BEBAUUNGSPLAN „AUF DEM HOHRAIN II“ ORTSTEIL ......Ortsgemeinde Heckenbach 4 Bebauungsplan „Auf dem Hohrain Il“ – Ortsteil Beilstein Begründung WeSt-Stadtplaner Tannenweg

ORTSGEMEINDE HECKENBACH

BEBAUUNGSPLAN

„AUF DEM HOHRAIN II“

ORTSTEIL BEILSTEIN

- BEGRÜNDUNG

Ortsgemeinde Heckenbach 2 Bebauungsplan „Auf dem Hohrain Il“ – Ortsteil Beilstein Begründung

WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch

Telefon 02654/964573 Fax 02654/964574

WeStStadtplaner

Auftragnehmer:

WeSt-Stadtplaner GmbH Tannenweg 10

56751 Polch

Telefon: 02654/964573 Fax: 02654/964574

Mail: [email protected]

Bearbeitung:

Dipl.-Ing. Dirk Strang

Verfahren:

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB sowie

der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 (1) BauGB

im beschleunigten Verfahren nach §§ 13b BauGB

Projekt:

Ortsgemeinde Heckenbach Bebauungsplan „Auf dem Hohrain II“

Begründung

Stand:

02. März 2021

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INHALTSVERZEICHNIS

1 ANLASS DER PLANUNG .......................................................................................... 5

2 VERFAHRENSRECHTLICHE ASPEKTE ................................................................... 6

2.1 ÜBERSICHT ÜBER DAS VERFAHREN ........................................................................ 6

2.1.1 Verfahrensablauf .............................................................................................. 6

2.2 BESCHLEUNIGTES VERFAHREN NACH § 13B BAUGB ............................................. 7

2.2.1 Anwendungsvoraussetzungen .......................................................................... 7

2.2.2 Anhaltspunkte zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von

schweren Unfällen nach § 50 (1) des Bundesimmissionsschutzgesetzes ......... 9

2.2.3 Grundsatz der Innen- vor der Außenentwicklung .............................................. 9

3 WIRKSAMER FLÄCHENNUTZUNGSPLAN .............................................................10

4 ERFASSUNG UND BEWERTUNG DER STÄDTEBAULICHEN UND UMWELTRELE-

VANTEN RAHMENBEDINGUNGEN ............................................................................10

4.1 STÄDTEBAULICHE RAHMENBEDINGUNGEN ...........................................................10

4.2 UMWELTRELEVANTE RAHMENBEDINGUNGEN ......................................................12

5 BAUPLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN.................................................16

5.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG ..............................................................................16

5.2 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG ...........................................................................17

5.2.1 Grundflächenzahl .............................................................................................17

5.2.2 Höhe baulicher Anlagen ...................................................................................18

5.3 BAUWEISE, ÜBERBAUBARE UND NICHT ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKS-

FLÄCHE .......................................................................................................................19

5.3.1 Bauweise .........................................................................................................19

5.3.2 Überbaubare Grundstücksflächen und Baugrenzen .........................................19

5.4 FLÄCHEN FÜR NEBENANLAGEN, STELLPLÄTZE UND GARAGEN MIT IHREN

EINFAHRTEN ...............................................................................................................19

5.5 HÖCHSTZULÄSSIGE ZAHL VON WOHNUNGEN IN WOHNGEBÄUDEN ..................20



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5.6 VERKEHRSFLÄCHEN .................................................................................................20

5.7 FLÄCHEN UND MAßNAHMEN ZUM SCHUTZ, ZUR PFLEGE UND ZUR ENTWICK-

LUNG VON NATUR UND LANDSCHAFT ....................................................................21

5.7.1 Wasserdurchlässige Gestaltung von privaten Flächen .....................................21

5.7.2 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ...............21

6 BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ...............................................22

7 VER- UND ENTSORGUNG ......................................................................................23

7.1 WASSERVERSORGUNG ............................................................................................23

7.2 ABWASSERBESEITIGUNG .........................................................................................23

7.3 STROMVERSORGUNG ...............................................................................................23

8 BODENORDNUNG ...................................................................................................24

9 FLÄCHENBILANZ .....................................................................................................24



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1 ANLASS DER PLANUNG

Die Ortsgemeinde Heckenbach beabsichtigt die Aufstellung des Bebauungsplans „Auf dem Hohrain II“ im Ortsteil Beilstein.

Anlass für die planerische Aktivität der Ortsgemeinde ist die Absicht einer ortsansässigen Fa-milie nach Errichtung eines Wohngebäudes auf dem Flurstück Gemarkung Heckenbach, Flur 22, Nr. 4/11 mit einer Größe von 1.299 m². Im Geltungsbereich berücksichtigt ist ebenfalls die Parzelle Nr. 4/9 mit einer Größe von 201 m². Diese dient bereits als Verkehrsfläche. Mit der Einbeziehung in den Bebauungsplan wird das Planungsrecht für die Herstellung einer Wen-deanlage am künftigen Ortsrand geschaffen.

Das Landesentwicklungsprogramm LEP IV beinhaltet in Kapitel 2.4 das Leitbild „Zukunftsfä-hige Gemeindeentwicklung“. Demnach soll die bewährte und leistungsfähige kommunale Struktur erhalten und ausgebaut werden. Hierzu zählt insbesondere der gesetzlich gesicherte Anspruch der Gemeinden auf ihre Eigenentwicklung. In Grundsatz G 26 wird hierzu das Recht der Eigenentwicklung konkretisiert. So ist ausgeführt, dass dem Bedarf an neuen Wohnflä-chen, der aus der Eigenentwicklung begründet ist, u.a. mit dem Bedarf für Einwohnerinnen und Einwohner und deren Nachkommen mit Familien, die in der Gemeinde auf Dauer ihren Wohnsitz behalten wollen, zu rechtfertigen ist.

Weiterhin ist auf die Ausführungen in Kapitel 3.2 „Nachhaltige Wahrnehmung der Daseins-grundfunktionen hinzuweisen.

In Grundsatz G 50 zur Daseinsvorsorge - und hier zum Belang „Wohnen“ – ist ausgeführt, dass ein bedarfsgerechtes Angebot an Wohnformen für Familien und Ein-Eltern-Haushalte sowie für ältere und behinderte Menschen gesichert und weiterentwickelt werden soll.

Bei der Entwicklung von Wohnbauflächen ist eine hinsichtlich der Alters- und Sozialstruktur heterogene Bevölkerungszusammensetzung anzustreben. Dabei ist zum Beispiel kostengüns-tiges Bauland für Familien durch Ausschöpfung des städtebaulichen Instrumentariums zu mo-bilisieren.

In der durch eine heterogene Siedlungsstruktur geprägte Ortsgemeinde resultiert der Sied-lungsdruck aus der ansässigen Bevölkerung – und hier durch die vor Ort aufgewachsene junge Generation. Diese hat ein starkes Interesse nach einem dauerhaften Verbleib vor Ort.

Mit der Bereitstellung neuer Wohnbauflächen möchte die Ortsgemeinde daher den bestehen-den Nachfragebedarf nach geeigneten Wohnbauflächen befriedigen und der einheimischen Bevölkerung ein entsprechendes Wohnraumangebot unterbreiten.

Mit der beabsichtigten Ausweisung will die Ortsgemeinde somit der in § 1 (6) Nr. 2 BauGB verankerten Aufgabe gerecht werden, wonach sie in ausreichendem Maße Flächen bereitstel-len soll, die für Wohnbauzwecke genutzt werden können. Gemäß den Planungsleitlinien des Baugesetzbuches haben die Gemeinden die Aufgabe, zur Förderung des Wohnungsbaues den Bauwilligen geeignete Grundstücke als Bauland für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Ziel dieser Vorgehensweise ist es, einem weiten Kreis der Bevölkerung zur Eigentums-bildung zu verhelfen. Hierzu hat die Gemeinde in ihrem Gebiet unter Berücksichtigung einer städtebaulich geordneten Entwicklung geeignete Flächen in einem ausreichenden Umfang auszuweisen, so dass eine Bebauung vorrangig gefördert werden kann.

