BÁO CÁO NGÀNH B DAINAM Research | Báo cáo Ngành B ẤT ĐỘ …images1.cafef.vn/Images/Uploaded/DuLieuDownload/PhanTichBaoC… · 2 DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất

1

DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản

www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |

NỘI DUNG

VĨ MÔ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Tín dụng cho Ngành Bất Động Sản

Bất Động Sản đất ở tại TP HCM và Hà Nội

Bất Động Sản văn phòng tại TP HCM và

Hà Nội

Bất Động Sản bán lẻ tại TP HCM và Hà

Nội

TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP BĐS

NIÊM YẾT Tồn kho

Lợi nhuận các doanh nghiệp BĐS

Giá trị BĐS sẽ bàn giao

Mức Nợ vay các doanh nghiệp

MỘT SỐ DN ĐÁNG CHÚ Ý NDN - Lượng tiền gửi cao hơn vốn

hóa 60%

NTL – Các dự án Khu đô thị và chung

cư đã đến giai đoạn khai thác

BAX - Khu đất nền mở bán bắt đầu

mang lại lợi nhuận lớn

TIP - Hooạt động ổn định, cổ tức tiền

lớn

ITA - Quỹ đất lớn tuy nhiên tốc độ bán

hàng chậm

CCL – Khu đô thị 5A vẫn còn tiềm năng

tăng trưởng

BÁO CÁO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

Tháng 6/2019

http://www.dnse.com.vn/

2



VĨ MÔ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS)

1. Tín dụng cho Ngành Bất Động Sản được điều tiết thận trọng

Giai đoạn 2007-2009, tín dụng cho ngành tín dụng tăng cao kỷ lục, ước đạt 12% tổng dư nợ trong nền

kinh tế. Đây cũng là giai đoạn giá Bất động sản tại Việt Nam tăng mạnh vượt quá giá trị thực, gây nên

bong bóng và giá giảm mạnh từ năm 2010.

Ngay sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, nhằm ổn định nền kinh tế, việc cắt giảm tín dụng đặc biệt là cơ

cấu cho vay với nhóm BĐS được giảm mạnh từ trên 11% xuống 5,4% trong năm 2012. Điều này đã

khiến giá BĐS giảm mạnh và rơi vào tình trạng đóng băng.

Sau khi nền kinh tế đã có những dấu hiệu dần ổn định, tín dụng BĐS dần được gia tăng, cùng với đó là

tình hình giao dịch BĐS cũng được cải thiện từ cuối năm 2014, đầu 2015.

Đến hết năm 2018, tín dụng cho lĩnh vực Bất Động Sản ước tính chiếm 7,5% dư nợ cho vay. Tuy nhiên

tổng tín dụng dành cho BĐS không chỉ bao gồm những con số thống kê đơn thuần về tỷ lệ cho vay BĐS.

Trên thực tế rất nhiều ngân hàng đã lách hạn mức cho vay lĩnh vực BĐS bằng cách giải ngân qua các

gói cho vay tiêu dùng, dưới hình thức và mục đích sửa chữa/mua BĐS. Đây là mức tín dụng không bao

gồm các khoản cho vay tiêu dùng mục đích sửa nhà/mua BĐS. Trường hợp tính cả các khoản vay này,

ước tính dư nợ cho vay BĐS chiếm tỷ trọng ~ 16% toàn hệ thống.

Bên cạnh đó, để kích hoạt thị trường BĐS sôi động trở lại, cũng như một lượng tiền lớn đang nằm ở

BĐS không được quay vòng, từ cuối năm 2013 ngân hàng nhà nước đã tung ra gói tín dụng 30 nghìn tỷ

đồng với lãi suất ưu đãi cho lĩnh vực BĐS.

Hình 1: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS (Không bao gồm tín dụng tiêu dùng) Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp

9.5%

12.0%11.1%

5.4%

8.8%5.9%

7.5%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

2003 2005 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Hệ số rủi ro khoảnvay BĐS điều chỉnhtừ 250% còn 150%

Nghị quyết 11/NQ-CP Vv thắt chặt tíndụng BĐS khiếnBĐS đóng băng2011-2013

Siết tín dụng BĐS,

chuyển dòng vốn sang

sản xuất, dịch vụ

Lĩnh vực BĐS ở Việt Nam là một lĩnh vực tuy tăng trưởng dài theo thời gian tuy nhiên cũng có tính chu kỳ và

phụ thuộc khá nhiều vào các chính sách vĩ mô của nhà nước liên quan tới cấp tín dụng cho lĩnh vực này.


3



Cuối cùng là sự hồi phục của nền kinh tế giúp gia tăng nhu cầu sửa chữa nhà, mua/bán Bất Động Sản,

thuê mặt bằng cũng giúp thị trường hấp thụ tốt dù nguồn cung liên tục gia tăng. Giai đoạn 2015-2017,

tín dụng tiêu dùng có mức tăng trưởng rất mạnh, bình quân 55%/năm.

