCANIA
AB-25-AWA
Carte de identitate seria E355371
Autoturism marca VOLKSWAGEN
AB-17-AWA
Carte de identitate seria E242492
Semiremorca SCHWARZMULLER
AB-81-AWA
Carte de identitate seria D558490
1. Autotractor marca DAF AB-29-AWA
- categoria – Autotractor
- caroseria – cabina dubla avansata 2 usi
- marca – DAF
- varianta FT95XF430380/4X2
- numar omologare/an fabricatie – LBDF141111A42R3/2003
- numar de identificare -XLRTE47XSOE6040071
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
- sursa de energie – motorina
- numar axe -2
- tractiune – spate
- culoare -alb
- la momentul inspectiei era in stare de functionare avind parcursi 549.643 km
2. Autotractor marca VOLVO AB-49-AWA
- categoria – Autotractor
- caroseria – cabina dubla avansata 2 usi
- marca – VOLVO
- varianta FH 12-420 4X2T
- numar omologare/an fabricatie – LBVV131612139R3/2002
- numar de identificare -YV2A4DAA72B308321
- sursa de energie – motorina
- numar axe -2
- tractiune – spate
- culoare -verde
- la momentul inspectiei era in stare de functionare avind parcursi 1.079.851 km
3. Autotractor marca SCANIA AB-25-AWA
- categoria – Autotractor
- caroseria – cabina dubla avansata 2 usi
- marca – SCANIA
- varianta 124 LA 4X2 NA 420
- numar omologare/an fabricatie – XLER4X20004460237
- numar de identificare -YV2A4DAA72B308321
- sursa de energie – motorina
- numar axe -2
- tractiune – spate
- culoare -rosu
- la momentul inspectiei era in stare de functionare avind parcursi 947.972 km
4. Autoturism marca VOLKSWAGEN AB-17-AWA
- categoria – Autoturism
- caroseria – 2 volume, berlina 4 usi
- marca – VOLKSWAGEN
- varianta PASSAT 4 MOTION
- numar omologare/an fabricatie – AKVK281211T31E3/2004
- numar de identificare -WVWZZZ3BZ5PO13708
- sursa de energie – motorina
- numar axe -2
- tractiune – integrala
- culoare -albastru
- la momentul inspectiei era in stare de functionare avind parcursi 265.702 km
Descrierea starii tehnice
Utilajele au fost achizitionate la mina a doua si sunt de provenienta romaneasca si straina. In urma
inspectiei a rezultat ca toate dotarile si accesoriile existau fizic, dar nu toate garantau buna functionare.
Pentru aprecierea starii tehnice a bunurilor mobile trebuie sa se tina seama de deprecierea care a
afectat componentele acestora.
Cele trei elemente ale deprecierii sunt:
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
o Depreciere fizica
o Depreciere functionala
o Depreciere economica
Date operationale istorice
Conform informatiilor furnizate de proprietar:
Cheltuieli de intretinere si reparatii In limitele normale aferente unui bun de vechime
si fiabilitate similara
Consumuri de energie si combustibili La nivelul dat de cartile tehnice
Exploatare sezoniera -
Personal de exploatare Conform instructiunilor
Mijloace de intretinere extraordinare Nu e cazul
Program de intretinere si reparatii Este respectat
Standarde de securitate si mediu Exclusiv cele din dotarea initiala
Echipamente de control al poluarii Exclusiv cele din dotarea initiala
Utilitati de sprijin Nu este cazul, se utilizeaza combustibilul pentru
care a fost proiectat
Incidente
Conform informatiilor furnizate de proprietar:
Accidente Nu au fost
Evenimente cu efect depreciativ mai accentuat
decit cel uzual
Nu au fost
Inlocuire de componente si reparatii Piesele sunt cele originale
recomandate si agreate de producator
Intretinere si service
Conform informatiilor furnizate de proprietar:
Personalul angrenat Cu personalul specializat in asemenea operatiuni
Frecventa verificarilor Verificarile au fost efectuate in conformitate cu cartea tehnica a
bunului mobil
Reparatii Cu personalul specializat in asemenea operatiuni
Descrierea si analiza pietei bunurilor
Utilajele si echipamentele evaluate sunt de provenienta din Romania (second hand) si din strainatate si au
data fabricatiei intre anii 1990- 2005. Pentru aceste utilaje si echipamente exista piata atit pentru vinzarea
lor cit si pentru inchiriere. Principalii cumparatori pentru aceste bunuri mobile sunt firmele de prestarii
servicii care functioneaza pe piata locala sau nationala de vinzare combustibil
Analiza pentru cea mai buna utilizare
Unul din principiile evaluarii proprietatii mobile il constituie “principiul celei mai bune utilizari”,
care este definita, conform ISV astfel: “Utilizarea cea mai probabila a unui activ (proprietate) care este
posibila din punct de vedere financiar, justificata in mod corespunzator si din care rezulta cea mai mare
valoare a activului supus evaluarii”.
