Báo cáo thị trường - pdf.savills.asia · GDP tăng 6,8% trong 6T/2019. Ngành sản xuất và chế biến tiếp tục là đóng góp chính cho động lực tăng trưởng

savills.com.vn

Việt Nam – Tháng 10/2019

Báo cáo thị trườngBất động sản Văn phòng

B ÁO CÁO

Bộ phận nghiên cứu

TỔNG QUAN KHU VỰC

GDP tăng 6,8% trong 6T/2019. Ngành sản xuất và chế biến tiếp tục là đóng góp chính cho động lực tăng trưởng. CPI đạt 2,6%, là mức tăng trưởng 6 tháng đầu năm thấp nhất trong 3 năm qua.Tổng sản lượng xuất khẩu tăng 7% theo năm và đạt 122,7 tỷ USD. Mỹ và Châu Âu tiếp tục là thị trường xuất khẩu chính. Thâm hụt thương mại 34 triệu USD chủ yếu do chi phí nhập khẩu cao hơn.Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt hơn 18 tỷ USD với đóng góp lớn nhất đến từ Trung Quốc và Hàn Quốc. Vốn FDI giải ngân đạt 9,1 tỷ USD, tăng 8% theo năm.Khách quốc tế đạt 8,4 triệu khách, tăng 8% theo năm.

Kinh tế của Việt Nam sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong 3 năm tới, với tăng trưởng GDP hàng đầu Đông Nam Á. Tăng trưởng đầu tư trong nước, tín dụng được kiểm soát, và thị trường chứng khoán phục hồi sau thời gian sụt giảm. Niềm tin của nhà đầu tư cũng rất khả quan so với các nước trong khu vực, nhờ môi trường kinh doanh được cải thiện.

Biểu đồ 2: Dự báo GDP, 2019-2021

Nguồn International Monetary Fund

Nguồn CEIC

Biểu đồ 3: Biến động chỉ số chứng khoán, 6T/2019

Nguồn Trading Economics

Biểu đồ 4: Tín dụng khu vực tư nhân (%/GDP), 2018 Biểu đồ 5: Chỉ số niềm tin của nhà đầu tư, 2019/20

Nguồn TheGlobalEconomy.comNguồn World Bank

Giá trị Tăng trưởng năm(%)

80

DOANH THUBÁN LẺ

13% (TỶ USD)

6,8

TĂNG TRƯỞNGGDP

0,3 điểm %%

KHÁCHQUỐC TẾ

8,4 8%TRIỆULƯỢT

THÂM HỤTTHƯƠNG MẠI

34 (TRIỆU USD)9,1

FDI

18,48%10% (TỶ USD)

6,2

TĂNG TRƯỞNGTÍN DỤNG

% 0,1 điểm %

2,6

CHỈ SỐGIÁ TIÊU DÙNG

%

11

LÃI SUẤT CHO VAYMUA NHÀ

% Ổn định

66.958

SỐ DOANH NGHIỆPTHÀNH LẬP MỚI

4%doanhnghiệp

CHỈ SỐ KINH TẾ VĨ MÔ (6T/2019)

0,7 điểm %

2,4%

4,8%

3,5%

5,2%

6,6%

6,5%

Singapore

Malaysia

Thái Lan

Indonesia

Philippines

Việt Nam

Malaysia

Thái Lan

Indonesia

Philippines

Việt Nam

121.9

119,3

112,5

32,7

49,9

133,3

Singapore

Malaysia

Thái Lan

Indonesia

Philippines

Việt Nam

-11

-5,8

-1,4

19,2

46,7

34,7

Singapore

Malaysia

Thái Lan

Indonesia

Philippines

Việt Nam

11,1%

5,1%

0,6%

3,8%

-4,5%

0

20

40

60

80

100

0

20

40

60

80

100

120

Singapore Tp.HCM Hà Nội Jakarta Manila Kuala Lumpur

%USD/m2/tháng

Biều đồ 1: Tình hình hoạt động Văn phòng Cao cấp tại ASEAN

Giá thuê TB

Công suất TB

Thị trường BĐS Văn phòng 6T/2019

6T/2019

TỔNG QUAN KHU VỰC

GDP tăng 6,8% trong 6T/2019. Ngành sản xuất và chế biến tiếp tục là đóng góp chính cho động lực tăng trưởng. CPI đạt 2,6%, là mức tăng trưởng 6 tháng đầu năm thấp nhất trong 3 năm qua.Tổng sản lượng xuất khẩu tăng 7% theo năm và đạt 122,7 tỷ USD. Mỹ và Châu Âu tiếp tục là thị trường xuất khẩu chính. Thâm hụt thương mại 34 triệu USD chủ yếu do chi phí nhập khẩu cao hơn.Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đạt hơn 18 tỷ USD với đóng góp lớn nhất đến từ Trung Quốc và Hàn Quốc. Vốn FDI giải ngân đạt 9,1 tỷ USD, tăng 8% theo năm.Khách quốc tế đạt 8,4 triệu khách, tăng 8% theo năm.

