G.R. No. 160453 November 12, 2012

REPUBLIC OF THE PHILIPPINES, Petitioner, vs.ARCADIO IVAN A. SANTOS III, and ARCADIO C. SANTOS, JR., Respondents.

D E C I S I O N

BERSAMIN, J.:

By law, accretion - the gradual and imperceptible deposit made through the effects of the current of the water- belongs to the owner of the land adjacent to the banks of rivers where it forms. The drying up of the river is not accretion. Hence, the dried-up river bed belongs to the State as property of public dominion, not to the riparian owner, unless a law vests the ownership in some other person.

Antecedents

Alleging continuous and adverse possession of more than ten years, respondent Arcadio Ivan A. Santos III (Arcadio Ivan) applied on March 7, 1997 for the registration of Lot 4998-B (the property) in the Regional Trial Court (RTC) in Parafiaque City. The property, which had an area of 1,045 square meters, more or less, was located in Barangay San Dionisio, Parañaque City, and was bounded in the Northeast by Lot 4079 belonging to respondent Arcadio C. Santos, Jr. (Arcadio, Jr.), in the Southeast by the Parañaque River, in the Southwest by an abandoned road, and in the Northwest by Lot 4998-A also owned by Arcadio Ivan.1

On May 21, 1998, Arcadio Ivan amended his application for land registration to include Arcadio, Jr. as his co-applicant because of the latter’s co-ownership of the property. He alleged that the property had been formed through accretion and had been in their joint open, notorious, public, 

continuous and adverse possession for more than 30 years.2

The City of Parañaque (the City) opposed the application for land registration, stating that it needed the property for its flood control program; that the property was within the legal easement of 20 meters from the river bank; and that assuming that the property was not covered by the legal easement, title to the property could not be registered in favor of the applicants for the reason that the property was an orchard that had dried up and had not resulted from accretion.3

Ruling of the RTC

On May 10, 2000,4 the RTC granted the application for land registration, disposing:

WHEREFORE, the Court hereby declares the applicants, ARCADIO IVAN A. SANTOS, III and ARCADIO C. SANTOS, JR., both Filipinos and of legal age, as the TRUE and ABSOLUTE OWNERS of the land being applied for which is situated in the Barangay of San Dionisio, City of Parañaque with an area of one thousand forty five (1045) square meters more or less and covered by Subdivision Plan Csd-00-000343, being a portion of Lot 4998, Cad. 299, Case 4, Parañaque Cadastre, LRC Rec. No. and orders the registration of Lot 4998-B in their names with the following technical description, to wit:

x x x x

Once this Decision became (sic) final and executory, let the corresponding Order for the Issuance of the Decree be issued.

SO ORDERED.

The Republic, through the Office of the Solicitor General (OSG), appealed.

Ruling of the CA

In its appeal, the Republic ascribed the following errors to the RTC,5 to wit:

I

THE TRIAL COURT ERRED IN RULING THAT THE PROPERTY SOUGHT TO BE REGISTERED IS AN ACCRETION TO THE ADJOINING PROPERTY OWNED BY APPELLEES DESPITE THE ADMISSION OF APPELLEE ARCADIO C. SANTOS JR. THAT THE SAID PROPERTY WAS NOT FORMED AS A RESULT OF THE GRADUAL FILLING UP OF SOIL THROUGH THE CURRENT OF THE RIVER.

II

THE TRIAL COURT ERRED IN GRANTING THE APPLICATION FOR LAND REGISTRATION DESPITE APPELLEE’S FAILURE TO FORMALLY OFFER IN EVIDENCE AN OFFICIAL CERTIFICATION THAT THE SUBJECT PARCEL OF LAND IS ALIENABLE AND DISPOSABLE.

III

THE TRIAL COURT ERRED IN RULING THAT APPELLEES HAD SUFFICIENTLY ESTABLISHED THEIR CONTINUOUS, OPEN, PUBLIC AND ADVERSE OCCUPATION OF THE SUBJECT PROPERTY FOR A PERIOD OF MORE THAN THIRTY (30) YEARS.

On May 27, 2003, the CA affirmed the RTC.6

The Republic filed a motion for reconsideration, but the CA denied the motion on October 20, 2003.7

Issues

Hence, this appeal, in which the Republic urges that:8

1

I

RESPONDENTS’ CLAIM THAT THE SUBJECT PROPERTY IS AN ACCRETION TO THEIR ADJOINING LAND THAT WOULD ENTITLE THEM TO REGISTER IT UNDER ARTICLE 457 OF THE NEW CIVIL CODE IS CONTRADICTED BY THEIR OWN EVIDENCE.

II

ASSUMING THAT THE LAND SOUGHT TO BE REGISTERED WAS "PREVIOUSLY A PART OF THE PARAÑAQUE RIVER WHICH BECAME AN ORCHARD AFTER IT DRIED UP," THE REGISTRATION OF SAID PROPERTY IN FAVOR OF RESPONDENTS CANNOT BE ALTERNATIVELY JUSTIFIED UNDER ARTICLE 461 OF THE CIVIL CODE.

III

THE COURT OF APPEALS COMMITTED REVERSIBLE ERROR IN NOT RULING THAT THE FAILURE OF RESPONDENTS TO FORMALLY OFFER IN EVIDENCE AN OFFICIAL CERTIFICATION THAT THE SUBJECT PROPERTY IS ALIENABLE AND DISPOSABLE IS FATAL TO THEIR APPLICATION FOR LAND REGISTRATION.

IV

THE FINDING OF THE COURT OF APPEALS THAT RESPONDENTS HAVE CONTINUOUSLY, OPENLY, PUBLICLY AND ADVERSELY OCCUPIED THE SUBJECT PROPERTY FOR MORE THAN THIRTY (30) YEARS IS NOT SUPPORTED BY WELL-NIGH INCONTROVERTIBLE EVIDENCE.

To be resolved are whether or not Article 457 of the Civil Code was applicable herein; and whether or not respondents could claim the property by virtue of acquisitive prescription pursuant to Section 14(1) of Presidential Decree No. 1529 (Property Registration Decree).

Ruling

The appeal is meritorious.

I.

The CA grossly erred in applying Article 457 of the Civil Code to respondents’ benefit

Article 457 of the Civil Code provides that "(t)o the owners of lands adjoining the banks of rivers belong the accretion which they gradually receive from the effects of the currents of the waters."

In ruling for respondents, the RTC pronounced as follows:

On the basis of the evidence presented by the applicants, the Court finds that Arcadio Ivan A. Santos III and Arcadio C. Santos, Jr., are the owners of the land subject of this application which was previously a part of the Parañaque River which became an orchard after it dried up and further considering that Lot 4 which adjoins the same property is owned by applicant, Arcadio C. Santos, Jr., after it was obtained by him through inheritance from his mother, Concepcion Cruz, now deceased. Conformably with Art. 457 of the New Civil Code, it is provided that:

"Article 457. To the owners of the lands adjoining the bank of rivers belong the accretion which they gradually receive from the effects of the current of the waters."9

The CA upheld the RTC’s pronouncement, holding:

It could not be denied that "to the owners of the lands adjoining the banks of rivers belong the accretion which they gradually receive from the effects of the current of the waters" (Article 457 New Civil Code) as in this case, Arcadio Ivan Santos 

III and Arcadio Santos, Jr., are the owners of the land which was previously part of the Parañaque River which became an orchard after it dried up and considering that Lot 4 which adjoins the same property is owned by the applicant which was obtained by the latter from his mother (Decision, p. 3; p. 38 Rollo).10

The Republic submits, however, that the application by both lower courts of Article 457 of the Civil Code was erroneous in the face of the fact that respondents’ evidence did not establish accretion, but instead the drying up of the Parañaque River.

The Republic’s submission is correct.

Respondents as the applicants for land registration carried the burden of proof to establish the merits of their application by a preponderance of evidence, by which is meant such evidence that is of greater weight, or more convincing than that offered in opposition to it.11 They would be held entitled to claim the property as their own and apply for its registration under the Torrens system only if they established that, indeed, the property was an accretion to their land.

Accretion is the process whereby the soil is deposited along the banks of rivers.12 The deposit of soil, to be considered accretion, must be: (a) gradual and imperceptible; (b) made through the effects of the current of the water; and (c) taking place on land adjacent to the banks of rivers.13

Accordingly, respondents should establish the concurrence of the elements of accretion to warrant the grant of their application for land registration.

However, respondents did not discharge their burden of proof. They did not show that the gradual and imperceptible deposition of soil through the effects of the current of the river had formed Lot 

2

4998-B. Instead, their evidence revealed that the property was the dried-up river bed of the Parañaque River, leading both the RTC and the CA to themselves hold that Lot 4998-B was "the land which was previously part of the Parañaque River xxx (and) became an orchard after it dried up."

Still, respondents argue that considering that Lot 4998-B did not yet exist when the original title of Lot 4 was issued in their mother’s name in 1920, and that Lot 4998-B came about only thereafter as the land formed between Lot 4 and the Parañaque River, the unavoidable conclusion should then be that soil and sediments had meanwhile been deposited near Lot 4 by the current of the Parañaque River, resulting in the formation of Lot 4998-B.

The argument is legally and factually groundless. For one, respondents thereby ignore that the effects of the current of the river are not the only cause of the formation of land along a river bank. There are several other causes, including the drying up of the river bed. The drying up of the river bed was, in fact, the uniform conclusion of both lower courts herein. In other words, respondents did not establish at all that the increment of land had formed from the gradual and imperceptible deposit of soil by the effects of the current. Also, it seems to be highly improbable that the large volume of soil that ultimately comprised the dry land with an area of 1,045 square meters had been deposited in a gradual and imperceptible manner by the current of the river in the span of about 20 to 30 years – the span of time intervening between 1920, when Lot 4 was registered in the name of their deceased parent (at which time Lot 4998-B was not yet in existence) and the early 1950s (which respondents’ witness Rufino Allanigue alleged to be the time when he knew them to have occupied Lot 4988-B). The only plausible explanation for the substantial increment was that Lot 4988-B was the dried-up bed of the Parañaque River. Confirming this explanation was Arcadio, Jr.’s own testimony to the effect that the 

property was previously a part of the Parañaque River that had dried up and become an orchard.

We observe in this connection that even Arcadio, Jr.’s own Transfer Certificate of Title No. 44687 confirmed the uniform conclusion of the RTC and the CA that Lot 4998-B had been formed by the drying up of the Parañaque River. Transfer Certificate of Title No. 44687 recited that Lot 4 of the consolidated subdivision plan Pcs-13-002563, the lot therein described, was bounded "on the SW along line 5-1 by Dried River Bed."14

That boundary line of "SW along line 5-1" corresponded with the location of Lot 4998-B, which was described as "bounded by Lot 4079 Cad. 299, (Lot 1, Psu-10676), in the name of respondent Arcadio Santos, Jr. (Now Lot 4, Psd-13-002563) in the Northeast."15

The RTC and the CA grossly erred in treating the dried-up river bed as an accretion that became respondents’ property pursuant to Article 457 of the Civil Code. That land was definitely not an accretion. The process of drying up of a river to form dry land involved the recession of the water level from the river banks, and the dried-up land did not equate to accretion, which was the gradual and imperceptible deposition of soil on the river banks through the effects of the current. In accretion, the water level did not recede and was more or less maintained. Hence, respondents as the riparian owners had no legal right to claim ownership of Lot 4998-B. Considering that the clear and categorical language of Article 457 of the Civil Code has confined the provision only to accretion, we should apply the provision as its clear and categorical language tells us to. Axiomatic it is, indeed, that where the language of the law is clear and categorical, there is no room for interpretation; there is only room for application.16 The first and fundamental duty of courts is then to apply the law.17

The State exclusively owned Lot 4998-B and may not be divested of its right of ownership. Article 502 of the Civil Code expressly declares that rivers and their natural beds are public dominion of the State.18 It follows that the river beds that dry up, like Lot 4998-B, continue to belong to the

State as its property of public dominion, unless there is an express law that provides that the dried-up river beds should belong to some other person.19

II

Acquisitive prescription was

not applicable in favor of respondents

The RTC favored respondents’ application for land registration covering Lot 4998-B also because they had taken possession of the property continuously, openly, publicly and adversely for more than 30 years based on their predecessor-in-interest being the adjoining owner of the parcel of land along the river bank. It rendered the following ratiocination, viz:20

In this regard, the Court found that from the time the applicants became the owners thereof, they took possession of the same property continuously, openly, publicly and adversely for more than thirty (30) years because their predecessors-in-interest are the adjoining owners of the subject parcel of land along the river bank. Furthermore, the fact that applicants paid its realty taxes, had it surveyed per subdivision plan Csd-00-000343 (Exh. "L") which was duly approved by the Land Management Services and the fact that Engr. Chito B. Cainglet, OIC–Chief, Surveys Division Land Registration Authority, made a Report that the subject property is not a portion of the Parañaque River and that it does not fall nor overlap with Lot 5000, thus, the Court opts to grant the application.

3

Finally, in the light of the evidence adduced by the applicants in this case and in view of the foregoing reports of the Department of Agrarian Reforms, Land Registration Authority and the Department of Environment and Natural Resources, the Court finds and so holds that the applicants have satisfied all the requirements of law which are essential to a government grant and is, therefore, entitled to the issuance of a certificate of title in their favor. So also, oppositor failed to prove that the applicants are not entitled thereto, not having presented any witness.

In fine, the application is GRANTED.

As already mentioned, the CA affirmed the RTC.

Both lower courts erred.

The relevant legal provision is Section 14(1) of Presidential Decree No. 1529 (Property Registration Decree), which pertinently states:

Section 14. Who may apply. — The following persons may file in the proper [Regional Trial Court] an application for registration of title to land, whether personally or through their duly authorized representatives:

(1) Those who by themselves or through their predecessors-in-interest have been in open, continuous, exclusive and notorious possession and occupation of alienable and disposable lands of the public domain under a bona fide claim of ownership since June 12, 1945, or earlier.

x x x x

Under Section 14(1), then, applicants for confirmation of imperfect title must prove the following, namely: (a) that the land forms part of the disposable and alienable agricultural lands of the public domain; and (b) that they have been in open, 

continuous, exclusive, and notorious possession and occupation of the land under a bona fide claim of ownership either since time immemorial or since June 12, 1945.21

The Republic assails the findings by the lower courts that respondents "took possession of the same property continuously, openly, publicly and adversely for more than thirty (30) years."22

Although it is well settled that the findings of fact of the trial court, especially when affirmed by the CA, are accorded the highest degree of respect, and generally will not be disturbed on appeal, with such findings being binding and conclusive on the Court,23 the Court has consistently recognized exceptions to this rule, including the following, to wit: (a) when the findings are grounded entirely on speculation, surmises, or conjectures; (b) when the inference made is manifestly mistaken, absurd, or impossible; (c) when there is grave abuse of discretion; (d) when the judgment is based on a misapprehension of facts; (e) when the findings of fact are conflicting; (f) when in making its findings the CA went beyond the issues of the case, or its findings are contrary to the admissions of both the appellant and the appellee; (g) when the findings are contrary to those of the trial court; (h) when the findings are conclusions without citation of specific evidence on which they are based; (i) when the facts set forth in the petition as well as in the petitioner’s main and reply briefs are not disputed by respondent; and (j) when the findings of fact are premised on the supposed absence of evidence and contradicted by the evidence on record.24

Here, the findings of the RTC were obviously grounded on speculation, surmises, or conjectures; and that the inference made by the RTC and the CA was manifestly mistaken, absurd, or impossible. Hence, the Court should now review the findings.

In finding that respondents had been in continuous, open, public and adverse possession of the land for more than 30 years, the RTC declared:

In this regard, the Court found that from the time the applicant became the owners thereof, they took possession of the same property continuously, openly, publicly and adversely for more than thirty years because their predecessor in interest are the adjoining owners of the subject parcel of land along the river banks. Furthermore, the fact that the applicant paid its realty taxes, had it surveyed per subdivision plan Csd-00-000343 (Exh. "L") which was duly approved by the Land Management Services and the fact that Engr. Chito B. Cainglet, OIC – Chief, Surveys Division Land Registration Authority, made a Report that the subject property is not a portion of the Parañaque River and that it does not fall nor overlap with Lot 5000, thus, the Court opts to grant the application.

