BALIKESİR İLİ, ALTIEYLÜL İLÇESİ, PLEVNE …...2020/02/12 · Erdek’ten, Marmara Adası, Avşa adası ve Tekirdağ-Barbaros’a deniz yolu seferleri bulunmaktadır. 5 U BALIKESİR

1

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U

BALIKESİR İLİ, ALTIEYLÜL İLÇESİ, PLEVNE MAHALLESİ, 11257 ADA, 1 NUMARALI PARSEL

1/5000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

20

19

2

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

BALIKESİR İLİ, ALTIEYLÜL İLÇESİ,

PLEVNE MAHALLESİ 11257 ADA, 1 NUMARALI PARSEL 1/5000 ÖLÇEKLİ

NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

PLAN AÇIKLAMA RAPORU

i

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

İÇİNDEKİLER

1.BÖLGESEL ÖZELLİKLER VE KONUM ................................................................................... 1

1.1.Üstölçek Yaklaşım ........................................................................................................ 1

1.2.Planlama Alanının Bölge İçerisindeki Konumu ....................................................... 5

2.PLANLAMA ALANINA İLİŞKİN VERİLER ............................................................................. 7

2.1.Mülkiyet .......................................................................................................................... 7

2.2.Kadastral Durum ........................................................................................................... 7

2.3. Jeolojik Uygunluk ......................................................................................................... 7

2.4. Mevcut Kullanım .......................................................................................................... 7

2.5.Meri Plan Durumu ........................................................................................................ 9

2.5.1.1/100000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı .................................................................. 9

2.5.2.1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ......................................................................... 9

3.1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLAN DEĞİŞİKLİĞİ .......................................................... 11

3.1.Planlama Gerekçesi .................................................................................................... 11

3.3.Planlama Kararları...................................................................................................... 11

3.4.Plan Notları .................................................................................................................. 12

ii

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

ŞEKİLLER LİSTESİ

Şekil 1: Balıkesir İlinin Türkiye İçerisindeki Konumu

Şekil 2: Balıkesir İlinin Bölgesi İçerisindeki Konumu

Şekil 3: Altıeylül İlçesinin Balıkesir İli İçerisindeki Konumu

Şekil 4: Balıkesir İli Deprem Bölgeleri Haritası

Şekil 5: Altıeylül İlçesi Çevre Bağlantılara Ulaşım Mesafeleri

Şekil 6: Planlama Alanı Konumu 1


Şekil 8: Planlama Alanı Mevcut Kullanım Durumu 1


Şekil 10: Planlama Alanının Meri 1/100000 Ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri

Şekil 11: Planlama Alanının Meri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planındaki Yeri

Şekil 12: Öneri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği

Şekil 13: Öneri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Paftası

1

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

1.BÖLGESEL ÖZELLİKLER VE KONUM

1.1.Üstölçek Yaklaşım1

Planlama alanının yer aldığı Balıkesir İlinin toprakları coğrafi olarak 39,20°- 40,30° Kuzey

paralelleri ve 26,30°-28,30° Doğu meridyenleri arasında konumlanmaktadır. İlin

yüzölçümü 14.456 km²'dir. İlin kuzey yöndeki en uç noktası güneydekine 175 kilometre,

doğu yöndeki en uç noktası bastısındakine 210 kilometre uzaklıktadır.

Balıkesir İli, kuzeybatı Anadolu'da konumlanmakta olup, doğuda Bursa ve Kütahya illeri,

güneyde Manisa ve İzmir illeri ve batıda Çanakkale ili ile komşudur. İl mülki idare

sınırlarına göre Marmara bölgesinde yer almaktadır. Hem Marmara hem de Ege

Denizi'ne kıyı bulunan Balıkesir, Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir.

Balıkesir İl’inin büyük kısmı Susurluk Havzasında kalmaktadır.

