CERTIFICATO DI VALUTAZIONE RIEPILOGO VALUTAZIONE di... · N. 12 di 44 æ Rapporto di Valutazione Lotto nr.UNICO ROSSI Marco nr. 626.2016 4) Impianti speciali 5) Note al sopralluogo

Committente ROSSI Marco

Codice Fiscale RSS MRC 56T54 J785 R

Lotto

Valutatore incaricato Romano geom. Francesco Redatta il 17/11/2016

Pratica numero 626.2016 CRM numero 3333

Regione Veneto Comune

Provincia Treviso Indirizzo

Tipologia immobile UsatoPiù probabile valore

cauzionale € 238.960,00

Più probabile valore

ATTUALE di mercato € 298.700,00

Più probabile valore

assicurabile244.600,00€

Caratteristiche generali

dell’immobile Villino

Descrizione sintetica

"Giudizio" sulla

commerciabilitàNormale

"Giudizio" sulla immediata

commerciabilità

Legittimità edilizia

Legittimità catastale

Note

Ufficio provinciale di Treviso Comune

Sezione C Foglio 55

RIEPILOGO VALUTAZIONE

NOTE

IDENTIFICAZIONE CATASTALE - FABBRICATI

Nessuna nota

Nessuna nota

Ipotizzata classe energetica "G".

Immediata

UNICO

CERTIFICATO DI VALUTAZIONE

Società Credito Cooperativo

Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia

Mogliano Veneto

Mogliano Veneto

via San Pio X 45

Trattasi di villetta singola disposta su un piano rialzato fuori terra, garage al piano

seminterrato, ed area scoperta di pertinenza.

Ubicazione Foglio Particella Sub Classamento Classe Consistenza Rendita Partita Altri dati

Volpago del Montello,

via San Pio X, P. S1-TC/2 283 1 A/7 2 Vani 10 € 1.110,38


via San Pio X, P. TC/2 283 2

Note:

Area urbana di mq 1422

Easystima srl

Sede legale Via A.Da Corona n.1/q, 31100 Treviso (TV) Sede operativa Via Belvedere n.1/a, 31032 Casale sul Sile (TV)

Tel-Fax 0422 820912 P.IVA 04445620265 REA 350541 TV www.easystima.com - [email protected]

FAC-SIM

ILE

Rapporto di Valutazione Lotto nr.UNICO

ROSSI Marco nr. 626.2016

A. Anagrafica

1) Committente

2) Valutatore incaricato

3) Immobile (lotto)

RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE In applicazione agli IVS/EVS, al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa

ed alle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

Trattasi di villetta singola disposta su un piano

rialzato fuori terra, garage al piano seminterrato,

ed area scoperta di pertinenza.

Società Credito Cooperativo

Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia

Committente ROSSI Marco

Codice Fiscale/P.IVA RSS MRC 56T54 J785 R

Ubicazione - Indirizzo via San Pio X

Ubicazione - Numero civico/barrato 45

Ubicazione - Provincia Treviso

Ubicazione - Comune Mogliano Veneto

Zona rischio sismico

Zona 3: zona caratterizzata da bassa sismicità,

ma in particolari contesti può vedere amplificati i

propri effetti.

Ubicazione - Località Zerman

Valutatore incaricato Romano geom. Francesco

Lotto nr. UNICO

Descrizione sintetica

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B. Premessa - Scopo della valutazione

Ispezioni ipotecarie

Il presente Rapporto di Valutazione NON prevede visure presso la Conservatoria dei Registri

Immobiliari al fine di verificare la presenza di trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche,

pignoramenti, ecc.) o a qualsivoglia altro gravame e/o diritto reale (diritto di superficie, l'enfiteusi,

usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali, prelazione di terzi, sequestri, riservati domìni e simili)

sull’immobile qui peritato.

Tali ispezioni saranno successivamente compiute dal Notaio incaricato di redigere la relazione

notarile preliminare ventennale.

Si rinvia alla succitata relazione per ogni verifica.

La presente valutazione immobiliare è un rapporto estimativo oggettivo, basato su procedimenti scientifici,

principi e criteri estimativi univoci, che possono condurre a risultati certi, condivisibili e replicabili secondo

gli IVS (International Valuation Standard) ed EVS (European Valuation Standard).

Essa riflette le opinioni personali dei periti estimatori e quindi la presente valutazione è una stima, non un

fatto.

Il presente rapporto di valutazione mira a comunicare al lettore il più probabile valore di mercato

dell’immobile suddiviso in lotti omogenei.

Inoltre il presente rapporto espone il procedimento estimativo adottato ed indica le eventuali assunzioni

alla base della valutazione e le eventuali condizioni limitanti.

L’attività peritale è stata supportata dai due componenti la Direzione Tecnica:

Geom. Romano Francesco, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Treviso n. 1856, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1714,

Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/27.

Geom. Alessandro Benvegnù, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Vicenza n. 1295, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1771, Certificato ISO 17024: CRIF Cert. Serv. - n° B01/0278,

Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/7.

Il titolo REV, in linea con i principi di armonizzazione e di libertà di circolazione propri della Comunità Europea, è garanzia di un elevato standard di qualità e di esperienza dei valutatori dei Paesi membri, al fine di assicurare alla clientela e al mercato in generale valutazioni che rispettino a pieno le linee guida, le regole, le metodologie e le procedure definite dagli EVS – European Valuation Standards.