Mặc dù có giao dịch tích cực trở lại, tỷ trọng dư nợ trong lĩnh vực Bất Động Sản vẫn được kiểm soát

chặt và thận trọng nhờ các quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, các chỉ tiêu an toàn

tài chính và kiểm soát nợ xấu của Ngân hàng.

2. Bất Động Sản đất ở tại TP HCM và Hà Nội - Khả năng hấp thụ đang suy giảm Không chỉ trong lĩnh vực BĐS, mà nói chung trong gần như các lĩnh vực kinh tế, việc xem xét các yếu tố

cung cầu, giúp cho nhà phân tích, cũng như nhà đầu tư có được cái nhìn rõ hơn về thị trường. Để đánh

giá về lực cầu của BĐS chúng ta có thể đánh giá qua những con số về tỷ lệ hấp thụ. Tuy không có những

thống kê thật đầy đủ về toàn bộ khả năng hấp thụ, nhưng chúng ta có thể biết được tỷ lệ hấp thụ chung

của lĩnh vực BĐS qua con số về tỷ lệ hấp thụ tại các đợt mở bán.

Số liệu Hình 3 và Hình 4 bao gồm tỷ lệ giao dịch thành công khi bắt đầu mở bán đối với nhà mới, chưa

bao gồm các giao dịch thứ cấp và các giao dịch sau đợt mở bán. Chúng tôi cũng lưu ý Nhà đầu tư số

liệu trong ngành BĐS chưa thực sự đồng nhất giữa các nguồn và DNSE tổng hợp từ tất cả các nguồn

như Savills, CBRE ....

Tổng lượng bán thành công tại thị trường TP HCM trong năm 2018 không tăng trưởng mạnh so với

năm 2017, chỉ ở mức ~ 48 nghìn căn. Đến quý I/2019, số lượng nhà được tiêu thụ tiếp tục suy giảm.

Không chỉ từ phía người mua, các đơn vị cung cấp cũng đã chủ động điều tiết, giảm mạnh số lượng mở

bán mới, dẫn tới mặc sự tăng về tỷ lệ hấp thụ từ 74% lên 88%.

Hình 2: Tín dụng tiêu dùng tăng trưởng chậm lại Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp

2.0%

53.0%

-27.0%

30.0%

65.0%

29.3%

3.1%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

0

300

600

900

1,200

1,500

Quy mô tín dụng tiêu dùng Tăng trưởng tín dụng tiêu dùng

Nghìn tỷ VND

Tuy nhiên để đánh giá diễn biến thị trường Bất Động Sản trong những năm tiếp theo cần phải nghiên

cứu kỹ hơn những con số về tỷ lệ hấp thụ và số lượng giao dịch BĐS cũng như các con số về hàng

tồn kho để có thể kết luận xem liệu thị trường BĐS đã đạt đỉnh, đã bão hòa ở phân khúc nào và liệu

có lặp lại kịch bản của năm 2010.


4



Trong quý I/2019, số lượng giao dịch thành công xuống mức ~ 7.000 căn, chiếm 53% số lượng mở bán.

Thị trường Bất Động Sản kém sôi động vào quý I, do ảnh hưởng từ tết âm lịch và các căn hộ thường

được bàn giao vào cuối năm, tuy nhiên chúng tôi cũng nhận định thị trường Bất Động Sản tại TP HCM

đã có dấu hiệu chững lại trong 1 năm qua và khó tăng trưởng mạnh như giai đoạn trước đây.

Hình 3: Lượng bán và tỷ lệ hấp thụ tại TP HCM (Đã giao dịch thành công) Nguồn: DNSE tổng hợp

42% 40%

50%

74%88%

53%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2014 2015 2016 2017 2018 QI/2019

Lượng bán hạng C Lượng bán hạng B Lượng bán hạng A Tỷ lệ hấp thụ

Căn

Hình 4: Lượng bán và tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội (Đã giao dịch thành công) Nguồn: DNSE tổng hợp

73%

55%

29%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

2014 2015 2016 2017 2018 QI/2019

Lượng bán hạng C Lượng bán hạng B Lượng bán hạng A Tỷ lệ hấp thụ

Căn


5



Tại thị trường Hà Nội, nhà ở hạng C (mức giá thấp nhất) không tăng trưởng trong 4 năm qua. Phân

khúc trung cấp và cao cấp được giao dịch tốt hơn, đặc biệt là hạng B.

Lượng cung ít hơn khu vực TP HCM cũng là nguyên nhân giúp lượng căn hộ hạng B được tiêu thụ tốt.

Trong 4 năm qua, tỷ lệ hấp thụ tại thị trường Hà Nội cũng liên tục suy giảm. Chúng tôi nhận định thị

trường BĐS tại Hà Nội cũng đã chững lại. Mặc dù vậy, các căn hộ trung, cao cấp vẫn thu hút người mua

do nguồn cung hiện tại chỉ còn ở phía Tây Hà Nội. Nguồn cung tại Trung tâm và phía Đông đã hết.