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Criteriile avute in vedere la analiza celei mai bune utilizari au fost urmatoarele:
- legal permisa
- fizic posibila
- financiar fezabila
- maxim profitabila
Cunoasterea si intelegerea comportamentului pietei de utilaje similare este esentiala pentru
conceptul de “cea mai buna utilizare”.
In consecinta, cea mai buna utilizare este cea in continuitate ,respectiv prestari servicii, utilaje
necesare aprovizionare si vinzare combustibil
EVALUAREA BUNURILOR MOBILE
Metoda costurilor
Valoarea determinata prin aceasta metoda presupune continuitatea utilizarii bunului potrivit
scopului pentru care a fost proiectat si construit.
Acest lucru este adecvat in situatia de fapt, deoarece sunt intrunite urmatoarele conditii:
-bunul satisface o cerere economica prin utilitatea pe care o ofera
- bunul are durata de utilizare ramasa rezonabila
- continuarea utilizarii prezente este practica
-utilizarea alternativa nu este fezabila
Abordarea prin cost este aceea abordare care estimeaza valoare prin determinarea costului present
(de inlocuire sau reproducere, de nou) al unui bun din care se deduc o serie de elemente de :
- depreciere fizica
- depreciere functionala si economica
Depreciere fizica este pierdere de valoare ca rezultat al utilizarii si uzurii unui activ in
functiune, din expunerea lui factorilor din mediul inconjurator. Factorii de baza in deprecierea fizica ai
unui bun sunt: virsta si utilizarea acestuia (inclusiv mediul de lucru) .
Deprecierea functionala este pierderea de valoare a proprietatii ca rezultat al progresului
tehnologic, al aparitiei de noi tehnologii.
Deprecierea functionala este independenta de orice deteriorare fizica a proprietatii. Factorii de
baza in deprecierea functionala sunt:
- schimbarile de design
- schimbarile de materiale sau proces
- inadecvari
- supradimensionari
- lipsa de utilitate
Deprecierea economica este o pierdere de valoare datorata unor factori externi activului cum ar fi:
- cerere redusa de produse similare
- concurenta acerba pe piata de utilaje
- inflatia
- legislatia de mediu
Modul de abordare
Prin indexarea costului de achizitie s-a obtinut costul actual al unui bun identic cu bunul de
evaluat, in starea in care acesta se afla la data achizitiei de catre actualul proprietar. Acest cost deja
include toate formele de depreciere acumulate de la data fabricatiei pina la data achizitiei de catre actualul
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
proprietar, intru-cit valoarea cu care s-a achizitionat bunul respectiv era valoarea de piata la data
achizitiei.
Fata de valoarea de piata de la data achitiziei pe care am actualizat-o indicial, am mai aplicat doar
deprecierea totala aferenta perioadei dintre data achizitiei de catre actualul proprietar si data evaluarii.
