Ce este cartea funciara?

Cartea funciara este un registru public, care cuprinde evidenta juridica integrala si exacta a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice si juridice din aceeasi localitate.Cartea funciara si lucrarile de cadastru pot fi realizate de experti-autorizati cadastru ANCPI.

Cartea funciara dovedeste existenta dreptului real inscris, in folosul persoanei care a dobandit sau constituit cu buna-credinta un drept real imobiliar, cat timp nu se dovedeste contrariul.Publicitatea imobiliara se indeplineste pe tot teritoriul tarii prin carte funciara si are ca obiect inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modifica sau care, dupa caz, se sting si se radiaza, ca urmare a actelor si faptelor juridice referitoare la un bun imobil.În cartea funciara se mai inscriu sau, dupa caz, se radiaza si alte raporturi juridice, drepturi personale, interdictii, incapacitati si litigii judiciare in legatura cu bunul imobil

Cum se face ?

Cartea funciara se deschide la cerere, pe baza documentatiei cadastrale si a actului juridic privind constituirea sau transmiterea dreptului de proprietate.

Ce acte sunt necesare?

- cerere de inscriere- dovada platii tarifului de inscriere- documentatia cadastrala intocmita de o persoana autorizata- actul autentic prin care s-a constituit ori s-a transmis dreptul de proprietate

Care sunt pasii?a). In cazul in care nu exista carte funciara:

I. trebuie contactata o persoana autorizata, care sa intocmeasca documentatia cadastralaII. documentatia cadastrala impreuna cu cererea de inscriere si actul autentic de dobandire a dreptului de proprietate vor sta la baza deschiderii cartii funciareIII. dupa efectuarea inscrierilor in cartea funciara, se va elibera incheierea si extrasul de carte funciara.

b). In cazul in care exista carte funciara deschisa:I. pentru efectuarea unei tranzactii imobiliare, partile se vor adresa unui notar public care va incheia actul autentic, apt pentru inscrierea dreptului de proprietate.II. pentru eliberarea unui document ca dovada a proprietatii, titularul se poate adresa direct biroului de carte funciara din cadrul OCPI, prin posta sau prin intermediul unui delegat sau autorizat.

c)Unde se face inscrierea?Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) va aviza documentatia cadastrala intocmite de catre un autorizat si va efectua inscrierea in cartea funciara a imobilelor.

Important!- ANCPI coordoneaza, controleaza  inregistrarea cadastral-juridica a imobilelor.- Pentru realizarea oricarui tip de tranzactie imobiliara trebuie sa aveti in vedere timpul necesar pregatirii documentatiilor etapelor descrise.

Inscriere in cartea funciara

Actul de proprietate al imobilului (Contract de Vanzare-Cumparare, Proces verbal de Predare-Primire in cazul in care imobilul a fost cumparat de la stat, Sentinta Civila, Certificat de Mostenitor, Act de donatie,etc.) – in doua copii din care una legalizata la notariat; Certificat Fiscal pentru Cadastru si Intabulare obtinut de la Administratia Financiara a sectorului/

localitatii de care apartine imobilul; Actul de indentitate al proprietarului (2 copii); Cerere tip completata si semnata de proprietar – pusa la dispozitie de catre expertul autorizat; 

Declaratie tip privind identificarea limitelor proprietatii pentru care se executa masuratorile – pusa la dispozitie de catre expertul autorizat; Cerere tip de inregistrare in Cartea Funciara - pusa la dispozitie de catre expertul autorizat;· NOTA: Pentru obtinerea Extrasului de carte funciara este necesar sa va adresati unui birou notarial sau aici. Pentru intabulare este necesar sa aveti Cadastru efectuat, in cazul in care nu aveti dosarul cadastral efectuat este obligatoriu sa apelati la un expert cadastral,apoi acesta va efectua si intabularea. Daca aveti dosarul cadastral dar imobilul nu este inca intabulat, puteti merge la Biroul de Carte Funciara in raza sectorului de care apartine imobilul in cauza. Cuprinsul unei documentatii cadastrale :

Cartea funciară este un registru public din România, care cuprinde evidența juridică integrală și

exactă a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice și juridice din aceeașilocalitate.

Cartea funciară dovedește existența dreptului real înscris, în folosul persoanei care a dobândit

sau constituit cu bună-credință un drept real imobiliar, cât timp nu se dovedește contrariul.

Publicitatea imobiliară se îndeplinește pe tot teritoriul țării prin carte funciară și are ca obiect

înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale care se

transmit, se constituie, se modifică sau care, după caz, se sting și se radiază, ca urmare a actelor

și faptelor juridice referitoare la un bun imobil. În cartea funciară se mai înscriu, sau, după caz, se

radiază și alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicții, incapacități și litigii judiciare în

legatură cu bunul imobil.[1]

Orice întabulare a unui contract de vânzare-cumparare (echivalentul transcrierii în Registrul de

inscriptiuni și transcriptiuni imobiliare) trebuie precedată de deschiderea Cărții funciare[2].

Deschiderea cărții funciare nu este condiționată de o vânzare, dar se realizează cel mai adesea

în această situație[2].

Pentru fiecare imobil se deschide o singură carte funciară. Cartea funciară este alcatuită din titlu,

indicând numarul ei și numele localității în care este situat imobilul, precum și din trei parti:

A. Partea I  sau foaia de avere (A) referitoare la descrierea imobilelor + anexa I la foaia de avere

a carții funciare cuprinzând planul imobilului

B. Partea a II-a sau foaia de proprietate (B), referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate.

C. Partea a III-a sau foaia de sarcini (C), referitoare la înscrierile privind dezmembramintele

dreptului de proprietate si sarcini.