Şekil 1: Balıkesir İlinin Türkiye İçerisindeki Konumu

Şekil 2: Balıkesir İlinin Bölgesi İçerisindeki Konumu

Güney Marmara’da yer alan Balıkesir; İstanbul, Bursa ve İzmir gibi büyük kentlerin etki

alanında bulunan ve bu kentleri birbirine bağlayarak etkileşimini sağlayan bir

konumdadır. İstanbul, İzmir, Bursa gibi merkezlerde sürekli olarak büyüme ve nüfus

artışı gerçekleşirken, bu durum çevresindeki kentlerle olan sosyo-ekonomik gelişmişlik

farklarının artmasına neden olmaktadır. Balıkesir ili coğrafi konumu, merkezlere yakınlığı

ve sahip olduğu coğrafyası ile bölgeler arası bir kilit noktası durumunda, aynı zamanda

1Üstölçek Yaklaşım bölümü Karesi 1/5000 Ölçekli Revizyon + İlave Nazım İmar Planı Plan Açıklama Raporu ve

TÜİK verileri kullanılarak hazırlanmıştır.

2

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

bu coğrafyada bulunan diğer kentlerle (Çanakkale, Bursa, İzmir) ilişkisi tarihsel köklere

dayanan bir kimliğe sahiptir.

2012 Aralık ayında yürürlüğe giren "6360 Sayılı 14 İlde Büyükşehir ve 27 İlçe Kurulması

Hakkındaki Kanun" ile birlikte Balıkesir ilçe sınırlarında değişiklikler meydana gelmiştir.

2012 yılı öncesi Merkez ilçe konumunda bulunan alan, 2012 yılı sonrası Altıeylül ve Karesi

ilçeleri olarak ikiye ayrılmıştır. İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya,

Bandırma, Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran,

İvrindi, Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk

ilçelerinden oluşmaktadır. Planlama alanı Altıeylül İlçesi sınırları içerisinde yer

almaktadır.

Şekil 3: Altıeylül İlçesinin Balıkesir İli İçerisindeki Konumu

İl’in Büyükşehir olması ile birlikte büyükşehir belediyesi sınırları ile il sınırları çakışmıştır.

Balıkesir'e bağlı ilçelerin mülki sınırları içerisinde yer alan köy ve belde belediyelerinin

tüzel kişiliği kaldırılarak, köyler mahalle olarak, belediyeler ise mahalleleriyle birlikte bağlı

bulundukları ilçenin belediyesine katılmıştır.

3

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

Balıkesir İline ait 2018 yılı nüfusu 1226575 kişidir. 2012 yılından sonra Büyükşehir

Belediyesi olan Balıkesir'in kır nüfusu kente dahil olmuştur. Kır-kent nüfusunun son

olarak hesaplandığı 2012 yılı nüfus dağılımına bakıldığında kent ve kır nüfus oranlarının

farklılık gösterdiği, Balıkesir'in ekonomik açıdan kırsal faaliyetlere yönelik

fonksiyonlarının hala etkin olmasına rağmen nüfusun kent içerisinde ikamet ettiği yoğun

bir kentleşme görülmektedir.

Şekil 4: Balıkesir İli Deprem Bölgeleri Haritası

İlin Ege Denizi'nde Ayvalık Adaları olarak bilinen 22 adası, Marmara Denizi'nde de

Marmara Adaları olarak bilinen adaları vardır. Ovaların başlıcaları ise Gönen Ovası,

Manyas Ovası, Balıkesir Ovası ve Körfez Ovaları'dır. Önemli gölleri Manyas ve Tabak

Gölü'dür. Önemli akarsuları Susurluk Çayı, Gönen Çayı, Koca Çay, Havran Çayı, Simav

Çayı, Atnos Çayı, Üzümcü Çayı ve Kille Deresi'dir. İlin düzlük yerleri olduğu kadar dağlık

kısımları da vardır. İlin en yüksek noktası 2089 metre ile Dursunbey ilçesinde bulunan

Akdağ tepesidir. Karadağ, Edincik Dağı, Kapıdağ, Sularya Dağı, Keltepe, Çataldağı, Alaçam

Dağları, Madra Dağları, Kaz Dağı ve Hodul Dağı, ilin önemli dağlarıdır. Planlama ilkeleri

açısından Marmara İklim Bölgesi için kuzey- kuzey batı – kuzey doğu eğim yönü

açısından yerleşime uygun olmayan alanlardır.