Deprecierea pe care am estimat-o in raport este deprecierea totala (uzura fizica+depreciere
functionala+depreciere economica).In urma aplicarii acestei deprecieri totale costul de reproductie net
obtinut este de fapt valoarea de piata a bunurilor evaluate.
Valoarea de piata a utilajelor estimata prin metoda costurilor, in ipoteza vinzarii bucata cu
bucata, este, conform tabelului prezentat in anexa, de
99.752 lei, respectiv 22.437 EURO
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
S.C. »NYDAWA OIL « s.r.l. SEBES
Evaluare mijloace fixe
Denumire
Nr.
inv.
Valoare
inventar
Coef.
actualizar
e de la
data
achizitiei
la data
evaluarii
Cost de
inlocuire brut
Depreciere totala (fizica
+functionala+economica
)
Cost de
inlocuire net
Stare tehnica
(lei) (lei) (EUR) (%) (lei) (EUR)
Sistem
PENTIUM IV
INTEL
11 2060,31 1,05 2163 486 80 433 97 Stare relativ
buna,
conf.declaratii
proprietar
Motopompa
SDMO
17 2282 1,01 2305 518 90 230 52 Stare relativ
buna,
conf.declaratii
proprietar
Aragaz 6
arzatoare
24 5199,9 1,1 5720 1286 90 572 129 Stare relativ
buna,
conf.declaratii
proprietar
Fry-top lis+striat 25 4499 1,01 4544 1022 98 91 20 Stare relativ
buna,
conf.declaratii
proprietar
Purificator
ASTRO 2000
cf ctr
29 4321,4 1,01 4365 982 98 87 20 Nefunctiona
l,
conf.declara
tii proprietar
Purificator
ASTRO 2000
cf ctr
29 4321,4 1,01 4365 982 98 87 20 Nefunctiona
l,
conf.declara
tii proprietar
Motopompa de
apa murdara
35 2268,91 1,02 2314 520 90 231 52 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Combina
frigorifica
38 2029,41 1,01 2050 461 90 205 46 Stare relativ
buna, ,
conf.declara
tii proprietar
Automat cafea
BARIST
40 4799 1,01 4847 1090 98 97 22 Nefunctiona
l,
conf.declara
tii proprietar
Electropompa
cu carucior
41 7637,25 1,02 7790 1752 95 389 88 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Hota + motor 42 2649 1,02 2702 608 98 54 12 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Casa marcat
SAPEL
18 1575 1,01 1591 358 90 159 36 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Automatic
cafea
SABECO
31 3900 1,03 4017 903 98 80 18 Nefunctiona
l,
conf.declara
tii proprietar
Notebook
TOSHIBA
44 3295 1,02 3361 756 90 336 76 Stare relativ
buna,
conf.declara
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
P300-1CE tii proprietar
Autoturism
Wolswag.Passa
t AB-17-AWA
2 89916,81 1,03 92614 2083
0
88 11114 2500 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Semiremorca
Schwarz.cist.
AB-81-AWA
4 10548,9 2,25 23735 5338 45 1305
4
2936 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Autotractor
SCANIA
AB-25-AWA
8 148520,4
3
1,01 15000
6
3373
7
85 2250
1
5061 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Autotractor
Volvo
AB-49-AWA
20 87082,8 1,05 91437 2056
5
70 2743
1
6169 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Autotractor
DAF
AB-29-AWA
39 123465,5
5
1,01 12470
0
2804
6
85 1870
5
4207 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Mobilier birou 5 4543,54 1,01 4589 1032 90 459 103 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Birou-masa 6 1383,69 1,01 1398 314 90 140 31 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Laptop
notebook
21 2857,05 1,02 2914 655 80 583 131 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Mobilier birou 26 4320 1,14 4925 1108 90 492 111 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Canapea piele 32 1848,74 1,01 1867 420 90 187 42 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Mobilier
NIGO
33 1592,44 1,01 1608 362 85 241 54 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Mobilier
bucatarie
40 2521 1,01 2546 573 90 255 57 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
LCD TV 54 2520,92 1,01 2546 573 80 509 115 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Tv LCD full
HD 94
57 2436,89 1,01 2461 554 80 492 111 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
Mobilier pal 59 5325 1,01 5378 1210 90 538 121 Stare relativ
buna,
conf.declara
tii proprietar
TOTAL
GENERAL
99752 22437
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Partea IV. CONCLUZII
Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluari, pentru a avea
siguranta ca datele disponibile , tehnicile analitice, rationamentele si logica aplicate au condus la judecati
consistente.
