Hvad er drift og vedligeHoldelsesplaner?Normalt udarbejdes der en til-standsrapport, der indeholder en drift og vedligeholdelsesplan for den samlede bebyggelse. En drift og vedligeholdelsesplan, er et ar-bejdsredskab for bestyrelserne i ejer- eller andelsboligforeninger til at få et overblik omkring den nødvendige og påkrævede byg-ningsvedligeholdelse og de øko-nomiske omkostninger.

En drift og vedligeholdelsesplan mindsker risikoen for uforudseli-ge tekniske og økonomiske udgif-ter, og hjælper de enkelte forenin-ger til, at foretage opsparing på det rigtige grundlag og tidspunkt.

Hvad er en tilstandsrapport?Mange tror, at tilstandsrappor-ter kun udarbejdes i forbindelse med salg af bolig.

Der findes flere former for til-standsrapporter, herunder ek-sempelvis de lovpligtige, som udarbejdes ved salg af énfamilie-boliger og lejligheder.

De tilstandsrapporter, der om-tales i denne artikel, udarbejdes som en helhedsvurdering af den samlede ejendom og er ikke mål-rettet salg.

Vurderingen kortlægger den konkrete tilstand, og danner grundlag for anbefalinger af nød-vendige vedligeholdelsestiltag.

Som en del af tilstandsrappor-

ten udarbejdes en økonomisk 10 eller 20 års vedligeholdelsesplan, som indgår i drift og vedligehol-delsesplanen.

Hvorfor få udarbejdet en tilstandsrapport?Bygninger har en lang levetid, men hvis vi ikke vedligeholder dem, kan der hurtigt opstå svigt og skader.

Alt for ofte får vi ikke vedlige-holdt vores bygninger, fordi vi opfatter bygninger, som noget der ”bare holder”.

Vores bygninger er hele tiden udsat for slid både ved brug og ved påvirkning af vejrliget. Der-for skal vores boliger på samme måde som eksempelvis en bil ser-viceres.

Vedligeholder vi ikke bygnin-gen, kan der opstå problemer, og sætter vi for sent ind, kan det være forbundet med store øko-nomiske omkostninger, når også følgeskaderne skal afhjælpes og udbedres.

Det er derfor en god ide, at der så tidligt som muligt udarbejdes en tilstandsrapport, hvori der indgår en beskrivelse af, hvordan bygningen skal vedligeholdes, og hvornår de enkelte bygningsdele skal gennemgå et grundigere ef-tersyn.

Tilstandsrapporten vedlægges en 10 eller 20 års drifts og vedli-geholdelsesplan, hvoraf det frem-går, dels hvornår bygningen bør efterses, og dels hvilke forventede omkostninger, der må påregnes til de enkelte bygningsdele.

drift- og vedligeHoldelsesplaner

Drift- og vedligeholdelsesplaner

Af projektleder

Knud M. Stougaard, Danakon a/s

Hvad er drift

og vedligeholdelsesplaner?

Normalt udarbejdes der en tils

tandsrapport, der in

deholder en drift og vedligeholdelses-

plan for den samlede bebyggelse. En drift og vedligeholdelsesplan, er et arbejdsredskab

for bestyrelserne i e

jer- eller andelsboligforeninger til

at få et overblik omkring den nød-

vendige og påkrævede bygningsvedligeholdelse og de økonomiske omkostninger.

En drift og vedligeholdelse

splan mindsker risikoen for uforudselige tekniske og økonomi-

ske udgifter, o

g hjælper de enkelte foreninger til, at fo

retage opsparing på det rigtige

grundlag og tidspunkt.

Hvad er en tils

tandsrapport?

Mange tror, a

t tilstandsrapporter kun udarbejdes i fo

rbindelse med salg af bolig.

Der findes fle

re former for til

standsra

pporter, herunder eksempelvis

de lovpligtige, som

udarbejdes ved salg af énfamilieboliger og lejligheder.

De tilstandsrapporter, d

er omtales i denne artik

el, udarbejdes som en helhedsvurdering af

den samlede ejendom og er ikke målrettet salg.

Vurderingen kortlægger den konkrete tils

tand, og danner grundlag for anbefalinger af nød-

vendige vedligeholdelsestiltag.

Som en del af tilstandsra

pporten udarbejdes en økonomisk 10 eller 20 års vedligeholdel-

sesplan, som indgår i drift

og vedligeholdelsesplanen.

Hvorfo

r få udarbejdet en tils

tandsrapport?

Bygninger har en lang levetid, men hvis vi ik

ke vedligeholder dem, kan der hurtigt

opstå svigt og skader.

Alt for ofte får vi

ikke vedligeholdt vores bygninger, fordi vi

opfatter bygninger, som noget

der ”bare holder”.

Vores bygninger er hele tiden udsat fo

r slid både ved brug og ved påvirkning af vejrlig

et.

Derfor skal vores boliger på samme måde som eksempelvis e

n bil servic

eres.