Ormanlar, ilin topraklarının %31'ini kaplamaktadır. Bu değer il arazisinin %45'ine

tekabül etmektedir. İlin arazisinin %32'si kültür arazisi, %8'i çayır ile mera ve %15'i

Balıkesir Bayındırlık ve İskân

Bakanlığı, Afet İşleri Genel

Müdürlüğü, Deprem Araştırma

Dairesi tarafından 1996 yılında

hazırlanan Türkiye Deprem

Bölgeleri Haritasında 1. derece

deprem bölgesi olarak

gösterilmektedir.

4

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

kullanılmayan arazidir. Genel olarak ormanlarda karaçam, kızılçam, kayın, gürgen, meşe,

söğüt, ılgın, çınar ve zeytin ağaçları vardır. Kuşcenneti Millî Parkı'nda çeşitli kuş türleri

vardır. İlin iki denize kıyısı bulunduğundan balık türlerinde çeşitlilik görülür.

İl iklimini topografya, coğrafi konumu ve arazi yapısı belirlemektedir. Topografya özellikle

bahar aylarındaki gök gürültülü sağanak yağışlı olarak tanımlanan oraj (kararsızlık yağışı)

ve orografik yağış diye tanımlanan bulutların dağlarda yükselirken veya dağı aştıktan

sonra meydana gelen yağışları oluşturur.

Balıkesir ili, il sınırlarının tamamı dikkate alındığında Akdeniz iklimi ile Karadeniz iklimi

arasındaki geçiş bölgesinde bulunmaktadır. Bu nedenle her iki iklimin özelliklerini yer yer

görmek mümkündür. Yıllık sıcaklık farkı 15 - 30 °C dir ve en fazla yağış ilkbahar ve yazın

düşmektedir.

İlde sıcaklık değerleri güneyden-kuzeye, batıdan-doğuya değişmektedir. Uzun yıllar

içinde gerçekleşen değerlere göre yıllık ortalama sıcaklık 14.6 0C'dir. Uzun yıllar içinde

gerçekleşen değerlere göre Türkiye yıllık sıcaklık ortalaması ise 13.1 0C'dir.

İlde Poyraz ve Etesiyen olarak ifade edilen kuzey sektörlü rüzgarlar egemendir. Hakim

rüzgar yönü kuzey kuzeydoğudur. Yıl içinde değişmeler dikkate alındığında yaz

döneminde rüzgar kuzey sektörlü olmak üzere daha etkindir. Kış dönemi ise; gezici alçak

basınçların devreye girmesi nedeni ile güney sektörlü rüzgarların etkinliği artmaktadır.

Balıkesir Ankara ve İstanbul’u İzmir’e bağlayan karayolu üzerinde bir transit merkez

durumundadır. Önemli karayolu bağlantıları arasında D200, D565, D573 ve E90 karayolu

bağlantılarından söz etmek mümkündür. Bursa, Ankara, İstanbul, Çanakkale ve İzmir

İllerine asfalt yollarla bağlıdır. İstanbul üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile

ulaşılabildiği gibi, Edremit ilçesindeki Körfez (Koca Seyit) Havaalanı ve ulaşıma açılacak

olan Balıkesir Havaalanı ile İstanbul’a havayolu bağlantısı da bulunmaktadır. Ayrıca,

Erdek’ten, Marmara Adası, Avşa adası ve Tekirdağ-Barbaros’a deniz yolu seferleri

bulunmaktadır.

5

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

1.2.Planlama Alanının Bölge İçerisindeki Konumu

Planlama alanın sınırları dahilinde bulunduğu Altıeylül, 2002 yılından bu yana geçerli

olan istatistiki bölge birimleri sınıflandırmasına göre TR2 Batı Marmara Bölgesi, TR2

Balıkesir alt bölgesi (Balıkesir, Çanakkale), TR22 Güney Marmara bölgesinde yer alan

Balıkesir ili idari sınırları içerisindedir. Konum olarak Balıkesir İl sınırlarının tam ortasında

bulunan Altıeylül ilçesi; Karesi, Susurluk, Manyas, Balya ve Kepsut ilçeleri ile komşudur.