4.1. Valori obtinute
Cladiri si constructii speciale
1.Abordarea prin metoda costurilor = 789.962 lei
2.Abordarea prin metoda capitalizarii directe = 819.755 lei
Teren
1. intravilan = 2.900 mp
- Abordarea prin metoda reziduala = 515.771 lei
- abordarea prin metoda comparatiei de piata = 541.559 lei
3. intravilan = 1.600 mp = 142.282 lei
4. intravilan = 949 mp = 84.391 lei
Valoare echipamente (bunuri mobile) = 99.752 lei
- mijloace de transport
- alte utilaje
4.2. Analiza valorilor
1)Abordarea prin costuri
Costul de inlocuire net calculat pe baza Cataloagelor de Reevaluare 1965 prezinta incredere in
ceea ce priveste asemanarea intre constructia evaluata si solutia constructiva prevazuta in
cataloage.Coeficientii de actualizare aplicati par a fi corecti daca luam ca baza pretul pe metru patrat de
constructie noua comunicat de firmele de constructii din zona.in ceea ce priveste calculul uzurii,
metodologia aplicata a fost suficient detaliata. De asemenea coeficientii de actualizare aplicati la valoarea
din 1965 sunt corecti. In ceea ce priveste gradul de depreciere din cauze externe, acesta presupune o doza
de retinere, datorita numarului insuficient de tranzactii de pe piata.
2) Abordarea pe baza de venit
Valoarea rezultata exprima o utilizare eficienta a capitalului intru-cat valoarea acestuia este mai
mare decat valoarea de reconstructie Previziunile aflate la baza evaluarii prin aceasta metoda presupun o
oarecare retinere, dat fiind faptul ca rata de capitalizare s-a luat in calcul la un nivel acceptabil, pe baza
experientei evaluatorului, acesta nedispunind de suficiente informatii concrete de pe piata imobiliara
locala, pentru a calcula aceasta rata.Totusi calculul venitului brut s-a facut pe baza chiriei obtinute din
informatii concrete de piata
In opinia evaluatorului si respectand principiul prudentei, valoarea de piata cea mai apropiata a
proprietatii este cea obtinuta din abordarea prin metoda costurilor
Concluzii ( reconcilierea rezultatelor) In urma analizarii valorilor obtinute in raportul de evaluare, prin prizma celor prezentate in
capitolul referitor la analiza pietei imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea de oferta a proprietatii
imobiliare analizate in conditiile in care plata se face integral la data vinzarii ar fi de :
Valoarea recomandata a cladirilor = 789.962 lei
Valoarea recomandata a terenului = 742.444 lei
Valoarea recomandata a bunurilor mobile = 99.752 lei
TOTAL = 1.632.158 lei
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind valoarea
sunt urmatoarele :
- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in
prezentul raport
- pretul de tranzactionare se va putea situa si peste valoarea prezentata, in functie de cererea
manifestata pentru tranzactionarea activului la momentul organizarii licitatiei adecvate pentru vanzare
- in conditiile de constrangere aferente unei vanzari fortate (executarea ipotecii) pretul obtinut
va putea diferi semnificativ de valoarea estimata
- valoarea este o predictie
- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu
- valoarea este subiectiva
- evaluarea este o opinie asupra unei valori.