Die Bereitstellung von Wohnbauflächen ist – „ungeachtet“ des seitens der Regional- und Lan-desplanung geforderten statistischen Nachweises zum tatsächlichen Wohnbauflächenbedarf - vor dem Hintergrund der gesamtheitlichen Entwicklung im Bereich der Orts- und Verbands-gemeinde aus planerischer Sicht geboten und mehr oder weniger eine zwingende Vorausset-zung für den dauerhaften Fortbestand der Ortsgemeinde Heckenbach.



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Insbesondere aus sozialverträglichen Gesichtspunkten ist die Bereitstellung eines Wohnbau-flächenpotenzials von Bedeutung (siehe hierzu § 1 (6) Nrn. 2 und 3 BauGB) geboten. Nur durch die Bereitstellung eines auf die Ansprüche der Dorfbevölkerung ausgerichteten Flächen-potenzials kann ein Wegzug der jungen Bevölkerungsgruppe verhindert werden.

Damit einher würde ein Fortschreiten der Überalterung der Wohnbevölkerung erfolgen. Die Konsequenz wäre eine „einseitige“ demographische Entwicklung der Bevölkerungsstruktur und -bedürfnisse sowie der Verlust einer „Generationen-Durchmischung“. Eine stabile Bevöl-kerungsstruktur, die für die im „abseits“ gelegenen Ortschaften im ländlichen Raum eine un-abdingbare Voraussetzung für eine zukunftsfähige Perspektive ist, würde verloren gehen. Die-ser Trend ist in der Ortsgemeinde bereits erkennbar.

So zeigt etwa das sogenannte Billeter-Maß als Messgröße, ob in einer Gemeinde eine Über-alterung der Bevölkerung gegeben ist, eine fortschreitende Überalterung in der Ortsgemeinde Heckenbach. Je größer der negative Wert J ist, umso stärker ist die Alterung zu erwarten. Während im Jahr 2009 ein Wert von -0,56 ermittelt wurde, zeigt sich für das Jahr 2019 schon ein Wert von -1,48 und somit eine stark fortschreitende Überalterung der Bevölkerung.

Um dieser drohenden sozialen Verödung mit dem Verlust traditioneller dörflicher Lebensfor-men entgegen wirken zu können, steht in der Ortsgemeinde der Bedarf nach Bereitstellung verfügbarer – und somit bebaubarer – Grundstücke. Die im Gemeindegebiet noch nicht be-bauten Grundstücke befinden sich im Privateigentum. Seitens der Eigentümer besteht kein Verkaufsinteresse, so dass diese Fläche den Bauwilligen nicht zur Verfügung stehen.

Eine aus Sicht der Ortsgemeinde verlässliche Wohnbauentwicklung ist auf der Grundlage die-ser Eigentumsverhältnisse nicht möglich.

Im Hinblick auf eine perspektivische Ortsentwicklung besteht ein planerischer Handlungsbe-darf für die Bereitstellung „neuer“ Wohnsiedlungsflächen. Die Mobilisierung von Baulandflä-chen ist für die Gesamtentwicklung in der Ortsgemeinde von Heckenbach eine wichtige Vo-raussetzung, um zukunftsfähige und „lebensfähige“ Strukturen in der im ländlichen Raum lie-genden Ortsgemeinde aufrechterhalten bzw. weiter entwickeln zu können.

2 VERFAHRENSRECHTLICHE ASPEKTE

2.1 Übersicht über das Verfahren

2.1.1 Verfahrensablauf

Der Ortsgemeinderat hat in der Sitzung am 10.12.2019 die Aufstellung des Bebauungsplans beschlossen.

Unter Berücksichtigung der in Kapitel 1 dargestellten Ziele und Zwecke der Planung sollen die planungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen für die angestrebte gemeindliche Entwick-lung durch die Anwendung der beschleunigten Verfahren nach § § 13b BauGB herbeigeführt werden.

Trotz der Anwendung der beschleunigten Verfahren führt die Gemeinde das „klassische“ 2-stufige Beteiligungsverfahren nach den Grundzügen der §§ 3 und 4 BauGB durch. Insbeson-dere der Öffentlichkeit und den durch die Planung betroffenen Behörden soll frühzeitig die Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden.

Gemäß §§ 2 (2) BauGB wird hiermit auch den benachbarten Gemeinden die Planungsabsicht der Ortsgemeinde Heckenbach zur Kenntnis gegeben.



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Dem wesentlichen Sinn und Zweck der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB und der Beteiligung der Behörden nach § 4 (1) BauGB folgend, beschränkt sich die vorliegende Begründung auf die Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Darstellung möglicher Auswirkungen.

Konkrete Einzelheiten der Planung sowie notwendigen Fachgutachten (z.B. artenschutzrecht-liche Potenzialanalyse, Infrastrukturplanung) liegen derzeit noch nicht vor.

Die „sonstigen“ Gutachten wie eine artenschutzrechtliche Potenzialanalyse werden jedoch bis zur Durchführung des förmlichen Auslegungsverfahrens nach § 3 (2) BauGB erstellt und in den Bebauungsplanunterlagen berücksichtigt.

2.2 Beschleunigtes Verfahren nach § 13b BauGB

2.2.1 Anwendungsvoraussetzungen

Die angestrebte Neu-Ausweisung von Wohnbauflächen soll unter Anwendung des beschleu-nigten Verfahrens nach § 13b BauGB erfolgen.

Die in § 13b BauGB formulierten Grundvoraussetzungen sind im vorliegenden Planungsfall erfüllt.

Hier sind zu nennen:

a) Grundvoraussetzungen § 13b BauGB

die höchstzulässige Grundfläche ist geringer als 10.000 m² (siehe nachfolgenden rech-nerischen Nachweis),

durch den Bebauungsplan muss die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen be-gründet werden, die sich an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil anschließen,

Lage im Außenbereich nach § 35 BauGB,

keine Betroffenheit von Schutzgebieten und

förmliche Einleitung des Verfahrens vor dem 31.12.2019.

Entsprechend dem in Satz 1 des § 13b BauGB enthaltenen Hinweis auf § 13a BauGB gelten für die Anwendung des § 13b BauGB die entsprechenden „Sonderregelungen“ zur Umwelt-verträglichkeitsprüfung, Eingriffsregelung und Flächennutzungsplan.

2.2.1.1 Grundflächenbegrenzung - Rechnerischer Nachweis

Der Gesetzgeber hat für die Anwendbarkeit und die damit verbundenen Planungs- und Ver-fahrenserleichterungen im Verfahren nach § 13b BauGB Schwellenwerte (= Grundflächenbe-grenzung) vorgegeben, die entsprechend zu berücksichtigen sind.

So ist für die Anwendbarkeit des § 13b BauGB eine höchstzulässige Grundfläche von 10.000 m² definiert worden.

Das Plangebiet hat eine Größe von 1.500 m². Für die Ermittlung der Grundfläche ist lediglich die als Allgemeines Wohngebiet relevant. Dieser Flächenanteil beträgt 1.299 m².

Der in § 13b BauGB definierte Schwellenwert der Grundfläche von höchstens 10.000 m² wird unterschritten und die Anwendungsvoraussetzung ist erfüllt.



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2.2.1.2 Umweltverträglichkeitsprüfung

Im vorliegenden Planungsfall handelt es sich nicht um ein bauplanungsrechtliches Vorhaben nach Ziffer 18 gemäß der Anlage 1 zum UVPG.

Jedoch ist ein Vorhaben nach LUVPG betroffen. Zur Sicherstellung der Erschließung des im geplanten Wohngebiet gelegenen Grundstücke muss grundsätzlich keine neue Erschlie-ßungsstraße hergestellt werden. Die Erschließung ist über den „Wachholderweg“ bereits heute gesichert. Der „Wachholderweg“ übernimmt nicht nur für das „neue“ Wohnbaugrundstück die Erschließung. Vielmehr sind hierüber bereits heute die bebauten Grundstücke erschlossen.