The RTC apparently reckoned respondents’ period of supposed possession to be "more than thirty years" from the fact that "their predecessors in interest are the adjoining owners of the subject parcel of land." Yet, its decision nowhere indicated what acts respondents had performed showing their possession of the property "continuously, openly, publicly and adversely" in that length of time. The decision mentioned only that they had paid realty taxes and had caused the survey of the property to be made. That, to us, was not enough to justify the foregoing findings, because, firstly, the payment of realty taxes did not conclusively prove the payor’s ownership of the land the taxes were paid for,25 the tax declarations and payments being mere indicia of a claim of ownership;26 and, secondly, the causing of surveys of the property involved was not itself an of continuous, open, public and adverse possession.

The principle that the riparian owner whose land receives the gradual deposits of soil does not need to make an express act of possession, and that no 

4

acts of possession are necessary in that instance because it is the law itself that pronounces the alluvium to belong to the riparian owner from the time that the deposit created by the current of the water becomes manifest27 has no applicability herein. This is simply because Lot 4998-B was not formed through accretion. Hence, the ownership of the land adjacent to the river bank by respondents’ predecessor-in-interest did not translate to possession of Lot 4998-B that would ripen to acquisitive prescription in relation to Lot 4998-B.

On the other hand, the claim of thirty years of continuous, open, public and adverse possession of Lot 4998-B was not even validated or preponderantly established. The admission of respondents themselves that they declared the property for taxation purposes only in 1997 and paid realty taxes only from 199928 signified that their alleged possession would at most be for only nine years as of the filing of their application for land registration on March 7, 1997.

Yet, even conceding, for the sake of argument, that respondents possessed Lot 4998-B for more than thirty years in the character they claimed, they did not thereby acquire the land by prescription or by other means without any competent proof that the land was already declared as alienable and disposable by the Government. Absent that declaration, the land still belonged to the State as part of its public dominion.

Article 419 of the Civil Code distinguishes property as being either of public dominion or of private ownership. Article 420 of the Civil Code lists the properties considered as part of public dominion, namely: (a) those intended for public use, such as roads, canals, rivers, torrents, ports and bridges constructed by the State, banks, shores, roadsteads, and others of similar character; and (b) those which belong to the State, without being for public use, and are intended for some public service or for the 

development of the national wealth. As earlier mentioned, Article 502 of the Civil Code declares that rivers and their natural beds are of public dominion.

Whether the dried-up river bed may be susceptible to acquisitive prescription or not was a question that the Court resolved in favor of the State in Celestial v. Cachopero,29 a case involving the registration of land found to be part of a dried-up portion of the natural bed of a creek. There the Court held:

As for petitioner’s claim of ownership over the subject land, admittedly a dried-up bed of the Salunayan Creek, based on (1) her alleged long term adverse possession and that of her predecessor-in-interest, Marcelina Basadre, even prior to October 22, 1966, when she purchased the adjoining property from the latter, and (2) the right of accession under Art. 370 of the Spanish Civil Code of 1889 and/or Article 461 of the Civil Code, the same must fail.

Since property of public dominion is outside the commerce of man and not susceptible to private appropriation and acquisitive prescription, the adverse possession which may be the basis of a grant of title in the confirmation of an imperfect title refers only to alienable or disposable portions of the public domain. It is only after the Government has declared the land to be alienable and disposable agricultural land that the year of entry, cultivation and exclusive and adverse possession can be counted for purposes of an imperfect title.

A creek, like the Salunayan Creek, is a recess or arm extending from a river and participating in the ebb and flow of the sea. As such, under Articles 420(1) and 502(1) of the Civil Code, the Salunayan Creek, including its natural bed, is property of the public domain which is not susceptible to private appropriation and acquisitive prescription. And, absent any declaration by the government, that a 

portion of the creek has dried-up does not, by itself, alter its inalienable character.

x x x x

Had the disputed portion of the Salunayan Creek dried up after the present Civil Code took effect, the subject land would clearly not belong to petitioner or her predecessor-in-interest since under the aforementioned provision of Article 461, "river beds which are abandoned through the natural change in the course of the waters ipso facto belong to the owners of the land occupied by the new course," and the owners of the adjoining lots have the right to acquire them only after paying their value.

And both Article 370 of the Old Code and Article 461 of the present Civil Code are applicable only when "river beds are abandoned through the natural change in the course of the waters." It is uncontroverted, however, that, as found by both the Bureau of Lands and the DENR Regional Executive Director, the subject land became dry as a result of the construction an irrigation canal by the National Irrigation Administration. Thus, in Ronquillo v. Court of Appeals, this Court held:

The law is clear and unambiguous. It leaves no room for interpretation. Article 370 applies only if there is a natural change in the course of the waters. The rules on alluvion do not apply to man-made or artificial accretions nor to accretions to lands that adjoin canals or esteros or artificial drainage systems. Considering our earlier finding that the dried-up portion of Estero Calubcub was actually caused by the active intervention of man, it follows that Article 370 does not apply to the case at bar and, hence, the Del Rosarios cannot be entitled thereto supposedly as riparian owners.

The dried-up portion of Estero Calubcub should thus be considered as forming part of the land of the 

5

public domain which cannot be subject to acquisition by private ownership. xxx (Emphasis supplied)

Furthermore, both provisions pertain to situations where there has been a change in the course of a river, not where the river simply dries up. In the instant Petition, it is not even alleged that the Salunayan Creek changed its course. In such a situation, commentators are of the opinion that the dry river bed remains property of public dominion. (Bold emphases supplied)

Indeed, under the Regalian doctrine, all lands not otherwise appearing to be clearly within private ownership are presumed to belong to the State.30 No public land can be acquired by private persons without any grant, express or implied, from the Government. It is indispensable, therefore, that there is a showing of a title from the State.31Occupation of public land in the concept of owner, no matter how long, cannot ripen into ownership and be registered as a title.32

Subject to the exceptions defined in Article 461 of the Civil Code (which declares river beds that are abandoned through the natural change in the course of the waters as ipso facto belonging to the owners of the land occupied by the new course, and which gives to the owners of the adjoining lots the right to acquire only the abandoned river beds not ipso facto belonging to the owners of the land affected by the natural change of course of the waters only after paying their value), all river beds remain property of public dominion and cannot be acquired by acquisitive prescription unless previously declared by the Government to be alienable and disposable. Considering that Lot 4998-B was not shown to be already declared to be alienable and disposable, respondents could not be deemed to have acquired the property through prescription.

Nonetheless, respondents insist that the property was already classified as alienable and disposable by 

the Government. They cite as proof of the classification as alienable and disposable the following notation found on the survey plan, to wit:33

NOTE

ALL CORNERS NOT OTHERWISE DESCRIBED ARE OLD BL CYL. CONC. MONS 15 X 60CM

All corners marked PS are cyl. conc. mons 15 x 60 cm

Surveyed in accordance with Survey Authority NO. 007604-48 of the Regional Executive Director issued by the CENR-OFFICER dated Dec. 2, 1996.

This survey is inside L.C. Map No. 2623, Proj. No. 25 classified as alienable/disposable by the Bureau of Forest Dev’t. on Jan. 3, 1968.

Lot 4998-A = Lot 5883} Cad 299

Lot 4998-B = Lot 5884} Paranaque Cadastre.

Was the notation on the survey plan to the effect that Lot 4998-B was "inside" the map "classified as alienable/disposable by the Bureau of Forest Development on 03 Jan. 1968" sufficient proof of the property’s nature as alienable and disposable public land?

To prove that the land subject of an application for registration is alienable, an applicant must conclusively establish the existence of a positive act of the Government, such as a presidential proclamation, executive order, administrative action, investigation reports of the Bureau of Lands investigator, or a legislative act or statute. Until then, the rules on confirmation of imperfect title do not apply.

As to the proofs that are admissible to establish the alienability and disposability of public land, we said 

in Secretary of the Department of Environment and Natural Resources v. Yap34 that:

The burden of proof in overcoming the presumption of State ownership of the lands of the public domain is on the person applying for registration (or claiming ownership), who must prove that the land subject of the application is alienable or disposable. To overcome this presumption, incontrovertible evidence must be established that the land subject of the application (or claim) is alienable or disposable.There must still be a positive act declaring land of the public domain as alienable and disposable. To prove that the land subject of an application for registration is alienable, the applicant must establish the existence of a positive act of the government such as a presidential proclamation or an executive order; an administrative action; investigation reports of Bureau of Lands investigators; and a legislative act or a statute. The applicant may also secure a certification from the government that the land claimed to have been possessed for the required number of years is alienable and disposable.

In the case at bar, no such proclamation, executive order, administrative action, report, statute, or certification was presented to the Court. The records are bereft of evidence showing that, prior to 2006, the portions of Boracay occupied by private claimants were subject of a government proclamation that the land is alienable and disposable. Absent such well-nigh incontrovertible evidence, the Court cannot accept the submission that lands occupied by private claimants were already open to disposition before 2006. Matters of land classification or reclassification cannot be assumed. They call for proof." (Emphasis supplied)

In Menguito v. Republic,35 which we reiterated in Republic v. Sarmiento,36 we specifically resolved the issue of whether the notation on the survey plan was 

6

sufficient evidence to establish the alienability and disposability of public land, to wit:

To prove that the land in question formed part of the alienable and disposable lands of the public domain, petitioners relied on the printed words which read: "This survey plan is inside Alienable and Disposable Land Area, Project No. 27-B as per L.C. Map No. 2623, certified by the Bureau of Forestry on January 3, 1968," appearing on Exhibit "E" (Survey Plan No. Swo-13-000227).

This proof is not sufficient. Section 2, Article XII of the 1987 Constitution, provides: "All lands of the public domain, waters, minerals, coal, petroleum, and other mineral oils, all forces of potential energy, fisheries, forests or timber, wildlife, flora and fauna, and other natural resources are owned by the State. x x x."

For the original registration of title, the applicant (petitioners in this case) must overcome the presumption that the land sought to be registered forms part of the public domain. Unless public land is shown to have been reclassified or alienated to a private person by the State, it remains part of the inalienable public domain. Indeed, "occupation thereof in the concept of owner, no matter how long, cannot ripen into ownership and be registered as a title." To overcome such presumption, incontrovertible evidence must be shown by the applicant. Absent such evidence, the land sought to be registered remains inalienable.

In the present case, petitioners cite a surveyor-geodetic engineer’s notation in Exhibit "E" indicating that the survey was inside alienable and disposable land. Such notation does not constitute a positive government act validly changing the classification of the land in question. Verily, a mere surveyor has no authority to reclassify lands of the public domain. By relying solely on the said surveyor’s assertion, petitioners have not sufficiently proven that the land 

in question has been declared alienable. (Emphasis supplied)

In Republic v. T.A.N. Properties, Inc.,37 we dealt with the sufficiency of the certification by the Provincial Environmental Officer (PENRO) or Community Environmental Officer (CENRO) to the effect that a piece of public land was alienable and disposable in the following manner, viz:

x x x it is not enough for the PENRO or CENRO to certify that a land is alienable and disposable. The applicant for land registration must prove that the DENR Secretary had approved the land classification and released the land of the public domain as alienable and disposable, and that the land subject of the application for registration falls within the approved area per verification through survey by the PENRO or CENRO. In addition, the applicant for land registration must present a copy of the original classification approved by the DENR Secretary and certified as a true copy by the legal custodian of the official records. These facts must be established to prove that the land is alienable and disposable. Respondent failed to do so because the certifications presented by respondent do not, by themselves, prove that the land is alienable and disposable.

Only Torres, respondent’s Operations Manager, identified the certifications submitted by respondent.1âwphi1 The government officials who issued the certifications were not presented before the trial court to testify on their contents. The trial court should not have accepted the contents of the certifications as proof of the facts stated therein. Even if the certifications are presumed duly issued and admissible in evidence, they have no probative value in establishing that the land is alienable and disposable.

x x x x

The CENRO and Regional Technical Director, FMS-DENR, certifications do not prove that Lot 10705-B falls within the alienable and disposable land as proclaimed by the DENR Secretary. Such government certifications do not, by their mere issuance, prove the facts stated therein. Such government certifications may fall under the class of documents contemplated in the second sentence of Section 23 of Rule 132. As such, the certifications are prima facie evidence of their due execution and date of issuance but they do not constitute prima facie evidence of the facts stated therein. (Emphasis supplied)

These rulings of the Court indicate that the notation on the survey plan of Lot 4998-B, Cad-00-000343 to the effect that the "survey is inside a map classified as alienable/disposable by the Bureau of Forest Dev’t" did not prove that Lot 4998-B was already classified as alienable and disposable. Accordingly, respondents could not validly assert acquisitive prescription of Lot 4988-B.

WHEREFORE, the Court REVERSES and SETS ASIDE the decision of the Court of Appeals promulgated on May 27, 2003; DISMISSES the application for registration of Arcadio C. Santos, Jr. and Arcadio Ivan S. Santos III respecting Lot 4998-B with a total area of 1,045 square meters, more or less, situated in Barangay San Dionisio, Parañaque City, Metro Manila; and DECLARES Lot 4998-B as exclusively belonging to the State for being part of the dried--up bed of the Parat1aque River.

Respondents shall pay the costs of suit.

SO ORDERED.

7

G.R. No. 176791 November 14, 2012COMMUNITIES CAGAYAN, INC., Petitioner, vs.SPOUSES ARSENIO (Deceased) and ANGELES NANOL AND ANYBODY CLAIMING RIGHTS UNDER THEM,Respondents.

D E C I S I O N

DEL CASTILLO, J.:

LAWS fill the gap in a contract.

This Petition for Review on Certiorari1 under Rule 45 of the Rules of Court assails the December 29. 2006 Decision2 and the February 12, 2007 Order3 of the Regional Trial Court (RTC), Cagayan De Oro City, Branch 18, in Civil Case No. 2005-158.

Factual Antecedents

Sometimes in 1994, respondent-spouses Arsenio and Angeles Nanol entered into a Contract to Sell4 with petitioner Communities Cagayan, Inc.,5 whereby the latter agreed to sell to respondent-spouses a house and Lots 17 and 196 located at Block 16, Camella Homes Subdivision, Cagayan de Oro City, 7 for the price of P368,000.00.8 Respondent-spouses, however, did not avail of petitioner’s inhouse financing due to its high interest rates.9 Instead, they obtained a loan from Capitol Development Bank, a sister company of petitioner, using the property as collateral.10 To facilitate the loan, a simulated sale over the property was executed by petitioner in favor of respondent-spouses.11 Accordingly, titles were transferred in the names of respondent-spouses under Transfer Certificates of Title (TCT) Nos. 105202 and 105203, and submitted to Capitol Development Bank for loan processing.12 Unfortunately, the bank collapsed and closed before it could release the loan.13

Thus, on November 30, 1997, respondent-spouses entered into another Contract to Sell14 with petitioner over the same property for the same price of P368,000.00.15 This time, respondent-spouses availed of petitioner’s in-house financing16thus, undertaking to pay the loan over four years, from 1997 to 2001.17

Sometime in 2000, respondent Arsenio demolished the original house and constructed a three-story house allegedly valued at P3.5 million, more or less.18

In July 2001, respondent Arsenio died, leaving his wife, herein respondent Angeles, to pay for the monthly amortizations.19

On September 10, 2003, petitioner sent respondent-spouses a notarizedNotice of Delinquency and Cancellation of Contract to Sell20 due to the latter’s failure to pay the monthly amortizations.