Kinh tế của Việt Nam sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong 3 năm tới, với tăng trưởng GDP hàng đầu Đông Nam Á. Tăng trưởng đầu tư trong nước, tín dụng được kiểm soát, và thị trường chứng khoán phục hồi sau thời gian sụt giảm. Niềm tin của nhà đầu tư cũng rất khả quan so với các nước trong khu vực, nhờ môi trường kinh doanh được cải thiện.

Biểu đồ 2: Dự báo GDP, 2019-2021

Nguồn International Monetary Fund

Nguồn CEIC

Biểu đồ 3: Biến động chỉ số chứng khoán, 6T/2019

Nguồn Trading Economics

Biểu đồ 4: Tín dụng khu vực tư nhân (%/GDP), 2018 Biểu đồ 5: Chỉ số niềm tin của nhà đầu tư, 2019/20

Nguồn TheGlobalEconomy.comNguồn World Bank

Giá trị Tăng trưởng năm(%)

80

DOANH THUBÁN LẺ

13% (TỶ USD)

6,8

TĂNG TRƯỞNGGDP

0,3 điểm %%

KHÁCHQUỐC TẾ

8,4 8%TRIỆULƯỢT

THÂM HỤTTHƯƠNG MẠI

34 (TRIỆU USD)9,1

FDI

18,48%10% (TỶ USD)

6,2

TĂNG TRƯỞNGTÍN DỤNG

% 0,1 điểm %

2,6

CHỈ SỐGIÁ TIÊU DÙNG

%

11

LÃI SUẤT CHO VAYMUA NHÀ

% Ổn định

66.958

SỐ DOANH NGHIỆPTHÀNH LẬP MỚI

4%doanhnghiệp

CHỈ SỐ KINH TẾ VĨ MÔ (6T/2019)

0,7 điểm %

2,4%

4,8%

3,5%

5,2%

6,6%

6,5%

Singapore

Malaysia

Thái Lan

Indonesia

Philippines

Việt Nam

Malaysia

Thái Lan

Indonesia

Philippines

Việt Nam

121.9

119,3

112,5

32,7

49,9

133,3

Singapore

Malaysia

Thái Lan

Indonesia

Philippines

Việt Nam

-11

-5,8

-1,4

19,2

46,7

34,7

Singapore

Malaysia

Thái Lan

Indonesia

Philippines

Việt Nam

11,1%

5,1%

0,6%

3,8%

-4,5%

0

20

40

60

80

100

0

20

40

60

80

100

120

Singapore Tp.HCM Hà Nội Jakarta Manila Kuala Lumpur

%USD/m2/tháng

Biều đồ 1: Tình hình hoạt động Văn phòng Cao cấp tại ASEAN

Giá thuê TB

Công suất TB

savills.com.vn

6T/2019


Thị trường BĐS Văn phòng

Biểu đồ 6: Tình Hình Hoạt Động Hạng A & B Biều đồ 7: Tỷ trọng khách thuê

VĂN PHÒNG CHO THUÊ - TP.HCM

Không gian làm việc chung (Co-working Space) ngày càng phổ biến với giới doanh nghiệp. Nhờ vào tính linh hoạt trong các điều khoản và dịch vụ thuê,

Co-working Space đã thu hút rất nhiều khách thuê trong cộng đồng khởi nghiệp và hiện đang tiếp tục mở rộng đối tượng khách thuê là các doanh