Partea I sau foaia de avere (A) referitoare la descrierea imobilelor, cuprinde:

a) numărul de ordine ce reprezintă un indicativ pentru teren A.1 și unul pentru fiecare construcție

începând cu A.1.1 şi cel cadastral al imobilului ( număr intreg de la 1 la infinit, unic pentru fiecare

imobil)

b) suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, categoriile de folosinţă şi

după caz, construcţiile.

c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare, întocmită

conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei

Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I;

Partea a II-a sau foaia de proprietate (B), referitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi

reale cuprinde:

a) numele proprietarului;

b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea

înscrisului pe care se întemeiază acest drept;

c) strămutările proprietăţii;

d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit,

corespunzătoare proprietăţii publice;

e) servituţile constituite în folosul imobilului;

f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la

proprietate;

g) recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia, respingerea

cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă;

h) obligaţii de a nu face; interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare,

construire, demolare, restructurare şi amenajare;

i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil şi clauza de

insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil;

j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii

funciare, cu privire la înscrierile făcute;

Partea a III-a sau foaia de sarcini (C), referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele

dreptului de proprietate, drepturile reale de garanţie şi sarcini, cuprinde:

a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi

privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la

drepturile reale înscrise în această parte;

c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;

d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această

parte

sistem de carte funciară, modalitate de organizare a publicităţii drepturilor reale imobiliare, întemeiată pe datele rezultând din identificarea cadastrală a imobile lor şi asigurând o publicitate reală în registre numite cărţi funciare. în privinţa imobilelor aflate în circuitul civil general, acest sistem asigură o evidenţă ce cuprinde, pe de o parte, toate datele necesare pentru identificarea imobilului, iar pe de altă parte, toate operaţiunile juridice referitoare la constituirea, modificarea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale privind imobilul înmatriculat. S.c.f. se

fondează pe următoarele principii: principiul publicităţii integrale a drepturilor reale; principiul relativităţii înscrierii; principiul neutralităţii; principiul legalităţii; principiul specialităţii; principiul oficialităţii; principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii dobândirii, modificării sau stingerii drepturilor imobiliare; principiul forţei probante a înscrierilor de drepturi reale. înscrierile care se fac în cartea funciară sunt: intabularea, care are caracterul unei înscrieri definitive şi poate fi făcută numai pe baza unui înscris care să corespundă acestui caracter; înscrierea provizorie, care se face pe baza unui înscris care nu întruneşte condiţiile pentru intabulare (spre exemplu, o hotărâre judecătorească nedefinitivă); notarea, adică înscrierea având ca obiect drepturile personale, actele şi faptele juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunile şi căile de atac în justiţie, precum şi măsurile de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară (de exemplu, instituirea curatelei, punerea sub interdicţie, interdicţia de înstrăinare sau de grevare a imobilului, dreptul de preempţiune) pentru a le face opozabile terţilor.

Detalii: http://legeaz.net/dictionar-juridic/sistem-de-carte-funciara

1. Sistemul de publicitate personală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

Importanţa publicităţii imobiliare este evidenţiată prin obiectivele pe care se sprijină această materie şi anume:

asigură securitatea drepturilor imobiliare ale celor care sunt înscrişi în registrele publice;

oferă certitudine transmisiunilor imobiliare prin relevarea situaţiei juridice în care se află bunurile imobile din circuitul civil;

garantează creditul prin înscrierea ipotecii în registrele publice; permite autorităţilor publice specializate să verifice modificările pe care le

suferă situaţia materială a bunurilor, în interesul întregii socetăţi.

În România există mai multe tipuri de sisteme principale de publicitate, deosebindu-se de la o regiune la alta, în funcţiede influenţele germanice sau franceze asupra sistemului juridic. Această coexistenţă va înceta însă în momentul în care noul sistem de publicitate imobiliară, unic pe întreg teritoriul ţării, va putea prelua şi încorpora cele mai importante caracteristici ale vechilor sisteme, în conformitate cu noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.

Sistemele de publicitate imobiliară care funcţionează la noi în ţară sunt:

1.      Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni, denumit şi sistemul publicităţii personale, ce funcţionează în Vechiul Regat;

2.      Sistemul cărţilor funciare, denumit şi sistemul publicităţii reale, ce este aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina;

3.      Cărţile de publicitate imobiliară, conform Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciare provizorii în cărţi de publicitate imobiliară, pentru unele localităţi din fostul judeţ Ilfov unde s-au executat  lucrări complete de cadastru funciar;

4.      Cărţi de evidenţă funciară în unele localităţi din Transilvania în care cărţile funciare au fost distruse, sustrase ori pirdute din cauza evenimentelor istorice;

5.      Cărţile funciare centrale pentru căile ferate şi canaluri.

Primele două sisteme sunt mai importante şi le voi prezenta în continuare; următoarele trei sunt privite

mai degrabă ca derivate ale primelor, aducând unele completări pentru perfecţionare.

“Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni s-a instituit prin Codul civil din anul 1865 sub influenţa legislaţiei franceze şi belgiene. El a constat din registre ce au fost păstrate la fostele tribunale şi, mai târziu, la fostele notariate de stat, în scopul transcrierii şi înscrierii unor acte juridice expres prevăzute de lege (în prezent preluate de birourile de carte funciară)” [1]. Iniţial sistemul francez fusese unul personal, evidenţa ţinându-se pe proprietari. Abia din anul 1855 s-au creeat registre în care evidenţa se ţinea atât pe persoane, cât şi pe imobile. Sistemul de drept românesc a adoptat acest tip de publicitate imobiliară prin Codul civil şi prin Codul de procedură civilă. Acest sistem de publicitate a drepturilor reale imobiliare se ţine pe persoane, de unde îi vine şi denumirea de publicitate personală. Pentru a cunoaşte care este situaţia juridică a unui imobil este necesar să se cunoască toţi proprietarii care au deţinut respectivul imobil. Publicitatea se realizează prin transcrierea şi înscrierea într-o serie de registre şi anume: registrul de transcriere, de înscriere, de transcriere a comandamentelor şi mapa actelor de amanet, a actelor juridice care privesc imobile funciare expres prevăzute de lege.

Codul civil român actual face referire la sistemul personal de publicitate imobiliară în art. 1295: ” În materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între părţi, nu pot a se opune, mai înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoane care ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut”. Tot în Codul civil se face referire şi la transcrierea donaţiilor imobiliare, în art.818, sau a ipotecilor şi a privilegiilor imobiliare, în art.1780-1787. Toate aceste prevederi vin să garanteze protecţia drepturilor reale imobiliare, oferindu-le opozabilitate faţă de terţii interesaţi asupra situaţiei materialea imobilelor.

Procedura prin care se realizează acest tip de publicitate imobiliară se poate deduce din chiar denumirea sistemului, respectiv: “Se va ţine la fiecare judecătorie un registru de transcrierea de mutaţie sau strămutarea proprietăţilor, un alt registru de inscripţia privilegiilor şi ipotecilor, un alt registru pentru transcrierea comandamentelor şi o mapă în care se va păstra un exemplar al actelor de amanet”. (art.710 Cod de procedură civilă). Prin transcriere se înţelege acea operaţiune de reproducere  integrală în registrul de publicitate a conţinutului actelor juridice care aduc modificări în situaţia juridică a imobilelor, de constituire, strămutare sau stingere de drepturi reale imobiliare. Iar inscripţiunea constă în reproducerea acelor părţi din actele juridice care fac referire la ipoteci şi privilegii.