In December 2003, petitioner filed before Branch 3 of the Municipal Trial Court in Cities of Cagayan de Oro City, an action for unlawful detainer, docketed as C3-Dec-2160, against respondent-spouses.21 When the case was referred for mediation, respondent Angeles offered to pay P220,000.00 to settle the case but petitioner refused to accept the payment.22 The case was later withdrawn and consequently dismissed because the judge found out that the titles were already registered under the names of respondent-spouses.23

Unfazed by the unfortunate turn of events, petitioner, on July 27, 2005, filed before Branch 18 of the RTC, Cagayan de Oro City, a Complaint for Cancellation of Title, Recovery of Possession, Reconveyance and Damages,24 docketed as Civil Case No. 2005-158, against respondent-spouses and all persons claiming rights under them. Petitioner alleged that the transfer of the titles in the names of 

respondent-spouses was made only in compliance with the requirements of Capitol Development Bank and that respondent-spouses failed to pay their monthly amortizations beginning January 2000.25 Thus, petitioner prayed that TCT Nos. T-105202 and T-105203 be cancelled, and that respondent Angeles be ordered to vacate the subject property and to pay petitioner reasonable monthly rentals from January 2000 plus damages.26

In her Answer,27 respondent Angeles averred that the Deed of Absolute Sale is valid, and that petitioner is not the proper party to file the complaint because petitioner is different from Masterplan Properties, Inc.28 She also prayed for damages by way of compulsory counterclaim.29

In its Reply,30 petitioner attached a copy of its Certificate of Filing of Amended Articles of Incorporation31 showing that Masterplan Properties, Inc. and petitioner are one and the same. As to the compulsory counterclaim for damages, petitioner denied the same on the ground of "lack of knowledge sufficient to form a belief as to the truth or falsity of such allegation."32

Respondent Angeles then moved for summary judgment and prayed that petitioner be ordered to return the owner’s duplicate copies of the TCTs.33

Pursuant to Administrative Order No. 59-2005, the case was referred for mediation.34 But since the parties failed to arrive at an amicable settlement, the case was set for preliminary conference on February 23, 2006.35

On July 7, 2006, the parties agreed to submit the case for decision based on the pleadings and exhibits presented during the preliminary conference.36

Ruling of the Regional Trial Court

8

On December 29, 2006, the RTC rendered judgment declaring the Deed of Absolute Sale invalid for lack of consideration.37 Thus, it disposed of the case in this wise:

WHEREFORE, the Court hereby declares the Deed of Absolute Sale VOID. Accordingly, Transfer Certificates of Title Nos. 105202 and 105203 in the names of the [respondents], Arsenio (deceased) and Angeles Nanol, are ordered CANCELLED. The [respondents] and any person claiming rights under them are directed to turn-over the possession of the house and lot to [petitioner], Communities Cagayan, Inc., subject to the latter’s payment of their total monthly installments and the value of the new house minus the cost of the original house.

SO ORDERED.38

Not satisfied, petitioner moved for reconsideration of the Decision but the Motion39 was denied in an Order40dated February 12, 2007.

Issue

Instead of appealing the Decision to the Court of Appeals (CA), petitioner opted to file the instant petition directly with this Court on a pure question of law, to wit:

WHETHER X X X THE ACTION OF THE RTC BRANCH 18 X X X IN ORDERING THE RECOVERY OF POSSESSION BY PETITIONER ‘subject to the latter’s payment of their total monthly installments and the value of the new house minus the cost of the original house’ IS CONTRARY TO LAW AND JURISPRUDENCE X X X.41

Petitioner’s Arguments

Petitioner seeks to delete from the dispositive portion the order requiring petitioner to reimburse respondent-spouses the total monthly installments 

they had paid and the value of the new house minus the cost of the original house.42 Petitioner claims that there is no legal basis for the RTC to require petitioner to reimburse the cost of the new house because respondent-spouses were in bad faith when they renovated and improved the house, which was not yet their own.43 Petitioner further contends that instead of ordering mutual restitution by the parties, the RTC should have applied Republic Act No. 6552, otherwise known as the Maceda Law,44 and that instead of awarding respondent-spouses a refund of

all their monthly amortization payments, the RTC should have ordered them to pay petitioner monthly rentals.45

Respondent Angeles’ Arguments

Instead of answering the legal issue raised by petitioner, respondent Angeles asks for a review of the Decision of the RTC by interposing additional issues.46 She maintains that the Deed of Absolute Sale is valid.47 Thus, the RTC erred in cancelling TCT Nos. 105202 and 105203.

Our Ruling

The petition is partly meritorious.

At the outset, we must make it clear that the issues raised by respondent Angeles may not be entertained. For failing to file an appeal, she is bound by the Decision of the RTC. Well entrenched is the rule that "a party who does not appeal from a judgment can no longer seek modification or reversal of the same. He may oppose the appeal of the other party only on grounds consistent with the judgment."48 For this reason, respondent Angeles may no longer question the propriety and correctness of the annulment of the Deed of Absolute Sale, the cancellation of TCT Nos. 105202 and 105203, and the order to vacate the property.

Hence, the only issue that must be resolved in this case is whether the RTC erred in ordering petitioner to reimburse respondent-spouses the "total monthly installments and the value of the new house minus the cost of the original house."49 Otherwise stated, the issues for our resolution are:

1) Whether petitioner is obliged to refund to respondent-spouses all the monthly installments paid; and

2) Whether petitioner is obliged to reimburse respondent-spouses the value of the new house minus the cost of the original house.

Respondent-spouses are entitled to the cash surrender value of the payments on the property equivalent to 50% of the total payments made.

Considering that this case stemmed from a Contract to Sell executed by the petitioner and the respondent-spouses, we agree with petitioner that the Maceda Law, which governs sales of real estate on installment, should be applied.

Sections 3, 4, and 5 of the Maceda Law provide for the rights of a defaulting buyer, to wit:

Section 3. In all transactions or contracts involving the sale or financing of real estate on installment payments, including residential condominium apartments but excluding industrial lots, commercial buildings and sales to tenants under Republic Act Numbered Thirty-eight hundred forty-four, as amended by Republic Act Numbered Sixty-three hundred eighty-nine, where the buyer has paid at least two years of installments, the buyer is entitled to the following rights in case he defaults in the payment of succeeding installments:

9

(a) To pay, without additional interest, the unpaid installments due within the total grace period earned by him which is hereby fixed at the rate of one month grace period for every one year of installment payments made: Provided, That this right shall be exercised by the buyer only once in every five years of the life of the contract and its extensions, if any.

(b) If the contract is canceled, the seller shall refund to the buyer the cash surrender value of the payments on the property equivalent to fifty percent of the total payments made, and, after five years of installments, an additional five per cent every year but not to exceed ninety per cent of the total payments made: Provided, That the actual cancellation of the contract shall take place after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act and upon full payment of the cash surrender value to the buyer.

Down payments, deposits or options on the contract shall be included in the computation of the total number of installment payments made. (Emphasis supplied.)

Section 4. In case where less than two years of installments were paid, the seller shall give the buyer a grace period of not less than sixty days from the date the installment became due.

If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.

Section 5. Under Sections 3 and 4, the buyer shall have the right to sell his rights or assign the same to another person or to reinstate the contract by updating the account during the grace period and 

before actual cancellation of the contract. The deed of sale or assignment shall be done by notarial act.

In this connection, we deem it necessary to point out that, under the Maceda Law, the actual cancellation of a contract to sell takes place after 30 days from receipt by the buyer of the notarized notice of cancellation,50 and upon full payment of the cash surrender value to the buyer.51 In other words, before a contract to sell can be validly and effectively cancelled, the seller has (1) to send a notarized notice of cancellation to the buyer and (2) to refund the cash surrender value.52 Until and unless the seller complies with these twin mandatory requirements, the contract to sell between the parties remains valid and subsisting.53 Thus, the buyer has the right to continue occupying the property subject of the contract to sell,54 and may "still reinstate the contract by updating the account during the grace period and before the actual cancellation"55 of the contract.

In this case, petitioner complied only with the first condition by sending a notarized notice of cancellation to the respondent-spouses. It failed, however, to refund the cash surrender value to the respondent-spouses. Thus, the Contract to Sell remains valid and subsisting and supposedly, respondent-spouses have the right to continue occupying the subject property. Unfortunately, we cannot reverse the Decision of the RTC directing respondent-spouses to vacate and turnover possession of the subject property to petitioner because respondent-spouses never appealed the order. The RTC Decision as to respondent-spouses is therefore considered final.

In addition, in view of respondent-spouses’ failure to appeal, they can no longer reinstate the contract by updating the account. Allowing them to do so would be unfair to the other party and is offensive to the rules of fair play, justice, and due process. Thus, based on the factual milieu of the instant case, the 

most that we can do is to order the return of the cash surrender value. Since respondent-spouses paid at least two years of installment,56 they are entitled to receive the cash surrender value of the payments they had made which, under Section 3(b) of the Maceda Law, is equivalent to 50% of the total payments made.

Respondent-spouses are entitled to reimbursement of the improvements made on the property.

Petitioner posits that Article 448 of the Civil Code does not apply and that respondent-spouses are not entitled to reimbursement of the value of the improvements made on the property because they were builders in bad faith. At the outset, we emphasize that the issue of whether respondent-spouses are builders in good faith or bad faith is a factual question, which is beyond the scope of a petition filed under Rule 45 of the Rules of Court.57 In fact, petitioner is deemed to have waived all factual issues since it appealed the case directly to this Court,58 instead of elevating the matter to the CA. It has likewise not escaped our attention that after their failed preliminary conference, the parties agreed to submit the case for resolution based on the pleadings and exhibits presented. No trial was conducted. Thus, it is too late for petitioner to raise at this stage of the proceedings the factual issue of whether respondent-spouses are ilders in bad faith. Hence, in view of the special circumstances obtaining in this case, we are constrained to rely on the presumption of good faith on the part of the respondent-spouses which the petitioner failed to rebut. Thus, respondent-spouses being presumed builders in good faith, we now rule on the applicability of Article 448 of the Civil Code.

As a general rule, Article 448 on builders in good faith does not apply where there is a contractual relation between the parties,59 such as in the instant case. We went over the records of this case and we 

10

note that the parties failed to attach a copy of the Contract to Sell. As such, we are constrained to apply Article 448 of the Civil Code, which provides viz:

ART. 448. The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall have the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity provided for in Articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, and the one who sowed, the proper rent. However, the builder or planter cannot be obliged to buy the land if its value is considerably more than that of the building or trees. In such case, he shall pay reasonable rent, if the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper indemnity. The parties shall agree upon the terms of the lease and in case of disagreement, the court shall fix the terms thereof.

Article 448 of the Civil Code applies when the builder believes that he is the owner of the land or that by some title he has the right to build thereon,60 or that, at least, he has a claim of title thereto.61 Concededly, this is not present in the instant case. The subject property is covered by a Contract to Sell hence ownership still remains with petitioner being the seller. Nevertheless, there were already instances where this Court applied Article 448 even if the builders do not have a claim of title over the property. Thus:

This Court has ruled that this provision covers only cases in which the builders, sowers or planters believe themselves to be owners of the land or, at least, to have a claim of title thereto. It does not apply when the interest is merely that of a holder, such as a mere tenant, agent or usufructuary. From these pronouncements, good faith is identified by the belief that the land is owned; or that – by some title – one has the right to build, plant, or sow thereon.

However, in some special cases, this Court has used Article 448 by recognizing good faith beyond this limited definition. Thus, in Del Campo v. Abesia, this provision was applied to one whose house – despite having been built at the time he was still co-owner – overlapped with the land of another. This article was also applied to cases wherein a builder had constructed improvements with the consent of the owner. The Court ruled that the law deemed the builder to be in good faith. In Sarmiento v. Agana, the builders were found to be in good faith despite their reliance on the consent of another, whom they had mistakenly believed to be the owner of the land.62

The Court likewise applied Article 448 in Spouses Macasaet v. Spouses Macasaet63 notwithstanding the fact that the builders therein knew they were not the owners of the land. In said case, the parents who owned the land allowed their son and his wife to build their residence and business thereon. As found by this Court, their occupation was not by mere tolerance but "upon the invitation of and with the complete approval of (their parents), who desired that their children would occupy the premises. It arose from familial love and a desire for family solidarity x x x."64 Soon after, conflict between the parties arose. The parents demanded their son and his wife to vacate the premises. The Court thus ruled that as owners of the property, the parents have the right to possession over it. However, they must reimburse their son and his wife for the improvements they had introduced on the property because they were considered builders in good faith even if they knew for a fact that they did not own the property, thus:

Based on the aforecited special cases, Article 448 applies to the present factual milieu. The established facts of this case show that respondents fully consented to the improvements introduced by petitioners. In fact, because the children occupied the lots upon their invitation, the parents certainly 

knew and approved of the construction of the improvements introduced thereon. Thus, petitioners may be deemed to have been in good faith when they built the structures on those lots.

The instant case is factually similar to Javier v. Javier. In that case, this Court deemed the son to be in good faith for building the improvement (the house) with the knowledge and consent of his father, to whom belonged the land upon which it was built. Thus, Article 448 was applied.65

In fine, the Court applied Article 448 by construing good faith beyond its limited definition. We find no reason not to apply the Court’s ruling in Spouses Macasaet v. Spouses Macasaet in this case. We thus hold that Article 448 is also applicable to the instant case. First, good faith is presumed on the part of the respondent-spouses. Second, petitioner failed to rebut this presumption. Third, no evidence was presented to show that petitioner opposed or objected to the improvements introduced by the respondent-spouses. Consequently, we can validly presume that petitioner consented to the improvements being constructed. This presumption is bolstered by the fact that as the subdivision developer, petitioner must have given the respondent-spouses permits to commence and undertake the construction. Under Article 453 of the Civil Code, "it is understood that there is bad faith on the part of the landowner whenever the act was done with his knowledge and without opposition on his part."

In view of the foregoing, we find no error on the part of the RTC in requiring petitioner to pay respondent-spouses the value of the new house minus the cost of the old house based on Article 448 of the Civil Code, subject to succeeding discussions.

Petitioner has two options under Article 448 and pursuant to the ruling in Tuatis v. Escol.66

11

In Tuatis, we ruled that the seller (the owner of the land) has two options under Article 448: (1) he may appropriate the improvements for himself after reimbursing the buyer (the builder in good faith) the necessary and useful expenses under Articles 54667 and 54868 of the Civil Code; or (2) he may sell the land to the buyer, unless its value is considerably more than that of the improvements, in which case, the buyer shall pay reasonable rent.69 Quoted below are the pertinent portions of our ruling in that case:

Taking into consideration the provisions of the Deed of Sale by Installment and Article 448 of the Civil Code, Visminda has the following options:

Under the first option, Visminda may appropriate for herself the building on the subject property after indemnifying Tuatis for the necessary and useful expenses the latter incurred for said building, as provided in Article 546 of the Civil Code.

It is worthy to mention that in Pecson v. Court of Appeals, the Court pronounced that the amount to be refunded to the builder under Article 546 of the Civil Code should be the current market value of the improvement, thus:

x x x x

Until Visminda appropriately indemnifies Tuatis for the building constructed by the latter, Tuatis may retain possession of the building and the subject property.

Under the second option, Visminda may choose not to appropriate the building and, instead, oblige Tuatis to pay the present or current fair value of the land. The P10,000.00 price of the subject property, as stated in the Deed of Sale on Installment executed in November 1989, shall no longer apply, since Visminda will be obliging Tuatis to pay for the price of the land in the exercise of Visminda’s rights under 

Article 448 of the Civil Code, and not under the said Deed. Tuatis’ obligation will then be statutory, and not contractual, arising only when Visminda has chosen her option under Article 448 of the Civil Code.

Still under the second option, if the present or current value of the land, the subject property herein, turns out to be considerably more than that of the building built thereon, Tuatis cannot be obliged to pay for the subject property, but she must pay Visminda reasonable rent for the same. Visminda and Tuatis must agree on the terms of the lease; otherwise, the court will fix the terms.

Necessarily, the RTC should conduct additional proceedings before ordering the execution of the judgment in Civil Case No. S-618. Initially, the RTC should determine which of the aforementioned options Visminda will choose. Subsequently, the RTC should ascertain: (a) under the first option, the amount of indemnification Visminda must pay Tuatis; or (b) under the second option, the value of the subject property vis-à-vis that of the building, and depending thereon, the price of, or the reasonable rent for, the subject property, which Tuatis must pay Visminda.

The Court highlights that the options under Article 448 are available to Visminda, as the owner of the subject property. There is no basis for Tuatis’ demand that, since the value of the building she constructed is considerably higher than the subject property, she may choose between buying the subject property from Visminda and selling the building to Visminda for P502,073.00. Again, the choice of options is for Visminda, not Tuatis, to make. And, depending on Visminda’s choice, Tuatis’ rights as a builder under Article 448 are limited to the following: (a) under the first option, a right to retain the building and subject property until Visminda pays proper indemnity; and (b) under the second option, a right not to be obliged to pay for 

the price of the subject property, if it is considerably higher than the value of the building, in which case, she can only be obliged to pay reasonable rent for the same.

The rule that the choice under Article 448 of the Civil Code belongs to the owner of the land is in accord with the principle of accession, i.e., that the accessory follows the principal and not the other way around. Even as the option lies with the landowner, the grant to him, nevertheless, is preclusive. The landowner cannot refuse to exercise either option and compel instead the owner of the building to remove it from the land.