Vedligeholder vi ikke bygningen, kan der opstå problemer, o

g sætter vi for sent in

d, kan

det være forbundet med store økonomiske omkostninger, n

år også følgeskaderne skal

afhjælpes og udbedres.

Det er derfor en god ide, at der så tid

ligt som muligt udarbejdes en tilstandsrapport, h

vori

der indgår en beskrivelse af, h

vordan bygningen skal vedligeholdes, og hvornår de enkelte

bygningsdele skal gennemgå et grundigere eftersyn.

Taastrup Hovedgade 22 Telefon 43 99 22 77 www.danakon.dk Reg.nr. 11 00 22

DK-2630 Taastrup Telefax 43 71 19 96

post@danakon.dk SE nr. 83 13 26 12

I:\a bygningsdata\tilstandsrapporter\Lindenborg\Gældende tilstandsrapport Lindenborghus.doc

Boligbebyggelsen

A/B Lindenborghus

Tilstandsrap

port

Marts 2007

Rev. 26.03.07

Sags nr. 07007

Taastrup Hovedgade 22 Telefon 43 99 22 77 www.danakon.dk Reg.nr. 11 00 22

DK-2630 Taastrup Telefax 43 71 19 96 post@danakon.dk SE nr. 83 13 26 12

I:\a bygningsdata\tilstandsrapporter\sendt tilstandsrapport Helgesvej.doc

Boligbebyggelsen

E/F Adilsvej 14/Helgesvej 19

Tilstandsrapport

Oktober 2008

Sags nr. 08060

Boligbebyggelsen E/F Ungarnsgade 35-41 m.fl.

Tilstandsrapport

Marts 2005 Sags nr. 05012

Af projektlederKnud M. Stougaard, Danakon a/s

Vedligeholdelsesplanen skal være et redskab for bestyrelser, administratorer mv. til at få et overblik på bygningstilstanden, herunder kommende vedlige-holdelsesarbejder således, at der kan skabes et løbende overblik på økonomiske henlæggelser til vedligeholdelsesarbejder.

En drift og vedligeholdelsesplan ajourføres med 10-15 års interval eller efter ekstraordinært behov.

Hvordan besluttes det at få udarbejdet en tilstandsrapport?Det er ikke lovpligtigt at få ud-arbejdet en tilstandsvurdering. Det er alene bestyrelsens egen beslutning.

Som nævnt er det typisk først, når problemerne opstår, at besty-relsen tager initiativ til at få ud-arbejdet en tilstandsrapport med drift og vedligeholdelsesplan.

Når rådgiveren bliver kontaktet af en bestyrelse, som ønsker ud-arbejdet en tilstandsrapport eller løst et specifikt problem, aftales der et møde med bestyrelsen.

På mødet gennemgås, hvordan

det specifikke problem kan løses, men oftest bliver det besluttet, at der udarbejdes en tilstandsrap-port med drift og vedligeholdel-sesplan for hele bebyggelsen.

Det er vigtigt for bestyrelsen og rådgiveren, at alle beslutninger træffes i tæt dialog med besty-

Sags nr. 07007

Byggepladsomkostninger og teknikerhonorar er fordelt forholdsmæssigt.

Ini:Kms

Der skal påregnes en regulering af byggepladsomkostninger og teknikerudgifter afhængig af opgavens størrelse og omfang.

10 års vedligeholdelsesbudget

Indeks marts 2007

Bygherre: A/B Lindenborghus.

Seneste revision

Incl. moms og anslået udgifter til teknikerÅrsbudgetter

Pkt. Aktiviteter 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

01 TagværkLøbende kontrol og udbedring 25.000 25.000

Isolering og nyt manzardtag

3.844.252

Nyt tag. Sadeltag og fladetage

5.609.439

Nyt gulv med isolering i tagetagen

2.541.726

Evt. isolering af skråflader i tagrum

2.305.282

02 Kældervægge. Afsætningsbeløb 181.500

03 Facader04 Vinduer/ sålbænke (udbedring gade)

100.000

Forsatsrammer i boliger

Forsatsrammer på trappeopgange66.792

05 Udvendige døre5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000

06 Trappeopgange

06 Betontrapper. Indg. Døre og kælder 10.000100.000

10.00010.000

07 Porte / gennemgange

08 Varmeanlæg4.200

3.000 175.722 3.0003.000 3.000 4.200

09 Afløb + 10 kloak

1.392.000

11 Vandinstallation

1.305.000

12 VentilationRensning af ventilationskanaler 36.540

7.000

7.000

Vedligeholdelses udgifter pr. år 262.240 30.000 108.000 280.722 2.771.792 14.312.699 18.000 5.000 8.000 15.000 16.200

01 Stilladsomkostninger er størst på manzardtage. Der er ikke modregnet areal ved vinduer/kviste da tag over vinduer og flunker indgår.

Der skal monteres en ekstra stilladssektion ved sadeltage.