Im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Befahrbarkeit insbesondere für die Müllfahr- und Ret-tungsfahrzeuge bedarf es jedoch der Errichtung einer den Anforderungen der Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen RASt 06 entsprechenden Wendeanlage.

In der Anlage 1, Ziffer 3.5 zum LUVPG wird als Verkehrsvorhaben u.a. der Bau einer öffentli-chen Straße nach § 3 LStrG angeführt. Aus bauplanungsrechtlicher ist der Begriff „Bau“ wie folgt definiert:

„Bau ist der Neubau des Verkehrsweges an einer Stelle, an der bisher kein Verkehrsweg vor-handen war. Es muss sich um einen Straßenzug oder einen Schienenweg handeln, der eine eigenständige und neue Funktion erfüllt und sich nicht bloß auf Bereiche erstreckt, die schon bisher als Verkehrsweg genutzt wurden. Die bloße Überplanung eines vorhandenen Verkehrs-wegs scheidet aus (Gierke/ Schmidt-Eichstaedt in Die Abwägung in der Bauleitplanung, Kohl-hammer Verlag Randnummer 1048).

Im vorliegenden Fall erfolgt eine Optimierung und Anpassung einer bestehenden Erschlie-ßungsstraße an die geltenden Regelwerke. Ein Neubauvorhaben, bei dem eine Straße erst-malig errichtet werden soll, liegt im vorliegenden Planungsfall nicht vor.

Somit besteht für den vorliegenden Bebauungsplan keine Pflicht zur Durchführung einer all-gemeinen Vorprüfung und die Anwendungsvoraussetzung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a (1) Satz 4 BauGB ist erfüllt.

Für das vorliegende Verfahren hat die Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren somit die Konsequenzen, dass von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, An-gaben über umweltbezogene Informationen und einer zusammenfassenden Erklärung abge-sehen wird.

2.2.1.3 Eingriffsregelung

Die Eingriffsregelung wird im vorliegenden Planungsfall nicht angewendet.

Die Erforderlichkeit eines Ausgleichs im Sinne der Eingriffsregelung nach dem Bundesnatur-schutzgesetz entfällt bei Plänen nach § 13b BauGB generell.

2.2.1.4 Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter

Die angestrebte Aufstellung des Bebauungsplans bietet keine Anhaltspunkte für eine Beein-trächtigung der in § 1 (6) Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter.

In einer Entfernung von ca. 165 m liegen westlich das Vogelschutzgebiet 5507-401 „Ahrge-birge“ sowie das das FFH-Gebiet 5608-303 „Wacholderheiden der Osteifel“.



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Damit wird der lt. Verwaltungsvorschrift definierte Schwellenwert von 300 m Mindestabstand zu einem Natura-2000-Gebiet unterschritten und grundsätzlich bedarf es einer Verträglich-keitsabschätzung.

Vorliegend gilt jedoch festzuhalten, dass die geplante Bebauung nicht wesentlich näher an die Schutzgebiet heranrückt als die heute bereits vorhandene Bebauung.

Die künftig durch die vorliegende Bauleitplanung ermöglichte Bebauungsmöglichkeit rückt so-mit weder erstmalig bzw. näher an die Schutzgebiete heran. Bereits heute bestehen anthro-pogene Vorbelastungen.

Durch das hinzukommende Wohnbaugrundstück ist auch keine kumulative Wirkung zu erwar-ten, da es sich um eine kleinflächige Siedlungserweiterung mit untergeordneter räumlicher Bedeutung handelt.

Unter Berücksichtigung dieser Rahmenbedingungen ist eine Beeinträchtigung der Natura-2000 Gebiete durch die Inhalte des Bebauungsplans nicht zu erwarten.

2.2.2 Anhaltspunkte zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schwe-ren Unfällen nach § 50 (1) des Bundesimmissionsschutzgesetzes

Ebenso wenig liegen Anhaltspunkte vor, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 (1) des Bundesimmissions-schutzgesetzes zu beachten sind.

Als Störfallbetrieb eingetragene Betriebe liegen nach derzeitigem Kenntnisstand nicht im Ein-wirkungsbereich des Plangebiets.

2.2.3 Grundsatz der Innen- vor der Außenentwicklung

Sowohl in den übergeordneten Planungsebenen (Landes- und Regionalplanung) sowie im Baugesetzbuch wird der Innenentwicklung ein Vorrang gegenüber der Außenentwicklung ver-bindlich eingeräumt.

In Ergänzung hierzu tritt das in § 1a (2) BauGB verankerte Gebot nach einem sparsamen und schonendem Umgang mit Grund und Boden.

Demnach müssen bei der Siedlungsentwicklung durch die planende Gemeinde grundsätzlich die vorhandenen Potenziale wie Baulandreserven, Nachverdichtung, Brachflächen und leer-stehende Bausubstanz vorrangig genutzt werden. Die Feststellung eines Bauflächenbedarfs muss von der Gemeinde in der Abwägung als Belang berücksichtigt und begründet werden.

In Kapitel 1 der Begründung wurde das Planungserfordernis und der konkrete Nachfragebe-darf einer ortsansässigen Familie nach geeignetem und verfügbarem Bauland angeführt.

Dabei handelt es sich um eine Familie, die bereits ihren Lebensmittelpunkt in Heckenbach hat. Die noch vorhandenen unbebauten Grundstücke stehen im Privateigentum und sind nicht ver-fügbar.



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3 WIRKSAMER FLÄCHENNUTZUNGSPLAN

Der wirksame Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Altenahr stellt die im Geltungsbe-reich des Bebauungsplans gelegenen Parzellen als Flächen für die Landwirtschaft dar.

Dem Entwicklungsgebot des § 8 (2) BauGB wird im vorliegenden Planungsfall nicht entspro-chen. Dies ist bei der Anwendung des § 13b BauGB aber auch nicht zwingend erforderlich.

Jedoch muss bei der Abweichung von den Darstellungen des Flächennutzungsplans eine ge-ordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet sein. Die Gewährleistung einer städtebau-lich geordneten Entwicklung bedeutet, dass keine den städtebaulichen Zielen der Gemeinde widersprechende inhomogene Struktur entsteht.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans und der Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets ist – unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Rahmenbedingungen - grundsätzlich ge-währleistet, dass ein künftiges Vorhaben nicht von der in der Umgebung vorherrschenden Struktur abweicht.

Bodenrelevante Spannungen in Form eines immissionsschutzrechtlichen Konflikts durch das Nebeneinander eines ansässigen störenden Gewerbe- oder Landwirtschaftsbetriebs und der hinzukommenden Wohnnutzung – sind nach derzeitigem Kenntnisstand auszuschließen.

Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung nachträglich anzupassen; ein formel-les Änderungsverfahren ist gemäß den gesetzlichen Vorgaben des § 13a (2) Nr. 2 BauGB entbehrlich. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung wird gewährleistet.

Die Verbandsgemeinde wird die Anpassung des Flächennutzungsplans unmittelbar, ohne die Durchführung eines formellen Änderungsverfahrens vornehmen.

4 ERFASSUNG UND BEWERTUNG DER STÄDTEBAULICHEN UND UMWELTRELEVANTEN RAHMENBEDINGUNGEN

Die Beschreibung der zum derzeitigen Planungsstand bekannten städtebaulich und umwelt-relevanten Rahmenbedingungen erfolgt in Form eines Steckbriefs.

4.1 Städtebauliche Rahmenbedingungen

Merkmal Erläuterungen

Raumordnung Landesentwicklungsprogramm LEP IV

Das LEP IV trifft für die zur Überplanung anstehenden Flächen in sei-nem zeichnerischen Teil folgende Aussagen:

Lage zu einem landesweit bedeutsamen Bereich für Erholung und Tourismus,

Lage im Biotopverbund Kernfläche/ Kernzone

und Randlage in einer historischen Kulturlandschaft.