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C. Quesiti Estimativi

1) determinare il più probabile Valore ATTUALE di libero mercato;

2) determinare il Valore Cauzionale;

3) determinare il Valore di Assicurazione / Valore di Ricostruzione a nuovo;

4) determinare il grado di commerciabilità ATTUALE dell'immobile;

La committenza e l'istituti bancario erogante il finanziamento hanno posto i seguenti quesiti

estimativi

Altro:

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D. Fasi - Accertamenti e date delle indagini

Nella tabella sottostante sono indicate le principali fasi ed accertamenti peritali espletati

dall'esperto valutatore, indispensabili per la stesura del rapporto di valutazione

26 Ottobre 2016 Redazione rapporto di valutazione (prima bozza)

27 Ottobre 2016 Redazione certificato di valutazione

Fase 2: indagine di mercato e eleborazione dei dati

Data Descrizione

18 Ottobre 2016 Richiesta documentazione mancante

26 Ottobre 2016 Ricezione documentazione mancante

Ulteriore sopralluogo presso l'immobile

Accessi agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione 1

18 Ottobre 2016 Incarico

Fase 1: analisi documentale e attività di accertamento e verifica

26 Ottobre 2016 Sopralluogo presso l'immobile

26 Ottobre 2016 Verifica e studio del mercato immobiliare locale e sua segmentazione

26 Ottobre 2016 Verifica dei dati attraverso l'analisi del mercato ed i database online

Fase 3: redazione del rapporto di valutazione

27 Ottobre 2016 Bozza definitiva

Eventuale richiesta di revisione

3 Novembre 2016 Rapporto di valutazione

1 L'accesso agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione si rende obbligatorio solo nel

caso di acclarata mancanza documentale

Firma digitale rapporto di valutazione

4 Novembre 2016 Invio rapporto di valutazione

Note:

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E. Analisi del Segmento di Mercato

Localizzazione

Zona Omi

Tipologia edilizia prevalente nella zona

Destinazione urbanistica dell'immobile

Tipologia edilizia del fabbricato

Tipologia edilizia unità immobiliare

Caratteristiche generali dell'immobile

Dimensione

Caratteri domanda e offerta Lato acquirente

Lato venditore

Intermediari

Forma di mercato

Filtering

Fase del mercato immobiliare

Altro

Concorrenza monopolistica

Up

Recupero

Urbana

Centrale

B1

Mogliano Veneto

Centrale

Residenziale

Residenziale

Fabbricato unifamiliare

Villino

Indipendente

Villino

Grande

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OGGI

OGGI

da 1 a 2 : CRESCITA da 2 a 3: RALLENTAMENTOaumento delle transazioni e dei prezzi; aumento dei prezzi e diminuzione transazioni;

da 3 a 4: STASI da 4 a 5 : DECREMENTO stasi dei prezzi e diminuzione transazioni; calo dei prezzi e diminuzione transazioni;

da 5 a 6: RECUPERO da 6 a 1: RIPRESA diminuzione dei prezzi ed aumento transazioni; stazionarietà dei prezzi e aumento transazioni;

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1) Indagini presso i professionisti locali

Inoltre è stato chiesto ai periti, geometri, ed agli agenti immobiliari il rapporto tra l’asking price ed il

prezzo reale di compravendita (sulla base della loro esperienza).

RISULTATI DELL'INDAGINE

Easystima srl può contare sull’ampio bacino di professionisti che hanno partecipato ai

convegni/seminari di IVS DATA srl durante la presentazione, lo scorso anno, della Banca Dati dei

Geometri Italiani.

Inoltre si è provveduto a contattare alcuni agenti immobiliari locali.

Le domande che sono state poste sono servite a determinare la segmentazione del mercato e la

variazione dei prezzi e delle transazioni.

I prezzi e le compravendite sono rimasti accentuati anche

durante i primi anni di crisi ( 2009-2011).

Tra il 2012 ed il 2013 la crisi immobiliare ha cominciato a gravare

sia sui prezzi che sui tempi di compravendita /aspettativa di

vendita ( calo nelle NTN del 13,8%- Nota Territoriale Agenzia del

Territorio) .

Dal 2015 c’è qualche segnale positivo di inversione di tendenza.

VIENE SEGNALATA L’IMPORTANZA DI CONOSCERE LA

CLASSE ENERGETICA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE.

Settembre 2016

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2) Quotazioni OMI

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F. Descrizione dell'unità immobiliare, art. 2826 C.C.

1) Scheda- Quartiere (intorno edificato)

2) Fabbricato

Tipologia immobiliare del fabbricato

Tipologia unità del fabbricato

2

2

1

0

0

Solo in caso di villetta, villino e villa

Pertinenze del fabbricato Ascensore No 0

No 0

Urbana

Centrale

Normale

Residenziale

Traffico medio/intenso

Indicare la posizione dell'immobile rispetto al centro

abitativo cittadino

Fonti di inquinamento

N. Unità edificio

N. Piani edificio

N. abitazioni

Valutare circa la posizione in cui si colloca l'immobile nella

zona, località, quartiereTipologia edilizia prevalente della zona in cui è ubicato

l'immobile

Intensità del traffico

Scale condominiali

Indicare i mezzi pubblici raggiungibili in 5-10 minuti a

piedi dall'immobile

N. uffici

N. Negozi

Usato

Fabbricato unifamiliare

Indipendente

Tram

Autobus

Metropolitana

Treno

Inquinamento atmosferico

Inquinamento acustico

Inquinamento elettomagnetico

Altro

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Tipologia costruttiva fabbricato

Epoca - Anno di costruzione 1981

Epoca - Anno di ristrutturazione

Edificio antisismico No

Tipologia struttura

Finiture del fabbricato

Rivestimenti pareti esterne

Rivestimenti pareti interne

Serramenti

Livello/qualità dell'ingresso che possiede l'edificio

Accessibilità

Stato visibile dell'immobile

3) Unità immobiliare

Epoca - Anno di ristrutturazione

Stato locativo dell'unità immobiliare

Livello di piano

Classe energetica

Stato manutentivo dell'unità immobiliare

Livello manutentivo

Livello finiture

Stato degli impianti Medio

Ante 1990

Nessuna

Nessuna

Struttura in muratura portante

Normali

Normali

Legno

Medio livello

Assente

Medio

Occupato dal proprietario

S1-T

N.P.