The raison d’etre for this provision has been enunciated thus: Where the builder, planter or sower has acted in good faith, a conflict of rights arises between the owners, and it becomes necessary to protect the owner of the improvements without causing injustice to the owner of the land. In view of the impracticability of creating a state of forced co-ownership, the law has provided a just solution by giving the owner of the land the option to acquire the improvements after payment of the proper indemnity, or to oblige the builder or planter to pay for the land and the sower the proper rent. He cannot refuse to exercise either option. It is the owner of the land who is authorized to exercise the option, because his right is older, and because, by the principle of accession, he is entitled to the ownership of the accessory thing.

Visminda’s Motion for Issuance of Writ of Execution cannot be deemed as an expression of her choice to recover possession of the subject property under the first option, since the options under Article 448 of the Civil Code and their respective consequences were also not clearly presented to her by the 19 April 1999 Decision of the RTC. She must then be given the opportunity to make a choice between the options available to her after being duly informed 

12

herein of her rights and obligations under both.70 (Emphasis supplied.)

In conformity with the foregoing pronouncement, we hold that petitioner, as landowner, has two options. It may appropriate the new house by reimbursing respondent Angeles the current market value thereof minus the cost of the old house. Under this option, respondent Angeles would have "a right of retention which negates the obligation to pay rent."71 In the alternative, petitioner may sell the lots to respondent Angeles at a price equivalent to the current fair value thereof. However, if the value of the lots is considerably more than the value of the improvement, respondent Angeles cannot be compelled to purchase the lots. She can only be obliged to pay petitioner reasonable rent.

In view of the foregoing disquisition and in accordance with Depra v. Dumlao72 and Technogas Philippines Manufacturing Corporation v. Court of Appeals,73 we find it necessary to remand this case to the court of origin for the purpose of determining matters necessary for the proper application of Article 448, in relation to Articles 546 and 548 of the Civil Code.

WHEREFORE, the petition is hereby PARTIALLY GRANTED. The assailed Decision dated December 29, 2006 and the Order dated February 12, 2007 of the Regional Trial Court, Cagayan de Oro City, Branch 18, in Civil Case No. 2005-158 are hereby AFFIRMED with MODIFICATION that petitioner Communities Cagayan, Inc. is hereby ordered to RETURN the cash surrender value of the payments made by respondent-spouses on the properties, which is equivalent to 50% of the total payments made, in ccordance with Section 3(b) of Republic Act No. 6552, otherwise known as the Maceda Law.

The case is hereby REMANDED to the Regional Trial Court, Cagayan de Oro City, Branch 18, for further 

proceedings consistent with the proper application of Articles 448, 546 and 548 of the Civil Code, as follows:

1. The trial court shall determine:

a) the present or current fair value of the lots;

b) the current market value of the new house;

c) the cost of the old house; and

d) whether the value of the lots is considerably more than the current market value of the new house minus the cost of the old house.

2. After said amounts shall have been determined by competent evidence, the trial court shall render judgment as follows:

a) Petitioner shall be granted a period of 15 days within which to exercise its option under the law (Article 448, Civil Code), whether to appropriate the new house by paying to respondent Angeles the current market value of the new house minus the cost of the old house, or to oblige respondent Angeles to pay the price of the lots. The amounts to be respectively paid by the parties, in accordance with the option thus exercised by written notice to the other party and to the court, shall be paid by the obligor within 15 days from such notice of the option by tendering the amount to the trial court in favor of the party entitled to receive it.

b) If petitioner exercises the option to oblige respondent Angeles to pay the price of the lots but the latter rejects such purchase because, as found by the trial court, the value of the lots is considerably more than the value of the new house minus the cost of the old house, respondent Angeles shall give written notice of such rejection to petitioner and to the trial court within 15 days from notice of 

petitioner’s option to sell the land. In that event, the parties shall be given a period of 15 days from such notice of rejection within which to agree upon the terms of the lease, and give the trial court formal written notice of the agreement and its provisos. If no agreement is reached by the parties, the trial court, within 15 days from and after the termination of the said period fixed for negotiation, shall then fix the period and terms of the lease, including the monthly rental, which shall be payable within the first five days of each calendar month. Respondent Angeles shall not make any further constructions or improvements on the building. Upon expiration of the period, or upon default by respondent Angeles in the payment of rentals for two consecutive months, petitioner shall be entitled to terminate the forced lease, to recover its land, and to have the new house removed by respondent Angeles or at the latter’s expense.

c) In any event, respondent Angeles shall pay petitioner reasonable compensation for the occupancy of the property for the period counted from the time the Decision dated December 29, 2006 became final as to respondent Angeles or 15 days after she received a copy of the said Decision up to the date petitioner serves notice of its option to appropriate the encroaching structures, otherwise up to the actual transfer of ownership to respondent Angeles or, in case a forced lease has to be imposed, up to the commencement date of the forced lease referred to in the preceding paragraph.1âwphi1

d) The periods to be fixed by the trial court in its decision shall be nonextendible, and upon failure of the party obliged to tender to the trial court the amount due to the obligee, the party entitled to such payment shall be entitled to an order of execution for the enforcement of payment of the amount due and for compliance with such other acts as may be required by the prestation due the obligee.

13

SO ORDERED.

14

G.R. No. 179754 November 21, 2012

JOAQUIN G. CHUNG, JR., PAZ ROYERAZ-SOLER, and MANSUETO MACEDA, Petitioners, vs.JACK DANIEL MONDRAGON, (deceased), substituted by his sisters namely: TEOTIMA M. BOURBON, EMMA M. MILLAN, EUGENIA M. RAMA and ROSARIO M. CABALLES; CLARINDA REGIS-SCHMITZ and MARIA LINA MALMISA, Respondents.

D E C I S I O N

DEL CASTILLO, J.:

In making the indictment that a court’s decision fails in the fundamental mandate that no decision shall be rendered without expressing therein clearly and distinctly the facts and the law on which it is based, the demurring party should not mistake brevity for levity.

This Petition for Review on Certiorari1 assails 1) the November 23, 2006 Decision2 of the Court of Appeals (CA) in CA-G.R. CV No. 79615, which affirmed the May 19, 2003 Decision3 of the Regional Trial Court (RTC), Br. 24, Maasin City, Southern Leyte in Civil Case No. R-3248, which in turn dismissed the herein petitioners’ Complaint for quieting of title, and 2) the September 2, 2007 CA Resolution4 denying reconsideration thereof.

Factual Antecedents

Petitioners Joaquin G. Chung, Jr., Paz Royeras-Soler, and Mansueto Maceda are descendants of Rafael Mondragon (Rafael) by his first wife, Eleuteria Calunia (Eleuteria), while respondent Jack Daniel Mondragon5(Jack Daniel) is Rafael’s descendant by his second wife, Andrea Baldos (Andrea).

Original Certificate of Title (OCT) No. 224476 is registered in the name of "Heirs of Andrea Baldos represented by Teofila G. Maceda" and covers 16,177 square meters of land in Macrohon, Southern Leyte (the land).

Petitioners claim that from 1921 up to 2000, Rafael appeared as owner of the land in its tax declaration, and that a free patent was issued in 1987 in the name of Andrea’s heirs upon application of Teofila G. Maceda (Teofila), who is petitioners’ sister.

On the other hand, respondents claim that Andrea is the exclusive owner of the land, having inherited the same from her father Blas Baldos. They add that during Andrea’s lifetime, she was in lawful, peaceful and continuous possession thereof in the concept of owner; that in 1954, Andrea conveyed a portion thereof to one Crispina Gloria de Cano via a document written in the vernacular wherein she categorically stated that she inherited the land from her father and she was the true and exclusive owner of the land; that after Andrea died in 1955, her son Fortunato Mondragon took over, paying taxes thereon religiously; and when Fortunato died, his son Jack Daniel (herein respondent) came into possession and enjoyment thereof.

On August 18, 2000, Jack Daniel sold a 1,500-square meter portion of the land to his co-respondent Clarinda Regis-Schmitz (Regis-Schmitz).

On the claim that Jack Daniel had no right to sell a portion of the land and that the sale to Regis Schmitz created a cloud upon their title, petitioners filed Civil Case No. R-3248, with a prayer that Jack Daniel be declared without right to sell the land or a portion thereof; that their rights and those belonging to the legitimate heirs of Rafael and Eleuteria be declared valid and binding against the whole world; that the respondents be restrained from creating a cloud 

upon OCT No. 22447; and that Jack Daniel’s sale to Regis-Schmitz be declared null and void.

After respondents filed their Answer, petitioners moved for judgment on the pleadings. In an October 16, 2002 Order,7 the trial court denied the motion. Notably, during proceedings taken on the motion, petitioners made an admission in open court that respondent Jack Daniel is Andrea’s grandson and heir.8

At the pre-trial conference, it was mutually agreed by the parties that the sole issue to be resolved is whether Jack Daniel possessed the right to dispose a portion of the land.9

Ruling of the Regional Trial Court

After trial, the court a quo rendered its May 19, 2003 Decision10 dismissing the case. It held that with the admission that Jack Daniel is an heir of Andrea, he being the latter’s grandson and therefore her heir, he is thus a co-owner of the land which forms part of Andrea’s estate, and thus possesses the right to dispose of his undivided share therein. The trial court held that petitioners’ remedy was to seek partition of the land in order to obtain title to determinate portions thereof.

Ruling of the Court of Appeals

Petitioners appealed the dismissal, claiming that the trial court’s Decision violated the constitutional requirement that no decision shall be rendered without expressing therein clearly and distinctly the facts and the law on which it is based.11 They continued to question Jack Daniel’s sale to Regis-Schmitz, who they claim was married to a foreign national and thus disqualified from purchasing a portion of the land; the non-registration of the sale; the alleged false claim on the deed of sale by Jack 

15

Daniel that he is the exclusive owner of the land; and the lack of authority of the notary public who notarized the sale.

The respondents countered that the sole issue that required resolution was, as circumscribed by the trial court, the capacity of Jack Daniel to dispose of a portion of the land, and nothing more.

The CA sustained the trial court. It held that petitioners were bound by the agreement during pre-trial and by the pre-trial order to limit the determination of the case to the sole issue of whether Jack Daniel possessed the capacity to dispose a portion of the land. Since they did not object to the trial court’s pre-trial order, petitioners are bound to abide by the same. It concluded that the other issues which were not related to Jack Daniel’s capacity to dispose deserved no consideration, citing the pronouncement in Philippine Ports Authority v. City of Iloilo12 that "the determination of issues at a pre-trial conference bars the consideration of other questions on appeal."

The CA further ruled that contrary to petitioners’ submission, Civil Case No. R-3248 was decided on the merits, as the trial court squarely addressed the issues and the evidence; that it having been discovered through petitioners’ own admission in court that Jack Daniel was a co-heir, and thus co-owner, of the land, all questions relative to his capacity to convey a portion thereof have therefore been resolved in the affirmative.

On the other hand, the CA noted that while Jack Daniel is admittedly a direct descendant of Rafael by his second wife Andrea, petitioners do not appear to be her heirs and instead are descendants of Rafael by his first wife Eleuteria – which thus puts their claimed title to the land in doubt; and that although OCT No. 22447 cites Teofila, petitioners’ sister, it includes her in the title merely as the purported "representative" of Andrea’s heirs and does not 

indicate her as an owner of the land. Finally, the CA observed that it was Jack Daniel, and not the petitioners, who occupied the land. Nevertheless, it affirmed the trial court’s Decision.

Issues

The instant petition now raises the following issues for resolution:

1. NON-COMPLIANCE WITH RULE VIII, SEC. 14, CONSTITUTION AND RULE 36 TO DECLARE THE DECISION NULL AND VOID.

2. MISAPPREHENSION OF [SIC] TO THE TRUE AWARDEE OF OCT NO. 22447 TANTAMOUNT TO LACK OF JURISDICTION OVER THE CASE.

3. FAILURE TO ACQUIRE JURISDICTION OVER THE PERSON OF RESPONDENT CLARINDA REGIS SCHMITZ.

4. FAILURE TO DECLARE THE ORDER DENYING THE MOTION FOR JUDGMENT ON THE PLEADINGS AND DECISION AS NULL AND VOID FOR FAILING TO ESTABLISH THE CONDITIONS SINE QUA NON TO SUPPORT THE ORDER AND DECISION OF THE TRIAL COURT TO DISMISS THE CASE.

5. WHETHER X X X ATTY. PATERNO A. GONZALEZ WAS A DULY AUTHORIZED NOTARY PUBLIC; PURPORTED COPY OF APPOINTMENT BEARS NO COURT SEAL, AS COURT EVIDENCE.13

Petitioners’ Arguments

In their Petition, the petitioners, speaking through their counsel and co-petitioner Chung, persistently argue, as they did in the CA, that the trial court’s Decision violated the constitutional requirement that no decision shall be rendered without expressing therein clearly and distinctly the facts and the law on which it is based. They claim that it is not 

true that Andrea is the owner of the land; that Jack Daniel’s sale to Regis-Schmitz is null and void because she is disqualified from owning land in the Philippines; that he had no right to sell the said portion, and the sale deprived them of their supposed legitime; that their admission made in open court to the effect that Jack Daniel is an heir of Andrea cannot supplant a declaration of heirship that may be issued by a proper testate or intestate court; that the claim that Andrea is the true and lawful owner of the land is false; that when their motion for judgment on the pleadings was denied, their judicial admission that Jack Daniel was Andrea’s grandson and heir was expunged; and that Jack Daniel’s deed of sale with Regis-Schmitz was a falsity for lack of authority of the notarizing officer.

Petitioners likewise argue that the trial court did not acquire jurisdiction over the person of Regis-Schmitz because her counsel did not possess the appropriate authority to represent her.

Petitioners thus pray that the CA Decision be set aside; that the Court quiet title to OCT No. 22447; that the sale by Jack Daniel to Regis-Schmitz be declared null and void; and that the Court award them P50,000.00 moral damages, P10,000.00 exemplary damages, and P30,000.00 attorney’s fees.

Respondents’ Arguments

Respondents point out a defective verification in the Petition, and add that petitioners continue to raise irrelevant issues – such as the capacity of Regis-Schmitz to acquire a portion of the land and the commission of the notary public – which the CA properly disregarded. They point out that the CA is correct in its observation that petitioners apparently do not possess the required title to maintain a suit for quieting of title, they being strangers to OCT No. 22447 as they proceed from Eleuteria, Rafael’s first wife, and not his second wife Andrea, who in fact owns the land and in whose name it is titled.

16

Respondents echo the trial court and the CA’s common pronouncement that on account of petitioners’ admission that Jack Daniel is an heir of Andrea, this makes him a co-owner of the land, and as such, he possessed the capacity to dispose of his undivided share to Regis-Schmitz. This admission, they argue, thus settled the lone issue in Civil Case No. R-3248 of whether Jack Daniel may validly dispose of a portion of the land.

On the question of the notary public’s commission, respondents argue that they have adduced sufficient evidence to refute petitioners’ claim that the notary public, Atty. Paterno Gonzalez, possessed the authority to notarize documents at the time. They direct the Court’s attention to the appointment issued by Executive Judge Fernando Campilan, Jr., the testimony of the latter’s clerk of court confirming the issuance of the notarial commission, and Atty. Gonzalez’s oath of office as notary during the period in question.

Finally, on the issue that the trial court did not acquire jurisdiction over the person of Regis-Schmitz, respondents point to the fact that since Regis-Schmitz appointed Jack Daniel as her attorney-in-fact to represent her in Civil Case No. R-3248, no authority from her was required in order that Jack Daniel’s counsel may represent her.

Our Ruling

The petition lacks merit.

The constitutional requirement that every decision must state distinctly and clearly the factual and legal bases therefor should indeed be the primordial concern of courts and judges. Be that as it may, there should not be a mechanical reliance on this constitutional provision. The courts and judges should be allowed to synthesize and to simplify their decisions considering that at present, courts are harassed by crowded dockets and time constraints. 

Thus, the Court held in Del Mundo v. Court of Appeals:

It is understandable that courts with heavy dockets and time constraints, often find themselves with little to spare in the preparation of decisions to the extent most desirable. We have thus pointed out that judges might learn to synthesize and to simplify their pronouncements. Nevertheless, concisely written such as they may be, decisions must still distinctly and clearly express at least in minimum essence its factual and legal bases.14 (Emphasis supplied)

The Court finds in this case no breach of the constitutional mandate that decisions must express clearly and distinctly the facts and the law on which they are based. The trial court’s Decision is complete, clear, and concise. Petitioners should be reminded that in making their indictment that the trial court’s Decision fails to express clearly and distinctly the facts and the law on which it is based, they should not mistake brevity for levity.