Altıeylül İlçesi, merkez ilçe konumunda bulunmasından dolayı çevre ilçe merkezleri ile

etkileşim içindedir. Altıeylül ilçesinin İstanbul’a uzaklığı yaklaşık 309, Bursa’ya 168, Körfez

(Koca Seyit) Havaalanının bulunduğu Edremit ilçesine 142 kilometre uzaklıktadır.

İstanbul, Tekirdağ gibi şehirlere deniz yolu bağlantısı bulunan Bandırma ilçesine uzaklığı

da 100 kilometredir.

Şekil 5: Altıeylül İlçesi Çevre Bağlantılara Ulaşım Mesafeleri

Planlama alanı Balıkesir İli, Altıeylül İlçesi, Plevne Mahallesi sınırları içerisinde

konumlanmıştır. Söz konusu 11257 ada 1 parsel, bulunduğu yapı adasındaki iki

parselden biri olarak batı cephesini oluşturmaktadır. Parsel Yeni İzmir Yoluna yaklaşık 80

m uzaklıkta bulunup, batısında yer alan parselde kent çapında hizmette bulunan ticaret

fonksiyonuna sahip yapı (Carrefour, Köfteci Yusuf) bulunmaktadır.

6

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19


Planlama alanına, Altıeylül şehir merkezinden Yeni İzmir Yolu üzerinde Çay sokak

bağlantısı ile ve Beyoğlu Caddesinin devamınında yer alan Cumhuriyet Caddesi

üzerinden yine Çay sokak üzerinden ulaşılabilmektedir. Parsel Balıkesir Barosu, Adliye,

Atatürk Şehir Hastanesi, öğretmenevi ve 10Burda AVM ye yürüyüş mesafesinde yer

almaktadır. Parselin şehir merkezine uzaklığı yaklaşık 3 kilometredir.


Planlama Alanı

Planlama Alanı

7

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

2.PLANLAMA ALANINA İLİŞKİN VERİLER

2.1.Mülkiyet

Altıeylül ilçesi, Plevne mahallesi, 11257 ada, 1 numaralı parselin mülkiyeti tapuda

Sayınlar Beton İnşaat Nakliyat ve İnşaat Malzemeleri Taahhüt Ticaret LTD. ŞTİ. adına

kayıtlı olup, parselin yüzölçümü 950,81 metrekaredir. Tapu bilgileri incelendiğinde

parsel; arsa alanı olarak nitelendirilmektedir.

2.2.Kadastral Durum

Altıeylül ilçesi, Plevne mahallesi, 11257 ada, 1 numaralı parselin kadastral durumu

incelendiğinde, toplam alan yaklaşık 950 metrekare olmak üzere, parselin 5 kenardan

oluşan geometrik bir forma sahip olduğu görülmektedir.

2.3. Jeolojik Uygunluk

Altıeylül ilçesi, Plevne mahallesi, 11257 ada, 1 numaralı parselin sınırları dahilinde yer

aldığı “Balıkesir İli Karesi ve Altıeylül İlçelerinde Toplam 9.053,75 hektar alanın 1/5000

Nazım İmar Planı ve 1/1000 Uygulama İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu”

648 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişik 644 sayılı Kanun Hükmünde

Kararnamenin 7. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi ile 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı

genelge gereğince Balıkesir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 17.02.2016

tarihinde onaylanmıştır.

2.4. Mevcut Kullanım

Altıeylül ilçesi, Plevne mahallesi, 11257 ada, 1 numaralı parsel üzerinde halihazırda yapı

bulunmamaktadır. Planlamaya konu taşınmazın komşuluğunda bulunan parselde de

aynı şekilde herhangi bir yapılaşmaya konu değildir.