nghiệp đang tìm kiếm văn phòng với các giải pháp thuê đa dạng

Từ Thị Hồng An, Phó Giám đốc, Bộ phận cho thuê thương mại

Biều đồ 8: Tỷ Trọng Ngành, 2017 - 2019

1,9 triệu m2

TỔNG CUNG

2% QoQ3% YoY

$31/m2/tháng

GIÁ THUÊ

Ổn định QoQ6% YoY

97%CÔNG SUẤT THUÊ

-1 điểm% QoQ1 điểm% YoY TIÊU ĐIỂM

20%

42%

80%

58%

Hạng A Hạng BViệt Nam Nước ngoài

Tổng quanTp.HCM hiện là một trong những thị trường sở hữu các văn phòng hạng A hoạt động tốt nhất khu vực Châu Á, với công suất 98% và giá thuê 60 USD/m2/tháng. Thị trường được kì vọng sẽ tiếp tục hoạt động tốt trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, chỉ xấp xỉ 20.000m2 sàn dự kiến trong hai năm tới. Các khách thuê cần văn phòng mới hoặc muốn mở rộng diện tích hiện tại sẽ không có nhiều lựa chọn bởi nguồn cung hạn chế trong tương lai gần. Các công ty không thể chi trả nổi giá thuê đang tăng cao rất có thể sẽ phải dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm. Tại saoKinh tế Việt Nam đang chuyển dịch mạnh mẽ, đặc biệt trong các lĩnh vực thương mại. Ngành tài chính, bảo hiểm và bất động sản (F.I.R.E) mặc dù theo sau các nước trong khu vực nhưng vẫn còn chặng đường dài để phát triển với nguồn cầu văn phòng ước tính rất lớn. Các doanh nghiệp F.I.R.E đã tiêu thụ gần 100.000 m2 diện tích thuê trong hai năm qua, đứng đầu về lượng tiêu thụ so với các ngành khác. Việc đơn giản hóa các quy định trong ngành bảo hiểm cho thấy tác động rất tích cực lên ngành này với mức tăng trưởng doanh thu năm qua ở mức 20%, gián tiếp phản ánh nhu cầu gia tăng không gian làm việc của ngành này. Bên cạnh đó, Fintech (công nghệ tài chính) nổi lên như một ngành kinh tế mới nhưng đầy triển vọng, thúc đẩy bởi tỷ lệ thâm nhập ngành ngân hàng hiện vẫn còn khá thấp tại Việt Nam - 59%, so với 86% của Thái Lan. Các doanh nghiệp tài chính – ngân hàng do đó được kì vọng sẽ còn có nhiều bước phát triển, kéo theo nguồn cầu văn phòng cho thuê to lớn. Công nghệ thông tin và truyền thông (CNTT&TT) cũng đang phát triển rất nhanh chóng, tiêu thụ 50.000 m² trong hai năm qua, và sẽ tiếp tục cần nhiều diện tích văn phòng trong tương lai.

Điều gì đang diễn raTừ năm 2017 đến nay, tỷ lệ giữa khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc A&B không thay đổi đáng kể, lần lượt chiếm 37% và 63%. Tuy nhiên, khách thuê nước ngoài có xu hướng ưa chuộng những không gian cao cấp với giá thuê cao hơn. Tính đến 6 tháng đầu năm 2019, 80% diện tích thuê tại các tòa hạng A là của khách thuê nước ngoài. Trong các giao dịch ở Tp.HCM nửa đầu năm nay, hai ngành chiến tỷ trọng cao nhất là bất động sản (57%) và CNTT&TT (14%). Riêng đối với bất động sản, phần lớn giao dịch đến từ các không gian làm việc chung (Co-Working space), chẳng hạn như WeWork. Câu chuyện của Wework càng thú vị hơn khi CEO của công ty mẹ vừa rời vị trí điều hành, hoãn IPO và bị định giá lại. Sự đổi mới trong ngành bất động sản tiếp diễn khi công nghệ bất động sản (Proptech) thu hút được nguồn vốn lớn lên tới 1 tỷ USD/tháng trên toàn cầu. Tác độngGiá thuê tăng cao, chủ đầu tư tiếp tục giữ lợi thế thương lượng cùng sự dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm là những xu hướng của thị trường trong thời gian tới. Đa số các khách thuê ký hợp động 3 năm và sẽ sớm hết thời hạn thuê. Khi đó, khách thuê muốn gia hạn hợp đồng sẽ phải chấp nhận việc tăng giá và hạn chế về quyền thỏa thuận các điều khoản thuê.Do hiếm khi hoạt động và tổ chức độc lập, khách thuê là các công ty đa quốc gia có thể lựa chọn đặt trụ sở tại nhiều địa điểm ở các nước khác nhau trong khu vực. Mặc dù Việt Nam đang phát triển nhanh chóng nhưng vẫn còn nhiều yếu tố non trẻ so với các nước trong khu vực, chẳng hạn như nguồn cung văn phòng còn thấp. Trong bối cảnh nhu cầu nội địa và xuất khẩu gia tăng thì việc đặt văn phòng giao dịch tại Việt Nam để hỗ trợ kinh doanh là cần thiết nếu các công ty có khả năng chi trả tốt. Trong trường hợp ngược lại, các đối tượng khách thuê này vẫn có rất nhiều lựa chọn khác trong khu vực với mức giá cạnh tranh hơn.Đứng trên quan điểm thị trường vốn, nhiều công ty đa quốc gia trong ngành bảo hiểm thường có xu hướng chuyển lợi nhuận về nước, trừ trường hợp có những lựa chọn đầu tư hấp dẫn ở Việt Nam. Tuy nhiên, các hạn chế về mặt hành chính tại Việt Nam lại đang cản trở nhiều cơ hội thu hút đầu tư.

0

15

30

45

0

300

600

900

1,200

2014 2015 2016 2017 2018 H1/2019

Còn trống Đã thuê Giá thuê trung bình

nghì

n m

2

US

D/m

²/tháng

(1) Dữ liệu thị trường cập nhật đến 6T/2019(2) Công suất thuê tính bằng diện tích đã cho thuê chia cho tổng diện tích có thể thuê

QoQ: So sánh theo quýYoY: So sánh theo năm

Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills

Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn SavillsGhi chú: CNTT&TT: Công nghệ thông tin và truyền thông