Publicitatea imobiliară prin intermediul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni mai poartă şi denumirea de publicitate reală personală, deoarece registrele sunt ţinute pe numele persoanelor care deţin în proprietate bunuri imobile.

Legislaţia în vigoare vine să lămurească şi asupra tipurilor de acte juridice care sunt supuse transcrierii. Astfel art.711 din Codul de procedură civilă face o enumerare a acestor acte, care sunt:

a)      “toate actele de înstrăinare a proprietăţilor nemişcătoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca;

b)      toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;

c)      toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de locuinţă;

d)     toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;

e)      tranzacţiile asupra drepturilor reale;

f)       ordonanţele de adjudecare;

g)      hotărârile date în materie de expropriere pentru utilitate publică;

h)      cesiunile de venituri pe un timp mai mare de doi ani;

i)        extract de pe contractele de arendă sau închiriere pe un timp mai lung de trei ani.”

“Conform art.1738 Cod civil, între creditori, privilegiile nu produc nici un efect, în privinţa imobilelor,

decât când ele au fost aduse la cunoştinţa publică, prin inscripţie în registrele de publicitate imobiliară şi numai de la data acelei inscripţii, cu unele excepţii” [2]. Iată încă o dovadă a importanţei publicităţii imobiliare şi a rolului acesteia de a

aduce la cunoştinţa publică situaţia juridică a imobilelor, pentru ca acestea să devină opozabile erga omnes şi nimeni să nu aducă vreun prejudiciu titularilor drepturilor reale, respectiv drepturilor de creanţă. De la această regulă privind înscrierea, face excepţie doar privilegiul persoanei care doreşte să vândă imobile şi care trebuie supus transcrierii.

Există câteva situaţii care nu obligă la realizarea publicităţii imobiliare. Este vorba despre cazurile în care nu se pune în aplicare principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi prin transcriere, şi anume:

1.      hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi reale;

2.   transmisiunea proprietăţii prin deces, atât prin succesiune testamentară, cât şi prin succesiune legală;

3.   împărţeala în cazul când imobilul se atribuie unuia din copărtaşi;

4.   actele juridice prin care se renunţă la un drept încă neacceptat (renunţarea moştenitorului la succesiune).

De asemenea între părţi şi succesorii lor în drepturi, actul juridic produce efecte conform principiului relativităţii, fără a mai fi necesară transcrierea sau înscrierea. Alte cazuri în care operează de drept efectul translativ de drepturi sunt cele de accesiune, vânzare silită şi expropriere pentru o cauză de utilitate publică, confiscare, succesiuni vacante ori bunuri părăsite, când o proprietate individuală este trecută în proprietatea statului.

Uneori s-a pus problema priorităţii unei cereri de transcriere sau înscriere faţă de altele, atunci când toate au fost depuse în acelaşi timp şi privesc aceleaşi drepturi. Se întâmplă în cazurile când acelaşi drept real a fost transmis sau constituit în favoarea a două sau mai multe persoane. Atunci se aplică principiul qui prior tempore, potior jure, conform căruia are prioritate şi câştig de cauză acea persoană care a îndeplinit prima formalităţile necesare pentru realizarea transcrierii şi înscrierii. Se apără astfel buna desfăşurare a circuitului civil al imobilelor împotriva vânzătorilor de rea-credinţă, care au intenţia de a vinde acelaşi bun imobil, succesiv,mai multor persoane, ceea ce ar determina caracterul nesigur şi incertitudinea pentru respectivul drept real.

2. Sistemul de publicitate reală al cărţii funciare

“Cărţile funciare au luat naştere din interesul ocrotirii drepturilor reale imobiliare şi, implicit, din interesul economic al sporirii bunurilor materiale ce acestea sunt susceptibile să producă. Îmbunătăţirea pământului mijloc de producţie impune sacrificii, atât materiale cât şi un mare volum de muncă. Aceste sacrificii nu se fac dintr-o simplă plăcere, ci din dorinţa de a obţine un spor de bunuri ca urmare a

lucrărilor executate. Dar acest spor, în cele mai multe cazuri, se obţine prin efectul în timp al investiţiilor, ceea ce impune, în mod firesc , siguranţa proprietăţii. Cu cât munca trecută şi prezentă are mai multă siguranţă că va fi răsplătită, cu atât este mai producătoare de valori. Trebuie ca acela care cumpără, repară o casă, plantează o vie sau pomi, ori îngraşă pământul, să ştie că dreptul lui de proprietate este ocrotit de lege şi că nimeni nu-l poate împiedica în exercitarea lui în cadrul legilor existente, şi că el este acela care va culege fructele după munca lui” [3]. Acestei cerinţe de siguranţă îi răspunde instituţia cărţii funciare şi de aceea ea a fost adoptată în multe legislaţii, în ţările care au ştiut şi au înţeles cum să o exploateze pentru a obţine cele mai eficiente rezultate în materia drepturilor reale imobiliare.

Cărţile funciare au ajuns să fie introduse în ţara noastră pe parcursul a mai multe perioade, prin adoptarea unei serii de legi, regulamente, ordonanţe şi instrucţiuni. Procesul a fost destul de lent datorită formei conţinutului acestor norme, destul de greoi, complicat şi dificil de înţeles. Primele atestări ale acestei instituţii datează de prin sec. al XVII-lea, dar manifestătile legale în acest sens s-au înregistrat abia în jurul anului 1840. Prima provincie românească în care cartea funciară a început să-şi desfăşoare beneficiile a fost Transilvania. Aici domina Imperiul Austriac, care a introdus noul sistem de publicitate imobiliară prin Diploma Leopoldină din 1781, sistemul extinzându-se de prin 1855 şi în alte zone precum Banat, Crişana, Satu Mare şi Maramureş.