Folgende relevante Grundsätze im Textteil sind zu nennen:

Gemäß Grundsatz G 26 des LEP IV kann der Bedarf an neuen Wohn-bauflächen, der aus der Notwendigkeit der Eigenentwicklung begründet



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Merkmal Erläuterungen wird, u.a. mit dem Bedarf für Einwohnerinnen und Einwohner und deren Nachkommen begründet werden, die in der Gemeinde auf Dauer ihren Wohnsitz behalten wollen.

Grundsatz G 51 des LEP IV, wonach eine Zuordnung des Wohnraumes in räumlicher Nähe und barrierefrei zur sozialen Infrastruktur und Ein-richtungen der Grundversorgung erfolgen soll. Die Ausweisung in zu-mutbarer Entfernung stellt insbesondere für mobilitätseingeschränkte Bevölkerungsgruppen eine wichtige Voraussetzung im Rahmen der Da-seinsgrundfunktionen dar.

Ziel Z 34 des Landesentwicklungsprogramms LEP IV gibt die Vermei-dung von bandartigen Siedlungsentwicklungen vor. Dies wird im vorlie-genden Planungsfall unterbunden.

Regionaler Raumordnungsplan Planungsgemeinschaft Mittelrhein-Westerwald 2017 (RROPL)

Der RROPL stellt den bebauten Bereich als Siedlungsflächen Wohnen sowie die Lage in einem Vorbehaltsgebiet Erholung und Tourismus dar.

Im Textteil sind folgende relevante Aussagen für den Belang „Wohnen“ enthalten:

Grundsatz G 14 des RROPL besagt, dass eine Wohnbauflächenaus-weisung in enger Anlehnung an die bestehende Siedlungsstruktur vor-zunehmen ist. Diesen Grundsatz berücksichtigt die vorliegende Pla-nung.

Gemäß Grundsatz G 16 beinhaltet die Anbindung neuer größerer Sied-lungsgebiete möglichst an den ÖPNV. Dieser Grundsatz ist unter Be-rücksichtigung der heterogenen Siedlungsstruktur und der Lage im ländlichen raum „vernachlässigbar“, zumal der Ausbau des ÖPNV-Net-zes nicht im Zuständigkeitsbereich der Ortsgemeinde liegt.

Entsprechend dem Grundsatz G 77 des Regionalen Raumordnungs-plans der Planungsgemeinschaft Mittelrhein-Westerwald (RROPL) soll die Ausweisung von Siedlungsflächen vorrangig in lärmarmen Gebieten erfolgen. Dieser Grundsatz wird im vorliegenden Planungsfall berück-sichtigt.

Die Ziele Z 30 bis Z 33 („Schwellenwertberechnung“) sind durch die vor-liegende Bauleitplanung nicht betroffen.

Lage im Raum Das Plangebiet liegt am westlichen Siedlungsrand des Ortsteils Beil-stein.

Der Geltungsbereich wird aus den Parzellen Gemarkung Heckenbach, Flur 22, Nrn. 4/9 und 4/11 gebildet. Die Plangebietsgröße beträgt 1.500 m².

Nutzung Die zur Überplanung anstehenden Flächen unterliegen der intensiven landwirtschaftlichen Nutzung als Grünland.

Die an die Potenzialfläche angrenzende bzw. in räumlicher Nähe gele-gene Bebauung ist durch die Wohnbebauung gekennzeichnet.



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Merkmal Erläuterungen

Im Ortsteil sind noch aktive landwirtschaftliche Betriebe vorhanden, so dass insgesamt dörflich geprägte Strukturen anzutreffen sind.

Der vorgenannten landwirtschaftlichen Hofstelle in südöstlicher Rich-tung vorgelagert befinden sich der Wohnnutzung dienende Gebäude.

Erschließung Für die Erschließung der geplanten Wohnbaufläche steht der „Wach-holderweg“ zur Verfügung. Diese Gemeindestraße dient bereits heute der Erschließung der angrenzenden Grundstücke.

Am Siedlungsrand geht die Erschließungsstraße in einen Wirtschafts-weg über. Neben der Erschließung der angrenzenden landwirtschaftli-chen Nutzflächen sowie Waldflächen übernimmt der Weg eine Funktion für die Feierabend- und Naherholung, da er die Ortslage mit dem Au-ßenbereich verbindet.

Topographie Die Auswertung der Topographie auf der Grundlage der TK 25 zeigt folgende Verhältnisse:

ansteigendes Gelände in Nord-Süd-Richtung um ca. 6% und

in Ost-West-Richtung ansteigendes Gelände um ca. 7%.

Insgesamt liegen günstige Voraussetzungen für die angedachte Wohn-bauentwicklung vor.

Ver- und Entsorgung Weitergehende Einzelheiten hierzu sind im weiteren Verfahren unter Einbeziehung der zuständigen Fachbehörden zu klären.

Planungsrecht Die Flächen liegen im Außenbereich nach § 35 BauGB.

4.2 Umweltrelevante Rahmenbedingungen

Umwelt

Tiere und Pflanzen Im weiteren Verfahren der Aufstellung des Bebauungsplans wird eine artenschutzrechtliche Potenzialanalyse erstellt. Auf dieser Grundlage erfolgt die abschließende Bewertung dieses Schutzgutes.

Fläche, Boden und Geo-logie

Für das Schutzgut sind unter Berücksichtigung der anthropogenen Vor-belastungen in Form von Dünger- und Pestizideintrag sowie das regel-mäßige Befahren im Rahmen der Bewirtschaftung durch den vorliegen-den Bebauungsplan folgende Beeinträchtigungen im Bereich der ge-planten Wohnbauflächen zu erwarten:

dauerhafter Verlust von Produktionsfläche für die Landwirt-schaft,

Verlust der klassischen Puffer- und Filterfunktion,

potentieller Schadstoffeintrag in Böden mit verminderter Filter- und Pufferfunktion sowie



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Eintrag von verkehrs- und anlagebedingten Schadstoffimmis-sionen.

Wasser Innerhalb der zur Überplanung anstehenden Flächen sind keine Schutz-gebiete vorhanden. Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vor-handen.

Unter Berücksichtigung der zum Schutzgut Boden bereits angeführten anthropogenen Vorbelastungen können folgende Beeinträchtigungen entstehen:

Verringerung/Verzögerung der Versickerungskapazität für das Oberflächenwasser infolge der Bodenverdichtung und –versie-gelung,

Reduzierung der Oberflächenwasserversickerung,

potentieller Schadstoffeintrag in Böden mit verminderter Filter- und Pufferfunktion; Zunahme von verkehrs- und anlagebeding-ten Schadstoffimmissionen,

Veränderung des Grundwasserflurabstandes durch z.B. Flä-chenversiegelung, anthropogene Geländemodellierung oder Tiefbaumaßnahmen und

Veränderung der Grundwasserneubildungsrate durch z.B. Flä-chenversiegelung, verändertem Oberflächenabfluss.

Aufgrund der Topographie ist eine mögliche Gefährdung bei Starkrege-nereignissen zu berücksichtigen. Sofern die nicht für die Bebauung vor-gesehenen Grünlandflächen südlich und westlich des Plangebiets er-halten werden können, ist eine Minimierung des Gefährdungspotenzials möglich.

Luft und Klima Die angestrebte Siedlungsentwicklung betrifft bisher noch unbebaute Flächen, die eine Bedeutung als Kaltluftproduktionsfläche sowie auf-grund der topographischen Verhältnisse für den Kaltluftabfluss für den Siedlungskörper haben.

Die Kaltluftluftproduktion auf den angrenzenden landwirtschaftlichen Produktionsflächen bleibt unverändert erhalten.

Mit der Ausweisung der Wohnbaufläche können folgende Auswirkun-gen für das Schutzgut Luft und Klima auftreten:

die Herausbildung von Wärmeinseln durch die Versieglung,

das Entstehen einer möglichen Barrierewirkung für Luftaus-tauschbahnen bzw. den Kaltluftabfluss durch die Anordnung der bauliche Anlagen und

Auswirkungen für das Kleinklima durch die zu erwartende Ver-siegelung in Form von Aufwärmung.