24%

13%12% 11%

9% 8%

5%

Tài chính, ngân hàng & bảo hiểm

Sản xuất Thương mại CNTT&TT Bất động sản Tư Vấn Năng lượng

20172019

savills.com.vn

Biểu đồ 6: Tình Hình Hoạt Động Hạng A & B Biều đồ 7: Tỷ trọng khách thuê

VĂN PHÒNG CHO THUÊ - TP.HCM

Không gian làm việc chung (Co-working Space) ngày càng phổ biến với giới doanh nghiệp. Nhờ vào tính linh hoạt trong các điều khoản và dịch vụ thuê,

Co-working Space đã thu hút rất nhiều khách thuê trong cộng đồng khởi nghiệp và hiện đang tiếp tục mở rộng đối tượng khách thuê là các doanh

nghiệp đang tìm kiếm văn phòng với các giải pháp thuê đa dạng

Từ Thị Hồng An, Phó Giám đốc, Bộ phận cho thuê thương mại


1,9 triệu m2

TỔNG CUNG

2% QoQ3% YoY

$31/m2/tháng

GIÁ THUÊ

Ổn định QoQ6% YoY


-1 điểm% QoQ1 điểm% YoY TIÊU ĐIỂM

20%

42%

80%

58%

Hạng A Hạng BViệt Nam Nước ngoài

Tổng quanTp.HCM hiện là một trong những thị trường sở hữu các văn phòng hạng A hoạt động tốt nhất khu vực Châu Á, với công suất 98% và giá thuê 60 USD/m2/tháng. Thị trường được kì vọng sẽ tiếp tục hoạt động tốt trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, chỉ xấp xỉ 20.000m2 sàn dự kiến trong hai năm tới. Các khách thuê cần văn phòng mới hoặc muốn mở rộng diện tích hiện tại sẽ không có nhiều lựa chọn bởi nguồn cung hạn chế trong tương lai gần. Các công ty không thể chi trả nổi giá thuê đang tăng cao rất có thể sẽ phải dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm. Tại saoKinh tế Việt Nam đang chuyển dịch mạnh mẽ, đặc biệt trong các lĩnh vực thương mại. Ngành tài chính, bảo hiểm và bất động sản (F.I.R.E) mặc dù theo sau các nước trong khu vực nhưng vẫn còn chặng đường dài để phát triển với nguồn cầu văn phòng ước tính rất lớn. Các doanh nghiệp F.I.R.E đã tiêu thụ gần 100.000 m2 diện tích thuê trong hai năm qua, đứng đầu về lượng tiêu thụ so với các ngành khác. Việc đơn giản hóa các quy định trong ngành bảo hiểm cho thấy tác động rất tích cực lên ngành này với mức tăng trưởng doanh thu năm qua ở mức 20%, gián tiếp phản ánh nhu cầu gia tăng không gian làm việc của ngành này. Bên cạnh đó, Fintech (công nghệ tài chính) nổi lên như một ngành kinh tế mới nhưng đầy triển vọng, thúc đẩy bởi tỷ lệ thâm nhập ngành ngân hàng hiện vẫn còn khá thấp tại Việt Nam - 59%, so với 86% của Thái Lan. Các doanh nghiệp tài chính – ngân hàng do đó được kì vọng sẽ còn có nhiều bước phát triển, kéo theo nguồn cầu văn phòng cho thuê to lớn. Công nghệ thông tin và truyền thông (CNTT&TT) cũng đang phát triển rất nhanh chóng, tiêu thụ 50.000 m² trong hai năm qua, và sẽ tiếp tục cần nhiều diện tích văn phòng trong tương lai.

Điều gì đang diễn raTừ năm 2017 đến nay, tỷ lệ giữa khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc A&B không thay đổi đáng kể, lần lượt chiếm 37% và 63%. Tuy nhiên, khách thuê nước ngoài có xu hướng ưa chuộng những không gian cao cấp với giá thuê cao hơn. Tính đến 6 tháng đầu năm 2019, 80% diện tích thuê tại các tòa hạng A là của khách thuê nước ngoài. Trong các giao dịch ở Tp.HCM nửa đầu năm nay, hai ngành chiến tỷ trọng cao nhất là bất động sản (57%) và CNTT&TT (14%). Riêng đối với bất động sản, phần lớn giao dịch đến từ các không gian làm việc chung (Co-Working space), chẳng hạn như WeWork. Câu chuyện của Wework càng thú vị hơn khi CEO của công ty mẹ vừa rời vị trí điều hành, hoãn IPO và bị định giá lại. Sự đổi mới trong ngành bất động sản tiếp diễn khi công nghệ bất động sản (Proptech) thu hút được nguồn vốn lớn lên tới 1 tỷ USD/tháng trên toàn cầu. Tác độngGiá thuê tăng cao, chủ đầu tư tiếp tục giữ lợi thế thương lượng cùng sự dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm là những xu hướng của thị trường trong thời gian tới. Đa số các khách thuê ký hợp động 3 năm và sẽ sớm hết thời hạn thuê. Khi đó, khách thuê muốn gia hạn hợp đồng sẽ phải chấp nhận việc tăng giá và hạn chế về quyền thỏa thuận các điều khoản thuê.Do hiếm khi hoạt động và tổ chức độc lập, khách thuê là các công ty đa quốc gia có thể lựa chọn đặt trụ sở tại nhiều địa điểm ở các nước khác nhau trong khu vực. Mặc dù Việt Nam đang phát triển nhanh chóng nhưng vẫn còn nhiều yếu tố non trẻ so với các nước trong khu vực, chẳng hạn như nguồn cung văn phòng còn thấp. Trong bối cảnh nhu cầu nội địa và xuất khẩu gia tăng thì việc đặt văn phòng giao dịch tại Việt Nam để hỗ trợ kinh doanh là cần thiết nếu các công ty có khả năng chi trả tốt. Trong trường hợp ngược lại, các đối tượng khách thuê này vẫn có rất nhiều lựa chọn khác trong khu vực với mức giá cạnh tranh hơn.Đứng trên quan điểm thị trường vốn, nhiều công ty đa quốc gia trong ngành bảo hiểm thường có xu hướng chuyển lợi nhuận về nước, trừ trường hợp có những lựa chọn đầu tư hấp dẫn ở Việt Nam. Tuy nhiên, các hạn chế về mặt hành chính tại Việt Nam lại đang cản trở nhiều cơ hội thu hút đầu tư.