Nội dung

Tổng cung Lượng giao dịch Tỷ lệ hấp thụ

Căn QoQ YoY Căn QoQ YoY Tỷ lệ QoQ YoY

BĐS Đất ở TP HCM 12.000 -34% -57% 6.400 -42% -52% 53% -7% 5%

Hà Nội 34.400 -5% 43% 9.800 14% 70% 29% -3% 4%

Thống kê giao dịch đất ở tại TPHCM, Hà Nội quý I/2019 Nguồn: DNSE tổng hợp

3. Bất Động Sản văn phòng tại TP HCM và Hà Nội – Giá thuê tăng ổn định

Hình 5: Bất Động Sản văn phòng cho thuê tại TP Hồ Chí Minh Nguồn: DNSE tổng hợp

2627.0

28.530.0

0

8

16

24

32

0

400

800

1,200

1,600

2,000

2015 2016 2017 2018 QI/2019

Sàn đã thuê Sàn trống Giá thuê bình quân

Nghìn m2 USD/m2

tháng

Tựu chung lại chúng ta có thể thấy bức tranh tổng thể của lĩnh vực BĐS về mặc cung cầu đang có dấu

hiệu chững lại ở cả hai phía. Bản thân các doanh nghiệp BĐS đã chủ động giảm tiến độ phát triển các

dự án và cung hàng ra thị trường. Về phía cầu, đánh giá gián tiếp qua tỷ lệ hấp thụ tại đợt mở bán,

có thể thấy đang có dấu hiệu chững lại đáng kể. Bên cạnh đó NHNN cũng chủ động thay đổi các chính

sách liên quan đến tín dụng BĐS nhằm tránh nguy cơ về bong bóng BĐS. Có thể nói với các phân

khúc về nhà chung cư, thị trường đã đạt đỉnh và bão hòa.


6



Tại thị trường văn phòng cho thuê, mức giá tăng trưởng ổn định hơn qua các năm. Do đây là thị trường

gắn trực tiếp với nhu cầu của các doanh nghiệp và thời gian thanh toán tiền thuê thường ngắn, mức

biến động giá tại thị trường này không lớn.

Nền kinh tế tiếp tục đà tăng trưởng nhờ cả nội lực trong nước và dòng vốn đầu tư từ nước ngoài kỳ

vọng giúp nhu cầu thuê văn phòng tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên chúng tôi nhận định,

mức giá cho thuê vẫn sẽ ổn định trong thời gian tới.

Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung từ khu vực Tây Hà Nội sẽ lớn hơn trong tương lai do quỹ đất vẫn

còn. Trong khi đó, phía Trung tâm và phía Đông sẽ khó phát sinh thêm văn phòng mới mà chỉ nhượng

lại các mặt bằng cũ với mức giá ít biến động.

Nội dung Tổng cung Giá thuê Tỷ lệ lấp đầy

Triệu m2 QoQ YoY USD/m2/tháng QoQ YoY Tỷ lệ QoQ YoY

BĐS Văn

phòng

TP HCM 1,8 0% 3% 31 2% 8% 98% 1% 2%

Hà Nội 1,8 4% 7% 20 2% 5% 92% -2% -1%

Thống kê giá cho thuê văn phòng tại TPHCM, Hà Nội quý I/2019 Nguồn: DNSE tổng hợp

4. Bất Động Sản bán lẻ tại TP HCM và Hà Nội

Hình 6: Bất Động Sản cho thuê bán lẻ tại TP Hồ Chí Minh Nguồn: DNSE tổng hợp

0

20

40

60

80

100

120

140

0

2

4

6

8

10

12

2014 2015 2016 2017 2018 QI/2019

Sàn đã thuê Sàn trống Giá trung tâm Giá ngoài trung tâm

Triệu m2 USD/m2

tháng


7



Tương tự như lĩnh vực BĐS văn phòng, lĩnh vực BĐS bán lẻ cũng không có biến động giá lớn do gắn

trực tiếp với nhu cầu thực của người kinh doanh.

Nội dung Tổng cung Giá thuê Tỷ lệ lấp đầy

Triệu m2 QoQ YoY USD/m2/tháng QoQ YoY Tỷ lệ QoQ YoY

BĐS Bán lẻ TP HCM 1,4 7% 14% 49 -2% -1% 96% 0% 4%

Hà Nội 1,4 1% 7% 43 2% 20% 96% 2% -1%

Thống kê giá BĐS cho thuê bán lẻ tại TPHCM, Hà Nội quý I/2019 Nguồn: DNSE tổng

hợp

I. CHỈ SỐ TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT

1. Tồn kho BĐS tại các doanh nghiệp niêm yết ~ 197 nghìn tỷ

Hình 7: Giá trị tồn kho của 54 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết Nguồn: DNSE tổng hợp

130,945159,788

191,433 197,833

50,181

53,214

92,70198,713

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

2016 2017 2018 QI/2019

Hàng tồn kho Xây dựng dở dang

Tỷ đồng

Hiện nay những thống kê về tình trạng hàng tồn kho BĐS không đồng nhất và có sự chênh lệch lớn.