Mit der vorgesehenen Ausweisung einer Wohnfläche werden keine emittierenden Anlagen angesiedelt, die Auswirkungen auf die Luftquali-tät entfalten können.



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Landschaft Die geplante Neuausweisung der Siedlungsfläche erfolgt in eine durch anthropogene Vorbelastungen gekennzeichnete Situation hinein.

Mit der Planung werden neue Bauvorhaben hinzukommen, die entspre-chend in die Landschaft wirken. Gleichzeitgig wird das Landschaftsbild durch die hinzukommenden Gebäude und Freiflächen neu gestaltet.

Es können Auswirkungen für das Landschaftsbild durch die Einsehbar-keit bzw. die Fernwirkung des hinzukommenden Vorhabens entstehen.

Eine Funktion für die Feierabend- und Naherholung hat der „Wachol-derweg“. Dieser geht am westlichen Siedlungsrand in einen Wirtschafts-weg über und verbindet den Siedlungskörper mit der freien Landschaft.

Die landwirtschaftlichen Nutzflächen haben keine „aktive“ Bedeutung für die der Feierabend- und Naherholung, zumal sie im Privateigentum und somit für den Erholungssuchenden nicht zugänglich sind.

Der Gemeinde ist bewusst, dass mit der Ausweisung einer Siedlungs-fläche keine vollständige Behebung der optischen Störungen im Land-schaftsbild erfolgen kann.

Ein Planungsziel ist daher eine landschaftsgerechte „Neugestaltung“ des Planvorhabens. Um diesen Ansprüchen gerecht werden zu können, werden in der Ebene des Bebauungsplans verschiedene Festsetzun-gen wie etwa die Steuerung der Höhenentwicklung baulicher Anlagen, die Bauweise sowie Maßnahmen zur inneren und randlichen Eingrü-nung getroffen.

Biologische Vielfalt Die biologische Vielfalt innerhalb des Satzungsgebietes wird durch die zukünftigen Vorhaben, ordnungsgemäßen Umgang mit Stoffen und Techniken vorausgesetzt, vermutlich nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Umweltbezogene Auswir-kungen auf den Men-schen und seine Gesund-heit sowie die Bevölke-rung insgesamt

Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sind nicht zu erwarten.

Die Anforderungen an das Trennungsgebot gemäß § 50 BImschG so-wie an die Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse i.S. des § 1 (6) BauGB werden berücksichtigt.

Schutzgebiete Das Bebauungsplangebiet liegt im Landschaftsschutzgebiet „Rhein-Ahr-Eifel“.

Lt. § 1 (2) der Rechtsverordnung steht die Verordnung dem Erlass eines Bebauungsplans nicht entgegen. Jedoch sollen zur Wahrung der Schutzziele und -zwecke im Bebauungsplan entsprechende grünordne-rische Festsetzungen getroffen werden wie etwa die randliche Eingrü-nung bzw. eine innere Durchgrünung.

In Kapitel 2.2.1.4 sind bereits Ausführungen zum Vogelschutzgebiet 5507-401 „Ahrgebirge“ enthalten. Zwecks Vermeidung von Wiederho-lungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen.

Sonstige Schutzgebiete sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht vor-handen.



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Umweltbezogene Auswir-kungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter

Unter Berücksichtigung der Liste der Kulturdenkmäler in der Ortsge-meinde Heckenbach sind von der Planung keine Kultur- und sonstige Sachgüter betroffen.

Vermeidung von Emissio-nen sowie der sachge-rechte Umgang mit Abfäl-len und Abwässern

Eine ordnungsgemäße Abfall- und Abwasserbeseitigung kann nach derzeitigem Kenntnisstand ermöglicht werden.

Im weiteren Verfahren der verbindlichen Bauleitplanung ist die Entwäs-serung in Abstimmung mit der zuständigen Stelle der SGD Nord, Regi-onalstelle Wasserwirtschaft und dem Abwasserwerk der Verbandsge-meinde zu klären.

Erhaltung der bestehen-den Luftqualität in Gebie-ten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Er-füllung von bindenden Beschlüssen der europäi-schen Gemeinschaft fest-gelegten Immissions-grenzwerte nicht über-schritten werden

Keine Betroffenheit

unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundesimmis-sionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die auf-grund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungs-plan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

nach derzeitigem Kenntnisstand keine Betroffenheit

Zusätzliche Inanspruch-nahme von Flächen für bauliche Nutzungen, zu-sätzliche Bodenversiege-lungen, Umnutzung von landwirtschaftlichen, als Wald oder für Wohnzwe-cke genutzten Flächen

Die angestrebte Siedlungsentwicklung wird zur Inanspruchnahme von landwirtschaftlichen Fläche führen. In diesem Zusammenhang ist zu er-wähnen, dass die Siedlungsentwicklung in den Außenbereich der Orts-gemeinde Heckenbach „zwangsläufig“ zu einer Inanspruchnahme land-wirtschaftlicher Flächen führt. Der überwiegende Teil der unmittelbar an den Siedlungsrand angrenzenden Flächen unterliegt der landwirtschaft-lichen Nutzung.

Die Parzelle steht im Eigentum des künftigen Bauherren, so dass hie-raus keine dauerhaften Ansprüche der Landwirtschaft abgeleitet wer-den können.

Zusätzliche Eingriffe in Natur und Landschaft

Seitens der Ortsgemeinde Heckenbach ist die Anwendung der be-schleunigten Verfahren nach § 13b BauGB vorgesehen.



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Bei diesen Bebauungsplänen entfällt generell die Erforderlichkeit eines Ausgleichs im Sinne der Eingriffsregelung nach dem Bundesnatur-schutzgesetz.

Auf die Ausführungen in Kapitel 2.2.1.3 wird an dieser Stelle verwiesen.

Fazit Die Prüfung der in § 1 (6) Nr. 7 BauGB verankerten umweltrelevanten Schutzgüter zeigt, dass durch die angestrebte Bauleitplanung nach den derzeit vorliegenden Erkenntnissen eine umweltverträgliche Planung gewährleistet werden kann.

5 BAUPLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN

5.1 Art der baulichen Nutzung

Zur Bestimmung der zulässigen Art der baulichen Nutzung wird im vorliegenden Bebauungs-plan ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO festgesetzt.

Nach der Zweckbestimmung des § 4 (1) BauNVO dient ein WA vorwiegend dem Wohnen.

Der Nutzungskatalog sieht § 4 (2) BauNVO neben der Hauptnutzungsart jedoch noch weitere, das Wohnen ergänzende Nutzungen vor.

Es handelt sich hierbei um solche Nutzungsarten, die das Wohnen nicht stören, jedoch eine gewisse Nutzungsdurchmischung ermöglichen. So kann sich beispielsweise neben der Wohn-nutzung in einem WA auch das „nicht störende Handwerk“ etablieren.

Insgesamt ermöglicht die Vielfalt des Nutzungskatalogs das Herausbilden einer gewissen „Inf-rastruktur“, was gerade für Wohngebiete in ländlich strukturierten Gemeinden typisch und von gewisser Bedeutung ist, wenn beispielsweise der Dominanz des reinen Wohnens und somit der Herausbildung einer „Schlafstadt“ entgegengewirkt werden soll. Insgesamt muss die Wohnnutzung jedoch eindeutig vorherrschen. Somit kann grundsätzlich dem Planungsziel nach Umsetzung eines ländlichen Wohngebiets Rechnung getragen werden.

Dennoch wird im Bebauungsplan eine differenzierte Betrachtung zur Zulässigkeit der gemäß Zulässigkeitskatalog zulässigen Nutzungen vorgenommen. Neben den ortsspezifischen Ge-gebenheiten ist hierfür insbesondere die rechtliche Situation ausschlaggebend.

Als eine wesentliche Anwendungsvoraussetzung für Bebauungspläne nach § 13b BauGB ist die Schaffung der Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Wohnnutzung definiert.