0

15

30

45

0

300

600

900

1,200

2014 2015 2016 2017 2018 H1/2019

Còn trống Đã thuê Giá thuê trung bình

nghì

n m

2

US

D/m

²/tháng





24%

13%12% 11%

9% 8%

5%

Tài chính, ngân hàng & bảo hiểm

Sản xuất Thương mại CNTT&TT Bất động sản Tư Vấn Năng lượng

20172019



Biều đồ 9: Tình Hình Hoạt Động Hạng A & B Biều đồ 10: Tỷ trọng khách thuê

VĂN PHÒNG CHO THUÊ - HÀ NỘI

Các doanh nghiệp công nghệ, start-up đang chiếm phần lớn diện tích thuê văn phòng trong năm qua, tập trung nhiều ở Ba Đình và Cầu Giấy. Hoàn Kiếm và Ba Đình vẫn đang thu hút nguồn cầu cao dù nguồn cung khan hiếm. Các tiêu

chí lựa chọn chính bao gồm địa điểm, giá thuê, chất lượng tòa nhà và công nghệ đã thu hút khách thuê đến những khu vực này.

Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc, Bộ phận cho thuê thương mại


1,8 triệu m2

TỔNG CUNG

2% QoQ9% YoY

$20/m2/tháng

GIÁ THUÊ

1% QoQ3% YoY


1 điểm% QoQỔn định YoY TIÊU ĐIỂM

Tổng quanCông suất trung bình duy trì khoảng 93% trong hai năm qua. Không có nhiều sự lựa chọn văn phòng hạng A ngoại trừ một tòa nhà mới đi vào hoạt động - các tòa nhà hạng A hiện tại trong khu vực Trung tâm đều đã cũ và thiếu các tiện ích hiện đại. Văn phòng cao cấp có sức hút lớn với khách thuê nước ngoài, do đó sự quan tâm đối với Hạng A dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh FDI và M&A diễn biến mạnh mẽ. Nguồn cầu đối với Hạng B sẽ duy trì cao do mức giá thuê phải chăng. Savills kỳ vọng thị trường Hạng A và B sôi động trong những năm tới, đặc biệt ở khu vực Nội thành và phía Tây. Khu vực Trung tâm tiếp tục duy trì tình trạng thiếu hụt diện tích cho thuê và nguồn cung tương lai, đồng nghĩa với việc khách thuê đang có xu hướng di chuyển đến Nội thành và phía Tây. Nhiều khách thuê sớm hết thời hạn thuê sẽ phải chấp nhận giá thuê tăng. Tại saoCác khách thuê ngành Tài chính, Ngân hàng & Bảo hiểm chiếm tỷ trọng diện tích thuê lớn nhất (29%), theo sau là Sản xuất (19%) và Công nghệ Thông tin & Truyền thông (CNTT&TT) (18%). Ba ngành này cũng ghi nhận thị phần tăng từ năm 2017 đến 2019, đặc biệt là CNTT&TT với mức tăng 2 điểm phần trăm. Tài chính, Ngân hàng & Bảo hiểm chiếm thị phần cao nhất ở khu vực Trung tâm và Nội thành trong khi CNTT&TT và Sản xuất dẫn đầu ở khu vực phía Tây. Nhiều doanh nghiệp lớn ngành Tài chính, Ngân hàng & Bảo hiểm & Bất động sản và các văn phòng chính phủ đã dịch chuyển từ khu vực Trung tâm về khu vực Nội thành và phía Tây.Khách thuê thuộc các ngành CNTT&TT và Tài chính, Ngân hàng, Bảo hiểm có quy mô trung bình lớn nhất. Khách thuê trên 1.000 m² chiếm 9% tổng lượng khách nhưng chiếm đến 53% tổng diện tích thuê.