The issues in a case for quieting of title are fairly simple; the plaintiff need to prove only two things, namely: "(1) the plaintiff or complainant has a legal or an equitable title to or interest in the real property subject of the action; and (2) that the deed, claim, encumbrance or proceeding claimed to be casting a cloud on his title must be shown to be in fact invalid or inoperative despite its prima facie appearance of validity or legal efficacy. Stated differently, the plaintiff must show that he has a legal or at least an equitable title over the real property in dispute, and that some deed or proceeding beclouds its validity or efficacy."15

This case does not involve complex issues that require extensive disquisition. Quite the contrary, it could have been resolved on a simple motion to dismiss. The trial court apparently was satisfied that the first requisite, possession by petitioners of a 

legal or equitable title to the land, was complied with; it concluded that petitioners held equitable title, being descendants of Rafael, albeit by his first marriage to Eleuteria. The trial court assumed that although the land was titled in the name of "Heirs of Andrea Baldos represented by Teofila G. Maceda", Rafael had a share therein on account of his marriage to Andrea. From this assumption, the trial court then concluded that petitioners must at least have a right to Rafael’s share in the land, which right grants them the equitable title required to maintain a suit for quieting of title. This assumption, nevertheless, is decidedly erroneous.

It is evident from the title that the land belongs to no other than the heirs of Andrea Baldos, Rafael’s second wife. The land could not have belonged to Rafael, because he is not even named in OCT No. 22447. With greater reason may it be said that the land could not belong to petitioners, who are Rafael’s children by his first wife Eleuteria. Unless Eleuteria and Andrea were related by blood – such fact is not borne out by the record – they could not be heirs to each other. And if indeed Eleuteria and Andrea were blood relatives, then petitioners would have so revealed at the very first opportunity. Moreover, the fact that Rafael died ahead of Andrea, and that he is not even named in the title, give the impression that the land belonged solely to the heirs of Andrea, to the exclusion of Rafael. If this were not true, then the title should have as registered owners the "Heirs of Rafael and Andrea Mondragon", in which case the petitioners certainly would possess equitable title, they being descendants-heirs of Rafael. Yet OCT No. 22447 is not so written.

Add to this is the fact that petitioners are not in possession of the land. A different view would have been taken if they were. Indeed, not even the fact that their sister Teofila Maceda’s name appears in OCT No. 22447 could warrant a different conclusion. Her name appears therein only a representative of 

17

Andrea’s heirs. As mere representative, she could have no better right.16

On the basis of the foregoing considerations, Civil Case No. R-3248 deserved no greater treatment than dismissal. Petitioners do not possess legal or equitable title to be land, such that the only recourse left for the trial court was to dismiss the case. Thus, said although they both arrived at the correct conclusion, the trial court and the CA did so by an erroneous appreciation of the facts and evidence.

Petitioners cannot, on the pretext of maintaining a suit for quieting of title., have themselves declared as Andrea’s heirs so that they may claim a share in the land. If they truly believe that they are entitled to a share in the land, they may avail of the remedies afforded to excluded heirs under the Rules of Court, or sue for the annulment of OCT No. 22447 and seek the issuance of new titles in their name, or recover damages in the event prescription has sent.17

With these findings, the Court finds no need to consider the parties’ other arguments, founded as they are on the erroneous pronouncements of the trial court and the CA.

WHEREFORE, premises considered, the Petition is DENIED. Civil Case No. R-3248 is accordingly DISMISSED.

SO ORDERED.

18

G.R. No. 174191 January 30, 2013

NENITA QUALITY FOODS CORPORATION, Petitioner, vs.CRISOSTOMO GALABO, ADELAIDA GALABO, and ZENAIDA GALABO-ALMACBAR, Respondents.

D E C I S I O N

BRION, J.:

We resolve the petition for review on certiorari1 of petitioner Nenita Quality Foods Corporation (NQFC) to nullity the February 22, 2006 Decision2 and the July 13, 2006 resolution3 of the Court of Appeals (CA) in CA-G.R. SP No. 77006. The CA reversed the decision4 of the Regional Trial Court (RTC) of Davao City, Branch 17, which affirmed in toto the decision5 of the Municipal Trial Court in Cities (MTCC), Davao City, Branch 5, in Civil Case No. 10,958-E-01. The MTCC dismissed the complaint for forcible entry and damages, which respondents Crisostomo Galabo, Adelaida Galabo, and Zenaida Galabo-Almachar filed against NQFC.

The Factual Antecedents

The dispute in the case relates to the possession of a parcel of land described as Lot No. 102, PSD-40060, the former Arakaki Plantation in Marapangi, Toril, Davao City with an area of six thousand seventy-four square meters (6,074 sq. m.).

As the CA summarized in the assailed decision, the respondents are the heirs of Donato Galabo. In 1948, Donato obtained Lot No. 722, Cad-102, a portion of the Arakaki Plantation in Marapangi, Toril, Davao City, owned by National Abaca and Other Fibers 

Corporation. Donato and the respondents assumed that Lot No. 722 included Lot No. 102, per the original survey of 1916 to 1920.

When the Board of Liquidators (BOL) took over the administration of the Arakaki Plantation in the 1950s, it had Lot No. 722 resurveyed. Allegedly, the resurvey did not include Lot No. 102; thus, when Donato acquired Transfer Certificate of Title No. T-214966 for Lot No. 722 on April 26, 1953, Lot No. 102 was not included. The respondents, however, continue to posses, occupy and cultivate Lot No. 102.

When NQFC opened its business in Marapangi, Toril, Davao City in the late 1950s, it allegedly offered to buy Lot No. 102. Donato declined and to ward off further offers, put up "Not For Sale" and "No Trespassing" signs on the property. In the 1970s, Crisostomo fenced off the entire perimeter of Lot No. 102 and built his house on it.

On August 19, 1994, the respondents received a letter from Santos Nantin demanding that they vacate Lot No. 102. Santos claimed ownership of this lot per the Deed of Transfer of Rights (Deed of Transfer)7 dated July 10, 1972, which the respondents and their mother allegedly executed in Santos’ favor. The respondents denied this claim and maintained that they had been occupying Lot No. 102, which the BOL itself recognized per its letters8and the Certification9 dated April 12, 2000 confirming Donato as the long-time occupant and awardee of the property. To perfect their title, the respondents applied for free patent over Lot No. 102 on September 6, 2000.

On January 3, 2001 and again on a later date, NQFC’s workers, with armed policemen of Toril, Davao City, entered by force Lot No. 102 to fence it. The respondents reported the entry to the authorities. On April 16, 2001, Crisostomo received a letter from 

NQFC’s counsel demanding that he remove his house from Lot No. 102. NQFC subsequently removed the existing fence and cut down various trees that the respondents had planted on the property.

NQFC, for its part, claimed that Santos immediately occupied and possessed Lot No. 102 after he purchased it from the respondents in 1972 and declared it under his name for taxation purposes. Santos was also granted Free Patent over the property by the Bureau of Lands, and obtained Original Certificate of Title No. (OCT) P-403510 on June 18, 1974. On December 29, 2000, the heirs of Santos conveyed Lot No. 102 to NQFC via the Deed of Absolute Sale11 of even date. NQFC then filed a petition for cancellation of the respondents’ patent application over Lot No. 102, which the BOL-Manila granted on April 19, 2001, on the ground that Donato failed to perfect his title over Lot No. 102 which has long been titled in Santos’ name.

When conciliation failed, the respondents filed on September 17, 2001 a complaint12 for forcible entry with damages before the MTCC against NQFC, alleging that: (1) they had been in prior physical possession of Lot No. 102; and (2) NQFC deprived them of possession through force, intimidation, strategy, threats and stealth.

The Ruling of the MTCC

Relying on the ruling of the BOL-Manila, the MTCC dismissed the respondents’ complaint,13 explaining that the questions raised before it required technical determination by the administrative agency with the expertise to determine such matters, which the BOL-Manila did in this case.14

The MTCC held that the pieces of evidence NQFC presented – the Deed of Transfer the respondents 

19

executed in Santos’ favor, Santos’ OCT P-4035 over Lot No. 102, the Deed of Absolute Sale in NQFC’s favor, and the findings of the BOL-Manila – established NQFC’s rightful possession over the property. It further held that: (1) the respondents relinquished their rights over Lot No. 102 when they executed the Deed of Transfer in Santos’ favor; (2) the certificate of title over Lot No. 102 in Santos’ name shows that he was in actual physical possession since actual occupation is required before an application for free patent can be approved; and (3) NQFC validly acquired ownership over Lot No. 102 when it purchased it from Santos, entitling it to the right, among others, to possess the property as ancillary to such ownership.

The Ruling of the RTC

The respondents appealed the MTCC decision to the RTC but the latter court denied the appeal.15 As the MTCC did, the RTC relied on the findings of the BOL-Manila. It held that: (1) the respondents failed to perfect whatever right they might have had over Lot No. 102; and (2) they are estopped from asserting any right over Lot No. 102 since they have long transferred the property and their right thereto, to Santos in 1972.

In resolving the issue of possession of Lot No. 102, the RTC also resolved the question of ownership, as justified under the Rules, explaining that the NQFC’s possession of Lot No. 102 was anchored on a Deed of Absolute Sale, while that of the respondents was based merely on the allegation of possession and occupation by Donato, and not on any title.16

Thus, the question of concurrent possession of Lot No. 102 between NQFC and the respondents should tilt in NQFC’s favor.

When the RTC denied the respondents’ motion for reconsideration in an order17 dated March 5, 2003, 

the respondents elevated their case to the CA via a petition for review.18

The Ruling of the CA

The respondents claimed before the CA that the RTC erred when it held that NQFC had prior possession of Lot No. 102, based solely on its Deed of Absolute Sale. They argued, among others, that: (1) Santos should have taken the necessary steps to oust the respondents had he been in possession of Lot No. 102 beginning 1972; (2) Santos could not have validly obtained title over Lot No. 102 since it was still in the name of the Republic of the Philippines (Republic) as of 1980;19 and (3) NQFC no longer had to forcibly evict the respondents in January 2001 if it had been in possession of Lot No. 102 after it bought this land from Santos in 2000.

The CA found reversible error in the RTC’s decision; thus, it granted the respondents’ petition and ordered NQFC to vacate Lot No. 102. The CA explained that a plaintiff, in a forcible entry case, only has to prove prior material and physical possession of the property in litigation and undue deprivation of it by means of force, intimidation, threat, strategy or stealth. These, the respondents averred in the complaint and sufficiently proved, thus entitling them to recover possession of Lot No. 102. Relying on the doctrine of presumption of regularity in the performance of official duty, the CA especially took note of the letters and the Certification which the BOL sent to the respondents acknowledging Donato as the awardee of Lot No. 102 and the respondents as the actual occupants and possessors.

In brushing aside the RTC’s findings, the CA ruled that: (1) Donato’s failure to perfect his title over Lot No. 102 should not weigh against the respondents as the issue in a forcible entry case is one of possession de facto and not of possession de jure; and (2) NQFC’s ownership of Lot No. 102 is beside the point 

as ownership is beyond the purview of an ejectment case. The title or right of possession, it stressed, is never an issue in a forcible entry suit. The CA, however, denied the respondents’ prayer for moral damages and attorney’s fees, and rejected the other issues raised for being irrelevant.

In its July 13, 2006 resolution,20 the CA denied NQFC’s motion for reconsideration, prompting the NQFC’s present recourse.

The Petition

NQFC argues that the CA erred in holding that the respondents had prior physical possession of Lot No. 102.21 It claims that, first, in reversing the RTC findings, the CA relied solely on the letters and the Certification of the BOL,22 which has been controverted by the following pieces of evidence, among others: (1) the Deed of Transfer that the respondents executed in favor of Santos; (2) the order of the Bureau of Lands approving Santos’ patent application; (3) Santos’ OCT P-4035; and (4) the Deed of Absolute Sale that Santos executed in favor of NQFC.

NQFC maintains that the Bureau of Lands would not have granted Santos’ free patent application had he not been in possession of Lot No. 102 because continued occupation and cultivation, either by himself or by his predecessor-in-interest, of the property is a requirement for such grant under the Public Land Act. By the very definition of "occupy," Santos is therefore deemed to have possessed Lot No. 102 prior to 1974, the year his free patent application was granted,23 and under the principle of tacking of possession, he is deemed to have had possession of Lot No. 102 not only from 1972, when the respondents transferred it to him, but also from the time Donato acquired the lot in 1948. Thus, Santos had no reason to oust the respondents since he had been in possession of Lot No. 102 beginning 1972, by virtue of the transfer.24

20

Second, the respondents had no documents to prove that they were in actual occupation and cultivation of Lot No. 102 – the reason they did not heed the BOL’s request to perfect their title over it. Finally, citing jurisprudence,25 NQFC argues that the RTC rightly ruled on the issue of its ownership over Lot No. 102 in deciding the issue of prior physical possession as the Rules allow this, by way of exception.26

The Case for Respondents

The respondents’ arguments closely adhere to the CA’s ruling. They argue that NQFC, rather than meeting the issues, focused on its alleged ownership of Lot No. 102 and the possession flowing out of its ownership. They deny ever meeting Santos and they maintain that their continued possession and occupation of Lot No. 102 belie this supposed sale. Even granting that this sale occurred, Santos could still not have acquired any right over Lot No. 102 for as of 1980, it was still in the name of the Republic.27 Thus, they could not have transferred ownership of Lot No. 102 to Santos, and he cannot claim ownership of Lot No. 102 by reason of this sale.28

On the other hand, the respondents’ open, continuous, exclusive, notorious and adverse possession of Lot No. 102 for three decades, coupled by a claim of ownership, gave them vested right or interest over the property.29This vested right is equivalent to an actually issued certificate of title so that the execution and delivery of the title is a mere formality. To say the least, NQFC did not have to send them a formal demand to vacate30 and violently oust them from the premises had it been in actual possession of the property as claimed.31

Lastly, the respondents invoked the settled rule that the Court’s jurisdiction in a Rule 45 petition is limited only to reviewing errors of law. NQFC failed to show 

misapprehension of facts in the CA’s findings to justify a departure from this rule.32

The Court’s Ruling

We first address the procedural issue raised. Resolving the contentions raised necessarily requires us to delve into factual issues, a course not proper in a petition for review on certiorari, for a Rule 45 petition resolves only questions of law, not questions of fact.33 This rule is read with the equally settled dictum that factual findings of the CA are generally conclusive on the parties and are therefore not reviewable by this Court.34 By way of exception, we resolve factual issues when, as here, conflict attended the findings of the MTCC and of the RTC, on one hand, and of the CA, on the other. Of minor note, but which we deem important to point, the petition needlessly impleaded the CA, in breach of Section 4, Rule 45 of the Rules of Court.35

Substantively, the key issue this case presents is prior physical possession – whether NQFC had been in prior physical possession of Lot No. 102.

We rule in the negative.

First, on the reliance on the BOL letters and Certification and the CA’s alleged disregard of NQFC’s evidence. To prove prior physical possession of Lot No. 102, NQFC presented the Deed of Transfer, Santos’ OCT P-4035, the Deed of Absolute Sale, and the Order of the Bureau of Lands approving Santos’ free patent application. In presenting these pieces of evidence, NQFC is apparently mistaken as it may have equated possession that is at issue as an attribute of ownership to actual possession. The latter type of possession is, however, different from and has different legal implications than the former. While these documents may bear weight and are material in contests over ownership of Lot No. 102, they do not per se show NQFC’s actual possession of this property.