In einem Urteil des BayVGH (VGH München, Beschluss v. 04.05.2018 – 15 NE 18.382) ist entschieden worden, dass, soweit § 13b BauGB überhaupt die Möglichkeit der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets (WA) eröffnen sollte, die Gemeinde in diesem Fall zumindest gehalten ist, über § 1 Abs. 5 BauNVO diejenigen Nutzungen auszuschließen, die nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 – Nr. 5 BauNVO i.V. mit § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise zugelassen werden können.

Vor diesem Hintergrund sind im vorliegenden Bebauungsplangebiet lediglich Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienende Läden, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig.



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Unter Berücksichtigung der rechtlichen Vorgaben der zitierten Entscheidung werden die im Zulässigkeitskatalog des § 4 BauNVO für ausnahmsweise zulässig deklarierten Anlagen und Einrichtungen wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbe-betriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen für unzulässig erklärt. Ebenso sind die grundsätzlich die lt. Zulässigkeitskatalog des § 4 BauNVO allgemein zulässi-gen Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke für unzulässig erklärt worden.

Diese haben keinen wohnähnlichen Charakter und übernehmen für das Plangebiet keine dem Wohngebiet dienende Funktion. Somit erfüllen diese Einrichtungen den im § 13b BauGB ein-geforderten wohnähnlichen Charakter nicht.

Zudem fügen sie sich hinsichtlich ihrer Funktion nicht in die beabsichtigte Eigenart und Struktur des Baugebiets ein. Dies betrifft zum einen den nicht vorhandenen Bedarf an dieser Stelle des Gemeindegebiets, die Erzeugung eines erhöhten Verkehrsaufkommens mit der Konsequenz einer zusätzlichen Beeinträchtigung des innerörtlichen Straßennetzes, möglicher Lärmbeein-trächtigungen für die Anwohner durch den Verkehr und den Betrieb sowie die Flächenintensität dieser Einrichtungen.

5.2 Maß der baulichen Nutzung

Gemäß § 9 (1) Nr.1 BauGB i.V.m. § 16 (2) BauNVO kann in einem Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung grundsätzlich durch verschiedene Bestimmungsfaktoren wie die Zahl der Vollgeschosse, Grund- und Geschoßflächenzahl sowie die Steuerung der Höhe baulicher Anlagen festgelegt werden.

Zur Steuerung des Maßes der baulichen Nutzung regelt der vorliegende Bebauungsplan die höchstzulässige Grundflächenzahl, die Zahl der Vollgeschosse sowie die maximale Höhe der baulichen Anlagen.

Bei den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung orientiert sich der Bebauungsplan an dem Ziel nach Gewährleistung einer funktions- und nutzergerechten Grundstücksausnutzung.

Für die Festsetzung einer Geschoßflächenzahl besteht aus städtebaulicher Sicht kein städte-bauliches Erfordernis. Von einer Regelung wird daher abgesehen.

5.2.1 Grundflächenzahl

Mit der Nutzung der Festsetzungsmöglichkeiten in Form der Grundflächenzahl erfolgt im Be-bauungsplan grundsätzlich die Steuerung der zulässigen Bodenversiegelung.

Im vorliegenden Planbereich ist die Grundflächenzahl im Bereich des Allgemeinen Wohnge-biets mit GRZ = 0,4 festgesetzt worden.

Für die künftigen Bauherren kann auf diese Weise eine ausreichende Fläche für die Unterbrin-gung der baulichen Anlagen zur Verfügung gestellt werden. Eine bedarfs- und funktionsge-rechte Ausnutzung des jeweiligen Baugrundstücks ist möglich.

Die Ausnutzbarkeit durch die Festsetzung der geltenden Höchstwertes i.V.m. der Überschrei-tungsmöglichkeit nach § 19 (4) BauNVO soll dem angestrebten Charakter eines ländlichen Wohngebiets Rechnung tragen. Dies zeichnet sich dadurch aus, dass neben den Wohnge-bäuden oftmals untergeordnete Nebenanlagen (Schuppen) sowie Lagerflächen für den priva-ten Brennholzgebrauch u.ä. auf dem Privatgrundstück angelegt werden.

Dem ökologischen Grundgedanken nach einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden wird insoweit Rechnung getragen, dass durch die Festsetzung von überbaubaren Flächen die



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Versiegelung auf bestimmte Grundstücksteile beschränkt wird und bestimmte Grundstücksflä-chen von einer Bebauung mit Hauptgebäuden verschont bleiben.

Allerdings besteht unter Berücksichtigung der Zulässigkeit von Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen und der hierfür eingeräumten gesetzlichen Überschreitungsmöglichkeit nach § 19 (4) BauNVO kein vollständiger Bebauungsausschluss bzw. eine flächenschonende Inan-spruchnahme auf den Flächen außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflä-chen.

5.2.2 Höhe baulicher Anlagen

Aus städtebaulicher Sicht ist die Steuerung der Höhenentwicklung wegen der Lage am Orts-rand sowie den topographischen Rahmenbedingen notwendig.

Das Ziel des Bebauungsplans ist die Gewährleistung einer möglichst homogenen Höhenent-wicklung im Allgemeinen Wohngebiet.

Dabei sollen sich die künftigen baulichen Anlagen auch in die Umgebungsbebauung einfügen und zur Wahrung des Orts- und Landschaftsbildes beitragen.

Als ein Planungsziel hat die Ortsgemeinde die Umsetzung einer zeitgemäßen Architektur de-finiert. Hierbei sollen neben den regionstypischen Gebäuden mit geneigten Dächern (Sattel- und Krüppelwalmdach) auch derzeit als „modern“ geltende Gebäude mit einem einseitigem Pultdach möglich sein. Die angeführten Gebäudetypen wirken jedoch je nach Höhengestal-tung unterschiedlich.

Um insbesondere für die Gebäude mit einem einseitigen Pultdach sowie mit Flachdach eine überdimensionierte Wirkung zu vermeiden, erfolgt eine differenzierte Betrachtung bei der Be-stimmung der höchstzulässigen Höhe baulicher Anlagen.

Die zulässigen Höhen baulicher Anlagen werden in Abhängigkeit von der Dachneigung und der festgesetzten höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse mit Z = II wie folgt festgesetzt.

I Geneigte Dächer mit einer Dachneigung > 10° (z.B. Satteldach, Walmdach, Zeltdach)

Firsthöhe

10 m

II Einseitiges Pultdach (= ein Dach mit nur einer geneigten Dachfläche. Die untere Kante bildet die Dachtraufe, die obere den Dachfirst)

Firsthöhe

8 m

Als unterer Maßbezugspunkt für die Ermittlung der Gebäudehöhen wird die Geländeoberflä-che herangezogen.

Im weiteren Verfahren wird jedoch zur Festlegung eines mehr oder weniger unveränderbaren Maßbezugspunktes die Bestimmung über die üNN-Höhe angestrebt. Dieser Maßbezugspunkt



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hat gegenüber der Oberkante des natürlichen Geländes den Vorteil, dass er nicht beliebig verändert werden kann und somit eindeutig nachvollziehbar ist.

5.3 Bauweise, Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche

5.3.1 Bauweise

Im Allgemeinen Wohngebiet ist eine abweichende Bauweise gemäß § 22 (4) BauNVO festge-setzt worden.

Zulässig ist ausschließlich das Einzelhaus gemäß folgender Definition:

Einzelhäuser sind allseitig freistehende Gebäude, die an den beiden seitlichen Grundstücks-grenzen die nach Landesrecht erforderlichen Abstandsflächen einzuhalten haben. Ihre größte Länge darf höchstens 15 m betragen.

Ziel dieser Regelung ist die Umsetzung von der Umgebungsbebauung entsprechenden Bau-kubaturen. Sie entspricht zudem der in der Ortsgemeinde vorherrschenden Bebauungsform im Bereich der neuzeitlichen Wohnbebauung.