Điều gì đang diễn raSo với năm 2017, tỷ trọng của khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc A&B duy trì ổn định ở mức 43% và 57%. Tuy nhiên, khách thuê nước ngoài thường ưa chuộng không gian cao cấp với giá thuê cao hơn. Trong nửa đầu năm 2019, 68% diện tích thuê tại các tòa nhà Hạng A thuộc về khách thuê nước ngoài. Các khách thuê quốc tế chủ chốt bao gồm Hàn Quốc và Nhật Bản.Khu vực Trung tâm sẽ không có dự án cơ sở hạ tầng mới trong vòng mười năm tới; các dự án phát triển tàu điện trên cao và việc nâng cấp mở rộng các đường Vành đai 2 và 3 đang tập trung tại khu vực Nội thành và phía Tây.Không gian làm việc chung đã thu hút nhiều khách thuê trong cộng đồng khởi nghiệp và hiện đang tiếp tục mở rộng đối tượng khách thuê là các doanh nghiệp. Nhiều thương hiệu như Regus, Up, Toong, Cogo, Tiktak, CEO Suite, Dreamplex và WeWork đều có địa điểm tại Hà Nội. Trong 12 tháng qua, Up mở thêm bốn địa điểm mới với tổng quy mô khoảng 15.500 m2 trong khi Toong mở mới ba địa điểm và cung cấp 7.000 m2. Trong 24 tháng qua, Cogo cũng mở mới năm điểm với nguồn cung 11.500 m2.Do Không gian làm việc chung vẫn còn khá mới mẻ đối với thị trường, loại hình này dự kiến sẽ tăng trưởng nhiều hơn trong những năm tới. Các nhà vận hành quốc tế sẽ tham gia mạnh mẽ hơn nhờ M&A, một xu hướng đang được ghi nhận ở các thị trường khác tại Châu Á Thái Bình Dương. Các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào 17 ngành nghề kinh doanh ở Việt Nam và tập trung vào ngành sản xuất, điều này tạo ra nguồn cầu đối với không gian văn phòng. Thị trường M&A dự kiến tăng trưởng mạnh do điều kiện kinh tế thuận lợi cũng như nhu cầu tăng cao về nguồn nhân lực và vốn đầu tư.Nhiều công nghệ và kỹ thuật hiện đại được áp dụng nhằm tăng năng suất và mức độ hài lòng của người lao động. Một số tiện ích bổ sung được kỳ vọng cân nhắc nhằm đáp ứng nhu cầu của thế hệ khách thuê tiềm năng mới.

32%

60%

68%

40%

Hạng A Hạng B

Việt Nam Nước ngoài

0

5

10

15

20

25

30

0

300

600

900

1,200

1,500

2014 2015 2016 2017 2018 1H/2019

USD/m²/tháng

nghì

n m

²

Còn trống Đã thuê Giá thuê TB





29%

19%18%

7%

5% 5%3%

Sản xuẩt CNTT&TT Bất động sản Hành chínhcông

Tư vấn Dịch vụ chung Tài chính, ngân hàng & bảo hiểm

20172019


savills.com.vn

Biều đồ 9: Tình Hình Hoạt Động Hạng A & B Biều đồ 10: Tỷ trọng khách thuê

VĂN PHÒNG CHO THUÊ - HÀ NỘI

Các doanh nghiệp công nghệ, start-up đang chiếm phần lớn diện tích thuê văn phòng trong năm qua, tập trung nhiều ở Ba Đình và Cầu Giấy. Hoàn Kiếm và Ba Đình vẫn đang thu hút nguồn cầu cao dù nguồn cung khan hiếm. Các tiêu

chí lựa chọn chính bao gồm địa điểm, giá thuê, chất lượng tòa nhà và công nghệ đã thu hút khách thuê đến những khu vực này.

Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc, Bộ phận cho thuê thương mại