Chính vì vậy chúng tôi thống kê con số về hàng tồn kho của các doanh nghiệp niêm yết để dự đoán

về tình trạng tồn kho chung của ngành


8



Theo số liệu của Bộ Xây Dựng, tồn kho BĐS hiện đang là ~ 20 nghìn tỷ đồng, trong khi thống kê từ Hiệp

hội BĐS TP HCM, tồn kho hiện là 202 nghìn tỷ đồng, gấp 10 lần và đây là con số thống kê từ 65 doanh

nghiệp BĐS niêm yết (gấp 5 lần con số của Bộ Xây Dựng và bằng nửa con số ước tính của Horea).

Có sự khác biệt rất lớn từ các con số thống kê do cách tính toán và thời điểm thống kê của các tổ chức.

Theo thống kê của chúng tôi, lượng tồn kho BĐS sẽ bao gồm toàn bộ các Tài sản sẵn sàng để bán và

các tài sản sẽ hoàn thành xây dựng trong 12 tháng tới. Đối với các công trình đang xây dựng có thời

gian trên 12 tháng, cần xét riêng vào Tài sản dở dang, do trong ngắn hạn các công trình này chưa tác

động mạnh tới lượng cung thực tế trên thị trường.

Xét trong 54 doanh nghiệp đang niêm yết, giá trị tồn kho cuối quý I/2019 đạt ~ 197 nghìn tỷ và Tài sản

đang xây dựng dở dang (thời gian còn lại để hoàn thành trên 12 tháng) là ~ 98 nghìn tỷ. Chúng tôi cũng

lưu ý đây là số liệu tổng hợp từ các doanh nghiệp đang niêm yết, bao gồm cả các khu nghỉ dưỡng,

khách sạn và giá trị xây dựng các hạng mục khác.

2. Lợi nhuận sau thuế năm 2018 tăng trưởng mạnh

Năm 2018, lợi nhuận các doanh nghiệp BĐS niêm yết đạt kỷ lục, cao hơn 104% so với 2017. Do đặc thù

ngành BĐS, tiến độ hạch toán Doanh thu/Lợi nhuận khi bàn giao nhà cho Khách hàng, do đó mức tăng

lợi nhuận có độ trễ hơn so với thời điểm ký kết hợp đồng.

Chúng tôi nhận định, năm 2018-2019 sẽ là năm lợi nhuận các Doanh nghiệp BĐS được hạch toán lớn

nhất, tương đồng với lượng tồn kho lớn năm 2018-2019, trễ 1 năm so với thống kê giao dịch nhà thành

công năm 2017-2018 (Hình 3, hình 4).

Hình 8: Lợi nhuận sau thuế các năm Nguồn: DNSE tổng hợp

13,53516,740

34,232

5,690

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

2016 2017 2018 QI/2019

Lợi nhuận sau thuế

Tỷ đồng

Có thể thấy tình trạng tồn kho tăng rất mạnh (gần gấp đôi) trong năm 2018 và bước sang 2019 vẫn

đang tăng nhẹ. Đây là một áp lực cung tiềm ẩn rất lớn trong giai đoạn tới và có thể gây nên tình

trạng giảm giá BĐS đặc biệt ở các dự án chung cư xa trung tâm và không có hệ thống cơ sở hạ tầng,

giao thông tốt.


9



3. Giá trị BĐS chờ bàn giao trong ngắn hạn đã chững lại

Giá trị doanh thu nhận trước chưa hạch toán có ~ 100 nghìn tỷ đồng vào cuối quý I/2019, tương ứng ~

50% giá trị tồn kho tại Doanh nghiệp.

Mức doanh thu chờ hạch toán tăng nhẹ so với cuối 2018 và giảm ~ 12% so với cuối 2017. Cùng với tỷ

lệ giao dịch thành công suy giảm tại cả 2 thị trường lớn là TP Hà Nội và TP HCM, chúng tôi dự báo mức

đỉnh của các Doanh nghiệp BĐS rơi vào năm 2018 và 2019. Các căn hộ, nhà ở mở bán thành công sẽ

giảm cả về nguồn cung và nhu cầu, do đó mức lợi nhuận ngành BĐS trong trung hạn sẽ không nhiều

đột biến. Các doanh nghiệp có thể tăng trưởng lợi nhuận sẽ là nhóm sở hữu đất nền và tăng giá mạnh

nhờ đà phát triển của hạ tầng xung quanh.

Tuy nhiên, cùng với chính sách tín dụng thận trọng, được kiểm soát tốt từ 2011-2013 tới nay, chúng

tôi dự báo giá nhà, đất sẽ không suy giảm mạnh. Các giao dịch sẽ giảm bớt về thanh khoản với mức giá

được giữ ổn định hơn.