Mit dieser abweichenden Bauweise soll insbesondere das ländlich geprägte Wohnen gefördert werden. Eine verdichtet wirkende, urbane Bauweise soll vermieden werden.

Aus diesem Grund sind Doppelhäuser und Hausgruppen nicht zulässig. Diese Bebauungsfor-men unterstützen die verdichteten Bauweise, die aus Sicht der Ortsgemeinde nicht angestrebt wird. Diese bebauungsformen würden in der Umgebung als Fremdkörper wirken und sich nicht einfügen.

5.3.2 Überbaubare Grundstücksflächen und Baugrenzen

Zwecks Steuerung der Bebauung (Hauptgebäude) ist auf dem Grundstück eine überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Diese wird durch Baugrenzen bestimmt.

Die Festlegung der überbaubaren Fläche durch Baugrenzen bedeutet, dass sie nicht überbaut werden darf, ein Gebäude aber durchaus hinter der Baugrenze zurückbleiben kann. Diese Festsetzung trägt grundsätzlich zu einer Steuerung bzw. Konzentration der Bebauung auf be-stimmte Grundstücksteile bei.

Die überbaubare Grundstücksfläche weist eine ausreichende Dimensionierung auf, um den künftigen Bauherren einen ausreichenden Spielraum für die Anordnung seines Gebäude auf dem Grundstück einzuräumen sowie dem gewählten Gebietscharakter des Allgemeinen Wohngebietes Rechnung tragen zu können.

Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO werden in Verbindung mit § 31 Abs. 1 BauGB verschiedene Ausnahme-Regelungen für das Abweichen von Baugrenzen definiert. Voraussetzung für die Anwendung der Ausnahme-Regelungen sind verschiedene „Auflagen“ wie etwa das Abwei-chen von Grundstücksgrenzen durch bodenordnende oder sonstige Maßnahmen oder die Koppelung an bestimmte Maße und Größen. Mit dieser Regelung wird eine größere Flexibilität bzw. Spielraum für die Umsetzungsebene geschaffen.

5.4 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten

Im Allgemeinen Wohngebiet sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1) BauNVO grundsätzlich außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.



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Lediglich im Vorgartenbereich (= Bereich zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze) sind diese Anlagen und Einrichtungen unzulässig. Diese einschränkende Rege-lung soll eine „wildwuchsartige“ Anordnung dieser Anlagen zur öffentlichen Verkehrsfläche und somit eine nachteilige Beeinträchtigung des Ortsbildes vermeiden.

Außerdem soll in den betroffenen Bereichen die Überschaubarkeit des Verkehrsraumes ge-wahrt bleiben sowie zur Aufwertung des Straßenraumes und des Ortsbildes ein gewisser Flä-chenanteil im Vorgartenbereich für die Umsetzung von grünordnerischen Maßnahmen zur Ver-fügung stehen.

Garagen, Stellplätze und überdachte Stellplätze (Carports) auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig, sofern landesrechtliche Vorschriften dem nicht entgegenstehen.

Dabei muss die Garagenvorderkante einen Mindestabstand von 5 m zur Straßenbegrenzungs-linie einhalten. Carports müssen den gleichen Mindestabstand zur Straßenbegrenzungslinie einhalten, wie die Hauptgebäude (3 m).

Auf der Fläche des einzuhaltenden Stauraum zur öffentlichen Straße kann beispielsweise beim Be- und Entladen das Fahrzeugs abgestellt werden, ohne dass hierzu der öffentliche Straßenraum beansprucht werden muss. Auf diese Weise wird ebenfalls die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs im öffentlichen Bereich berücksichtigt.

Stellplätze müssen ebenfalls einen Abstand von mindestens 1 m zur angrenzenden öffentli-chen Straßenverkehrsfläche einhalten. Damit soll das „Hineinragen“ von auf den Privatgrund-stücken parkenden Kraftfahrzeugen in den Straßenraum verhindert werden.

Diese Regelung trägt ebenfalls zur Gewährleistung einer größtmöglichen Überschaubarkeit und Verkehrssicherheit bei.

5.5 Höchstzulässige Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden

Planungsziel der Ortsgemeinde ist die erwähnte Umsetzung eines ländlich geprägten Wohn-gebiet. Analog zu den Ausführungen zur Bauweise gilt für die Regelung zur höchstzulässigen Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden das Planungsziel nach Vermeidung einer verdichtete Bebauung.

Die im urbanen Bereich typischen verdichteten Bauformen mit entsprechender Belegungs-dichte wie etwa Mehrfamilienhäuser sollen nicht entstehen..

Neben der Möglichkeit nach Errichtung eines Wohngebäudes soll den künftigen Bauherren und Bewohnern zudem ein ausreichend bemessener Freiflächenanteil auf dem jeweiligen Baugrundstück zur Verfügung gestellt werden, der eine entsprechende „Entfaltung“ des Ein-zelnen zu Zwecken der Erholung/ Kommunikation/ Spiel ermöglicht..

Vor diesem Hintergrund nimmt der Bebauungsplan in Ergänzung zu der getroffenen Festset-zung zur Bauweise eine Steuerung der Belegungsdichte der Wohngebäude vor und regelt die höchstzulässige Zahl der Wohnungen je Wohngebäude.

5.6 Verkehrsflächen

Zur Schaffung der Voraussetzungen für eine gesicherte Erschließung i.S. des § 30 BauGB setzt der Bebauungsplan auf der Grundlage des § 9 (1) Nr. 11 BauGB eine öffentliche Ver-kehrsflächen im Bereich der Parzelle Nr. 4/9 fest.

Diese dient der Unterbringung einer funktionsgerechten Wendeanlage. Im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Befahrbarkeit insbesondere für die Müllfahr- und Rettungsfahrzeuge bedarf



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es jedoch der Errichtung einer den Anforderungen der Richtlinie für die Anlage von Stadtstra-ßen RASt 06 entsprechenden Wendeanlage.

Die Festsetzung der Verkehrsflächen bewirkt die planungsrechtliche Sicherung der aus ver-kehrsplanerischer Sicht benötigten Flächen.

Für die Ebene des Bebauungsplans ist folgendes zu beachten: Die Festsetzung einer Ver-kehrsfläche auf der Ebene des Bebauungsplans ist grundsätzlich nur rein bodenrechtlicher Natur. Sie normiert lediglich die Flächen, die künftig für die Abwicklung von verkehrsplaneri-schen Aspekten zur Verfügung stehen. Dies bedeutet, dass auf der Ebene des Bebauungs-plans ausschließlich die planungsrechtliche Sicherung der Flächen für die Herstellung von Verkehrsanlagen erfolgt.

Ausbaudetails sowie Regelungen anderer Rechtsbereiche wie beispielsweise der Widmung, Verkehrssicherung und Verkehrslenkung erfolgen in den der Bauleitplanung nachfolgenden Verfahren.

Gemäß dem vorliegenden Konzept soll im Bebauungsplan ein Baugrundstück entstehen. Aus-wirkungen in Form von Verkehrslärm oder eine Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit des „Wachholderwegs“ werden nicht auftreten.

5.7 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft

5.7.1 Wasserdurchlässige Gestaltung von privaten Flächen

Private Verkehrsflächen einschließlich der offenen Stellplätze sowie Zufahrten, Hofflächen u.ä. sollen dauerhaft mit versickerungsfähigem Material befestigt werden (wie wassergebundene Decke, Rasenfugenpflaster, wasserdurchlässiges Pflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen und vergleichbare Materialien).

Diese Regelung soll einen Beitrag zur Minimierung des Eingriffs in das Schutzgut Wasser leis-ten.

Die Formulierung als Soll-Vorschrift bedeutet, dass diese Festsetzung grundsätzlich umzuset-zen ist. Jedoch soll sie in begründeten Einzelfällen der zuständigen Genehmigungsbehörde im Rahmen der Ausübung des Ermessensspielraumes eine Abweichung hiervon ermöglichen beispielsweise bei der Gewährleistung einer barrierefreien Zugänglichkeit.