We agree that ownership carries the right of possession, but the possession contemplated by the concept of ownership is not exactly the same as the possession in issue in a forcible entry case. Possession in forcible entry suits refers only to possession de facto, or actual or material possession, and not possession flowing out of ownership; these are different legal concepts36 for which the law provides different remedies for recovery of possession.37 As we explained in Pajuyo v. Court of Appeals,38 and again in the more recent cases of Gonzaga v. Court of Appeals,39 De Grano v. Lacaba,40 and Lagazo v. Soriano,41 the word "possession" in forcible entry suits refers to nothing more than prior physical possession or possession de facto, not possession de jure42 or legal possession in the sense contemplated in civil law.43 Title is not the issue,44 and the absence of it "is not a ground for the courts to withhold relief from the parties in an ejectment case."45

Thus, in a forcible entry case, "a party who can prove prior possession can recover such possession even against the owner himself. Whatever may be the character of his possession, if he has in his favor prior possession in time, he has the security that entitles him to remain on the property until a person with a better right lawfully ejects him."46 He cannot be ejected by force, violence or terror -- not even by its owners.47 For these reasons, an action for forcible entry is summary in nature aimed only at providing an expeditious means of protecting actual possession.48 Ejectment suits are intended to "prevent breach of x x x peace and criminal disorder and to compel the party out of possession to respect and resort to the law alone to obtain what he claims is his."49 Thus, lest the purpose of these summary proceedings be defeated, any discussion or issue of ownership is avoided unless it is necessary to resolve the issue of de facto possession.

We agree with the respondents that instead of squarely addressing the issue of possession and 

21

presenting evidence showing that NQFC or Santos had been in actual possession of Lot No. 102, the former merely narrated how it acquired ownership of Lot No. 102 and presented documents to this effect. Its allegation that Santos occupied Lot No. 102 in 1972 is uncorroborated. Even the tax declarations under Santos’ name are hardly of weight; "tax declarations and realty tax payments are not conclusive proof of possession. They are merely good indicia of possession in the concept of owner"50 but not necessarily of the actual possession required in forcible entry cases.

Section 1, Rule 70 of the Rules of Court provides when an action for forcible entry, and unlawful detainer, is proper:

SECTION 1. Who may institute proceedings, and when. — Subject to the provisions of the next succeeding section, a person deprived of the possession of any land or building by force, intimidation, threat, strategy, or stealth, or a lessor, vendor, vendee, or other person against whom the possession of any land or building is unlawfully withheld after the expiration or termination of the right to hold possession, by virtue of any contract, express or implied, or the legal representatives or assigns of any such lessor, vendor, vendee, or other person may at any time within one (1) year after such unlawful deprivation or withholding of possession, bring an action in the proper Municipal Trial Court against the person or persons unlawfully withholding or depriving of possession, or any person or persons claiming under them, for the restitution of such possession, together with damages and costs. [emphasis ours; italics supplied]

Under this provision, for a forcible entry suit to prosper, the plaintiff must allege and prove: (1) prior physical possession of the property; and (2) unlawful deprivation of it by the defendant through force, intimidation, strategy, threat or stealth.51 As in any civil case, the burden of proof lies with the 

complainants (the respondents in this case) who must establish their case by preponderance of evidence. In the present case, the respondents sufficiently alleged and proved the required elements.

To support its position, NQFC invokes the principle of tacking of possession, that is, when it bought Lot No. 102 from Santos on December 29, 2000, its possession is, by operation of law, tacked to that of Santos and even earlier, or at the time Donato acquired Lot No. 102 in 1948.

NQFC’s reliance on this principle is misplaced. True, the law52 allows a present possessor to tack his possession to that of his predecessor-in-interest to be deemed in possession of the property for the period required by law. Possession in this regard, however, pertains to possession de jure and the tacking is made for the purpose of completing the time required for acquiring or losing ownership through prescription. We reiterate – possession in forcible entry suits refers to nothing more than physical possession, not legal possession.

The CA brushed aside NQFC’s argument on the respondents’ failure to perfect their title over Lot No. 102. It held that the issue in this case is not of possession de jure, let alone ownership or title, but of possession de facto.1âwphi1 We agree with the CA; the discussions above are clear on this point.

We agree, too, as we have indicated in passing above, that the issue of ownership can be material and relevant in resolving the issue of possession. The Rules in fact expressly allow this: Section 16, Rule 70 of the Rules of Court53 provides that the issue of ownership shall be resolved in deciding the issue of possession if the question of possession is intertwined with the issue of ownership. But this provision is only an exception and is allowed only in this limited instance-- to determine the issue of possession and only if the question of possession 

cannot be resolved without deciding the issue of ownership.54 Save for this instance, evidence of ownership is not at all material, as in the present case.55

As a final reiterative note, this Decision deals only with de facto possession and is without prejudice to an appropriate action for recovery of possession based on ownership.

WHEREFORE, in light of these considerations, we hereby DENY the petition; the decision dated February 22, 2006 and the resolution dated July 13, 2006 of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 77006 are hereby AFFIRMED.

SO ORDERED.

22

G.R. No. 151815 February 23, 2005

SPOUSES JUAN NUGUID AND ERLINDA T. NUGUID, petitioners, vs.HON. COURT OF APPEALS AND PEDRO P. PECSON, respondents.

D E C I S I O N

QUISUMBING, J.:

This is a petition for review on certiorari of the Decision1 dated May 21, 2001, of the Court of Appeals in CA-G.R. CV No. 64295, which modified the Order dated July 31, 1998 of the Regional Trial Court (RTC) of Quezon City, Branch 101 in Civil Case No. Q-41470. The trial court ordered the defendants, among them petitioner herein Juan Nuguid, to pay respondent herein Pedro P. Pecson, the sum of P1,344,000 as reimbursement of unrealized income for the period beginning November 22, 1993 to December 1997. The appellate court, however, reduced the trial court’s award in favor of Pecson from the said P1,344,000 to P280,000. Equally assailed by the petitioners is the appellate court’s Resolution2 dated January 10, 2002, denying the motion for reconsideration.

It may be recalled that relatedly in our Decision dated May 26, 1995, in G.R. No. 115814, entitled Pecson v. Court of Appeals, we set aside the decision of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 32679 and the Order dated November 15, 1993, of the RTC of Quezon City, Branch 101 and remanded the case to the trial court for the determination of the current market value of the four-door two-storey apartment building on the 256-square meter commercial lot.

The antecedent facts in this case are as follows:

Pedro P. Pecson owned a commercial lot located at 27 Kamias Road, Quezon City, on which he built a four-door two-storey apartment building. For failure to pay realty taxes, the lot was sold at public auction by the City Treasurer of Quezon City to Mamerto Nepomuceno, who in turn sold it for P103,000 to the spouses Juan and Erlinda Nuguid.

Pecson challenged the validity of the auction sale before the RTC of Quezon City in Civil Case No. Q-41470. In its Decision,3 dated February 8, 1989, the RTC upheld the spouses’ title but declared that the four-door two-storey apartment building was not included in the auction sale.4 This was affirmed in toto by the Court of Appeals and thereafter by this Court, in its Decision5 dated May 25, 1993, in G.R. No. 105360 entitled Pecson v. Court of Appeals.

On June 23, 1993, by virtue of the Entry of Judgment of the aforesaid decision in G.R. No. 105360, the Nuguids became the uncontested owners of the 256-square meter commercial lot.

As a result, the Nuguid spouses moved for delivery of possession of the lot and the apartment building.

In its Order6 of November 15, 1993, the trial court, relying upon Article 5467 of the Civil Code, ruled that the Spouses Nuguid were to reimburse Pecson for his construction cost of P53,000, following which, the spouses Nuguid were entitled to immediate issuance of a writ of possession over the lot and improvements. In the same order the RTC also directed Pecson to pay the same amount of monthly rentals to the Nuguids as paid by the tenants occupying the apartment units or P21,000 per month from June 23, 1993, and allowed the offset of the amount of P53,000 due from the Nuguids against the amount of rents collected by Pecson from June 23, 1993 to September 23, 1993 from the tenants of the apartment.8

Pecson duly moved for reconsideration, but on November 8, 1993, the RTC issued a Writ of Possession,9directing the deputy sheriff to put the spouses Nuguid in possession of the subject property with all the improvements thereon and to eject all the occupants therein.

Aggrieved, Pecson then filed a special civil action for certiorari and prohibition docketed as CA-G.R. SP No. 32679 with the Court of Appeals.

In its decision of June 7, 1994, the appellate court, relying upon Article 44810 of the Civil Code, affirmed the order of payment of construction costs but rendered the issue of possession moot on appeal, thus:

WHEREFORE, while it appears that private respondents [spouses Nuguid] have not yet indemnified petitioner [Pecson] with the cost of the improvements, since Annex I shows that the Deputy Sheriff has enforced the Writ of Possession and the premises have been turned over to the possession of private respondents, the quest of petitioner that he be restored in possession of the premises is rendered moot and academic, although it is but fair and just that private respondents pay petitioner the construction cost of P53,000.00; and that petitioner be ordered to account for any and all fruits of the improvements received by him starting on June 23, 1993, with the amount of P53,000.00 to be offset therefrom.

IT IS SO ORDERED.11 [Underscoring supplied.]

Frustrated by this turn of events, Pecson filed a petition for review docketed as G.R. No. 115814 before this Court.

On May 26, 1995, the Court handed down the decision in G.R. No 115814, to wit:

23

WHEREFORE, the decision of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 32679 and the Order of 15 November 1993 of the Regional Trial Court, Branch 101, Quezon City in Civil Case No. Q-41470 are hereby SET ASIDE.

The case is hereby remanded to the trial court for it to determine the current market value of the apartment building on the lot. For this purpose, the parties shall be allowed to adduce evidence on the current market value of the apartment building. The value so determined shall be forthwith paid by the private respondents [Spouses Juan and Erlinda Nuguid] to the petitioner [Pedro Pecson] otherwise the petitioner shall be restored to the possession of the apartment building until payment of the required indemnity.

No costs.

SO ORDERED.12 [Emphasis supplied.]

In so ruling, this Court pointed out that: (1) Article 448 of the Civil Code is not apposite to the case at bar where the owner of the land is the builder, sower, or planter who then later lost ownership of the land by sale, but may, however, be applied by analogy; (2) the current market value of the improvements should be made as the basis of reimbursement; (3) Pecson was entitled to retain ownership of the building and, necessarily, the income therefrom; (4) the Court of Appeals erred not only in upholding the trial court’s determination of the indemnity, but also in ordering Pecson to account for the rentals of the apartment building from June 23, 1993 to September 23, 1993.

On the basis of this Court’s decision in G.R. No. 115814, Pecson filed a Motion to Restore Possession and a Motion to Render Accounting, praying respectively for restoration of his possession over the subject 256-square meter commercial lot and for the spouses Nuguid to be directed to render an accounting under oath, of the income derived from 

the subject four-door apartment from November 22, 1993 until possession of the same was restored to him.

In an Order13 dated January 26, 1996, the RTC denied the Motion to Restore Possession to the plaintiff averring that the current market value of the building should first be determined. Pending the said determination, the resolution of the Motion for Accounting was likewise held in abeyance.

With the submission of the parties’ assessment and the reports of the subject realty, and the reports of the Quezon City Assessor, as well as the members of the duly constituted assessment committee, the trial court issued the following Order14 dated October 7, 1997, to wit:

On November 21, 1996, the parties manifested that they have arrived at a compromise agreement that the value of the said improvement/building is P400,000.00 The Court notes that the plaintiff has already receivedP300,000.00. However, when defendant was ready to pay the balance of P100,000.00, the plaintiff now insists that there should be a rental to be paid by defendants. Whether or not this should be paid by defendants, incident is hereby scheduled for hearing on November 12, 1997 at 8:30 a.m.

Meantime, defendants are directed to pay plaintiff the balance of P100,000.00.

SO ORDERED.15

On December 1997, after paying the said P100,000 balance to Pedro Pecson the spouses Nuguid prayed for the closure and termination of the case, as well as the cancellation of the notice of lis pendens on the title of the property on the ground that Pedro Pecson’s claim for rentals was devoid of factual and legal bases.16

After conducting a hearing, the lower court issued an Order dated July 31, 1998, directing the spouses to pay the sum of P1,344,000 as reimbursement of the unrealized income of Pecson for the period beginning November 22, 1993 up to December 1997. The sum was based on the computation of P28,000/month rentals of the four-door apartment, thus:

The Court finds plaintiff’s motion valid and meritorious. The decision of the Supreme Court in the aforesaid case [Pecson vs. Court of Appeals, 244 SCRA 407] which set aside the Order of this Court of November 15, 1993 has in effect upheld plaintiff’s right of possession of the building for as long as he is not fully paid the value thereof. It follows, as declared by the Supreme Court in said decision that the plaintiff is entitled to the income derived therefrom, thus –

. . .

Records show that the plaintiff was dispossessed of the premises on November 22, 1993 and that he was fully paid the value of his building in December 1997. Therefore, he is entitled to the income thereof beginning on November 22, 1993, the time he was dispossessed, up to the time of said full payment, in December 1997, or a total of 48 months.

The only question left is the determination of income of the four units of apartments per month. But as correctly pointed out by plaintiff, the defendants have themselves submitted their affidavits attesting that the income derived from three of the four units of the apartment building is P21,000.00 or P7,000.00 each per month, or P28,000.00 per month for the whole four units. Hence, at P28,000.00 per month, multiplied by 48 months, plaintiff is entitled to be paid by defendants the amount of P1,344,000.00.17

24

The Nuguid spouses filed a motion for reconsideration but this was denied for lack of merit.18

The Nuguid couple then appealed the trial court’s ruling to the Court of Appeals, their action docketed as CA-G.R. CV No. 64295.

In the Court of Appeals, the order appealed from in CA-G.R. CV No. 64295, was modified. The CA reduced the rentals from P1,344,000 to P280,000 in favor of the appellee.19 The said amount represents accrued rentals from the determination of the current market value on January 31, 199720 until its full payment on December 12, 1997.

Hence, petitioners state the sole assignment of error now before us as follows:

THE COURT OF APPEALS ERRED IN HOLDING PETITIONERS LIABLE TO PAY RENT OVER AND ABOVE THE CURRENT MARKET VALUE OF THE IMPROVEMENT WHEN SUCH WAS NOT PROVIDED FOR IN THE DISPOSITIVE PORTION OF THE SUPREME COURT’S RULING IN G.R. No. 115814.

Petitioners call our attention to the fact that after reaching an agreed price of P400,000 for the improvements, they only made a partial payment of P300,000. Thus, they contend that their failure to pay the full price for the improvements will, at most, entitle respondent to be restored to possession, but not to collect any rentals. Petitioners insist that this is the proper interpretation of the dispositive portion of the decision in G.R. No. 115814, which states in part that "[t]he value so determined shall be forthwith paid by the private respondents [Spouses Juan and Erlinda Nuguid] to the petitioner [Pedro Pecson] otherwise the petitioner shall be restored to the possession of the apartment building until payment of the required indemnity."21

Now herein respondent, Pecson, disagrees with herein petitioners’ contention. He argues that petitioners are wrong in claiming that inasmuch as his claim for rentals was not determined in the dispositive portion of the decision in G.R. No. 115814, it could not be the subject of execution. He points out that in moving for an accounting, all he asked was that the value of the fruits of the property during the period he was dispossessed be accounted for, since this Court explicitly recognized in G.R. No. 115814, he was entitled to the property. He points out that this Court ruled that "[t]he petitioner [Pecson] not having been so paid, he was entitled to retain ownership of the building and, necessarily, the income therefrom."22 In other words, says respondent, accounting was necessary. For accordingly, he was entitled to rental income from the property. This should be given effect. The Court could have very well specifically included rent (as fruit or income of the property), but could not have done so at the time the Court pronounced judgment because its value had yet to be determined, according to him. Additionally, he faults the appellate court for modifying the order of the RTC, thus defeating his right as a builder in good faith entitled to rental from the period of his dispossession to full payment of the price of his improvements, which spans from November 22, 1993 to December 1997, or a period of more than four years.

It is not disputed that the construction of the four-door two-storey apartment, subject of this dispute, was undertaken at the time when Pecson was still the owner of the lot. When the Nuguids became the uncontested owner of the lot on June 23, 1993, by virtue of entry of judgment of the Court’s decision, dated May 25, 1993, in G.R. No. 105360, the apartment building was already in existence and occupied by tenants. In its decision dated May 26, 1995 in G.R. No. 115814, the Court declared the rights and obligations of the litigants in accordance with Articles 448 and 546 of the Civil Code. These 

provisions of the Code are directly applicable to the instant case.

Under Article 448, the landowner is given the option, either to appropriate the improvement as his own upon payment of the proper amount of indemnity or to sell the land to the possessor in good faith. Relatedly, Article 546 provides that a builder in good faith is entitled to full reimbursement for all the necessary and useful expenses incurred; it also gives him right of retention until full reimbursement is made.