Cum am menţionat şi anterior, cartea funciară este o instituţie de origine germană. Bineînţeles că pe parcurs au avut loc mai multe îmbunătăţiri ale acestui sistem, legiuitorul român având interesul de a adapta cât mai bine această instituţie în cadrul sistemului nostru de drept, creând astfel cele mai prielnice condiţii. În acest sens s-a ajuns şi la concluzia că cel mai bine ar fi să aibă loc unificarea sistemului de publicitate imobiliară pe întreg teritoriul ţării odată cu înfăptuirea Marii Uniri de la 1 decembrie 1918 şi s-a adoptat şi promulgat Legea nr.115/1938, privind unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, publicată în Monitorul Oficial nr.95 din 27 aprilie 1938. Este vorba despre un act normativ care cuprinde materia cărţii funciare într-un mod exhaustiv, primul de acest gen. Planul de unificare a sistemului de publicitate a eşuat însă datorită lipsei unui cadastru general, astfel că în materie de publicitate cartea funciară nu a cuprins decât Transilvania, Banat şi Bucovina. Vinovate pentru acest fapt nu au fost evenimentele istorice, astfel că după preluarea Transilvaniei la Coroana României în 1920, juriştii vremii au apreciat pozitiv efectele cărţii funciare, pe care le considerau superioare faţă de ceea ce putea oferi sistemul de publicitate din Vechiul Regat.

Problema în îndeplinirea obiectivelor propuse a constituit-o desfăşurarea extraordinar de lentă a lucrărilor cadastrale, în comparaţie cu Transilvania, unde se pusese în aplicare mai înainte ordinul împăratului Iosif al II-lea în 1786. Prin urmare România a renunţat repede la dezideratele privind publicitatea prin intermediul cărţilor funciare, în preajma celui de-al doilea război mondial,

nereuşind să realizeze un cadastru naţional, ceea ce ar fi corespuns atributului de stat naţional, care este prevăzut în art. 1 din Constituţie (“România este stat naţional, suveran şi independent, unitar şi indivizibil”).

Dacă ar fi să definim noţiunea de carte funciară ar putea fi: “înscris oficial reprezentând unitatea de bază în sistemul de publicitate imobiliară în cadrul căruia evidenţa se ţine pe imobile şi nu pe proprietari” [4]. Se poate deduce uşor avantajul care rezultă din utilizarea acestui sistem de publicitate reală, respectiv faptul că evidenţa ţinută pe imobile şi nu pe persoane, permite cunoaşterea tuturor proprietarilor unui bun imobil. De această dată se pune accentul pe situaţia juridică pe care o prezintă imobilul, oferind mai multă siguranţă, certitudine şi încredere.

Completări la definiţia dată pot fi extrase din noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 sau din Decretul-lege nr.115/1938, în funcţie de zona de aplicarea fiecărui act în parte. Aşadar cărţile funciare reprezintă registre publice care încearcă să cuprindă integral datele referitoare la imobile şi proprietarii acestora. S-ar putea spune că reprezintă cartea de identitate a imobilului.

Despre sistemul de publicitate imobiliară reală al cărţii funciare se poate afirma nu numai că este doar unul real, ci şi personal, adică mixt. Aceasta se datorează faptului că nu întotdeauna s-a putut întocmi cartea funciară doar pe baza datelor despre imobil, astfel că a fost acceptată şi întocmirea unor foi personale de carte funciară care să treacă de acel obstacol al fărâmiţării proprietăţii funciare care exista la momentul adoptării legii de introducere a noului sistem de publicitate imobiliară.

Modul în care se întocmesc şi se ţin aceste cărţi funciare este stabilit prin lege. Astfel fiecare localitate are o carte funciară, întocmită şi numerotată împreună cu registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului respectiv. Iar fiecare registru este ţinut de către biroul de carte funciară al judecătoriei în raza căreia se află situat bunul în cauză.

Drepturile care se înscriu în cartea funciară sunt drepturi reale, care capătă după înscriere denumirea de drepturi tabulare. Acestea sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz şi abitaţie şi dreptul de servitute. Alături de aceste drepturi reale imobiliare principale sunt cuprinse şi drepturile reale imobiliare accesorii, respectiv ipoteca şi privilegiile imobiliare, care sunt de fapt tot o formă de ipotecă în legătură nemijlocită cu imobilul.

Din obiectul cărţii funciare rezultă eficienţa acestei instituţii. Prin cartea funciară se realizează o publicitate completă şi reală a tuturor drepturilor şi raporturilor juridice imobiliare. Riscul de incertitudine s-a eliminat prin faptul că acest sistem de publicitate are la bază imobilul, care este fix faţă de orice operaţiune juridică la care este supus, comparativ cu proprietarii săi succesivi, trecători şi care se perindă prin faţa lui prin diferitele fapte şi operaţiuni juridice (vânzare, succesiune, partaj etc.).

Conform legii cartea funciară este alcătuită din trei părţi şi un titlu care informează asupra numărului ei şi a numelui localităţii în care este situat imobilul. Această structură oferă mai multă claritate şi ajută la o mai rapidă cercetare, care se poate face în decursul a câteva minute. Părţile pe care se bazează înscrierile sunt grupate astfel:

partea I este denumită foaia de avere sau a imobilului şi face referire la date descriptive ale imobilului;

partea a II-a se numeşte foaia proprietăţii şi informează asupra drepturilor înscrise;

partea a III-a, denumită foaia de sarcini face referire la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini.

Alături de cele trei părţi cartea funciară se întregeşte cu planul privind parcelele din localitate. La fiecare

judecătorie se află, pe lângă registrul de intrare, şi repertorii alfabetice privind numele titularilor drepturilor de proprietate. Este vorba despre un ansamblu de registre şi condici de evidenţă care oferă date foarte exacte referitoare la imobile şi la proprietarii acestora. Aşa s-a ajuns ca juriştii să accepte cartea funciară ca fiind instituţia cea mai adecvată pentru realizarea publicităţii reale imobiliare.

3. Comparaţie între cele două sisteme de publicitate imobiliară

În urma prezentării celor două sisteme de publicitate imobiliară s-a putut constata deosebirile dintre acestea, dar mai ales eficienţa sistemului de publicitate reală al cărţii funciare. În cele ce urmează voi accentua cele mai semnificative criterii care stau la baza delimitării dintre cele două sisteme de publicitate imobiliară.

Sistemul de publicitate imobiliară personală a fost criticat pentru ineficienţă, chiar şi de către juriştii din ţara lui de origine, critici la care se alătură şi altele, inclusiv din ţara noastră. Dovada o reprezintă tentativa de a unifica sistemul de publicitate imobiliară pe întreg teritoriul României, prin noile reglementări care s-au făcut în acestă materie. Sistemul de publicitate personală nu oferă informaţii satisfăcătoare şi necesare pentru buna circulaţie juridică a bunurilor imobile.

Cele mai severe şi de remarcat critici care au fost aduse sistemului de publicitate personală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni sunt referitoare la următoarele aspecte:

a) În primul rând deficitul sistemului de publicitate personală constă în faptul că acesta are o evidenţă bazată pe numele persoanelor titulari de drepturi reale imobiliare, iar nu pe individualitatea imobilelor ca în cazul publicităţii reale.