4. Mức đòn bẩy tăng cao

Tỷ lệ mở bán thành công hạ thấp, cùng chính sách thắt chặt tín dụng khiến nguồn vốn chiếm dụng của

Khách hàng không cao, các doanh nghiệp BĐS đã phải vay nợ nhiều hơn, đặc biệt trong năm 2018 để

tài trợ cho các giai đoạn xây dựng tiếp theo.

Giá trị nợ vay ~ 189 nghìn tỷ và doanh thu chưa thực hiện ~ 100 nghìn tỷ, tương đương mức tồn kho ~

200 nghìn tỷ và xây dựng dở dang dài hạn ~ 98 nghìn tỷ. Bên cạnh đó, nợ vay dài hạn cũng chiếm tỷ

trọng chính với 135 nghìn tỷ, nợ ngắn hạn chỉ 53 nghìn tỷ và tăng chậm hơn trong 3 năm qua. Chúng

tôi đánh giá việc vay nợ ở các doanh nghiệp BĐS chủ yếu để xây dựng các công trình, không có tính

chất đầu cơ lớn.

Hình 9: Doanh thu chờ hạch toán không tăng trưởng mạnh Nguồn: DNSE tổng hợp

78,999

99,955

73,81886,163

5,998

11,783

13,686

13,532

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

2016 2017 2018 QI/2019

Doanh thu chờ hạch toán ngắn hạn Doanh thu chờ hạch toán dài hạn

Tỷ đồng


10



II. CẬP NHẬT CHUNG CÁC DOANH NGHIỆP ĐÃ KHUYẾN NGHỊ

Hình 10: Nợ vay của các doanh nghiệp BĐS niêm yết Nguồn: DNSE tổng hợp

31,661 45,897 52,475 53,761

60,66964,276

130,499 135,360

28,11135,773

52,73641,046

0

50,000

100,000

150,000

200,000

2016 2017 2018 QI/2019

Nợ vay ngắn hạn Nợ vay dài hạn Tiền và tương đương tiền

Tỷ đồng

Hình 11: Biên lợi nhuận gộp một số cty BĐS Nguồn: DNSE tổng hợp

40% 43%

56%

79%74%

43%

23%30%

35%

23% 24% 27%

46%

67%

43%

53%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

NDN NTL BAX TIP D2D HDG HDC NLG CEO VRE DIG VHM THG L14 CCL C21

Chính sách tín dụng cho BĐS đang được kiểm soát tốt ở các khách hàng cá nhân và các doanh nghiệp

cung cấp sản phẩm. Do đó, mặc dù Lợi nhuận ngành Bất động sản có thể chững lại trong thời gian

tới, việc suy thoái như giai đoạn 2011-2013 là khó xảy ra do các giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu

thực. Các dòng vốn ngắn hạn chưa có dấu hiệu chảy vào BĐS vượt kiểm soát.

Dựa trên những phân tích chung về thị trường BĐS đã tiến tới giai đoạn bão hòa với phân khúc nhà

chung cư. Báo cáo này vì thế tập trung vào các doanh nghiệp BĐS vùng ven hay các doanh nghiệp có

được tiến độ cung hàng vào đúng thời điểm sôi động nhất của thị trường. Từ đó các doanh nghiệp

này đều có được giá bán các dự án tốt. Bên cạnh đó các doanh nghiệp phát triển BĐS vùng ven tập

trung vào phân khúc đất nền, đa phần là các doanh nghiệp đã phát triển được quỹ đất với giá rẻ từ

rất lâu, từ đó đẩy chi phí giá vốn xuống rất thấp cũng như có được biên lợi nhuận gộp cao (50%-80%)


11



1. NDN - Lượng tiền gửi cao hơn vốn hóa 60%

Công ty CP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (NDN) có hoạt động chính là xây dựng, kinh doanh bất động

sản tại Đà Nẵng. Trong 2 năm qua, dự án chính của NDN là khu chung cư Mornachy A và B. Hiện tại, cả

2 tòa đều đã bán xong. Tòa A đã bàn giao xong, tòa B dự kiến bàn giao trong quý IV/2019 và quý I/2020.

- Toàn bộ dự án đã được mở bán xong giúp NDN nhận trước được lượng vốn rất lớn cho quá trình

xây dựng hạ tầng. Tính đến cuối quý I/2019, NDN chỉ vay nợ 49 tỷ đồng trong khi lượng tiền gửi ~

1.200 tỷ đồng. Dự kiến đến quý I/2020, NDN bàn giao nhà và ghi nhận toàn bộ lợi nhuận cho dự án,

tổng tài sản của công ty lớn hơn vốn hóa ~60% và chủ yếu tài sản nằm ở tiền gửi tiết kiệm, tính

thanh khoản rất cao.

- Rủi ro của NDN đến từ các quỹ đất dự án gối đầu hiện nay đã không còn. Sau năm 2019, NDN chủ

yếu hoạt động trong mảng hạ tầng nước và tìm kiếm quỹ đất mới trong bối cảnh đơn giá đất Đà

Nẵng đã tăng lên rất cao.