While the law aims to concentrate in one person the ownership of the land and the improvements thereon in view of the impracticability of creating a state of forced co-ownership,23 it guards against unjust enrichment insofar as the good-faith builder’s improvements are concerned. The right of retention is considered as one of the measures devised by the law for the protection of builders in good faith. Its object is to guarantee full and prompt reimbursement as it permits the actual possessor to remain in possession while he has not been reimbursed (by the person who defeated him in the case for possession of the property) for those necessary expenses and useful improvements made by him on the thing possessed.24 Accordingly, a builder in good faith cannot be compelled to pay rentals during the period of retention25 nor be disturbed in his possession by ordering him to vacate. In addition, as in this case, the owner of the land is prohibited from offsetting or compensating the necessary and useful expenses with the fruits received by the builder-possessor in good faith. Otherwise, the security provided by law would be impaired. This is so because the right to the expenses and the right to the fruits both pertain to the possessor, making compensation juridically impossible; and one cannot be used to reduce the other.26

25

As we earlier held, since petitioners opted to appropriate the improvement for themselves as early as June 1993, when they applied for a writ of execution despite knowledge that the auction sale did not include the apartment building, they could not benefit from the lot’s improvement, until they reimbursed the improver in full, based on the current market value of the property.

Despite the Court’s recognition of Pecson’s right of ownership over the apartment building, the petitioners still insisted on dispossessing Pecson by filing for a Writ of Possession to cover both the lot and the building. Clearly, this resulted in a violation of respondent’s right of retention. Worse, petitioners took advantage of the situation to benefit from the highly valued, income-yielding, four-unit apartment building by collecting rentals thereon, before they paid for the cost of the apartment building. It was only four years later that they finally paid its full value to the respondent.

Petitioners’ interpretation of our holding in G.R. No. 115814 has neither factual nor legal basis. The decision of May 26, 1995, should be construed in connection with the legal principles which form the basis of the decision, guided by the precept that judgments are to have a reasonable intendment to do justice and avoid wrong.27

The text of the decision in G.R. No. 115814 expressly exempted Pecson from liability to pay rentals, for we found that the Court of Appeals erred not only in upholding the trial court’s determination of the indemnity, but also in ordering him to account for the rentals of the apartment building from June 23, 1993 to September 23, 1993, the period from entry of judgment until Pecson’s dispossession. As pointed out by Pecson, the dispositive portion of our decision in G.R. No. 115814 need not specifically include the income derived from the improvement in order to entitle him, as a builder in good faith, to such income. The right of retention, which entitles the 

builder in good faith to the possession as well as the income derived therefrom, is already provided for under Article 546 of the Civil Code.

Given the circumstances of the instant case where the builder in good faith has been clearly denied his right of retention for almost half a decade, we find that the increased award of rentals by the RTC was reasonable and equitable. The petitioners had reaped all the benefits from the improvement introduced by the respondent during said period, without paying any amount to the latter as reimbursement for his construction costs and expenses. They should account and pay for such benefits.

We need not belabor now the appellate court’s recognition of herein respondent’s entitlement to rentals from the date of the determination of the current market value until its full payment. Respondent is clearly entitled to payment by virtue of his right of retention over the said improvement.

WHEREFORE, the instant petition is DENIED for lack of merit. The Decision dated May 21, 2001 of the Court of Appeals in CA-G.R. CV No. 64295 is SET ASIDE and the Order dated July 31, 1998, of the Regional Trial Court, Branch 101, Quezon City, in Civil Case No. Q-41470 ordering the herein petitioners, Spouses Juan and Erlinda Nuguid, to account for the rental income of the four-door two-storey apartment building from November 1993 until December 1997, in the amount of P1,344,000, computed on the basis of Twenty-eight Thousand (P28,000.00) pesos monthly, for a period of 48 months, is hereby REINSTATED. Until fully paid, said amount of rentals should bear the legal rate of interest set at six percent (6%) per annum computed from the date of RTC judgment. If any portion thereof shall thereafter remain unpaid, despite notice of finality of this Court’s judgment, said remaining unpaid amount shall bear the rate of interest set at twelve percent (12%) per annum 

computed from the date of said notice. Costs against petitioners.

SO ORDERED.

26

G.R. No. 156360 January 14, 2005

CESAR SAMPAYAN, petitioner, vs.The HONORABLE COURT OF APPEALS, CRISPULO VASQUEZ and FLORENCIA VASQUEZ GILSANO,respondents.

D E C I S I O N

GARCIA, J.:

In this verified petition for review on certiorari under Rule 45 of the Rules of Court, petitioner Cesar Sampayan seeks the annulment and setting aside of the following issuances of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 43557, to wit:

1. Decision dated May 16, 2002, denying his petition for review and affirming an earlier decision of the Regional Trial Court at Agusan del Sur, Branch VII, which in turn reversed on appeal a favorable judgment of the Municipal Circuit Trial Court (MCTC) of Bayugan and Sibagat, Agusan del Sur in a forcible entry case thereat commenced against him by herein private respondents, the brother-and-sister Crispulo Vasquez and Florencia Vasquez-Gilsano; and

2. Resolution dated November 7, 2002, which denied his motion for reconsideration.

From the pleadings and memoranda respectively filed by the parties, the Court gathers the following factual antecedents:

On July 8, 1992, in the MCTC of Bayugan and Sibagat, Agusan del Sur, the siblings Crispulo Vasquez and Florencia Vasquez-Gilsano filed complaint for forcible entry against Cesar Sampayan for allegedly having entered and occupied a parcel of land, identified as Lot No. 1959, PLS-225, and built a house 

thereon without their knowledge, consent or authority, the entry having been supposedly effected through strategy and stealth.

In their complaint, the plaintiffs (now private respondents), substantially alleged that their mother Cristita Quita was the owner and actual possessor of Lot No. 1959; that after their mother’s death on January 11, 1984, they became co-owners pro-indiviso and lawful possessors of the same lot; that on June 1, 1992, while they were temporarily absent from the lot in question, defendant Cesar Sampayan, through strategy and stealth, entered the lot and built a house thereon, to their exclusion; and that, despite their repeated demands for Sampayan to vacate the lot and surrender the possession thereof to them, the latter failed and refused to do so.

In his answer, defendant Sampayan denied the material allegations of the complaint and averred that neither the plaintiffs nor their mother have ever been in possession of Lot No. 1959 and that he does not even know plaintiffs’ identities or their places of residence. He claimed that he did not enter the subject lot by stealth or strategy because he asked and was given permission therefor by Maria Ybañez, the overseer of the lot’s true owners, Mr. and Mrs. Anastacio Terrado who were then temporarily residing in Cebu City for business purposes. In the same answer, Sampayan alleged that the plaintiffs’ claim has long prescribed for the reason that the lot in dispute had been possessed and declared for taxation purposes by the spouses Felicisimo Oriol and Concordia Balida-Oriol in 1960, and that in 1978, the Oriol spouses sold one-half (1/2) of the lot to the spouses Mr. and Mrs. Anastacio Terrado, while the other half, to the couple Manolito Occida and Juliana Sambale-Occida in 1979. Both vendees, so Sampayan averred, have actually possessed the respective portions purchased by them up to the present. He thus prayed for the dismissal of the complaint.

In the ensuing proceedings following the joinder of issues, the plaintiffs, to prove that they have been in actual possession of Lot No. 1959 when defendant Sampayan effected his entry thereto, submitted in evidence the following documents:

1. Tax Declaration No. 3180 in the name of Cristita Quita;

2. Certificate of Death showing the date of death of Cristita Quita on January 11, 1984;

3. Certificate issued by Fermina R. Labonete, Land Management Officer-III of CENRO X-3-E, DENR-X-3-9, Bayugan, Agusan del Sur showing that Lot 1959, PLS-225 is covered by a Miscellaneous Sales Application of Cristita Quita;

4. Affidavit of one Emiliano G. Gatillo to the effect that he was the one who gave the lot in question to Cristita Quita sometime in 1957 and that since then the latter had been occupying the lot;

Plaintiffs also filed a Supplemental Position Paper dated July 13, 1994 for the purpose of showing that Cristita Quita is one of the oppositors in Cadastral Case No. 149. Together with said position paper, they submitted a copy of the Answer/Opposition earlier filed in Cadastral Case No. 149. In said cadastral case, Cristita Quita was claiming Lot 1959, thus her name appeared in the list of oppositors therein.

5. The decision in the said Cadastral Case No. 149 showing that the then Court of First Instance of Agusan del Sur declared Lot No. 1959 as one of the lots subject of the same cadastral case.

For his part, defendant Sampayan, to prove the allegations in his answer, offered in evidence the following:

27

1. Tax Declaration No. A-11698 in the name of Felicisimo Oriol, which cancels Tax Declaration 8103;

2. Tax Declaration No. GRB-01-930 in the name of Felicisimo Oriol which cancels Tax Declaration No. A-11698;

3. Deed of Absolute Sale of Portion of Land, dated April 30, 1979, executed by Jesus Oriol for and in behalf of the spouses Felicisimo Oriol and Concordia Balida-Oriol, conveying the one-half (1/2) portion of Lot No. 1959 to the couple Manolito Occida and Juliana Sambale-Occida who possessed the one-half (1/2) portion and introduced improvements thereon, such as coconut and caimito trees;

4. Deed of Relinquishment of Rights of Portion of Land, executed by the spouses Oriol in favor of the same couple Manolito Occida and Juliana Sambale-Occida, to further strengthen the transfer of possession and whatever possessory rights the Oriols had in the lot in question;

5. Deed of Absolute Sale of Land executed by Concordia Balida-Oriol with the conformity of Teodosio Mosquito (another claimant), to prove that the other half of Lot No. 1959 was sold in 1978 to Mr. and Mrs. Anastacio Terrado whose overseer allowed Sampayan to enter and occupy the premises;

6. Protest filed with the CENRO, Agusan del Sur by the vendee Juliana Sambale-Occida against the Miscellaneous Sales Application of Cristita Quita;

7. Affidavit of Dionesia Noynay attesting to the fact that she is residing in Lot No. 1957, a lot adjacent to the lot in question, since 1960 up to the present. In the same affidavit, Dionisia claimed that neither Cristita Quita, much less the plaintiffs, had ever possessed Lot No. 1959. She claimed that it was the 

Occida couple who possessed said lot and introduced improvements thereon; and

8. Affidavit of Juliana Occida and Maria Ybañez to show the impossibility of plaintiffs’ possession of the same lot.

Meanwhile, on March 21, 1996, while the case was pending with the MCTC, the presiding judge thereof personally conducted an ocular inspection of the contested lot in the presence of the parties and/or their counsels. Among those found in the area during the inspection are: the house of defendant Sampayan; the dilapidated house of a certain Peter Siscon; and a portion of the house of Macario Noynay, husband of Dionisia Noynay, one of Sampayan’s witnesses.

Based on his ocular findings, the judge concluded that the improvements he saw in the premises could never have been introduced by the plaintiffs nor by their mother Cristita Quita but by the vendees of the same lot. Reproduced by petitioner Jose Sampayan in the instant petition as well as in the Memorandum he subsequently filed with this Court, the MCTC judge’s findings and observations during the ocular inspection, about which the herein private respondents took no exception whatsoever, are hereunder quoted, as follows:

"Noted inside the land are the house of the defendant, Cesar Sampayan, of Peter Siscon, which appears to be dilapidated, and part of the house of Macario Noynay which encroached to the land in question. Planted on the land are five (5) coconut trees, fruit bearing, three (3) not fruit bearing coconut trees, and three (3) star apple or caimito trees. Defendant Sampayan admitted that he started occupying the land since 1992. It is admitted by the parties during the ocular inspection that one-half (1/2) portion of the land was bought by a certain Occida from certain Mr. and Mrs. Felicisimo Oriol.

The findings in the ocular inspection have confirmed the allegation of the defendant that his predecessors-in-interest have introduced improvements by planting caimito trees, coconut trees, and others on the land in question.

Nothing can be seen on the land that plaintiffs had once upon a time been in possession of the land. The allegation that Cristita Quita, the predecessor-in-interest of the plaintiffs had been in possession of the said property since 1957, openly, exclusively, continuously, adversely and in the concept of an owner is a naked claim, unsupported by any evidence.

Clearly, from the appearance of the improvements introduced by the predecessors-in-interest of the defendant, it is showed that they have been in possession of the land for more than one (1) year. Hence, the action of the plaintiffs, if any, is accion publiciana or plenaria de possession"1 (Emphasis supplied).

In time, the MCTC rendered judgment dismissing the compliant "for lack of merit".

Therefrom, the plaintiffs appealed to the Regional Trial Court (RTC) at Agusan del Sur, which appeal was raffled to Branch VII thereof. In a decision dated December 5, 1996, said court reversed that of the MCTC, taking note of the fact that Cristita Quita was among the oppositors in Cadastral Case No. 149 and that she filed a Miscellaneous Sales Application over the lot. On the basis of such finding, the RTC concluded that it was Cristita Quita, predecessor-in-interest of the herein private respondents, who was in actual prior physical possession of Lot No. 1959.

Unable to accept the RTC judgment, Sampayan went to the Court of Appeals on a petition for review, thereat docketed as CA-G.R. SP No. 43557.

28

As stated at the threshold hereof, the Court of Appeals, in the herein assailed Decision dated May 16, 2002,2denied Sampayan’s petition. His motion for reconsideration having been similarly denied by that court in itsResolution of November 7, 2002,3 Sampayan is now with us via the present recourse, it being his submissions -

"I.

THAT THE COURT OF APPEALS ERRED IN RULING THAT THE MUNICIPAL CIRCUIT TRIAL COURT OF BAYUGAN, AGUSAN DEL SUR, HAS JURISDICTION OVER THE CASE, CONSIDERING THAT DURING THE HEARING THEREOF IT WAS FOUND OUT BY THE SAID MUNICIPAL COURT THAT ACCION PUBLICIANA OR PLENARIA DE POSESION, AND NOT FORCIBLE ENTRY, IS THE PROPER ACTION;

II.

THAT THE CONCLUSION OF THE HONORABLE COURT OF APPEALS THAT PRIVATE RESPONDENTS HAVE BEEN IN PRIOR ACTUAL POSSESSION IS CONTRADICTED BY EVIDENCE ON RECORD, AND CONSIDERING THAT THE POSSESSION TO BE LEGALLY SUFFICIENT, CONSIST (SIC) IN THE EXERCISE OF DOMINIUM OVER IT, SUCH AS FENCING, CULTIVATING OR OTHER UNMISTAKABLE ACTS OF EXCLUSIVE CUSTODY AND CONTROL – FACTS WHICH THE PRIVATE RESPONDENTS HAVE NEVER DONE - IS CONTRARY TO LAW".4

In the main, petitioner maintains that based on the pieces of evidence on record, he had sufficiently proven his prior physical possession of the subject lot. Upon this premise, he argues that private respondents’ complaint for forcible entry has no leg to stand on, adding that the proper remedy available to the latter is accion publiciana or plenaria de posesion which falls under the original jurisdiction of Regional Trial Courts and not of Municipal Circuit Trial Courts.

As we see it, the arguments put forward by the petitioner crystallize to one pivotal question: will the complaint for forcible entry in this case prosper? To resolve this, however, we must first determine as to who between the herein parties was in prior actual physical possession of the subject lot at the time the complaint was filed in the MCTC. For, as we have said in Gaza vs. Lim 5 ,

"xxx In an action for forcible entry, the plaintiff must prove that he was in prior possession of the land or building and that he was deprived thereof by means of force, intimidation, threat, strategy or stealth. xxx"

We emphasize, absence of prior physical possession by the plaintiff in a forcible entry case warrants the dismissal of his complaint.1a\^/phi1.net

Undoubtedly, the issue of prior physical possession is one of fact, and settled is the rule that this Court is not a trier of facts and does not normally embark on a re-examination of the evidence adduced by the parties during trial. Of course, the rule admits of exceptions. So it is that in Insular Life Assurance Company, Ltd. vs. CA ,6 we wrote:

"[i]t is a settled rule that in the exercise of the Supreme Court's power of review, the Court is not a trier of facts and does not normally undertake the re-examination of the evidence presented by the contending parties' during the trial of the case considering that the findings of facts of the CA are conclusive and binding on the Court. However, the Court had recognized several exceptions to this rule, to wit: (1) when the findings are grounded entirely on speculation, surmises or conjectures; (2) when the inference made is manifestly mistaken, absurd or impossible; (3) when there is grave abuse of discretion; (4) when the judgment is based on a misapprehension of facts; (5) when the findings of facts are conflicting; (6) when in making its findings the Court of Appeals went beyond the issues of the 

case, or its findings are contrary to the admissions of both the appellant and the appellee; (7) when the findings are contrary to the trial court; (8) when the findings are conclusions without citation of specific evidence on which they are based; (9) when the facts set forth in the petition as well as in the petitioner's main and reply briefs are not disputed by the respondent; (10) when the findings of fact are premised on the supposed absence of evidence and contradicted by the evidence on record; and (11) when the Court of Appeals manifestly overlooked certain relevant facts not disputed by the parties, which, if properly considered, would justify a different conclusion."l^vvphi1.net

To our mind, exceptions (5) and (11) are present in this case.