Medio

Medio

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Qualità dell'unità immobiliare

Esposizione

Ubicazione

Funzionalità

Panorama

Scuri esterni

Sanitari

Vetri e finestre

Pavimentazione zona giorno

Pavimentazione zona notte

Serramenti interni

Serramenti esterni

Rivestimenti pareti interne - zona giorno

Rivestimenti pareti interne - zona notte

Livello complessivo finiture e impianti

Parquet di legno - legno

Legno

Legno

Normale

Normale

Con vetrocamera

Piastrelle

Medio

Medio

Medio

Legno

Medio

Medio

Normali

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4) Impianti speciali

5) Note al sopralluogo

6) Descrizione dell'immobile

L'immobile oggetto di stima è un villino disposto su su due piani di cui uno interrato, con garage e

scoperto di pertinenza sito a Mogliano Veneto, località Zerman, in via San Pio X, n. 45. Localizzato

in zona urbana centrale, l'immobile ha una dimensione grande ed è costituito da ingresso,

soggiorno, cucina, 3 camere da letto, bagno, corridoio, vano scale, cantina, lavanderia, centrale

termica, ed un portico. Per la misurazione della superficie è stato usato il metodo SEL. Il fabbricato

risale all'anno 1981 e presenta ad oggi uno stato manutentivo normale con delle finiture di medio

livello. Risultano essere installati scuri esterni in legno, sanitari normali, vetri con vetrocamera e

pavimenti in piastrelle e parquet. La classe energetica non è stata pervenuta, ma è stata ipotizzata

una classe "G"; non sono presenti fonti di energia rinnovabile e non sono presenti fonti di

inquinamento esterne.

0 0

Impianti speciali

Climatizzazione a split

Climatizzazione su canalizzazione

Illuminazione Termocamino

Impianto d'allarmeImpianto d'allarme perimetrale

Videosorveglianza Piscina

Solare termico FotovoltaicoImpianto geotermico

Domotica

Impianto TV satellitare

Altro (indicare)

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7) Composizione unità immobiliare

L'unità immobiliare, NEL SUO STATO ATTUALE, è composta da:

Numero piani interni: 2

Tipologia di misurazione: SEL

1817

Altre pertinenze esclusive comunicanti a servizio

dell'u.i.Giardino

1369 0,15 205,35

Altre pertinenze esclusive non comunicanti a

servizio dell'u.i.Posti auto

Locali o accessori autonomiGarage

68 0,50 34

Locali o vani accessori diretti (SNR)Taverna e sottotetto

0 0,50 0

Pertinenze esclusive di ornamentoTerrazze, balconi, portici, patii, verande e logge

30 0,25 7,5

Locali o accessori direttiAngolo cottura, bagni e w.c., corr., disimp., rip., vano scale, mansarde

0 1,00 0

Locali o vani accessori indiretti comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.

140 0,40 56

Locali o vani accessori indiretti non comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.

0 0,30 0

Misura il perimetro dell'immobile, mura comprese, compreso le mura confinanti con altri immobili

conteggiate al 50%. Ogni piano va conteggiato a se. Si conteggiano le superfici che hanno un

altezza minima di 1,50 cm, per la soffitta vale l'altezza media considerata l'altezza massima quella

del vertice del tetto e la minima quella del muro perimetrale.

Descrizione MQ. Indici

mercantili

Superficie

commerciale

Locali o vani principaliIngresso, soggiorno, pranzo, cucina, studio e camere da letto

210 1,00 210

Altri locali 0 0,00 0

0 0,10 0

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8) Numero e descrizione vani unità immobiliare

Cosi suddivisi

1

0

1

0

3

VANI PRINCIPALI ACCESSORI DIRETTIACCESSORI INDIRETTI

COMUNICANTI

ACCESSORI INDIRETTI

NON COMUNICANTI

1 0

1

0

0

0

0

0

0

0

0

1

1

0

1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

ACC. DIRETTI SUP.

NON RESIDENZIALI

0

0

0

0

2

0

0 0

0 0 NON COMUNICANTI

0 0

1 0 0

1

0

PERTINENZE ESCL. DI

ORNAMENTO

0

0

LOCALI ACCESSORI

AUTONOMI

ALTRE PERTINENZE

ESCL. COMUNICANTI

0 1 1

0 0

0 0

0 0 0

0

0

0

Ingresso Angolo cottura Magazzino Magazzino

Soggiorno

Pranzo

Cucina

Studio

Camera da letto

Disimpegno

Bagni e w.c.

Mansarda abitabile

Corridoi

Ripostigli

Vano scale

Mansarda e soppalchi

Soffitta

Cantine

Lavanderie

Legnaie

Centrale termica

Soffitta

Cantine

Lavanderie

Legnaie

Centrale termica

Taverna

Sottotetto

Terrazze

Balconi

Portici

Patii

Verande

Logge

Garage Giardino

Posti auto

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G. Audit documentale e Due Diligence

1) Legittimità Edilizia - Urbanistica

Verifica degli atti di provenienza per riscontro eventuali

limitazioni, servitò, vincoli e/o gravami

Confini

Note

Vincoli urbanistici

Vincoli ambientali

Vincoli paesaggistici

Situazione urbanistica (indicare)

Anno di costruzione Ante 1990 - 1981

Nessuna -

Titoli autorizzativi Licenza di Costruzione prot. n. , n.

del 25/05/1976; Concessione per

l'esecuzione di opere edili pratica

n. di Variante a concessione in

data 04/06/1976 n. del

20/09/1978; Permesso di

Abitabilità n. - del 16/04/1981.

Concessione per l'esecuzione di

opere edili per costruzione di

recinzione prot. n. 3204 pratica n.

del 22/12/1986.