Ved isolering af skråflader skal der monteres pladebeklædning på undersiden af spær.Eksempel på en 10 års vedligeholdelsesplan/budget.Omkostninger til tag er i eksemplet planlagt til udskiftning i 2012 og vandinstallationer til 2011.

▶

relsen, så alle er enige om, hvad der skal gøres, og at de beboer-demokratiske spilleregler bliver overholdt.Hvad indeHolder en tilstandsrapport?En tilstandsrapport indeholder normalt en samlet gennemgang

af bebyggelsen, og en vurdering af alle bygningsdele, herunder konstruktioner, VVS og el.

Andre gange er der situationer, hvor det kan aftales kun at udar-bejde en tilstandsrapport på spe-cifikke bygningsdele.

Rapporten udarbejdes på bag-

grund af en besigtigelse af fæl-lesområder, herunder kældre, facader, tag mv. samt stikprøve-kontrol af udvalgte lejligheder.

I rapporten beskrives tilstanden af de eftersete bygningsdele samt forslag til vedligeholdelse og til-tag på de enkelte bygningsdele.

Konstateres der bygningsdele med tegn på skade, eller allerede opståede skader vil rapporten indeholde forslag, til hvordan skaden kan forebygges eller ud-bedres.Eksempel: Hvis en tagbelægning er slidt og utæt, vurderes det, om ta-get partielt kan udbedres, eller om det er nødvendigt at udskifte hele tagbelægningen.

I det skitserede eksempel vil det blive beskrevet, hvorfor det er nødvendigt at udskifte tag-belægningen, samt hvordan ar-bejdet kan udføres. Rapporten vil også indeholde afklaring af even-tuelle myndighedsforhold.

Der udarbejdes et økonomisk overslag på udbedring af de en-kelte bygningsdele, samt en frem-adrettet drift- og vedligeholdel-sesplan med økonomi.

Der udarbejdes en 10 eller 20- årig vedligeholdelsesplan, som også beskriver de nødvendige økonomiske rammer for de inter-valler/år, hvor der skal foretages eftersyn og eventuel udbedring af bygningsdelene.

Bestyrelsen i ejer- eller andels-boligforeningen kan i samråd med ejendomsadministrationen ud fra denne plan planlægge en opsparing, og afsætte økonomi-ske midler til de fastlagte vedli-geholdelsesarbejder, der er på-krævet.

Når de enkelte arbejder skal udføres, er det for det meste en fordel, at der udarbejdes et ud-budsprojekt, så der i licitation kan indhentes konkurrencedyg-tige priser fra entreprenører.

Eksempelvis kan der være ønske om:- Når taget nu alligevel skal ud-

skiftes at få monteret flere ovenlysvinduer eller måske tag-kviste.

- Når altanen nu alligevel skal re-noveres, kan det så ikke betale sig samtidig at få altanen udvi-det eller glaslukket?

- Hvis der ikke i forvejen er altaner, kan der opsættes nye altaner.

- Montering af solceller eller an-dre energimæssige tiltag.

De ønsker, der må være, kan sagtens indarbejdes som forslag i rapporten.

De ønskede ændringer vil blive undersøgt, beskrevet og prissat, og hvis der er myndighedsfor-hold, der skal afklares, vil de nye ændringer blive gennemgået med kommunen, så en forhåndsudta-lelse fra kommunen kan indgå i rapporten. Eksempelvis kan der være facadecensur eller lign.

Hvordan præsenteres rapporten?den skriftlige rapport skal følges op af en egentlig gen-nemgang.

Når rapporten er udarbejdet, gennemgås den med bestyrelsen, og ofte aftales det med bestyrel-sen, at rapporten skal fremlægges på generalforsamlingen således, at et eventuelt beboervalg kan træffes på et så oplyst grundlag som muligt.

Rådgiveren deltager gerne i afdelingsmøder, gennemgår rap-porter og svarer på supplerende spørgsmål.

Hvad indeHolder en drift og vedligeHoldelsesplan?

planen indeholder eksempelvis:- Bygningsdelskort med beskri-

velse af de enkelte konstruktio-ner og materialer.

- Levetidsbestemmelser på kon-struktioner og materialer.

- Interval for drift og vedligehol-delse, herunder eksempelvis hvornår skal vinduer og døre males mv.

- Hvornår skal der gennemføres eftersyn.

- 10 eller 20 årig vedligeholdel-sesplan.

Kan der være nye tiltag med i tilstandsrappor-ten?en tilstandsrapport behøver ikke at kun indeholde forslag til vedligehold og udbedring af skader.

I forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporten, kan der være ønsker om ændringer af bygningen.

få udarbejdet en økonomisk 10 eller 20 årig vedligeholdelsesplan.

få udarbejdet en drift og vedligeholdelses-plan og tilstandsrapport.

det anbefales:

se eksempel på en 10 års vedligeholdelsesplan/budget på side 12.