However, before delving into the question of who as between the petitioner and private respondents had prior physical possession of the subject lot, we deem it best to first resolve the issue of whether or not the MCTC had jurisdiction over the complaint filed in this case, an issue also raised by the petitioner.

Relying on the conclusion of the MCTC that private respondents’ proper remedy is accion publiciana or plenaria de posesion, and not forcible entry, petitioner would deny the MCTC’s jurisdiction over the case.

Petitioner is in error.

In Sarmiento vs. CA7 , we held:

"[t]o give the court jurisdiction to effect the ejectment of an occupant or deforciant on the land, it is necessary that the complaint should embody such a statement of facts as brings the party clearly within the class of cases for which the statutes provide a remedy, as these proceedings are summary in nature. The complaint must show 

29

enough on its face to give the court jurisdiction without resort to parol testimony. The jurisdictional facts must appear on the face of the complaint. x x x"

Clear it is from the above that for the MCTC to acquire jurisdiction over a forcible entry case, it is enough that the complaint avers the jurisdictional facts, i.e. that the plaintiff had prior physical possession and that he was deprived thereof by the defendant through force, intimidation, threats, strategy and stealth.8 The complaint in this case makes such an averment. Hence, the irrelevant circumstance that the evidence adduced during the hearing rendered improper an action for forcible entry is of no moment and cannot deprive the MCTC of its jurisdiction over the case. The MCTC continues to have that jurisdiction.

We shall now address the more decisive question of prior physical possession.

After a careful evaluation of the evidence at hand, we find for the petitioner.

To begin with, we are at once confronted by the uncontested findings of the MCTC judge himself during his ocular inspection of the premises in dispute that what he saw thereat "confirmed the allegations of the defendant [now petitioner Sampayan] that his predecessors-in-interest have introduced improvements by planting caimito trees, coconut trees, and others on the land in question", adding that "[N]othing can be seen on the land that plaintiff had once upon a time been in possession of the land", and categorically stating that "[T]he allegation that Cristita Quita, the predecessor-in-interest of the plaintiffs had been in possession of the said property since 1957, openly, exclusively, continuously, adversely and in the concept of an owner is a naked claim, unsupported by any evidence".1awphi1.nét

Then, too, there is the sworn affidavit of Dionesia Noynay to the effect that she had been residing since 1960 onward on Lot No. 1957, the lot adjacent to Lot No. 1959, and that neither the private respondents nor their mother had ever possessed Lot No. 1959. Coming as it does from an immediate neighbor, Dionesia’s statement commands great weight and respect. Incidentally, the MCTC judge himself found during the ocular inspection that a portion of the house of Macario Noynay, husband of Dionesia, protruded on Lot No. 1959.

We note that in the herein assailed decision, the Court of Appeals attached much significance to the fact that private respondents’ mother Cristita Quita was an oppositor in Cadastral Case No. 149. We rule and so hold that the mother’s being an oppositor in said cadastral case does not, by itself, establish prior physical possession because not all oppositors in cadastral cases are actual possessors of the lots or lands subject thereof.

WHEREFORE, the instant petition is hereby GRANTED and the Decision and Resolution, respectively dated May 16, 2002 and November 7, 2002, of the Court of Appeals REVERSED and SET ASIDE.

SO ORDERED.

30

G.R. No. 134651 September 18, 2000

SPOUSES VIRGILIO and JOSIE JIMENEZ, petitioners, vs.PATRICIA, INC., respondent.

D E C I S I O N

BELLOSILLO, J.:

The Joint Decision of the Court of Appeals1 (dismissing the petition for review filed by spouses Virgilio and Josie Jimenez in CA-G.R. SP No. 43185 and giving due course to the petition for review filed by Patricia, Inc., in CA-G.R. SP No. 43179), in effect reversing the decision of the Regional Trial Court and reinstating that of the Metropolitan Trial Court, is assailed in the instant petition.

Petitioners Virgilio and Josie Jimenez, spouses, are sublessees of a lot and building located at 2853 Juan Luna Street, Tondo, Manila, owned by respondent Patricia Inc. (PATRICIA for brevity), a domestic corporation duly organized and existing under Philippine laws. The Jimenez spouses subleased the property in 1980 from a certain Purisima Salazar who had been leasing the property from PATRICIA since 1970.

Sometime in 1995 Purisima Salazar abandoned the property thus incurring back rentals dating back to January 1992. Hence, by reason of her non-payment of the monthly rentals, her contract of lease with PATRICIA was terminated.

On 29 March 1995 PATRICIA sent a letter to the Jimenez spouses informing them of the termination of the lease and demanding that they vacate the premises within fifteen (15) days from notice since 

they had no existing lease contract with it.2 But the spouses refused to leave.

Thus, on 5 May 1995 PATRICIA filed a complaint3 for unlawful detainer against the Jimenez spouses alleging, among others, that the lessee Purisima Salazar subleased the premises to the Jimenezes; that Purisima Salazar no longer occupied the premises; that this notwithstanding, the Jimenez spouses continued to occupy the premises without any contract with PATRICIA, its owner, hence, their stay was merely being tolerated by the latter; and, that despite demands made upon them, they refused to vacate the premises thereby unlawfully and illegally withholding the property to the damage and prejudice of PATRICIA.

In their Answer, the Jimenez spouses claimed that they occupied the premises as sublessees of Purisima Salazar with the knowledge of PATRICIA; that the building originally found on the lot was owned by Purisima Salazar which she sold to them in 1984 with notice and without any objection from PATRICIA; that, when the building was gutted by fire in 1987 they constructed a new house on the lot worth P1,500,000.00 with the knowledge and without any objection from PATRICIA; and, that PATRICIA never collected any rental for the land but they nevertheless voluntarily paid the amount of P23,537.25 as rent corresponding to the period of September 1979 to 31 December 1991.4

The MeTC ruled in favor of PATRICIA and ordered the Jimenez spouses to vacate the premises, to pay PATRICIA the sum of P3,000.00 a month as reasonable rental and/or compensation for the use of the premises beginning April 1995 until they finally vacated the premises, and to pay PATRICIA the sum of P5,000.00 as reasonable attorney's fees, plus costs of suit.5

The Jimenez spouses appealed the MeTC decision to the RTC.6 On 2 January 1997 the RTC modified the decision in favor of the spouses holding that an implied new lease contract existed between the Jimenez spouses and PATRICIA in view of the latter's acceptance of rentals from the former. Thus the RTC extended the term of the lease between the parties for a period of one (1) year from date of decision, and ordered PATRICIA to reimburse the Jimenez spouses the expenses incurred in the construction of the house built on the property and/or for the Jimenez spouses to remove the improvements thereon.7

On 20 January 1997 PATRICIA filed a Motion for Clarificatory Judgment and later added a Supplement to the Motion for Clarificatory Judgment.

On 27 January 1997 PATRICIA, without waiting for the resolution of its Motion for Clarificatory Judgment as well as its supplement thereto, filed a Petition for Review of the RTC decision with the Court of Appeals, docketed as CA-G.R. SP No. 43179.

On 13 February 1997 the Jimenez spouses filed their own Petition for Review, docketed as CA-G.R. SP No. 43185. Subsequently, this petition was consolidated with PATRICIA's Petition for Review since it involved the same parties, facts, and issues.

The Court of Appeals in due course rendered a Joint Decision dismissing the Petition for Review filed by the Jimenez spouses while giving due course to the petition of PATRICIA. The Court of Appeals held that there was no implied renewal of the lease contract between the parties since, to begin with, there was no lease contract between them; hence, the Jimenez spouses could not have tendered payment of rentals to PATRICIA. Instead, it declared the status of the Jimenez spouses as being analogous to that of a lessee or tenant whose lease has expired but whose occupancy has been continued by mere tolerance of 

31

the owner, and hence, bound by an implied promise that he would vacate the premises upon demand. Thus, the appellate court reversed and set aside the decision of the RTC and reinstated the decision of the MeTC which, among others, ordered the Jimenez spouses to vacate the premises.

Petitioners now assail the jurisdiction of the MeTC contending that the failure of the complaint to allege the character of the sublease or entry of the Jimenez spouses into the property, whether legal or illegal, automatically classified it into an accion publiciana or reinvindicatoria cognizable by the RTC and not by the MeTC;8 thus, the action should have been dismissed.

The rule is settled that a question of jurisdiction may be raised at any time, even on appeal, provided that its application does not result in a mockery of the tenets of fair play. In the instant case, the jurisdictional issue was raised by petitioners for the first time only in the instant Petition for Review. However, it should be noted that they did so only after an adverse decision was rendered by the Court of Appeals. Despite several opportunities in the RTC, which ruled in their favor, and in the Court of Appeals, petitioners never advanced the question of jurisdiction of the MeTC. Additionally, petitioners participated actively in the proceedings before the MeTC9 and invoked its jurisdiction with the filing of their answer, in seeking affirmative relief from it, in subsequently filing a notice of appeal before the RTC, and later, a Petition for Review with the Court of Appeals. Upon these premises, petitioners cannot now be allowed belatedly to adopt an inconsistent posture by attacking the jurisdiction of the court to which they had submitted themselves voluntarily. Laches now bars them from doing so.

Be that as it may, we find no error in the MeTC assuming jurisdiction over the subject matter. A complaint for unlawful detainer is sufficient if it alleges that the withholding of possession or the 

refusal to vacate is unlawful without necessarily employing the terminology of the law.10 As correctly found by the appellate court, to which we agree, the allegations in the complaint sufficiently established a cause of action for unlawful detainer. The complaint clearly stated how entry was effected and how and when dispossession started - petitioners were able to enter the subject premises as sublessees of Purisima Salazar who, despite the termination of her lease with respondent, continued to occupy the subject premises without any contract with it; thus, their stay was by tolerance of respondent.

The fact that the complaint failed to state that respondent was in prior possession of the property before it was unlawfully withheld by petitioner spouses is of no moment. Prior physical possession is indispensable only in actions for forcible entry but not in unlawful detainer.11

Petitioner spouses, as mere sublessees of Purisima Salazar, derive their right from the sublessor whose termination of contract with the lessor necessarily also ends the sublease contract. Thus, when the contract of lease of Purisima Salazar with respondent was terminated the contract of sublease of petitioners with the former also necessarily ended and petitioners cannot insist on staying on the premises. Petitioners can invoke no right superior to that of their sublessor.12

It is not correct to say that petitioners could not have occupied the property by tolerance of respondent as their entry into the premises was inceptively illegal, the sublease being entered into without the consent of the owner.13Petitioners argue that tolerance is only available in cases where entry was lawful from the start and cannot be asserted where entry was illegal from the start. It appears however that respondent did not expressly and equivocally prohibit the subleasing of the property. Although the attached contracts of lease state that the lessee cannot sublease the property, none of 

those contracts pertain to the contract of lease between Purisima Salazar and respondent PATRICIA.14 In any event, the fact that PATRICIA sent a letter to the Jimenez spouses informing them of the termination of the lease of Purisima Salazar shows that they recognize and acknowledge their stay in the premises as sublessees of Salazar. However, after the termination of the contract of lease of Purisima Salazar with PATRICIA, any right of the Jimenez spouses to stay in the premises, although previously recognized, then and there ended. After the termination of the contract of lease of Salazar the continued stay of the Jimenez spouses thereat was merely by tolerance of PATRICIA and it became unlawful after they ignored the lessor's demand to leave.

The status of petitioner spouses is akin to that of a lessee or a tenant whose term of lease has expired but whose occupancy has continued by tolerance of the owner. A person who occupies the land of another at the latter's forbearance or permission without any contract between them is necessarily bound by an implied promise that he will vacate upon demand failing which a summary action for ejectment is the proper remedy against him.15 The present action being for unlawful detainer, it is well within the exclusive original jurisdiction of the metropolitan trial courts.

Petitioners contend that respondent has no cause of action against them since, as proved by Transfer Certificate of Title No. T-44247, the property is in the name of the City of Manila and not of respondent PATRICIA.

Records however show that this issue has not been raised in the proceedings below, hence, will not be ruled upon by this Court.1âwphi1 Any issue raised for the first time on appeal and not timely raised in the proceedings in the lower court is barred by estoppel. Moreover, being mere sublessees of the property in question, petitioners cannot in an action 

32

involving possession of the leased premises controvert the title of PATRICIA, or assert any right adverse to its title. It is the Manila City Government, not the Jimenez spouses, that is the proper party to dispute the ownership of PATRICIA.

Petitioners argue that the Petition for Review of respondent should have been dismissed for being premature in view of the pendency of its Motion for Clarificatory Judgment and Supplement to the Motion for Clarificatory Judgment which remained unresolved by the RTC. They assert that because of the pendency of its motion, there was no final judgment or decision that could properly be the subject of a petition for review before the Court of Appeals.

We do not agree. The Petition for Review filed by respondent with the Court of Appeals was not prematurely filed. It should be borne in mind that a Motion for Clarificatory Judgment not being in the character of a motion for reconsideration does not toll the reglementary period for filing a petition for review with the Court of Appeals. Its filing will not bar the judgment from attaining finality, nor will its resolution amend the decision to be reviewed. Thus, when respondent filed a Petition for Review before the Court of Appeals, there was already a final judgment that could properly be the subject of a petition for review.

Moreover, under the Rules on Summary Procedure, the decision of the RTC in civil cases governed by this Rule, including forcible entry and unlawful detainer, is immediately executory without prejudice to a further appeal that may be taken therefrom. The judgment of the RTC being final and executory the filing of the Petition for Reviewwas proper.

As to the house built by petitioners on the property, this Court has previously ruled that lessees, much less, sublessees, are not possessors or builders in good faith16 over rented land because they know 

that their occupancy of the premises continues only during the life of the lease, or sublease as the case may be; and, they cannot as a matter of right recover the value of their improvements from the lessor, much less retain the premises until they are reimbursed.17 Instead, their rights are governed by Art. 1678 of the Civil Code which allows reimbursement of lessees up to one-half (1/2) of the value of their improvements if the lessor so elects:

Art. 1678. If the lessee makes, in good faith, useful improvements which are suitable to the use for which the lease is intended, without altering the form or substance of the property leased, the lessor upon the termination of the lease shall pay the lessee one-half of the value of the improvements at that time. Should the lessor refuse to reimburse said amount, the lessee may remove the improvements, even though the principal thing may suffer damage thereby. He shall not, however, cause any more impairment upon the property leased than is necessary xxx (New Civil Code).

Thus, applying the above rule, petitioners cannot recover full reimbursement of the value spent for the construction of the house, but is limited only to one-half (1/2) of its value at the election of the lessor. However, as PATRICIA has manifested its lack of intention to do so, the Jimenez spouses have no recourse but to remove the house at their own expense.

WHEREFORE, the assailed Joint Decision of the Court of Appeals reversing and setting aside the decision of the Regional Trial Court and reinstating the decision of the Metropolitan Trial Court is AFFIRMED, with the MODIFICATION that petitioner spouses Virgilio and Josie Jimenez should also remove the house they have constructed on the lot at their own expense. Thus, petitioner spouses and all persons claiming title under them are ordered: (a) to vacate the premises described in the complaint located at 2853 Juan Luna Street, Tondo, Manila; (b) to remove 

at their own expense within sixty (60) days from finality of this Decision the house they have constructed thereon; (c) to pay respondent Patricia, Inc., the sum of P3,000.00 a month as reasonable rental/compensation for the use of the premises beginning April 1995 until they finally vacate the premises; and, (d) to pay respondent Patricia, Inc., the sum of P5,000.00 as attorney's fees, plus costs of suit.

SO ORDERED.

33