Boligmarkedsanalyse Knutepunkt 2015:Et splittet og utfordrende boligmarked

21. oktober 2015, Düsseldorf

Jan Håvard Valstad, Analysesjef EM1MN

2

Status: Totalt ulike boligmarked i Norge1

4

3

Etterspørsel – fundamentalt og psykologi

Tilbudssiden – sistemann ut slukker lyset?

Lykkes i Midt-Norge de neste årene?

2

Status: Totalt ulike boligmarked i Norge1

4

3

Etterspørsel – fundamentalt og psykologi

Tilbudssiden – sistemann ut slukker lyset?

Lykkes i Midt-Norge de neste årene?

Det norske storbyboligmarkedet er nå veldig oppdelt, og styres av balansen i lokalt tilbud og etterspørsel

På tross av usikkerheten selger nybolig bra i Midt-Norge. Det er allerede solgt 10 % flere boliger enn i hele 2014

Kilde: EM1MN / ECON

Trondheim leder an i nyboligsalget: Solgt 18 % mer i 2015 enn hele 2014.Marsjfarten tilsier at det tar 9 måneder sluttselge alt som nå ligger for salg

Kilde: EM1MN / ECON

Totalsalget og salgstakten stiger når det tilføres nye prosjekter. Lade har hatt flest enheter for salg, Indre Øst og Tiller øker mest i salgstakt

Kilde: EM1MN / ECON

Lavere salgstakt i Møre og Romsdal. OK salg, men lavt i forhold til hvor mange boliger som ligger for salg

Kristiansund

Molde

Ålesund

Kilde: EM1MN / ECON

2

Status: Totalt ulike boligmarked i Norge1

4

3

Etterspørsel – fundamentalt og psykologi

Tilbudssiden – sistemann ut slukker lyset?

Lykkes i Midt-Norge de neste årene?

Befolkningsveksten avhenger av sysselsettingen, og boligetterspørselen er derfor sterkt påvirket av arbeidsmarkedet

Trondheim

240

210370150

150

300

Ålesund

Kristiansund

Molde

1.100

1400

De økonomiske utsiktene gjør at boligbehovet i Møre og Romsdal vil reduseres de neste årene, mens boligetterspørselen i Trondheim er stabil

Kilde: EM1MN Analyse

Byene i Møre og Romsdal preges også av at folk etablerer seg i nabokommuner og pendler til jobben i byen. I Molde bor 1 / 3 arbeidstakere utenfor kommunen!

Faksimile Romsdals Budstikke 15.10.15

Forbrukernes framtidsforventninger er lave, men Trondheimerne skiller seg ut på landsbasis som positive til egen økonomi (selv om vi tror på svekket økonomi og økt arbeidsledighet generelt)

?Dot.com

rekylValutauro og

renteoppgang Finanskrise

OljeprisfallUsikkerhet

Omstillingsbehov

PsykologiFinansiering

Kilde: Prognosesenteret / EM1MN

Befolkningen i Ålesund og Kristiansund er skeptisk og vil selge før kjøp. Stor risiko for redusert omløpshastighet, færre omsetninger og boligprisfall

Trondheim, 48 %

Ålesund, 65 %

Kristiansund, 76 %

Hele landet, 57 %

Kilde: Prognosesenteret for EM1MN

Kjøpeevnen til Trondheimerne er ikke redusert, men viljen hos de med høy kjøpeevne til å kjøpe dyre boliger er tydelig redusert siste halvår – særlig gjelder dette aldersgruppen 60 + på Trondheim Øst, samt 50 – 60 år på Syd og Øst

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Inge

n

Inn

til 1

mill

Inn

til 1

,5 m

ill

Inn

til 2

mill

Inn

til 2

,5 m

ill

Inn

til 3

mill

Inn

til 3

,5 m

ill

Inn

til 4

mill

Inn

til 4

,5 m

ill

Inn

til 5

mill

Inn

til 5

,5 m

ill

Inn

til 6

mill

Ove

r 6

mill

Singel 25

30-40

50-60

60+

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Inge

n

Inn

til 1

mill

Inn

til 1

,5 m

ill

Inn

til 2

mill

Inn

til 2

,5 m

ill

Inn

til 3

mill

Inn

til 3

,5 m

ill

Inn

til 4

mill

Inn

til 4

,5 m

ill

Inn

til 5

mill

Inn

til 5

,5 m

ill

Inn

til 6

mill

Ove

r 6

mill

Singel 25

Par 30-40

Par 50-60

60+

Kjøpeevneanalyse reelle lånesøkere til SMN, Trondheim Øst Q3 2015

Kjøpeevneanalyse reelle lånesøkere til SMN, Trondheim Øst Q1 2015

Kilde: Endre Jo Reite – privatøkonom SpareBank 1 SMN, Anonymisert sum av låneevne og egenkapital fra oppsparte midler og salg av bolig etter fratrekk av husholdningens kostnader i henhold til SIFO normen

Q1 2015Q3 2015

15 %

37 %

2

Status: Totalt ulike boligmarked i Norge1

4

3

Etterspørsel – fundamentalt og psykologi

Tilbudssiden – sistemann ut slukker lyset?

Lykkes i Midt-Norge de neste årene?

Det ligger nok nye boliger til regulering, på utbyggernes tegnebrett eller for salg i hele regionen. Ålesund og omegn er området med størst tilbud i forhold til behov

Figur 20: Befolkningsvekst og antall fullførte boliger (venstre akse) I Nord-Trøndelag

Kristiansund

Molde

Ålesund

Nord-Trøndelag

Sør-Trøndelag

Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse og SSB

Antall usolgte igangsatte og ferdigstilte boliger har økt de siste to årene. Problemet er størst i Ålesund.Et forvarsel på tilbudsoverskudd?