- orientarea spre piata
Intocmit,
Expert evaluator
Ing. VLADUT FELICIA
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
FIŞĂ DE EVALUARE A CONSTRUCŢIILOR
prin metoda costului unitar de barem
1. Denumire obiect: Spatiu comercial – Bar, magazin si spatii
administrative
2. Nr. corespondenta plan situatie 1
3. Vechime ani 9
4. Data P.I.F.: 2003
5. Suprafaţă desfăşurată: Înălţime medie ponderata :
197 mp 3,5 m
6. Caracteristicile construcţiei:
6.1 Structura de rezistenţă: stalpi si cadre din beton, zidarie caramida
6 .2. Fundaţii: beton izolate sub stalpi si continue sub ziduri
6.3. Închideri şi compartimentări: zidarie
6.4. Planşeu: - beton
6.5. Acoperiş: terasa cu hidroizolatie
6.6. Finisaje: -exterioare : tencuieli driscuite, zugraveli lavabile. Interioare : tencuieli
driscuite, glet, zugraveli lavabile.
6.6.1.Fatade :
6.6.2 Interior
6.6.2.1.Pardoseli :gresie
6.6.2.2 Pereti : lavabil
6.6.2.3. Timplarie : PVC + geam termopan
7. Instalaţii electrice- iluminat fluorescent
8. Instalaţii sanitare : apa-canal
9. Instalaţie de încălzire: calorifere + C.T. proprie
10. Stabilirea elementelor de calcul
Se face utilizând elementele rezultate din releveele efectuate pe teren.
Denumire Cantitate
Suprafaţă desfăşurată 197 mp
Suprafaţă utilă 167 mp
Inaltimea 3,5 m
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
11 Starea tehnică a clădirii
În urma inspecţiei în teren şi a prelucrării informaţiilor furnizate de proprietarul spaţiului în
legătură cu reparaţiile executate la clădire s-a constatat o stare tehnică buna
Rezultatele expertizei sunt sintetizate în tabelul următor:
Denumirea
subansamblului
Pondere din
valoarea totală
Grad de uzură reală
(%)
Structura de rezistenţă 40 15
Anvelopa (închideri, compartimentări, învelitoare) 17 20
Finisaje 25 40
Instalaţii funcţionale 18 50
Conform celor prezentate în tabelul precedent, făcând media ponderată, obţinem un grad de uzură
reală, reţinut şi în raportul de evaluare, de:
0,4 x 15 + 0,17 x 20 + 0,25 x 40 + 0,18 x 50 = 28,4 %
uzură mai mare decat cea recomandată de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T. nr.
2/N/20.01.1999 pentru clădiri cu aceeaşi destinaţie, de acelaşi tip şi aceeaşi stare fizică reală.
12 Calcul de evaluare
Evaluare la nivelul preţurilor din anul 1965
Pentru evaluarea Spatiului comercial. s-a folosit Catalogul de evaluare nr 120 , fisa nr.7 – cladire
cu structura din zidarie portanta sau schelet din beton armat, planseu din beton armat sau boltisoare de
caramida pe traverse metalice; acoperis terasa sau sarpanta lemn si invelitoare de tigla, finisaj mediu,
instalatii electrice de iluminat, sanitare si incalzire
Faţă de situaţia standard din fişa de reevaluare prezentată în paragraful precedent s-au constatat
unele diferenţe, iar calculul s-a efectuat în tabelul următor:
Barem şi corecţii
U.M. la care se
aplică corecţia
Preţ unitar
(lei/U.M.)