Anno di ristrutturazione

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2) Dichiarazione di rispondenza Urbanistico/Edilizia

€

SI PRECISA CHE LE INDICAZIONI QUI FORNITE RELATIVE ALLA CONFORMITA'

DELL'IMMOBILE, AD EVENTUALI ABUSI EDILIZI PRESENTI ED ALLA LORO SANABILITA' (IVI

COMPRESI I COSTI EVIDENZIATI) DERIVANO ESCLUSIVAMENTE DALLA VERIFICA

COMPIUTA SULLA DOCUMENTAZIONE FORNITA DALLA COMMITTENZA E/O

DALL'ISTITUTO BANCARIO E DURANTE IL SOPRALLUOGO, SALVI I CASI ESPRESSAMENTE

INDICATI NELL'INCARICO; DI CONSEGUENZA SI RINVIA AD ULTERIORI

APPROFONDIMENTI, DA COMPIERE DA TERZI SOGGETTI RISPETTO AD EASYSTIMA srl,

PRESSO I COMPETENTI UFFICI COMUNALI ED ENTI TERRITORIALE COMPETENTI

Il sottoscritto perito in qualità di esperto valutatore incaricato, in

funzione alla documentazione visionata presso la pubblica

amministrazioneNo

ed in base a quanto rilevato in lo, con la presente DICHIARA

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità

della stessa ai titoli abilitativi edilizi citatiSi

Nel caso di accertata irregolarità, specificare se le difformità edilizie ed

urbanistiche sono sanabili

ed i costi per la pratica in sanatoria e l’oblazione sono quantificati in €. :

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H. Identificazione Catastale

Immobile così censito presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di:

del Territorio.

Catasto dei Fabbricati

Comune di Mogliano Veneto

Sezione: C

Foglio: 2

Note:

Catasto dei Terreni

Comune di

Sezione:

Foglio:

Treviso

Note:

Ubicazione Foglio Particella Sub Classamento Classe Consistenza Rendita Partita Altri dati


via San Pio X, P. S1-TC/2 283 1 A/7 2 Vani 10 € 1.110,38


via San Pio X, P. TC/2 283 2

Note:

Area urbana di mq 1422

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1) Dichiarazione di rispondenza Catastale

Si

Note:

Il sottoscritto perito in qualità di esperto valutatore incaricato, in

funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia delle

Entrate - Ufficio provinciale del Territorio

ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

la REGOLARITÀ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile Si

Visura telematica

Nel caso di accertata irregolarità, i costi per la variazione della

pratica catastale, compresi i diritti catastali e le eventuali sanzioni

sono quantificati in €. :

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I. Analisi estimativa

Utilizzo della valutazione

L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di

stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo

ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso

dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di

valutazione.

Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione dei seguenti valori :

1. Il “più probabile valore in libero mercato”

2. il “valore di assicurazione”

3. il “valore cauzionale” .

Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1)

ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:

“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere

compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i

soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di

marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza

alcuna costrizione.”

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

– (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione

svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo

un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con

cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Il valore di assicurazione secondo gli EVS (European Valuation Standard, settima edizione 2012)

viene definito come segue:

"l’ importo dichiarato nel contratto di assicurazione relativo all’immobile per il quale l’assicuratore è

responsabile nel caso in cui l’assicurato subisca un danno o una perdita pecuniaria causati da un

rischio specifico nel contratto di assicurazione e verificatosi per l’immobile. Il valutatore che riceve

istruzioni di determinare il valore assicurabile deve determinare l’importo che garantisce una

copertura assicurativa adeguata all’immobile in esame."

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

– e Tecnoborsa, Codice delle Valutazioni, III Edizione, capitolo 5, nota 2.10.1:

“Il valore assicurabile è talvolta definito con stima del costo di riproduzione di un nuovo bene

identico a quello esistente, come definito nella polizza assicurativa, meno il costo di riproduzione

di eventuali elementi o parti del bene, considerati identici e nuovi, specificatamente esclusi dalla

polizza.”

Nel caso specifico l’Istituto Bancario erogante il credito/finanziamento non ha posto a conoscenza

il Valutatore su particolari rischi, particolari elementi, esclusi dalla copertura assicurativa.

Il valore cauzionale come indicato nella nota esplicativa sul valore cauzionale (mortgage lending

value, MLV) dell’European Mortgage Federation può essere utilizzato dal settore dei servizi

finanziari nell’ambito dell’attività di finanziamento garantito da proprietà immobiliari.

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1) Assunzioni limitative

2) Condizioni limitative

Il MLV fornisce un limite al valore sostenibile a lungo termine, che guida le scelte decisionali interne

alle banche in merito alla concessione dei crediti (a titolo esemplificativo: loan to value, struttura di

finanziamento, durata dei prestiti) o nel settore del risk-management);

Assunzioni limitative Nessuna nota

Condizioni limitative Nessuna nota

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L. Valore di Mercato

1) Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU)

2) Scelta del criterio di valutazione

L’attuale valore di mercato dell’immobile

rappresenta il massimo valore tra il valore di

mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di

trasformazione degli usi prospettati

SI

Il corretto criterio di valutazione, in caso di immobili a destinazione residenziale è il Metodo del

confronto comparativo al mercato.

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M. Metodo del confronto - Approccio comparativo al mercato

1) Dati immobiliari puntuali

2) Tabella dei dati

Subject A B C

mq. 31,00

Locali o vani accessori indiretti

comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.

mq. 140,00 mq. 27,00 mq. 90,00

Locali o vani accessori diretti

(SNR)Taverna e sottotetto

mq. 21,00

Pertinenze esclusive di ornamentoTerrazze, balconi, portici, patii, verande e logge

mq. 30,00 mq. 4,00


non comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.