2. NTL – Các dự án Khu đô thị và chung cư đã đến giai đoạn khai thác

Công ty CP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) là đơn vị kinh doanh BĐS. Ngoài các dự án đang kinh doanh

hiện tại NTL còn chủ động mở rộng quỹ đất, liên tục có các dự án gối đầu đảm bảo được hoạt động kinh

doanh ổn định dài hạn.

Doanh thu, lợi nhuận tăng trưởng mạnh trong ngắn hạn

- Kế hoạch 2019, tổng doanh thu đạt khoảng 810 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế khoảng 295 tỷ đồng,

tăng 130% so với 2018. Trong đó, KĐTM Bắc quốc lộ 32 sẽ là nguồn doanh thu và lợi nhuận chính

Hình 12: Cơ cấu tài chính của NDN

0

0.5

1

1.5

2

2.5

0

200

400

600

800

1,000

1,200

(lần)(tỷ đồng)

Vay, nợ tài chính

Tiền, Đầu tư tài chính ngắn hạn

Tiền/Vốn hóa

Chung cư Mornachy


12



khoảng 260 tỷ. Ngoài ra một số nguồn thu khác từ công nợ và bán nốt những căn còn lại thuộc dự

án Lideco Hạ Long với lợi nhuận đóng góp khoảng 35 tỷ.

- Việc đạt được kế hoạch 295 tỷ được đánh giá là khả thi khi việc ghi nhận doanh thu từ phần BĐS đã

bán được của 2 dự án này đã là rất lớn (chưa tính đến việc mở bán tiếp theo).

Tiềm năng lớn trong dà hạn nhờ quỹ đất lớn và vị trí đắc địa

Dự án Vị trí Diện tích (ha) Chi tiết

Chung cư No11 Dịch Vọng, Hà Nội 0.5 Đang trong quá trình GPMB

KĐT Cao Thắng Hà Nầm, Quảng Ninh 23 Đã xong GPMB, đang thi công

KĐTM Núi Phạm Núi Phạm, Quảng Ninh 68 Đang hoàn thiện hồ sơ đấu giá vào Q2/2019

LIDECO Trần Hưng Đạo

Trần Hưng Đạo, Quảng Ninh 7.04 Đang kinh doanh: 853 căn hộ và 28 shophouse

KĐT Bắc QL32 Trạm Trôi, Hoài Đức 38.9 Đang kinh doanh: 694 căn nhà vườn

- NTL có nền tảng tài chính tốt, nợ vay chỉ 131 tỷ trong khi tổng tài sản ước tính 2.533 tỷ đồng. Các lô

đất cũng ở vị trí đắc địa, giá đất tăng mạnh kèm các khu đã bắt đầu đưa vào khai thác, có dòng tiền.

Hoạt động của công ty an toàn, hiệu quả và phù hợp với các Nhà đầu tư trung, dài hạn. Trong ngắn

hạn, giá đất tăng cùng triển vọng lợi nhuận tốt cũng có thể giúp giao dịch của NTL tích cực. Giá trị sổ

sách của NTL ước tính 32.000 đ/cp.

KĐT Bắc QL32 – Hoài Đức Chung cư Lideco – Hạ Long


13



3. BAX – KHU ĐẤT NỀN MỞ BÁN BẮT ĐẦU MANG LẠI LỢI NHUẬN LỚN

Công ty CP Thống Nhất (BAX) hoạt động trong lĩnh vực Bất động sản Khu công nghiệp và xây dựng, kinh

doanh Khu dân cư.

- Mảng BĐS Khu công nghiệp trong 5 năm qua

mang lại dòng tiền ổn định, tỷ lệ lấp đầy đã ~ 100%. Trong quý I/2019, BAX lần đầu tiên ghi nhận lợi

nhuận đột biến từ khu dân cư Bàu Xéo. Trong các năm tiếp theo, công ty tiếp tục mở bán khu dân cư

hiện tại do cơ sở hạ tầng đã được xây dựng xong, đang hoàn thiện để khai thác. Khu dân cư Bàu Xéo

sẽ mang lại lợi nhuận đột biến, hỗ trợ tốt giá của BAX trong trung hạn.

- Tuy nhiên, mức tăng giá của BAX trong năm 2019 đã gần như phản ánh lợi nhuận trong tương lai của

doanh nghiệp. Do đó, Nhà đầu tư mua BAX cần có mức chiết khấu nhằm mang lại biên an toàn cho

trung hạn.

- Mức giá trị sổ sách của BAX ước tính 58.000 đ/cp.

Hình 13: Các mảng lợi nhuận của BAX

33,404

45,082

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

Lợi nhuận gộp bán đấtLợi nhuận gộp khácLợi nhuận gộp cho thuê KCN

Tr VND

KDC Bàu Xéo – Đồng Nai


14



4. TIP – HOẠT ĐỘNG ỔN ĐỊNH, CỔ TỨC TIỀN LỚN Công ty CP Phát triển KCN Tín Nghĩa (TIP) cũng là doanh nghiệp hoạt động trong cả lĩnh vực Bất động

sản Khu công nghiệp và xây dựng, bán nền khu dân cư.