Kilde: EM1MN Analyse

Nok usolgte igangsatt eller ferdigstillelse i Ålesund til å dekke et års boligbehov

Kilde: EM1MN Analyse

Det er nok tilgjengelig tomter for boligformål i Trondheim til å skape et tilbudsoverskudd

Kilde: Trondheim Kommune

I 2016 og 2017 leveres det 35 % mer bolig enn behovet tilsier.God tomtetilgang har gitt økt salg og produksjon av boliger

Historisk… (1985 – 2015) …fremover (2016 & 2017)

2016 2017

281

1.175

253

1.709

265

1.809

2.074

*) 2015-estimat basert på tall per 15.august 2015**) Studentboliger omregnet til boligbehov normal leilighet: 1 leilighet = 2,5 studentboliger

Kilde: EM1MN Analyse / Trondheim Kommune

Lokal overproduksjon påvirker salgbarheten av nye prosjekter.7 av 10 nye boliger leveres Øst for sentrum 2016-2017. 3 av 10 boliger kommer på Lade

Sentrum 7%

Syd-Vest 4%

Lade: 30%

Øst: 24 %

IndreØst: 18%

Syd-Øst 11 %

Vest: 7%

Ferdigstilte boliger 2016-2017 fordelt på bydel

Kilde: EM1MN Analyse

Kun 5 % av boligprosjektene levert i 2016-2017 er familieboliger.Andelen nye familieboliger har stupt de siste 30 årene

Andel leiligheter;

95%

Andel familie-

boliger; 5%

Andel Familieboliger og Leiligheter iutbyggingsprosjekter ferdigstilt 2016 og 2017

Andel leiligheter Andel familie-boliger

Historisk (1985 – 2015)… … fremover (2016 & 2017)

Andel familieboliger reduseres(enebolig, tomannsbolig, rekkehus)

Leilighetsandel øker

Kilde: EM1MN Analyse / Trondheim Kommune

Antall usolgte igangsatte boliger i Trondheim har økt med 40 %.Antall usolgte ferdigstilte boliger har økt noe – foreløpig ingen dramatikk

+ 40 % ?

Kilde: EM1MN Analyse

Konsekvensene av et tilbudsoverskudd er bra for boligkjøperne, men kan påføre utbyggere tap – enten fordi prosjektene må trekkes eller fordi usolgte, ferdigstilte enheter blir stående tomme

1) Later som ingenting og satser på at det går over:Risikerer å ikke få nok salg til å slette forbeholdene før forbeholdsdato utgår, og kjøperne trekker seg og kjøper et annet sted

2) Noen må trekke prosjekter fra markedet (som i dag er for salg).Alternativt at flere omprosjekterer til mindre salgs- og byggetrinn og dermed utsetter prosjektene

3) Alle klarer å (få tilstrekkelig forhåndssalg til å) åpne byggelånene, slik at vi får vi et tilbudsoverskudd og usolgte, tomme enheter som leveres til markedet i 2016 og 2017

1

2

3

2

Status: Totalt ulike boligmarked i Norge1

4

3

Etterspørsel – fundamentalt og psykologi

Tilbudssiden – sistemann ut slukker lyset?

Lykkes i Midt-Norge de neste årene?

Usikkerhet om befolkningsutviklingen gjør det krevende for nye prosjekter i Møre og Romsdal, mens etterspørselen i Trondheim er god.Tilbudsoverskudd fører til at kun de beste lykkes – ikke alle vil lykkes samtidig

Tilsynelatende attraktive prosjekter har allerede møtt utfordringer – dette viser at markedet blir mer selektivt når tilbudet blir større

Leilighetsprosjekt v/ dagligvarebutikk for

55+ på Byåsen

Familieboliger med gode sol- og utsiktsforhold på Øst

«Rimelige» og sentrumsnære leiligheter

Fortettingsprosjekt i etablerte boområder er attraktivt. Fortettingen har allerede økt kraftig, både privat og profesjonelt

Boliger tatt i bruk 2015 – små «prikker» = fortettingsprosjekter Fortettingsprosjekter er attraktivt

• Infrastruktur, bydelssenter, raskt avsluttet byggeaktivitet

• Veldig lokale markeder – pass på!

• Eplehageutbygging• Gjøres i privat regi -> familieboliger• EM1 Bruktbolig tomtesøk

• Større fortettingstomter• Småhus eller lavblokker, 10 – 50 enheter• Parkeringsplasser og borettslag• EM1 Nybygg tomtesøk

• Konvertering næringsareal• strategisk for næring – nå sentralt for bolig• EM1 Næring tomtesøk

1

2

3

Områder med få boligutviklingstomter er særlig attraktiv for fortetting

Kilde: EM1MN Analyse / Trondheim Kommune

For å selge boliger i fremtiden må du ha kontroll på:

1. HVEM – er kjøperne?

2. HVA – skal vi kommunisere til de?

3. HVORDAN – når vi de mest effektivt?

Derfor er data er det nye gullet i utvikling av nye prestasjonsrettede produkter

Data det nye gullet for å nå riktige kjøpere til ditt prosjekt

I kjøpers marked må selgere som skal lykkes

kommunisere på en smart måte slik at mottaker

finner RELEVANS i budskapet.

Den som skal vinne må gå fra å snakke litt om et

generelt budskap mot alle, til å gå i direkte dialog med

de som er aktuelle kjøpere

Kun de smarteste, som lytter til markedet og responderer på etterspørselen, vil komme vinnende ut av det Midtnorske boligutviklingsmarkedet de neste årene.

Du må gjøre jobben skikkelig hele veien – hvis ikke velger kundene et annen bolig.