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BANCO DE ESPAÑA
EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA FASE ACTUAL DEL CICLO FASE ACTUAL DEL CICLO ECONÓMICO ESPAÑOLECONÓMICO ESPAÑOL
José Luis Malo de MolinaDirector General
PERSPECTIVAS ECONÓMICAS, LEGALES Y TECNOLÓGICASDEL SECTOR INMOBILIARIO
ORGANIZADO POR LA APD
Madrid, 14 de noviembre de 2002
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Banco de España - Servicio de Estudios
MOMENTO CÍCLICO DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLAMOMENTO CÍCLICO DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA
La fase de desaceleración de la economía española se cierra con un crecimiento todavía elevado, estabilizado en torno al 2%
El debilitamiento de la economía mundial incide al final de esa etapa, retrasando el cambio de tendencia y condicionando su intensidad
Las exportaciones y la inversión en bienes de equipo han frenado el dinamismo económico
Mientras, el consumo y la construcción actúan de soporte interno del crecimiento
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Banco de España - Servicio de Estudios
BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICABALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA
Alcanzar el suelo con tasas de crecimiento significativamente positivas, evitando la recesión
2,8
-3 -3
5,2
1,8
1990-IV
1993-I
1995-II
-2,0
4,4 2002-III2000-II
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6CRECIMIENTO DEL PRODUCTO INTERIOR BRUTO
% %
4
Banco de España - Servicio de Estudios
BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICABALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA
Mantenimiento del diferencial de crecimiento incluso en la fase débil del ciclo, avanzando en la convergencia real: CAMBIO DE PATRÓN
2,4
1,0
1990-IV
1993-I
1995-II0,2
-0,2
0,3
2002-III
2000-II
-2
-1
0
1
2
3
-2
-1
0
1
2
3DIFERENCIAL DE CRECIMIENTO DE PIB CON UEM (sin España)
% %
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Banco de España - Servicio de Estudios
BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICABALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA
Ritmo significativo de creación de empleo que actúa como soporte del crecimiento gracias a:
– moderación salarial– reformas estructurales
1,3
1995-II
1993-I
1990-IV
3,0
-3,2
2,33,5
2000-II
2002-III
-4
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
-4
-3
-2
-1
0
1
2
3
4CRECIMIENTO DEL EMPLEO TOTAL
% %
6
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BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICABALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA
Equilibrio presupuestario y reducción del peso de la deuda en el PIB Suministra margen de reacción Elimina el factor inhibidor de la recuperación que suponen los
desequilibrios públicos
1990
1993
1995
-3,8
-6,8
-6,6
-1,10,0
1999 2002
-8
-7
-6
-5
-4
-3
-2
-1
0
1
-8
-7
-6
-5
-4
-3
-2
-1
0
1DÉFICIT PÚBLICO EN % PIB (anual)
% %
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POSICIÓN DE SALIDA PARA LA RECUPERACIÓNPOSICIÓN DE SALIDA PARA LA RECUPERACIÓN
Los cambios en el patrón cíclico colocan a la economía con un buen bagaje para
Superar el episodio de debilidad Iniciar la reactivación (crecimiento > 2,5% en 2003)
La reactivación será menos intensa que en el pasado reciente. No se contará con
Impulsos monetarios tan potentes Efectos riqueza tan expansivos Relación cambiaria tan favorable
Tendrá que basarse en Exportaciones netas - competitividad Inversión en equipo - rentabilidad
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EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓNEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Intenso y prolongado boom que se ha beneficiado de los cambios inducidos por la convergencia y la UEM
A pesar de la suave desaceleración en los tres primeros trimestres de 2001 la inversión en construcción continuó siendo el componente más dinámico de la demanda