5.7.2 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Auf dem privaten Grundstück sind mindestens 30% der Grundstücksfläche als Vegetationsflä-che anzulegen.

Je angefangener 400 m² Grundstücksfläche sind mindestens ein hochstämmiger landschafts-typischer Obstbaum (Apfel, Kirsche, Zwetschge u.a.) oder Laubbaum II. Ordnung zu pflanzen. Sie sind dauerhaftdurch zu unterhalten und hierzu fachgerecht zu pflegen. Abgängige Bäume oder stark geschädigte Bäume sind entsprechend zu ersetzen.

Ziel dieser Festsetzung ist die Gewährleistung einer inneren Durchgrünung des Plangebietes zur Aufwertung des Ortsbildes.

Als weitere grünordnerische Festsetzung wird auf den privaten Grundstücken die Gestaltung der Vorgartenbereiche getroffen.

Das Planungsziel ist die Anlage einer vegetationsreichen Grünfläche und somit die Unterbin-dung des Entstehens von reinen „Schotter- und Steingärten“, die zumeist nur wenige, nicht-



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einheimische Pflanzen aufweisen. Der Vorgartenbereich soll als Pufferzone zwischen den voll-versiegelten öffentlichen Verkehrsflächen und den bebaubaren privaten Bereichen darstellen, zugleich der einheimischen „Tierwelt“ (Insekten) ein Nahrungsangebot bieten und den Über-gangsbereich vom privaten in den öffentlichen Raum betonen. Mit dieser Regelung soll eine optische Aufwertung zur Gestaltung des Straßenraums und Ortsbildes herbeigeführt werden. Gleichzeitig wird aus stadtökologischer Sicht ein Beitrag zum Schutz des Klimas geleistet. Das Verbot nach Herstellung von „reinen“ Schotter- und Steinflächen vermeidet das „Aufheizen“ und somit die Bildung von Wärmeinseln.

Zu diesem Zweck sind mindestens 30% der Vorgartenfläche des jeweiligen privaten Bau-grundstücks als vegetationsreiche Grünfläche mit regionstypischen Pflanzen zu entwickeln. Zulässig ist eine Raseneinsaat oder Wildblumenwiese, eine Gehölzpflanzung (Gruppen oder Solitäre), eine Anpflanzung von Bodendeckern und/ oder Stauden bzw. eine Kombination aus den angeführten Pflanzen.

Als Vorgartenbereich gilt die Fläche zwischen vorderer Häuserflucht und der Straßenbegren-zungslinie. Bei Eckgrundstücken gilt als Vorgartenbereich der Grundstücksteil, über den die Erschließung des privaten Baugrundstücks erfolgt.

6 BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN

Einen wesentlichen Beitrag für die Einbindung des Plangebietes in das Orts- und Landschafts-bild leisten grundsätzlich die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen, die der Regelung ge-stalterischer Inhalte dienen.

Im Bebauungsplan wird hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen eine planeri-sche Zurückhaltung ausgeübt.

Diese planerische Zurückhaltung bei der Regelung zur Baugestaltung ist darauf zurückzufüh-ren, dass in der näheren Umgebung kein einheitliches bzw. gesamtheitlich begründbares Ge-staltungskonzept erkennbar vorliegt.

Im vorliegenden Bebauungsplan ist daher lediglich eine textliche Regelung zum Nachweis von Stellplätzen auf den privaten Baugrundstücken aufgenommen worden.

Bei der Umsetzung von Baugebieten wird die Bereitstellung von ausreichend bemessenen Flächen für die Unterbringung des ruhenden Verkehrs auf den Privatgrundstücken oftmals nicht bzw. nur unzureichend berücksichtigt. Eine Konsequenz hieraus ist das Abstellen der privaten Anliegerfahrzeuge im öffentlichen Straßenraum. Auf der Grundlage des (§ 88 (1) Nr. 8 LBauO i.V.m. § 47 LBauO wird daher bereits in der Ebene des Bebauungsplans für den jeweiligen Bauherren zum Nachweis für den durch die Nutzung eines Grundstücks verursach-ten Bedarfs eine Stellplatzverpflichtung auferlegt.

Der Stellplatznachweis gilt ausschließlich für den durch die privaten Baugrundstücke hervor-gerufenen Anliegerverkehr.

Gemäß der formulierten Festsetzung müssen Stellplätze und/oder Garagen im nachfolgend definierten Umfang und nur für die nachfolgend definierten Nutzungsarten wie folgt nachge-wiesen werden:

2 Stellplätze je Wohneinheit



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Mit dieser Regelung sind die künftigen Bauherren angehalten, frühzeitig im Rahmen der Ob-jektplanung entsprechende Flächen auf ihrem Baugrundstück für die Unterbringung des „pri-vaten“ Anliegerverkehrs einzuplanen und nachzuweisen.

Der Stauraum vor Garagen kann hierbei nicht als Stellplatz angerechnet werden. Es handelt sich hierbei um einen sogenannten „gefangenen“ Stellplatz, der nicht selbständig nutzbar ist.

In der Nutzungsschablone ist zudem eine zulässige Dachneigung von 15° bis 48° festgesetzt worden. Die getroffene Gestaltungsfestsetzung begründet aus bodenrechtlich relevanter Sicht das städtebauliche Erfordernis.

Neben der Einbindung in das Orts- und Landschaftsbild ist aufzunehmen, dass mit den ange-führten Gestaltungsfestsetzung insbesondere ein dauerhaftes Strukturmerkmal des Wohnge-bietes festgelegt werden sollen. Es handelt sich hierbei um eine solche Maßnahme, die aus stadtstruktureller Sicht i.d.R. nicht kurzfristig verändert wird.

In Verbindung mit den getroffenen Festsetzungen zur Eingrünung des Plangebietes bzw. dem Maß der baulichen Nutzung dient die getroffene Regelung zur Erzeugung eines eigenständi-gen Charakters und Wiedererkennungswertes.

Für die abschließende Beurteilung von gestalterischen Belangen können grundsätzlich die Vorgaben der Landesbauordnung herangezogen werden (und hier § 5 LBauO).

7 VER- UND ENTSORGUNG

7.1 Wasserversorgung

Weitergehende Einzelheiten zur Wasserversorgung sind im weiteren Verfahren unter Einbe-ziehung des zuständigen Versorgungsträgers zu klären.

7.2 Abwasserbeseitigung

Schmutzwasser

Das im Plangebiet anfallende Schmutzwasser soll der örtlichen Kanalisation zugeleitet wer-den.

Niederschlagswasser

Die Beseitigung des im Plangebiet anfallenden Niederschlagswassers ist im weiteren Verfah-ren unter Einbeziehung der zuständigen Stellen (Struktur- und Genehmigungsdirektion Nord, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abwasserwerk der Verbandsgemeinde Asbach) zu klären.

Im Rahmen der Konzeptausarbeitung sind i.S. einer vorsorgenden Planung auch mögliche Auswirkungen von Starkregen zu berücksichtigen.

7.3 Stromversorgung

Die Versorgung des Plangebiets mit Strom soll durch das örtliche Netz sichergestellt werden.

Weitergehende Einzelheiten sind im weiteren Verfahren unter Einbeziehung des zuständigen Versorgungsträgers zu klären.



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8 BODENORDNUNG

Die Bauherr ist im Eigentum der zur Überplanung anstehenden Parzellen.

Ein gesetzliches Bodenordnungsverfahren nach §§ 45 ff BauGB ist nicht notwendig.

9 FLÄCHENBILANZ

Die Flächenbilanz stellt sich wie folgt dar:

Merkmal Flächenanteil

Öffentliche Verkehrsflächen 201 m²

Allgemeines Wohngebiet 1.299 m²

Gesamtgröße 1.500 m²

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BEBAUUNGSPLAN „AUF DEM HOHRAIN II“ ORTSTEIL ......Ortsgemeinde Heckenbach 4 Bebauungsplan „Auf dem Hohrain Il“ – Ortsteil Beilstein Begründung WeSt-Stadtplaner Tannenweg