Caracteristica persoanelor titulari este că sunt foarte schimbători în general, în timp ce imobilele sunt fixe. Datorită acestui fapt este foarte grea şi anevoioasă cerecetarea adevăratei situaţii juridice a unui imobil. În cazul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni este nevoie să se constate mai întâi cine este persoana care posedă imobilul, dacă numele acesteia a fost trecut corect în documente şi dacă antecesorii săi, în urmă cu o perioadă de 30 de ani, au fost titulari cu titluri de proprietate valabile.Având în vedere operaţia dificilă de cercetare a registrului este necesar ca aceasta să fie efectuată de către un specialist, iar nu de către orice persoană fizică. Doar un reprezentant al autorităţii publice este capabil să efectueze constatarea situaţiei juridice a unui imobil. Acesta a fost şi unul dintre motivele pentru care au eşuat încercările anterioare de a pune temelia unui sistem de publicitate imobiliară unic pe tot cuprinsul ţării. Se spunea că noul sistem de publicitate ar lăsa fără ocupaţie prea mulţi avocaţi, fiind atât de multe procese pe rol pentru a stabili situaţia proprietăţii imobiliare.

b) “Publicitatea este imperfectă în cazul registrelor de transcripţiuni deoarece la înregistrare nu se verifică şi nu se cercetează valabilitatea şi legalitatea titlurilor prezentate de către părţi. În aceste condiţii registrele nu au forţă probantă şi nu oferă siguranţă proprietăţii şi creditului, ca la sistemul de carte funciară unde înscrierea se face numai după ce actele doveditoare ale drepturilor se verifică de un funcţionar cu pregătire corespunzătoare” [5]. Şi prin transcriere se realizează opozabilitatea dreptului faţă de terţi, însă valabilitatea actului nu este dovedită prin publicitate. Acest fapt face imposibilă pentru dobânditor apărarea de eventualele cauze de evicţiune datorate unor titluri ulterioare. Au existat cazuri când un bun imobil a fost înstrăinat succesiv de către un proprietar de rea-credinţă mai multor persoane de bună-credinţă. Aici proprietarul de drept este considerat acel achizitor care a realizat primul procedura de publicitate. Acest lucru nu este corect şi poate chiar să constituie un precedent. Bineînţeles că regula se aplică numai atunci când terţul dobânditor nu a fost şi el de rea-credinţă, fiind complice alături de vânzător, dar şi acest lucru trebuie dovedit, ceea ce este foarte greu.

c) Deoarece în sistemul de publicitate personală accentul cade pe proprietar, obiectul publicităţii, care este imobilul, cade în neglijenţă şi este foarte slab individualizat. Se fac referiri doar la teritoriul administrativ, lan şi vecini, ori prin martori, în comparaţie cu sistemul de publicitate reală al cărţii funciare, unde imobilul se bucură de o identificare şi o individualizare deplină. În concluzie nu se poate asigura o securitate juridică mulţumitoare, ceea ce determină apariţia multor procese. În plus această identificare greoaie, de durată şi greu accesibilă în ceea ce priveşte stabilirea situaţiei juridice a imobilului este combătută de sistemul de carte funciară, unde cercetarea situaţiei juridice este mult mai simplă, mai rapidă şi pe înţelesul tuturor.

d) Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu conţin atâtea date despre imobil astfel încât să poată oferi   informaţii complete şi cu privire la situaţia juridică a acestuia, ceea ce caracterizează acest sistem de publicitate imobiliară ca având un

caracter parţial. Spre deosebire cartea funciară oferă o publicitate integrală. Astfel registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu conţin decât parţial actele prin care se modifică, se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale. Iar alte drepturi reale sunt chiar omise total, cum ar fi, spre exemplificare, dobândirile prin prescripţiune, testamente sau succesiuni netestamentare, ori acte declarative de drepturi, ori împărţirile voluntare şi judecătoreşti.Ca o completare ironică la faptul că acest sistem de publicitate imobiliară nu oferă securitatea juridică necesară, nu se cere înscrierea în registru a acţiunilor introduse cu privire la drepturile reale. Respectiv nu se acordă importanţă acţiunii în revendicare , acţiunii pentru cauzele de nulitate, rezoluţiune, revocare, reducţiune, pentru vicii ale actului rezultând dintr-o serie de incapacităţi ce pot caracteriza o persoană: minoritate, interdicţie, faliment, pentru eventuale atingeri ale dreptului, de expropriere eventuală ori hotărâtă de o autoritate de drept.

e) Sistemul de publicitate personală se bazează pe principiul consensualismului, consacrat şi de art.1295        

din Codul civil, conform căruia: “Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată

la cumpărător, in privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului                    deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”. Deoarece nu toată lumea cunoaşte bine    legea sau din simplă ignoranţă actul de vânzare-cumpărare sau orice alt act juridic care duce la modificarea situaţiei juridice a unui imobil, nu mai trece şi de procedura transcrierii. Spre deosebire de cartea funciară în care înscrierea reprezintă condiţia de bază şi are efect constitutiv de drepturi şi caracter probator, în cazul transcrierii publicitatea nu este obligatorie şi nici nu are forţă probantă. Din această cauză se ajunge la situaţii în care acte care ar trebui supuse publicităţii nu ajung totuşi să fie cunoscute de către terţii posibil interesaţi.

După reliefarea tuturor inconvenientelor pe care le prezintă sistemul de publicitate reală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, şi având în vedere că sistemul de carte funciară acoperă toate aceste deficienţe, nu este greu ca părerea tuturor în materie să fie unanimă pentru al doilea sistem de publicitate imobiliară.

“Înscrierea are forţă probantă datorită principiilor după care se conduce publicitatea reală; ea garantează dreptului celui înscris şi rezolvarea unor conflicte de drepturi se face cu uşurinţă, deoarece aflarea situaţiei juridice adevărate a imobilului necesită numai câteva minute de cercetare şi se poate face de oricine, chiar fără o pregătire specială, în prezenţa funcţionarului răspunzător cu conducerea registrelor. Dând siguranţă drepturilor celui înscris (siguranţă statică) sau celor ce au interes în dobândirea unor drepturi reale imobiliare (siguranţă dinamică), publicitatea reală înlesneşte tranzacţiunile imobiliare şi dezvoltarea creditului, care este garantat prin înscrierea unui drept real de ipotecă

asupra bunului fix, fiind un factor de mare importanţă în progresul întregii societăţi” [6].