- Khu công nghiệp Tín Nghĩa, hiện đã lấp đầy

100%. Lợi nhuận gộp ghi nhận trong 5 năm qua tương đối ổn định và đóng góp tối thiểu 50% lợi

nhuận cho toàn công ty. Bên cạnh việc phát triển Khu công nghiệp, TIP cũng xây dựng và phân lô,

bán nền các lô đất thuộc sở hữu, trong đó 2 dự án đóng góp chính cho lợi nhuận trong 5 năm qua

là Khu Dân cư 18ha Tam Phước (TIP là đơn vị bán trực tiếp) và Khu Dân cư Thạnh Phú (Do công ty

con của TIP phân phối).

- Trong tương lai, TIP không có nhiều mảng hoạt động đột biến về doanh thu, lợi nhuận. Mức định

giá hiện tại phù hợp với doanh nghiệp hoạt động ổn định. Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận mảng bán

khu dân cư chủ yếu từ tăng giá và tốc độ bán đất.

Hình 14: Cơ cấu lợi nhuận gộp của TIP

49,16060,168 55,225

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

2014 2015 2016 2017 2018

LNG cho thuê KCN LNG bán đất ở

Tr VND

KDC Tam Phước – Đồng Nai


15



5. ITA - Quỹ đất lớn tuy nhiên tốc độ bán hàng chậm

- Công ty CP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo

(Mã ITA) hoạt động trong lĩnh vực BĐS KCN

và kinh doanh BĐS đất nền, khu dân cư.

- Hiện KCN Tân Tạo đã lấp đầy 100% trong khi

khu Tân Đức cũng đã lấp đầy 100% khu hiện

hữu. Khu mở rộng Tân Đức lấp đầy 60%.

Mảng BĐS KCN của ITA chỉ mang lại nguồn

thu ổn định trong khi sự đột biến trong thời

gian tới là chưa nhiều.

- Các dự án Bất động sản của ITA tập trung

xung quanh địa bàn các KCN. Các dự án đã

đưa vào kinh doanh chủ yếu là đất nền tái

định cư từ việc xây dựng KCN và các chung cư

dành cho công nhân KCN và một số chung cư

kinh doanh khác. Tuy nhiên, tốc độ bán hàng

của ITA trong các năm qua rất chậm.

Dự án KDC Vị trí Diện tích Chi tiết

Đất nền tái định cư và thương mại (GD1+GD2)

Đức Hòa, Long An 187.3ha 6,000 nền tái định cư và nền thương mại. 2018 mở bán và bàn giao đất nền thương mại, phần nền tái định cư còn 52.800 m2 đang hoàn thiện.

Căn hộ Tân Đức Star Đức Hòa, Long An 99.4ha Nhà ở chuyên gia

Căn hộ Tân Đức Star Đức Hòa, Long An 99.4ha Nhà ở chuyên gia

Chung cư Tân Đức Plaza Đức Hòa, Long An Nhà ở dành cho công nhân KCN

Chung cư Tân Tạo Plaza Bình Chánh, Tp.HCM 28 ha 530 căn căn hộ, đã bàn giao phần lớn cho CN tại KCN

Everde City Tân Đức Đức Hòa, Long An 356 ha 3 khu, Q1/2019 mở bán đất nhà ở liền kề ở 4.6ha khu B ~ 329 lô nền.

Hình 15: Cơ cấu doanh thu của ITA

145

588

95

512

27484

483

27

416

74

0

200

400

600

800

1000

1200

2014 2015 2016 2017 2018

Doanh thu thuê KCN Doanh thu thuần cho thuê KCN

Tỷ đồng


16



- Rủi ro lớn nhất đối với ITA là khó kiểm soát được dòng tiền do khoản phải thu lớn và các công ty con,

công ty liên kết nhiều. Sỡ hữu lên tới 6 công ty con và 3 công ty liên kết, tỷ trọng doanh thu của các công

ty này chiếm tới 70% tổng doanh thu được việc hạch toán doanh thu hợp nhất.

- Bên cạnh đó, các khoản phải thu chủ yếu đến từ việc thu hồi vốn đã đầu tư vào CTCP Đầu tư và Phát

triển Năng lượng Tân Tạo (TEDC) và CTCP Năng lượng Tân Tạo 2 (TED) với số tiền lần lượt 1,753 tỷ đồng

và 418 tỷ đồng. Ngoài ra, ITA còn có một khoản phải thu tiền cho thuê đất đối với TEC từ việc cho thuê

đất đối với dự án tại Khu Nhiệt điện Kiên Lương do dự án này bị thu hồi.

- Đối với các Nhà đầu tư thận trọng, cần quan sát kỹ hơn kết quả HĐKD của ITA trong thời gian tới và chờ

khi kết quả thực sự triển vọng, tăng trưởng tốt.