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
500.000
550.000
600.000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
500.000
550.000
600.000
VIVIENDAS INICIADAS
VIVIENDAS TERMINADAS
-4
-2
0
2
4
6
8
10
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
-4
-2
0
2
4
6
8
10VIVIENDAS
OTRAS CONSTRUCCIONES PRIVADAS
CONSTRUCCIÓN PÚBLICA
CONSTRUCCIÓN
% %
CONTRIBUCIONES AL CRECIMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN VIVENDAS INICIADAS Y TERMINADAS
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SUBIDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDASUBIDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA
A pesar de los elevados niveles de construcción de viviendas, los precios medios crecieron un 62% entre IV TR 1998 y II TR 2002
Un crecimiento inferior al de la anterior fase alcista (135% nominal y 79% real)
Los niveles actuales están un 20% por encima del máximo anterior, en términos reales
140
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002(p)
0
20
40
60
80
100
120
160
180
200
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑABase 1995 = 100 Base 1995 = 100
REAL
NOMINAL
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SUBIDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA: CAUSASSUBIDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA: CAUSAS
LA SUBIDA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA RESPONDE EN PARTE A SÓLIDOS FACTORES FUNDAMENTALES
Aumento de la renta per cápita Descenso de los tipos de interés y de la carga financiera de los
hogares Desarrollos demográficos: pirámide e inmigración Demanda de no residentes Reducción de las rentabilidades alternativas
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SIGNOS DE SOBREVALORACIÓNSIGNOS DE SOBREVALORACIÓN
NO ES APROPIADO HABLAR DE BURBUJA ESPECULATIVA AUNQUE SI HAY SIGNOS DE SOBREVALORACIÓN
Elevación del ratio precio/renta disponible Alta rentabilidad total
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
1987 1990 1993 1996 1999 2002(p)
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
RENTABILIDAD REAL TOTAL DE LA INVERSIÓN EN VIVIENDA
1
2
3
4
5
1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002(p)
1
2
3
4
5
PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA / RENTA DISPONIBLE POR HOGAR
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Banco de España - Servicio de Estudios
CRÉDITO, ENDEUDAMIENTO Y PRECIO DE LA CRÉDITO, ENDEUDAMIENTO Y PRECIO DE LA VIVIENDAVIVIENDA
20
30
40
50
60
70
80
90
1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001
20
30
40
50
60
70
80
90
ENDEUDAMIENTO DE LOS HOGARES ESPAÑOLES% RBD % RBD
0
5
10
15
20
25
1997 1998 1999 2000 2001 2002
0
5
10
15
20
25LIGADO A LA VIVIENDA SERVICIOS
CONSUMO OTRAS ACTIVIDADES PRODUCTIVAS
RESTO TOTAL
CRÉDITO POR FINALIDADES% %
EL BOOM INMOBILIARIO HA IMPULSADO UN RÁPIDO CRECIMIENTO DEL CRÉDITO TOTAL Y DEL ENDEUDAMIENTO DE LAS FAMILIAS
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Banco de España - Servicio de Estudios
CONSUMO PRIVADO Y PRECIO DE LA VIVIENDACONSUMO PRIVADO Y PRECIO DE LA VIVIENDA
La sensibilidad del consumo privado al precio de la vivienda es potencialmente elevada dada la baja tasa de ahorro
Limitado colchón de ajuste ante desarrollos inesperados
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 jun(prov)
-2
0
2
4
6
8
10
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AHORRO DE LOS HOGARES Y LAS ISFL% RBD % RBD
AHORRO BRUTO
AHORRO NO DESTINADO AL SERVICIO DE LA DEUDA
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LA REACTIVACIÓN DEL CRECIMIENTOLA REACTIVACIÓN DEL CRECIMIENTO
LA SOLIDEZ DE LA RENIMACIÓN DEL CRECIMIENTO DEPENDE DE:
La mejora del contexto internacional La recuperación de la inversión en equipo y las exportaciones El sostenimiento de un consumo moderado apoyado en el empleo La contención del endeudamiento y de los precios de la vivienda Desaceleración suave de la construcción y ajuste ordenado de
precios