153.720,80€

mq. 96,00

Locali o accessori direttiAngolo cottura, bagni e w.c., corr., disimp., rip.,

vano scale, mansarde

Tipo Zona

Locali o vani principaliIngresso, soggiorno, pranzo, cucina, studio e

camere da letto

mq. 210,00 mq. 137,00 mq. 150,00

Urbana Extraurbana Urbana

Centrale Residenziale Centrale Agricola

Prezzo

9 8 8

170.300,00€ 205.000,00€ 151.300,00€

Prezzi e caratteristica

Differenza mesi

0,20% 0,20% 0,20%

173.365,40€ 208.280,00€ 153.720,80€

Extraurbana

173.365,40€ 208.280,00€

marzo-16 aprile-16 aprile-16

17/11/2016

Data

Comparabili

Riferim.

Subject A B C

232.2016 S 275.2016 S 254.2016 S

Prezzo

Saggio mensile di

rivalutazione/svalutazione

Prezzo attualizzato

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3 3 3 3

Normale Normale Normale Normale

1 4 5 1

G D C G

Livello di piano

Luminosità

Medio Medio Massimo Medio

MedioEsposizione Medio

3

Impianti pannelli solari

Medio Medio

Funzionalità Medio Medio

Ubicazione


Panorama Medio Medio Medio Medio

Medio

Impianto fotovoltaico

Massimo

Numero di affacci


Inquinamento elettromagnetico

Ascensore

2Servizi igienici (bagni e w.c.) 2 2

Altre pertinenze esclusive

comunicanti a servizio dell'u.i.Giardino

mq. 1.369,00 mq. 100,00 mq. 200,00 mq. 1.072,00

mq. 68,00 mq. 38,00 mq. 20,00 Locali accessori autonomiGarage

Stato di manutenzione

Classe energetica

Ascensore

Altri localiIndicare

Altre pertinenze esclusive non

comunicanti a servizio dell'u.i.Posti auto

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ILE



2 1 2 1

Impianto elettrico

960,00€ 1.250,00€ 780,00€

Impianto di climatizzazione Presente Presente Assente

Livello complessivo finiture e

impiantiMedio Minimo Medio

Prezzo medio a Mq

Minimo

Impianto geotermico

Impianto antifurto

Impianto termo sanitario

Impianto idraulico

Il prezzo marginale unitario scelto per la comparazione è il minore dei prezzi medi

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3) Prezzi e rapporti mercantili

Funzionalità 15.000,00€

Numero di affacci

Ubicazione 15.000,00€

Luminosità

Panorama

Stato di manutenzione 20.000,00€

Classe energetica 10.000,00€

Esposizione 10.000,00€

Ascensore A B C

Livello di piano 1,00% 1.730,00€ 2.080,00€ 1.540,00€

Altri locali 0,10 78,00€

Altre pertinenze esclusive comunicanti (giardino)

Caratteristica Prezzo unitario

40,00€

Altre pertinenze esclusive non comunicanti 0,15 117,00€

Locali o vani accessori diretti SNR 0,50 390,00€

Perrinenze esclusive di ornamento 0,25 195,00€

Locali accessori autonomi 0,50 390,00€

Locali o vani accessori indiretti comunicanti 0,40 312,00€

Locali o vani accessori indiretti non

comunicanti0,30 234,00€

RAPPORTO

MERCANTILI

PREZZO MARGINALE

UNITARIO

Locali o vani principali 1,00 780,00€

Locali o vani accessori diretti 0,50 390,00€

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Livello complessivo di

finiture e impianti25.000,00€ 30 35 3.570,00€

Impianto di

climatizzazione3.000,00€ 30 35 430,00€

Impianto idraulico -€

Impianto antifurto -€

Impianto termo

sanitario-€

Impianto elettrico -€

Impianto fotovoltaico -€

Impianto geotermico -€

Servizi igienici 3.500,00€ 30 35 500,00€

Impianti pannelli

solari-€

Costo deprezzato

Ascensore -€

Impianti Costo Anni (t) Durata (n)


Inquinamento elettromagnetico


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4) Tabella di valutazione

Numero di affacci -€ -€ -€

Ubicazione -€ 15.000,00-€ -€

Luminosità -€ -€ -€

Classe energetica (n) 30.000,00-€ 40.000,00-€ -€

Inquinamento atmosferico -€ -€ -€

Panorama -€ -€ -€

Funzionalità -€ 15.000,00-€ -€

Esposizione -€ -€ -€

Livello di piano -€ -€ -€

Stato di manutenzione STM (n) -€ -€ -€

Altre pertinenze esclusive non comunicanti -€ -€ -€

Altri locali -€ -€ -€

Locali accessori autonomi 11.700,00€ 18.720,00€ 26.520,00€

Altre pertinenze esclusive comunicanti (giardino) 50.760,00€ 46.760,00€ 11.880,00€

A B C

Prezzo attualizzato 173.365,40€ 208.280,00€ 153.720,80€

Locali o vani accessori indiretti non comunicanti -€ -€ 7.254,00-€

5.070,00€

Locali o vani principali 56.940,00€ 46.800,00€ 88.920,00€

Locali o vani accessori diretti -€ -€ -€

Locali o vani accessori indiretti comunicanti 35.256,00€ 43.680,00€ 15.600,00€

Locali o vani accessori diretti (SNR) 8.190,00-€ -€ -€

Pertinenze esclusive di ornamento 5.850,00€ 5.850,00€

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Divergenza % assoluta 0,38%

Inquinamento acustico -€ -€ -€

Valore di stima

298.700,00€

Valore unitario al mq. 970,00€

Più probabile valore ATTUALE di mercato

Livello complessivo finiture ed impianti 3.570,00€ -€ 3.570,00€

Prezzi corretti (€uro) 298.821,40€ 299.160,00€ 298.026,80€

430,00-€ Impianto di climatizzazione 430,00-€ -€

Impianto idraulico -€ -€ -€

Impianto antifurto -€ -€ -€

Impianto termo-sanitario -€ -€ -€

Impianto elettrico -€ -€ -€

Impianto fotovoltaico -€ -€ -€

Impianto geotermico -€ -€ -€

Servizi igienici (bagni e w.c.) -€ 500,00-€ -€

Impianti pannelli solari -€ -€ -€

Inquinamento elettromagnetico -€ -€ -€

Ascensore -€ -€ -€

Peso 33,33% 33,33% 33,33%

Grado di similarità 1 1 1

Grado di affidabilità 1 1 1

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N. Income Approach - Metodo reddituale finanziario

Non necessaria.

1) Dati immobiliari

Non necessaria.

2) Tabella dei dati

Non necessaria.

3) Determinazione saggio di capitalizzazione / GRM

Non necessaria.


Non necessaria.

O. Cost Approach - Metodo dei costi

Non necessaria.

1) Identificazione dei lavori e del metodo (CME o sintetico)

a) Computo metrico estimativo

Non necessaria.

b) Tipologie edilizie

Non necessaria.

2) Tempistica presunta

Non necessaria.

3) Diagramma di Gantt (sintetico)

Non necessaria.

4) Altri lavori od opere

Non necessaria.

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P. Valore di Assicurazione / Ricostruzione

Stima del costo di ricostruzione complessivo A NUOVO, delle eventuali spese tecniche e di sgombero del lotto. E’ chiaro che i costi dello sgombero devono essere attentamente valutati in funzione del costo di lievo e trasporto a rifiuto di tutti gli arredi e le macerie.Ai fini del rapporto di valutazione si deve considerare quanto stabilito dagli EVS :EVA4 , la valutazione del valore assicurabile ,

punto 3.3 la reintegrazione nel caso in cui l’immobile è stato distrutto significa la ricostruzione dell’immobile in condizioni uguali a quelle che aveva quando era nuovo, ma non condizioni migliori…

punto 3.5 nel contesto del concetto di reintegrazione, per ricostruzione, riparazione e restauro, si intende il ripristino ottenuto mediante l’utilizzo di tecniche e materiali che soddisfano gli attuali requisiti di legge in materia di edifici, incendi ed altri eventuali regolamenti.

punto 3.8 l’importo deve comprendere anche la stima del costo di demolizione, sgombero del sito, puntellamento e sostegno oltre agli oneri professionali e di legge dovuti per la ricostruzione.

punto 3.9 se occorre utilizzare il costo di riproduzione deprezzato, ….il valutatore stima il costo di sostituzione per un nuovo edificio e poi sottrae un importo che riflette l’usura e l’invecchiamento della struttura…..

punto 5.7 occorre inoltre prevedere i costi di rimozione dei detriti e del materiale di scarto prima della ricostruzione. I costi di depositi in discarica o negli eco-centri sono aumentati in misura notevole negli ultimi anni, particolarmente nel caso di materiali nocivi o contaminati.

punto 6.3 quando si determina il costo di ricostruzione deprezzato bisogna pensare solo al deprezzamento dovuto all’usura fisica ma non all’obsolescenza funzionale o economica, dato che la finalità è quella di sostituire ciò che è andato fisicamente perduto.

Si sono utilizzati i prezzi delle Tipologie edilizie , come da pubblicazione del Collegio Ingegneri ed Architetti di Milano, edito da Tipografie del Genio Civile DEI (A-edilizia residenziale) o dalla Regione Veneto, di cui alla L.R. 27/2003 (A-edilizia residenziale civile).

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1) Costo dell'opera a nuovo

Strutture Finiture Impianti

50,00% 35,00% 15,00%

50,00% 35,00% 15,00%

COSTO dell'OPERA (a nuovo)

Percentuale d'incidenza

354.000,00€

Altre pertinenze esclusive non

comunicanti a servizio dell'u.i.0,00 0,15 170,00 -€

1150 €./mq

Altre pertinenze esclusive

comunicanti a servizio dell'u.i.1369,00 0,00 0,00 -€

Altri locali 0,00


non comunicanti0,00 0,30 350,00 -€

0,10 120,00 -€

Locali o vani accessori diretti

(SNR)0,00 0,50 580,00 -€

Locali accessori autonomi 68,00 0,50 580,00 39.440,00€

Pertinenze esclusive di ornamento 30,00 0,25 290,00 8.700,00€

Locali o vani accessori diretti 0,00 0,50 580,00 -€


comunicanti140,00 0,40 460,00 64.400,00€

Tipologia edilizia DEI A7

Tipologia Superficie Rapp.

Mercantile

Costo

ragguagliato

Costo

Costo unitario

Locali o vani principali 210,00 1,00 1150,00 241.500,00€

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Deprezzamento % 55,00%

Costo deprezzato FINITURE 55.800,00€

Categorie di lavoro: FINITURE

C=costo di costruzione a nuovo 123.900,00€

T=Vetustà media (anni) 35,00

N=vita economica (anni)

Categorie di lavoro: IMPIANTI

C=costo di costruzione a nuovo 53.100,00€

Deprezzamento % 100,00%

Costo deprezzato IMPIANTI -€

T=Vetustà media (anni) 35,00

N=vita economica (anni) 35

C=costo di costruzione a nuovo

T=Vetustà media (anni)

N=vita economica (anni)

Deprezzamento %

Costo deprezzato STRUTTURE

177.000,00€

35,00

100

18,75%

143.800,00€

50

Categorie di lavoro: STRUTTURE

35; 18,75%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0 20 40 60 80 100

STRUTTURE

ANNI

de

pre

zza

me

nto

(%

)

35; 55,00%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0 10 20 30 40 50

FINITURE

ANNI

de

pre

zza

me

nto

(%

)

35; 100,00%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0 5 10 15 20 25 30 35

IMPIANTI

ANNI

de

pre

zza

me

nto

(%

)

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VALORE ASSICURABILE 244.600,00€

Note:

Puntellamento ed altri interventi 15.000,00€

Costo deprezzato 199.600,00€

Progettazione, DL, spese ed oneri vai 15.000,00€

COSTO DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO 199.600,00€

Sgombero delle macerie 15.000,00€

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Q. Valore cauzionale

Ai fini del rapporto di valutazione si deve considerare che gli IVS 2007 al capitolo “Valutazioni ai

fini della concessione del credito” (IVA2, nota 2.5) stabiliscono che il Valore Cauzionale (MLV

Mortgage Lending Value) è “il valore di un immobile determinato mediante una stima prudenziale

della commerciabilità futura dell’immobile, tenendo conto degli aspetti di sostenibilità a lungo

termine dell’immobile, delle ordinarie condizioni del mercato locale, dell’uso corrente dell’immobile

stesso e dei suoi appropriati usi alternativi. Gli elementi speculativi non devono essere presi in

considerazione per la stima del valore cauzionale. Il valore cauzionale deve essere stabilito in maniera

trasparente e chiara ”.