8

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19



Planlamaya konu taşınmazın komşuluğundaki kuzey ve doğu yapı adalarında yer alan

fonksiyon zemin kat ticaret üst 2-3 kat konut ve 3-4 kat konuttur. Parselin güneyinde

halı saha, batısında ticari yapı bulunmaktadır.

9

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

2.5.Meri Plan Durumu

2.5.1.1/100000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı

Altıeylül ilçesi, Plevne mahallesi, 11257 ada, 1 numaralı parsel Çevre ve Şehircilik

Bakanlığı tarafından 06.05.2015 tarih ve 13549 sayılı karar ile onanmış Balıkesir –

Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ 100000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı’nın I19 Paftasında

“Kentsel Yerleşik (Meskun) Alan ” fonksiyonlu alanda kalmaktadırlar.

Şekil 10: Planlama Alanının Meri 1/100000 Ölçekli Çevre Düzeni Planındaki Yeri

2.5.2.1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı

Altıeylül ilçesi, Plevne mahallesi, 11257 ada, 1 numaralı parsel 28.02.2017 tarih ve 307

sayılı Altıeylül 1/5000 Ölçekli Revizyon ve İlave Nazım İmar Planında ‘Orta Yoğunluklu

Mevcut Konut Alanı’ fonksiyonuna sahiptir.

10

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

Şekil 11: Planlama Alanının Meri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planındaki Yeri

11

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

3.1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLAN DEĞİŞİKLİĞİ

3.1.Planlama Gerekçesi

Balıkesir ili, Altıeylül ilçesi, Plevne mahallesi, 11257 ada, 1 numaralı parselin kentin

önemli çekim noktaları olan toplanma dağılma alanlarına, kentin ana ulaşım aksı Yeni

İzmir Yoluna olan yakınlığı, taşınmazın ticaret fonksiyonlu yan parseli ile ilişkisi de göz

önünde bulundurulduğunda; parselin halihazırda sahip olduğu “Konut Alanı”

fonksiyonunun, bulunulan komşuluk grubuna ve tüm kente hizmet ve katma değer

sağlayacak şekilde “Ticaret-Turizm Alanı” olarak değiştirilmesi talep edilmektedir.

3.3.Planlama Kararları

Balıkesir ili, Altıeylül ilçesi, Plevne mahallesi, 11257 ada, 1 numaralı parsele yönelik

olarak hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ile söz konusu parselin

“Ticaret-Turizm Alanı” fonksiyonuna sahip olması planlanmaktadır.

Şekil 12: Öneri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği

12

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

Şekil 13: Öneri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Paftası

3.4.Plan Notları

Balıkesir İli, Altıeylül ilçesi, Plevne mahallesi, 11257 ada, 1 numaralı parsele yönelik

olarak hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği kapsamında yer alan plan

notları aşağıda belirtildiği şekildedir.

13

PL

AN

AÇ

IKL

AM

A R

AP

OR

U



20

19

1.) Bu imar planı değişikliği Altıeylül ilçesi, Plevne mahallesi, 11257 ada, 1 parseli

kapsamaktadır.

2.) Balıkesir İli Karesi ve Altıeylül İlçeleri toplam 9053.75 hektar alanın İmar Planına esas

Mikrobölgeleme Etüd Raporunda belirtilen huşulara uyulacaktır. (ÖA-5.1) için önerilere

uyulması zorunludur. Yapılara esas projelerin yapılmasından önce parsel bazında zemin

etüdü yapılması, yapıların zemin etüd sonuçlarına göre projelendirilmesi esastır.

3.) Bu imar planı değşikliğinde belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu,

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, meri plan kararları ve üst ölçekli plan kararları

geçerlidir.

Documents

BALIKESİR İLİ, ALTIEYLÜL İLÇESİ, PLEVNE …...2020/02/12 · Erdek’ten, Marmara Adası, Avşa adası ve Tekirdağ-Barbaros’a deniz yolu seferleri bulunmaktadır. 5 U BALIKESİR