Cantitatea
la care se aplică
corecţia
Preţ total
(lei)
Construcţii mp 1027 197 202319
Instalatii electrice mp 194 197 38218
Instalatii sanitare mp 78 197 15366
Instalatii incalzire mp 126 197 24822
Corectii-instal. ventilatie mp 185 197 36445
Total (preturi 1965) 317.170
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Valoarea de reconstructie la 17.05.2012:
Pentru aducerea la zi a valorilor obţinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplică
indicii de actualizare a construcţiilor recomandaţi de C.E.T.-R., corespunzători grupei 1.4 A clădiri pentru
afaceri, comert, corelati cu coeficientul de crestere. Prin înmulţirea acestor indici se obţine un coeficient
global de creştere de 1,495
317.170 x 1,495 = 474.169,15 lei
Valoarea rămasă actualizată la 17.05.2012
- Se aplică coeficientul de uzură 1 - u = 0,716
474.169,15 x 0,716 = 339.505,1114 lei
Valoarea ramasa actualizata = 339.505 lei (fara T.V.A.)
respectiv 76.357 EURO
la data de 17.05.2012 -1 EURO = 4,4463 lei
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
FIŞĂ DE EVALUARE A CONSTRUCŢIILOR
prin metoda costului unitar de barem
1. Denumire obiect Platforma betonata
2. Nr. corespondenta plan situatie
3.Vechime ani 9 ani
4. Data P.I.F.: 2003
5. Suprafaţă construita: Înălţime medie ponderata :
2.300 mp -
6. Caracteristicile construcţiei:
6.1 Structura de rezistenţă: strat de balast compactat
6.2. Fundaţii: beton
6.6.2.1Pardoseli: beton
7 Stabilirea elementelor de calcul
Se face utilizând elementele rezultate din releveele efectuate pe teren.
Denumire Cantitate
Suprafaţă desfăşurată 2.300 mp
8. Starea tehnică a clădirii
În urma inspecţiei în teren şi a prelucrării informaţiilor furnizate de proprietarul spaţiului în
legătură cu reparaţiile executate la clădire s-a constatat o stare tehnică buna .
Rezultatele expertizei sunt sintetizate in tabelul urmator:
Denumirea subansamblului
Pondere din
valoarea totala
Grad de uzura
reala (% )
Structura de rezistenta 100 35
Conform celor prezentate in tabelul precedent, facand media ponderata, obtinem un grad de
uzura reala, retinut si in raportul de evaluare, de:
1 x 35 =35 %
uzura mai mare decat cea recomandata de Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin M.L.P.A.T.nr.
85/N/1999 pentru cladiri cu aceeasi destinatie, de acelasi tip si aceeasi stare fizica reala
9.Calcul de evaluare
Evaluare la nivelul preţurilor din anul 1965
F.Vladut -Evaluator P.F.A F 20/601/2011, CIF 28648178 - Deva
Raport de evaluare
Pentru evaluarea platformei betonate s-a folosit Catalogul de evaluare nr 133, fisa nr.6
Faţă de situaţia standard din fişa de reevaluare prezentată în paragraful precedent s-au constatat
unele diferenţe, iar calculul s-a efectuat în tabelul următor:
Barem şi corecţii
U.M. la care se
aplică corecţia
Preţ unitar
(lei/U.M.)
Cant.la care se
aplică corecţia
Preţ total
(lei)
Constructii mp 72 2300 165600
Total preturi 1965 165600
Valoarea de reconstructie la 17.05.2012
Pentru aducerea la zi a valorilor obţinute anterior care sunt la nivelul anului 1965 se aplică indicii
de actualizare a construcţiilor recomandaţi de C.E.T.-R., corespunzători grupei 1.4 B-constructii speciale
pentru afaceri, comert, corelati cu coeficientul de crestere. Prin înmulţirea acestor indici se obţine un
coeficient global de creştere de 2,042
165.600 x 2,042 = 338.155,2 lei
Valoarea rămasă actualizată la 17.05.2012
Se aplică coeficientul de uzura 1 – u = 0,65
338.155,2 x 0,35 = 219.800,88 RON ( fara TVA )
Valoarea ramasa actualizata = 219.801 lei (fara T.V.A.)
respectiv 49.435 EURO
la data de 17.05.2012 -1 EURO = 4,4463 lei