Analogamente sia la legislazione europea (Direttiva 98/32/CE del Parlamento Europeo e del

Consiglio Europeo in data 22/06/1998) che gli EVS (EVS2 punto 7) che, infine, il Codice delle

Valutazioni Immobiliari forniscono simili definizioni.

In merito al valore cauzionale si evidenzia che:

• è un concetto di valore a rischio ai fini dei prestiti per le proprietà immobiliari;

• si basa sugli aspetti sostenibili e limita la valutazione del valore dell’immobile alle caratteristiche

economiche permanenti dello stesso e al reddito che qualsiasi locatario potrebbe trarne mediante

una corretta gestione;

• la definizione del valore cauzionale introduce, tra l’altro, una nozione che può essere descritta

come attenuazione delle tendenze del mercato, dei canoni e dei tassi di capitalizzazione;

• la sostenibilità del valore cauzionale può richiedere di apportare aggiustamenti all’effettivo

reddito dell’immobile, al tasso di sconto o di capitalizzazione ed ai costi di gestione e

amministrazione dell’immobile;

• per evitare dubbi sull’applicazione del valore cauzionale va osservato che il valore cauzionale non

può essere calcolato con una semplice decurtazione percentuale del valore di mercato;

• le assunzioni utilizzate per la stima del valore cauzionale devono derivare dalla conoscenza

approfondita dell’andamento storico del mercato immobiliare e da un esame critico delle

condizioni attuali e delle tendenze soprattutto sotto il profilo del rischio;

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Incremento/decremento percentuale -10,00%

Incremento/decremento percentuale 0,00%

Determinazione -€

Determinazione 29.870,00-€

Grado di riconvertibilità

Si ritiene che nel medio-periodo l’immobile possa

essere facilmente riconvertibile

Stato di manutenzione

Si ritiene che nel medio-periodo lo stato di

manutenzione dell’immobile possa influire sul

valore di mercato

14.935,00-€

Ubicazione

Si ritiene che nel medio-periodo l’ubicazione

dell’immobile possa influire sul valore di mercato


Valore attuale di Mercato 298.700,00€

Valore di mercato

Si è applicato L'HBU?

Incremento dipeso dall'HBU -€

Determinazione -€

I dati comparabili utilizzati si ritengono nella media

dei valori riscontrati nel mercato locale


Determinazione

Determinazione -€

No

Si

Si

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Redditualità previsionale

Situazione economica del mercato locale

Si ritiene che nel medio-periodo la situazione

economica del mercato locale sarà:


Determinazione 14.935,00-€

Si ritiene che nel medio-periodo la redditività

dell’immobile non influirà sul valore di mercato

(rimanendo stabile)

Si

Uguale

Note:

VALORE CAUZIONALE 238.960,00€


Determinazione -€

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R. Giudizio sulla commerciabilità

1) Grado di commerciabilità

Si ritiene che la commerciabilità dell'immobile sia attualmente Normale

2) Motivi sulla commerciabilità immediata

S. Geolocalizzazione

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T. Dichiarazione di rispondenza

Il sottoscritto perito in qualità di valutatore incaricato, in applicazione agli IVS/EVS , in conformità

al Codice delle Valutazioni Immobiliari ed alle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in

garanzia delle esposizioni creditizie, con la presente

DICHIARA

• Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.

• Di non aver agito in conflitto di interesse.

• Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.

• Di aver svolto l’incarico con indipendenza, obiettività ed imparzialità.

• Di sapere che la presente valutazione può essere sottoposta a riesame.

• I fatti qui riportati sono corretti al meglio delle conoscenze dello stesso perito.

• Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.

• Non ha alcun interesse verso il bene in questione.

• Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.

• E' in possesso dei requisiti formativi previsti.

• Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato

l’immobile.

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U. Bibliografia

• IVSC : International Valuation Standards. Ottava edizione anno 2007 GEOVAL Associazione

Geometri Valutatori Esperti, Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati.

• Stima dei Beni Produttivi, Graziano Castello, edizioni Grafill, 2013

• Stima dei Beni Residenziali, Graziano Castello, edizioni Grafill, 2013

• EVS : European Valuation Standards. Settima edizione anno 2012 .

• Codice delle valutazioni immobiliari. Italian property valuation standard. Roma, IV edizione,

Tecnoborsa.

• Linee guida ABI – Dic. 2015 - Associazione Bancaria Italiana: Codice per le valutazione degli

immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

• Simonotti. M : Manuale delle stime immobiliari.

• Manuale di estimo immobiliare. Stime con applicazione degli IVS. A cura di Geo.Val Associazione

Geometri Valutatori esperti – Editore Utet Scienze tecniche

• La valutazione immobiliare: le basi della valutazione e i metodi di stima – Corso Geo.Val.Esperti ,

Associazione Geometri Valutatori Esperti

• LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE Le basi della valutazione e i metodi di stima,(Corso

Geoval)2010 e 2011.

• - Estimo, Manlio Baccichetto - Domenico Tantulli, 1° Edizione Gennaio 2005.

• - Prontuario di Estimo, Manlio Baccichetto - Domenico Tantulli, 1° Edizione Gennaio 2005.