1,8 triệu m2

TỔNG CUNG

2% QoQ9% YoY

$20/m2/tháng

GIÁ THUÊ

1% QoQ3% YoY


1 điểm% QoQỔn định YoY TIÊU ĐIỂM

Tổng quanCông suất trung bình duy trì khoảng 93% trong hai năm qua. Không có nhiều sự lựa chọn văn phòng hạng A ngoại trừ một tòa nhà mới đi vào hoạt động - các tòa nhà hạng A hiện tại trong khu vực Trung tâm đều đã cũ và thiếu các tiện ích hiện đại. Văn phòng cao cấp có sức hút lớn với khách thuê nước ngoài, do đó sự quan tâm đối với Hạng A dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh FDI và M&A diễn biến mạnh mẽ. Nguồn cầu đối với Hạng B sẽ duy trì cao do mức giá thuê phải chăng. Savills kỳ vọng thị trường Hạng A và B sôi động trong những năm tới, đặc biệt ở khu vực Nội thành và phía Tây. Khu vực Trung tâm tiếp tục duy trì tình trạng thiếu hụt diện tích cho thuê và nguồn cung tương lai, đồng nghĩa với việc khách thuê đang có xu hướng di chuyển đến Nội thành và phía Tây. Nhiều khách thuê sớm hết thời hạn thuê sẽ phải chấp nhận giá thuê tăng. Tại saoCác khách thuê ngành Tài chính, Ngân hàng & Bảo hiểm chiếm tỷ trọng diện tích thuê lớn nhất (29%), theo sau là Sản xuất (19%) và Công nghệ Thông tin & Truyền thông (CNTT&TT) (18%). Ba ngành này cũng ghi nhận thị phần tăng từ năm 2017 đến 2019, đặc biệt là CNTT&TT với mức tăng 2 điểm phần trăm. Tài chính, Ngân hàng & Bảo hiểm chiếm thị phần cao nhất ở khu vực Trung tâm và Nội thành trong khi CNTT&TT và Sản xuất dẫn đầu ở khu vực phía Tây. Nhiều doanh nghiệp lớn ngành Tài chính, Ngân hàng & Bảo hiểm & Bất động sản và các văn phòng chính phủ đã dịch chuyển từ khu vực Trung tâm về khu vực Nội thành và phía Tây.Khách thuê thuộc các ngành CNTT&TT và Tài chính, Ngân hàng, Bảo hiểm có quy mô trung bình lớn nhất. Khách thuê trên 1.000 m² chiếm 9% tổng lượng khách nhưng chiếm đến 53% tổng diện tích thuê.

Điều gì đang diễn raSo với năm 2017, tỷ trọng của khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc A&B duy trì ổn định ở mức 43% và 57%. Tuy nhiên, khách thuê nước ngoài thường ưa chuộng không gian cao cấp với giá thuê cao hơn. Trong nửa đầu năm 2019, 68% diện tích thuê tại các tòa nhà Hạng A thuộc về khách thuê nước ngoài. Các khách thuê quốc tế chủ chốt bao gồm Hàn Quốc và Nhật Bản.Khu vực Trung tâm sẽ không có dự án cơ sở hạ tầng mới trong vòng mười năm tới; các dự án phát triển tàu điện trên cao và việc nâng cấp mở rộng các đường Vành đai 2 và 3 đang tập trung tại khu vực Nội thành và phía Tây.Không gian làm việc chung đã thu hút nhiều khách thuê trong cộng đồng khởi nghiệp và hiện đang tiếp tục mở rộng đối tượng khách thuê là các doanh nghiệp. Nhiều thương hiệu như Regus, Up, Toong, Cogo, Tiktak, CEO Suite, Dreamplex và WeWork đều có địa điểm tại Hà Nội. Trong 12 tháng qua, Up mở thêm bốn địa điểm mới với tổng quy mô khoảng 15.500 m2 trong khi Toong mở mới ba địa điểm và cung cấp 7.000 m2. Trong 24 tháng qua, Cogo cũng mở mới năm điểm với nguồn cung 11.500 m2.Do Không gian làm việc chung vẫn còn khá mới mẻ đối với thị trường, loại hình này dự kiến sẽ tăng trưởng nhiều hơn trong những năm tới. Các nhà vận hành quốc tế sẽ tham gia mạnh mẽ hơn nhờ M&A, một xu hướng đang được ghi nhận ở các thị trường khác tại Châu Á Thái Bình Dương. Các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào 17 ngành nghề kinh doanh ở Việt Nam và tập trung vào ngành sản xuất, điều này tạo ra nguồn cầu đối với không gian văn phòng. Thị trường M&A dự kiến tăng trưởng mạnh do điều kiện kinh tế thuận lợi cũng như nhu cầu tăng cao về nguồn nhân lực và vốn đầu tư.Nhiều công nghệ và kỹ thuật hiện đại được áp dụng nhằm tăng năng suất và mức độ hài lòng của người lao động. Một số tiện ích bổ sung được kỳ vọng cân nhắc nhằm đáp ứng nhu cầu của thế hệ khách thuê tiềm năng mới.

32%

60%

68%

40%

Hạng A Hạng B

Việt Nam Nước ngoài

0

5

10

15

20

25

30

0

300

600

900

1,200

1,500

2014 2015 2016 2017 2018 1H/2019

USD/m²/tháng

nghì

n m

²

Còn trống Đã thuê Giá thuê TB





29%

19%18%

7%

5% 5%3%

Sản xuẩt CNTT&TT Bất động sản Hành chínhcông

Tư vấn Dịch vụ chung Tài chính, ngân hàng & bảo hiểm

20172019



1

Tech Cities in Motion

World Research – 2019

REPORT

Savills Research

ẤN PHẨM - SAVILLS VIỆT NAM

Savills Việt Nam - Nghiên cứu thị trườngNhững phân tích, đánh giá chuyên sâu với thông tin hữu ich và chính xác trên tất cả các phân khúc của thị trường BĐS Việt Nam đã giúp đội ngũ nghiên cứu tư vấn Savills trở thành đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực này.