Toate caracterele cărţii funciare întăresc şi susţin adoptarea ei pe întreg teritoriul statului, chiar dacă pentru acest lucru este nevoie de un proces care se desfăşoară pe o perioadă îndelungată de timp şi care presupune uriaşe eforturi materiale. Nu este decât un pas făcut pentru modernizarea şi dezvolterea materiei publicităţii imobiliare, atât de necesar pentru a avea o economie progresivă şi performantă. Este în fond progresul întregii societăţi pe această linie, a drepturilor reale imobiliare.

[1] Florin Scrieciu, Tratat teoretic şi practic de drept funciar, vol. I, Ed.Lumina Lex, 2001, p.239;

[2] Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, 2000, p.213, p.216;

[3] Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995, p.292;

[4] Mircea N. Costin, Mircea C. Costin, Dicţionr de drept civil, Ed. Lumina Lex, vol. I;

[5] Nicolae Boş, Cartea funciară şi expertiza tehnică topo-cadastrală, Editura All Beck, Bucureşti, 2003, p.20;

[6] Mircea Miclea, op. cit., p.295;

Carte funciarăPrin sent.civ.nr.3244/24.11.2008 a Judecătoriei O., pronunţată în dosarul nr.2912/270/2008, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Bacau şi a Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară O. şi s-a respins pe excepţia lipsei calităţii procesuale active plângerea formulata de petenta SC A. SRL O. împotriva încheierii nr.4313/4.04.2008 data de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara O., în contradictoriu cu intimaţii SC „C.C.” –SRL C. jud.Bacău, C.M.I.cu, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliară Bacău şi Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara O..In baza art.274 c.pr.civ., a fost obligată petenta la plata onorariului de avocat in suma de 5oo lei către intimata C.M.I..Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că petenta SC A. SRL O. a formulat plângere împotriva încheierii nr.4313/ 21 03 2008 dată de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara O., pentru că, în mod nelegal, s-a dispus înscrierea in CF nr.225/N/ a com. C. a dreptului de proprietate asupra unui teren in suprafaţă de 281,79 mp împreună cu un spaţiu comercial C1 şi asupra unui teren in suprafaţă de 164o mp împreună cu construcţia C2, un garaj C3, sediu firmă şi centrală termică C4, în favoarea numitei C.I. şi, ca atare, solicită a se respinge cererea de înscriere in Cartea funciară a imobilelor respective.Intimata C.I. a depus la Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara cerere întabulare a dreptului de proprietate supra unor imobile situate in com.C., jud.Bacau cu nr. cadastrale nr.8o4 şi 805 in cartea funciara nr.225/N a localităţii C. deschisa pe numele SC „C.C.” SRL C., fosta proprietara a imobilelor

în cauză,drept de proprietate dobândit prin Actul de adjudecare imobil din 28 mart.2008 întocmit de Biroul executorului judecătoresc P.C.S. de pe lângă Judecătoria O. in dos. nr.430/2007(fila 7).Analizând excepţia lipsei calităţii procesuale active a petentei, instanţa a avut în vedere că imobilul adjudecat nu este in proprietatea acesteia, cartea funciara figurează pe numele intimatei SC”C.C.” SRL C., iar in actul de adjudecarea nu figurează intimata.Ca atare, a apreciat că excepţia este întemeiată.De asemenea, a constatat Judecătoria că şi în ce priveşte fondul cauzei, corect s-a admis cererea de întabulare prin încheierea nr.4313/21.03.2008, dar a respins plângerea pe excepţia lipsei calităţii procesuale active a petentei.A mai reţinut că, potrivit celor statuate prin Decizia nr.LXXII(72)/15 X 2007 a I.C.C.J-Secţiile reunite,Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara nu are calitate procesuală pasivă şi, în consecinţă, a admis şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intimatelor OCPI Bacău şi a BCPI O..Împotriva acestei sentinţe a declarat apel petenta SC A. SRL O., care a criticat hotărârea susţinând că are interes legal de a formula plângerea ce face obiectul litigiului pendinte şi, drept urmare, şi calitate procesuală.A motivat interesul arătând că în cartea funciară a imobilului s-au mai făcut anterior notări la cererea sa.La dosar s-au depus înscrisuri.Analizând apelul, Tribunalul constată următoarele:Deşi considerentele sentinţei se referă şi la fondul cauzei, sentinţa a fost pronunţată pe excepţie.Potrivit art.50 din Legea nr.7/1996, “(1) Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii.(2) Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii funciare.”Deci, conform acestor dispoziţii legale, împotriva încheierii poate formula plângere orice persoană interesată.În speţă, încheierea nr. 4313/4.04.2008 data de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara O. a fost comunicată apelantei, după cum rezultă din înscrisul aflat în copie la fila nr.29 din dosarul de fond, drept urmare apelanta-petentă este persoană interesată şi are, deci, calitate procesuală activă.Astfel, instanţa constată că în mod greşit s-a respins plângerea petentei pentru lipsa calităţii procesuale active.Având în vedere aceste considerente, Tribunalul va admite apelul, va desfiinţa sentinţa civilă apelată şi, în temeiul art.297 din Codul de procedură civilă, va trimite cauza aceleaşi instanţe spre rejudecare.

Procedura legală este reglementată prin Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.

7/1996.

Actul normativ a suferit, recent, noi modificări şi completări – pe care le puteţi vedea prezentate la

sfârşitul materialului – şi urmează să fie din nou amendată cu modificări care se vor aplica de la 1

septembrie a.c., prin intrarea în vigoare a Legii nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii

nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă.

  Certificatul pentru înscrierea în cartea funciară

Persoana care posedă un imobil ca proprietar necontestat va fi înscrisă în cartea funciară pe

baza procedurii certificării de fapte îndeplinite de notarul public, procedură prin care se

constată că posesorul este considerat proprietar.

Constatarea că posesorul este cunoscut ca proprietar al imobilului, pe baza posesiei exercitate

sub nume de proprietar necontestat, se îndeplineşte de către notarul public, la sesizarea

oficiului teritorial.

Notarul eliberează certificatul pentru înscrierea în cartea funciară a posesorului ca proprietar.

În baza acestui certificat se intabulează dreptul de proprietate.

Contestarea calităţii de posesor

Contestaţia se poate formula numai cu privire la calitatea de posesor, iar lipsa dovezii

contestatarului că s-a adresat instanţei de judecată atrage respingerea contestaţiei de către

oficiul teritorial şi solicitarea de către acesta a eliberării certificatului.

În cazul în care în perioada de afişare a fost contestată calitatea de posesor, iar aceasta este

însoţită de dovada sesizării instanţei de judecată, cu privire la obiectul contestaţiei, oficiul nu va

mai solicita notarului public eliberarea certificatului pentru înscrierea în cartea funciară, iar

registratorul va urma o procedură specială, aşa cum se va vedea mai jos.

Eliberarea certificatului de către notarul public se face după expirarea termenului de

soluţionare a contestaţiilor cu privire la posesor sau a cererilor de rectificare, la solicitarea

oficiului teritorial şi pe baza unui set de documente ataşate în copie certificată cererii.

Dosarul trebuie să conţină:

* adeverinţa din care să rezulte că:

- s-a îndeplinit procedura de afişare a documentelor tehnice ale cadastrului în care se înscriu

informaţiile cu privire la imobile şi posesorii acestora, precum şi faptul că posesorii nu au fost

contestaţi;

- nu s-au formulat contestaţii sau cereri de rectificare cu privire la posesie.

* planul cadastral al sectorului cadastral în care este situat imobilul, întocmit de către persoana

autorizată să execute lucrările de cadastru, verificat şi avizat de către oficiul teritorial;

* certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să

rezulte că posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar şi că imobilul nu

face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al

statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale;

* declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta

declară că:

- posedă imobilul sub nume de proprietar;

- este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial;

- nu a înstrăinat sau grevat imobilul;

- imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;

- imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;

- imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi

posesorii vor declara întinderea cotelor;

- înscrisul doveditor al posesiei provine de la părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu

există înscris doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa unui astfel de

înscris;

* înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta

există;

* copie de pe actele de identitate şi stare civilă.

Notarea posesiei faptice

Dacă dreptul posesorului este contestat sau notarul public refuză emiterea certificatului pentru

înscrierea în cartea funciară, se notează posesia faptică în favoarea posesorului, în

conformitate cu documentele din dosarul obligatoriu de mai sus; de asemenea, se face notarea

contestaţiei şi a acţiunii civile înregistrate la instanţa competentă sau, după caz, a încheierii

notariale de respingere. În acest caz, oficiul teritorial va înainta instanţei documentele tehnice

privitoare la imobilul în cauză. Dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în

următoarele condiţii:

- din oficiu, la împlinirea unui termen de 5 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a

fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară;

- la cerere, în baza actului de proprietate, a certificatului pentru înscrierea în cartea funciară sau

în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile.

Răspunderea pentru autenticitatea şi veridicitatea actelor şi procedurilor care stau la baza

emiterii certificatului de înscriere în cartea funciară a posesorului ca proprietar revine oficiului şi,

după caz, persoanei autorizate să execute lucrările de cadastru sau primarului.

Înscrierea provizorie

În cazul imobilelor ai căror proprietari, posesori sau alţi deţinători nu pot fi identificaţi cu ocazia

efectuării din oficiu a lucrărilor de cadastru, dreptul de proprietate se va înscrie provizoriu în

favoarea unităţii administrativ-teritoriale. În acest caz, dreptul de proprietate va putea fi

intabulat ulterior, la cerere, în baza unei documentaţii care va cuprinde:

- identificarea imobilului în planul cadastral, în scopul de a certifica faptul că imobilul din actul de

proprietate corespunde cu cel din plan;

- actul care atestă dreptul de proprietate;

- certificatul prin care se atestă că imobilul este înregistrat în evidenţele fiscale sau, după caz, în

registrul agricol, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale unde este amplasat acest

imobil.

Transcrierea sarcinilor

Documentele tehnice pentru fiecare sector cadastral se afişează, prin grija oficiului teritorial, la

primăria unităţii administrativ-teritoriale în cauză. În regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni

imobiliare, titularii sarcinilor înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară vor

solicita transcrierea acestora în cărţile funciare, în termen de 30 de zile de la afişare. Prin

sarcini se înţelege ipotecile, privilegiile, somaţiile, sechestrele, litigiile şi orice acte juridice înscrise

în vechile registre de publicitate imobiliară.

Rectificări

Cererile de rectificare a documentelor tehnice ale cadastrului se formulează în termen de 30 de

zile de la afişare, în scris, şi sunt însoţite de documente doveditoare. Oficiul teritorial soluţionează

cererile de rectificare în termen de 30 de zile de la terminarea perioadei de afişare, prin proces-

verbal care face parte integrantă din încheierea de înscriere din oficiu în cartea funciară. Pentru

soluţionarea cererilor de rectificare, reprezentanţii persoanei autorizate să execute lucrări de

cadastru cooperează cu reprezentanţii unităţii administrativteritoriale, cu Camera Notarilor Publici

şi cu oficiul teritorial.

Încheierea de carte funciară poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile de la

comunicare.

Înscrierea din oficiu

Înscrierea în cartea funciară se face din oficiu, după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru

fiecare sector cadastral şi după expirarea termenului de soluţionare a cererilor de rectificare a

documentelor tehnice ale cadastrului, conform unui regulament aprobat prin ordin al directorului

general al Agenţiei Naţionale. Directorul general al Agenţiei Naţionale poate emite instrucţiuni cu

privire la modul de lucru în cadrul lucrărilor de cadastru. Răspunderea pentru corectitudinea

întocmirii documentelor tehnice ale cadastrului şi pentru corespondenţa acestora cu realitatea din

teren, precum şi pentru identificarea limitelor imobilelor în concordanţă cu actele juridice puse la

dispoziţie de deţinători revine persoanei autorizate să execute lucrări de specialitate.

Evidenţele istorice

De la data deschiderii cărţilor funciare din oficiu, registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, cărţile

funciare şi orice alte evidenţe de cadastru şi publicitate imobiliară se vor înlocui, pentru

sectoarele cadastrale respective, cu planul cadastral şi noile cărţi funciare. Vechile evidenţe se

păstrează în arhiva biroului teritorial şi pot fi consultate pentru istoric. Identificarea şi

numerotarea imobilelor cuprinse în titlurile de proprietate emise în baza legilor fondului funciar

sau alte acte de proprietate, planuri şi alte evidenţe cadastrale şi de publicitate imobiliară

anterioare realizării cadastrului şi deschiderii noilor cărţi funciare îşi pierd valabilitatea.

Sarcinile care sunt stinse prin împlinirea termenului sau din orice alt motiv nu nu se mai înscriu

în cărţile funciare, iar dacă s-au înscris, acestea vor fi radiate la cererea proprietarului imobilului,

a oricărei persoane interesate sau din oficiu.

În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară ca urmare a finalizării lucrărilor de înregistrare

sistematică pe unitatea administrativ-teritorială respectivă, dovada dreptului de proprietate se

face cu extrasul de carte funciară. Dovada delimitării unui imobil faţă de alte imobile se face

numai cu extrasul din planul cadastral.

*

procedura înscrierilor în cartea funciară, ansamblul regulilor de procedură aplicabile cererilor şi actelor privind efectuarea operaţiunilor de înscriere în cartea funciară.1) Competenţa. Potrivit legii, cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la biroul teritorial unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea.2) Depunerea şi înregistrarea cererii. Cererea de înscriere în cartea funciară va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se

constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului de cadastru şi publicitate imobiliară. In cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă. Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menţionarea datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor. Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.3) Persoanele care pot face cererea. înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; astfel: a) intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular; b) înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini poate fi cerută şi de mandatarul general al celui îndreptăţit, iar în cazul mai multor titulari ai aceluiaşi drept, de oricare dintre ei; c) creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege, printr-o decizie a autorităţii administrative, va putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini; d) debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii; e) notarul public care a întocmit actul privitor la un drept tabular este obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară la biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul; despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor, în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală.4) Admiterea cererii. în cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indică numele părţilor; c) individualizează imobilul printr-un identificator unic; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română; e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.5) Respingerea cererii. Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale, se va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se va face menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară.

6) Comunicarea încheierii de carte funciară. Potrivit legii, încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile dela data înregistrării cererii.7) Calea de atac împotriva încheierii de carte funciară. încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii funciare. Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel. Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului.8) Efectele hotărârii de admitere/respingere a plângerii. înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial. în cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, notările făcute se radiază din oficiu.9) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară. înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanţei judecătoreşti definitive şi irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declaraţii date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de titular, în baza unei documentaţii cadastrale.10) întocmirea, completarea şi reconstituirea cărţilor funciare. în cazul în care o carte funciară urmează a fi întocmită ori completată prin înscrierea unui imobil care nu a fost cuprins în nicio altă carte funciară, precum şi în cazul în care o carte funciară a fost distrusă, pierdută ori a devenit nefolosibilă, în tot sau în parte, din diferite cauze, întocmirea, completarea şi reconstituirea, după caz, se face de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesaţi, pe baza unei încheieri. în acest scop se folosesc toate înscrisurile şi documentaţiile tehnice existente, privitoare la imobilele în cauză, precum şi situaţia dreptului de proprietate. încheierea poate fi atacată, după caz, cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial.11) îndreptarea erorilor materiale. Potrivit legii, erorile materiale care nu afectează fondul dreptului, săvârşite cu prilejul înscrierilor sau radierilor, se pot îndrepta, prin încheiere motivată, de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, gratuit, cu comunicarea încheierii persoanelor interesate. Cererea de îndreptare a erorilor materiale este imprescriptibilă, dacă nu aduce atingere drepturilor personale şi nu modifică conţinutul dreptului înscris.12) Eliberarea extrasului de carte funciară. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare sau, după caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară pentru autentificare,

registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul.13) înscrierea certificatului de moştenitor. La finalizarea procedurii succesorale notariale, notarul public va înainta biroului teritorial competent, în numele succesorilor, cererea de înscriere a drepturilor lor în cartea funciară, împreună cu certificatul de moştenitor şi cu celelalte acte necesare, după caz, inclusiv chitanţa de plată a tarifelor de înscriere. în cazul succesiunilor succesive pentru care nu s-a cerut înscrierea în cartea funciară, aceasta va fi cerută de ultimul dobânditor, menţionându-se situaţia tuturor transferurilor anterioare.14) înscrierea în cartea funciară a hotărârilor judecătoreşti definitive şi irevocabile. Potrivit legii, instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul de carte funciară al judecătoriei în a cărei rază de activitate se află imobilul; hotărârea, trimisă din oficiu biroului teritorial, se va nota în cartea funciară până la prezentarea dovezii de achitare a tarifelor legale; pentru înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale modificate, constituite, transmise sau pentru radierea drepturilor reale stinse ca urmare a hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile, precum şi pentru înscrierea altor acte sau fapte juridice, aşa cum rezultă din hotărâre, persoana interesată va depune copia legalizată a hotărârii judecătoreşti cu menţiunea că este irevocabilă, precum şi dovada achitării tarifelor.15) Notarea litigiului. în cazul unei acţiuni privind desfiinţarea actului juridic supus înscrierii, instanţa judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acţiunii, dacă acesta nu a fost înscris, în prealabil, pentru informare, în cartea funciară. Notarea existenţei unui litigiu cu privire la drepturile ce fac obiectul înscrierii în cartea funciară se va putea face fie la cererea părţii interesate, fie din oficiu, la sesizarea instanţei de judecată; în cazul în care instanţa judecătorească trimite din oficiu o adresă, precum şi o copie a acţiunii introductive în vederea notării litigiului, partea interesată va fi înştiinţată în acest sens de către biroul teritorial, în vederea achitării tarifului legal.16) înscrierea actelor de executare silită imobiliară se face potrivit următoarelor reguli: a) în executarea silită imobiliară, conform normelor Codului de procedură civilă, somaţiile sau notificările vor menţiona numărul cadastral al imobilului; actele de executare silită imobiliară se vor nota în cartea funciară; b) începerea procedurii de valorificare a dreptului de ipotecă se va menţiona în cartea funciară a imobilului care se urmăreşte; încheierea care va consemna această operaţiune se comunică tuturor părţilor interesate; c) toate lucrările pentru publicitate prevăzute de codul de procedură civilă ca fiind obligatorii de efectuat în cadrul procedurii de urmărire silită se vor nota în cartea funciară asupra imobilului determinat şi se radiază la încunoştinţarea scrisă a instanţei judecătoreşti sau a executorului judecătoresc ori bancar, atunci când efectul lor juridic a încetat; d) actul de adjudecare se va înainta biroului teritorial la care este înscris imobilul adjudecat, pentru înscrierea noilor date privind regimul juridic al acestuia, ca urmare a cererii depuse în acest sens, în urma achitării tarifului legal [v. şi intabulare]. 

Detalii: http://legeaz.net/dictionar-juridic/procedura-inscrierilor-in-cartea-funciara