• - ESTIMO per lezioni (appunti), Tiziano Venturelli.

• - Compendio di Economia ed Estimo, Dino Franchi – Gian Carlo Ragagnin, Prima Edizione

Febbraio 2004.

• - FONDAMENTI DI ESTIMO TEORIA E PRATICA DELLE STIME, D. Franchi – G.C. Ragagnin 1993.

• - L’ESTIMO in esercizi, Paolo Rebasti – Teresio Nardi.

• - ESTIMO rurale, civile e catastale, Igino Micheli.

• - Corso di ESTIMO e STATISTICA, prof. Maurizio Bertoldo.

• PRINCIPI METODOLOGICI PER LA COSTRUZIONE DI INDICI DEI PREZZI NEL MERCATO

IMMOBILIARE, Vincenzo Del Giudice – Maurizio D’ Amato, Settembre 2008.

• VALUTAZIONE VALORIZZAZIONE E SVILUPPO IMMOBILIARE, Oliviero Tronconi - Liala Baiardi,

Giugno 2010.

• La misurazione delle superfici immobiliari, Giampiero Bambagioni, Ottobre 2008.

• - Linee Guida per la Gestione Sistematica della Manutenzione degli Edifici, 2009.

• - Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, ABI, Maggio

2011.

• - La stima degli immobili urbani “approfondimenti su casi di stima”, Dr.Ing. Antonio Iovine – Dr.

Ing. Massimo Curatolo.

• - Uno standard italiano per la misurazione delle superfici, Nomisma , Dicembre 2007.

• - STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE, Tecnoborsa, Giampiero

Bambagioni.

• MODELLI PER IL MASS APPRAISAL, Paolo Rosasco, Settembre 2010.

• Contibuti e riflessioni economiche, estimative, finanziarie per le professioni immobiliari,

Leopoldo Sdino.

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• Manuale della banca dati dell’ osservatorio del mercato Immobiliare e Appendici(Allegati),

Agenzia del Territorio, Area Osservatorio Del Mercato Immobiliare, Versione 1.3 anno 2008.

• Manuale operativo delle stime immobiliari, Agenzia del Territorio, Franco Angeli, 2011.

• Gli investimenti immobiliari nei fondi pensione e nelle casse di previdenza, Claudio Cacciamani,

Novembre 2008.

• PREZZI TIPOLOGIE EDILIZIE, Collegio degli Ingegneri ed Architetti di Milano,Tipografia del

Genio Civile DEI srl, 2010 e 2012.

• DUE DILIGENCE IMMOBILIARE, Analisi e controllo tecnico per la valutazione degli immobili,

Tipografia del Genio Civile DEI, Vincenzo Acunto 2012.

• UNI 11558 , Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza, 2014

• UNI U98000240 :“Stima del valore di mercato degli immobili” , 2015

• UNI U870017 “Valore del credito ipotecario immobiliare”, draft 2014

• UNI EN ISO 9000:2005, GESTIONE PER LA QUALITA’ E TECNICHE DI SU, 13/12/2005.

• UNI EN ISO 9001:2008, CEN Comitè Europèen de normalisation, Novembre 2008.

• UNI EN ISO 9004:2009, UNI Ente Nazionale Italiano di Unificazione, Novembre 2009.

• Organizzare e gestire progetti “Competenze per il project management”, Enzo Baglieri -Alfredo

Coffetti -Claudio Ondoli - Nicola Pecchiari - Massimo Pilati.

• Standard professionali di valutazione, RICS, Marzo 2012

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V. SOMMARIO

A. Anagrafica

1) Committente

2) Valutatore incaricato

3) Immobile (lotto)

B. Premessa – scopo della valutazione

C. Quesiti Estimativi

D. Fasi – Accertamenti e date delle indagini

E. Analisi del Segmento di Mercato

1) indagini presso i professionisti locali

2) Quotazioni OMI

F. Descrizione dell’unità immobiliare, art. 2826 C.C.

1) Quartiere ( intorno edificato)

2) Fabbricato

3) Unità immobiliare

4) Impianti speciali

5) Note al sopralluogo

6) Descrizione dell’immobile

7) Composizione unità immobiliare

8) Numero e descrizione vani unità immobiliare

G. Audit documentale e Due Diligence

1) Legittimità Edilizia – Urbanistica

2) Dichiarazione di rispondenza Urbanistico / Edilizia

H. Identificazione Catastale

1) Dichiarazione di rispondenza Catastale

I. Analisi Estimativa

1) Assunzioni limitative

2) Condizioni limitative

L. Valore di Mercato

1) Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU)

2) Scelta del criterio di valutazione

M. Metodo del confronto – Approccio comparativo al mercato

1) Dati immobiliari puntuali

2) Tabella dei dati

3) Prezzi e rapporti mercantili


N. Income Approach – Metodo reddituale finanziario

1) Dati immobiliari

2) Tabella dei dati

3) Determinazione saggio di capitalizzazione /GRM


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O. Cost Approach – Metodo dei costi

1) Identificazione dei lavori e del metodo (CME o sintetico)

a) Computo metrico estimativo

b) Tipologie edilizie

2) Tempistica presunta

3) Diagramma di Gantt (sintetico)

4) Altri lavori od opere

P. Valore di Assicurazione / Ricostruzione

1) Costo dell’opera a nuovo

Q. Valore cauzionale

R. Giudizio sulla commerciabilità

1) Grado di commerciabilità

2) Motivi sulla commerciabilità immediata

S. Geolocalizzazione

T. Dichiarazione di rispondenza

U. Bibliografia

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CERTIFICATO DI VALUTAZIONE RIEPILOGO VALUTAZIONE di... · N. 12 di 44 æ Rapporto di Valutazione Lotto nr.UNICO ROSSI Marco nr. 626.2016 4) Impianti speciali 5) Note al sopralluogo