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BỘ PHẬN CHO THUÊ THƯƠNG MẠI

Savills plc: Savills là tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thế giới, được niêm yết trên Sàn Chứng Khoán London. Công ty thành lập năm 1855 giàu truyền thống với sự phát triển vượt bậc. Chúng tôi có mạng lưới quốc tế với trên 700 văn phòng và chi nhánh trên khắp Châu Mỹ, Châu Âu, Châu Á Thái Bình Dương, Châu Phi và Trung Đông.

Báo cáo này được Công ty Savills thực hiện chỉ để cung cấp thông tin. Nội dung không thể được công bố, sao chép hay trích dẫn một phần hoặc toàn bộ. Nội dung cũng không thể được sử dụng làm cơ sở cho bất cứ hợp đồng, thỏa thuận, giao kèo hoặc tài liệu nào khác mà không có sự đồng ý trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện để đảm bảo tính chính xác của báo cáo, tuy nhiên Savills không chịu trách nhiệm gì đối với bất kỳ thiệt hại trực tiếp hay do hậu quả phát sinh từ việc sử dụng tài liệu này. Bản báo cáo này không được quyền sao chép lại toàn bộ hay một phần dưới mọi hình thức nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của Savills.

© Công ty TNHH Savills Vietnam

Từ Thị Hồng AnPhó Giám đốcBộ phận cho thuê thương mại, TP.HCM +84 (0) 904 272 [email protected]

Hoàng Nguyệt MinhPhó Giám đốcBộ phận cho thuê thương mại, Hà Nội+84 (0) 24 3946 [email protected]

Troy GriffithsPhó Tổng Giám đốc điều hành

+84 (0) 933 276 [email protected]

Đỗ Thu HằngGiám ĐốcBộ phận Nghiên cứu - Tư Vấn, Hà Nội+84 (0) 912 000 [email protected]

Các chi phí dành cho việc tham gia giải thưởng của Savills sẽ được chuyển hoàn toàn thành các hoạt động từ thiện dành cho người có hoàn cảnh khó khăn tại Việt Nam.Savills cam kết luôn hỗ trợvà đồng hành cùng cộng đồng

Ấn phẩm

savills.com.vn

1

Tech Cities in Motion

World Research – 2019

REPORT

Savills Research

ẤN PHẨM - SAVILLS VIỆT NAM

Savills Việt Nam - Nghiên cứu thị trườngNhững phân tích, đánh giá chuyên sâu với thông tin hữu ich và chính xác trên tất cả các phân khúc của thị trường BĐS Việt Nam đã giúp đội ngũ nghiên cứu tư vấn Savills trở thành đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực này.

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BỘ PHẬN CHO THUÊ THƯƠNG MẠI

Savills plc: Savills là tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thế giới, được niêm yết trên Sàn Chứng Khoán London. Công ty thành lập năm 1855 giàu truyền thống với sự phát triển vượt bậc. Chúng tôi có mạng lưới quốc tế với trên 700 văn phòng và chi nhánh trên khắp Châu Mỹ, Châu Âu, Châu Á Thái Bình Dương, Châu Phi và Trung Đông.

Báo cáo này được Công ty Savills thực hiện chỉ để cung cấp thông tin. Nội dung không thể được công bố, sao chép hay trích dẫn một phần hoặc toàn bộ. Nội dung cũng không thể được sử dụng làm cơ sở cho bất cứ hợp đồng, thỏa thuận, giao kèo hoặc tài liệu nào khác mà không có sự đồng ý trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện để đảm bảo tính chính xác của báo cáo, tuy nhiên Savills không chịu trách nhiệm gì đối với bất kỳ thiệt hại trực tiếp hay do hậu quả phát sinh từ việc sử dụng tài liệu này. Bản báo cáo này không được quyền sao chép lại toàn bộ hay một phần dưới mọi hình thức nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của Savills.

© Công ty TNHH Savills Vietnam

Từ Thị Hồng AnPhó Giám đốcBộ phận cho thuê thương mại, TP.HCM +84 (0) 904 272 [email protected]

Hoàng Nguyệt MinhPhó Giám đốcBộ phận cho thuê thương mại, Hà Nội+84 (0) 24 3946 [email protected]

Troy GriffithsPhó Tổng Giám đốc điều hành

+84 (0) 933 276 [email protected]

Đỗ Thu HằngGiám ĐốcBộ phận Nghiên cứu - Tư Vấn, Hà Nội+84 (0) 912 000 [email protected]

Các chi phí dành cho việc tham gia giải thưởng của Savills sẽ được chuyển hoàn toàn thành các hoạt động từ thiện dành cho người có hoàn cảnh khó khăn tại Việt Nam.Savills cam kết luôn hỗ trợvà đồng hành cùng cộng đồng

Liên hệ

Documents

Báo cáo thị trường - pdf.savills.asia · GDP tăng 6,8% trong 6T/2019. Ngành sản xuất và chế biến tiếp tục là đóng góp chính cho động lực tăng trưởng