6. CCL – KĐT 5A VẪN CÒN DƯ ĐỊA TĂNG TRƯỞNG

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Dầu khí Cửu Long (CCL) với hoạt động kinh doanh chính

của Công ty là đầu tư phát triển dự án bất động sản với dự án chủ lực là KĐT 5A – Sóc Trăng. Ngoài ra,

cơ cấu doanh thu lợi nhuận của CCL còn đến từ hoạt động kinh doanh thủy sản của công ty con, đóng

góp từ năm 2018.

Dự án KĐT 5A còn nhiều dư địa tăng trưởng và kỳ vọng mang lại biên lợi nhuận cao hơn.

- Với tổng diện tích 110,92 ha, trong đó diện tích đất khai thác kinh doanh là 59.7ha, dự án KĐT 5A là dự

án chủ lực duy nhất của CCL mang lại dòng tiền cho Công ty từ năm 2009, được quy hoạch thành 5 tiểu

dự án với các mục đích phát triển đồng bộ là giải quyết nhu cầu đất ở cho dân tái định cư và phát triển

các công trình đô thị cao cấp.

Eveder City Tân Đức – Long An


17



- Với kế hoạch phân lô bán nền được thực hiện từ năm 2017, tốc độ bán hàng đang diễn ra rất tích cực

nhờ triển vọng BĐS tại khu vực miền Tây Nam Bộ giúp CCL đạt được tăng trưởng doanh thu và đóng góp

biên lợi nhuận cao hơn với kế hoạch tăng gia bán 2 lần vào năm 2019.

Kết quả kinh doanh tăng trưởng ấn tượng

- CCL có sự tăng trưởng mạnh mẽ và đều đặn 4 năm liên tục từ 2015, lợi nhuận tăng trưởng đến 3

con số. Tình hình nhà đất ở Sóc Trăng đang nở rộ nhờ lợi thế hạ tầng giao thông đô thi ngày càng

được hoàn thiện, nhiều nhà đầu tư mua để dự trữ, trong đó có rất nhiều nhà đầu tư đến từ Trung

Quốc giúp tốc độ tiêu thụ và giá bán BĐS được gia tăng.

- Rủi ro lớ nhất của CCL là thiếu dự án gối đầu trong dài hạn. Tính từ ngày mới thành lập (cuối năm

2007) đến nay, Công ty mới chỉ đang tập trung xây dựng và khai thác một dự án BĐS duy nhất và

hiệ ntại vẫn chưa khai thác hết. Đây sẽ là rủi ro nếu tiến độ bán hàng chậm, trong khi sóng BĐS

sớm chất dứt và rơi vào chu kỳ 10 năm khủng hoảng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận kinh

doanh.

Đẩt kinh doanh

Diện tích (ha)

1. Đất ở 46.4

- Đất ở biệt thự 10.7

- Đất liền kề phố 33.4

- Đất nhà ở XH 2.3

2. Đất TM-DV 13.3

Tổng đất kinh doanh 59.7

Tổng nền đất ở theo quy hoạch

2,245

Số căn đã xây dựng 895

Số căn đã bán 640

Số căn còn lại chưa bán 255

Số nền còn lại 1,350

Số nền đã bán 1,065

Số nền còn lại chưa bán 285

42.01%42.89%

0%

20%

40%

60%

0

40

80

120

160

2015 2016 2017 2018 Q1/2019

tỷ đồng

Hình 16: Doanh thu và lợi nhuận gộp kinh doanh BĐS

Doanh thu Biên LNG

KĐT 5A– Sóc Trăng


18


www.dnse.com.vn |

TUYÊN BỐ MIỄN TRÁCH NHIỆM

Các thông tin trong báo cáo này được Công ty Cổ phần chứng khoán

Đại Nam đưa ra dựa trên nguồn thông tin mà chúng tôi coi là đáng tin

cậy. Tuy nhiên, DNSE không đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và cập nhật

của những thông tin này.

Các nhận định được đưa ra trong báo cáo này mang tính chất chủ quan

của chuyên viên phân tích. Các nhà đầu tư sử dụng báo cáo này như

nguồn tư liệu tham khảo tự chịu trách nhiệm cho quyết định đầu tư

của mình.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHOÁN ĐẠI NAM

DAINAM SECURITIES JOINT STOCK COMPANY

Ts. Đỗ Thái Hưng

Email:[email protected]

Chuyên viên

Phạm Quốc Anh

Email:[email protected]

Trụ sở: Tầng 5, Time Tower – tòa nhà HACC1,

số 35 Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội

Tel: (04) 7304 7304

Fax: (04) 6262 0656

Website: www.dnse.com.vn


Documents

BÁO CÁO NGÀNH B DAINAM Research | Báo cáo Ngành B ẤT ĐỘ …images1.cafef.vn/Images/Uploaded/DuLieuDownload/PhanTichBaoC… · 2 DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất